Le Vendite Del Liquidatore Nel Concordato Semplificato Cancellano Le Ipoteche?

Non esiste una risposta unica: dipende da chi sei e da come è stata fatta la vendita. Per l’imprenditore che ha chiuso la composizione negoziata senza accordo e ha scelto il concordato semplificato, la cancellazione delle ipoteche è la condizione per vendere bene. Per la banca che ha un’ipoteca di primo grado sul capannone, è il momento in cui la garanzia si converte in una pretesa sul prezzo. Per l’acquirente, è ciò che separa un acquisto “pulito” da un acquisto che si porta dietro i gravami. Per chi ha dato un’ipoteca su un proprio bene a garanzia dei debiti della società, spesso la risposta è sorprendente: la vendita dei beni dell’impresa non tocca il suo immobile.

La regola di partenza è scritta nel Codice della crisi. L’art. 25-septies, nel testo vigente modificato dal D.Lgs. 136/2024, stabilisce che il tribunale nomina il liquidatore con il decreto di omologazione e che si applicano, “in quanto compatibili”, gli artt. 114 e 115. L’art. 114, al comma 4, prevede che le cancellazioni delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione e delle trascrizioni dei pignoramenti siano effettuate su ordine del giudice. Quando poi il piano contiene un’offerta di un soggetto individuato, il comma 2 dell’art. 25-septies dispone che alla vendita si applichino gli artt. da 2919 a 2929 del codice civile, cioè le norme sugli effetti della vendita forzata. Ma la Cassazione, a partire dalla sentenza n. 23139 del 2020 e poi con le Sezioni Unite n. 7337 del 2024, ha legato l’effetto “purgativo” a una condizione precisa: senza una vendita con stima, pubblicità e possibilità di gara, l’ordine di cancellazione è esposto a contestazione.

Questa guida è organizzata per profili:

1. l’imprenditore (e l’amministratore) che propone il concordato semplificato;
2. il creditore ipotecario volontario, tipicamente una banca o una società di cartolarizzazione;
3. il creditore con ipoteca giudiziale o con un pignoramento già trascritto;
4. l’acquirente o l’offerente individuato nel piano;
5. il terzo datore d’ipoteca, il socio o il fideiussore che ha garantito i debiti dell’impresa.

Perché proprio lo Studio Monardo su questa materia? Il concordato semplificato non esiste da solo: si può proporre solo dopo una composizione negoziata conclusa senza esito, con la relazione finale dell’esperto. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: conosce dall’interno la fase che precede il concordato semplificato, la relazione finale e il modo in cui si costruisce un piano di liquidazione credibile. Quando il problema coinvolge anche le garanzie personali di soci e familiari, entra in gioco la sua qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012), utile per chi resta esposto dopo la chiusura dell’impresa.

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Le regole che valgono per tutti: cosa dice davvero il Codice della crisi

Prima di entrare nei singoli profili conviene fissare una volta sola la base normativa. Tutti i profili rimandano qui.

Il concordato semplificato in breve

L’art. 25-sexies CCII (testo vigente, pagina Brocardi aggiornata al 12/8/2026) consente all’imprenditore, quando l’esperto attesta nella relazione finale che le trattative si sono svolte correttamente e in buona fede ma che le soluzioni dell’art. 23, commi 1 e 2, lettere a) e b) non sono praticabili, di proporre entro 60 giorni dalla comunicazione della relazione un concordato per cessione dei beni, con un piano di liquidazione e i documenti dell’art. 39. Si può anche presentare la domanda con riserva di deposito della proposta e del piano, rispettando lo stesso termine.

Le caratteristiche che contano per il nostro tema sono queste:

• non c’è voto dei creditori: la proposta è comunicata ai creditori, che possono solo opporsi all’omologazione costituendosi entro dieci giorni prima dell’udienza (termine perentorio, art. 25-sexies c. 4);
• il tribunale nomina un ausiliario ai sensi dell’art. 68 c.p.c., che dà un parere sulla proposta (c. 3);
• il tribunale omologa se verifica la regolarità del contraddittorio e del procedimento, il rispetto dell’ordine delle cause di prelazione, la fattibilità del piano, e se la proposta non arreca pregiudizio ai creditori rispetto all’alternativa della liquidazione giudiziale e assicura un’utilità a ciascun creditore (c. 5);
• dalla pubblicazione del ricorso nel registro delle imprese si producono gli effetti degli artt. 6, 46, 94 e 96 (c. 2);
• si applicano, in quanto compatibili, gli artt. 106, 117, 118, 119, 324 e 341 sul concordato preventivo, con l’ausiliario al posto del commissario giudiziale (c. 8). L’art. 91 sulle offerte concorrenti non è tra le norme richiamate.

Le due strade della vendita: liquidazione “ordinaria” e offerta di un soggetto individuato

L’art. 25-septies (testo vigente dal 28/9/2024, verificato su miolegale e Brocardi) disegna due percorsi.

Primo percorso: la liquidazione affidata al liquidatore. Con il decreto di omologazione il tribunale nomina il liquidatore e si applicano, in quanto compatibili, gli artt. 114 e 115. L’art. 114 c. 4 contiene due regole decisive:

• alle vendite, alle cessioni e ai trasferimenti posti in essere dopo il deposito della domanda o in esecuzione del concordato si applicano le disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale, in quanto compatibili;
• le cancellazioni delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione e delle trascrizioni dei pignoramenti (insieme agli altri vincoli) sono effettuate su ordine del giudice, salvo diversa disposizione della sentenza di omologazione per gli atti successivi.

Il rinvio alle vendite della liquidazione giudiziale porta con sé l’art. 217 CCII. Il comma 2 di quella norma (Brocardi, aggiornato al 12/8/2026) prevede che, per i beni immobili e gli altri beni iscritti nei pubblici registri, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordini con decreto la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo. Il comma 1 consente di sospendere la vendita per gravi e giustificati motivi o di impedirne il perfezionamento quando il prezzo offerto è notevolmente inferiore a quello congruo.

Le ipoteche sono il caso più tipico di “iscrizione relativa a un diritto di prelazione”: la formula legislativa le comprende, insieme ai privilegi iscritti.

Secondo percorso: l’offerta di un soggetto individuato. Se il piano di liquidazione comprende un’offerta di un soggetto già individuato per il trasferimento dell’azienda, di uno o più rami o di specifici beni, il liquidatore, verificata l’assenza di soluzioni migliori sul mercato, dà esecuzione all’offerta, e alla vendita si applicano gli artt. da 2919 a 2929 c.c. (art. 25-septies c. 2). Se il piano prevede che il trasferimento avvenga prima dell’omologazione, all’offerta dà esecuzione l’ausiliario, con le stesse modalità e previa autorizzazione del tribunale (c. 3).

Gli artt. 2919-2929 c.c. sono la sezione del codice civile sugli effetti della vendita forzata: regolano l’effetto traslativo e la stabilità dell’acquisto rispetto alle nullità degli atti esecutivi. Il richiamo serve a dare all’acquirente la posizione di chi compra in una vendita coattiva. Il richiamo al codice civile, da solo, non contiene però l’ordine di cancellazione: questo resta affidato al giudice, attraverso il rinvio dell’art. 25-septies c. 1 all’art. 114 c. 4 e, per suo tramite, alla disciplina della liquidazione giudiziale.

La sequenza operativa: dalla domanda al decreto di cancellazione

Per capire quando un’ipoteca cade, conviene seguire il percorso del bene dall’inizio alla fine. I passaggi sono questi.

1. Deposito del ricorso e pubblicazione nel registro delle imprese. Dal giorno della pubblicazione si producono gli effetti degli artt. 6, 46, 94 e 96 (art. 25-sexies c. 2). Il bene ipotecato resta dell’imprenditore e le ipoteche restano iscritte.
2. Decreto del tribunale con nomina dell’ausiliario. Il tribunale valuta la relazione finale dell’esperto, il suo parere e la ritualità della proposta; nomina l’ausiliario e fissa il termine per il suo parere (c. 3). Se il piano prevede un trasferimento anticipato, è in questa fase che può arrivare la richiesta di autorizzazione dell’art. 25-septies c. 3.
3. Comunicazione ai creditori e udienza. Il decreto ordina la comunicazione della proposta ai creditori e fissa l’udienza di omologazione; le opposizioni vanno depositate costituendosi entro dieci giorni prima (c. 4).
4. Decreto di omologazione e nomina del liquidatore. Il decreto è motivato, immediatamente esecutivo e pubblicato; contro di esso si può proporre reclamo alla corte d’appello entro trenta giorni (c. 6), e contro il decreto della corte d’appello ricorso per cassazione entro trenta giorni dalla comunicazione (c. 7). Con lo stesso decreto il tribunale nomina il liquidatore (art. 25-septies c. 1).
5. Vendita. Il liquidatore esegue l’offerta del soggetto individuato dopo la verifica di mercato (c. 2) oppure organizza la vendita con le regole compatibili della liquidazione giudiziale (art. 114 c. 4).
6. Pagamento integrale del prezzo. È il presupposto dell’ordine di cancellazione (art. 217 c. 2).
7. Ordine di cancellazione e annotazione nei registri. Il giudice ordina la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli; il provvedimento viene poi eseguito presso i pubblici registri.
8. Riparto. Il ricavato è distribuito rispettando l’ordine delle prelazioni secondo il piano omologato.

L’ipoteca non cade al punto 4, ma al punto 7. Tra i due momenti possono passare mesi, e in quei mesi si concentrano quasi tutte le contestazioni.

Che cosa la cancellazione non fa

La cancellazione dell’ipoteca è un effetto sulle formalità, non sul credito. È bene fissare alcuni limiti che valgono per tutti i profili:

• non estingue il credito garantito: il creditore conserva il diritto di essere pagato sul prezzo con il proprio grado e, per l’eventuale residuo, concorre come chirografario secondo il piano;
• non riguarda beni estranei alla liquidazione: le ipoteche su beni di terzi, anche se garantiscono debiti dell’impresa, restano dove sono;
• non sana una vendita irregolare: se la vendita non aveva i requisiti per produrre l’effetto purgativo, l’ordine può essere impugnato;
• non opera prima del saldo del prezzo: un acquirente che ha versato solo la cauzione non ha diritto all’ordine di cancellazione.

Questi limiti spiegano perché la stessa vendita possa essere, nello stesso momento, una buona notizia per l’acquirente e una cattiva notizia per un garante che pensava di essere liberato.

Il nodo giurisprudenziale: la cancellazione segue la vendita “competitiva”

Le pronunce più importanti non riguardano direttamente il concordato semplificato, che è un istituto recente, ma il concordato preventivo e il fallimento disciplinati dalla legge fallimentare. Vanno lette con questa avvertenza, ma il principio è trasferibile perché il Codice ha conservato la stessa architettura (rinvio alle regole della liquidazione concorsuale e ordine di cancellazione del giudice).

• Cass. Sez. I, sent. n. 23139 del 22/10/2020 (legge fallimentare): in un concordato con continuità aziendale di una cooperativa edilizia, il giudice delegato aveva ordinato la cancellazione di un’ipoteca dopo un’assegnazione. La Corte ha cassato: la cancellazione delle iscrizioni ex art. 108 l.fall., richiamato dall’art. 182 l.fall., presuppone una vendita effettuata con procedura competitiva; non spetta alle vendite che sono frutto della prosecuzione dell’attività sul libero mercato.
• Cass. Sez. Unite, sent. n. 7337 del 19/3/2024 (legge fallimentare): il potere purgativo del giudice delegato è legato alla liquidazione concorsuale dell’attivo. Non ogni vendita che avviene in ambito concorsuale è una “vendita forzata”: lo è quella procedimentalizzata, con stima, pubblicità e possibilità di gara. Quando il curatore si limita a dare esecuzione a un preliminare, il giudice non può ordinare la cancellazione dei gravami.
• Cass. Sez. Unite, sent. n. 19506 del 16/7/2008 (legge fallimentare): nel concordato con cessione dei beni gli atti del giudice delegato sulla vendita hanno natura esecutiva, come nella liquidazione fallimentare; il provvedimento del tribunale sul reclamo è ricorribile per cassazione ex art. 111 Cost.

Il punto di contatto con il concordato semplificato è evidente. L’art. 25-septies c. 2 non richiede espressamente una gara, ma impone al liquidatore di verificare l’assenza di soluzioni migliori sul mercato. Se questa verifica è svolta con pubblicità effettiva e possibilità di offerte migliorative, la vendita si avvicina al modello competitivo che, per la Cassazione, giustifica la purgazione. Se invece si riduce a una presa d’atto dell’offerta già contenuta nel piano, l’ordine di cancellazione è più esposto a reclamo da parte del creditore ipotecario. Non risultano, allo stato delle fonti consultate, pronunce di legittimità che decidano espressamente la questione per il concordato semplificato: è un terreno da presidiare caso per caso.

Chi ordina la cancellazione nel concordato semplificato

Nel concordato semplificato non c’è un giudice delegato nominato in apertura come nel concordato preventivo ordinario: c’è il tribunale, l’ausiliario prima dell’omologazione e il liquidatore dopo. L’art. 114 c. 4 parla di “ordine del giudice” e fa salva la “diversa disposizione” della sentenza (qui: del decreto) di omologazione. Per questo è il decreto di omologazione il luogo dove conviene chiarire chi emette l’ordine di cancellazione e a quali condizioni: un piano ben scritto lo chiede espressamente. Dove il decreto tace, l’istanza si rivolge al tribunale che ha omologato, e la prassi locale va verificata.

Disciplina transitoria

Il concordato semplificato è nato con il D.L. 118/2021 ed è poi confluito nell’art. 25-sexies CCII, come ricorda Cass. Sez. I, ord. n. 9730 del 12/4/2023, che lo qualifica come procedura concorsuale presupposta dalla composizione negoziata. Il Codice della crisi si applica alle procedure aperte dal 15/7/2022; il comma 1 dell’art. 25-septies è stato modificato dal D.Lgs. 136/2024, in vigore dal 28/9/2024, e oggi richiama in quanto compatibili gli artt. 114 e 115. Per le domande depositate prima di quella data occorre verificare quale testo era vigente al deposito. La sospensione feriale dei termini non si applica ai procedimenti regolati dal Codice (art. 9 c. 1 CCII): i termini di opposizione e di reclamo corrono anche dal 1° al 31 agosto.

Profilo 1 — Sei l’imprenditore (o l’amministratore) che propone il concordato semplificato

La tua situazione

Hai chiesto la composizione negoziata, l’esperto ha lavorato con te e con i creditori, ma un accordo non si è trovato. La relazione finale dice che le trattative sono state corrette e che le soluzioni dell’art. 23 non sono praticabili. Hai 60 giorni per depositare il concordato semplificato. Nel patrimonio ci sono un immobile produttivo con un’ipoteca della banca, magari un secondo immobile con un’ipoteca giudiziale di un fornitore, macchinari, un ramo d’azienda che qualcuno vorrebbe comprare. La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: nel semplificato non c’è voto, quindi il consenso della banca non ti serve per arrivare all’omologa, ma ti serve un piano che regga alle sue opposizioni.

Cosa cambia per te

La cancellazione delle ipoteche non è un effetto automatico dell’omologazione. È l’esito di una vendita che, per essere “purgativa”, deve essere eseguita nelle forme che la giurisprudenza riconosce. Questo incide sulla redazione del piano:

• se hai un acquirente già individuato, la sua offerta va inserita nel piano di liquidazione e il liquidatore (o l’ausiliario, prima dell’omologa e con autorizzazione del tribunale) dovrà verificare l’assenza di soluzioni migliori sul mercato (art. 25-septies cc. 2-3);
• se non hai un acquirente, i beni saranno venduti dal liquidatore con le regole delle vendite della liquidazione giudiziale, in quanto compatibili (art. 114 c. 4);
• in entrambi i casi il piano deve rispettare l’ordine delle cause di prelazione (art. 25-sexies c. 5): il prezzo ricavato dal bene ipotecato va prima al creditore ipotecario, nei limiti della sua garanzia.

La regola più importante per te: un’offerta “blindata” nel piano, senza alcun confronto con il mercato, è il modo più rapido per far nascere un contenzioso sulla cancellazione delle ipoteche. Il principio delle Sezioni Unite 7337/2024 (stima, pubblicità, possibilità di gara) è il metro con cui il creditore ipotecario misurerà la vendita.

Ricorda anche che, dalla pubblicazione del ricorso, si producono gli effetti degli artt. 46 e 94 richiamati dall’art. 25-sexies c. 2: gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione non si compiono liberamente. Vendere un immobile ipotecato “per conto proprio” in questa fase, fuori dal canale del c. 3, è un errore che espone l’atto a inefficacia e il piano a contestazioni.

I numeri

Ipotizziamo un capannone stimato 612.000 euro, gravato da un’ipoteca volontaria di primo grado per un mutuo con residuo di 538.400 euro e da un’ipoteca giudiziale di secondo grado per 74.900 euro.

• Se il capannone si vende a 587.300 euro, il creditore di primo grado riceve, al netto delle spese di procedura imputabili al bene, fino a 538.400 euro; il residuo va al secondo grado, nei limiti di quanto rimane.
• Se il piano prevede di cederlo a 455.000 euro a un acquirente individuato senza verifica di mercato, il primo grado perde potenzialmente oltre 80.000 euro rispetto alla stima: ha tutto l’interesse a opporsi all’omologa e, poi, a contestare l’ordine di cancellazione.

I numeri ti dicono una cosa semplice: più il prezzo è vicino al valore di mercato e più la procedura di vendita è trasparente, meno spazio resta alle opposizioni.

I rischi specifici

• Il rischio principale è l’inammissibilità o il diniego di omologa. La Cassazione ha chiarito che il tribunale, nell’ammissibilità del semplificato, non si limita alla regolarità formale ma verifica le condizioni di legge in rapporto alla documentazione (Cass. Sez. I, ord. n. 31641 del 4/12/2025 e ord. n. 1353 del 21/1/2026). Un piano che non spiega come i beni ipotecati saranno venduti, a quale valore e con quale confronto di mercato, si presta a questo controllo.
• L’utilità per ciascun creditore: secondo Cass. Sez. I n. 624/2026 (gennaio 2026) l’utilità può non essere economicamente misurabile, ma non può ridursi alla rapidità della soluzione se i chirografari non ricevono nulla. Se la vendita dei beni ipotecati assorbe tutto a favore dei prelatizi, il piano deve spiegare quale vantaggio concreto resta ai chirografari.
• Il reclamo contro l’ordine di cancellazione, che allunga i tempi e rende incerta la vendita per l’acquirente.

Le mosse giuste

1. Fai stimare i beni ipotecati da un perito indipendente prima di depositare il piano, e allega la stima.
2. Se hai un acquirente, chiedi che il piano preveda una fase di pubblicità dell’offerta con termine per offerte migliorative: è il modo per dare sostanza alla “verifica dell’assenza di soluzioni migliori”.
3. Chiedi che il decreto di omologazione indichi espressamente chi ordina la cancellazione e dopo quale adempimento (vendita eseguita e prezzo interamente riscosso).
4. Prepara la ripartizione del ricavato rispettando i gradi delle ipoteche: la tabella di riparto è il primo documento che la banca leggerà.
5. Valuta con anticipo la posizione di soci e familiari che hanno garantito: la cancellazione delle ipoteche sui beni dell’impresa non libera le loro garanzie.

In questa fase l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021), lavora sul passaggio dalla relazione finale dell’esperto al piano di liquidazione, perché la qualità di quel passaggio decide la tenuta delle vendite.

Le domande che ti farà il tribunale

Chi propone un concordato semplificato con beni ipotecati deve aspettarsi che il tribunale e l’ausiliario si concentrino su alcuni punti precisi. Prepararli in anticipo è la differenza tra un piano che passa e uno che si arena.

• Qual è il valore dei beni gravati, e chi lo ha stimato? Una stima interna, non motivata, è un punto debole. Una perizia indipendente, con criteri dichiarati, è un punto di forza.
• Come si arriva al prezzo indicato nel piano? Se c’è un’offerta, il tribunale vorrà sapere come è stata raccolta e perché non è stato possibile ottenere di più.
• Cosa otterrebbero i creditori ipotecari in una liquidazione giudiziale? Il confronto con l’alternativa liquidatoria è un requisito dell’omologa (art. 25-sexies c. 5), e per i prelatizi si misura soprattutto sul valore dei beni gravati.
• Come sarà distribuito il ricavato? Il riparto deve rispettare le cause di prelazione; le spese generali di procedura vanno imputate con criteri spiegati.
• Quale utilità resta ai chirografari? Dopo Cass. 624/2026, una proposta che si limita a liquidare i beni ipotecati a favore delle banche, senza alcun beneficio per gli altri, è più difficile da omologare.

Rispondere a queste domande nel piano, e non solo all’udienza, rende anche più solida la successiva fase di vendita e cancellazione.

Giurisprudenza dedicata

Oltre alle pronunce sull’ammissibilità (31641/2025 e 1353/2026), per te conta Cass. Sez. I, sent. n. 620 del 12/1/2026: il decreto della corte d’appello che conferma l’inammissibilità della proposta di concordato semplificato non è ricorribile per cassazione ex art. 111 c. 7 Cost., perché non ha carattere decisorio. Tradotto: se la proposta è dichiarata inammissibile, il margine per rimediare è stretto, e conviene costruire bene il piano fin dall’inizio, anche sul capitolo delle vendite dei beni ipotecati.

Profilo 2 — Sei il creditore ipotecario volontario (banca, società veicolo, finanziatore)

La tua situazione

Hai un’ipoteca iscritta su un immobile dell’impresa, di solito a garanzia di un mutuo o di un’apertura di credito. Ricevi via PEC la proposta di concordato semplificato e il decreto che fissa l’udienza di omologazione. Non sei chiamato a votare. Il piano prevede che il bene sia venduto dal liquidatore, magari a un acquirente già individuato. Per chi è nella tua posizione, la domanda vera non è se l’ipoteca verrà cancellata, ma se verrà cancellata dopo una vendita che ti ha dato il massimo realizzabile.

Cosa cambia per te

Nel concordato semplificato la tua tutela passa per tre momenti.

a) L’opposizione all’omologazione. Puoi opporti costituendoti entro dieci giorni prima dell’udienza (art. 25-sexies c. 4). È il momento per contestare: il valore attribuito al bene; il rispetto dell’ordine delle prelazioni; il pregiudizio rispetto alla liquidazione giudiziale (c. 5). Se il prezzo previsto nel piano è inferiore a quello che otterresti in una liquidazione giudiziale, hai un argomento diretto contro l’omologa.

b) Il controllo sulla vendita. Dopo l’omologa, il liquidatore deve verificare l’assenza di soluzioni migliori sul mercato prima di eseguire l’offerta (art. 25-septies c. 2) e applicare, in quanto compatibili, le regole delle vendite della liquidazione giudiziale (art. 114 c. 4). Tra queste c’è la possibilità di chiedere la sospensione della vendita per gravi motivi o di impedirne il perfezionamento se il prezzo è notevolmente inferiore a quello congruo (art. 217 c. 1).

c) La contestazione dell’ordine di cancellazione. Se la cancellazione è ordinata dopo una vendita priva di qualsiasi confronto concorrenziale, il principio di Cass. 23139/2020 e delle Sezioni Unite 7337/2024 ti offre l’argomento per reclamare: la purgazione presuppone la vendita competitiva. Le Sezioni Unite 19506/2008 confermano che, nel concordato con cessione dei beni, gli atti del giudice sulla vendita hanno natura esecutiva e il relativo regime di impugnazione è quello degli atti esecutivi.

La regola più importante per te: la cancellazione dell’ipoteca non estingue il tuo diritto di essere pagato con preferenza sul prezzo del bene. La garanzia si “trasferisce” sul ricavato: il riparto deve rispettare il tuo grado.

I numeri

Mutuo ipotecario con residuo di 846.250 euro; ipoteca di primo grado su un immobile stimato 731.000 euro.

• Vendita a 702.400 euro: ricevi il ricavato netto imputabile al bene, al netto delle spese di procedura specificamente riferibili alla sua liquidazione; la parte del tuo credito che resta insoddisfatta (oltre 140.000 euro) concorre come chirografaria nel concordato, secondo le percentuali del piano.
• Vendita a 598.000 euro a un acquirente individuato, senza pubblicità: la differenza rispetto alla stima (133.000 euro) è il tuo danno potenziale, ed è anche l’argomento che porterai in opposizione e, se necessario, nel reclamo contro l’ordine di cancellazione.

I rischi specifici

• Il rischio principale è la decadenza dall’opposizione: il termine di dieci giorni prima dell’udienza è perentorio. Chi non si costituisce perde il momento in cui il controllo sul prezzo è più efficace.
• Il rischio che la vendita sia eseguita prima dell’omologa dall’ausiliario, con autorizzazione del tribunale (art. 25-septies c. 3): qui il contraddittorio sull’autorizzazione è decisivo.
• Il rischio di “spese di procedura” imputate in misura eccessiva al bene ipotecato, che riducono il netto spettante.

Le mosse giuste

1. Fai fare una contro-stima del bene appena ricevi la proposta.
2. Costituisciti per l’opposizione nei termini, anche solo per ottenere che il decreto di omologazione preveda pubblicità e possibilità di offerte migliorative.
3. Segui la fase di vendita: chiedi al liquidatore informazioni sulla verifica di mercato e sulle offerte ricevute.
4. Se la vendita non ha avuto carattere competitivo, valuta il reclamo contro l’ordine di cancellazione, con i principi di Cass. 23139/2020 e SU 7337/2024.
5. Controlla il riparto: grado, interessi coperti dall’ipoteca, spese imputate.

Come leggere il piano di liquidazione in pochi minuti

Quando la proposta arriva via PEC, il tempo per decidere se opporsi è breve. Ecco l’ordine di lettura che consigliamo a chi è nella tua posizione:

1. Elenco dei beni e formalità: cerca il bene su cui hai ipoteca e verifica che sia descritto con i dati catastali corretti e con tutte le formalità che lo gravano.
2. Valore attribuito: confrontalo con l’ultima perizia in tuo possesso (quella dell’istruttoria del mutuo o una più recente).
3. Modalità di vendita: offerta individuata o vendita competitiva? È prevista una fase di pubblicità? Con quale prezzo base?
4. Tempi: entro quando è prevista la vendita? Un orizzonte lungo, senza garanzie di manutenzione e assicurazione del bene, riduce il valore della tua garanzia.
5. Spese imputate al bene: verifica quali costi saranno detratti dal prezzo prima del tuo pagamento.
6. Trattamento del residuo: con quale percentuale concorrerà la parte del tuo credito non coperta dal prezzo.
7. Relazione finale dell’esperto e parere dell’ausiliario: sono documenti che spesso contengono valutazioni utili, anche critiche, sulla proposta.

Se anche uno solo di questi punti non è chiaro, è un buon motivo per costituirsi e chiedere chiarimenti al tribunale. L’opposizione non è un atto ostile in sé: può servire a ottenere che il decreto di omologazione preveda modalità di vendita più garantite.

Giurisprudenza dedicata

Oltre alle pronunce sulla purgazione, è utile Cass. Sez. I, sent. n. 6560 del 13/7/1994 (legge fallimentare): nel concordato con cessione dei beni il giudice delegato può sospendere la vendita anche dopo l’aggiudicazione e prima del trasferimento, persino se l’acquirente ha già pagato, quando un’offerta più alta o altre circostanze dimostrano che il prezzo è notevolmente inferiore al giusto. È un precedente antico, reso sulla vecchia legge, ma esprime una tutela che l’art. 217 c. 1 CCII ha conservato.

Profilo 3 — Sei un creditore con ipoteca giudiziale o con un pignoramento già trascritto

La tua situazione

Hai ottenuto un decreto ingiuntivo o una sentenza e hai iscritto ipoteca giudiziale su un immobile dell’impresa, oppure hai già avviato un’espropriazione e il pignoramento è trascritto. Poi l’impresa è entrata in composizione negoziata e infine ha depositato il concordato semplificato. Qui le regole ti proteggono meno di quanto speri: la tua posizione dipende dal momento in cui hai iscritto o trascritto, e la vendita concordataria può cancellare anche il pignoramento.

Cosa cambia per te

L’art. 114 c. 4 CCII, richiamato dall’art. 25-septies c. 1, non si limita alle ipoteche: menziona espressamente anche le trascrizioni dei pignoramenti tra le formalità che si cancellano su ordine del giudice, e l’art. 217 c. 2 aggiunge i sequestri conservativi e “ogni altro vincolo”. Il tuo pignoramento, quindi, non impedisce la vendita del liquidatore: viene cancellato quando la vendita è eseguita e il prezzo interamente riscosso.

Quanto all’ipoteca giudiziale, l’art. 25-sexies c. 2 richiama gli effetti dell’art. 46 CCII dalla pubblicazione del ricorso: è la norma che, nel concordato preventivo, regola gli effetti della domanda sugli atti del debitore e sulle iscrizioni dei creditori. La regola più importante per te: la data di iscrizione dell’ipoteca giudiziale rispetto alla pubblicazione della domanda va controllata subito, perché l’art. 46 incide proprio sulle iscrizioni più recenti. Il testo vigente dell’art. 46 va letto con attenzione sul tuo caso concreto prima di qualsiasi iniziativa.

Se la tua ipoteca resta efficace, sei un creditore ipotecario a tutti gli effetti e valgono per te le tutele del profilo 2: opposizione all’omologa, controllo sulla vendita, contestazione dell’ordine di cancellazione, riparto secondo il grado.

I numeri

Credito da decreto ingiuntivo di 63.780 euro, ipoteca giudiziale di secondo grado su un immobile stimato 289.000 euro, con un’ipoteca di primo grado per 247.300 euro.

• Vendita a 281.500 euro: dopo il primo grado (247.300 euro) e le spese imputabili al bene (ipotizziamo 9.640 euro), restano 24.560 euro per te; il residuo di 39.220 euro concorre come chirografo.
• Se l’ipoteca giudiziale risultasse inefficace per effetto dell’art. 46, l’intero credito di 63.780 euro sarebbe chirografario e la parte del prezzo eccedente il primo grado andrebbe ripartita secondo il piano.

I rischi specifici

• Il rischio principale è perdere la prelazione per un problema di date, senza accorgersene finché non arriva il riparto.
• La cancellazione del pignoramento ti fa perdere il controllo sulla procedura esecutiva individuale: la liquidazione passa nelle mani del liquidatore.
• Se non ti opponi all’omologa, è più difficile contestare in seguito la valutazione del bene.

Le mosse giuste

1. Ricostruisci con una visura ipotecaria aggiornata la data di iscrizione e il grado della tua ipoteca.
2. Confronta quella data con la pubblicazione del ricorso nel registro delle imprese e con il testo vigente dell’art. 46.
3. Se la tua prelazione è solida, opponiti all’omologa quando il prezzo o il riparto non la rispettano.
4. Monitora la vendita: una vendita senza confronto concorrenziale può giustificare il reclamo contro l’ordine di cancellazione anche per te.
5. Valuta le garanzie personali (fideiussioni dei soci): restano un canale autonomo di recupero.

Il rapporto con l’esecuzione che avevi già avviato

Se avevi già pignorato l’immobile, la tua procedura esecutiva e la vendita concordataria si sovrappongono. Le misure protettive eventualmente concesse durante la composizione negoziata e gli effetti della domanda di concordato possono aver già bloccato la tua esecuzione: va verificato, con i provvedimenti alla mano, quale effetto è in corso nel tuo caso. Una volta omologato il concordato semplificato, la liquidazione è affidata al liquidatore e il bene sarà venduto nella procedura concorsuale; il pignoramento è una delle formalità di cui l’art. 114 c. 4 prevede la cancellazione su ordine del giudice.

Questo non significa che il lavoro fatto nell’esecuzione sia perso: la perizia del consulente del giudice dell’esecuzione è un documento prezioso per contestare un valore troppo basso nel piano. Chi ha un’esecuzione pendente ha spesso in mano la stima più aggiornata e indipendente del bene: usala nell’opposizione.

Giurisprudenza dedicata

Cass. Sez. II, sent. n. 17606 del 4/9/2015 (legge fallimentare) ha precisato che nel concordato con cessione dei beni il liquidatore è legittimato nelle controversie sulla liquidazione e sulla ripartizione, non in quelle sull’esistenza dei crediti. Per te significa che la contestazione sull’esistenza o sulla prelazione del tuo credito si fa nella sede ordinaria, mentre quella sulla vendita e sul riparto riguarda la procedura di liquidazione.

Profilo 4 — Sei l’acquirente o l’offerente individuato nel piano

La tua situazione

Vuoi comprare un ramo d’azienda, un immobile o un impianto di un’impresa in concordato semplificato. Hai già presentato un’offerta irrevocabile che l’imprenditore ha inserito nel piano di liquidazione, oppure stai partecipando alla vendita organizzata dal liquidatore. Il bene è gravato da ipoteche, forse da un pignoramento. Per chi è nella tua posizione, la domanda è una sola: alla fine avrò un bene libero, e quell’acquisto resterà stabile?

Cosa cambia per te

L’art. 25-septies c. 2 ti offre due garanzie e ti pone una condizione.

Le garanzie. Alla vendita si applicano gli artt. da 2919 a 2929 c.c.: l’acquisto ha gli effetti di una vendita forzata, con la stabilità che il codice civile riconosce a chi compra in quel contesto, anche rispetto ai vizi degli atti esecutivi che lo precedono. Inoltre, attraverso il rinvio all’art. 114 c. 4 e alle vendite della liquidazione giudiziale, una volta eseguita la vendita e pagato integralmente il prezzo, il giudice ordina la cancellazione delle ipoteche, dei pignoramenti e degli altri vincoli (art. 217 c. 2).

La condizione. Il liquidatore deve aver verificato l’assenza di soluzioni migliori sul mercato. Se il trasferimento avviene prima dell’omologa, deve eseguirlo l’ausiliario con l’autorizzazione del tribunale (c. 3). La regola più importante per te: la “pulizia” del bene dipende dalla regolarità della procedura di vendita, non dalla tua buona fede. Se il creditore ipotecario dimostra che la vendita non ha avuto alcun carattere competitivo, l’ordine di cancellazione può essere contestato, sulla scorta di Cass. 23139/2020 e delle Sezioni Unite 7337/2024.

C’è un altro aspetto che riguarda l’acquirente d’azienda: il codice civile prevede regole sui debiti dell’azienda ceduta, e il Codice della crisi contiene regole specifiche per le cessioni nelle procedure. In questa guida ci limitiamo alle ipoteche, ma il contratto di cessione deve essere scritto tenendo conto anche dei debiti e dei rapporti di lavoro, con verifiche dedicate.

I numeri

Offerta irrevocabile per un immobile commerciale: 418.600 euro, con cauzione del 10% (41.860 euro). Sul bene gravano due ipoteche per complessivi 503.200 euro.

• Se il liquidatore pubblica l’offerta e non arrivano offerte migliori entro il termine fissato, la vendita si perfeziona a 418.600 euro; al saldo del prezzo il giudice ordina la cancellazione di entrambe le ipoteche, anche se il loro importo supera il prezzo: la cancellazione non dipende dalla capienza, ma dalla regolarità della vendita e dall’integrale pagamento del prezzo.
• Se arriva un’offerta di 446.900 euro, la tua offerta viene superata: nel piano o nel bando dovrebbe essere prevista la sorte della cauzione e l’eventuale possibilità di rilancio.
• Se la vendita avviene a trattativa privata pura, senza alcuna pubblicità, i 418.600 euro pagati non ti mettono al riparo da un reclamo del creditore di primo grado contro l’ordine di cancellazione.

I rischi specifici

• Il rischio principale è pagare il prezzo e ricevere un bene ancora gravato, perché l’ordine di cancellazione non viene emesso o viene impugnato.
• I tempi: la cancellazione segue il pagamento integrale del prezzo, quindi il finanziamento bancario dell’acquisto deve essere coordinato con il decreto di cancellazione.
• La sospensione della vendita per prezzo notevolmente inferiore al congruo (art. 217 c. 1), possibile in presenza dei presupposti di legge.

Le mosse giuste

1. Prima di offrire, leggi il piano e il decreto di omologazione per capire chi ordina la cancellazione e dopo quale adempimento.
2. Chiedi che la tua offerta sia sottoposta a una fase di pubblicità: sembra contro il tuo interesse, ma è ciò che rende stabile la purgazione.
3. Inserisci nell’offerta una condizione che colleghi il saldo del prezzo all’emissione del decreto di cancellazione, se la procedura lo consente.
4. Fai una visura ipotecaria aggiornata, per sapere quali formalità dovranno essere cancellate.
5. Per l’azienda, verifica separatamente debiti, contratti e dipendenti.

La verifica sul bene prima di offrire

L’acquisto in una procedura concorsuale ha vantaggi evidenti, ma richiede una verifica preliminare diversa da quella di un acquisto ordinario. Ecco cosa controllare:

• Visure ipotecarie e catastali aggiornate, per sapere quali iscrizioni e trascrizioni gravano sul bene e dovranno essere cancellate.
• Il piano e il decreto di omologazione, per capire se la vendita avviene come esecuzione di un’offerta individuata (art. 25-septies c. 2) o con una procedura organizzata dal liquidatore.
• Le condizioni della pubblicità: durata, prezzo minimo, modalità di rilancio, sorte della cauzione.
• I vincoli che non si cancellano: la cancellazione riguarda le iscrizioni di prelazione, i pignoramenti, i sequestri conservativi e gli altri vincoli derivanti dal concorso dei creditori; servitù, vincoli urbanistici e situazioni di fatto del bene vanno verificati a parte.
• Lo stato di occupazione: locazioni o detenzioni in corso possono incidere sulla disponibilità del bene; la loro opponibilità va valutata caso per caso.
• Il finanziamento: se compri con un mutuo, la banca finanziatrice vorrà iscrivere la propria ipoteca dopo la cancellazione delle formalità precedenti. Coordinare atto, saldo e ordine di cancellazione evita che il finanziamento resti bloccato.

Una verifica fatta prima dell’offerta costa poco tempo; un acquisto con gravami non cancellati può bloccare l’investimento per anni.

Giurisprudenza dedicata

Le Sezioni Unite 7337/2024 sono la pronuncia di riferimento: spiegano che è “vera vendita forzata” solo quella procedimentalizzata, con stima, pubblicità e possibilità di gara, e che solo questa giustifica il decreto di cancellazione. Per l’acquirente il messaggio è chiaro: la regolarità della procedura è la tua migliore garanzia.

Profilo 5 — Sei il terzo datore d’ipoteca, il socio o il fideiussore

La tua situazione

Sei socio, amministratore o familiare dell’imprenditore. Per far ottenere il mutuo alla società hai concesso un’ipoteca sulla tua casa, oppure hai firmato una fideiussione. Ora la società è in concordato semplificato e il liquidatore venderà i beni dell’impresa. La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: i beni che il liquidatore vende sono quelli del debitore, non i tuoi.

Cosa cambia per te

Il concordato semplificato è un concordato per cessione dei beni dell’imprenditore. Il liquidatore vende il patrimonio dell’impresa e l’ordine di cancellazione riguarda le formalità che gravano su quei beni. L’ipoteca iscritta sulla tua casa non viene cancellata dalla vendita dei beni della società, perché la tua casa non fa parte della liquidazione.

Inoltre, l’art. 25-sexies c. 8 richiama l’art. 117, la norma sugli effetti del concordato omologato verso i creditori: secondo la disciplina del concordato preventivo, l’omologazione non pregiudica i diritti dei creditori contro i coobbligati, i fideiussori e gli obbligati in via di regresso. La regola più importante per te: la falcidia concordataria non si estende automaticamente alla tua garanzia.

C’è però un effetto indiretto favorevole: ciò che la banca incassa dalla vendita del bene dell’impresa riduce il debito garantito, e quindi l’esposizione residua per cui può rivolgersi a te.

I numeri

Debito della società verso la banca: 392.700 euro. Garanzie: ipoteca di primo grado sul capannone della società e ipoteca sulla casa del socio per 300.000 euro.

• Il capannone si vende a 271.450 euro; al netto delle spese imputabili (ipotizziamo 8.120 euro) la banca incassa 263.330 euro. Il debito residuo è di 129.370 euro.
• La banca può agire sulla casa del socio per quel residuo, nei limiti dell’ipoteca, salvo diversi accordi.
• Se il capannone fosse venduto a un prezzo più basso, il residuo che grava sul socio aumenterebbe in proporzione: il terzo datore ha un interesse diretto a che la vendita della società sia fatta al miglior prezzo.

I rischi specifici

• Il rischio principale è credere che l’omologa “chiuda” anche la propria posizione.
• Una vendita del bene sociale a prezzo basso aumenta il residuo garantito.
• L’azione di regresso verso la società, dopo aver pagato, si scontra con la falcidia concordataria.

Le mosse giuste

1. Ricostruisci tutte le garanzie che hai prestato (ipoteche, fideiussioni, pegni) e i relativi importi massimi.
2. Segui il prezzo di vendita dei beni sociali: se sei anche creditore della società, puoi opporti all’omologa; altrimenti valuta con il tuo legale come far valere il tuo interesse.
3. Tratta per tempo con la banca un accordo sul residuo, sfruttando i numeri della vendita.
4. Se sei una persona fisica non fallibile in difficoltà per effetto delle garanzie, valuta gli strumenti del sovraindebitamento previsti dal Codice della crisi.

Garanzie e residuo: come leggere la tua esposizione

Per chi ha garantito, il numero da conoscere non è il debito totale della società, ma il residuo garantito dopo la vendita. Si ottiene così: debito verso il creditore garantito, meno quanto il creditore incassa dalla vendita dei beni sociali gravati, meno quanto riceve come chirografario dal piano, nei limiti della tua garanzia. Se la tua garanzia è un’ipoteca, il limite è l’importo per cui è iscritta; se è una fideiussione, il limite è l’importo massimo garantito indicato nel contratto.

Ci sono poi due situazioni che meritano attenzione:

• più garanti per lo stesso debito: il creditore può rivolgersi a ciascuno, e tra garanti si apre il tema dei rapporti interni e del regresso;
• garanzie su beni di familiari: il familiare terzo datore d’ipoteca è nella stessa posizione del socio, anche se non ha alcun ruolo nella società.

Conoscere in anticipo il residuo consente di negoziare con la banca prima che inizi un’esecuzione sul bene personale, magari proponendo un pagamento a saldo e stralcio collegato all’esito della vendita concordataria.

Giurisprudenza dedicata

Cass. Sez. I, sent. n. 226 del 12/1/1999 (legge fallimentare): con la chiusura del concordato con cessione dei beni il debitore perde definitivamente ogni diritto sui beni ceduti, e la legittimazione nelle relative controversie spetta al liquidatore. Il principio aiuta a capire il perimetro: ciò che è ceduto passa nella gestione del liquidatore; ciò che appartiene a terzi garanti resta fuori.

Tre beni, tre esiti: le simulazioni a confronto

Le tre ipotesi che seguono applicano la stessa domanda (l’ipoteca sarà cancellata?) a tre beni diversi della stessa impresa in concordato semplificato. Sono esercizi dimostrativi, non casi reali.

Ipotesi A — immobile venduto dal liquidatore con pubblicità e possibilità di offerte.
Immobile stimato 524.800 euro; ipoteca volontaria di primo grado per 611.000 euro. Decreto di omologazione del 3 marzo; il liquidatore pubblica un avviso con termine di 30 giorni per offerte non inferiori a 472.000 euro. Arrivano due offerte, si svolge la gara, aggiudicazione a 509.350 euro. Saldo del prezzo entro 60 giorni dall’aggiudicazione. Esito: eseguita la vendita e riscosso il prezzo, il giudice ordina la cancellazione dell’ipoteca (art. 114 c. 4 e art. 217 c. 2 CCII). La banca riceve il netto imputabile al bene; il residuo del suo credito (oltre 100.000 euro) concorre come chirografo. Il rischio di reclamo è basso, perché la vendita ha i caratteri indicati dalle Sezioni Unite 7337/2024.

Ipotesi B — offerta di un soggetto individuato, eseguita dopo verifica di mercato.
Ramo d’azienda con un immobile strumentale; offerta irrevocabile di 337.900 euro inserita nel piano. Il decreto di omologazione dispone la pubblicazione dell’offerta per 20 giorni. Nessuna offerta migliorativa. Il liquidatore dà esecuzione all’offerta (art. 25-septies c. 2): si applicano gli artt. 2919-2929 c.c. e, saldato il prezzo, si chiede l’ordine di cancellazione. Esito: la purgazione è difendibile, perché la verifica dell’assenza di soluzioni migliori ha avuto una forma concreta e documentata.

Ipotesi C — offerta “blindata” senza alcun confronto.
Magazzino stimato 196.400 euro; offerta di 141.700 euro di una società vicina ai soci, inserita nel piano senza alcuna pubblicità. Il creditore ipotecario non si oppone all’omologa, ma reclama contro l’ordine di cancellazione emesso dopo la vendita. Esito: l’ordine è esposto a contestazione, perché la vendita non ha avuto stima indipendente, pubblicità né possibilità di gara, cioè proprio gli elementi che, per Cass. 23139/2020 e SU 7337/2024, legittimano la cancellazione. L’acquirente ha pagato, ma la sua posizione resta incerta fino alla decisione sul reclamo; inoltre la vicinanza ai soci rende più probabile anche un esame sul conflitto d’interessi.

La lezione delle tre ipotesi: non è il tipo di bene a decidere, ma la qualità della procedura di vendita.

I casi misti: quando appartieni a più profili

Il socio che è anche creditore della società. Hai finanziato la società e hai dato un’ipoteca sulla tua casa a garanzia del mutuo bancario. Come creditore sei destinatario della proposta e puoi opporti all’omologa; come terzo datore d’ipoteca hai interesse al massimo prezzo dei beni sociali. Le due posizioni spingono nella stessa direzione: vendita competitiva, prezzo alto. Attenzione però: nei concordati i crediti dei soci possono avere un trattamento particolare, e va verificato come il piano li colloca.

La banca che è creditore ipotecario su un bene e chirografario per altri crediti. È la situazione più frequente: mutuo garantito su un immobile, scoperto di conto corrente non garantito. La banca ha interesse alla cancellazione dell’ipoteca solo dopo una vendita al miglior prezzo, e contemporaneamente ha interesse a che il piano dia un’utilità concreta ai chirografari (Cass. 624/2026). Le due valutazioni vanno fatte insieme, in un’unica strategia di opposizione.

L’acquirente che è anche creditore. Un fornitore con ipoteca giudiziale vuole comprare il bene su cui ha iscritto. Può offrire, ma deve sapere che la sua offerta sarà sottoposta alla verifica di mercato come quella di chiunque altro, e che la sua ipoteca sarà cancellata con la vendita, con il diritto al riparto secondo il grado, se la prelazione resta efficace. La posizione di conflitto va gestita con trasparenza per non esporre la vendita a reclamo.

L’imprenditore individuale che ha garantito con beni personali. Nell’impresa individuale non c’è separazione tra beni dell’impresa e beni personali: il concordato semplificato coinvolge il patrimonio dell’imprenditore nel suo insieme, salvo quanto escluso dal piano. Qui la distinzione del profilo 5 non opera allo stesso modo, e occorre ricostruire con precisione quali beni il piano mette a disposizione del liquidatore.

L’amministratore che ha firmato una fideiussione. Come amministratore propone il piano; come fideiussore resta esposto al residuo. Deve sapere che una vendita a prezzo basso, magari per chiudere in fretta, si ritorce contro di lui come garante. L’interesse personale e quello della procedura coincidono solo se la vendita è fatta bene.

Il confronto tra profili

La tabella riassume, per ogni profilo, l’effetto della vendita del liquidatore sulle ipoteche e lo strumento di tutela principale.

Aspetto	Imprenditore proponente	Creditore ipotecario volontario	Creditore con ipoteca giudiziale o pignoramento	Acquirente/offerente	Terzo datore d’ipoteca, socio, fideiussore
L’ipoteca sul bene venduto si cancella?	Sì, su ordine del giudice, se la vendita è regolare	Sì, ma il diritto si sposta sul prezzo	Sì, anche il pignoramento; prelazione da verificare (art. 46)	Sì, dopo saldo integrale del prezzo	Non l’ipoteca sul bene proprio, che non è in liquidazione
Norma chiave	Artt. 25-sexies c. 5 e 25-septies	Art. 25-sexies c. 4-5; art. 217 c. 1	Art. 114 c. 4; art. 217 c. 2; art. 46	Art. 25-septies c. 2-3; artt. 2919-2929 c.c.	Art. 117 richiamato dall’art. 25-sexies c. 8
Strumento di tutela	Piano con stima e pubblicità	Opposizione entro 10 giorni prima dell’udienza; reclamo	Verifica date di iscrizione; opposizione	Clausole di offerta; verifica del decreto	Trattativa sul residuo; strumenti di sovraindebitamento
Rischio principale	Inammissibilità o diniego di omologa	Decadenza dall’opposizione	Perdita della prelazione	Bene non liberato o ordine impugnato	Credere di essere liberato dall’omologa
Pronuncia di riferimento	Cass. 31641/2025; 1353/2026	Cass. 23139/2020; SU 7337/2024	Cass. 17606/2015	SU 7337/2024	Cass. 226/1999

Il filo comune è che la cancellazione delle ipoteche è un effetto della vendita regolare, non dell’omologa in sé: ciascun profilo ha interesse, per ragioni diverse, a che la vendita sia trasparente.

Le domande che riguardano tutti

La cancellazione avviene automaticamente con l’omologazione?
No. L’omologa nomina il liquidatore e rende esecutivo il piano; la cancellazione segue la vendita, il pagamento integrale del prezzo e l’ordine del giudice (art. 114 c. 4; art. 217 c. 2 CCII).

Che cosa succede se nessuno compra il bene ipotecato?
L’ipoteca resta. Il liquidatore dovrà ripetere i tentativi di vendita secondo le regole compatibili della liquidazione giudiziale; finché il bene non è venduto, non c’è prezzo da distribuire né ordine di cancellazione. Se la liquidazione si rivela impossibile, il piano può risultare non eseguibile, con le conseguenze previste per il concordato non adempiuto.

Chi può contestare l’ordine di cancellazione, e davanti a chi?
Il creditore titolare della formalità cancellata e, in generale, chi ha interesse. Le Sezioni Unite 19506/2008 hanno ricondotto gli atti del giudice sulle vendite concordatarie al regime degli atti esecutivi. Per il concordato semplificato, la sede e i termini vanno individuati con attenzione caso per caso, ricordando che la sospensione feriale non si applica (art. 9 c. 1 CCII). Secondo Cass. Sez. I, ord. n. 881 del 16/1/2026, nel reclamo contro il decreto di omologazione del semplificato né l’ausiliario né il liquidatore sono contraddittori necessari: un’indicazione utile anche per impostare correttamente le parti nelle contestazioni.

La vendita dell’azienda in blocco cancella le ipoteche sui singoli immobili che ne fanno parte?
Se l’immobile è compreso nel perimetro venduto e la vendita ha i requisiti visti sopra, sì: l’ordine riguarda le formalità sui beni iscritti nei pubblici registri compresi nella cessione. Il riparto deve però attribuire una quota del prezzo complessivo a ciascun bene gravato, per rispettare i gradi delle ipoteche.

Il creditore può opporsi alla cancellazione anche se non si è opposto all’omologazione?
Le due contestazioni hanno oggetti diversi. L’opposizione all’omologa riguarda la proposta e il piano; la contestazione dell’ordine di cancellazione riguarda la regolarità della vendita concreta. Non essersi opposti all’omologa non impedisce, in linea di principio, di contestare una vendita eseguita in modo difforme dal piano o senza alcun confronto con il mercato. Resta vero, però, che molte questioni (valore, modalità di vendita) si affrontano meglio prima dell’omologa.

L’ausiliario può vendere prima dell’omologazione e cancellare le ipoteche?
L’ausiliario può dare esecuzione all’offerta prima dell’omologa solo se il piano lo prevede e con l’autorizzazione del tribunale (art. 25-septies c. 3). Le stesse cautele della vendita del liquidatore (verifica dell’assenza di soluzioni migliori sul mercato) valgono anche qui; la cancellazione segue l’ordine del giudice e il pagamento integrale del prezzo. Proprio perché avviene prima che il tribunale abbia valutato la proposta, è il passaggio in cui il contraddittorio con i creditori ipotecari è più delicato.

E se l’impresa fallisce dopo il concordato semplificato?
Se il concordato non è eseguito e si apre la liquidazione giudiziale, le vendite già regolarmente compiute restano stabili per l’acquirente, secondo le regole sugli effetti della vendita forzata richiamate dall’art. 25-septies c. 2. I beni non ancora venduti passano alla liquidazione giudiziale, dove la cancellazione sarà ordinata dal giudice delegato ex art. 217 c. 2.

La giurisprudenza profilo per profilo

Le pronunce seguenti sono state lette in sessione (massima, sintesi o testo). Quelle rese sulla legge fallimentare sono segnalate: il principio va adattato al Codice della crisi.

Per l’imprenditore proponente

Pronuncia	Principio (riformulato)	Perché conta
Cass. Sez. I, ord. n. 9730 del 12/4/2023	Il concordato semplificato, nato con il D.L. 118/2021 e confluito nell’art. 25-sexies, è una procedura concorsuale che presuppone la composizione negoziata; per la competenza territoriale non conta il trasferimento di sede nell’anno anteriore	Inquadra la natura concorsuale della procedura, presupposto del regime delle vendite
Cass. Sez. I, ord. n. 31641 del 4/12/2025	Il vaglio di ammissibilità del semplificato non è solo formale: riguarda anche la legalità sostanziale, cioè le condizioni dell’art. 25-sexies in rapporto ai documenti richiesti, inclusi quelli dell’art. 39	Un piano che non chiarisce come e a quale valore si venderanno i beni ipotecati è esposto a questo controllo
Cass. Sez. I, ord. n. 1353 del 21/1/2026	Conferma che il tribunale verifica le condizioni di ammissibilità previste dalla norma, non la sola regolarità formale	Stesso rilievo: la parte sulle vendite deve essere documentata
Cass. Sez. I, sent. n. 620 del 12/1/2026	Il decreto della corte d’appello che conferma l’inammissibilità della proposta di semplificato non è ricorribile per cassazione ex art. 111 c. 7 Cost.	I rimedi contro l’inammissibilità sono limitati: il piano va costruito bene dall’inizio

Per il creditore ipotecario (volontario o giudiziale)

Pronuncia	Principio (riformulato)	Perché conta
Cass. Sez. I, sent. n. 23139 del 22/10/2020 (l.fall.)	Nel concordato preventivo, la cancellazione delle iscrizioni dopo la vendita presuppone una procedura competitiva; non vale per vendite sul libero mercato legate alla prosecuzione dell’attività	Base del reclamo contro la cancellazione dopo una vendita senza confronto
Cass. Sez. Unite, sent. n. 7337 del 19/3/2024 (l.fall.)	Il potere di cancellare i gravami è connesso alla liquidazione concorsuale con stima, pubblicità e possibilità di gara; non si estende alle vendite in mero adempimento di un preliminare	Definisce i requisiti della “vendita purgativa”, utili anche per il semplificato
Cass. Sez. Unite, sent. n. 19506 del 16/7/2008 (l.fall.)	Nel concordato con cessione dei beni gli atti del giudice sulle vendite hanno natura esecutiva; la decisione sul reclamo è ricorribile per cassazione ex art. 111 Cost.	Indica la natura e il regime di impugnazione degli atti sulle vendite concordatarie
Cass. Sez. I, sent. n. 6560 del 13/7/1994 (l.fall.)	Il giudice può sospendere la vendita nel concordato con cessione anche dopo l’aggiudicazione e prima del trasferimento, se il prezzo risulta notevolmente inferiore al giusto	Tutela del valore del bene ipotecato, oggi coerente con l’art. 217 c. 1 CCII
Cass. Sez. II, sent. n. 17606 del 4/9/2015 (l.fall.)	Il liquidatore è legittimato nelle controversie sulla liquidazione e sul riparto, non in quelle sull’esistenza dei crediti	Distingue la sede della lite sulla prelazione da quella sulla vendita
Cass. Sez. I, n. 624/2026 (gennaio 2026)	L’utilità per ciascun creditore può non essere economica, ma non può consistere solo nella rapidità della soluzione se i chirografari non ricevono nulla	Rilevante per il creditore ipotecario parzialmente incapiente, che concorre come chirografo per il residuo

Per l’acquirente e per i terzi

Pronuncia	Principio (riformulato)	Perché conta
Cass. Sez. Unite, sent. n. 7337 del 19/3/2024 (l.fall.)	Solo la vendita procedimentalizzata è vera vendita forzata e giustifica la cancellazione	Per l’acquirente la regolarità della gara è la garanzia di un bene libero
Cass. Sez. I, ord. n. 881 del 16/1/2026	Nel reclamo contro l’omologa del semplificato, ausiliario e liquidatore non sono contraddittori necessari	Chiarisce chi deve essere parte nelle impugnazioni
Cass. Sez. I, sent. n. 226 del 12/1/1999 (l.fall.)	Chiuso il concordato con cessione, il debitore perde ogni diritto sui beni ceduti e la legittimazione spetta al liquidatore	Definisce il perimetro dei beni oggetto della liquidazione, distinto dai beni dei terzi garanti

Una precisazione onesta: allo stato delle fonti consultate non risultano pronunce della Cassazione che affrontino specificamente la cancellazione delle ipoteche nelle vendite del liquidatore del concordato semplificato. La risposta di questa guida si fonda sul testo vigente degli artt. 25-septies, 114 e 217 CCII e sui principi affermati per il concordato preventivo e il fallimento.

Cosa può fare lo Studio Monardo, profilo per profilo

Lo Studio lavora con avvocati e commercialisti sullo stesso fascicolo, perché nelle vendite concordatarie la questione giuridica (cancellazione, prelazioni, impugnazioni) e quella economica (stime, riparti, valore di mercato) non si separano.

1. Per l’imprenditore, costruiamo il capitolo “vendite” del piano di liquidazione: elenchiamo i beni gravati, le formalità da cancellare, il valore di stima e la procedura di verifica del mercato.
2. Redigiamo le istanze al tribunale perché il decreto di omologazione indichi chi ordina la cancellazione e dopo quali adempimenti.
3. Per il trasferimento anticipato (art. 25-septies c. 3), prepariamo la richiesta di autorizzazione con la documentazione sulla verifica di mercato svolta dall’ausiliario.
4. Per il creditore ipotecario, analizziamo la proposta confrontando il prezzo previsto con una stima indipendente e con l’esito prevedibile della liquidazione giudiziale.
5. Predisponiamo l’opposizione all’omologazione entro il termine perentorio dei dieci giorni anteriori all’udienza.
6. Valutiamo e, quando ne ricorrono i presupposti, proponiamo il reclamo contro l’ordine di cancellazione emesso dopo una vendita priva di carattere competitivo.
7. Per il creditore con ipoteca giudiziale o pignoramento, ricostruiamo con le visure le date di iscrizione e trascrizione e verifichiamo l’efficacia della prelazione alla luce dell’art. 46.
8. Per l’acquirente, esaminiamo piano, decreto e visure prima dell’offerta e scriviamo le clausole che collegano il saldo del prezzo all’ordine di cancellazione.
9. Controlliamo il progetto di riparto: gradi ipotecari, imputazione delle spese al bene, collocazione del residuo come chirografo.
10. Per soci, fideiussori e terzi datori d’ipoteca, calcoliamo l’esposizione residua dopo la vendita dei beni sociali e valutiamo gli strumenti di sovraindebitamento.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per l’imprenditore la qualifica centrale è quella di Esperto Negoziatore: il concordato semplificato nasce dalla relazione finale dell’esperto, e chi conosce quella fase sa quali informazioni servono al tribunale per valutare il piano di liquidazione. Per tutti i profili conta la qualifica di cassazionista: le questioni sulla cancellazione delle ipoteche si giocano su principi di legittimità, e lo Studio può seguire la stessa linea difensiva dalla prima opposizione fino all’eventuale giudizio in Cassazione, con lo stesso difensore. Per soci e garanti persone fisiche, la qualifica di Gestore della crisi e di fiduciario OCC consente di valutare gli strumenti del sovraindebitamento quando le garanzie prestate diventano insostenibili. Il coordinamento con i commercialisti dello staff consente di verificare stime, riparti e flussi del piano con lo stesso rigore con cui si imposta la parte giuridica.

In chiusura: prima capisci chi sei, poi muoviti secondo le tue regole

Il primo passo è capire il tuo profilo; il secondo è agire secondo le regole che valgono per te. L’imprenditore deve scrivere un piano in cui le vendite dei beni ipotecati abbiano stima e confronto di mercato. La banca deve opporsi nei termini e vigilare sulla vendita. Il creditore con ipoteca giudiziale deve controllare le date. L’acquirente deve pretendere una procedura che renda stabile la cancellazione. Il terzo garante deve sapere che la sua ipoteca non cade con la vendita dei beni della società.

La risposta al titolo, in sintesi: sì, le vendite del liquidatore nel concordato semplificato possono portare alla cancellazione delle ipoteche, su ordine del giudice e dopo il pagamento integrale del prezzo, ma la tenuta di quell’ordine dipende dalla qualità competitiva della vendita.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché il concordato semplificato è l’esito possibile di una composizione negoziata, il terreno su cui opera l’Avv. Monardo come Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021); e perché le contestazioni sulle vendite e sulle prelazioni richiedono una linea che possa arrivare fino in Cassazione, dove l’Avvocato può patrocinare come cassazionista.

📩 Prima che il liquidatore venda o che scada il termine per opporti, contatta lo Studio Monardo: tutti i recapiti per raggiungerci sono riportati in fondo a questa guida.