Hai firmato un preliminare per comprare casa da un’impresa edile, hai versato acconti consistenti e adesso scopri che il tribunale ha aperto la liquidazione giudiziale del costruttore: il tuo contratto vale ancora qualcosa, o è carta straccia? La domanda è legittima e la risposta onesta è che dipende da tre o quattro elementi precisi: se il preliminare è stato trascritto, se la casa è destinata a diventare la tua abitazione principale, se l’immobile era “da costruire” con fideiussione rilasciata, se esiste un’ipoteca della banca che ha finanziato il cantiere. Non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio questo il punto: le strade sono diverse e ciascuna ha un prezzo diverso.
Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019) dedica al tema una norma specifica, l’art. 173, ritoccato dal correttivo D.Lgs. 136/2024; accanto a essa operano l’art. 172 sui contratti pendenti, l’art. 2645-bis e l’art. 2775-bis del codice civile e il D.Lgs. 122/2005 sugli immobili da costruire. In questa guida le mettiamo a confronto come si confrontano tre opzioni di investimento: base normativa, scenari in cui conviene ciascuna, rischi, numeri.
Perché lo Studio Monardo segue questa materia? Perché il destino di un preliminare si decide dentro una procedura concorsuale, e leggere quella procedura dall’interno è il mestiere di chi opera nella crisi d’impresa. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: conosce le logiche con cui un’impresa in difficoltà, i suoi organi e i suoi creditori trattano i contratti in corso. È inoltre Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) e fiduciario di un OCC, competenza che entra in gioco quando la perdita della casa promessa e il mutuo già acceso mettono in difficoltà la famiglia del promissario acquirente.
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Il quadro di partenza: cosa succede al preliminare quando si apre la procedura
La regola generale: il contratto resta “sospeso”
Il preliminare di compravendita è un contratto in cui, al momento dell’apertura della liquidazione giudiziale, nessuna delle due parti ha ancora eseguito completamente la propria prestazione: il costruttore non ha trasferito la proprietà, l’acquirente non ha pagato tutto il prezzo. Per questi rapporti l’art. 172 CCII prevede che l’esecuzione resti sospesa finché il curatore non dichiara se intende subentrare (al posto del costruttore) o sciogliersi. La scelta del curatore, secondo una giurisprudenza costante formatasi sull’omologo art. 72 della legge fallimentare, è discrezionale e può essere anche tacita.
Il promissario acquirente non è però condannato ad attendere all’infinito: può chiedere al giudice delegato di fissare al curatore un termine (non superiore a sessanta giorni), decorso il quale il contratto si intende sciolto. È una leva da soppesare con attenzione, perché accelerare la decisione significa anche accelerare un possibile scioglimento.
Le quattro variabili che cambiano tutto
Il confronto tra le opzioni ruota attorno a quattro dati di fatto, da verificare prima di qualunque scelta.
| Variabile | Perché conta | Dove si verifica |
|---|---|---|
| Trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.) | Senza trascrizione non c’è privilegio e non c’è la tutela “prima casa” dell’art. 173 c. 3 | Visura ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate – Servizi di pubblicità immobiliare |
| Efficacia della trascrizione | Gli effetti cessano se il definitivo non è trascritto entro un anno dalla data convenuta e comunque entro tre anni dalla trascrizione | Confronto tra date del preliminare e data di apertura della procedura |
| Destinazione ad abitazione principale | Determina il non scioglimento del contratto | Clausole del preliminare, situazione familiare, residenza |
| Immobile “da costruire” con fideiussione | Apre la via dell’escussione della garanzia ex D.Lgs. 122/2005 | Contratto, polizza fideiussoria, titolo edilizio |
A queste si aggiunge la domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. (esecuzione in forma specifica del preliminare): se l’acquirente l’ha proposta e trascritta prima dell’apertura della procedura, il quadro cambia in modo sensibile, come si vedrà nell’opzione 1.
Una premessa sul “prima” e sul “dopo”
Molte delle pronunce che orientano la materia sono state rese sulla legge fallimentare (art. 72 l.fall.), applicabile alle procedure aperte fino al 15 luglio 2022. Il Codice della crisi ha ripreso larga parte di quell’impianto nell’art. 173, introducendo però alcune novità rilevanti, soprattutto dopo il D.Lgs. 136/2024: la regola sugli acconti opponibili, il potere del giudice delegato di cancellare le ipoteche dopo la vendita, la possibilità per il creditore ipotecario di contestare la congruità del prezzo. Le pronunce sulla legge fallimentare restano utili per i principi, ma vanno sempre lette alla luce del testo nuovo, e in questa guida lo dichiariamo ogni volta.
Il pericolo che arriva dal passato: la revocatoria
Prima ancora di scegliere tra le opzioni, va soppesato un rischio che riguarda tutte: il curatore può tentare di rendere inefficace il preliminare (o il pagamento degli acconti) con l’azione revocatoria, se il contratto è stato concluso o rinnovato nel periodo sospetto anteriore all’apertura della procedura. Il Codice della crisi prevede però un’esenzione specifica (art. 166, comma 3, CCII) per le vendite e i preliminari trascritti, conclusi a giusto prezzo, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, oppure immobili non abitativi destinati a sede principale della sua attività d’impresa.
L’esenzione e la tutela dell’art. 173, comma 3, sono costruite sugli stessi presupposti: trascrizione, destinazione abitativa principale, congruità del prezzo. Chi ha questi requisiti si trova al riparo su due fronti; chi non li ha deve mettere nel conto anche l’eventualità che il curatore contesti la validità stessa dell’operazione. La giurisprudenza formatasi sulla legge fallimentare (Cass. n. 18181/2019) mostra che le “regolarizzazioni” dell’ultimo momento, come il preliminare rinnovato per atto pubblico poco prima della crisi, sono le più esposte.
E se il costruttore non è (ancora) in liquidazione giudiziale?
Il titolo riguarda la liquidazione giudiziale, ma nella pratica l’acquirente spesso scopre la crisi del costruttore in una fase anteriore: la composizione negoziata (D.L. 118/2021, oggi trasfusa negli artt. 12 e ss. CCII), un accordo di ristrutturazione, un concordato preventivo. In questi strumenti non opera il meccanismo di sospensione e scelta del curatore: i contratti in corso, di regola, proseguono. Nella composizione negoziata l’imprenditore resta alla guida dell’impresa e l’esperto agevola le trattative con i creditori; nel concordato, l’art. 97 CCII consente al debitore di chiedere la sospensione o lo scioglimento di singoli contratti, con autorizzazione e indennizzo, ma la disciplina non coincide con quella della liquidazione.
Questo ha due conseguenze pratiche. La prima: la fase di crisi “negoziata” è spesso il momento migliore per verificare trascrizione, garanzie e prove dei pagamenti, quando ancora tutte le opzioni sono aperte. La seconda: la domanda di concordato preventivo è già una “situazione di crisi” ai fini del D.Lgs. 122/2005, e quindi la fideiussione può diventare escutibile prima ancora che si arrivi alla liquidazione giudiziale, con le regole proprie di quella procedura. Se il concordato fallisce e si apre la liquidazione giudiziale, entra in gioco l’art. 173 e la partita si gioca con le regole descritte in questa guida.
La posizione della banca che ha finanziato il cantiere
Nel confronto tra le opzioni c’è sempre un terzo protagonista: la banca che ha erogato il mutuo fondiario al costruttore, garantito da ipoteca sull’intero complesso. Il D.Lgs. 122/2005 vieta al notaio di stipulare l’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente, non si è proceduto al frazionamento del finanziamento e dell’ipoteca, o alla cancellazione dell’ipoteca, per la quota relativa al singolo immobile. Nella liquidazione giudiziale, però, il frazionamento negoziato con il costruttore non è più possibile, e la sorte dell’ipoteca dipende dall’opzione scelta: nel subentro, la cancellazione è ordinata dal giudice delegato dopo l’incasso del prezzo; nello scioglimento, la banca si soddisfa sul ricavato con precedenza rispetto al privilegio del promissario acquirente, se l’ipoteca è anteriore alla trascrizione del preliminare. È per questo che il creditore ipotecario ha ricevuto dal correttivo uno strumento di difesa: la contestazione del prezzo non congruo.
Opzione 1 — Ottenere la casa: il preliminare che non si scioglie (o il subentro del curatore)
In cosa consiste
La prima strada punta al risultato che il promissario acquirente voleva fin dall’inizio: diventare proprietario dell’immobile, pagando il residuo prezzo alla procedura anziché al costruttore. Vi si arriva per tre vie normative distinte.
- Art. 173, comma 3, CCII. Il preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. non si scioglie se ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, oppure un immobile non abitativo destinato a sede principale della sua attività d’impresa. Servono due ulteriori condizioni: gli effetti della trascrizione non devono essere cessati prima dell’apertura della procedura, e il promissario acquirente deve chiedere l’esecuzione del contratto nei termini e con le modalità previsti per le domande di accertamento dei diritti dei terzi sui beni della procedura. In tal caso il curatore subentra nel contratto.
- Art. 173, comma 1, CCII. Se prima dell’apertura della procedura l’acquirente ha proposto e trascritto la domanda ex art. 2932 c.c., il curatore può ancora sciogliersi, ma lo scioglimento non è opponibile all’acquirente se la domanda viene accolta. È il principio fissato da Cass., Sez. Unite, 16 settembre 2015, n. 18131 e recepito nel testo del Codice.
- Art. 172 CCII. Fuori dai due casi precedenti, resta la possibilità che il curatore scelga liberamente di subentrare, perché lo ritiene conveniente per la massa (ad esempio quando il residuo prezzo è superiore a quanto si ricaverebbe da una vendita competitiva).
Quando ha senso: tre scenari concreti
- Preliminare trascritto, casa destinata a prima abitazione, acconti versati con bonifico. È lo scenario tipico in cui il legislatore ha voluto proteggere l’acquirente: il contratto non si scioglie e l’acquirente ottiene la casa versando il saldo.
- Preliminare non trascritto, ma domanda ex art. 2932 c.c. già proposta e trascritta prima dell’apertura della procedura. Se la causa si chiude con l’accoglimento, la sentenza produce effetto dalla data della trascrizione della domanda e il bene esce dalla massa.
- Immobile già ultimato, prezzo pattuito in linea con il mercato, residuo prezzo rilevante. Anche senza tutele speciali, il curatore può avere interesse a incassare il saldo e chiudere la partita senza un’asta.
Come si esegue, in sintesi
Nell’ipotesi del comma 3 il passaggio decisivo è il deposito della domanda di esecuzione del contratto con le forme delle domande di rivendica e restituzione (art. 201 CCII), quindi entro il termine previsto per lo stato passivo, con la possibilità di domande tardive nei limiti dell’art. 208. All’esito, il curatore subentra, l’immobile viene trasferito nello stato in cui si trova e il prezzo residuo viene versato alla procedura. Dopo la vendita e l’incasso del prezzo, il giudice delegato ordina la cancellazione di pignoramenti, sequestri, vincoli e ipoteche (art. 173, c. 4).
Vantaggi motivati
- Si ottiene il bene, non un credito da insinuare al passivo con prospettive incerte.
- La cancellazione dei gravami è prevista espressamente dal Codice: è una differenza netta rispetto alla legge fallimentare, come hanno chiarito le Sezioni Unite con la sentenza 19 marzo 2024, n. 7337, che hanno escluso la possibilità di estendere quel potere oltre i casi previsti dalla vecchia norma.
- Il rischio di dover competere in un’asta con altri offerenti viene meno.
Rischi e svantaggi onesti
Il rovescio della medaglia esiste, ed è triplice.
Il primo è la regola sugli acconti: dopo il D.Lgs. 136/2024, gli acconti versati prima dell’apertura della procedura sono opponibili alla massa solo nella misura in cui il promissario acquirente ne dimostra il pagamento in forma tracciabile. Somme consegnate in contanti, o con prove deboli, rischiano di dover essere pagate una seconda volta.
Il secondo è il comma 3-bis, introdotto dallo stesso correttivo: il creditore ipotecario può contestare la congruità del prezzo pattuito quando il valore di mercato dell’immobile, al momento della stipula, era superiore di almeno un quarto. Se la non congruità viene accertata, il contratto si scioglie, salvo che l’acquirente versi la differenza prima della decisione. È una tutela anti-abuso, pensata per i preliminari “di comodo” a prezzi vili, ma colpisce anche l’acquirente in buona fede che aveva spuntato uno sconto aggressivo.
Il terzo riguarda l’immobile non finito: il trasferimento “nello stato in cui si trova” significa che il completamento resta a carico dell’acquirente, con costi da stimare con un tecnico prima di decidere.
Profilo ideale per l’opzione 1: chi ha un preliminare trascritto ed efficace, destinato a prima casa, acconti pagati con mezzi tracciabili, prezzo in linea con il mercato e un immobile completato o vicino al completamento.
Pronunce a supporto
Le Sezioni Unite n. 18131/2015 per l’opponibilità della domanda ex art. 2932 trascritta; le Sezioni Unite n. 7337/2024 sulla cancellazione dei gravami; Cass. n. 5550/2025 sugli effetti della trascrizione della domanda di accertamento dell’autenticità delle firme. Le ritroviamo, con il loro principio, nel blocco dedicato alle pronunce.
Opzione 2 — Recuperare il denaro con la fideiussione del D.Lgs. 122/2005
In cosa consiste
Se l’immobile era “da costruire” (cioè il titolo edilizio era stato richiesto ma l’edificio non era ancora ultimato al punto da poter chiedere l’agibilità), il costruttore era obbligato a consegnare all’acquirente, al momento della stipula del preliminare, una fideiussione a garanzia della restituzione delle somme versate (artt. 2 e 3 D.Lgs. 122/2005). La garanzia diventa escutibile quando il costruttore si trova in una “situazione di crisi”, nozione che comprende l’apertura della procedura concorsuale.
Il punto chiave, introdotto dal Codice della crisi con le modifiche al D.Lgs. 122/2005: per le procedure concorsuali, la fideiussione può essere escussa solo se il curatore (o l’organo della procedura) non ha ancora comunicato la volontà di subentrare nel preliminare. È una corsa contro il tempo, e soprattutto è una scelta alternativa all’opzione 1: chi escute la garanzia rinuncia, di fatto, alla casa.
Quando ha senso: tre scenari concreti
- Cantiere fermo a uno stadio iniziale, con costi di completamento elevati e incerti: ottenere la casa “nello stato in cui si trova” significherebbe comprare uno scheletro.
- Preliminare non trascritto o trascrizione scaduta, quindi nessuna tutela “prima casa”: la fideiussione è la protezione più solida a disposizione.
- Acconti versati in parte non tracciabile o prezzo esposto alla contestazione del creditore ipotecario: l’opzione 1 diventerebbe onerosa, mentre la garanzia copre le somme effettivamente versate e riscosse dal costruttore.
Come si esegue, in sintesi
Si verifica anzitutto che la garanzia esista, sia valida e sia conforme al modello standard; poi si invia al fideiussore (banca o impresa assicurativa) la richiesta di escussione con la documentazione della crisi del costruttore e delle somme versate, prima che il curatore manifesti la volontà di subentrare. La garanzia copre la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso, con gli interessi legali maturati.
Vantaggi motivati
- Rapidità e certezza del recupero: il debitore diventa una banca o un’impresa assicurativa solvibile, non la massa fallimentare.
- Nessun concorso con gli altri creditori: l’acquirente non attende i riparti e non subisce la prelazione delle banche ipotecarie.
- L’acquirente si libera da un cantiere problematico e può orientarsi su un altro acquisto.
Rischi e svantaggi onesti
A fronte di questi vantaggi, va soppesato che la fideiussione non c’è sempre: molti costruttori, soprattutto in passato, non l’hanno rilasciata o l’hanno rilasciata incompleta. La mancanza della garanzia comporta una nullità del contratto che la giurisprudenza qualifica come relativa e “di protezione”, invocabile solo dall’acquirente; ma Cass., ord. 9 febbraio 2023, n. 3817 ha ritenuto che non possa più essere fatta valere quando l’immobile è stato ultimato e ne è stata chiesta l’agibilità, perché a quel punto il rischio che la norma voleva coprire non esiste più.
Inoltre, la tutela del D.Lgs. 122/2005 si applica solo agli immobili “da costruire” e, per le regole più recenti, ai contratti relativi a immobili il cui titolo edilizio è stato richiesto dopo l’entrata in vigore delle modifiche: la data del permesso di costruire è dirimente. Infine, escutere la garanzia significa perdere l’immobile: se il prezzo pattuito era vantaggioso, si rinuncia a quel vantaggio.
Profilo ideale per l’opzione 2: chi ha acquistato su progetto o a cantiere aperto, ha in mano una fideiussione valida e il curatore non si è ancora pronunciato sul subentro.
Pronunce a supporto
Cass. n. 3817/2023 sulla natura della nullità per mancata fideiussione; per la scelta del curatore, che può essere anche tacita, Cass. n. 19035/2010, la cui logica rende essenziale monitorare ogni atto del curatore che possa valere come subentro.
Opzione 3 — Lo scioglimento e l’insinuazione al passivo con privilegio
In cosa consiste
È la strada che si apre quando il curatore si scioglie dal preliminare (o quando il contratto si intende sciolto dopo la messa in mora) e non ricorrono le condizioni di tutela dell’opzione 1. Il promissario acquirente diventa creditore della procedura per la restituzione degli acconti, senza diritto al risarcimento del danno (art. 173, c. 2, CCII). Se il preliminare era trascritto e gli effetti della trascrizione non erano cessati prima dell’apertura della liquidazione, il credito gode del privilegio speciale sull’immobile previsto dall’art. 2775-bis c.c.
Quando ha senso: tre scenari concreti
- Preliminare trascritto per un immobile che non è la prima casa (seconda casa, investimento): manca la tutela del comma 3, ma resta il privilegio.
- Immobile libero da ipoteche anteriori alla trascrizione del preliminare: il privilegio, in questo caso, consente di soddisfarsi con priorità sul ricavato della vendita.
- Acquirente che non ha più interesse alla casa (trasferimento, mutate esigenze familiari) e non dispone di fideiussione.
Come si esegue, in sintesi
Si deposita la domanda di ammissione al passivo, indicando il credito per la restituzione degli acconti (ed eventuali caparre come somme da restituire, non come doppio) e chiedendo il riconoscimento del privilegio ex art. 2775-bis c.c., con prova della trascrizione e della sua efficacia. Il credito viene poi soddisfatto in sede di riparto, dopo la vendita dell’immobile.
Vantaggi motivati
- È una strada sempre disponibile quando il contratto si scioglie: non dipende da garanzie esterne né da requisiti soggettivi.
- Il privilegio, se riconosciuto, colloca il credito davanti ai creditori chirografari.
- La domanda di ammissione al passivo non richiede un autonomo giudizio contenzioso.
Rischi e svantaggi onesti
L’elemento dirimente è il rapporto con le ipoteche della banca che ha finanziato il costruttore. Le Sezioni Unite (sent. 1 ottobre 2009, n. 21045) e poi Cass. n. 17270/2014 hanno chiarito che il privilegio del promissario acquirente non prevale sull’ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare. Poiché nel settore edilizio il mutuo fondiario al costruttore è quasi sempre iscritto prima delle vendite, il privilegio rischia di valere poco o nulla sul ricavato.
Ci sono poi i rischi formali: Cass., ord. 14 luglio 2023, n. 20194 ha escluso il privilegio quando era stato trascritto un vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c. anziché il preliminare ex art. 2645-bis; Cass., ord. 5 luglio 2019, n. 18181 ha ritenuto revocabile il preliminare rinnovato per atto pubblico nei sei mesi anteriori al fallimento, con conseguente perdita del privilegio. Infine, lo scioglimento opera con effetti retroattivi e le restituzioni seguono la disciplina dell’indebito (Cass. n. 17405/2009): niente risarcimento, niente doppio della caparra (Cass. n. 24396/2010).
Profilo ideale per l’opzione 3: chi ha un preliminare trascritto ed efficace su un immobile non gravato da ipoteche anteriori, e non può o non vuole ottenere la casa.
Pronunce a supporto
SU n. 21045/2009 e Cass. n. 17270/2014 sul rapporto con l’ipoteca; Cass. n. 20194/2023 e n. 18181/2019 sui requisiti del privilegio; Cass. n. 17405/2009 e n. 24396/2010 sugli effetti dello scioglimento.
Le opzioni alla prova dei conti
Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative costruite con gli stessi dati di partenza, per mostrare come la scelta cambi il risultato. Non sono casi reali.
Dati comuni. Appartamento in un complesso di 14 unità; prezzo pattuito 238.700 €; acconti versati 71.450 €, di cui 64.950 € con bonifico e 6.500 € in contanti con semplice ricevuta; preliminare per scrittura privata autenticata, trascritto il 14 marzo 2025, con definitivo previsto per il 30 settembre 2026; apertura della liquidazione giudiziale del costruttore il 9 giugno 2026; ipoteca della banca finanziatrice del cantiere iscritta nel 2023 sull’intero complesso.
Simulazione A — Prima casa, opzione 1
L’acquirente destina l’appartamento ad abitazione principale e deposita tempestivamente la domanda di esecuzione del contratto. La trascrizione è efficace (non è decorso un anno dalla data prevista per il definitivo né tre anni dalla trascrizione).
– Acconti opponibili alla massa: 64.950 € (solo la parte tracciabile).
– Residuo da versare alla procedura: 238.700 − 64.950 = 173.750 €. I 6.500 € in contanti, non dimostrati in forma tracciabile, di fatto si pagano due volte e potranno al più essere fatti valere come credito chirografario.
– Variante comma 3-bis: se la banca dimostra che il valore di mercato alla stipula era 312.000 €, il prezzo è inferiore di oltre un quarto (238.700 × 1,25 = 298.375 €). Per evitare lo scioglimento l’acquirente dovrebbe versare la differenza, cioè 73.300 € in più.
– Esito: l’acquirente diventa proprietario e il giudice delegato, dopo l’incasso, ordina la cancellazione dell’ipoteca bancaria sull’unità.
Simulazione B — Immobile da costruire, opzione 2
Il permesso di costruire è stato richiesto nel 2024, l’edificio è al grezzo e il costruttore aveva rilasciato fideiussione conforme. Il curatore, al 1° luglio 2026, non ha ancora comunicato alcuna scelta.
– Somme garantite: 71.450 € versati e riscossi dal costruttore (la garanzia copre le somme effettivamente riscosse, quindi anche quelle in contanti se risultano incassate), più interessi legali.
– Escussione inviata il 6 luglio 2026, prima di qualsiasi comunicazione di subentro: il recupero avviene nei confronti del garante, fuori dal concorso.
– Se invece il curatore avesse comunicato il subentro il 3 luglio, la via della fideiussione sarebbe preclusa e resterebbe l’opzione 1.
Simulazione C — Seconda casa, opzione 3
L’appartamento è destinato a investimento; il curatore si scioglie il 20 settembre 2026.
– Credito insinuato: 71.450 € con privilegio ex art. 2775-bis c.c.
– Ricavato ipotetico dalla vendita dell’unità: 196.300 €; credito ipotecario della banca riferibile all’unità: 182.900 €.
– Poiché l’ipoteca è anteriore alla trascrizione del preliminare, la banca è soddisfatta per prima; residuano 13.400 € (al lordo delle spese di procedura) per il privilegio dell’acquirente. Il resto del credito, circa 58.050 €, scende tra i chirografari.
Simulazione D — Domanda ex art. 2932 c.c. trascritta prima della procedura
Stessi dati, ma il preliminare era stato concluso per scrittura privata non autenticata e quindi non trascritto. Il definitivo previsto per il 31 gennaio 2026 non viene stipulato; l’acquirente, dopo aver offerto il saldo, notifica il 3 marzo 2026 l’atto di citazione per l’esecuzione in forma specifica e trascrive la domanda il 10 marzo 2026, tre mesi prima dell’apertura della liquidazione giudiziale.
– Il curatore dichiara di sciogliersi dal contratto: la scelta è possibile, ma non opponibile all’acquirente se la domanda viene accolta.
– Il giudizio prosegue nei confronti del curatore; con l’accoglimento, la sentenza trasferisce la proprietà con effetto dalla data di trascrizione della domanda, subordinatamente al pagamento del residuo prezzo.
– Rovescio della medaglia: i tempi sono quelli di un giudizio ordinario, con contributo unificato secondo il valore della causa, e l’esito non è garantito. Se la domanda viene respinta, l’acquirente torna nella posizione dell’opzione 3, ma senza privilegio, perché il preliminare non era stato trascritto.
Lettura comparata
| Esito per l’acquirente | Opzione 1 | Opzione 2 | Opzione 3 |
|---|---|---|---|
| Bene ottenuto | Sì, nello stato in cui si trova | No | No |
| Somme recuperate | Acconti tracciabili imputati al prezzo | Fino a 71.450 € + interessi | Circa 13.400 € privilegiati + quota chirografaria incerta |
| Esborso ulteriore | 173.750 € (più eventuale differenza ex c. 3-bis) | Nessuno | Nessuno |
Il confronto in tabella
La tabella riassume le differenze strutturali. Una precisazione sui costi: si indicano solo quelli di giustizia previsti dalla legge. La domanda di ammissione al passivo e la domanda di esecuzione del preliminare si inseriscono nella procedura già aperta; un giudizio ex art. 2932 c.c. o un’eventuale opposizione allo stato passivo comportano invece il contributo unificato secondo gli scaglioni di valore del D.P.R. 115/2002. Al momento del definitivo restano le imposte e le spese notarili ordinarie.
| Criterio | Opzione 1 – Esecuzione / subentro | Opzione 2 – Fideiussione D.Lgs. 122/2005 | Opzione 3 – Scioglimento e passivo |
|---|---|---|---|
| Presupposti | Trascrizione efficace + prima casa (o sede d’impresa), oppure domanda ex 2932 trascritta, oppure scelta del curatore | Immobile da costruire, garanzia rilasciata, nessun subentro comunicato | Scioglimento del contratto |
| Tempi | Legati allo stato passivo e alla vendita | Rapidi, dipendono dal garante | Lunghi: fino ai riparti |
| Complessità | Media-alta (prova acconti, possibile contestazione sul prezzo) | Media (verifica validità garanzia) | Media (prova trascrizione e privilegio) |
| Rischi in caso di esito negativo | Scioglimento per prezzo incongruo; acconti non tracciabili persi | Garanzia assente, invalida o preclusa dal subentro | Privilegio soccombente rispetto all’ipoteca anteriore |
| Effetti sui gravami | Cancellazione ordinata dal giudice delegato | Irrilevanti per l’acquirente | Irrilevanti, ma decisivi sul riparto |
| Reversibilità | Bassa dopo il subentro | Nessuna: si rinuncia al bene | Nessuna dopo lo scioglimento |
| Costi di giustizia | Contenuti se si resta nella procedura | Nessun costo di giustizia per l’escussione stragiudiziale | Contenuti, salvo opposizione allo stato passivo |
I criteri per scegliere
Non c’è un’opzione migliore in assoluto: ce n’è una più adatta alla singola situazione. I criteri che seguono non danno una risposta automatica, ma indicano dove pende la bilancia.
Primo criterio: la trascrizione del preliminare è efficace alla data di apertura della procedura? Se sì, si aprono sia l’opzione 1 (per la prima casa) sia il privilegio dell’opzione 3. Se la trascrizione manca o è scaduta, generalmente il peso si sposta sulla fideiussione o, in assenza di questa, su un credito chirografario. Va ricordato che la trascrizione perde effetto se il definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data convenuta e comunque entro tre anni: un preliminare trascritto da molto tempo può essere già “spento” senza che l’acquirente se ne sia accorto.
Secondo criterio: lo stato del cantiere. Se l’immobile è ultimato o quasi, l’opzione 1 tende a prevalere, perché l’acquirente ottiene un bene finito e libero da ipoteche. Se il cantiere è fermo agli inizi, il trasferimento “nello stato in cui si trova” può tradursi in un investimento aggiuntivo imprevedibile, e l’escussione della garanzia diventa generalmente la scelta più prudente.
Terzo criterio: la tracciabilità dei pagamenti. Se tutti gli acconti risultano da bonifici o assegni, l’opzione 1 non comporta sorprese; se una parte è stata pagata in contanti, quella parte rischia di essere persa nel subentro, mentre nella fideiussione rileva quanto il costruttore ha effettivamente riscosso.
Quarto criterio: il prezzo pattuito rispetto al mercato. Un prezzo molto vantaggioso rende l’opzione 1 economicamente attraente, ma la espone alla contestazione del creditore ipotecario ex comma 3-bis. Prima di chiedere l’esecuzione conviene stimare il valore di mercato alla data della stipula, perché la differenza da versare può cambiare i conti.
Quinto criterio: il tempo. L’opzione 2 è condizionata alla mancata comunicazione del subentro da parte del curatore; l’opzione 1 alla domanda nei termini dello stato passivo. Chi rimane inerte rischia di trovarsi con la sola opzione 3, la meno favorevole quando c’è un’ipoteca anteriore.
Lo Studio Monardo, che opera nella crisi d’impresa con un Esperto Negoziatore ai sensi del D.L. 118/2021 e nel sovraindebitamento con un Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, mette questi criteri a confronto con i documenti del singolo acquirente prima di indicare una direzione.
Le domande di chi è indeciso
Posso cambiare strada a metà?
In parte. Finché il curatore non ha scelto, l’acquirente può valutare l’escussione della fideiussione o la domanda di esecuzione. Una volta comunicato il subentro, la garanzia non è più escutibile; una volta intervenuto lo scioglimento, l’esecuzione del contratto non è più ottenibile (salvo la tutela del comma 3 o la domanda ex 2932 trascritta prima, che rendono lo scioglimento inopponibile). La finestra di flessibilità è quindi stretta.
E se ho scelto la strada sbagliata?
Dipende da quanto sia irreversibile. Escutere la fideiussione chiude la partita con il bene; lasciarsi sciogliere il contratto senza aver chiesto l’esecuzione, quando se ne avevano i requisiti, può far perdere la casa. Gli errori più costosi sono le omissioni: non depositare la domanda nei termini, non verificare l’efficacia della trascrizione.
Il curatore può decidere quando vuole?
La scelta del curatore non ha un termine fisso, ma l’acquirente può far assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni. Chiederlo è utile quando si vuole certezza, rischioso quando si spera nel subentro e il curatore è orientato altrimenti.
La caparra mi verrà restituita doppia?
No. Con lo scioglimento disposto nella procedura non spetta il risarcimento del danno, e la giurisprudenza ha escluso l’insinuazione del doppio della caparra. Si recuperano le somme versate, con il rango che spetta al credito.
Il preliminare era firmato da un’agenzia o era una semplice “proposta d’acquisto”: vale lo stesso?
Una proposta accettata può avere già il valore di un preliminare, se contiene gli elementi essenziali (immobile, prezzo, obbligo di concludere il definitivo). Ma senza trascrizione, che richiede atto pubblico o scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, l’acquirente non può contare né sulla tutela “prima casa” dell’art. 173 né sul privilegio. In questi casi la valutazione si sposta sulla fideiussione, se dovuta, o sul credito chirografario.
Ho già il possesso dell’appartamento: cambia qualcosa?
La consegna anticipata delle chiavi non trasferisce la proprietà e non impedisce lo scioglimento. Può però incidere sulle restituzioni: se il contratto si scioglie, l’acquirente deve rilasciare l’immobile, e la procedura può far valere pretese per l’uso del bene. Nell’opzione 1, invece, il possesso anticipato rende più semplice dimostrare la destinazione ad abitazione principale.
Il mutuo che ho già acceso per l’acquisto che fine fa?
È un rapporto distinto: se l’acquisto non va in porto, il mutuo resta da rimborsare secondo le sue condizioni. Proprio qui la perdita della casa può trasformarsi in una crisi familiare, che in casi gravi può essere affrontata con gli strumenti del sovraindebitamento.
Le pronunce che orientano la scelta
Le pronunce sono raggruppate per l’opzione che illuminano. Quelle rese sulla legge fallimentare sono dichiarate come tali: i principi restano rilevanti, ma il testo dell’art. 173 CCII va sempre verificato.
Sull’opzione 1 — ottenere la casa
Cass., Sez. Unite, 16 settembre 2015, n. 18131 (legge fallimentare). Il curatore conserva la facoltà di sciogliersi dal preliminare anche se il promissario acquirente ha trascritto la domanda ex art. 2932 c.c. prima del fallimento; quella scelta però non gli è opponibile, e se la domanda è accolta il bene esce dalla massa con effetto dalla trascrizione. Rilevanza: è il fondamento dell’attuale art. 173, comma 1.
Cass., Sez. Unite, 7 luglio 2004, n. 12505 (legge fallimentare). Aveva già affermato che la trascrizione anteriore della domanda di esecuzione in forma specifica prevale sullo scioglimento del curatore, affermando inoltre che lo scioglimento è possibile solo per contratti ineseguiti da entrambe le parti. Rilevanza: conferma che, se una delle prestazioni è stata già eseguita per intero, il meccanismo della sospensione non opera.
Cass., Sez. Unite, 19 marzo 2024, n. 7337. Il potere del giudice delegato di ordinare la cancellazione dei gravami nel subentro è una novità del Codice della crisi e non può essere esteso alle procedure regolate dalla legge fallimentare oltre i casi previsti dall’art. 108 l.fall. Rilevanza: chi ottiene la casa in una liquidazione giudiziale beneficia della purgazione; nelle procedure fallimentari ancora aperte il quadro è diverso.
Cass., Sez. I, 3 marzo 2025, n. 5550. Il preliminare per scrittura privata, trascritto dopo l’apertura della procedura in forza della sentenza che accerta l’autenticità delle firme, produce effetti equiparabili alla trascrizione di un atto autentico, purché la relativa domanda sia stata trascritta prima del fallimento. Rilevanza: salva la posizione di chi aveva un preliminare non autenticato ma ha agito in tempo.
Sull’opzione 2 — la fideiussione
Cass., ord. 9 febbraio 2023, n. 3817. La nullità del preliminare per mancata consegna della fideiussione è una nullità di protezione, relativa, che non può essere fatta valere quando l’immobile è ultimato e ne è stata chiesta l’agibilità. Rilevanza: chi non ha ricevuto la garanzia deve muoversi finché l’immobile è ancora “da costruire”.
Cass., Sez. I, 3 settembre 2010, n. 19035 (legge fallimentare). La scelta del curatore di subentrare o sciogliersi può essere tacita e non richiede l’autorizzazione del giudice delegato. Rilevanza: poiché l’escussione è preclusa dal subentro, anche un comportamento concludente del curatore può chiudere la porta; occorre monitorare ogni suo atto.
Sull’opzione 3 — scioglimento e privilegio
Cass., Sez. Unite, 1 ottobre 2009, n. 21045. Il privilegio speciale del promissario acquirente è subordinato alla trascrizione del preliminare e non prevale sull’ipoteca iscritta anteriormente. Rilevanza: è il dato che spesso decide la convenienza dell’opzione 3 nei cantieri finanziati.
Cass., Sez. I, 30 luglio 2014, n. 17270 (legge fallimentare). Nello scioglimento da parte del curatore, il credito per la restituzione della caparra è collocato dopo l’ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare. Rilevanza: conferma applicativa del principio delle Sezioni Unite.
Cass., Sez. I, ord. 14 luglio 2023, n. 20194. Il privilegio richiede la trascrizione del preliminare ai sensi dell’art. 2645-bis c.c.; non basta la trascrizione di un vincolo di destinazione ex art. 2645-ter, anche se richiama il preliminare. Rilevanza: la forma della pubblicità è sostanza.
Cass., Sez. I, ord. 5 luglio 2019, n. 18181 (legge fallimentare). Il preliminare rinnovato per atto pubblico nei sei mesi anteriori al fallimento è revocabile se il curatore prova la conoscenza dello stato di insolvenza, e il privilegio deriva dall’atto negoziale, non dalla legge. Rilevanza: le “regolarizzazioni” dell’ultimo momento sono esposte all’azione revocatoria (oggi va verificata l’esenzione dell’art. 166, c. 3, CCII per i preliminari a giusto prezzo sulla prima casa).
Cass., Sez. I, 24 luglio 2009, n. 17405 (legge fallimentare). Lo scioglimento opera retroattivamente; le restituzioni seguono le regole dell’indebito e il credito del contraente in bonis è concorsuale. Rilevanza: l’acquirente recupera somme, non un risarcimento.
Cass., Sez. I, 1 dicembre 2010, n. 24396 (legge fallimentare). Nel preliminare di cosa futura il curatore può sciogliersi anche se è stata trascritta la domanda ex art. 2932; lo scioglimento impedisce di insinuare il doppio della caparra. Rilevanza: precisa i limiti del credito insinuabile negli immobili in costruzione (il principio sulla domanda trascritta va oggi letto insieme alle Sezioni Unite del 2015).
Cosa può fare lo Studio Monardo
Quando il costruttore entra in liquidazione giudiziale, le scelte si giocano su documenti, date e atti della procedura. Ecco cosa fa concretamente lo studio.
- Ricostruiamo la storia ipotecaria dell’immobile: estraiamo le visure, verifichiamo la trascrizione del preliminare, la data di iscrizione delle ipoteche e l’eventuale cessazione degli effetti della trascrizione.
- Classifichiamo il preliminare: immobile da costruire o ultimato, data di richiesta del titolo edilizio, destinazione ad abitazione principale, per capire quali tutele sono in gioco.
- Esaminiamo la fideiussione: ne controlliamo esistenza, validità, conformità al modello e importo garantito, e verifichiamo se il curatore ha già comunicato o manifestato per fatti concludenti il subentro.
- Valutiamo quale delle opzioni regge davanti al giudice nel tuo caso specifico, mettendo a confronto con i numeri reali esecuzione del contratto, escussione della garanzia e insinuazione al passivo.
- Ricostruiamo la prova degli acconti, raccogliendo bonifici, assegni e quietanze per massimizzare la parte opponibile alla massa.
- Predisponiamo e depositiamo la domanda di esecuzione del preliminare nei termini dello stato passivo, oppure la domanda di ammissione con richiesta di privilegio ex art. 2775-bis c.c.
- Gestiamo il confronto con il curatore, anche chiedendo al giudice delegato l’assegnazione del termine per la scelta quando è utile alla tua strategia.
- Affrontiamo la contestazione sulla congruità del prezzo sollevata dal creditore ipotecario, con il supporto tecnico sulla stima del valore alla data della stipula.
- Proponiamo l’opposizione allo stato passivo se il credito o il privilegio non vengono riconosciuti.
- Valutiamo, se la perdita della casa compromette l’equilibrio familiare, gli strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento per il mutuo e gli altri debiti.
L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.
In questa materia pesa in modo particolare la continuità di strategia fino in Cassazione: la scelta fatta oggi davanti al curatore (chiedere la casa, escutere la garanzia, insinuarsi al passivo) può essere contestata domani in sede di opposizione allo stato passivo e poi in Cassazione. Avere lo stesso difensore, con la stessa linea, dall’analisi iniziale fino all’ultimo grado evita che la strategia cambi mani proprio quando si decide. La competenza di Esperto Negoziatore consente inoltre di leggere la crisi del costruttore con gli occhi di chi conosce gli strumenti di regolazione della crisi d’impresa.
Lo staff unisce avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso caso: i primi sulle domande e sui giudizi, i secondi sulla ricostruzione dei pagamenti, sul confronto tra le opzioni e sulle conseguenze economiche della scelta.
Chiusura
Il preliminare di acquisto non diventa automaticamente carta straccia quando il costruttore va in liquidazione giudiziale, ma nemmeno resta valido per forza di inerzia. Il Codice della crisi offre tutele reali a chi ha trascritto il contratto per la prima casa, la legge sugli immobili da costruire offre una garanzia a chi ha comprato su progetto, il codice civile offre un privilegio a chi si vede sciogliere il contratto. La scelta dipende dal caso concreto e sbagliarla, o rinviarla, costa tempo e diritti che non si recuperano.
Lo Studio Monardo segue questa materia perché si colloca esattamente dove la crisi d’impresa incontra il patrimonio della famiglia: l’Avv. Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, e conosce le dinamiche delle procedure che coinvolgono il costruttore; è Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) e fiduciario di un OCC, e può affiancare l’acquirente quando il preliminare mancato lascia un mutuo e debiti da gestire.
📩 Hai un preliminare con un costruttore in liquidazione giudiziale? Raccontaci la tua situazione oggi stesso: i recapiti per contattare lo studio sono indicati al termine di questa pagina.
