Come Funziona Il Concordato In Continuità Per Un’impresa Edile?

Come funziona, in concreto, il concordato in continuità quando l’impresa in crisi è un’impresa edile, con cantieri aperti, stati di avanzamento da incassare, appalti pubblici in corso e unità immobiliari rimaste invendute? La domanda è legittima perché il concordato in continuità del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, come modificato dal D.Lgs. 136/2024 e, da ultimo, dal D.Lgs. 147/2026) è costruito su un modello generale di impresa, mentre l’edilizia ha una fisionomia tutta sua: lavora per commesse, vive di anticipazioni e di stati di avanzamento lavori (SAL), dipende dalle attestazioni SOA, dal DURC e dalla regolarità verso la Cassa edile, e spesso ha un patrimonio fatto di aree e fabbricati che sono, allo stesso tempo, garanzia per le banche e merce da vendere.

Il punto, per un costruttore, non è soltanto “se” il concordato in continuità sia percorribile, ma quale delle forme di continuità si adatti a quella specifica impresa edile: non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio questo il punto. Una strada che salva un’impresa con due appalti pubblici redditizi può rivelarsi inadatta a un’impresa che costruisce in proprio e ha il magazzino pieno di appartamenti invenduti.

Lo Studio Monardo affronta questo tema da una posizione precisa: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, cioè una figura abilitata a valutare se un’impresa in difficoltà è ragionevolmente risanabile e quale percorso di regolazione può reggere davanti ai creditori e al tribunale. È esattamente il giudizio che serve prima di scegliere tra continuità diretta, continuità indiretta o un ingresso graduale passando dalla composizione negoziata. A questa abilitazione si affianca lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti che lo Studio coordina, indispensabile quando il piano deve tenere insieme conti di cantiere, debiti fiscali e contratti pubblici.

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Il quadro di partenza: cosa ha di diverso un’impresa edile in concordato

Il concordato in continuità aziendale è disciplinato soprattutto dall’art. 84 CCII. La norma distingue due modalità: la continuità diretta, in cui l’attività prosegue in capo allo stesso imprenditore che ha presentato la domanda, e la continuità indiretta, in cui l’azienda in esercizio (o la ripresa dell’attività) passa a un soggetto diverso in forza di cessione, usufrutto, conferimento in una società anche di nuova costituzione, affitto, anche stipulato prima della domanda purché funzionale alla sua presentazione, o a qualunque altro titolo. In entrambe le ipotesi i creditori possono essere soddisfatti in misura anche non prevalente dal ricavato della prosecuzione: è ammesso un piano “misto”, nel quale una parte dei beni viene liquidata e un’altra parte dell’azienda continua a operare.

Per l’impresa edile questa struttura è decisiva, perché il patrimonio tipico di un costruttore si divide quasi sempre in tre componenti, che il piano deve trattare in modo diverso:

Componente	Esempio tipico	Ruolo nel concordato in continuità
Commesse in corso	Appalti pubblici e privati con SAL residui	Generano il flusso di cassa della continuità
Patrimonio “merce”	Unità costruite e invendute, aree edificabili	Spesso liquidato, gravato da ipoteche bancarie
Organizzazione produttiva	Maestranze, mezzi, attestazione SOA, know-how	Determina se la continuità è reale o solo apparente

Sul piano procedurale l’itinerario è quello comune a ogni concordato: domanda (anche con riserva, ai sensi dell’art. 44 CCII), eventuali misure protettive e cautelari (art. 54 CCII), deposito di piano e proposta corredati dall’attestazione di un professionista indipendente (art. 87 CCII), apertura del procedimento (art. 47 CCII), voto dei creditori suddivisi in classi (artt. 85 e 109 CCII) e omologazione (art. 112 CCII). In apertura, il tribunale non si limita a un controllo formale: la Cassazione, con l’ordinanza n. 9605 del 15 aprile 2026, ha chiarito che nel concordato in continuità il vaglio iniziale è un vero giudizio di ammissibilità, comprensivo della non manifesta inidoneità del piano e della correttezza del trattamento dei creditori.

Le regole che rendono il concordato in continuità “diverso” per un costruttore sono però quattro, e vanno tenute a mente prima di confrontare le opzioni:

1. I contratti pubblici in corso non si risolvono per effetto del deposito della domanda (art. 95, comma 1, CCII), e i patti contrari sono inefficaci. La prosecuzione richiede però che un professionista indipendente attesti la conformità al piano e la ragionevole capacità di adempimento (art. 95, comma 2).
2. La partecipazione a nuove gare dopo il deposito della domanda deve essere autorizzata dal tribunale (e, dopo l’apertura, dal giudice delegato, sentito il commissario giudiziale), sulla base di una relazione del professionista indipendente (art. 95, commi 3 e 4). L’impresa può partecipare anche in raggruppamento temporaneo, purché nessuna delle altre imprese aderenti sia soggetta a procedura concorsuale (art. 95, comma 5).
3. I contratti pendenti con i privati (subappalti, forniture di calcestruzzo e ferro, noli, contratti con committenti privati) sono regolati dagli artt. 94-bis e 97 CCII: i fornitori non possono rifiutare l’adempimento o risolvere i contratti essenziali per il solo fatto del deposito della domanda, mentre il debitore può chiedere la sospensione o lo scioglimento dei contratti che non sono funzionali al piano.
4. I debiti fiscali e contributivi possono essere trattati con la transazione fiscale e contributiva dell’art. 88 CCII. Il D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147, in vigore dal 12 agosto 2026, ha esteso la transazione anche ai tributi locali: per un’impresa edile che ha accumulato debiti IMU su aree e fabbricati invenduti, è una novità da verificare con attenzione nel singolo piano.

I nodi di cantiere che pesano su ogni scelta

Prima di confrontare le opzioni conviene isolare i fattori tipici dell’edilizia che incidono su tutte e tre, perché sono proprio questi a far pendere la bilancia da una parte o dall’altra.

Gli stati di avanzamento lavori. Un’impresa edile incassa per SAL, spesso con ritardi rispetto all’esecuzione e con trattenute a garanzia. Nel piano di concordato i SAL non sono semplici crediti da riscuotere: sono il risultato di lavori ancora da eseguire, con costi da sostenere prima dell’incasso. Un piano credibile deve quindi distinguere tra SAL maturati (crediti anteriori, che entrano nell’attivo) e SAL futuri (flussi della continuità, che richiedono capitale circolante). Va soppesato che, quando l’impresa non ha liquidità per anticipare i costi di cantiere, la continuità diretta rischia di fermarsi proprio sul finanziamento del capitale circolante; i finanziamenti prededucibili previsti dal Codice possono essere una risposta, ma richiedono un finanziatore disposto a concederli e le autorizzazioni di legge.

Le garanzie contrattuali. Gli appalti pubblici si reggono su cauzioni e garanzie definitive rilasciate da banche o compagnie assicurative. Se l’impresa non esegue, la stazione appaltante può escutere la garanzia e il garante, dopo aver pagato, matura un credito di regresso verso l’impresa. In una continuità diretta, la tenuta delle garanzie esistenti e la possibilità di ottenerne di nuove per le gare future sono condizioni pratiche della prosecuzione. In una continuità indiretta, il subentrante dovrà di norma prestare garanzie proprie, e questo è spesso uno degli elementi che ne misura la solidità.

La qualificazione SOA. Per eseguire lavori pubblici sopra le soglie di legge serve l’attestazione di qualificazione nelle categorie e classifiche corrispondenti. Nella continuità diretta l’attestazione resta in capo all’impresa, ma il suo mantenimento dipende dalla persistenza dei requisiti; nella continuità indiretta, l’art. 95, comma 2, CCII condiziona la prosecuzione dei contratti in capo al cessionario o al conferitario al possesso dei requisiti di partecipazione ed esecuzione. L’elemento dirimente, per molte imprese edili, è proprio chi possiede la qualificazione adatta ai lavori in corso.

La regolarità contributiva. DURC, posizione verso la Cassa edile e regolarità verso INPS e INAIL incidono sugli incassi, sul subappalto e sulla partecipazione alle gare. I debiti contributivi anteriori alla domanda entrano nel concordato e possono essere trattati con la transazione contributiva; la regolarità corrente, invece, va mantenuta con le risorse della continuità. Le modalità con cui un’impresa in concordato può ottenere il DURC dipendono dalla disciplina amministrativa vigente e dal contenuto del piano, e vanno verificate prima del deposito.

Il patrimonio “merce”. Le unità costruite e invendute non sono beni strumentali, ma prodotti finiti destinati alla vendita, quasi sempre gravati da ipoteca a garanzia dei mutui fondiari. La loro vendita alimenta il soddisfacimento delle banche ipotecarie, che conservano la prelazione sul ricavato. Per l’impresa edile la domanda è se questi beni debbano essere venduti all’interno di un piano di continuità diretta, accanto ai cantieri, oppure separati dal ramo produttivo che passa a un terzo. Le due soluzioni producono valori di liquidazione e plusvalori diversi, e quindi esiti diversi per i chirografari.

I subappaltatori. Nei lavori pubblici e privati i subappaltatori sono spesso i creditori più numerosi e, al tempo stesso, i soggetti di cui il cantiere non può fare a meno. Il piano deve decidere come collocarli nelle classi, come garantire il pagamento delle prestazioni successive alla domanda e come gestire i rapporti con la stazione appaltante, che in alcune ipotesi può essere chiamata a pagare direttamente il subappaltatore secondo la disciplina dei contratti pubblici.

Su questa base comune, le strade praticabili per un’impresa edile sono essenzialmente tre.

Opzione 1 — La continuità diretta: l’impresa resta in cantiere

In cosa consiste

Nella continuità diretta è la stessa impresa edile, con la stessa partita IVA, la stessa attestazione SOA e lo stesso organigramma, a proseguire i lavori. Il piano dimostra che i flussi generati dalle commesse in corso e da quelle future, al netto dei costi di esecuzione, consentono di pagare i creditori in misura superiore a quella che otterrebbero in una liquidazione giudiziale. La base normativa è l’art. 84, commi 1-3, CCII, letto insieme all’art. 95 CCII per i contratti pubblici e all’art. 94-bis per i contratti con i privati.

Quando ha senso

Tre scenari tipici rendono la continuità diretta la strada più naturale:

• l’impresa ha appalti pubblici in corso con margini positivi e una buona parte dei SAL ancora da incassare: trasferirli a un altro soggetto richiederebbe passaggi autorizzativi e il possesso dei requisiti da parte del cessionario;
• la crisi nasce da un evento circoscritto (un committente privato insolvente, una riserva contestata in un appalto concluso, un aumento improvviso dei costi dei materiali) e non da un modello di business strutturalmente in perdita;
• l’attestazione SOA, le certificazioni e le referenze dell’impresa hanno un valore che si disperderebbe se l’attività passasse a una nuova società.

Come si esegue, in sintesi

Il percorso tipico prevede la domanda con riserva o la domanda completa, la richiesta immediata di autorizzazione a proseguire i contratti pubblici e, se necessario, a partecipare alle gare in corso, la redazione del piano industriale per commessa (cronoprogrammi, SAL attesi, costi a finire, penali), l’attestazione del professionista indipendente, la suddivisione dei creditori in classi e il voto. Per i fornitori essenziali (calcestruzzo, ferro, noli), il debitore può chiedere l’autorizzazione al pagamento di crediti anteriori quando la prestazione è essenziale per la prosecuzione dell’attività e la funzionalità è attestata (art. 100 CCII).

Vantaggi motivati

Il vantaggio principale è la conservazione dell’identità dell’impresa: i contratti pubblici in corso non si risolvono per effetto della domanda, e l’impresa conserva la propria qualificazione. Il Consiglio di Stato, con l’Adunanza Plenaria n. 9 del 27 maggio 2021, ha affermato che la domanda di concordato con riserva non comporta l’esclusione automatica dalle gare: spetta al giudice della crisi valutare, con l’autorizzazione, se la partecipazione è compatibile con la continuità, e l’autorizzazione deve intervenire entro l’aggiudicazione. Lo stesso principio è stato ribadito dal Consiglio di Stato, Sez. V, con la sentenza n. 8715 del 6 ottobre 2023, anche alla luce dell’art. 95, commi 3 e 4, CCII.

A fronte di questo vantaggio, la continuità diretta permette anche di valorizzare le riserve e i crediti verso le stazioni appaltanti, che spesso costituiscono una parte rilevante dell’attivo di un’impresa edile e che rischierebbero di essere svenduti in una liquidazione.

Rischi e svantaggi

Il rovescio della medaglia è che la continuità diretta espone il piano al rischio di esecuzione di ogni singolo cantiere. Un ritardo, una variante non riconosciuta, un’impennata dei prezzi o un contenzioso con il direttore dei lavori possono compromettere i flussi su cui si regge la proposta. Inoltre la governance resta la stessa che ha prodotto la crisi, e questo può rendere più difficile ottenere fiducia da banche, assicurazioni (per le cauzioni e le polizze definitive) e stazioni appaltanti. Infine, la regolarità contributiva verso INPS, INAIL e Cassa edile resta un nodo pratico costante: senza DURC regolare l’impresa incontra ostacoli negli incassi e nei subappalti, e le condizioni alle quali un’impresa in concordato può ottenerlo vanno verificate caso per caso.

Pronunce a supporto

Oltre all’Adunanza Plenaria n. 9/2021 e alla sentenza n. 8715/2023 del Consiglio di Stato, rileva la Cass. civ., Sez. I, 8 gennaio 2025, n. 348 (resa nella disciplina della legge fallimentare): la continuità presuppone la prosecuzione dell’attività d’impresa precedente e, se parziale, deve riguardare una porzione significativa e funzionalmente autonoma dell’azienda, valutata in base a elementi di fatto come forza lavoro, clientela e destinazione dei beni. Per un costruttore significa che non basta “tenere aperto un cantiere” per qualificare il concordato come in continuità.

Il profilo ideale della continuità diretta è l’impresa edile con commesse in corso redditizie, una qualificazione SOA da preservare e una crisi riconducibile a cause circoscritte, guidata da una governance ancora credibile agli occhi di banche e committenti.

Opzione 2 — La continuità indiretta: i cantieri passano a un altro soggetto

In cosa consiste

Nella continuità indiretta l’azienda edile, o un suo ramo (ad esempio il ramo “lavori pubblici” con maestranze, mezzi e commesse), viene affittata, ceduta o conferita a un soggetto diverso: un’impresa terza, un investitore, oppure una società di nuova costituzione. La base normativa è sempre l’art. 84, comma 2, CCII, mentre per i contratti pubblici l’art. 95, comma 2, CCII consente che il beneficio della prosecuzione si estenda alla società cessionaria o conferitaria d’azienda o di rami d’azienda cui i contratti sono trasferiti, purché in possesso dei requisiti per la partecipazione alla gara e per l’esecuzione del contratto.

Quando ha senso

• un operatore del settore è disposto a rilevare il ramo produttivo (maestranze, mezzi, commesse) e la sua offerta vale più della somma dei beni venduti singolarmente;
• l’impresa debitrice non ha più la credibilità o la liquidità per sostenere da sola l’esecuzione dei cantieri, ma l’organizzazione produttiva conserva valore;
• è utile separare il ramo sano dal patrimonio immobiliare (aree e unità invendute) gravato da ipoteche, che resta in capo al debitore e viene liquidato per i creditori.

Come si esegue, in sintesi

Il passaggio si struttura di solito con un contratto di affitto d’azienda o di ramo, stipulato prima o dopo la domanda, seguito dalla cessione definitiva dopo l’omologazione, oppure con una cessione diretta all’esito di una procedura competitiva. Il piano deve indicare il prezzo o il canone, gli impegni del terzo, il trattamento dei lavoratori e il destino dei contratti pubblici. Per le commesse pubbliche è necessario che il cessionario o il conferitario possieda i requisiti di qualificazione: per un’impresa edile significa, anzitutto, un’attestazione SOA adeguata alle categorie e alle classifiche dei lavori trasferiti.

Vantaggi motivati

Il vantaggio principale è che il rischio di esecuzione dei cantieri si trasferisce su un soggetto più solido, mentre i creditori ricevono un valore certo (prezzo o canoni) e il patrimonio immobiliare può essere liquidato separatamente. La continuità indiretta consente inoltre di salvaguardare l’occupazione e i rapporti con le stazioni appaltanti anche quando l’imprenditore originario non è più in grado di proseguire. Va soppesato che, in presenza di un’offerta del terzo, la Cassazione ha dato a quest’ultima un peso preciso: con la sentenza n. 22960 del 9 luglio 2026 ha affermato che, nella continuità indiretta fondata sull’offerta di un terzo, è illegittimo escludere il valore di quell’offerta dalla stima del valore di liquidazione per sostituirlo con una stima “atomistica” inferiore dei singoli beni.

Rischi e svantaggi

Il rovescio della medaglia riguarda tre profili. Il primo è la funzionalità dell’affitto: la Cassazione, con l’ordinanza n. 22931 dell’8 luglio 2026, si è occupata dei requisiti della continuità indiretta, con particolare attenzione alla necessaria funzionalità dell’affitto rispetto al piano; un affitto stipulato senza un disegno concordatario coerente rischia di essere letto come un’operazione di svuotamento. Il secondo è il controllo sul valore: il trasferimento a una newco riconducibile agli stessi soci viene scrutinato con particolare attenzione da commissario giudiziale e creditori. Il terzo è la dipendenza dal terzo: se l’affittuario o il cessionario non adempie, il piano perde la sua fonte principale di soddisfazione. Sul trattamento dei lavoratori nella continuità indiretta, la disciplina dell’art. 84 CCII ha subito più interventi correttivi: il contenuto esatto degli obblighi occupazionali va verificato sul testo vigente al momento del deposito.

Pronunce a supporto

Oltre alle due pronunce del 2026 appena richiamate, è utile la Cass. civ., Sez. I, 30 marzo 2026, n. 7663: in assenza della maggioranza delle classi, l’omologazione è possibile se la proposta è approvata da almeno una classe di creditori che sarebbero soddisfatti almeno in parte applicando la graduazione anche al valore eccedente quello di liquidazione, senza che occorra un giudizio di meritevolezza del debitore. Nella continuità indiretta, dove il plusvalore dipende dall’offerta del terzo, la composizione delle classi diventa quindi uno snodo strategico.

Il profilo ideale della continuità indiretta è l’impresa edile la cui organizzazione produttiva ha ancora valore di mercato, ma che non ha più la forza finanziaria o la credibilità per eseguire da sola i cantieri, e che dispone di un interlocutore qualificato pronto a subentrare.

Opzione 3 — Il percorso graduale: prima la composizione negoziata, poi il concordato in continuità

In cosa consiste

La terza strada non è una forma alternativa di continuità, ma un diverso modo di arrivarci. L’impresa edile accede prima alla composizione negoziata della crisi (artt. 12 ss. CCII, l’istituto introdotto dal D.L. 118/2021), con la nomina di un esperto indipendente che agevola le trattative con banche, fornitori, Erario e committenti. Se le trattative non portano a un accordo sufficiente, l’impresa può approdare al concordato in continuità con un piano già discusso con i principali creditori.

Quando ha senso

• la crisi è ancora reversibile e l’impresa può continuare a eseguire i lavori senza interruzioni, ma ha bisogno di rinegoziare affidamenti bancari, piani di rientro e scadenze con fornitori;
• l’impresa vuole verificare il consenso dei creditori principali prima di esporsi alla procedura concorsuale e alle sue conseguenze sui rapporti commerciali;
• è necessario guadagnare tempo, con misure protettive (art. 18 CCII), per completare un cantiere strategico o incassare un SAL decisivo.

Come si esegue, in sintesi

L’istanza si presenta tramite la piattaforma telematica nazionale, con la documentazione prevista; la nomina dell’esperto avviene da parte della commissione regionale. L’esperto valuta la ragionevole prospettiva di risanamento e conduce le trattative. All’esito, l’impresa può concludere un contratto con uno o più creditori, una convenzione di moratoria, un accordo con i creditori, un piano attestato, oppure accedere a uno degli strumenti di regolazione del Codice, tra cui il concordato preventivo in continuità.

Vantaggi motivati

Il vantaggio è la riservatezza e la flessibilità: la composizione negoziata non è una procedura concorsuale, l’imprenditore conserva la gestione e le trattative possono avvenire senza la pubblicità tipica del concordato. A fronte di questo vantaggio, il piano che eventualmente confluirà nel concordato avrà già superato il confronto con banche e principali creditori, e potrà presentarsi davanti al tribunale con maggiore solidità.

Rischi e svantaggi

Il rovescio della medaglia è il fattore tempo: un’impresa edile con cantieri fermi, penali che maturano e fornitori che sospendono le consegne può non avere i mesi necessari per un percorso in due tempi. Inoltre i due strumenti non si sovrappongono liberamente: la Cassazione, con la sentenza n. 31856/2025, si è occupata dell’ammissibilità della composizione negoziata e delle misure protettive in pendenza di una domanda di concordato, e i commentatori ne hanno tratto un’indicazione restrittiva. La sequenza va quindi pianificata dall’inizio. Infine, gli effetti della composizione negoziata sulla partecipazione alle gare e sull’esecuzione dei contratti pubblici richiedono una verifica puntuale, perché la disciplina dell’art. 95 CCII è dettata per il concordato preventivo.

Pronunce a supporto

Oltre alla sentenza n. 31856/2025, va ricordata la Cass. civ., Sez. I, 28 novembre 2025, n. 31176: il decreto della corte d’appello che conferma l’inammissibilità della domanda di concordato senza aprire la liquidazione giudiziale non è impugnabile con ricorso straordinario per cassazione. È un argomento a favore della preparazione accurata: presentarsi al concordato con un piano già testato nelle trattative riduce il rischio di un’inammissibilità difficilmente rimediabile.

Il profilo ideale del percorso graduale è l’impresa edile con una crisi ancora reversibile, cantieri che possono proseguire senza interruzioni e un numero ristretto di creditori decisivi (tipicamente banche ed Erario) con cui negoziare prima di esporsi al tribunale.

Le opzioni alla prova dei conti

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative costruite con dati di fantasia, non casi reali. Usano gli stessi dati di partenza per tutte e tre le opzioni.

Dati comuni. Impresa edile Srl, 31 dipendenti, attestazione SOA nelle categorie OG1 e OG3. Debiti complessivi: 3.847.600 €, così ripartiti: banche con ipoteca sulle unità invendute 1.042.300 €; dipendenti e Cassa edile 186.450 €; Erario 612.380 €; INPS e INAIL 248.900 €; IMU su aree e fabbricati 73.210 €; fornitori e subappaltatori chirografari 1.684.360 €. Attivo: due appalti pubblici in corso con SAL residui per 2.316.800 € e margine operativo stimato del 9,4%; un appalto privato con 418.700 € da incassare; quattro unità abitative invendute stimate 1.137.500 €; mezzi e attrezzature stimati 214.900 €. Valore di liquidazione stimato in caso di liquidazione giudiziale: 1.468.000 €.

Simulazione 1 — Continuità diretta

Domanda con riserva depositata il 3 febbraio; nello stesso giorno l’impresa chiede l’autorizzazione a proseguire i due appalti pubblici. Il piano triennale prevede: margine operativo sugli appalti in corso pari a circa 217.780 € (9,4% di 2.316.800 €); nuove commesse stimate con margine cumulato di 386.500 € nel triennio; vendita delle quattro unità per 1.137.500 €, destinata in via prioritaria alle banche ipotecarie; incasso dell’appalto privato. Il totale lordo (217.780 + 386.500 + 1.137.500 + 418.700 €) è di 2.160.480 €; al netto di 47.840 € stimati per spese di procedura e prededuzioni, le risorse destinate ai creditori sono di 2.112.640 €, a fronte di un valore di liquidazione di 1.468.000 €: il plusvalore della continuità è di 644.640 €. Con questi numeri le banche ipotecarie sono soddisfatte sul ricavato delle unità, i privilegiati di grado superiore secondo le regole di graduazione, e i chirografari ricevono una percentuale che il piano dovrà indicare dopo la distribuzione del valore di liquidazione secondo la priorità assoluta e del plusvalore secondo la priorità relativa (art. 84, comma 6, CCII). L’elemento dirimente è la tenuta dei cantieri: se il margine sugli appalti in corso scendesse dal 9,4% al 4%, il plusvalore si ridurrebbe di circa 125.000 € e il piano andrebbe rivisto.

Simulazione 2 — Continuità indiretta

Stessi dati. Un’impresa concorrente con SOA adeguata propone di affittare il ramo “lavori pubblici” (24 dipendenti, mezzi, due appalti) con un canone di 9.850 € mensili e un’offerta irrevocabile di acquisto a 742.000 € dopo l’omologazione, con accollo dei costi a finire dei cantieri. Il debitore conserva le unità invendute, da liquidare (1.137.500 €), e l’appalto privato. Risorse per i creditori: 742.000 € + canoni per 18 mesi (177.300 €) + 1.137.500 € + 418.700 € al netto dei costi a finire dell’appalto privato. Il valore dell’offerta non può essere ignorato nella stima del valore di liquidazione (Cass. 22960/2026): se l’offerta vale più della somma dei beni venduti separatamente, il valore di liquidazione di riferimento cresce e il plusvalore distribuibile si riduce di conseguenza. A fronte di un flusso più certo, il margine per i chirografari dipende dalla serietà dell’offerta e dalle garanzie prestate dal terzo, ad esempio una fideiussione a prima richiesta sul prezzo.

Simulazione 3 — Percorso graduale

Stessi dati. L’impresa presenta l’istanza di composizione negoziata il 3 febbraio e chiede le misure protettive. Nei mesi successivi negozia con le banche un consolidamento del debito e con l’Erario la posizione fiscale; ottiene l’accordo delle banche, ma non quello di una parte rilevante dei fornitori. Le trattative non si concludono con un accordo idoneo a superare la crisi, e l’impresa deposita la domanda di concordato in continuità diretta a fine luglio, con un piano già discusso con i creditori principali. Il rischio: nei mesi di trattativa un appalto pubblico ha accumulato penali per ritardo pari a 41.870 €, che riducono il margine. Il vantaggio della preparazione va pesato contro il costo del tempo trascorso, che per un’impresa edile si misura in penali, fornitori che sospendono e maestranze che cercano altre imprese.

Il confronto in tabella

La tabella riassume il confronto. Per i costi, si indicano soltanto le voci di giustizia e di procedura previste dalla legge: il contributo unificato dovuto per il ricorso, le spese di pubblicità, il fondo spese per la procedura disposto dal tribunale e i compensi degli organi (commissario giudiziale), liquidati secondo i parametri regolamentari. Nella composizione negoziata si aggiunge il compenso dell’esperto, anch’esso determinato secondo i criteri di legge.

Criterio	Continuità diretta	Continuità indiretta	Percorso graduale
Tempi	Dalla domanda all’omologa; esecuzione del piano su più anni	Simili, ma la cessione può accelerare la soddisfazione	Più lunghi: si aggiunge la fase di composizione negoziata
Complessità	Alta: piano per commessa, autorizzazioni ex art. 95	Alta: contratti con il terzo, verifica requisiti e valore	Media in fase negoziale, alta se si approda al concordato
Rischi in caso di esito negativo	Esposizione dell’impresa al rischio di liquidazione giudiziale	Come per la diretta, più il rischio di inadempimento del terzo	Tempo perso, penali e possibile aggravamento della crisi
Effetti su contratti pubblici e gare	Prosecuzione con attestazione; gare previa autorizzazione	Trasferibili a cessionario/conferitario con requisiti	Da verificare caso per caso: l’art. 95 riguarda il concordato
Reversibilità	Modificabile con nuova proposta prima del voto	Più rigida una volta firmati affitto o cessione	Alta: le trattative possono cambiare esito fino alla fine
Costi di giustizia e procedura	Contributo unificato, fondo spese, compenso del commissario	Come per la diretta	Compenso dell’esperto; poi gli stessi costi del concordato

Il confronto letto in chiave di cantiere

La tabella va letta tenendo presente che le tre colonne non sono compartimenti stagni. Una continuità diretta può prevedere la cessione di singoli rami (ad esempio un ramo di manutenzioni stradali) e, specularmente, una continuità indiretta può lasciare in capo al debitore la conclusione dell’appalto privato e la vendita delle unità invendute. Allo stesso modo, il percorso graduale può concludersi con una qualsiasi delle due forme di continuità. Ciò che la tabella mette in evidenza è la distribuzione del rischio: nella continuità diretta il rischio di cantiere resta all’impresa e ai suoi creditori, nella continuità indiretta si trasferisce in larga parte sul subentrante, nel percorso graduale si aggiunge un rischio di tempo. A fronte di ciascun vantaggio c’è un costo implicito, e il confronto serve proprio a renderlo visibile prima di depositare la domanda.

Per un’impresa edile va soppesato anche l’impatto sulle relazioni con le stazioni appaltanti. La prosecuzione dei contratti pubblici richiede l’attestazione del professionista indipendente sulla ragionevole capacità di adempimento; in sua assenza, il vantaggio dell’art. 95, comma 1, CCII si svuota. Nella continuità indiretta, il trasferimento del contratto al cessionario o al conferitario dipende dalla verifica dei requisiti di quest’ultimo, che la stazione appaltante condurrà secondo le regole del Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023). Nel percorso graduale, infine, la composizione negoziata non è una procedura concorsuale e non è disciplinata dall’art. 95 CCII: le sue conseguenze sui rapporti con le pubbliche amministrazioni richiedono un esame puntuale del singolo contratto e del bando.

I criteri per scegliere

La scelta tra le tre strade dipende da alcuni elementi concreti, che vanno pesati insieme e non isolatamente.

Primo criterio: la redditività delle commesse in corso. Se la situazione presenta appalti con margini positivi e SAL residui consistenti, generalmente la continuità diretta conserva meglio il valore; se invece le commesse sono in perdita o richiedono costi a finire che l’impresa non può finanziare, la continuità indiretta o una revisione profonda del portafoglio lavori tendono a essere più sostenibili.

Secondo criterio: la presenza di un soggetto pronto a subentrare. La continuità indiretta presuppone un interlocutore reale, con requisiti di qualificazione adeguati. In mancanza di un’offerta seria e garantita, costruire il piano su un subentro solo ipotetico espone la proposta a un giudizio di manifesta inidoneità già in apertura.

Terzo criterio: la composizione del debito. Se il passivo è concentrato su pochi creditori (banche ed Erario), il percorso graduale con la composizione negoziata può consentire un’intesa preliminare; se il passivo è frammentato tra molti fornitori e subappaltatori, l’efficacia delle trattative individuali si riduce e il concordato, con il voto per classi e la possibilità di omologazione anche con il dissenso di una classe (art. 112 CCII), offre strumenti più adatti.

Quarto criterio: l’urgenza operativa dei cantieri. Quando ci sono penali che maturano, fornitori che sospendono le consegne o gare in scadenza, il fattore tempo pesa. Il percorso graduale ha senso solo se l’impresa può permettersi i mesi delle trattative.

Quinto criterio: il peso del patrimonio immobiliare. Un’impresa edile con molte unità invendute gravate da ipoteca deve valutare se separare il ramo produttivo (continuità indiretta) dal patrimonio da liquidare, o se gestire entrambi all’interno di un piano misto in continuità diretta, nel rispetto dei criteri di continuità “significativa” indicati dalla Cassazione nel 2025.

Nessuno di questi criteri è decisivo da solo: un’impresa può avere commesse redditizie (che spingono verso la diretta) e una governance screditata (che spinge verso l’indiretta). In questi casi la scelta richiede una valutazione combinata dei numeri e delle relazioni con i creditori.

Lo Studio Monardo affronta queste valutazioni attraverso le competenze dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 e avvocato cassazionista, con il supporto dello staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti.

Le domande di chi è indeciso

Posso cambiare strada a metà?

Entro certi limiti sì. Fino all’inizio delle operazioni di voto il debitore può modificare piano e proposta, e una continuità diretta può evolvere verso una forma indiretta se nel frattempo emerge un’offerta di un terzo. Il rovescio della medaglia è che ogni modifica sostanziale richiede una nuova attestazione e può allungare i tempi, con effetti concreti sui cantieri. Una volta stipulato un contratto di affitto o di cessione del ramo, invece, tornare indietro è più complesso.

E se scelgo la strada sbagliata?

Le conseguenze dipendono dal momento in cui l’errore emerge. Se il piano viene ritenuto manifestamente inidoneo in apertura, la domanda è dichiarata inammissibile e, in presenza dei presupposti, può aprirsi la liquidazione giudiziale; gli spazi di impugnazione sono limitati, come conferma la Cass. 31176/2025. Se l’errore emerge in fase esecutiva (un cantiere che non rende quanto previsto), il concordato può essere risolto per inadempimento. Per questo la scelta va soppesata con stime prudenti sui margini di commessa.

Durante il concordato posso partecipare a nuove gare d’appalto?

Sì, ma soltanto con l’autorizzazione del tribunale o, dopo l’apertura, del giudice delegato, sulla base della relazione di un professionista indipendente (art. 95, commi 3 e 4, CCII). Secondo l’Adunanza Plenaria n. 9/2021 e Cons. Stato n. 8715/2023, l’autorizzazione deve intervenire entro l’aggiudicazione, e la sola domanda di concordato con riserva non determina l’esclusione automatica. È importante richiederla senza ritardo e informare la stazione appaltante.

I miei subappaltatori e fornitori possono bloccare i cantieri?

L’art. 94-bis CCII vieta ai creditori di rifiutare unilateralmente l’adempimento dei contratti essenziali pendenti, o di risolverli o anticiparne la scadenza, per il solo fatto del deposito della domanda o del mancato pagamento di crediti anteriori. È però una tutela che non copre tutto: se l’impresa non paga le prestazioni successive alla domanda, il fornitore conserva i propri rimedi. Il piano deve quindi garantire la copertura finanziaria delle forniture correnti.

Posso usare il concordato per mettere ordine anche nei debiti fiscali e IMU?

La transazione fiscale e contributiva dell’art. 88 CCII consente di proporre il pagamento parziale o dilazionato di tributi e contributi. Con il D.Lgs. 147/2026 la possibilità è stata estesa ai tributi locali, il che può riguardare anche l’IMU su aree e fabbricati invenduti. Le condizioni (in particolare il confronto con il trattamento in caso di liquidazione e le regole di voto dell’ente) vanno verificate sul testo vigente al momento del deposito.

Le pronunce che orientano la scelta

Le pronunce che seguono sono raggruppate per opzione. Per ciascuna si indicano estremi, principio riformulato e rilevanza per l’impresa edile. Alcune sono rese nella disciplina della legge fallimentare o del precedente Codice dei contratti pubblici, e ciò è dichiarato espressamente.

Pronunce che illuminano la continuità diretta e i contratti pubblici

1. Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria, 27 maggio 2021, n. 9 (disciplina dell’art. 186-bis l. fall. e del D.Lgs. 50/2016). La domanda di concordato con riserva non è causa di esclusione automatica dalle gare: spetta al giudice della crisi, con l’autorizzazione, valutare la compatibilità della partecipazione con la continuità; l’autorizzazione deve intervenire entro l’aggiudicazione, e non è necessario che a quel momento l’impresa sia già ammessa al concordato. In un raggruppamento, la mandante non autorizzata può essere solo estromessa, non sostituita da un soggetto esterno. Rilevanza: è la pronuncia cardine per l’impresa edile che vuole continuare a partecipare alle gare durante la crisi.

2. Consiglio di Stato, Sez. V, 6 ottobre 2023, n. 8715. Ha ribadito che la domanda di concordato con riserva non comporta l’esclusione automatica se, entro l’aggiudicazione, interviene l’autorizzazione prevista dall’art. 186-bis, comma 4, l. fall. e dall’art. 95, commi 3 e 4, CCII; ha inoltre precisato che, per escludere un concorrente per dichiarazioni non veritiere, occorre che l’informazione sia idonea a sviare la stazione appaltante. Rilevanza: conferma il principio anche alla luce del Codice della crisi.

3. Cass. civ., Sez. I, 8 gennaio 2025, n. 348 (legge fallimentare). La continuità richiede la prosecuzione dell’attività precedente e, se parziale, deve riguardare una porzione significativa e funzionalmente autonoma dell’azienda, valutata sulla base di elementi di fatto. Rilevanza: per un costruttore che liquida il patrimonio immobiliare e prosegue solo alcuni cantieri, indica quando la continuità è effettiva.

4. Cass. civ., Sez. I, ord. 15 gennaio 2020, n. 734 (legge fallimentare). Il concordato può combinare prosecuzione dell’attività e liquidazione di alcuni beni, con un’impostazione attenta alla funzionalità dei beni alla continuità più che alla mera prevalenza quantitativa. Rilevanza: è il precedente storico del piano “misto”, oggi recepito dalla formula del soddisfacimento “anche non prevalente” dell’art. 84 CCII.

Pronunce che illuminano la continuità indiretta

5. Cass. civ., Sez. I, 9 luglio 2026, n. 22960. Il valore di liquidazione è sia un’informazione per il voto sia un parametro di legittimità quando opera la priorità relativa; nella continuità indiretta basata sull’offerta di un terzo, non si può escludere il valore di quell’offerta sostituendolo con una stima inferiore dei singoli beni. Rilevanza: quando un concorrente offre di rilevare il ramo lavori, quell’offerta entra nel confronto con la liquidazione.

6. Cass. civ., Sez. I, ord. 8 luglio 2026, n. 22931. Si è occupata dei requisiti della continuità indiretta, con particolare riguardo alla funzionalità dell’affitto d’azienda rispetto al piano. Rilevanza: l’affitto del ramo edile a un terzo o a una newco deve inserirsi coerentemente nella strategia concordataria.

7. Cass. civ., Sez. I, 30 marzo 2026, n. 7663. In mancanza della maggioranza delle classi, l’omologazione è possibile con il voto favorevole di almeno una classe che sarebbe soddisfatta almeno in parte applicando la graduazione anche al valore eccedente quello di liquidazione; non serve un giudizio di meritevolezza del debitore, e le condotte pregresse contano solo se integrano atti di frode. Rilevanza: orienta la formazione delle classi (fornitori, subappaltatori, banche) e attenua il peso della gestione passata.

8. Cass. civ., Sez. I, 8 agosto 2024, n. 22474 (legge fallimentare, art. 186-bis). Il surplus generato dalla prosecuzione dell’attività ricade nella garanzia patrimoniale generica e non può essere distribuito liberamente alterando l’ordine delle prelazioni. Rilevanza: spiega la logica di fondo, oggi temperata dalla regola di priorità relativa dell’art. 84, comma 6, CCII.

Pronunce che illuminano il percorso graduale e la preparazione della domanda

9. Cass. civ., Sez. I, ord. 15 aprile 2026, n. 9605. Nel concordato in continuità il controllo in apertura è un vero giudizio di ammissibilità, che comprende la non manifesta inidoneità del piano e un vaglio di legalità sostanziale su trattamento dei creditori, classi e completezza delle informazioni. Rilevanza: il piano edile per commessa deve essere solido già al deposito, non solo all’omologazione.

10. Cass. civ., Sez. I, 28 novembre 2025, n. 31176. Il decreto della corte d’appello che conferma l’inammissibilità senza aprire la liquidazione giudiziale non è ricorribile per cassazione per difetto di decisorietà. Rilevanza: rafforza l’interesse a testare il piano prima del deposito, ad esempio nella composizione negoziata.

11. Cass. civ., Sez. I, n. 31856/2025. Si è occupata dell’istanza di composizione negoziata e delle misure protettive presentate mentre pende una domanda di concordato; i commentatori ne hanno tratto un’indicazione restrittiva sulla sovrapposizione dei due strumenti. Rilevanza: la sequenza composizione negoziata-concordato va pianificata dall’inizio.

12. Cass. civ., Sez. I, 28 ottobre 2025, n. 28574. Pur riguardando il concordato minore, ha affermato che la proposta deve rispettare la graduazione delle cause di prelazione richiamata dagli artt. 84 e 112 CCII, pena l’inammissibilità rilevabile d’ufficio. Rilevanza: anche per le imprese edili di minori dimensioni, le regole distributive non sono negoziabili.

13. Cass. civ., Sez. Un., 23 gennaio 2013, n. 1521 (legge fallimentare). Il giudice controlla la fattibilità giuridica della proposta, mentre sul piano economico il sindacato è limitato alla manifesta inattitudine del piano. Rilevanza: è la radice del criterio della “manifesta inidoneità” oggi previsto dall’art. 47 CCII.

Pronuncia	Opzione illuminata	Principio in breve
Cons. Stato, Ad. Plen., 9/2021	Diretta	Niente esclusione automatica; autorizzazione entro l’aggiudicazione
Cons. Stato, Sez. V, 8715/2023	Diretta	Principio confermato alla luce dell’art. 95 CCII
Cass. 348/2025	Diretta	Continuità parziale solo se significativa
Cass. 734/2020	Diretta	Piano misto continuità-liquidazione
Cass. 22960/2026	Indiretta	L’offerta del terzo entra nel valore di liquidazione
Cass. 22931/2026	Indiretta	Affitto funzionale al piano
Cass. 7663/2026	Indiretta e diretta	Cram down con una classe “interessata”
Cass. 22474/2024	Indiretta e diretta	Surplus e ordine delle prelazioni
Cass. 9605/2026	Tutte	Ammissibilità con vaglio sostanziale
Cass. 31176/2025	Graduale	Inammissibilità confermata non ricorribile
Cass. 31856/2025	Graduale	Sequenza composizione negoziata-concordato
Cass. 28574/2025	Tutte	Graduazione non derogabile
Cass. SU 1521/2013	Tutte	Sindacato economico limitato

Cosa può fare lo Studio Monardo

Per un’impresa edile in crisi la scelta tra le forme di continuità ha conseguenze immediate su cantieri, gare e rapporti con le banche. Lo Studio Monardo mette a disposizione strumenti concreti:

1. Analizziamo il portafoglio commesse, cantiere per cantiere, confrontando SAL residui, costi a finire, penali e riserve, per verificare se la continuità è reale e sostenibile.
2. Valutiamo quale delle opzioni regge davanti al giudice nel tuo caso specifico, mettendo a confronto continuità diretta, continuità indiretta e percorso graduale con gli stessi dati di partenza.
3. Predisponiamo la domanda di concordato, anche con riserva, e le istanze di autorizzazione alla prosecuzione dei contratti pubblici e alla partecipazione alle gare ai sensi dell’art. 95 CCII.
4. Esaminiamo i contratti pendenti con subappaltatori, fornitori e committenti privati, individuando quelli essenziali da proteggere ai sensi dell’art. 94-bis e quelli da sospendere o sciogliere ai sensi dell’art. 97 CCII.
5. Strutturiamo l’operazione di continuità indiretta, verificando contratto di affitto o cessione del ramo, garanzie del terzo e requisiti di qualificazione del subentrante.
6. Costruiamo, con i commercialisti dello staff, la transazione fiscale e contributiva, compresa la valutazione dei tributi locali alla luce del D.Lgs. 147/2026.
7. Impostiamo la formazione delle classi (banche ipotecarie, lavoratori, Erario, fornitori, subappaltatori) e il confronto con il valore di liquidazione.
8. Assistiamo l’impresa nella composizione negoziata, quando la crisi è ancora reversibile, e pianifichiamo il passaggio al concordato se le trattative non bastano.
9. Difendiamo il piano nelle fasi di ammissibilità, voto, omologazione e nelle eventuali opposizioni e reclami, fino all’ultimo grado di giudizio.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

La qualifica di Esperto Negoziatore ai sensi del D.L. 118/2021 è quella più vicina al tema: è il punto di vista di chi valuta se un’impresa è ragionevolmente risanabile e quale percorso può raccogliere il consenso dei creditori. In un confronto tra opzioni, però, conta anche un altro elemento: la continuità di strategia dall’analisi iniziale fino alla Cassazione. La scelta fatta oggi tra continuità diretta e indiretta va difesa domani in sede di omologazione, di reclamo e, se necessario, davanti alla Suprema Corte: stesso difensore, stessa linea, senza cambiare mani a metà percorso.

Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti lavora insieme sullo stesso caso: i profili giuridici (contratti pubblici, classi, omologazione) e quelli economico-contabili (piano per commessa, flussi di cassa, transazione fiscale) vengono costruiti in modo coordinato, perché in un’impresa edile gli uni non reggono senza gli altri.

Chiusura

Il concordato in continuità per un’impresa edile non è un modello unico: è un insieme di strade, ciascuna con un profilo ideale, vantaggi e rischi che vanno soppesati alla luce di commesse, patrimonio immobiliare, composizione del debito e urgenza dei cantieri. La scelta dipende dal caso concreto, e sbagliarla costa tempo, penali e, nei casi più gravi, la stessa sopravvivenza dell’impresa.

Lo Studio Monardo affronta questa materia perché è il terreno proprio di una delle competenze certificate dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo: quella di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, che riguarda proprio la valutazione della risanabilità dell’impresa e la costruzione di un percorso sostenibile con i creditori. A questa si affiancano la qualifica di avvocato cassazionista, che consente di seguire la strategia fino all’ultimo grado, e il coordinamento di uno staff di avvocati e commercialisti in grado di lavorare sui conti di cantiere e sui debiti fiscali.

📩 Prima che i cantieri si fermino o una gara si chiuda senza autorizzazione, scrivici: i recapiti dello Studio Monardo ti aspettano al termine di questa pagina.