Società Proprietaria Di Uffici In Crisi Con Lo Smart Working Che Svuota Gli Immobili: Quale Strategia Costruisce Uno Studio Legale?

Il primo segnale arriva quasi sempre per posta: una raccomandata del conduttore che comunica il recesso dal contratto di locazione dell’ufficio, oppure una richiesta di “rivedere il canone” perché metà delle scrivanie resta vuota quattro giorni su cinque. Poi arriva la seconda lettera, e la terza. Nel giro di un anno una società che vive dei canoni di un edificio direzionale, di un piano di uffici o di qualche unità in un centro servizi si ritrova con superfici sfitte, rate di mutuo ipotecario invariate, IMU dovuta per intero anche sui locali vuoti, spese condominiali che nessuno rimborsa più. Il lavoro da remoto e il ridimensionamento delle sedi non sono una moda passeggera: hanno ridotto la domanda di spazi direzionali tradizionali, soprattutto per gli immobili datati e poco efficienti, e chi ne è proprietario lo vede sul conto corrente prima ancora che nei bilanci.

Questa guida ricostruisce la crisi di una società immobiliare di uffici come una cronologia: dal primo recesso del conduttore fino all’eventuale esecuzione immobiliare promossa dalla banca, passando per la composizione negoziata, gli accordi con i creditori e il concordato preventivo. Chi sa cosa succede dopo, e quando, agisce al momento giusto invece di subire: nella crisi di una società immobiliare il tempo perso si misura in canoni non incassati, interessi di mora e prezzo d’asta.

La panoramica, in sintesi: nei primi mesi si gioca la partita contrattuale con i conduttori; tra il terzo e il nono mese i canoni smettono di coprire mutuo e tributi e partono i primi solleciti; entro l’anno va deciso il riposizionamento degli immobili (rinegoziazione, riconversione, vendita); poi si apre la finestra della composizione negoziata, con misure protettive che possono durare fino a 240 giorni; se le trattative non bastano, entrano in gioco accordi di ristrutturazione, piano di ristrutturazione soggetto a omologazione e concordato preventivo; sullo sfondo, sempre, il rischio del pignoramento immobiliare e la posizione personale dei soci che hanno firmato fideiussioni.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché è esattamente il terreno dell’Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: la composizione negoziata è lo strumento pensato per un’impresa che ha ancora un patrimonio e una prospettiva di reddito, ma un debito che non regge più. Accanto a questa competenza, il coordinamento di uno staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario consente di trattare insieme le due voci che pesano di più su una società immobiliare: il mutuo ipotecario e i tributi sugli immobili.

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La mappa temporale della crisi di una società immobiliare di uffici

Prima di entrare nelle singole tappe conviene avere sotto gli occhi l’intero calendario. I tempi indicati come “mesi” sono ricostruzioni medie di come si sviluppa normalmente questo tipo di crisi: non sono termini di legge. I termini di legge, invece, sono indicati con la norma di riferimento e vanno rispettati al giorno.

La sequenza non è obbligata. Una società può saltare direttamente dalla prima tappa alla composizione negoziata, se si muove presto; un’altra può trovarsi già nella fase dell’esecuzione immobiliare senza aver mai aperto un tavolo con la banca. Proprio per questo la mappa serve: per capire in quale punto ci si trova davvero e quali porte sono ancora aperte.

Tappa	Momento	Cosa accade	Norme principali	Finestra difensiva
1	Mese 0	Primi recessi e richieste di riduzione del canone	Art. 27 L. 392/1978; artt. 1453 ss. c.c.	Contestare il recesso privo di gravi motivi; rinegoziare con atto registrato
2	Mesi 3-9	I canoni non coprono più mutuo, IMU, spese	Artt. 38-41 TUB; art. 25-novies CCII	Ripianificare il debito prima della decadenza dal beneficio del termine
3	Mesi 9-12	Scelta del riposizionamento degli immobili	Art. 23-ter D.P.R. 380/2001; art. 2086 c.c.	Riconversione, frazionamento, vendita selettiva
4	Giorno 0 della negoziazione	Istanza di composizione negoziata e richiesta di misure	Artt. 12, 17, 18, 19 CCII	Ricorso al tribunale entro il giorno successivo alla pubblicazione
5	Giorni 1-240	Trattative con banche, Comune, Erario, conduttori	Artt. 18 c. 5, 21, 22, 23, 25-bis CCII	Accordi, moratorie, transazione sui tributi
6	Dopo la negoziazione	Accordi di ristrutturazione, PRO, concordato	Artt. 57, 60, 61, 62, 63, 64-bis, 84, 88 CCII	Scelta dello strumento coerente con il piano
7	In qualsiasi momento	Pignoramento immobiliare della banca	Artt. 495, 567, 568-bis, 569 c.p.c.; art. 41 TUB	Conversione, vendita diretta, misure protettive
8	Mesi 12-36	Esecuzione del piano o liquidazione; posizione dei soci garanti	Artt. 185, 268 ss., 278 ss. CCII	Strumenti di sovraindebitamento per i soci persone fisiche

Ogni riga corrisponde a una sezione di questa guida. La tabella va letta in verticale, ma anche in orizzontale: per ogni tappa c’è un’azione che, se compiuta in tempo, sposta l’intera traiettoria della crisi.

Mese 0: il primo ufficio si svuota e il conduttore chiede di andarsene

Cosa succede

La crisi di una società immobiliare di uffici comincia quasi sempre dal lato del conduttore. Un’azienda inquilina riduce il personale presente in sede, adotta il lavoro agile su base stabile, concentra le attività in una sola città o si trasferisce in uno spazio condiviso più piccolo. A quel punto scrive al proprietario. Le lettere hanno tre contenuti tipici: il recesso anticipato invocando i “gravi motivi”; la richiesta di riduzione del canone; la riconsegna delle chiavi accompagnata dalla cessazione dei pagamenti.

Per la società proprietaria è il momento in cui si decide molto più di quanto sembri. Un recesso accettato senza riserve, una riconsegna presa in carico senza contestazioni, una riduzione concessa “a voce” possono cancellare crediti che, in una fase successiva, sarebbero stati preziosi per la trattativa con la banca.

La norma

Le locazioni di uffici rientrano tra le locazioni di immobili urbani adibiti a uso diverso dall’abitazione, disciplinate dalla L. 392/1978. L’art. 27 fissa la durata minima del contratto e regola due forme di recesso del conduttore: quella prevista dal contratto, quando le parti l’hanno pattuita, e quella per gravi motivi, che la legge riconosce comunque, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, con un preavviso di almeno sei mesi comunicato con lettera raccomandata.

Il punto delicato è il significato di “gravi motivi”. La Corte di cassazione, Sez. III, con l’ordinanza n. 12461/2023, ha chiarito che devono essere fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla stipula, che rendano oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto sul piano economico; non bastano valutazioni soggettive del conduttore sulla convenienza di restare nell’immobile, ma può rilevare un andamento della congiuntura economica sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile che imponga di ridurre la struttura aziendale.

Per il proprietario di uffici questa pronuncia ha una doppia faccia. Da un lato, un conduttore che abbia subito una contrazione reale e non prevedibile dell’attività può effettivamente recedere. Dall’altro, una scelta organizzativa libera, come quella di far lavorare i dipendenti da casa per risparmiare sui costi, non coincide automaticamente con un grave motivo: se la decisione era già prevedibile o è frutto di una valutazione di convenienza, il recesso può essere contestato.

La durata minima, poi, non è disponibile. La Cassazione, Sez. III, con la sentenza n. 24843 del 21 novembre 2014, ha ribadito che la clausola che fissa una durata inferiore a quella legale è nulla e il contratto si integra automaticamente con la durata prevista dalla legge. Significa che un conduttore non può sostenere di essere libero di andarsene prima perché il contratto prevedeva una durata più breve.

I termini che si attivano

Il primo termine è quello del preavviso: almeno sei mesi dalla ricezione della raccomandata di recesso per gravi motivi. Fino alla scadenza del preavviso il canone resta dovuto. Il secondo è quello, non scritto ma decisivo, della reazione del locatore: una contestazione tempestiva e motivata dei gravi motivi evita che il silenzio venga letto come accettazione.

C’è poi un aspetto pratico che riguarda la riconsegna. La Cassazione, Sez. III, sentenza n. 14268 dell’8 giugno 2017, ha affermato che se il conduttore riconsegna l’immobile e il locatore lo riceve con riserva, il conduttore resta obbligato a pagare i canoni non ancora maturati quando il recesso non era legittimo, fino alla naturale scadenza. La riserva scritta al momento della riconsegna è quindi un atto che conserva il credito: prendere le chiavi senza riserva rischia di avere l’effetto opposto.

Cosa può fare la società proprietaria ora

In questa fase le opzioni sono ancora tutte aperte. La società può:

• verificare se il recesso è fondato su gravi motivi oggettivi e sopravvenuti, oppure su una scelta organizzativa del conduttore;
• contestare per iscritto il recesso, chiedendo il pagamento dei canoni fino alla scadenza;
• accettare la riconsegna solo con riserva espressa;
• negoziare una riduzione temporanea del canone in cambio di un prolungamento della durata, di una garanzia aggiuntiva o della rinuncia del conduttore al recesso.

La rinegoziazione in riduzione ha anche un vantaggio fiscale: l’art. 19 del D.L. 133/2014 esenta dalle imposte di registro e di bollo la registrazione dell’atto con cui le parti riducono il canone di un contratto di locazione in corso. L’accordo di riduzione va però formalizzato e registrato: una riduzione concessa di fatto lascia la società esposta a contestazioni fiscali sul canone contrattuale e indebolisce la sua posizione verso il conduttore.

Le opzioni precluse, in questa fase, sono poche ma importanti: non si può imporre al conduttore un aumento per compensare gli spazi vuoti altrove, né trattenere il deposito cauzionale oltre quanto giustificato da danni o canoni insoluti.

L’errore tipico di questa fase

L’errore più frequente è la reazione “commerciale” pura: accettare tutto pur di non perdere il rapporto, oppure, all’opposto, lasciare correre perché “tanto il conduttore se ne va comunque”. In entrambi i casi la società rinuncia a un credito che, documentato, avrebbe pesato nella trattativa con la banca e nella costruzione di un piano. Altro errore ricorrente: concedere sconti informali, magari con bonifici di importo inferiore accettati senza riserva, che poi è difficile ricondurre al contratto.

Quanto dura realmente

La fase del recesso si consuma in sei mesi di preavviso, ma la ricerca di un nuovo conduttore per uffici datati, in zone non centrali, richiede spesso molto di più. È in questo intervallo, tra la lettera di recesso e la nuova locazione che non arriva, che si forma lo squilibrio finanziario.

Mesi 3-9: i canoni non coprono più mutuo, IMU e spese condominiali

Cosa succede

Siamo a qualche mese dal primo recesso. Un piano di uffici è vuoto, un altro è locato a canone ridotto, un terzo conduttore paga in ritardo. Le uscite, invece, non sono cambiate: la rata del mutuo ipotecario o del leasing immobiliare, l’IMU dovuta dal possessore indipendentemente dal fatto che l’immobile sia sfitto, le spese condominiali e di manutenzione, le utenze delle parti comuni, l’assicurazione. Su un edificio direzionale anche i costi di adeguamento energetico e impiantistico richiesti dai nuovi conduttori possono essere rilevanti.

Il calendario ora corre su due binari: quello della banca e quello dei creditori pubblici. La banca vede le rate scaduto per scaduto; il Comune e l’Agenzia delle entrate vedono i versamenti omessi. Il condominio, se l’immobile è in un edificio con altri proprietari, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per le spese approvate.

La norma

Molti finanziamenti alle società immobiliari sono mutui fondiari, regolati dagli artt. 38 ss. del Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993). Il mutuo fondiario offre alla banca vantaggi processuali importanti: l’art. 40 TUB consente la risoluzione del contratto in caso di ritardati pagamenti ripetuti, e l’art. 41 TUB permette alla banca di proseguire l’esecuzione individuale anche quando sul debitore si apre una procedura concorsuale.

Il limite di finanziabilità, che per il fondiario è fissato in rapporto al valore dell’immobile, è stato a lungo terreno di contestazione. Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022, hanno escluso che il superamento del limite renda nullo il contratto: la norma, pur imperativa, riguarda il comportamento della banca e non la validità del mutuo, e il giudice non può riqualificare d’ufficio il contratto che le parti hanno voluto come fondiario. Per la società debitrice, questo significa che la strada della nullità del mutuo per sforamento del limite è stata in gran parte chiusa: l’analisi del contratto resta utile, ma va indirizzata ad altri profili (condizioni economiche, clausole, garanzie, corretta esecuzione).

Sul fronte dei creditori pubblici, il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, con i correttivi, incluso il D.Lgs. 136/2024) ha introdotto all’art. 25-novies un sistema di segnalazioni: INPS, INAIL, Agenzia delle entrate e Agenzia delle entrate-Riscossione devono avvisare l’impresa quando i debiti superano determinate soglie, invitandola a valutare la composizione negoziata. Per una società immobiliare senza dipendenti la segnalazione più probabile è quella fiscale. L’IMU è invece un tributo comunale: il D.Lgs. 147/2026 sui tributi locali ha esteso ai tributi regionali e locali gli strumenti del Codice della crisi, compresa la transazione fiscale anche nella composizione negoziata.

C’è infine il dovere degli amministratori. L’art. 2086 c.c. impone all’imprenditore che opera in forma societaria di istituire assetti organizzativi, amministrativi e contabili adeguati anche per rilevare tempestivamente la crisi e di attivarsi senza indugio per adottare uno degli strumenti previsti dall’ordinamento. Un amministratore che vede lo sfitto crescere e non fa nulla espone sé stesso a responsabilità verso la società e i creditori.

I termini che si attivano

Per il mutuo fondiario il riferimento è l’art. 40 TUB: la banca può invocare la risoluzione quando i ritardi nei pagamenti si sono verificati almeno sette volte, anche non consecutive, nei limiti temporali indicati dalla norma. Contare le rate pagate in ritardo, e quando, è il primo calcolo da fare: dice quanto margine resta prima che la banca possa chiedere l’intero.

Per i contratti di mutuo ordinario e per le linee di credito valgono invece le clausole contrattuali sulla decadenza dal beneficio del termine (art. 1186 c.c.) e sulla risoluzione per inadempimento. Molti finanziamenti alle società immobiliari contengono poi clausole di rispetto di parametri finanziari, come il rapporto tra debito e valore degli immobili o la copertura degli interessi con i canoni: con lo sfitto e la perdita di valore degli uffici, questi parametri possono saltare anche se le rate sono ancora pagate.

Cosa può fare la società ora

Questa è la fase in cui una trattativa con la banca è ancora una trattativa e non una difesa. La società può:

• chiedere una sospensione delle quote capitale o un allungamento del piano di ammortamento, documentando lo sfitto e il piano di rilocazione;
• proporre una vendita concordata di una porzione del patrimonio per ridurre l’esposizione;
• verificare i contratti di finanziamento e le garanzie prestate dai soci;
• regolarizzare i tributi con gli strumenti ordinari ancora disponibili;
• predisporre una situazione patrimoniale e un piano finanziario a dodici mesi, che serviranno in ogni caso.

La finestra difensiva di questa fase si chiude con la decadenza dal beneficio del termine: finché il mutuo è in ammortamento, la banca ha interesse a ristrutturare; quando ha chiesto l’intero e iscritto a sofferenza, la sua prospettiva diventa il recupero.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è pagare tutto alla banca lasciando indietro i tributi, o viceversa, senza una logica. Un altro è trattare con la banca senza numeri: una richiesta di moratoria non accompagnata da un rendiconto dei canoni, da un elenco dei contratti in essere e da una previsione credibile viene quasi sempre respinta o concessa per tempi troppo brevi. Infine, molti amministratori sottovalutano la segnalazione dell’Agenzia delle entrate, considerandola un avviso di routine: è invece un segnale formale che il Codice collega all’invito a usare gli strumenti di regolazione della crisi.

Quanto dura realmente

Tra il primo ritardo significativo e la lettera di decadenza della banca passano di solito alcuni mesi, ma molto dipende dalla politica dell’istituto e dalla presenza di più finanziatori. Il debito verso il Comune per IMU segue tempi più lunghi, scanditi da avvisi di accertamento e poi dalla riscossione coattiva.

Mesi 9-12: decidere cosa fare degli uffici vuoti

Cosa succede

Sono passati quasi dodici mesi dal primo recesso. La società ha capito che lo sfitto non è temporaneo. A questo punto la domanda non è più “come pago la rata di questo mese”, ma “che cosa diventano questi immobili”. Le opzioni sono note a chi opera nel settore: rilocare a canoni più bassi con contratti più flessibili; frazionare grandi superfici in unità più piccole; trasformare gli uffici in spazi di lavoro condiviso gestiti direttamente; convertire una parte dell’edificio ad altre destinazioni (residenziale, ricettivo, servizi); vendere gli immobili meno strategici per salvare gli altri.

Ognuna di queste strade ha una dimensione giuridica: urbanistica, contrattuale, fiscale e concorsuale. E ognuna ha tempi diversi, che devono essere compatibili con la pazienza dei creditori.

La norma

Il cambio di destinazione d’uso degli immobili è disciplinato dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia), modificato dal D.L. 69/2024 (cosiddetto decreto “Salva Casa”), convertito dalla L. 105/2024, che ha semplificato alcuni mutamenti d’uso. La semplificazione, però, non vale ovunque e non vale per ogni passaggio: dipende dalla zona urbanistica, dalla legislazione regionale e dalle previsioni comunali, e la stessa stampa tecnica ha evidenziato casi in cui il passaggio da ufficio ad abitazione non beneficia delle nuove regole. Prima di inserire una riconversione nel piano di risanamento serve un parere tecnico che verifichi la fattibilità urbanistica: un piano fondato su una trasformazione non autorizzabile non convince né la banca né il tribunale.

Sul piano societario, la decisione di riposizionare il patrimonio rientra nei doveri dell’art. 2086 c.c. e deve essere coerente con le prospettive di continuità. Se la società decide di vendere, deve considerare che, una volta avviato uno strumento di regolazione della crisi, alcuni atti richiedono autorizzazioni o comunque vanno comunicati all’esperto o al commissario.

I termini che si attivano

In questa fase non ci sono termini processuali, ma ci sono scadenze economiche che fanno da termine: la data in cui la cassa non basta più a pagare la rata, la scadenza della prossima rata IMU, la scadenza dei contratti di locazione residui (con il diritto di diniego del rinnovo alla prima scadenza solo nei casi previsti dalla legge). Il termine sostanziale è il momento in cui la società non riesce più a far fronte regolarmente alle proprie obbligazioni: da lì in poi si parla di insolvenza, e alcuni strumenti diventano più difficili da utilizzare.

Cosa può fare la società ora

La società deve trasformare l’idea di riposizionamento in un piano scritto e numerico. Deve, in particolare:

• far stimare gli immobili da un tecnico indipendente, distinguendo valore attuale e valore dopo la riconversione;
• stimare tempi e costi delle opere e delle autorizzazioni;
• individuare quali immobili possono essere venduti senza compromettere il reddito degli altri;
• verificare se esistono soci o terzi disposti a immettere nuova finanza, valutando che i finanziamenti dei soci in situazioni di squilibrio sono postergati ai sensi dell’art. 2467 c.c.;
• scegliere se affrontare la crisi con una trattativa stragiudiziale o con uno degli strumenti del Codice.

È qui che molte società immobiliari sbagliano il tempo: rinviano la decisione aspettando che il mercato riparta, e nel frattempo la banca prepara il pignoramento.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è vendere in fretta l’immobile migliore, quello ancora locato, per pagare i debiti più rumorosi, lasciando alla società solo gli uffici vuoti e invendibili. È una scelta che riduce la capacità di produrre reddito e quindi la credibilità di qualsiasi piano futuro. L’errore opposto è non vendere nulla, sperando in una rilocazione che non arriva. Un terzo errore, più tecnico, è disporre del patrimonio a favore di soci o società collegate in una fase in cui la crisi è già evidente: atti di questo tipo possono essere esposti a revocatoria e a contestazioni di responsabilità.

Quanto dura realmente

La sola fase autorizzativa di una riconversione può richiedere molti mesi, a cui si aggiungono i lavori. Per questo il piano deve prevedere come pagare i creditori durante il periodo in cui l’immobile non rende: è la funzione tipica della moratoria e della ristrutturazione del debito, che si negoziano nella tappa successiva.

Giorno 0: l’istanza di composizione negoziata e la richiesta di misure protettive

Cosa succede

A questo punto la procedura entra in una nuova fase. La società ha un piano di massima, ma non ha la forza contrattuale per imporlo ai creditori: la banca minaccia il pignoramento, il Comune ha notificato gli avvisi, qualche fornitore di servizi dell’edificio ha già ottenuto un decreto ingiuntivo. La composizione negoziata della crisi è lo strumento che consente di sedersi al tavolo con tutti, assistiti da un professionista indipendente, e di ottenere, se serve, una protezione temporanea del patrimonio.

L’istanza si presenta in via telematica sulla piattaforma nazionale gestita dalle Camere di commercio, con la documentazione richiesta: bilanci, situazione patrimoniale aggiornata, elenco dei creditori, piano di risanamento e progetto di piano, certificati dei debiti fiscali e contributivi. Un esperto indipendente viene nominato e, accettato l’incarico, convoca l’imprenditore per valutare se esistono concrete prospettive di risanamento.

La norma

La composizione negoziata è disciplinata dagli artt. 12-25-undecies CCII. Può accedervi l’imprenditore che si trova in condizioni di squilibrio patrimoniale o economico-finanziario che ne rendono probabile la crisi o l’insolvenza, quando risulta ragionevolmente perseguibile il risanamento. Non è riservata alle imprese che producono beni: una società che gestisce e loca immobili è un’impresa a tutti gli effetti, e il suo risanamento consiste nel ripristinare un equilibrio tra canoni, costi e servizio del debito.

Le misure protettive sono regolate dagli artt. 18 e 19 CCII. Con l’istanza, o con una successiva richiesta, l’imprenditore può chiedere che dalla pubblicazione nel registro delle imprese i creditori non possano acquisire diritti di prelazione non concordati né iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul suo patrimonio o sui beni con cui esercita l’attività. Dal giorno della pubblicazione le prescrizioni restano sospese e non può essere pronunciata la sentenza di apertura della liquidazione giudiziale; i pagamenti, invece, non sono vietati.

L’art. 18 c. 5 aggiunge una protezione che per una società immobiliare finanziata dalle banche è centrale: i creditori nei cui confronti operano le misure, comprese banche e intermediari finanziari, non possono, per il solo mancato pagamento di crediti anteriori, rifiutare l’adempimento dei contratti pendenti, provocarne la risoluzione, anticiparne la scadenza o modificarli in danno dell’imprenditore, né revocare le linee di credito.

I termini che si attivano

Qui i termini sono perentori e brevi. Il ricorso al tribunale per la conferma delle misure protettive va depositato entro il giorno successivo alla pubblicazione dell’istanza e dell’accettazione dell’esperto: chi lo dimentica perde l’effetto protettivo. Il tribunale fissa l’udienza entro dieci giorni dal deposito del ricorso e stabilisce con ordinanza la durata delle misure, non inferiore a 30 e non superiore a 120 giorni; su richiesta delle parti e acquisito il parere dell’esperto può prorogarle, ma la durata complessiva non può superare i 240 giorni.

La sospensione feriale dei termini processuali (1-31 agosto) non allunga la durata delle misure: lo hanno affermato, tra gli altri, il Tribunale di Brescia con decreto del 5 agosto 2022, secondo il massimario 2026 della Camera di commercio di Pistoia-Prato, ritenendo che il periodo feriale non si applichi alla durata delle misure protettive, che incidono su diritti sostanziali.

Cosa può fare la società ora

Il primo giorno della composizione negoziata è anche il giorno in cui la società deve decidere quali misure chiedere e nei confronti di chi. Una società immobiliare con un solo grande creditore ipotecario e qualche creditore minore può avere interesse a misure mirate, per non irrigidire il rapporto con chi non è un problema. La giurisprudenza di merito ha ammesso questa modulazione: il Tribunale di Torino, con decreto del 23 febbraio 2022, ha ritenuto possibile escludere dalle misure una specifica procedura esecutiva quando il trasferimento dell’immobile già aggiudicato risultava conveniente e non pregiudicava i creditori.

Allo stesso tempo, le misure hanno confini precisi. Il Tribunale di Bergamo, con decreto del 24 febbraio 2022, ha respinto la richiesta di accertare l’inefficacia di un’ipoteca giudiziale, perché si tratta di una pronuncia che non rientra tra le misure concedibili. Il Tribunale di Milano, con decreto del 4 luglio 2025, ha negato in via cautelare sia la cancellazione di un’ipoteca, misura irreversibile e incompatibile con la natura provvisoria dei provvedimenti cautelari, sia il ripristino delle somme già pignorate, perché gli atti esecutivi compiuti restano validi e la sospensione opera solo per il futuro. Entrambi i provvedimenti sono riportati nel massimario della Camera di commercio di Pistoia-Prato.

In questa fase lo Studio affianca la società con la competenza dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, che conosce dall’interno il funzionamento della piattaforma e il ruolo dell’esperto.

L’errore tipico di questa fase

L’errore più grave è presentare l’istanza quando l’unica prospettiva realistica è vendere tutto e chiudere. La giurisprudenza di merito è netta: il Tribunale di Bergamo, con decreto del 15 marzo 2022, ha negato la conferma delle misure quando la liquidazione era l’unico mezzo per soddisfare i creditori; il Tribunale di Verona, con decreto del 10 giugno 2025, ha ritenuto che un piano meramente liquidatorio non giustifichi la conferma neppure se promette ai creditori più di quanto otterrebbero altrimenti (entrambi riportati nel massimario della Camera di commercio di Pistoia-Prato). Per una società immobiliare questo significa che il piano deve mostrare una continuità reale: immobili che restano in gestione e producono reddito, anche se ridimensionati.

Non è invece un ostacolo, di per sé, l’essere già insolventi. Il Tribunale di Lecco, con decreto del 2 gennaio 2023, ha precisato che l’insolvenza non esclude l’accesso alla composizione negoziata; lo esclude la mancanza di ragionevoli prospettive di risanamento.

Quanto dura realmente

Tra il deposito dell’istanza e la prima udienza di conferma passano, per legge, pochi giorni. Più variabile è il tempo che l’esperto impiega a formarsi un’opinione sulla perseguibilità del risanamento. L’incarico dell’esperto ha una durata di riferimento di 180 giorni dall’accettazione, prorogabile nei casi previsti dall’art. 17 CCII.

Giorni 1-240: le trattative con banche, Comune, Erario e conduttori

Cosa succede

Il calendario ora corre sotto la protezione delle misure, ma il tempo è contato. La società, con l’esperto, incontra i creditori. Per una società immobiliare di uffici i tavoli sono tipicamente quattro: la banca o il pool che ha finanziato l’acquisto o la ristrutturazione degli immobili; il Comune per l’IMU arretrata; l’Agenzia delle entrate e l’Agente della riscossione per le imposte sui redditi e l’IVA; i conduttori rimasti, con cui ridefinire canoni, durate e garanzie.

Le trattative più delicate riguardano il debito ipotecario. Le soluzioni ricorrenti sono la moratoria della quota capitale per il periodo di riconversione; il consolidamento del debito su un orizzonte più lungo; la vendita di uno o più immobili con destinazione del ricavato alla banca e liberazione dell’ipoteca; la cessione dei crediti per canoni futuri a garanzia del nuovo piano.

La norma

L’art. 21 CCII stabilisce che durante le trattative l’imprenditore conserva la gestione ordinaria e straordinaria dell’impresa, ma deve informare preventivamente l’esperto degli atti di straordinaria amministrazione e dei pagamenti non coerenti con le trattative; l’esperto può manifestare il proprio dissenso. L’art. 22 consente all’imprenditore di chiedere al tribunale l’autorizzazione a contrarre finanziamenti prededucibili, anche dai soci, e a trasferire l’azienda o suoi rami.

L’art. 23 CCII elenca gli esiti possibili: un contratto con uno o più creditori idoneo ad assicurare la continuità per almeno due anni; una convenzione di moratoria ai sensi dell’art. 62; un accordo sottoscritto anche dall’esperto; e, in mancanza di accordo, il ricorso a un piano attestato, agli accordi di ristrutturazione, al piano di ristrutturazione soggetto a omologazione, al concordato preventivo o al concordato semplificato per la liquidazione del patrimonio. L’art. 23 c. 2-bis consente poi di proporre una transazione fiscale anche nell’ambito della composizione negoziata, con le condizioni e i limiti previsti dalla norma, e il D.Lgs. 147/2026 sui tributi locali ha esteso questi strumenti ai tributi regionali e locali.

L’art. 25-bis CCII prevede infine misure premiali sul debito fiscale per chi accede alla composizione negoziata: riduzione degli interessi e delle sanzioni nei casi previsti e possibilità di rateazioni più ampie delle imposte sul reddito, dell’IVA e delle ritenute non versate, a condizioni che vanno verificate caso per caso al momento della richiesta.

I termini che si attivano

Il termine di durata delle misure protettive è il vero orologio di questa fase: tutto quello che la società vuole ottenere sotto protezione deve essere concluso, o almeno incanalato verso uno strumento successivo, prima che le misure scadano. Una richiesta di proroga richiede il parere dell’esperto, che la darà solo se le trattative progrediscono.

Alla durata delle misure si sovrappone il termine dei contratti: se un conduttore importante ha comunicato il recesso, il preavviso di sei mesi scade nel corso delle trattative, e la società deve sapere se potrà contare su quel canone. Se un mutuo è stato dichiarato decaduto prima dell’istanza, l’art. 18 c. 5 non lo “rianima”: impedisce nuove risoluzioni per crediti anteriori, ma non cancella quelle già intervenute.

Cosa può fare la società ora

La finestra difensiva di questa fase è la più ampia di tutta la cronologia: la società può negoziare con ciascun creditore in modo separato o congiunto, proporre una moratoria che si estende anche ai creditori non aderenti della stessa categoria, chiedere al tribunale l’autorizzazione a un finanziamento ponte, programmare vendite selettive con il controllo dell’esperto.

Con le banche, è utile ricordare che le misure non possono essere utilizzate per sterilizzare ogni rimedio dei creditori sui debiti nuovi. Il Tribunale di Milano, con decreto del 19 giugno 2025, ha respinto le misure che avrebbero impedito ai creditori di reagire al mancato pagamento di debiti correnti, per assenza di pericolo nel ritardo. Il Tribunale di Verona, con decreto del 22 gennaio 2024, ha invece affermato che la banca può revocare o sospendere gli affidamenti solo per giustificato motivo, comunicato per iscritto (entrambi dal massimario della Camera di commercio di Pistoia-Prato).

Con i conduttori la società può usare le misure anche come argomento: un accordo di riduzione del canone collegato a un prolungamento della durata e a garanzie, inserito nel piano, rafforza il flusso di cassa prevedibile e quindi la proposta alla banca. Occorre però considerare l’altra faccia della stessa disciplina: anche il conduttore in crisi può accedere alla composizione negoziata e chiedere misure contro il proprio locatore. Il Tribunale di Asti, con decreto del 3 marzo 2022, ha ritenuto ammissibile inibire lo sfratto promosso dal locatore terzo, perché la protezione riguarda anche gli immobili in cui l’impresa esercita la propria attività (massimario della Camera di commercio di Pistoia-Prato). Una società proprietaria che ha un conduttore moroso deve quindi verificare se questi ha presentato un’istanza prima di agire.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è usare la protezione per prendere tempo senza negoziare davvero. L’esperto lo rileva, il tribunale non proroga, e la società si ritrova al giorno 120 o 240 senza un accordo e con i creditori più diffidenti di prima. Un altro errore è pagare in modo selettivo i creditori più insistenti durante le trattative, senza informare l’esperto: anche se i pagamenti non sono vietati, devono essere coerenti con le trattative e con il piano.

Quanto dura realmente

Le trattative con una sola banca possono chiudersi in pochi mesi; con un pool di finanziatori, con un servicer che gestisce un credito ceduto o con più enti impositori, i tempi si allungano e spesso arrivano al limite dei 240 giorni. È per questo che, sin dal primo giorno, va previsto uno sbocco alternativo se l’accordo pieno non si raggiunge.

Il tavolo che si dimentica: Comune, condominio e fornitori dell’edificio

Nelle crisi delle società immobiliari l’attenzione si concentra sulla banca, ma una parte non trascurabile del debito è dovuta ad altri soggetti, che hanno strumenti di recupero diversi e tempi propri.

Il Comune vanta l’IMU, che grava sul possessore dell’immobile anche quando gli uffici sono sfitti: lo sfitto non riduce l’imposta. Il debito si accumula silenziosamente, anno dopo anno, e arriva alla società sotto forma di avvisi di accertamento esecutivi, con sanzioni e interessi. Per la società immobiliare il debito IMU è spesso il secondo per importo dopo il mutuo, e fino a poco tempo fa era quello più difficile da negoziare dentro gli strumenti della crisi. L’estensione ai tributi locali degli strumenti del Codice, operata dal D.Lgs. 147/2026, cambia la prospettiva: la proposta al Comune può entrare nel piano con le stesse logiche della transazione sui tributi erariali, nei limiti e alle condizioni previsti dalle norme. Occorre però verificare caso per caso la disciplina applicabile e l’ente competente a esprimersi, anche quando la riscossione è affidata a un concessionario.

Il condominio, quando gli uffici si trovano in un edificio con altri proprietari, ha un vantaggio processuale: per le spese approvate dall’assemblea può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.). In pratica, un pignoramento può arrivare dal condominio prima che dalla banca, e su beni diversi, per esempio sui canoni dovuti dai conduttori rimasti. Il debito condominiale va inserito subito nella mappa del debito e, se possibile, regolato in via prioritaria, perché un’azione esecutiva su un credito modesto può compromettere la gestione dell’intero immobile.

Ci sono poi i fornitori dei servizi dell’edificio: manutenzione degli impianti, pulizie, vigilanza, utenze delle parti comuni. Sono creditori di importo contenuto ma con un ruolo operativo decisivo: senza ascensori funzionanti, impianti di climatizzazione e sicurezza a norma, gli uffici non si rilocano. Nella composizione negoziata è normale pagare regolarmente questi fornitori per le prestazioni correnti, informandone l’esperto, perché la loro continuità è parte del piano.

Infine i conduttori morosi. La società proprietaria è anche creditrice: i canoni non pagati sono un attivo del piano, da recuperare con il decreto ingiuntivo e, quando la morosità persiste, con l’intimazione di sfratto. Nelle locazioni non abitative il conduttore non può contare sul termine di grazia previsto per le abitazioni, e lo sfratto per morosità segue tempi relativamente rapidi; resta salvo il caso, già visto, del conduttore che abbia ottenuto misure protettive in una propria composizione negoziata. Recuperare i canoni arretrati mentre si negozia con la banca dimostra ai creditori che la società gestisce attivamente il proprio patrimonio, e non si limita a chiedere tempo.

Dopo la negoziazione: accordi di ristrutturazione, piano di ristrutturazione, concordato

Cosa succede

Da questo momento in poi la società non tratta più solo “con” i creditori, ma anche “contro” quelli che non aderiscono. Se la composizione negoziata ha prodotto un consenso ampio ma non totale, la società può trasformarlo in uno strumento che il tribunale omologa e che diventa vincolante, in tutto o in parte, anche per i dissenzienti.

La norma

Gli accordi di ristrutturazione dei debiti (art. 57 CCII) richiedono l’adesione di creditori che rappresentino almeno il 60% dei crediti e il pagamento integrale dei non aderenti nei termini previsti dalla norma. L’art. 60 prevede accordi agevolati con una soglia del 30%, quando il debitore non chiede moratorie per i non aderenti e non ha chiesto misure protettive. L’art. 61 consente di estendere gli effetti dell’accordo ai creditori non aderenti della stessa categoria, quando gli aderenti rappresentano almeno il 75% dei crediti di quella categoria: è lo strumento tipico quando il debito è frammentato tra più banche. L’art. 62 disciplina la convenzione di moratoria, e l’art. 63 la transazione su crediti tributari e contributivi negli accordi.

Il piano di ristrutturazione soggetto a omologazione (art. 64-bis CCII) consente di distribuire il valore anche in deroga alle regole di priorità degli artt. 2740 e 2741 c.c., ma richiede l’approvazione unanime delle classi di creditori. Il concordato preventivo (artt. 84 ss. CCII) è lo strumento più strutturato: in continuità, la società conserva la gestione degli immobili e paga i creditori con i flussi futuri, eventualmente integrati da vendite; in forma liquidatoria, l’art. 84 c. 4 richiede apporti di risorse esterne che incrementino l’attivo disponibile e una soddisfazione minima dei creditori chirografari. Il concordato consente anche la transazione fiscale e contributiva dell’art. 88 CCII.

Per i creditori ipotecari vale una regola di fondo: possono non essere soddisfatti integralmente, ma devono ricevere almeno quanto otterrebbero dalla vendita del bene ipotecato, e la stima dell’immobile diventa così il terreno principale del confronto.

I termini che si attivano

La società che non è pronta con il piano completo può depositare una domanda di accesso con riserva (art. 44 CCII): il tribunale assegna un termine tra 30 e 60 giorni, prorogabile, per presentare la proposta, il piano e gli accordi. Dalla pubblicazione della domanda nel registro delle imprese operano le misure protettive dell’art. 54 CCII, che il tribunale deve confermare; l’art. 8 CCII fissa in dodici mesi complessivi il limite massimo di durata delle misure protettive, comprese quelle già godute nella composizione negoziata.

Cosa può fare la società ora

La scelta dello strumento dipende da tre fattori: quanti creditori ci sono e quanto è concentrato il debito; quanto valgono davvero gli immobili rispetto al debito ipotecario; quanta continuità reale il piano può garantire. Una società immobiliare con un solo creditore bancario dominante trova spesso negli accordi di ristrutturazione la soluzione più efficiente; una società con molti creditori, debito fiscale rilevante e immobili che valgono meno del debito ha bisogno della struttura del concordato, con classi e voto.

Va considerato con cautela il tema della classe consenziente nell’omologazione forzosa. La Cassazione ha sollevato dubbi su alcuni aspetti dell’omologazione contro il voto di classi dissenzienti: una strategia costruita su un’unica classe consenziente di creditori minori non può essere presentata come sicura.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è scegliere il concordato come “scudo” contro il pignoramento senza avere un piano. La domanda con riserva dà tempo, ma il tempo non sostituisce i numeri: se alla scadenza del termine la proposta non arriva, la domanda viene dichiarata improcedibile e la società si trova esposta, con un’insolvenza ormai pubblica. Altro errore: sottovalutare la verifica dell’attestatore sulla stima degli immobili, che nel settore direzionale, con valori in calo, è spesso il punto più controverso.

Quanto dura realmente

Dal deposito della domanda all’omologazione di un concordato possono passare molti mesi, spesso più di un anno nei tribunali più carichi. Gli accordi di ristrutturazione, se il consenso è già raccolto, possono essere omologati in tempi più brevi.

In qualsiasi momento: il pignoramento immobiliare della banca

Cosa succede

Questa tappa non ha una collocazione fissa nella cronologia, ed è proprio questo a renderla pericolosa. Il pignoramento immobiliare può arrivare al mese 10, se la banca è rapida e la società non ha avviato nulla; oppure al mese 20, dopo una trattativa fallita. In ogni caso, dal giorno della notifica dell’atto di pignoramento la società ha un calendario processuale preciso.

L’atto di pignoramento viene notificato alla società e trascritto nei registri immobiliari. Da quel momento gli atti di disposizione dell’immobile non sono opponibili al creditore procedente e ai creditori intervenuti. I canoni delle locazioni in corso possono essere oggetto di custodia: il giudice dell’esecuzione nomina un custode, che amministra l’immobile e incassa i frutti.

La norma

La disciplina è quella del codice di procedura civile, come modificato dalla riforma del processo civile (D.Lgs. 149/2022). Il creditore deve depositare l’istanza di vendita nei termini dell’art. 497 c.p.c. e la documentazione ipocatastale nei termini dell’art. 567 c.p.c.; il giudice fissa l’udienza dell’art. 569 c.p.c., in cui dispone la vendita, di norma delegata a un professionista.

Per il mutuo fondiario, l’art. 41 TUB consente alla banca di iniziare o proseguire l’esecuzione individuale anche in presenza di una procedura concorsuale del debitore, con regole particolari sull’assegnazione del ricavato. Le misure protettive, però, impediscono di iniziare o proseguire le esecuzioni anche ai creditori fondiari per il periodo in cui operano.

Gli strumenti difensivi del debitore sono due, oltre all’opposizione quando ve ne siano i presupposti. Il primo è la conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.), che consente di sostituire all’immobile una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore procedente e agli intervenuti, con un versamento iniziale e la possibilità di rateizzare il resto nei limiti fissati dalla norma. Il secondo, introdotto dalla riforma, è la vendita diretta dell’art. 568-bis c.p.c.: il debitore può chiedere, entro il termine previsto prima dell’udienza dell’art. 569, che l’immobile sia venduto a un acquirente da lui individuato, per un prezzo non inferiore al prezzo base indicato nella stima, con il deposito di una cauzione.

I termini che si attivano

L’istanza di conversione va depositata prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione, a pena di inammissibilità. L’istanza di vendita diretta va presentata prima dell’udienza dell’art. 569 c.p.c., entro il termine fissato dalla norma. Le opposizioni agli atti esecutivi hanno il termine di venti giorni dell’art. 617 c.p.c. In tutti i casi vale la sospensione feriale dei termini processuali dal 1° al 31 agosto.

Cosa può fare la società ora

Una società immobiliare che riceve un pignoramento ha tre linee d’azione, non alternative tra loro. La prima è verificare l’atto e il titolo: la notifica del precetto, l’importo richiesto, la corretta individuazione degli immobili, la regolarità della procedura. La seconda è valutare la vendita diretta: se la società ha un acquirente interessato, magari un investitore specializzato nella riconversione degli uffici, può ottenere un prezzo migliore e tempi più brevi di quelli dell’asta. La terza è attivare la composizione negoziata o un concordato con misure protettive, che sospendono l’esecuzione.

Se l’esecuzione viene avviata o proseguita in violazione delle misure protettive, il rimedio va chiesto al giudice dell’esecuzione: lo ha precisato il Tribunale di Milano con decreto del 5 agosto 2022, secondo cui la questione non spetta al giudice che ha concesso la misura (massimario della Camera di commercio di Pistoia-Prato).

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è ignorare la notifica fino all’udienza dell’art. 569, quando ormai la vendita diretta è preclusa e la conversione si fa più costosa. Un altro errore è pensare che le misure protettive cancellino il pignoramento: lo sospendono per il futuro, ma gli atti già compiuti restano validi, come ha ricordato il Tribunale di Milano nel decreto del 4 luglio 2025 già citato.

Quanto dura realmente

Un’esecuzione immobiliare su uffici può durare anni, soprattutto se le prime aste vanno deserte e il prezzo scende di ribasso in ribasso. È un dato che pesa in due direzioni: dà tempo alla società, ma ogni asta deserta riduce il valore che rimarrà per pagare gli altri creditori e, alla fine, i soci garanti.

Mesi 12-36: esecuzione del piano, liquidazione e posizione dei soci garanti

Cosa succede

Sono passati uno o due anni dal primo recesso. Le strade si sono divise. Nel caso favorevole la società ha un accordo omologato o un concordato in esecuzione: paga la banca secondo il nuovo piano, ha riconvertito o venduto una parte degli immobili, ha rinegoziato i contratti residui. Nel caso sfavorevole i creditori hanno ottenuto l’apertura della liquidazione giudiziale, oppure la società si è avviata a una liquidazione di fatto con le esecuzioni immobiliari in corso.

In entrambi i casi, a questo punto della cronologia emerge una questione rimasta sullo sfondo: le garanzie personali. Le banche finanziano le società immobiliari quasi sempre con fideiussioni dei soci o degli amministratori. Quando la società non paga, la banca si rivolge anche a loro.

La norma

Se si apre la liquidazione giudiziale della società locatrice, l’art. 185 CCII stabilisce che la liquidazione del locatore non scioglie il contratto di locazione di immobili: i conduttori restano tali e i canoni vengono incassati dalla procedura. È una regola che protegge il valore degli immobili locati e rende possibile vendere l’immobile con il conduttore dentro.

Per i soci garanti persone fisiche si aprono gli strumenti del sovraindebitamento, se non sono a loro volta assoggettabili alla liquidazione giudiziale: il concordato minore (artt. 74-83 CCII), quando svolgono un’attività d’impresa minore; la liquidazione controllata (artt. 268-277 CCII); l’esdebitazione (artt. 278-283 CCII). Nella liquidazione controllata l’esdebitazione opera alla chiusura della procedura o comunque decorsi tre anni dall’apertura (art. 282 CCII); il debitore incapiente può ottenerla anche senza offrire nulla ai creditori, con l’obbligo di pagamento se entro tre anni sopravvengono utilità rilevanti (art. 283 CCII). La liquidazione controllata chiesta da un creditore non può essere aperta se i debiti scaduti e non pagati sono inferiori a 50.000 euro (art. 268 CCII). Per accedere al concordato minore serve la qualifica di impresa minore (art. 2 c. 1 lett. d CCII): attivo patrimoniale annuo non superiore a 300.000 euro e ricavi annui non superiori a 200.000 euro nei tre esercizi precedenti, e debiti anche non scaduti non superiori a 500.000 euro; una società immobiliare di uffici di medie dimensioni supera quasi sempre la soglia dell’attivo, e resta quindi nel campo degli strumenti maggiori del Codice.

I termini che si attivano

Nella fase di esecuzione del piano il termine principale è quello degli adempimenti promessi: rate, vendite entro le date indicate, rilocazioni. Un inadempimento significativo del piano omologato può portare alla risoluzione e riaprire la strada alla liquidazione giudiziale. Per i soci garanti il termine che conta è quello della prescrizione del credito di garanzia e delle eventuali clausole di decadenza contenute nelle fideiussioni.

Cosa può fare la società ora

Se il piano è in corso, la società deve monitorare con regolarità i flussi effettivi rispetto a quelli previsti, segnalando per tempo eventuali scostamenti. Se si è aperta la liquidazione, la difesa si sposta sulla corretta formazione dello stato passivo, sulla stima degli immobili e sulle vendite. Per i soci, è il momento di costruire una strategia personale coordinata con quella della società: chi ha prestato fideiussioni non può pensare di risolvere il proprio problema separatamente.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è considerare chiusa la crisi con l’omologazione: un piano immobiliare sconta l’andamento del mercato degli uffici, che può peggiorare. L’errore speculare, per i soci, è ignorare le lettere della banca sulla fideiussione finché arriva il pignoramento dello stipendio o della casa.

Quanto dura realmente

I piani di ristrutturazione delle società immobiliari hanno spesso orizzonti di cinque o più anni. Le liquidazioni giudiziali con patrimonio immobiliare consistente durano anch’esse anni, legate ai tempi delle vendite.

La stessa crisi, due calendari

Le due simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative: non riguardano casi reali, servono solo a mostrare come lo stesso punto di partenza produca esiti diversi a seconda di quando si agisce.

Dati comuni. Una S.r.l. possiede un edificio di uffici su quattro piani. Debito residuo verso la banca su mutuo fondiario: 2.684.300 euro. IMU annua: 47.860 euro. Canoni annui a pieno regime: 318.400 euro, di cui 126.900 euro dal conduttore del secondo e terzo piano. Il 14 gennaio 2026 quel conduttore comunica il recesso per gravi motivi, citando la riduzione della presenza in ufficio dei dipendenti.

Calendario A: la società che agisce alle finestre giuste

• 20 gennaio 2026. La società contesta per iscritto il recesso: il passaggio al lavoro agile era stato annunciato dal conduttore già prima della stipula del rinnovo. Chiede il pagamento dei canoni fino alla scadenza.
• Febbraio 2026. Si apre una trattativa: il conduttore resta al terzo piano con canone ridotto a 54.700 euro annui e durata prolungata; libera il secondo. L’accordo di riduzione è registrato in esenzione dalle imposte di registro e di bollo.
• Aprile 2026. Con un piano a dodici mesi, la società chiede alla banca la sospensione delle quote capitale per diciotto mesi. Ha pagato in ritardo tre rate: il margine prima della risoluzione per ritardi ripetuti esiste ancora.
• Giugno 2026. La banca concede solo sei mesi. La società presenta l’istanza di composizione negoziata l’8 giugno; pubblicata l’istanza con l’accettazione dell’esperto il 10 giugno, deposita il ricorso per la conferma delle misure l’11 giugno, giorno successivo.
• Giugno-luglio 2026. Il tribunale conferma le misure per 120 giorni. Il calendario delle trattative tiene conto che le misure scadono a ottobre: la sospensione feriale di agosto non ne allunga la durata.
• Ottobre 2026. Accordo con la banca: vendita del secondo piano per 731.250 euro a un operatore che lo riconverte, ricavato alla banca con cancellazione parziale dell’ipoteca; per il residuo, nuovo piano di ammortamento di quindici anni. Con il Comune, rateazione dell’IMU arretrata nei limiti consentiti dagli strumenti applicabili ai tributi locali.

Esito: la società resta in attività con tre piani su quattro, un debito ridotto e flussi coerenti con la nuova rata.

Calendario B: la società che lascia correre

• Gennaio 2026. La società prende atto del recesso e, il 15 luglio, riceve le chiavi senza alcuna riserva.
• Febbraio-settembre 2026. I canoni scendono a 191.500 euro annui. La società paga la banca a singhiozzo: le rate pagate in ritardo diventano sette. Non paga l’IMU.
• Ottobre 2026. La banca dichiara la risoluzione del mutuo fondiario e chiede l’intero.
• Dicembre 2026. Notifica del precetto e poi del pignoramento sull’intero edificio, trascritto. Un custode viene nominato e incassa i canoni residui.
• Primavera 2027. La società, senza un acquirente individuato, non usa la vendita diretta. All’udienza dell’art. 569 il giudice dispone la vendita. La società deposita allora un’istanza di composizione negoziata: l’esperto rileva un piano solo liquidatorio e le misure non vengono confermate.
• 2028. Dopo due aste deserte l’edificio viene aggiudicato a un prezzo molto inferiore alla stima iniziale. Il ricavato non copre il debito; la banca escute le fideiussioni dei soci.

Esito: il patrimonio è perduto, il debito residuo si sposta sui soci, gli strumenti della composizione negoziata sono stati attivati quando non c’era più nulla da risanare.

Il confronto, giorno per giorno

Momento	Calendario A	Calendario B
Recesso del conduttore	Contestato entro sei giorni	Accettato con riconsegna senza riserva
Canone del conduttore	Ridotto con atto registrato, durata prolungata	Perso integralmente
Rate pagate in ritardo	Tre, margine conservato	Sette, risoluzione del mutuo
Composizione negoziata	Avviata prima del pignoramento	Avviata dopo la vendita disposta
Misure protettive	Confermate per 120 giorni	Non confermate
Immobile	Venduto un piano, gli altri in gestione	Venduto all’asta l’intero edificio

I binari paralleli: come cambia la cronologia se si attiva un rimedio

Ogni rimedio attivato nel corso della crisi sposta il calendario. Vale la pena vederli uno per uno, perché non tutti funzionano in tutte le fasi.

Il binario della rinegoziazione con i conduttori. Se attivato nel primo semestre, stabilizza i flussi: un canone ridotto ma garantito per più anni vale più, in un piano, di un canone pieno a rischio di recesso. Attivato più tardi, quando i conduttori sanno che il proprietario è in difficoltà, si traduce in concessioni più pesanti.

Il binario della moratoria bancaria stragiudiziale. Funziona finché il mutuo è in ammortamento. Dopo la risoluzione, la banca ragiona in termini di recupero e la moratoria si trasforma in un accordo di rientro, con condizioni più dure. La moratoria può essere resa vincolante anche per le banche non aderenti della stessa categoria con la convenzione dell’art. 62 CCII, quando ricorrono i presupposti.

Il binario della composizione negoziata. È il più flessibile, ma ha un limite: richiede prospettive di risanamento. Attivato prima del pignoramento, può bloccare le azioni esecutive e consentire una vendita ordinata. Attivato dopo che la vendita è stata disposta, il tribunale valuta se il piano è ancora di continuità; se non lo è, le misure vengono negate.

Il binario dell’esecuzione individuale. Una volta avviata, la società può spostare il calendario solo con la conversione del pignoramento, la vendita diretta o uno strumento concorsuale con misure protettive. L’opposizione, quando fondata, può sospendere l’esecuzione, ma non è uno strumento di gestione della crisi.

Il binario del concordato preventivo. Dà la protezione più strutturata, con la possibilità di vincolare i dissenzienti; richiede però un piano completo e un’attestazione, e si muove con i tempi del tribunale. Per una società con molti creditori e un patrimonio ancora capiente può essere lo sbocco naturale di una composizione negoziata che non ha raccolto il consenso pieno.

Il binario dei soci garanti. Corre in parallelo a quello della società. Se il piano della società riduce il debito bancario, si riduce anche l’esposizione dei fideiussori. Se la società va in liquidazione, la posizione dei soci va affrontata con gli strumenti propri delle persone fisiche.

Rimedio	Momento utile	Effetto sul calendario	Limite principale
Rinegoziazione dei canoni	Primi 6 mesi	Stabilizza i flussi	Richiede conduttori solvibili
Moratoria bancaria	Prima della risoluzione	Rinvia le quote capitale	Discrezionalità della banca
Composizione negoziata	Prima del pignoramento o subito dopo	Sospende le esecuzioni fino a 240 giorni	Serve continuità
Accordi di ristrutturazione	Dopo consenso ampio	Vincola gli aderenti, a certe condizioni i non aderenti	Soglie di adesione
Concordato preventivo	Insolvenza conclamata con piano credibile	Misure protettive e voto per classi	Durata e costi di procedura
Conversione o vendita diretta	Prima dell’udienza ex art. 569	Evita l’asta	Serve liquidità o un acquirente

Le 5 finestre critiche

1. La risposta al recesso del conduttore. Contestare entro pochi giorni un recesso privo di gravi motivi oggettivi, e ricevere le chiavi solo con riserva, conserva crediti che altrimenti si perdono per sempre.

2. Il conteggio delle rate in ritardo sul mutuo fondiario. Prima che si raggiunga la soglia dei ritardi che consente alla banca di risolvere il contratto, la trattativa è ancora possibile alle condizioni originarie.

3. Il giorno successivo alla pubblicazione dell’istanza di composizione negoziata. È il termine per depositare il ricorso di conferma delle misure protettive: un giorno di ritardo e la protezione viene meno.

4. L’ultima settimana di durata delle misure protettive. O si arriva con un accordo, o con una richiesta di proroga sostenuta dall’esperto, o con uno strumento successivo già pronto: arrivare alla scadenza senza nulla in mano significa tornare esposti alle esecuzioni.

5. Il termine prima dell’udienza dell’art. 569 c.p.c. È l’ultima occasione per chiedere la vendita diretta dell’immobile pignorato a un acquirente individuato dalla società, evitando l’asta e i ribassi successivi.

Le domande sul tempo

Un conduttore ha comunicato il recesso per gravi motivi tre mesi fa e non ho risposto: posso ancora contestarlo?
Sì, il silenzio del locatore non equivale per legge ad accettazione, ma più tempo passa più diventa difficile sostenere di non aver accettato, soprattutto se nel frattempo si sono compiuti atti incompatibili. Va verificato se i motivi indicati erano davvero imprevedibili e sopravvenuti, secondo i criteri indicati dalla Cassazione.

La banca ha già dichiarato la risoluzione del mutuo: è troppo tardi per la composizione negoziata?
No. La risoluzione già intervenuta non viene cancellata dalle misure protettive, ma la composizione negoziata resta accessibile se esistono ragionevoli prospettive di risanamento. Il piano dovrà tener conto che il credito della banca è ormai interamente esigibile.

Quanto durano in tutto le misure protettive?
Nella composizione negoziata la durata fissata dal tribunale va da 30 a 120 giorni, prorogabile, ma non può superare complessivamente i 240 giorni. Se si passa a uno strumento come il concordato preventivo, l’art. 8 CCII fissa in dodici mesi il limite complessivo delle misure protettive, computando anche quelle già concesse.

L’immobile è già stato pignorato da sei mesi: posso ancora venderlo io?
Dipende da dove si trova la procedura. Se l’udienza dell’art. 569 c.p.c. non si è ancora tenuta, è possibile chiedere la vendita diretta nei termini previsti; se la vendita è già stata disposta, la conversione del pignoramento non è più proponibile e restano, finché l’immobile non è aggiudicato, la trattativa con i creditori per una rinuncia concordata all’esecuzione oppure uno strumento concorsuale con misure protettive.

Quanto dura una crisi come questa, dall’inizio alla fine?
Con un intervento tempestivo, una composizione negoziata conclusa con un accordo può risolvere la fase acuta in meno di un anno. Una crisi che passa per pignoramento e concordato può impegnare la società per diversi anni.

Le pronunce che scandiscono la procedura

Le pronunce che seguono sono ordinate secondo la tappa della cronologia a cui si riferiscono. I principi sono riformulati in parole nostre. Per i decreti di merito sulla composizione negoziata la fonte consultata è il massimario 2026 della Camera di commercio di Pistoia-Prato, che riporta il tribunale e la data ma, di regola, non il numero del provvedimento.

Tappa del recesso del conduttore (mese 0)

Cass. civ., Sez. III, ord. n. 12461/2023. I gravi motivi che consentono al conduttore di un immobile non abitativo di recedere devono essere estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla stipula, e tali da rendere la prosecuzione del rapporto eccessivamente gravosa; non basta una valutazione soggettiva di convenienza, ma può bastare un andamento economico oggettivo e imprevedibile che imponga di ridurre la struttura aziendale. Rilevanza: è il parametro con cui misurare i recessi motivati con il passaggio al lavoro da remoto, distinguendo la crisi reale del conduttore dalla scelta organizzativa.

Cass. civ., Sez. III, sent. n. 24843 del 21 novembre 2014. Nelle locazioni non abitative la clausola che prevede una durata inferiore al minimo legale è nulla e il contratto si integra con la durata stabilita dalla legge. Rilevanza: impedisce al conduttore di sottrarsi alla durata minima facendo leva su pattuizioni più brevi.

Cass. civ., Sez. III, sent. n. 14268 dell’8 giugno 2017. Se il conduttore riconsegna l’immobile e il locatore lo riceve con riserva, il conduttore resta tenuto ai canoni non ancora maturati quando il recesso non era consentito, fino alla scadenza naturale. Rilevanza: dimostra perché la riserva scritta al momento della riconsegna degli uffici è un atto di tutela del credito.

Tappa del debito bancario (mesi 3-9)

Cass. civ., Sezioni Unite, sent. n. 33719 del 16 novembre 2022. Il superamento del limite di finanziabilità del mutuo fondiario non comporta la nullità del contratto, perché la regola riguarda la condotta della banca e non la validità del finanziamento; il giudice non può riqualificare d’ufficio come ordinario il mutuo che le parti hanno voluto fondiario. Rilevanza: ridimensiona una linea difensiva spesso proposta dalle società immobiliari e orienta l’analisi del mutuo verso altri profili.

Tappa dell’accesso alla composizione negoziata (giorno 0)

Trib. Brescia, decreto del 5 agosto 2022. Il periodo di sospensione feriale non si applica al termine di durata delle misure protettive. Rilevanza: chi programma le trattative con la banca a cavallo dell’estate non può contare su un allungamento automatico.

Trib. Torino, decreto del 23 febbraio 2022. È possibile escludere dalle misure protettive una singola procedura esecutiva quando il trasferimento dell’immobile già aggiudicato è conveniente e non pregiudica i creditori. Rilevanza: consente alla società immobiliare di modulare le misure, lasciando andare a buon fine una vendita utile al piano.

Trib. Bergamo, decreto del 24 febbraio 2022. Non rientra tra le misure concedibili l’accertamento dell’inefficacia di un’ipoteca giudiziale. Rilevanza: le ipoteche iscritte sugli uffici non si eliminano con le misure: vanno affrontate nel piano o nelle sedi proprie.

Trib. Milano, decreto del 4 luglio 2025. Sono state respinte, in via cautelare, sia la cancellazione di un’ipoteca, perché irreversibile, sia la restituzione delle somme già pignorate, perché gli atti esecutivi compiuti restano validi e la sospensione guarda solo al futuro. Rilevanza: chiarisce i limiti di ciò che si può ottenere quando la composizione negoziata arriva dopo i primi atti esecutivi.

Trib. Bergamo, decreto del 15 marzo 2022. La conferma delle misure va negata se la liquidazione è l’unico mezzo per soddisfare i creditori. Rilevanza: la società immobiliare deve dimostrare una continuità reale nella gestione degli immobili.

Trib. Verona, decreto del 10 giugno 2025. Un piano soltanto liquidatorio non giustifica la conferma delle misure, anche se offre ai creditori più di quanto otterrebbero altrimenti. Rilevanza: la vendita di tutti gli uffici non è, da sola, un piano di risanamento.

Trib. Lecco, decreto del 2 gennaio 2023. L’insolvenza non esclude di per sé l’accesso alla composizione negoziata; lo esclude l’assenza di ragionevoli prospettive di risanamento. Rilevanza: anche la società già insolvente può tentare la strada negoziale, se il patrimonio immobiliare consente di costruire un piano.

Tappa delle trattative (giorni 1-240)

Trib. Asti, decreto del 3 marzo 2022. È ammissibile inibire lo sfratto promosso dal locatore terzo nei confronti dell’impresa in composizione negoziata, perché la protezione riguarda anche gli immobili in cui l’attività è esercitata. Rilevanza: la società proprietaria deve sapere che il conduttore in crisi può bloccare temporaneamente lo sfratto.

Trib. Milano, decreto del 19 giugno 2025. Non possono essere concesse misure che impediscono ai creditori di reagire al mancato pagamento dei debiti correnti, per mancanza di pericolo nel ritardo. Rilevanza: la protezione riguarda i debiti anteriori; durante le trattative la società deve pagare con regolarità le obbligazioni correnti.

Trib. Verona, decreto del 22 gennaio 2024. La banca può revocare o sospendere gli affidamenti solo per giustificato motivo, comunicato per iscritto. Rilevanza: rafforza la posizione della società immobiliare verso gli istituti che vorrebbero ridurre le linee durante la negoziazione.

Tappa del pignoramento immobiliare

Trib. Milano, decreto del 5 agosto 2022. Se un’azione esecutiva è avviata in violazione delle misure protettive, la questione spetta al giudice dell’esecuzione e non al giudice che ha concesso le misure. Rilevanza: indica il giudice a cui rivolgersi se la banca procede sugli uffici nonostante la protezione.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Lo Studio interviene alla tappa in cui la società si trova, con strumenti diversi a seconda del momento della cronologia. Ogni attività è un impegno di mezzi: analizziamo, verifichiamo, costruiamo e difendiamo, senza promettere un esito che dipende anche dai creditori e dal tribunale.

1. Esame dei recessi e delle richieste dei conduttori. Se la società è al mese 0, verifichiamo ogni lettera di recesso confrontando i motivi indicati con i criteri della Cassazione, redigiamo la contestazione e la riserva da apporre alla riconsegna, e impostiamo la trattativa sul canone.

2. Formalizzazione delle rinegoziazioni. Redigiamo gli accordi di riduzione del canone collegandoli a durata, garanzie e rinunce al recesso, e ne curiamo la registrazione con le agevolazioni previste.

3. Mappa completa del debito. Ricostruiamo con i commercialisti dello staff il debito verso banche, Comune, Erario, condominio e fornitori, con scadenze, garanzie e ipoteche, e contiamo le rate pagate in ritardo per sapere quanto margine resta.

4. Analisi dei contratti di finanziamento. Esaminiamo mutui fondiari e ordinari, leasing immobiliari, parametri finanziari e fideiussioni dei soci, per individuare i profili contestabili e quelli da negoziare.

5. Costruzione del piano di riposizionamento. Coordiniamo stime, verifiche urbanistiche sul cambio d’uso e previsioni di flusso, traducendole in un piano coerente con lo strumento scelto.

6. Accesso alla composizione negoziata. Prepariamo l’istanza sulla piattaforma, il ricorso per la conferma delle misure protettive entro il giorno successivo alla pubblicazione e le eventuali richieste di misure cautelari, calibrandole sui creditori che contano davvero.

7. Gestione delle trattative. Partecipiamo ai tavoli con banche, servicer, Comune ed enti impositori, proponendo moratorie, vendite selettive e transazioni sui tributi, compresi quelli locali, nei limiti consentiti dalla normativa vigente.

8. Strumenti successivi. Se l’accordo pieno non arriva, valutiamo e predisponiamo accordi di ristrutturazione, piano di ristrutturazione soggetto a omologazione o concordato preventivo, con la domanda con riserva quando serve tempo per completare il piano.

9. Difesa nelle esecuzioni immobiliari. Verifichiamo precetto e pignoramento, proponiamo le opposizioni quando ne ricorrono i presupposti, predisponiamo le istanze di conversione e di vendita diretta prima dell’udienza dell’art. 569 c.p.c.

10. Tutela dei soci garanti e recupero dei crediti della società. Affrontiamo la posizione dei fideiussori con gli strumenti del sovraindebitamento quando applicabili, e recuperiamo con decreto ingiuntivo e sfratto i canoni non pagati dai conduttori morosi, verificando prima se il conduttore ha attivato misure protettive.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per una società immobiliare di uffici la competenza più pertinente è quella di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: conoscere il ruolo e i criteri di valutazione dell’esperto consente di costruire un’istanza e un piano che rispondono alle domande che l’esperto e il tribunale porranno. La qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento completa il quadro quando la crisi della società si riflette sui soci che hanno prestato garanzie personali.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione: lo stesso difensore segue la trattativa, il procedimento davanti al tribunale e, se necessario, i gradi successivi, senza cambi di linea. Avvocati e commercialisti dello staff lavorano insieme sullo stesso fascicolo, perché nella crisi di una società immobiliare la parte giuridica e quella contabile, dalla stima degli immobili al piano finanziario, non si possono separare.

Chiusura

La crisi di una società proprietaria di uffici non esplode in un giorno: si forma per strati, una lettera di recesso, una rata pagata in ritardo, un avviso IMU, una lettera della banca. Proprio per questo ha molte finestre in cui intervenire, e ciascuna si chiude in silenzio. Il tempo è la risorsa più preziosa della società in crisi e la più sprecata: chi lo usa per contestare il recesso infondato, ricontrattare con la banca prima della risoluzione e accedere alla composizione negoziata prima del pignoramento conserva opzioni che chi aspetta perde.

Lo Studio Monardo segue questi casi perché la composizione negoziata è il terreno dell’Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, e perché il debito di una società immobiliare è fatto soprattutto di mutui e tributi, materie su cui opera lo staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario coordinato dall’Avv. Monardo. Quando la crisi tocca i soci garanti, la qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento consente di tenere nella stessa strategia la società e le persone che l’hanno sostenuta.

📩 Non aspettare la lettera di decadenza della banca o la notifica del pignoramento: contatta lo Studio Monardo oggi stesso, i riferimenti completi sono riportati qui sotto, in fondo all’articolo.