La Banca Con Credito Fondiario Può Proseguire L’esecuzione Dopo La Liquidazione Giudiziale?

Questa guida è costruita come un colloquio: raccoglie le domande che imprenditori, soci, garanti e professionisti pongono più spesso quando scoprono che, nonostante l’apertura della liquidazione giudiziale, l’asta sull’immobile ipotecato dalla banca non si è fermata. Le risposte sono complete, ma ciascuna può essere letta anche da sola.

Il contesto normativo si riassume in poche righe. Con la liquidazione giudiziale scatta, come regola generale, il divieto di azioni esecutive e cautelari individuali previsto dall’art. 150 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, aggiornato dai correttivi, da ultimo il D.Lgs. 136/2024). Quella norma però si apre con una riserva: “salvo diversa disposizione della legge”. Una di queste diverse disposizioni è l’art. 41, comma 2, del Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993), che consente alla banca titolare di un credito fondiario di iniziare o proseguire l’espropriazione dell’immobile ipotecato anche dopo l’apertura della procedura concorsuale. È il cosiddetto privilegio processuale del credito fondiario: un vantaggio sui tempi e sul modo di vendere, non sulla misura di ciò che la banca alla fine potrà trattenere.

Perché affrontiamo proprio questo tema? Perché il punto in cui la banca fondiaria “corre da sola” mentre il resto dei creditori aspetta è esattamente il punto in cui si decide se un’impresa in crisi può ancora essere salvata o se il suo patrimonio immobiliare verrà disperso. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: conosce dall’interno le trattative con le banche nella composizione negoziata, il momento che precede la liquidazione giudiziale. Ed è Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) e professionista fiduciario di un OCC, il che conta perché la Cassazione ha esteso lo stesso privilegio anche alla liquidazione controllata dei soggetti sovraindebitati.

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La mia società è in liquidazione giudiziale: la banca non dovrebbe fermarsi come tutti gli altri?

No, se il suo è un credito fondiario: in quel caso la legge le permette di andare avanti.

È la domanda che arriva più spesso, e di solito arriva con stupore. L’idea diffusa è che la sentenza che apre la liquidazione giudiziale “congeli” tutto: pignoramenti, aste, decreti ingiuntivi. Per la generalità dei creditori è così. L’art. 150 del Codice della crisi stabilisce che, dal giorno della sentenza, nessuna azione individuale esecutiva o cautelare può essere iniziata o proseguita sui beni compresi nella procedura. Il senso è chiaro: da quel momento il patrimonio del debitore appartiene, quanto alla destinazione, a tutti i creditori insieme, e il curatore lo liquida per distribuirlo secondo l’ordine delle cause di prelazione.

La regola, però, non è assoluta. Lo stesso art. 150 fa salve le “diverse disposizioni della legge”, e l’art. 41, comma 2, TUB è una di queste. La norma dice, in sostanza, tre cose:

• la banca può iniziare o proseguire l’azione esecutiva sui beni ipotecati a garanzia di finanziamenti fondiari anche dopo l’apertura della procedura;
• il curatore ha facoltà di intervenire nell’esecuzione;
• la somma ricavata che eccede la quota spettante alla banca in sede di riparto viene attribuita alla procedura.

Il testo dell’art. 41 parla ancora di “fallimento”. Il Codice della crisi, con l’art. 349, ha disposto che nelle leggi vigenti il termine “fallimento” e le espressioni collegate si intendano sostituite con “liquidazione giudiziale”. Ecco perché la regola si legge oggi come riferita alla nuova procedura.

Attenzione al verbo: la banca “può”, non “deve”. Se preferisce, può anche lasciare che sia il curatore a vendere l’immobile nella procedura concorsuale e insinuarsi semplicemente al passivo come creditore ipotecario. Molte banche, però, scelgono di proseguire per ragioni pratiche: l’espropriazione è già avviata, la perizia è fatta, l’asta è fissata, e i ricavi della vendita (ma anche i canoni dell’immobile, se locato) vengono versati direttamente a loro.

Per l’imprenditore questo significa una cosa molto concreta: l’apertura della liquidazione giudiziale non è, da sola, un motivo per contare sul rinvio dell’asta dell’immobile ipotecato dalla banca fondiaria. Bisogna invece capire chi è il creditore procedente, che tipo di finanziamento c’è a monte e cosa intende fare il curatore.

Cos’è esattamente questo “privilegio processuale” del credito fondiario?

È un vantaggio sulla procedura, non sulla graduazione: la banca vende prima e incassa prima, ma non può trattenere più di quanto le spetta nel concorso.

L’espressione “privilegio processuale” serve proprio a distinguerlo dai privilegi in senso tecnico, quelli del codice civile che danno diritto a essere pagati prima di altri creditori. Nel credito fondiario la prelazione vera e propria deriva dall’ipoteca di primo grado che assiste il finanziamento (art. 38 TUB), non da un privilegio. Il “privilegio” dell’art. 41 riguarda invece il binario su cui il credito si realizza.

Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 34681 del 29 dicembre 2025, hanno messo questo punto nero su bianco, correggendo la motivazione della sentenza impugnata che aveva qualificato il credito fondiario come privilegiato: la banca è garantita da ipoteca, mentre la facoltà di iniziare o proseguire l’esecuzione nonostante la procedura concorsuale è un beneficio di natura processuale, che non modifica la natura della prelazione.

In concreto, il beneficio si articola su più piani:

• tempo: la banca non attende i tempi della liquidazione concorsuale e prosegue la vendita davanti al giudice dell’esecuzione;
• incasso diretto: il ricavato (al netto delle spese) le viene attribuito già nella distribuzione esecutiva, senza attendere i riparti del curatore;
• controllo: è la banca, come creditore procedente, a dare impulso agli atti.

Ciò che il privilegio non fa è altrettanto importante. Non sottrae il credito all’accertamento concorsuale, non attribuisce alla banca un grado migliore di quello che avrebbe nel riparto e non le consente di trattenere somme che, secondo le regole del concorso, spetterebbero ad altri. Un orientamento della Cassazione che risale ad almeno trent’anni fa (tra le altre, Cass. 2 marzo 1988 n. 2196, Cass. 23 novembre 1990 n. 11324, Cass. 15 gennaio 1998 n. 314) ha sempre letto la norma in questo modo: un mero privilegio processuale che non altera la par condicio creditorum.

Vale per qualsiasi mutuo ipotecario della banca?

No: vale solo per i finanziamenti che hanno davvero le caratteristiche del credito fondiario.

L’art. 38 TUB definisce il credito fondiario come la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. La Banca d’Italia, in attuazione delle delibere del CICR, fissa poi il limite massimo di finanziabilità in rapporto al valore dell’immobile o al costo delle opere. Non basta quindi che la banca abbia un’ipoteca: occorre che il contratto sia stato concluso come mutuo fondiario e ne presenti gli elementi tipici.

Da qui tre verifiche che vanno sempre fatte, sia dal curatore sia dal debitore e dai suoi garanti:

1. il titolo: il contratto qualifica il finanziamento come fondiario ai sensi degli artt. 38 e seguenti TUB?
2. la garanzia: l’ipoteca è effettivamente di primo grado, o esistono iscrizioni anteriori che la rendono di grado successivo?
3. l’oggetto: l’esecuzione riguarda proprio il bene ipotecato a garanzia del finanziamento fondiario, o la banca sta pignorando anche altri beni (per i quali il privilegio non opera)?

Il terzo punto viene spesso sottovalutato. Il privilegio processuale copre soltanto i beni ipotecati a garanzia del finanziamento fondiario. Se nello stesso pignoramento la banca ha inserito un secondo immobile, non gravato da quell’ipoteca, per quel bene la regola torna quella generale del divieto di azioni individuali.

Anche la natura del debitore conta poco: il privilegio non distingue tra mutuo per l’acquisto della casa e finanziamento all’impresa. Conta il tipo di operazione, non lo scopo personale o commerciale.

Con il Codice della crisi la regola è ancora in vigore o valeva solo con la legge fallimentare?

È ancora in vigore: la Cassazione lo ha confermato espressamente nel 2024.

Il dubbio era serio. La legge delega che ha portato al Codice della crisi chiedeva di armonizzare le procedure e di rivedere i privilegi. Il Codice, inoltre, non contiene una norma che richiami espressamente l’art. 41, comma 2, TUB; la norma di coordinamento con il TUB (art. 369 CCII) non lo menziona. Qualcuno ne aveva dedotto che, con l’abrogazione della legge fallimentare, fosse caduto anche il privilegio.

La questione è stata chiusa dalla Cassazione, Sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914, pronunciata su rinvio pregiudiziale ex art. 363-bis c.p.c. proposto dal Tribunale di Brescia con ordinanza del 3 ottobre 2023. La Corte ha affermato che il creditore fondiario può avvalersi del privilegio processuale sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata. Il ragionamento, per la liquidazione giudiziale, poggia su due pilastri:

• l’art. 150 CCII riproduce il vecchio art. 51 della legge fallimentare, compresa la riserva delle “diverse disposizioni di legge”;
• la sostituzione terminologica dell’art. 349 CCII fa sì che il “fallimento” dell’art. 41 TUB si legga come “liquidazione giudiziale”, in piena continuità.

Per quanto risulta dalle fonti consultate, neppure i correttivi successivi, compreso il D.Lgs. 136/2024, hanno introdotto una disciplina diversa. Il D.Lgs. 147/2026 sui tributi locali, che ha modificato il Codice della crisi su altri profili (estensione ai tributi locali di strumenti come la transazione fiscale), non tocca questo tema.

Il risultato pratico: chi oggi affronta una liquidazione giudiziale deve dare per scontato che la banca fondiaria possa proseguire. Gli spazi di contestazione stanno altrove: nella qualificazione del credito, nell’accertamento al passivo, nella distribuzione delle somme.

La banca deve comunque presentare domanda di ammissione al passivo?

Sì, sempre. Senza ammissione al passivo, ciò che incassa dall’asta non è definitivamente suo.

È il vero contrappeso del privilegio processuale. L’art. 151 CCII (che riprende l’art. 52 della legge fallimentare) stabilisce che ogni credito verso il debitore in liquidazione giudiziale deve essere accertato secondo le regole del concorso, cioè con la domanda di ammissione al passivo davanti al giudice delegato. La banca fondiaria non fa eccezione: il suo privilegio riguarda il modo di vendere, non il modo di accertare il credito.

Le Sezioni Unite, nella già citata sentenza n. 34681 del 2025, hanno ribadito che il credito fondiario deve essere insinuato e ammesso al passivo e che le somme riscosse in via esecutiva hanno natura di anticipazione rispetto all’esito del concorso: se il credito non viene ammesso, vanno restituite alla curatela.

Cosa deve contenere la domanda? Le stesse cose di qualunque domanda tempestiva:

• l’importo del capitale, degli interessi e delle spese;
• la richiesta di riconoscimento della prelazione ipotecaria sul bene;
• i documenti che provano il credito e la garanzia (contratto di mutuo, nota di iscrizione ipotecaria, piano di ammortamento, estratti conto).

Il giudice delegato, nell’accertamento, verifica la misura del credito e l’estensione della prelazione: in particolare gli interessi coperti dall’ipoteca, secondo i limiti dell’art. 2855 c.c., richiamato dall’art. 153 CCII. Questo passaggio è decisivo, perché il giudice dell’esecuzione, nel distribuire il ricavato dell’asta, deve conformarsi a quanto stabilito in sede concorsuale.

Non a caso diversi tribunali hanno adottato linee guida operative. Il Tribunale di Spoleto, con una circolare del 26 gennaio 2023, ha indicato che il creditore fondiario deve sempre insinuarsi chiedendo il riconoscimento della prelazione ipotecaria e che, in mancanza di prova documentale dell’ammissione, le assegnazioni nell’esecuzione vanno scoraggiate. Se la banca non dimostra di essere stata ammessa, o se la sua domanda è stata respinta, il curatore può chiedere che l’intero ricavato sia attribuito alla procedura.

Per la banca, la mancata insinuazione è l’errore più costoso: vende, ma rischia di non poter trattenere nulla.

L’esecuzione era già iniziata prima della sentenza: cosa succede adesso?

Prosegue, ma con protagonisti in parte diversi: entra il curatore ed escono gli altri creditori intervenuti.

Quando la sentenza di apertura della liquidazione giudiziale interviene a esecuzione già pendente, l’art. 41 TUB consente alla banca fondiaria di “proseguire”. Il processo esecutivo non si estingue e non si sospende per effetto della sola sentenza. Ma cambia la sua composizione.

Il debitore esecutato perde la legittimazione sui beni compresi nella procedura: al suo posto, per i rapporti patrimoniali, opera il curatore. È quindi il curatore che deve ricevere le notificazioni e che può intervenire nell’esecuzione, come prevede espressamente lo stesso art. 41.

Gli altri creditori, quelli che erano intervenuti nell’espropriazione promossa dalla banca, non possono più beneficiare individualmente del processo esecutivo: per loro vale il divieto dell’art. 150 CCII. Le indicazioni operative di molti uffici giudiziari, tra cui la circolare di Spoleto, ne traggono la conseguenza che i creditori intervenuti prima della procedura restano esclusi dalla distribuzione esecutiva; la loro tutela passa per l’insinuazione al passivo e per l’intervento del curatore, che rappresenta l’interesse della massa.

La banca fondiaria, invece, resta creditore procedente e può chiedere che la vendita vada avanti. Il giudice dell’esecuzione, però, terrà conto della presenza del curatore: ad esempio per la determinazione delle spese in prededuzione da riconoscere alla procedura concorsuale e per l’accantonamento delle somme non ancora attribuibili.

C’è un’eccezione pratica che vale la pena ricordare: se ad avere avviato l’esecuzione prima della liquidazione era un creditore diverso dalla banca fondiaria, quell’esecuzione è colpita dal divieto. La banca fondiaria che vi era intervenuta potrà però, secondo l’impostazione prevalente, assumere essa stessa l’impulso del processo per la parte che riguarda il bene ipotecato a suo favore. È un punto tecnico che va verificato caso per caso, perché dipende dallo stato del fascicolo e dalle prassi del tribunale.

E se la banca vuole iniziare l’esecuzione dopo l’apertura della liquidazione?

Può farlo, ma deve rivolgersi al curatore e deve fare i conti con le scelte di liquidazione della procedura.

L’art. 41 dice “iniziare o proseguire”. Quindi la banca fondiaria può notificare il pignoramento anche a liquidazione già aperta. In questo caso l’esecuzione va promossa nei confronti del curatore, che è il soggetto legittimato rispetto ai beni della procedura.

Nella pratica questa ipotesi è meno frequente della prosecuzione, e per una ragione semplice: il curatore, appena insediato, redige il programma di liquidazione e può decidere di vendere egli stesso l’immobile. Le linee guida di diversi tribunali indicano che la banca può avviare l’esecuzione quando il curatore non abbia già posto in vendita il bene. Se invece la procedura concorsuale ha già avviato la vendita, la banca normalmente si limita a insinuarsi al passivo con la sua prelazione ipotecaria e attende il riparto.

Il curatore, dal canto suo, ha uno strumento in più: nella liquidazione giudiziale può subentrare nelle procedure esecutive pendenti, come già accadeva con la legge fallimentare, oppure chiedere al giudice dell’esecuzione la dichiarazione di improcedibilità quando l’esecuzione non è promossa da un creditore fondiario. Davanti a un creditore fondiario il subentro non elimina il privilegio, ma consente al curatore di partecipare attivamente alla vendita.

Per chi segue la procedura dal lato del debitore o dei garanti, la domanda da porsi è: conviene alla massa che l’immobile sia venduto dal giudice dell’esecuzione o dal curatore? La risposta dipende da molti fattori: lo stato della perizia, la possibilità di vendere il bene insieme all’azienda, l’esistenza di contratti di locazione, i tempi del tribunale.

Che ruolo ha il curatore nell’asta portata avanti dalla banca?

Un ruolo di controllo e di tutela della massa: interviene, verifica i conti, chiede le spese e incassa l’eccedenza.

L’art. 41 TUB attribuisce al curatore la “facoltà” di intervenire nell’esecuzione. Nella prassi questo intervento è quasi sempre opportuno, perché è l’unico modo per presidiare il passaggio del denaro dalla vendita alla banca. Il curatore che interviene può:

• controllare la regolarità della vendita (stima, avvisi, condizioni) e sollevare le contestazioni opportune;
• chiedere il riconoscimento in prededuzione delle spese sostenute dalla procedura per quel bene: imposte, oneri condominiali, assicurazioni, spese di custodia e conservazione, oltre a una quota del proprio compenso;
• produrre nel processo esecutivo il provvedimento del giudice delegato che ha accertato e graduato il credito della banca, perché il giudice dell’esecuzione vi si conformi;
• ricevere la somma eccedente quanto spettante alla banca, che per legge va attribuita alla procedura.

Le linee guida di vari tribunali prevedono anche che il curatore chieda al collegio un acconto sul compenso, parametrato al ricavato e al credito fondiario, e quantifichi le spese prededucibili da far valere nella distribuzione. Se il credito della banca non è ancora stato accertato, il curatore può chiedere un rinvio della distribuzione o, in alternativa, l’accantonamento delle somme.

Un curatore che resta inerte non perde il diritto di ottenere la restituzione delle somme indebitamente incassate dalla banca. Ma il recupero a posteriori è sempre più lungo e incerto di un controllo esercitato durante la distribuzione.

Quando la banca incassa, quei soldi sono definitivamente suoi?

No. L’attribuzione al creditore fondiario è provvisoria fino a quando il riparto concorsuale non la conferma.

È il cuore del meccanismo. La Cassazione, con la sentenza della Terza Sezione n. 23482 del 28 settembre 2018, ha consolidato l’orientamento secondo cui l’assegnazione del ricavato al creditore fondiario ha carattere provvisorio e il giudice dell’esecuzione deve conformarsi ai provvedimenti del giudice delegato che hanno accertato, quantificato e graduato il credito. Lo stesso indirizzo è stato richiamato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 12673 del 2022.

Che cosa significa “provvisoria”? Che la somma incassata dalla banca è un acconto, un’anticipazione dell’esito del concorso. Quando il curatore redige il piano di riparto, il credito della banca viene collocato secondo la sua effettiva prelazione, tenendo conto delle spese prededucibili e degli eventuali crediti preferiti. Se ciò che la banca ha ricevuto in sede esecutiva supera ciò che le spetta nel riparto, la differenza va restituita. Se è inferiore, la banca concorre per il residuo, eventualmente come chirografaria per la parte non coperta dall’ipoteca.

Ecco la sequenza nel suo insieme:

Fase	Atto	Termine o momento	Davanti a chi
Apertura della procedura	Sentenza di liquidazione giudiziale	Data della sentenza: scatta il divieto ex art. 150 CCII, salvo il credito fondiario	Tribunale
Prosecuzione o avvio dell’esecuzione	Istanza della banca; notifiche al curatore	Dopo la sentenza, in qualunque momento prima della vendita concorsuale del bene	Giudice dell’esecuzione
Intervento del curatore	Atto di intervento nell’esecuzione	Facoltativo, opportuno prima della distribuzione	Giudice dell’esecuzione
Insinuazione della banca	Domanda di ammissione con richiesta di prelazione ipotecaria	Nei termini fissati con la sentenza (domanda tempestiva) o, oltre, come tardiva	Giudice delegato
Vendita	Aggiudicazione e versamento del prezzo	Secondo le regole del c.p.c.	Giudice dell’esecuzione / delegato alla vendita
Distribuzione esecutiva	Assegnazione alla banca, al netto delle prededuzioni	Dopo il versamento del prezzo, conformandosi all’accertamento concorsuale	Giudice dell’esecuzione
Riparto concorsuale	Piano di riparto con collocazione definitiva della banca	Dopo l’esecutività dello stato passivo e la liquidazione dell’attivo	Curatore / giudice delegato
Conguaglio	Restituzione dell’eccedenza alla procedura o concorso per il residuo	Dopo il riparto	Curatore / tribunale in caso di contestazione

La provvisorietà è la chiave per la tutela degli altri creditori: niente di ciò che la banca incassa “fuori” dal concorso è sottratto alla verifica del concorso.

Vale anche nella liquidazione controllata del sovraindebitato?

Sì. La Cassazione nel 2024 ha esteso il privilegio processuale anche alla liquidazione controllata.

Questa è forse la novità più rilevante degli ultimi anni, ed è quella che interessa da vicino chi non è un imprenditore commerciale “grande”: il consumatore, il professionista, l’imprenditore agricolo, la piccola impresa sotto soglia, che accedono alla liquidazione controllata degli artt. 268 e seguenti del Codice della crisi.

Con la legge 3/2012 la questione era molto discussa. La vecchia liquidazione del patrimonio non conteneva un rinvio chiaro alle regole fallimentari sul divieto di azioni esecutive, e i tribunali si erano divisi. Con il Codice della crisi il dubbio si è riproposto: nessuna norma estende espressamente l’art. 41 TUB alla liquidazione controllata.

Il Tribunale di Brescia, con ordinanza del 3 ottobre 2023, ha sottoposto la questione alla Cassazione con il rinvio pregiudiziale. La risposta della Cassazione, Sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914 è stata affermativa. Il passaggio decisivo è l’art. 270, comma 5, CCII, che per la liquidazione controllata richiama, tra gli altri, l’art. 150. Secondo la Corte si tratta di un rinvio puro, senza clausola di compatibilità, e porta con sé anche la riserva delle “diverse disposizioni della legge”: quindi anche la deroga a favore del creditore fondiario. La Corte ha escluso di dover ragionare per analogia, proprio perché la soluzione discende dal rinvio normativo. Ha anche osservato che eventuali dubbi sul rispetto della legge delega potrebbero essere fatti valere, semmai, sul piano della legittimità costituzionale, non con un’interpretazione che neghi il testo.

Per il sovraindebitato e per chi lo assiste le conseguenze sono importanti:

• l’apertura della liquidazione controllata non ferma l’asta della banca fondiaria sulla casa ipotecata;
• la banca dovrà comunque far accertare il proprio credito nella procedura e le somme che incassa restano soggette al conguaglio con il liquidatore;
• la scelta tra liquidazione controllata e altre procedure (ristrutturazione dei debiti del consumatore, concordato minore), in cui operano regole diverse sulle misure protettive, va fatta sapendo che il privilegio fondiario incide sul destino dell’abitazione.

Chi valuta una procedura da sovraindebitamento con un mutuo fondiario sulla casa deve mettere questo dato al centro della scelta, non scoprirlo dopo.

E se l’impresa è in composizione negoziata o in concordato preventivo?

Il privilegio dell’art. 41 TUB è stato riconosciuto per le procedure liquidatorie; negli strumenti negoziali la partita si gioca soprattutto sulle misure protettive.

La sentenza n. 22914 del 2024 riguarda la liquidazione giudiziale e la liquidazione controllata, cioè le procedure che producono il divieto di azioni esecutive tramite l’art. 150 CCII. Negli strumenti di regolazione della crisi a vocazione negoziale il meccanismo è diverso: il debitore può chiedere misure protettive, che impediscono ai creditori di iniziare o proseguire azioni esecutive per il periodo stabilito dalla legge o dal giudice.

Nella composizione negoziata della crisi (artt. 12 e seguenti CCII, che hanno raccolto l’eredità del D.L. 118/2021), l’imprenditore può chiedere le misure protettive con l’istanza di nomina dell’esperto o successivamente; il tribunale le conferma o le modifica con il procedimento dell’art. 19. Nel concordato preventivo e negli accordi di ristrutturazione, le misure protettive passano per l’art. 54 CCII. In questi contesti la norma sulla banca fondiaria non contiene una deroga espressa e il dibattito si sposta sull’ambito delle misure che il giudice concede e sulla posizione dei creditori ipotecari nel piano.

Questo rende la fase negoziale preziosa per l’impresa con un immobile strategico gravato da mutuo fondiario. Durante la composizione negoziata l’esperto facilita le trattative tra l’imprenditore e la banca: moratorie, riscadenziamento, cessione del credito, vendita concordata dell’immobile, accordi che evitino l’asta. Se la crisi sfocia in liquidazione giudiziale, quel margine si riduce drasticamente, perché la banca fondiaria torna a poter vendere da sola.

C’è anche un aspetto tributario da considerare: con il D.Lgs. 147/2026 sui tributi locali, il legislatore ha esteso ai tributi locali alcuni strumenti del Codice, inclusa la transazione fiscale anche nella composizione negoziata (art. 23, comma 2-bis, CCII). Per un’impresa che ha immobili, IMU e tributi comunali arretrati sono spesso una componente significativa del passivo, e poterli trattare nella stessa sede aiuta a costruire un piano credibile anche agli occhi della banca fondiaria.

Gli interessi: la banca può prendersi tutto quello che chiede nel precetto?

No. Gli interessi coperti dalla prelazione ipotecaria sono limitati, e il limite vale anche quando la banca incassa in sede esecutiva.

Il precetto e l’atto di intervento della banca riportano spesso cifre che comprendono interessi corrispettivi e moratori maturati per anni, oltre a spese e accessori. Nella procedura concorsuale, però, l’art. 153 CCII richiama le regole del codice civile sull’estensione della prelazione agli interessi; per l’ipoteca la norma di riferimento è l’art. 2855 c.c., che copre gli interessi dovuti per le due annate anteriori e quella in corso al giorno del pignoramento, oltre agli interessi successivi nella misura legale fino alla vendita.

La parte di interessi che eccede questi limiti non sparisce, ma non ha la prelazione ipotecaria: la banca può farla valere solo come credito chirografario nel concorso, e quindi in coda.

Questo calcolo è uno dei punti in cui più spesso si genera la differenza tra ciò che la banca riceve dall’esecuzione e ciò che le spetta nel riparto. Se il giudice dell’esecuzione assegna alla banca il ricavato sulla base dei conteggi da essa prodotti, senza conformarsi all’accertamento concorsuale, la banca può incassare interessi che in sede di riparto risultano chirografari. Quella differenza va restituita alla procedura.

Le linee guida di diversi tribunali, tra cui la circolare di Spoleto, raccomandano infatti al curatore di applicare l’art. 2855 c.c. nel calcolo degli interessi già in fase di verifica del passivo. Per il curatore e per i creditori chirografari, il ricalcolo degli interessi è spesso la voce più concreta da recuperare.

Cosa succede agli altri creditori che erano intervenuti nell’esecuzione?

Escono dalla distribuzione esecutiva e devono far valere le loro ragioni nel concorso, attraverso l’insinuazione al passivo.

Il privilegio processuale è personale della banca fondiaria. Gli altri creditori, anche se muniti di titolo esecutivo e intervenuti prima dell’apertura della procedura, sono colpiti dal divieto dell’art. 150 CCII. Questo vale per il creditore ipotecario di secondo grado, per il condominio, per il fornitore con decreto ingiuntivo, per l’agente della riscossione.

Le conseguenze pratiche:

• non partecipano alla distribuzione esecutiva, che si chiude tra la banca fondiaria e il curatore;
• devono presentare la domanda di ammissione al passivo, ciascuno con la propria prelazione;
• vengono soddisfatti nel riparto concorsuale, anche sulle somme che il curatore riceve dal giudice dell’esecuzione come eccedenza.

Il caso più delicato è quello del creditore ipotecario di grado successivo. Nella vendita forzata la sua ipoteca si cancella, ma il suo diritto di prelazione si trasferisce sul prezzo. Poiché non può partecipare alla distribuzione esecutiva, dipende dalla capacità del curatore di ottenere che l’eccedenza venga effettivamente attribuita alla procedura, e poi dal riparto. È per questo che l’intervento del curatore nell’esecuzione è tanto importante.

Su questi profili, dove si incrociano esecuzione individuale e concorso, la regia giuridica fa la differenza: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, avvocato cassazionista ed Esperto Negoziatore della crisi d’impresa, segue le posizioni di debitori, garanti e creditori sia davanti al giudice dell’esecuzione sia nella procedura concorsuale, fino al giudizio di legittimità.

Rischio che la banca svenda l’immobile e gli altri creditori restino a mani vuote?

Il rischio di vendite a prezzi bassi esiste in ogni asta; ma il sistema prevede strumenti per contenerlo, e la provvisorietà dell’incasso protegge la distribuzione.

Bisogna essere onesti: la vendita forzata, sia essa condotta dal giudice dell’esecuzione o dal curatore, raramente realizza il valore di mercato pieno. Con più esperimenti d’asta deserti il prezzo base si riduce. Il timore che la banca, interessata solo a coprire il proprio credito, non abbia incentivo a massimizzare il prezzo è comprensibile.

Le tutele, però, ci sono:

• la stima e le condizioni di vendita sono fissate dal giudice dell’esecuzione, non dalla banca;
• il curatore intervenuto può contestare stime inadeguate o condizioni di vendita sfavorevoli e sollecitare forme di pubblicità più ampie;
• il debitore e i suoi garanti conservano gli strumenti dell’opposizione agli atti esecutivi per i vizi del procedimento;
• tutto ciò che supera il credito della banca, come accertato nel concorso, torna alla procedura.

Il limite reale è un altro: se il prezzo di aggiudicazione è inferiore al credito della banca, l’eccedenza da restituire semplicemente non c’è, e gli altri creditori su quel bene non vedono nulla. Non è un effetto del privilegio processuale, ma della prelazione ipotecaria di primo grado: lo stesso accadrebbe se a vendere fosse il curatore.

Se la banca ha incassato più del dovuto, come si recuperano i soldi?

Con la restituzione alla procedura: la banca deve versare al curatore la differenza tra quanto incassato e quanto le spetta nel riparto.

Il principio è pacifico: lo scrive lo stesso art. 41 TUB (“la somma ricavata dall’esecuzione, eccedente la quota che in sede di riparto risulta spettante alla banca, viene attribuita al fallimento”) e lo hanno ribadito le Sezioni Unite nel 2025, qualificando le somme riscosse come anticipazione che, in caso di mancata ammissione del credito, va restituita alla curatela. Le Sezioni Unite richiamano in proposito il proprio filone giurisprudenziale precedente, tra cui Cass. n. 15606 del 2014 sulla restituzione alla curatela.

Le situazioni tipiche in cui sorge l’obbligo di restituzione sono:

1. credito non ammesso al passivo, perché la banca non si è insinuata o la domanda è stata respinta;
2. credito ammesso in misura minore di quanto incassato;
3. interessi incassati oltre i limiti della prelazione ipotecaria;
4. spese prededucibili della procedura non riconosciute in sede di distribuzione;
5. crediti di grado poziore, se esistenti, non considerati nella distribuzione esecutiva.

Come si procede? Normalmente il curatore chiede alla banca la restituzione sulla base del piano di riparto esecutivo. Se la banca non paga, il curatore agisce in giudizio. Su alcuni profili di questo recupero (natura dell’azione, decorrenza degli interessi sulle somme da restituire, possibilità di insinuare il credito di restituzione) la dottrina ha suggerito di valorizzare anche principi espressi dalle Sezioni Unite in materia di revocatoria (Cass. S.U. n. 5049 del 2022); si tratta però di un’applicazione analogica proposta dagli interpreti, non di una regola già affermata per il credito fondiario.

Per la procedura, la regola d’oro è non arrivare al recupero: intervenire prima della distribuzione costa molto meno che inseguire la banca dopo.

Sono socio o garante dell’impresa: cosa rischio io?

La liquidazione giudiziale della società non vi protegge dalla banca: le garanzie personali restano escutibili, e la vendita fondiaria incide sul debito residuo.

Questa è la domanda più personale, e per molti la più importante. Il socio che ha prestato fideiussione o il terzo che ha concesso ipoteca su un proprio bene a garanzia del mutuo fondiario della società non beneficiano del divieto dell’art. 150 CCII, che protegge i beni compresi nella liquidazione giudiziale della società. Contro di loro la banca può agire secondo le regole ordinarie.

Ci sono però alcuni aspetti che il garante deve conoscere:

• ciò che la banca ricava dalla vendita dell’immobile della società riduce il debito garantito, e quindi la sua esposizione;
• ma, poiché l’incasso della banca è provvisorio, una parte potrebbe dover essere restituita alla procedura: in quel caso il debito garantito “risale” per la parte restituita;
• il garante che paga la banca può surrogarsi nei diritti di quest’ultima e insinuarsi nel passivo.

Se il garante è una persona fisica sovraindebitata, può valutare per sé gli strumenti del Codice della crisi per il sovraindebitamento: ristrutturazione dei debiti del consumatore, concordato minore, liquidazione controllata. Anche qui la scelta non è neutra: come visto, nella liquidazione controllata la banca fondiaria con ipoteca sulla casa del garante conserverebbe il privilegio processuale.

Il rischio reale per il garante non è la liquidazione della società in sé, ma il debito residuo dopo la vendita dell’immobile; per questo i conteggi della distribuzione lo riguardano direttamente.

Mi fa vedere un esempio concreto?

Ecco due ipotesi dimostrative, con numeri realistici. Non sono casi reali: servono a vedere come si muovono le cifre.

Ipotesi 1 – Liquidazione giudiziale, asta già fissata.
Una srl ha un mutuo fondiario con capitale residuo di 418.700 € e interessi moratori richiesti nel precetto per 96.350 €. L’immobile ipotecato è pignorato dalla banca il 14 febbraio 2025. La liquidazione giudiziale si apre il 9 settembre 2025. La banca prosegue l’esecuzione, si insinua al passivo e il curatore interviene. L’immobile è aggiudicato per 512.400 €.

• Spese della procedura esecutiva e prededuzioni riconosciute alla curatela (IMU arretrata, oneri condominiali, quota di compenso del curatore, spese di custodia): 38.920 €.
• Ricavo netto distribuibile: 473.480 €.
• La banca chiede 418.700 + 96.350 = 515.050 €. Il giudice dell’esecuzione, conformandosi all’accertamento del giudice delegato, riconosce in prelazione ipotecaria il capitale più gli interessi nei limiti dell’art. 2855 c.c., che il curatore ha quantificato in 41.630 €: totale 460.330 €.
• Alla banca: 460.330 €. Alla procedura: 473.480 − 460.330 = 13.150 € di eccedenza.
• La parte di interessi esclusa dalla prelazione (96.350 − 41.630 = 54.720 €) è ammessa al passivo come chirografaria e sarà pagata, se possibile, insieme agli altri chirografari.

Se il giudice dell’esecuzione avesse invece assegnato alla banca l’intero ricavo netto di 473.480 €, la procedura avrebbe avuto diritto alla restituzione di 13.150 € in sede di riparto.

Ipotesi 2 – Liquidazione controllata, credito non ancora accertato.
Un professionista accede alla liquidazione controllata il 22 gennaio 2026. Sulla sua casa grava un mutuo fondiario con debito residuo di 187.460 €. La banca prosegue l’esecuzione iniziata nel 2024 e la casa è aggiudicata per 163.900 €. Al momento della distribuzione la banca non ha ancora documentato l’ammissione del credito nello stato passivo predisposto dal liquidatore.

• Spese prededucibili richieste dal liquidatore: 11.275 €.
• Ricavo netto: 152.625 €.
• In mancanza di prova dell’accertamento, il giudice dell’esecuzione dispone l’accantonamento o rinvia la distribuzione, in linea con le prassi che sconsigliano assegnazioni senza documentazione dell’ammissione.
• Accertato poi il credito per 181.090 € (dopo lo stralcio di alcune voci di spesa non documentate), alla banca vengono attribuiti 152.625 €. Non c’è eccedenza per la procedura; la banca concorre per i restanti 28.465 € come chirografaria nella liquidazione controllata.

In entrambi i casi il privilegio processuale ha accelerato l’incasso della banca, ma non ha cambiato di un euro la misura finale di ciò che può trattenere.

La domanda che nessuno fa ma tutti dovrebbero fare

“Siamo sicuri che il credito della banca sia davvero fondiario, e che l’immobile all’asta sia proprio quello ipotecato a garanzia di quel finanziamento?”

Quasi tutti danno per scontata la qualificazione. Si legge “mutuo fondiario” nel contratto, si legge “art. 41 TUB” nell’atto della banca, e si passa oltre. Eppure il privilegio processuale è un’eccezione a una regola fondamentale del concorso, e le eccezioni si applicano solo quando ne ricorrono i presupposti.

Le verifiche da fare sono concrete:

• la natura del finanziamento: durata medio-lunga, destinazione, rispetto del limite di finanziabilità fissato in attuazione delle delibere CICR, garanzia ipotecaria di primo grado. Sul rispetto del limite di finanziabilità e sulle sue conseguenze la Cassazione è intervenuta più volte: i riflessi sul caso specifico vanno valutati con attenzione, senza automatismi;
• il grado dell’ipoteca: se esistono iscrizioni anteriori, l’ipoteca della banca non è di primo grado e la qualificazione fondiaria ne risente;
• l’identità dei beni: il pignoramento può comprendere beni non coperti dall’ipoteca fondiaria, per i quali il privilegio non opera;
• la cessione del credito: se il credito è stato ceduto a una società veicolo di cartolarizzazione, va verificata la legittimazione del cessionario e la continuità del titolo;
• il frazionamento: quando il mutuo è stato frazionato in quote su più unità immobiliari, il privilegio segue le singole quote.

Se una di queste verifiche dà esito negativo, cambia tutto: l’esecuzione individuale potrebbe essere improcedibile e il bene dovrebbe essere liquidato dal curatore nel concorso. È una domanda che il curatore, il debitore e i garanti dovrebbero porsi il primo giorno, non quando il prezzo è già stato distribuito.

Ma i giudici cosa dicono?

Ecco i riferimenti giurisprudenziali su cui si fondano le risposte, con il principio riformulato e il motivo per cui contano in questo tema. Avvertenza: dove la fonte consultata non indicava la data completa, riportiamo solo numero e anno.

1. Cass. civ., Sez. Un., 29 dicembre 2025, n. 34681.
Principio: il credito da mutuo fondiario è assistito da ipoteca di primo grado e non da un privilegio in senso tecnico; la facoltà di iniziare o proseguire l’esecuzione nonostante la procedura concorsuale è un beneficio processuale; il credito va comunque insinuato e le somme riscosse sono un’anticipazione da restituire alla curatela se il credito non è ammesso.
Rilevanza: è la pronuncia più recente e autorevole; conferma che il privilegio riguarda il modo, non la misura della soddisfazione.

2. Cass. civ., Sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914.
Principio: il privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB sopravvive al Codice della crisi e opera sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata, in virtù del rinvio puro dell’art. 270, comma 5, all’art. 150 CCII.
Rilevanza: chiude il dubbio sulla vigenza della regola dopo il 2022 e la estende al sovraindebitamento.

3. Trib. Brescia, ordinanza 3 ottobre 2023.
Principio: rinvio pregiudiziale alla Cassazione ex art. 363-bis c.p.c. sulla questione di diritto dell’opponibilità del privilegio fondiario nella liquidazione controllata.
Rilevanza: è l’atto che ha originato la sentenza n. 22914/2024; mostra quanto la questione fosse aperta nei tribunali.

4. Cass. civ., Sez. III, 28 settembre 2018, n. 23482.
Principio: l’assegnazione del ricavato al creditore fondiario nell’esecuzione ha carattere provvisorio; il giudice dell’esecuzione deve conformarsi ai provvedimenti del giudice delegato che hanno accertato, quantificato e graduato il credito.
Rilevanza: è il riferimento costante per la distribuzione esecutiva in presenza di procedura concorsuale.

5. Cass. civ., ord. n. 12673/2022 (data non indicata nella fonte consultata).
Principio: riprende l’orientamento sulla provvisorietà dell’attribuzione al creditore fondiario e sulla prevalenza dell’accertamento concorsuale.
Rilevanza: conferma la stabilità dell’indirizzo anche nella giurisprudenza più recente sulla legge fallimentare.

6. Cass. civ. n. 15606/2014 (data non indicata nella fonte consultata; richiamata dalle Sezioni Unite n. 34681/2025).
Principio: le somme incassate dal creditore fondiario oltre quanto gli spetta nel concorso vanno restituite alla curatela.
Rilevanza: fonda l’obbligo di restituzione dell’eccedenza.

7. Cass. civ. n. 23572/2004 e n. 17368/2012 (date non indicate nella fonte consultata; richiamate dalle Sezioni Unite n. 34681/2025).
Principio: ciò che il creditore fondiario riscuote in sede esecutiva costituisce un’anticipazione rispetto all’esito del riparto concorsuale.
Rilevanza: spiegano perché l’incasso non è mai definitivo prima del riparto.

8. Cass. civ., 15 gennaio 1998, n. 314; Cass. civ., 23 novembre 1990, n. 11324; Cass. civ., 2 marzo 1988, n. 2196 (pronunce sulla legge fallimentare).
Principio: il beneficio del creditore fondiario è un mero privilegio processuale che non altera la par condicio creditorum; il creditore deve insinuarsi al passivo e restituire alla massa l’eccedenza.
Rilevanza: mostrano che la lettura “processuale” del privilegio è risalente e costante.

9. Cass. civ. n. 3847/1988 (pronuncia sulla legge fallimentare).
Principio: il privilegio fondiario è stato ritenuto applicabile anche alla liquidazione coatta amministrativa, per effetto del rinvio della disciplina di quella procedura al divieto di azioni esecutive.
Rilevanza: anticipa la logica del “rinvio” che la Cassazione ha poi utilizzato nel 2024 per la liquidazione controllata.

10. Cass. civ., Sez. Un., n. 5049/2022 (data non indicata nella fonte consultata).
Principio: riguarda l’ammissione al passivo del credito derivante dalla revocatoria fallimentare; parte della dottrina ne propone l’applicazione analogica alle somme che il creditore fondiario deve restituire al curatore.
Rilevanza: utile come argomento interpretativo sul recupero delle somme, con la cautela che non è una pronuncia sul credito fondiario.

Accanto alle sentenze vanno considerate le linee guida degli uffici giudiziari, come la circolare del Tribunale di Spoleto del 26 gennaio 2023: non sono giurisprudenza, ma indicano come i giudici dell’esecuzione e i giudici delegati coordinano in concreto i due procedimenti.

E voi, concretamente, cosa fate?

Quando una banca fondiaria prosegue l’esecuzione dentro una liquidazione giudiziale o controllata, il lavoro si gioca su due tavoli contemporaneamente. Ecco cosa facciamo, punto per punto.

1. Verifichiamo la qualificazione fondiaria del credito: esaminiamo contratto, nota di iscrizione ipotecaria, grado, durata, limite di finanziabilità e perimetro dei beni pignorati.
2. Controlliamo la legittimazione del creditore procedente, in particolare in caso di cessione del credito a società veicolo, ricostruendo la catena dei trasferimenti.
3. Ricostruiamo i conteggi di capitale e interessi, separando gli interessi coperti dall’ipoteca nei limiti dell’art. 2855 c.c. da quelli chirografari.
4. Predisponiamo o contestiamo la domanda di ammissione al passivo, a seconda che si assista la banca, un altro creditore o il debitore e i suoi garanti.
5. Seguiamo il processo esecutivo: verifichiamo stima, avvisi, condizioni di vendita e proponiamo, se ne ricorrono i presupposti, opposizione agli atti esecutivi.
6. Coordiniamo la distribuzione esecutiva con l’accertamento concorsuale, depositando i provvedimenti del giudice delegato e chiedendo accantonamenti quando il credito non è ancora accertato.
7. Calcoliamo le eccedenze da restituire alla procedura e, per chi ne ha titolo, impostiamo la richiesta di restituzione e l’eventuale giudizio.
8. Valutiamo per il garante o il socio l’esposizione residua dopo la vendita, la surroga e l’eventuale accesso a una procedura da sovraindebitamento.
9. Prima che si arrivi alla liquidazione, accompagniamo l’imprenditore nella composizione negoziata e nella trattativa con la banca fondiaria su moratorie, vendite concordate e accordi.
10. Seguiamo il contenzioso fino in Cassazione, con la stessa linea difensiva dall’analisi iniziale all’ultimo grado.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In questo tema pesa in particolare la qualifica di Esperto Negoziatore: è nella composizione negoziata che si può ancora trattare con la banca fondiaria prima che la liquidazione giudiziale le restituisca la possibilità di vendere da sola. La qualifica di Gestore della crisi e il ruolo di fiduciario OCC consentono poi di leggere con competenza diretta gli effetti del privilegio nella liquidazione controllata, dopo la sentenza n. 22914 del 2024.

La continuità è parte del metodo: lo stesso difensore imposta la strategia, segue l’esecuzione e la procedura concorsuale e, se necessario, porta la questione davanti alla Corte di Cassazione. Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti lavora sullo stesso fascicolo: gli avvocati sui profili processuali e concorsuali, i commercialisti sui conteggi, sulle prededuzioni, sugli interessi e sugli effetti fiscali della vendita.

In sintesi

Dalle risposte emergono tre messaggi chiave.

Primo: sì, la banca con credito fondiario può proseguire, o anche iniziare, l’esecuzione dopo l’apertura della liquidazione giudiziale, e dopo la Cassazione n. 22914/2024 anche nella liquidazione controllata. Secondo: è un privilegio sui tempi, non sulla misura: la banca deve insinuarsi al passivo, il giudice dell’esecuzione si conforma all’accertamento concorsuale e ciò che la banca incassa è provvisorio. Terzo: i veri margini di tutela stanno nelle verifiche sulla qualificazione del credito, sugli interessi coperti dall’ipoteca, sulle spese prededucibili e sulle eccedenze da restituire.

Lo Studio Monardo si occupa di questa materia perché si colloca esattamente nel punto di incontro tra crisi d’impresa e sovraindebitamento: l’Avv. Monardo è Esperto Negoziatore ai sensi del D.L. 118/2021, e quindi conosce la fase in cui la trattativa con la banca fondiaria è ancora possibile, ed è Gestore della crisi L. 3/2012 e fiduciario OCC, il che lo porta a confrontarsi direttamente con le liquidazioni controllate in cui lo stesso privilegio oggi opera.

📩 Prima che il ricavato dell’asta venga distribuito, contattate lo studio: trovate tutti i recapiti nella sezione contatti in fondo a questa guida.