Questa guida raccoglie le domande che i titolari e i soci delle società di amministrazione condominiale ci pongono più spesso quando la situazione si incrina: un’assemblea che non approva il rendiconto, un condomino che chiede gli estratti conto, un gruppo di palazzi che revoca il mandato tutto insieme, una banca che riduce il fido, l’Agenzia delle Entrate che bussa per IVA e ritenute arretrate. Le risposte sono complete, scritte come le daremmo a voce, e partono sempre da un punto fermo: in questo settore il denaro gestito non è della società, è dei condomìni, e ogni strategia di salvataggio deve partire da lì.
Il quadro normativo è doppio. Da un lato c’è il codice civile, che dopo la riforma del condominio disciplina in modo stringente la gestione dell’amministratore: conto corrente intestato a ciascun condominio (art. 1129 c.c.), rendiconto con registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa (art. 1130-bis c.c.), revoca anche giudiziale per gravi irregolarità. Dall’altro c’è il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, con i correttivi fino al D.Lgs. 136/2024), che mette a disposizione della società in difficoltà la composizione negoziata, il concordato minore, gli accordi con i creditori e, nei casi più gravi, la liquidazione. A fare da sfondo, il rischio penale dell’appropriazione indebita (art. 646 c.p.), che nella gestione dei fondi condominiali è tutt’altro che teorico.
Perché lo Studio Monardo si occupa proprio di questo? Perché la crisi di una società di amministrazione condominiale è, prima di tutto, una crisi d’impresa da gestire con gli strumenti del Codice della crisi: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, cioè la figura che la legge colloca al centro della composizione negoziata. E quando la società rientra nella nozione di impresa minore, la strada passa per le procedure di sovraindebitamento, che l’Avvocato conosce dall’interno come Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC.
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Una società può fare l’amministratore di condominio, o rischio che i mandati siano nulli?
Sì, può farlo, e la crisi non rende nulli i mandati già conferiti: li rende però più fragili.
Le disposizioni di attuazione del codice civile (art. 71-bis) consentono espressamente che l’incarico di amministratore sia svolto anche da una società, a condizione che i requisiti personali previsti dalla norma (onorabilità e formazione) siano posseduti dalle persone che, all’interno della società, rispondono illimitatamente o svolgono materialmente le funzioni di amministrazione dei condomìni. In pratica: la società è il mandatario, ma chi convoca le assemblee, firma i rendiconti e opera sui conti deve essere in regola con i requisiti.
Qui c’è il primo punto di contatto tra crisi e validità del rapporto. Una società in difficoltà spesso taglia proprio sulla parte organizzativa: il collaboratore formato se ne va, i corsi di aggiornamento saltano, la gestione passa a chi non ha i titoli. Ogni anello che si rompe diventa un argomento in mano al condomino che vuole contestare.
C’è poi la questione del compenso. L’art. 1129 c.c. impone all’amministratore di specificare analiticamente l’importo dovuto per la sua attività all’atto dell’accettazione e di ogni rinnovo, a pena di nullità della nomina. La Cassazione (n. 14428/2025) ha chiarito che il compenso può essere indicato anche come importo globale per tutto il periodo, purché sia determinato; e un’altra pronuncia dello stesso anno (n. 14424/2025) ha ritenuto nulla la delibera di approvazione di un rendiconto che contemplava voci di compenso non specificate in sede di nomina.
Per una società in crisi questo ha un effetto molto concreto: i compensi incassati senza una base chiara nel verbale di nomina sono il primo bersaglio delle contestazioni, e spesso il primo credito che la società scopre di non poter riscuotere. Per questo, prima di qualsiasi ragionamento su piani e accordi, facciamo un censimento dei mandati: verbale di nomina, delibere di rinnovo, importi indicati, eventuali voci straordinarie. Solo così si capisce quanto vale davvero il portafoglio clienti della società e quanta parte dei crediti che la società vanta è difendibile.
Cosa contestano di solito i condomini quando dicono che “i conti non tornano”?
Quasi sempre tre cose: il conto corrente, il rendiconto e i movimenti tra condomìni diversi.
La prima contestazione riguarda il conto. L’art. 1129 c.c. impone che le somme ricevute dai condomini o da terzi, e quelle pagate per conto del condominio, transitino su uno specifico conto, postale o bancario, intestato al condominio. Ogni condomino può chiedere di prendere visione della rendicontazione periodica. Se il conto non esiste, se è intestato alla società, o se i pagamenti passano da un conto “di servizio” della società, la contestazione è servita.
La seconda contestazione riguarda il rendiconto annuale. L’art. 1130-bis c.c. vuole un documento composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa, redatto in modo da consentire l’immediata verifica. La Cassazione non pretende una contabilità da società di capitali (Cass. n. 14428/2025), ma pretende che entrate, uscite e riparti siano intelligibili: un rendiconto che omette un debito importante, come quello derivante da una sentenza esecutiva, non è intelligibile e la delibera che lo approva è impugnabile (Cass. n. 1370/2023).
La terza, la più delicata, riguarda i passaggi di denaro tra condomìni gestiti dalla stessa società. È la classica situazione in cui il condominio A ha un’emergenza, il condominio B ha liquidità, e la società “anticipa” spostando soldi da un conto all’altro, magari con l’intenzione di rimettere tutto a posto entro fine anno. Questo è esattamente ciò che la legge chiama confusione di patrimoni, ed è indicato dall’art. 1129 c.c. tra le gravi irregolarità che giustificano la revoca.
Accanto a queste tre, ricorrono contestazioni più specifiche: fatture di fornitori pagate in ritardo con conseguenti interessi, ritenute d’acconto non versate (il condominio è sostituto d’imposta), contributi del portiere non versati, solleciti ai condomini morosi mai trasformati in azioni giudiziarie. Ciascuna ha un peso diverso, e una delle prime cose che facciamo è separare quelle che sono semplici disordini contabili, sanabili con un rendiconto rifatto, da quelle che toccano l’integrità dei fondi.
Se il rendiconto non viene approvato, la società perde il diritto a essere pagata?
Non lo perde, ma finché non c’è un rendiconto approvato quel credito non è né liquido né esigibile.
Lo ha detto con chiarezza la Cassazione con l’ordinanza n. 17713 del 21 giugno 2023: in assenza di un rendiconto approvato dall’assemblea, il credito dell’amministratore per il proprio compenso non può essere fatto valere come credito liquido ed esigibile, perché la verifica delle spese e dei rapporti di dare e avere spetta all’assemblea.
Per una società di amministrazione in crisi questa regola pesa in due direzioni.
La prima: la cassa si blocca. Se un gruppo di condomìni non approva i rendiconti, la società non incassa, ma continua a sostenere costi fissi (personale, software, sede, assicurazione). È uno dei meccanismi tipici con cui una contestazione si trasforma in crisi di liquidità.
La seconda: la società non può “pagarsi da sola”. Molti amministratori, di fronte a un’assemblea che non approva, prelevano dal conto condominiale quanto ritengono di avere maturato. È una mossa pericolosa: oltre al profilo civile, la giurisprudenza penale ammette che la compensazione con un proprio credito possa escludere l’appropriazione indebita solo se quel credito è certo, liquido ed esigibile (Cass. pen. n. 42865/2024). Un compenso non ancora riconosciuto da un rendiconto approvato difficilmente lo è.
Che cosa si può fare, allora? La strada corretta è far valere il credito nei modi ordinari: sollecitare la convocazione dell’assemblea, ripresentare un rendiconto corretto, documentare ogni voce, e se l’assemblea resta inerte o ostile agire in giudizio contro il condominio per l’accertamento e la condanna al pagamento, eventualmente con ricorso per decreto ingiuntivo quando la prova scritta lo consente. Ricordiamo anche l’altro lato della medaglia: il condomino che si oppone al rendiconto deve dimostrare l’inesattezza dei dati, mentre il condominio deve dimostrare di averlo redatto correttamente (Cass. n. 9544/2023). Un rendiconto ben documentato è quindi, insieme, lo strumento di difesa della società e la condizione per tornare a incassare.
Fino a quando i condomini possono chiedere i documenti e controllare?
In ogni momento, non solo all’assemblea annuale; ma il diritto di controllo non può diventare un modo per paralizzare la gestione.
L’art. 1130-bis c.c. riconosce ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti vanno conservati per dieci anni dalla data della registrazione. L’assemblea può inoltre nominare un revisore dei conti per una o più annualità.
La Cassazione (ord. n. 15996/2020) ha precisato che la consultazione dei registri e dei documenti contabili è possibile in qualsiasi momento, ma che l’esercizio di questo diritto non deve risolversi in un intralcio all’attività di amministrazione, in contrasto con il principio di correttezza; e che spetta al condomino provare di aver ricevuto un rifiuto.
Per la società questo significa due cose. Primo: rispondere tardi o in modo evasivo alle richieste di accesso è un errore grave, perché il rifiuto è proprio uno degli elementi che alimentano la revoca e, nei casi peggiori, il sospetto. Secondo: quando le richieste diventano massicce, ripetitive e strumentali, la società può organizzare l’accesso in modo ordinato (giorni, orari, modalità di estrazione delle copie) senza negarlo.
Il consiglio pratico che diamo sempre è di anticipare la richiesta: mettere a disposizione estratti conto e giustificativi prima che vengano chiesti, soprattutto quando il clima in assemblea è teso. Dieci anni di conservazione significano anche che una contestazione può riguardare gestioni molto risalenti: se la società ha cambiato software, sede o personale, recuperare quei documenti diventa una priorità operativa e non un dettaglio.
Un condomino ha chiesto la revoca in tribunale: cosa succede adesso?
Si apre un procedimento rapido, che può chiudersi con la revoca; e contro la decisione della Corte d’appello non c’è ricorso in Cassazione per violazione di legge ex art. 111 Cost.
L’art. 1129 c.c. prevede due vie per togliere l’incarico all’amministratore. La prima è assembleare: l’assemblea può revocare in ogni tempo con la stessa maggioranza prevista per la nomina. La seconda è giudiziale: su ricorso anche di un solo condomino, il tribunale può revocare l’amministratore se non ha reso il conto della gestione o se emergono gravi irregolarità. La norma ne elenca alcune, in modo non tassativo: l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o di delibere, la mancata apertura del conto corrente condominiale, la confusione del patrimonio del condominio con quello personale dell’amministratore o di altri condomini.
Si tratta di un procedimento in camera di consiglio, con reclamo alla Corte d’appello. La Cassazione (n. 1569/2024) ha ribadito che il decreto della Corte d’appello in materia di revoca non è impugnabile con ricorso straordinario in Cassazione: la partita, in sostanza, si gioca nei due gradi di merito. Per la società questo significa che la difesa va preparata subito e bene, con documenti, non con dichiarazioni.
Che cosa porta la difesa? Gli estratti dei conti intestati al condominio, la prova della convocazione delle assemblee, i rendiconti con i relativi allegati, la corrispondenza con i condomini che hanno chiesto chiarimenti. Se esistono irregolarità reali, la strategia può consistere nel dimostrare che sono state sanate (conto aperto, somme riallocate, rendiconto rifatto) e che non c’è stato pregiudizio per il condominio.
Va detto con onestà: la revoca di un singolo mandato raramente uccide una società; la revoca giudiziale motivata con la confusione dei patrimoni può invece innescare un effetto domino sugli altri condomìni gestiti, perché la notizia circola, gli altri consiglieri chiedono verifiche, le banche si irrigidiscono. Per questo, quando arriva un ricorso per revoca, il nostro primo lavoro è capire se è un caso isolato o il sintomo di un problema strutturale.
Come si passa dalla contestazione al piano di salvataggio della società?
Con una sequenza precisa: fotografia dei conti, separazione dei fondi, scelta dello strumento, trattativa. Saltare un passaggio è il modo più rapido per peggiorare le cose.
Il primo passaggio è la ricostruzione, condominio per condominio, dei saldi reali: quanto c’è sul conto intestato al condominio, quanto dovrebbe esserci in base alle quote incassate e alle spese pagate, quali sono gli scostamenti. In questa fase lavoriamo insieme ai commercialisti dello staff, perché serve una riconciliazione contabile vera, non una stima.
Il secondo passaggio è la separazione. Se ci sono somme confuse (fondi di un condominio usati per un altro, somme transitate sul conto della società), vanno ricollocate dove devono stare, documentando ogni movimento. Finché questa operazione non è fatta, nessuno strumento di risanamento è credibile: un esperto, un OCC o un tribunale non possono valutare un piano di un’impresa che non sa distinguere il proprio denaro da quello dei clienti.
Il terzo passaggio è la diagnosi della società in quanto impresa: debiti verso il fisco (IVA, ritenute sui dipendenti, IRES o IRPEF dei soci a seconda della forma), verso l’INPS, verso le banche, verso fornitori (software, locazione dell’ufficio, consulenti), e verso i condomìni stessi se dalla ricostruzione emergono ammanchi da restituire. A questo punto si capisce in quale categoria rientra la società e quali strumenti sono disponibili.
Il quarto passaggio è la scelta dello strumento e l’apertura della trattativa. La tabella che segue riassume le fasi più frequenti, con i termini che contano.
| Fase | Atto | Termine | Davanti a chi |
|---|---|---|---|
| Contestazione del rendiconto | Impugnazione della delibera di approvazione | Termini dell’art. 1137 c.c. | Tribunale |
| Revoca giudiziale | Ricorso del condomino; reclamo | Procedimento camerale, reclamo in Corte d’appello | Tribunale, poi Corte d’appello |
| Cessazione dell’incarico | Consegna dei documenti e compimento delle attività urgenti | Senza diritto a ulteriori compensi (art. 1129 c.c.) | Nuovo amministratore / assemblea |
| Recupero dei morosi | Azione per la riscossione forzosa | Entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è esigibile, salvo dispensa assembleare | Tribunale (decreto ingiuntivo) |
| Composizione negoziata | Istanza sulla piattaforma telematica; ricorso per la conferma delle misure protettive | Ricorso entro il giorno successivo alla pubblicazione dell’istanza e dell’accettazione dell’esperto | Esperto; tribunale per le misure |
| Misure protettive | Ordinanza di conferma | Udienza entro 10 giorni dal ricorso; durata 30-120 giorni; massimo complessivo 240 giorni | Tribunale |
| Reclamo sulle misure | Reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c. | 15 giorni | Tribunale in composizione collegiale |
| Concordato minore (impresa minore) | Proposta tramite OCC | Secondo il calendario della procedura | OCC e tribunale |
La tabella è uno schema, non un calendario personale: i termini concreti dipendono dalle date di notifica e dagli atti già compiuti, e vanno sempre verificati sulla documentazione.
La composizione negoziata va bene anche per una società di amministrazione condominiale?
Sì, se la crisi è reversibile e il portafoglio di mandati ha ancora un valore; no, se i condomìni stanno uscendo in blocco e non c’è un’attività da risanare.
La composizione negoziata (artt. 12 e seguenti CCII) è un percorso stragiudiziale e riservato: l’imprenditore presenta un’istanza sulla piattaforma telematica gestita dalle Camere di commercio, viene nominato un esperto indipendente che agevola le trattative con i creditori, e l’impresa continua a operare. Il presupposto è che vi sia una situazione di squilibrio patrimoniale o economico-finanziario che rende probabile la crisi o l’insolvenza, e che il risanamento sia ragionevolmente perseguibile.
Per una società di amministrazione condominiale il “valore” da salvare è quasi tutto immateriale: i mandati in corso, la reputazione, il personale formato. È un’impresa di servizi con pochi beni strumentali e flussi di cassa prevedibili, se i compensi vengono pagati. Questo rende la composizione negoziata adatta quando il problema è una tensione di liquidità (rendiconti non approvati, debiti fiscali accumulati, rate bancarie) e non un ammanco strutturale.
Con l’istanza la società può chiedere le misure protettive: dalla pubblicazione, i creditori non possono avviare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio della società. Il ricorso al tribunale per la conferma va depositato entro il giorno successivo alla pubblicazione dell’istanza e dell’accettazione dell’esperto; l’udienza è fissata entro dieci giorni; il tribunale stabilisce una durata tra 30 e 120 giorni, prorogabile su parere dell’esperto fino a un massimo complessivo di 240 giorni (art. 19 CCII).
Ci sono però due limiti che vanno detti subito. Il primo: le misure protettive non impediscono a un’assemblea di revocare il mandato. L’art. 18, comma 5, CCII vieta ai creditori di risolvere o modificare i contratti pendenti per il solo mancato pagamento di crediti anteriori; ma la revoca dell’amministratore è un potere che l’art. 1129 c.c. riconosce all’assemblea in ogni tempo, e non dipende da un inadempimento di pagamento della società. Il secondo: la composizione negoziata non ha alcun effetto sui procedimenti penali, che seguono le loro regole.
E se la società è piccola? Che cosa cambia con il concordato minore?
Cambia molto: se la società è un’impresa minore, la strada passa per l’OCC e per le procedure di sovraindebitamento, con regole diverse sui debiti fiscali.
L’art. 2, comma 1, lettera d), CCII definisce impresa minore quella che presenta congiuntamente: un attivo patrimoniale complessivo annuo non superiore a 300.000 euro e ricavi complessivi annui non superiori a 200.000 euro nei tre esercizi antecedenti (o dall’inizio dell’attività, se più breve), e debiti, anche non scaduti, non superiori a 500.000 euro. Molte società di amministrazione condominiale con una decina di collaboratori stanno sotto queste soglie; altre, con centinaia di condomìni in gestione, le superano per i ricavi.
L’impresa minore può proporre un concordato minore (artt. 74-83 CCII): un piano con cui offre ai creditori un pagamento anche parziale, con l’assistenza dell’OCC, che redige una relazione sulla fattibilità e sulla convenienza. Due aspetti sono particolarmente utili per una società di servizi.
Il primo riguarda i crediti privilegiati: secondo l’art. 75, comma 2, possono essere pagati non integralmente, purché ricevano almeno quanto otterrebbero dalla liquidazione dei beni su cui grava la prelazione, al valore di mercato, con attestazione dell’OCC. In una società che ha pochi beni, questo margine può essere ampio.
Il secondo riguarda fisco e INPS. L’art. 80, comma 3, CCII consente al giudice di omologare anche senza l’adesione dell’amministrazione finanziaria o degli enti previdenziali, quando la loro adesione è determinante per raggiungere la maggioranza e la proposta, anche alla luce della relazione dell’OCC, è conveniente rispetto alla liquidazione controllata. La Cassazione, con la sentenza n. 14555 del maggio 2026, ha chiarito che nel concordato minore per falcidiare o dilazionare i crediti tributari e contributivi non serve la transazione fiscale dell’art. 88 CCII: basta la valutazione di convenienza dell’art. 80.
Va però detta una cosa che riguarda direttamente il nostro settore: se tra i debiti della società ci sono somme da restituire ai condomìni, quei condomìni sono creditori come gli altri e votano sulla proposta. Un piano che li penalizza fortemente difficilmente passa, e un piano costruito soprattutto per scaricare il debito verso i clienti rischia di essere visto come abusivo.
Con il fisco e l’INPS si può trattare anche se la società non è “minore”?
Sì, con la transazione fiscale e contributiva, che però ha regole e tempi propri e va costruita su numeri solidi.
Se la società supera le soglie dell’impresa minore, gli strumenti a disposizione sono quelli dell’impresa “ordinaria”: accordi di ristrutturazione dei debiti (artt. 57, 60 e 61 CCII), piano di ristrutturazione soggetto a omologazione (art. 64-bis), concordato preventivo (artt. 84 e seguenti). In tutti questi strumenti il debito verso l’Erario e verso gli enti previdenziali può essere oggetto di una proposta di transazione: l’art. 63 la disciplina negli accordi di ristrutturazione, l’art. 88 nel concordato preventivo. Nel corso della composizione negoziata, inoltre, l’art. 23 consente di accedere alla transazione fiscale quando le trattative sfociano in uno degli strumenti che la prevedono.
Per una società di amministrazione condominiale i debiti fiscali tipici sono l’IVA sui compensi fatturati e incassati solo in parte, le ritenute sui dipendenti, le imposte sui redditi. C’è poi un capitolo che va maneggiato con estrema cautela: le ritenute operate dal condominio, in quanto sostituto d’imposta, sui pagamenti a fornitori e professionisti. Quelle ritenute sono un debito del condominio, non della società: se la società, gestendo il conto del condominio, non le ha versate, il problema non entra nel piano della società come debito proprio verso l’Erario, ma come possibile responsabilità della società verso il condominio.
Questa distinzione è decisiva: confondere i debiti fiscali della società con quelli dei condomìni gestiti porta a piani sbagliati e a promesse che nessuno potrà mantenere. Il lavoro preliminare dei commercialisti dello staff serve proprio a separare le due posizioni prima di sedersi al tavolo con l’Agenzia delle Entrate e con l’INPS.
Un’ultima avvertenza riguarda le dilazioni già in corso con l’agente della riscossione o con l’INPS: l’accesso a una procedura può incidere sulla loro sorte, e prima di depositare qualsiasi istanza verifichiamo caso per caso le conseguenze sulle rateizzazioni attive, per non perdere benefici senza un vantaggio corrispondente.
I creditori della società possono pignorare i soldi che stanno sui conti dei condomini?
Se il conto è intestato al condominio, come impone la legge, quel denaro non appartiene alla società e non è aggredibile per i suoi debiti. Il problema nasce quando il conto non è in regola.
L’obbligo dell’art. 1129 c.c. di far transitare ogni somma su un conto intestato al condominio non serve solo alla trasparenza: serve anche a tenere il patrimonio del condominio fuori dalla portata dei creditori dell’amministratore. Un creditore della società (una banca, un fornitore, l’agente della riscossione) può pignorare i conti della società, non quelli dei condomìni che la società gestisce.
Le cose si complicano quando la società ha usato un conto proprio per incassare le quote, o quando ha accentrato su un unico conto i saldi di più condomìni. In quel caso il denaro dei condomìni si trova, materialmente, in un rapporto bancario della società e rischia di essere colpito da un pignoramento presso terzi. Ne nasce un contenzioso a tre (creditore procedente, società, condominio) in cui il condominio deve dimostrare che quelle somme sono sue.
C’è anche un risvolto penale da non sottovalutare. La Cassazione (Cass. pen. n. 46875 del 3 dicembre 2021) ha ritenuto integrata l’appropriazione indebita nel caso dell’amministratore di più condomìni che, senza autorizzazione, aveva fatto confluire i saldi attivi su un unico conto intestato a sé, a prescindere da quale fosse poi la destinazione finale del denaro.
Per questo, quando la società entra in crisi, la prima messa in sicurezza riguarda i conti: verifichiamo che ogni condominio abbia il proprio conto intestato, che le deleghe di firma siano corrette e che non vi siano somme dei condomìni ferme su rapporti della società. È anche il modo più efficace per evitare che un pignoramento contro la società si trasformi in un danno per i clienti e, di riflesso, in una nuova ondata di contestazioni.
I soci della società rispondono con il proprio patrimonio?
Dipende dalla forma della società e da come è stata gestita: la crisi della società non coinvolge automaticamente i soci, ma ci sono casi in cui lo fa.
Se la società è una società di persone (società in nome collettivo, o accomandita semplice per gli accomandatari), i soci rispondono in via sussidiaria e illimitata delle obbligazioni sociali: i debiti della società diventano, se il patrimonio sociale non basta, debiti dei soci. In questi casi la strategia deve guardare insieme alla società e alle persone, e può essere necessario affiancare al piano della società un percorso di sovraindebitamento per i soci.
Se la società è una società di capitali (tipicamente una s.r.l.), il patrimonio dei soci è separato. Restano però tre aperture. La prima è la responsabilità di chi ha amministrato la società per i danni causati con una gestione scorretta, che può essere fatta valere dalla società stessa, dai creditori o, in caso di procedura, dal curatore o dal liquidatore. La seconda riguarda le garanzie personali: fideiussioni rilasciate alle banche, che trasformano il socio in debitore diretto. La terza è la responsabilità penale, che è sempre personale: chi ha materialmente disposto delle somme dei condomìni ne risponde come persona fisica, a prescindere dalla forma della società.
Su questo punto la giurisprudenza penale è molto chiara. L’amministratore subentrato può presentare querela per l’appropriazione delle somme del conto condominiale commessa dal predecessore, senza bisogno di una delibera assembleare, perché si tratta di beni comuni (Cass. pen. n. 29548 del 1° luglio 2025). E nei rapporti tra amministratore e condominio il reato si considera consumato al momento del rendiconto finale o della cessazione della carica, se le somme non vengono restituite (Cass. pen. n. 20488 del 17 aprile 2024).
Ogni posizione personale va quindi valutata separatamente: il socio di capitale che non ha mai operato sui conti, il socio amministratore, il collaboratore che firmava i bonifici sono in situazioni molto diverse, e la strategia non può essere unica per tutti.
Il nuovo amministratore chiede la consegna di tutto: posso trattenere i documenti finché non mi pagano?
No. Alla cessazione dell’incarico la legge impone di consegnare tutta la documentazione, e il credito della società va fatto valere per altre vie.
L’art. 1129 c.c. stabilisce che, alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi. Più in generale, come ogni mandatario, deve rendere il conto del suo operato e rimettere al mandante tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato (art. 1713 c.c.).
Trattenere i registri, gli estratti conto, le password dei conti o i fascicoli dei contenziosi come “pegno” per il proprio compenso è uno degli errori più costosi che vediamo. Sul piano civile espone a un’azione di consegna e al risarcimento dei danni causati al condominio. Sul piano penale, la Cassazione ha considerato che il profitto rilevante ai fini dell’appropriazione indebita può consistere anche nell’evitare che emerga una cattiva gestione patrimonialmente rilevante, come nel caso della detenzione dei documenti contabili (Cass. pen. n. 32779/2025, Sez. II, 12 settembre 2025).
C’è poi un problema di credibilità nella procedura di crisi: una società che, mentre chiede a un esperto o a un OCC di valutare il proprio piano, è impegnata in un braccio di ferro sulla consegna dei documenti, parte svantaggiata.
L’approccio corretto è consegnare tutto con un verbale analitico, conservando copia di ciò che serve a provare il proprio credito, e poi agire per il pagamento con gli strumenti ordinari. È anche il momento in cui chiedere formalmente l’approvazione del rendiconto finale, che come visto è la condizione perché il credito diventi esigibile.
Ho lasciato prescrivere i crediti verso alcuni condomini morosi: ne rispondo io?
Può succedere, perché la legge impone all’amministratore di attivarsi entro un termine preciso.
L’art. 1129 c.c. prevede che, salvo espressa dispensa dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Nelle società di amministrazione in crisi questo è uno dei punti deboli più frequenti: con meno personale, i solleciti restano lettere, i decreti ingiuntivi non partono, e intanto i crediti invecchiano.
Il rischio è duplice. Da un lato, la mancata riscossione compare tra le contestazioni e può sostenere una richiesta di revoca. Dall’altro, se un credito del condominio si perde per l’inerzia dell’amministratore, il condominio può chiedere alla società il risarcimento del danno: un debito nuovo che si aggiunge a quelli già esistenti.
La risposta pratica è recuperare il tempo perduto subito, prima che la situazione si cristallizzi: censire i morosi per ciascun condominio, verificare per ognuno se il credito è ancora azionabile, avviare i ricorsi per decreto ingiuntivo sulla base del rendiconto approvato e del piano di riparto. Questo lavoro ha anche un effetto difensivo, perché dimostra all’assemblea che la gestione è tornata sotto controllo, e un effetto sulla cassa del condominio, che spesso è proprio ciò che serve per sbloccare l’approvazione dei rendiconti.
In tutte queste situazioni conta la capacità di tenere insieme il piano civile, quello penale e quello concorsuale: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa e Gestore della crisi da sovraindebitamento, coordina proprio questo tipo di percorso, in cui la gestione dei rapporti con i condomìni e quella dei debiti della società devono procedere nella stessa direzione.
Rischio di finire sotto processo?
Il rischio esiste se le somme dei condomìni sono state usate per scopi diversi e non restituite; non esiste per il semplice disordine contabile o per un rendiconto contestato.
È importante distinguere. Un rendiconto poco chiaro, un ritardo nei pagamenti ai fornitori, una ripartizione sbagliata delle spese sono problemi civili: si risolvono con un rendiconto corretto, al massimo con una causa. L’appropriazione indebita richiede invece che l’amministratore si comporti come proprietario del denaro che detiene per conto altrui, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto. Il reato è procedibile a querela; la Corte costituzionale, con la sentenza n. 46 del 21 febbraio 2024, è intervenuta sulla pena prevista dall’art. 646 c.p., eliminando il minimo di due anni di reclusione.
Due precisazioni giurisprudenziali spiegano perché in questo settore la prudenza non è mai troppa. La restituzione successiva delle somme non esclude di per sé il dolo, salvo che al momento dell’uso esistesse un’intenzione restitutoria inequivocabile (Cass. pen. n. 43839 del 29 settembre 2023). E la compensazione con un proprio credito conta solo se il credito è certo, liquido ed esigibile (Cass. pen. n. 42865 del 17 ottobre 2024).
La rassicurazione fondata è questa: se i fondi sono stati gestiti sui conti intestati ai condomìni e ogni uscita ha un giustificativo, una contestazione, anche aspra, resta una questione civile. Il limite reale è altrettanto chiaro: se ci sono stati spostamenti non autorizzati, il tempo gioca contro, perché il momento della cessazione dell’incarico e del rendiconto finale è anche quello in cui il reato si considera consumato. Per gli aspetti penali in senso stretto, lo studio indica al cliente l’opportunità di un difensore penalista dedicato, coordinandosi con lui.
Perderò tutto, anche il lavoro di una vita?
Non necessariamente: una società di amministrazione condominiale ha un valore che può essere salvato o trasferito, se si interviene prima che i mandati se ne vadano.
Il patrimonio di una società di questo tipo non sono i muri o i macchinari: sono i mandati, il personale formato, l’organizzazione. È un valore fragile, perché ogni assemblea può revocare l’incarico, ma è anche un valore che altre società del settore possono avere interesse ad acquisire. Nella composizione negoziata, e negli strumenti che ne possono derivare, è possibile considerare anche soluzioni come il trasferimento dell’azienda o di un ramo, con l’assistenza dell’esperto e nel rispetto delle regole sulla tutela dei creditori.
La rassicurazione fondata è che il Codice della crisi non pretende che l’imprenditore aspetti di essere insolvente: la composizione negoziata è accessibile già quando la crisi è probabile. Il limite reale è che nessuno strumento può obbligare i condomìni a restare clienti, e che una società che ha già perso la maggior parte dei mandati può non avere più un’attività da risanare. In quel caso il tema non è più il salvataggio della società, ma una sua chiusura ordinata e la tutela delle persone che vi hanno lavorato.
Quanto tempo ho davvero prima che sia troppo tardi?
Meno di quanto si pensa: il tempo utile si misura in settimane, non in anni.
Gli orologi che corrono sono diversi. C’è quello delle assemblee annuali, dove un rendiconto non approvato si trasforma in revoca. C’è quello dei termini processuali (impugnazione delle delibere, reclamo contro la revoca, opposizione ai decreti ingiuntivi). C’è quello dei creditori della società: un creditore può chiedere l’apertura della liquidazione controllata di un’impresa minore quando i debiti scaduti e non pagati superano 50.000 euro (art. 268 CCII), mentre per le imprese sopra soglia il rischio è la liquidazione giudiziale. E c’è quello, già visto, del rendiconto finale come momento di consumazione del reato.
Il segnale da non ignorare è il momento in cui la società comincia a coprire le uscite di un mese con gli incassi del mese successivo, o peggio con fondi che non sono suoi. L’art. 2086 c.c. impone all’imprenditore che operi in forma societaria di dotarsi di un assetto organizzativo adeguato a rilevare tempestivamente la crisi: è il momento di usarlo.
Mi fa vedere un esempio concreto?
Ecco due ipotesi dimostrative, costruite sui numeri tipici del settore. Non sono casi reali dello studio: servono a mostrare come si ragiona.
Ipotesi 1: tensione di liquidità senza ammanchi.
Società s.r.l. che gestisce 38 condomìni. Ricavi annui dell’ultimo triennio tra 176.400 e 193.800 euro, attivo patrimoniale di 61.700 euro, debiti complessivi per 287.300 euro così distribuiti: IVA e ritenute non versate 118.900 euro; INPS 41.250 euro; finanziamento bancario 79.600 euro; fornitori (software, locazione dell’ufficio, consulenti) 47.550 euro. Nove condomìni non hanno approvato il rendiconto e devono alla società compensi per 33.870 euro.
→ Tutti e tre i parametri dell’art. 2, comma 1, lettera d), CCII sono rispettati: la società è un’impresa minore.
→ Primo passo: ricostruzione dei nove rendiconti contestati e loro ripresentazione in assemblee straordinarie; parallelamente, verifica che tutti i 38 conti siano intestati ai condomìni (lo sono).
→ Secondo passo: proposta di concordato minore con l’assistenza dell’OCC, fondata sui flussi dei mandati in corso, con pagamento dilazionato e parziale dei debiti fiscali e contributivi. Se l’Agenzia delle Entrate non aderisce e il suo voto è determinante, il giudice può omologare se la proposta è più conveniente della liquidazione controllata (art. 80, comma 3, CCII).
→ Esito possibile: la società prosegue l’attività; l’esito dipende dalla relazione dell’OCC, dal voto dei creditori e dalla valutazione del giudice.
Ipotesi 2: confusione dei fondi.
Società s.n.c. che gestisce 24 condomìni. Nella ricostruzione emerge che 27.640 euro sono stati trasferiti nel corso di due esercizi dai conti di tre condomìni a quelli di altri due, per coprire lavori urgenti, e che 6.180 euro sono transitati sul conto della società come anticipo di compensi non ancora approvati. Un consigliere ha chiesto la revoca giudiziale.
→ Le somme spostate tra condomìni vanno riallocate subito, con documentazione analitica e informativa alle assemblee interessate; i 6.180 euro vanno restituiti, perché il compenso non approvato non è un credito liquido ed esigibile (Cass. n. 17713/2023; Cass. pen. n. 42865/2024).
→ Nel procedimento di revoca la difesa documenta la regolarizzazione; la revoca resta comunque possibile, perché la confusione dei patrimoni è una grave irregolarità tipizzata dall’art. 1129 c.c.
→ Se la riallocazione richiede liquidità che la società non ha, i soci (illimitatamente responsabili) sono coinvolti direttamente: la valutazione riguarda insieme la società e i patrimoni personali, eventualmente con percorsi di sovraindebitamento coordinati.
→ Esito: la priorità non è il piano di risanamento, ma rimettere i fondi al loro posto; solo dopo si può costruire uno strumento credibile.
La domanda che nessuno fa ma tutti dovrebbero fare
“I soldi che stanno sui conti dei condomìni che gestisco possono aiutare la mia società a uscire dalla crisi?”
La risposta è no, e il motivo è il cuore di tutto questo articolo. Chi gestisce una società di amministrazione condominiale in difficoltà vede ogni giorno saldi attivi su decine di conti, mentre i conti della società sono in rosso. La tentazione di considerare quella liquidità come un “polmone” da cui attingere temporaneamente è comprensibile, ed è la causa più frequente del passaggio da una crisi aziendale gestibile a un problema penale.
Quei saldi appartengono ai condomìni. Non possono essere usati per pagare i debiti della società, né i dipendenti, né l’IVA; non possono essere compensati con compensi non ancora approvati; non possono essere spostati da un condominio all’altro senza autorizzazione. Nessuno strumento del Codice della crisi li considera parte del patrimonio della società, e nessun esperto o OCC potrà mai costruire un piano su quelle somme.
Il rovescio della medaglia è però una buona notizia: proprio perché i fondi dei condomìni sono separati, una società che li ha gestiti correttamente può affrontare la propria crisi senza che i clienti ne subiscano un danno diretto. È un argomento forte da spendere in assemblea, con le banche e nelle trattative: la crisi della società non è la crisi dei condomìni, e dimostrarlo con i documenti è il primo passo per conservare la fiducia e quindi i mandati.
Ma i giudici cosa dicono?
Ecco le pronunce che abbiamo esaminato per questa guida, con il principio riformulato e il motivo per cui interessano una società di amministrazione condominiale in crisi.
Sul rendiconto e sul compenso dell’amministratore
- Cass. civ., Sez. II, n. 14428 del 29 maggio 2025. Il rendiconto non richiede una contabilità formale da società di capitali: è sufficiente che entrate, uscite e riparti siano comprensibili; il compenso può essere indicato anche come importo globale. Rilevanza: delimita cosa può davvero essere contestato e consente di difendere rendiconti sostanzialmente corretti.
- Cass. civ., n. 14424/2025 (data non reperita). È nulla la delibera che approva un rendiconto comprendente compensi dell’amministratore non specificati analiticamente al momento della nomina. Rilevanza: spiega perché i compensi “extra” sono il primo credito a rischio.
- Cass. civ., Sez. II, ord. n. 17713 del 21 giugno 2023. Senza un rendiconto approvato, il credito dell’amministratore per il compenso non è liquido né esigibile. Rilevanza: blocca l’incasso e vieta di “pagarsi da soli”.
- Cass. civ., Sez. II, ord. n. 9544 del 7 aprile 2023. Il condominio deve provare la corretta redazione del rendiconto; il condomino che lo contesta deve dimostrare l’inesattezza dei dati. Rilevanza: distribuisce l’onere della prova nelle impugnazioni.
- Cass. civ., Sez. II, ord. n. 28257 del 9 ottobre 2023. La delibera di approvazione è illegittima solo se i vizi di redazione alterano il risultato reale o impediscono di conoscere i dati effettivi. Rilevanza: non ogni imprecisione formale travolge il rendiconto.
- Cass. civ., Sez. VI-2, ord. n. 1370 del 18 gennaio 2023. Un rendiconto che omette un debito rilevante, come quello derivante da una sentenza esecutiva, non è intelligibile. Rilevanza: le passività nascoste sono un punto di attacco per i condomini.
- Cass. civ., Sez. VI-2, ord. n. 15996 del 28 luglio 2020. I condomini possono consultare registri e documenti in ogni momento, senza però intralciare la gestione; spetta a loro provare il rifiuto. Rilevanza: orienta il modo in cui la società deve organizzare l’accesso ai documenti.
- Cass. civ., n. 1569/2024 (data non reperita). Il decreto della Corte d’appello sulla revoca dell’amministratore non è ricorribile in Cassazione ex art. 111 Cost. Rilevanza: la difesa contro la revoca si gioca nei due gradi di merito.
Sul rischio penale nella gestione dei fondi
- Cass. pen., Sez. II, n. 20488 del 17 aprile 2024. Per l’amministratore che distrae fondi condominiali il reato si consuma alla data del rendiconto finale, quando manifesta la volontà di tenere le somme come proprie. Rilevanza: la cessazione dell’incarico è il momento critico.
- Cass. pen., Sez. II, n. 29548 del 1° luglio 2025. L’amministratore subentrato può presentare querela contro il predecessore per le somme sottratte al conto condominiale, senza delibera assembleare. Rilevanza: il cambio di amministratore porta spesso con sé una verifica approfondita.
- Cass. pen., Sez. II, n. 46875 del 3 dicembre 2021. Commette appropriazione indebita l’amministratore di più condomìni che fa confluire senza autorizzazione i saldi attivi su un unico conto intestato a sé. Rilevanza: colpisce direttamente la “cassa unica” delle società di gestione.
- Cass. pen., Sez. II, n. 42865 del 17 ottobre 2024. La compensazione con un proprio credito rileva solo se il credito è certo, liquido ed esigibile. Rilevanza: combinata con il n. 3, esclude i prelievi per compensi non approvati.
- Cass. pen., Sez. II, n. 43839 del 29 settembre 2023. La restituzione successiva non esclude il dolo, salvo un’intenzione restitutoria inequivocabile al momento dell’uso. Rilevanza: “rimettere a posto dopo” non è una difesa sufficiente.
- Cass. pen., Sez. II, n. 32779 del 12 settembre 2025. Il profitto rilevante può consistere anche nell’evitare che emerga una cattiva gestione, ad esempio trattenendo i documenti contabili. Rilevanza: sconsiglia di trattenere i documenti alla cessazione.
- Corte cost., n. 46 del 21 febbraio 2024. Ha dichiarato illegittima la cornice di pena dell’art. 646 c.p. nella parte in cui prevedeva il minimo di due anni di reclusione. Rilevanza: incide sul trattamento sanzionatorio delle contestazioni penali.
Sugli strumenti della crisi
- Cass. civ., Sez. I, n. 14555 del maggio 2026. Nel concordato minore la falcidia o la dilazione dei crediti tributari e contributivi non richiede la transazione fiscale dell’art. 88 CCII: basta la valutazione di convenienza dell’art. 80, comma 3. Rilevanza: semplifica il trattamento di IVA e contributi per la società che è impresa minore.
- Cass. civ., Sez. I, n. 241 del 5 gennaio 2026. Dopo il diniego della conferma delle misure protettive, il debitore può reclamare, ma una volta scaduto il termine di 15 giorni non ha diritto a ottenere un rinvio della decisione sull’insolvenza. Rilevanza: i termini del reclamo vanno presidiati senza margini. (Pronuncia resa in un procedimento per dichiarazione di fallimento.)
- Cass. civ., Sez. I, ord. n. 3634 del 12 febbraio 2025. Il debitore non ha un diritto pieno al rinvio dell’udienza dopo la revoca delle misure protettive, se non indica un pregiudizio concreto alla difesa. Rilevanza: la composizione negoziata va preparata prima, non usata per prendere tempo. (Anche questa riguarda un’istruttoria prefallimentare.)
E voi, concretamente, cosa fate?
Ecco cosa fa lo Studio Monardo per una società di amministrazione condominiale in crisi con i condomini che contestano la gestione dei fondi.
- Ricostruiamo i saldi di ogni condominio confrontando, con i commercialisti dello staff, estratti dei conti intestati ai condomìni, quote incassate e spese pagate, e individuiamo gli scostamenti.
- Verifichiamo i mandati uno per uno: verbali di nomina, indicazione analitica del compenso, rinnovi, requisiti delle persone che operano per la società.
- Prepariamo la regolarizzazione dei fondi: progettiamo la riallocazione delle somme confuse e redigiamo l’informativa da portare alle assemblee.
- Difendiamo la società nelle impugnazioni dei rendiconti e nei procedimenti di revoca, depositando documenti e riconciliazioni e presidiando i termini di reclamo.
- Recuperiamo i crediti della società verso i condomìni con rendiconti approvati, fino al ricorso per decreto ingiuntivo, e avviamo i recuperi verso i condomini morosi entro i termini dell’art. 1129 c.c.
- Separiamo i debiti della società da quelli dei condomìni (in particolare le ritenute dei condomìni sostituti d’imposta) e costruiamo il quadro dei debiti propri verso fisco, INPS, banche e fornitori.
- Verifichiamo i parametri dell’impresa minore sui bilanci degli ultimi tre esercizi e scegliamo lo strumento: composizione negoziata, concordato minore, accordi di ristrutturazione, concordato preventivo.
- Predisponiamo l’istanza di composizione negoziata e il ricorso per le misure protettive, rispettando la scadenza del giorno successivo alla pubblicazione, e conduciamo le trattative con l’esperto e i creditori.
- Costruiamo con l’OCC la proposta di concordato minore, compresa la parte relativa a fisco e INPS e la valutazione di convenienza rispetto alla liquidazione controllata.
- Valutiamo la posizione personale dei soci (fideiussioni, responsabilità illimitata nelle società di persone, eventuali percorsi di sovraindebitamento) e ci coordiniamo con il difensore penalista quando ci sono profili penali.
L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.
In questo tipo di crisi pesa soprattutto la qualifica di Esperto Negoziatore: conoscere dall’interno il ruolo dell’esperto nella composizione negoziata significa sapere che cosa l’esperto chiederà alla società (dati contabili affidabili, separazione dei fondi, un piano sostenibile) e preparare tutto prima di depositare l’istanza. Quando la società è un’impresa minore, l’esperienza di Gestore della crisi e fiduciario OCC consente di impostare la proposta di concordato minore secondo i criteri con cui verrà esaminata.
La strategia resta la stessa dalla prima analisi fino all’eventuale giudizio in Cassazione: lo stesso difensore segue la revoca, le impugnazioni, il recupero dei crediti e la procedura di crisi, senza dispersioni tra professionisti diversi. Avvocati e commercialisti lavorano sullo stesso fascicolo, perché in questo settore il diritto e i numeri non si possono separare.
Non promettiamo esiti: ci impegniamo ad analizzare, verificare e costruire la strategia più adatta alla situazione documentata.
In chiusura
Tre messaggi emergono da tutte le risposte. Il primo: il denaro dei condomìni non è della società, e ogni via d’uscita passa dalla sua perfetta separazione. Il secondo: una contestazione sui fondi si affronta con i documenti, cioè con rendiconti intelligibili, conti intestati ai condomìni e risposte tempestive alle richieste di accesso. Il terzo: la crisi della società si gestisce con gli strumenti del Codice della crisi, scelti in base alle dimensioni dell’impresa e avviati quando c’è ancora un’attività da salvare.
Lo Studio Monardo si occupa di questa materia perché la crisi di una società di amministrazione condominiale è una crisi d’impresa che richiede la composizione negoziata, dove l’Avv. Monardo opera come Esperto Negoziatore ai sensi del D.L. 118/2021, oppure, per le imprese minori, il concordato minore e le altre procedure di sovraindebitamento, che l’Avvocato conosce come Gestore della crisi iscritto negli elenchi ministeriali e fiduciario di un OCC. A questo si aggiunge il contenzioso con i condomìni, che lo studio può seguire con continuità fino all’ultimo grado.
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