Cosa Succede Al Contratto Di Locazione Dell’immobile Aziendale Nel Concordato?

Il capannone, il negozio su strada, l’ufficio con la targa sul portone: per moltissime imprese in crisi l’immobile in locazione non è un costo come gli altri. È il luogo fisico in cui l’azienda esiste. Quando l’imprenditore deposita una domanda di concordato preventivo, una delle prime domande che arriva sul tavolo, spesso prima ancora di quelle sulle banche o sul Fisco, è proprio questa: che fine fa il contratto di affitto? Il locatore può mandare via l’impresa? I canoni arretrati vanno pagati per intero? E se invece la sede è diventata troppo cara e il piano prevede di trasferirsi, si può uscire dal contratto senza pagare tutti i canoni fino alla scadenza?

La risposta del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, come modificato dai correttivi, da ultimo il D.Lgs. 136/2024 e il D.Lgs. 7 agosto 2026 n. 147, in vigore dal 12 agosto 2026) non è un sì o un no. È un calendario. Chi sa cosa succede al contratto di locazione dopo il deposito della domanda, e quando, agisce al momento giusto invece di subire le mosse del locatore o le scadenze del tribunale. Lo stesso contratto, nello stesso concordato, può proseguire, essere sospeso o essere sciolto: dipende da cosa chiede il debitore, in quale fase lo chiede e con quali numeri lo giustifica.

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La timeline, in sintesi, è questa. Prima del deposito si accumulano gli arretrati e si gioca la partita della composizione negoziata. Al giorno zero il contratto prosegue per legge e scattano le protezioni. Nei termini concessi dal tribunale il debitore può chiedere la sospensione. Con il piano può chiedere lo scioglimento, quantificando l’indennizzo. Il locatore ha sette giorni per opporsi. Poi arrivano il decreto, la notifica, il voto e l’omologazione, con la distinzione decisiva tra canoni prededucibili e crediti chirografari.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché il destino dei contratti pendenti è uno dei terreni centrali della gestione della crisi d’impresa: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, cioè la figura che nella composizione negoziata ha il compito di riportare al tavolo proprio le controparti contrattuali essenziali, a cominciare dal locatore. Questa competenza, che nasce sul terreno della trattativa con i creditori strategici, si traduce nel concordato nella capacità di leggere il contratto di locazione come un pezzo del piano e non come un problema da rinviare.

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La mappa del tempo: tutte le tappe del contratto di locazione nel concordato

Prima di entrare nelle singole fasi, conviene vedere l’intero percorso dall’alto. La regola di partenza è contenuta nell’art. 97 del Codice della crisi: i contratti ancora ineseguiti o non compiutamente eseguiti nelle prestazioni principali da entrambe le parti alla data del deposito della domanda proseguono anche durante il concordato, e i patti contrari sono inefficaci. La locazione commerciale in corso è l’esempio di scuola: il locatore deve ancora garantire il godimento dell’immobile per gli anni residui, il conduttore deve ancora pagare i canoni futuri.

Su questa regola il debitore può innestare due eccezioni, la sospensione e lo scioglimento, entrambe soggette ad autorizzazione giudiziale e a una condizione sostanziale: la prosecuzione del contratto non deve essere coerente con le previsioni del piano né funzionale alla sua esecuzione. Attorno a questo nucleo ruotano le misure protettive (art. 54), la disciplina speciale dei contratti nel concordato in continuità (art. 94-bis), le regole sul voto (art. 109) e, se il concordato fallisce, quelle della liquidazione giudiziale (art. 185).

C’è poi un’avvertenza che vale per tutto il percorso: l’art. 97, comma 13, esclude dall’ambito della norma i contratti indicati dall’art. 185, comma 1. Questa disposizione riguarda la liquidazione giudiziale del locatore. Significa che quando l’impresa in concordato è il locatore, e non il conduttore, la locazione d’immobili non può essere sciolta con lo strumento dell’art. 97. La timeline che segue riguarda quindi, salvo diversa indicazione, l’impresa che occupa in affitto l’immobile aziendale.

Tappa	Quando	Cosa accade al contratto	Norme di riferimento
1. La vigilia	Mesi prima del deposito	Arretrati, diffide, eventuale sfratto; possibile composizione negoziata	artt. 10, 12 ss., 18 CCII; art. 658 c.p.c.
2. Giorno 0	Deposito della domanda e pubblicazione nel registro delle imprese	Il contratto prosegue; canoni pregressi = credito anteriore; scattano le misure protettive	artt. 40, 54, 97 co. 1 CCII
3. Termine del preconcordato	Entro il termine fissato dal tribunale (da 30 a 60 giorni, prorogabile)	Il debitore può chiedere la sospensione del contratto	artt. 44 co. 1 e 1-quater, 97 co. 7 CCII
4. Deposito di piano e proposta	Alla scadenza del termine o subito, con domanda piena	Istanza di scioglimento con quantificazione dell’indennizzo	art. 97 co. 2-3 CCII
5. Settimana del contraddittorio	7 giorni dalla notifica dell’istanza	Il locatore deposita la memoria di opposizione	art. 97 co. 4 CCII
6. Decreto e notifica	Dopo i 7 giorni	Tribunale o giudice delegato decidono; effetti dalla notifica del provvedimento	art. 97 co. 5-6 CCII
7. Apertura e voto	Decreto ex art. 47 e successiva votazione	Limite di 30 giorni per la sospensione; locatore al voto come chirografario	artt. 47, 97 co. 7 e 10, 109 CCII
8. Omologazione ed esecuzione	Mesi o anni dopo il deposito	Canoni post-domanda prededucibili; indennizzo pagato in percentuale; eventuale giudizio ordinario	art. 97 co. 9-11 CCII
9. Se il concordato salta	In qualsiasi momento	Il contratto entra nella liquidazione giudiziale; recesso del curatore	art. 185 co. 3 CCII

Ogni riga corrisponde a una delle sezioni che seguono. Le date non sono teoriche: nella pratica dei tribunali una parte rilevante dei problemi nasce dal fatto che il debitore arriva a una tappa senza aver preparato la precedente.

La vigilia: i mesi prima del deposito, quando il canone smette di essere pagato

Cosa succede

La storia di quasi ogni locazione aziendale in un concordato comincia molto prima del concordato. Il canone viene pagato in ritardo, poi saltato, poi pagato a metà. Il locatore manda una diffida, poi un’altra, poi notifica un’intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida. In parallelo l’imprenditore valuta cosa fare dell’azienda: restare in quella sede, trasferirsi in un immobile più piccolo, cedere il ramo d’azienda a un terzo che a sua volta dovrà decidere se tenere l’immobile.

In questa fase il contratto è ancora regolato soltanto dal codice civile e dalla legge sulle locazioni. Il Codice della crisi non è ancora entrato in scena, e il locatore ha a disposizione tutto l’arsenale ordinario: risoluzione per inadempimento, procedimento di convalida, decreto ingiuntivo per i canoni, escussione del deposito cauzionale o della fideiussione.

La norma

Sul fronte locatizio contano l’art. 1453 c.c. (risoluzione per inadempimento), gli artt. 657 e seguenti c.p.c. (procedimento per convalida di sfratto), e la giurisprudenza sulla gravità dell’inadempimento del conduttore. La Cassazione, con l’ordinanza della Sezione III n. 19550 del 13 giugno 2026, ha ribadito che nella convalida per morosità relativa a una locazione commerciale il pagamento degli arretrati effettuato in udienza non sana automaticamente l’inadempimento: se il locatore non rinuncia alla domanda di risoluzione, il giudice può comunque dichiarare risolto il contratto quando il conduttore ha sospeso del tutto e a lungo i pagamenti continuando a godere dell’immobile. Per le locazioni non abitative, il termine di grazia non è lo strumento su cui contare.

Sul fronte della crisi, il Codice offre già in questa fase un’alternativa: la composizione negoziata (artt. 12 e seguenti), con la nomina di un esperto indipendente. L’art. 10, comma 2, attribuisce all’esperto il potere di invitare le parti a rideterminare secondo buona fede il contenuto dei contratti a esecuzione continuata o periodica quando la prestazione è divenuta eccessivamente onerosa o l’equilibrio del rapporto è alterato da circostanze sopravvenute. L’art. 18, comma 5, impedisce ai creditori interessati dalle misure protettive di rifiutare unilateralmente l’adempimento dei contratti pendenti, di provocarne la risoluzione, di anticiparne la scadenza o di modificarli in danno dell’imprenditore per il solo fatto del mancato pagamento dei crediti anteriori.

I termini che si attivano

Nel procedimento per convalida i tempi sono stretti e scanditi dalla notifica: il termine a comparire previsto dall’art. 660 c.p.c. e l’udienza in cui il conduttore deve decidere se opporsi. Se il conduttore non compare o non si oppone, l’ordinanza di convalida arriva in quella stessa udienza. Il momento in cui il debitore può ancora presentarsi davanti al giudice della locazione con argomenti diversi dalla semplice promessa di pagare è l’udienza di convalida: dopo, resta solo l’esecuzione per rilascio.

Cosa può fare il debitore ora

Le finestre aperte, in questa fase, sono tre. La prima: trattare con il locatore una rimodulazione del canone o un piano di rientro degli arretrati, documentato per iscritto. La seconda: accedere alla composizione negoziata, chiedendo l’applicazione delle misure protettive e coinvolgendo l’esperto nella trattativa con il locatore. La terza: preparare il deposito della domanda di concordato, anche con riserva, in tempo utile rispetto all’udienza di convalida o all’esecuzione per rilascio. Il deposito della domanda prima che il titolo esecutivo per il rilascio venga eseguito è la finestra difensiva più importante dell’intera timeline.

Le opzioni precluse sono altrettanto chiare. Non si può smettere di pagare il canone “in vista” del concordato, contando sul fatto che dopo il deposito i canoni arretrati diventeranno chirografari: la morosità accumulata prima del deposito resta una causa di risoluzione che il locatore può far valere davanti al giudice ordinario, e l’inadempimento prolungato è proprio il presupposto che la Cassazione considera grave.

L’errore tipico di questa fase

L’errore più frequente è considerare l’immobile come un elemento neutro del piano. L’imprenditore costruisce il concordato sui debiti verso banche ed Erario e lascia la locazione “a dopo”. Quando il piano arriva sul tavolo dell’attestatore, il contratto è già risolto o lo sfratto è già convalidato, e l’azienda che si voleva salvare non ha più una sede.

Quanto dura realmente

Tra la prima diffida e la convalida dello sfratto passano di norma alcuni mesi; tra la convalida e l’esecuzione per rilascio possono passare ulteriori mesi, in funzione della data fissata per il rilascio e dei tempi dell’ufficiale giudiziario. La composizione negoziata ha una durata tipica di 180 giorni, prorogabili. È un arco temporale sufficiente per arrivare al concordato con il contratto ancora in vita, a condizione di non lasciarlo scorrere.

Giorno 0: il deposito della domanda e la pubblicazione nel registro delle imprese

Cosa succede

Siamo al giorno del deposito. L’impresa deposita il ricorso per l’accesso al concordato preventivo, con piano e proposta oppure, più spesso, con riserva di presentarli entro il termine che il tribunale fisserà. La domanda viene comunicata al registro delle imprese e pubblicata. Da questo momento il contratto di locazione cambia natura giuridica senza che nessuno firmi nulla: diventa un contratto pendente ai sensi dell’art. 97.

Il canone di ottobre già scaduto e non pagato, gli arretrati dei mesi precedenti, gli interessi di mora e le spese condominiali non saldate diventano crediti anteriori: entrano nel passivo concordatario e saranno pagati, se e nella misura in cui il piano lo prevede, secondo la percentuale offerta ai chirografari. Il canone di novembre, che maturerà dopo la pubblicazione, segue invece un’altra strada: se il contratto prosegue, il debitore deve pagarlo, e il relativo credito del locatore è prededucibile.

La norma

L’art. 97, comma 1, stabilisce la prosecuzione del contratto e l’inefficacia dei patti contrari. Questo significa che la clausola del contratto di locazione che prevede la risoluzione automatica in caso di domanda di concordato del conduttore non produce effetti. L’art. 97, comma 11, chiarisce il regime dei crediti: restano prededucibili quelli sorti dal contratto dopo la pubblicazione della domanda ai sensi dell’art. 40, comma 3.

Contemporaneamente operano le misure protettive. L’art. 54, comma 2, prevede che, se il debitore ne fa richiesta nella domanda, dalla data di pubblicazione i creditori per titolo o causa anteriore non possono iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul suo patrimonio o sui beni e diritti con i quali viene esercitata l’attività d’impresa. Il Tribunale di Roma (21 luglio 2022) e il Tribunale di Bari (15 marzo 2023), nelle pronunce richiamate dalla dottrina, hanno affermato che queste misure tipiche operano automaticamente dalla pubblicazione, senza bisogno di contraddittorio nella fase prenotativa. Restano però soggette alla conferma del tribunale prevista dall’art. 55.

Se il concordato è in continuità aziendale, entra in gioco anche l’art. 94-bis. Il primo comma impedisce ai creditori di rifiutare unilateralmente l’adempimento dei contratti in corso, provocarne la risoluzione, anticiparne la scadenza o modificarli in danno dell’imprenditore per il solo fatto del deposito della domanda, dell’apertura della procedura o della concessione delle misure protettive. Il secondo comma estende la tutela ai contratti essenziali, cioè necessari per la continuazione della gestione corrente, quando i creditori sono interessati dalle misure protettive: non possono reagire per il solo fatto del mancato pagamento dei crediti anteriori. Nel concordato in continuità, il contratto di locazione della sede operativa è il candidato naturale alla qualifica di contratto essenziale.

I termini che si attivano

Dal giorno della pubblicazione corre il termine entro cui il tribunale deve pronunciarsi sulla conferma delle misure protettive (art. 55), e corre il termine assegnato con il decreto ex art. 44 per il deposito di piano e proposta. Il calcolo dei canoni cambia per sempre: la data di pubblicazione nel registro delle imprese è lo spartiacque tra canoni chirografari e canoni prededucibili, e va annotata con precisione. Un canone che scade il giorno prima è anteriore; uno che scade il giorno dopo è prededucibile, se il contratto prosegue.

Va ricordato che, ai sensi dell’art. 9 del Codice, la sospensione feriale dei termini (1-31 agosto) non si applica ai procedimenti disciplinati dal Codice, salvo diversa previsione: un deposito effettuato a fine luglio non regala al debitore un mese in più.

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore, in questa fase, deve fare tre cose. Continuare a pagare i canoni che maturano dopo la pubblicazione, se intende tenere l’immobile. Chiedere espressamente le misure protettive nella domanda, perché senza richiesta non scattano. Valutare subito, se il concordato è in continuità, se la locazione rientra tra i contratti essenziali e predisporre gli elementi che lo dimostrano.

Il debitore non può, invece, pagare gli arretrati anteriori al locatore di sua iniziativa: sarebbe un pagamento di credito anteriore in violazione della par condicio. Il pagamento dei crediti anteriori in un concordato in continuità è ammesso solo nei casi e con le autorizzazioni previste dall’art. 100, e la riconducibilità del canone pregresso a quella norma va argomentata caso per caso.

L’errore tipico di questa fase

L’imprenditore, sollevato dal deposito, smette di pagare anche il canone corrente, convinto che la procedura lo copra. È l’errore più costoso dell’intera timeline: il canone post-domanda è un debito della procedura, e il suo mancato pagamento è un inadempimento nuovo che le misure protettive non neutralizzano e che il locatore può far valere.

Quanto dura realmente

La pubblicazione nel registro delle imprese avviene di norma nel giro di pochi giorni dal deposito. La decisione sulla conferma delle misure protettive arriva entro trenta giorni dall’iscrizione, salvo che il tribunale non provveda prima.

Dal giorno 1 alla scadenza del termine: la richiesta di sospensione del contratto

Cosa succede

A questo punto la procedura entra in una nuova fase. Il debitore che ha depositato una domanda con riserva ha davanti un termine, fissato dal tribunale tra trenta e sessanta giorni e prorogabile in presenza di giustificati motivi, per completare piano e proposta. In questo periodo il piano non c’è ancora, ma l’imprenditore sa già, spesso, che uno o più immobili non servono più: il punto vendita in perdita da chiudere, il magazzino secondario da dismettere, la sede amministrativa troppo grande.

Lo strumento disponibile in questa fase non è lo scioglimento, ma la sospensione. Il debitore chiede al tribunale di essere autorizzato a sospendere il contratto di locazione: per la durata della sospensione non dovrà pagare i canoni, e il locatore non potrà pretendere la prestazione né invocare la risoluzione di diritto per gli inadempimenti successivi.

La norma

L’art. 97, comma 1, consente al debitore di chiedere con autonoma istanza l’autorizzazione alla sospensione o allo scioglimento, se la prosecuzione non è coerente con le previsioni del piano né funzionale alla sua esecuzione. Il comma 2 riserva la richiesta di scioglimento al momento del deposito di piano e proposta: nella fase con riserva, dunque, si può chiedere soltanto la sospensione, nel quadro dell’art. 44, comma 1-quater.

Il comma 7 fissa il limite temporale: la sospensione chiesta nella fase prenotativa non può essere autorizzata per un periodo superiore al termine concesso dal tribunale ai sensi dell’art. 44, comma 1, lettera a). Se la sospensione è chiesta dopo il deposito di piano e proposta, può durare di più, ma non oltre trenta giorni dal decreto di apertura, senza possibilità di proroga.

I termini che si attivano

L’istanza va notificata al locatore, e il debitore deve depositare la prova della notifica. Dalla notifica dell’istanza decorrono i sette giorni entro cui il locatore può opporsi con memoria scritta, termine che analizziamo nella quinta tappa. La sospensione non produce effetti dal deposito dell’istanza, ma dalla notifica al locatore del provvedimento che la autorizza (art. 97, comma 6).

Cosa può fare il debitore ora

La sospensione è uno strumento di attesa. Serve a non accumulare canoni prededucibili su un immobile che probabilmente verrà lasciato, mentre il piano viene completato. L’istanza di sospensione deve spiegare perché, già prima del piano, la prosecuzione del contratto non è coerente con il progetto di risanamento: il tribunale non può verificarlo sul piano definitivo, che non esiste ancora, e lo farà sulla base delle linee guida e dei dati economici disponibili.

Cosa non può fare il debitore: non può usare la sospensione per restare nell’immobile senza pagare. La sospensione riguarda le prestazioni di entrambe le parti; se l’impresa continua a occupare e utilizzare i locali, la richiesta perde coerenza e si espone all’obiezione del locatore. Non può nemmeno chiedere lo scioglimento prima del piano.

Questa è la tappa in cui la regia dei tempi pesa di più: lo Studio Monardo, guidato dall’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, costruisce la richiesta di sospensione già pensando al piano che dovrà sostenerla.

L’errore tipico di questa fase

Chiedere la sospensione per un periodo superiore al termine concesso per il deposito del piano, o non coordinarla con l’eventuale proroga del termine. La sospensione non si estende automaticamente con la proroga dell’art. 44: va chiesta e motivata di nuovo. Un secondo errore ricorrente è dimenticare la notifica al locatore o depositarne la prova in ritardo, con il risultato che la decisione slitta e i canoni prededucibili continuano a maturare.

Quanto dura realmente

Nella pratica il termine per il deposito del piano è concesso spesso nella misura massima, ed è frequente la proroga. La sospensione segue la stessa sorte e, per definizione, non supera il termine concesso. Nei tribunali più rapidi la decisione sull’istanza arriva a pochi giorni dalla scadenza dei sette giorni di contraddittorio.

Il giorno del piano: l’istanza di scioglimento e la quantificazione dell’indennizzo

Cosa succede

Il calendario ora corre verso la scadenza del termine. Il debitore deposita il piano, la proposta, l’attestazione e la documentazione richiesta. È il momento in cui il destino della locazione viene deciso in modo stabile. Se il piano prevede di restare nell’immobile, il contratto prosegue e non serve alcuna istanza. Se il piano prevede di lasciarlo, il debitore deposita contestualmente l’istanza di scioglimento.

La norma

L’art. 97, comma 2, stabilisce che la richiesta di scioglimento può essere depositata solo con piano e proposta. Il comma 3 impone al debitore di quantificare nell’istanza l’indennizzo dovuto al locatore, che dovrà essere considerato nel piano per la determinazione del fabbisogno concordatario. Il comma 9 stabilisce che l’indennizzo è pari al risarcimento del danno conseguente al mancato adempimento. Il comma 11 precisa che è soddisfatto come credito chirografario anteriore al concordato.

È qui che la giurisprudenza civile sulla locazione entra nel concordato. Per stimare il danno da mancato adempimento del conduttore che lascia anticipatamente l’immobile, occorre guardare alla sentenza delle Sezioni Unite n. 4892 del 25 febbraio 2025. Le Sezioni Unite hanno chiarito che la restituzione anticipata dell’immobile non fa venir meno, di per sé, il diritto del locatore al risarcimento del mancato guadagno, cioè dei canoni fino alla scadenza; ma il locatore deve dimostrare di essersi attivato tempestivamente e secondo buona fede per ricollocare l’immobile, e l’art. 1591 c.c. non si applica per analogia. La pronuncia ha composto il contrasto segnalato dall’ordinanza interlocutoria n. 31276 del 9 novembre 2023, tra l’orientamento che escludeva il danno dopo la restituzione (Cass. n. 1426 del 20 gennaio 2017; Cass. n. 27614 del 10 dicembre 2013) e quello che lo commisurava ai canoni fino alla nuova locazione o alla scadenza originaria (Cass. n. 194 del 5 gennaio 2023).

I termini che si attivano

Con il deposito dell’istanza e la sua notifica al locatore riparte il contraddittorio dei sette giorni. Il piano, a sua volta, deve contenere la stima dell’indennizzo: un indennizzo sottostimato altera il fabbisogno concordatario e può essere contestato in sede di voto e di omologazione.

Cosa può fare il debitore ora

La quantificazione dell’indennizzo è il cuore tecnico di questa tappa. Il debitore deve ragionare come il giudice che, secondo le Sezioni Unite, valuterà il caso concreto: quanti anni mancano alla scadenza o alla prima data utile di disdetta; quanto è commerciabile l’immobile; in quanto tempo, secondo il mercato locale, un locatore diligente potrebbe ragionevolmente trovare un nuovo conduttore; quali spese di ripristino sono a carico del conduttore uscente. Un indennizzo motivato sul tempo di ricollocazione dell’immobile, e non sull’intero residuo contrattuale, è coerente con il principio di buona fede richiamato dalle Sezioni Unite.

Il debitore può anche, e spesso è la strada più efficiente, accordarsi con il locatore sull’importo prima di depositare l’istanza: l’accordo non elimina la necessità dell’autorizzazione, ma riduce il rischio di opposizione e di contenzioso successivo.

L’errore tipico di questa fase

Quantificare l’indennizzo con una formula di comodo (tre mensilità, sei mensilità) senza alcuna giustificazione. Oppure, all’opposto, inserire nel piano l’intero residuo dei canoni fino alla scadenza, gonfiando il passivo chirografario e penalizzando gli altri creditori. Entrambe le scelte sono attaccabili. Un altro errore è non distinguere l’indennizzo dai canoni anteriori: sono due voci diverse, entrambe chirografarie, che vanno indicate separatamente.

Quanto dura realmente

La redazione del piano richiede settimane o mesi, ma la parte dedicata ai contratti pendenti viene spesso compressa negli ultimi giorni. È proprio la parte che il tribunale esaminerà per prima, perché l’istanza di scioglimento genera un contraddittorio immediato.

La settimana del contraddittorio: i sette giorni del locatore

Cosa succede

Siamo al giorno 1 dopo la notifica dell’istanza al locatore. Da questo momento il locatore ha una settimana per far sentire la propria voce. Può accettare in silenzio, può opporsi integralmente, può opporsi solo sull’importo dell’indennizzo, può contestare la qualificazione del contratto come pendente.

La norma

L’art. 97, comma 4, attribuisce alla controparte la facoltà di opporsi con memoria scritta entro sette giorni dalla notifica dell’istanza. È un termine breve, pensato per la rapidità della procedura. Il comma 6 aggiunge che, fino alla notifica del provvedimento autorizzativo, il locatore non può esigere la prestazione né invocare la risoluzione di diritto per gli inadempimenti successivi al deposito della domanda.

I termini che si attivano

Il termine di sette giorni per l’opposizione del locatore decorre dalla notifica dell’istanza e, per effetto dell’art. 9 del Codice, non è sospeso nel periodo feriale (1-31 agosto). Un’istanza notificata il 3 agosto si consuma entro il 10 agosto. Il debitore che sceglie quel periodo deve sapere che il locatore avrà comunque solo sette giorni; il locatore che va in vacanza senza delegare qualcuno rischia di perdere la possibilità di interloquire.

Cosa può fare il debitore ora

In questa settimana il debitore non resta fermo. Può replicare, se il tribunale lo consente, alle obiezioni del locatore, integrando la documentazione sul valore locativo e sul mercato dell’immobile. Può riaprire la trattativa sull’indennizzo, anche con l’ausilio del commissario giudiziale se già nominato. La settimana dell’opposizione è l’ultima finestra per chiudere un accordo con il locatore prima che sia il giudice a decidere.

Gli argomenti tipici dell’opposizione del locatore sono tre: il contratto non sarebbe pendente perché già risolto prima della domanda; la prosecuzione sarebbe invece coerente con il piano (ad esempio perché il piano prevede ricavi da un’attività svolta proprio in quei locali); l’indennizzo sarebbe sottostimato. Il primo argomento è il più insidioso, perché se la risoluzione era già intervenuta prima del deposito, il contratto non è più pendente e il debitore non può sciogliersi da un rapporto che non esiste più.

L’errore tipico di questa fase

Sul fronte del debitore, l’errore è sottovalutare l’opposizione e non preparare una replica documentata. Sul fronte del locatore, l’errore speculare è contestare il merito economico del piano, che non è oggetto di questo procedimento: la Cassazione, nella sentenza n. 26568 del 23 novembre 2020 resa sull’art. 169-bis della legge fallimentare, ha escluso che il contraente possa fondare l’opposizione all’omologazione sulla sola autorizzazione allo scioglimento o sulla quantificazione dell’indennizzo. Il terreno della contestazione è circoscritto.

Quanto dura realmente

Sette giorni di calendario, senza proroghe. È la tappa più breve dell’intera timeline e quella in cui gli errori di comunicazione costano di più.

Il decreto e la notifica: da quando il contratto è davvero sospeso o sciolto

Cosa succede

Scaduti i sette giorni, la parola passa al giudice. Il provvedimento può autorizzare la sospensione o lo scioglimento, negarli, oppure autorizzarli con una motivazione che incide sull’indennizzo. Ma il decreto, da solo, non basta: il contratto non cambia stato finché il debitore non notifica al locatore il provvedimento.

La norma

L’art. 97, comma 5, distribuisce la competenza in base al momento: fino al decreto di apertura previsto dall’art. 47 decide il tribunale, con decreto motivato e reclamabile; dopo l’apertura decide il giudice delegato. Il comma 6 fissa il momento in cui si producono gli effetti: la sospensione o lo scioglimento decorrono dalla notifica alla controparte del provvedimento autorizzativo, eseguita a cura del debitore. Il comma 8 aggiunge un dettaglio che nei contratti di locazione commerciale ha peso concreto: lo scioglimento non si estende alla clausola compromissoria. Se il contratto prevede l’arbitrato per le controversie, sarà un collegio arbitrale e non il giudice ordinario a decidere un’eventuale lite sull’indennizzo.

I termini che si attivano

Dalla notifica del decreto decorrono gli effetti sostanziali, e da quel giorno smettono di maturare canoni prededucibili. Ogni giorno di ritardo nella notifica del provvedimento autorizzativo è un giorno di canone che il debitore dovrà pagare in prededuzione, cioè per intero. Contro il decreto del tribunale è ammesso il reclamo, nei termini previsti per i provvedimenti camerali della procedura; il reclamo non sospende automaticamente gli effetti del provvedimento.

Cosa può fare il debitore ora

Notificare subito il provvedimento al locatore, documentando la data di consegna. Organizzare la riconsegna dell’immobile in coerenza con lo scioglimento: verbale di riconsegna, stato dei luoghi, fotografie, chiavi. Lo scioglimento chiude il rapporto, ma restano da regolare le questioni di restituzione dei locali e del deposito cauzionale; il deposito cauzionale versato dal conduttore è una garanzia che il locatore potrà far valere secondo le regole ordinarie, e il suo trattamento va considerato nel calcolo dell’indennizzo e dei crediti anteriori.

Se il provvedimento nega lo scioglimento, il contratto prosegue e i canoni restano prededucibili. Il debitore deve allora rivedere il piano oppure riproporre l’istanza con motivazioni più solide, ricordando che il tempo trascorso ha già un costo.

L’errore tipico di questa fase

Considerare il contratto sciolto dalla data del decreto, o peggio dalla data dell’istanza, e smettere di pagare il canone da quel giorno. Fino alla notifica del provvedimento il contratto è in vita. Un secondo errore è lasciare l’immobile senza un verbale di riconsegna: il locatore potrà sostenere che il godimento è proseguito e chiedere un’indennità di occupazione.

Quanto dura realmente

Nei tribunali con sezioni specializzate in materia concorsuale, la decisione sull’istanza arriva spesso in pochi giorni dalla scadenza del termine per l’opposizione. La notifica dipende solo dal debitore, e con la posta elettronica certificata può avvenire lo stesso giorno.

L’apertura e il voto: il limite dei trenta giorni e il locatore creditore

Cosa succede

Da questo momento in poi la procedura cambia passo. Il tribunale, verificata l’ammissibilità della proposta e la fattibilità del piano nei limiti di legge, emette il decreto di apertura ai sensi dell’art. 47: nomina il giudice delegato e il commissario giudiziale, fissa la data di inizio e fine delle operazioni di voto. Il locatore, se ha crediti anteriori o un indennizzo da scioglimento, diventa un creditore chirografario che vota sulla proposta.

La norma

L’art. 97, comma 7, contiene un limite che proprio in questa fase si fa sentire: la sospensione autorizzata dopo il deposito di piano e proposta non può durare oltre trenta giorni dal decreto di apertura, e non è prorogabile. Al trentesimo giorno il debitore deve aver deciso: o il contratto riprende, con il pagamento dei canoni, o ne ha chiesto lo scioglimento.

Sul voto, l’art. 97, comma 10, stabilisce che in mancanza di accordo sulla misura dell’indennizzo la sua determinazione è rimessa al giudice competente secondo le regole ordinarie, mentre il giudice delegato quantifica il credito del locatore solo ai fini del voto e del calcolo delle maggioranze, secondo quanto previsto dall’art. 109. La stessa logica era stata affermata dalla Cassazione nella sentenza n. 26568 del 23 novembre 2020, resa sotto la legge fallimentare: esistenza, entità e rango del credito indennitario si accertano in un ordinario giudizio di cognizione, mentre gli organi della procedura possono ammetterlo solo per votare.

I termini che si attivano

Il calendario del voto è fissato dal decreto di apertura. Il locatore che vuole contestare l’ammissione del proprio credito al voto deve farlo nelle forme e nei tempi previsti per le contestazioni dei crediti. Il trentesimo giorno dal decreto di apertura è un termine finale e non prorogabile per la sospensione della locazione.

Cosa può fare il debitore ora

Verificare che il commissario giudiziale abbia inserito correttamente nell’elenco dei creditori sia i canoni anteriori sia l’indennizzo, distinguendo le due voci. Se il piano prevede classi, valutare la collocazione del locatore: in un concordato in continuità il locatore della sede operativa che prosegue il rapporto è un fornitore strategico, mentre il locatore di un immobile rilasciato ha un interesse puramente restitutorio. Le due posizioni sono diverse e possono giustificare trattamenti diversi, sempre nel rispetto delle regole sulla formazione delle classi.

Se il debitore ha ancora un contratto sospeso, deve presentare nei trenta giorni l’istanza di scioglimento o riattivare il rapporto.

L’errore tipico di questa fase

Lasciare scadere la sospensione senza decidere, nella convinzione che si rinnovi. Dal giorno successivo il contratto torna ad avere effetti pieni e i canoni ricominciano a maturare in prededuzione. Altro errore frequente: considerare l’indennizzo stimato nel piano come definitivo. La quantificazione del giudice delegato vale per il voto, non per il pagamento.

Quanto dura realmente

Tra il deposito del piano e il decreto di apertura possono passare alcune settimane, più a lungo se il tribunale chiede integrazioni. Le operazioni di voto si svolgono di norma in un arco di qualche settimana fissato nel decreto.

Omologazione ed esecuzione: canoni pagati per intero e indennizzo in percentuale

Cosa succede

Sono passati diversi mesi dal deposito della domanda. Il concordato è stato approvato e omologato. Per il contratto di locazione si aprono due scenari.

Se il contratto è proseguito, l’impresa paga i canoni correnti alla scadenza, per intero, e paga i canoni anteriori al deposito nella percentuale e nei tempi stabiliti dal piano. Il rapporto prosegue con il locatore che, nel frattempo, ha incassato i canoni post-domanda e attende la percentuale sugli arretrati.

Se il contratto è stato sciolto, il locatore ha incassato i canoni prededucibili maturati tra la pubblicazione della domanda e la notifica del provvedimento; riceverà poi la percentuale concordataria su due voci chirografarie: i canoni anteriori e l’indennizzo.

La norma

L’art. 97, comma 11, stabilisce che l’indennizzo è soddisfatto come credito chirografario anteriore al concordato, mentre restano prededucibili i crediti sorti dal contratto dopo la pubblicazione della domanda e prima della notifica del provvedimento. Il comma 10 rinvia, per la determinazione definitiva dell’indennizzo in mancanza di accordo, al giudice ordinario o all’arbitro se il contratto contiene una clausola compromissoria. Ed è qui che la sentenza delle Sezioni Unite n. 4892 del 25 febbraio 2025 diventa operativa: il giudice valuterà se il locatore si è attivato in buona fede per riaffittare l’immobile, tenendo conto anche dell’eventuale negligente inerzia, come già indicato da Cass. n. 8482 del 2020.

I termini che si attivano

I tempi di pagamento sono quelli del piano omologato. Il giudizio ordinario sull’indennizzo segue le regole del processo civile, e qui la sospensione feriale dei termini processuali (1-31 agosto) torna ad applicarsi secondo le regole generali. Il debitore deve accantonare, in esecuzione del piano, la percentuale sull’indennizzo nella misura stimata, per non trovarsi scoperto se il giudice lo determina in misura superiore.

Cosa può fare il debitore ora

Pagare con puntualità i canoni prededucibili e quelli correnti: un inadempimento verso il locatore in fase esecutiva è un inadempimento del concordato e può alimentare una richiesta di risoluzione. Gestire la causa sull’indennizzo con la stessa attenzione dedicata al piano, sapendo che il risultato influirà solo sulla base di calcolo della percentuale, non sul rango. Documentare la riconsegna dell’immobile e le offerte di mercato, in modo da poter dimostrare il tempo ragionevole di ricollocazione.

L’errore tipico di questa fase

Trascurare il giudizio ordinario sull’indennizzo, come se l’omologazione avesse chiuso ogni partita. Il locatore, con la sentenza delle Sezioni Unite alla mano, può dimostrare di essersi attivato diligentemente e ottenere un indennizzo commisurato a un periodo lungo. La percentuale è fissa, ma la base su cui si applica non lo è.

Quanto dura realmente

L’esecuzione di un concordato in continuità dura spesso diversi anni; quello liquidatorio è legato ai tempi di vendita dei beni. Il giudizio sull’indennizzo, se instaurato, segue i tempi della giustizia civile ordinaria, con un primo grado che può durare oltre un anno.

Se il concordato salta: il contratto di locazione nella liquidazione giudiziale

Cosa succede

Non tutte le timeline arrivano all’omologazione. La domanda può essere dichiarata inammissibile, la proposta respinta dai creditori, l’omologazione negata, oppure il concordato può essere risolto per inadempimento. In questi casi, se ricorrono i presupposti, si apre la liquidazione giudiziale e il contratto di locazione cambia di nuovo regime.

La norma

L’art. 185 del Codice disciplina la locazione di immobili nella liquidazione giudiziale. Il comma 1 stabilisce che la liquidazione giudiziale del locatore non scioglie il contratto e il curatore subentra. Per il caso, più frequente, della liquidazione del conduttore, la norma attribuisce al curatore il potere di recedere in qualunque momento dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel concorso con gli altri creditori assume il rango previsto dalla stessa disposizione.

I termini che si attivano

Con l’apertura della liquidazione giudiziale si applicano le regole sui rapporti pendenti di quella procedura. I canoni maturati durante il concordato e non pagati possono conservare la prededuzione nella successiva liquidazione, secondo le regole generali sulla consecuzione delle procedure: il locatore non perde il rango acquisito per il solo fatto che il concordato è fallito.

Cosa può fare il debitore ora

In questa fase il debitore perde l’amministrazione dei beni e la regia del contratto passa al curatore. Il margine d’azione è tutto prima: prevenire l’inadempimento del piano, chiedere per tempo le modifiche consentite, evitare che una morosità verso il locatore diventi il detonatore della risoluzione.

L’errore tipico di questa fase

Pensare che, in caso di insuccesso del concordato, i canoni post-domanda non pagati diventino semplici crediti chirografari. Non è così, e chi ha governato l’impresa durante la procedura dovrà rendere conto della gestione.

Quanto dura realmente

La liquidazione giudiziale ha tempi propri; il curatore decide di norma rapidamente sul recesso, perché ogni mese di prosecuzione del contratto grava sulla massa.

La stessa locazione, due calendari: simulazioni a confronto

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative costruite sulle norme descritte, non casi reali. Servono a vedere, giorno per giorno, cosa cambia tra il debitore che agisce alle finestre giuste e quello che lascia correre.

Dati comuni. Società Alfa s.r.l., commercio all’ingrosso, ha in locazione due immobili: la sede con magazzino (canone mensile 4.380 €, pagabile il giorno 1) e un punto vendita in un centro commerciale (canone mensile 2.715 €, scadenza contrattuale 31 dicembre 2029). Al momento del deposito sono scoperti tre mesi su entrambi i contratti: 13.140 € sulla sede e 8.145 € sul punto vendita. Il piano, in continuità, prevede di mantenere la sede e chiudere il punto vendita. Domanda con riserva depositata martedì 14 aprile 2026, pubblicata nel registro delle imprese giovedì 16 aprile 2026; il tribunale concede 60 giorni per il deposito del piano, fino a lunedì 15 giugno 2026. Percentuale offerta ai chirografari: 18%.

Simulazione 1 — Il calendario del debitore che agisce

• 16 aprile. Pubblicazione. Gli arretrati (13.140 € + 8.145 €) diventano crediti anteriori. Misure protettive operative.
• 21 aprile. Il debitore notifica al locatore del punto vendita l’istanza di sospensione, motivandola con la chiusura prevista nel piano in preparazione.
• 28 aprile. Scadono i sette giorni. Il locatore non si oppone.
• 5 maggio. Il tribunale autorizza la sospensione fino al 15 giugno. 6 maggio: il debitore notifica il decreto.
• Canone del punto vendita del 1° maggio. È maturato prima della notifica del decreto: è prededucibile e va pagato, 2.715 €.
• 12 giugno. Deposito di piano e proposta, con istanza di scioglimento. Indennizzo quantificato in 7 mensilità, pari al tempo stimato di ricollocazione secondo una perizia sul mercato locale (19.005 €), più spese di ripristino a carico del conduttore (3.260 €): totale 22.265 €.
• 15 giugno. Notifica dell’istanza al locatore. 22 giugno: scadono i sette giorni; il locatore deposita una memoria contestando solo l’importo.
• 30 giugno. Il tribunale autorizza lo scioglimento. 1° luglio: notifica; riconsegna dei locali con verbale lo stesso giorno.

Esito sul punto vendita: canoni prededucibili pagati per intero 2.715 € (solo maggio, perché giugno è coperto dalla sospensione); crediti chirografari 8.145 € di arretrati + 22.265 € di indennizzo = 30.410 €, pagati al 18%, cioè 5.473,80 €. Esborso complessivo stimato: 8.188,80 €, salvo diversa determinazione dell’indennizzo da parte del giudice ordinario.

Simulazione 2 — Il calendario del debitore che lascia correre

• 16 aprile. Pubblicazione. Il debitore non chiede la sospensione e non paga il canone del punto vendita, ritenendo che “con il concordato” i canoni siano congelati.
• 1° maggio, 1° giugno. Maturano due canoni post-domanda: 5.430 €, prededucibili.
• 12 giugno. Deposito del piano con istanza di scioglimento, ma senza quantificazione motivata dell’indennizzo: il debitore indica genericamente tre mensilità.
• 19 giugno. Il locatore si oppone, contesta l’indennizzo e segnala il mancato pagamento dei canoni prededucibili.
• 1° luglio. Matura un altro canone post-domanda, 2.715 €.
• 3 luglio. Il tribunale chiede integrazioni sull’indennizzo.
• 1° agosto. Matura un ulteriore canone, 2.715 €.
• 5 agosto. Autorizzazione allo scioglimento; il debitore notifica il 12 agosto. Il termine di sette giorni e le attività della procedura non si sono fermati nel periodo feriale (1-31 agosto), perché la sospensione feriale non si applica ai procedimenti del Codice.

Esito sul punto vendita: canoni prededucibili per maggio, giugno, luglio e agosto pari a 10.860 €, da pagare per intero; arretrati 8.145 € e indennizzo (che, con la valutazione del giudice, difficilmente resterà a tre mensilità) da pagare al 18%. La sola differenza sui canoni prededucibili, 8.145 € in più rispetto alla simulazione 1, nasce da una sospensione non chiesta e da una notifica arrivata sei settimane dopo. In più il mancato pagamento dei canoni post-domanda ha indebolito la credibilità del piano davanti al tribunale e al commissario.

Voce	Debitore che agisce	Debitore che lascia correre
Data notifica scioglimento	1° luglio 2026	12 agosto 2026
Canoni prededucibili (100%)	2.715 €	10.860 €
Arretrati chirografari al 18%	1.466,10 €	1.466,10 €
Indennizzo al 18%	4.007,70 € (su 22.265 €)	da determinare, con rischio di contestazione
Rischio di opposizione sul piano	basso	alto

Simulazione 3 — Quando l’impresa in concordato è il locatore

Ipotesi: Beta s.p.a., in concordato liquidatorio, ha concesso in locazione un capannone a un terzo, con canone di 3.940 € al mese e scadenza nel 2031. Il piano vorrebbe vendere l’immobile libero, perché libero vale di più. Il debitore non può chiedere lo scioglimento ai sensi dell’art. 97: il comma 13 esclude i contratti di cui all’art. 185, comma 1. Il contratto prosegue e l’immobile si vende locato, salvo accordo con il conduttore per una risoluzione consensuale, con un incentivo all’uscita che il piano dovrà giustificare sul piano della convenienza per i creditori.

I binari paralleli: come cambia il calendario se si sceglie un’altra strada

La timeline descritta presuppone che il contratto venga gestito solo dentro il concordato. Ma il debitore ha a disposizione altri binari, e ognuno modifica i tempi.

Il binario della composizione negoziata. Se prima del concordato l’impresa accede alla composizione negoziata, il contratto di locazione è oggetto di trattativa con l’esperto. L’art. 10, comma 2, consente all’esperto di invitare le parti a rideterminare il contenuto del contratto secondo buona fede; l’art. 18, comma 5, impedisce al locatore interessato dalle misure protettive di risolvere il contratto o rifiutare la prestazione per il solo mancato pagamento dei canoni anteriori. Se la trattativa riesce, la locazione viene rinegoziata (canone ridotto, piano di rientro, riduzione dei metri quadri) e il concordato potrebbe non servire. Se la trattativa fallisce, l’impresa può approdare al concordato semplificato o a un concordato preventivo, con un contratto ancora in vita e una documentazione già pronta sulle ragioni della crisi. Il Tribunale di Imperia, con la decisione del 22 novembre 2023, ha ritenuto che la scadenza della durata massima delle misure protettive non impedisce di chiedere misure cautelari mirate verso singoli creditori, valutando la proporzionalità del sacrificio; il Tribunale di Torino (5 dicembre 2023) è stato richiamato a sostegno, mentre il Tribunale di Milano (22 novembre 2023) ha espresso l’orientamento contrario, per evitare di aggirare i limiti temporali di legge.

Il binario delle misure cautelari. Quando il locatore minaccia la risoluzione per canoni anteriori e il debitore è in un concordato con riserva, l’art. 94-bis potrebbe non bastare: secondo il Tribunale di Milano (30 marzo 2023) e il Tribunale di Trento (10 ottobre 2023), la norma si applica al concordato in continuità con domanda piena. In quel quadro il Tribunale di Trento ha concesso una misura cautelare ai sensi dell’art. 54, comma 1, inibendo a un concedente di leasing immobiliare qualsiasi iniziativa stragiudiziale o giudiziale volta alla risoluzione per canoni anteriori e alla restituzione dell’immobile. Il principio, nato su un leasing, offre un modello anche per la locazione della sede operativa. Il Tribunale di Milano, con decreto del 16 settembre 2022, si è occupato dell’applicabilità degli artt. 54 e 55 al concordato semplificato.

Il binario della cessione dell’azienda. Se il piano prevede la cessione dell’azienda o di un ramo a un terzo, il contratto di locazione segue le regole dell’art. 36 della legge 392/1978 e dell’art. 2558 c.c. sulla successione nei contratti aziendali. La timeline cambia: il contratto deve restare in vita fino alla cessione, e la sospensione o lo scioglimento sarebbero controproducenti.

Il binario dell’accordo con il locatore. In qualunque momento il debitore e il locatore possono accordarsi: una risoluzione consensuale, un nuovo canone, una transazione sugli arretrati. L’accordo va però inserito nella procedura: un pagamento extra-piano degli arretrati è vietato, e una risoluzione consensuale che comporti oneri per il debitore va autorizzata se eccede l’ordinaria amministrazione.

Il binario del concordato liquidatorio. Quando il piano non prevede la prosecuzione dell’attività, la logica della timeline si rovescia. Nel concordato in continuità il problema è salvare la sede; nel concordato liquidatorio il problema è uscire dai contratti il prima possibile, perché ogni canone prededucibile riduce la somma che andrà ai creditori. In questo scenario la sospensione nella fase con riserva diventa quasi sempre la prima mossa, e lo scioglimento va chiesto con il piano senza esitazioni. C’è però un’eccezione importante: se il piano prevede di vendere l’azienda o un ramo funzionante a un acquirente individuato, magari attraverso una procedura competitiva, la locazione è parte del valore che si vende. Un punto vendita in una posizione commerciale pregiata, con un contratto a canone inferiore a quello di mercato e una lunga durata residua, può valere più degli arredi e delle merci che contiene. Sciogliere quel contratto per risparmiare qualche mese di canone può significare distruggere valore per i creditori. La scelta, in un concordato liquidatorio, non è quindi automatica: va fatta confrontando i canoni prededucibili che si pagherebbero fino alla cessione con il maggior prezzo che l’acquirente sarebbe disposto a riconoscere per subentrare nel contratto. L’art. 97, comma 1, offre il criterio: lo scioglimento è autorizzabile solo se la prosecuzione non è coerente con il piano né funzionale alla sua esecuzione. Se il piano vende l’azienda con la sede, la prosecuzione è funzionale per definizione.

Il binario delle garanzie del locatore. Molti contratti di locazione commerciale sono assistiti da un deposito cauzionale, da una fideiussione bancaria o assicurativa a prima richiesta, oppure da una fideiussione personale dei soci o dell’amministratore. La timeline del concordato non ferma queste garanzie. Il deposito cauzionale versato dal conduttore resta nelle mani del locatore, che a fine rapporto potrà trattenerlo a copertura dei danni e dei canoni insoluti secondo le regole ordinarie; nella quantificazione dell’indennizzo e degli arretrati il debitore deve quindi considerare quanto il locatore ha già in mano. La fideiussione bancaria a prima richiesta può essere escussa dal locatore: la banca paga e acquisisce un credito di regresso verso l’impresa, che entra nel concordato secondo il suo rango. La fideiussione personale dei soci è il punto più delicato. Il concordato non libera i garanti: il Codice conferma il principio, già presente nella legge fallimentare, per cui i creditori conservano i loro diritti contro i coobbligati e i fideiussori del debitore. Il socio che ha garantito la locazione può essere chiamato a pagare per intero i canoni e l’indennizzo che il locatore riceve solo in percentuale dal concordato. È un aspetto che nella timeline va affrontato al giorno zero, non quando arriva la lettera di escussione, perché la posizione del garante può a sua volta richiedere uno strumento di regolazione della crisi personale.

Il binario dell’esecuzione per rilascio già iniziata. Può accadere che, al momento del deposito, lo sfratto sia già stato convalidato e l’ufficiale giudiziario abbia già notificato il preavviso di rilascio. In questo caso il contratto, risolto prima della domanda, non è più pendente ai sensi dell’art. 97: il debitore non può chiederne la sospensione né lo scioglimento, perché il rapporto non esiste più. Resta da capire se l’esecuzione per rilascio possa proseguire. Le misure protettive dell’art. 54, comma 2, vietano ai creditori di iniziare o proseguire azioni esecutive sul patrimonio del debitore o sui beni e diritti con i quali viene esercitata l’attività d’impresa. Se l’esecuzione per rilascio rientri in questo perimetro è una questione su cui gli argomenti si contrappongono: da un lato il rilascio non è un’esecuzione per espropriazione sul patrimonio del debitore, perché l’immobile appartiene al locatore; dall’altro la detenzione dei locali è il presupposto materiale dell’attività d’impresa. In assenza di un orientamento consolidato, la strada più prudente è chiedere al tribunale una misura cautelare specifica, sul modello di quella concessa dal Tribunale di Trento per il leasing immobiliare, motivandola con la funzionalità dell’immobile al piano e con la proporzionalità del sacrificio imposto al locatore. Se il contratto è già risolto, l’unico modo per restare nell’immobile in modo stabile è un nuovo accordo con il locatore, che il piano dovrà prevedere e finanziare.

Il binario della rinegoziazione dentro il concordato. Tra la prosecuzione del contratto alle condizioni originarie e lo scioglimento c’è una via intermedia che l’art. 97 non disciplina ma non esclude: la rinegoziazione. Il debitore può usare la prospettiva dello scioglimento come leva per ottenere dal locatore una riduzione del canone, una diversa ripartizione delle spese o la restituzione di una parte dei locali. Per il locatore, che con lo scioglimento riceverebbe l’indennizzo solo in percentuale e dovrebbe cercare un nuovo conduttore, un canone più basso pagato in prededuzione può essere più conveniente. Per il debitore, un contratto rinegoziato è un costo fisso più sostenibile per tutta la durata del piano. La rinegoziazione, però, va trasferita nel piano e, se comporta atti eccedenti l’ordinaria amministrazione durante la procedura, va autorizzata. I tempi sono quelli della trattativa: conviene aprirla prima del deposito del piano, in modo che il piano possa già indicare il nuovo canone, e non dopo il decreto di apertura, quando la sospensione eventualmente autorizzata ha i giorni contati.

Il binario del rilascio di una parte dei locali. Una variante frequente nella pratica è quella dell’impresa che non vuole lasciare la sede, ma ne usa solo una parte: un capannone di cui un reparto è stato chiuso, un piano di uffici svuotato dalla riduzione del personale. L’art. 97 ragiona per contratti, non per metri quadri: il debitore può chiedere lo scioglimento dell’intero contratto, non di una porzione. Il risultato si ottiene allora solo con l’accordo del locatore, attraverso una modifica del contratto che riduca la superficie e il canone. Anche qui la minaccia dello scioglimento integrale, credibile solo se il piano dimostra che l’impresa potrebbe trasferirsi altrove, è lo strumento negoziale principale. Se il trasferimento non è credibile, il locatore lo sa, e la trattativa parte in salita.

Il denaro nella timeline: come si muovono canoni, arretrati e indennizzo

Fin qui la cronologia. Ma per l’imprenditore e per i suoi creditori la timeline della locazione è soprattutto un flusso di denaro, e ogni tappa sposta una somma da una colonna all’altra. Vale la pena ricostruire le colonne in modo ordinato.

Voce	Quando nasce	Rango	Come si paga
Canoni scaduti prima della pubblicazione della domanda	Prima del giorno 0	Chirografario (salvo cause di prelazione)	In percentuale, nei tempi del piano
Interessi di mora e spese accessorie anteriori	Prima del giorno 0	Segue il credito principale	In percentuale
Canoni maturati dopo la pubblicazione, con contratto in prosecuzione	Dal giorno 0 in avanti	Prededucibile	Per intero, alla scadenza
Canoni maturati tra la pubblicazione e la notifica del provvedimento di sospensione o scioglimento	Dal giorno 0 alla notifica	Prededucibile	Per intero
Canoni del periodo di sospensione	Dalla notifica del decreto di sospensione	Non dovuti per la durata della sospensione; il pregiudizio del locatore rientra nell’indennizzo	Come indennizzo chirografario
Indennizzo da sospensione o scioglimento	Con il provvedimento autorizzativo	Chirografario anteriore	In percentuale; importo definitivo eventualmente determinato dal giudice ordinario
Indennità per occupazione dopo lo scioglimento	Se i locali non sono riconsegnati	Da valutare caso per caso	Rischio da evitare con la riconsegna tempestiva

Questa tabella spiega perché la cronologia è decisiva. Le stesse mensilità di canone possono finire in prededuzione, e quindi essere pagate al cento per cento, oppure trasformarsi in una componente dell’indennizzo e quindi essere pagate nella percentuale offerta ai chirografari. A decidere non è la volontà del locatore né quella del debitore, ma la data della notifica del provvedimento. Nel concordato, per la locazione, la data della notifica vale quanto un importo.

Un’ultima osservazione riguarda la credibilità del piano. Il commissario giudiziale e il tribunale osservano con attenzione il comportamento del debitore verso i creditori prededucibili durante la procedura. Un’impresa che non paga i canoni maturati dopo la domanda dimostra, nei fatti, che i flussi di cassa previsti dal piano non sono sufficienti a coprire nemmeno la gestione corrente. È un segnale che può pesare sulla valutazione di fattibilità e, nei casi più gravi, sulla prosecuzione della procedura. Nel concordato in continuità, in particolare, la regolarità dei pagamenti al locatore della sede operativa è uno degli indicatori più immediati della tenuta del piano.

Le 5 finestre critiche

1. La finestra del deposito prima del rilascio. Se lo sfratto è già convalidato e l’esecuzione per rilascio è fissata, il deposito della domanda con richiesta di misure protettive è l’unico modo per arrivare al concordato con la sede ancora in uso.
2. La finestra della pubblicazione. Dal giorno della pubblicazione nel registro delle imprese i canoni che maturano sono prededucibili: annotare la data, pagare i canoni correnti dell’immobile che si vuole tenere, preparare la sospensione di quello che si vuole lasciare.
3. La finestra della sospensione nel preconcordato. La sospensione si chiede entro il termine dell’art. 44 e non può superarlo: chi la chiede subito risparmia canoni, chi aspetta li paga per intero.
4. La finestra del piano. Lo scioglimento si chiede solo con piano e proposta, con un indennizzo quantificato e motivato; i sette giorni del locatore partono dalla notifica dell’istanza e non si fermano in agosto.
5. La finestra della notifica. Gli effetti decorrono dalla notifica del provvedimento: ogni giorno di ritardo è un canone prededucibile in più; e la sospensione dopo il piano non può superare i trenta giorni dal decreto di apertura.

Le domande sul tempo

Ho ricevuto l’intimazione di sfratto per morosità e l’udienza di convalida è fra tre settimane: sono ancora in tempo per il concordato?
Il tempo è stretto ma utile. Il deposito della domanda con richiesta di misure protettive impedisce di iniziare o proseguire le azioni esecutive dalla pubblicazione; il giudizio di convalida, che è un giudizio di cognizione, segue regole proprie, e la morosità anteriore resta un argomento del locatore. Nel concordato in continuità con domanda piena, l’art. 94-bis rafforza la posizione del conduttore se la locazione è un contratto essenziale.

Sono passati due mesi dalla domanda con riserva e non ho chiesto la sospensione: posso ancora farlo?
Sì, finché il termine per il deposito del piano non è scaduto; ma la sospensione non potrà superare quel termine, e i canoni maturati nel frattempo restano prededucibili.

Il tribunale ha autorizzato lo scioglimento dieci giorni fa ma non ho ancora notificato il decreto: da quando il contratto è sciolto?
Dalla notifica. I dieci giorni trascorsi sono, a tutti gli effetti, giorni di contratto in vita.

Quanto tempo ci vuole perché il locatore incassi l’indennizzo?
L’indennizzo è chirografario: viene pagato nella percentuale e nei tempi del piano omologato. Se l’importo è contestato, la determinazione definitiva passa per un giudizio ordinario, con i tempi della giustizia civile.

Il contratto scade tra cinque anni: l’indennizzo è pari a cinque anni di canoni?
Non necessariamente. L’indennizzo è pari al danno da mancato adempimento, e le Sezioni Unite (n. 4892/2025) legano il risarcimento del locatore all’impegno di buona fede nel ricollocare l’immobile. Più l’immobile è facilmente riaffittabile, più è difendibile una stima su un periodo breve.

Le pronunce che scandiscono la procedura

I riferimenti che seguono sono ordinati secondo la tappa della timeline a cui si riferiscono. Dove non è stato possibile reperire il numero del provvedimento di merito, sono indicati il tribunale e la data.

Tappa 1 — La vigilia: la morosità del conduttore commerciale
– Cass. civ., Sez. III, ord. 13 giugno 2026, n. 19550. Nella convalida di sfratto per morosità relativa a un immobile commerciale, il pagamento degli arretrati in udienza non elimina automaticamente l’inadempimento se il locatore mantiene la domanda di risoluzione; la sospensione totale e prolungata dei canoni con godimento continuato dell’immobile resta grave. Rilevanza: spiega perché la morosità anteriore al concordato è un rischio che il deposito della domanda non cancella.

Tappa 2 — Giorno 0: misure protettive
– Trib. Roma, 21 luglio 2022. Le misure protettive tipiche dell’art. 54, comma 2, operano automaticamente dalla pubblicazione della domanda, senza necessità di contraddittorio nella fase prenotativa. Rilevanza: fissa il momento da cui il locatore non può avviare l’esecuzione.
– Trib. Bari, 15 marzo 2023. Conferma lo stesso principio di automaticità. Rilevanza: rafforza l’importanza della data di pubblicazione come spartiacque.
– Trib. Milano, 30 marzo 2023. Le misure atipiche richiedono un provvedimento del giudice e non decorrono dall’iscrizione; in un obiter la protezione dell’art. 94-bis è riferita al concordato in continuità con domanda piena, non al preconcordato. Rilevanza: limita la tutela del conduttore nella fase con riserva.
– Trib. Milano, 16 settembre 2022. Gli artt. 54 e 55 si applicano anche al concordato semplificato. Rilevanza: rilevante per chi arriva al concordato dopo la composizione negoziata.

Tappa 3 — Il preconcordato e le cautele mirate
– Trib. Trento, 10 ottobre 2023. Concessa una misura cautelare ex art. 54, comma 1, che inibiva al concedente di un leasing immobiliare ogni iniziativa di risoluzione per canoni anteriori e di restituzione del bene; l’art. 94-bis è ritenuto applicabile solo al concordato in continuità. Rilevanza: modello di tutela dell’immobile aziendale quando l’art. 94-bis non è ancora invocabile.
– Trib. Imperia, 22 novembre 2023. La scadenza del termine massimo delle misure protettive non preclude cautele mirate verso singoli creditori, con verifica di proporzionalità. Rilevanza: utile quando il locatore riparte all’attacco dopo la fine delle protezioni.
– Trib. Torino, 5 dicembre 2023, e, in senso contrario, Trib. Milano, 22 novembre 2023. Il primo ammette il vaglio di proporzionalità come argine all’elusione dei termini; il secondo esclude le cautelari per non aggirare i limiti di durata. Rilevanza: mostra che sulla protezione prolungata della sede la giurisprudenza di merito è divisa.

Tappe 4-7 — Scioglimento, indennizzo, voto
– Cass. civ., Sez. I, 23 novembre 2020, n. 26568 (resa sull’art. 169-bis della legge fallimentare). Il credito indennitario da scioglimento è concorsuale e si soddisfa come credito anteriore anche se lo scioglimento è autorizzato dopo il deposito; esistenza, entità e rango si accertano in un giudizio ordinario, mentre gli organi della procedura lo ammettono solo ai fini del voto; la norma presuppone un contratto non compiutamente eseguito da entrambe le parti. Rilevanza: principi oggi recepiti nei commi 1, 10 e 11 dell’art. 97 CCII.
– Cass. civ., Sez. Un., 25 febbraio 2025, n. 4892. Il locatore può ottenere il mancato guadagno dopo la restituzione anticipata dell’immobile, ma deve provare di essersi attivato in buona fede per riaffittarlo; l’art. 1591 c.c. non si applica per analogia. Rilevanza: è il criterio con cui si misura l’indennizzo dell’art. 97, comma 9.
– Cass. civ., ord. interlocutoria 9 novembre 2023, n. 31276. Ha rimesso alle Sezioni Unite il contrasto sul danno del locatore dopo la riconsegna anticipata. Rilevanza: ricostruisce l’origine del principio oggi applicabile.
– Cass. civ., 5 gennaio 2023, n. 194. Il danno del locatore può corrispondere ai canoni fino alla nuova locazione o alla scadenza, salva la valutazione dell’inerzia del locatore. Rilevanza: rappresenta l’orientamento più favorevole al locatore, da cui partono le stime più alte dell’indennizzo.
– Cass. civ., 20 gennaio 2017, n. 1426, e Cass. civ., 10 dicembre 2013, n. 27614. Esprimono l’orientamento più restrittivo, che legava il danno alla mancata possibilità di godimento dopo la restituzione. Rilevanza: argomenti superati dalle Sezioni Unite, ma utili per comprendere i margini della trattativa.

Tappa 8 — Esecuzione e giudizio sull’indennizzo
– Cass. civ., n. 8482 del 2020. Il giudice valuta caso per caso il danno del locatore, considerando anche l’eventuale negligente inerzia nel reimpiego dell’immobile. Rilevanza: è l’argomento del debitore nel giudizio ordinario per ridurre la base su cui si calcola la percentuale.

Cosa può fare lo Studio Monardo, tappa per tappa

Lo Studio interviene nella tappa in cui il contratto di locazione si trova, con strumenti diversi a seconda del punto della timeline.

1. Mappatura dei contratti di locazione prima del deposito: analizziamo ogni contratto, verifichiamo clausole risolutive, clausole compromissorie, garanzie, scadenze e arretrati, e distinguiamo gli immobili da tenere da quelli da lasciare.
2. Gestione del procedimento di sfratto pendente: se sei già davanti al giudice della locazione, coordiniamo la difesa nella convalida con i tempi del deposito della domanda di concordato.
3. Trattativa con il locatore nella composizione negoziata: prepariamo la proposta di rinegoziazione del canone o di piano di rientro, sapendo come l’esperto può invitare le parti alla rideterminazione secondo buona fede.
4. Richiesta delle misure protettive e, se necessario, cautelari: redigiamo la domanda in modo che la locazione della sede operativa sia individuata come bene e diritto con cui si esercita l’impresa, e valutiamo la cautela mirata verso il singolo locatore.
5. Qualificazione del contratto come essenziale ai sensi dell’art. 94-bis: nei concordati in continuità documentiamo perché l’immobile è necessario alla gestione corrente.
6. Istanza di sospensione nella fase con riserva: la redigiamo, la notifichiamo al locatore e ne coordiniamo la durata con il termine dell’art. 44 e le eventuali proroghe.
7. Istanza di scioglimento con quantificazione dell’indennizzo: costruiamo la stima sul tempo di ricollocazione dell’immobile, in linea con i principi delle Sezioni Unite, insieme ai commercialisti che elaborano il fabbisogno concordatario.
8. Gestione dei sette giorni e del decreto: prepariamo la replica all’opposizione del locatore, curiamo la notifica immediata del provvedimento e il verbale di riconsegna.
9. Collocazione del locatore nel voto e nelle classi: verifichiamo che arretrati e indennizzo siano indicati correttamente e valutiamo il trattamento del locatore nelle classi.
10. Giudizio ordinario sull’indennizzo e impugnazioni: difendiamo la stima del piano davanti al giudice ordinario o all’arbitro e seguiamo eventuali reclami e impugnazioni.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

La qualifica di Esperto Negoziatore è quella che pesa di più sul destino della locazione aziendale: è la figura che, nella composizione negoziata, deve favorire la rinegoziazione dei contratti divenuti eccessivamente onerosi e gestire il confronto con le controparti strategiche. Lo stesso approccio guida il lavoro nel concordato, dove il contratto di locazione deve diventare una voce coerente del piano.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione, con lo stesso difensore e la stessa linea, perché le scelte fatte al giorno zero sul contratto di locazione producono effetti anche anni dopo, nel giudizio sull’indennizzo. Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti lavora sullo stesso fascicolo: gli avvocati curano istanze, notifiche, opposizioni e contenzioso; i commercialisti calcolano canoni prededucibili, indennizzo e impatto sulla percentuale offerta ai creditori.

In chiusura: il calendario della locazione si governa, non si subisce

Il contratto di locazione dell’immobile aziendale nel concordato non si scioglie da solo e non si salva da solo. Prosegue per legge, può essere sospeso o sciolto solo con un’istanza motivata e con un provvedimento notificato, e ogni passaggio ha una data che sposta denaro tra prededuzione e chirografo. Il tempo è la risorsa più preziosa del debitore e la più sprecata: una sospensione non chiesta o una notifica rinviata si traducono in canoni pagati per intero su un immobile che non serve più.

Lo Studio Monardo affronta questa materia dal punto di vista di chi conosce dall’interno la gestione negoziata della crisi: la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo nasce proprio sul terreno del confronto con le controparti contrattuali essenziali, e il locatore della sede è spesso la prima di esse. Analizzeremo il tuo contratto, verificheremo la tappa in cui ti trovi e costruiremo con te la strategia per l’immobile che vuoi tenere e per quello che vuoi lasciare.

📩 Ogni giorno conta per il tuo contratto di locazione: contatta oggi lo Studio Monardo, tutti i recapiti per raggiungerci sono indicati al termine di questo articolo.