Come Recupera Il Condominio Le Spese Condominiali Non Pagate Dalla Società In Liquidazione Giudiziale?

Se amministri un condominio, o fai parte del consiglio, e una delle unità appartiene a una società che il tribunale ha appena aperto in liquidazione giudiziale, hai davanti una scelta che non è teorica: o costruisci da subito un percorso preciso, oppure lasci che il credito del condominio si sciolga dentro la procedura insieme a quello di tutti gli altri creditori. Questo non è un articolo da leggere: è un piano da eseguire, mossa dopo mossa, per recuperare tutto ciò che la legge consente di recuperare e per non perdere ciò che si può ancora salvare.

La risposta breve alla domanda del titolo è questa: il condominio recupera in due modi diversi, a seconda di quando è sorto ciascun debito. Le quote maturate prima dell’apertura della liquidazione giudiziale si recuperano solo insinuandosi al passivo, di regola in chirografo, e partecipando ai riparti. Le quote maturate dopo l’apertura, per la gestione e la conservazione dell’unità che resta nella massa, si fanno valere in prededuzione, cioè con precedenza sugli altri creditori, e in certi casi possono essere pagate dal curatore anche fuori dai riparti. In mezzo ci sono la vendita dell’immobile e la responsabilità solidale di chi lo acquista per l’anno in corso e quello precedente. Il piano che segue mette in fila queste strade nell’ordine in cui vanno percorse.

Perché lo Studio Monardo si occupa proprio di questo tema? Perché il recupero del credito condominiale verso una società in liquidazione giudiziale non è una normale procedura monitoria: è un’attività che si svolge dentro le regole del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, con le sue scadenze, il suo accertamento del passivo e le sue graduazioni. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, e questa abilitazione presuppone la conoscenza operativa degli strumenti di regolazione della crisi e delle procedure concorsuali in cui il credito del condominio viene trattato. A questo si aggiunge la qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto presso l’OCC, utile quando il condomino debitore non è una società soggetta a liquidazione giudiziale ma un’impresa minore o una persona fisica, per la quale le regole cambiano.

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La diagnosi della tua situazione

Prima di procedere, assicurati di sapere esattamente in quale punto del percorso ti trovi. Le mosse sono otto, ma non tutti partono dalla prima: chi ha già ricevuto l’avviso del curatore è in una posizione diversa da chi ha scoperto la procedura solo perché la società ha smesso di rispondere alle email dell’amministratore. Rispondi a queste quattro domande, con i documenti del condominio sotto mano.

Domanda 1: conosci la data di apertura della procedura e il tipo di procedura? Non basta sapere che la società “è fallita”. Devi sapere se si tratta di una liquidazione giudiziale regolata dal Codice della crisi (D.Lgs. 14/2019) oppure di un fallimento regolato dalla vecchia legge fallimentare (R.D. 267/1942), perché il Codice si applica alle procedure aperte dal 15 luglio 2022 e per i fallimenti dichiarati prima restano in vigore le vecchie regole e i vecchi termini. Devi conoscere la data della sentenza, il tribunale, il nome del curatore e la sua PEC, la data dell’udienza per l’esame dello stato passivo. Se non hai questi dati, la tua partenza è la mossa 1.

Domanda 2: sai dividere il debito della società in “prima” e “dopo”? La massa debitoria della società verso il condominio si spezza alla data di apertura. Le quote ordinarie riferite alla gestione svolta prima, e le spese straordinarie deliberate prima, seguono una strada; quelle successive ne seguono un’altra. Se hai un estratto conto unico, con saldo progressivo e senza distinzione per esercizio e per delibera, la tua partenza è la mossa 2.

Domanda 3: il condominio aveva già iniziato un’azione contro la società? Un decreto ingiuntivo ottenuto ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, un’opposizione pendente, un pignoramento immobiliare o presso terzi già avviato: ognuna di queste situazioni va “riconvertita” dentro la procedura concorsuale, perché dall’apertura le iniziative individuali si fermano. Se hai procedimenti aperti, la tua partenza è la mossa 3.

Domanda 4: l’immobile è già in vendita, o è già stato venduto dal curatore? Se la vendita è imminente o compiuta, entra in gioco la responsabilità solidale di chi subentra nella proprietà per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente. In questo caso, dopo aver messo in sicurezza la domanda al passivo, devi concentrarti sulla mossa 8.

Tabella di orientamento

Se la tua situazione è questa	Parti dalla mossa	Perché
Sai solo che la società “è fallita”, senza estremi	1	Senza data di apertura e PEC del curatore nessuna altra mossa è possibile
Hai gli estremi ma un estratto conto indistinto	2	Devi separare crediti concorsuali e crediti prededucibili
Avevi un decreto ingiuntivo, un’opposizione o un pignoramento in corso	3	Le azioni individuali si arrestano e il titolo va speso nell’accertamento del passivo
L’udienza di verifica è vicina e non hai depositato nulla	4	Il ricorso va trasmesso almeno trenta giorni prima dell’udienza
La procedura è aperta da mesi e la società continua a non pagare le quote	5	Le quote successive vanno chieste in prededuzione
Il curatore non partecipa alle assemblee e non paga	6	Devi coinvolgerlo come titolare dell’amministrazione dell’unità
Lo stato passivo è stato depositato e il credito è stato escluso o degradato	7	Restano impugnazioni e domande tardive
L’immobile è all’asta o è stato aggiudicato	8	Si apre la strada verso l’acquirente per l’anno in corso e il precedente

Non passare oltre finché non hai risposto per iscritto a tutte e quattro le domande: la tabella funziona solo se le risposte sono documentate, non ricordate.

Un’avvertenza preliminare, che vale per tutto il piano. Il condominio non ha, sui contributi maturati prima della procedura, un privilegio generale che gli consenta di passare davanti agli altri creditori. La Cassazione ha chiarito, nell’esecuzione immobiliare individuale, che i contributi condominiali maturati dopo il pignoramento non sono prededucibili e non sono neppure spese di giustizia privilegiate ai sensi dell’art. 2770 c.c., salvo quelle indispensabili alla conservazione della struttura dell’immobile o delle parti comuni (Cass. Sez. III, sent. n. 22105 del 31 luglio 2025). Nella stessa decisione, però, la Corte ha ricordato che la prededucibilità prevista dall’art. 30 della L. 220/2012 riguarda le procedure concorsuali. Ecco il punto che rende la liquidazione giudiziale, per il condominio, uno scenario diverso dall’esecuzione individuale: dentro la procedura concorsuale le quote successive all’apertura hanno una corsia preferenziale che nell’esecuzione individuale non c’è. Il piano è costruito per sfruttarla senza perdere il resto.

Mossa 1 — Identifica la procedura e blocca i pagamenti irregolari

Obiettivo della mossa: conoscere con certezza la data di apertura, il regime applicabile, il curatore e l’udienza di verifica, e impedire che il condominio incassi pagamenti che poi dovrebbe restituire.

Quando va fatta

Subito, appena hai il sospetto che la società condomina sia stata assoggettata a una procedura. Ogni giorno perso riduce il tempo utile per preparare la domanda di ammissione al passivo, che deve essere trasmessa almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata per l’esame dello stato passivo (art. 201, comma 1, CCII). Se l’udienza è fissata, per esempio, per il 19 gennaio, il ricorso deve partire entro il 20 dicembre: hai molto meno tempo di quanto sembri.

Come si esegue

Il primo passo è la visura camerale aggiornata della società. Nel registro delle imprese troverai l’annotazione della sentenza di apertura della liquidazione giudiziale, con il tribunale, il numero della procedura, la data e il nominativo del curatore. Se la visura non riporta nulla ma la società è irraggiungibile, verifica anche la presenza di altre procedure: un concordato preventivo, una liquidazione volontaria, un’amministrazione straordinaria. Il piano che stai leggendo vale per la liquidazione giudiziale; le altre procedure hanno regole proprie.

Poi controlla la casella PEC del condominio. Il curatore, dopo l’apertura, invia ai creditori l’avviso previsto dall’art. 200 CCII con l’indicazione della propria PEC, della data dell’udienza e delle modalità di presentazione delle domande; l’art. 201, comma 2, CCII rinvia proprio a quell’indirizzo per la trasmissione del ricorso. Non sempre il condominio riceve l’avviso: il curatore lo spedisce ai creditori risultanti dalle scritture contabili della società, e il debito verso il condominio non sempre vi compare in modo leggibile. Se l’avviso non è arrivato, scrivi tu al curatore: chiedi gli estremi della procedura, la data dell’udienza e conferma dell’indirizzo per le domande.

Contestualmente, verifica il regime. Se la sentenza è anteriore al 15 luglio 2022 e si tratta di un fallimento, i riferimenti non sono gli artt. 201 e seguenti del Codice ma gli artt. 93 e seguenti della legge fallimentare, con la domanda da trasmettere trenta giorni prima dell’udienza e le domande tardive regolate dall’art. 101 l.fall.; la prededuzione segue l’art. 111 l.fall., che è la norma espressamente richiamata dall’art. 30 della L. 220/2012.

Infine, la verifica che quasi tutti trascurano: i pagamenti. Dopo l’apertura della liquidazione giudiziale, la società non può più pagare validamente il condominio con proprie risorse. La Cassazione lo ha detto in modo esplicito: mentre il debitore sottoposto a esecuzione individuale può ancora adempiere con effetto estintivo, il debitore in liquidazione giudiziale non può farlo, e il pagamento è inefficace ai sensi dell’art. 144 CCII (o dell’art. 44 l.fall. per i fallimenti) (Cass. Sez. III, sent. n. 22105 del 31 luglio 2025). Significa che, se l’ex amministratore della società, magari per scrupolo personale, bonifica al condominio le quote arretrate dopo la sentenza, il curatore può chiedere la restituzione di quelle somme. Non contabilizzare come “chiuso” un arretrato pagato dalla società dopo l’apertura: annotalo come incasso contestabile e informane il curatore.

La base giuridica

Art. 200 e art. 201 CCII per l’avviso e la domanda; art. 144 CCII per l’inefficacia degli atti e dei pagamenti del debitore dopo l’apertura; art. 142 CCII per lo spossessamento. Sulla natura di quest’ultimo, la Cassazione ha precisato che con l’apertura il debitore perde l’amministrazione e la disponibilità dei beni, ma lo spossessamento è “formale”: il curatore acquista la detenzione dei beni e deve apprenderli materialmente per averne la disponibilità concreta (Cass. Sez. III, sent. n. 22105 del 31 luglio 2025). Per il condominio questo significa una cosa pratica: l’interlocutore per tutto ciò che riguarda l’unità immobiliare, dalla convocazione dell’assemblea al pagamento delle quote correnti, diventa il curatore.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è che l’udienza di verifica sia già passata quando il condominio se ne accorge. Non è una catastrofe: la domanda trasmessa oltre il termine non è inammissibile, ma è trattata come domanda tardiva (lo ricorda anche il commento all’art. 201 CCII). Vai alla mossa 7 per le tardive, ma prima completa le mosse 2 e 4, che restano indispensabili.

Un secondo imprevisto: la società è un’impresa che non supera le soglie dimensionali dell’impresa minore (attivo patrimoniale non superiore a 300.000 euro e ricavi non superiori a 200.000 euro nei tre esercizi antecedenti, debiti non superiori a 500.000 euro, secondo l’art. 2, comma 1, lett. d, CCII). In quel caso non si apre la liquidazione giudiziale ma, eventualmente, la liquidazione controllata, che ha regole e termini propri. Se il condomino debitore è una persona fisica, il discorso cambia ancora: è il terreno del sovraindebitamento.

Check di completamento

• Hai la visura con la sentenza di apertura, la data e il tribunale.
• Hai la PEC del curatore e la data dell’udienza di esame dello stato passivo.
• Hai verificato che, dopo l’apertura, nessun pagamento della società sia stato incassato senza essere segnalato.

Mossa 2 — Spacca il credito in due: prima e dopo l’apertura

Obiettivo della mossa: costruire un prospetto che separi, voce per voce, le quote concorsuali (da insinuare al passivo) dalle quote successive all’apertura (da chiedere in prededuzione).

Quando va fatta

Subito dopo la mossa 1, e comunque prima di scrivere una sola riga della domanda di ammissione. È la mossa da cui dipende tutto il resto: se chiedi in prededuzione una quota che è concorsuale, la vedrai respinta; se insinui in chirografo una quota che è prededucibile, rinunci a una corsia preferenziale.

Come si esegue

Parti dai consuntivi e dai preventivi approvati, dalle delibere di spesa straordinaria e dai relativi piani di riparto. Per ogni voce rispondi a una domanda: quando è sorta l’obbligazione del condomino?

Per le spese ordinarie di gestione (pulizia, illuminazione, manutenzione corrente, compenso dell’amministratore condominiale, assicurazione del fabbricato, riscaldamento centralizzato), la Cassazione afferma che l’obbligo di contribuire sorge con il compimento effettivo dell’attività gestionale, e quindi grava su chi era condomino nel momento in cui quell’attività è stata svolta (Cass. Sez. II, ord. n. 21094 del 19 luglio 2023). Tradotto nel tuo prospetto: le quote ordinarie riferite a periodi di gestione anteriori all’apertura sono concorsuali, quelle riferite a periodi successivi sono “nate durante la procedura”. Se l’esercizio è a cavallo della sentenza, spezza la quota in proporzione al periodo e documenta il criterio usato.

Per le spese straordinarie e per le innovazioni, il criterio è diverso: conta il momento dell’approvazione della delibera che dispone l’intervento. La stessa Cass. Sez. II, ord. n. 21094 del 19 luglio 2023 lo afferma per la ripartizione tra venditore e acquirente, e la Cass. Sez. II, ord. n. 11199/2021 (indicata come del 28 aprile 2021) precisa che i costi dei lavori straordinari gravano su chi era proprietario quando la delibera è stata approvata, anche se i lavori vengono eseguiti dopo. Nel tuo prospetto: un rifacimento della facciata deliberato prima dell’apertura, con rate in scadenza dopo, è di regola un credito concorsuale nella sua interezza; un intervento deliberato dopo l’apertura, con il curatore regolarmente convocato, nasce durante la procedura.

Attenzione a un punto che resta discusso. L’art. 30 della L. 220/2012 qualifica come prededucibili i contributi per manutenzione ordinaria, straordinaria e innovazioni, collegando la prededuzione all’esigibilità dei contributi ai sensi dell’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. (cioè allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea) “durante le procedure concorsuali”. Parte della dottrina divulgativa ne ricava che conti il momento in cui la quota diventa esigibile, non quello in cui l’obbligazione è sorta. Le due letture coincidono quasi sempre per le spese ordinarie, ma possono divergere per le rate di spese straordinarie deliberate prima dell’apertura e scadute dopo. Su questo specifico punto non ho trovato, in questa ricerca, una pronuncia di legittimità che lo risolva in modo espresso: è il classico caso in cui conviene impostare la domanda in modo principale e subordinato (prededuzione in via principale, chirografo in subordine), così da non perdere in nessun caso il credito.

C’è poi la questione dell’esercizio di riferimento. L’anno di gestione condominiale non coincide necessariamente con l’anno solare: la Cassazione lo ha precisato interpretando l’espressione “anno in corso” dell’art. 63 disp. att. c.c. (Cass. Sez. VI-2, n. 7395 del 22 marzo 2017). Se il tuo condominio chiude l’esercizio al 30 giugno, i periodi vanno calcolati su quella base, non sul calendario.

Infine, gli accessori. Interessi moratori, penali previste dal regolamento, spese legali del decreto ingiuntivo: segui la sorte del capitale cui si riferiscono. Ricorda che, per i crediti concorsuali chirografari, il corso degli interessi si arresta con l’apertura della procedura (verifica il conteggio con il professionista che segue la domanda); per i prededucibili, l’art. 222, comma 2, CCII prevede che gli interessi cessino al momento del pagamento.

La base giuridica

Art. 63 disp. att. c.c.; art. 30 L. 220/2012; art. 6, comma 1, lett. d), CCII, che qualifica come prededucibili, fra gli altri, i crediti legalmente sorti durante la liquidazione giudiziale per la gestione del patrimonio del debitore; art. 222 CCII sulla disciplina dei crediti prededucibili nella liquidazione giudiziale.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è il rendiconto che non esiste. Molti condomini hanno consuntivi non approvati da anni, o approvati senza piano di riparto. In questo caso il credito non è “esigibile” ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. e la domanda di ammissione rischia di essere respinta per difetto di prova. Prima della domanda, convoca l’assemblea, fai approvare i consuntivi mancanti e i relativi riparti, e convoca anche il curatore, che dopo l’apertura è il soggetto che amministra l’unità della società.

Come si presenta il prospetto, voce per voce

Per rendere concreto il criterio, ecco come si classificano le voci più frequenti di un bilancio condominiale quando una delle unità appartiene a una società in liquidazione giudiziale. La tabella è uno strumento di lavoro, non una regola automatica: ogni voce va verificata sui documenti del tuo condominio.

Voce di spesa	Momento che conta	Se anteriore all’apertura	Se successiva all’apertura
Pulizia, luce scale, ascensore (gestione corrente)	Periodo in cui il servizio è reso	Credito concorsuale, chirografo	Prededuzione (art. 30 L. 220/2012; art. 6, c. 1, lett. d, CCII)
Compenso dell’amministratore condominiale	Periodo di gestione	Concorsuale	Prededuzione, per la quota del periodo successivo
Assicurazione del fabbricato	Periodo di copertura	Concorsuale	Prededuzione
Riscaldamento centralizzato	Stagione di esercizio, con ripartizione a consumo se prevista	Concorsuale	Prededuzione, per la parte riferita al periodo successivo
Manutenzione straordinaria (facciata, tetto, impianti)	Data della delibera di approvazione	Concorsuale anche per le rate scadute dopo (salvo la tesi dell’esigibilità: domanda in via principale e subordinata)	Prededuzione se la delibera è successiva e il curatore è stato convocato
Innovazioni	Data della delibera	Concorsuale	Prededuzione (l’art. 30 L. 220/2012 le nomina espressamente), salvo impugnazione della delibera
Interessi e penali di regolamento	Seguono il capitale	Regime del credito concorsuale	Regime del prededucibile (art. 222, c. 2, CCII)
Spese legali di decreti ingiuntivi e pignoramenti	Data dell’atto	Concorsuali; privilegio solo per le spese di giustizia nei limiti dell’art. 2770 c.c.	Difficilmente recuperabili se riferite a esecuzioni individuali proseguite dopo l’apertura

Un’ultima indicazione pratica: nel prospetto conserva anche la colonna dei pagamenti ricevuti, con la data. Ti servirà nella mossa 1, per isolare i pagamenti eventualmente inefficaci, e nella mossa 8, per evitare doppie riscossioni con l’acquirente. Un prospetto che mostra date, delibere e pagamenti è la prova che il curatore e il giudice delegato leggeranno per prima.

Check di completamento

• Hai un prospetto con due colonne, “concorsuale” e “successivo all’apertura”, per ogni esercizio e per ogni delibera straordinaria.
• Ogni importo è collegato a un documento: consuntivo approvato, riparto, delibera, verbale con la convocazione del curatore.
• Hai individuato le voci “a cavallo” per le quali impostare la domanda in via principale e subordinata.

Mossa 3 — Ferma le azioni individuali e trasforma i titoli in prove

Obiettivo della mossa: evitare costi inutili su azioni che la liquidazione giudiziale ha reso improcedibili, e convertire decreti ingiuntivi, sentenze e pignoramenti in documenti da allegare alla domanda di ammissione al passivo.

Quando va fatta

Contestualmente alla mossa 2, e in ogni caso prima della domanda. Se il condominio ha un pignoramento in corso, la prossima udienza davanti al giudice dell’esecuzione è il momento in cui la questione emergerà; meglio arrivarci preparati.

Come si esegue

Il primo passo è capire che, dall’apertura della liquidazione giudiziale, i creditori non possono iniziare né proseguire azioni esecutive o cautelari individuali sui beni compresi nella procedura (art. 150 CCII). Il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo che l’amministratore può ottenere ai sensi dell’art. 63, primo comma, disp. att. c.c., senza bisogno di autorizzazione assembleare, è uno strumento formidabile contro il condomino in bonis; contro la società in liquidazione giudiziale perde la sua forza esecutiva, perché il pignoramento non può essere iniziato o proseguito.

Il secondo passo è capire dove si accerta il credito. Le Sezioni Unite, decidendo una questione di giurisdizione, hanno ribadito che l’accertamento di un credito verso una procedura concorsuale si effettua secondo gli artt. 201 e seguenti del Codice della crisi (Cass. Sez. Unite, ord. n. 7300 del 19 marzo 2025). Per il condominio la conseguenza è netta: non serve, e normalmente non è possibile, ottenere un nuovo decreto ingiuntivo contro la curatela per le quote anteriori; la strada è l’accertamento del passivo davanti al giudice delegato.

Il terzo passo riguarda i giudizi pendenti. Se il condominio ha ottenuto un decreto ingiuntivo e la società ha proposto opposizione, o se c’è un appello pendente, non pensare che quel giudizio “basti”. La Cassazione ha affermato che la pendenza dell’appello sul credito non esonera il creditore dall’onere di chiederne l’ammissione al passivo nei termini di legge, neppure se ha ottenuto una pronuncia favorevole in primo grado (Cass. Sez. III, ord. n. 24806 del 16 settembre 2024). Il decreto, la sentenza, l’atto di precetto non sono il traguardo: sono allegati della domanda di ammissione.

Ancora: la sorte del pignoramento immobiliare già avviato dal condominio. L’esecuzione individuale si arresta; il curatore può subentrarvi o procedere con la liquidazione nella procedura. Le spese sostenute dal condominio come creditore procedente vanno ricostruite, documentate e chieste in sede di ammissione, indicando l’eventuale causa di prelazione che le assiste: la Cassazione, nella sentenza del 2025 già citata, ha ricordato che le spese necessarie anticipate dal procedente ai sensi dell’art. 8 del D.P.R. 115/2002 sono privilegiate ai sensi dell’art. 2770 c.c. e concorrono in proporzione in caso di incapienza (Cass. Sez. III, sent. n. 22105 del 31 luglio 2025). Non vale invece per le quote condominiali in sé.

Infine, l’ipoteca giudiziale. Se il condominio, in forza del decreto ingiuntivo, aveva iscritto ipoteca sull’unità della società, la domanda di ammissione dovrà indicarla come titolo di prelazione con la descrizione del bene (art. 201, comma 3, lett. d, CCII). Tieni presente che un’ipoteca giudiziale iscritta poco prima dell’apertura è esposta all’azione revocatoria del curatore: fai verificare la data di iscrizione rispetto al periodo sospetto previsto dal Codice prima di contarci.

La base giuridica

Art. 150 CCII (divieto di azioni esecutive e cautelari individuali); artt. 201 e ss. CCII (accertamento del passivo); art. 63, primo comma, disp. att. c.c. (decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo); art. 2770 c.c. per le spese di giustizia.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è il professionista che continua a coltivare l’esecuzione, con notifiche e istanze, ignorando la procedura. Il risultato sono costi non recuperabili. Se ricevi solleciti di pagamento di anticipi per un’esecuzione contro la società in liquidazione giudiziale, fermati e chiedi un parere sulla procedibilità.

Altro imprevisto: il decreto ingiuntivo era stato notificato ma non era ancora definitivo all’apertura. Il decreto non opposto o non definitivo potrebbe non essere opponibile alla curatela come accertamento del credito: in questo caso vale come prova documentale, da affiancare al consuntivo approvato e al riparto.

Check di completamento

• Hai sospeso ogni iniziativa esecutiva individuale contro la società dopo la data di apertura.
• Hai raccolto copia di decreti, sentenze, atti di pignoramento, note spese e iscrizioni ipotecarie.
• Hai individuato quali spese di procedura possono essere chieste con privilegio e quali no.

Mossa 4 — Deposita la domanda di ammissione al passivo per le quote anteriori

Obiettivo della mossa: far entrare nello stato passivo il credito concorsuale del condominio, con importo, documenti e titolo di prelazione corretti, nei termini.

Quando va fatta

Il ricorso va trasmesso almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata per l’esame dello stato passivo (art. 201, comma 1, CCII). Il procedimento di accertamento è soggetto alla sospensione feriale dei termini (art. 201, comma 10, CCII), che va dal 1° al 31 agosto: se l’udienza cade a settembre, il calcolo a ritroso deve tenerne conto. Non ridurti all’ultimo giorno: la domanda è telematica e un errore nel file firmato o nell’indirizzo PEC può costarti la tempestività.

Come si esegue

Il primo passo è la delibera, o meglio la verifica dei poteri. L’amministratore, per l’art. 63 disp. att. c.c., agisce per la riscossione dei contributi senza bisogno di autorizzazione assembleare; la domanda di ammissione al passivo è un atto di riscossione. Per prudenza, informa comunque l’assemblea e, se il regolamento o le delibere lo prevedono, fai ratificare l’incarico al professionista. L’art. 201, comma 2, CCII consente che il ricorso sia sottoscritto anche dalla parte personalmente; nella pratica, con un credito condominiale di una certa entità e con il rischio di contestazioni sulla prededuzione, l’assistenza di un difensore è la scelta più sicura.

Il secondo passo è il contenuto. L’art. 201, comma 3, CCII elenca gli elementi del ricorso:

Lettera	Contenuto richiesto	Come la compili per il condominio
a)	Procedura, generalità e codice fiscale del creditore	Denominazione del condominio, indirizzo, codice fiscale del condominio, dati dell’amministratore
b)	Somma da insinuare	Totale della colonna “concorsuale” del prospetto della mossa 2, con dettaglio per esercizio e delibera
c)	Succinta esposizione dei fatti e degli elementi di diritto	Titolarità dell’unità in capo alla società, delibere, riparti, art. 63 disp. att. c.c.
d)	Eventuale titolo di prelazione e descrizione del bene	Ipoteca giudiziale, se iscritta; privilegio per spese di giustizia, se ricorre; altrimenti nulla
e)	PEC per le comunicazioni	Indirizzo che sarà effettivamente letto, con l’impegno di comunicare variazioni
e-bis)	Coordinate bancarie	IBAN del conto condominiale

La sanzione per gli errori è precisa: se manca o è assolutamente incerto uno dei requisiti delle lettere a), b) o c) il ricorso è inammissibile; se manca o è incerto quello della lettera d), il credito è considerato chirografario (art. 201, comma 4, CCII). Non indicare la prelazione nel modo corretto equivale a rinunciarvi.

Il terzo passo sono gli allegati. L’art. 201, comma 6, CCII richiede i documenti che dimostrano il diritto fatto valere. Per il condominio: visura catastale e ipotecaria dell’unità con l’intestazione alla società; regolamento e tabelle millesimali; verbali delle assemblee di approvazione dei consuntivi, dei preventivi e delle delibere straordinarie, con la prova della convocazione della società; piani di riparto; estratto conto del condomino diviso per esercizio; eventuali decreti ingiuntivi, sentenze e iscrizioni ipotecarie.

Il quarto passo è la trasmissione: il ricorso, formato come documento informatico secondo il Codice dell’amministrazione digitale, va inviato alla PEC del curatore indicata nell’avviso (art. 201, comma 2, CCII). Conserva la ricevuta di accettazione e di consegna.

Questa è la mossa in cui serve la mano del legale: lo Studio Monardo, con l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021) e Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto presso l’OCC, imposta la domanda separando crediti concorsuali e prededucibili e formulando le richieste principali e subordinate.

La base giuridica

Art. 201 CCII (testo vigente, come modificato dal D.Lgs. 136/2024 nei commi 1, 3 e 5, con l’introduzione della lett. e-bis); art. 63 disp. att. c.c.; per i fallimenti anteriori al 15 luglio 2022, art. 93 l.fall.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è che il curatore, nel progetto di stato passivo, proponga l’ammissione per un importo inferiore, contestando alcune quote perché non deliberate correttamente o perché la società non era stata convocata. Il progetto viene comunicato ai creditori prima dell’udienza: hai la possibilità di presentare osservazioni scritte e documenti integrativi. Usala. Se la società non era stata convocata a una certa assemblea, la delibera potrebbe essere stata impugnabile; ma se nessuno l’ha impugnata, resta efficace, e lo devi argomentare.

Un secondo imprevisto: il condominio scopre, preparando la domanda, che una parte delle quote è prescritta. I contributi condominiali si prescrivono, per costante orientamento, nel termine quinquennale delle prestazioni periodiche: le annualità più vecchie, non interrotte da solleciti o atti giudiziari, rischiano di essere contestate dal curatore. Valuta con il legale se insinuarle comunque, documentando gli atti interruttivi.

Check di completamento

• Il ricorso è stato trasmesso alla PEC del curatore almeno trenta giorni prima dell’udienza, con ricevuta di consegna conservata.
• Ogni importo è coerente con il prospetto della mossa 2 e documentato.
• Il titolo di prelazione, se esiste, è indicato con la descrizione del bene.

Mossa 5 — Chiedi in prededuzione le quote maturate dopo l’apertura

Obiettivo della mossa: far riconoscere come prededucibili le quote relative alla gestione dell’unità durante la procedura, e ottenere quando possibile il pagamento anche prima dei riparti.

Quando va fatta

Non c’è un’unica scadenza. La parte di quote successive già maturata alla data della domanda della mossa 4 può essere inserita nella stessa domanda, in una voce distinta, con richiesta di collocazione in prededuzione. Le quote che matureranno dopo (perché la procedura dura anni e l’unità continua a generare spese di gestione) vanno chieste man mano, con richieste di pagamento al curatore e, se contestate, con domanda di accertamento. Non accumulare anni di quote prima di muoverti: la Cassazione richiede al creditore prededucibile di attivarsi con immediatezza.

Su questo punto la Corte ha chiarito che per i crediti prededucibili sorti durante la procedura non vale un termine fisso di decadenza: il rinvio della legge fallimentare alle modalità dell’accertamento del passivo non comprende i termini, e il termine per le domande tardive resta solo un riferimento di principio, legato alla ragionevole durata; il ritardo va valutato caso per caso dal giudice di merito e il creditore deve agire appena cessa l’ostacolo (Cass. n. 18760/2024, in continuità con un precedente del 2015). La decisione è resa sulla legge fallimentare, ma il ragionamento si presta a essere trasposto nella liquidazione giudiziale, dove l’art. 222, comma 1, CCII rinvia anch’esso alle modalità del capo dedicato all’accertamento del passivo.

Come si esegue

Il primo passo è scrivere al curatore, con PEC, allegando il preventivo approvato, il riparto e il verbale dell’assemblea alla quale la curatela era stata convocata, e chiedendo il pagamento delle quote correnti. L’art. 222, comma 3, CCII prevede che i crediti prededucibili sorti nel corso della liquidazione giudiziale, se liquidi, esigibili e non contestati, possano essere pagati fuori dal riparto quando l’attivo appare sufficiente a soddisfare tutti i prededucibili, con l’autorizzazione del comitato dei creditori o del giudice delegato. Il curatore non può limitarsi a “prenderne nota”: deve valutare la richiesta e, se la ritiene fondata e l’attivo lo consente, chiedere l’autorizzazione.

Il secondo passo, se il curatore contesta la quota o non risponde, è la domanda di accertamento. Per l’art. 222, comma 1, CCII, i crediti prededucibili si accertano con le modalità previste per l’accertamento del passivo, salvo quelli non contestati per collocazione e ammontare. La domanda si struttura come quella della mossa 4, ma con una richiesta specifica di collocazione in prededuzione e con l’indicazione del fondamento: art. 30 L. 220/2012 e art. 6, comma 1, lett. d), CCII, che qualifica come prededucibili i crediti legalmente sorti durante la liquidazione giudiziale per la gestione del patrimonio del debitore.

Il terzo passo è l’argomento più forte a sostegno della prededuzione, e merita di essere speso bene. La Cassazione, con riferimento all’IMU maturata dopo la dichiarazione di fallimento su un immobile della massa, ha affermato che quel credito è un costo di conservazione, amministrazione e liquidazione del bene, cioè una “uscita di carattere specifico” che grava in prededuzione sul ricavato della liquidazione del bene stesso, anche se ipotecato, e ha indicato che la soluzione trova conferma nell’art. 222, comma 2, CCII (Cass. Sez. I, ord. n. 18882 del 10 giugno 2022). Il ragionamento si attaglia alle quote condominiali di gestione dell’unità durante la procedura: sono il costo che la massa sostiene per conservare e amministrare un bene che intende vendere. È un argomento per analogia, non una pronuncia sul condominio: va presentato come tale.

Il quarto passo è ricordare il limite. L’art. 222, comma 2, CCII prevede che i prededucibili si soddisfino con il ricavato della liquidazione dei beni, tenendo conto delle cause di prelazione ed escludendo quanto ricavato da beni ipotecati o dati in pegno nella parte destinata ai creditori garantiti, salvo quanto previsto dall’art. 223 sui conti speciali; per il comma 4, se l’attivo è insufficiente, la distribuzione avviene secondo graduazione e proporzionalità. La prededuzione dà precedenza, non certezza di pagamento integrale. Se l’unica attività della procedura è un immobile gravato da un mutuo ipotecario che ne assorbe il valore, la partita si gioca sull’imputazione delle spese specifiche al bene, che è esattamente l’argomento della Cass. 18882/2022.

La base giuridica

Art. 30 L. 220/2012; art. 6, comma 1, lett. d), e comma 2, CCII; art. 222 CCII; per i fallimenti anteriori al 15 luglio 2022, artt. 111, 111-bis e 111-ter l.fall.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è la contestazione del curatore fondata sul fatto che la spesa non era necessaria per la massa: per esempio, un’innovazione deliberata dall’assemblea dopo l’apertura, alla quale il curatore si era opposto. La prededuzione dell’art. 30 L. 220/2012 copre anche le innovazioni, ma il curatore può aver impugnato la delibera. Verifica se c’è un’impugnazione pendente prima di insistere sulla domanda; in caso contrario, la delibera non impugnata vincola anche la curatela.

Il secondo imprevisto è il tempo: il curatore paga le quote correnti per un anno, poi smette perché la liquidità della procedura si esaurisce. Torna al primo passo: richiesta scritta, poi domanda di accertamento, e monitora il progetto di riparto per verificare che la prededuzione sia stata collocata correttamente.

Come scrivere la richiesta al curatore

La richiesta di pagamento delle quote correnti non è una lettera di sollecito come quelle che invii ai condomini in ritardo. È il primo atto con cui il condominio fa valere un credito prededucibile, e va scritta pensando che potrebbe finire davanti al giudice delegato. Prima di inviarla, assicurati che contenga cinque elementi:

1. l’indicazione della procedura (tribunale, numero, data della sentenza) e dell’unità immobiliare (dati catastali, millesimi);
2. il periodo di gestione cui si riferiscono le quote, con la data di apertura come spartiacque e la ripartizione proporzionale per l’esercizio a cavallo;
3. i documenti che rendono le quote esigibili: verbale di approvazione del preventivo o del consuntivo, riparto, prova della convocazione della curatela;
4. il fondamento della prededuzione: art. 30 L. 220/2012, art. 6, comma 1, lett. d), CCII, art. 222 CCII;
5. la richiesta espressa di pagamento fuori riparto ai sensi dell’art. 222, comma 3, CCII, con l’invito, in caso di contestazione, a indicarne i motivi.

Se il curatore risponde che l’attivo non è sufficiente per pagare fuori riparto, la risposta non chiude la partita: chiedi che il credito sia comunque riconosciuto come prededucibile, per collocazione e ammontare, così da evitare un accertamento giudiziale. L’art. 222, comma 1, CCII esclude dalla procedura di accertamento i crediti prededucibili non contestati per collocazione e ammontare: ottenere dal curatore il riconoscimento scritto del credito è, in molti casi, la via più rapida per entrare nel riparto con la giusta precedenza.

Tieni infine presente un dato pratico: la prededuzione dell’art. 6, comma 2, CCII opera quando si apre il concorso e resta ferma anche se alla liquidazione giudiziale segue un’altra procedura. Se, per esempio, durante la procedura viene proposto un concordato nella liquidazione giudiziale, le quote correnti già maturate conservano la loro natura; verifica però come la proposta di concordato le tratta, perché i tempi e le modalità di pagamento potrebbero cambiare.

Check di completamento

• Hai inviato al curatore la richiesta scritta di pagamento delle quote correnti, con i documenti.
• Hai inserito nella domanda di ammissione, in voce distinta e con richiesta di prededuzione, le quote successive già maturate.
• Hai fissato un calendario di richieste periodiche, legato all’approvazione di ogni preventivo e consuntivo.

Mossa 6 — Porta il curatore dentro la vita del condominio

Obiettivo della mossa: fare in modo che le quote successive all’apertura nascano “pulite”, cioè deliberate in assemblee regolarmente convocate con la curatela, documentate e immediatamente richiedibili.

Quando va fatta

Dalla prima assemblea successiva all’apertura e poi per tutta la durata della procedura, fino alla vendita dell’unità. Una liquidazione giudiziale con un immobile da vendere può durare anni: in questo periodo il condominio approva preventivi, consuntivi e magari lavori. Ogni assemblea convocata in modo irregolare è una quota che il curatore potrà contestare.

Come si esegue

Il primo passo è aggiornare l’anagrafe condominiale. Dopo l’apertura, la società resta proprietaria dell’unità, ma l’amministrazione dei suoi beni passa al curatore. Il curatore subentra nella gestione dei diritti e degli obblighi legati all’unità: riceve le convocazioni, partecipa alle assemblee direttamente o tramite delegato, può impugnare le delibere. Annota nel registro di anagrafe la procedura, il nome del curatore e la sua PEC, e da quel momento indirizza le convocazioni alla curatela. Continuare a convocare la società all’indirizzo della sede, ormai vuota, è l’errore che rende vulnerabili le delibere.

Il secondo passo è la comunicazione dei preventivi. Dopo ogni assemblea, invia al curatore il verbale, il preventivo e il riparto con l’indicazione delle scadenze delle rate per l’unità della società. In questo modo la quota diventa esigibile ai sensi dell’art. 63, primo comma, disp. att. c.c., e il curatore non potrà dire di non averne avuto notizia.

Il terzo passo riguarda le spese straordinarie. Se l’assemblea deve deliberare lavori importanti, fai in modo che il curatore abbia il tempo di valutarli: la curatela deve chiedere al giudice delegato o al comitato dei creditori le autorizzazioni necessarie per gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, e ha interesse a conoscere in anticipo l’impatto della spesa sul valore di realizzo del bene. Un lavoro di messa in sicurezza della facciata aumenta il valore dell’unità in vendita; un’innovazione voluttuaria no. Coinvolgere il curatore prima del voto riduce il rischio che impugni la delibera e aumenta le probabilità che la quota venga pagata in prededuzione senza contestazioni.

Il quarto passo è valutare la sospensione dei servizi. L’art. 63, terzo comma, disp. att. c.c. consente all’amministratore, quando la morosità si protrae per un semestre, di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Contro la curatela lo strumento va usato con giudizio: riguarda la morosità sulle quote correnti (non quella anteriore all’apertura, che è un credito concorsuale) e può avere senso quando l’unità è utilizzata da terzi, per esempio un conduttore della curatela, mentre non ha effetti su un’unità vuota. Prima di sospendere, invia una diffida al curatore con l’indicazione delle quote correnti insolute e del termine.

Il quinto passo è informare i terzi creditori del condominio. L’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. obbliga l’amministratore a comunicare ai creditori non soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi; e il secondo comma prevede che i creditori non possano agire contro i condomini in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri. Se un fornitore del condominio resta insoluto per la quota imputabile alla società in liquidazione giudiziale, quel fornitore dovrà rivolgersi alla procedura per la quota della società. Comunicare tempestivamente i dati della procedura protegge i condomini in regola.

La base giuridica

Art. 63 disp. att. c.c. (commi primo, secondo e terzo); art. 142 CCII sullo spossessamento e sull’amministrazione dei beni da parte del curatore; art. 6, comma 1, lett. d), CCII, che lega la prededuzione ai crediti sorti per la gestione del patrimonio durante la procedura.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è il curatore che non partecipa mai alle assemblee e non risponde. Non è un problema per la validità delle delibere, se la convocazione è stata regolare; lo diventa per la riscossione, perché ogni quota non pagata andrà accertata. In questo caso annota ogni convocazione e ogni invio, e passa alla domanda di accertamento della prededuzione (mossa 5) già dopo il primo esercizio insoluto, senza attendere oltre.

Il secondo imprevisto è un condominio con molte unità della stessa società (un costruttore rimasto proprietario di appartamenti invenduti, per esempio). In questo caso la quota della società pesa sul bilancio condominiale, e la mancanza di liquidità può bloccare la gestione. Valuta con l’assemblea un fondo temporaneo a carico degli altri condomini, documentato come anticipazione, e continua a chiedere alla curatela le quote correnti: gli altri condomini avranno diritto di essere reintegrati quando la curatela pagherà.

Check di completamento

• L’anagrafe condominiale riporta la procedura e la PEC del curatore.
• Ogni preventivo, consuntivo e riparto dopo l’apertura è stato trasmesso al curatore con prova di consegna.
• Le delibere straordinarie sono state precedute da una comunicazione al curatore con il tempo necessario per chiedere le autorizzazioni.

Mossa 7 — Presidia lo stato passivo e i riparti

Obiettivo della mossa: verificare che il credito del condominio sia ammesso per l’importo e con la collocazione chiesti, reagire se non lo è, e controllare che i riparti rispettino la prededuzione.

Quando va fatta

Dal deposito del progetto di stato passivo da parte del curatore fino all’ultimo riparto. I momenti critici sono tre: la comunicazione del progetto prima dell’udienza (per osservazioni e integrazioni), la comunicazione dell’esito dopo l’esecutività dello stato passivo (per le impugnazioni), ogni progetto di riparto (per i reclami). Ricorda che il procedimento di accertamento del passivo è soggetto alla sospensione feriale dei termini dal 1° al 31 agosto (art. 201, comma 10, CCII), mentre per il resto i procedimenti del Codice ne sono esclusi salvo diversa previsione (art. 9, comma 1, CCII).

Come si esegue

Il primo passo è leggere il progetto di stato passivo. Il curatore indica, per ogni domanda, la proposta di ammissione, di ammissione parziale o di esclusione, con la motivazione. Verifica che il credito del condominio sia stato distinto correttamente tra chirografo e prededuzione, e che le voci a cavallo siano state trattate secondo la domanda principale o almeno secondo quella subordinata.

Il secondo passo, se il progetto ti sfavorisce, è depositare osservazioni scritte e documenti prima dell’udienza. È lo strumento più economico e spesso il più efficace: molte esclusioni dipendono da documenti mancanti (il verbale di approvazione del consuntivo, la prova della convocazione) che possono essere prodotti in quella fase.

Il terzo passo, se dopo l’udienza il credito resta escluso o ammesso in misura inferiore, è l’impugnazione dello stato passivo davanti al tribunale, nel termine che decorre dalla comunicazione dell’esito da parte del curatore (artt. 206 e 207 CCII; per i fallimenti, art. 98 l.fall., con il termine di trenta giorni dalla comunicazione). Il termine è breve e decadenziale: non attendere la riunione di condominio successiva per decidere.

Il quarto passo riguarda le domande tardive. Se il condominio non ha presentato la domanda in tempo, può ancora presentarla come tardiva entro il termine previsto dall’art. 208 CCII, che decorre dal deposito del decreto di esecutività dello stato passivo (il commento Brocardi all’art. 222 CCII richiama il termine di sei mesi). Oltre quel termine la domanda è ammissibile solo se il creditore prova che il ritardo è dipeso da causa a lui non imputabile: la Cassazione, sulla legge fallimentare, ha ribadito che le domande “ultratardive” sono ammissibili solo a questa condizione (Cass. n. 11000/2022). Per il condominio che non ha ricevuto l’avviso del curatore, questo è un argomento da valutare con attenzione, ma non va dato per scontato: il creditore che conosceva la procedura per altre vie difficilmente potrà invocarlo. Diverso, come visto, è il caso delle quote prededucibili sorte durante la procedura, per le quali la Cassazione esclude un termine fisso e chiede una valutazione caso per caso dell’eventuale ritardo colpevole (Cass. n. 18760/2024).

Il quinto passo è il controllo dei riparti. Ogni progetto di riparto viene comunicato ai creditori: verifica che le quote prededucibili del condominio siano collocate prima dei chirografari e che, se l’immobile è gravato da ipoteca, le spese di conservazione dell’unità siano state imputate al ricavato del bene come costi specifici, nel solco della Cass. Sez. I, ord. n. 18882 del 10 giugno 2022 e dell’art. 222, comma 2, CCII. Se il riparto è sbagliato, il rimedio è il reclamo nei termini indicati nella comunicazione.

La base giuridica

Artt. 201, 206, 207, 208, 222 CCII; art. 9 CCII sulla sospensione feriale; per i fallimenti, artt. 98, 101, 110, 111 l.fall.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è il cambio di PEC del condominio, o il cambio di amministratore, che fa perdere le comunicazioni del curatore. L’art. 201, comma 3, lett. e), CCII pone a carico del creditore l’onere di comunicare al curatore ogni variazione dell’indirizzo PEC indicato nella domanda. Quando cambia l’amministratore, il passaggio di consegne deve comprendere l’elenco delle procedure concorsuali in cui il condominio è creditore, con le relative PEC e scadenze, e la comunicazione al curatore del nuovo recapito.

Il secondo imprevisto è un’esclusione motivata dalla mancata prova della titolarità dell’unità in capo alla società nel periodo cui si riferiscono le quote: succede quando l’unità è stata acquistata o venduta a metà di un esercizio. Torna alla mossa 2 e ricostruisci le date dei passaggi di proprietà con le visure ipotecarie.

Il calendario della procedura, visto dal condominio

Fase	Che cosa ricevi o devi fare	Riferimento
Sentenza di apertura	Annotazione nel registro delle imprese; avviso del curatore ai creditori	Artt. 200 e 201 CCII
Domanda tempestiva	Ricorso alla PEC del curatore almeno 30 giorni prima dell’udienza	Art. 201, c. 1, CCII
Progetto di stato passivo	Proposte del curatore; osservazioni e documenti prima dell’udienza	Accertamento del passivo, capo III
Udienza ed esecutività	Decreto che rende esecutivo lo stato passivo; comunicazione dell’esito	Accertamento del passivo, capo III
Impugnazioni	Ricorso al tribunale nel termine decorrente dalla comunicazione	Artt. 206 e 207 CCII
Domande tardive	Ricorso nel termine dell’art. 208 CCII; oltre, solo con causa non imputabile	Art. 208 CCII; Cass. n. 11000/2022
Quote correnti	Richieste al curatore; pagamento fuori riparto o accertamento	Art. 222 CCII; Cass. n. 18760/2024
Riparti	Verifica della collocazione; reclamo se errata	Art. 222, c. 2 e 4, CCII

Il calendario va tenuto aggiornato nel fascicolo del condominio, con l’indicazione di chi deve fare cosa. Se l’amministratore cambia durante la procedura, è il primo documento da consegnare al successore.

Check di completamento

• Hai letto il progetto di stato passivo e verificato la collocazione di ogni voce.
• Hai annotato la data della comunicazione dell’esito e il termine per l’eventuale impugnazione.
• Hai un calendario di controllo dei progetti di riparto.

Mossa 8 — Intercetta la vendita: chi compra l’unità e l’anno in corso

Obiettivo della mossa: recuperare dall’acquirente dell’unità venduta nella procedura i contributi per i quali la legge lo rende obbligato in solido, e impostare la gestione condominiale del nuovo proprietario.

Quando va fatta

Dalla pubblicazione dell’avviso di vendita fino al trasferimento dell’unità e alla prima assemblea con il nuovo proprietario. L’attenzione deve essere massima nella fase che precede l’asta, quando il curatore predispone l’avviso e la relazione di stima.

Come si esegue

Il primo passo è chiedere al curatore di inserire nell’avviso di vendita l’indicazione delle spese condominiali insolute. Chi partecipa a un’asta deve sapere quanto pesano i debiti condominiali sull’unità: è nell’interesse della procedura (un’aggiudicazione seguita da contestazioni è un problema) ed è nell’interesse del condominio. Invia al curatore un prospetto aggiornato, distinto per esercizio, e chiedine l’allegazione alla documentazione dell’asta.

Il secondo passo è capire su cosa puoi contare. L’art. 63, quarto comma, disp. att. c.c. prevede che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato in solido con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Il quinto comma aggiunge che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato in solido con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore la copia autentica del titolo che determina il trasferimento. “Anno in corso” va inteso come esercizio di gestione condominiale, non come anno solare (Cass. Sez. VI-2, n. 7395 del 22 marzo 2017).

Il terzo passo è valutare se la norma si applica all’acquisto nella vendita concorsuale. Qui l’onestà impone di dirti che l’applicazione della solidarietà dell’art. 63, quarto comma, all’aggiudicatario di una vendita forzata o concorsuale è oggetto di letture diverse: una parte degli interpreti la ammette, valorizzando la lettera della norma (“chi subentra”) e la natura delle obbligazioni condominiali legate alla titolarità del bene; altri la escludono o la circoscrivono, valorizzando l’effetto del decreto di trasferimento e la regola per cui l’acquirente in vendita forzata acquista il bene libero dai pesi che il procedimento cancella. In questa ricerca non ho trovato una pronuncia di legittimità sulla vendita nella liquidazione giudiziale che risolva il punto in modo espresso. La strategia, quindi, è doppia: chiedere all’aggiudicatario il pagamento delle quote dell’esercizio in corso e del precedente, documentandole, e nel contempo mantenere integra la domanda verso la procedura, senza rinunciare a nulla.

Il quarto passo è delimitare con precisione ciò che chiedi. Le quote per spese straordinarie seguono il criterio della delibera: la Cassazione ha escluso che sia obbligato verso il terzo creditore, in solido ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. o dell’art. 1104 c.c., chi non era condomino alla data di approvazione della delibera di spesa (Cass. Sez. II, ord. n. 19756 del 20 giugno 2022), e ha affermato che i costi di lavori straordinari deliberati prima della vendita gravano sul venditore anche se i lavori sono eseguiti dopo, salvo patti interni che non sono opponibili al condominio (Cass. Sez. II, ord. n. 11199/2021). Nei rapporti con il condominio, quindi, la richiesta all’acquirente per spese straordinarie deliberate prima dell’acquisto si regge solo sulla solidarietà dell’anno in corso e del precedente, se e nella misura in cui la ritieni applicabile; quella per spese deliberate dopo l’acquisto è un debito proprio del nuovo proprietario.

Il quinto passo è evitare le doppie riscossioni. Se l’acquirente paga quote che erano state ammesse al passivo, il condominio deve informarne il curatore e ridurre corrispondentemente il credito insinuato; se è la procedura a pagare per prima, la richiesta all’acquirente va ridotta. L’acquirente che paga per la quota anteriore potrà rivalersi, in astratto, verso la società venditrice, cioè verso la procedura, con una propria domanda: è un tema che riguarda lui, non il condominio, ma è bene saperlo, perché in una trattativa con l’aggiudicatario può tornare utile.

La base giuridica

Art. 63, quarto e quinto comma, disp. att. c.c.; art. 1104 c.c.; principi sull’insorgenza dell’obbligazione condominiale (Cass. Sez. II, ord. n. 21094 del 19 luglio 2023).

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è l’aggiudicatario che contesta tutto, sostenendo di aver acquistato libero da ogni peso. Prima di intraprendere un’azione, valuta l’importo in gioco e la forza della posizione: con un debito limitato all’esercizio in corso e documentato nell’avviso d’asta, la richiesta è solida; con un debito pluriennale e un avviso d’asta muto, la causa è più incerta. In ogni caso, l’acquirente risponde in proprio delle quote successive al trasferimento, e contro di lui torna disponibile il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo dell’art. 63, primo comma, disp. att. c.c.

Check di completamento

• Hai inviato al curatore, prima dell’asta, un prospetto aggiornato dei debiti condominiali dell’unità.
• Hai individuato l’esercizio in corso e il precedente alla data del trasferimento, sulla base dell’anno di gestione del condominio.
• Hai coordinato la richiesta all’acquirente con la domanda al passivo, per evitare doppie riscossioni.

Il piano alla prova dei numeri

Le simulazioni che seguono sono esercizi dimostrativi con dati ipotetici, non casi reali. Partono tutte dalla stessa situazione e mostrano come cambia l’esito a seconda di quando e come il condominio esegue le mosse.

Situazione di partenza comune. Condominio con esercizio dal 1° luglio al 30 giugno. La società Alfa S.r.l. è proprietaria di un locale commerciale al piano terra con 87,40 millesimi. Debito verso il condominio alla data di apertura della liquidazione giudiziale (sentenza del 14 ottobre): quote ordinarie degli esercizi precedenti per 6.218,55 euro; rate di un intervento straordinario sulla facciata, deliberato il 9 marzo precedente, per 11.742,30 euro, di cui 4.697,00 già scadute e 7.045,30 in scadenza dopo l’apertura. Quote ordinarie dell’esercizio in corso: 3.312,48 euro annui, pari a 276,04 euro al mese. Udienza di verifica fissata per il 22 febbraio. L’immobile viene aggiudicato il 17 settembre dell’anno successivo.

Simulazione 1 — Il condominio esegue il piano nei tempi. L’amministratore scopre la procedura a fine ottobre (mossa 1), costruisce il prospetto (mossa 2) e trasmette il ricorso il 15 gennaio, ben prima del 23 gennaio, ultimo giorno utile a trenta giorni dall’udienza (mossa 4). Insinua in chirografo 6.218,55 euro di quote ordinarie anteriori e 11.742,30 euro di straordinarie (tutte deliberate prima dell’apertura, quindi concorsuali secondo il criterio della delibera), formulando per le rate scadute dopo l’apertura una richiesta di prededuzione in via principale ai sensi dell’art. 30 L. 220/2012 e di chirografo in subordine. Per le quote ordinarie del periodo dal 15 ottobre al 30 giugno, pari a circa 8 mesi e mezzo, chiede la prededuzione: 276,04 × 8,5 = 2.346,34 euro. Dal 1° luglio successivo invia al curatore il nuovo preventivo e chiede il pagamento ai sensi dell’art. 222, comma 3, CCII. Esito: le quote correnti sono collocate in prededuzione e, se l’attivo è sufficiente, pagate anche prima dei riparti; il chirografo partecipa ai riparti finali; per l’esercizio in corso alla data dell’aggiudicazione e per quello precedente il condominio ha una richiesta da rivolgere anche all’aggiudicatario, coordinata con la domanda al passivo.

Simulazione 2 — Il condominio arriva tardi alla verifica. L’amministratore scopre la procedura solo ad aprile, dopo l’udienza. Il ricorso per le quote anteriori (17.960,85 euro in totale) è una domanda tardiva: va presentato nel termine dell’art. 208 CCII, che decorre dal deposito del decreto di esecutività dello stato passivo. Se il condominio lo rispetta, il credito viene esaminato in un’udienza successiva e partecipa ai riparti successivi all’ammissione, ma non a quelli già eseguiti. Le quote correnti, invece, non sono compromesse: per i prededucibili sorti durante la procedura non c’è un termine fisso, ma il ritardo colpevole può essere valutato dal giudice (Cass. n. 18760/2024). Se, però, il condominio lascia trascorrere anche il termine delle tardive senza una causa non imputabile, il credito concorsuale rischia di restare fuori.

Simulazione 3 — Il condominio continua a coltivare l’esecuzione individuale. Il condominio aveva pignorato il locale a settembre, prima della sentenza. Invece di fermarsi, il professionista deposita istanze di vendita e anticipa 1.384,70 euro di spese per la pubblicità. L’esecuzione individuale non può proseguire (art. 150 CCII), e le spese successive all’apertura difficilmente potranno essere recuperate. Se il condominio dimentica anche la domanda al passivo, convinto che “il pignoramento basti”, rischia di trovarsi senza ammissione: la pendenza di altri giudizi non esonera dall’onere di insinuarsi (Cass. Sez. III, ord. n. 24806 del 16 settembre 2024).

Simulazione 4 — Il pagamento spontaneo dopo l’apertura. A novembre l’ex amministratore unico della società, per chiudere la questione, bonifica al condominio 2.000,00 euro dal conto della società. Il condominio li imputa agli arretrati. Il curatore, esaminando gli estratti conto, rileva il pagamento successivo alla sentenza e ne chiede la restituzione: il pagamento del debitore in liquidazione giudiziale è inefficace (Cass. Sez. III, sent. n. 22105 del 31 luglio 2025; art. 144 CCII). Il condominio deve restituire la somma e insinuare il corrispondente credito. Se avesse seguito la mossa 1, avrebbe segnalato subito l’incasso e risparmiato una contestazione.

Il piano in una pagina

Se devi ricordare una sola cosa, è che il credito del condominio verso una società in liquidazione giudiziale non è un credito unico: è un credito spezzato in due dalla data della sentenza. Prima di quella data tutto passa dall’accertamento del passivo e dai riparti; dopo quella data le quote di gestione dell’unità hanno la corsia della prededuzione. Accanto a queste due strade c’è la terza, quella verso chi compra l’unità, utile ma da percorrere con prudenza.

Il piano si regge su tre abitudini: documentare (ogni quota legata a un consuntivo, a un riparto, a una delibera e a una convocazione regolare), rispettare i termini (trenta giorni prima dell’udienza per la domanda, il termine delle tardive, il termine per l’impugnazione), coinvolgere il curatore (che dopo l’apertura è l’interlocutore per l’unità).

Mossa	Obiettivo	Termine	Rischio se saltata
1. Identifica la procedura	Data di apertura, regime, curatore, udienza; stop ai pagamenti inefficaci	Subito	Domanda tardiva; restituzione di pagamenti incassati dopo l’apertura
2. Spacca il credito	Separare concorsuale e prededucibile	Prima della domanda	Prededuzione persa o domanda respinta
3. Ferma le azioni individuali	Convertire titoli in prove	Prima della domanda	Spese inutili; mancata insinuazione
4. Domanda di ammissione	Inserire il credito anteriore nello stato passivo	Almeno 30 giorni prima dell’udienza	Credito trattato come tardivo; prelazione persa
5. Prededuzione	Far pagare le quote successive	Senza ritardi, a ogni esercizio	Ritardo colpevole; quote accumulate e contestate
6. Curatore in assemblea	Delibere opponibili alla curatela	Da ogni assemblea dopo l’apertura	Quote contestate per vizi di convocazione
7. Stato passivo e riparti	Ammissione corretta e collocazione rispettata	Termini di impugnazione e reclamo	Esclusione definitiva; riparto sfavorevole
8. Vendita	Richiesta all’acquirente per anno in corso e precedente	Prima dell’asta e dopo il trasferimento	Credito non comunicato agli offerenti; doppie riscossioni

Gli scenari di deviazione

Deviazione 1: la procedura accelera e il termine per la domanda è già vicinissimo. Succede quando il condominio scopre la procedura a ridosso del termine dei trenta giorni. Il piano B è depositare una domanda tempestiva “essenziale”, con i requisiti delle lettere a), b) e c) dell’art. 201, comma 3, CCII sicuramente presenti e i documenti fondamentali (titolarità dell’unità, consuntivi approvati, riparti), riservandosi di integrare la documentazione con osservazioni al progetto di stato passivo. Una domanda tempestiva imperfetta ma ammissibile vale più di una domanda perfetta tardiva. Attenzione solo alla lettera d): se c’è un’ipoteca giudiziale, indicala subito, perché la sua mancata indicazione porta il credito in chirografo.

Deviazione 2: il termine è scaduto anche per le tardive. Il piano B è verificare se il ritardo è dipeso da una causa non imputabile al condominio: l’avviso del curatore non inviato, inviato a un indirizzo sbagliato, o la società che non risultava proprietaria nelle visure per un errore di trascrizione. Se la causa esiste ed è documentabile, la domanda “ultratardiva” può essere ammessa (Cass. n. 11000/2022, resa sulla legge fallimentare). Se non esiste, concentra le energie su ciò che resta: le quote prededucibili successive all’apertura, che non subiscono quel termine (Cass. n. 18760/2024), e la richiesta all’acquirente per l’anno in corso e il precedente.

Deviazione 3: i documenti sono irreperibili. Succede quando cambia l’amministratore e il precedente non consegna l’archivio, o quando i consuntivi non sono mai stati approvati. Il piano B ha due binari. Sul primo, recupera ciò che può essere ricostruito: verbali dal libro dei verbali, riparti dagli invii ai condomini, delibere dalle convocazioni conservate dagli altri condomini. Sul secondo, fai approvare dall’assemblea i consuntivi mancanti, convocando il curatore, prima di depositare la domanda o le osservazioni. Se l’archivio è trattenuto dal precedente amministratore, il condominio ha strumenti per pretenderne la consegna, ma i tempi possono essere incompatibili con quelli della procedura: in quel caso deposita la domanda con ciò che hai e integra.

Una deviazione ulteriore, che riguarda il debitore e non il condominio. A volte la società non è soggetta a liquidazione giudiziale ma a un concordato preventivo, o la procedura viene chiusa con un concordato nella liquidazione giudiziale. In questi casi le regole sul trattamento del credito condominiale cambiano (classi, percentuali, voto). Non applicare automaticamente il piano: fai verificare quale procedura è pendente e quali termini decorrono.

Le domande di chi sta eseguendo

Posso fare la mossa 4 prima della mossa 2? Puoi, ma è rischioso. Se depositi la domanda senza aver separato concorsuale e prededucibile, metterai probabilmente tutto in chirografo, e le quote successive all’apertura perderanno la loro corsia preferenziale. Se il termine incombe, deposita la domanda per le quote anteriori certe e riserva le successive a una richiesta separata al curatore (mossa 5).

Il curatore è obbligato a pagare le quote correnti come farebbe qualsiasi condomino? Le quote correnti sono crediti prededucibili, ma il pagamento fuori riparto è possibile solo se i crediti sono liquidi, esigibili e non contestati e se l’attivo appare sufficiente a soddisfare tutti i prededucibili, con l’autorizzazione del comitato dei creditori o del giudice delegato (art. 222, comma 3, CCII). Altrimenti il pagamento avviene nei riparti, con precedenza sugli altri creditori.

Posso ottenere un decreto ingiuntivo contro la curatela per le quote correnti? Il principio è che i crediti verso la procedura si accertano con le modalità dell’accertamento del passivo (art. 222, comma 1, CCII; Cass. Sez. Unite, ord. n. 7300 del 19 marzo 2025). Lo strumento normale, per le quote contestate, è quindi la domanda di accertamento davanti al giudice delegato, non il monitorio.

Se la società ha venduto l’unità prima dell’apertura, chi paga? Dipende dalla data della vendita e dalla comunicazione all’amministratore. Il venditore resta obbligato in solido con l’acquirente fino alla trasmissione all’amministratore della copia autentica del titolo (art. 63, quinto comma, disp. att. c.c.), e l’acquirente risponde in solido per l’anno in corso e il precedente (quarto comma). Il credito verso la società venditrice va insinuato; quello verso l’acquirente si fa valere direttamente, anche con il decreto ingiuntivo.

Gli altri condomini devono coprire le quote non pagate dalla società? Nei rapporti interni, il condominio può dover deliberare anticipazioni per non interrompere i servizi; nei rapporti con i terzi creditori, l’art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. impone loro di escutere prima i condomini morosi. Le anticipazioni vanno documentate, perché quando la procedura pagherà le somme andranno restituite a chi le ha anticipate.

Le spese legali per la domanda al passivo si recuperano? Le spese di una procedura esecutiva già avviata possono godere del privilegio per spese di giustizia nei limiti visti alla mossa 3; quelle per la domanda di ammissione seguono le regole dell’accertamento del passivo. Il punto va valutato caso per caso.

La giurisprudenza che sostiene il piano

Le pronunce che seguono sono state lette in questa ricerca attraverso le massime o le sintesi indicate; sono organizzate per mossa. I principi sono riformulati.

A sostegno delle mosse 1 e 3

• Cass. civ., Sez. III, sent. n. 22105 del 31 luglio 2025. La Corte distingue nettamente tra esecuzione individuale e procedura concorsuale: nell’esecuzione immobiliare i contributi condominiali maturati dopo il pignoramento non sono prededucibili, perché l’art. 30 L. 220/2012 riguarda solo le procedure concorsuali, e non sono spese di giustizia privilegiate salvo quelle indispensabili alla conservazione del bene; il debitore in liquidazione giudiziale non può pagare validamente il condominio, perché il pagamento è inefficace ai sensi dell’art. 144 CCII; lo spossessamento è formale e il curatore deve apprendere materialmente i beni. Rilevanza: fonda la differenza tra la posizione del condominio nell’esecuzione e nella liquidazione giudiziale, e il divieto di incassare pagamenti della società dopo l’apertura.
• Cass. civ., Sez. Unite, ord. n. 7300 del 19 marzo 2025. Decidendo una questione di giurisdizione su un credito per occupazione di un bene demaniale, le Sezioni Unite ribadiscono che l’accertamento dei crediti verso una procedura concorsuale si svolge secondo gli artt. 201 e seguenti del Codice. Rilevanza: conferma che la sede del recupero del credito condominiale è l’accertamento del passivo.
• Cass. civ., Sez. III, ord. n. 24806 del 16 settembre 2024. Il creditore che ha un giudizio pendente sul proprio credito, anche con una sentenza favorevole di primo grado, deve comunque chiederne l’ammissione al passivo nei termini. Rilevanza: il decreto ingiuntivo opposto o la causa pendente non sostituiscono la domanda.

A sostegno della mossa 2

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 21094 del 19 luglio 2023. Le spese di gestione ordinaria sono dovute da chi era condomino quando l’attività gestionale è stata compiuta; quelle per innovazioni e manutenzione straordinaria da chi lo era quando la delibera è stata approvata. Rilevanza: è il criterio per separare quote concorsuali e quote successive all’apertura.
• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 11199/2021 (indicata come del 28 aprile 2021). I costi di lavori straordinari gravano su chi era proprietario alla data della delibera, anche se i lavori sono eseguiti dopo il trasferimento; eventuali patti diversi tra venditore e acquirente non sono opponibili al condominio. Rilevanza: rate straordinarie deliberate prima dell’apertura e scadute dopo.
• Cass. civ., Sez. VI-2, n. 7395 del 22 marzo 2017. L'”anno in corso” dell’art. 63 disp. att. c.c. è l’esercizio di gestione condominiale, che può non coincidere con l’anno solare. Rilevanza: calcolo dei periodi nel prospetto e nella richiesta all’acquirente.

A sostegno delle mosse 5 e 7

• Cass. civ., Sez. I, ord. n. 18882 del 10 giugno 2022. L’IMU maturata dopo la dichiarazione di fallimento è un costo di conservazione, amministrazione e liquidazione dell’immobile, che grava in prededuzione sul ricavato del bene anche se ipotecato; la Corte richiama a conferma l’art. 222, comma 2, CCII. Rilevanza: argomento per analogia a favore dell’imputazione delle quote condominiali correnti al ricavato dell’unità.
• Cass. civ., n. 18760/2024. Per i crediti prededucibili sorti durante la procedura non opera un termine fisso di decadenza per la domanda: il termine delle tardive è un riferimento di principio e il ritardo colpevole va valutato in concreto. Pronuncia resa sulla legge fallimentare. Rilevanza: le quote correnti si possono chiedere anche dopo l’esecutività dello stato passivo, purché senza ritardi ingiustificati.
• Cass. civ., n. 11000/2022. Le domande ultratardive sono ammissibili solo se il ritardo dipende da causa non imputabile al creditore. Pronuncia resa sulla legge fallimentare. Rilevanza: il condominio che ha mancato anche il termine delle tardive deve provare la causa non imputabile.
• Cass. civ., Sez. I, sent. n. 4 del 2 gennaio 2024. In tema di prededuzione, la funzionalità della prestazione va valutata “ex ante” rispetto alla conservazione e all’incremento dei valori aziendali. Rilevanza: la prededuzione si collega alla funzione del credito rispetto alla procedura; per il condominio, alla conservazione dell’unità che la massa intende vendere.

A sostegno della mossa 8

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 19756 del 20 giugno 2022. Chi non era condomino alla data di approvazione della delibera di spesa non è obbligato verso il terzo creditore, né in solido ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. né ai sensi dell’art. 1104 c.c. Rilevanza: limita la richiesta all’acquirente per spese straordinarie deliberate prima del suo acquisto.
• Cass. civ., Sez. VI-2, n. 7395 del 22 marzo 2017 (già citata). Rilevanza: individua l’esercizio in corso e il precedente al momento del trasferimento.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Quando un condominio si trova creditore di una società in liquidazione giudiziale, lo Studio interviene con attività precise, che svolge con il proprio staff di avvocati e commercialisti.

1. Ricostruiamo la procedura: verifichiamo nel registro delle imprese la sentenza di apertura, il regime applicabile (Codice della crisi o legge fallimentare), il curatore, la data dell’udienza di verifica e i termini che ne derivano.
2. Costruiamo il prospetto del credito: separiamo le quote concorsuali da quelle successive all’apertura, esercizio per esercizio e delibera per delibera, applicando il criterio della gestione per le spese ordinarie e quello della delibera per le straordinarie.
3. Esaminiamo i titoli già ottenuti: valutiamo decreti ingiuntivi, opposizioni pendenti, pignoramenti e ipoteche giudiziali, individuando ciò che va speso nell’accertamento del passivo e le spese che possono godere di privilegio.
4. Redigiamo e trasmettiamo la domanda di ammissione ai sensi dell’art. 201 CCII, con le richieste principali e subordinate e la documentazione completa, nei termini.
5. Chiediamo la prededuzione delle quote correnti: scriviamo al curatore, chiediamo il pagamento ai sensi dell’art. 222, comma 3, CCII e, se la quota è contestata, proponiamo la domanda di accertamento.
6. Impostiamo la gestione condominiale della curatela: verifichiamo convocazioni, verbali e riparti perché le delibere successive all’apertura siano opponibili alla procedura.
7. Esaminiamo il progetto di stato passivo e depositiamo osservazioni e documenti integrativi; se necessario, proponiamo l’impugnazione nei termini.
8. Controlliamo i progetti di riparto, verificando la collocazione della prededuzione e l’imputazione delle spese specifiche al ricavato dell’unità.
9. Seguiamo la vendita: segnaliamo al curatore i debiti condominiali da indicare nella documentazione d’asta e impostiamo la richiesta all’acquirente per l’esercizio in corso e il precedente, coordinandola con la domanda al passivo.
10. Valutiamo le strade alternative quando il condomino debitore non è soggetto a liquidazione giudiziale: impresa minore in liquidazione controllata, persona fisica sovraindebitata, società in concordato.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

La qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa è quella che pesa di più in questo tema: richiede la conoscenza operativa degli strumenti di regolazione della crisi e delle procedure concorsuali, cioè proprio del terreno sul quale il credito condominiale verso una società insolvente viene accertato e graduato. La qualifica di Gestore della crisi e il ruolo di fiduciario OCC entrano in gioco quando il debitore è un’impresa minore o una persona fisica, e la procedura è la liquidazione controllata.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione: lo stesso difensore segue la domanda di ammissione, le impugnazioni dello stato passivo e i giudizi successivi, senza cambi di linea. Avvocati e commercialisti dello staff lavorano insieme sullo stesso fascicolo: i commercialisti ricostruiscono i conti condominiali e i riparti, gli avvocati li traducono in domande, osservazioni e impugnazioni.

Chiusura

Il condominio che si trova davanti a una società in liquidazione giudiziale non ha un credito: ha tre crediti, con tre strade diverse. Le quote anteriori passano dallo stato passivo, le quote successive dalla prededuzione, l’esercizio in corso e il precedente possono essere chiesti anche a chi compra l’unità. Il risultato finale dipende dall’attivo della procedura, che nessuno può garantire; ma dipende anche, in misura decisiva, dal rispetto dei termini e dalla qualità della documentazione, che sono interamente nelle tue mani. Ogni mossa fatta nei termini è un diritto che il condominio conserva; ogni mossa rimandata è una porta che la procedura chiude.

Lo Studio Monardo segue questo tipo di recupero perché si colloca esattamente dove l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo ha le sue abilitazioni: la conoscenza delle procedure concorsuali e degli strumenti di regolazione della crisi propria dell’Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021), e quella delle procedure di sovraindebitamento propria del Gestore della crisi (L. 3/2012) iscritto presso l’OCC, per i casi in cui il condomino debitore non è una società soggetta a liquidazione giudiziale.

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