Società Proprietaria Di Centri Commerciali In Crisi Con Negozi Sfitti E Mutuo In Scadenza: Cosa Può Fare Uno Studio Legale?

Perché, per una galleria commerciale in difficoltà, contano più i giudici della legge

Chi possiede e gestisce un centro commerciale conosce bene una sequenza che, negli ultimi anni, si è ripetuta in molte province italiane: alcune insegne nazionali chiudono o riducono le superfici, i negozi rimasti vuoti non si riaffittano agli stessi canoni, gli incassi della società proprietaria scendono mentre i costi fissi (manutenzione delle parti comuni, impianti, vigilanza, assicurazioni, imposte sugli immobili) restano quasi invariati. Nel frattempo si avvicina la scadenza del mutuo ipotecario con cui l’immobile era stato costruito o acquistato, spesso con una rata finale molto alta o con un piano costruito su un tasso di occupazione che oggi non c’è più. La banca chiede garanzie aggiuntive, una nuova perizia, il rientro. Il rischio è che il mutuo scaduto e non rimborsato si trasformi in un’esecuzione immobiliare sull’intero complesso.

Su questo terreno la lettera della legge dice poco da sola. Il Testo unico bancario regola il credito fondiario in pochi articoli; il Codice della crisi d’impresa (D.Lgs. 14/2019, come modificato fino al D.Lgs. 136/2024) offre strumenti potenti ma costruiti in modo elastico, con molte clausole generali: “funzionalità alle trattative”, “pregiudizio sproporzionato”, “contratti pendenti”. Che cosa la banca possa fare, che cosa il tribunale possa impedirle e quanto tempo la società possa guadagnare lo decidono, nella pratica, i provvedimenti dei giudici. Questo articolo raccoglie e commenta le decisioni che chi amministra una società immobiliare commerciale in crisi deve conoscere: le Sezioni Unite sul mutuo fondiario, la Cassazione sul privilegio della banca fondiaria nelle procedure concorsuali, i decreti dei tribunali sulle misure protettive e cautelari chieste contro le banche. La promessa è semplice: ogni decisione viene tradotta in una conseguenza pratica per chi deve gestire un centro commerciale con vetrine spente e un finanziamento che scade.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché il suo nodo è esattamente la trattativa assistita con il ceto bancario dentro la crisi d’impresa: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, cioè la figura che il Codice della crisi colloca al centro della composizione negoziata, e coordina uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario, che è la competenza necessaria per leggere un mutuo fondiario, le sue garanzie e il carico fiscale degli immobili. Per i soci e gli amministratori che hanno firmato fideiussioni personali entra in gioco anche la sua qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012).

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Il quadro normativo in breve: su che cosa si sono pronunciati i giudici

Per capire le decisioni che seguono servono quattro tasselli di base.

Il credito fondiario. L’art. 38 del Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993, testo vigente consultato su Brocardi) definisce il credito fondiario come la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili; la Banca d’Italia, in conformità alle deliberazioni del CICR, fissa l’ammontare massimo dei finanziamenti in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere (il cosiddetto limite di finanziabilità). Quasi tutti i mutui con cui sono stati realizzati o acquistati centri commerciali e gallerie rientrano in questa categoria.

I vantaggi processuali della banca fondiaria. L’art. 41 TUB dà alla banca una posizione molto forte: nel pignoramento non è necessaria la notifica del titolo contrattuale esecutivo; la banca può iniziare o proseguire l’esecuzione sui beni ipotecati anche dopo l’apertura della procedura concorsuale del debitore (il testo parla ancora di fallimento), con il curatore che può intervenire e l’eventuale eccedenza che va alla procedura; il custode, l’amministratore giudiziario o il curatore devono versare alla banca le rendite degli immobili ipotecati, al netto delle spese di amministrazione e dei tributi, fino a soddisfazione del credito; l’aggiudicatario può pagare direttamente alla banca la parte di prezzo corrispondente al credito oppure subentrare nel finanziamento, pagando entro quindici giorni rate scadute, accessori e spese. Per un centro commerciale questo significa che, se l’immobile viene pignorato, i canoni dei negozi ancora affittati possono finire alla banca e non nelle casse della società.

La composizione negoziata e le misure protettive. Gli artt. 12-25-undecies del Codice della crisi permettono all’imprenditore in squilibrio patrimoniale o economico-finanziario di chiedere la nomina di un esperto indipendente che lo assista nelle trattative con i creditori. Con l’istanza può chiedere misure protettive (art. 18): dalla pubblicazione dell’istanza i creditori non possono acquisire diritti di prelazione non concordati né iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio o sui beni e diritti con cui si esercita l’attività; le prescrizioni restano sospese; i pagamenti non sono inibiti. Il comma 5 aggiunge che i creditori, comprese le banche e gli intermediari finanziari, non possono, per il solo mancato pagamento di crediti anteriori, rifiutare l’adempimento dei contratti pendenti, risolverli, anticiparne la scadenza o revocare le linee di credito; il comma 5-bis, introdotto dal D.Lgs. 136/2024, impedisce alle banche di mantenere la sospensione delle linee di credito dopo la conferma delle misure, salvo esigenze di vigilanza prudenziale. L’art. 19 regola la conferma da parte del tribunale: ricorso entro il giorno successivo alla pubblicazione, udienza entro dieci giorni, durata fissata tra 30 e 120 giorni, prorogabile, con un limite complessivo di 240 giorni. Accanto alle misure protettive, che operano verso tutti, esistono le misure cautelari, “su misura” per specifici creditori o rapporti.

Gli strumenti di regolazione. Se le trattative danno frutti, la crisi può chiudersi con un contratto con una o più banche, con un accordo di ristrutturazione dei debiti (artt. 57, 60 e 61 CCII, anche nella forma ad efficacia estesa ai creditori non aderenti della stessa categoria), con un piano di ristrutturazione soggetto a omologazione (art. 64-bis) o con un concordato preventivo (artt. 84 ss.), affiancati dalla transazione fiscale e contributiva (artt. 63 e 88) per i debiti verso l’erario e gli enti previdenziali. Con il D.Lgs. 147/2026 sui tributi locali, l’art. 4 ha esteso ai tributi locali gli strumenti del Codice, compresa la transazione fiscale anche nella composizione negoziata: un dato importante per una società che ha arretrati di imposte comunali sugli immobili.

Una precisazione: una società proprietaria di uno o più centri commerciali supera quasi sempre le soglie dell’impresa minore (art. 2, c. 1, lett. d CCII: attivo patrimoniale annuo fino a 300.000 euro, ricavi fino a 200.000 euro nei tre esercizi precedenti, debiti fino a 500.000 euro, tutti congiuntamente). Per la società restano quindi gli strumenti “maggiori”; le procedure da sovraindebitamento interessano, semmai, i soci e gli amministratori persone fisiche che hanno garantito il mutuo.

L’orientamento consolidato: il mutuo fondiario resta tale, e le scorciatoie non funzionano

La prima tentazione di chi ha un mutuo ipotecario difficile da rimborsare è cercare un vizio del contratto che lo renda nullo o almeno lo “declassi”. Su questo punto la giurisprudenza di legittimità è oggi stabile, e conoscerla evita di impostare la difesa su basi fragili.

Le Sezioni Unite sul limite di finanziabilità

Per anni si è discusso se un mutuo fondiario concesso oltre il limite di finanziabilità (cioè in misura superiore alla percentuale del valore dell’immobile fissata dalla normativa secondaria) fosse nullo. La questione interessava molto le società immobiliari, perché nelle operazioni di sviluppo commerciale non era raro che la banca finanziasse una quota elevata del valore di perizia, contando sull’avviamento futuro della galleria.

La Suprema Corte, a Sezioni Unite, con la sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022, ha chiarito che il limite di finanziabilità non è un elemento essenziale del contratto e che il suo superamento non ne determina la nullità. Si tratta, secondo la Corte, di un elemento che specifica o integra l’oggetto del contratto, non di una norma imperativa la cui violazione comporti l’invalidità ai sensi dell’art. 1418 c.c. Inoltre, quando le parti hanno voluto un mutuo fondiario, il giudice non può riqualificarlo d’ufficio come mutuo ordinario; restano possibili le sanzioni amministrative e la responsabilità risarcitoria della banca, e la conversione del contratto ex art. 1424 c.c. solo se ne ricorrono i presupposti (sintesi del commento pubblicato su ecnews il 31 gennaio 2023).

Il principio, calato nella pratica, significa che una società con un centro commerciale finanziato “sopra soglia” non può contare sulla nullità del mutuo per bloccare l’esecuzione fondiaria. Il superamento del limite può, al più, alimentare una domanda risarcitoria contro la banca (da valutare caso per caso, con una perizia che ricostruisca il valore dell’immobile all’epoca dell’erogazione) e diventare un argomento di trattativa, non uno scudo contro il pignoramento.

Il mutuo fondiario non è un mutuo “di scopo”

Una seconda linea difensiva ricorrente consiste nel sostenere che il mutuo fondiario sarebbe stato usato per finalità diverse da quelle immobiliari (per esempio per ripianare scoperti di conto corrente della società o per coprire perdite di gestione della galleria) e che per questo perderebbe la sua natura fondiaria.

L’orientamento si è consolidato nel senso che il mutuo fondiario non è un mutuo di scopo. La Cassazione, Sez. III, con la sentenza n. 5911 del 20 aprile 2007, ha affermato che per la validità del mutuo fondiario non serve che la somma sia destinata a una finalità specifica né che la banca ne controlli l’impiego: il tratto distintivo è la garanzia ipotecaria offerta dal proprietario dell’immobile. Nella stessa direzione la Cass., Sez. VI, ord. n. 24038 del 12 novembre 2014, ha escluso che la finalità di acquisto dell’immobile sia condizione essenziale del mutuo fondiario. E la Cass., Sez. III, sent. n. 19282 del 12 settembre 2014 ha ritenuto che un mutuo ipotecario erogato per estinguere debiti chirografari pregressi non integri necessariamente una simulazione o una novazione, potendo configurare un lecito negozio indiretto (principi riportati nelle consulenze della pagina Brocardi dell’art. 38 TUB, che richiama nello stesso senso anche ordinanze di merito dei Tribunali di Napoli, Terni e Cosenza del 2015-2016).

In altre parole, se il vecchio mutuo del centro commerciale è servito anche a consolidare debiti verso la stessa banca, questo da solo non lo rende attaccabile. Resta però utile verificare quando e come è stata iscritta l’ipoteca rispetto ai debiti consolidati: è un controllo tecnico che va fatto sui documenti, perché la sua utilità dipende dalla procedura in cui la società potrebbe trovarsi.

La prescrizione del credito da mutuo

Quando la crisi si trascina e la banca resta inerte per anni, ci si chiede se il credito si sia prescritto. Le pronunce richiamate nella consulenza legale della pagina Brocardi dell’art. 41 TUB, tra cui la Cass., Sez. I, n. 18951/2013 (riportata con solo numero e anno), affermano che il mutuo ha natura unitaria e che il credito si prescrive nel termine ordinario di dieci anni, con decorrenza dall’ultima rata non pagata. Per una società con un mutuo in scadenza, la prescrizione non è quasi mai un argomento realistico: la banca, di regola, interrompe i termini con diffide e intimazioni, e il problema vero è la scadenza finale, non la prescrizione delle rate.

Il quadro che ne esce

L’insieme di queste pronunce disegna un orientamento chiaro: il mutuo fondiario è un contratto robusto, che resiste alle contestazioni più frequenti. La difesa di una società proprietaria di gallerie commerciali non può fondarsi sulla speranza di far cadere il mutuo, ma deve spostarsi sul piano della trattativa e degli strumenti del Codice della crisi, usando i vizi del contratto (dove davvero esistono) come leva negoziale. Le questioni aperte, quelle sulle quali i giudici di merito si dividono o hanno dato risposte da conoscere bene, riguardano proprio questi strumenti.

Prima questione aperta: la banca fondiaria può pignorare il centro commerciale anche se la società entra in una procedura?

La questione

“Se avviamo una procedura di crisi, la banca potrà comunque mettere all’asta il centro commerciale?” È la domanda che quasi ogni amministratore pone per prima. La risposta cambia a seconda dello strumento e della fase.

Cosa hanno deciso i giudici

Sul terreno delle procedure liquidatorie la Cassazione ha confermato la forza del creditore fondiario anche nel nuovo Codice. La Cass., Sez. I, sentenza n. 22914 del 19 agosto 2024, pronunciata su rinvio pregiudiziale del Tribunale di Brescia ai sensi dell’art. 363-bis c.p.c., ha affermato che il creditore fondiario può avvalersi del “privilegio processuale” dell’art. 41, c. 2, TUB sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata. Secondo il commento pubblicato su ecnews il 3 dicembre 2024, la banca può quindi iniziare o proseguire l’esecuzione individuale nonostante la procedura concorsuale e ottenere l’assegnazione del ricavato, ma solo in via provvisoria: l’accertamento del credito resta riservato alla sede concorsuale, e la banca deve dimostrare di aver presentato domanda di ammissione al passivo e, per proseguire, di esservi stata ammessa. Lo stesso commento richiama l’orientamento, già espresso sotto la legge fallimentare dalla Cass. n. 23482/2018 (solo numero e anno), secondo cui l’assegnazione al creditore fondiario ha carattere provvisorio e il giudice dell’esecuzione deve conformarsi ai provvedimenti del giudice delegato.

Diversa è la situazione nella composizione negoziata. Qui il Codice prevede espressamente che, dalla pubblicazione dell’istanza di misure protettive, i creditori non possano iniziare o proseguire azioni esecutive sul patrimonio dell’impresa (art. 18, c. 3). Le misure valgono anche per la banca fondiaria: l’art. 41 TUB le consente di agire “nonostante il fallimento”, ma non contiene una deroga alle misure protettive della composizione negoziata, che sono uno strumento diverso e temporaneo. I giudici di merito, però, ne hanno precisato i confini:

• il Tribunale di Torino, 23 febbraio 2022 (massimario 2026 della CCIAA Pistoia-Prato), ha ritenuto possibile escludere dalle misure una specifica procedura esecutiva quando il trasferimento dell’immobile già aggiudicato è conveniente e non pregiudica i creditori;
• il Tribunale di Milano, 5 agosto 2022 (stessa fonte), ha chiarito che, se un’esecuzione viene avviata in violazione delle misure, la questione va decisa dal giudice dell’esecuzione e non dal giudice della composizione negoziata;
• il Tribunale di Milano, 4 luglio 2025 (stessa fonte), ha respinto la richiesta cautelare di “restituire” le somme già pignorate, perché la sospensione opera solo per il futuro, e ha negato anche la cancellazione cautelare di un’ipoteca, misura irreversibile e incompatibile con un provvedimento provvisorio;
• il Tribunale di Bergamo, 24 febbraio 2022 (stessa fonte), ha dichiarato inammissibile la domanda di accertare l’inefficacia di un’ipoteca giudiziale, escludendo l’applicazione analogica dell’art. 168 della legge fallimentare.

Se c’è contrasto

Più che di contrasto vero e proprio, si tratta di una differenza di piani. Nella liquidazione giudiziale e controllata la banca fondiaria mantiene la sua corsia preferenziale (Cass. 22914/2024); nella composizione negoziata le misure protettive bloccano temporaneamente anche lei, ma non cancellano ciò che è già avvenuto, né le ipoteche già iscritte. L’assunzione prudenziale è questa: le misure protettive fanno guadagnare tempo, non cancellano il pignoramento già trascritto né l’ipoteca, e vanno chieste prima che l’asta sia aggiudicata.

Cosa significa per te

Se la società proprietaria del centro commerciale ha già ricevuto un atto di precetto o un pignoramento, il tempo è il fattore decisivo. Chiedere la composizione negoziata con misure protettive prima che la vendita arrivi all’aggiudicazione può sospendere l’esecuzione e aprire un tavolo con la banca; arrivare dopo significa trattare su un immobile già perso o quasi. Se invece la crisi è già irreversibile e si va verso la liquidazione, bisogna sapere fin d’ora che la banca fondiaria potrà proseguire la sua esecuzione e che i canoni dei negozi affittati, per effetto dell’art. 41, c. 3, TUB, dovranno esserle versati dal custode o dal curatore, al netto delle spese di amministrazione e dei tributi. È un dato che pesa nella scelta tra uno strumento in continuità (che tiene in vita la gestione della galleria) e uno liquidatorio.

Seconda questione aperta: il giudice può sospendere le rate del mutuo o fermare la banca che revoca le linee?

La questione

“Possiamo chiedere al tribunale di congelare le rate del mutuo finché non riaffittiamo i negozi vuoti?” Per una società immobiliare con un mutuo in scadenza la domanda è cruciale, perché il problema non è solo il debito arretrato, ma la rata finale (o la serie di rate residue) che il flusso dei canoni attuali non riesce a coprire.

Cosa hanno deciso i giudici

Sul punto le decisioni di merito sono numerose e, lette insieme, tracciano un confine abbastanza preciso.

Il Tribunale di Monza, con provvedimento del 10 dicembre 2025 (R.G. n. 7003/2025), ha affermato che la sospensione delle rate dei mutui è materia di trattativa con le banche e non può essere imposta dal giudice con una misura cautelare. La società, che aveva chiesto l’accesso alla composizione negoziata con un piano di risanamento basato su dismissioni, riduzione dei costi e moratoria, domandava anche la sospensione delle rate dei finanziamenti, il divieto di segnalazioni in Centrale Rischi e il blocco delle compensazioni. Il tribunale (sintesi pubblicata su iusletter l’8 aprile 2026) ha ritenuto che le misure cautelari “selettive” richiedano un controllo più rigoroso sulla coerenza e idoneità del piano e non possano modificare il contenuto dei rapporti contrattuali; ha dichiarato la domanda inammissibile per genericità dei destinatari e, comunque, infondata per mancanza di un pericolo attuale, visto che le banche si erano dichiarate disponibili a trattare.

Nella stessa linea il Tribunale di Verona, 11 dicembre 2025 (massimario CCIAA Pistoia-Prato 2026), ha respinto le richieste cautelari volte a sospendere il rimborso delle rate dei finanziamenti o a impedire lo scioglimento dei contratti, salvo casi eccezionali con un adeguato bilanciamento degli interessi.

Più aperti verso l’impresa sono altri provvedimenti, che riguardano però soprattutto linee di credito a breve:

• il Tribunale di Verona, 22 gennaio 2024, ha stabilito che la banca può revocare o sospendere gli affidamenti per il solo accesso alla composizione solo con un giustificato motivo comunicato per iscritto e che, in mancanza, il giudice può ordinare l’esecuzione dei contratti, anche con una somma per ogni giorno di ritardo;
• il Tribunale di Vicenza, 23 luglio 2025, ha ritenuto ammissibili la sospensione dei pagamenti in favore dei creditori e il divieto temporaneo di escussione delle garanzie, compreso il Fondo di garanzia per le PMI;
• il Tribunale di Milano, 17 gennaio 2022, ha confermato misure che impedivano azioni esecutive sui conti correnti quando i pignoramenti paralizzavano l’operatività dell’impresa.

Se c’è contrasto

Un contrasto esiste, ma riguarda più l’intensità dell’intervento che il principio. Alcuni tribunali (Vicenza 2025, e in passato altre decisioni riportate dal massimario) hanno ammesso misure che, di fatto, sospendono i pagamenti o l’escussione delle garanzie; altri (Monza e Verona, dicembre 2025) negano che il giudice possa riscrivere il piano di ammortamento di un mutuo. L’orientamento prevalente, e più recente, è che il giudice protegge le trattative ma non si sostituisce alle parti nel modificare le scadenze del mutuo: l’assunzione prudenziale è che la moratoria del mutuo si ottiene con l’accordo della banca, non con un ordine del tribunale. Restano invece solide, perché scritte nella legge, le regole dell’art. 18, c. 5 e 5-bis: la banca non può revocare le linee né anticipare la scadenza dei contratti per il solo mancato pagamento di crediti anteriori, e dopo la conferma delle misure non può mantenere la sospensione delle linee di credito.

Cosa significa per te

Per una società con un mutuo in scadenza la conseguenza è netta: il ricorso al tribunale serve a mettere in sicurezza il patrimonio durante le trattative, ma la nuova scadenza, il nuovo piano di rimborso o il consolidamento del debito vanno costruiti con la banca, attraverso un piano credibile. Il piano deve spiegare come verranno riaffittati i negozi sfitti (nuovi format, riduzione delle superfici, frazionamento delle unità, canoni con parte variabile legata al fatturato), quali immobili o porzioni non strategiche potranno essere venduti per ridurre l’esposizione, quale flusso di canoni sosterrà il debito residuo. Come Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021), l’Avv. Monardo conosce dall’interno il metodo con cui l’esperto valuta la ragionevole probabilità di risanamento e le proposte da portare alle banche: è quel metodo che va applicato al piano del centro commerciale prima ancora di depositare l’istanza.

Se le banche creditrici sono più di una (il caso tipico di un centro finanziato in pool), lo strumento da considerare è l’accordo di ristrutturazione ad efficacia estesa (art. 61 CCII), che permette, a determinate condizioni, di estendere gli effetti dell’accordo anche ai creditori dissenzienti appartenenti alla stessa categoria: un modo per evitare che una sola banca minoritaria blocchi la ristrutturazione voluta dalle altre. I presupposti e le percentuali vanno verificati sul testo vigente e sul caso concreto.

Terza questione aperta: negozi sfitti, inquilini insolventi e garanzie dei soci

La questione

La crisi di una società proprietaria di centri commerciali ha una particolarità: i suoi principali “clienti” sono i conduttori dei negozi. Quando un’insegna smette di pagare o chiude, la società perde il canone ma spesso non può riaffittare subito il locale, perché il conduttore resta dentro, perché il contratto è ancora in corso o perché anche il conduttore ha avviato una procedura. Allo stesso tempo, i soci e gli amministratori hanno spesso garantito personalmente il mutuo con fideiussioni o ipoteche su beni propri. Due domande, quindi: “Che cosa possiamo fare contro gli inquilini che non pagano o che chiedono a loro volta protezione?” e “Le misure protettive coprono anche i beni dei soci garanti?”

Cosa hanno deciso i giudici

Sul primo versante il massimario della CCIAA Pistoia-Prato riporta una decisione che va letta “a rovescio” dal punto di vista del locatore. Il Tribunale di Asti, 3 marzo 2022, ha ammesso, a favore di un’impresa conduttrice in composizione negoziata, l’inibitoria dello sfratto da parte del terzo locatore per l’immobile in cui si esercita l’attività, con un limite temporale di 120 giorni. Per la società proprietaria della galleria ciò significa che il conduttore moroso che avvia una composizione negoziata può ottenere di restare nel locale per un periodo limitato anche senza pagare gli arretrati. Il Tribunale di Ivrea, 17 febbraio 2023, ha poi ricordato che, per effetto automatico delle misure, i creditori non possono rifiutare l’adempimento dei contratti pendenti né risolverli per il mancato pagamento di debiti anteriori: anche il locatore, quindi, non può chiedere la risoluzione per i soli canoni anteriori all’istanza del conduttore.

I limiti, però, ci sono e sono importanti per il proprietario. Il Tribunale di Modena (decreto del dicembre 2022) ha escluso che si possa imporre la prosecuzione di un contratto già scaduto: se la locazione è cessata, la composizione negoziata del conduttore non la fa rivivere. Il Tribunale di Milano, 19 giugno 2025, ha respinto la richiesta di impedire i rimedi contrattuali per il mancato pagamento di debiti correnti, per mancanza di pericolo: la protezione riguarda i debiti anteriori, non i canoni che maturano durante le trattative. E il Tribunale di Bologna, 23 settembre 2025, ha ammesso che il giudice limiti nel tempo gli effetti protettivi verso alcune categorie di creditori, quando servono a evitare pregiudizi sproporzionati.

Sul secondo versante, quello dei garanti, il Tribunale di Verona, 11 dicembre 2025, ha ritenuto che le misure protettive possano estendersi agli immobili di soci o amministratori usati nell’attività o destinati al piano, purché funzionali alle trattative; il Tribunale di Venezia, 6 febbraio 2023, ha esteso la protezione ai garanti della società che abbiano messo i propri beni a disposizione del risanamento.

Se c’è contrasto

Il contrasto riguarda soprattutto l’estensione ai garanti: la regola generale è che le misure protettive proteggono il patrimonio dell’imprenditore che chiede la composizione, e l’estensione ai beni di terzi è stata ammessa quando quei beni entrano nel piano. La posizione prudente è chiedere l’estensione solo per i beni dei soci effettivamente messi a disposizione del risanamento (per esempio un immobile del socio offerto in garanzia aggiuntiva alla banca), spiegando perché sono funzionali alle trattative. Non è realistico pensare che la composizione della società protegga in automatico tutto il patrimonio personale di chi ha firmato la fideiussione.

Cosa significa per te

Dal lato degli inquilini, la società proprietaria deve muoversi su due binari. Il primo è il recupero dei crediti verso i conduttori morosi: diffida, intimazione di sfratto per morosità, decreto ingiuntivo per i canoni, verificando subito se il conduttore ha pubblicato un’istanza di composizione negoziata o è entrato in un’altra procedura, perché in quel caso le regole cambiano. Il canone corrente che matura durante le trattative del conduttore resta esigibile, e su quello la società può far valere i rimedi contrattuali (Trib. Milano 19 giugno 2025). Il secondo binario è la rinegoziazione: in una galleria con molti negozi sfitti, un conduttore che paga un canone ridotto vale più di un locale vuoto per due anni. La rinegoziazione va documentata per iscritto, con clausole che leghino lo sconto al rispetto delle nuove scadenze.

Dal lato dei soci garanti, va tenuto presente che la Cass. 22914/2024 ha riconosciuto il privilegio processuale della banca fondiaria anche nella liquidazione controllata, la procedura da sovraindebitamento a cui potrebbe accedere un socio persona fisica con un immobile personale ipotecato a garanzia del mutuo della società. La posizione dei garanti va quindi pianificata insieme a quella della società, non dopo.

La pronuncia più recente e rilevante: Trib. Monza, 10 dicembre 2025

Tra le decisioni esaminate, quella che più direttamente riguarda la situazione descritta nel titolo è il provvedimento del Tribunale di Monza del 10 dicembre 2025 (R.G. n. 7003/2025), commentato su iusletter l’8 aprile 2026.

Il contesto. Una società industriale in tensione finanziaria aveva avviato la composizione negoziata con un piano in continuità che prevedeva dismissioni, contenimento dei costi e una moratoria dei debiti. Temendo che le banche interrompessero il sostegno durante le trattative, aveva chiesto al tribunale tre misure cautelari: la sospensione delle rate dei finanziamenti, il divieto di segnalazione in Centrale Rischi e il blocco delle compensazioni tra i saldi dei conti e i crediti delle banche.

La motivazione in linguaggio piano. Il tribunale ha distinto nettamente le misure protettive, che hanno un contenuto fissato dalla legge e operano verso tutti i creditori, dalle misure cautelari, che sono “su misura” e possono colpire singoli creditori o rapporti. Proprio perché incidono in modo mirato, le cautelari richiedono un esame più rigoroso del piano, della sua coerenza e della sua idoneità a risanare l’impresa. Soprattutto, non possono cambiare il contenuto dei contratti: sospendere le rate di un mutuo significa riscrivere il piano di ammortamento, e questa è una scelta che spetta alle parti, assistite dall’esperto, nella trattativa. Il tribunale ha anche rilevato che la domanda indicava i destinatari in modo generico e che mancava un pericolo concreto e attuale, perché le banche erano disponibili a negoziare.

Che cosa cambia rispetto a prima. Nei primi anni di applicazione della composizione negoziata alcuni tribunali avevano mostrato apertura verso misure cautelari incisive sui rapporti bancari: il massimario CCIAA Pistoia-Prato riporta, per esempio, un decreto del Tribunale di Parma del luglio 2022 che ammetteva la sospensione dei contratti bancari di affidamento e di finanziamento su fatture con divieto per le banche di estinguere la posizione. La decisione di Monza, insieme a quella del Tribunale di Verona dell’11 dicembre 2025, segna una linea più rigorosa: il giudice tutela il perimetro delle trattative, ma non fa il lavoro della trattativa al posto delle parti.

Per la società proprietaria di centri commerciali questo ha tre conseguenze pratiche. Primo: la richiesta di misure cautelari deve indicare con precisione i destinatari (quale banca, quale contratto, quale garanzia) e il pericolo concreto (per esempio un’esecuzione annunciata o un’escussione imminente), non una generica preoccupazione. Secondo: il piano deve essere già solido al momento del deposito, con una previsione realistica dei canoni e della ricommercializzazione degli spazi sfitti. Terzo: la moratoria o il rinnovo del mutuo in scadenza vanno ottenuti al tavolo con la banca, dove l’esperto e i consulenti dell’impresa possono far valere gli argomenti più forti: il valore dell’immobile in continuità rispetto alla vendita forzata, il flusso dei canoni dei negozi ancora attivi, la disponibilità dei soci a rafforzare le garanzie.

Un ultimo elemento di contesto. Il Tribunale di Reggio Emilia, 7 ottobre 2025 (massimario CCIAA Pistoia-Prato), ha precisato che il divieto di pronunciare la liquidazione giudiziale previsto per la composizione negoziata dura fino alla conclusione o all’archiviazione della composizione, e non per un termine fissato dal giudice. Per la società in trattativa con le banche significa che, finché la composizione è in corso, il rischio che una banca ottenga la liquidazione giudiziale è neutralizzato: un margine importante per chiudere l’accordo sul mutuo in scadenza.

I principi applicati ai casi reali: tre simulazioni per una galleria con vetrine spente

Le ipotesi che seguono sono esercizi dimostrativi, costruiti con numeri verosimili per mostrare come i principi giurisprudenziali visti sopra incidono sulle scelte. Non descrivono casi seguiti dallo Studio.

Simulazione 1: mutuo con rata finale e galleria occupata al 58%

Dati di partenza. Società proprietaria di un centro commerciale di 46 unità, di cui 19 sfitte. Mutuo fondiario con debito residuo di 7.840.000 euro e scadenza fissata al 30 giugno 2027, con una rata finale di 5.120.000 euro. Canoni annui incassati: 1.362.000 euro, contro i 2.230.000 euro del piano originario. Arretrati IMU per 214.600 euro e debiti verso fornitori di manutenzione e servizi per 386.300 euro. Una perizia aggiornata stima l’immobile 9.900.000 euro in continuità e molto meno in caso di vendita forzata.

Sviluppo. Gli amministratori valutano di contestare il mutuo perché, all’epoca dell’erogazione, la banca aveva finanziato oltre il limite di finanziabilità. Alla luce di Cass. SU 33719/2022, la contestazione non porterebbe alla nullità: al massimo, a una domanda risarcitoria da approfondire. La strada più utile è depositare l’istanza di composizione negoziata nel gennaio 2027, prima della scadenza, con un piano che preveda: la vendita di un’area esterna non strategica, il frazionamento di due grandi superfici rimaste vuote in sei unità più piccole, canoni con una parte variabile legata al fatturato per i nuovi conduttori, la proposta alla banca di prorogare la scadenza di sette anni con un piano di ammortamento sostenibile dai canoni attesi. Per gli arretrati IMU si valuta la transazione fiscale estesa ai tributi locali dal D.Lgs. 147/2026.

Esito possibile. La società non può ottenere dal tribunale la sospensione forzosa della rata finale (Trib. Monza 10 dicembre 2025; Trib. Verona 11 dicembre 2025), ma con le misure protettive confermate la banca non può avviare l’esecuzione durante le trattative (art. 18, c. 3) né chiedere la liquidazione giudiziale finché la composizione è in corso (Trib. Reggio Emilia 7 ottobre 2025). Se la banca accetta la proroga, l’accordo può chiudere la composizione; se rifiuta, si valutano un accordo di ristrutturazione o un concordato preventivo in continuità, consapevoli che, in caso di liquidazione, la banca fondiaria conserverebbe il suo privilegio processuale (Cass. 22914/2024).

Simulazione 2: il pignoramento è già trascritto

Dati di partenza. Mutuo scaduto il 31 marzo 2026 e non rimborsato, debito residuo di 4.375.000 euro. La banca ha notificato il precetto e il 14 luglio 2026 ha trascritto il pignoramento sull’intera galleria. Il giudice dell’esecuzione ha nominato un custode, che dal mese di settembre incassa i canoni dei 23 negozi ancora affittati (circa 61.700 euro al mese).

Sviluppo. Per effetto dell’art. 41, c. 3, TUB, il custode versa alla banca i canoni, al netto delle spese di amministrazione e dei tributi. La società, priva di liquidità, non riesce più a pagare la manutenzione degli impianti e il consorzio dei servizi comuni. Il 5 ottobre 2026 deposita l’istanza di composizione negoziata con richiesta di misure protettive. Dalla pubblicazione dell’istanza l’esecuzione non può proseguire; la società chiede anche, in via cautelare, la restituzione dei canoni già versati alla banca.

Esito possibile. Le misure protettive sospendono la procedura esecutiva per il futuro, ma non annullano il pignoramento già trascritto né restituiscono ciò che è stato incassato: la sospensione opera ex nunc (Trib. Milano 4 luglio 2025). Eventuali atti compiuti in violazione delle misure andranno contestati davanti al giudice dell’esecuzione (Trib. Milano 5 agosto 2022). Se nel frattempo l’immobile fosse stato aggiudicato a condizioni convenienti, il tribunale potrebbe anche escludere quella specifica esecuzione dalla protezione (Trib. Torino 23 febbraio 2022). Il guadagno concreto è un periodo di tempo protetto per proporre alla banca un piano alternativo alla vendita all’asta.

Simulazione 3: l’insegna principale in composizione negoziata e il socio garante

Dati di partenza. Il conduttore della media superficie alimentare (canone annuo di 312.000 euro) non paga da cinque mensilità (130.000 euro di arretrati) e deposita istanza di composizione negoziata, ottenendo la conferma delle misure protettive. Il socio di maggioranza della società proprietaria ha garantito il mutuo con una fideiussione di 2.500.000 euro e un’ipoteca su un capannone personale.

Sviluppo. La società proprietaria vorrebbe intimare lo sfratto per morosità. Per i canoni anteriori all’istanza del conduttore, le misure protettive impediscono di risolvere il contratto per il solo mancato pagamento di quei crediti (Trib. Ivrea 17 febbraio 2023), e un tribunale può inibire lo sfratto per un periodo limitato (Trib. Asti 3 marzo 2022). I canoni correnti, invece, restano esigibili e il loro mancato pagamento consente di attivare i rimedi contrattuali (Trib. Milano 19 giugno 2025). Sul fronte del socio, la società in composizione negoziata può chiedere che le misure protettive si estendano al capannone ipotecato, se offerto alla banca come garanzia aggiuntiva nell’accordo (Trib. Verona 11 dicembre 2025; Trib. Venezia 6 febbraio 2023).

Esito possibile. La società partecipa alle trattative del conduttore come creditrice, negoziando un piano di rientro degli arretrati o una riduzione delle superfici; nel frattempo controlla mese per mese il pagamento dei canoni correnti. Per il socio, se la ristrutturazione non riesce, andranno valutati gli strumenti da sovraindebitamento, tenendo conto che nella liquidazione controllata la banca fondiaria potrebbe comunque far valere il privilegio processuale (Cass. 22914/2024).

La giurisprudenza in tabella

La tabella che segue riepiloga tutte le pronunce commentate. Le decisioni di merito sulla composizione negoziata sono tratte dal massimario 2026 della Camera di commercio di Pistoia-Prato, fonte secondaria che riporta tribunale e data, di regola senza numero; le pronunce sull’art. 38 TUB sono tratte dalle consulenze della pagina Brocardi dell’articolo; Cass. 22914/2024 e Cass. 23482/2018 dal commento di ecnews del 3 dicembre 2024; SU 33719/2022 dal commento di ecnews del 31 gennaio 2023; Trib. Monza dal commento di iusletter dell’8 aprile 2026. Prima di usarle in un atto, è sempre necessario leggere il testo integrale.

La sintesi operativa: che cosa resta in mano a chi gestisce il centro commerciale

• Il mutuo fondiario non cade per il superamento del limite di finanziabilità: la contestazione può diventare una leva negoziale o risarcitoria, non una via d’uscita (Cass. SU 33719/2022).
• Lo scopo per cui è stato usato il mutuo, anche il consolidamento di debiti pregressi, di regola non ne intacca la validità (Cass. 5911/2007, 24038/2014, 19282/2014).
• In liquidazione giudiziale o controllata la banca fondiaria conserva la corsia preferenziale dell’art. 41 TUB, pur con assegnazione provvisoria (Cass. 22914/2024).
• I canoni dei negozi di un immobile pignorato vanno alla banca, tramite custode o curatore, al netto delle spese e dei tributi: la gestione della galleria perde la sua liquidità.
• Nella composizione negoziata le misure protettive fermano le esecuzioni per il futuro, non restituiscono le somme pignorate e non cancellano le ipoteche (Trib. Milano 4 luglio 2025; Trib. Bergamo 24 febbraio 2022).
• La sospensione delle rate del mutuo e la proroga della scadenza si ottengono al tavolo con la banca, non con un provvedimento del giudice (Trib. Monza 10 dicembre 2025; Trib. Verona 11 dicembre 2025).
• Le banche non possono revocare le linee o anticipare le scadenze per il solo mancato pagamento di crediti anteriori, e dopo la conferma delle misure non possono mantenere la sospensione delle linee (art. 18, c. 5 e 5-bis CCII).
• Il conduttore moroso in composizione negoziata può restare nel negozio per un periodo limitato, ma i canoni correnti restano dovuti (Trib. Asti 3 marzo 2022; Trib. Milano 19 giugno 2025).
• I beni dei soci garanti possono essere protetti solo se entrano davvero nel piano (Trib. Verona 11 dicembre 2025; Trib. Venezia 6 febbraio 2023).
• Finché la composizione è in corso, la liquidazione giudiziale non può essere dichiarata (Trib. Reggio Emilia 7 ottobre 2025): è il tempo da usare per chiudere l’accordo sul mutuo.

Le domande sul “quindi, in pratica?”

Se il mutuo scade tra sei mesi e non abbiamo la liquidità per rimborsarlo, conviene aspettare la scadenza?

No. Aspettare significa lasciare alla banca l’iniziativa: dopo la scadenza può notificare il precetto e pignorare l’immobile, con il custode che incasserà i canoni (art. 41 TUB). Le decisioni esaminate mostrano che le misure protettive non hanno effetto retroattivo (Trib. Milano 4 luglio 2025): la composizione negoziata va chiesta quando la società ha ancora margini di trattativa, cioè prima che la scadenza diventi inadempimento.

Possiamo far dichiarare nullo il mutuo perché la banca ci ha prestato troppo rispetto al valore del centro?

Secondo le Sezioni Unite (sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022), no: il superamento del limite di finanziabilità non determina la nullità e il giudice non può riqualificare il contratto come mutuo ordinario. Si può valutare un’azione risarcitoria se ne ricorrono i presupposti, ma serve un’analisi tecnica e documentale accurata.

Il tribunale può ordinare alla banca di rinnovare il mutuo o di sospendere le rate?

Secondo le decisioni più recenti, no: il Tribunale di Monza (10 dicembre 2025) e il Tribunale di Verona (11 dicembre 2025) hanno escluso che il giudice possa imporre la sospensione delle rate, salvo casi eccezionali. Il giudice protegge il patrimonio e le trattative; la nuova scadenza va concordata con la banca.

Un inquilino che non paga ha chiesto la composizione negoziata: dobbiamo rinunciare allo sfratto?

Non necessariamente, ma bisogna distinguere. Per i canoni anteriori all’istanza le misure protettive impediscono la risoluzione per il solo mancato pagamento (Trib. Ivrea 17 febbraio 2023) e lo sfratto può essere inibito per un periodo limitato (Trib. Asti 3 marzo 2022). Per i canoni che maturano durante le trattative, i rimedi contrattuali restano utilizzabili (Trib. Milano 19 giugno 2025). Se il contratto è già scaduto, la composizione non lo fa rivivere (Trib. Modena, dicembre 2022).

Se la società finisce in liquidazione giudiziale, i soci che hanno garantito il mutuo perdono tutto?

Non è automatico, ma il rischio è concreto: la banca può escutere la fideiussione e agire sui beni ipotecati dal socio, e la Cass. 22914/2024 ha riconosciuto il privilegio processuale del creditore fondiario anche nella liquidazione controllata. Per questo la posizione dei garanti va inserita nella strategia fin dall’inizio, valutando l’estensione delle misure protettive ai loro beni funzionali al piano e, per le persone fisiche, gli strumenti da sovraindebitamento.

Cosa può fare lo Studio Monardo per una società immobiliare commerciale in crisi

Applichiamo gli orientamenti visti sopra al fascicolo concreto della società, con un metodo che parte dai documenti e arriva, se serve, fino all’ultimo grado di giudizio.

1. Ricostruiamo l’esposizione completa: mutuo fondiario (debito residuo, piano di ammortamento, rata finale, covenant, ipoteche e loro grado), linee a breve, fideiussioni dei soci, arretrati fiscali e IMU, debiti verso fornitori e consorzio di gestione.
2. Esaminiamo il contratto di mutuo e le garanzie alla luce di Cass. SU 33719/2022 e della giurisprudenza sull’art. 38 TUB, per capire quali contestazioni hanno fondamento e quali servono solo come leva negoziale.
3. Analizziamo i contratti con i conduttori: scadenze, morosità, garanzie, clausole di recesso, canoni variabili, per stimare il flusso realistico dei canoni su cui costruire il piano.
4. Verifichiamo con i commercialisti dello staff la sostenibilità del debito e scegliamo lo strumento più adatto: composizione negoziata, accordo con le banche, accordo di ristrutturazione anche ad efficacia estesa, piano di ristrutturazione soggetto a omologazione, concordato preventivo.
5. Predisponiamo l’istanza di composizione negoziata e il ricorso per la conferma delle misure protettive, con richieste cautelari mirate, destinatari precisi e pericolo concreto, tenendo conto del rigore richiesto da Trib. Monza 10 dicembre 2025.
6. Conduciamo le trattative con le banche per la proroga della scadenza, la rimodulazione del piano di rimborso, la vendita concordata di porzioni non strategiche o il consolidamento del debito.
7. Impostiamo la transazione fiscale, anche per i tributi locali dopo il D.Lgs. 147/2026, quando il debito verso l’erario o il Comune pesa sul piano.
8. Difendiamo la società nelle esecuzioni: opposizioni, istanze al giudice dell’esecuzione in caso di atti compiuti in violazione delle misure, verifica della corretta destinazione dei canoni incassati dal custode.
9. Recuperiamo i crediti verso i conduttori morosi con diffide, sfratti per morosità e decreti ingiuntivi, coordinandoci con le eventuali procedure aperte dagli stessi conduttori.
10. Tuteliamo i soci garanti, valutando l’estensione delle misure protettive ai loro beni e, per le persone fisiche, gli strumenti della crisi da sovraindebitamento.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

La qualifica di cassazionista ha un peso particolare in una materia come questa, dove la tenuta del mutuo fondiario, il privilegio della banca e i limiti delle misure protettive sono stati definiti dalla Corte di Cassazione: gli orientamenti che abbiamo commentato si difendono fino in Cassazione con lo stesso difensore e la stessa strategia impostata all’inizio, senza passaggi di consegne tra professionisti diversi nei vari gradi. Il lavoro è svolto da avvocati e commercialisti che operano insieme sullo stesso caso: i primi sui contratti, le procedure e il contenzioso; i secondi sul piano economico-finanziario, sulla perizia dei flussi e sulla parte fiscale. Non promettiamo risultati: ci impegniamo ad analizzare, scegliere lo strumento adatto e sostenere la posizione della società in ogni sede.

Chiusura: il tempo come risorsa da non sprecare

Per una società proprietaria di centri commerciali con negozi sfitti e un mutuo in scadenza, la giurisprudenza manda un messaggio coerente: il mutuo fondiario è difficile da attaccare, la banca fondiaria è forte anche nelle procedure liquidatorie, e il giudice protegge le trattative senza sostituirsi alle parti. Lo spazio per salvare l’immobile e la gestione esiste, ma va usato prima che la scadenza diventi un pignoramento, con un piano credibile di ricommercializzazione degli spazi e una trattativa ben condotta con il ceto bancario.

È per questo che lo Studio Monardo segue questi casi: l’Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021) conosce dall’interno la composizione negoziata e il modo in cui si conduce un tavolo con le banche; lo staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario legge il mutuo, le garanzie e i debiti fiscali degli immobili; la qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento permette di occuparsi anche dei soci garanti persone fisiche.

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