Il Contratto Preliminare Di Compravendita Trascritto È Opponibile Nel Concordato Liquidatorio?

Non esiste una sola risposta a questa domanda: dipende da chi sei e da che cosa hai firmato. Il preliminare trascritto non viene cancellato dal concordato preventivo liquidatorio: la trascrizione continua a “prenotare” l’acquisto contro le formalità successive e il contratto, per regola, prosegue anche durante la procedura (art. 97, comma 1, del Codice della crisi). Ma la stessa norma consente all’impresa in concordato di chiedere al tribunale lo scioglimento dei contratti non coerenti con il piano, e un piano liquidatorio ha spesso interesse a rimettere sul mercato proprio l’immobile già promesso.

Facciamo tre esempi lampo. La famiglia che ha promesso di comprare l’appartamento in cui andrà a vivere, con preliminare trascritto, è protetta in modo forte: per i contratti dell’art. 173, comma 3, il debitore non può chiedere lo scioglimento (art. 97, comma 13). L’investitore che ha promesso di comprare un box o un secondo appartamento rischia invece lo scioglimento autorizzato e si ritrova con un credito per indennizzo, trattato di regola come chirografario. La banca che aveva iscritto ipoteca sull’edificio prima della trascrizione del preliminare conserva il suo grado anche contro il promissario.

In questa guida trovi prima le regole comuni e poi cinque profili: il promissario acquirente dell’abitazione principale, l’impresa che ha promesso di comprare la propria sede, chi ha promesso di comprare un immobile “non protetto”, l’impresa promittente venditrice in concordato e la banca o gli altri creditori. Seguono simulazioni, casi misti, una tabella di confronto e la giurisprudenza letta per questo articolo.

Perché ce ne occupiamo noi? Perché la sorte di un preliminare nel concordato si decide nel piano e nella trattativa tra impresa, acquirenti e banche, ed è il terreno su cui lavora l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, abituato a ricostruire il quadro dei rapporti pendenti di un’impresa in crisi. E perché, quando il conflitto arriva davanti al giudice (domanda ex art. 2932 c.c., contestazione dell’indennizzo, reclamo contro lo scioglimento), serve un difensore cassazionista che possa seguire la stessa linea fino all’ultimo grado.

📩 Hai firmato un preliminare con un’impresa che ha depositato domanda di concordato, o sei l’impresa che deve decidere cosa farne? Contattaci ora: trovi tutti i riferimenti dello studio in fondo a questo articolo.

Le regole comuni: che cosa resta del preliminare trascritto quando il venditore entra in concordato liquidatorio

Questa parte vale per tutti i profili. Le sezioni successive la richiamano senza ripeterla.

Quale legge si applica

Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019) si applica alle domande depositate e alle procedure aperte dal 15 luglio 2022. Per i concordati anteriori resta la legge fallimentare, dove la materia era regolata dall’art. 169-bis l.fall. (scioglimento e sospensione dei contratti pendenti nel concordato) e, nel fallimento, dall’art. 72 l.fall. Gli artt. 97 e 173 del Codice citati in questa guida sono letti nel testo in vigore dal 28 settembre 2024, cioè dopo il correttivo D.Lgs. 136/2024. Per le domande di concordato depositate prima di quella data occorre verificare, caso per caso, quale versione degli articoli si applica in base alla disciplina transitoria del correttivo. Gran parte della giurisprudenza di legittimità che citeremo è stata resa sulla legge fallimentare: lo diremo ogni volta.

Che cosa fa la trascrizione del preliminare

L’art. 2645-bis c.c. consente di trascrivere i preliminari di compravendita immobiliare (anche condizionati o relativi a edifici da costruire o in costruzione) se risultano da atto pubblico o da scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente. L’effetto è indicato dal comma 2: la trascrizione del contratto definitivo, o della sentenza che tiene luogo del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare. È il cosiddetto effetto prenotativo: il promissario “prenota” la propria posizione contro ipoteche, pignoramenti e altre formalità successive.

L’effetto però non è eterno. Per il comma 3 cessa, e si considera come mai prodotto, se entro un anno dalla data convenuta per la conclusione del definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non viene trascritto il definitivo, un atto che ne costituisca esecuzione o la domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica.

Che cosa dice il Codice della crisi sui contratti pendenti nel concordato

L’art. 97 del Codice regola i contratti ancora ineseguiti o non compiutamente eseguiti da entrambe le parti alla data del deposito della domanda. Nel testo vigente:

• i contratti proseguono anche durante il concordato e i patti contrari sono inefficaci (comma 1);
• il debitore può chiedere con istanza autonoma di essere autorizzato a sospendere o sciogliere un contratto se la prosecuzione non è coerente con le previsioni del piano né funzionale alla sua esecuzione, dando prova di averla notificata alla controparte (comma 1); la richiesta di scioglimento si può depositare solo con il piano e la proposta (comma 2);
• il debitore indica la quantificazione dell’indennizzo dovuto alla controparte, che entra nel fabbisogno del piano (comma 3); la controparte può opporsi con memoria entro sette giorni dalla notifica dell’istanza (comma 4);
• decide il tribunale con decreto motivato e reclamabile fino al decreto di apertura, poi il giudice delegato (comma 5); lo scioglimento ha effetto dalla notifica del provvedimento autorizzativo (comma 6);
• la controparte ha diritto a un indennizzo pari al risarcimento del danno da mancato adempimento (comma 9); se non c’è accordo decide il giudice ordinario, mentre il giudice delegato quantifica il credito solo ai fini del voto (comma 10);
• l’indennizzo è un credito chirografario anteriore al concordato, salvi i crediti sorti dal contratto tra la pubblicazione della domanda e la notifica del provvedimento, che sono prededucibili (comma 11);
• l’articolo non si applica, tra l’altro, ai contratti di cui all’art. 173, comma 3 (comma 13).

L’art. 173, comma 3, a sua volta, individua il preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. che ha per oggetto l’abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, oppure un immobile non abitativo destinato a costituire la sede principale della sua attività d’impresa, purché gli effetti della trascrizione non siano cessati.

Perché nel concordato la domanda si pone in modo diverso che nella liquidazione giudiziale

Chi ha letto qualcosa sul fallimento del costruttore tende a trasportare nel concordato le regole del curatore. È un errore di prospettiva. Nella liquidazione giudiziale l’imprenditore perde l’amministrazione dei beni, il curatore decide se subentrare o sciogliersi e l’art. 173 detta una disciplina completa del preliminare: scioglimento anche dopo la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. (con il limite dell’accoglimento), credito del promissario senza risarcimento ma con privilegio, subentro obbligato per abitazione principale e sede d’impresa, acconti opponibili nei limiti della tracciabilità, cancellazione dei gravami dopo il pagamento del prezzo.

Nel concordato preventivo, invece, l’impresa conserva l’amministrazione dei beni sotto la vigilanza del commissario giudiziale, e non esiste una regola che renda inopponibili in blocco i diritti dei terzi a partire da una certa data. La domanda del titolo, allora, si scompone in tre domande più precise:

• la trascrizione protegge il promissario contro le formalità successive? Sì, per effetto dell’art. 2645-bis, comma 2, c.c., che non è sospeso dal concordato;
• il contratto vincola l’impresa e il piano? Sì, perché prosegue (art. 97, comma 1), salvo scioglimento autorizzato;
• l’impresa può liberarsene? Solo con l’istanza dell’art. 97, presentata con piano e proposta, e mai per i preliminari dell’art. 173, comma 3.

Nel concordato per cessione dei beni, dopo l’omologazione la liquidazione è affidata a uno o più liquidatori nominati dal tribunale (art. 114). Il liquidatore vende ciò che il debitore ha messo a disposizione dei creditori, ma non acquista sui beni più diritti di quanti ne avesse il debitore: un immobile già promesso con preliminare trascritto ed efficace, se il contratto non è stato sciolto nella fase iniziale, resta gravato dalla prenotazione del promissario. Il Codice colloca infatti la richiesta di scioglimento nella fase del deposito di piano e proposta: è lì che si gioca la partita, e chi arriva tardi trova la scelta già fatta.

Aspetto	Concordato preventivo liquidatorio	Liquidazione giudiziale
Chi decide sul preliminare	Il debitore chiede, il tribunale o il giudice delegato autorizza (art. 97)	Il curatore sceglie tra subentro e scioglimento (art. 173)
Regola di partenza	Prosecuzione del contratto	Facoltà di scelta del curatore
Abitazione principale e sede d’impresa	Escluse dallo scioglimento (art. 97, c. 13)	Il contratto non si scioglie se il promissario ne chiede l’esecuzione nei termini (art. 173, c. 3)
Credito della controparte in caso di scioglimento	Indennizzo pari al danno da mancato adempimento, chirografario (art. 97, cc. 9 e 11)	Credito senza risarcimento, con privilegio art. 2775-bis c.c. se la trascrizione è efficace (art. 173, c. 2)
Acconti	Nessuna regola specifica nell’art. 97	Opponibili nella misura dimostrata con mezzi tracciabili (art. 173, c. 4)
Cancellazione dei gravami	Nessuna regola specifica nell’art. 97	Ordinata dal giudice delegato dopo l’integrale riscossione del prezzo (art. 173, c. 4)

La risposta in sintesi

Messe insieme, queste norme danno una risposta articolata:

1. Il concordato liquidatorio non rende di per sé inopponibile il preliminare trascritto. Nel concordato il debitore resta titolare dei beni e il contratto prosegue; l’effetto prenotativo dell’art. 2645-bis c.c. continua a operare contro le formalità successive alla trascrizione.
2. L’opponibilità può essere superata solo in due modi: con lo scioglimento autorizzato dal tribunale o dal giudice delegato (art. 97), che però non è ammesso per i preliminari dell’art. 173, comma 3; oppure perché gli effetti della trascrizione sono già cessati per decorso dei termini.
3. La trascrizione non vince sulle ipoteche iscritte prima di essa: la banca ipotecaria anteriore resta davanti.
4. Se il promissario ha già eseguito per intero la propria prestazione, per la Cassazione il contratto non è “pendente” e lo scioglimento non è applicabile (principio affermato sull’art. 169-bis l.fall.).

Situazione del preliminare	Opponibile al concordato?	Può essere sciolto?
Trascritto, abitazione principale o sede principale d’impresa, effetti non cessati	Sì	No (art. 97, c. 13)
Trascritto, altro immobile, effetti non cessati	Sì, finché non è sciolto	Sì, se incoerente con il piano, con indennizzo
Trascritto, effetti cessati (un anno / tre anni)	No	Questione superata: il promissario resta creditore
Non trascritto	Vincola il debitore, non i terzi	Sì, con le regole dell’art. 97
Prezzo già interamente pagato dal promissario	Sì, se trascritto	Per la Cassazione (l.fall.) no: contratto non pendente

Se hai promesso di comprare la casa in cui vivrai: il promissario acquirente dell’abitazione principale

La tua situazione

Hai firmato dal notaio (o con firme autenticate) un preliminare per l’appartamento che diventerà la tua abitazione principale, o quella di un figlio, di un genitore, di un fratello. Hai versato acconti, magari con bonifici scaglionati a stato di avanzamento lavori. Poi ricevi una comunicazione: l’impresa venditrice ha depositato domanda di concordato preventivo, e il piano prevede la liquidazione del patrimonio. La prima paura è perdere casa e soldi.

Cosa cambia per te

La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: il tuo preliminare, se trascritto e ancora efficace, è sottratto al potere di scioglimento del debitore. L’art. 97, comma 13, esclude dall’ambito dell’articolo i contratti dell’art. 173, comma 3, e cioè proprio il preliminare trascritto sull’abitazione principale del promissario o di parenti e affini entro il terzo grado. In concreto:

• il contratto prosegue secondo la regola del comma 1;
• l’impresa in concordato non può ottenere l’autorizzazione a sciogliersi per destinare l’immobile alla vendita competitiva prevista dal piano;
• la tua trascrizione prevale sulle formalità iscritte o trascritte contro il venditore dopo di essa (art. 2645-bis, comma 2, c.c.), comprese, secondo la Cassazione, le ipoteche giudiziali, i pignoramenti e i sequestri successivi (Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 26102 del 19 dicembre 2016).

Una precisazione onesta: l’art. 173, comma 3, è scritto per la liquidazione giudiziale e richiede anche che il promissario chieda l’esecuzione del contratto nei termini delle domande dei terzi. Nel concordato non ci sono quei termini, e il rinvio dell’art. 97, comma 13, serve a individuare il tipo di contratto escluso dallo scioglimento. Come si coordinino nel concordato le altre condizioni dell’art. 173 (per esempio il controllo sul prezzo del comma 3-bis) è un punto su cui la giurisprudenza non ha ancora detto una parola definitiva: meglio prepararsi documentando bene la destinazione abitativa principale.

I numeri

Le due date che contano sono la data fissata per il definitivo e la data di trascrizione del preliminare. Esempio: preliminare trascritto il 14 febbraio 2025, definitivo previsto entro il 30 settembre 2026. Gli effetti della trascrizione durano fino al 30 settembre 2027 (un anno dalla data del definitivo), perché questa data cade prima del limite massimo dei tre anni (14 febbraio 2028). Entro il 30 settembre 2027 devi trascrivere il definitivo o la domanda ex art. 2932 c.c. Se l’impresa in concordato rinvia continuamente la stipula, il conto alla rovescia corre contro di te, non contro di lei.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è lasciare scadere l’effetto della trascrizione aspettando la stipula. La Cassazione ha chiarito che i due termini del comma 3 tutelano la garanzia dei creditori e la libera circolazione dei beni: decorsi inutilmente, la prenotazione viene meno senza bisogno di cancellazione, e una proroga del termine annuale è opponibile ai terzi solo se resta dentro il limite triennale (Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 7634, marzo 2025). Il decorso del termine triennale è rilevabile d’ufficio (Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 22454 del 22 ottobre 2014).

Gli altri rischi:

• l’ipoteca della banca che ha finanziato la costruzione, se iscritta prima della trascrizione del tuo preliminare, ti è opponibile: compri gravato, salvo frazionamento e assenso alla cancellazione da negoziare;
• un preliminare con firme non autenticate non è trascrivibile finché la firma non è accertata giudizialmente (art. 2645-bis, comma 1, c.c.);
• se il concordato fallisce e si apre la liquidazione giudiziale, entrano in gioco le regole dell’art. 173 (vedi i casi misti).

Le mosse giuste

1. Fai verificare subito la nota di trascrizione e calcola la data di cessazione degli effetti.
2. Raccogli la prova della destinazione ad abitazione principale (tua o del familiare entro il terzo grado) e la prova tracciabile di ogni acconto.
3. Leggi il piano e la proposta depositati: controlla come è trattato il tuo contratto e se il debitore ha chiesto, comunque, lo scioglimento; in quel caso hai sette giorni dalla notifica per opporti (art. 97, comma 4).
4. Se la stipula non arriva, trascrivi in tempo la domanda ex art. 2932 c.c.: per le Sezioni Unite, nel fallimento, lo scioglimento del curatore non è opponibile al promissario che ha trascritto la domanda prima della procedura, se la domanda è poi accolta (Cass. civ., Sez. Unite, sentenza n. 18131 del 16 settembre 2015, resa sulla legge fallimentare).
5. Chiedi al venditore e alla banca la cancellazione dell’ipoteca sulla tua porzione contestualmente al saldo.

Giurisprudenza dedicata

Oltre alle pronunce già citate, per il caso in cui la sentenza ex art. 2932 c.c. passi in giudicato mentre si discute del tuo privilegio, la Cassazione ha ritenuto cessata la materia del contendere: una volta trasferita la proprietà, non c’è più interesse a discutere del privilegio sul credito restitutorio (Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 26641 del 22 ottobre 2018).

Se il capannone, il negozio o l’ufficio promesso è la sede della tua impresa

La tua situazione

Sei un imprenditore (individuale o società) e hai firmato un preliminare per acquistare il capannone, il laboratorio o il locale commerciale in cui trasferire, o in cui già svolgi, l’attività principale. Magari sei già dentro con un comodato o una locazione “ponte” e paghi rate che il contratto qualifica come acconti sul prezzo. Il venditore ha chiesto il concordato e il suo piano liquidatorio indica gli immobili come attivo da vendere.

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione la protezione è la stessa del promissario di un’abitazione, ma solo se l’immobile è davvero la sede principale della tua attività d’impresa. L’art. 173, comma 3, richiama infatti anche l’immobile non abitativo “destinato a costituire la sede principale dell’attività d’impresa” del promissario, e l’art. 97, comma 13, esclude quel contratto dallo scioglimento nel concordato.

Questo significa che:

• non basta che l’immobile sia “utile” all’impresa: deve esserne la sede principale (un magazzino secondario, una filiale, un deposito non lo sono);
• la prova va costruita con elementi oggettivi: destinazione urbanistica, sede risultante dal registro delle imprese o progetto documentato di trasferimento, investimenti già fatti;
• se l’immobile non rientra nella definizione, il tuo preliminare segue le regole dei preliminari “non protetti” (profilo successivo) e può essere sciolto con indennizzo.

I numeri

Un’impresa promissaria di un capannone al prezzo di 412.600 euro ha versato 97.300 euro di acconti, di cui 75.300 con bonifico e 22.000 in contanti. Nel concordato, finché il contratto prosegue, la distinzione tra pagamenti tracciabili e non tracciabili non ha un ruolo specifico. Ne acquista uno decisivo se il concordato si trasforma in liquidazione giudiziale: l’art. 173, comma 4, nel testo vigente, rende gli acconti opponibili alla massa nella misura dimostrata con mezzi tracciabili. In quello scenario 22.000 euro rischiano di non essere riconosciuti come acconti opponibili.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è vederti contestare la qualifica di “sede principale”, perché è l’unico elemento che separa la protezione piena dallo scioglimento con indennizzo. Altri rischi:

• il controllo di congruità del prezzo: nella liquidazione giudiziale il creditore ipotecario può impugnare il subentro dimostrando che il valore di mercato alla stipula superava il prezzo di almeno un quarto (art. 173, comma 3-bis); se la congruità manca il contratto si scioglie, salvo che il promissario integri la differenza prima della decisione. Nel capannone da 412.600 euro la soglia è un valore di mercato superiore a 515.750 euro;
• il preliminare rinnovato in forma notarile alla vigilia della crisi, per renderlo trascrivibile, può essere esposto alla revocatoria in caso di successiva procedura liquidatoria: la Cassazione lo ha ammesso, nel fallimento, per il preliminare stipulato per atto pubblico nei sei mesi anteriori dopo una precedente scrittura privata, in presenza di conoscenza dello stato d’insolvenza (Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 18181 del 5 luglio 2019);
• l’ipoteca bancaria anteriore alla trascrizione resta opponibile.

Le mosse giuste

1. Documenta la sede principale prima che qualcuno la contesti.
2. Ricostruisci tutti gli acconti e regolarizza la prova di quelli non tracciabili (quietanze, scritture contabili di entrambe le parti).
3. Verifica il valore di mercato alla data del preliminare con una perizia: se il prezzo è basso, preparati alla contestazione delle banche.
4. Partecipa alla procedura: leggi la relazione del commissario giudiziale e, se il piano tratta il tuo immobile come attivo libero da vendere, fai valere la tua posizione con il commissario e nelle sedi previste.
5. Negozia con la banca ipotecaria la liberazione dell’immobile contro il pagamento del residuo prezzo, così che il saldo serva a ridurre la sua esposizione.

Giurisprudenza dedicata

Se il tuo preliminare era una scrittura privata trascritta dopo l’apertura della procedura sulla base di una domanda trascritta prima e di una sentenza che ha accertato le firme, la Cassazione ha equiparato gli effetti a quelli della trascrizione di un atto autentico, ammettendo il privilegio sull’immobile (Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 5550 del 3 marzo 2025, resa in un fallimento).

Se l’immobile promesso è un investimento, una seconda casa, un box o un terreno

La tua situazione

Hai promesso di comprare un appartamento da mettere a reddito, una casa al mare, un box auto, un lotto edificabile, o un immobile in cui non andrai a vivere né a lavorare. Il preliminare è trascritto. Il venditore è in concordato liquidatorio e il suo piano punta a vendere tutto al miglior prezzo.

Cosa cambia per te

Qui le regole ti proteggono meno di quanto speri. Il tuo preliminare non rientra nell’art. 173, comma 3, e quindi resta soggetto al potere di scioglimento dell’art. 97. Il percorso è questo:

• finché nessuno chiede lo scioglimento, il contratto prosegue e la trascrizione ti tutela contro le formalità successive;
• il debitore può chiedere lo scioglimento solo insieme al piano e alla proposta (comma 2) e deve dimostrare che la prosecuzione non è coerente con il piano né funzionale alla sua esecuzione (comma 1): in un liquidatorio l’argomento tipico è che l’immobile, venduto sul mercato, renderebbe ai creditori più del prezzo pattuito con te;
• hai sette giorni dalla notifica dell’istanza per depositare una memoria di opposizione (comma 4); decide il tribunale o, dopo l’apertura, il giudice delegato, con provvedimento motivato e reclamabile (comma 5);
• se lo scioglimento è autorizzato, ha effetto dalla notifica del provvedimento (comma 6) e ti spetta un indennizzo pari al risarcimento del danno da mancato adempimento (comma 9), quantificato dal giudice ordinario in mancanza di accordo (comma 10) e trattato come credito chirografario anteriore (comma 11).

C’è però un limite importante allo scioglimento: il contratto deve essere ancora “pendente” da entrambe le parti. La Cassazione, sull’art. 169-bis l.fall., ha escluso l’applicazione dell’istituto quando una parte ha già eseguito per intero la propria prestazione principale, in un caso in cui il promissario aveva pagato tutto il prezzo ed era stato immesso nella detenzione dell’immobile; ha inoltre affermato che il credito indennitario ha natura concorsuale e va accertato in un giudizio ordinario, mentre l’ammissione al voto ha valore solo incidentale (Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 26568 del 23 novembre 2020).

Il privilegio dell’art. 2775-bis c.c.: una questione aperta nel concordato

L’art. 2775-bis c.c. attribuisce ai crediti del promissario derivanti dalla mancata esecuzione del preliminare trascritto un privilegio speciale sull’immobile, purché gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione risultante da atto di data certa, della domanda giudiziale di risoluzione o di condanna al pagamento, della trascrizione del pignoramento o dell’intervento nell’esecuzione. Il privilegio non è opponibile ai creditori ipotecari per i mutui erogati al promissario per l’acquisto, né ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell’art. 2825-bis c.c.

Nella liquidazione giudiziale l’art. 173, comma 2, riconosce espressamente il privilegio al promissario in caso di scioglimento. Per il concordato, invece, l’art. 97, comma 11, qualifica l’indennizzo come chirografario e non contiene un richiamo analogo. Se il credito per la restituzione degli acconti versati possa conservare il privilegio dell’art. 2775-bis c.c. quando il preliminare è sciolto nel concordato è una questione interpretativa da valutare sul caso concreto: è un punto da sollevare con il commissario giudiziale e, se necessario, nel giudizio di accertamento del credito.

I numeri

Box auto promesso a 46.900 euro, caparra di 9.380 euro, preliminare trascritto il 3 maggio 2024, definitivo previsto per il 31 gennaio 2025, mai stipulato. Gli effetti della trascrizione sono cessati il 31 gennaio 2026 (un anno dalla data convenuta, entro il limite dei tre anni). Se nel frattempo non è stata trascritta la domanda ex art. 2932 c.c., nel concordato depositato a giugno 2026 il tuo preliminare non è più opponibile ai terzi: resti creditore della restituzione della caparra e degli eventuali danni, senza prenotazione sull’immobile.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è lo scioglimento autorizzato con un indennizzo pagato in moneta concordataria, cioè nella percentuale offerta ai chirografari. Inoltre:

• se hai trascritto il preliminare dopo l’iscrizione di un’ipoteca bancaria, quell’ipoteca ti precede anche sul privilegio (vedi il profilo della banca);
• la trascrizione di un vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c. che menziona il preliminare non sostituisce la trascrizione del preliminare ai fini del privilegio (Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 20194 del 14 luglio 2023).

Le mosse giuste

1. Verifica se il tuo contratto è ancora “pendente”: se hai già pagato tutto il prezzo, il debitore non può usare l’art. 97.
2. Prepara l’opposizione prima che arrivi l’istanza: perizie sul valore, prova dei pagamenti, argomenti sulla funzionalità della vendita al piano (un saldo prezzo certo e immediato può valere più di un’asta incerta).
3. Proponi una soluzione negoziata: acquisto immediato con saldo, o integrazione del prezzo, in cambio della prosecuzione del contratto.
4. Quantifica il tuo danno per il voto e per il giudizio ordinario: il giudice delegato lo stima solo ai fini del calcolo delle maggioranze.
5. Esercita il voto sulla proposta con piena consapevolezza della percentuale offerta ai chirografari.

Giurisprudenza dedicata

Per l’investitore in un immobile non protetto, il riferimento principale resta la già citata Cass. n. 26568/2020 sulla nozione di contratto pendente e sull’accertamento dell’indennizzo.

Se sei l’impresa promittente venditrice in concordato liquidatorio (o il suo amministratore)

La tua situazione

Sei l’impresa (spesso edile o immobiliare) che ha promesso in vendita appartamenti, box, uffici o capannoni, ha incassato acconti e, a crisi conclamata, ha scelto la strada del concordato preventivo liquidatorio. Oppure sei l’amministratore che deve firmare il piano e rispondere delle scelte fatte sui contratti pendenti. Il dilemma è sempre lo stesso: onorare i preliminari, incassare il residuo prezzo e consegnare gli immobili, oppure sciogliersi e vendere a terzi?

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione la regola di partenza è la prosecuzione: i preliminari non si sciolgono da soli con la domanda di concordato. L’art. 97, comma 1, stabilisce che i contratti pendenti proseguono e che i patti contrari sono inefficaci. Lo scioglimento va chiesto con istanza, solo insieme a piano e proposta, notificata alla controparte, e va motivato con l’incoerenza della prosecuzione rispetto al piano. Inoltre:

• non puoi chiedere lo scioglimento dei preliminari trascritti sull’abitazione principale del promissario (o dei suoi parenti e affini entro il terzo grado) o sulla sede principale della sua impresa (art. 97, comma 13, che rinvia all’art. 173, comma 3);
• per gli altri preliminari, devi quantificare l’indennizzo dovuto e inserirlo nel fabbisogno concordatario (comma 3): un piano che “dimentica” gli indennizzi è un piano che sottostima il passivo;
• se il promissario ha già pagato l’intero prezzo, per la Cassazione (sull’art. 169-bis l.fall.) non c’è contratto pendente e lo scioglimento non è applicabile (Cass. n. 26568/2020); la stessa pronuncia ricorda che il giudice controlla che il debitore abbia agito secondo correttezza e buona fede, evitando un abuso dello strumento a danno della controparte;
• se un promissario ha trascritto prima del concordato la domanda ex art. 2932 c.c., la sentenza che l’accoglie, una volta trascritta, prevale sulle formalità successive alla trascrizione della domanda (principio affermato per il fallimento da Cass. SU n. 18131/2015).

I numeri

Un piano liquidatorio prevede la vendita di 11 unità di un complesso. Tre unità sono oggetto di preliminari trascritti su abitazioni principali (prezzi residui da incassare: 177.250, 143.900 e 98.640 euro): non sono scioglibili e generano un incasso certo di 419.790 euro, ma l’immobile va consegnato. Due unità sono promesse a investitori a 156.300 e 131.800 euro; una perizia stima valori di mercato di 171.500 e 139.200 euro. Il maggior realizzo teorico (22.600 euro in tutto) va confrontato con gli indennizzi, con i tempi e i costi di una vendita competitiva e con il rischio che l’asta vada deserta: se il saldo netto è modesto, chiedere lo scioglimento può non essere coerente con il miglior soddisfacimento dei creditori.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è costruire il piano su immobili che in realtà non sono liberi, perché gravati da preliminari trascritti efficaci e non scioglibili. Ne derivano attivo sovrastimato, attestazione contestabile e voto dei creditori su dati non corretti. Altri rischi:

• la purgazione delle ipoteche non è automatica quando si esegue un preliminare: le Sezioni Unite, nel fallimento, hanno escluso che il giudice delegato possa ordinare la cancellazione delle ipoteche quando il curatore subentra nel preliminare e stipula il definitivo, perché il potere purgativo è legato alla liquidazione concorsuale dell’attivo (Cass. civ., Sez. Unite, sentenza n. 7337 del 19 marzo 2024); nello stesso provvedimento la Corte richiama un proprio precedente sul concordato che esclude la purgazione fuori da una procedura competitiva. Nel tuo piano la cancellazione dell’ipoteca bancaria sulle unità promesse va quindi negoziata con la banca;
• gli atti compiuti alla vigilia della crisi per “rafforzare” i promissari (ad esempio la riproduzione per atto pubblico di vecchie scritture private) possono essere revocati se il concordato non va a buon fine e si apre la procedura liquidatoria (Cass. n. 18181/2019, resa nel fallimento);
• l’indennizzo dovuto ai promissari sciolti è un credito concorsuale che vota e incide sulle maggioranze.

Le mosse giuste

1. Fai un censimento completo dei preliminari: data, forma, trascrizione, data del definitivo, cessazione degli effetti, acconti, destinazione dell’immobile.
2. Separa i contratti non scioglibili (art. 97, comma 13) da quelli scioglibili e motiva caso per caso l’eventuale istanza.
3. Quantifica gli indennizzi con criteri difendibili e inseriscili nel fabbisogno.
4. Negozia con la banca ipotecaria il frazionamento e l’assenso alla cancellazione contro il versamento dei saldi prezzo.
5. Coordina il piano con il commissario giudiziale e l’attestatore perché l’attivo esposto tenga conto dei vincoli effettivi.

In questo lavoro di ricostruzione dei rapporti pendenti e di trattativa con promissari e banche, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo opera con la competenza di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021) e di avvocato cassazionista.

Giurisprudenza dedicata

Oltre a Cass. SU n. 7337/2024 e Cass. n. 26568/2020, per l’impresa venditrice conta la regola sulla cessazione degli effetti della trascrizione: un preliminare con effetti cessati non vincola più i terzi e l’immobile può essere trattato come attivo libero, fermo il debito verso il promissario (Cass. n. 7634/2025 e n. 22454/2014).

Se sei la banca ipotecaria o un altro creditore dell’impresa in concordato

La tua situazione

Sei la banca che ha finanziato la costruzione con mutuo ipotecario, un fornitore chirografario, un creditore che ha ottenuto un decreto ingiuntivo e iscritto ipoteca giudiziale. Ti interessa sapere se gli immobili promessi in vendita fanno parte dell’attivo che sarà liquidato per te e con quale grado concorri rispetto ai promissari acquirenti.

Cosa cambia per te

Qui la data è tutto: conta chi ha pubblicato per primo nei registri immobiliari.

• L’ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare prevale sul promissario, anche quando questo vanta il privilegio dell’art. 2775-bis c.c. Le Sezioni Unite hanno chiarito che quel privilegio, legato a una pubblicità costitutiva, non segue la regola generale di prevalenza dei privilegi sulle ipoteche (art. 2748, comma 2, c.c.) e va collocato dopo l’ipoteca anteriore alla trascrizione del preliminare (Cass. civ., Sez. Unite, sentenza n. 21045 del 1 ottobre 2009). Lo stesso principio è stato applicato al fallimento del costruttore che scioglie il preliminare, collocando il credito del promissario per la restituzione della caparra dopo l’ipoteca bancaria iscritta prima della trascrizione (Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 17270 del 30 luglio 2014). In precedenza la Cassazione aveva sostenuto la prevalenza del privilegio anche sulle ipoteche anteriori (Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 17197 del 14 novembre 2003): è un orientamento superato.
• L’ipoteca (anche giudiziale) iscritta dopo la trascrizione del preliminare cede davanti alla trascrizione del definitivo o della sentenza ex art. 2932 c.c. (art. 2645-bis, comma 2, c.c.; Cass. n. 26102/2016).
• se il preliminare non è trascritto, o i suoi effetti sono cessati, il bene resta nell’attivo e il promissario è un creditore come gli altri.

I numeri

Banca con ipoteca iscritta nel 2022 su un edificio, credito residuo 1.284.300 euro. Nel 2024 l’impresa trascrive cinque preliminari. Se l’impresa in concordato stipula i definitivi, la banca conserva l’ipoteca sulle singole unità finché non presta il consenso alla cancellazione; i saldi prezzo (in ipotesi 612.480 euro) sono la moneta con cui si negozia l’assenso. Se invece un preliminare non protetto viene sciolto e l’unità venduta all’asta, la banca anteriore viene soddisfatta prima del promissario, anche se questo vanta il privilegio.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è dare per scontata la purgazione quando l’impresa esegue i preliminari: senza il tuo consenso, nel fallimento le Sezioni Unite l’hanno esclusa (Cass. SU n. 7337/2024), ma senza un accordo il piano si inceppa e gli immobili restano invenduti. Per i creditori chirografari il rischio opposto è un piano che sovrastima l’attivo trattando come libero ciò che è vincolato da preliminari efficaci.

Le mosse giuste

1. Confronta le date di iscrizione delle ipoteche e di trascrizione dei preliminari, unità per unità.
2. Verifica la cessazione degli effetti delle trascrizioni più vecchie: è rilevabile anche d’ufficio (Cass. n. 22454/2014).
3. Controlla il prezzo dei preliminari rispetto ai valori di mercato: un prezzo vile è un argomento contro il piano e, in caso di liquidazione giudiziale, apre la contestazione di congruità dell’art. 173, comma 3-bis.
4. Chiedi al commissario giudiziale di esaminare i preliminari stipulati o rinnovati a ridosso della crisi.
5. Esercita il voto tenendo conto di quanto vale davvero l’attivo libero.

Giurisprudenza dedicata

Per i creditori i riferimenti centrali sono le Sezioni Unite n. 21045/2009 sul grado, Cass. n. 17270/2014 e Cass. SU n. 7337/2024 sulla purgazione; per contestare un privilegio fondato su una pubblicità diversa da quella dell’art. 2645-bis c.c., Cass. n. 20194/2023.

Se compri all’asta del concordato un immobile su cui grava un preliminare trascritto

La tua situazione

Sei un privato, un investitore o un’impresa interessata a uno degli immobili che il liquidatore del concordato mette in vendita. Leggendo la relazione di stima o le visure scopri che sull’immobile risulta trascritto un preliminare a favore di un terzo. Ti chiedi se, comprando, rischi di vederti portare via il bene da quel promissario.

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione la regola è semplice da enunciare e delicata da verificare: se il preliminare è trascritto prima del tuo acquisto e i suoi effetti sono ancora in corso, il promissario che trascrive il definitivo o la sentenza ex art. 2932 c.c. prevale su di te (art. 2645-bis, comma 2, c.c.). La tua trascrizione, successiva alla sua, cede. Ci sono però tre situazioni in cui il rischio scompare o si riduce molto:

• il preliminare è stato sciolto con provvedimento autorizzativo ai sensi dell’art. 97: lo scioglimento ha effetto dalla notifica del provvedimento alla controparte (comma 6), e da quel momento il promissario ha solo un credito;
• gli effetti della trascrizione sono cessati per il decorso del termine annuale o triennale senza la trascrizione del definitivo o della domanda giudiziale; secondo la Cassazione la prenotazione viene meno senza bisogno di cancellazione (Cass. n. 7634/2025) e la scadenza è rilevabile d’ufficio (Cass. n. 22454/2014);
• il promissario ha rinunciato al contratto o ha concordato con l’impresa la risoluzione, con atto idoneo a essere annotato.

Le vendite del concordato non sono vendite forzate in senso proprio, e la stessa Cassazione a Sezioni Unite ha legato l’effetto di cancellazione dei gravami alle forme della liquidazione concorsuale (Cass. SU n. 7337/2024, resa nel fallimento). Per te questo significa che non devi dare per scontato che il decreto del giudice cancelli ogni formalità: devi leggere il bando e capire quali formalità saranno cancellate e su quale base.

I numeri

Immaginiamo un appartamento messo in vendita dal liquidatore a 128.400 euro. Dalla visura risulta un preliminare trascritto il 20 novembre 2023 con definitivo previsto per il 30 giugno 2024, senza domanda giudiziale trascritta. Il termine annuale è scaduto il 30 giugno 2025, prima di quello triennale (20 novembre 2026): la prenotazione è cessata. Se invece il preliminare fosse stato trascritto il 20 novembre 2024 con definitivo previsto per il 30 giugno 2026, gli effetti durerebbero fino al 30 giugno 2027 e, senza un provvedimento di scioglimento notificato, l’acquisto sarebbe esposto alla prevalenza del promissario.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è comprare un immobile “prenotato” da un terzo senza saperlo o senza capire che la prenotazione è ancora viva. Altri rischi:

• il promissario può essere già nella detenzione dell’immobile, e liberarlo richiede tempo;
• se il preliminare riguarda l’abitazione principale del promissario, non è scioglibile nel concordato e il liquidatore non dovrebbe venderlo a terzi come libero;
• la trascrizione di una domanda ex art. 2932 c.c. può prolungare la protezione del promissario ben oltre i termini dell’art. 2645-bis c.c., fino all’esito della causa.

Le mosse giuste

1. Chiedi una visura ipotecaria aggiornata e calcola la data di cessazione degli effetti di ogni preliminare trascritto.
2. Chiedi al liquidatore copia del provvedimento di scioglimento e la prova della sua notifica al promissario, se il preliminare è ancora efficace.
3. Verifica se è pendente una causa ex art. 2932 c.c. con domanda trascritta.
4. Leggi le condizioni di vendita sulla cancellazione delle formalità e sullo stato di occupazione.
5. Valuta l’offerta tenendo conto del rischio: un immobile con un preliminare vivo vale meno di uno libero.

Giurisprudenza dedicata

Per l’acquirente nella vendita del concordato le pronunce di riferimento sono quelle sulla durata della prenotazione (Cass. n. 7634/2025 e n. 22454/2014) e sull’inopponibilità delle formalità successive alla trascrizione del preliminare (Cass. n. 26102/2016), oltre a Cass. SU n. 18131/2015 sulla forza della domanda ex art. 2932 c.c. trascritta prima della procedura.

Quattro preliminari, quattro esiti: le simulazioni a confronto

Le simulazioni che seguono sono esercizi dimostrativi su dati ipotetici, non casi reali. In tutte, l’impresa venditrice deposita domanda di concordato preventivo con piano liquidatorio il 9 giugno 2026; il piano prevede per i chirografari una percentuale ipotetica del 18%.

Simulazione 1 — abitazione principale. Prezzo 238.700 euro, acconti tracciati 61.450 euro, preliminare per atto pubblico trascritto il 14 febbraio 2025, definitivo previsto entro il 30 settembre 2026. Ipoteca bancaria sull’intero edificio iscritta nel 2023.
– Gli effetti della trascrizione durano fino al 30 settembre 2027.
– Il contratto è escluso dallo scioglimento (art. 97, comma 13): l’impresa non può destinarlo alla vendita competitiva.
– All’atto il promissario versa il residuo di 177.250 euro; l’ipoteca anteriore va cancellata con l’assenso della banca, da ottenere contro il versamento del saldo.
– Se a luglio 2027 il definitivo non è ancora fissato, il promissario trascrive la domanda ex art. 2932 c.c. per non perdere la prenotazione.
– Esito: acquisto salvo, con il nodo dell’ipoteca anteriore da sciogliere in trattativa.

Simulazione 2 — appartamento da investimento. Prezzo 156.300 euro, caparra 23.445 euro, preliminare trascritto il 7 ottobre 2025, definitivo previsto per il 15 dicembre 2026. Valore di mercato stimato 171.500 euro.
– L’impresa chiede lo scioglimento insieme a piano e proposta, notificando l’istanza il 9 giugno 2026; il promissario si oppone entro il 16 giugno 2026 (sette giorni).
– Se lo scioglimento è autorizzato, il promissario ha diritto alla restituzione della caparra e a un indennizzo pari al danno da mancato adempimento, che in ipotesi può comprendere la differenza tra valore e prezzo (15.200 euro), da accertare in giudizio ordinario.
– Ai fini del voto, il giudice delegato stima il credito, per esempio in 38.645 euro (23.445 + 15.200).
– Come chirografario, con il 18% il promissario incasserebbe circa 6.956 euro. Se ottenesse il riconoscimento del privilegio dell’art. 2775-bis c.c. per la restituzione della caparra (questione aperta nel concordato), quella parte verrebbe collocata sull’immobile, ma dopo l’eventuale ipoteca anteriore.
– Esito: forte perdita in caso di scioglimento; conviene negoziare la prosecuzione, magari con integrazione del prezzo.

Simulazione 3 — capannone sede d’impresa. Prezzo 412.600 euro, acconti 97.300 euro (75.300 con bonifico, 22.000 in contanti), preliminare trascritto il 2 aprile 2024, definitivo previsto per il 30 aprile 2026, slittato.
– Il termine di un anno dalla data convenuta scadrebbe il 30 aprile 2027, ma il limite dei tre anni dalla trascrizione scade prima, il 2 aprile 2027, e prevale. La domanda ex art. 2932 c.c. va trascritta entro il 2 aprile 2027.
– Se il capannone è la sede principale dell’impresa promissaria, lo scioglimento è escluso.
– Se il concordato viene meno e si apre la liquidazione giudiziale, il promissario deve chiedere l’esecuzione del contratto nei termini delle domande dei terzi; gli acconti opponibili sono quelli tracciabili (75.300 euro) e il creditore ipotecario può contestare la congruità se dimostra un valore alla stipula superiore a 515.750 euro.
– Esito: protezione forte, ma due scadenze da presidiare (limite triennale e prova degli acconti).
Simulazione 4 — scioglimento chiesto quando il promissario ha già pagato tutto. Ufficio promesso a un professionista a 94.870 euro, prezzo interamente versato e consegna avvenuta a febbraio 2026, definitivo mai stipulato per ritardi catastali; preliminare trascritto il 9 settembre 2025.
– Nel piano liquidatorio l’impresa indica l’ufficio come attivo da vendere e chiede di sciogliere il contratto.
– Il promissario si oppone: la sua prestazione principale è interamente eseguita e, secondo la Cassazione (sull’art. 169-bis l.fall.), lo scioglimento non si applica ai contratti già eseguiti per intero da una parte (Cass. n. 26568/2020).
– Resta da ottenere il definitivo: il promissario chiede la stipula e, in mancanza, propone e trascrive la domanda ex art. 2932 c.c. entro la scadenza della prenotazione.
– Esito: l’ufficio non è attivo libero del concordato; il piano che lo conteggia sovrastima l’attivo.

I casi misti: quando appartieni a più profili insieme

Il promissario che è anche creditore dell’impresa. Capita al fornitore o al subappaltatore che ha accettato di essere pagato “in natura” con un appartamento: preliminare trascritto e prezzo compensato con i crediti per lavori. Se la compensazione è avvenuta prima del concordato e il prezzo risulta interamente pagato, si applica il principio di Cass. n. 26568/2020: il contratto non è pendente e lo scioglimento non è applicabile. Ma la compensazione eseguita a ridosso della crisi va valutata con attenzione rispetto alle regole sulla par condicio e alla revocatoria in caso di successiva liquidazione giudiziale.

Il promissario di un’abitazione principale per un parente. La protezione dell’art. 173, comma 3, copre anche l’abitazione principale dei parenti e affini entro il terzo grado. Il genitore che compra per il figlio, o il fratello per la sorella, rientra; il cugino (quarto grado) no. La destinazione va provata in concreto.

L’immobile misto, abitazione e studio professionale. La norma distingue l’abitazione principale e la sede principale dell’attività d’impresa. Il professionista intellettuale che non è imprenditore e compra un immobile solo come studio non rientra nella seconda ipotesi; se però l’immobile è anche la sua abitazione principale, la prima ipotesi può coprirlo. La qualificazione dipende dai fatti e va documentata.

Il promissario che è parente dell’amministratore o socio dell’impresa. Nel settore immobiliare non è raro che un’unità sia promessa a un familiare dei soci o a una società collegata. La trascrizione produce i suoi effetti anche in questi casi, ma il preliminare sarà guardato con particolare attenzione da commissario giudiziale e creditori: prezzo, data, effettività dei pagamenti. Se il contratto viene sciolto, il credito per l’indennizzo esiste, ma per il voto valgono le esclusioni dell’art. 109, comma 6 (parenti e affini del debitore fino al quarto grado, società del gruppo, creditori in conflitto d’interessi). E se il preliminare è stato rinnovato in forma autentica a ridosso della crisi, nella successiva liquidazione giudiziale si pone il tema della revocatoria (Cass. n. 18181/2019, resa nel fallimento).

Il concordato che si converte in liquidazione giudiziale. Se la proposta non è approvata, l’omologazione è negata o il concordato è risolto, si può aprire la liquidazione giudiziale. A quel punto si applica l’art. 173 per intero: il curatore può sciogliere i preliminari non protetti (anche se è stata trascritta la domanda ex art. 2932 c.c., con il limite che lo scioglimento non è opponibile se la domanda è poi accolta); il promissario fa valere il credito senza risarcimento del danno, ma con il privilegio dell’art. 2775-bis c.c. se la trascrizione era ancora efficace; per i preliminari protetti il curatore subentra, gli acconti sono opponibili nella misura tracciabile e il giudice delegato ordina la cancellazione dei gravami dopo l’integrale pagamento del prezzo (art. 173, commi 1-4). Le regole cambiano molto: chi è in un concordato fragile deve ragionare fin da subito anche sullo scenario della liquidazione giudiziale.

Il promissario con preliminare in scrittura privata non autenticata. Non è trascrivibile finché la firma non è accertata giudizialmente. Se ha trascritto prima della procedura la domanda di accertamento e poi la sentenza, la Cassazione (in un fallimento) ha riconosciuto effetti equivalenti a quelli della trascrizione di un atto autentico (Cass. n. 5550/2025). Senza trascrizione, nel concordato il preliminare vincola il debitore ma non è opponibile ai terzi e può essere sciolto con le regole dell’art. 97.

Il confronto tra profili

Il quadro si riassume così: la trascrizione dà a tutti i promissari una prenotazione contro le formalità successive, ma solo per abitazione principale e sede principale d’impresa il Codice esclude lo scioglimento nel concordato. Per gli altri promissari l’opponibilità resiste finché il tribunale non autorizza lo scioglimento. Per l’impresa e per i creditori la variabile decisiva è la data: trascrizione contro iscrizione, termine annuale contro termine triennale.

Aspetto	Promissario abitazione principale	Promissario sede principale d’impresa	Promissario immobile “non protetto”	Impresa venditrice in concordato	Banca ipotecaria / creditori
Opponibilità del preliminare trascritto	Sì	Sì	Sì, fino allo scioglimento	Deve rispettarla	Cede solo a ipoteche anteriori
Scioglimento ex art. 97	Escluso (c. 13)	Escluso se è davvero sede principale	Possibile se incoerente con il piano	Può chiederlo solo per i non protetti, con piano e proposta	Interesse a sollecitarlo se il prezzo è basso
Termini chiave	1 anno dal definitivo / 3 anni dalla trascrizione	Idem + prova della sede	7 giorni per opporsi all’istanza	Istanza con piano e proposta	Date di iscrizione e trascrizione
Credito se il contratto cade	Non applicabile salvo cessazione effetti	Non applicabile salvo cessazione effetti	Indennizzo chirografario (c. 11); privilegio da verificare	Indennizzo nel fabbisogno	Prevale se l’ipoteca è anteriore
Rischio principale	Lasciar scadere la trascrizione	Contestazione della “sede principale”	Pagamento in percentuale	Attivo sovrastimato	Purgazione non automatica

Le domande trasversali

Il concordato cancella la trascrizione del mio preliminare? No. La domanda di concordato non produce la cancellazione delle trascrizioni e il contratto, per regola, prosegue (art. 97, comma 1). La trascrizione può perdere efficacia solo per decorso dei termini dell’art. 2645-bis, comma 3, c.c., e il contratto può cadere solo con lo scioglimento autorizzato, dove ammesso.

Posso ancora chiedere al giudice il trasferimento dell’immobile con l’art. 2932 c.c.? In linea generale sì: il concordato preventivo non impedisce l’azione di cognizione contro il debitore. La trascrizione della domanda è decisiva per conservare la prenotazione oltre i termini dell’art. 2645-bis c.c. Valuta però con un legale i rapporti con un’eventuale istanza di scioglimento già pendente, perché la regola espressa sulla domanda trascritta prima dell’apertura (art. 173, comma 1) è dettata per la liquidazione giudiziale.

Il liquidatore del concordato può vendere a terzi l’immobile che mi è stato promesso? Se il tuo preliminare è trascritto ed efficace, chi acquista dopo la trascrizione subisce la prevalenza del tuo definitivo o della sentenza ex art. 2932 c.c. (art. 2645-bis, comma 2, c.c.). Per liberare l’immobile occorre lo scioglimento autorizzato, che non è ammesso per abitazione principale e sede principale d’impresa.

Che cosa succede alla caparra se il contratto viene sciolto? Diventa un credito verso l’impresa in concordato, insieme all’indennizzo; per l’art. 97, comma 11, l’indennizzo è chirografario. L’eventuale privilegio dell’art. 2775-bis c.c. nel concordato è questione da valutare caso per caso.

Il debitore può limitarsi a sospendere il contratto invece di scioglierlo? Sì: l’art. 97 prevede anche la sospensione. Quella chiesta nella fase con riserva (art. 44, comma 1-quater) non può superare il termine concesso dal tribunale; dopo il deposito di piano e proposta può durare di più, ma non oltre trenta giorni dal decreto di apertura, senza proroghe (art. 97, comma 7). Durante la sospensione la controparte non può pretendere la prestazione né invocare la risoluzione di diritto per inadempimenti successivi alla domanda (comma 6). Per il promissario la sospensione è un periodo da usare per preparare documenti e argomenti, tenendo d’occhio i termini della trascrizione, che non si fermano.

Chi decide se il mio contratto è “coerente con il piano”? Il tribunale, prima del decreto di apertura, e poi il giudice delegato, con provvedimento motivato e reclamabile (art. 97, comma 5). Il giudizio riguarda la funzionalità del contratto al piano: per questo un’opposizione efficace non si limita a invocare il proprio interesse, ma dimostra che la prosecuzione porta ai creditori un risultato almeno equivalente.

Se il contratto viene sciolto, posso votare sulla proposta? Sì, come creditore per l’indennizzo: il giudice delegato quantifica il credito ai soli fini del voto e delle maggioranze (art. 97, comma 10). Attenzione però alle esclusioni dal voto dell’art. 109, comma 6: non votano, tra gli altri, il coniuge, il convivente, l’unito civilmente, i parenti e gli affini del debitore fino al quarto grado, le società controllanti, controllate o sotto comune controllo e i creditori in conflitto d’interessi.

La clausola compromissoria del preliminare sopravvive allo scioglimento? Sì: per l’art. 97, comma 8, lo scioglimento non si estende alla clausola compromissoria. Se il preliminare prevede un arbitrato, la quantificazione dell’indennizzo può passare da lì.

I termini si sospendono ad agosto? No: l’art. 9 del Codice esclude la sospensione feriale (1-31 agosto) per i procedimenti disciplinati dal Codice, salvo diversa previsione. I sette giorni per opporsi all’istanza di scioglimento corrono anche in agosto.

La giurisprudenza, profilo per profilo

Le pronunce che seguono sono state lette per questo articolo nella massima o nel testo. Molte sono rese sulla legge fallimentare: lo indichiamo, perché il Codice della crisi ha in parte codificato e in parte modificato quei principi.

Per il promissario dell’abitazione principale

• Cass. civ., Sez. Unite, sentenza n. 18131 del 16 settembre 2015 (legge fallimentare). Il curatore conserva il potere di sciogliersi dal preliminare, ma lo scioglimento non è opponibile al promissario che ha trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c., se la domanda viene accolta e la sentenza trascritta. È il fondamento della regola oggi scritta nell’art. 173, comma 1, e guida chi deve decidere se trascrivere la domanda.
• Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 26102 del 19 dicembre 2016. La prenotazione del preliminare trascritto rende inopponibili al promissario anche pignoramenti, sequestri e ipoteche giudiziali successivi. Rilevante perché i creditori dell’impresa in crisi spesso iscrivono ipoteche giudiziali proprio in quella fase.
• Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 26641 del 22 ottobre 2018 (fallimento). Il passaggio in giudicato della sentenza che trasferisce l’immobile rende superflua la lite sul privilegio del promissario.

Per il promissario della sede principale d’impresa

• Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 5550 del 3 marzo 2025 (fallimento). La trascrizione del preliminare scritturato, eseguita dopo l’apertura della procedura sulla base di una domanda trascritta prima e di una sentenza che accerta le firme, equivale a quella di un atto autentico e può fondare il privilegio.
• Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 18181 del 5 luglio 2019 (fallimento). Il preliminare riprodotto per atto pubblico nei sei mesi anteriori alla procedura, dopo una scrittura privata, è revocabile se c’era conoscenza dell’insolvenza: il privilegio nasce dal nuovo atto, non da una fattispecie legale autonoma.

Per il promissario di un immobile non protetto

• Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 26568 del 23 novembre 2020 (art. 169-bis l.fall., concordato preventivo, caso di un preliminare). Il credito indennitario da scioglimento è concorsuale e va accertato in giudizio ordinario; il voto vale solo incidentalmente; lo scioglimento non si applica ai contratti già integralmente eseguiti da una parte. È la pronuncia di legittimità più vicina al tema del titolo.
• Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 20194 del 14 luglio 2023 (fallimento). Per il privilegio dell’art. 2775-bis c.c. serve la trascrizione ex art. 2645-bis c.c.; quella di un vincolo ex art. 2645-ter c.c. non basta.

Per l’impresa venditrice e i suoi amministratori

• Cass. civ., Sez. Unite, sentenza n. 7337 del 19 marzo 2024 (legge fallimentare). Il potere del giudice delegato di cancellare le ipoteche è legato alla liquidazione concorsuale dell’attivo e non si applica quando il curatore subentra nel preliminare e stipula il definitivo. Conseguenza pratica: chi esegue i preliminari in un piano deve negoziare con le banche la liberazione delle unità.
• Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 7634, marzo 2025. I termini annuale e triennale dell’art. 2645-bis, comma 3, c.c. proteggono la garanzia patrimoniale e la circolazione dei beni; la loro scadenza fa venir meno la prenotazione senza cancellazione; la proroga del termine annuale è opponibile ai terzi solo nel limite triennale.
• Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 22454 del 22 ottobre 2014. La scadenza del termine triennale è rilevabile d’ufficio.

Per la banca ipotecaria e gli altri creditori

• Cass. civ., Sez. Unite, sentenza n. 21045 del 1 ottobre 2009. Il privilegio dell’art. 2775-bis c.c. non prevale sull’ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare: va collocato dopo di essa.
• Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 17270 del 30 luglio 2014 (fallimento del costruttore). Il credito del promissario per la restituzione della caparra, dopo lo scioglimento, viene dopo l’ipoteca bancaria anteriore alla trascrizione.
• Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 17197 del 14 novembre 2003. Aveva affermato la prevalenza del privilegio anche sulle ipoteche anteriori: orientamento superato dalle due pronunce precedenti, utile per capire perché oggi la data di iscrizione è decisiva.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Ogni profilo ha bisogno di interventi diversi. Ecco che cosa facciamo concretamente.

1. Verifichiamo la nota di trascrizione del preliminare e calcoliamo la data esatta di cessazione degli effetti (un anno dalla data del definitivo, tre anni dalla trascrizione), indicando l’ultimo giorno utile per trascrivere la domanda ex art. 2932 c.c.
2. Per i promissari di abitazioni principali e sedi d’impresa, raccogliamo e ordiniamo le prove della destinazione (residenza, sede, progetto di trasferimento, rapporti di parentela) per far valere l’esclusione dello scioglimento prevista dall’art. 97, comma 13.
3. Redigiamo la memoria di opposizione all’istanza di scioglimento entro i sette giorni dalla notifica, con perizie sul valore e argomenti sulla funzionalità del contratto al piano.
4. Ricostruiamo il credito del promissario (acconti, caparra, danno da mancato adempimento) per il voto e per il giudizio ordinario di accertamento, e sosteniamo, dove ci sono i presupposti, il privilegio dell’art. 2775-bis c.c.
5. Promuoviamo l’azione ex art. 2932 c.c. e ne curiamo la trascrizione tempestiva.
6. Per l’impresa venditrice, censiamo tutti i preliminari pendenti e distinguiamo quelli non scioglibili da quelli per cui un’istanza è motivabile, quantificando gli indennizzi da inserire nel fabbisogno.
7. Negoziamo con le banche ipotecarie il frazionamento e l’assenso alla cancellazione contro il versamento dei saldi prezzo.
8. Per i creditori, confrontiamo date di iscrizione e trascrizione e segnaliamo al commissario giudiziale i preliminari a prezzo incongruo o stipulati a ridosso della crisi.
9. Prepariamo lo scenario alternativo della liquidazione giudiziale, con le domande da presentare nei termini e la prova tracciabile degli acconti.
10. Seguiamo il contenzioso fino in Cassazione con lo stesso difensore e la stessa linea.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per l’impresa venditrice e per i suoi interlocutori conta soprattutto la competenza di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: è il ruolo in cui si impara a mettere allo stesso tavolo impresa, acquirenti e banche per trovare un equilibrio sostenibile. Per il promissario che rischia di perdere l’immobile conta la qualifica di cassazionista, che consente di seguire la causa dal tribunale fino all’ultimo grado senza cambiare strategia. Sullo stesso caso lavorano avvocati e commercialisti dello staff: i primi sui contratti e sul contenzioso, i secondi sulla quantificazione dei crediti, sulla lettura del piano e sui valori dell’attivo.

Chiusura

Il primo passo è capire in quale profilo rientri; il secondo è agire secondo le tue regole, prima che scadano i termini. Il preliminare trascritto resta opponibile nel concordato liquidatorio, ma con intensità molto diverse: piena per l’abitazione principale e la sede principale d’impresa, provvisoria per gli altri immobili, nulla se la trascrizione ha perso efficacia o se un’ipoteca la precede.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché si colloca esattamente dove operano le competenze certificate dell’Avvocato: la gestione dei contratti pendenti di un’impresa in crisi e la trattativa con i suoi creditori, terreno dell’Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021); e il contenzioso su trascrizioni, privilegi e sentenze costitutive, che può arrivare in Cassazione e richiede un difensore cassazionista con un unico filo strategico.

📩 Il conto alla rovescia della trascrizione e i sette giorni per opporsi allo scioglimento non aspettano: scrivici oggi, i contatti dello studio sono al termine di questa pagina.