Come Funziona Il Concordato Liquidatorio Di Una Cooperativa Edilizia?

Una cooperativa edilizia che non riesce più a portare a termine il proprio programma costruttivo non entra in crisi in un giorno. Prima arrivano i ritardi nei cantieri, poi le richieste dell’impresa appaltatrice, poi i soci prenotatari che chiedono conto dei versamenti, la banca che non eroga più le quote del mutuo, l’autorità di vigilanza che chiede chiarimenti. Il concordato con liquidazione del patrimonio è uno degli strumenti con cui il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, nel testo modificato dal D.Lgs. 136/2024) consente di chiudere ordinatamente questa storia: si vendono aree, alloggi e crediti, si distribuisce il ricavato secondo un piano approvato dai creditori e omologato dal tribunale, e si evita, finché il piano regge, la liquidazione giudiziale o la liquidazione coatta amministrativa.

La risposta breve alla domanda del titolo è questa: una cooperativa edilizia che esercita un’attività commerciale può proporre un concordato liquidatorio come qualunque impresa, ma deve portare risorse esterne che aumentino di almeno il 10% l’attivo e assicurare almeno il 20% ai creditori chirografari, e deve farlo sapendo che sullo sfondo restano due procedure alternative, la liquidazione giudiziale e la liquidazione coatta amministrativa, che si escludono a vicenda. Tutto il resto è una questione di tempi.

Chi sa cosa succede dopo, e quando, agisce al momento giusto invece di subire. Questa ricostruzione segue il calendario reale della procedura: la diagnosi sulla natura della cooperativa, la costruzione del piano, il deposito, i contratti pendenti con appaltatori e soci, il voto, l’omologazione, la nomina del liquidatore, le vendite, il rapporto finale e lo scenario in cui il piano non regge.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: è la competenza che misura ogni giorno la sostenibilità di un piano, il rapporto con i creditori e la scelta tra continuità e liquidazione. A questa si affianca la qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto presso un OCC, utile quando la crisi della cooperativa si riflette sugli amministratori o sui soci persone fisiche che hanno prestato garanzie.

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La mappa temporale

Il concordato liquidatorio di una cooperativa edilizia si muove su un calendario che ha alcuni punti fissi stabiliti dalla legge e molti punti mobili decisi dal tribunale. I punti fissi verificati sul testo vigente sono pochi ma decisivi: i sette giorni entro cui la controparte di un contratto pendente può opporsi alla sua sospensione o al suo scioglimento (art. 97 c. 4 CCII); il limite dei trenta giorni dal decreto di apertura oltre il quale la sospensione di un contratto non può essere prorogata (art. 97 c. 7); la cadenza semestrale dei rapporti del liquidatore al commissario giudiziale (art. 114 c. 5); la data della domanda come momento in cui, per la legge sugli immobili da costruire, si considera verificata la «situazione di crisi» che rende escutibile la fideiussione rilasciata a favore di chi ha versato somme per un alloggio (art. 3 c. 2 D.Lgs. 122/2005). A questi si aggiunge una regola che riguarda tutti i termini: per l’art. 9 c. 1 CCII la sospensione feriale dei termini processuali (1-31 agosto) non si applica ai procedimenti disciplinati dal Codice, salvo che esso disponga diversamente.

Gli altri passaggi (termine per completare la domanda presentata con riserva, data dell’adunanza o della votazione, data dell’udienza di omologazione) sono fissati dal tribunale con i propri provvedimenti. Per questo, nella tabella che segue, la colonna dei termini distingue ciò che è scritto nella legge da ciò che dipende dal calendario del singolo tribunale.

Tappa	Momento	Cosa accade	Termine o riferimento
1	Mesi prima del deposito	Diagnosi: la cooperativa è impresa commerciale? quale procedura è possibile	Art. 2545-terdecies c.c.; artt. 84 e 296 CCII
2	Settimane prima del deposito	Costruzione del piano: attivo, risorse esterne, soglie del 10% e del 20%	Art. 84 c. 4 e c. 5 CCII
3	Giorno 0	Deposito della domanda; effetti verso soci prenotatari e garanti	Art. 3 c. 2 D.Lgs. 122/2005
4	Dal giorno 0 in poi	Istanze sui contratti pendenti (appalto, preliminari, finanziamenti)	Art. 97 CCII: opposizione entro 7 giorni
5	Fase davanti al commissario	Verifiche, escussione delle fideiussioni, posizione dei soci	Art. 3 c. 3 D.Lgs. 122/2005
6	Data fissata dal tribunale	Voto dei creditori	Art. 109 CCII
7	Udienza di omologazione	Sentenza, nomina dei liquidatori e del comitato dei creditori	Art. 114 c. 1 e 1-bis CCII
8	Ogni sei mesi	Vendite e rapporti del liquidatore	Art. 114 c. 2-5 CCII
9	Fine o fallimento del piano	Rapporto finale, oppure liquidazione giudiziale o coatta	Art. 114 c. 6 CCII; art. 2545-terdecies c. 2 c.c.

Una premessa di diritto transitorio: il Codice della crisi si applica alle procedure aperte dal 15 luglio 2022. Una cooperativa edilizia che avesse depositato la domanda prima di quella data resta governata dagli artt. 160 ss. della legge fallimentare (R.D. 267/1942). Il testo dell’art. 84 qui commentato, con le soglie del 10% e del 20%, è quello in vigore dal 28 settembre 2024, data di efficacia del correttivo D.Lgs. 136/2024.

Mesi prima del deposito: la diagnosi sulla natura della cooperativa

Cosa succede

La storia comincia lontano dal tribunale, negli uffici della cooperativa. Il consiglio di amministrazione ha davanti un cantiere fermo, un debito verso l’impresa appaltatrice, un mutuo edilizio non frazionato, decine di soci prenotatari che hanno versato acconti e attendono l’assegnazione. La prima domanda non è «quanto pagheremo ai creditori», ma «a quale procedura siamo soggetti». È una domanda che per le cooperative ha una risposta più complessa che per una società di capitali.

La norma

L’art. 2545-terdecies c.c., nel testo vigente letto su Brocardi (aggiornato al 12 agosto 2026), stabilisce che in caso di insolvenza della cooperativa l’autorità governativa alla quale spetta il controllo dispone la liquidazione coatta amministrativa, e che le cooperative che svolgono attività commerciale sono soggette anche alla liquidazione giudiziale. Il secondo comma introduce il criterio della prevenzione: l’apertura della liquidazione giudiziale preclude la liquidazione coatta amministrativa e il provvedimento di liquidazione coatta preclude la liquidazione giudiziale.

L’art. 84 c. 1 CCII apre il concordato preventivo all’imprenditore «di cui all’articolo 121», cioè all’imprenditore assoggettabile alla liquidazione giudiziale, in stato di crisi o di insolvenza. L’art. 296 CCII aggiunge, per le imprese soggette alla liquidazione coatta amministrativa, che esse possono essere ammesse al concordato preventivo se la legge non dispone diversamente, e richiama l’art. 297 c. 8 per quelle non assoggettabili alla liquidazione giudiziale.

La giurisprudenza ha chiarito quando una cooperativa è «commerciale». La Cassazione, con l’ordinanza della Sez. I n. 25478 del 10 ottobre 2019, ha affermato che il lucro soggettivo non è necessario: basta l’economicità dell’attività, cioè la tendenziale copertura dei costi con i ricavi, che è compatibile con lo scopo mutualistico. Con l’ordinanza della Sez. VI-1 n. 14250 del 12 luglio 2016 la Corte ha precisato che anche la cooperativa che opera soltanto con i propri soci può essere assoggettata al fallimento se svolge attività commerciale. È esattamente la situazione tipica della cooperativa edilizia di abitazione: costruisce per i soci, ma lo fa organizzando un’impresa con criteri di economicità, appalti, finanziamenti, vendite e assegnazioni a corrispettivo.

I termini che si attivano

In questa fase non corre alcun termine processuale, ma corre il tempo della crisi. Ogni mese di attesa consuma attivo (interessi sul mutuo, penali, deterioramento del cantiere) e aumenta il rischio che sia un altro soggetto a scegliere la procedura: un creditore che chiede la liquidazione giudiziale o l’autorità di vigilanza che dispone la liquidazione coatta. Per il criterio della prevenzione, la prima procedura aperta chiude la porta all’altra.

Cosa può fare la cooperativa ora

Gli amministratori possono, in questa fase:

• documentare la natura commerciale dell’attività (contratti di appalto, piani finanziari, prezzi di assegnazione, rapporti con terzi acquirenti), perché da essa dipende l’accesso diretto all’art. 84;
• valutare con l’esperto la via della composizione negoziata, che consente di trattare con banca e appaltatore prima che la crisi diventi insolvenza conclamata;
• raccogliere le posizioni dei soci prenotatari: quanto hanno versato, con quali atti, se esiste la fideiussione prevista dal D.Lgs. 122/2005;
• avviare un dialogo con l’autorità di vigilanza, alla quale spetta il potere di disporre la liquidazione coatta.

Finestra difensiva: finché nessuna procedura è aperta, la cooperativa può ancora scegliere lo strumento; dopo, lo subisce.

L’errore tipico di questa fase

L’errore più frequente è pensare che la natura mutualistica metta la cooperativa al riparo dalla liquidazione giudiziale, e che quindi l’unica prospettiva sia la liquidazione coatta. La Cassazione, con la sentenza della Sez. I n. 29245 del 20 ottobre 2021, ha affermato che l’accertamento sulla natura commerciale dell’attività spetta in via esclusiva all’autorità giudiziaria e che i pareri e gli atti del Ministero vigilante non la vincolano; nella stessa pronuncia la qualifica fiscale di Onlus non è stata ritenuta sufficiente a escludere il fallimento. Il caso riguardava una cooperativa sociale, ma il principio sulla ripartizione dei poteri tra giudice e autorità vale per qualunque cooperativa.

L’errore opposto è altrettanto pericoloso: dare per scontato che la cooperativa sia fallibile senza ricostruire i fatti. La Cass. Sez. I n. 6835 del 24 marzo 2014 ha confermato il fallimento di una cooperativa che vendeva a terzi i prodotti conferiti dai soci e incassava il prezzo, valorizzando proprio la mancata prova che tutto il denaro fosse stato riversato ai soci. Ogni cooperativa ha la sua storia contabile, ed è quella storia che decide.

Quanto dura realmente

La diagnosi richiede in genere alcune settimane: il tempo di ricostruire la situazione patrimoniale aggiornata, i contratti in essere e le posizioni dei soci. Quando la contabilità della cooperativa è incompleta (cosa non rara nelle cooperative edilizie gestite da organi volontari), il tempo si allunga e la scelta della procedura rischia di essere anticipata da un creditore.

Le settimane prima del deposito: il piano, le risorse esterne e le soglie

Cosa succede

A questo punto la procedura entra in una nuova fase: si costruisce il piano. In un concordato liquidatorio di una cooperativa edilizia l’attivo è fatto, di solito, di aree edificabili, fabbricati in corso di costruzione, alloggi finiti e invenduti, crediti verso soci per conguagli, eventuali crediti verso enti pubblici per contributi. Il passivo comprende il mutuo ipotecario, i crediti dell’appaltatore e dei fornitori, i debiti fiscali e contributivi, i crediti dei soci per la restituzione degli acconti.

La norma

L’art. 84 c. 4 CCII, nel testo letto su Brocardi (aggiornato al 12 agosto 2026), detta le due condizioni che distinguono il concordato liquidatorio da quello in continuità:

1. la proposta deve prevedere un apporto di risorse esterne che incrementi di almeno il 10% l’attivo disponibile al momento della presentazione della domanda;
2. le risorse esterne devono assicurare il soddisfacimento dei creditori chirografari e dei privilegiati degradati per incapienza in misura non inferiore al 20% del loro ammontare complessivo.

La stessa norma consente di distribuire le risorse esterne in deroga agli artt. 2740 e 2741 c.c., purché sia rispettata la soglia del 20%, e precisa che sono considerati esterni i conferimenti dei soci senza obbligo di restituzione o con vincolo di postergazione, destinati direttamente ai creditori concorsuali.

L’art. 84 c. 5 aggiunge la regola per i creditori con privilegio, pegno o ipoteca: possono essere soddisfatti anche non integralmente, ma non meno di quanto ricaverebbero dalla liquidazione del bene su cui grava la prelazione, al netto delle spese di procedura e di una quota delle spese generali, con attestazione di un professionista indipendente. La parte del credito che resta scoperta è trattata come chirografaria.

I termini che si attivano

Nessun termine di legge, ma un vincolo di coerenza: il 10% si calcola sull’attivo «disponibile alla data della domanda». Una stima dell’attivo fatta mesi prima del deposito e non aggiornata può rendere insufficiente l’apporto esterno.

Cosa può fare la cooperativa ora

Per una cooperativa edilizia, l’ultima frase dell’art. 84 c. 4 è la più interessante. I soci, che sono anche i principali interessati alla chiusura ordinata del programma, possono effettuare conferimenti senza obbligo di restituzione o postergati, destinati direttamente ai creditori: in questo modo concorrono a formare le risorse esterne. Gli amministratori possono anche cercare un terzo (un’altra cooperativa, un’impresa di costruzioni, un fondo) disposto a versare risorse o ad acquistare in blocco le aree a un prezzo che comprenda una componente di apporto.

La seconda leva riguarda le prelazioni. Il mutuo edilizio ipotecario può essere soddisfatto nei limiti del valore di liquidazione dell’immobile ipotecato, attestato da un professionista indipendente; il resto scende in chirografo. Questa scelta, però, aumenta la massa chirografaria e quindi l’importo del 20% da garantire con risorse esterne. Il piano deve tenere insieme le due grandezze.

Il confronto con le alternative: il test della liquidazione

L’art. 84 c. 1 CCII richiede che il concordato soddisfi i creditori in misura non inferiore a quella realizzabile in caso di liquidazione giudiziale. Per una cooperativa edilizia questo confronto ha una particolarità: l’alternativa concreta può non essere la liquidazione giudiziale, ma la liquidazione coatta amministrativa, che l’autorità di vigilanza può disporre per qualunque cooperativa insolvente. Il piano deve quindi spiegare in modo verificabile perché la vendita ordinata delle aree e degli alloggi, guidata da un liquidatore nominato dal tribunale e sostenuta da risorse esterne, rende ai creditori di più rispetto a una vendita forzata dopo l’apertura di una procedura liquidatoria.

Gli elementi che di solito fanno la differenza sono tre. Il primo è il tempo: una procedura liquidatoria aperta su iniziativa altrui parte spesso con un cantiere già deteriorato e con offerte di acquisto ritirate. Il secondo sono le risorse esterne: i conferimenti dei soci e l’apporto del terzo esistono solo se c’è il concordato, perché nessuno versa denaro senza contropartita in una liquidazione giudiziale o coatta. Il terzo è il valore degli immobili completati o completabili: un fabbricato al rustico venduto con un progetto, titoli edilizi in corso di validità e un acquirente interessato vale più dello stesso fabbricato messo in vendita a lotti dopo anni di abbandono.

Il confronto va documentato con stime, non con affermazioni: è su questo punto che commissario giudiziale, creditori dissenzienti e tribunale concentrano l’attenzione, e un confronto generico espone la proposta a contestazioni nella fase dell’omologazione.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è trattare la deroga agli artt. 2740-2741 c.c. come una licenza generale. La deroga riguarda solo le risorse esterne. Sul patrimonio della cooperativa valgono la garanzia generica e l’ordine delle prelazioni. La Cassazione, con la sentenza della Sez. I n. 28574 del 28 ottobre 2025, resa in tema di concordato minore, ha ricordato che le regole sulla responsabilità patrimoniale e sulla graduazione delle cause di prelazione, come disciplinate per il concordato preventivo dagli artt. 84 e 112 CCII, vincolano la proposta, e che la loro violazione rende la proposta inammissibile, rilevabile anche d’ufficio prima dell’omologazione. Già sotto la legge fallimentare, la Cass. Sez. I n. 22474 dell’8 agosto 2024 aveva affermato che, in un concordato in continuità, il surplus generato dalla prosecuzione dell’attività è un incremento del patrimonio aziendale e rientra nella garanzia dell’art. 2740 c.c., sicché il debitore non può destinarlo a piacere alterando l’ordine delle prelazioni. In un concordato liquidatorio la lezione è chiara: ciò che appartiene alla cooperativa va distribuito secondo le prelazioni; solo ciò che arriva da fuori può seguire regole diverse.

Quanto dura realmente

La costruzione di un piano liquidatorio credibile per una cooperativa edilizia richiede di solito da uno a tre mesi: stime peritali delle aree e dei fabbricati, verifica dei titoli edilizi, ricostruzione del passivo, ricerca dell’apporto esterno, attestazione. Il deposito con riserva, di cui si dirà, serve proprio a guadagnare questo tempo sotto la protezione del tribunale, ma non lo rende infinito.

Giorno 0: il deposito della domanda

Cosa succede

Siamo al giorno 0. La cooperativa deposita la domanda di accesso al concordato preventivo: completa di proposta, piano e attestazione, oppure con riserva di depositarli entro il termine che il tribunale concede ai sensi dell’art. 44 CCII. Da questo momento la crisi diventa pubblica, e i soci prenotatari, l’impresa appaltatrice, la banca e l’autorità di vigilanza leggono la stessa notizia.

La norma

Per i soci la data del deposito ha un effetto che spesso viene trascurato. Il D.Lgs. 122/2005, sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire, comprende la cooperativa edilizia tra i «costruttori» che promettono o assegnano un immobile da costruire (art. 1 c. 1 lett. b) e tutela chi ha assunto obbligazioni verso la cooperativa per ottenere l’assegnazione o l’acquisto di un diritto reale su un immobile da costruire (art. 1 c. 1 lett. a; art. 2 c. 2). Il costruttore deve procurare una fideiussione a garanzia della restituzione delle somme riscosse prima del trasferimento (art. 2 c. 1). L’art. 3 c. 2 stabilisce che la «situazione di crisi» si considera verificata, tra l’altro, alla data di presentazione della domanda di concordato preventivo.

Il testo del D.Lgs. 122/2005 letto in sessione è quello originario pubblicato da Consap; i riferimenti al «fallimento» e alla legge fallimentare vanno coordinati con il Codice della crisi, e per l’ambito di applicazione l’art. 5 limita le garanzie agli interventi per i quali il titolo edilizio è stato richiesto dopo l’entrata in vigore del decreto.

I termini che si attivano

Dal giorno 0:

• per i soci garantiti, la fideiussione diventa escutibile dalla data della domanda, alle condizioni dell’art. 3 c. 3 D.Lgs. 122/2005;
• si apre la possibilità, per la cooperativa, di chiedere al tribunale la sospensione o lo scioglimento dei contratti pendenti (art. 97 CCII), con il calendario esaminato nella tappa successiva;
• per i procedimenti del Codice non opera la sospensione feriale (art. 9 c. 1): un deposito a fine luglio non regala il mese di agosto.

Cosa può fare la cooperativa ora

La cooperativa può accompagnare la domanda con una comunicazione chiara ai soci: quali posizioni sono coperte da fideiussione, quali no, quale sorte il piano prevede per i crediti di restituzione. Può chiedere le misure protettive che il Codice prevede per gli strumenti di regolazione della crisi, per impedire che singoli creditori aggrediscano le aree o gli alloggi durante la preparazione del piano.

Il socio prenotatario, a sua volta, deve verificare subito se possiede una fideiussione ai sensi del D.Lgs. 122/2005 e quali sono i suoi termini. L’impresa appaltatrice deve verificare la sorte del proprio contratto e la natura dei propri crediti (anteriori o successivi alla domanda).

Il punto di vista degli amministratori

Per gli amministratori della cooperativa il giorno 0 è anche il momento in cui la loro gestione passata diventa oggetto di esame. Il commissario giudiziale ricostruirà le operazioni degli ultimi anni: i contratti di appalto, gli stati di avanzamento pagati, le restituzioni anticipate a singoli soci, i prelievi, le garanzie rilasciate. Restituire gli acconti ad alcuni soci poco prima del deposito, magari ai più insistenti o ai più vicini al consiglio, è un’operazione che altera la parità di trattamento e che verrà esaminata con attenzione, sia nel concordato sia in un’eventuale procedura successiva.

Il deposito della domanda non cancella le responsabilità degli organi sociali per la gestione anteriore, ma un deposito tempestivo, accompagnato da una situazione patrimoniale accurata, è il miglior modo per dimostrare di aver reagito alla crisi invece di aggravarla. Gli amministratori devono inoltre curare che la decisione di accedere allo strumento sia adottata dagli organi competenti secondo il Codice e lo statuto, e che sia adeguatamente verbalizzata: un vizio nella formazione della decisione può essere sollevato dai creditori o dai soci dissenzienti.

Per i soci che hanno prestato garanzie personali a favore della cooperativa, ad esempio fideiussioni sul mutuo edilizio, il giorno 0 apre una partita separata. Il concordato riguarda i debiti della cooperativa; i garanti restano esposti alle iniziative della banca, salvo quanto la proposta e gli accordi con il creditore prevedano. È qui che può entrare in gioco, per le persone fisiche, il diverso sistema del sovraindebitamento.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico del socio è attendere la fine della procedura per «vedere quanto prenderà». Se la sua posizione è assistita da fideiussione, l’escussione segue regole proprie e il suo esito non dipende dalla percentuale concordataria. L’errore tipico della cooperativa è depositare senza una mappa delle garanzie dei soci: il garante che paga si surroga nei diritti del socio verso la cooperativa e diventa a sua volta creditore, con un peso nel voto che va previsto.

Quanto dura realmente

Il deposito è un atto istantaneo, ma la preparazione delle comunicazioni ai soci e alle controparti occupa di regola i giorni immediatamente precedenti e successivi. Nelle cooperative con molti soci, la gestione delle richieste di informazione è un lavoro che accompagna l’intera procedura.

Dal giorno 0 al decreto di apertura: i contratti pendenti con appaltatori, soci e banche

Cosa succede

Il calendario ora corre sul fronte dei contratti. Una cooperativa edilizia vive di contratti a esecuzione prolungata: l’appalto per la costruzione, le direzioni lavori, le progettazioni, il mutuo edilizio con erogazioni a stato di avanzamento, i rapporti con i soci per la prenotazione e l’assegnazione degli alloggi, a volte preliminari con terzi acquirenti. In un concordato liquidatorio molti di questi rapporti non servono più: il cantiere non verrà completato dalla cooperativa, oppure verrà completato solo nella misura utile a vendere meglio.

La norma

L’art. 97 CCII, nel testo in vigore dal 28 settembre 2024 letto su miolegale.it, stabilisce che i contratti ancora ineseguiti o non compiutamente eseguiti nelle prestazioni principali da entrambe le parti proseguono anche durante il concordato, e che sono inefficaci i patti contrari (c. 1). Il debitore può chiedere con autonoma istanza di essere autorizzato a sospenderli o a scioglierli, quando la prosecuzione non è coerente con il piano né funzionale alla sua esecuzione, depositando la prova della notifica dell’istanza alla controparte. La richiesta di scioglimento può essere presentata solo insieme al piano e alla proposta (c. 2). Con l’istanza il debitore quantifica l’indennizzo dovuto alla controparte (c. 3).

La controparte può opporsi con memoria entro sette giorni dalla notifica dell’istanza (c. 4). Decide il tribunale fino al decreto di apertura e il giudice delegato dopo (c. 5). Sospensione e scioglimento hanno effetto dalla notifica del provvedimento autorizzativo (c. 6). La sospensione non può durare oltre il termine concesso ai sensi dell’art. 44 c. 1 lett. a) e, se proposta e piano sono stati depositati, non oltre trenta giorni dal decreto di apertura, senza ulteriori proroghe (c. 7). Alla controparte spetta un indennizzo pari al risarcimento del danno per mancato adempimento (c. 9), che è soddisfatto come credito anteriore al concordato, chirografario (c. 11), mentre restano prededucibili i crediti sorti dopo la pubblicazione della domanda e prima della notifica del provvedimento.

Il c. 13 esclude dalla disciplina i rapporti di lavoro subordinato e i contratti richiamati dagli artt. 173 c. 3, 176 e 185 c. 1. L’art. 173 è la norma della liquidazione giudiziale dedicata ai contratti preliminari di vendita immobiliare: chi ha stipulato con la cooperativa un preliminare trascritto deve quindi verificare con precisione se la sua posizione rientra nell’esclusione.

I termini che si attivano

• Sette giorni dalla notifica dell’istanza per l’opposizione della controparte: è un termine breve, e non si sospende ad agosto.
• Trenta giorni dal decreto di apertura come limite massimo della sospensione, quando piano e proposta sono già depositati.
• Il momento della notifica del provvedimento autorizzativo separa i crediti anteriori (chirografari, salvo prelazioni) da quelli prededucibili.

Cosa può fare la cooperativa ora

È qui che si decide gran parte del valore del piano. Sciogliere l’appalto quando il completamento non è funzionale alla liquidazione riduce i costi; mantenerlo può invece far crescere il valore di realizzo degli alloggi. La cooperativa deve fare questo calcolo per ogni contratto, quantificare l’indennizzo con criteri difendibili e notificare correttamente l’istanza.

Qui entra in gioco la competenza dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo come Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: la valutazione di coerenza tra contratti e piano è lo stesso esercizio che l’esperto compie nella composizione negoziata.

Per l’impresa appaltatrice, la finestra difensiva è quella dei sette giorni: può contestare la coerenza dello scioglimento con il piano, la quantificazione dell’indennizzo, o far valere crediti sorti dopo la pubblicazione della domanda come prededucibili. In caso di disaccordo sull’indennizzo, decide il giudice ordinariamente competente; il giudice delegato lo quantifica solo ai fini del voto (c. 10).

Per il socio prenotatario, la questione è se il suo rapporto con la cooperativa sia un contratto pendente ai sensi dell’art. 97 o un rapporto sociale con obblighi di restituzione. La risposta dipende dagli atti: regolamento di assegnazione, delibere, eventuali preliminari, versamenti effettuati. Non esiste una soluzione unica per tutte le cooperative.

La banca del mutuo edilizio

Tra i contratti pendenti ce n’è uno che merita un discorso a parte: il mutuo edilizio con erogazioni a stato di avanzamento lavori. Finché il mutuo non è stato interamente erogato, il rapporto può essere ancora ineseguito in parte da entrambe le parti, e quindi rientrare nell’art. 97 CCII. Nel concordato liquidatorio, in cui il cantiere viene fermato o completato solo in parte, la cooperativa deve chiedersi se le erogazioni residue servano ancora al piano o se sia preferibile chiedere la sospensione o lo scioglimento del contratto, con le conseguenze che la legge collega all’indennizzo.

L’art. 97 c. 14 contiene una regola specifica per i finanziamenti bancari con riscossione diretta dai terzi debitori: la riscossione è considerata prestazione principale e, in caso di scioglimento, il finanziatore può riscuotere e trattenere le somme fino al rimborso delle anticipazioni effettuate nei centoventi giorni anteriori al deposito della domanda e fino alla notifica del provvedimento autorizzativo. Nelle cooperative edilizie questa ipotesi può ricorrere quando la banca ha anticipato crediti verso enti pubblici o verso soci, e va verificata sul contratto.

Il dialogo con la banca è il punto in cui un piano liquidatorio regge o cade: il credito ipotecario, la quota degradata a chirografo, le erogazioni residue e le eventuali garanzie dei soci sono tutte grandezze che il piano deve trattare in modo coerente, e la banca è spesso il creditore che decide le maggioranze.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico della controparte è non leggere la notifica dell’istanza o leggerla tardi. Sette giorni passano in fretta, e dopo il tribunale decide sulla base della sola prospettazione del debitore. L’errore tipico della cooperativa è chiedere lo scioglimento di tutti i contratti senza motivare la non coerenza con il piano di ciascuno: il tribunale autorizza contratto per contratto.

Quanto dura realmente

Il procedimento sull’istanza è rapido per costruzione: memoria entro sette giorni, poi decreto motivato. Nella pratica, i tempi dipendono dal carico del tribunale e dal numero di istanze. Le controversie sulla misura dell’indennizzo, invece, possono durare anni davanti al giudice ordinario, senza però bloccare la procedura, perché il giudice delegato quantifica il credito ai fini del voto.

La fase davanti al commissario giudiziale: soci, garanzie e autorità di vigilanza

Cosa succede

Da questo momento in poi la cooperativa non è più sola: il tribunale nomina un commissario giudiziale che vigila sulla gestione, verifica l’attivo e il passivo, controlla la veridicità dei dati e riferisce ai creditori. Per una cooperativa edilizia la fase è delicata perché coinvolge tre gruppi di persone con interessi diversi: i soci che hanno versato acconti, i garanti che hanno rilasciato fideiussioni, gli organi di vigilanza cooperativa.

La norma

L’art. 3 c. 3 D.Lgs. 122/2005 subordina l’escussione della fideiussione a condizioni diverse a seconda della situazione di crisi: nel caso di pignoramento, l’acquirente deve aver comunicato al costruttore la volontà di recedere dal contratto; negli altri casi, la fideiussione è escutibile se l’organo della procedura concorsuale non ha comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare. L’art. 3 c. 7 stabilisce che l’efficacia della fideiussione cessa con il trasferimento della proprietà o con l’atto definitivo di assegnazione.

La Cassazione, con la sentenza n. 21792 del 29 agosto 2019, ha affermato che l’escussione della fideiussione presuppone che il contratto preliminare sia ancora in vigore tra le parti: se il rapporto è già stato risolto prima della crisi del costruttore, la garanzia non può essere escussa. Per i soci di cooperativa la lezione è concreta: chi ha risolto o lasciato risolvere il proprio rapporto prima della domanda di concordato rischia di perdere la fideiussione e di restare un semplice creditore concorsuale.

Sul versante della vigilanza, l’art. 2545-terdecies c.c. continua a operare sullo sfondo. Finché il concordato è in corso, l’autorità governativa conserva il potere di disporre la liquidazione coatta in caso di insolvenza, nei limiti del criterio di prevenzione. L’art. 296 CCII ammette le imprese soggette a liquidazione coatta al concordato preventivo, salvo diversa disposizione di legge.

I termini che si attivano

La legge sugli immobili da costruire non fissa un termine perentorio per l’escussione nel testo letto; fissa la data da cui la fideiussione è escutibile. La fideiussione, però, è un contratto: le sue condizioni (forma della richiesta, documentazione, eventuali termini di efficacia) vanno lette nel testo rilasciato. Il socio deve controllare la propria polizza appena la domanda è depositata, non al momento del voto.

Cosa può fare la cooperativa ora

La cooperativa, attraverso i suoi organi e sotto la vigilanza del commissario, può:

• trasmettere ai soci l’elenco delle garanzie esistenti e la documentazione utile per escuterle;
• dichiarare tempestivamente se intende o no subentrare nei rapporti, tenendo conto che la dichiarazione incide sull’escutibilità delle garanzie;
• coordinarsi con l’autorità di vigilanza, documentando che la procedura concorsuale in corso tutela i creditori meglio di una liquidazione coatta.

Il socio, dal canto suo, può escutere la fideiussione se ne ricorrono le condizioni e insinuarsi per la parte non coperta. Il garante che paga diventa creditore della cooperativa: il piano deve prevederne il trattamento.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è confondere il credito del socio verso la cooperativa (restituzione delle somme versate) con la sua posizione di socio (quota di capitale). Il primo è un credito che concorre con gli altri secondo il piano; la seconda, nella liquidazione, viene dopo tutti i creditori. Mischiare le due cose porta a domande di insinuazione sbagliate e a classi mal costruite.

Quanto dura realmente

La fase davanti al commissario si estende fino al voto. La sua durata dipende dal calendario fissato dal tribunale e dalla complessità della verifica: nelle cooperative con molti soci e con contabilità ricostruita, la verifica delle singole posizioni richiede tempo.

La data del voto: maggioranze, classi e soci creditori

Cosa succede

Il giorno fissato dal tribunale i creditori si esprimono sulla proposta. Nel concordato liquidatorio di una cooperativa edilizia il voto ha una geografia particolare: la banca mutuante, spesso il creditore più grande; l’impresa appaltatrice; i fornitori e i professionisti; l’erario e gli enti previdenziali; i soci creditori per restituzione, spesso numerosi e con crediti di importo medio; i garanti surrogati.

La norma

L’art. 109 CCII (testo letto su Brocardi, aggiornato al 12 agosto 2026) stabilisce che il concordato è approvato dai creditori che rappresentano la maggioranza dei crediti ammessi al voto; se un solo creditore supera tale maggioranza, serve anche la maggioranza per teste; se sono previste classi, serve la maggioranza nel maggior numero di classi (c. 1). Il comma 6 esclude dal voto e dal calcolo delle maggioranze il coniuge, il convivente o l’unito civilmente del debitore, i parenti e affini fino al quarto grado, le società che controllano il debitore, ne sono controllate o sono sottoposte a comune controllo, i cessionari dei loro crediti da meno di un anno e i creditori in conflitto d’interessi. Il comma 7 prevede che il creditore che ha presentato una proposta concorrente voti solo se inserito in un’apposita classe.

Per la banca mutuante, il punto di raccordo è l’art. 84 c. 5: la parte del credito ipotecario che supera il valore di liquidazione attestato dell’immobile è trattata come chirografaria, e quindi entra nella massa che deve ricevere almeno il 20% e che concorre al voto insieme agli altri chirografari.

I termini che si attivano

La data e le modalità del voto sono stabilite dal tribunale. Per tutti i termini di questa fase vale la regola dell’art. 9 c. 1: niente sospensione feriale, neppure in agosto.

Cosa può fare la cooperativa ora

La suddivisione dei creditori in classi è la scelta che più incide sulla tenuta del voto. Nella cooperativa edilizia i soci creditori hanno un interesse economico diverso da quello dell’appaltatore o della banca: vogliono la restituzione di quanto versato o, se possibile, l’assegnazione dell’alloggio. Collocarli in una classe propria, se la loro posizione è omogenea, rende la proposta più leggibile e la votazione più trasparente. Il conflitto d’interessi va però verificato caso per caso: un socio che sia anche amministratore della cooperativa, o un’impresa collegata ai consiglieri, può trovarsi escluso dal voto ai sensi del comma 6.

Il creditore, a sua volta, può verificare l’ammissione al voto del proprio credito, contestare l’inserimento in una classe disomogenea, valutare la convenienza della proposta rispetto alla liquidazione giudiziale o coatta.

Una simulazione di classe

Ipotesi dimostrativa, coerente con i dati comuni delle simulazioni che seguono. La massa chirografaria ammessa al voto è di 2.633.310 €. Il piano forma quattro classi: banca per la parte degradata (284.900 €); impresa appaltatrice (1.736.450 €); fornitori e professionisti (118.260 €); soci creditori per restituzione (493.700 €, 19 soci).

Se l’appaltatore vota contro, la sua classe è contraria; se banca, fornitori e soci votano a favore, le classi favorevoli sono tre su quattro, e quindi la maggioranza nel maggior numero di classi richiesta dall’art. 109 c. 1 è raggiunta. Resta però da verificare la maggioranza dei crediti ammessi al voto: i crediti favorevoli sono 284.900 + 118.260 + 493.700 = 896.860 €, pari a circa il 34% della massa. Con le classi, la legge richiede sia la maggioranza dei crediti sia la maggioranza delle classi: in questa ipotesi la proposta non passerebbe senza il voto favorevole dell’appaltatore.

La simulazione mostra perché, in una cooperativa edilizia, il creditore più grande non è sempre la banca ma spesso l’impresa che ha costruito, e perché la trattativa con l’appaltatore sull’indennizzo per lo scioglimento dell’appalto e sul trattamento del suo credito deve iniziare molto prima del voto.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico dei soci è non votare, convinti che il proprio voto non conti. In una cooperativa con decine di soci creditori, il loro peso complessivo può decidere la classe e, quindi, l’esito. L’errore tipico della cooperativa è costruire la classe dei soci in modo da «comprare» la maggioranza con un trattamento migliore per i soci a spese degli altri creditori: le risorse del patrimonio vanno distribuite secondo le prelazioni, e solo quelle esterne possono derogarvi.

Quanto dura realmente

Il voto in sé si esaurisce in una data o in una breve finestra fissata dal tribunale. Il periodo che lo precede (relazione del commissario, eventuali proposte concorrenti, contestazioni sui crediti ammessi al voto) occupa invece di solito alcuni mesi dal decreto di apertura, a seconda del tribunale e della complessità del passivo.

L’udienza di omologazione: la sentenza, i liquidatori e il comitato dei creditori

Cosa succede

Sono passati mesi dal deposito. Se la proposta ha ottenuto le maggioranze, il tribunale verifica la regolarità della procedura, l’esito del voto, la fattibilità del piano e le eventuali opposizioni, e decide sull’omologazione. Nel concordato liquidatorio la sentenza non chiude la storia: ne apre il capitolo più lungo, quello della liquidazione.

La norma

L’art. 114 c. 1 CCII, nel testo letto su Brocardi (aggiornato al 12 agosto 2026), stabilisce che, se il concordato consiste nella cessione dei beni e non dispone diversamente, il tribunale con la sentenza di omologazione nomina uno o più liquidatori e un comitato di tre o cinque creditori che assiste alla liquidazione, determina le altre modalità della liquidazione e dispone che il liquidatore effettui la pubblicità prevista dall’art. 490 c. 1 c.p.c., fissandone il termine. Il comma 1-bis, introdotto dal D.Lgs. 136/2024, prevede che, quando il piano contiene offerte irrevocabili da parte di un soggetto già individuato, il tribunale stabilisca le modalità di pubblicità delle offerte per acquisire eventuali offerte concorrenti.

Il comma 2 applica ai liquidatori, in quanto compatibili, gli artt. 125, 126, 134, 135, 136, 137, 231 e 358 CCII, oltre alle norme antimafia richiamate; il comma 3 applica al comitato dei creditori gli artt. 138 e 140, e riserva sempre al tribunale la sostituzione dei membri.

I termini che si attivano

Dalla sentenza decorrono i termini per l’eventuale impugnazione e, soprattutto, il termine fissato dal tribunale per la pubblicità ai sensi dell’art. 490 c.p.c. Per chi ha presentato un’offerta irrevocabile inserita nel piano, l’udienza di omologazione è il momento in cui si stabilisce come e quando potranno arrivare offerte concorrenti.

Cosa può fare la cooperativa ora

Dopo l’omologazione la gestione dei beni passa al liquidatore. La cooperativa, attraverso i suoi organi, resta però un interlocutore: deve consegnare documenti, titoli edilizi, contratti, elenchi dei soci, e collaborare alle vendite. Gli amministratori conservano responsabilità per la gestione anteriore e devono documentare la correttezza delle scelte compiute prima del deposito.

Per una cooperativa edilizia l’offerta irrevocabile è uno strumento prezioso. Un’altra cooperativa, un’impresa di costruzioni o un gruppo di soci riuniti in un nuovo soggetto possono offrire di acquistare le aree o il fabbricato al rustico per completarlo. L’art. 84 c. 1 ammette espressamente che anche i creditori, o società da questi partecipate, assumano il ruolo di assuntori: i soci creditori per restituzione, riuniti in una nuova struttura, possono quindi concorrere all’acquisto, a condizione che l’operazione rispetti le regole di trasparenza e di competitività delle vendite.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è considerare l’offerta irrevocabile come un’assegnazione già fatta. Il comma 1-bis impone di darle pubblicità per raccogliere offerte concorrenti: chi la presenta deve sapere che può essere superato, e chi la inserisce nel piano non deve costruire il fabbisogno concordatario su un prezzo che il mercato potrebbe migliorare o non confermare.

Quanto dura realmente

Il periodo che va dal voto alla sentenza di omologazione dipende dalle opposizioni e dal calendario del tribunale. In assenza di contestazioni rilevanti, si misura di solito in alcune settimane o in pochi mesi; in presenza di opposizioni dei creditori dissenzienti o di questioni sulla fattibilità, si allunga.

Ogni sei mesi: le vendite degli alloggi e delle aree e i rapporti del liquidatore

Cosa succede

Siamo nella fase esecutiva. Il liquidatore vende gli alloggi finiti, le aree edificabili, il fabbricato non completato, riscuote i crediti verso i soci per conguagli o verso enti pubblici, distribuisce il ricavato. È la fase più lunga e, nelle cooperative edilizie, la più esposta all’andamento del mercato immobiliare locale.

La norma

L’art. 114 c. 4 CCII stabilisce che alle vendite, alle cessioni e ai trasferimenti legalmente posti in essere dopo il deposito della domanda di concordato o in esecuzione di questo si applicano le disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale, in quanto compatibili. Le cancellazioni delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo sono effettuate su ordine del giudice, salvo diversa disposizione contenuta nella sentenza di omologazione per gli atti a questa successivi.

Il comma 5 impone al liquidatore di comunicare con periodicità semestrale al commissario giudiziale le informazioni rilevanti sull’andamento della liquidazione; il commissario ne dà notizia, con le proprie osservazioni, al pubblico ministero e ai creditori.

Per il socio che abita già l’alloggio non ancora trasferito, l’art. 9 D.Lgs. 122/2005 prevede un diritto di prelazione nell’acquisto, al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto, se l’immobile è stato consegnato e adibito ad abitazione principale propria o di un parente di primo grado, con un termine di dieci giorni dalla comunicazione del prezzo per esercitarlo a pena di decadenza. Il testo letto è quello originario, costruito sul modello dell’incanto: come questa prelazione si coordini con le vendite del liquidatore va verificato sul singolo programma di liquidazione.

I termini che si attivano

• Ogni sei mesi: rapporto del liquidatore al commissario e comunicazione ai creditori.
• Per ogni vendita: i termini fissati nell’avviso e nelle regole di vendita applicabili.
• Per il socio occupante con diritto di prelazione: dieci giorni dalla ricezione della comunicazione del prezzo, a pena di decadenza, nel testo originario dell’art. 9.

Cosa può fare la cooperativa ora

La cooperativa, in questa fase, può fare poco direttamente, ma i suoi soci e i suoi creditori possono molto. Il socio occupante può prepararsi a esercitare la prelazione, organizzando per tempo il finanziamento. Il creditore può leggere i rapporti semestrali, chiedere chiarimenti al commissario, segnalare ritardi o vendite a prezzi incongrui. Il comitato dei creditori, che assiste il liquidatore, è il luogo in cui queste osservazioni hanno più peso.

Convenzioni urbanistiche e vincoli sugli alloggi

Molte cooperative edilizie hanno costruito su aree acquisite o concesse nell’ambito di convenzioni con il Comune, con vincoli sul prezzo di cessione o di locazione degli alloggi e sui requisiti soggettivi degli acquirenti. Quando esistono, questi vincoli entrano nella liquidazione: incidono sul valore di realizzo, restringono la platea dei possibili acquirenti e possono richiedere il coinvolgimento del Comune per eventuali modifiche o affrancazioni. Il piano deve tenerne conto già nella stima dell’attivo, perché un valore calcolato come se l’alloggio fosse libero da vincoli rischia di essere smentito alla prima asta deserta.

Lo stesso vale per i titoli edilizi: un permesso di costruire scaduto o un cantiere sospeso da anni possono richiedere nuove autorizzazioni prima della vendita o del completamento. Il liquidatore vende ciò che la cooperativa ha davvero, con i suoi vincoli e i suoi titoli: è per questo che la verifica urbanistica va fatta prima del deposito, e non dopo l’omologazione.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico dei creditori è smettere di seguire la procedura dopo l’omologazione. I rapporti semestrali esistono proprio perché il controllo continui: un liquidatore che non vende, o vende a prezzi molto inferiori alle stime del piano, mette a rischio la percentuale promessa, e i creditori che non se ne accorgono perdono il tempo utile per reagire.

Quanto dura realmente

La liquidazione di un patrimonio immobiliare di una cooperativa edilizia dura in genere anni, non mesi: dipende dal numero di unità, dallo stato dei cantieri, dalla presenza di vincoli urbanistici o di convenzioni con il Comune, dalla domanda locale. Il piano deve indicare tempi realistici; se li sottostima, il ritardo si riflette sulla fattibilità e può alimentare iniziative dei creditori.

La fine: il rapporto finale, oppure il piano che non regge

Cosa succede

Siamo all’ultima tappa. Le strade possibili sono due. Nella prima, il liquidatore completa le vendite, distribuisce il ricavato e chiude. Nella seconda, il piano non regge: le vendite non raggiungono i valori attesi, le risorse esterne promesse non arrivano, emergono debiti non considerati. A quel punto la cooperativa torna esposta alle procedure alternative.

La norma

L’art. 114 c. 6 CCII prevede che, terminata l’esecuzione, il liquidatore trasmetta al commissario giudiziale un rapporto riepilogativo finale, accompagnato dal conto della sua gestione e dagli estratti del conto bancario o postale della procedura, con gli stessi obblighi di comunicazione previsti per i rapporti semestrali.

Se il piano fallisce, torna in primo piano l’art. 2545-terdecies c.c.: l’autorità governativa può disporre la liquidazione coatta amministrativa, e il tribunale può aprire la liquidazione giudiziale se la cooperativa svolge attività commerciale. La prima procedura aperta preclude l’altra.

Sulla soggezione delle cooperative alla liquidazione coatta, la Cassazione, con la sentenza della Sez. I n. 880 del 16 gennaio 2026, ha affermato che la cooperativa agricola soggetta alla liquidazione coatta amministrativa ai sensi dell’art. 2545-terdecies c.c. non può accedere alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento della L. 3/2012. La pronuncia è resa sulla legge previgente e riguarda una cooperativa agricola, ma conferma un punto utile anche per la cooperativa edilizia: la soggezione alla liquidazione coatta orienta l’intero ventaglio degli strumenti disponibili. La stessa questione era stata oggetto dell’ordinanza interlocutoria della Sez. I n. 14386 del 29 maggio 2025, che l’aveva rimessa alla pubblica udienza per la sua rilevanza nomofilattica.

I termini che si attivano

Il rapporto finale non ha un termine fisso: arriva quando l’esecuzione è terminata. Se invece la cooperativa non adempie, il tempo diventa quello dei creditori e dell’autorità di vigilanza. Chi vuole scegliere tra liquidazione giudiziale e coatta deve muoversi prima che lo faccia l’altro.

Cosa può fare la cooperativa ora

Se il piano si sta allontanando dagli obiettivi, gli organi della cooperativa possono valutare con il commissario e il liquidatore se le difficoltà sono temporanee o strutturali, se le risorse esterne possono essere integrate, se sia opportuno coinvolgere l’autorità di vigilanza. Il creditore, a sua volta, può valutare gli strumenti che il Codice riconosce in caso di inadempimento del concordato.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è credere che, una volta omologato il concordato, la cooperativa sia al sicuro. L’omologazione dà un quadro, non una garanzia: se il piano non viene eseguito, i creditori recuperano iniziativa, e la cooperativa può finire in una procedura che non ha scelto.

Quanto dura realmente

La fase finale coincide con la conclusione delle vendite. Se tutto va bene, il rapporto finale arriva dopo l’ultima distribuzione; se il piano fallisce, la nuova procedura apre un calendario diverso, con un curatore o un commissario liquidatore e tempi propri.

La stessa procedura, due calendari

Le due simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative costruite sui termini verificati. Non sono casi reali. I dati economici sono identici nei due calendari: cambia solo il momento in cui si agisce.

Dati comuni. Cooperativa edilizia di abitazione con un programma di 32 alloggi, cantiere fermo. Attivo disponibile alla data della domanda: aree edificabili 412.400 €; 14 alloggi finiti e invenduti stimati 1.893.500 €; fabbricato al rustico 298.700 €; crediti verso soci per conguagli 41.700 €. Totale: 2.646.300 €. Passivo: mutuo ipotecario 1.937.800 € (valore di liquidazione attestato dei beni ipotecati, al netto di spese, 1.652.900 €; parte degradata a chirografo 284.900 €); impresa appaltatrice 1.736.450 €; fornitori e professionisti 118.260 €; soci non garantiti per restituzione di acconti 493.700 €; crediti erariali e previdenziali privilegiati 87.340 €; spese di procedura stimate 214.800 €.

Il calcolo delle soglie. Massa chirografaria: 284.900 + 1.736.450 + 118.260 + 493.700 = 2.633.310 €. Il 20% è 526.662 €. Il 10% dell’attivo è 264.630 €. Le risorse esterne devono dunque superare entrambe le soglie, e in concreto la più alta: almeno 526.662 € destinati ai chirografari. Il piano prevede risorse esterne per 541.800 €: 163.500 € di conferimenti dei soci senza obbligo di restituzione e 378.300 € versati da un terzo interessato all’acquisto delle aree. Attivo residuo per i chirografari, dopo ipotecario, privilegiati e spese: 2.646.300 − 1.652.900 − 87.340 − 214.800 = 691.260 €. Con le risorse esterne, ai chirografari vanno 1.233.060 €, pari a circa il 46,8%.

Calendario A: la cooperativa che agisce alle finestre giuste

• Lunedì 9 novembre 2026: il consiglio di amministrazione avvia la diagnosi; si documenta la natura commerciale dell’attività e si mappano le fideiussioni dei soci.
• Dicembre 2026: si raccolgono gli impegni dei soci per i conferimenti senza obbligo di restituzione e l’offerta del terzo per le aree.
• Lunedì 18 gennaio 2027: deposito della domanda con riserva. Da questa data, per l’art. 3 c. 2 D.Lgs. 122/2005, si verifica la situazione di crisi: gli 11 soci garantiti chiedono l’escussione delle loro fideiussioni, alle condizioni dell’art. 3 c. 3.
• Lunedì 15 marzo 2027: deposito di piano, proposta e attestazione, insieme all’istanza di scioglimento dell’appalto, notificata all’impresa.
• Lunedì 22 marzo 2027: scade il termine di sette giorni per l’opposizione dell’appaltatore. L’impresa deposita memoria contestando l’indennizzo; il tribunale autorizza lo scioglimento, e la disputa sull’importo prosegue davanti al giudice ordinario, mentre il giudice delegato quantifica il credito ai soli fini del voto.
• Giugno 2027: voto. La classe dei soci creditori, informata da mesi, approva; l’appaltatore, con cui la cooperativa ha raggiunto un’intesa sul trattamento del credito pur restando aperta la lite sull’indennizzo, vota a favore, e la proposta ottiene sia la maggioranza dei crediti sia quella delle classi.
• Autunno 2027: sentenza di omologazione; nomina del liquidatore e del comitato dei creditori; pubblicità dell’offerta irrevocabile del terzo per raccogliere offerte concorrenti.
• Primavera 2028: primo rapporto semestrale.

Calendario B: la cooperativa che lascia correre

• Novembre 2026 – febbraio 2027: il consiglio rinvia ogni decisione sperando in un nuovo finanziamento. Tre soci, stanchi di attendere, si accordano con la cooperativa per risolvere i propri rapporti e ottenere un piano di restituzione rateale che non verrà rispettato.
• Marzo 2027: l’impresa appaltatrice deposita ricorso per l’apertura della liquidazione giudiziale.
• Aprile 2027: la cooperativa deposita in fretta la domanda di concordato. L’attivo, nel frattempo, si è ridotto per interessi e degrado del cantiere; l’offerta del terzo per le aree non è stata ancora formalizzata e i conferimenti dei soci non sono stati deliberati: le risorse esterne non raggiungono il 20% della massa chirografaria.
• I tre soci che avevano risolto il rapporto scoprono che, secondo il principio affermato dalla Cass. n. 21792/2019, l’escussione della fideiussione presuppone un contratto ancora in vigore: restano creditori concorsuali.
• Estate 2027: la proposta è dichiarata inammissibile per mancanza delle soglie dell’art. 84 c. 4. Si apre la liquidazione giudiziale, o, se l’autorità di vigilanza si è mossa per prima, la liquidazione coatta: in ogni caso, una procedura che la cooperativa non ha scelto.

Il confronto mostra che il calendario B non perde per un errore di diritto, ma per un errore di tempo: le stesse risorse, raccolte con tre mesi di anticipo, avrebbero sostenuto un piano ammissibile.

I binari paralleli

Il concordato liquidatorio non è l’unico treno in stazione. Ogni binario parallelo cambia la timeline.

La composizione negoziata. Prima di qualunque domanda, la cooperativa può chiedere la nomina di un esperto e negoziare con banca, appaltatore e soci. Le misure protettive, se richieste e confermate, impediscono ai creditori di avviare o proseguire esecuzioni durante le trattative. Per l’art. 18 c. 5 CCII i creditori nei cui confronti operano le misure non possono, per il solo mancato pagamento di crediti anteriori, rifiutare l’adempimento dei contratti pendenti, provocarne la risoluzione o revocare le linee di credito. Il conteggio dei termini (ricorso al tribunale entro il giorno successivo alla pubblicazione dell’istanza e dell’accettazione dell’esperto; misure tra 30 e 120 giorni, prorogabili fino a un massimo complessivo di 240) sposta in avanti il giorno 0 del concordato e consente di arrivarci con un piano già costruito.

Il concordato con assuntore. L’art. 84 c. 1 consente di attribuire le attività a un assuntore, anche costituito da creditori o da società da questi partecipate. Per una cooperativa edilizia l’ipotesi tipica è un nuovo soggetto formato dai soci creditori, o un’altra cooperativa, che si accolla il completamento. La timeline si accorcia sul fronte della liquidazione, perché il patrimonio passa all’assuntore in blocco, ma si allunga sul fronte della preparazione, perché l’assuntore deve essere solido e la sua offerta va confrontata con il mercato.

Il concordato in continuità. Se il programma costruttivo può ancora essere completato e gli alloggi assegnati, la cooperativa può valutare la continuità, diretta o indiretta (art. 84 c. 2). Cambiano le regole di distribuzione e non operano le soglie del 10% e del 20% del comma 4, che sono proprie del concordato liquidatorio. È una scelta da fare con prudenza: la continuità richiede risorse per completare il cantiere, e la Cass. n. 22474/2024 ricorda che il valore generato dalla prosecuzione resta patrimonio dei creditori secondo le prelazioni.

La liquidazione coatta amministrativa. Se l’autorità di vigilanza dispone la liquidazione coatta prima che si apra la liquidazione giudiziale, la timeline passa nelle mani di un commissario liquidatore nominato dall’autorità. Per l’art. 296 CCII, se la legge non dispone diversamente, anche un’impresa soggetta a liquidazione coatta può essere ammessa al concordato preventivo: il concordato resta quindi praticabile anche per la cooperativa che, in teoria, sarebbe destinata alla liquidazione coatta.

La liquidazione giudiziale. Se un creditore la chiede e il tribunale accerta l’insolvenza e la natura commerciale dell’attività, si apre la liquidazione giudiziale. La timeline diventa quella del curatore: accertamento del passivo, programma di liquidazione, riparti. I soci creditori diventano creditori concorsuali, e le loro fideiussioni seguono le regole del D.Lgs. 122/2005 riferite alla nuova procedura.

Le 5 finestre critiche

1. La finestra della diagnosi, prima di qualunque domanda di un creditore o provvedimento dell’autorità: è l’unico momento in cui la cooperativa sceglie la procedura invece di subirla.
2. La finestra della raccolta delle risorse esterne, nelle settimane che precedono il deposito: senza almeno il 10% di incremento dell’attivo e il 20% ai chirografari, il concordato liquidatorio non è ammissibile.
3. La finestra del socio garantito, dalla data della domanda: è il momento in cui la fideiussione diventa escutibile, a condizione che il rapporto non sia stato risolto prima.
4. La finestra dei sette giorni per l’opposizione allo scioglimento o alla sospensione dei contratti pendenti: per l’appaltatore e le altre controparti è l’unico spazio per contestare la coerenza con il piano.
5. La finestra del voto: per i soci creditori, spesso numerosi, è il momento in cui il loro peso può decidere la sorte della proposta.

Le domande sul tempo

Se la cooperativa ha ricevuto da poco un ricorso per liquidazione giudiziale, può ancora proporre un concordato liquidatorio?
Può ancora depositare la domanda, ma il tempo per costruire un piano ammissibile si riduce. La vera domanda è se in quel tempo riuscirà a raccogliere risorse esterne sufficienti per superare entrambe le soglie dell’art. 84 c. 4.

Sono un socio prenotatario e la cooperativa ha depositato la domanda tre settimane fa: è tardi per escutere la fideiussione?
Per l’art. 3 c. 2 D.Lgs. 122/2005 la situazione di crisi si verifica alla data della domanda, e la fideiussione è escutibile da quel momento alle condizioni dell’art. 3 c. 3. I termini e le modalità della richiesta dipendono dal testo della singola garanzia: va letta subito.

Quanto dura in tutto il concordato liquidatorio di una cooperativa edilizia?
Dal deposito all’omologazione, in genere alcuni mesi, a seconda del calendario del tribunale e delle contestazioni. Dall’omologazione al rapporto finale, il tempo delle vendite immobiliari: spesso anni, con rapporti ogni sei mesi.

La sospensione feriale di agosto allunga i termini?
No. L’art. 9 c. 1 CCII esclude la sospensione feriale (1-31 agosto) per i procedimenti disciplinati dal Codice, salvo che esso disponga diversamente. Anche i sette giorni dell’art. 97 corrono ad agosto.

L’appaltatore ha ricevuto la notifica dell’istanza di scioglimento dieci giorni fa: può ancora opporsi?
Il termine per la memoria di opposizione è di sette giorni dalla notifica dell’istanza. Scaduto quel termine, resta la contestazione sulla misura dell’indennizzo davanti al giudice competente, che non incide però sull’autorizzazione allo scioglimento.

Se il programma prevedeva la consegna degli alloggi entro una certa data, il socio può ancora pretenderla durante il concordato?
Dipende dal piano. Nel concordato liquidatorio il programma costruttivo di regola non viene completato dalla cooperativa; se il rapporto del socio è un contratto pendente, la cooperativa può chiedere di sospenderlo o scioglierlo ai sensi dell’art. 97, e al socio spetta un indennizzo trattato come credito chirografario anteriore. Se invece il piano prevede un assuntore o un acquirente che completa l’intervento, la posizione del socio dipende da cosa l’acquirente si impegna a fare.

Il liquidatore è stato nominato un anno fa e non ha ancora venduto nulla: cosa si può fare?
I rapporti semestrali dell’art. 114 c. 5 servono proprio a questo: il creditore può leggerli, chiedere chiarimenti al commissario e sollecitare il comitato dei creditori. Se il ritardo mette a rischio la percentuale promessa, il quadro va valutato alla luce degli strumenti previsti dal Codice per l’inadempimento del concordato.

Le pronunce che scandiscono la procedura

Le pronunce che seguono sono state lette in sessione nella massima o nella sintesi del principio. Sono ordinate secondo la tappa della timeline a cui si riferiscono. Quelle rese sulla legge fallimentare o sulla L. 3/2012 sono indicate come tali.

Tappa	Pronuncia	Principio, in sintesi	Perché conta qui
1	Cass. Sez. I ord. n. 25478 del 10/10/2019	Basta il lucro oggettivo (economicità) per la natura commerciale; compatibile con lo scopo mutualistico	La cooperativa edilizia che costruisce con criteri di economicità è impresa commerciale
1	Cass. Sez. VI-1 ord. n. 14250 del 12/7/2016	Anche la cooperativa che opera solo con i soci può essere fallibile se commerciale	È il profilo tipico della cooperativa di abitazione
1	Cass. Sez. I n. 6835 del 24/3/2014	Fallibile la cooperativa che vende a terzi e incassa, senza prova di aver riversato tutto ai soci	La storia contabile decide la natura dell’impresa
1	Cass. Sez. I n. 29245 del 20/10/2021	Accertamento della natura commerciale riservato al giudice; atti del Ministero non vincolanti; la qualifica di Onlus non esclude il fallimento	Ripartisce i poteri tra tribunale e autorità di vigilanza
2	Cass. Sez. I n. 28574 del 28/10/2025	Nel concordato minore valgono le regole sulla responsabilità patrimoniale e sulla graduazione, come per il concordato preventivo (artt. 84 e 112 CCII); violazione rilevabile d’ufficio	Il patrimonio della cooperativa va distribuito secondo le prelazioni
2	Cass. Sez. I n. 22474 dell’8/8/2024 (l.fall.)	Il surplus della continuità rientra nella garanzia dell’art. 2740 c.c. e non può alterare le prelazioni	Delimita lo spazio delle risorse esterne rispetto a quelle interne
5	Cass. n. 21792 del 29/8/2019	La fideiussione del D.Lgs. 122/2005 è escutibile solo se il preliminare è ancora in vigore	Il socio che risolve il rapporto prima della crisi rischia di perdere la garanzia
9	Cass. Sez. I n. 880 del 16/1/2026 (L. 3/2012)	La cooperativa agricola soggetta a liquidazione coatta non accede al sovraindebitamento	La soggezione alla liquidazione coatta orienta gli strumenti disponibili

I principi della tappa 1. Le quattro pronunce sulla natura commerciale delle cooperative compongono un quadro coerente. La Cass. n. 25478/2019 fissa il criterio del lucro oggettivo; la Cass. n. 14250/2016 lo estende alla cooperativa che opera esclusivamente con i propri soci; la Cass. n. 6835/2014 mostra come il criterio si applichi sui fatti contabili; la Cass. n. 29245/2021 chiarisce che a decidere è il giudice, non l’amministrazione. Per la cooperativa edilizia, la conseguenza è che la via del concordato preventivo è normalmente aperta in base all’art. 84 c. 1, e che resta comunque aperta, per l’art. 296, anche nella prospettiva della liquidazione coatta.

I principi della tappa 2. La Cass. n. 28574/2025 e la Cass. n. 22474/2024, la prima sul Codice e la seconda sulla legge fallimentare, convergono nel ribadire che l’ordine delle prelazioni non è negoziabile quando si distribuisce il patrimonio del debitore. La deroga dell’art. 84 c. 4 riguarda soltanto le risorse esterne: è per questo che i conferimenti dei soci senza obbligo di restituzione hanno un valore così importante nella proposta di una cooperativa.

Il principio della tappa 5. La Cass. n. 21792/2019 è la pronuncia più utile per i soci prenotatari. Ricorda che la tutela del D.Lgs. 122/2005 presuppone un rapporto ancora in vita: le soluzioni «fai da te» concordate con la cooperativa prima della domanda, come la risoluzione con promessa di restituzione rateale, possono far perdere proprio la garanzia che avrebbe protetto il socio.

Il principio della tappa 9. La Cass. n. 880/2026, resa sulla L. 3/2012 per una cooperativa agricola, conferma che la soggezione alla liquidazione coatta prevista dall’art. 2545-terdecies c.c. condiziona l’accesso agli strumenti di regolazione della crisi. La questione era stata rimessa alla pubblica udienza dall’ordinanza interlocutoria della Sez. I n. 14386 del 29/5/2025, che non è una decisione di merito.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Interveniamo alla tappa in cui ti trovi, che tu sia amministratore della cooperativa, socio prenotatario, impresa appaltatrice o creditore.

1. Ricostruiamo la natura dell’attività della cooperativa sui documenti (appalti, piani finanziari, delibere di assegnazione, rapporti con terzi), per stabilire se e come è soggetta alla liquidazione giudiziale e alla liquidazione coatta.
2. Confrontiamo le strade disponibili prima del giorno 0: composizione negoziata, concordato liquidatorio, concordato con assuntore, continuità, valutando per ciascuna i tempi e il rischio che un creditore o l’autorità di vigilanza anticipino la scelta.
3. Verifichiamo le soglie dell’art. 84 c. 4 sull’attivo aggiornato alla data prevista del deposito: calcoliamo il 10% e il 20% e misuriamo la distanza tra le risorse esterne disponibili e quelle necessarie.
4. Strutturiamo i conferimenti dei soci senza obbligo di restituzione o postergati, con le delibere e gli atti necessari perché siano qualificabili come risorse esterne destinate ai creditori.
5. Mappiamo le fideiussioni dei soci previste dal D.Lgs. 122/2005, indicando per ciascun socio se e quando la garanzia è escutibile, e prepariamo le richieste di escussione per i soci che assistiamo.
6. Redigiamo o contestiamo le istanze sui contratti pendenti ai sensi dell’art. 97 CCII: per la cooperativa, motiviamo la non coerenza con il piano e quantifichiamo l’indennizzo; per l’appaltatore, prepariamo la memoria di opposizione entro i sette giorni.
7. Costruiamo o verifichiamo le classi dei creditori, con particolare attenzione alla classe dei soci creditori e alle esclusioni dal voto per conflitto d’interessi dell’art. 109 c. 6.
8. Assistiamo nell’udienza di omologazione chi presenta un’offerta irrevocabile o un’offerta concorrente, e chi intende opporsi.
9. Seguiamo la fase esecutiva: leggiamo i rapporti semestrali del liquidatore, segnaliamo al commissario e al comitato dei creditori ritardi o vendite incongrue, assistiamo il socio occupante nell’eventuale esercizio della prelazione.
10. Valutiamo le conseguenze personali della crisi per amministratori e soci persone fisiche che hanno prestato garanzie, anche attraverso gli strumenti del sovraindebitamento.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

La qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa è quella che pesa di più in questa materia: significa conoscere dall’interno il lavoro di valutazione della sostenibilità di un piano, il confronto con banche e fornitori, la scelta tra continuità e liquidazione che sta al centro di ogni concordato. La qualifica di cassazionista garantisce la continuità della strategia dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione, con lo stesso difensore e la stessa linea, anche sulle questioni (natura commerciale della cooperativa, escutibilità delle fideiussioni, indennizzi per lo scioglimento dei contratti) che spesso arrivano fino alla Suprema Corte.

Lo staff multidisciplinare, composto da avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso caso, consente di tenere insieme i profili giuridici e quelli contabili: la stima dell’attivo, il calcolo delle soglie, la ricostruzione del passivo, il trattamento fiscale delle vendite e delle restituzioni ai soci.

Chiusura

Il concordato liquidatorio di una cooperativa edilizia funziona se rispetta tre condizioni: una cooperativa che può accedervi, un piano che porta risorse esterne sufficienti a superare entrambe le soglie dell’art. 84 c. 4, e un calendario rispettato da tutti i protagonisti, dagli amministratori ai soci, dall’appaltatore al liquidatore. Il tempo è la risorsa più preziosa del debitore e la più sprecata: nella crisi di una cooperativa edilizia lo è anche per i soci, perché una fideiussione non escussa o un rapporto risolto nel momento sbagliato possono costare quanto l’intero acconto versato.

Lo Studio Monardo è attrezzato per questa materia perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, abituato a misurare la sostenibilità dei piani e a negoziare con i creditori, ed è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto presso un OCC, competenza che serve quando la crisi della cooperativa si trasferisce sugli amministratori e sui soci garanti. Lo staff di avvocati e commercialisti consente di affrontare insieme il diritto e i numeri.

📩 Non lasciare che sia il calendario degli altri a decidere per la tua cooperativa o per il tuo acconto: scrivici oggi, trovi tutti i contatti dello studio al termine di questa guida.