Chi Paga L’IMU Sugli Immobili Dell’impresa In Liquidazione Giudiziale?

Quando un’impresa entra in liquidazione giudiziale, l’IMU sui suoi immobili non scompare e non passa semplicemente al curatore: cambia soltanto chi deve dichiararla, quando va versata e da quale somma viene prelevata. È proprio su questo spostamento di ruoli che si concentrano gli errori più costosi, commessi a turno dall’imprenditore, dagli amministratori, dal Comune, dall’acquirente in asta e perfino dalla società di leasing.

La risposta breve è questa. Per gli immobili compresi nella liquidazione giudiziale (il vecchio fallimento) e nella liquidazione coatta amministrativa, la legge di bilancio 2020 (art. 1, comma 768, L. 160/2019) riprende la regola già scritta per l’ICI nell’art. 10, comma 6, D.Lgs. 504/1992: il curatore deve presentare al Comune, entro novanta giorni dalla nomina, una dichiarazione che attesta l’avvio della procedura, ed è tenuto a versare l’imposta dovuta per l’intera durata della procedura entro tre mesi dal decreto di trasferimento degli immobili. Il soggetto passivo, però, resta l’impresa proprietaria. L’IMU degli anni anteriori all’apertura è un credito del Comune da insinuare al passivo; quella successiva alla vendita grava sull’acquirente.

Gli errori che vediamo ripetersi, dal più grave al più frequente, sono sei:

1. Credere che con la liquidazione giudiziale l’IMU non sia più dovuta da nessuno, o che la debba pagare il curatore anno per anno.
2. Trattare l’IMU anteriore all’apertura come se andasse pagata subito, fuori dal concorso, o come se il Comune potesse riscuoterla senza insinuarsi.
3. Applicare il regime speciale a procedure diverse dalla liquidazione giudiziale e dalla liquidazione coatta, come il concordato preventivo.
4. Dimenticare che, se l’immobile non viene venduto, l’IMU degli anni della procedura torna sull’impresa.
5. Sbagliare il momento in cui l’IMU passa all’acquirente dell’immobile venduto all’asta.
6. Confondere i ruoli nell’immobile in leasing quando l’utilizzatore entra in liquidazione giudiziale.

Perché ce ne occupiamo: l’IMU nella liquidazione giudiziale è un tema di diritto della crisi d’impresa prima ancora che di diritto tributario, perché tutto dipende dallo spossessamento, dalla formazione dello stato passivo, dalla vendita concorsuale e dalla chiusura della procedura. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, cioè opera proprio nel momento in cui l’impresa decide se e come entrare in una procedura, e coordina uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario: è questa la combinazione che serve per leggere insieme le regole concorsuali e quelle dell’imposta comunale.

📩 Se la tua impresa, o un’impresa di cui sei socio, amministratore, creditore o acquirente, ha immobili coinvolti in una liquidazione giudiziale, scrivici adesso: tutti i riferimenti dello studio sono in fondo a questa pagina.

Errore n. 1 — Pensare che con la liquidazione giudiziale l’IMU “si fermi” o che il curatore la paghi ogni anno

L’errore

Un capannone e due uffici della società vengono acquisiti alla liquidazione giudiziale a marzo. L’ex amministratore smette di occuparsene perché “ora è tutto del curatore”; il Comune, a giugno e dicembre, si aspetta i versamenti in acconto e saldo come se nulla fosse cambiato; qualcuno, dall’altra parte, ritiene che l’imposta sia semplicemente sospesa per sempre. Sono tre letture diverse e tutte sbagliate.

Perché è un errore

L’IMU ha un presupposto che non viene meno con l’apertura della procedura: il possesso dell’immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale (art. 1, comma 746, L. 160/2019, come riassunto dalla dottrina specializzata letta in sessione). La sentenza che apre la liquidazione giudiziale toglie all’impresa l’amministrazione e la disponibilità dei beni, ma non la proprietà: gli immobili restano dell’impresa fino a quando non vengono trasferiti.

Il legislatore ha però previsto un regime speciale. Già per l’ICI l’art. 10, comma 6, D.Lgs. 504/1992, nel testo sostituito dalla L. 296/2006, stabiliva che per gli immobili compresi nel fallimento o nella liquidazione coatta amministrativa il curatore o il commissario liquidatore, entro novanta giorni dalla nomina, devono presentare al Comune una dichiarazione attestante l’avvio della procedura e sono tenuti al versamento dell’imposta dovuta per il periodo di durata dell’intera procedura entro tre mesi dal decreto di trasferimento degli immobili. La legge di bilancio 2020 ha portato la stessa regola nell’IMU (art. 1, comma 768, L. 160/2019), e la giurisprudenza tributaria di merito la legge oggi come riferita al “fallimento (oggi liquidazione giudiziale)” e alla liquidazione coatta amministrativa.

Ne derivano tre conseguenze: durante la procedura non ci sono acconti e saldi da versare alle scadenze ordinarie; l’imposta però matura comunque, mese per mese, per tutto il periodo; il versamento è concentrato in un momento preciso, cioè entro tre mesi dal decreto di trasferimento.

Le conseguenze

Chi pensa che l’IMU “si fermi” scopre al momento della vendita che dal prezzo viene trattenuta l’imposta di tutti gli anni di procedura: su procedure lunghe è una somma che può incidere in modo serio sul riparto ai creditori. La Cassazione, decidendo sull’ICI con disciplina identica, ha chiarito che il versamento va fatto nel suo ammontare complessivo per tutto il periodo che va dalla dichiarazione di fallimento al decreto di trasferimento e che il termine trimestrale decorre dal decreto, non dall’incasso del prezzo (Cass. ord. 20953 del 6 agosto 2019).

Chi invece si aspetta versamenti annuali dal curatore rischia di emettere atti di accertamento su presupposti sbagliati. E chi, curatore, omette la dichiarazione nei novanta giorni si espone alle sanzioni: secondo la Cassazione le sanzioni per omessa dichiarazione gravano sul curatore, perché l’adempimento è suo personalmente, mentre l’imposta resta riferibile all’impresa (Cass. 8372 del 27 aprile 2016, resa sull’ICI in una liquidazione coatta amministrativa, che richiama la giurisprudenza consolidata sul punto).

Cosa fare invece

Per l’impresa e i suoi amministratori: consegnare subito al curatore l’elenco completo degli immobili, con dati catastali, eventuali aree edificabili, contratti di locazione o leasing e la situazione dei versamenti IMU degli ultimi anni, così che la dichiarazione al Comune sia completa e l’imposta pregressa sia ricostruita correttamente.

Per il curatore: presentare la dichiarazione entro novanta giorni dalla nomina per ogni immobile, accantonare nel programma di liquidazione la stima dell’IMU maturata e calcolare il versamento nei tre mesi dal decreto di trasferimento.

Per il Comune: registrare l’apertura della procedura, sospendere la riscossione ordinaria sugli immobili acquisiti e attendere la vendita per l’imposta del periodo concorsuale.

Il dettaglio che pochi conoscono

La regola del versamento “a valle” non dipende dall’incasso del prezzo da parte della procedura. Nel caso deciso dalla Cassazione nel 2019 gli immobili erano stati venduti nell’esecuzione individuale di un creditore fondiario e il prezzo non era stato riscosso dalla curatela: la Corte ha comunque fissato il dies a quo nel decreto di trasferimento, perché è quello il momento in cui il bene esce dal patrimonio e l’imposta diventa “prelevabile” (Cass. ord. 20953/2019). La pronuncia è resa sulla legge fallimentare e sull’ICI, ma la struttura della norma IMU è la stessa.

Perché la legge sposta il pagamento alla vendita

Conviene capire la logica della regola, perché aiuta a non sbagliarne l’applicazione. Una procedura liquidatoria, nei primi mesi, raramente ha liquidità: il curatore deve inventariare i beni, recuperare i crediti, impostare il programma di liquidazione. Se dovesse pagare l’IMU a ogni scadenza ordinaria, sarebbe costretto a impiegare per l’imposta le poche risorse disponibili, magari prima ancora di sapere se l’immobile verrà venduto e a quale prezzo. Il legislatore ha quindi collegato il versamento all’evento che genera la provvista, cioè la vendita, stabilendo che l’imposta sia prelevata sul prezzo ricavato. Nella giurisprudenza di legittimità sull’ICI questo prelievo è descritto come pagamento “in prededuzione” rispetto ai creditori concorsuali, riferito al singolo immobile (Cass. ord. 20953/2019; Cass. 8372/2016).

Ne discende un corollario pratico: l’IMU della procedura non va insinuata al passivo dal Comune, perché non è un credito anteriore. È un costo della liquidazione di quel bene, che il curatore deve conteggiare e versare. Il Comune che presenta domanda di ammissione anche per gli anni successivi all’apertura sbaglia la strada; il curatore che li inserisce nello stato passivo, invece di accantonarli, sbaglia il grado.

Il secondo corollario riguarda il calcolo. Il regime speciale incide sul momento del pagamento, non sull’importo: l’imposta si determina con le regole ordinarie, applicando per ciascun anno le aliquote deliberate dal Comune e la base imponibile dell’immobile in quell’anno. Se nel corso della procedura cambia la rendita, o un’area diventa edificabile, o un fabbricato viene demolito, il conteggio finale ne deve tenere conto anno per anno.

Errore n. 2 — Trattare l’IMU anteriore all’apertura come un debito da pagare subito

L’errore

Al momento dell’apertura la società ha due anni di IMU non versata. Il Comune notifica un avviso di accertamento solo alla società, o pretende dal curatore il pagamento immediato; l’ex amministratore, temendo responsabilità personali, pensa di pagare con fondi propri o di chiedere al curatore di “sistemare” il Comune per primo.

Perché è un errore

Il regime speciale riguarda solo l’imposta del periodo della procedura. L’IMU maturata prima dell’apertura è un debito anteriore dell’impresa e segue le regole del concorso: il Comune è un creditore come gli altri, deve far accertare il proprio credito nello stato passivo e sarà pagato nel riparto secondo il suo grado.

Quanto al grado, la giurisprudenza ha da tempo esteso il privilegio generale dell’art. 2752, comma 4, c.c. ai tributi locali: lo afferma Cass. Sez. I 5298 del 5 marzo 2009, e i tribunali di merito lo hanno riconosciuto specificamente per l’ICI (Trib. Torino 6 luglio 2004 n. 33421; Trib. Milano 22 maggio 2008), secondo una rassegna dell’IFEL dedicata alle procedure concorsuali. Le stesse indicazioni collocano invece in chirografo sanzioni, interessi e spese. Sono pronunce rese sotto la legge fallimentare, ma il privilegio dipende dal codice civile, non dalla procedura.

Le conseguenze

Se il curatore pagasse l’IMU pregressa fuori dal concorso violerebbe la par condicio e l’ordine delle cause di prelazione; se il Comune non si insinuasse, perderebbe la possibilità di partecipare ai riparti. Sul piano formale, gli atti impositivi relativi ad anni anteriori all’apertura vanno notificati sia al curatore sia al contribuente: lo ha affermato Cass. 4235 del 24 febbraio 2006, e la rassegna IFEL ricorda anche gli effetti della notifica eseguita al solo fallito (Cass. Sez. V 9951 del 23 giugno 2003). Un avviso notificato soltanto alla società, dopo l’apertura, è un atto debole.

Cosa fare invece

Per il Comune: notificare l’atto impositivo anche al curatore e presentare domanda di ammissione al passivo indicando il privilegio, distinguendo imposta, sanzioni e interessi. Se il tributo è già affidato all’agente della riscossione o a un concessionario, è questi a insinuarsi.

Per il curatore: verificare la domanda del Comune, contestare le annualità prescritte o calcolate su rendite errate, collocare in privilegio soltanto l’imposta e in chirografo gli accessori.

Per l’amministratore: non pagare di tasca propria debiti della società senza aver valutato le conseguenze; il pagamento eseguito da un terzo non è vietato, ma va fatto con consapevolezza della surrogazione e dell’effetto sugli altri creditori.

Il dettaglio che pochi conoscono

Il confine fra imposta “anteriore” e imposta “della procedura” passa all’interno dello stesso anno: l’IMU dell’anno di apertura si divide fra la parte maturata prima della sentenza (credito concorsuale da insinuare) e la parte successiva (che rientra nel versamento cumulativo del curatore dopo la vendita). Chi ragiona per anni interi, e non per mesi, sbaglia l’importo di entrambe le voci.

Va segnalato, infine, che il D.Lgs. 147/2026 sui tributi locali ha esteso ai tributi locali gli strumenti del Codice della crisi, come la transazione fiscale: un elemento che pesa quando la liquidazione giudiziale si chiude con un concordato e il Comune è chiamato a esprimersi sulla proposta.

Come si svolge, in concreto, l’insinuazione del Comune

Il passaggio è più delicato di quanto sembri. Il Comune, o il soggetto a cui ha affidato l’accertamento e la riscossione, deve prima rendere certa la propria pretesa per gli anni anteriori, emettendo e notificando gli atti impositivi; poi presenta la domanda di ammissione al passivo indicando l’importo, il titolo e il privilegio. Se il tributo è già stato affidato all’agente della riscossione con ruolo o con atto esecutivo, è l’agente a insinuarsi. Una domanda che mescoli imposta, sanzioni e interessi senza distinguerli, o che chieda il privilegio anche sugli accessori, è destinata a essere corretta dal giudice delegato in sede di verifica.

Per l’impresa debitrice e per i soci, la fase di verifica è l’occasione per contestare annualità non dovute: immobili già venduti prima dell’apertura, periodi in cui l’immobile era in leasing e quindi a carico di altri, rendite catastali superate, annualità per cui sono decorsi i termini di accertamento. Il curatore è il primo destinatario di queste osservazioni, perché è lui a formulare il progetto di stato passivo; per questo conviene fornirgli subito la documentazione.

Dal lato del Comune, l’errore speculare è attendere la vendita degli immobili pensando che l’IMU pregressa venga “prelevata” insieme a quella della procedura. Non è così: il prelievo sul prezzo riguarda solo il periodo concorsuale. L’IMU anteriore partecipa ai riparti secondo il suo grado e soltanto se è stata ammessa al passivo.

Errore n. 3 — Applicare il regime della liquidazione giudiziale a procedure diverse

L’errore

Un consorzio, ammesso al concordato preventivo, smette di versare l’IMU e, raggiunto dall’avviso di accertamento del Comune, sostiene che anche per lui valga la sospensione fino alla vendita prevista per le procedure liquidatorie. Lo stesso ragionamento viene fatto per gli immobili oggetto di un accordo di ristrutturazione o di un piano di ristrutturazione.

Perché è un errore

La norma IMU nomina solo il fallimento, oggi liquidazione giudiziale, e la liquidazione coatta amministrativa. È una disposizione speciale, che deroga alle regole ordinarie su soggetto passivo, dichiarazione e versamento: non si estende per analogia ad altre procedure. Nel concordato preventivo l’imprenditore conserva l’amministrazione dei beni sotto la vigilanza del commissario giudiziale, quindi i versamenti IMU seguono le scadenze ordinarie.

Le conseguenze

È il caso deciso dalla Corte di giustizia tributaria di primo grado di Roma con la sentenza n. 2746 del 28 febbraio 2025: l’esonero previsto per le procedure liquidatorie spetta solo alle imprese sottoposte a fallimento (oggi liquidazione giudiziale) e a liquidazione coatta amministrativa e non si estende a un consorzio ammesso al concordato preventivo; il ricorso contro l’avviso di accertamento IMU è stato respinto. Chi ha confidato nella sospensione ha accumulato imposta, sanzioni e interessi.

Cosa fare invece

Nel concordato preventivo, nel concordato semplificato e negli accordi l’IMU corrente va pagata alle scadenze ordinarie e inserita nel piano di cassa; quella pregressa va trattata nel piano come debito tributario, valutando gli strumenti che il Codice mette a disposizione. Se poi il concordato non va a buon fine e si apre la liquidazione giudiziale, il regime speciale si applica solo dalla sentenza di apertura.

Il dettaglio che pochi conoscono

La norma IMU non nomina la liquidazione controllata del sovraindebitato. Se l’impresa non supera le soglie e finisce in liquidazione controllata, nessuna pronuncia letta in sessione chiarisce se la sospensione dei versamenti si applichi anche lì: la lettura restrittiva della CGT Roma sulle norme speciali spinge a non darla per scontata e a pianificare con prudenza, discutendone con il liquidatore e con il Comune.

C’è poi la transitoria. Il Codice della crisi si applica alle procedure aperte dal 15 luglio 2022; per i fallimenti dichiarati prima continua ad applicarsi la legge fallimentare. Sul piano IMU, però, la regola è la stessa per i due regimi, perché la norma tributaria nomina sia il fallimento sia la liquidazione coatta e la giurisprudenza di merito la riferisce oggi anche alla liquidazione giudiziale.

Le procedure a confronto

Per evitare l’errore conviene avere sotto gli occhi un quadro sintetico. La tabella riassume come si comporta l’IMU nelle principali situazioni di crisi, secondo le regole e le pronunce lette in sessione.

Situazione	Chi amministra gli immobili	Scadenze IMU durante la procedura	Chi versa
Liquidazione giudiziale (CCII, dal 15/7/2022)	Curatore	Nessun acconto/saldo; versamento cumulativo entro tre mesi dal decreto di trasferimento	Curatore, sul prezzo
Fallimento (legge fallimentare, procedure anteriori)	Curatore	Stessa regola	Curatore, sul prezzo
Liquidazione coatta amministrativa	Commissario liquidatore	Stessa regola	Commissario, sul prezzo
Concordato preventivo	Imprenditore, con vigilanza del commissario	Scadenze ordinarie	Impresa
Esecuzione individuale (pignoramento)	Custode, ma il proprietario resta tale	Scadenze ordinarie	Proprietario esecutato fino al decreto
Immobile non venduto a fine procedura	Impresa tornata in bonis	Imposta del periodo da dichiarare e versare	Impresa

La riga sul concordato preventivo è quella che la CGT Roma ha messo a fuoco nel 2025; la riga sull’esecuzione individuale riflette le pronunce della Cassazione del 2013 sull’ICI. Per la liquidazione controllata del sovraindebitato, come detto, la norma tace e nessuna pronuncia letta in sessione ha preso posizione.

Errore n. 4 — Dimenticare che, senza vendita, l’IMU della procedura torna all’impresa

L’errore

La liquidazione giudiziale si chiude senza che un terreno agricolo marginale e un piccolo magazzino siano stati venduti: nessuno li ha voluti, oppure la procedura si chiude con un concordato che lascia gli immobili alla società, oppure il curatore decide di non liquidarli perché antieconomici. I soci della società, tornata nella disponibilità dei beni, pensano che l’IMU degli anni della procedura sia “coperta” dal regime speciale.

Perché è un errore

Il regime speciale presuppone la vendita: il versamento è collegato al decreto di trasferimento e all’imposta prelevata sul prezzo. Se il trasferimento non avviene, il presupposto resta in capo al proprietario. La Cassazione ha affermato che l’obbligazione non viene meno con la procedura concorsuale e resta a carico dell’impresa, che, tornata in bonis, deve presentare la dichiarazione e pagare i ratei relativi al periodo della procedura; il curatore o il commissario entrano in gioco solo se il bene viene venduto (Cass. 8372 del 27 aprile 2016, su un consorzio uscito dalla liquidazione coatta amministrativa con concordato). La sentenza era stata preceduta dalla decisione di merito, confermata, secondo cui l’imposta andava versata entro tre mesi dal passaggio in giudicato del concordato.

Le conseguenze

È qui che molti compromettono la propria posizione. L’impresa che torna in bonis senza aver messo in conto l’IMU degli anni di procedura si trova con un debito arretrato immediatamente esigibile, su cui il Comune può applicare sanzioni e interessi se la dichiarazione e il versamento non arrivano nei termini. Nelle società che, chiusa la procedura, vengono cancellate, il problema si sposta sulle responsabilità di soci e liquidatori per i debiti sociali.

Cosa fare invece

Se la liquidazione giudiziale si avvia verso un concordato nella liquidazione giudiziale, la proposta deve dire espressamente come viene trattata l’IMU maturata durante la procedura sugli immobili che restano all’impresa, e il piano deve prevederne la copertura. Se invece il curatore rinuncia a liquidare un bene, l’impresa deve sapere da quel momento che il bene torna nella sua gestione e che il tributo va monitorato.

Su questo punto il contributo dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021) e coordinatore di uno staff nazionale in diritto bancario e tributario, consiste nel leggere il piano di uscita dalla procedura anche dal lato dei tributi locali, prima che diventino un debito nuovo.

Il dettaglio che pochi conoscono

La stessa Cassazione del 2016 ha precisato che l’avviso di accertamento non deve spiegare perché il soggetto passivo sia l’impresa e non il commissario, se la proprietà non è in discussione: basta che il contribuente conosca gli elementi essenziali della pretesa. Chi impugna l’avviso puntando solo su questo vizio di motivazione ha poche possibilità; conviene concentrarsi sui periodi, sulle rendite, sulla prescrizione e sull’effettiva chiusura della procedura.

Le tre strade per cui un immobile può restare all’impresa

Il problema dell’IMU “di ritorno” si presenta in tre situazioni tipiche, che conviene distinguere perché ciascuna richiede una cautela diversa.

La prima è la chiusura della liquidazione giudiziale con un concordato: la proposta può prevedere che alcuni beni restino all’impresa o siano trasferiti all’assuntore. In entrambi i casi l’imposta maturata durante la procedura non viene prelevata da alcun prezzo e deve trovare copertura nella proposta; se l’immobile passa all’assuntore, va chiarito anche da quale momento l’imposta è sua.

La seconda è la rinuncia del curatore a liquidare beni il cui realizzo appare antieconomico, ad esempio un terreno gravato da vincoli o un fabbricato fatiscente con costi di bonifica superiori al valore. Il bene resta all’impresa, che dovrà sostenerne l’imposta; se si tratta di una società destinata alla cancellazione, la questione si complica ulteriormente.

La terza è la chiusura della procedura per altre cause (per esempio per integrale pagamento dei creditori o per mancanza di domande di ammissione) con immobili ancora nel patrimonio. Anche qui il presupposto resta in capo all’impresa per tutto il periodo.

In tutte e tre le ipotesi, la pronuncia della Cassazione del 2016 indica la soluzione: l’impresa in bonis dichiara e paga. Il punto che sfugge quasi sempre è che il Comune può agire per tutto il periodo della procedura, che può durare molti anni; la verifica dei termini di accertamento e di eventuali prescrizioni va fatta annualità per annualità.

Errore n. 5 — Sbagliare il momento in cui l’IMU passa all’acquirente

L’errore

Un’impresa edile partecipa alla vendita competitiva indetta dal curatore e si aggiudica un immobile a fine marzo; il decreto di trasferimento arriva a luglio, le chiavi a settembre. L’acquirente ritiene di dover pagare l’IMU solo dal momento in cui ha preso materialmente possesso dell’immobile; il curatore, viceversa, calcola l’imposta della procedura fino all’aggiudicazione.

Perché è un errore

Nelle vendite giudiziali il trasferimento della proprietà avviene con il decreto di trasferimento. Fino a quel momento il proprietario è l’impresa in liquidazione e l’imposta rientra nel periodo della procedura; dal decreto il soggetto passivo diventa l’acquirente. Per l’esecuzione individuale la Cassazione ha chiarito che il pignoramento non toglie l’imposta al proprietario e che il presupposto viene meno soltanto con l’emissione del decreto di trasferimento (Cass. ord. 5737 del 7 marzo 2013); e ha distinto il fallimento, dove l’imposta grava sulla procedura ed è dedotta dal ricavato, dal pignoramento “ordinario”, dove l’onere resta sul proprietario (Cass. 6472 del 14 marzo 2013), secondo quanto riportato dalla dottrina specializzata. Sono pronunce sull’ICI e sulla legge fallimentare.

Le conseguenze

L’acquirente che aspetta le chiavi per pagare può trovarsi con un accertamento per l’omesso versamento della rata in scadenza dopo il decreto. Il curatore che chiude il conteggio all’aggiudicazione versa meno del dovuto e lascia scoperto il periodo fra aggiudicazione e decreto, che resta imposta della procedura.

Sul periodo che separa il decreto dalla materiale disponibilità del bene, la questione non era del tutto pacifica: la Cassazione, con l’ordinanza interlocutoria n. 11275 del 29 aprile 2021, ha rimesso alla pubblica udienza il problema del soggetto passivo fra decreto di trasferimento e consegna effettiva, rilevando l’assenza di precedenti specifici. La dottrina che abbiamo letto propende per la debenza dell’acquirente dal decreto, indipendentemente dalle chiavi.

Cosa fare invece

Per l’acquirente: considerare il decreto di trasferimento come data di inizio del possesso ai fini IMU, presentare la dichiarazione nei termini e programmare il versamento della rata successiva. Se il rilascio dell’immobile ritarda, la questione va gestita nei rapporti con la procedura e, se occupato, con l’ordine di liberazione, non sospendendo l’imposta.

Per il curatore: calcolare l’IMU della procedura fino alla data del decreto, includendo i mesi fra aggiudicazione e trasferimento, e versarla entro i tre mesi successivi.

Il dettaglio che pochi conoscono

Il termine trimestrale corre per ciascun immobile dal suo decreto di trasferimento. Nelle procedure con molti lotti venduti in tempi diversi non c’è un unico versamento “di fine procedura”: ci sono tanti versamenti quanti sono i decreti, ognuno con il suo conteggio per il periodo che va dall’apertura alla data del singolo trasferimento.

Più lotti, più decreti, più conteggi

Nelle liquidazioni giudiziali di imprese immobiliari o industriali capita spesso che gli immobili siano venduti in lotti, in esperimenti successivi, con decreti di trasferimento distanziati anche di anni. Ogni decreto apre un proprio termine di tre mesi e richiede un proprio conteggio, dall’apertura della procedura alla data di quel trasferimento. Il curatore che rinvia tutto a un unico versamento finale rischia di essere in ritardo per i lotti venduti per primi; il Comune che attende la chiusura per controllare rischia di perdere di vista i singoli termini.

Per l’acquirente, la regola utile è semplice: dal decreto l’immobile è suo e lo è anche l’IMU. Se ha acquistato un’area edificabile, il valore su cui calcolarla è quello di mercato, e spesso il prezzo di aggiudicazione in asta diventa un indizio rilevante nei rapporti con il Comune. Se ha acquistato un fabbricato destinato alla rivendita, dovrà verificare se e a quali condizioni può fruire delle agevolazioni previste per i beni merce, che seguono regole proprie e non dipendono dalla procedura da cui l’immobile proviene.

Un’ultima avvertenza riguarda la dichiarazione. L’acquirente da una procedura concorsuale non può fare affidamento sulla dichiarazione presentata dal curatore: quella riguarda l’avvio della procedura, non il trasferimento. Il nuovo proprietario deve verificare se è tenuto a presentare la propria dichiarazione IMU, specie quando gli elementi rilevanti per l’imposta non risultano dalle banche dati catastali.

Errore n. 6 — Confondere i ruoli nell’immobile in leasing

L’errore

Una società utilizza in leasing lo stabilimento produttivo. Entra in liquidazione giudiziale e il contratto si scioglie, oppure la società di leasing lo aveva già risolto per inadempimento prima dell’apertura; l’immobile resta però occupato da macchinari e scorte per mesi. La società concedente sostiene che l’IMU sia ancora dell’utilizzatore finché non riceve le chiavi; il curatore sostiene il contrario.

Perché è un errore

Per gli immobili in locazione finanziaria il soggetto passivo IMU è il locatario, dalla stipula e per tutta la durata del contratto (art. 1, comma 743, L. 160/2019, come riportato dalla stampa specializzata). Il criterio è contrattuale, non legato alla detenzione materiale. Con l’ordinanza n. 14487 del 23 maggio 2024 la Cassazione ha confermato che, risolto il contratto, la soggettività passiva passa al concedente anche se l’immobile non è stato ancora riconsegnato, perché viene meno il titolo che giustificava la detenzione dell’utilizzatore. La stessa linea si ritrova, secondo la medesima fonte, in Cass. 25249 del 9 ottobre 2019.

Le conseguenze

Se il contratto è risolto o sciolto, la società di leasing che non dichiara e non versa l’IMU si espone ad accertamento, sanzioni e interessi, anche se non ha ancora ripreso il bene. Se invece il curatore subentra nel contratto per proseguire l’attività o per vendere l’azienda con l’immobile, la posizione dell’utilizzatore prosegue e l’imposta segue il regime della procedura.

Cosa fare invece

Ricostruire la data esatta in cui il rapporto di leasing è cessato (risoluzione stragiudiziale, pronuncia giudiziale, scioglimento nella procedura) e collegare a quella data il passaggio dell’IMU al concedente. La società di leasing deve dichiarare la variazione al Comune; il curatore deve chiarire per iscritto la scelta fra subentro e scioglimento e restituire il bene senza ritardi ingiustificati, perché la mancata riconsegna incide sui rapporti fra le parti, non sull’IMU.

Il dettaglio che pochi conoscono

Le imposte maturate durante il leasing e non versate dall’utilizzatore prima dell’apertura restano un debito dell’impresa e vanno nel passivo; le eventuali IMU che la concedente sia costretta a pagare per periodi in cui l’imposta era dell’utilizzatore diventano, a loro volta, un credito verso la procedura da far valere con domanda di ammissione. Ogni periodo va attribuito al suo soggetto, mese per mese.

Tre scenari per il leasing nella liquidazione giudiziale

Per non sbagliare conviene distinguere tre scenari.

Primo scenario: il contratto è stato risolto prima dell’apertura. Dalla data della risoluzione l’IMU è della società di leasing, anche se l’immobile è ancora occupato dall’impresa poi entrata in liquidazione giudiziale (Cass. ord. 14487/2024). L’IMU maturata fino alla risoluzione e non versata dall’utilizzatore è un debito anteriore, che il Comune deve far valere nel passivo.

Secondo scenario: il contratto è pendente all’apertura e si scioglie. Il criterio resta quello contrattuale: dallo scioglimento l’imposta passa alla concedente. Il periodo fra apertura e scioglimento, se l’immobile non è della procedura ma della concedente, non rientra nel regime del prelievo sul prezzo, perché la procedura non vende un bene suo: va ricostruito con attenzione, valutando caso per caso chi fosse il soggetto passivo in quel periodo.

Terzo scenario: il curatore subentra nel contratto. Se la procedura prosegue il leasing, per esempio nell’esercizio dell’impresa o per cedere l’azienda con l’immobile, l’impresa resta locataria e quindi soggetto passivo; il pagamento di canoni e imposta nel periodo successivo all’apertura diventa un costo della procedura. In questo caso è opportuno che il curatore chiarisca con il Comune quale regime ritiene applicabile, perché la norma sul prelievo dal prezzo è pensata per i beni di proprietà dell’impresa e il bene in leasing, fino al riscatto, non lo è.

Su questi ultimi due scenari non sono state lette in sessione pronunce specifiche che riguardino l’utilizzatore in liquidazione giudiziale: le indicazioni derivano dall’applicazione dei principi generali e vanno verificate sul singolo contratto.

Gli errori in cifre

Le tre ipotesi che seguono sono esercizi dimostrativi, con importi di fantasia e regole di calcolo semplificate (il conteggio per mesi è approssimato), utili solo a capire l’ordine di grandezza dell’errore.

Ipotesi A — L’IMU della procedura “dimenticata” nel riparto

Dati: capannone con IMU annua di 7.428 euro; sentenza di apertura il 14 marzo 2023; decreto di trasferimento il 9 ottobre 2025; prezzo di vendita 386.500 euro.

• Periodo della procedura: dal 14 marzo 2023 al 9 ottobre 2025, circa 31 mesi.
• IMU del periodo: 7.428 / 12 × 31 = circa 19.189 euro.
• Termine per il versamento da parte del curatore: entro tre mesi dal decreto, quindi entro il 9 gennaio 2026.

Se il curatore ha accantonato la somma, il riparto ai creditori parte da circa 367.300 euro. Se invece non l’ha prevista e ha già eseguito un riparto parziale, deve recuperare liquidità o rischia di versare in ritardo, con sanzioni e interessi che nessuno aveva messo in conto. Lo stesso calcolo, fatto all’apertura e aggiornato a ogni semestre, evita la sorpresa.

Ipotesi B — L’IMU anteriore pagata fuori dal concorso

Dati: IMU non versata dalla società per il 2021 e il 2022, pari a 13.910 euro di imposta più 2.087 euro di sanzioni e 618 euro di interessi; apertura della liquidazione giudiziale il 14 marzo 2023; quota IMU 2023 maturata prima dell’apertura (circa due mesi e mezzo): circa 1.547 euro.

• Strada corretta: il Comune notifica l’atto anche al curatore e si insinua; nello stato passivo vanno in privilegio 15.457 euro di imposta (13.910 + 1.547), in chirografo sanzioni e interessi (2.705 euro).
• Strada sbagliata: l’ex amministratore, su pressione del Comune, versa 16.615 euro di tasca propria il mese dopo l’apertura convinto di “chiudere la partita”. Ha pagato anche la quota chirografaria e deve ora far valere il suo credito di regresso nella procedura, con il grado e le incertezze che ne derivano.

Ipotesi C — L’immobile non venduto e la società tornata in bonis

Dati: magazzino con IMU annua di 2.346 euro; procedura aperta il 20 settembre 2022 e chiusa con concordato nella liquidazione giudiziale omologato il 17 giugno 2026; il magazzino resta alla società.

• Periodo della procedura: circa 45 mesi; IMU maturata: 2.346 / 12 × 45 = circa 8.798 euro.
• Se la proposta di concordato prevedeva la copertura, la società versa nei tempi indicati.
• Se nessuno ci ha pensato, la società si ritrova con un debito di quasi 8.800 euro a cui, in caso di omessa dichiarazione e omesso versamento, si sommano sanzioni e interessi. Su una società appena uscita da una procedura, con liquidità minima, è un rischio concreto di nuova insolvenza.

Ipotesi D — L’acquirente che paga dalla consegna delle chiavi

Dati: appartamento acquistato da un’impresa edile in una vendita della liquidazione giudiziale; IMU annua 1.874 euro; decreto di trasferimento il 15 aprile 2026; consegna delle chiavi il 21 settembre 2026.

• Strada corretta: l’acquirente considera il possesso dal decreto, versa l’acconto di giugno calcolato sui mesi da aprile e dichiara l’acquisto nei termini.
• Strada sbagliata: l’acquirente inizia a pagare da settembre. Per i mesi da metà aprile a settembre (circa cinque mesi) ha omesso circa 780 euro, a cui il Comune potrà aggiungere sanzioni e interessi. Il curatore, dal canto suo, deve conteggiare l’IMU della procedura fino al 15 aprile 2026 e versarla entro il 15 luglio 2026.

La mappa degli errori

I sei errori non si commettono nello stesso momento. Alcuni nascono all’apertura (dichiarazione, insinuazione), altri durante la liquidazione (vendite, leasing), altri ancora alla chiusura. La tabella li colloca nel tempo e indica se esiste un rimedio.

Errore	Chi lo commette di solito	Momento	Conseguenza	Rimedio possibile
Credere che l’IMU si fermi o vada pagata ogni anno	Amministratori, Comune, curatore	Apertura	Riparti errati, accertamenti infondati, sanzioni al curatore per omessa dichiarazione	Sì, se scoperto prima dei riparti
Pagare o pretendere fuori dal concorso l’IMU anteriore	Comune, amministratori	Apertura e accertamento del passivo	Violazione della par condicio, notifiche inefficaci, perdita del riparto per il Comune che non si insinua	Parziale: domanda tardiva, regresso
Estendere il regime a procedure diverse	Debitore in concordato o in accordi	Durante la procedura minore	Accertamento con sanzioni e interessi	Parziale: ravvedimento, trattamento nel piano
Ignorare l’IMU della procedura se il bene resta all’impresa	Soci, liquidatori, proponenti del concordato	Chiusura	Debito nuovo esigibile, rischio di nuova crisi	Sì, se previsto nella proposta
Sbagliare la data di passaggio all’acquirente	Acquirente, curatore	Vendita	Versamenti mancanti o duplicati	Sì, con dichiarazione e versamento integrativi
Confondere i ruoli nel leasing	Concedente, curatore	Scioglimento del contratto	Accertamenti al soggetto sbagliato	Sì, con ricostruzione delle date

La checklist preventiva

Prima di agire, verifica che:

• [ ] l’elenco degli immobili dell’impresa (fabbricati, aree edificabili, terreni) sia completo e coincida con le visure catastali e con l’inventario della procedura;
• [ ] il curatore abbia presentato al Comune, entro novanta giorni dalla nomina, la dichiarazione di avvio della procedura per ciascun immobile;
• [ ] l’IMU dell’anno di apertura sia stata divisa fra la parte anteriore alla sentenza e la parte successiva;
• [ ] il Comune abbia notificato gli atti per le annualità pregresse anche al curatore, e non solo alla società;
• [ ] la domanda di ammissione del Comune distingua imposta (privilegiata) da sanzioni e interessi (chirografari);
• [ ] nessuno abbia pagato l’IMU pregressa fuori dal concorso senza autorizzazione e senza valutarne gli effetti;
• [ ] il programma di liquidazione preveda un accantonamento per l’IMU maturata durante la procedura su ogni immobile;
• [ ] per ogni immobile venduto sia annotata la data del decreto di trasferimento e calcolata la scadenza dei tre mesi;
• [ ] l’acquirente abbia considerato la data del decreto, non quella della consegna delle chiavi, come inizio del proprio obbligo;
• [ ] per gli immobili in leasing sia documentata la data di risoluzione o di scioglimento del contratto e la concedente abbia presentato la dichiarazione di variazione;
• [ ] se un immobile non verrà venduto, la proposta di concordato o il piano di chiusura indichi chi paga l’IMU degli anni di procedura;
• [ ] se l’impresa è in concordato preventivo o in un accordo, l’IMU corrente sia pagata alle scadenze ordinarie, senza contare su sospensioni che la legge non prevede.

E se l’errore l’ho già fatto?

L’esperienza insegna che quasi tutti gli errori sull’IMU nella liquidazione giudiziale si possono ancora correggere, purché si intervenga prima che la procedura si chiuda o che gli atti diventino definitivi.

Se sei il curatore e non hai presentato la dichiarazione nei novanta giorni, la via d’uscita è presentarla subito, valutando il ravvedimento per ridurre le sanzioni, che secondo la Cassazione ricadono su di te personalmente. Il ritardo non fa venir meno il regime speciale di versamento.

Se sei il Comune e non ti sei insinuato per l’IMU anteriore, puoi ancora presentare domanda tardiva nei limiti previsti dal Codice della crisi; oltre quei limiti la partecipazione ai riparti diventa difficile. Se hai notificato l’avviso alla sola società dopo l’apertura, conviene rinnovare la notifica al curatore.

Se sei l’ex amministratore e hai pagato tu l’IMU pregressa, verifica se e con quale grado puoi far valere il tuo credito nella procedura; non tutto è perduto, ma il rimborso dipende dall’attivo e dal tuo grado.

Se sei in concordato preventivo e hai smesso di pagare confidando nella sospensione, la regolarizzazione passa per il ravvedimento o per il trattamento del debito nel piano. Il precedente della CGT Roma del 2025 mostra che contestare l’avviso sostenendo l’applicabilità del regime liquidatorio porta, di regola, al rigetto.

Se la procedura si è chiusa con immobili non venduti, la società deve dichiarare e versare l’IMU degli anni della procedura; se è stata cancellata, la questione si sposta sulle responsabilità di soci e liquidatori. Il punto che sfugge quasi sempre è che il conto può arrivare anni dopo la chiusura, entro i termini di accertamento.

Se sei l’acquirente e hai iniziato a pagare dalla consegna, versa le rate mancanti dal decreto con il ravvedimento; se invece hai pagato anche per un periodo anteriore al decreto, puoi chiedere il rimborso al Comune.

Se sei la società di leasing e non hai dichiarato l’immobile dopo la risoluzione, presenta la dichiarazione e regolarizza i versamenti; l’orientamento della Cassazione del 2024 rende difficile sostenere che l’imposta resti all’utilizzatore fino alla riconsegna.

Quando la preclusione è definitiva? Quando l’avviso di accertamento non è stato impugnato nei termini, quando lo stato passivo è divenuto definitivo e il credito non è stato insinuato nemmeno tardivamente, o quando la procedura è chiusa e i riparti eseguiti. In questi casi il margine si restringe a eventuali vizi di notifica o alla prescrizione.

Le domande di chi teme di aver sbagliato

“Sono stato amministratore della società fino all’apertura: il Comune può chiedere a me l’IMU degli anni della procedura?”
No. L’imposta è riferibile alla società e, per il periodo della procedura, va versata dal curatore dopo la vendita. Le eventuali responsabilità personali degli amministratori dipendono da altre regole e da presupposti specifici, non dalla sola qualità di ex amministratore.

“Il curatore non ha pagato l’IMU in giugno e in dicembre: è inadempiente?”
Di norma no. Per gli immobili della liquidazione giudiziale il versamento è concentrato entro tre mesi dal decreto di trasferimento e riguarda l’intero periodo. È inadempiente se omette la dichiarazione nei novanta giorni o se lascia scadere i tre mesi dopo il decreto.

“Ho comprato all’asta e ho avuto le chiavi quattro mesi dopo il decreto: devo pagare anche per quei mesi?”
L’orientamento prevalente collega l’obbligo al decreto di trasferimento, che ti rende proprietario. La Cassazione nel 2021 ha rimesso la questione alla pubblica udienza, segno che il tema è stato discusso: prudenza vuole che tu paghi dal decreto e faccia valere il ritardo nella consegna nei rapporti con la procedura.

“La mia impresa è in concordato preventivo: posso aspettare la vendita degli immobili per pagare l’IMU?”
No. Il regime speciale vale solo per liquidazione giudiziale e liquidazione coatta amministrativa; la CGT Roma lo ha escluso per un concordato preventivo nel 2025.

“La procedura si è chiusa e il capannone è rimasto alla società: il Comune può chiedere l’IMU di tutti gli anni passati?”
Sì, secondo la Cassazione l’impresa tornata in bonis deve dichiarare e pagare i ratei del periodo della procedura. Si verificano però i periodi, le rendite e i termini di accertamento.

“Sono la società di leasing: il curatore non mi ha ancora restituito l’immobile, l’IMU è ancora sua?”
Se il contratto è risolto o sciolto, secondo la Cassazione del 2024 l’IMU è tua dalla risoluzione, anche senza riconsegna. La mancata restituzione si fa valere verso la procedura.

“Sono un creditore chirografario: l’IMU che il curatore preleva dal prezzo riduce la mia quota?”
Sì, perché l’imposta della procedura viene pagata prima del riparto, sul prezzo dell’immobile a cui si riferisce. Puoi però verificare, nel rendiconto e nei progetti di riparto, che il conteggio riguardi solo il periodo concorsuale e solo gli immobili venduti, e che non siano stati pagati fuori dal concorso debiti IMU anteriori.

“Il curatore mi ha detto che per l’IMU devo aspettare: io sono il Comune e temo la prescrizione. Cosa faccio?”
Per il periodo della procedura il termine di versamento non è ancora scaduto finché non c’è il decreto di trasferimento, quindi non c’è inadempimento da far valere. Per gli anni anteriori, invece, devi notificare gli atti anche al curatore e insinuarti al passivo senza attendere la vendita.

Gli errori davanti ai giudici

Le pronunce che seguono sono state lette in sessione nella loro massima o in una sintesi che ne riporta il principio. Molte sono rese sull’ICI e sulla legge fallimentare: la regola IMU è costruita sullo stesso schema, quindi restano il riferimento principale, ma vanno lette con questa avvertenza.

1. Cass. ord. n. 20953 del 6 agosto 2019 — chi aspetta l’incasso del prezzo per decorrere il termine.
Il termine di tre mesi per il versamento dell’imposta sugli immobili del fallimento decorre dal decreto di trasferimento, anche se il prezzo non è stato incassato dalla procedura; il periodo d’imposta va dalla dichiarazione di fallimento al decreto. Rilevante per il curatore e per il Comune: fissa il dies a quo anche quando l’immobile è venduto nell’esecuzione del creditore fondiario. Resa su ICI e legge fallimentare.

2. Cass. n. 8372 del 27 aprile 2016 — chi pensa che la procedura cancelli l’imposta.
L’obbligazione non viene meno con la procedura concorsuale e resta all’impresa; se il bene non viene venduto, l’impresa tornata in bonis deve dichiarare e pagare i ratei del periodo della procedura; le sanzioni per omessa dichiarazione gravano sul curatore o sul commissario. Rilevante per soci e proponenti di un concordato che lascia gli immobili alla società. Resa su ICI, in una liquidazione coatta amministrativa.

3. CGT di primo grado di Roma n. 2746 del 28 febbraio 2025 — chi estende il regime al concordato preventivo.
L’esonero dai versamenti fino al decreto di trasferimento spetta solo alle imprese in fallimento (oggi liquidazione giudiziale) e in liquidazione coatta amministrativa; essendo norma speciale, non si estende a un consorzio in concordato preventivo. Rilevante per chi sceglie fra strumenti diversi.

4. Cass. ord. n. 5737 del 7 marzo 2013 — chi crede che il pignoramento sposti l’imposta.
Il pignoramento non toglie l’imposta al proprietario; il presupposto viene meno solo con il decreto di trasferimento, e l’onere non passa al custode. Rilevante per l’acquirente e per distinguere l’esecuzione individuale dalla procedura concorsuale. Resa sull’ICI.

5. Cass. n. 6472 del 14 marzo 2013 — chi confonde fallimento ed esecuzione individuale.
Nel fallimento l’imposta grava sulla procedura e viene dedotta dal ricavato della vendita; nel pignoramento ordinario resta a carico del proprietario. Rilevante per individuare il regime corretto quando un immobile è aggredito sia individualmente sia in sede concorsuale. Resa sull’ICI e sulla legge fallimentare.

6. Cass. ord. interlocutoria n. 11275 del 29 aprile 2021 — chi dà per scontata la data del passaggio all’acquirente.
Non è una decisione nel merito: la Corte ha rimesso alla pubblica udienza la questione del soggetto passivo fra decreto di trasferimento e materiale disponibilità del bene, rilevando l’assenza di precedenti specifici. Rilevante perché dimostra che la questione è stata considerata aperta.

7. Cass. ord. n. 14487 del 23 maggio 2024 — la concedente che aspetta le chiavi.
Risolto il contratto di leasing, la soggettività passiva IMU passa al concedente anche senza riconsegna dell’immobile. Rilevante quando l’utilizzatore entra in liquidazione giudiziale e il contratto si scioglie.

8. Cass. n. 25249 del 9 ottobre 2019 — chi guarda alla detenzione invece che al contratto.
Secondo la stampa specializzata che la richiama, nel leasing la soggettività passiva dipende dal rapporto contrattuale e non dalla mera detenzione materiale. Rilevante come precedente della linea confermata nel 2024.

9. Cass. Sez. I n. 5298 del 5 marzo 2009 — chi colloca in chirografo i tributi locali.
Il privilegio generale dell’art. 2752, comma 4, c.c. si estende ai tributi locali. Rilevante per il grado dell’IMU anteriore all’apertura nello stato passivo. Resa sotto la legge fallimentare.

10. Trib. Torino n. 33421 del 6 luglio 2004 e Trib. Milano 22 maggio 2008 — il grado dell’imposta comunale sugli immobili.
Riconoscono il privilegio ex art. 2752, comma 4, c.c. all’imposta comunale sugli immobili; la rassegna che li riporta estende la conclusione a IMU e TASI. Rilevanti per la domanda di ammissione del Comune.

11. Cass. n. 4235 del 24 febbraio 2006 — il Comune che notifica solo alla società.
Gli atti impositivi per le annualità anteriori al fallimento vanno notificati sia al curatore sia al contribuente. Rilevante per la validità della pretesa sull’IMU pregressa.

12. Cass. Sez. V n. 9951 del 23 giugno 2003 — la notifica al solo fallito.
La rassegna IFEL la richiama per gli effetti della notifica dell’atto impositivo al solo contribuente fallito, ai fini della posizione del curatore. Rilevante come complemento della pronuncia precedente.

Le sentenze della Cassazione richiamate all’interno di queste pronunce, e non lette direttamente, confermano gli stessi principi: in particolare la giurisprudenza richiamata dalla Corte nel 2016 e nel 2019 sulla collocazione delle sanzioni in capo al curatore e sulla decorrenza dal decreto di trasferimento.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Il lavoro dello studio si muove su due piani: prevenire l’errore prima che produca effetti e, quando è già stato commesso, verificare che cosa si può ancora recuperare.

1. Ricostruiamo la mappa IMU dell’impresa prima dell’apertura: elenco degli immobili, rendite, aree edificabili, versamenti degli ultimi anni, contratti di leasing e locazione, così che il debito anteriore sia quantificato e non diventi una sorpresa nello stato passivo.
2. Separiamo, anno per anno e mese per mese, l’IMU anteriore dall’IMU della procedura, con un prospetto utile al curatore, al Comune e ai creditori.
3. Controlliamo la domanda di ammissione del Comune: grado del privilegio, separazione di sanzioni e interessi, annualità prescritte, regolarità delle notifiche al curatore e alla società.
4. Assistiamo i soci e i proponenti nel concordato nella liquidazione giudiziale, scrivendo nella proposta come viene coperta l’IMU maturata sugli immobili che restano all’impresa.
5. Verifichiamo, per l’acquirente in asta, la data del decreto di trasferimento e gli adempimenti dichiarativi e di versamento che ne derivano.
6. Ricostruiamo le date di risoluzione o scioglimento dei contratti di leasing per attribuire correttamente l’imposta fra utilizzatore e concedente e predisporre le domande di ammissione per i periodi pagati dal soggetto sbagliato.
7. Esaminiamo gli avvisi di accertamento IMU notificati all’impresa, all’ex amministratore o alla società tornata in bonis, e valutiamo il ricorso alla giustizia tributaria quando ci sono vizi di periodo, di soggetto, di notifica o di prescrizione.
8. Valutiamo per l’impresa in concordato preventivo, o negli altri strumenti, il trattamento del debito IMU nel piano, anche alla luce dell’estensione ai tributi locali degli strumenti del Codice operata dal D.Lgs. 147/2026.
9. Quando il termine è scaduto, verifichiamo se è ancora possibile una domanda tardiva, un ravvedimento o un’azione di rimborso, e lo diciamo con chiarezza anche quando la risposta è negativa.
10. Seguiamo la controversia in tutti i gradi, dalla prima istanza fino alla Cassazione, con la stessa linea difensiva.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

L’abilitazione al patrocinio in Cassazione conta qui in modo particolare, perché le regole sull’IMU nelle procedure concorsuali sono state costruite in larga parte dalla Corte di legittimità: quando un errore va riparato nei gradi successivi, la stessa difesa che ha impostato la questione all’inizio la porta fino all’ultimo grado, senza cambi di strategia. L’esperienza di Esperto Negoziatore consente invece di intervenire prima dell’apertura della liquidazione giudiziale, quando ancora si può scegliere lo strumento e programmare il trattamento dei tributi locali.

Su ogni pratica lavorano insieme avvocati e commercialisti dello staff: i primi sulle regole del concorso e del processo, i secondi sui conteggi dell’imposta, sulle dichiarazioni e sulle scadenze.

Chiusura

Chi paga l’IMU sugli immobili dell’impresa in liquidazione giudiziale? L’impresa resta il soggetto passivo; il curatore dichiara l’avvio della procedura entro novanta giorni e versa, entro tre mesi da ciascun decreto di trasferimento, l’imposta dell’intero periodo prelevandola dal prezzo; il Comune si insinua per l’IMU anteriore; l’acquirente paga dal decreto; nel leasing risolto paga il concedente; se l’immobile non viene venduto, il conto torna all’impresa. Ogni passaggio ha un suo soggetto e una sua data, e gli errori nascono quasi sempre dallo scambio di uno dei due.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché si colloca esattamente dove si incontrano crisi d’impresa e fiscalità: l’Avv. Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021), Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto presso il Ministero della Giustizia e coordinatore di uno staff nazionale in diritto bancario e tributario, ed è avvocato cassazionista per portare le questioni fino all’ultimo grado.

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