Escape Room In Crisi Con Il Locale In Affitto E Allestimenti Finanziati: Come Interviene Uno Studio Legale?

Chi gestisce una escape room ci scrive quasi sempre con lo stesso quadro: un locale preso in locazione commerciale, spesso grande e in zona periferica perché servono più stanze; scenografie, impianti elettronici, serrature magnetiche, sensori e arredi a tema pagati con un leasing o con un finanziamento bancario; un calendario di prenotazioni che, dopo i primi due anni di entusiasmo, si è assottigliato. Le risposte che seguono raccolgono le domande che riceviamo più spesso da titolari e soci di escape room in difficoltà, con risposte complete e senza giri di parole.

Il contesto normativo è il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019), nel testo aggiornato dai correttivi, da ultimo il D.Lgs. 136/2024. Per un’attività di questo tipo contano soprattutto quattro strade: la composizione negoziata della crisi (artt. 12 e seguenti), che permette di trattare con locatore e società di leasing sotto la protezione del tribunale; il concordato minore e la liquidazione controllata, riservati all’impresa minore; il concordato preventivo e gli accordi di ristrutturazione, per le realtà più strutturate. A queste si affiancano le regole civilistiche sulla locazione commerciale e sul leasing, che decidono chi si tiene il locale e chi si tiene le scenografie.

Perché proprio noi? Perché il tema è doppio, crisi d’impresa e sovraindebitamento, e l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo copre entrambi i versanti: è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, cioè la figura che conduce le trattative nella composizione negoziata, ed è Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC. Un’escape room è quasi sempre un’impresa minore: sapere come lavorano l’esperto e l’Organismo dall’interno serve a scegliere lo strumento giusto al primo tentativo.

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Ho un’escape room che perde soldi: sono già “in crisi” per la legge o è solo un periodo storto?

Può darsi che lei sia già in crisi nel senso tecnico, anche se paga ancora tutti. Il Codice distingue la crisi, cioè lo stato che rende probabile l’insolvenza e si manifesta con l’inadeguatezza dei flussi di cassa a far fronte alle obbligazioni dei dodici mesi successivi, dall’insolvenza vera e propria, che è l’incapacità di adempiere regolarmente.

Nell’escape room il segnale arriva prima di quanto si pensi. Il modello ha costi fissi molto rigidi: il canone del locale, che non cala se le prenotazioni calano; le rate del leasing o del finanziamento sugli allestimenti, che corrono anche quando una stanza resta chiusa per manutenzione; le utenze, i game master pagati a turno, la pubblicità online. I ricavi invece dipendono da fattori che il gestore controlla poco: la stagionalità (i mesi estivi sono spesso deboli), l’effetto novità che si esaurisce quando gli appassionati della zona hanno già giocato tutte le stanze, la concorrenza di nuove sale aperte nel raggio di pochi chilometri, il calo delle prenotazioni aziendali per team building.

Il punto è questo: una stanza ha un ciclo di vita. Dopo un certo numero di partite, il pubblico locale l’ha già vista e per riportarlo serve un nuovo enigma, cioè nuove scenografie, quindi nuovo investimento, spesso di nuovo finanziato. Se il piano dei prossimi dodici mesi mostra che gli incassi attesi non coprono canone, rate e stipendi, la crisi c’è già, anche se il conto corrente non è ancora in rosso.

Perché conta saperlo? Perché gli strumenti più utili funzionano meglio quando si entra presto. La composizione negoziata è aperta all’imprenditore che si trova in condizioni di squilibrio patrimoniale o economico-finanziario che rendono probabile la crisi o l’insolvenza, purché il risanamento sia ragionevolmente perseguibile. Chi arriva quando il locatore ha già ottenuto la convalida dello sfratto e la società di leasing ha già ritirato le scenografie ha molte meno carte in mano.

Ci sono anche obblighi di segnalazione da parte dei creditori pubblici qualificati (Agenzia delle Entrate, INPS, agente della riscossione) quando i debiti superano certe soglie: riceverne una è un campanello d’allarme da non ignorare, perché significa che il fisco o l’ente previdenziale hanno già notato il problema.

La mia escape room è una “impresa minore”? Cosa cambia?

Quasi sempre sì, e cambia parecchio. L’art. 2, comma 1, lettera d) del Codice definisce impresa minore quella che presenta congiuntamente tre requisiti: un attivo patrimoniale complessivo annuo non superiore a 300.000 euro e ricavi complessivi annui non superiori a 200.000 euro nei tre esercizi precedenti (o dall’inizio dell’attività, se più breve), e debiti, anche non scaduti, non superiori a 500.000 euro. Le soglie sono aggiornabili ogni tre anni con decreto del Ministro della giustizia.

Una escape room con due o tre stanze, qualche migliaio di partite l’anno e un biglietto medio di gruppo, raramente supera i 200.000 euro di ricavi. Attenzione però all’attivo e ai debiti: se gli allestimenti sono stati acquistati con un finanziamento e iscritti in bilancio come beni propri, entrano nell’attivo; se sono in leasing, a seconda dei principi contabili usati possono non comparire tra le immobilizzazioni. I debiti “anche non scaduti” comprendono il capitale residuo del finanziamento e tutti i canoni futuri del contratto, non solo le rate scadute. Il calcolo va fatto sui bilanci veri, non a occhio: superare di poco una soglia sposta l’impresa da un binario all’altro.

Cosa cambia in pratica? L’impresa minore non può accedere al concordato preventivo né essere dichiarata in liquidazione giudiziale; ha invece accesso agli strumenti del sovraindebitamento, gestiti con l’assistenza di un Organismo di composizione della crisi:

Va detto anche che la forma giuridica non impedisce l’accesso: una srl che rispetta i tre limiti è impresa minore come la ditta individuale.

Chi risponde dei debiti: la società, io come titolare o anche i miei garanti?

Dipende da come è stata costruita l’impresa e da cosa ha firmato lei personalmente. È la domanda che va fatta prima di tutte le altre, perché decide se la crisi dell’escape room diventa anche la crisi della sua famiglia.

Se l’escape room è una ditta individuale, non esiste separazione: i debiti dell’attività sono debiti suoi e il suo patrimonio personale ne risponde. Se è una snc o una sas, i soci illimitatamente responsabili rispondono anche con i propri beni, dopo l’escussione del patrimonio sociale. Se è una srl, in linea di principio risponde solo la società.

Il problema è che nel settore quasi nessuno ha una srl “pura”. Il contratto di locazione del locale spesso è garantito da una fideiussione personale del socio o da una fideiussione bancaria che, se escussa, fa nascere un debito della banca verso la società e, a cascata, verso chi l’ha contro-garantita. Il leasing sugli allestimenti è quasi sempre accompagnato dalla fideiussione dei soci; i finanziamenti bancari per l’avvio, molto spesso, dalla garanzia del Fondo pubblico per le PMI più la fideiussione personale del titolare.

Il risultato è che, quando l’escape room smette di pagare, i creditori più organizzati, cioè la società di leasing e la banca, non si fermano alla società: chiedono il pagamento al fideiussore. E il fideiussore, se è una persona fisica che non fa impresa, è un “consumatore” ai fini del sovraindebitamento, con strumenti propri (ristrutturazione dei debiti del consumatore, liquidazione controllata, esdebitazione).

Per questo la prima analisi che facciamo è una mappa a due colonne: debiti della società e debiti personali dei soci, con la fonte di ciascuno. Solo dopo si sceglie lo strumento, perché spesso servono due percorsi coordinati: uno per l’impresa e uno per chi l’ha garantita.

Entro quando devo muovermi per non perdere il locale e le scenografie?

Prima che il locatore o la società di leasing arrivino a un provvedimento esecutivo: dopo, si può ancora fare qualcosa, ma molto meno. Non c’è un termine unico, ma ci sono momenti precisi in cui la situazione cambia.

Sul fronte del locale, il locatore che non riceve i canoni può intimare lo sfratto per morosità e chiedere la convalida (artt. 658 e seguenti c.p.c.). Nella locazione commerciale non esiste il “termine di grazia” previsto per le abitazioni, e la Cassazione ha chiarito che pagare gli arretrati in udienza non basta di per sé a evitare la risoluzione se il locatore non rinuncia alla domanda (Cass. ord. n. 19550, giugno 2026). Una volta convalidato lo sfratto e fissata l’esecuzione, i margini si restringono.

Sul fronte delle scenografie, il contratto di leasing prevede di solito una clausola risolutiva espressa: dopo un certo numero di canoni non pagati la società comunica la risoluzione e chiede la restituzione dei beni. Per un’escape room questo è un problema enorme, perché le scenografie su misura, le porte con serrature elettroniche e gli impianti di regia non hanno quasi mercato una volta smontati: il concedente li porta via, li rivende a poco e chiede all’utilizzatore la differenza.

Il momento giusto per muoversi è quindi quando si capisce che i ricavi dei prossimi mesi non copriranno canoni e rate, non quando arriva l’atto. Se si deposita l’istanza di composizione negoziata e si chiedono le misure protettive, dalla pubblicazione dell’istanza i creditori non possono iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sui beni con cui si esercita l’impresa, e non possono risolvere i contratti pendenti solo perché non sono stati pagati crediti anteriori (art. 18 CCII). Le misure, però, vanno chieste insieme all’istanza e confermate dal tribunale: il ricorso va depositato entro il giorno successivo alla pubblicazione.

Come si apre la composizione negoziata per un’escape room?

Con un’istanza telematica alla Camera di commercio, attraverso la piattaforma nazionale, e con una documentazione che va preparata prima. Non serve un giudice per aprirla: la procedura è stragiudiziale, e il tribunale interviene solo se si chiedono misure protettive o cautelari.

I documenti da caricare sono, in sintesi: gli ultimi bilanci (o, per chi non è obbligato, le dichiarazioni fiscali e le situazioni contabili), una situazione patrimoniale e finanziaria aggiornata, un progetto di piano di risanamento con le iniziative che si intendono adottare, l’elenco dei creditori con i rispettivi crediti, il certificato dei debiti tributari, la situazione debitoria verso l’agente della riscossione, il certificato dei debiti contributivi e i dati della Centrale rischi, oltre alle dichiarazioni sulle procedure pendenti.

Nell’escape room il progetto di piano deve rispondere a domande molto concrete: quante stanze restano aperte e quali vanno chiuse; se si può ridurre la superficie del locale o subaffittarne una parte; se conviene restituire una stanza in leasing e tenerne un’altra; quali canali di vendita (prenotazioni aziendali, compleanni, scuole, turismo) possono riempire le fasce morte; quanto costa rinnovare un enigma rispetto a quanto rende.

La segreteria della commissione nomina un esperto indipendente, che convoca l’imprenditore, valuta se ci sono concrete prospettive di risanamento e poi incontra le parti interessate. L’esperto non decide al posto dell’imprenditore e non è il suo consulente: facilita le trattative, segnala le criticità, può esprimere pareri su atti di straordinaria amministrazione. Durante il percorso l’impresa continua a lavorare e mantiene la gestione ordinaria.

Un dettaglio che sorprende molti: la composizione negoziata non è riservata a chi è “solo” in crisi. I tribunali hanno chiarito che neppure l’insolvenza impedisce da sola l’accesso: a precluderlo è l’assenza di concrete prospettive di risanamento (Trib. Lecco, 2 gennaio 2023, dal massimario della Camera di commercio Pistoia-Prato). Un’escape room che perde soldi ma ha un modello ancora vendibile può entrare; un’escape room che vuole solo chiudere e pagare meno, no.

Le misure protettive bloccano davvero lo sfratto e il ritiro delle scenografie?

Possono farlo, se il tribunale le conferma e se lei dimostra che il locale e gli allestimenti servono al risanamento. È il punto centrale per un’escape room, e va spiegato bene.

Dal giorno della pubblicazione dell’istanza nel registro delle imprese, i creditori non possono acquisire diritti di prelazione non concordati né iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio o sui beni e diritti con cui viene esercitata l’attività d’impresa (art. 18, comma 3, CCII). Lo sfratto è un’esecuzione per rilascio: i giudici di merito hanno ammesso la conferma del divieto di sfratto anche quando l’immobile appartiene a un terzo, cioè proprio il caso dell’imprenditore in affitto, perché la norma tutela i beni con cui si esercita l’impresa, anche se non sono di sua proprietà (Trib. Asti, 3 marzo 2022, dal massimario della Camera di commercio Pistoia-Prato).

Sul fronte dei contratti, l’art. 18, comma 5, stabilisce che i creditori nei cui confronti operano le misure, comprese banche e intermediari finanziari, non possono, per il solo mancato pagamento di crediti anteriori alla pubblicazione dell’istanza, rifiutare l’adempimento dei contratti pendenti, provocarne la risoluzione, anticiparne la scadenza o modificarli in danno dell’imprenditore. Possono però sospendere le proprie prestazioni dalla pubblicazione fino alla conferma delle misure. È esattamente la protezione che serve contro la società di leasing che vorrebbe risolvere per i canoni scaduti prima dell’istanza.

I limiti vanno detti con altrettanta chiarezza:

• le misure non si applicano ai contratti già risolti o scaduti: se la risoluzione del leasing è già stata comunicata e ha già prodotto effetto, non si può imporre la prosecuzione di un rapporto cessato (Trib. Modena, dicembre 2022, dal massimario CCIAA Pistoia-Prato);
• non sono inibiti i pagamenti: l’impresa può e deve continuare a pagare il canone e le rate correnti, altrimenti l’inadempimento successivo all’istanza non è coperto;
• sono esclusi dalle misure i crediti dei lavoratori (art. 18, comma 1);
• la durata è limitata: il tribunale le fissa con ordinanza tra 30 e 120 giorni, prorogabili su parere dell’esperto, con un massimo complessivo di 240 giorni (art. 19).

In più, le misure possono essere selettive, cioè rivolte solo ad alcuni creditori. Per un’escape room questo è spesso il modo più intelligente di usarle: si protegge l’impresa dal locatore e dalla società di leasing, senza coinvolgere fornitori minori con cui i rapporti sono buoni. I tribunali lasciano questa scelta all’imprenditore (Trib. Torino, 17 ottobre 2023), ma pretendono che sia motivata.

Posso tenere le stanze in leasing e rinegoziare le rate?

Sì, è l’obiettivo più frequente, ma si ottiene con un accordo, non con un ordine del giudice. Le misure protettive congelano la situazione; la nuova scansione delle rate va trattata con la società di leasing, ed è lì che l’esperto può fare la differenza.

Nella composizione negoziata la società di leasing ha un incentivo concreto a trattare. Se risolve il contratto, riprende beni che per lei valgono pochissimo: una scenografia a tema “laboratorio abbandonato” o “camera egizia” costruita su misura per quel locale non si ricolloca facilmente. Se invece accetta un allungamento della durata, una moratoria di qualche mese sui canoni o una riduzione della quota capitale con un riscatto anticipato a prezzo concordato, incassa più di quanto ricaverebbe dalla vendita.

Lo stesso vale per i finanziamenti bancari che hanno pagato gli allestimenti. Qui la tutela del comma 5 dell’art. 18 è ancora più netta, perché il comma 5-bis, introdotto dal D.Lgs. 136/2024, impedisce alle banche di mantenere la sospensione delle linee di credito dopo la conferma delle misure, salvo esigenze di vigilanza prudenziale. Alcuni tribunali hanno anche ordinato l’esecuzione dei contratti bancari quando la banca aveva revocato gli affidamenti senza un giustificato motivo comunicato per iscritto (Trib. Verona, 22 gennaio 2024, dal massimario CCIAA Pistoia-Prato).

Se il finanziamento è assistito dalla garanzia pubblica del Fondo per le PMI, la situazione si complica perché la banca, in caso di inadempimento, attiva la garanzia e il Fondo diventa creditore con il suo privilegio. È stata ritenuta ammissibile, come misura cautelare, la sospensione dei pagamenti con divieto temporaneo di escutere le garanzie, compresa quella del Fondo (Trib. Vicenza, 23 luglio 2025, dal massimario CCIAA Pistoia-Prato). Non è un risultato automatico, ma mostra che il tema è trattabile.

All’esito delle trattative, l’accordo può prendere diverse forme previste dall’art. 23 CCII: un contratto con uno o più creditori idoneo ad assicurare la continuità per almeno due anni, una convenzione di moratoria, un accordo sottoscritto anche dall’esperto, oppure il passaggio a un piano attestato, a un accordo di ristrutturazione o, per l’impresa minore, a un concordato minore.

E se il proprietario del locale ha già avviato lo sfratto?

Bisogna distinguere tra procedimento in corso ed esecuzione già fissata, e verificare subito l’atto. Lo sfratto per morosità segue il rito della convalida: il locatore intima lo sfratto e cita il conduttore davanti al giudice. Se il conduttore non compare o non si oppone, il giudice convalida e fissa la data dell’esecuzione.

Prima di tutto si controlla l’intimazione: se i canoni indicati sono corretti, se ci sono compensazioni opponibili (lavori anticipati dal conduttore per adeguare il locale, depositi cauzionali, accordi di riduzione temporanea), se il contratto è registrato, se la durata e il preavviso rispettano la legge sulle locazioni non abitative. Nel settore succede spesso che il locale sia stato adattato a spese del conduttore con impianti, pareti divisorie, insonorizzazione e uscite di sicurezza: sono spese che, a seconda del contratto, possono dar luogo a pretese verso il locatore e che vanno valorizzate.

Sul piano processuale bisogna però essere onesti: come già detto, nella locazione commerciale il pagamento degli arretrati in udienza non sana automaticamente la morosità (Cass. ord. n. 19550, giugno 2026). E se il contratto non è una locazione ma un affitto di ramo d’azienda, perché il gestore ha rilevato un’escape room già avviata con locale e attrezzature, la Cassazione ha stabilito che lo sfratto per morosità si applica anche all’affitto d’azienda che comprenda immobili (Cass. n. 29253 del 13 novembre 2024). Non c’è quindi una via d’uscita “formale”.

Quello che si può fare è usare il tempo del procedimento per aprire la composizione negoziata e chiedere le misure protettive, che bloccano l’inizio o la prosecuzione dell’esecuzione per rilascio. Nel frattempo, con l’esperto, si propone al locatore un piano: rientro degli arretrati in rate sostenibili, eventuale riduzione temporanea del canone, rinuncia a una parte della superficie. Il locatore ragiona come la società di leasing: un locale attrezzato per un’escape room, con suddivisioni interne particolari, non si riaffitta in un mese.

Il leasing è già stato risolto e mi chiedono tutto: canoni scaduti, canoni futuri e riscatto. È legale?

Non sempre, e qui c’è spesso molto spazio di difesa. La risposta dipende da quando il contratto è stato risolto e da cosa prevede la clausola.

Per i contratti di leasing finanziario la legge n. 124 del 2017 (art. 1, commi 136-140) ha introdotto una disciplina specifica della risoluzione per inadempimento: il concedente recupera il bene, lo vende o lo ricolloca a valori di mercato e deve restituire all’utilizzatore quanto ricavato oltre il proprio credito; se il ricavato non basta, l’utilizzatore resta debitore della differenza. Per i contratti risolti prima dell’entrata in vigore di quella legge, le Sezioni Unite hanno escluso l’applicazione retroattiva e hanno confermato l’applicazione analogica dell’art. 1526 c.c. al leasing traslativo (Cass. SU n. 2061 del 28 gennaio 2021).

Cosa significa per le scenografie di un’escape room? Il meccanismo “canoni scaduti più canoni a scadere più prezzo di riscatto, meno il valore del bene” non è di per sé illegittimo, ma diventa squilibrato se il concedente non indica quanto ha ricavato dalla vendita o non offre almeno una stima attendibile del valore del bene (Cass. I ord. n. 18120 del 2 luglio 2024). E una clausola che consente al concedente di trattenere i canoni pagati, pretendere quelli futuri e tenersi anche il bene va ridotta, perché il concedente non può ottenere più di quanto avrebbe avuto dalla regolare esecuzione del contratto (Cass. III ord. n. 5362 del 28 febbraio 2025; Cass. III ord. n. 34882 del 30 dicembre 2025, sulla derogabilità dell’art. 1526 entro il limite della penale non manifestamente eccessiva).

Il punto critico, nel nostro settore, è proprio il valore del bene. Una società di leasing che rivende per poche centinaia di euro arredi scenografici e impianti di regia costati decine di migliaia di euro, oppure li dichiara “invendibili”, deve spiegare come è arrivata a quella cifra. La Cassazione ha ritenuto valida la clausola che detrae il ricavato della rivendita solo se il concedente procede a una stima attendibile del valore di mercato (Cass. III ord. n. 1792 del 24 gennaio 2025). Contestare la stima, chiedere i documenti della vendita, verificare se i beni sono stati davvero ricollocati: sono le prime mosse quando arriva la richiesta di pagamento.

Se poi l’escape room entra in una procedura (concordato minore, liquidazione controllata o, per i contratti più vecchi, una procedura concorsuale anteriore), il concedente che vuole partecipare al riparto deve documentare il proprio credito, incluso il valore di ricollocazione del bene o una sua stima (Cass. I ord. n. 21315 del 30 luglio 2024, resa in materia di fallimento, applica l’art. 1526 per analogia alla risoluzione anteriore alla procedura).

Ho garantito personalmente il leasing e l’affitto: rischio la casa?

Il rischio esiste, ma non è automatico e ci sono strumenti specifici anche per lei. Come fideiussore lei risponde del debito garantito nei limiti della garanzia firmata. Se la società di leasing o il locatore non vengono pagati dall’escape room, possono chiedere a lei il pagamento e, con un titolo esecutivo, pignorare i suoi beni, inclusa la casa se è intestata a lei.

Alcune cose da verificare subito:

• il testo della fideiussione: importo massimo garantito, eventuale rinuncia al termine dell’art. 1957 c.c. (che impone al creditore di agire contro il debitore principale entro sei mesi dalla scadenza, salvo deroga), clausole di “pagamento a prima richiesta”;
• la natura del credito garantito: se la pretesa del concedente è gonfiata da una clausola penale riducibile, lo è anche nei confronti del garante;
• la sua posizione personale: se oltre alla fideiussione ha altri debiti (mutuo, carte, debiti fiscali come ex ditta individuale), può trovarsi in sovraindebitamento.

Il garante persona fisica che non è imprenditore può accedere agli strumenti del sovraindebitamento previsti per il consumatore e alla liquidazione controllata, con la successiva esdebitazione. Il Codice consente anche di presentare procedure familiari quando i debiti hanno origine comune, ad esempio due coniugi entrambi garanti della stessa escape room.

La regola pratica è coordinare i percorsi: un accordo con la società di leasing nella composizione negoziata dell’escape room può includere la liberazione o la riduzione della garanzia dei soci, e spesso è la soluzione più economica per tutti. Quando invece la società non ha prospettive, conviene valutare da subito la posizione personale del garante, prima che arrivino pignoramenti sulla casa o sullo stipendio.

Posso fare un concordato minore se ho debiti con l’Agenzia delle Entrate e l’INPS?

Sì, ed è una delle novità più utili per le piccole imprese. Il concordato minore (artt. 74-83 CCII) permette all’impresa minore di proporre ai creditori un piano di pagamento, anche parziale, con la prosecuzione dell’attività. La proposta è approvata se riceve il voto favorevole dei creditori che rappresentano la maggioranza dei crediti ammessi al voto; l’omologazione spetta al tribunale.

I crediti privilegiati, come quelli di fisco e INPS, possono essere pagati in misura non integrale, purché ricevano almeno quanto otterrebbero dalla liquidazione dei beni su cui grava la prelazione, secondo il valore di mercato attestato dall’OCC (art. 75, comma 2). Per l’escape room questo è spesso il punto decisivo: se i beni sono pochi e in leasing, il valore di liquidazione su cui calcolare il “minimo” per i privilegiati è basso.

Nel concordato minore non serve proporre una transazione fiscale nelle forme dell’art. 88 CCII per falcidiare i debiti tributari e contributivi: è sufficiente il giudizio di convenienza dell’art. 80, comma 3, secondo cui il tribunale può omologare anche in mancanza di adesione dell’amministrazione finanziaria o degli enti previdenziali quando la proposta è conveniente rispetto all’alternativa liquidatoria (Cass. n. 14555, maggio 2026, come riportata da Fiscal Focus).

Attenzione però a due limiti. Primo, l’omologazione contro il voto del fisco non è automatica: va dimostrata con dati la convenienza, e un concordato usato soltanto per cancellare il debito erariale può essere considerato abusivo. Secondo, se l’Agenzia delle Entrate o l’INPS hanno già concesso dilazioni, l’accesso alla procedura può farle decadere: va valutato prima.

È in casi come questo che lavoriamo sui due versanti insieme: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, come Gestore della crisi e fiduciario di un OCC, conosce dall’interno il modo in cui l’Organismo verifica i dati e redige la relazione; come Esperto Negoziatore, sa cosa si può ottenere prima, al tavolo, senza arrivare in tribunale.

Ho chiuso l’escape room ma restano i debiti: posso ancora fare qualcosa?

Sì, la chiusura dell’attività non chiude la questione dei debiti, ma non chiude neppure le soluzioni. Molti gestori, esasperati, smontano le stanze, restituiscono il locale e pensano che il resto si sistemerà da sé. Non succede: il locatore conserva il credito per i canoni arretrati e per il periodo di preavviso non rispettato, la società di leasing quello per il residuo, il fisco e l’INPS i loro crediti.

Se l’escape room era una ditta individuale, il titolare risponde personalmente. La liquidazione controllata (artt. 268-277 CCII) è lo strumento per chi non ha prospettive di continuità: il liquidatore raccoglie i beni liquidabili e li distribuisce ai creditori, e alla fine il debitore persona fisica può ottenere l’esdebitazione. L’art. 282 prevede l’esdebitazione di diritto alla chiusura della procedura o, comunque, decorsi tre anni dall’apertura, salvo le cause ostative.

C’è poi un limite che protegge il debitore: se a chiedere la liquidazione controllata è un creditore, la procedura non si apre quando i debiti scaduti e non pagati sono inferiori a 50.000 euro (art. 268).

E se non c’è nulla da liquidare? L’art. 283 prevede l’esdebitazione del debitore incapiente, cioè la persona fisica meritevole che non è in grado di offrire ai creditori alcuna utilità, nemmeno in prospettiva futura. Resta l’obbligo di pagare i creditori se, entro tre anni dal decreto, sopravvengono utilità rilevanti, secondo il testo vigente dopo il D.Lgs. 136/2024.

Se l’escape room era una srl, la società chiusa senza pagare i debiti non si estingue nei confronti dei creditori in modo indolore: va verificata la posizione degli amministratori (eventuali responsabilità per aver aggravato il dissesto) e dei soci garanti. È un caso in cui il percorso personale dei soci va gestito separatamente.

Rischio di perdere tutto, anche quello che ho messo di mio?

Il rischio dipende dalla forma dell’impresa e dalle garanzie, ma “perdere tutto” non è l’esito obbligato. Chi ha investito risparmi propri nella srl che gestisce l’escape room ha già, di fatto, legato quelle somme al destino della società: se l’impresa non si salva, quei conferimenti difficilmente tornano indietro. Ma il patrimonio personale è un’altra cosa.

Se lei non ha firmato garanzie personali e la società è una srl, i creditori sociali non possono aggredire la sua casa o il suo conto per i debiti dell’escape room. Se invece ha firmato fideiussioni, o è titolare di una ditta individuale, il patrimonio personale è esposto, ma gli strumenti del sovraindebitamento consentono di arrivare alla liberazione dai debiti residui, a condizione di essere meritevoli: niente frodi, niente spese voluttuarie con soldi dei creditori, niente occultamento di beni.

Il limite reale da conoscere: le procedure non cancellano tutto. Alcuni debiti restano esclusi dall’esdebitazione (ad esempio gli obblighi di mantenimento familiare e i debiti da risarcimento per fatti illeciti extracontrattuali), e il tribunale valuta con attenzione chi si è indebitato senza alcuna prospettiva di restituzione.

Quanto tempo ho davvero prima che sia troppo tardi?

Di solito meno di quanto crede, ma raramente zero. I tempi della composizione negoziata sono stretti: l’esperto deve concludere in 180 giorni dall’accettazione dell’incarico, prorogabili. Le misure protettive durano da 30 a 120 giorni, fino a un massimo di 240. Non c’è quindi un “parcheggio” a tempo indeterminato.

Se lo sfratto è già convalidato e l’esecuzione è fissata tra pochi giorni, si può ancora presentare l’istanza e chiedere le misure, ma il tribunale ne valuterà la serietà: un’istanza depositata la sera prima dell’accesso dell’ufficiale giudiziario, senza un progetto di piano credibile, ha poche possibilità. I giudici negano la conferma quando l’insolvenza è irreversibile, i flussi di cassa sono inadeguati e il piano è solo abbozzato (Trib. Salerno, 13 febbraio 2023, dal massimario CCIAA Pistoia-Prato).

Per la parte personale (garanti, ditta individuale) i tempi sono meno pressanti, ma ogni pignoramento in corso riduce il patrimonio che poi si potrebbe usare in una procedura ordinata.

Mi fa vedere un esempio concreto?

Ecco due simulazioni dimostrative, con numeri ipotetici.

Ipotesi 1 — escape room in srl, tre stanze, impresa minore che vuole continuare.
Situazione: ricavi ultimo anno 147.300 euro; canone mensile del locale 3.850 euro, arretrati per 5 mensilità (19.250 euro); leasing sugli allestimenti di due stanze, rata mensile 1.240 euro, 4 rate scadute (4.960 euro) e capitale residuo 38.700 euro; debito IVA e ritenute per 22.480 euro; INPS per 9.170 euro; fornitori per 6.900 euro. Intimazione di sfratto notificata il 9 settembre, udienza fissata il 14 ottobre.
Sviluppo: il 25 settembre si deposita l’istanza di composizione negoziata e il giorno successivo il ricorso per la conferma delle misure protettive, selettive verso locatore e società di leasing. Dalla pubblicazione, il locatore non può proseguire l’esecuzione per rilascio, e il concedente non può risolvere il leasing per le 4 rate scadute. L’impresa paga canone e rate correnti con gli incassi del periodo. Con l’esperto si propone: al locatore, rientro dei 19.250 euro in 14 rate mensili da 1.375 euro e rinuncia a una porzione del locale; alla società di leasing, restituzione degli allestimenti della stanza meno redditizia e allungamento di 18 mesi per l’altra; per i debiti fiscali e contributivi, la rateazione ordinaria o, se il piano non regge, il successivo concordato minore.
Esito possibile: accordo con locatore e leasing ex art. 23 CCII; se il fisco resta fuori, il percorso prosegue con il concordato minore, dove il giudizio di convenienza può superare il voto contrario.

Ipotesi 2 — escape room chiusa, ditta individuale, titolare fideiussore.
Situazione: attività cessata a marzo; leasing risolto a gennaio; il concedente chiede 41.630 euro (canoni scaduti 7.440 euro, canoni a scadere 31.190 euro, riscatto 3.000 euro), dichiarando di aver rivenduto le scenografie per 1.100 euro senza perizia; canoni del locale non pagati 11.540 euro; debiti personali per mutuo 86.300 euro; reddito da lavoro dipendente 1.610 euro netti al mese.
Sviluppo: si contesta la pretesa del concedente, chiedendo la documentazione della vendita e una stima attendibile del valore dei beni; si chiede di ridurre la penale per manifesta eccessività ex artt. 1526 e 1384 c.c. Contemporaneamente si valuta con l’OCC la liquidazione controllata, che mette sotto procedura una quota dello stipendio eccedente il necessario per la famiglia e porta, decorsi tre anni dall’apertura, all’esdebitazione.
Esito possibile: il credito del concedente può essere ridimensionato; il titolare chiude il percorso con la liberazione dai debiti residui, se ne ha i requisiti di meritevolezza.

La domanda che nessuno fa ma tutti dovrebbero fare

“Le mie scenografie valgono qualcosa senza il mio locale?”

È la domanda che cambia tutte le strategie, e quasi nessuno se la pone. Un’escape room è un’impresa in cui il valore sta nell’insieme: il locale con le sue suddivisioni, le stanze costruite su misura, gli impianti di regia, il software di gestione delle partite, il nome, le recensioni online e il posizionamento nei motori di ricerca. Separati, questi elementi valgono pochissimo. Insieme, possono valere come un’azienda funzionante.

Questo ha tre conseguenze pratiche. La prima: nelle trattative con locatore e società di leasing l’impresa ha più forza di quanto pensi, perché entrambi sanno che la liquidazione distrugge valore anche per loro. La seconda: se la continuità con l’attuale gestore non regge, la cessione dell’azienda o di un ramo (ad esempio, una o due stanze con il contratto di locazione) a un altro operatore del settore può essere più conveniente di qualunque liquidazione, e il Codice prevede strumenti per farla in modo protetto. La terza: nella liquidazione controllata il valore dei beni va stimato realisticamente, e una stima “di realizzo” bassa è quella che conta anche per calcolare quanto devono ricevere i privilegiati in un concordato minore.

C’è anche un aspetto amministrativo che spesso si dimentica. L’escape room opera sulla base di un titolo comunale (normalmente una SCIA presentata allo sportello unico, con l’inquadramento che il Comune dà all’attività di intrattenimento) e di requisiti di sicurezza del locale. Chi rileva l’attività deve poter subentrare in quel titolo e in quei requisiti: prima di proporre una cessione, va verificato che le autorizzazioni e le certificazioni del locale siano in regola e trasferibili, altrimenti l’acquirente si ritira.

Ma i giudici cosa dicono?

Ecco le pronunce che abbiamo esaminato, con il principio riformulato e il motivo per cui contano per un’escape room in crisi.

Sulla locazione. La Cassazione è rigorosa con il conduttore commerciale moroso: la sospensione prolungata dei pagamenti, continuando a usare il locale, porta alla risoluzione anche se gli arretrati vengono saldati in udienza, quando il locatore non rinuncia alla domanda (Cass. III ord. n. 19550, giugno 2026; la data indicata dalla fonte cade di sabato, per questo riportiamo solo il mese). Chi gestisce un’escape room in un locale rilevato con l’azienda non trova riparo nella qualificazione del contratto: dopo la riforma del 2022, anche l’affitto d’azienda comprendente immobili è soggetto allo sfratto per morosità (Cass. III n. 29253 del 13 novembre 2024, resa su rinvio pregiudiziale ex art. 363-bis c.p.c.).

Sul leasing degli allestimenti. La linea della Cassazione è costante: il concedente ha diritto a essere tenuto indenne, non ad arricchirsi. Le Sezioni Unite (n. 2061/2021) hanno fissato il quadro per i contratti anteriori alla L. 124/2017; le ordinanze successive (n. 18120/2024, n. 1792/2025, n. 5362/2025, n. 34882/2025) hanno precisato che la clausola che somma canoni scaduti, futuri e riscatto è legittima solo se si detrae un valore del bene documentato o stimato in modo attendibile, e che il giudice può ridurre la penale manifestamente eccessiva. Nel caso di arredi scenografici con mercato quasi inesistente, è il terreno su cui si gioca la difesa.

Sugli strumenti della crisi. I decreti di merito citati, tratti dal massimario 2026 sulla composizione negoziata della Camera di commercio Pistoia-Prato (fonte secondaria, che di regola non riporta il numero del provvedimento), mostrano che le misure possono bloccare lo sfratto da un immobile di terzi (Asti), la risoluzione dei contratti pendenti (Ivrea), le revoche ingiustificate degli affidamenti (Verona) e l’escussione delle garanzie, anche pubbliche (Vicenza); ma anche che il tribunale nega la protezione a chi non ha un piano serio (Salerno) e la concede anche all’impresa insolvente se il risanamento è possibile (Lecco). Sul versante dell’impresa minore, la Cassazione (n. 14555/2026, data indicata dalla fonte: 16 maggio 2026, un sabato, per cui riportiamo solo il mese) ha chiarito che il concordato minore può ridurre i debiti tributari senza passare per la transazione fiscale dell’art. 88.

E voi, concretamente, cosa fate?

Ecco gli strumenti che mettiamo in campo per un’escape room in crisi, nell’ordine in cui di solito servono.

1. Ricostruiamo la mappa dei debiti a due colonne: debiti della società e debiti personali di soci e garanti, con fonte, scadenza, garanzie e privilegi di ciascuno.
2. Verifichiamo i requisiti di impresa minore sugli ultimi tre bilanci e sull’esposizione debitoria complessiva, per capire su quale binario si muove l’impresa.
3. Esaminiamo il contratto di locazione o di affitto d’azienda: canoni, registrazione, clausole sui lavori eseguiti dal conduttore, depositi, garanzie, e controlliamo l’eventuale intimazione di sfratto.
4. Analizziamo i contratti di leasing e di finanziamento sugli allestimenti: clausole risolutive, penali, calcolo del residuo, stima e documentazione della rivendita dei beni.
5. Prepariamo e depositiamo l’istanza di composizione negoziata con il progetto di piano costruito sui numeri reali delle stanze (partite, prezzi medi, stagionalità, costi fissi).
6. Redigiamo il ricorso per la conferma delle misure protettive, valutando se renderle selettive verso locatore, società di leasing e banche, e se chiedere misure cautelari specifiche.
7. Conduciamo le trattative con locatore, concedente, banche e Fondo di garanzia, proponendo rientri, moratorie, restituzioni parziali di beni e liberazione dei garanti.
8. Valutiamo e costruiamo con l’OCC il concordato minore, quando servono la falcidia dei debiti fiscali e contributivi e il voto a maggioranza dei creditori.
9. Difendiamo l’impresa e i garanti nelle opposizioni a decreti ingiuntivi, precetti e pignoramenti promossi da concedente e locatore, contestando le pretese gonfiate.
10. Assistiamo il titolare o i soci nelle procedure personali: liquidazione controllata, esdebitazione, esdebitazione dell’incapiente, quando la continuità non è possibile.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per un’escape room il ruolo che pesa di più è quello di Esperto Negoziatore: conoscere dall’interno come l’esperto valuta il piano, come gestisce gli incontri con locatore e società di leasing e quali proposte ritiene credibili permette di presentare un’istanza che regge al primo vaglio. Quando la continuità non è percorribile, la qualifica di Gestore della crisi e fiduciario OCC serve a costruire un concordato minore o una liquidazione controllata che l’Organismo possa attestare.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione: chi imposta la trattativa con la società di leasing è lo stesso difensore che, se serve, contesta la penale in tribunale e sostiene il ricorso davanti alla Suprema Corte. Lo staff è composto da avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso fascicolo: i commercialisti ricostruiscono bilanci, flussi e debiti fiscali e contributivi, gli avvocati costruiscono gli atti e conducono le trattative.

Cosa portarsi via da queste risposte

Tre messaggi, in sintesi. Primo: in un’escape room il locale e gli allestimenti valgono soprattutto insieme, e questo dà all’impresa una forza negoziale che locatore e società di leasing conoscono bene. Secondo: la composizione negoziata, con le misure protettive, può bloccare lo sfratto e la risoluzione del leasing, ma solo se si entra con un piano serio e si continuano a pagare canoni e rate correnti. Terzo: per l’impresa minore e per i garanti esistono il concordato minore, la liquidazione controllata e l’esdebitazione, che consentono di ridurre anche i debiti con fisco e INPS quando la proposta è conveniente.

Lo Studio Monardo segue questi casi perché uniscono le due competenze certificate dell’Avvocato: quella di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa, per salvare l’attività al tavolo delle trattative, e quella di Gestore della crisi da sovraindebitamento e fiduciario OCC, per costruire la procedura giusta quando l’impresa è minore o quando a rischiare sono i soci garanti.

📩 Prima che il locale venga rilasciato o le scenografie smontate, scrivici: trovi tutti i contatti dello Studio Monardo qui sotto, in fondo all’articolo.