Se hai in mano un albergo che non regge più il peso dei debiti, e stai pensando di venderlo dentro un concordato preventivo liquidatorio, leggi queste pagine con una penna in mano. Questo non è un articolo da leggere: è un piano da eseguire, mossa dopo mossa, per vendere l’albergo al miglior prezzo possibile dentro le regole del Codice della crisi, senza bruciare valore lungo la strada. Un hotel non è un capannone: vive di stagione, di prenotazioni anticipate, di personale formato, di recensioni e di titoli abilitativi. Ogni mese di chiusura costa caro, e ogni passo fatto fuori dalle regole può rendere la vendita inefficace verso i creditori o lasciare le ipoteche sull’immobile.
La risposta breve alla domanda del titolo è questa: nel concordato liquidatorio l’albergo si vende attraverso procedure competitive, con stima e pubblicità, o prima dell’omologazione con l’autorizzazione del tribunale (art. 94 CCII), oppure dopo l’omologazione per mano del liquidatore nominato dal tribunale (art. 114 CCII); se hai già un compratore, la sua offerta irrevocabile va messa in gara con il meccanismo delle offerte concorrenti (art. 91 CCII). In più, il piano liquidatorio deve portare risorse esterne che aumentino l’attivo di almeno il 10% e garantiscano almeno il 20% ai chirografari (art. 84, comma 4, CCII). Il resto di questo piano ti spiega come si fa in concreto.
Perché lo Studio Monardo si occupa proprio di questo tema? Perché la vendita di un’azienda alberghiera in crisi è, prima di tutto, una gestione della crisi d’impresa: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, cioè un professionista abilitato a condurre le trattative tra imprenditore, creditori e possibili acquirenti nella fase in cui il valore dell’azienda si può ancora salvare. Quando l’albergo è di una società e i soci o i fideiussori sono persone fisiche esposte con garanzie personali, entra in gioco anche la sua qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto presso un OCC, che permette di guardare in un’unica regia sia il concordato della società sia la posizione personale di chi ha firmato le garanzie.
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La diagnosi della tua situazione: da quale mossa partire
Prima di procedere, assicurati di sapere dove ti trovi. Il concordato liquidatorio non è un binario unico: chi arriva con un acquirente già pronto parte da una mossa diversa rispetto a chi ha solo un immobile ipotecato e un’attività ferma. Rispondi con onestà a queste quattro domande.
Prima domanda: l’albergo è ancora aperto?
Un albergo aperto, con personale, prenotazioni e contratti con agenzie e portali, vale molto di più di un immobile chiuso. Se l’attività prosegue, la tua priorità è conservarla fino alla vendita: ogni stagione persa riduce l’avviamento. Se invece l’hotel è già chiuso, il valore residuo è prevalentemente immobiliare, e il piano si concentra sulla stima dell’edificio, sulla destinazione urbanistica e sulla posizione dei creditori ipotecari. La prima cosa da capire è se stai vendendo un’azienda alberghiera viva o un immobile con arredi.
Attenzione a un equivoco ricorrente: proseguire l’attività in attesa della vendita non trasforma automaticamente il concordato in un concordato in continuità. Il criterio del Codice guarda a come vengono soddisfatti i creditori: se il piano prevede la liquidazione del patrimonio, anche tramite vendita dell’azienda in esercizio, siamo nel perimetro liquidatorio con le sue regole (art. 84, commi 1 e 4, CCII). Questa scelta va fatta con consapevolezza, perché da essa dipendono le soglie di soddisfazione e le regole sul voto.
Seconda domanda: hai già un acquirente?
Se un operatore alberghiero, un fondo o una catena ti ha già fatto una proposta, devi capire se è disposto a trasformarla in un’offerta irrevocabile. In quel caso il piano può essere costruito intorno a quell’offerta, ma la legge impone di sottoporla a gara tramite la disciplina delle offerte concorrenti (art. 91 CCII). Se non hai nessuno, il piano prevederà la vendita competitiva aperta al mercato, gestita dal liquidatore dopo l’omologazione o anticipata con autorizzazione del tribunale.
Terza domanda: quanto pesa l’ipoteca sull’immobile?
Quasi ogni albergo in crisi ha un mutuo fondiario o un finanziamento ipotecario sull’immobile. Devi sapere se il valore di stima dell’immobile copre il credito ipotecario oppure no. Se lo copre, la banca sarà pagata per intero con il ricavato e il residuo andrà agli altri creditori; se non lo copre, la parte scoperta sarà trattata come credito chirografario (art. 84, comma 5, CCII). Questo cambia radicalmente l’aritmetica del piano e la soglia del 20% da garantire ai chirografari.
Quarta domanda: c’è qualcuno disposto a mettere risorse esterne?
Il concordato liquidatorio richiede un apporto di risorse esterne: soci, familiari, un terzo interessato, lo stesso acquirente che paga una somma aggiuntiva destinata ai creditori. Senza risorse esterne il concordato liquidatorio non è ammissibile. Se nessuno è disposto a contribuire, la strada del concordato liquidatorio è chiusa e devi valutare alternative (continuità con cessione, accordi di ristrutturazione, composizione negoziata, oppure la liquidazione giudiziale).
Se non sei il titolare: la diagnosi del creditore e del compratore
Questo piano parla al titolare dell’albergo, ma la stessa sequenza serve a chi sta dall’altra parte. Se sei la banca o un fornitore creditore, la tua diagnosi parte da tre verifiche: se il piano rispetta davvero le soglie dell’art. 84, comma 4 (fai tu il conto della massa chirografaria, compresi i degradati); se la stima dell’immobile è credibile rispetto al mercato alberghiero della zona; se la vendita è affidata a una procedura competitiva o a un accordo già chiuso. Da queste tre risposte dipende il tuo voto e l’eventuale opposizione all’omologazione.
Se sei un operatore alberghiero interessato all’acquisto, la tua diagnosi è diversa: devi capire in quale fase si trova la procedura (prima o dopo l’omologa), se c’è già un offerente individuato (e quindi una gara ex art. 91 in arrivo), quali titoli abilitativi sono trasferibili, quale personale passerà con l’azienda e quali debiti resteranno alla procedura. Soprattutto, devi verificare che la vendita passi per una procedura competitiva regolare, perché è da questa che dipende la possibilità di ottenere la cancellazione delle ipoteche. Comprare un albergo in concordato può essere un affare, ma solo se sai leggere gli atti della procedura.
Se sei un dipendente, la domanda che ti interessa è se il tuo rapporto passerà al compratore e come saranno pagati TFR, ferie e arretrati. I crediti di lavoro sono privilegiati, ma nella simulazione 1 vedrai che anche un privilegio può restare parzialmente scoperto se l’attivo mobiliare è scarso: è un motivo in più per seguire le comunicazioni del commissario giudiziale e far valere per tempo le tue ragioni.
Tabella di orientamento
| Se la tua situazione è… | Parti dalla mossa | Perché |
|---|---|---|
| Albergo aperto, nessun acquirente, debiti in crescita | Mossa 1 | Serve prima la fotografia di azienda, immobile e debiti |
| Albergo aperto, acquirente già interessato | Mossa 4 (dopo una verifica rapida delle mosse 1-2) | L’offerta va resa irrevocabile e messa in gara |
| Albergo chiuso, solo immobile ipotecato | Mossa 2 | L’aritmetica delle soglie decide se il concordato è praticabile |
| Stagione alle porte e acquirente che non aspetta l’omologa | Mossa 5 | Vendita anticipata con autorizzazione del tribunale |
| Personale in forza e contratti con portali e tour operator | Mossa 6 | Lavoratori e contratti vanno gestiti prima della vendita |
| Concordato già omologato, liquidatore nominato | Mossa 8 | Il piano entra nella fase esecutiva |
| Procedura aperta prima del 15 luglio 2022 | Mossa 8 con la legge fallimentare | Si applicano gli artt. 160 ss. e 182 l.fall. |
Non passare oltre finché non hai risposto a tutte e quattro le domande: un piano costruito sulla risposta sbagliata alla terza o alla quarta domanda è un piano che il tribunale non ammetterà o che i creditori non voteranno.
Una premessa sulla disciplina applicabile
Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019) si applica alle procedure aperte dal 15 luglio 2022. Gli articoli su cui si regge questo piano (artt. 84, 94 e 114) sono vigenti nel testo in vigore dal 28 settembre 2024, cioè con le modifiche del correttivo D.Lgs. 136/2024; l’art. 91 sulle offerte concorrenti è in vigore dal 15 luglio 2022; l’art. 214 sulla vendita dell’azienda nella liquidazione giudiziale, cui rinvia l’art. 114, è in vigore dal 15 luglio 2022. Se il tuo concordato è stato aperto prima del 15 luglio 2022, si applica invece la legge fallimentare (R.D. 267/1942), con l’art. 182 l.fall. sulla cessione dei beni e l’art. 163-bis sulle offerte concorrenti. Molte delle pronunce della Cassazione che troverai in questo piano sono rese proprio sulla legge fallimentare: le citiamo dichiarandolo, perché i principi sul liquidatore, sulle vendite e sui controlli restano in larga parte utili per leggere la nuova disciplina, ma vanno sempre adattati al testo del Codice.
Mossa 1 — Fotografa l’albergo: azienda, immobile, titoli, persone
Obiettivo della mossa: separare con precisione ciò che si vende (immobile, azienda, marchio, arredi, contratti, titoli) da ciò che si deve (debiti per categoria e grado), perché senza questa fotografia nessun piano liquidatorio regge davanti al tribunale e ai creditori.
Quando va fatta
Subito, prima di depositare qualunque domanda. Se il deposito della domanda di concordato è imminente perché un creditore ha avviato un pignoramento o ha chiesto la liquidazione giudiziale, puoi depositare una domanda con riserva e usare il termine concesso dal tribunale per completare la fotografia (l’art. 91, comma 11, CCII richiama espressamente la fase del termine dell’art. 44, comma 1, lettera a). Ma il lavoro di raccolta parte in ogni caso oggi: il tempo concesso dal tribunale è breve, e un albergo ha documenti sparsi tra commercialista, banca, Comune, consulente del lavoro, portali di prenotazione.
Come si esegue
Il primo passo è distinguere i quattro strati dell’albergo.
Lo strato immobiliare. Chi è proprietario dell’edificio? La società che gestisce l’hotel, una società immobiliare collegata, i soci personalmente? Se l’immobile è di un soggetto diverso dalla società in crisi, non entra nel patrimonio da liquidare se non tramite un apporto. Recupera visure catastali e ipotecarie aggiornate, atti di provenienza, titoli edilizi, agibilità, certificazioni di prevenzione incendi. Verifica la destinazione urbanistica: in molti territori gli immobili alberghieri sono soggetti a vincoli di destinazione d’uso previsti dalla normativa regionale e dagli strumenti urbanistici comunali, che incidono sul valore e sulla platea dei compratori. Questo aspetto va verificato caso per caso sulla normativa della tua Regione e del tuo Comune.
Lo strato aziendale. L’azienda alberghiera è il complesso dei beni organizzati per l’esercizio dell’attività: arredi, attrezzature di cucina e lavanderia, impianti, software gestionale, marchio, sito internet, profili sui portali, recensioni, liste clienti, accordi con agenzie e tour operator, convenzioni con aziende. Fai redigere un inventario con valori di stima separati per ciascuna componente.
Lo strato dei titoli abilitativi. L’esercizio alberghiero richiede titoli amministrativi (la licenza o segnalazione ai fini di pubblica sicurezza dell’art. 86 TULPS, la classificazione regionale, le autorizzazioni sanitarie per la ristorazione interna, le certificazioni antincendio). Devi sapere chi ne è intestatario, se sono in regola e come si trasferiscono al compratore. Un albergo con titoli in disordine vale meno, e il compratore chiederà garanzie o sconti.
Lo strato delle persone e dei contratti. Elenca i dipendenti (a tempo indeterminato, stagionali, part-time) con anzianità, TFR maturato, ferie e permessi non goduti, retribuzioni arretrate. Elenca i contratti in corso: fornitura di energia, lavanderia industriale, manutenzione ascensori, leasing di arredi o impianti, contratti con portali di prenotazione, contratti con tour operator per allotment, caparre e acconti ricevuti dai clienti per soggiorni futuri.
Poi la mappa dei debiti, divisa per categoria: crediti ipotecari (banca sull’immobile), privilegiati dei lavoratori, privilegiati tributari e contributivi, fornitori chirografari, finanziamenti dei soci, eventuali crediti di leasing. Per ciascun credito annota importo, titolo, garanzie, eventuali azioni esecutive in corso.
La base giuridica
L’art. 84, comma 1, CCII stabilisce che il concordato deve consentire di soddisfare i creditori in misura non inferiore a quella realizzabile nella liquidazione giudiziale, e indica tra le modalità ammesse la liquidazione del patrimonio e la cessione a un assuntore. Per fare questo confronto devi conoscere esattamente il valore di ciò che possiedi e l’esposizione verso ciascuna classe di creditori. Senza la fotografia, il confronto con la liquidazione giudiziale non è possibile e il piano non supera il vaglio del commissario giudiziale né quello del professionista indipendente che deve attestarne la fattibilità.
Se qualcosa va storto
L’imprevisto tipico è il documento che manca: l’agibilità mai rilasciata per un ampliamento, la certificazione antincendio scaduta, un contratto di leasing di cui nessuno trova l’originale. Non fermare il piano: annota la lacuna, stima l’impatto sul prezzo e decidi se sanarla prima della vendita (spesso conviene, se il costo è contenuto rispetto alla perdita di valore) o se dichiararla nell’avviso di vendita. Un’irregolarità nascosta al compratore è una contestazione futura; un’irregolarità dichiarata è un elemento di prezzo.
L’altro imprevisto è la scoperta che l’immobile non è della società. In quel caso il piano cambia: o il proprietario apporta l’immobile (e diventa, di fatto, un apporto di risorse esterne), oppure si vende solo l’azienda, con l’immobile che resta in locazione o in affitto al compratore. Questa seconda strada riduce molto il prezzo, perché il compratore valuterà il canone e la durata del rapporto con il proprietario.
Check di completamento
Prima di passare alla mossa 2 verifica di avere: (1) un inventario di immobile, azienda e titoli con stime separate; (2) un elenco completo dei debiti per categoria, con indicazione delle garanzie; (3) un elenco di dipendenti e contratti in corso con le relative scadenze.
Mossa 2 — Fai l’aritmetica delle soglie: 10% di risorse esterne e 20% ai chirografari
Obiettivo della mossa: verificare, numeri alla mano, che il tuo concordato liquidatorio superi le due soglie dell’art. 84, comma 4, CCII, perché se non le supera il tribunale non lo ammette, qualunque sia il prezzo che spunterai per l’albergo.
Quando va fatta
Subito dopo la fotografia, e comunque prima di cercare formalmente un acquirente. Non ha senso costruire una gara per l’albergo se poi il concordato cade per mancanza di risorse esterne.
Come si esegue
L’art. 84, comma 4, CCII, nel testo vigente dal 28 settembre 2024, impone due condizioni al concordato con liquidazione del patrimonio.
La prima: la proposta deve prevedere un apporto di risorse esterne che aumenti di almeno il 10% l’attivo disponibile alla data di presentazione della domanda. Se il tuo attivo (immobile, azienda, cassa, crediti) vale 3.305.600 euro, le risorse esterne devono essere almeno 330.560 euro.
La seconda: l’apporto deve assicurare ai creditori chirografari, compresi i privilegiati degradati per incapienza, una soddisfazione non inferiore al 20% del loro ammontare complessivo. Qui serve attenzione: i “privilegiati degradati” sono quei creditori con privilegio, pegno o ipoteca che il ricavato dei beni gravati non copre per intero. La parte scoperta del loro credito si somma ai chirografari e alza la base su cui calcolare il 20%.
La norma consente di distribuire le risorse esterne in deroga agli artt. 2740 e 2741 c.c., cioè senza rispettare rigidamente l’ordine delle cause di prelazione, purché resti rispettata la soglia del 20%. E chiarisce che sono considerate esterne anche le risorse apportate dai soci senza obbligo di restituzione o con vincolo di postergazione, se destinate direttamente ai creditori concorsuali.
Per un albergo questo significa: calcola il valore dell’immobile al netto delle spese di procedura attribuibili; confrontalo con il credito ipotecario; la parte scoperta diventa chirografaria. Fai lo stesso con i privilegi generali (lavoratori, erario, enti previdenziali) sul valore dei beni mobili e dell’azienda. Somma tutti i chirografari, originari e degradati. Calcola il 20%. Quella è la somma minima che deve arrivare ai chirografari, e il piano deve dimostrare che le risorse esterne la garantiscono.
La base giuridica
Oltre al comma 4, rileva il comma 5 dell’art. 84 CCII: i creditori muniti di privilegio, pegno o ipoteca possono essere soddisfatti anche non integralmente, purché in misura non inferiore a quella che otterrebbero dalla liquidazione del bene su cui insiste la garanzia, al netto delle spese di procedura attribuibili al bene e della quota di spese generali; la verifica è attestata da un professionista indipendente e la parte residua del credito è trattata come chirografaria.
Una questione interpretativa da tenere presente
La formulazione del comma 4 lega la soglia del 20% all’apporto di risorse esterne (“tale apporto deve assicurare…”). Da qui nasce il dubbio se il 20% debba essere raggiunto con le sole risorse esterne o possa essere raggiunto sommando a queste il ricavato della liquidazione destinato ai chirografari. La lettura più prudente, quella che ti consigliamo di adottare nella costruzione del piano, è dimostrare che la soglia è raggiunta anche nel caso peggiore, cioè con un prezzo di vendita più basso di quello stimato. In questo modo eviti che una gara deludente faccia cadere il concordato dopo l’omologazione. Su questo punto devi sapere che non esiste ancora un orientamento di legittimità sul Codice che chiuda il discorso: valuta la questione con il tuo legale e con il professionista attestatore, alla luce delle prassi del tribunale competente.
Se qualcosa va storto
L’imprevisto tipico è il socio che promette un apporto e poi si tira indietro. Non accettare promesse verbali: l’apporto va formalizzato con un impegno irrevocabile, garantito se possibile (fideiussione bancaria, deposito vincolato), e allegato al piano. Un apporto non garantito è un apporto che il commissario giudiziale segnalerà come fragile, e che i creditori sconteranno nel voto.
L’altro imprevisto è scoprire che, anche con un apporto pari al 10%, la soglia del 20% non si raggiunge, perché il credito ipotecario è largamente incapiente e la massa chirografaria esplode. In questo caso hai tre strade: aumentare l’apporto; negoziare con la banca ipotecaria un trattamento diverso (ad esempio una rinuncia parziale alla quota degradata, che riduce la base del 20%); valutare uno strumento diverso dal concordato liquidatorio.
Check di completamento
Prima di passare oltre verifica: (1) di aver calcolato l’attivo disponibile e il 10% minimo di risorse esterne; (2) di aver calcolato la massa chirografaria comprensiva dei degradati e il 20% minimo; (3) di avere un impegno scritto e, se possibile, garantito per l’apporto.
Mossa 3 — Scegli come vendere: in blocco o separato, subito o dopo l’omologa
Obiettivo della mossa: decidere il veicolo della vendita (albergo in blocco con immobile e azienda, sola azienda, solo immobile, affitto ponte e poi vendita) e il momento (prima o dopo l’omologazione), perché da questa scelta dipendono il prezzo, la tutela degli acquirenti e la tenuta del piano.
Quando va fatta
Quando hai chiuso le mosse 1 e 2 e prima di depositare il piano definitivo. La scelta va scritta nel piano, perché il tribunale e i creditori devono sapere come sarà liquidato il patrimonio.
Come si esegue
Hai sostanzialmente quattro opzioni.
Vendita in blocco di immobile e azienda. È la soluzione che di regola massimizza il valore: il compratore acquista un albergo funzionante, con edificio, arredi, marchio, titoli e, se applicabile, personale. La logica è la stessa che il Codice impone al curatore nella liquidazione giudiziale: l’art. 214, comma 1, CCII prevede che la liquidazione dei singoli beni sia disposta solo quando si prevede che la vendita in blocco dell’azienda, dei rami o dei beni non assicuri una maggiore soddisfazione dei creditori. Nel concordato liquidatorio questa regola non è imposta allo stesso modo, ma l’art. 114, comma 4, CCII rinvia alle disposizioni sulle vendite della liquidazione giudiziale per le vendite eseguite in esecuzione del concordato, e il criterio della maggiore soddisfazione resta la bussola di ogni scelta del liquidatore.
Vendita della sola azienda. Ha senso se l’immobile è di un terzo (ad esempio di una società immobiliare dei soci non coinvolta nel concordato) e il compratore lo prenderà in locazione. Il prezzo dipenderà molto dalla durata e dall’entità del canone.
Vendita del solo immobile. Ha senso se l’albergo è chiuso da tempo, l’avviamento è perso e la platea dei compratori è fatta di investitori immobiliari. Attenzione ai vincoli di destinazione d’uso, che possono limitare la riconversione.
Affitto ponte e poi vendita. Se il mercato non è pronto o la stagione è imminente, puoi affittare l’azienda alberghiera a un gestore in attesa della vendita definitiva. Questo conserva l’avviamento, mantiene l’albergo aperto e i dipendenti al lavoro, e genera canoni per i creditori. Ma l’affitto d’azienda, dopo il deposito della domanda, rientra tra gli atti che devono essere autorizzati e realizzati tramite procedure competitive (art. 94, comma 5, CCII), e se il contratto prevede un trasferimento non immediato dell’azienda si applica la disciplina delle offerte concorrenti (art. 91, comma 2, CCII). Verifica anche che l’affitto non diventi una vendita mascherata a prezzo vile, con un’opzione d’acquisto troppo favorevole all’affittuario.
Quanto al momento: puoi vendere prima dell’omologazione, con autorizzazione del tribunale (mossa 5), oppure dopo l’omologazione, per mano del liquidatore (mossa 8). Prima conviene quando c’è un acquirente pronto e il rischio di perdere valore aspettando è alto; dopo conviene quando il mercato va sondato con calma e non ci sono urgenze stagionali.
Un’alternativa da conoscere: l’assuntore
L’art. 84, comma 1, CCII elenca tra le forme di soddisfazione dei creditori anche la cessione a un assuntore, precisando che possono essere assuntori anche i creditori o società da questi partecipate. Nella prassi questo significa che un soggetto (un operatore alberghiero, un fondo, un gruppo di creditori riuniti in una società) si accolla l’esecuzione del concordato, assumendo l’obbligo di pagare i creditori nella misura promessa e ricevendo in cambio il patrimonio, albergo compreso. Per il titolare il vantaggio è la rapidità e la certezza del risultato; per i creditori il vantaggio è avere un obbligato diverso e, di solito, più solido del debitore.
Attenzione però: anche quando la soluzione passa per un assuntore che ha già un accordo con il debitore, la logica della concorrenza non scompare. Se il piano contiene un’offerta irrevocabile di un soggetto individuato per il trasferimento dell’azienda o di specifici beni, la disciplina delle offerte concorrenti dell’art. 91 resta il riferimento da verificare. E l’assuntore che è anche creditore vota solo se inserito in apposita classe quando è proponente (art. 109, comma 7, CCII): è un aspetto che cambia la strategia dell’adunanza.
Il valore dell’albergo non è solo il valore dell’edificio
Quando prepari la stima per il piano, chiedi all’esperto di separare tre grandezze: il valore dell’immobile a destinazione alberghiera, il valore dell’azienda in esercizio (avviamento, marchio, posizionamento sui portali, contratti con tour operator, personale formato), e il valore di liquidazione dei beni singoli. La differenza tra la prima più la seconda e la terza è il valore che rischi di perdere se l’albergo chiude o se viene venduto a pezzi. È questa differenza che giustifica, davanti al tribunale, la scelta della vendita in blocco, l’affitto ponte o la vendita anticipata. Una stima che fornisce un solo numero, senza scomporlo, ti lascia senza argomenti quando dovrai spiegare perché aspettare costa.
Per un albergo stagionale aggiungi un quarto dato: il calendario. Lo stesso albergo vale di più se il compratore può aprire per la stagione successiva, perché incasserà subito; vale di meno se la consegna cade a stagione iniziata. Scrivi nel piano le finestre utili di consegna e costruisci le procedure competitive in modo da rispettarle.
La base giuridica
Gli artt. 94, 91 e 114 CCII, già richiamati; l’art. 214 CCII per la logica della vendita in blocco, applicabile nei limiti del rinvio dell’art. 114, comma 4. Dal lato del diritto comune, l’art. 2556 c.c. per la forma del trasferimento dell’azienda, richiamato dall’art. 214, comma 2, CCII.
Se qualcosa va storto
L’imprevisto tipico è il compratore che vuole l’azienda ma non i dipendenti, o l’immobile ma non i contratti. Prima di accettare, valuta l’impatto: un albergo venduto senza personale potrebbe valere meno per altri offerenti, e la gestione dei lavoratori in uscita (mossa 6) ha costi e tempi che vanno messi nel piano. Se l’offerta è buona ma parziale, verifica se esistono più compratori per lotti diversi e se la somma dei lotti supera il valore del blocco: è il confronto che la logica dell’art. 214, comma 1, ti chiede di fare.
Check di completamento
Prima di proseguire verifica: (1) di aver scelto il veicolo (blocco, azienda, immobile, affitto ponte) motivando la scelta con le stime; (2) di aver deciso se vendere prima o dopo l’omologazione; (3) di aver previsto nel piano un’alternativa se la prima soluzione fallisce.
Mossa 4 — Trasforma l’interesse del compratore in offerta irrevocabile e preparati alla gara
Obiettivo della mossa: ottenere un’offerta irrevocabile e vincolante dal compratore individuato e costruire il piano intorno a essa, sapendo che la legge la sottoporrà comunque a una gara aperta con le offerte concorrenti.
Quando va fatta
Se hai già un compratore, questa mossa va fatta prima del deposito del piano o durante il termine concesso con la domanda con riserva. L’art. 91, comma 11, CCII estende infatti la disciplina delle offerte concorrenti, in quanto compatibile, anche alla fase in cui il debitore ha chiesto il termine dell’art. 44, comma 1, lettera a).
Come si esegue
Il primo passo è far firmare al compratore un’offerta irrevocabile, non una lettera d’intenti. L’offerta deve indicare con precisione: oggetto (immobile, azienda, marchio, contratti, personale), prezzo, modalità di pagamento, garanzie (cauzione, fideiussione), condizioni (che devono essere il meno possibile), durata dell’irrevocabilità.
Poi devi sapere cosa succede. L’art. 91 CCII prevede che il tribunale o il giudice delegato disponga la pubblicità dell’offerta per acquisire offerte concorrenti, quando il piano comprende un’offerta irrevocabile da parte di un soggetto già individuato avente a oggetto il trasferimento, anche prima dell’omologazione, dell’azienda, di rami o di specifici beni; la stessa regola vale per l’affitto d’azienda. Se arrivano manifestazioni di interesse, il tribunale apre con decreto la procedura competitiva (comma 3), fissando modalità di presentazione delle offerte, requisiti di partecipazione, forme di accesso alle informazioni, modalità di svolgimento della gara, garanzie e l’aumento minimo del corrispettivo che le offerte concorrenti devono prevedere (comma 4). La pubblicità avviene in ogni caso sul portale delle vendite pubbliche (comma 5).
Le offerte non conformi al decreto o sottoposte a condizione sono inefficaci (comma 6). La gara si svolge nel giorno fissato, alla presenza degli offerenti, e deve concludersi almeno venti giorni prima della data fissata per il voto dei creditori (comma 7). Se vince un soggetto diverso dall’offerente originario, quest’ultimo e il debitore sono liberati dalle obbligazioni reciproche, e il commissario giudiziale rimborsa all’offerente originario le spese sostenute per la formulazione dell’offerta, entro il limite massimo del 3% del prezzo offerto (comma 8). Il debitore modifica proposta e piano in base all’esito della gara (comma 9). Se non arrivano offerte concorrenti, l’offerente originario resta vincolato alla sua offerta (comma 10).
Per un albergo, prepara una data room seria: planimetrie, titoli edilizi e abilitativi, dati di occupazione delle camere e prezzo medio delle ultime stagioni, contratti con portali e tour operator, elenco del personale con costi, stato degli impianti. Più la data room è completa, più è probabile che la gara attiri offerenti seri, e meno è probabile che il compratore originario chieda sconti dopo l’aggiudicazione.
La base giuridica
L’art. 91 CCII, in vigore dal 15 luglio 2022; l’art. 114, comma 1-bis, CCII, che per i piani con offerte irrevocabili da parte di soggetti individuati prevede che il tribunale stabilisca le modalità di pubblicità che il liquidatore deve seguire per acquisire offerte concorrenti; per le procedure soggette alla legge fallimentare, l’art. 163-bis l.fall.
Se qualcosa va storto
L’imprevisto tipico è il compratore che non vuole esporsi alla gara e ritira la proposta, o che pretende clausole di esclusiva o penali a suo favore. Spiegagli il meccanismo: se perde la gara gli vengono rimborsate le spese documentate entro il 3% del prezzo; se la vince, acquista a un prezzo che la gara ha validato, con maggiore stabilità. Le clausole che cercano di bloccare la concorrenza rischiano di essere incompatibili con la procedura e di rendere l’offerta inefficace.
Il secondo imprevisto è l’offerta condizionata: ad esempio subordinata all’ottenimento di un finanziamento bancario, al trasferimento dei titoli abilitativi, all’accordo con i sindacati. L’art. 91, comma 6, dice che le offerte sottoposte a condizione sono inefficaci nella gara: lavora con il compratore per trasformare le condizioni in impegni o in elementi già soddisfatti al momento della gara.
Check di completamento
Prima di andare avanti verifica: (1) di avere un’offerta irrevocabile firmata, con garanzie; (2) di aver predisposto una data room completa; (3) di aver tenuto conto, nel cronoprogramma, che la gara deve chiudersi almeno venti giorni prima del voto.
Mossa 5 — Se non puoi aspettare l’omologa, chiedi l’autorizzazione alla vendita anticipata
Obiettivo della mossa: vendere (o affittare) l’albergo prima dell’omologazione, con l’autorizzazione del tribunale e tramite procedura competitiva, quando aspettare significherebbe perdere la stagione, il compratore o il valore dell’avviamento.
Quando va fatta
Dopo il deposito della domanda di concordato e prima dell’omologazione. Per un albergo stagionale, la finestra critica è quella che precede l’apertura: se la domanda è depositata in inverno e l’omologa è prevedibile in autunno, aspettare significa saltare l’intera stagione estiva, con l’albergo chiuso, le prenotazioni perse e i portali che penalizzano la struttura inattiva. Considera anche che, secondo l’art. 9, comma 1, CCII, la sospensione feriale dei termini (1-31 agosto) non si applica ai procedimenti disciplinati dal Codice, salvo diversa previsione: agosto non è un mese “morto” per la procedura, e i termini corrono.
Come si esegue
L’art. 94 CCII stabilisce che, dalla presentazione della domanda di concordato e fino all’omologazione, il debitore conserva l’amministrazione dei beni e l’esercizio dell’impresa sotto la vigilanza del commissario giudiziale (comma 1). Gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione compiuti senza l’autorizzazione del giudice delegato sono inefficaci rispetto ai creditori anteriori al concordato; tra questi rientrano le alienazioni di beni immobili e le cancellazioni di ipoteche (comma 2). L’autorizzazione può essere concessa prima dell’omologazione, sentito il commissario giudiziale, quando l’atto è funzionale al miglior soddisfacimento dei creditori (comma 3).
Il comma 5 è quello decisivo per l’albergo: l’alienazione e l’affitto di azienda, di rami di azienda e di specifici beni autorizzati devono essere effettuati tramite procedure competitive, previa stima e adeguata pubblicità. Il comma 6 consente, in caso di urgenza, che il tribunale, sentito il commissario giudiziale, autorizzi gli atti senza le procedure competitive e senza la pubblicità del comma 5, quando può essere compromesso irreparabilmente l’interesse dei creditori al miglior soddisfacimento; resta in ogni caso l’obbligo di dare adeguata informazione ai creditori. Il comma 6-bis rinvia all’art. 91 quando c’è l’offerta di un soggetto individuato.
In concreto, il ricorso per l’autorizzazione deve contenere: la descrizione esatta di ciò che si vende o si affitta; la stima di un esperto indipendente; il piano di pubblicità (portale delle vendite pubbliche, siti specializzati nel settore alberghiero, stampa di settore); le regole della procedura competitiva (termine per le offerte, cauzione, prezzo base, rilancio minimo); la spiegazione del perché l’atto è funzionale al miglior soddisfacimento dei creditori. Se chiedi la deroga per urgenza, devi documentare l’urgenza: date di apertura della stagione, prenotazioni a rischio, offerta con scadenza, perizia che quantifica la perdita di valore in caso di attesa.
In una vendita alberghiera anticipata, la prova del danno da attesa è l’elemento che il tribunale guarda per primo: portala con numeri, non con aggettivi.
La base giuridica
L’art. 94 CCII nel testo in vigore dal 28 settembre 2024. Per i concordati soggetti alla legge fallimentare, la disciplina corrispondente era quella degli artt. 161 e 167 l.fall. e, per le offerte concorrenti, dell’art. 163-bis l.fall.
Se qualcosa va storto
L’imprevisto tipico è il tribunale che nega la deroga d’urgenza e impone la procedura competitiva ordinaria. Non è una sconfitta: prepara in anticipo una procedura competitiva rapida (avviso di vendita con termini brevi ma ragionevoli, pubblicità sul portale e sui canali di settore), da attivare subito in caso di diniego. Se il compratore originario è serio, parteciperà alla gara.
L’altro imprevisto è la vendita fatta senza autorizzazione, magari perché il titolare ha firmato un preliminare con un operatore prima di parlare con il legale. Quell’atto, se eccede l’ordinaria amministrazione, è inefficace rispetto ai creditori anteriori (art. 94, comma 2). Bisogna intervenire subito: o si sottopone il preliminare alla disciplina delle offerte concorrenti (art. 91, comma 2, riguarda proprio i contratti conclusi prima dell’apertura che hanno la finalità del trasferimento non immediato dell’azienda), o lo si gestisce come contratto pendente.
Check di completamento
Prima di passare alla mossa successiva verifica: (1) di aver depositato un ricorso motivato, con stima e piano di pubblicità; (2) di aver documentato l’eventuale urgenza con dati verificabili; (3) di avere pronto un piano B di procedura competitiva rapida.
Mossa 6 — Metti in ordine lavoratori, contratti e clienti prima che il compratore entri
Obiettivo della mossa: arrivare alla vendita con una mappa chiara di ciò che passa al compratore (personale, contratti, prenotazioni, titoli) e di ciò che resta alla procedura, così da evitare contestazioni, offerte al ribasso e contenziosi dopo il trasferimento.
Quando va fatta
In parallelo alle mosse 4 e 5, e comunque prima di pubblicare l’avviso di vendita. Il compratore deve sapere esattamente cosa acquista, e i creditori devono sapere quali debiti restano a carico della procedura.
Come si esegue
I lavoratori. In un albergo il personale è spesso il cuore dell’avviamento: receptionist che conoscono la clientela abituale, chef, governanti. Il trasferimento d’azienda comporta di regola il passaggio dei rapporti di lavoro al cessionario secondo l’art. 2112 c.c., ma nelle procedure concorsuali esiste una disciplina speciale che consente, a determinate condizioni e con accordi sindacali, deroghe al regime ordinario. Le condizioni concrete di questa deroga nel concordato liquidatorio vanno verificate sul testo vigente della normativa speciale e con il consulente del lavoro, perché incidono sul prezzo e sulla platea degli acquirenti. Quello che devi fare tu è: elencare chi passa e chi no; quantificare TFR, ferie non godute e arretrati; avviare per tempo il confronto con le rappresentanze sindacali; inserire nel piano la stima dei crediti dei lavoratori, che sono privilegiati.
I contratti. Nel concordato preventivo i contratti pendenti seguono una disciplina specifica, che consente di chiedere la sospensione o lo scioglimento di quelli non funzionali al piano. Per l’albergo pensa ai contratti con i portali di prenotazione, all’allotment con tour operator, ai contratti di fornitura (energia, lavanderia, alimenti), alla manutenzione degli impianti, ai leasing di arredi e impianti tecnologici. Decidi quali vuoi trasferire al compratore (per mantenere operativo l’albergo) e quali vanno chiusi.
I clienti con prenotazioni pagate. Le caparre e gli acconti incassati per soggiorni futuri sono un tema delicato: se l’albergo viene venduto, chi onora quelle prenotazioni? Devi stabilirlo nel contratto di cessione. Spesso il compratore le assume con uno sconto sul prezzo; in alternativa, i clienti diventano creditori della procedura. Questa scelta incide sulla reputazione online dell’albergo, cioè sul suo valore.
I debiti verso terzi. Nella vendita dell’azienda in sede concorsuale, l’art. 214, comma 3, CCII esclude, salvo diversa convenzione, la responsabilità dell’acquirente per i debiti relativi all’esercizio dell’azienda ceduta sorti prima del trasferimento; il comma 4 consente di cedere attività e passività con esclusione della responsabilità dell’alienante prevista dall’art. 2560 c.c. L’art. 114, comma 4, CCII rinvia alle disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale per le vendite e gli altri atti di trasferimento successivi al deposito della domanda o in esecuzione del concordato. La portata esatta di questo rinvio con riguardo all’art. 214 va verificata nel tuo caso concreto: è uno dei punti su cui il compratore chiederà certezze, e conviene che il decreto di autorizzazione o la sentenza di omologazione lo chiariscano.
I titoli abilitativi. Verifica con il Comune e con gli uffici regionali come si trasferiscono licenze, segnalazioni e classificazione al nuovo gestore, e se il trasferimento richiede requisiti soggettivi in capo all’acquirente. Un compratore che non può subentrare nei titoli non è un compratore utile.
La base giuridica
Gli artt. 94, 114 e 214 CCII per la vendita; l’art. 2112 c.c. e la normativa speciale per i lavoratori; l’art. 2560 c.c. per i debiti dell’azienda ceduta.
Su questi passaggi, che intrecciano diritto della crisi, diritto del lavoro e diritto amministrativo, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, coordina un lavoro di squadra con commercialisti e consulenti, perché la vendita di un albergo riesce quando nessuno dei quattro strati viene lasciato al caso.
Se qualcosa va storto
L’imprevisto tipico è il sindacato che si oppone alla riduzione del personale chiesta dal compratore. Non arrivare allo scontro: presenta ai rappresentanti dei lavoratori l’alternativa reale, cioè la liquidazione giudiziale con l’albergo chiuso. Spesso un accordo che salva parte dei posti di lavoro è preferibile per tutti.
L’altro imprevisto è il portale che sospende la struttura o il tour operator che risolve l’allotment appena viene a sapere del concordato. Prepara una comunicazione ai partner commerciali che spieghi la procedura, rassicuri sulla continuità della gestione fino alla vendita e indichi i riferimenti del commissario giudiziale.
Check di completamento
Prima di proseguire verifica: (1) di avere un elenco del personale con indicazione di chi passa e di chi resta, e dei relativi crediti; (2) di aver deciso il destino di ogni contratto in corso; (3) di aver regolato nel contratto di cessione il destino delle prenotazioni e delle caparre.
Mossa 7 — Porta il piano al voto e all’omologa, con il liquidatore giusto
Obiettivo della mossa: ottenere l’approvazione dei creditori e l’omologazione del concordato, con la nomina di un liquidatore e di un comitato dei creditori in grado di vendere l’albergo bene e presto.
Quando va fatta
Dopo l’eventuale gara sulle offerte concorrenti (che, ricordalo, deve chiudersi almeno venti giorni prima del voto) e dopo aver adeguato proposta e piano all’esito della gara (art. 91, comma 9, CCII).
Come si esegue
Il voto. Nel concordato liquidatorio il concordato è approvato dai creditori che rappresentano la maggioranza dei crediti ammessi al voto; se un solo creditore detiene la maggioranza dei crediti, serve anche la maggioranza per teste; se ci sono classi, serve inoltre la maggioranza nel maggior numero di classi (art. 109, comma 1, CCII). In un albergo la banca ipotecaria è spesso il creditore più grande: se è soddisfatta integralmente non vota, se è degradata vota per la parte chirografaria. Devi sapere in anticipo come voterà, e trattare con essa prima dell’adunanza.
Sono esclusi dal voto il coniuge, il convivente, la parte dell’unione civile, i parenti e affini fino al quarto grado, le società controllanti, controllate o sotto comune controllo, i cessionari dei loro crediti da meno di un anno, e i creditori in conflitto di interessi (art. 109, comma 6, CCII). Per un albergo familiare, con parenti che hanno prestato denaro o lavorato senza retribuzione, questa regola cambia spesso la geometria delle maggioranze.
L’omologa e la nomina del liquidatore. L’art. 114, comma 1, CCII stabilisce che, se il concordato consiste nella liquidazione dei beni o nella cessione dei beni, il tribunale nomina nella sentenza di omologazione uno o più liquidatori e un comitato di tre o cinque creditori per assistere alla liquidazione, e determina le altre modalità della liquidazione; il tribunale ordina inoltre la pubblicità prevista dall’art. 490, primo comma, c.p.c. fissandone il termine. Il comma 1-bis riguarda le offerte irrevocabili di soggetti individuati: il tribunale fissa le modalità di pubblicità per acquisire offerte concorrenti. Le norme sui liquidatori e sul comitato si applicano in quanto compatibili (commi 2 e 3); la sostituzione dei componenti del comitato è sempre di competenza del tribunale.
La scelta del liquidatore non è un dettaglio. Il liquidatore deve essere indipendente rispetto a chi controlla la procedura: la Cassazione, sulla legge fallimentare, ha escluso che possa essere nominato liquidatore lo stesso commissario giudiziale in carica, perché verrebbero a cumularsi nella stessa persona gestione e sorveglianza (Cass. Sez. I, 18 gennaio 2013, n. 1237). E, sempre sulla legge fallimentare e nel regime anteriore al 2007, la Cassazione aveva escluso che il tribunale potesse nominare un liquidatore giudiziale o fissare modalità ulteriori quando la proposta attribuiva all’amministratore-liquidatore i più ampi poteri discrezionali (Cass. Sez. I, 20 gennaio 2011, n. 1345): oggi l’art. 114 CCII affida al tribunale la nomina, e la questione si sposta sulla descrizione, nel piano, delle modalità di vendita che vuoi siano rispettate.
Se hai un’offerta che ha vinto la gara, il piano può prevedere che il liquidatore si limiti a perfezionarla. Se non c’è offerta, il piano deve descrivere le modalità di vendita: procedura competitiva, prezzo base fondato sulla stima, rilanci, eventuali ribassi in caso di aste deserte, tempistica coerente con la stagionalità.
La base giuridica
Gli artt. 109, 112 (omologazione) e 114 CCII; per i concordati soggetti alla legge fallimentare, l’art. 182 l.fall., che prevedeva analogamente la nomina di liquidatori e comitato dei creditori nel decreto di omologazione.
Se qualcosa va storto
L’imprevisto tipico è la banca ipotecaria che vota contro perché ritiene la stima dell’immobile troppo bassa e spera di fare meglio in un’esecuzione individuale. Devi mostrarle, con l’attestazione del professionista indipendente, che nel concordato riceverà almeno quanto otterrebbe dalla liquidazione del bene (art. 84, comma 5); e che l’albergo venduto come azienda funzionante vale più dell’immobile venduto all’asta a struttura chiusa.
Il secondo imprevisto è un creditore che si oppone all’omologa sostenendo che la proposta non gli garantisce quanto otterrebbe nella liquidazione giudiziale. Prepara la difesa sul confronto numerico, che è il terreno su cui il tribunale decide.
Check di completamento
Prima dell’ultima mossa verifica: (1) di aver ottenuto le maggioranze; (2) che la sentenza di omologazione abbia nominato il liquidatore e il comitato e definito le modalità di liquidazione; (3) che le modalità di vendita siano coerenti con la stagionalità dell’albergo.
Mossa 8 — Accompagna il liquidatore fino all’ultimo atto: vendita, cancellazioni, rendiconti
Obiettivo della mossa: far sì che la vendita dell’albergo si perfezioni con effetti stabili, con la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti, la distribuzione del ricavato e la chiusura della procedura, vigilando su ogni passaggio senza intralciare il liquidatore.
Quando va fatta
Dalla sentenza di omologazione fino alla relazione finale del liquidatore.
Come si esegue
La vendita. L’art. 114, comma 4, CCII stabilisce che alle vendite, alle cessioni e ai trasferimenti legalmente posti in essere dopo il deposito della domanda o in esecuzione del concordato si applicano le disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale, in quanto compatibili. Questo significa procedure competitive, stima, pubblicità, regole chiare nell’avviso di vendita. Sul piano generale, la giurisprudenza di legittimità richiamata nei commenti all’art. 114 CCII considera l’avviso di vendita la “legge speciale” della vendita: ciò che è scritto nell’avviso vincola liquidatore e offerenti, quindi va scritto con cura, specie per un albergo, dove titoli, personale e contratti devono essere descritti senza ambiguità.
Le cancellazioni. Sempre l’art. 114, comma 4, CCII prevede che, compiute le vendite, il giudice ordini la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo, salvo diversa disposizione contenuta nella sentenza di omologazione per gli atti a essa successivi. Ma questo effetto “purgativo” non è automatico per qualunque cessione: la Cassazione, sulla legge fallimentare, ha affermato che la cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli spetta solo quando la vendita avviene con una procedura competitiva a evidenza pubblica, e non quando il trasferimento è frutto della prosecuzione dell’attività d’impresa (Cass. Sez. I, 22 ottobre 2020, n. 23139). Per l’acquirente dell’albergo questa è la garanzia principale: comprare libero da ipoteche è possibile solo se la vendita è passata attraverso una procedura competitiva regolare.
I controlli sul prezzo. La Cassazione, sulla legge fallimentare, ha riconosciuto al giudice delegato il potere di sospendere la vendita anche dopo l’aggiudicazione e prima del trasferimento, se il prezzo offerto appare notevolmente inferiore a quello giusto (Cass. Sez. I, 13 luglio 1994, n. 6560). Per un albergo venduto in un momento sfavorevole del mercato, questo è un presidio per i creditori, e un rischio per l’aggiudicatario che deve essere consapevole.
I rendiconti. Il liquidatore riferisce ogni sei mesi al commissario giudiziale sull’andamento della liquidazione; il commissario ne informa il pubblico ministero e i creditori con le sue osservazioni (art. 114, comma 5, CCII). Al termine, il liquidatore presenta la relazione finale, il conto della gestione e gli estratti dei conti bancari o postali, con lo stesso meccanismo di comunicazione (comma 6). Leggili: è il tuo strumento di controllo, da debitore, da socio o da creditore.
Le controversie. Se nasce un contrasto, devi sapere davanti a chi farlo valere. La Cassazione, sulla legge fallimentare, ha chiarito che dopo l’omologazione le controversie sui diritti dei singoli creditori o del debitore relative all’esecuzione del concordato vanno decise in un ordinario giudizio di cognizione, mentre il decreto di mera sorveglianza del tribunale, privo di decisorietà e definitività, non è ricorribile per cassazione (Cass. Sez. I, 18 giugno 2008, n. 16598). Le Sezioni Unite hanno invece ritenuto ricorribile per cassazione ex art. 111 Cost. il provvedimento del tribunale che decide sul reclamo contro il decreto del giudice delegato in tema di vendita dei beni nella fase esecutiva (Cass. SU, 16 luglio 2008, n. 19506). Quanto alla legittimazione, il liquidatore è legittimato nelle controversie su questioni liquidatorie e distributive, non in quelle di accertamento e pagamento dei crediti, nelle quali può intervenire senza essere litisconsorte necessario (Cass. Sez. II, 4 settembre 2015, n. 17606). E con la chiusura del concordato con cessione dei beni l’imprenditore perde definitivamente i diritti sui beni ceduti, mentre la legittimazione passiva nelle cause relative al patrimonio ceduto spetta al liquidatore (Cass. Sez. I, 12 gennaio 1999, n. 226).
La distribuzione del ricavato: chi viene pagato e quando
Venduto l’albergo, il ricavato non va ai creditori in ordine di arrivo. Il liquidatore lo distribuisce secondo il piano omologato, rispettando le cause di prelazione per i beni gravati: il ricavato dell’immobile soddisfa anzitutto il creditore ipotecario, nei limiti di quanto previsto dal piano e attestato secondo l’art. 84, comma 5, CCII, al netto delle spese di procedura attribuibili all’immobile e della quota di spese generali; il ricavato dei beni mobili e dell’azienda serve i privilegi generali (lavoratori, crediti tributari e contributivi) secondo il loro ordine; ciò che resta, insieme alle risorse esterne, va ai chirografari e ai degradati. Le risorse esterne, come hai visto alla mossa 2, possono essere distribuite in deroga agli artt. 2740 e 2741 c.c., purché sia garantito il 20% ai chirografari.
Se l’albergo viene venduto per lotti in tempi diversi (prima la dependance, poi il corpo principale, poi gli arredi residui), la distribuzione può avvenire in più riparti. Verifica che il piano lo preveda e che i riparti parziali non pregiudichino gli accantonamenti necessari per le spese della procedura e per i crediti contestati.
Il ruolo del comitato dei creditori
Il comitato dei creditori nominato con la sentenza di omologazione (art. 114, comma 1, CCII) non è un organo decorativo: assiste alla liquidazione e, per le norme richiamate in quanto compatibili (art. 114, comma 3), esprime pareri e vigila sugli atti del liquidatore. Se sei un creditore rilevante, valuta di farne parte: è il punto di osservazione più vicino alle scelte sulla vendita dell’albergo, dal prezzo base agli eventuali ribassi. Se sei il titolare, considera che un comitato informato e coinvolto è anche un comitato meno incline a contestare, e quindi una vendita più rapida.
La base giuridica
L’art. 114, commi 4, 5 e 6, CCII; le disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale, richiamate in quanto compatibili; per i concordati soggetti alla legge fallimentare, l’art. 182 l.fall., che richiamava gli artt. 105-108-ter l.fall.
Se qualcosa va storto
L’imprevisto tipico è l’asta deserta. Non è la fine: il piano deve prevedere ribassi e nuovi esperimenti, e il liquidatore può valutare la vendita per lotti (immobile e azienda separati) se il blocco non trova compratori. Ma attenzione: ogni ribasso riduce il ricavato e può mettere a rischio la soglia del 20% per i chirografari. Se il prezzo scende troppo, i creditori possono reagire, e il rischio di risoluzione del concordato per inadempimento diventa concreto.
L’altro imprevisto è l’aggiudicatario che non versa il saldo. Il liquidatore incamera la cauzione e riapre la vendita: verifica che l’avviso lo preveda in modo esplicito.
Check di completamento
La procedura è davvero chiusa quando: (1) l’albergo è stato trasferito e le formalità pregiudizievoli cancellate; (2) il ricavato è stato distribuito secondo il piano; (3) il liquidatore ha depositato la relazione finale e il conto della gestione.
Il piano alla prova dei numeri
Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, costruite su dati di fantasia ma coerenti con le regole del Codice. Non sono casi reali: servono a vedere come cambiano gli esiti a seconda delle mosse fatte e dei tempi.
Simulazione 1 — Le soglie dell’art. 84, comma 4: il 10% non basta
Ipotesi: albergo di 42 camere in località balneare, chiuso nella stagione invernale. Immobile stimato 2.940.000 euro; azienda (arredi, marchio, attrezzature, avviamento) 318.000 euro; cassa e crediti 47.600 euro. Attivo disponibile: 3.305.600 euro. Risorse esterne minime (10%): 330.560 euro.
Debiti: mutuo ipotecario 3.412.800 euro; crediti privilegiati dei lavoratori 214.900 euro; crediti tributari e contributivi privilegiati 289.300 euro; fornitori e altri chirografari 1.046.500 euro.
Calcolo: spese di procedura attribuibili all’immobile 132.300 euro → valore netto per la banca 2.807.700 euro → quota ipotecaria degradata a chirografo: 605.100 euro. Azienda e cassa (365.600 euro) meno spese generali (168.400 euro) = 197.200 euro → lavoratori pagati per 197.200 euro, residuo degradato 17.700 euro; crediti tributari e contributivi privilegiati senza capienza → degradati per 289.300 euro.
Massa chirografaria complessiva: 1.046.500 + 605.100 + 17.700 + 289.300 = 1.958.600 euro. Soglia del 20%: 391.720 euro.
Il socio offre un apporto di 337.000 euro: supera il 10% (330.560), ma non garantisce il 20% ai chirografari (391.720). Chi si ferma alla prima soglia presenta un concordato inammissibile; chi fa l’aritmetica alla mossa 2 sa che servono almeno altri 54.720 euro di apporto, o una rinegoziazione con la banca sulla quota degradata.
Simulazione 2 — Offerta irrevocabile e gara: quanto vale la concorrenza
Ipotesi: stesso albergo. Un operatore della zona presenta a febbraio 2027 un’offerta irrevocabile di 3.350.000 euro per immobile e azienda in blocco. Il voto dei creditori è fissato per il 14 giugno 2027.
Il tribunale apre la procedura competitiva ex art. 91 CCII e fissa un aumento minimo di 50.000 euro. La gara deve concludersi almeno venti giorni prima del voto: entro il 25 maggio 2027. Partecipa una catena alberghiera, e dopo i rilanci l’albergo è aggiudicato a 3.485.000 euro.
Esito: maggior ricavo di 135.000 euro. All’offerente originario sono rimborsate le spese documentate di 41.700 euro (sotto il tetto del 3% del prezzo offerto, cioè 100.500 euro). Beneficio netto per i creditori: 93.300 euro. Se invece la gara si fosse chiusa il 1° giugno, cioè meno di venti giorni prima del voto, il calendario avrebbe dovuto essere rivisto, con slittamento del voto e del perfezionamento della vendita.
Simulazione 3 — La stagione alle porte: vendere prima o dopo l’omologa
Ipotesi: domanda di concordato depositata a gennaio 2027; offerta di 3.100.000 euro pervenuta il 3 marzo 2027, con scadenza al 31 marzo e impegno del compratore ad aprire per la stagione dal 1° giugno. Omologazione prevedibile non prima di ottobre 2027.
Strada A (mossa 5 eseguita a marzo): il debitore chiede l’autorizzazione alla vendita anticipata ex art. 94, commi 5 e 6, CCII, documentando la perdita di valore in caso di attesa. Il tribunale autorizza una procedura competitiva rapida con pubblicità sul portale delle vendite pubbliche; l’albergo è venduto a 3.100.000 euro o più, apre per la stagione, i dipendenti stagionali sono richiamati.
Strada B (nessuna mossa fino all’omologa): il compratore si ritira; l’albergo resta chiuso per tutta l’estate; le recensioni invecchiano e la struttura scompare dai portali. In autunno la nuova perizia stima immobile e azienda a 2.780.000 euro. Differenza: 320.000 euro in meno per i creditori, più la perdita dei canoni o dei margini della stagione. In questo scenario anche la soglia del 20% della simulazione 1 si allontana.
Simulazione 4 — Vendita a trattativa privata e ipoteca che resta
Ipotesi: dopo il deposito della domanda il titolare vende, a trattativa privata e senza procedura competitiva, la dependance dell’albergo (sei suite) a un investitore per 412.000 euro, con il consenso informale del commissario ma senza una procedura competitiva regolare.
Esito: l’atto, se eccede l’ordinaria amministrazione e non è autorizzato, è inefficace rispetto ai creditori anteriori (art. 94, comma 2, CCII). Anche se fosse autorizzato senza gara, l’acquirente rischia di non ottenere la cancellazione dell’ipoteca, perché l’effetto purgativo, secondo il principio affermato dalla Cassazione sulla legge fallimentare (Cass. 23139/2020), presuppone una procedura competitiva a evidenza pubblica. Risultato pratico: l’investitore pretende uno sconto o rinuncia; la dependance torna nella massa, e ora con un’ulteriore svalutazione. Chi rispetta la mossa 5 vende con stabilità; chi la salta compra contenziosi.
Il piano in una pagina
Se devi stampare una sola pagina, stampa questa. Vendere un albergo con il concordato preventivo liquidatorio significa fare otto cose in ordine: fotografare l’albergo nei suoi quattro strati; verificare le soglie del 10% e del 20%; scegliere il veicolo e il momento della vendita; trasformare l’interesse del compratore in offerta irrevocabile e accettare la gara; se non puoi aspettare, chiedere la vendita anticipata; mettere in ordine lavoratori, contratti e prenotazioni; portare il piano al voto e all’omologa con un liquidatore indipendente; accompagnare il liquidatore fino alle cancellazioni e alla relazione finale.
Il filo che lega tutte le mosse è uno solo: ogni vendita deve passare per una procedura competitiva, con stima e pubblicità, perché è questa che protegge il prezzo, i creditori e il compratore.
| Mossa | Obiettivo | Termine o momento | Rischio se saltata |
|---|---|---|---|
| 1. Fotografia | Inventario di immobile, azienda, titoli, persone, debiti | Prima del deposito (o nel termine della domanda con riserva) | Piano non attestabile, confronto con la liquidazione giudiziale impossibile |
| 2. Soglie | Apporto ≥10% dell’attivo, ≥20% ai chirografari | Prima di cercare l’acquirente | Concordato inammissibile |
| 3. Veicolo | Blocco, sola azienda, solo immobile, affitto ponte | Prima del piano definitivo | Prezzo più basso, piano incoerente |
| 4. Offerta irrevocabile | Offerta vincolante e gara ex art. 91 | Gara chiusa almeno 20 giorni prima del voto | Offerta inefficace, calendario saltato |
| 5. Vendita anticipata | Autorizzazione ex art. 94 con procedura competitiva | Dal deposito all’omologa | Stagione persa, atti inefficaci |
| 6. Lavoratori e contratti | Mappa di ciò che passa al compratore | Prima dell’avviso di vendita | Offerte al ribasso, contenziosi |
| 7. Voto e omologa | Maggioranze, nomina liquidatore e comitato | Dopo la gara | Concordato non approvato |
| 8. Esecuzione | Vendita, cancellazioni, rendiconti | Dall’omologa alla relazione finale | Ipoteche che restano, risoluzione del concordato |
Gli scenari di deviazione
Anche il piano migliore incontra imprevisti. Ecco i tre più frequenti nella vendita di un albergo, e il piano B per ciascuno.
Primo scenario: un creditore accelera
La banca ipotecaria, appena vede che l’albergo sta per essere messo in vendita, cerca di proseguire l’esecuzione immobiliare per vendere l’immobile all’asta da sola. Oppure un fornitore deposita un ricorso per la liquidazione giudiziale. Il piano B è depositare tempestivamente la domanda di concordato (anche con riserva), che produce gli effetti protettivi previsti dal Codice sulle azioni esecutive e cautelari dei creditori anteriori, nei limiti e con le modalità che la legge prevede e che il tribunale conferma. Poi, dentro la procedura, dimostrare alla banca che la vendita dell’albergo come azienda funzionante, tramite procedura competitiva, le garantisce almeno quanto otterrebbe dall’asta immobiliare a struttura chiusa. Il confronto numerico è l’argomento più efficace: una struttura chiusa e pignorata perde clientela, personale e titoli, e quindi valore.
Secondo scenario: un termine scade
La gara sulle offerte concorrenti non si chiude in tempo per rispettare i venti giorni prima del voto, oppure il termine concesso con la domanda con riserva sta per scadere senza che il piano sia pronto. Il piano B, nel primo caso, è chiedere al tribunale di adeguare il calendario del voto, motivando con la necessità di completare la gara: un voto fatto senza conoscere l’esito della gara è un voto su un piano che dovrà essere modificato (art. 91, comma 9). Nel secondo caso, valuta con il tuo legale se il tribunale può concedere una proroga e a quali condizioni, e nel frattempo deposita un piano che preveda la vendita competitiva aperta, senza dipendere da un’offerta specifica. Ricorda che la sospensione feriale dal 1° al 31 agosto non opera nei procedimenti del Codice (art. 9, comma 1, CCII): non contare su agosto per guadagnare tempo.
Terzo scenario: un documento è irreperibile
Manca il certificato di agibilità per una parte dell’albergo, oppure la documentazione dei titoli abilitativi è incompleta, oppure non si trova l’originale di un contratto di leasing. Il piano B è triplice: verificare se il documento si può ricostruire presso gli uffici pubblici (Comune, Vigili del Fuoco, Camera di commercio); se non si può, stimare il costo della regolarizzazione e decidere se farla prima della vendita; se non conviene, dichiarare la lacuna nell’avviso di vendita, che è la “legge speciale” della vendita, così che il prezzo la sconti e l’aggiudicatario non possa contestarla dopo. Nascondere il problema è l’unica opzione da escludere.
Le domande di chi sta eseguendo il piano
Posso fare la mossa 4 prima della mossa 2?
Puoi raccogliere l’interesse di un compratore in qualsiasi momento, ma non firmare impegni e non rendere irrevocabile l’offerta finché non hai fatto l’aritmetica delle soglie. Se poi scopri che il concordato liquidatorio non è ammissibile, avrai un’offerta senza procedura in cui inserirla.
Il compratore può essere un mio parente o un socio?
La legge non lo vieta in quanto tale, ma l’offerta sarà comunque sottoposta a gara se rientra nel perimetro dell’art. 91 CCII, e ogni elemento di favore sarà guardato con particolare attenzione dal commissario giudiziale e dai creditori. Inoltre i parenti fino al quarto grado e le società collegate, se creditori, sono esclusi dal voto (art. 109, comma 6, CCII). La trasparenza è l’unica strategia che regge.
Posso continuare a gestire l’albergo durante il concordato?
Sì: dalla presentazione della domanda fino all’omologazione conservi l’amministrazione dei beni e l’esercizio dell’impresa, sotto la vigilanza del commissario giudiziale (art. 94, comma 1, CCII). Ma gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione richiedono l’autorizzazione del giudice delegato, a pena di inefficacia verso i creditori anteriori.
Chi compra l’albergo risponde dei miei debiti?
Nella vendita concorsuale dell’azienda, l’art. 214, comma 3, CCII esclude, salvo diversa convenzione, la responsabilità dell’acquirente per i debiti relativi all’esercizio dell’azienda sorti prima del trasferimento. L’art. 114, comma 4, rinvia alle disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale, in quanto compatibili: la portata concreta del rinvio va verificata nel tuo caso, ed è opportuno che il provvedimento che autorizza la vendita la chiarisca.
Posso scegliere io il liquidatore?
Puoi indicare nel piano un profilo o un nominativo, ma la nomina spetta al tribunale nella sentenza di omologazione (art. 114, comma 1, CCII). E il liquidatore deve essere indipendente: sulla legge fallimentare la Cassazione ha escluso che possa coincidere con il commissario giudiziale in carica (Cass. 1237/2013).
Se l’albergo è in affitto ponte, il gestore può comprare?
Sì, l’affittuario può partecipare alla procedura competitiva per l’acquisto, e spesso è il candidato naturale perché conosce la struttura. Ma non può ricevere un trattamento privilegiato che falsi la gara. Se il contratto di affitto contiene un’opzione o un diritto di prelazione a suo favore, verifica che sia stato autorizzato e reso noto nell’ambito di una procedura competitiva (art. 94, comma 5, CCII) e che, se finalizzato al trasferimento non immediato dell’azienda, sia stato sottoposto alla disciplina delle offerte concorrenti (art. 91, comma 2, CCII).
Che cosa succede se il concordato è stato aperto prima del 15 luglio 2022?
Si applica la legge fallimentare: per le vendite in esecuzione del concordato con cessione dei beni l’art. 182 l.fall., con il rinvio agli artt. 105-108-ter l.fall., e per le offerte concorrenti l’art. 163-bis l.fall. Le pronunce della Cassazione riportate in questo piano sono quasi tutte rese su quella disciplina, e quindi direttamente applicabili ai concordati “vecchi”; per quelli soggetti al Codice valgono come criteri di lettura.
Se la vendita va male, il concordato salta?
Il concordato liquidatorio non garantisce un risultato di vendita, ma impegna a liquidare secondo il piano e a rispettare le soglie minime. Se il ricavato è molto inferiore alle previsioni, i creditori possono valutare le iniziative previste dalla legge in caso di inadempimento. Per questo il piano deve essere costruito su stime prudenti e su un apporto esterno che regga anche nello scenario peggiore.
La giurisprudenza che sostiene il piano
Le pronunce che seguono sono state verificate su fonti indipendenti. Quasi tutte sono rese sulla legge fallimentare (in particolare sull’art. 182 l.fall., che disciplinava i provvedimenti in caso di cessione dei beni): le citiamo dichiarandolo, perché i principi sul liquidatore, sulle vendite e sulle controversie esecutive restano utili per leggere gli artt. 94 e 114 CCII, ma vanno adattati al nuovo testo. Le raggruppiamo per mossa.
A sostegno delle mosse 5 e 8: procedura competitiva e cancellazione delle ipoteche
Cass. Sez. I, 22 ottobre 2020, n. 23139 (legge fallimentare). Il trasferimento di un immobile realizzato nell’ambito della prosecuzione dell’attività d’impresa, senza una procedura competitiva a evidenza pubblica, non produce l’effetto di cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli; questo effetto è riservato alle vendite svolte con le regole concorsuali richiamate dalla legge. Rilevanza: chi compra l’albergo vuole acquistarlo libero da ipoteche, e la regolarità della procedura competitiva è il presupposto.
Cass. Sez. I, 13 luglio 1994, n. 6560 (legge fallimentare). Il giudice delegato può sospendere la vendita anche dopo l’aggiudicazione e prima del trasferimento quando il prezzo appare notevolmente inferiore a quello giusto. Rilevanza: un albergo aggiudicato a prezzo vile in un momento di mercato sfavorevole può vedere sospesa la vendita; il piano deve prevenire questo rischio con stime e prezzi base credibili.
A sostegno della mossa 7: il liquidatore e i suoi poteri
Cass. Sez. I, 18 gennaio 2013, n. 1237 (legge fallimentare). Nominare liquidatore il commissario giudiziale già in carica contrasta con l’esigenza che il liquidatore non sia in conflitto di interessi, perché si concentrerebbero nella stessa persona gestione e sorveglianza. Rilevanza: la terzietà del liquidatore è la prima garanzia per creditori e acquirenti.
Cass. Sez. I, 20 gennaio 2011, n. 1345 (legge fallimentare, regime anteriore alle modifiche del 2007). Se la proposta affidava all’amministratore-liquidatore i più ampi poteri discrezionali, il tribunale non poteva, con l’omologa, nominare un liquidatore giudiziale né stabilire ulteriori modalità esecutive. Rilevanza: il principio è superato dal testo dell’art. 114 CCII, che affida al tribunale la nomina, ma conferma che le modalità di vendita descritte nel piano pesano sulla fase esecutiva; scriverle con cura serve a orientare il liquidatore.
A sostegno della mossa 8: controversie, legittimazione e reclami
Cass. SU, 16 luglio 2008, n. 19506 (legge fallimentare). È ricorribile per cassazione ex art. 111 Cost. il provvedimento con cui il tribunale decide sul reclamo contro il decreto del giudice delegato in materia di vendita dei beni nella fase esecutiva del concordato. Rilevanza: le decisioni sulla vendita dell’albergo possono arrivare fino in Cassazione, e i tempi del contenzioso vanno messi nel conto.
Cass. Sez. I, 18 giugno 2008, n. 16598 (legge fallimentare). Dopo l’omologa le controversie sui diritti dei creditori o del debitore relative all’esecuzione del concordato si risolvono in un giudizio ordinario di cognizione; il decreto di mera sorveglianza non è ricorribile per cassazione. Rilevanza: chi contesta il modo in cui viene eseguita la vendita deve scegliere il rimedio giusto.
Cass. Sez. II, 4 settembre 2015, n. 17606 (legge fallimentare). Il liquidatore è legittimato nelle cause su questioni liquidatorie e distributive, non in quelle di accertamento e pagamento dei crediti, nelle quali può intervenire senza essere litisconsorte necessario. Rilevanza: il creditore che vuole far accertare il proprio credito nei confronti dell’albergo in liquidazione deve sapere chi chiamare in giudizio.
Cass. Sez. I, 12 gennaio 1999, n. 226 (legge fallimentare). Chiuso il concordato con cessione dei beni, l’imprenditore perde definitivamente i diritti sui beni ceduti, e la legittimazione passiva nelle cause relative al patrimonio ceduto spetta al liquidatore. Rilevanza: dopo l’omologa, il titolare dell’albergo non decide più sulla vendita, e deve saperlo prima di scegliere il concordato liquidatorio.
Una nota sulla giurisprudenza del Codice
Sugli artt. 84, comma 4, 91, 94 e 114 CCII nel testo vigente non abbiamo individuato, nelle fonti verificate, pronunce di legittimità che chiudano le questioni interpretative segnalate in questo piano (in particolare il rapporto tra apporto esterno e soglia del 20%, e la portata del rinvio dell’art. 114, comma 4, alle regole della vendita nella liquidazione giudiziale). Su questi punti conviene verificare la prassi del tribunale competente.
Cosa può fare lo Studio Monardo per la vendita del tuo albergo
Lo Studio lavora sui concordati liquidatori con un metodo operativo: ogni mossa del piano corrisponde a un’attività concreta che svolgiamo, con lo staff di avvocati e commercialisti che lavorano insieme sulla stessa pratica.
- Ricostruiamo la fotografia dell’albergo separando immobile, azienda, titoli abilitativi, personale e contratti, e raccogliendo visure, titoli edilizi, contratti con portali e tour operator, elenchi del personale e posizioni debitorie per categoria.
- Calcoliamo le soglie dell’art. 84, comma 4, CCII con i commercialisti dello staff: attivo disponibile, 10% di risorse esterne, massa chirografaria comprensiva dei degradati, 20% minimo, scenario prudenziale.
- Formalizziamo l’apporto di risorse esterne predisponendo gli impegni irrevocabili di soci o terzi e verificando le garanzie che li rendono credibili per il commissario e per i creditori.
- Confrontiamo i veicoli di vendita (blocco, sola azienda, solo immobile, affitto ponte) e motiviamo la scelta nel piano con i numeri delle stime.
- Negoziamo e redigiamo l’offerta irrevocabile con il compratore individuato, eliminando le condizioni incompatibili con l’art. 91, comma 6, CCII, e prepariamo la data room per la gara.
- Predisponiamo il ricorso per la vendita o l’affitto anticipati ex art. 94 CCII, con stima, piano di pubblicità e, se ricorre, la documentazione dell’urgenza legata alla stagione.
- Mappiamo lavoratori, contratti e prenotazioni coordinandoci con il consulente del lavoro e con gli uffici competenti per i titoli abilitativi, così che l’avviso di vendita descriva con precisione ciò che passa al compratore.
- Analizziamo le maggioranze di voto alla luce dell’art. 109 CCII, verificando esclusioni e conflitti di interessi, e prepariamo il confronto con la banca ipotecaria.
- Seguiamo la fase esecutiva leggendo i rapporti semestrali del liquidatore, controllando avvisi di vendita, aggiudicazioni e cancellazioni, e intervenendo con i rimedi corretti quando un passaggio non torna.
- Assistiamo l’acquirente o il creditore, se è dall’altra parte del tavolo, verificando la regolarità della procedura competitiva da cui dipende la cancellazione delle ipoteche.
L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.
Per la vendita di un albergo in crisi la competenza che pesa di più è quella di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: è il ruolo che abilita a condurre trattative tra imprenditore, banche, creditori e possibili acquirenti nella fase in cui il valore dell’azienda è ancora intatto, e che permette di scegliere con lucidità tra composizione negoziata, concordato in continuità e concordato liquidatorio. La qualifica di cassazionista garantisce continuità di strategia dall’analisi iniziale fino alla Cassazione: se la vendita genera un reclamo o un ricorso, la stessa linea difensiva prosegue in ogni grado, con lo stesso difensore. E il coordinamento dello staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti significa che piano, attestazione dei numeri, aspetti bancari e posizione fiscale vengono costruiti insieme, non in stanze separate.
Chiusura: il prezzo dell’albergo si difende con il calendario
Un albergo in crisi non perde valore in un giorno: lo perde a ogni stagione saltata, a ogni portale che lo sospende, a ogni dipendente che se ne va, a ogni atto compiuto fuori dalle regole. Ogni mossa fatta nei tempi giusti, dentro una procedura competitiva, è valore conservato per i creditori; ogni mossa rimandata o improvvisata è un’opzione che si chiude. Il concordato preventivo liquidatorio è uno strumento potente per vendere l’albergo in modo ordinato e liberarlo dalle ipoteche, ma solo se rispetti le soglie dell’art. 84, la gara dell’art. 91, le autorizzazioni dell’art. 94 e le regole di esecuzione dell’art. 114.
Lo Studio Monardo è attrezzato proprio per questa materia perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, come Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, lavora sul confine tra trattativa e procedura, dove si decide se l’albergo si vende come azienda viva o come immobile all’asta; e, come Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto presso un OCC, può affiancare anche i soci e i garanti persone fisiche che rischiano di restare esposti dopo la vendita.
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