Il Locatore Può Sfrattare Un’impresa In Amministrazione Straordinaria?

Un’impresa conduttrice smette di pagare i canoni del capannone, degli uffici o del punto vendita. Dopo qualche settimana il tribunale dichiara il suo stato di insolvenza e la avvia verso l’amministrazione straordinaria delle grandi imprese. Il locatore si chiede se possa ancora notificare l’intimazione di sfratto per morosità, se lo sfratto già convalidato si possa eseguire e se i canoni che maturano ogni mese verranno pagati. La risposta breve è sì, ma non sempre e non subito. Conta il momento in cui il locatore si trova lungo il calendario della procedura. Prima dell’apertura lo sfratto segue le regole ordinarie. Dopo l’apertura il contratto resta in sospeso finché il commissario straordinario non sceglie se subentrare o sciogliersi, e il locatore non può risolverlo da solo. Dopo la scelta del commissario lo scenario si chiarisce: se il commissario si scioglie, il locatore ha diritto al rilascio; se subentra, i canoni nuovi spettano in prededuzione e un nuovo inadempimento riapre la partita.

Chi sa cosa succede dopo, e quando, agisce al momento giusto invece di subire. In questa materia l’errore più frequente è la fretta: una disdetta o una risoluzione intimate prima della scelta del commissario possono non valere nei confronti della procedura. Questo articolo ricostruisce la procedura tappa per tappa: la morosità e lo sfratto già avviati, la sentenza che dichiara l’insolvenza, il decreto di apertura, il programma del commissario e la sua autorizzazione ministeriale, la messa in mora di trenta giorni, il subentro o lo scioglimento, la cessione dei complessi aziendali, l’eventuale conversione e la chiusura. Per ogni tappa indichiamo la norma, i termini, cosa può fare il locatore (e, specularmente, l’impresa) e l’errore tipico.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché si colloca dove si incrociano il diritto della crisi d’impresa e il contenzioso locatizio. L’amministrazione straordinaria è una procedura concorsuale di crisi. La competenza dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo come Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021) è la chiave per leggere le scelte del commissario e i tempi del programma. La qualifica di avvocato cassazionista permette di portare il contenzioso sul contratto, sui canoni e sul rilascio fino all’ultimo grado con la stessa linea.

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La mappa temporale: dalla morosità alla chiusura della procedura

Prima di entrare nelle singole tappe occorre fissare la cornice. L’amministrazione straordinaria non è disciplinata dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza. La procedura “ordinaria” resta regolata dal D.Lgs. 8 luglio 1999 n. 270 (la cosiddetta Prodi-bis). Per le imprese di dimensioni maggiori c’è il D.L. 23 dicembre 2003 n. 347 (la cosiddetta legge Marzano), che rinvia in più punti al D.Lgs. 270/1999: per esempio agli effetti dell’art. 48 e al programma dell’art. 54. Il Codice della crisi entra in gioco per due vie. La prima è l’art. 349 CCII: nelle disposizioni vigenti i termini «fallimento» e «fallito» si intendono sostituiti con «liquidazione giudiziale» e «debitore assoggettato a liquidazione giudiziale». La seconda è la disciplina dell’eventuale procedura liquidatoria che segue una conversione. Il D.Lgs. 270/1999 rinvia poi in più punti alla legge fallimentare (R.D. 267/1942): lo fanno l’art. 18 per gli effetti della dichiarazione di insolvenza e l’art. 51 per i diritti dell’altro contraente nei contratti in corso.

Il testo degli articoli del D.Lgs. 270/1999 citati in questo articolo è stato letto nella versione pubblicata dalla Camera dei deputati, cioè nel testo originario (Gazzetta Ufficiale n. 185 del 9 agosto 1999). A questo si aggiunge l’art. 1-bis della L. 166/2008, che interpreta l’art. 50 nel senso riportato dalla Cassazione e che illustriamo più avanti.

Tappa	Momento	Norma	Cosa cambia per il locatore	Sezione
1	Prima dell’insolvenza	artt. 657-658 c.p.c.	Sfratto ordinario per morosità o finita locazione	“Prima del giorno 0”
2	Giorno 0: sentenza che dichiara l’insolvenza	artt. 8 e 18 D.Lgs. 270/1999	Si producono gli effetti della legge fallimentare; arriva il commissario giudiziale	“Giorno 0”
3	Fase di osservazione	art. 27 D.Lgs. 270/1999	Si valuta se l’impresa ha concrete prospettive di recupero	“Le settimane dell’osservazione”
4	Decreto di apertura dell’AS	artt. 48 e 50 D.Lgs. 270/1999	Divieto di esecuzioni individuali sui beni dell’impresa; il contratto resta pendente	“Il decreto di apertura”
5	Entro 60 giorni (più eventuali 60): il programma	art. 54 D.Lgs. 270/1999	Il locatore aspetta: non può ancora mettere in mora il commissario	“Il programma”
6	Dopo l’autorizzazione del programma	art. 50 D.Lgs. 270/1999	Il locatore può chiedere al commissario di scegliere entro 30 giorni	“La messa in mora”
7a	Subentro del commissario	artt. 51 e 52 D.Lgs. 270/1999	Canoni successivi in prededuzione; una nuova morosità riapre la risoluzione	“Se il commissario subentra”
7b	Scioglimento o silenzio	artt. 50-51 D.Lgs. 270/1999	Diritto al rilascio; i crediti anteriori vanno nel concorso	“Se il commissario si scioglie”
8	Esecuzione del programma (1 o 2 anni)	artt. 27 e 63 D.Lgs. 270/1999	Cessione dell’azienda: il contratto può seguire l’acquirente	“La cessione dei complessi aziendali”
9	Conversione o chiusura	artt. 69, 70, 73, 74 D.Lgs. 270/1999	Si passa alle regole della procedura liquidatoria o si torna in bonis	“Conversione e chiusura”

La tabella è la bussola del resto dell’articolo. Ogni riga corrisponde a una finestra: ciò che è inutile o rischioso in una tappa diventa possibile o doveroso in quella successiva.

Prima del giorno 0: la morosità e lo sfratto già avviato

Cosa succede

Il racconto comincia quasi sempre allo stesso modo: canoni non pagati per qualche mese, solleciti, una diffida. L’impresa conduttrice è grande (il D.Lgs. 270/1999, nel testo originario letto, riguarda imprese con almeno duecento lavoratori subordinati da almeno un anno e debiti pari almeno ai due terzi sia dell’attivo sia dei ricavi dell’ultimo esercizio). Per questo la morosità verso il locatore è spesso il sintomo di una crisi più ampia, che coinvolge fornitori, banche ed erario. In questa fase non c’è ancora alcuna procedura: il locatore è un creditore come gli altri e il contratto è regolato dal codice civile e dalla legge sulle locazioni.

La norma

Lo strumento tipico è il procedimento per convalida. L’art. 658 c.p.c. consente al locatore di intimare lo sfratto al conduttore, e anche all’affittuario di azienda, per mancato pagamento del canone alle scadenze, e di chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. La Cassazione (Sez. III, sentenza n. 29253 del 13 novembre 2024) ha chiarito, decidendo su rinvio pregiudiziale, che il procedimento per convalida si applica anche all’affitto d’azienda che comprende immobili. È un dato utile quando l’impresa in crisi non è conduttrice di un semplice immobile ma affittuaria di un ramo d’azienda, come accade spesso nei gruppi industriali.

I termini che si attivano

Il procedimento per convalida ha tempi brevi: udienza fissata nell’intimazione, convalida se il conduttore non compare o non si oppone, ordinanza di rilascio se l’opposizione non è fondata su prova scritta, poi il giudizio a cognizione piena. Nella locazione a uso diverso dall’abitativo il pagamento in udienza non salva automaticamente il contratto. Secondo Cass. Sez. III, ordinanza n. 19550 (giugno 2026), il pagamento dei canoni arretrati davanti al giudice non sana la morosità né impedisce la risoluzione, se il locatore non rinuncia alla domanda. Nel procedimento il locatore deve dichiarare che la morosità persiste: Cass. Sez. VI, sentenza n. 17582 del 3 settembre 2015, ne ha fatto un presupposto della convalida.

Cosa può fare il locatore ora

Questa è la finestra più ampia. Il locatore può:
– intimare lo sfratto e chiedere il decreto per i canoni scaduti;
– se la causa è già in corso, puntare a un’ordinanza di rilascio o a una sentenza di risoluzione prima che intervenga la procedura;
– indicare nell’intimazione i canoni scaduti in modo specifico. Cass. Sez. III, ordinanza n. 20402 del 23 luglio 2024, ricorda che l’onere esiste, anche se la carenza non impedisce la convalida quando non è contestata tempestivamente;
– valutare le garanzie (fideiussioni, depositi cauzionali, garanzie autonome), che diventano decisive se il conduttore entra in procedura.

Le finestre si chiudono presto: tutto ciò che il locatore ottiene prima del giorno 0, cioè titolo, risoluzione e rilascio, pesa molto di più di ciò che chiederà dopo.

L’impresa conduttrice, dal canto suo, sa che una procedura può arrivare. Prima del giorno 0 il suo interesse è non perdere un immobile strategico. Può proporre un piano di rientro, contestare la morosità quando ci sono ragioni concrete (vizi dell’immobile, compensazioni documentate) o, se la crisi è reversibile, valutare con i consulenti gli strumenti di regolazione della crisi.

L’errore tipico di questa fase

Il locatore aspetta per non “rompere” il rapporto con un grande conduttore, accetta pagamenti parziali senza riserve e lascia scorrere mesi. Quando arriva la sentenza di insolvenza non ha né un titolo né una domanda di risoluzione pendente e si ritrova nella posizione più debole. Un secondo errore, in caso di clausola risolutiva espressa, è affidarsi al fatto che il giudice la applichi comunque. Cass. Sez. III, sentenza n. 11864 del 9 giugno 2015, ha escluso che la clausola risolutiva espressa possa essere applicata d’ufficio e che la domanda di risoluzione giudiziale si trasformi in domanda di accertamento della risoluzione di diritto. La clausola va invocata espressamente e per tempo.

Quanto dura realmente

I tempi del procedimento per convalida dipendono molto dal tribunale: dall’intimazione alla convalida passano di solito alcune settimane o pochi mesi, se il conduttore non si oppone. Con l’opposizione il giudizio ordinario può durare molto di più. L’esecuzione per rilascio richiede poi l’intervento dell’ufficiale giudiziario, con accessi che spesso slittano. Per un locatore che teme la procedura concorsuale del conduttore, ogni mese di ritardo è rilevante.

Quando l’impresa non è conduttrice ma affittuaria d’azienda

Nei gruppi industriali capita spesso che lo stabilimento non sia locato, ma concesso in affitto insieme a un ramo d’azienda: impianti, autorizzazioni, a volte personale. La differenza conta. Prima del giorno 0, come ha chiarito la Cass. n. 29253/2024, il concedente può usare il procedimento per convalida anche per l’affitto d’azienda che comprende immobili. Dopo l’apertura il contratto di affitto d’azienda resta comunque un contratto ad esecuzione continuata non interamente eseguito, e quindi soggetto alla scelta del commissario dell’art. 50. Per il concedente la timeline è la stessa del locatore, ma con un’aggravante: alla fine dovrà riavere non solo un immobile, ma un complesso di beni da inventariare. Per questo, già prima della procedura, è utile avere un inventario aggiornato dei beni concessi e dello stato degli impianti, da usare sia nella domanda al passivo sia nel verbale di riconsegna.

Giorno 0: la sentenza che dichiara lo stato di insolvenza

Cosa succede

Siamo al giorno 0. Il tribunale dichiara con sentenza lo stato di insolvenza dell’impresa. Secondo l’art. 8 del D.Lgs. 270/1999 la sentenza nomina il giudice delegato e uno o tre commissari giudiziali, fissa i termini per le domande dei creditori e stabilisce se la gestione dell’impresa resta all’imprenditore o passa al commissario. In base all’art. 19 il tribunale può affidare la gestione al commissario anche con un decreto successivo, con effetti analoghi a quelli dello spossessamento nel fallimento.

La norma

L’art. 18 del D.Lgs. 270/1999 dispone che la dichiarazione dello stato di insolvenza produce gli effetti previsti dalla legge fallimentare. Aggiunge che i pagamenti di debiti anteriori eseguiti dopo la dichiarazione senza autorizzazione del giudice delegato sono inefficaci verso i creditori. Per il locatore le conseguenze sono due:
1. i canoni scaduti prima del giorno 0 diventano crediti concorsuali: l’impresa non può pagarli spontaneamente senza autorizzazione, e il pagamento non autorizzato è inefficace;
2. il richiamo alla legge fallimentare porta con sé il divieto di azioni esecutive individuali e le regole sui contratti pendenti, che il decreto legislativo poi specifica per la fase dell’amministrazione straordinaria vera e propria (artt. 48-51).

Per le procedure già convertite o che verranno convertite in procedura liquidatoria, l’art. 349 CCII fa leggere «fallimento» come «liquidazione giudiziale». Quale norma del Codice della crisi corrisponda, in concreto, ai singoli rinvii del D.Lgs. 270/1999 alla legge fallimentare è però una questione di coordinamento che va verificata caso per caso.

I termini che si attivano

Dal giorno 0 decorrono i termini fissati dalla sentenza per le domande di ammissione al passivo. Per il locatore il primo termine utile è quello per insinuare i canoni scaduti: è un termine giudiziale, indicato nella sentenza, e va letto subito. Il secondo calendario è quello dell’osservazione: il commissario giudiziale deve riferire sulla sussistenza delle condizioni per l’ammissione all’amministrazione straordinaria. In questa fase non decorre ancora alcun termine per mettere in mora l’impresa sulla sorte del contratto.

Cosa può fare il locatore ora

• Leggere la sentenza e annotare termini, nome del commissario e regime della gestione (all’imprenditore o al commissario).
• Preparare la domanda di ammissione al passivo per i canoni scaduti fino al giorno 0, con interessi e accessori documentati.
• Fare il punto sullo sfratto pendente. Se c’è già un’ordinanza di rilascio o una convalida, va valutato con attenzione se e come eseguirla. Il divieto di esecuzioni individuali (art. 48, nella fase successiva, e gli effetti della legge fallimentare richiamati dall’art. 18) riguarda i beni dell’impresa. L’immobile locato non è un bene dell’impresa, ma il rilascio coinvolge beni aziendali, la continuità dell’esercizio e il contratto pendente. Le pronunce lette per questo articolo non risolvono in modo diretto l’esecuzione per rilascio contro l’impresa in amministrazione straordinaria: è un punto da valutare sul titolo concreto, sulla data della risoluzione e sullo stato della procedura.
• Escutere le garanzie di terzi, che restano estranee alla procedura secondo le regole del contratto di garanzia.

Per l’impresa la sentenza di insolvenza è il momento in cui la gestione dei rapporti pendenti si “concentra” nelle mani degli organi della procedura. Pagare il locatore per evitare lo sfratto, senza autorizzazione, espone all’inefficacia del pagamento.

L’errore tipico di questa fase

L’errore più frequente del locatore è trattare la sentenza di insolvenza come un fallimento e chiedere subito la riconsegna dell’immobile, oppure notificare una diffida ad adempiere con l’idea che il contratto si risolva “di diritto” dopo quindici giorni. L’amministrazione straordinaria è una procedura di conservazione dell’impresa: l’ordinamento vuole che i rapporti necessari alla continuità restino in piedi finché gli organi della procedura decidono. Ogni atto unilaterale del locatore va calibrato sul momento in cui viene compiuto.

Quanto dura realmente

Dalla sentenza di insolvenza alla decisione sull’apertura passano di solito alcune settimane o pochi mesi, a seconda della complessità dell’impresa e dei tempi della relazione del commissario giudiziale. Per il locatore questo periodo è spesso il più incerto: l’immobile è occupato, l’impresa continua a operare e i canoni correnti possono essere pagati o meno a seconda delle autorizzazioni.

Le settimane dell’osservazione: si decide se l’impresa può essere salvata

Cosa succede

A questo punto la procedura entra in una nuova fase. Il commissario giudiziale esamina l’impresa per capire se ha concrete prospettive di recupero dell’equilibrio economico. L’art. 27 del D.Lgs. 270/1999 indica le due strade possibili: la cessione dei complessi aziendali, con un programma di durata massima di un anno, o la ristrutturazione economica e finanziaria, con un programma di durata massima di due anni. Se le prospettive mancano, l’impresa non viene ammessa all’amministrazione straordinaria e la procedura prosegue in sede liquidatoria (oggi, per le procedure governate dal Codice, liquidazione giudiziale, in base al criterio di sostituzione dei termini dell’art. 349 CCII).

La norma

Il riferimento centrale è l’art. 27. Per il locatore il punto non è tecnico ma strategico: l’immobile locato serve alla prosecuzione? Se è lo stabilimento produttivo, il magazzino logistico o la sede di un ramo destinato alla cessione, il commissario ha tutto l’interesse a conservarlo. Se è un punto vendita in perdita o un ufficio periferico, è probabile che se ne voglia liberare.

I termini che si attivano

In questa fase i termini sono soprattutto quelli della procedura (deposito della relazione, decisione del tribunale). Per il locatore non c’è ancora un termine perentorio da rispettare sul contratto, ma c’è il termine per le domande di ammissione al passivo fissato nella sentenza, che non va perso.

Cosa può fare il locatore ora

• Informare il commissario giudiziale per iscritto della posizione: importo dei canoni scaduti, garanzie esistenti, stato di manutenzione, eventuali procedimenti pendenti. Non è un atto dovuto, ma rende il locatore un interlocutore riconoscibile.
• Documentare l’uso effettivo dell’immobile: un immobile utilizzato per la produzione rende più probabile il subentro; uno inutilizzato rende più probabile lo scioglimento.
• Prepararsi alla possibilità che la procedura, invece di aprirsi come amministrazione straordinaria, prosegua come procedura liquidatoria, con regole diverse per la locazione.

Per l’impresa conduttrice, e per chi la assiste, l’osservazione è il momento per individuare quali contratti di locazione sono indispensabili. Un elenco ragionato dei contratti pendenti, con costi e benefici, è la base su cui il commissario costruirà le proprie scelte.

L’errore tipico di questa fase

Il locatore considera l’osservazione una parentesi e non si fa vivo. Poi scopre che il programma è stato costruito dando per scontata la disponibilità dell’immobile a condizioni che non ha mai discusso. Al contrario, un dialogo documentato in questa fase, senza atti unilaterali che possano essere considerati recessi, è spesso l’unico modo per influire sulle decisioni successive.

Quanto dura realmente

L’osservazione dura il tempo necessario alla relazione e alla decisione del tribunale: di solito poche settimane, a volte di più nelle procedure complesse. Per il locatore conta soprattutto che, durante questa fase, l’immobile resta occupato e la sua sorte è incerta.

Il decreto di apertura: il contratto entra nel limbo dell’art. 50

Cosa succede

Il tribunale apre l’amministrazione straordinaria e nomina il commissario straordinario. Da questo momento in poi le due norme decisive per il locatore sono l’art. 48 e l’art. 50 del D.Lgs. 270/1999.

La norma

L’art. 48 vieta di iniziare o proseguire azioni esecutive individuali sui beni dell’impresa ammessa alla procedura. L’art. 50 consente al commissario straordinario di sciogliersi dai contratti, anche ad esecuzione continuata o periodica, ancora ineseguiti o non interamente eseguiti da entrambe le parti alla data di apertura. La facoltà non riguarda i rapporti di lavoro subordinato. L’altro contraente può chiedere al commissario di pronunciarsi, e se il commissario non risponde entro trenta giorni il contratto si intende sciolto. L’art. 51 rinvia, per i diritti dell’altro contraente, alla legge fallimentare, con una regola particolare per i contratti di somministrazione dei fornitori in posizione di monopolio.

La locazione di immobile in cui l’impresa è conduttrice è il tipico contratto ad esecuzione continuata non interamente eseguito da entrambe le parti. Dal decreto di apertura il contratto continua a essere eseguito, ma la sua sorte è nelle mani del commissario.

Come va letto questo “limbo”? La Cassazione lo ha chiarito con la sentenza Sez. I n. 1195 del 18 gennaio 2018, resa su un contratto di somministrazione di gas ma formulata in termini generali per i contratti ad esecuzione continuata. I principi sono tre:
– finché il commissario non decide, il contratto prosegue di diritto e resta insensibile agli eventi che potrebbero modificarlo, per lasciare al commissario il tempo di scegliere;
– la disdetta del contraente in bonis intimata prima della determinazione del commissario è un recesso, e come tale è inopponibile alla procedura: il contraente deve attendere le scelte del commissario e può solo metterlo in mora, ai sensi dell’art. 50, una volta autorizzato il programma, salvo che il contratto giunga alla sua scadenza naturale;
– il fatto che il contratto venga eseguito durante la procedura non equivale a un subentro per fatti concludenti. L’art. 1-bis della L. 166/2008, che interpreta l’art. 50, chiarisce che l’esecuzione o la richiesta di esecuzione lascia impregiudicato lo scioglimento e che i diritti dell’art. 51 spettano all’altro contraente solo se il commissario dichiara espressamente di subentrare.

Più di recente la Cassazione (Sez. II, ordinanza n. 16375 del 2025) ha ribadito che il potere di scioglimento del commissario prevale sul recesso del contraente in bonis, anche quando quest’ultimo ha agito per primo a fronte di un inadempimento. Dopo l’apertura la gestione dei rapporti pendenti spetta in via esclusiva agli organi della procedura e la disciplina speciale prevale su quella generale del codice civile.

I termini che si attivano

Il decreto di apertura fa partire il calendario del programma (art. 54, esaminato nella tappa successiva). Il locatore non dispone ancora di un termine per costringere il commissario a scegliere. Il termine di trenta giorni dell’art. 50 diventa attivabile, secondo Cass. n. 1195/2018, solo dopo l’autorizzazione del programma.

Cosa può fare il locatore ora

È la fase in cui il locatore ha meno armi, e proprio per questo deve usarle bene.
– Niente risoluzione unilaterale, niente disdetta anticipata: alla luce dei principi della Cassazione, una diffida ad adempiere, l’invocazione della clausola risolutiva espressa o una disdetta notificate dopo l’apertura per morosità anteriore rischiano di essere inopponibili alla procedura.
– Monitorare il pagamento dei canoni correnti. I crediti sorti per la prosecuzione dell’attività sono soddisfatti in prededuzione (art. 52), anche nell’eventuale procedura liquidatoria successiva. Secondo la lettura della sentenza n. 1195/2018 riportata dai commentatori, le prestazioni rese durante la procedura per la continuazione dell’esercizio rientrano in questa categoria. Il canone del periodo di occupazione durante la procedura ha quindi una posizione ben diversa da quello anteriore.
– Insinuare i canoni anteriori nel passivo, secondo i termini fissati.
– Verificare lo sfratto pendente. Se la risoluzione era già stata pronunciata o accertata prima dell’apertura, il contratto potrebbe non essere più “pendente” e il quadro cambia. Se invece la causa di risoluzione era solo iniziata, occorre valutare quali effetti la legge fallimentare, cui rinvia l’art. 51, attribuisce alla domanda proposta prima dell’apertura nei confronti della procedura. È la verifica più delicata dell’intera timeline e va fatta sugli atti.

L’impresa, rappresentata ora dal commissario straordinario, ha in questa fase la massima flessibilità: può continuare a usare l’immobile senza impegnarsi definitivamente e può rinviare la scelta al momento in cui il programma sarà definito.

L’errore tipico di questa fase

Il locatore notifica una nuova intimazione di sfratto per morosità relativa ai canoni anteriori all’apertura, come se nulla fosse accaduto. Così si espone a un’eccezione di improcedibilità o di inopponibilità. Soprattutto, spende tempo e risorse in una strada che i principi delle Cass. n. 1195/2018 e n. 16375/2025 rendono molto incerta. L’errore speculare è quello dell’impresa, o di chi la gestisce, che tratta il silenzio del locatore come una rinuncia e smette di pagare anche i canoni correnti, che invece hanno natura prededucibile.

Quanto dura realmente

Il “limbo” dura almeno fino all’autorizzazione del programma. Nella prassi questo periodo si misura in mesi: i termini di legge per presentare il programma (sessanta giorni, prorogabili una volta per altri sessanta) si sommano ai tempi dell’istruttoria ministeriale.

Perché la legge “congela” il contratto

Il congelamento del contratto non va letto come un favore all’impresa a danno del locatore. È lo strumento con cui l’ordinamento tutela un interesse più ampio: la conservazione dei complessi aziendali, dell’occupazione e del valore che si perderebbe se ogni contraente potesse sciogliere i rapporti alla prima difficoltà. Lo dice l’art. 55, che chiede al programma di tutelare l’unità operativa dei complessi aziendali. Lo conferma la lettura della Cassazione, che parla di un contratto che resta insensibile agli eventi modificativi per lasciare al commissario il tempo di scegliere. In cambio il locatore riceve due garanzie: la prededuzione per i canoni maturati durante la procedura (art. 52) e un termine certo, di trenta giorni, una volta autorizzato il programma.

Il bilanciamento ha un costo per il locatore, che per mesi non può liberarsi del conduttore insolvente. Ma ha anche un vantaggio. A differenza della morosità anteriore, che finisce nel concorso con percentuali di soddisfazione spesso basse, il canone corrente è a carico della procedura e viene prima dei crediti concorsuali. Un locatore che documenta con cura i canoni correnti trasforma il periodo di attesa in un credito qualitativamente migliore.

Per l’impresa conduttrice il congelamento è un’occasione da non sprecare. Il tempo guadagnato serve a valutare, con dati e non con impressioni, se l’immobile è indispensabile. Un commissario che arriva alla messa in mora senza aver fatto questa valutazione rischia di lasciare decorrere i trenta giorni e di perdere un sito produttivo necessario al programma.

Entro 60 giorni, prorogabili di altri 60: il programma del commissario

Cosa succede

Il calendario ora corre sul tavolo del commissario straordinario. Secondo l’art. 54 del D.Lgs. 270/1999 il commissario deve presentare al Ministero il programma entro sessanta giorni dal decreto di apertura. Il termine può essere prorogato una sola volta, per non più di sessanta giorni. Il programma segue gli indirizzi di politica industriale fissati dal Ministero e deve tutelare l’unità operativa dei complessi aziendali (art. 55). Si sceglie tra cessione dei complessi aziendali, con un orizzonte di un anno, e ristrutturazione, con un orizzonte di due anni (art. 27).

La norma

Il programma è il documento in cui il commissario indica, di fatto, quali rapporti servono e quali no. È qui che prende forma la decisione sul contratto di locazione: un immobile inserito nel perimetro dei complessi aziendali da cedere o da ristrutturare ha buone probabilità di essere conservato; un immobile escluso è destinato allo scioglimento.

I termini che si attivano

• Sessanta giorni dal decreto di apertura per la presentazione del programma, prorogabili una sola volta di non più di sessanta giorni.
• Nessun termine per il locatore sul contratto. Secondo Cass. n. 1195/2018, la messa in mora del commissario ai sensi dell’art. 50 è possibile solo dopo l’autorizzazione del programma.

Cosa può fare il locatore ora

• Chiedere al commissario, con una comunicazione formale, informazioni sulle intenzioni relative all’immobile, senza formulare atti di recesso o di risoluzione.
• Rendere disponibili gli elementi utili a una scelta consapevole: canone di mercato, possibilità di rinegoziare la durata o il canone, interventi di manutenzione necessari.
• Valutare una proposta di rinegoziazione. Il subentro è una scelta del commissario, ma i termini economici del rapporto futuro possono essere oggetto di accordo, nei limiti delle autorizzazioni previste per gli atti della procedura.
• Continuare a monitorare i canoni correnti e, in caso di mancato pagamento, chiederne il pagamento come crediti prededucibili.

In questa fase la mossa più utile del locatore è farsi trovare preparato al momento in cui il programma verrà autorizzato: è da lì che parte il termine di trenta giorni.

L’errore tipico di questa fase

Mettere in mora il commissario ai sensi dell’art. 50 prima dell’autorizzazione del programma. Alla luce della sentenza n. 1195/2018, una richiesta anticipata rischia di non far decorrere alcun termine. Il locatore crede che il commissario sia “decaduto” dalla scelta, mentre il termine non è mai partito.

Quanto dura realmente

Tra presentazione e autorizzazione del programma passano spesso mesi. I termini di legge riguardano solo la presentazione. L’istruttoria ministeriale, e nelle procedure più grandi l’intreccio con le procedure di vendita e con le parti sociali, possono allungare i tempi.

Dopo l’autorizzazione del programma: la messa in mora e i trenta giorni

Cosa succede

Il programma viene autorizzato. Siamo alla finestra più importante per il locatore. Da questo momento il contraente in bonis non deve più limitarsi ad attendere: può intimare per iscritto al commissario di dichiarare se intende subentrare nel contratto o sciogliersene.

La norma

L’art. 50 del D.Lgs. 270/1999 prevede che l’altro contraente possa chiedere al commissario di pronunciarsi. Se il commissario non risponde entro trenta giorni, il contratto si intende sciolto. La Cassazione (sent. n. 1195/2018) colloca questa facoltà dopo l’autorizzazione del programma ed esclude che esista quando il contratto è già giunto alla sua scadenza naturale. In quel caso il contratto finisce per conto suo, secondo le sue regole.

I termini che si attivano

• Trenta giorni dalla ricezione della messa in mora per la risposta del commissario. Il silenzio equivale allo scioglimento.
• Se il commissario dichiara espressamente di subentrare, il contratto si “stabilizza” con la procedura: la Cassazione parla di stabilizzazione legata alla positiva determinazione di subentrare, non al semplice mancato esercizio dello scioglimento.
• Se il commissario dichiara di sciogliersi, il contratto cessa e si pone il problema del rilascio (tappa 7b).

Cosa può fare il locatore ora

• Notificare la messa in mora in forma scritta e con prova della ricezione, indirizzata al commissario straordinario nella sua qualità, con il richiamo espresso all’art. 50 del D.Lgs. 270/1999 e con l’indicazione del contratto e dell’immobile.
• Calcolare con precisione il trentesimo giorno e prepararsi a entrambe le risposte (o al silenzio).
• Nel frattempo continuare a documentare i canoni correnti non pagati, che restano crediti prededucibili.

Il commissario, per parte sua, deve valutare in quei trenta giorni se l’immobile serve al programma autorizzato. Lasciare decorrere il termine senza decidere equivale a sciogliersi: per l’impresa che ha bisogno dell’immobile è un rischio serio.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021) e avvocato cassazionista, assiste in questa fase sia il locatore che deve costruire una messa in mora efficace sia l’impresa che deve decidere se conservare l’immobile, leggendo il programma e i suoi tempi.

L’errore tipico di questa fase

Una messa in mora generica (“vi invitiamo a regolarizzare la posizione”) che non chiede espressamente al commissario di scegliere tra subentro e scioglimento. Una comunicazione del genere non attiva il meccanismo dell’art. 50. Un altro errore è inviare la richiesta all’impresa o a un indirizzo non riferibile al commissario. Infine, è un errore non verificare se il contratto sia nel frattempo arrivato alla scadenza naturale: in quel caso la messa in mora è superflua e la strada è quella della finita locazione, secondo le regole proprie del contratto.

Quanto dura realmente

I trenta giorni sono un termine certo. Nella pratica il commissario tende a rispondere in prossimità della scadenza, spesso dopo aver chiesto le autorizzazioni interne alla procedura. Il locatore deve essere pronto a reagire subito dopo il trentesimo giorno.

Se il commissario subentra: i canoni in prededuzione e la nuova morosità

Cosa succede

Il commissario dichiara espressamente di subentrare. Il contratto di locazione diventa, a tutti gli effetti, un contratto della procedura. Da questo momento in poi il locatore ha di fronte un conduttore nuovo: non più l’impresa insolvente, ma la procedura che gestisce l’impresa.

La norma

L’art. 51 del D.Lgs. 270/1999 rinvia alla legge fallimentare per i diritti dell’altro contraente. L’art. 1-bis della L. 166/2008, come riportato dalla Cassazione, precisa che quei diritti spettano solo con la dichiarazione espressa di subentro. L’art. 52 stabilisce che i crediti sorti per la prosecuzione dell’attività sono soddisfatti in prededuzione, anche nell’eventuale procedura liquidatoria successiva.

Per capire come la giurisprudenza ha trattato il subentro dell’organo della procedura nella locazione, il riferimento più utile tra quelli letti è reso sulla legge fallimentare. Cass. Sez. I, sentenza n. 17000 del 26 agosto 2004, riguarda il fallimento del conduttore. Secondo la Corte, il curatore che non recede subentra nei diritti e negli obblighi del contratto e deve pagare i canoni scaduti dopo l’apertura, con le conseguenze ordinarie dell’inadempimento se non lo fa. I crediti del locatore sono prededucibili ma devono comunque essere accertati nel concorso, anche quando sono sorti dopo la dichiarazione di fallimento. È un principio pensato per il fallimento, non per l’amministrazione straordinaria: lo richiamiamo perché l’art. 51 rinvia proprio alla legge fallimentare per i diritti del contraente in bonis.

I termini che si attivano

• I canoni maturano alle scadenze contrattuali. Il ritardo della procedura nel pagare i canoni successivi al subentro è un inadempimento della procedura stessa.
• Il contratto mantiene la sua durata e le sue scadenze, perché la legge non ne prevede la proroga: è uno dei passaggi della sentenza n. 1195/2018 riportati dai commentatori. Alla scadenza naturale il locatore può far valere la cessazione secondo le regole del contratto e della legge sulle locazioni.

Cosa può fare il locatore ora

• Pretendere puntualità sui canoni successivi al subentro, documentando ogni scadenza non rispettata.
• In caso di nuova morosità, valutare la domanda di risoluzione per inadempimento della procedura. Il principio della Cass. n. 17000/2004 indica che il subentro non sottrae l’organo della procedura alle conseguenze ordinarie dell’inadempimento. La scelta del rito (convalida o giudizio ordinario) e della sede in cui far accertare il credito va però verificata sul caso concreto, perché la stessa sentenza richiede che i crediti verso la procedura passino dall’accertamento concorsuale.
• Pianificare la scadenza naturale del contratto. Se il locatore non intende rinnovare, deve rispettare i tempi e le forme della disdetta previsti dal contratto e dalla legge. Una disdetta “anticipata” rispetto a quei tempi, dopo il subentro, è un tema diverso da quello deciso dalla Cassazione nel 2018 e va valutato a sé.

L’errore tipico di questa fase

Pensare che il subentro “sani” anche i canoni anteriori all’apertura. Non è così: i canoni anteriori restano crediti concorsuali, da far valere nel passivo, mentre solo quelli successivi godono della prededuzione. L’errore speculare del commissario è considerare il subentro una formalità: subentrare significa assumere gli obblighi del contratto con le conseguenze ordinarie dell’inadempimento.

Quanto dura realmente

Il subentro accompagna il rapporto fino alla scadenza naturale del contratto o fino alla cessione dei complessi aziendali, quando il contratto segue l’azienda. Nella maggior parte dei programmi di cessione il tempo rilevante è quello dell’esecuzione del programma: fino a un anno per la cessione, fino a due per la ristrutturazione.

Se il commissario si scioglie, o tace: il rilascio dell’immobile

Cosa succede

Il commissario dichiara di sciogliersi, oppure lascia decorrere i trenta giorni dalla messa in mora senza rispondere. Il contratto cessa. Da questo momento l’occupazione dell’immobile non ha più un titolo contrattuale, e il locatore ha diritto alla restituzione.

La norma

La base è l’art. 50 del D.Lgs. 270/1999 (scioglimento espresso o per silenzio). Le conseguenze per il locatore sono regolate, per rinvio dell’art. 51, dalla legge fallimentare. In concreto il locatore ha tre posizioni distinte:
1. i canoni anteriori all’apertura: credito concorsuale, da insinuare al passivo;
2. i canoni o le indennità per il periodo di occupazione durante la procedura: crediti sorti per la prosecuzione, prededucibili ai sensi dell’art. 52;
3. il diritto alla riconsegna dell’immobile: un diritto di restituzione su un bene che non appartiene all’impresa.

I termini che si attivano

• La riconsegna dovrebbe avvenire spontaneamente e in tempi ragionevoli dopo lo scioglimento. Se il commissario non rilascia, il locatore deve agire.
• Va presidiata la sede in cui far valere ciascuna pretesa: i crediti nel concorso, il diritto alla restituzione nelle forme che la disciplina richiamata prevede per i diritti su beni di terzi detenuti dalla procedura, o con l’azione ordinaria di rilascio. Qual è la sede corretta per il rilascio contro un’impresa in amministrazione straordinaria non risulta deciso da pronunce lette in questa sede: va verificato sul caso concreto.
• L’art. 48 vieta le azioni esecutive individuali sui beni dell’impresa. L’immobile locato non è un bene dell’impresa, ma i beni mobili aziendali al suo interno sì. Lo sgombero dei locali va quindi coordinato con la procedura, che deve rimuovere o vendere quei beni.

Cosa può fare il locatore ora

• Chiedere per iscritto al commissario la data di riconsegna e la redazione di un verbale di consegna con lo stato dell’immobile.
• Quantificare l’indennità per l’occupazione successiva allo scioglimento e chiederne il pagamento come credito prededucibile.
• Escutere il deposito cauzionale o le garanzie di terzi secondo le regole contrattuali.
• In caso di inerzia, avviare l’azione per il rilascio nella sede ritenuta corretta dopo la verifica.

Per l’impresa la scelta di sciogliersi non chiude ogni costo. Il periodo di occupazione dopo lo scioglimento resta a carico della procedura e il ritardo nella riconsegna può generare ulteriori crediti prededucibili. Per il commissario è interessante riconsegnare presto un immobile inutile al programma.

L’errore tipico di questa fase

Il locatore incassa la notizia dello scioglimento e si limita a insinuare tutto al passivo, canoni anteriori e indennità successive, nello stesso calderone chirografario. Così rinuncia di fatto alla prededuzione per il periodo della procedura. Un altro errore è accettare una riconsegna “a vista”, senza verbale, e scoprire poi danni o beni abbandonati di cui nessuno risponde.

Quanto dura realmente

Se il commissario collabora, la riconsegna avviene in poche settimane. Se ci sono beni aziendali da rimuovere o vendere, i tempi si allungano. Se si deve agire in giudizio, i tempi diventano quelli del processo e dell’esecuzione per rilascio.

I tre crediti del locatore a confronto

Credito	Periodo	Natura	Dove si fa valere	Rischio tipico
Canoni anteriori	Fino alla sentenza di insolvenza	Concorsuale	Domanda di ammissione al passivo nei termini fissati	Domanda tardiva, soddisfazione parziale
Canoni correnti	Dalla prosecuzione dell’attività fino allo scioglimento	Prededucibile (art. 52)	Richiesta alla procedura; accertamento nelle forme concorsuali	Confonderli con i canoni anteriori
Indennità di occupazione	Dallo scioglimento alla riconsegna	Da qualificare come credito sorto durante la procedura	Richiesta alla procedura con quantificazione	Nessun verbale, nessuna prova della data di riconsegna

La tabella mostra perché lo scioglimento non chiude la partita economica. Il locatore che separa con precisione i tre periodi conserva il vantaggio della prededuzione per tutto ciò che è maturato dopo l’apertura. Il periodo tra la sentenza di insolvenza e il decreto di apertura richiede un esame a parte: la sua qualificazione dipende dal regime di gestione fissato dal tribunale e dalle autorizzazioni concesse, e va verificata sugli atti.

Dal secondo mese al secondo anno: la cessione dei complessi aziendali

Cosa succede

Nei programmi di cessione l’obiettivo è vendere i complessi aziendali, o singoli rami, a un acquirente che prosegua l’attività. Secondo l’art. 63 del D.Lgs. 270/1999, l’acquirente deve proseguire l’attività per almeno due anni e mantenere i livelli occupazionali concordati. Salvo diversa convenzione, non risponde dei debiti anteriori al trasferimento.

La norma

Per il locatore la cessione dell’azienda è un passaggio decisivo. Se il commissario è subentrato e il contratto rientra nel perimetro ceduto, il rapporto può proseguire con l’acquirente. La regola dell’art. 63 per cui l’acquirente non risponde dei debiti anteriori, salvo diversa convenzione, rende essenziale che i canoni anteriori siano già stati fatti valere nel passivo: non potranno essere chiesti al nuovo conduttore.

Quanto al consenso del locatore alla cessione del contratto insieme all’azienda, le regole ordinarie della locazione commerciale si intrecciano con quelle della procedura. È un profilo da verificare sul contratto (clausole sulla cessione, divieti, garanzie) e sul contratto di cessione d’azienda predisposto dal commissario.

I termini che si attivano

• La durata del programma: fino a un anno per la cessione, fino a due per la ristrutturazione (art. 27).
• I termini del contratto di locazione restano quelli originari.
• Se la cessione non avviene in tutto o in parte entro la scadenza del programma, scatta il meccanismo della conversione (art. 70), esaminato nell’ultima tappa.

Cosa può fare il locatore ora

• Chiedere al commissario se l’immobile rientra nel perimetro della cessione e a quali condizioni.
• Esaminare il contratto di cessione per la parte che riguarda la locazione: subentro dell’acquirente, garanzie, eventuale rinegoziazione.
• Chiedere garanzie nuove all’acquirente, se le condizioni di mercato e il contratto lo consentono.
• Se l’immobile non rientra nel perimetro, sollecitare la scelta sullo scioglimento, se non è già avvenuta.

L’errore tipico di questa fase

Il locatore si accorge della cessione a cose fatte e scopre che il nuovo conduttore non risponde dei canoni anteriori. Oppure accetta il subentro dell’acquirente senza verificarne la solidità. La cessione è il momento in cui il locatore può ancora negoziare: dopo, il contratto ha un nuovo titolare e una nuova storia.

Quanto dura realmente

Le procedure di vendita nelle amministrazioni straordinarie richiedono spesso tempi lunghi: bandi, offerte, trattative con le parti sociali. I termini del programma sono un orizzonte, non sempre rispettato in tutti i rami. Nel frattempo il locatore deve vigilare sul pagamento dei canoni correnti.

Alla fine del programma: conversione o chiusura

Cosa succede

Siamo all’ultima tappa. Le uscite possibili sono tre:
– conversione in corso di procedura (art. 69): se la procedura non può essere utilmente proseguita, il tribunale, su richiesta del commissario o d’ufficio e previo parere del Ministero, la converte in procedura liquidatoria;
– conversione al termine (art. 70): se alla scadenza del programma di cessione la cessione non è avvenuta in tutto o in parte, o se con la ristrutturazione l’imprenditore non ha recuperato la capacità di pagare regolarmente i debiti;
– cessazione dell’esercizio e chiusura (artt. 73 e 74): dopo la completa cessione dei complessi aziendali, il tribunale dichiara con decreto la cessazione dell’esercizio; la procedura si chiude, tra l’altro, se nessuno presenta domande di ammissione al passivo, se l’imprenditore recupera la capacità di pagare o, nei programmi di cessione, al completamento delle ripartizioni.

La norma

Il D.Lgs. 270/1999 parla di conversione in «fallimento». In base all’art. 349 CCII, nelle disposizioni vigenti quel termine si legge come «liquidazione giudiziale». Con la conversione cambia il regime della locazione: non si applicano più le regole dell’amministrazione straordinaria, ma quelle della procedura liquidatoria.

Per le procedure regolate dalla legge fallimentare l’art. 80 l.fall., letto su Brocardi, prevede che, in caso di fallimento del conduttore, il curatore possa recedere in qualsiasi momento corrispondendo al locatore un equo indennizzo. In mancanza di accordo l’indennizzo è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati, e il credito relativo è soddisfatto in prededuzione con il privilegio dell’art. 2764 c.c. Per le procedure liquidatorie governate dal Codice della crisi la norma corrispondente va letta nel Codice. Quale disciplina si applichi dipende dalla data e dalla natura della procedura in cui l’amministrazione straordinaria viene convertita, e va verificato caso per caso.

I termini che si attivano

• La conversione porta con sé i termini della procedura liquidatoria (accertamento del passivo, eventuali nuove scelte sui contratti).
• I crediti prededucibili sorti durante l’amministrazione straordinaria conservano la prededuzione anche nella procedura liquidatoria successiva (art. 52).

Cosa può fare il locatore ora

• Verificare se il curatore (o l’organo della nuova procedura) intende recedere e, in caso di recesso, chiedere l’equo indennizzo nelle forme previste.
• Far valere la prededuzione dei crediti sorti durante l’amministrazione straordinaria.
• Se la procedura si chiude con il ritorno in bonis dell’impresa, riprendere il rapporto contrattuale con l’impresa risanata, secondo il contratto (se il commissario era subentrato) o le regole ordinarie.

L’errore tipico di questa fase

Considerare la conversione come un “nuovo inizio” e ripresentare da capo tutte le domande, perdendo di vista i crediti già maturati in prededuzione. Oppure non accorgersi che il curatore ha esercitato il recesso e non chiedere l’indennizzo.

Quanto dura realmente

La conversione è decisa dal tribunale con tempi variabili. La procedura liquidatoria che ne segue ha tempi propri, spesso lunghi. Per il locatore la questione decisiva è quando l’immobile tornerà disponibile.

La stessa procedura, due calendari

Le due simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, non casi reali. Partono dagli stessi dati e mostrano come cambia l’esito a seconda di quando il locatore agisce.

Dati comuni. Capannone logistico locato a una società industriale, canone mensile di 6.840 euro. Canoni non pagati da gennaio ad aprile 2026: 27.360 euro. Deposito cauzionale di tre mensilità. Sentenza che dichiara lo stato di insolvenza: 12 maggio 2026. Decreto di apertura dell’amministrazione straordinaria: 23 giugno 2026. Programma presentato il 18 agosto 2026 (entro sessanta giorni dall’apertura), autorizzato il 3 novembre 2026.

Calendario A: il locatore che agisce alle finestre giuste

Data	Evento	Mossa del locatore	Effetto
febbraio 2026	Secondo canone non pagato	Diffida e intimazione di sfratto per morosità con richiesta di ingiunzione	Si apre il procedimento prima della procedura
12 maggio 2026	Sentenza di insolvenza	Lettura della sentenza, annotazione del termine per le domande	I 27.360 euro diventano crediti concorsuali
entro il termine fissato	Domanda di ammissione al passivo	Insinuazione dei canoni anteriori con documenti	Credito accertabile nel concorso
23 giugno 2026	Apertura dell’AS	Nessuna disdetta, nessuna risoluzione unilaterale; comunicazione al commissario	Nessun atto inopponibile
luglio-ottobre 2026	Canoni correnti	Fatture puntuali, solleciti documentati per i canoni non pagati	Crediti prededucibili ex art. 52 tracciati
6 novembre 2026	Messa in mora ex art. 50 ricevuta dal commissario	Richiesta espressa di scegliere tra subentro e scioglimento	Decorrono i trenta giorni
6 dicembre 2026	Scadenza dei trenta giorni (domenica)	Il locatore, prudenzialmente, considera sciolto il contratto dal giorno successivo	In assenza di risposta, il contratto si intende sciolto
7 dicembre 2026	Richiesta formale di riconsegna con verbale	Quantificazione dell’indennità di occupazione	Il periodo successivo è a carico della procedura
19 febbraio 2027	Riconsegna	Verbale con stato dei luoghi	Indennità per 75 giorni ≈ 16.865,75 euro (6.840 × 12 / 365 × 75), da chiedere in prededuzione

Nel calendario A il locatore ha separato tre crediti: i canoni anteriori (concorso), i canoni correnti fino allo scioglimento (prededuzione) e l’indennità di occupazione dopo lo scioglimento (prededuzione). Ha attivato il termine di trenta giorni nel primo momento utile e ha riavuto l’immobile in poco più di tre mesi dalla messa in mora. Il procedimento per convalida avviato a febbraio non gli ha restituito l’immobile prima della procedura, ma ha documentato la morosità e la data della domanda, elementi che entrano nella valutazione degli effetti dell’apertura su quel giudizio.

Calendario B: il locatore che lascia correre

Data	Evento	Mossa del locatore	Effetto
gennaio-aprile 2026	Quattro canoni non pagati	Solo solleciti telefonici, pagamenti parziali accettati senza riserve	Nessuna domanda giudiziale
12 maggio 2026	Sentenza di insolvenza	Nessuna lettura dei termini	Rischio di domanda tardiva
1° luglio 2026	Dopo l’apertura	Notifica di una disdetta e di una diffida ad adempiere con clausola risolutiva espressa	Atti a rischio di inopponibilità alla procedura (Cass. 1195/2018; Cass. 16375/2025)
settembre 2026	Intimazione di sfratto per morosità sui canoni anteriori	Nuovo procedimento	Probabili eccezioni del commissario; tempo perso
settembre 2026	Messa in mora ex art. 50 prima dell’autorizzazione del programma	Richiesta anticipata	Il termine di trenta giorni, secondo la Cassazione, non decorre
3 novembre 2026	Programma autorizzato	Nessuna nuova richiesta	Il contratto resta pendente
marzo 2027	Il locatore scopre che l’immobile è nel perimetro della cessione	Nessuna trattativa sul subentro dell’acquirente	L’acquirente non risponde dei canoni anteriori (art. 63)

Nel calendario B il locatore ha speso mesi in iniziative inutili o inopponibili e ha perso la finestra della messa in mora utile. Se il commissario subentra, il locatore resterà vincolato al contratto senza aver negoziato nulla. Se il commissario non subentra, il locatore dovrà ricominciare dalla messa in mora, mesi dopo. La differenza tra i due calendari non dipende dalla fortuna ma dalla sequenza: stesse norme, stessi termini, esiti opposti.

Una terza ipotesi: il commissario subentra e poi non paga

Riprendiamo il calendario A con una variante: il 2 dicembre 2026 il commissario dichiara di subentrare. Nel primo trimestre del 2027 la procedura non paga tre canoni (20.520 euro). Il locatore documenta la nuova morosità e valuta la domanda di risoluzione per l’inadempimento della procedura. Il principio della Cass. n. 17000/2004 (reso sul fallimento) indica che l’organo che subentra risponde delle conseguenze ordinarie dell’inadempimento, mentre il credito va accertato nel concorso come prededucibile. La morosità successiva al subentro è, per il locatore, la strada più solida per ottenere la risoluzione durante la procedura; la sede e il rito vanno scelti dopo l’esame degli atti.

I binari paralleli: come cambia la timeline se qualcuno si muove

Il locatore che ha già un titolo prima del giorno 0

Se prima della sentenza di insolvenza il locatore ha ottenuto la convalida o una sentenza di risoluzione, il contratto non è più “pendente” nel senso dell’art. 50: è già sciolto. Il problema non è più la scelta del commissario, ma l’esecuzione del rilascio. L’art. 48 vieta le azioni esecutive individuali sui beni dell’impresa. L’esecuzione per rilascio non mira a un bene dell’impresa, ma alla riconsegna di un bene del locatore, che però contiene beni e attività dell’impresa. La compatibilità dell’esecuzione per rilascio con il divieto dell’art. 48 non risulta decisa dalle pronunce lette in questa sede. Il locatore deve impostare l’esecuzione in modo da non incidere sui beni aziendali e coordinarsi con il commissario per la loro rimozione. Una riconsegna concordata, con termine e verbale, è spesso la via più rapida.

Il locatore che ha una causa di risoluzione pendente

È il caso più frequente e il più delicato. La domanda è stata proposta prima della sentenza di insolvenza, ma il giudizio non è finito. L’art. 51 rinvia alla legge fallimentare per i diritti dell’altro contraente. Gli effetti della domanda proposta prima dell’apertura vanno quindi ricostruiti in base a quella disciplina e al momento in cui il giudizio viene deciso. È la verifica che decide se il locatore può ottenere la risoluzione nonostante la procedura o deve passare per la scelta del commissario.

Il commissario che rinegozia

Il commissario può avere interesse a conservare l’immobile, ma a condizioni diverse: canone ridotto, durata più breve, rilascio parziale di una porzione. Un accordo raggiunto in questa fase, con le autorizzazioni previste per gli atti della procedura, può essere migliore sia della risoluzione sia del subentro “secco”. Per il locatore il vantaggio è la certezza della prededuzione per i nuovi canoni. Per la procedura il vantaggio è la riduzione dei costi.

L’impresa che punta alla cessione

Se il programma è di cessione, l’immobile può diventare parte del valore del ramo d’azienda. Un acquirente che trova un contratto di locazione stabile e a condizioni sostenibili paga di più. Il commissario lo sa, e il locatore può far valere questa leva per ottenere garanzie dall’acquirente.

La conversione anticipata

Se la procedura viene convertita prima che il commissario abbia scelto, il contratto entra nella disciplina della procedura liquidatoria. Per le procedure regolate dalla legge fallimentare, l’art. 80 l.fall. consente al curatore di recedere dalla locazione in cui il fallito è conduttore in qualsiasi momento, con equo indennizzo prededucibile e assistito dal privilegio dell’art. 2764 c.c. La timeline si accorcia e il locatore deve far valere subito, nella nuova sede, sia i crediti prededucibili maturati nell’amministrazione straordinaria sia l’indennizzo.

Le garanzie di terzi

In parallelo alla procedura, il locatore può escutere le garanzie personali prestate da terzi (fideiussioni dei soci, garanzie bancarie). La Cass. n. 16375/2025 ha esaminato anche la qualificazione di polizze di garanzia, dichiarando inammissibile il relativo motivo per difetto di specificità. Per il locatore resta decisivo il testo della garanzia: fideiussione accessoria o garanzia autonoma “a prima richiesta” producono effetti molto diversi.

Le 5 finestre critiche

1. La morosità prima della sentenza di insolvenza. È l’unico momento in cui lo sfratto per morosità segue integralmente le regole ordinarie: agire qui significa arrivare alla procedura con un titolo o, almeno, con una domanda già proposta.

2. Il termine per le domande di ammissione al passivo fissato dalla sentenza. I canoni anteriori al giorno 0 si recuperano solo nel concorso: mancare il termine significa affrontare le regole delle domande tardive.

3. Il periodo tra apertura e autorizzazione del programma. È la finestra del silenzio: niente disdette, niente risoluzioni unilaterali per morosità anteriore, niente messe in mora anticipate. Si raccolgono documenti, si fatturano i canoni correnti e si dialoga con il commissario.

4. Il giorno dopo l’autorizzazione del programma. È il momento della messa in mora ex art. 50: trenta giorni e il silenzio del commissario vale scioglimento.

5. Il momento della scelta e quello della cessione. Dopo lo scioglimento si chiede subito la riconsegna e si distinguono i crediti. Dopo il subentro si vigila sui canoni nuovi e si negozia con l’eventuale acquirente prima che la cessione sia conclusa.

Le domande sul tempo

La sentenza di insolvenza è già stata pronunciata da due settimane: posso ancora intimare lo sfratto per i canoni scaduti?
Prima del decreto di apertura il quadro dipende dagli effetti della legge fallimentare richiamati dall’art. 18 e dal regime di gestione fissato dalla sentenza. In ogni caso i canoni scaduti sono ormai crediti concorsuali. L’intimazione di sfratto per quei canoni ha un’utilità limitata e va valutata sul caso concreto, mentre la domanda di ammissione al passivo è certamente necessaria.

L’amministrazione straordinaria è aperta da tre mesi e il commissario non mi ha detto nulla: posso costringerlo a decidere?
Solo dopo l’autorizzazione del programma. Secondo la Cass. n. 1195/2018 è da quel momento che il contraente in bonis può metterlo in mora: trenta giorni e il silenzio vale scioglimento. Prima puoi solo chiedere informazioni.

Ho mandato la disdetta un mese dopo l’apertura: il contratto è cessato?
Secondo la Cassazione, la disdetta del contraente in bonis prima della scelta del commissario è un recesso inopponibile alla procedura. Va però distinta dalla scadenza naturale del contratto, che opera secondo le sue regole.

Il commissario è subentrato da sei mesi e non paga da tre: devo aspettare la fine del programma?
No. Il subentro rende la procedura responsabile dei canoni successivi, che sono prededucibili. Il principio della Cass. n. 17000/2004 (reso sul fallimento) indica che l’organo subentrato risponde delle conseguenze ordinarie dell’inadempimento, ma che il credito va accertato nelle forme concorsuali. La strada concreta si decide sugli atti.

Quanto dura in tutto?
Dalla sentenza di insolvenza alla scelta del commissario passano di solito diversi mesi: osservazione, apertura, sessanta (più sessanta) giorni per il programma, istruttoria ministeriale, trenta giorni di messa in mora. Il programma dura fino a un anno (cessione) o fino a due (ristrutturazione).

Il programma è stato autorizzato otto mesi fa e non ho mai messo in mora il commissario: è troppo tardi?
No, se il contratto è ancora pendente e non è giunto alla scadenza naturale. La messa in mora ex art. 50 è possibile dopo l’autorizzazione del programma e il termine di trenta giorni decorre dalla sua ricezione. Ogni mese di ritardo, però, è un mese in cui il locatore resta vincolato senza aver ottenuto una scelta.

La procedura è stata convertita in liquidazione: i crediti maturati durante l’amministrazione straordinaria si perdono?
No. L’art. 52 stabilisce che i crediti sorti per la prosecuzione dell’attività sono soddisfatti in prededuzione anche nella procedura liquidatoria successiva. Vanno però fatti valere nella nuova sede, nei tempi che la nuova procedura fissa.

Le pronunce che scandiscono la procedura

Le pronunce sono ordinate secondo la tappa della timeline cui si riferiscono. Quelle rese sulla legge fallimentare sono indicate come tali.

Tappa 1: lo sfratto prima della procedura

• Cass. Sez. III, sentenza n. 29253 del 13 novembre 2024. Principio: il procedimento di convalida per morosità si applica anche all’affitto d’azienda che comprende immobili (principio enunciato su rinvio pregiudiziale). Rilevanza: molte grandi imprese occupano immobili in forza di affitti di ramo d’azienda; il locatore-concedente può usare il rito speciale prima della procedura.
• Cass. Sez. III, ordinanza n. 19550 (giugno 2026). Principio: nella locazione commerciale il pagamento degli arretrati in udienza non elimina la morosità né impedisce la risoluzione, se il locatore non rinuncia alla domanda. Rilevanza: il pagamento tardivo dell’impresa in crisi, prima della procedura, non chiude automaticamente la partita.
• Cass. Sez. III, ordinanza n. 20402 del 23 luglio 2024. Principio: il locatore deve indicare in modo specifico i canoni scaduti, ma la mancanza non impedisce la convalida se non è contestata tempestivamente e la decisione passa in giudicato. Rilevanza: un’intimazione ben costruita prima del giorno 0 è anche la base documentale della domanda al passivo.
• Cass. Sez. VI, sentenza n. 17582 del 3 settembre 2015. Principio: la dichiarazione del locatore che la morosità persiste è presupposto della convalida; l’appello è ammesso solo per contestarne la mancanza. Rilevanza: il presupposto va curato anche quando l’impresa paga in parte prima dell’udienza.
• Cass. Sez. III, sentenza n. 11864 del 9 giugno 2015. Principio: la clausola risolutiva espressa non opera d’ufficio e la domanda di risoluzione giudiziale non si converte in domanda di accertamento della risoluzione di diritto. Rilevanza: chi intende avvalersi della clausola deve farlo in modo espresso e prima dell’apertura della procedura.
• Cass. Sez. III, sentenza n. 19865 del 22 settembre 2014. Principio: se la richiesta di termine per sanare la morosità è inammissibile, il giudice pronuncia solo l’ordinanza di rilascio e il giudizio prosegue a cognizione piena. Rilevanza: l’ordinanza di rilascio ottenuta prima della sentenza di insolvenza è il titolo che pone il problema della compatibilità con l’art. 48.

Tappe 4-6: apertura, programma, messa in mora

• Cass. Sez. I, sentenza n. 1195 del 18 gennaio 2018. Principio: nell’amministrazione straordinaria i contratti ad esecuzione continuata proseguono finché il commissario non sceglie. La stabilizzazione dipende dalla sua decisione espressa di subentrare e non dalla semplice esecuzione. La disdetta del contraente in bonis prima della scelta è un recesso inopponibile alla procedura. La messa in mora ex art. 50 è possibile dopo l’autorizzazione del programma, salvo scadenza naturale del contratto. Rilevanza: è la pronuncia che fissa il calendario del locatore dopo l’apertura.
• Cass. Sez. II, ordinanza n. 16375 del 2025. Principio: il potere di scioglimento del commissario straordinario prevale sul recesso del contraente in bonis, anche se esercitato per primo a fronte di un inadempimento; la gestione dei rapporti pendenti spetta in via esclusiva agli organi della procedura. Rilevanza: conferma che la morosità anteriore non consente al locatore di “anticipare” il commissario.

Tappe 7-9: subentro, scioglimento, conversione

• Cass. Sez. I, sentenza n. 17000 del 26 agosto 2004 (legge fallimentare). Principio: il curatore che non recede subentra nel contratto di locazione e deve pagare i canoni successivi al fallimento, con le conseguenze ordinarie dell’inadempimento. I crediti del locatore sono prededucibili, ma vanno accertati nel concorso. Rilevanza: è il riferimento, per rinvio dell’art. 51, sul regime dei canoni successivi al subentro e sulla nuova morosità.
• Cass. Sez. I, sentenza n. 1808 del 28 gennaio 2013 (legge fallimentare). Principio: nella vendita fallimentare di un immobile locato ad uso alberghiero, il conduttore titolare della prelazione può esercitarla anche dopo la nuova gara seguita a un aumento del sesto, quando il prezzo diventa definitivo. Rilevanza: riguarda l’ipotesi inversa (procedura del locatore), ma mostra come i diritti del conduttore sopravvivano alla liquidazione, utile quando i ruoli si invertono nei gruppi in amministrazione straordinaria.
• Cass. Sez. I, sentenza n. 3089 del 17 marzo 1995 (legge fallimentare). Principio: il subentro automatico dell’organo della procedura nel contratto di locazione non esclude che il contratto possa essere oggetto di revocatoria fallimentare. Rilevanza: nei casi in cui la locazione sia stata stipulata o modificata a ridosso della crisi, il commissario può valutarne la revocabilità; l’art. 49 del D.Lgs. 270/1999 consente le revocatorie solo se è autorizzato un programma di cessione, salvo conversione.

Cosa può fare lo Studio Monardo, tappa per tappa

Lo Studio interviene nella tappa in cui il locatore, o l’impresa conduttrice, si trova. Se il cliente è ancora prima del giorno 0, lavoriamo sullo sfratto ordinario. Se la procedura è già aperta, costruiamo il calendario delle mosse utili e scartiamo quelle che rischiano di essere inopponibili.

1. Ricostruiamo la timeline del caso: date della morosità, della sentenza di insolvenza, del decreto di apertura, della presentazione e dell’autorizzazione del programma, sulla base degli atti pubblicati e dei provvedimenti.
2. Esaminiamo il contratto di locazione o di affitto d’azienda: durata, scadenza naturale, clausole risolutive, garanzie, divieti di cessione, per capire quale delle strade della timeline è percorribile.
3. Valutiamo lo sfratto o la causa di risoluzione già pendente: verifichiamo la data della domanda, lo stato del giudizio e gli effetti che la disciplina richiamata dall’art. 51 attribuisce a quella domanda dopo l’apertura.
4. Prepariamo la domanda di ammissione al passivo per i canoni anteriori, nel termine fissato dalla sentenza, separando capitale, interessi e accessori.
5. Tracciamo i crediti prededucibili: canoni correnti e indennità di occupazione maturati durante la procedura, con richieste documentate al commissario ai sensi dell’art. 52.
6. Redigiamo la messa in mora ex art. 50 al commissario straordinario, nel primo momento utile dopo l’autorizzazione del programma, e calcoliamo il termine di trenta giorni.
7. Gestiamo la riconsegna dopo lo scioglimento: richiesta formale, verbale di consegna, contestazione di danni o beni abbandonati, quantificazione dell’indennità.
8. Valutiamo la nuova morosità dopo il subentro e la strada per far valere l’inadempimento della procedura, scegliendo rito e sede dopo l’esame degli atti.
9. Esaminiamo la cessione dei complessi aziendali: posizione del contratto nel perimetro ceduto, garanzie dell’acquirente, condizioni del subentro.
10. Seguiamo la conversione: nuove scelte dell’organo della procedura liquidatoria, recesso, equo indennizzo, conservazione della prededuzione maturata nell’amministrazione straordinaria.

Per l’impresa conduttrice, e per chi la amministra o la gestisce, lo Studio esamina con gli stessi strumenti quali contratti di locazione siano indispensabili al programma e quali costi comporti conservarli o liberarsene.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In questa materia pesa in modo particolare la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa. Leggere un programma di cessione o di ristrutturazione, capire quali rapporti il commissario considera strategici e anticiparne le scelte richiede la stessa competenza con cui si gestiscono le trattative nella crisi d’impresa. Accanto a questa, la qualifica di avvocato cassazionista garantisce continuità di strategia dall’analisi iniziale fino alla Cassazione: chi imposta la messa in mora e la domanda al passivo segue anche gli eventuali giudizi sul contratto, sui canoni e sul rilascio fino all’ultimo grado, con la stessa linea.

Lo Studio lavora con uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti: i primi presidiano termini, atti e giudizi, i secondi ricostruiscono i crediti, separano anteriori e prededucibili e verificano i dati del programma. Non promettiamo esiti, che dipendono dalle scelte degli organi della procedura e dalle decisioni dei giudici: ci impegniamo ad analizzare gli atti, a verificare ogni termine e a costruire la strategia più adatta alla tappa in cui ti trovi.

Chiusura: il calendario prima della pretesa

Il locatore può sfrattare un’impresa in amministrazione straordinaria? Può farlo nelle forme ordinarie prima della sentenza di insolvenza. Dopo l’apertura deve passare per la scelta del commissario, sollecitandola con la messa in mora dopo l’autorizzazione del programma. Ottiene la riconsegna quando il contratto si scioglie e può far valere la risoluzione quando la procedura subentrata non paga i canoni nuovi. Il tempo è la risorsa più preziosa del debitore e la più sprecata, e nell’amministrazione straordinaria vale anche per il creditore: l’atto giusto al momento sbagliato non produce effetti.

Lo Studio Monardo si occupa di questa materia perché sta all’incrocio tra crisi d’impresa e contenzioso. La qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021) dell’Avv. Monardo permette di leggere le scelte del commissario e i tempi del programma. Quella di avvocato cassazionista permette di sostenere il contenzioso sul contratto e sul rilascio fino all’ultimo grado.

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