Cosa Succede Ai Contratti In Corso Quando Si Apre La Liquidazione Giudiziale?

Quando il tribunale apre la liquidazione giudiziale di un’impresa, i contratti che l’impresa aveva in corso non si fermano tutti nello stesso modo, e soprattutto non si fermano per caso. Attorno a ciascun contratto si apre una partita a tre: da una parte il contraente in bonis (il fornitore, il locatore, la società di leasing, la banca, il promissario acquirente, il committente), dall’altra il curatore, che amministra il patrimonio nell’interesse della massa dei creditori, e in mezzo l’imprenditore, i soci, i garanti, i dipendenti, che di quei contratti vivevano. Ogni attore ha un interesse economico preciso e, di conseguenza, mosse prevedibili.

La regola di partenza è scritta nell’art. 172 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, nel testo vigente dopo i correttivi, incluso il D.Lgs. 136/2024): se un contratto non è ancora stato eseguito, o non è stato eseguito completamente nelle prestazioni principali da entrambe le parti, la sua esecuzione resta sospesa finché il curatore, autorizzato dal comitato dei creditori, non dichiara di subentrarvi oppure di sciogliersi. Tutto il resto, cioè le diffide, le messe in mora, le domande di risoluzione, le insinuazioni al passivo, le penali, la trascrizione dei preliminari, ruota intorno a questa sospensione e a chi riesce a sfruttarla meglio.

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Chi conosce le mosse dell’avversario smette di subirle e inizia ad anticiparle. È il filo di questa guida: non una spiegazione generale della liquidazione giudiziale, ma la ricostruzione, mossa per mossa, di come si comporta chi sta dall’altra parte del contratto quando l’impresa entra in procedura, e di quali limiti la legge e la Cassazione gli impongono.

Lo Studio Monardo segue questa materia per una ragione verificabile: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, cioè opera proprio nella fase in cui i contratti pendenti si possono ancora rinegoziare prima che la procedura li congeli, ed è Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) e fiduciario di un OCC, ruolo che impone di leggere ogni rapporto contrattuale in termini di convenienza per la massa dei creditori, esattamente la logica che guida il curatore nella scelta tra subentro e scioglimento. Conoscere dall’interno il ragionamento degli organi di una procedura concorsuale è ciò che permette di prevederne le decisioni sui contratti.

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Chi hai di fronte: tre attori, tre convenienze diverse

Per capire cosa succede ai contratti in corso bisogna smettere di pensare alla liquidazione giudiziale come a un evento che “chiude tutto” e iniziare a ragionare come ragionano le parti. Gli attori sono tre, e nessuno di loro è irrazionale.

Il contraente in bonis

È il soggetto che ha firmato un contratto con l’impresa e non è insolvente: il fornitore di materie prime con un contratto di somministrazione, il proprietario del capannone, la società di leasing che ha concesso i macchinari, la banca che ha aperto un conto corrente o un affidamento, l’impresa che ha promesso di comprare un immobile, il committente di un appalto. Dal suo punto di vista, conviene una cosa sola: non restare intrappolato in un rapporto con una controparte che non pagherà. Le sue opzioni, prima e dopo l’apertura, sono essenzialmente quattro: smettere di eseguire la propria prestazione, sciogliere il contratto, ottenere che i crediti già maturati siano pagati per intero e non in moneta concorsuale, oppure, se il contratto gli conviene ancora, spingere il curatore a proseguirlo.

Il contraente in bonis sa benissimo che, una volta aperta la procedura, i crediti sorti prima dell’apertura saranno pagati in percentuale, dopo un accertamento del passivo che può durare a lungo. Sa anche che i crediti maturati dopo il subentro del curatore sono invece prededucibili, cioè pagati prima degli altri. Tutta la sua strategia si gioca su questa linea di confine.

Il curatore

Il curatore non è il “nuovo titolare” dell’impresa che porta avanti gli affari come prima. È l’organo che deve massimizzare il valore del patrimonio da distribuire ai creditori. Di fronte a ogni contratto pendente si pone una domanda economica: proseguire questo rapporto aumenta o diminuisce l’attivo disponibile? Se il contratto genera valore (un preliminare di vendita con il prezzo ancora da incassare, un contratto di fornitura indispensabile per completare una commessa redditizia, un leasing su un bene che vale più delle rate residue), il curatore tenderà a subentrare. Se il contratto è un costo netto, tenderà a sciogliersi.

Nel Codice della crisi questa scelta non è più del tutto solitaria: l’art. 172, comma 1, richiede l’autorizzazione del comitato dei creditori. È una differenza rispetto alla vecchia legge fallimentare, sotto la quale la Cassazione aveva ritenuto la scelta del curatore una prerogativa discrezionale che non richiedeva autorizzazione del giudice delegato (Cass. civ., Sez. Unite, 14 aprile 1999, n. 239; Cass. civ., Sez. I, 3 settembre 2010, n. 19035). Oggi il passaggio dal comitato rende la decisione più ponderata, ma anche più lenta: e la lentezza, come vedremo, è un’arma che entrambe le parti possono usare.

L’imprenditore e chi gli sta intorno

Con l’apertura della liquidazione giudiziale l’imprenditore perde l’amministrazione e la disponibilità dei beni: non è lui a decidere la sorte dei contratti. Questo non significa che non abbia nulla da giocare. Ha da giocare il tempo prima dell’apertura, quando i contratti si possono ancora rinegoziare, cedere, risolvere consensualmente, oppure proteggere con gli strumenti della composizione negoziata della crisi o del concordato preventivo. E dopo l’apertura conserva un interesse concreto, soprattutto se è socio illimitatamente responsabile, garante personale di contratti di leasing o di finanziamento, o se intende riprendere l’attività tramite un acquisto dell’azienda.

Intorno all’imprenditore ci sono poi soggetti che dai contratti pendenti dipendono direttamente: i dipendenti, il cui rapporto di lavoro resta sospeso (art. 189 CCII), e i clienti-acquirenti, per esempio chi ha firmato un preliminare per comprare casa da un’impresa di costruzioni poi entrata in liquidazione.

La chiave di lettura di tutto l’articolo è questa: ogni mossa del contraente in bonis e ogni scelta del curatore dipendono da un calcolo di convenienza. Chi capisce quel calcolo può prevedere la mossa successiva e prepararsi prima che arrivi.

Prima mossa: colpire prima dell’apertura (diffide, risoluzione, clausole “ipso facto”)

La mossa

La prima cosa che il contraente in bonis farà, appena percepisce i segnali della crisi (ritardi nei pagamenti, richieste di dilazione, notizie di una domanda di accesso a uno strumento di regolazione), è cercare di uscire dal contratto prima che la procedura si apra. Gli strumenti sono quelli del diritto comune: la diffida ad adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c., l’attivazione di una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. per sospendere le proprie forniture, la domanda giudiziale di risoluzione ex art. 1453 c.c.

Molti contratti, soprattutto quelli bancari, di leasing e di fornitura redatti su moduli standard, contengono poi clausole che collegano direttamente la risoluzione allo stato di crisi o all’apertura di una procedura concorsuale: le cosiddette clausole “ipso facto”.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene chiudere il rapporto finché la controparte è ancora un normale debitore. Un contratto risolto prima dell’apertura non è più “pendente”: il contraente si sottrae alla sospensione dell’art. 172, recupera la libertà di rivolgersi ad altri clienti o fornitori e, se ha beni da riprendersi (il macchinario in leasing, l’immobile locato), può agire con le ordinarie azioni di restituzione.

Il contraente preferisce invece non risolvere quando il contratto, per lui, vale ancora: il fornitore che ha nell’impresa in crisi il suo cliente principale, il locatore che non troverebbe facilmente un nuovo conduttore, il committente che ha bisogno di vedere completata l’opera. In questi casi aspetterà, sperando nel subentro del curatore.

I suoi limiti

Qui però il suo margine si restringe, perché la legge gli impone alcuni paletti precisi.

Il primo è scritto nell’art. 172, comma 6, CCII: sono inefficaci le clausole negoziali che fanno dipendere la risoluzione del contratto dall’apertura della liquidazione giudiziale. La clausola ipso facto legata all’apertura della procedura, quindi, non funziona: il contraente non può limitarsi a richiamarla per considerare il contratto risolto dal giorno della sentenza.

Il secondo limite riguarda le iniziative assunte durante le trattative per la soluzione della crisi. Se l’impresa ha chiesto la composizione negoziata della crisi o ha avviato un altro strumento di regolazione con misure protettive, la legge limita la possibilità dei creditori interessati di rifiutare l’adempimento dei contratti pendenti, di risolverli o di modificarli in loro danno per il solo fatto del mancato pagamento di crediti anteriori. È proprio la fase in cui il ruolo dell’esperto negoziatore diventa decisivo.

Il terzo limite è di diritto comune: la risoluzione stragiudiziale richiede presupposti rigorosi (una diffida con termine congruo, una clausola risolutiva che individui specificamente le obbligazioni, un inadempimento di non scarsa importanza). Una diffida generica o un termine troppo breve espongono il contraente al rischio che la risoluzione non si sia mai prodotta, e che quindi il contratto sia ancora pendente all’apertura.

La tua contromossa

E questo è esattamente il momento in cui puoi giocare d’anticipo. Se sei l’imprenditore, la contromossa chiave è non arrivare all’apertura della liquidazione giudiziale con i contratti strategici già in bilico: chiedere per tempo la composizione negoziata della crisi permette di ottenere misure protettive e di sedersi al tavolo con i contraenti più importanti, quando hanno ancora interesse a trattare.

Se invece ricevi una diffida o una comunicazione di risoluzione, la prima verifica è tecnica: la clausola invocata è collegata all’apertura della procedura (e allora è inefficace ai sensi dell’art. 172, comma 6), oppure a un inadempimento specifico? La diffida aveva un termine congruo? L’inadempimento era grave? Una risoluzione viziata significa che il contratto è ancora pendente e che la sua sorte spetterà al curatore, non al contraente.

Se sei tu il contraente in bonis, la contromossa è speculare: una diffida ben costruita, con un termine adeguato e la contestazione di inadempimenti precisi, è l’unico modo per uscire dal contratto prima che la procedura lo sospenda. Una diffida improvvisata rischia di produrre solo un lungo contenzioso.

Le pronunce che ti proteggono

La giurisprudenza formata sulla legge fallimentare ha precisato che lo scioglimento determinato dalla procedura non è una forma di risoluzione per inadempimento e non può essere confuso con il recesso (Cass. civ., Sez. I, 16 aprile 2003, n. 6018). Ne segue che il contraente in bonis non può “trasformare” a posteriori l’apertura della procedura in un inadempimento imputabile da far valere a suo vantaggio. Sulla stessa linea, Cass. civ., Sez. I, 15 marzo 2013, n. 6653 ha escluso che, aperta la procedura nei confronti del promissario acquirente, si possa chiedere la risoluzione per un inadempimento pregresso imputando al curatore la mancata esecuzione: durante la sospensione il curatore non è inadempiente.

Seconda mossa: la domanda di risoluzione già pendente al momento dell’apertura

La mossa

Il contraente più prudente non si limita alla diffida: porta il contratto davanti al giudice. Notifica una domanda di risoluzione per inadempimento prima che la procedura si apra e, se il contratto riguarda beni immobili, trascrive la domanda nei registri immobiliari.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene perché la domanda giudiziale “fotografa” la sua posizione alla data della notifica. Sotto la vecchia legge fallimentare questa mossa aveva un’efficacia limitata: la Cassazione aveva ammesso che il curatore potesse sciogliersi dal contratto anche se era pendente un giudizio di risoluzione promosso prima del fallimento (Cass. civ., Sez. I, 23 settembre 1995, n. 10101). Il Codice della crisi ha cambiato le regole del gioco.

La domanda giudiziale ha però un costo per il contraente: tempi del processo, contributo unificato, rischio di soccombenza se l’inadempimento non viene provato. Il contraente non la propone quando il valore del contratto è modesto o quando il suo interesse è conservare il rapporto.

I suoi limiti

L’art. 172, comma 5, CCII stabilisce che l’azione di risoluzione del contratto proposta prima dell’apertura della liquidazione giudiziale produce effetti anche nei confronti del curatore, fermo restando quanto previsto in materia di efficacia della trascrizione della domanda. È un rafforzamento della posizione del contraente in bonis rispetto al passato.

Ma il limite è nella seconda parte della stessa norma: se il contraente, oltre alla risoluzione, chiede la restituzione di somme o di beni, oppure il risarcimento del danno, quella domanda deve essere proposta nelle forme dell’accertamento del passivo, cioè con l’insinuazione davanti al giudice delegato. Il giudizio ordinario non può diventare un canale privilegiato per ottenere pagamenti fuori dal concorso. In concreto, il contraente può ottenere la pronuncia di risoluzione, ma le conseguenze economiche passano dal concorso.

Per gli immobili, poi, conta la trascrizione: se la domanda non è stata trascritta prima dell’apertura, i suoi effetti verso la massa sono esposti alle regole generali sulla opponibilità.

La tua contromossa

La contromossa chiave del curatore e, indirettamente, dei creditori concorrenti, è verificare se la domanda era realmente fondata e se era stata trascritta in tempo. Una domanda di risoluzione per inadempimento richiede la prova di un inadempimento grave e imputabile; se l’inadempimento non c’era, o era di scarsa importanza, il contratto resta pendente e torna nella disponibilità del curatore.

Se sei l’imprenditore che, prima dell’apertura, ha ricevuto una domanda di risoluzione, la difesa costruita nel giudizio ordinario (contestazione della gravità dell’inadempimento, eccezione di inadempimento della controparte, prova dei pagamenti) diventa patrimonio del curatore che subentra nel processo: averla impostata bene fin dall’inizio fa la differenza.

Se sei il contraente in bonis, devi sapere che vincere la causa di risoluzione non ti fa pagare per intero: le restituzioni e il risarcimento vanno chiesti con domanda di ammissione al passivo, rispettando i termini dell’accertamento.

Le pronunce che ti proteggono

Cass. civ., Sez. Unite, 16 settembre 2015, n. 18131, resa sulla legge fallimentare in tema di preliminare, ha chiarito che la trascrizione di una domanda giudiziale anteriore alla procedura rende la successiva sentenza di accoglimento opponibile alla massa, limitando il potere di scioglimento del curatore. È un principio che mostra quanto, in questa partita, la data e la trascrizione degli atti contino più di ogni altra cosa. E Cass. civ., Sez. I, 18 maggio 2005, n. 10436 ha precisato che la scelta del curatore può essere manifestata in ogni sede, anche nel processo, senza particolari limiti di forma: il contraente che fa causa deve sempre mettere in conto che lo scioglimento possa arrivare come difesa del curatore nel giudizio stesso.

Terza mossa: la messa in mora del curatore

La mossa

Aperta la procedura, il contratto è sospeso. Il contraente in bonis non riceve più la prestazione dell’impresa, ma non può nemmeno liberarsi della propria. È una situazione di stallo che per lui ha un costo: il locatore non può riaffittare l’immobile, il fornitore deve tenere a disposizione merce e capacità produttiva, il promissario venditore non può vendere ad altri.

La mossa tipica è quindi la messa in mora del curatore: l’art. 172, comma 2, CCII consente al contraente di chiedere al giudice delegato di assegnare al curatore un termine, non superiore a sessanta giorni, entro il quale decidere. Decorso il termine senza che il curatore abbia dichiarato di subentrare, il contratto si intende sciolto.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene quando l’incertezza costa più di qualunque esito. Se il contratto, per lui, non ha più valore, la messa in mora è il modo più rapido per riacquistare libertà: la mancata risposta del curatore equivale a scioglimento.

Il contraente preferisce invece non mettere in mora il curatore quando teme che la risposta sia lo scioglimento di un contratto che gli conviene. Sotto la legge fallimentare la Cassazione aveva riconosciuto al curatore la possibilità di astenersi dalla scelta fino alla chiusura della procedura, con ripresa del rapporto tra le parti originarie dopo la chiusura (Cass. civ., Sez. I, 19 marzo 1990, n. 2274). Un contraente che attende in silenzio, quindi, scommette su una decisione favorevole, ma accetta il rischio di un’attesa lunga.

I suoi limiti

Il termine massimo che il giudice può assegnare al curatore è di sessanta giorni, e la conseguenza del silenzio è fissata dalla legge: scioglimento, non subentro. Il contraente non può quindi usare la messa in mora per “costringere” il curatore a proseguire il contratto: può solo costringerlo a decidere.

Altro limite: la messa in mora non autorizza il contraente a sospendere o modificare unilateralmente il rapporto nel frattempo, né a pretendere pagamenti per prestazioni anteriori come condizione per proseguire. Il credito anteriore resta concorsuale.

La tua contromossa

Se sei il curatore, o se assisti la procedura, la contromossa è preparare in anticipo la valutazione di convenienza, perché il termine di sessanta giorni, che richiede anche l’autorizzazione del comitato dei creditori, è più breve di quanto sembri.

Se sei il contraente in bonis, la contromossa chiave è scegliere il momento della messa in mora: chiederla subito, quando il curatore non ha ancora un quadro completo, aumenta la probabilità di uno scioglimento per decorso del termine; chiederla più tardi, quando il curatore ha già verificato che il contratto genera valore, aumenta la probabilità di un subentro.

Se sei l’imprenditore, la tua contromossa si colloca prima: mettere a disposizione del curatore, fin dal primo giorno, un quadro chiaro dei contratti in essere, del loro valore residuo e delle commesse che potrebbero ancora produrre margine. Un curatore informato decide meglio, e decidere meglio significa più attivo per i creditori e meno debito residuo per chi risponde personalmente.

Le pronunce che ti proteggono

La Cassazione ha precisato, con riferimento alla vecchia disciplina, che la scelta del curatore può essere anche tacita o desumibile da fatti concludenti (Cass. civ., Sez. III, 15 gennaio 2013, n. 787, che ha ravvisato uno scioglimento nella proposizione dell’appello contro una sentenza di trasferimento coattivo), e che il decreto che respinge il reclamo contro la scelta del curatore non ha natura decisoria e non è ricorribile per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost. (Cass. civ., Sez. I, 11 agosto 2010, n. 18622). Per il contraente in bonis questo significa che è meglio provocare una scelta formale con la messa in mora piuttosto che contestare a posteriori comportamenti ambigui.

Quarta mossa: insinuarsi al passivo, o pretendere la prededuzione

La mossa

Una volta che il curatore ha scelto, il contraente in bonis si muove sul terreno del passivo. Le possibilità sono due, e corrispondono alle due scelte del curatore.

Se il curatore subentra, il contraente cercherà di qualificare come prededucibili il più ampio numero possibile di crediti, compresi quelli relativi a prestazioni eseguite prima dell’apertura. Se il curatore si scioglie, il contraente cercherà di insinuarsi al passivo non solo per il prezzo delle prestazioni già eseguite, ma anche per il risarcimento del danno da mancata esecuzione, per la penale, per il lucro cessante.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene perché la differenza tra un credito prededucibile e un credito concorsuale chirografario può valere quasi tutto il credito. Un fornitore che ottenga la prededuzione su forniture anteriori verrebbe pagato per intero; un creditore chirografario potrebbe ricevere una percentuale molto bassa.

I suoi limiti

L’art. 172, comma 3, CCII è netto: in caso di prosecuzione del contratto, sono prededucibili soltanto i crediti maturati nel corso della procedura. Le prestazioni eseguite prima dell’apertura restano crediti concorsuali anche se il curatore subentra. Le norme speciali per singoli contratti, in particolare quelle sui contratti a esecuzione continuata o periodica, possono prevedere regole diverse, e vanno verificate caso per caso.

Il comma 4 dello stesso articolo fissa l’altro paletto: in caso di scioglimento, il contraente ha diritto di far valere nel passivo il credito conseguente al mancato adempimento, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno. Lo scioglimento voluto dal curatore non è un inadempimento e non genera un danno risarcibile.

Questa regola ha radici lontane: già sotto la legge fallimentare la Cassazione aveva affermato che lo scioglimento determinato dalla procedura non attribuisce al contraente in bonis il diritto al risarcimento, salvo per i danni riconducibili a inadempimenti anteriori alla dichiarazione (Cass. civ., Sez. I, 25 febbraio 2002, n. 2754).

La tua contromossa

La contromossa chiave, per il curatore e per i creditori concorrenti, è contestare in sede di verifica del passivo ogni credito risarcitorio legato al solo scioglimento e ogni pretesa di prededuzione su prestazioni anteriori. Il giudice delegato deve separare con cura ciò che è maturato prima dell’apertura da ciò che è maturato dopo il subentro.

Se sei il contraente in bonis, la contromossa intelligente è opposta: documentare in modo analitico le prestazioni eseguite dopo il subentro (ordini, documenti di trasporto, verbali di consegna, stati di avanzamento datati) per ottenerne la prededuzione, e insinuare separatamente al passivo i crediti anteriori, senza mischiare le due categorie. Una domanda che confonde crediti anteriori e posteriori rischia di vedere ridotta a chirografo anche la parte che spetterebbe in prededuzione.

Se lo scioglimento si traduce in un obbligo di restituzione (per esempio dei corrispettivi già versati dal contraente in bonis), occorre ricordare che lo scioglimento opera con effetti di caducazione del contratto e che le restituzioni seguono la disciplina dell’indebito, con credito concorsuale (Cass. civ., Sez. I, 24 luglio 2009, n. 17405). Le Sezioni Unite avevano inoltre ritenuto che il credito restitutorio derivante dallo scioglimento, essendo collegato a un rapporto sorto prima della procedura, possa essere compensato con controcrediti anteriori (Cass. civ., Sez. Unite, 2 novembre 1999, n. 755): è un’arma che il contraente in bonis può giocare per ridurre la propria esposizione verso la procedura.

Le pronunce che ti proteggono

Oltre alle decisioni appena richiamate, Cass. civ., Sez. I, 1 dicembre 2010, n. 24396, in un caso di preliminare di vendita di cosa futura, ha escluso che il promissario acquirente potesse insinuare al passivo il credito risarcitorio pari al doppio della caparra dopo la scelta di scioglimento del curatore. È un’applicazione concreta del principio oggi codificato: lo scioglimento legittimo non apre la porta al risarcimento.

Quinta mossa: il preliminare immobiliare e la corsa alla trascrizione

La mossa

Tra tutti i contratti in corso, il preliminare di compravendita immobiliare è quello in cui la partita si gioca con più intensità, perché in gioco ci sono spesso la casa di una famiglia o la sede di un’altra impresa, e somme già versate a titolo di acconto o caparra. Le mosse possibili dipendono da chi è entrato in liquidazione giudiziale.

Se in liquidazione è il promittente venditore (tipicamente un’impresa di costruzioni), il promissario acquirente cerca di blindare il proprio diritto: trascrive il preliminare, propone domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. e la trascrive, oppure, se l’acquisto non è più realistico, punta a recuperare gli acconti con il privilegio speciale previsto dall’art. 2775-bis c.c. per i crediti derivanti dalla mancata esecuzione dei preliminari trascritti.

Se in liquidazione è il promissario acquirente, il promittente venditore in bonis cerca invece di liberarsi del contratto, per poter vendere a terzi, o di trattenere la caparra.

Va ricordato che la sospensione dell’art. 172, comma 1, non opera per i contratti ad effetti reali nei quali il trasferimento del diritto sia già avvenuto: se la proprietà è già passata, non c’è un contratto pendente da sciogliere, ma al più un credito residuo da far valere nel concorso. È lo stesso principio che la Cassazione aveva affermato sotto la vecchia legge, escludendo l’applicazione della disciplina dei rapporti pendenti quando il venditore aveva già eseguito le prestazioni fondamentali (Cass. civ., Sez. I, 5 settembre 2000, n. 11627).

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal punto di vista del promissario acquirente, la trascrizione è l’unica vera assicurazione contro la procedura: senza trascrizione, se il curatore si scioglie, resta un creditore chirografario per gli acconti versati. La domanda ex art. 2932 c.c. trascritta prima dell’apertura consente invece di opporre alla massa la sentenza che trasferisce la proprietà (Cass. civ., Sez. Unite, 16 settembre 2015, n. 18131).

Dal punto di vista del curatore, il preliminare è un contratto da valutare in base al prezzo residuo: se il promissario deve ancora pagare una parte significativa del prezzo, subentrare porta liquidità alla massa; se il prezzo è già stato pagato quasi interamente, sciogliersi e liquidare l’immobile con una vendita competitiva può rendere di più, salvo che la legge glielo impedisca.

I suoi limiti

Il curatore non può sciogliersi dal preliminare trascritto che riguarda l’abitazione principale dell’acquirente (o di suoi parenti e affini entro il terzo grado) o l’immobile destinato a costituire la sede principale della sua attività d’impresa. Questa tutela, già presente nell’ultimo comma dell’art. 72 della legge fallimentare, è oggi disciplinata dall’art. 173 CCII, che la integra con regole nuove sul trasferimento e sulla sorte dei gravami.

Proprio su questo punto è intervenuta Cass. civ., Sez. Unite, 19 marzo 2024, n. 7337: decidendo un caso regolato dalla legge fallimentare (una cooperativa edilizia fallita, un preliminare di assegnazione trascritto e interamente pagato, un’ipoteca bancaria anteriore), le Sezioni Unite hanno affermato che quando il curatore subentra nel preliminare per obbligo di legge agisce come semplice sostituto del debitore che adempie un contratto, e non come organo che liquida l’attivo con una vendita forzata. Di conseguenza il giudice delegato non può ordinare la cancellazione delle ipoteche con il potere “purgativo” tipico delle vendite concorsuali. La Corte ha anche precisato che l’art. 173 CCII introduce una disciplina nuova, non in continuità con quella previgente, e non può essere usato per interpretare la vecchia legge.

Tradotto in termini strategici: per i preliminari regolati dalla legge fallimentare, il promissario acquirente che ottiene il subentro può ricevere un immobile ancora gravato dall’ipoteca della banca; per le procedure aperte sotto il Codice della crisi occorre verificare sul testo dell’art. 173 come il legislatore abbia regolato i gravami. È uno dei punti in cui la data di apertura della procedura cambia l’esito della partita.

Altro limite, che riguarda il privilegio del promissario acquirente: le Sezioni Unite (Cass. civ., Sez. Unite, n. 21045/2009) hanno affermato che il privilegio speciale ex art. 2775-bis c.c. per la restituzione degli acconti non prevale sull’ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare. Il promissario che ha trascritto dopo l’ipoteca della banca finanziatrice del costruttore, quindi, viene comunque dopo la banca.

Infine, se in liquidazione è il promissario acquirente, il venditore in bonis non può chiedere la risoluzione per un inadempimento pregresso imputando al curatore la mancata esecuzione nel periodo di sospensione (Cass. civ., Sez. I, 15 marzo 2013, n. 6653).

La tua contromossa

Se sei promissario acquirente di un immobile da un’impresa in crisi, la contromossa chiave è la trascrizione tempestiva del preliminare e, se il venditore non adempie, della domanda ex art. 2932 c.c., prima che la procedura si apra. Ogni giorno di ritardo è un giorno in cui la tua posizione può scendere da proprietario potenziale a creditore chirografario.

Già in questa fase conviene fare i conti con le ipoteche iscritte sull’immobile: una visura aggiornata indica se esiste un’ipoteca anteriore alla trascrizione del tuo preliminare, che potrebbe sopravvivere al subentro (per i rapporti regolati dalla legge fallimentare, secondo Cass. SU 7337/2024) e che comunque prevale sul tuo privilegio per gli acconti.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, opera proprio nella fase che precede l’apertura della procedura, quella in cui un preliminare può ancora essere eseguito, rinegoziato o messo in sicurezza al tavolo delle trattative. È lì che la contromossa vale di più.

Se sei l’impresa promittente venditrice in crisi, la contromossa è completare le vendite in corso, quando possibile, prima dell’apertura della procedura, o inserirle in un piano che ne garantisca l’esecuzione: un preliminare eseguito non è più un rapporto pendente.

Le pronunce che ti proteggono

Oltre a Cass. SU 7337/2024, Cass. SU 18131/2015 e Cass. SU 21045/2009, va ricordata Cass. civ., Sez. I, 4 novembre 2003, n. 16505, che aveva già ritenuto applicabile al preliminare di vendita immobiliare la disciplina dei rapporti pendenti, precisando che se il venditore ha eseguito la sua prestazione la sua posizione prevale sulla scelta di scioglimento del curatore. La questione decisa dalle Sezioni Unite nel 2024 era stata rimessa dalla Prima Sezione con l’ordinanza interlocutoria n. 16166/2023, segno che il tema era tutt’altro che pacifico.

Sesta mossa: leasing, beni in godimento e contratti di durata

La mossa

La società di leasing, il locatore e, più in generale, chi ha concesso all’impresa il godimento di un bene, punta a una cosa: riprendersi il bene e trattenere quanto più possibile dei canoni già incassati, insinuando al passivo il resto. Il fornitore con un contratto di somministrazione punta invece a non eseguire nuove consegne senza garanzie di pagamento.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene riprendersi il bene quando il suo valore di mercato è alto e può essere ricollocato rapidamente. Quando invece il bene è specifico (un impianto costruito su misura, un capannone in una zona poco richiesta), la società di leasing preferisce che il curatore subentri e continui a pagare i canoni in prededuzione, o che il contratto sia ceduto a un acquirente dell’azienda.

I suoi limiti

Il concedente che chiede di essere ammesso al passivo deve presentare una domanda completa: se invoca una clausola penale deve mettere il giudice delegato in condizione di valutare se la penale sia equa o manifestamente eccessiva, indicando quanto ha ricavato dalla ricollocazione del bene o, in mancanza, allegando una stima attendibile del suo valore di mercato al momento della domanda. Lo hanno stabilito Cass. civ., Sez. Unite, 28 gennaio 2021, n. 2061, che hanno anche chiarito i rapporti tra la disciplina del leasing introdotta dalla L. 124/2017, non retroattiva, e i contratti risolti prima della procedura: per il leasing traslativo risolto prima del fallimento e prima dell’entrata in vigore della L. 124/2017 si applica in via analogica l’art. 1526 c.c., e non la norma della legge fallimentare dettata per il leasing pendente.

Per i rapporti di lavoro, che sono contratti di durata con una disciplina speciale, l’art. 189 CCII prevede che restino sospesi fino a quando il curatore, con l’autorizzazione del giudice delegato, non decida di subentrare o di recedere; se la decisione non arriva entro quattro mesi dall’apertura (termine prorogabile in presenza di prospettive di ripresa dell’attività), i rapporti si intendono risolti di diritto, le dimissioni rassegnate nel frattempo si considerano per giusta causa e, ai sensi dell’art. 190 CCII, la cessazione del rapporto costituisce perdita involontaria dell’occupazione ai fini della NASpI. In caso di trasferimento d’azienda, l’art. 191 CCII richiama la disciplina dell’art. 47 della L. 428/1990.

Infine, per i contratti a prestazioni corrispettive come la permuta, le Sezioni Unite avevano affermato che gli effetti della procedura sono gli stessi a prescindere da quale delle parti vi sia sottoposta, e che il potere di scioglimento presuppone un contratto ancora ineseguito da entrambe le parti (Cass. civ., Sez. Unite, 7 luglio 2004, n. 12505).

La tua contromossa

Se sei l’impresa utilizzatrice o il garante del leasing, la contromossa chiave è controllare la stima del bene ripreso dal concedente: più alto è il valore ricavato o stimato, più basso è il credito residuo insinuabile e, di riflesso, l’esposizione del garante. Una penale che non tiene conto del valore del bene è contestabile in sede di verifica del passivo.

Se sei il concedente, la contromossa è costruire la domanda di insinuazione con la stima già allegata, senza attendere che sia il curatore a contestarla.

Se sei un dipendente, conviene seguire con attenzione il termine di quattro mesi e la decisione del curatore, perché dalle date dipendono le tutele economiche e previdenziali.

La partita giocata: tre simulazioni mossa per mossa

Le ipotesi che seguono sono esercizi dimostrativi con dati di fantasia, costruiti per mostrare come la sequenza delle mosse cambia l’esito; non riproducono casi reali.

Ipotesi 1: il fornitore che mette in mora il curatore

Ipotesi: un’impresa metalmeccanica ha un contratto di fornitura annuale di acciaio con un fornitore, per un valore residuo di 187.640 €. Al momento dell’apertura della liquidazione giudiziale (sentenza del 14 febbraio) il fornitore vanta crediti per consegne già eseguite di 63.215 €.

• Il fornitore, il 3 marzo, chiede al giudice delegato di assegnare al curatore un termine per decidere; il giudice fissa un termine di 45 giorni.
• Il curatore verifica che una commessa in corso, con un margine stimato di 41.900 €, può essere completata solo con quell’acciaio. Ottenuta l’autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare.
• Esito: le nuove consegne, per 28.770 €, sono pagate in prededuzione ai sensi dell’art. 172, comma 3; i 63.215 € di consegne anteriori restano un credito concorsuale da insinuare al passivo, salvo una diversa regola speciale per i contratti a esecuzione continuata o periodica, da verificare sul contratto concreto.
• Variante: se il curatore lascia scadere il termine senza dichiarazione, il contratto si intende sciolto; il fornitore si insinua per 63.215 € ma non può pretendere il risarcimento del margine perso sulla fornitura residua (art. 172, comma 4).

Ipotesi 2: il preliminare trascritto per la prima casa

Ipotesi: una famiglia ha firmato con un’impresa di costruzioni un preliminare per un appartamento al prezzo di 238.500 €, trascritto il 9 settembre; ha versato acconti per 152.300 €. Sull’intero edificio grava un’ipoteca a favore della banca finanziatrice iscritta due anni prima. La liquidazione giudiziale dell’impresa si apre il 21 maggio dell’anno successivo.

• Poiché il preliminare è trascritto e riguarda l’abitazione principale degli acquirenti, il curatore non può scegliere lo scioglimento.
• La famiglia versa il saldo di 86.200 €, che entra nella massa, e ottiene il trasferimento.
• Nodo dell’ipoteca: per una procedura ancora regolata dalla legge fallimentare, secondo Cass. SU 7337/2024 il giudice delegato non può cancellare l’ipoteca con il potere purgativo delle vendite concorsuali; la famiglia deve quindi trattare con la banca la cancellazione (ad esempio a fronte di una quota del saldo) o affrontare il rischio di un immobile gravato. Per una procedura aperta sotto il Codice della crisi la soluzione va ricercata nell’art. 173 CCII.
• Variante: se il preliminare non fosse stato trascritto, il curatore avrebbe potuto sciogliersi e la famiglia sarebbe stata una creditrice chirografaria per 152.300 €.

Ipotesi 3: il leasing ripreso dal concedente

Ipotesi: un’impresa ha un leasing traslativo su un impianto, con canoni residui e prezzo di riscatto per complessivi 312.480 €. Il curatore, valutato che l’impianto non serve alla liquidazione, si scioglie dal contratto. La società di leasing riprende l’impianto e lo ricolloca dopo alcuni mesi a 219.650 €.

• Il concedente presenta domanda di ammissione al passivo per 312.480 €, invocando la penale contrattuale.
• Il curatore contesta: il valore ricavato dalla ricollocazione deve essere considerato, e una domanda che non ne tenga conto non consente al giudice delegato di valutare l’eccessività della penale (Cass. SU 2061/2021).
• Esito ragionevole: il credito insinuato si riduce in misura corrispondente al ricavato; la differenza, al netto delle voci accessorie riconosciute, è di 92.830 €. Per il socio che ha garantito personalmente il contratto la differenza tra 312.480 € e 92.830 € pesa direttamente sull’esposizione da garante.

Ipotesi 4: la clausola “ipso facto” e la composizione negoziata

Ipotesi: un’impresa di logistica ha in locazione un magazzino con un canone mensile di 7.340 €; il contratto contiene una clausola secondo cui la locazione si risolve automaticamente “in caso di apertura di una procedura concorsuale a carico del conduttore”. L’impresa ha canoni arretrati per 22.020 € (tre mensilità).

• Scenario A: l’impresa non fa nulla. Il 6 ottobre si apre la liquidazione giudiziale e il locatore, il giorno successivo, comunica che il contratto si è risolto in forza della clausola. La comunicazione è priva di effetto, perché la clausola è inefficace ai sensi dell’art. 172, comma 6: il contratto resta pendente e la sua sorte spetta al curatore. Il locatore, per uscire dallo stallo, chiede al giudice delegato di assegnare un termine al curatore. Se il curatore subentra per completare la liquidazione delle merci in giacenza, i canoni successivi all’apertura sono prededucibili, mentre i 22.020 € arretrati restano un credito concorsuale.
• Scenario B: l’impresa, già in estate, chiede la composizione negoziata della crisi. Nel corso delle trattative, con l’esperto negoziatore, propone al locatore il pagamento immediato di 11.010 € (metà degli arretrati) e la prosecuzione del contratto con un canone ridotto a 6.480 € per dodici mesi. Per il locatore la proposta vale più di un’insinuazione al passivo dall’esito incerto e di un magazzino vuoto da riaffittare; l’accordo consente all’impresa di conservare la sede operativa necessaria al risanamento.
• Lettura strategica: la stessa clausola, lo stesso locatore, lo stesso debito; cambia solo il momento in cui l’impresa ha giocato la propria mossa.

Quando all’avversario conviene trattare

Il contraente in bonis e il curatore non sono nemici permanenti: in alcuni momenti della partita a entrambi conviene un accordo. Saperli riconoscere è la lettura strategica più utile.

Primo momento: prima dell’apertura, durante la composizione negoziata. È la finestra più favorevole. Il fornitore o il locatore sanno che, se la procedura si apre, il loro credito anteriore verrà pagato in percentuale; un accordo che preveda un pagamento parziale immediato e la prosecuzione del rapporto a condizioni rinegoziate può valere per loro più di qualunque insinuazione al passivo. In questa fase l’esperto negoziatore facilita le trattative e la legge limita le iniziative unilaterali dei creditori sui contratti pendenti.

Secondo momento: subito dopo l’apertura, prima della scelta del curatore. Se il contratto è utile alla procedura (per completare una commessa, per mantenere il valore dell’azienda in vista della cessione), il curatore ha interesse a ottenere condizioni migliori per il subentro; il contraente ha interesse a garantirsi la prededuzione per le prestazioni future. È il momento in cui si possono negoziare modalità di fornitura, garanzie, tempi.

Terzo momento: la cessione dell’azienda. Quando il curatore vende l’azienda o un ramo, i contratti pendenti possono seguire l’azienda; il contraente in bonis ha interesse a rimanere legato a un acquirente solvibile, e l’acquirente ha interesse a non perdere contratti strategici. Qui la trattativa è a tre, e l’ex imprenditore, se intende partecipare all’acquisto tramite una nuova società, ha un ruolo concreto.

Quarto momento: la verifica del passivo. Quando il contraente ha insinuato un credito comprendente penali o voci risarcitorie contestabili, l’incertezza sull’esito dell’eventuale opposizione allo stato passivo spinge entrambe le parti verso una definizione: il creditore preferisce un’ammissione certa per un importo inferiore a un giudizio lungo.

Il garante personale è spesso il soggetto che ha più da guadagnare da un accordo: una riduzione del credito insinuato dal concedente o dalla banca si traduce in una riduzione della sua esposizione. Se la sua situazione personale diventa insostenibile, gli strumenti per il sovraindebitamento previsti dal Codice della crisi, gestiti con l’Organismo di composizione della crisi, possono diventare parte della stessa strategia.

Legge fallimentare o Codice della crisi: quale regolamento si applica alla tua partita

Prima di giocare qualunque mossa occorre stabilire con quale regolamento si gioca. Il Codice della crisi si applica alle procedure aperte dopo la sua entrata in vigore; i fallimenti dichiarati prima continuano a essere regolati dalla legge fallimentare, anche se il contratto pendente viene discusso in giudizio oggi. Non è un dettaglio: le Sezioni Unite, nella sentenza n. 7337 del 2024, hanno espressamente escluso di poter usare l’art. 173 CCII per interpretare la vecchia disciplina, proprio perché il legislatore del Codice ha introdotto regole nuove.

Le differenze che contano, nella sorte dei contratti in corso, sono almeno quattro.

La prima riguarda chi autorizza la scelta. Sotto la legge fallimentare la giurisprudenza riteneva che la scelta tra subentro e scioglimento fosse una prerogativa del curatore, non soggetta ad autorizzazione del giudice delegato; il Codice della crisi richiede l’autorizzazione del comitato dei creditori. Per il contraente in bonis significa che la decisione passa da un organo in cui siedono i creditori, e che può essere utile far conoscere al comitato le ragioni economiche del subentro o dello scioglimento.

La seconda riguarda la domanda di risoluzione proposta prima della procedura. Il vecchio orientamento consentiva al curatore di sciogliersi anche in pendenza del giudizio di risoluzione; l’art. 172, comma 5, CCII dà invece effetto alla domanda anche nei confronti del curatore, rinviando all’accertamento del passivo solo per restituzioni e risarcimenti. La domanda giudiziale tempestiva, quindi, oggi pesa di più.

La terza riguarda le clausole ipso facto. Il Codice ha scritto in modo esplicito la loro inefficacia quando collegano la risoluzione all’apertura della liquidazione giudiziale, togliendo al contraente in bonis una via d’uscita che i moduli contrattuali continuano spesso a prevedere.

La quarta riguarda il preliminare immobiliare. La tutela dell’acquirente della prima casa o della sede d’impresa esisteva già, ma l’art. 173 CCII la disciplina in modo nuovo; per i rapporti regolati dalla legge fallimentare vale il principio delle Sezioni Unite del 2024 sull’impossibilità di cancellare le ipoteche con il potere purgativo del giudice delegato.

Restano invece ferme, in entrambi i regimi, le regole di fondo: la sospensione del contratto pendente da entrambe le parti, il diritto del contraente di ottenere che il curatore decida entro un termine, la natura concorsuale dei crediti anteriori, l’esclusione del risarcimento per il solo scioglimento. L’art. 172, comma 7, fa inoltre salve le norme speciali sui contratti pubblici, che vanno sempre verificate quando l’impresa in liquidazione è appaltatrice di una pubblica amministrazione.

Va infine considerato che il Codice della crisi continua a essere modificato: dopo i correttivi, incluso il D.Lgs. 136/2024, sono intervenute norme di settore come il D.Lgs. 147/2026 sui tributi locali, che ha esteso ai tributi locali alcuni strumenti del Codice, in particolare la transazione fiscale. Non tocca direttamente la disciplina dei contratti pendenti, ma conferma che ogni partita va giocata sul testo vigente alla data della procedura, e non su quello che si ricorda.

La partita in tabella

La tabella riassume le mosse principali del contraente in bonis e del curatore, il vincolo normativo o giurisprudenziale che le limita, la contromossa disponibile e la finestra temporale utile.

Mossa	Vincolo che la limita	Contromossa	Finestra utile
Risoluzione con clausola collegata all’apertura della procedura	Inefficacia delle clausole ipso facto (art. 172, c. 6, CCII)	Contestare la risoluzione: il contratto resta pendente	Dal ricevimento della comunicazione
Diffida ad adempiere prima dell’apertura	Termine congruo, inadempimento grave (artt. 1454-1455 c.c.)	Verificare i requisiti; chiedere per tempo la composizione negoziata	Prima della scadenza del termine di diffida
Domanda di risoluzione proposta prima dell’apertura	Restituzioni e danni solo tramite accertamento del passivo (art. 172, c. 5)	Difesa nel giudizio sulla gravità dell’inadempimento; verifica della trascrizione	Dalla notifica della domanda
Messa in mora del curatore	Termine massimo di 60 giorni; il silenzio equivale a scioglimento (art. 172, c. 2)	Scegliere il momento della richiesta; preparare la valutazione di convenienza	Dall’apertura della procedura
Richiesta di prededuzione su prestazioni anteriori	Prededucibili solo i crediti maturati durante la procedura (art. 172, c. 3)	Contestazione in sede di verifica del passivo	Fino all’udienza di verifica
Insinuazione per il risarcimento da scioglimento	Nessun risarcimento per lo scioglimento (art. 172, c. 4; Cass. 2754/2002)	Contestazione della voce risarcitoria	Fino all’udienza di verifica
Insinuazione con penale del concedente di leasing	Onere di indicare ricavato o stima del bene (Cass. SU 2061/2021)	Contestare la penale e la stima	Fino all’udienza di verifica
Scioglimento del preliminare trascritto sulla prima casa	Divieto di scioglimento per abitazione principale e sede d’impresa (art. 173 CCII)	Trascrizione tempestiva; verifica delle ipoteche anteriori	Prima dell’apertura della procedura

Le domande di chi è dentro la partita

Il curatore può sciogliere qualunque contratto che l’impresa aveva in corso?

No. Può sciogliere solo i contratti non ancora eseguiti o non completamente eseguiti nelle prestazioni principali da entrambe le parti, e con l’autorizzazione del comitato dei creditori. Non può sciogliersi dai contratti ad effetti reali nei quali il trasferimento è già avvenuto, né dal preliminare trascritto che riguarda l’abitazione principale dell’acquirente o la sede principale della sua impresa; per alcuni contratti, come i rapporti di lavoro, valgono regole speciali.

Sono il fornitore: il curatore mi deve pagare le forniture vecchie se vuole che continui a consegnare?

No, non per legge. Se il curatore subentra, sono prededucibili solo i crediti maturati nel corso della procedura; le forniture anteriori restano crediti da insinuare al passivo, salvo specifiche regole per i contratti a esecuzione continuata o periodica che vanno verificate sul tuo contratto. Puoi però mettere in mora il curatore perché decida entro un termine massimo di sessanta giorni.

Il mio contratto prevede la risoluzione automatica in caso di fallimento del cliente: vale ancora?

No, se la risoluzione dipende dall’apertura della liquidazione giudiziale. L’art. 172, comma 6, CCII dichiara inefficaci queste clausole. Restano utilizzabili gli strumenti ordinari di risoluzione per inadempimento, con i loro requisiti.

Se il curatore scioglie il contratto, posso chiedere i danni?

No, per il solo scioglimento. Puoi insinuare al passivo il credito conseguente al mancato adempimento, ma senza risarcimento del danno (art. 172, comma 4). Restano diversi i danni causati da inadempimenti anteriori all’apertura, da far valere comunque nel concorso.

Ho firmato un preliminare per comprare casa da un costruttore che è entrato in liquidazione: perdo la casa?

Dipende dalla trascrizione. Se il preliminare è trascritto e riguarda la tua abitazione principale, il curatore non può sciogliersi e il contratto deve essere eseguito, ma occorre verificare la sorte delle ipoteche anteriori. Se non è trascritto, il curatore può sciogliersi e tu diventi creditore per gli acconti versati.

Sono un dipendente: il mio rapporto di lavoro finisce subito?

No, resta sospeso. Il curatore deve decidere se subentrare o recedere; se non decide entro quattro mesi dall’apertura, salvo proroga, il rapporto si intende risolto. La cessazione dà diritto alla NASpI ai sensi dell’art. 190 CCII.

I paletti fissati dai giudici

La giurisprudenza che segue è organizzata per mossa del contraente in bonis o del curatore che ciascuna pronuncia limita. Gran parte delle decisioni è stata resa in applicazione della legge fallimentare (in particolare dell’art. 72 l.fall., di cui l’art. 172 CCII riprende l’impianto): lo segnaliamo espressamente, perché ogni principio va verificato alla luce del testo del Codice della crisi, che in alcuni punti, come l’efficacia delle domande di risoluzione anteriori e l’autorizzazione del comitato dei creditori, ha cambiato le regole.

Paletti sul subentro e sullo scioglimento

1. Cass. civ., Sez. Unite, 14 aprile 1999, n. 239 (legge fallimentare). La scelta del curatore tra esecuzione e scioglimento è discrezionale e, nel vecchio sistema, non richiedeva l’autorizzazione del giudice delegato. Rilevanza: aiuta a capire la natura della scelta, ma oggi l’art. 172 CCII richiede l’autorizzazione del comitato dei creditori.
2. Cass. civ., Sez. I, 3 settembre 2010, n. 19035 (legge fallimentare). La scelta del curatore può essere anche tacita. Rilevanza: il contraente deve leggere i comportamenti del curatore e, nel dubbio, provocare una scelta formale con la messa in mora.
3. Cass. civ., Sez. III, 15 gennaio 2013, n. 787 (legge fallimentare). Lo scioglimento può risultare da fatti concludenti, come l’impugnazione di una sentenza di trasferimento coattivo. Rilevanza: anche le difese processuali del curatore possono valere come scelta.
4. Cass. civ., Sez. I, 18 maggio 2005, n. 10436 (legge fallimentare). La facoltà di scelta può essere esercitata in ogni sede, senza particolari vincoli di forma. Rilevanza: limita l’utilità, per il contraente, di contestare la forma della dichiarazione.
5. Cass. civ., Sez. I, 11 agosto 2010, n. 18622 (legge fallimentare). Il decreto che respinge il reclamo contro la scelta del curatore non ha natura decisoria e non è ricorribile per cassazione. Rilevanza: la scelta del curatore è difficilmente aggredibile sul merito.
6. Cass. civ., Sez. Unite, 7 luglio 2004, n. 12505 (legge fallimentare). Nella permuta gli effetti della procedura non cambiano a seconda della parte che vi è sottoposta, e lo scioglimento presuppone un contratto ineseguito da entrambe le parti. Rilevanza: il presupposto della pendenza bilaterale è il primo elemento da verificare.

Paletti sulla risoluzione e sulle domande anteriori

7. Cass. civ., Sez. I, 23 settembre 1995, n. 10101 (legge fallimentare). Il curatore poteva sciogliersi anche se era pendente un giudizio di risoluzione promosso prima del fallimento. Rilevanza: è il principio che il Codice della crisi ha superato, stabilendo all’art. 172, comma 5, che la domanda di risoluzione anteriore produce effetti verso il curatore.
8. Cass. civ., Sez. I, 15 marzo 2013, n. 6653 (legge fallimentare). Aperta la procedura nei confronti del promissario acquirente, il venditore non può chiedere la risoluzione per un inadempimento pregresso, perché durante la sospensione il curatore non è inadempiente. Rilevanza: limita la mossa di chi vuole uscire dal contratto dopo l’apertura.
9. Cass. civ., Sez. I, 16 aprile 2003, n. 6018 (legge fallimentare). Lo scioglimento non equivale né a risoluzione né a recesso, e le restituzioni seguono la disciplina dell’indebito. Rilevanza: impedisce di trattare lo scioglimento come un inadempimento.

Paletti sui crediti del contraente in bonis

10. Cass. civ., Sez. I, 25 febbraio 2002, n. 2754 (legge fallimentare). Lo scioglimento non dà diritto al risarcimento, salvo i danni per inadempimenti anteriori all’apertura. Rilevanza: anticipa la regola oggi scritta nell’art. 172, comma 4.
11. Cass. civ., Sez. I, 1 dicembre 2010, n. 24396 (legge fallimentare). Dopo lo scioglimento del preliminare di vendita di cosa futura il promissario non può insinuare il credito pari al doppio della caparra. Rilevanza: limita le pretese risarcitorie mascherate da caparra.
12. Cass. civ., Sez. I, 24 luglio 2009, n. 17405 (legge fallimentare). Lo scioglimento opera come caducazione del contratto e il credito restitutorio è concorsuale. Rilevanza: esclude la prededuzione per le restituzioni.
13. Cass. civ., Sez. Unite, 2 novembre 1999, n. 755 (legge fallimentare). Il credito restitutorio derivante dallo scioglimento è riconducibile a un rapporto anteriore e può essere compensato. Rilevanza: offre al contraente una leva per ridurre la propria esposizione.
14. Cass. civ., Sez. Unite, 28 gennaio 2021, n. 2061 (legge fallimentare e L. 124/2017). Il concedente di leasing che invoca una penale deve indicare il ricavato della ricollocazione del bene o una stima attendibile; per il leasing traslativo risolto prima del fallimento e della L. 124/2017 si applica analogicamente l’art. 1526 c.c. Rilevanza: è lo strumento principale per contestare insinuazioni gonfiate.

Paletti sul preliminare immobiliare

15. Cass. civ., Sez. Unite, 16 settembre 2015, n. 18131 (legge fallimentare). La domanda ex art. 2932 c.c. trascritta prima della procedura rende opponibile alla massa la sentenza di accoglimento, limitando il potere di scioglimento del curatore. Rilevanza: la trascrizione è la contromossa decisiva del promissario.
16. Cass. civ., Sez. Unite, n. 21045/2009 (legge fallimentare; data non riportata nella fonte consultata). Il privilegio del promissario acquirente per la restituzione degli acconti è subordinato all’ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare. Rilevanza: ridimensiona la tutela del promissario rispetto alla banca finanziatrice.
17. Cass. civ., Sez. I, 5 settembre 2000, n. 11627 e Cass. civ., Sez. I, 4 novembre 2003, n. 16505 (legge fallimentare). Se il venditore ha già eseguito le prestazioni fondamentali, il contratto non è più pendente e la sua posizione prevale sulla scelta di scioglimento. Rilevanza: confermano che la pendenza bilaterale è il presupposto della sospensione.
18. Cass. civ., Sez. Unite, 19 marzo 2024, n. 7337 (legge fallimentare; questione rimessa da Cass. civ., Sez. I, ord. interlocutoria n. 16166/2023). Nel subentro obbligatorio nel preliminare trascritto il curatore agisce come sostituto del debitore e il giudice delegato non può ordinare la cancellazione delle ipoteche con il potere purgativo delle vendite concorsuali; l’art. 173 CCII introduce una disciplina nuova e non serve a interpretare la legge previgente. Rilevanza: è la pronuncia più recente e più importante per chi acquista casa da un’impresa in crisi.

Cosa può fare lo Studio Monardo quando i tuoi contratti entrano nella partita

Lo Studio Monardo gioca la partita al posto tuo: analizza le mosse già fatte dalla controparte, intercetta i vizi dei suoi atti, presidia le scadenze che la legge le impone e apre il tavolo della trattativa quando la sua convenienza si sposta. In concreto:

1. Mappiamo tutti i contratti in corso dell’impresa, distinguendo quelli già eseguiti, quelli pendenti da entrambe le parti e quelli soggetti a discipline speciali (preliminari, leasing, lavoro), perché solo i secondi sono esposti alla scelta del curatore.
2. Esaminiamo le clausole risolutive e le diffide ricevute, verificando se la risoluzione invocata dipende dall’apertura della procedura (e quindi è inefficace) o da un inadempimento con i requisiti di legge.
3. Valutiamo l’accesso alla composizione negoziata della crisi per proteggere i contratti strategici prima che la procedura li sospenda, e conduciamo le trattative con fornitori, locatori e società di leasing.
4. Presidiamo i termini della messa in mora del curatore, predisponendo l’istanza al giudice delegato quando assistiamo il contraente in bonis o la documentazione di convenienza quando il nostro interesse è il subentro.
5. Redigiamo le domande di insinuazione al passivo separando crediti anteriori e crediti maturati dopo il subentro, per non perdere la prededuzione sulle prestazioni successive.
6. Contestiamo le insinuazioni gonfiate: voci risarcitorie da scioglimento, penali di leasing senza stima del bene ripreso, pretese di prededuzione su prestazioni anteriori.
7. Verifichiamo la trascrizione dei preliminari e le ipoteche anteriori, e quando serve trascriviamo tempestivamente il preliminare o la domanda ex art. 2932 c.c. per mettere al sicuro la posizione del promissario acquirente.
8. Proponiamo opposizione allo stato passivo quando il credito non viene ammesso o viene ammesso con un rango sbagliato, seguendo il giudizio fino all’ultimo grado.
9. Tuteliamo i garanti personali, ricalcolando la loro esposizione alla luce del valore dei beni ripresi dai concedenti e valutando, se la situazione personale lo richiede, gli strumenti per il sovraindebitamento con l’OCC.
10. Leggiamo ogni contratto anche sul piano economico, con il contributo dei commercialisti dello staff, perché prevedere la scelta del curatore significa calcolare quanto quel contratto vale per la massa.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Su questo tema pesa in modo particolare l’abilitazione di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: è la figura che la legge colloca proprio nella fase delle trattative, quando i contratti pendenti possono ancora essere rinegoziati o messi in sicurezza invece di finire sospesi nella procedura. L’esperienza di Gestore della crisi e di fiduciario di un OCC consente inoltre di ragionare con la stessa logica di convenienza per i creditori che guida gli organi della procedura nella scelta tra subentro e scioglimento.

La qualifica di cassazionista garantisce la continuità della strategia dall’analisi iniziale fino alla Corte di Cassazione: lo stesso difensore, la stessa linea, dalla prima diffida all’eventuale ricorso. Lo staff unisce avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso caso: la convenienza del contraente in bonis e quella del curatore sono materia da commercialista quanto da avvocato, e leggerle insieme è ciò che permette di anticipare le mosse.

In chiusura: la sorte dei contratti si decide prima di quanto sembri

Nella liquidazione giudiziale non vince chi ha ragione in astratto, ma chi conosce le regole del gioco e muove nei tempi giusti. La sospensione dei contratti, la messa in mora del curatore entro sessanta giorni, l’inefficacia delle clausole ipso facto, il divieto di risarcimento da scioglimento, la trascrizione dei preliminari: sono tutte regole che premiano chi si muove per primo e con gli atti corretti.

Lo Studio Monardo è attrezzato per questa partita perché l’Avv. Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, e quindi interviene proprio quando i contratti si possono ancora salvare o rinegoziare, ed è Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della L. 3/2012 e fiduciario di un OCC, ruoli che gli fanno conoscere dall’interno il calcolo di convenienza con cui gli organi di una procedura decidono la sorte dei rapporti pendenti.

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