Chi Paga Le Spese Condominiali Maturate Dopo L’apertura Della Liquidazione Giudiziale?

Quando un condomino è un’impresa (una società immobiliare, un’impresa edile che ha ancora appartamenti invenduti, un imprenditore individuale proprietario del negozio al piano terra) e il tribunale apre nei suoi confronti la liquidazione giudiziale, l’amministratore di condominio si trova davanti a una domanda molto concreta: le rate che continuano a maturare chi le paga? Il debitore non può più pagare, il curatore spesso tarda, l’immobile può restare invenduto per anni e gli altri condomini, nel frattempo, anticipano la quota mancante. In questa guida raccogliamo le domande che amministratori, condomini, curatori e acquirenti all’asta pongono più spesso, con risposte complete e documentate.

Il quadro normativo, in sintesi, è questo. La liquidazione giudiziale è disciplinata dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, con i correttivi fino al D.Lgs. 136/2024), che si applica alle procedure aperte dal 15 luglio 2022; per i fallimenti dichiarati prima resta la legge fallimentare (R.D. 267/1942). La regola speciale per il condominio è l’art. 30 della L. 220/2012 (riforma del condominio), secondo cui i contributi per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per le innovazioni sono prededucibili se sono divenuti esigibili, ai sensi dell’art. 63, primo comma, disp. att. c.c., durante le procedure concorsuali. Accanto ad essa operano l’art. 6 CCII (prededucibilità dei crediti), l’art. 222 CCII (accertamento e pagamento dei crediti prededucibili) e l’art. 63 disp. att. c.c. (riscossione dei contributi e solidarietà tra venditore e acquirente).

Perché proprio lo Studio Monardo su questo tema? Perché la domanda sta a cavallo tra il diritto della crisi d’impresa e la gestione del patrimonio immobiliare di chi è in difficoltà. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: conosce dall’interno la logica con cui gli organi di una procedura graduano i crediti e decidono che cosa pagare subito e che cosa rinviare al riparto. Ed è Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012), il che conta quando il condomino in difficoltà non è un’impresa ma una persona fisica destinata alla liquidazione controllata, dove la stessa domanda si ripropone con regole in parte analoghe.

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Le basi

In parole semplici: dopo la sentenza, le rate del condominio chi le paga?

Le paga la procedura, cioè il curatore con il denaro della liquidazione giudiziale, e le paga in prededuzione, prima dei creditori concorsuali.

È la risposta che sorprende di più gli amministratori, abituati a pensare che “con il fallimento” il condominio perda tutto. Non è così, almeno per le rate successive. La ragione è semplice: dal giorno della sentenza l’immobile non è più amministrato dal debitore ma dal curatore, che ne ha la custodia e lo gestisce per venderlo al miglior prezzo. Le spese per mantenere quel bene (pulizia delle scale, ascensore, riscaldamento centralizzato, assicurazione del fabbricato, manutenzioni) sono costi della procedura stessa, non debiti vecchi dell’imprenditore.

La legge lo dice due volte. La prima, in modo specifico, con l’art. 30 della L. 220/2012: i contributi condominiali per manutenzione ordinaria, straordinaria e innovazioni sono prededucibili quando divengono esigibili durante la procedura concorsuale. La norma richiama ancora l’art. 111 della legge fallimentare, perché è stata scritta nel 2012; ma oggi l’art. 6 CCII apre il suo primo comma facendo salvi i crediti che la legge «espressamente» qualifica come prededucibili, e il Codice contiene una regola generale di coordinamento (art. 349) che adegua ai nuovi istituti i riferimenti al fallimento presenti nelle leggi vigenti. La seconda, in modo generale, con l’art. 6, comma 1, lett. d) CCII, che considera prededucibili i crediti legalmente sorti durante la liquidazione giudiziale o controllata per la gestione del patrimonio del debitore.

Cosa vuol dire, in pratica, “prededuzione”? Che quel credito viene pagato prima dei crediti concorsuali, cioè di tutti quelli sorti prima dell’apertura: banche, fornitori, Erario, e anche lo stesso condominio per le rate arretrate. Non vuol dire, però, pagamento immediato e sicuro: dipende dalla cassa della procedura e dal ricavato dei beni, come vedremo.

C’è un dettaglio che va chiarito subito: non paga più il debitore. Anche se l’amministratore della società in liquidazione volesse spontaneamente saldare le rate, quel pagamento sarebbe inefficace verso i creditori. La Cassazione (Sez. III, sentenza n. 22105 del 31 luglio 2025) lo ha ricordato proprio in una vicenda di oneri condominiali: chi subisce un pignoramento individuale può ancora pagare il condominio con effetto liberatorio; chi è in liquidazione giudiziale no, per effetto dell’art. 144 CCII (art. 44 l.fall. per le vecchie procedure).

E le rate scadute prima della sentenza? Quelle sono perse?

Non sono perse, ma diventano un credito concorsuale chirografario: il condominio deve chiederne l’ammissione al passivo e verrà pagato solo se, dopo prededucibili e privilegiati, avanza qualcosa.

Qui la regola è opposta a quella della domanda precedente. Le rate maturate prima dell’apertura sono un debito dell’impresa, come la fattura del fornitore o il canone di leasing non pagato. Dal giorno della sentenza il condominio non può più agire individualmente: niente decreto ingiuntivo da mettere in esecuzione, niente pignoramento dell’appartamento, niente iscrizione di ipoteca giudiziale. Deve presentare domanda di ammissione al passivo al curatore, allegando i documenti che provano il credito: bilanci consuntivi, verbali di approvazione, stati di ripartizione, regolamento con le tabelle millesimali.

Il credito condominiale arretrato non ha privilegio: le rassegne che abbiamo esaminato lo confermano in modo concorde, salvo che il condominio abbia ottenuto, prima della sentenza, una garanzia (ad esempio un’ipoteca giudiziale iscritta su un decreto ingiuntivo). E anche in quel caso bisogna verificare che l’ipoteca non sia stata iscritta in un periodo che la rende inopponibile alla procedura.

Il risultato è spesso amaro: in molte liquidazioni giudiziali i chirografari ricevono percentuali modeste. Ma proprio per questo è importante non confondere i due piani. Un amministratore che insinua al passivo come chirografario anche le rate successive alla sentenza rinuncia, di fatto, alla prededuzione; uno che chiede in prededuzione anche le rate anteriori si vede respingere la domanda. La linea di confine è la data della sentenza di apertura e, come diremo, il momento in cui ciascuna spesa è “maturata”.

Cosa vuol dire esattamente “maturate dopo”? Conta la data della bolletta, della delibera o della rata?

Dipende dal tipo di spesa, ed è il punto più delicato dell’intera materia.

L’art. 30 della L. 220/2012 parla di contributi «divenuti esigibili» durante la procedura «ai sensi dell’articolo 63, primo comma» disp. att. c.c. Quel comma consente all’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea. Letta così, la norma guarda all’esigibilità: conta il momento in cui la quota è dovuta in base al riparto approvato.

La giurisprudenza civile sul condominio, però, ragiona da anni in termini di “insorgenza” dell’obbligo, e distingue:

• spese di gestione ordinaria (servizi, manutenzione corrente, consumi comuni): l’obbligo sorge man mano che l’attività di gestione si svolge, cioè con la prestazione del servizio nel periodo di riferimento;
• spese straordinarie e innovazioni: l’obbligo sorge con la delibera assembleare che approva l’intervento definendone quantità, qualità e costi; il pagamento a rate successive non sposta la data di nascita del debito.

È la linea seguita dalla Cassazione (Sez. II, ordinanza n. 21094 del 19 luglio 2023, e ordinanza n. 11199 del 28 aprile 2021) nei rapporti tra venditore e acquirente. Trasportata nel concorso, questa impostazione porta a una conseguenza: i lavori straordinari deliberati prima della sentenza restano a carico del debitore come credito concorsuale, anche se le rate scadono dopo. Chi valorizza invece la lettera dell’art. 30 sostiene che basta che le rate siano divenute esigibili durante la procedura.

Non abbiamo trovato una pronuncia di legittimità che risolva espressamente questo contrasto nel contesto della liquidazione giudiziale, e lo diciamo con franchezza: è una questione aperta, da impostare caso per caso con i verbali alla mano. Ne parliamo nella “domanda che nessuno fa”, più avanti.

Vale anche se la liquidazione giudiziale è stata aperta dopo un concordato fallito?

Sì, in linea di principio: le spese maturate dopo la domanda di concordato possono conservare la prededuzione nella liquidazione successiva, ma a condizioni precise.

Capita spesso che la società in crisi abbia prima chiesto il concordato preventivo e che, fallito il tentativo, il tribunale abbia aperto la liquidazione giudiziale. Per le rate condominiali maturate nel periodo intermedio, l’art. 6, comma 1, lett. d) CCII considera prededucibili anche i crediti sorti dopo la domanda di accesso a uno strumento di regolazione della crisi per la gestione del patrimonio, e il comma 2 dello stesso articolo, nel testo modificato dal D.Lgs. 136/2024, stabilisce che la prededuzione resta ferma anche quando si susseguono più procedure.

Il limite lo ha tracciato la Cassazione (Sez. I, ordinanza n. 1730 del 24 gennaio 2025): la “consecuzione” tra procedure richiede che la prima procedura sia stata effettivamente aperta. Una domanda di concordato con riserva a cui non sono mai seguiti la proposta e il piano non basta, da sola, a rendere prededucibili i crediti sorti in quella fase. Prima di chiedere la prededuzione per le rate del periodo “di mezzo”, bisogna quindi ricostruire con esattezza la storia processuale: data della domanda, deposito del piano, eventuale apertura, data della sentenza di liquidazione.

E se il condomino è fallito prima del luglio 2022?

Allora si applica ancora la legge fallimentare, ma la risposta sostanziale non cambia: le rate successive alla sentenza di fallimento sono prededucibili.

Il Codice della crisi si applica alle procedure aperte dal 15 luglio 2022. Molti fallimenti dichiarati prima di quella data sono ancora aperti, spesso proprio perché gli immobili non si riescono a vendere, e il condominio continua a maturare crediti verso la curatela. Per questi casi l’art. 30 della L. 220/2012 opera nella sua formulazione originaria, con il richiamo diretto all’art. 111 l.fall.; il pagamento anticipato dei prededucibili non contestati segue l’art. 111-bis l.fall., e il divieto di pagamenti del fallito l’art. 44 l.fall. Le soluzioni pratiche descritte in questa guida valgono quindi anche per i vecchi fallimenti, cambiando i riferimenti normativi. Prima di scrivere al curatore bisogna verificare la data della sentenza, perché citare le norme sbagliate indebolisce la richiesta e può far perdere tempo prezioso.

La procedura

Come fa l’amministratore a farsi pagare dal curatore?

Prima con una richiesta scritta e documentata al curatore; se non basta, con una domanda di accertamento del credito prededucibile davanti agli organi della procedura.

Il percorso più rapido è quello dell’art. 222, comma 3, CCII: i crediti prededucibili sorti nel corso della liquidazione giudiziale che sono liquidi, esigibili e non contestati possono essere pagati anche fuori dal riparto, se l’attivo appare sufficiente a soddisfare tutti i titolari di crediti prededucibili. Serve l’autorizzazione del comitato dei creditori oppure del giudice delegato. In concreto l’amministratore invia al curatore, di solito via PEC:

1. il bilancio preventivo approvato e lo stato di ripartizione, con evidenza della quota dell’unità;
2. il verbale di approvazione (con la prova della convocazione del curatore all’assemblea);
3. un prospetto che separa le rate anteriori alla sentenza (da insinuare al passivo) da quelle successive (da pagare in prededuzione);
4. la richiesta di pagamento con l’IBAN del condominio.

Il curatore verifica, chiede l’autorizzazione e paga. Se invece il curatore contesta il credito, nell’importo o nella collocazione, il comma 1 dello stesso art. 222 impone l’accertamento con le regole del procedimento di verifica del passivo: il condominio presenta domanda, il giudice delegato decide in sede di formazione dello stato passivo (anche con domande successive), e contro l’esclusione si può proporre opposizione davanti al tribunale.

Quello che l’amministratore non può fare è agire da solo: chiedere un decreto ingiuntivo contro la società in liquidazione e pignorare l’appartamento. Durante la liquidazione giudiziale vale il divieto di azioni esecutive individuali sui beni compresi nella procedura, e la via è solo quella interna alla procedura.

Ricordiamo che nei procedimenti disciplinati dal Codice della crisi la sospensione feriale dei termini (1-31 agosto) non si applica, salvo diversa previsione (art. 9 CCII): chi conta i giorni di un’opposizione come in una causa ordinaria rischia di arrivare tardi.

Il curatore va convocato in assemblea? E vota lui?

Sì: dal giorno della sentenza è il curatore il soggetto che rappresenta, in assemblea, l’unità immobiliare del debitore.

Con l’apertura della liquidazione giudiziale il debitore perde l’amministrazione e la disponibilità dei beni. La Cassazione, nella già citata sentenza n. 22105/2025, ha precisato che lo spossessamento è “formale”: il debitore resta proprietario, ma i suoi poteri di amministrazione e disposizione passano agli organi della procedura, e il curatore acquista la detenzione dei beni (per averne la disponibilità materiale deve comunque procedere all’effettiva apprensione).

Per il condominio questo significa che l’avviso di convocazione va inviato al curatore, all’indirizzo PEC della procedura, e non (o non solo) alla società. È il curatore che partecipa, vota e, se ritiene la delibera lesiva degli interessi della massa, la impugna. Le rassegne in materia indicano che, per le delibere adottate durante la procedura, l’impugnazione del curatore segue le regole di competenza della procedura stessa, mentre il tentativo obbligatorio di mediazione resta legato al luogo in cui si trova il condominio: è un profilo da verificare in concreto prima di agire.

Una convocazione inviata al soggetto sbagliato espone la delibera a contestazioni e, soprattutto, dà al curatore un argomento per contestare la spesa che ne deriva. Il primo atto utile di un amministratore che apprende dell’apertura della liquidazione è quindi aggiornare l’anagrafe condominiale con i dati del curatore e della procedura.

Dal punto di vista del curatore, la partecipazione è tutt’altro che un fastidio: in assemblea si decidono spese che peseranno sulla massa in prededuzione. Votare contro un’innovazione costosa e non necessaria, o chiedere la rateizzazione di lavori straordinari, è un modo concreto di tutelare i creditori.

Se in cassa non ci sono soldi, il condominio aspetta la vendita?

Sì: se l’attivo liquido non basta, le rate prededucibili si pagano con il ricavato della vendita, e la giurisprudenza offre buoni argomenti per farle gravare proprio sul prezzo di quell’immobile.

Molte liquidazioni giudiziali, nei primi mesi, non hanno liquidità. Il curatore non può pagare fuori riparto se l’attivo non appare sufficiente per tutti i prededucibili (art. 222 c. 3 CCII). In quel caso il condominio resta creditore in prededuzione e verrà soddisfatto in sede di riparto.

Qui entra in gioco l’art. 222, comma 2, CCII: i crediti prededucibili si soddisfano con il ricavato della liquidazione dei beni, tenuto conto delle cause di prelazione, ma con esclusione della parte del ricavato dei beni ipotecati destinata ai creditori garantiti. In un immobile gravato da un mutuo, quindi, il condominio rischierebbe di vedere il prezzo andare quasi tutto alla banca.

La Cassazione ha però indicato una strada interpretativa che merita attenzione. Con l’ordinanza Sez. I n. 18882 del 10 giugno 2022, resa sull’IMU maturata dopo il fallimento, ha qualificato l’imposta come spesa di conservazione, amministrazione e liquidazione di quello specifico immobile, da prelevare in prededuzione dal ricavato della sua vendita anche se il bene è ipotecato, osservando che la soluzione è coerente con il comma 2 dell’art. 222 CCII. Il ragionamento è trasferibile alle rate condominiali successive alla sentenza, che sono il costo tipico per conservare e rendere vendibile l’appartamento. Precisiamo che si tratta di un’applicazione per analogia: la pronuncia riguarda l’IMU, non il condominio, e il curatore o la banca possono sostenere una lettura diversa.

Fino a quando paga la procedura? E dopo la vendita?

La procedura paga fino al trasferimento dell’immobile; dopo, il debitore delle rate è il nuovo proprietario, che risponde anche di una parte del passato.

La prededuzione accompagna il bene finché resta nella massa. Con il decreto di trasferimento all’aggiudicatario la proprietà cambia, e da quel momento le rate future sono dell’acquirente come per qualsiasi condomino.

Il nodo è l’art. 63, comma 4, disp. att. c.c.: chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con il precedente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Secondo la Cassazione (Sez. VI-2, n. 7395 del 22 marzo 2017), “anno” significa esercizio della gestione condominiale, che non coincide necessariamente con l’anno solare: bisogna guardare alle date di inizio e fine dell’esercizio indicate nel regolamento o nelle delibere.

Il comma 5 dello stesso articolo aggiunge che chi cede l’unità resta obbligato in solido con l’acquirente per i contributi maturati fino a quando all’amministratore non viene trasmessa copia autentica del titolo di trasferimento. Per il curatore è un dettaglio da non trascurare: inviare subito all’amministratore il decreto di trasferimento chiude la responsabilità della massa per le rate successive.

Per le spese straordinarie deliberate prima della vendita vale l’orientamento già visto: le paga chi era condomino al momento della delibera. La Cassazione (Sez. II, ordinanza n. 19756 del 20 giugno 2022) ha precisato che chi non era condomino quando la delibera è stata approvata non può esserne obbligato direttamente verso il creditore. Nella vendita concorsuale questo significa che i lavori deliberati durante la procedura restano un costo della procedura, salvo che l’avviso di vendita disponga diversamente nei rapporti interni.

I casi particolari

Il condominio può pretendere dall’aggiudicatario anche le rate arretrate della società in liquidazione?

Entro i limiti dell’anno in corso e di quello precedente, la tesi del condominio ha basi solide; oltre quei limiti no.

È la domanda più frequente di chi compra all’asta della liquidazione giudiziale. La vendita concorsuale libera l’immobile da ipoteche e pignoramenti, che il giudice delegato ordina di cancellare. Ma l’obbligo di contribuire alle spese condominiali non è un’ipoteca: è un’obbligazione legata alla titolarità del diritto reale. La Cassazione ha ribadito questo inquadramento come obbligazione propter rem (Cass. n. 12642/2023, nel principio riportato dalla rassegna di Brocardi sull’art. 63 disp. att. c.c.), e la solidarietà dell’art. 63 c. 4 opera in base alla legge, non in base a una formalità da cancellare.

La conseguenza pratica, secondo l’orientamento prevalente nelle rassegne, è che l’aggiudicatario può essere chiamato a pagare in solido le quote del biennio (esercizio in corso e precedente), con diritto di rivalsa verso chi le doveva. Ma qui la situazione è particolare: per la parte successiva alla sentenza il debitore effettivo è la procedura, in prededuzione; per la parte anteriore il debitore è la società, che è un creditore concorsuale. L’aggiudicatario che paga potrebbe trovarsi a esercitare una rivalsa poco fruttuosa, perché la sua azione verso la massa segue le regole del concorso.

Per questo il momento decisivo è prima dell’offerta: leggere la perizia e l’avviso di vendita, chiedere al curatore la situazione dei debiti condominiali e chiedere all’amministratore un estratto conto aggiornato dell’unità, distinguendo le rate per esercizio. Chi acquista sapendo che sull’appartamento pesano 9.870 euro di rate del biennio deve tenerne conto nel prezzo offerto.

E se l’immobile è pignorato in un’esecuzione individuale, vale la stessa regola?

No. Nell’esecuzione individuale le rate successive al pignoramento non sono prededucibili: la prededuzione dell’art. 30 vale solo nelle procedure concorsuali.

La Cassazione (Sez. III, n. 22105 del 31 luglio 2025) lo ha chiarito in modo netto. Nel pignoramento immobiliare i contributi maturati dopo il pignoramento non sono prededucibili, perché l’art. 30 della L. 220/2012 riguarda le sole procedure concorsuali; non sono neppure spese di giustizia privilegiate (art. 2770 c.c.), salvo che siano indispensabili per conservare la struttura dell’immobile o le parti comuni a esso collegate. In quel caso il giudice dell’esecuzione può porle a carico del creditore procedente come anticipazione.

Il confronto è utile per capire perché la liquidazione giudiziale è, paradossalmente, una situazione più favorevole per il condominio quanto alle rate correnti. Nella procedura concorsuale la massa ha un organo (il curatore) che gestisce il bene e ne sopporta i costi; nell’esecuzione individuale il debitore continua a essere tenuto e il condominio resta un creditore come gli altri.

Attenzione però ai casi misti. Se il condominio aveva avviato un pignoramento e poi interviene l’apertura della liquidazione giudiziale, l’esecuzione individuale si arresta e il bene viene appreso dalla procedura. Le rate successive alla sentenza seguono da quel momento le regole del concorso.

Se il condomino è una persona fisica in liquidazione controllata, cambia qualcosa?

Le regole di fondo sono analoghe, ma i fatti cambiano molto, soprattutto se il debitore abita nell’appartamento.

L’art. 6, comma 1, lett. d) CCII nomina espressamente anche la liquidazione controllata tra le procedure in cui i crediti sorti per la gestione del patrimonio sono prededucibili, e l’art. 30 della L. 220/2012 parla genericamente di procedure concorsuali. Le rate maturate dopo l’apertura della liquidazione controllata di un consumatore o di un piccolo imprenditore sovraindebitato seguono quindi la stessa logica.

La differenza pratica sta nell’uso dell’immobile. Spesso il debitore persona fisica continua ad abitare nella casa fino alla vendita. Le rassegne in materia registrano due orientamenti su chi debba sopportare le spese correnti in questo periodo: secondo alcuni, chi occupa l’immobile e ne gode i servizi dovrebbe contribuire, anche con le somme che gli sono lasciate per il mantenimento; secondo altri, quelle somme sono destinate alla sussistenza e non possono essere distolte. La soluzione dipende spesso dai provvedimenti del giudice e dal programma di liquidazione, che conviene leggere con attenzione.

Questo è un terreno in cui la doppia competenza dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021) e Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) fiduciario di un OCC, consente di leggere la stessa domanda dal lato dell’impresa e da quello della persona fisica. Per il condomino sovraindebitato, inoltre, prima della liquidazione controllata vanno valutati gli strumenti alternativi (piano del consumatore, concordato minore), nei quali le rate condominiali correnti possono essere inserite nella programmazione dei pagamenti.

La prededuzione è automatica o il curatore può dire che la spesa non era “utile”?

Per le rate condominiali la qualifica viene dalla legge: il curatore può contestare l’importo o la data, non l’utilità in astratto.

Per altri crediti la prededuzione dipende da un giudizio di funzionalità. La Cassazione (Sez. I, sentenza n. 4 del 2 gennaio 2024), a proposito dei crediti dei professionisti, ha richiesto al giudice una valutazione concreta ed ex ante dell’utilità della prestazione per la conservazione o l’incremento dei valori aziendali. Per i contributi condominiali questo vaglio non serve: l’art. 6 CCII fa salvi i crediti che la legge «espressamente» qualifica come prededucibili, e l’art. 30 della L. 220/2012 è proprio una di queste qualificazioni espresse.

Questo non significa che il curatore debba pagare tutto senza controllo. Può contestare:

• l’importo, se la ripartizione non rispetta i millesimi o comprende voci non dovute (ad esempio spese personali di altri condomini);
• la data, sostenendo che la spesa è sorta prima della sentenza e quindi è concorsuale (il caso tipico sono i lavori straordinari deliberati prima);
• la validità della delibera, se il curatore non è stato convocato o se la delibera è viziata, con i rimedi previsti dal codice civile.

Il condominio, dal canto suo, ha interesse a presentarsi con una documentazione inattaccabile. Un credito prededucibile documentato male finisce nell’accertamento ordinario e perde il vantaggio del pagamento rapido fuori riparto.

Le paure finali

Sono un condomino in regola: devo pagare io la quota della società in liquidazione?

Nei rapporti con i fornitori del condominio può accadere che gli altri condomini anticipino le somme mancanti; ma il debito resta della procedura, che deve rimborsarle in prededuzione.

L’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. tutela il condomino in regola: i creditori del condominio non possono agire contro di lui se non dopo aver escusso i condomini morosi. Nella pratica, però, quando la quota della società in liquidazione non arriva, l’amministratore deve comunque pagare il fornitore di gas o la ditta delle pulizie, e spesso lo fa con un fondo straordinario o con un’anticipazione a carico di tutti.

Questa anticipazione non trasferisce il debito sugli altri condomini: il credito del condominio verso la procedura resta intatto e va fatto valere, con le modalità che abbiamo visto, per la quota dell’unità in liquidazione. Il limite reale è il tempo: se la procedura non ha liquidità, il rimborso arriva con il riparto, che può richiedere anni. Per questo è importante che l’amministratore agisca subito, documenti tutto e segua lo sviluppo della procedura (relazioni del curatore, programma di liquidazione, progetti di riparto).

Sono il curatore: rischio di rispondere personalmente se non pago?

Il curatore non paga con il proprio patrimonio, ma una gestione poco attenta dei prededucibili lo espone a contestazioni.

Le rate condominiali successive alla sentenza sono un debito della massa, non del curatore. Il punto delicato è la graduazione: pagare fuori riparto un prededucibile quando l’attivo non è sufficiente per tutti viola la regola dell’art. 222 c. 3 CCII; non pagare per mesi, accumulando interessi e spese legali, peggiora il passivo prededucibile a danno dei creditori.

Il comportamento prudente, per il curatore, consiste nel: censire subito gli immobili in condominio; chiedere agli amministratori la situazione delle rate anteriori e correnti; partecipare alle assemblee; chiedere tempestivamente l’autorizzazione al pagamento delle rate correnti quando l’attivo lo consente; valutare nel programma di liquidazione il costo di mantenimento degli immobili invenduti. Un immobile che costa 2.340 euro l’anno di condominio e resta invenduto per tre anni erode il riparto: è un dato che pesa sulle scelte di vendita.

Ho comprato all’asta e mi arriva un decreto ingiuntivo per rate di due anni fa: devo pagare?

Se le rate rientrano nell’esercizio in corso o in quello precedente al tuo acquisto, la richiesta ha una base legale; ma i conti vanno verificati riga per riga.

La solidarietà dell’art. 63 c. 4 disp. att. c.c. è limitata nel tempo: esercizio in corso ed esercizio precedente al subentro, con il criterio della gestione condominiale e non dell’anno solare (Cass. n. 7395/2017). Tutto ciò che è più vecchio non si può pretendere dall’acquirente.

Le verifiche da fare sono concrete: in quale esercizio rientrano le rate richieste; se tra esse ci sono quote di lavori straordinari deliberati prima del tuo acquisto (che, per la Cassazione, non ti obbligano direttamente: ordinanza n. 19756/2022); se il condominio aveva già ottenuto o chiesto il pagamento dalla procedura in prededuzione per lo stesso periodo, nel qual caso non può incassare due volte; se l’amministratore ha ricevuto copia del decreto di trasferimento. La solidarietà non è una condanna automatica: è un obbligo con confini precisi, che si possono far valere nell’opposizione al decreto ingiuntivo.

Mi fa vedere un esempio concreto?

Ecco due simulazioni, costruite come ipotesi dimostrative (non sono casi reali).

Simulazione 1: rate ordinarie e lavori straordinari a cavallo della sentenza.
Ipotesi: la Alfa s.r.l. possiede un negozio in un condominio con esercizio dal 1° luglio al 30 giugno. Quota ordinaria annua dell’unità: 3.186 euro, in quattro rate trimestrali da 796,50 euro (scadenze 15 luglio, 15 ottobre, 15 gennaio, 15 aprile). A marzo 2025 l’assemblea delibera il rifacimento della facciata; quota dell’unità 14.730 euro, in tre rate (maggio 2025, novembre 2025, maggio 2026). La sentenza di liquidazione giudiziale è del 9 settembre 2025. Arretrati al 9 settembre: rate ordinarie dell’esercizio precedente non pagate per 1.593 euro e prima rata della facciata, 4.910 euro.

• Arretrati ordinari (1.593 euro) e prima rata della facciata (4.910 euro): credito concorsuale chirografario, da insinuare al passivo.
• Rate ordinarie dell’esercizio 2025-2026 per la gestione successiva al 9 settembre: prededucibili. Per la rata del 15 luglio 2025, relativa a un trimestre a cavallo della sentenza, la parte riferita al periodo precedente (circa 69 giorni su 92) va trattata come concorsuale secondo il criterio della gestione; la ripartizione esatta va concordata con il curatore.
• Seconda e terza rata della facciata (9.820 euro complessivi): zona controversa. Secondo il criterio della delibera (Cass. 11199/2021 e 21094/2023) il debito è sorto a marzo 2025 ed è concorsuale; secondo la lettura che valorizza l’esigibilità durante la procedura (art. 30 L. 220/2012) sarebbe prededucibile. L’amministratore prudente le chiede in prededuzione e, in subordine, al passivo come chirografo, per non perdere né l’una né l’altra possibilità.

Simulazione 2: immobile ipotecato, procedura senza cassa, vendita.
Ipotesi: appartamento della Beta s.p.a. in liquidazione giudiziale dal 3 febbraio 2025, gravato da ipoteca bancaria per 212.400 euro. Quote condominiali dopo la sentenza: 2.418 euro per il 2025 e 1.209 euro per il primo semestre 2026. La procedura non ha liquidità. L’immobile è aggiudicato per 168.900 euro con decreto di trasferimento del 17 luglio 2026; la copia viene trasmessa all’amministratore il 24 luglio 2026.

• Il curatore non può pagare fuori riparto (attivo non sufficiente: art. 222 c. 3 CCII). Il condominio chiede l’accertamento in prededuzione di 3.627 euro.
• In sede di riparto, il condominio sostiene che il suo credito, come l’IMU nella Cass. 18882/2022, è un costo specifico di conservazione dell’immobile e va prelevato sul prezzo prima della banca. Se l’argomento è accolto, riceve 3.627 euro e la banca riceve il residuo, al netto delle altre spese specifiche; se è respinto, il condominio concorre con gli altri prededucibili sul ricavato libero.
• Rate dal 17 luglio 2026: a carico dell’aggiudicatario. Per le rate tra il 17 e il 24 luglio la procedura resta in solido (art. 63 c. 5 disp. att.), ma l’importo è minimo: conta soprattutto che il curatore abbia trasmesso il decreto senza ritardo.
• L’aggiudicatario può essere chiamato in solido per le quote dell’esercizio in corso e del precedente non pagate (art. 63 c. 4); se paga la parte già riconosciuta in prededuzione, potrà far valere che il condominio non può incassare due volte.

La domanda che nessuno fa ma tutti dovrebbero fare

“Che cosa è stato deliberato, e quando, prima della sentenza?”

Tutti si concentrano sulla data della sentenza di apertura, che è la linea di confine evidente. Pochi vanno a guardare i verbali delle assemblee dei due o tre anni precedenti, che invece decidono spesso la sorte delle somme più alte. Le rate ordinarie di un appartamento sono, nella maggior parte dei casi, poche migliaia di euro l’anno; le quote di un superbonus non completato, di un rifacimento del tetto, di un adeguamento antincendio dell’autorimessa possono valere decine di migliaia di euro.

Se quei lavori sono stati deliberati prima della sentenza, il curatore ha un argomento serio, fondato sul criterio della delibera elaborato dalla Cassazione (ordinanze n. 11199/2021 e n. 21094/2023), per sostenere che l’intero costo è concorsuale e va in chirografo, anche se le rate scadono anni dopo. Il condominio ha un argomento opposto, fondato sulla lettera dell’art. 30 della L. 220/2012, che parla di contributi «divenuti esigibili» durante la procedura. Non abbiamo trovato una pronuncia di legittimità che abbia risolto il contrasto nel concorso: la questione si gioca sulla qualità della ricostruzione documentale.

Che cosa conviene fare, a seconda della posizione:

• all’amministratore: ricostruire per ogni spesa straordinaria la data della delibera che ha definito l’intervento, la data dei riparti e delle scadenze, e presentare domanda in prededuzione con richiesta subordinata di ammissione al passivo;
• al curatore: verificare le delibere anteriori, contestare la prededuzione delle rate di lavori deliberati prima della sentenza quando ne ricorrono i presupposti, e partecipare alle assemblee per evitare che, dopo la sentenza, vengano approvate spese non necessarie che graverebbero sicuramente sulla massa;
• all’acquirente: chiedere i verbali prima di offrire, perché le spese straordinarie deliberate prima della vendita non gli sono addebitabili direttamente, mentre quelle deliberate dopo il suo acquisto sì.

Ma i giudici cosa dicono?

Ecco le pronunce che abbiamo letto per rispondere alla domanda del titolo, con il principio riformulato e il motivo per cui contano. Alcune sono rese sulla legge fallimentare o su rapporti di compravendita: lo segnaliamo.

Tre osservazioni di metodo. La prima: la Cassazione non ha ancora affrontato, nelle pronunce che abbiamo letto, il contrasto tra criterio della delibera ed esigibilità delle rate nel concorso; chi presenta una posizione come pacifica semplifica troppo. La seconda: l’applicazione dell’ordinanza n. 18882/2022 alle rate condominiali è un argomento serio ma analogico. La terza: le pronunce sulla compravendita (n. 11199/2021, 19756/2022, 21094/2023, 7395/2017) sono rese su rapporti tra privati, ma sono quelle che regolano la posizione dell’aggiudicatario, che nel concorso è un acquirente come gli altri, salvo le regole speciali sulla cancellazione delle formalità.

E voi, concretamente, cosa fate?

Lavoriamo con chi si trova da una qualsiasi delle parti di questa vicenda: amministratore, condomini, curatore, società in liquidazione, acquirente. Ecco gli strumenti che mettiamo in campo, senza promettere risultati.

1. Ricostruiamo la linea del tempo dell’unità immobiliare: data della sentenza, esercizi condominiali, delibere ordinarie e straordinarie, riparti e scadenze, per separare con precisione rate concorsuali e rate prededucibili.
2. Redigiamo la richiesta di pagamento fuori riparto al curatore ai sensi dell’art. 222 c. 3 CCII, con il prospetto delle rate, i verbali e la prova della convocazione del curatore.
3. Predisponiamo la domanda di ammissione al passivo per gli arretrati anteriori alla sentenza, e la domanda di accertamento in prededuzione per le rate successive contestate, con le richieste subordinate nei casi controversi.
4. Impostiamo l’argomentazione sulla collocazione del credito sul ricavato dell’immobile ipotecato, valorizzando l’orientamento della Cass. n. 18882/2022 sulle spese specifiche del bene.
5. Proponiamo l’opposizione allo stato passivo quando il credito viene escluso o declassato, calcolando i termini senza sospensione feriale.
6. Assistiamo il curatore nella verifica dei crediti condominiali, nella partecipazione alle assemblee e nella valutazione dei costi di mantenimento degli immobili invenduti.
7. Verifichiamo per l’acquirente, prima dell’offerta, perizia, avviso di vendita, estratti conto condominiali e verbali, quantificando l’esposizione per l’esercizio in corso e il precedente.
8. Difendiamo l’aggiudicatario nell’opposizione al decreto ingiuntivo quando gli vengono richieste rate fuori dal perimetro dell’art. 63 c. 4 o quote di straordinarie deliberate prima del suo acquisto.
9. Valutiamo, per la società o l’imprenditore ancora in tempo, gli strumenti alternativi alla liquidazione giudiziale (composizione negoziata, concordato) in cui programmare i pagamenti condominiali correnti.
10. Per il condomino persona fisica sovraindebitato, analizziamo con lo staff le alternative alla liquidazione controllata e il trattamento delle rate condominiali nel piano.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In questo tema pesa in modo particolare la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: la gestione dei crediti prededucibili, la graduazione dei pagamenti e il rapporto con gli organi della procedura sono il terreno quotidiano di chi conosce le procedure di regolazione della crisi dall’interno. A questa si affianca la qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento, decisiva quando il condomino è una persona fisica.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione: chi imposta la domanda al curatore è lo stesso difensore che, se serve, segue l’opposizione allo stato passivo e i gradi successivi. Lo staff unisce avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso fascicolo: i commercialisti ricostruiscono riparti, esercizi e prospetti contabili; gli avvocati ne fanno domande, opposizioni e difese.

Chiusura

Tre messaggi restano dalle risposte di questa guida. Primo: le rate condominiali maturate dopo l’apertura della liquidazione giudiziale le paga la procedura, in prededuzione, per effetto dell’art. 30 della L. 220/2012 e dell’art. 6 CCII; quelle anteriori sono un credito chirografario da insinuare al passivo. Secondo: la linea di confine non è sempre la data della sentenza: per le spese straordinarie conta, secondo la Cassazione civile, la data della delibera, e nel concorso il contrasto con il criterio dell’esigibilità è aperto. Terzo: dopo la vendita il debitore è l’acquirente, che risponde in solido per l’esercizio in corso e il precedente, ma non per le straordinarie deliberate prima del suo acquisto.

Lo Studio Monardo segue questi casi partendo dalle competenze certificate dell’Avvocato: la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021) per il dialogo con gli organi della procedura e la graduazione dei crediti; quella di Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) quando il condomino è una persona fisica; l’abilitazione al patrocinio in Cassazione per seguire la causa fino all’ultimo grado.

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