Cosa Succede Ai Mutui Ipotecari Nel Concordato Semplificato?

Nel concordato semplificato il mutuo ipotecario non si estingue, non si congela e non si “trasforma”: la banca conserva la propria ipoteca e viene pagata con il ricavato del bene, e la maggior parte dei danni nasce dalle mosse sbagliate fatte prima, durante e subito dopo il deposito del ricorso. Chi chiude una composizione negoziata senza accordo e imbocca la strada del concordato semplificato per la liquidazione del patrimonio (art. 25-sexies del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, D.Lgs. 14/2019) arriva spesso a questo passaggio con idee confuse sul destino dei finanziamenti garantiti da ipoteca: c’è chi pensa che il mutuo si sciolga, chi continua a pagare le rate come se nulla fosse, chi tratta direttamente con la banca la vendita del capannone, chi dimentica che sullo stesso debito ha firmato anche una fideiussione personale.

L’esperienza insegna che gli errori sui mutui ipotecari nel concordato semplificato si concentrano quasi sempre in sei punti:

1. continuare a pagare le rate del mutuo dopo il deposito del ricorso, come se fosse un debito “a parte”;
2. credere che il concordato semplificato sciolga il contratto di mutuo o cancelli da solo l’ipoteca;
3. costruire la proposta su un valore dell’immobile ipotecato irrealistico, o trascurare la parte di credito della banca che il bene non copre;
4. dare per scontato che la banca, soprattutto se fondiaria, resti ferma senza verificare protezioni e tempi;
5. vendere o promettere in vendita l’immobile ipotecato fuori dalle regole dell’art. 25-septies;
6. dimenticare garanti, fideiussori e terzi datori di ipoteca.

Il concordato semplificato non nasce dal nulla: è accessibile solo se l’imprenditore ha prima esperito la composizione negoziata e se l’esperto, nella relazione finale, ha dato atto che le trattative si sono svolte secondo correttezza e buona fede senza esito praticabile. È per questo che lo Studio Monardo segue questa materia con una competenza specifica: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, e conosce dall’interno il percorso — trattative con le banche, relazione finale, parere sulle garanzie — da cui dipende la sorte dei mutui ipotecari nella fase successiva. Il trattamento della banca nel semplificato è infatti, in larga parte, la prosecuzione di ciò che è accaduto (o non è accaduto) al tavolo della composizione negoziata.

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Errore n. 1 — Continuare a pagare le rate del mutuo dopo il deposito del ricorso

L’errore

Una società deposita il ricorso per concordato semplificato a fine mese. Il mutuo ipotecario sul capannone prevede una rata mensile con addebito diretto (SDD) sul conto aziendale: nessuno revoca l’addebito, e la rata del giorno 5 viene pagata. L’amministratore, anzi, ne è contento: «così la banca non si arrabbia e non ci revoca i fidi».

Perché è un errore

Il credito della banca per il mutuo è un credito anteriore alla domanda: nasce dal contratto di finanziamento stipulato prima e rientra a pieno titolo nel concorso dei creditori. Il ricorso di concordato semplificato, una volta pubblicato nel registro delle imprese, produce gli effetti richiamati dall’art. 25-sexies, che rinvia — per quanto ricostruito dalla dottrina e dai commenti specializzati — agli artt. 6, 46, 94 e 96 del Codice: tra questi, lo spossessamento attenuato e il controllo giudiziale sugli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione. Pagare un debito anteriore, a uno solo dei creditori, al di fuori del piano e senza autorizzazione significa alterare la par condicio su cui l’intero procedimento si regge.

Il punto che sfugge quasi sempre è che la rata del mutuo non è “spesa corrente” come la bolletta della luce di questo mese: è il rimborso, a scadenza, di un capitale erogato prima della crisi. Il fatto che il pagamento sia periodico non lo rende un costo di gestione.

Le conseguenze

Le conseguenze dipendono dall’entità e dalla consapevolezza del pagamento, ma possono essere serie:

• il pagamento può essere ritenuto inefficace e la banca può essere chiamata a restituire quanto ricevuto, con un inutile contenzioso proprio con il creditore più importante;
• l’ausiliario nominato dal tribunale e i creditori opponenti possono valorizzare il pagamento come indice di una gestione non coerente con il piano;
• nei casi più gravi, condotte che favoriscono un creditore a danno degli altri possono pesare sul giudizio di omologazione e, sul piano penale, rientrare nelle fattispecie previste dal Codice per le procedure concorsuali.

Non si tratta di allarmismo: il tribunale, in sede di omologazione, non si limita a una presa d’atto. La Cassazione ha chiarito che il giudizio di omologa del concordato semplificato si estende alla legalità sostanziale della proposta e alla sussistenza delle condizioni di ammissibilità (Cass., Sez. I, n. 31641/2025, come riportata nei commenti di settore). Un pagamento preferenziale è esattamente il tipo di anomalia che emerge in quel controllo.

Cosa fare invece

Prima ancora del deposito, va fatta una ricognizione di tutti gli addebiti automatici legati ai finanziamenti: SDD, RID, giroconti programmati, compensazioni su conti correnti presso la stessa banca. La regola operativa è semplice: dal deposito del ricorso in poi, nessuna rata di mutuo anteriore si paga se non nei modi e nei limiti previsti dal piano o autorizzati. Se mantenere il rapporto in essere è indispensabile per la liquidazione (ad esempio perché l’acquirente individuato intende accollarsi il finanziamento), la strada è quella di prevederlo espressamente nel piano e di sottoporlo al vaglio del tribunale, non di continuare “per inerzia”.

Il dettaglio che pochi conoscono

Per i crediti garantiti da ipoteca il discorso sugli interessi è diverso rispetto ai chirografari. Il Codice richiama, per il concordato, alcune regole della liquidazione giudiziale sul concorso, tra cui quella per cui il corso degli interessi si sospende ai fini del concorso ma continua per i crediti assistiti da ipoteca, pegno o privilegio nei limiti fissati dal codice civile (per l’ipoteca, l’art. 2855 c.c.). Tradotto: la banca ipotecaria continua a maturare interessi sul proprio credito garantito entro quei limiti, e quegli interessi andranno pagati con il ricavato del bene prima che ai creditori di grado successivo arrivi qualcosa. Ritardare inutilmente la vendita, quindi, ha un costo che non grava sulla banca ma sugli altri creditori — e, indirettamente, sulla tenuta del piano.

Un caso limite da conoscere: il mutuo con conto di appoggio presso la stessa banca

Una situazione ricorrente è quella in cui il conto corrente su cui transitano gli incassi dell’impresa è aperto presso la stessa banca che ha erogato il mutuo ipotecario. In questo caso, anche revocando l’addebito diretto, la banca può essere tentata di trattenere gli accrediti in conto per “coprire” le rate scadute, invocando la compensazione o clausole contrattuali di pagamento. Il problema non è teorico: gli incassi dei crediti verso clienti, che il piano destina alla massa, rischiano di finire a ridurre il debito ipotecario.

La disciplina del concorso, richiamata per il concordato, contiene regole specifiche sulla compensazione dei debiti e dei crediti reciproci, che in linea generale ammettono la compensazione solo tra posizioni sorte prima della domanda. Gli accrediti successivi al deposito generano un debito della banca verso l’impresa (la restituzione delle somme depositate) nato dopo la domanda, e la sua compensazione con un credito anteriore è, nella lettura prevalente, esclusa. In pratica: la banca non può usare gli incassi successivi al deposito per pagarsi le rate del mutuo anteriore.

L’esperienza insegna che la soluzione più pulita è aprire, già prima del deposito, un conto presso un istituto diverso dalle banche creditrici, su cui far confluire gli incassi, informando i clienti delle nuove coordinate. Dove non è possibile, va comunque inviata alla banca una comunicazione formale che richiami il divieto di compensazioni non consentite e chieda di tenere separate le operazioni. Ogni trattenuta va documentata, perché sarà oggetto di richiesta di restituzione o di contestazione nella procedura.

Errore n. 2 — Credere che il concordato semplificato sciolga il mutuo o cancelli l’ipoteca

L’errore

L’amministratore legge che “nel concordato si possono sciogliere i contratti” e conclude che, depositato il ricorso, il mutuo ipotecario cessi di esistere o che l’ipoteca venga meno con l’omologazione. Su questa convinzione costruisce la trattativa con un potenziale acquirente, assicurandogli che l’immobile arriverà “libero” senza bisogno di altro.

Perché è un errore

Le regole sullo scioglimento e sulla sospensione dei contratti pendenti appartengono al concordato preventivo (art. 97 CCII) e non figurano tra le norme che i commenti specializzati indicano come richiamate dall’art. 25-sexies per il concordato semplificato. Ma anche a prescindere da questo, un mutuo già erogato non è, nella lettura prevalente, un vero “contratto pendente”: la banca ha già eseguito la propria prestazione principale (la consegna della somma), e residua soltanto l’obbligo di restituzione del mutuatario. Non c’è nulla da sciogliere: c’è un credito da soddisfare.

L’ipoteca, a sua volta, è una garanzia reale che segue il bene: non si estingue per effetto della domanda, né per effetto dell’omologazione in sé. Si estingue quando il bene viene venduto nella procedura e il giudice ordina la cancellazione delle formalità pregiudizievoli, secondo le regole richiamate per le vendite dall’art. 25-septies (che rinvia agli artt. 114 e 115 del Codice e, per la vendita all’offerente individuato, agli artt. da 2919 a 2929 del codice civile sugli effetti della vendita forzata).

Le conseguenze

Chi parte da questo equivoco si espone a tre conseguenze concrete:

• promette a un acquirente un bene “libero” in tempi e modi che la procedura non consente, con il rischio di far saltare l’operazione o di dover rinegoziare in peggio;
• costruisce un piano che non stanzia nulla per la banca ipotecaria, presupponendo che il suo credito sia “assorbito” dalla procedura: un piano che ignora la prelazione ipotecaria viola l’ordine delle cause di prelazione, che l’art. 25-sexies impone al tribunale di verificare prima di omologare;
• sottovaluta il ruolo della banca nel giudizio, dove il creditore ipotecario può opporsi all’omologazione.

Cosa fare invece

Il piano deve dichiarare con chiarezza, bene per bene: quali immobili sono gravati da ipoteca, a favore di chi, per quale importo iscritto e con quale grado; quale credito residuo vanta la banca alla data del ricorso (capitale, interessi maturati, eventuali spese); come e quando si prevede di vendere il bene; come sarà distribuito il ricavato. Il mutuo non si scioglie: si liquida il bene che lo garantisce, e si paga la banca sul ricavato secondo il grado. Se un acquirente vuole subentrare nel finanziamento, l’ipotesi va concordata con la banca e scritta nel piano.

Il dettaglio che pochi conoscono

La vendita all’interno del concordato semplificato produce un effetto “purgativo” analogo a quello della vendita forzata proprio perché l’art. 25-septies richiama gli artt. 2919-2929 c.c. Questo è un vantaggio per l’acquirente — che riceve il bene liberato dalle formalità anteriori una volta eseguiti gli adempimenti — ma è anche il motivo per cui la procedura di vendita deve essere trasparente e competitiva: l’effetto purgativo si giustifica solo se il prezzo è stato formato con garanzie per tutti i creditori, e in primo luogo per quello ipotecario che vede cancellata la propria garanzia.

Un caso limite da conoscere: il mutuo accollato dall’acquirente

Non sempre l’obiettivo è estinguere il mutuo. Può accadere che l’acquirente individuato dell’immobile, o dell’intera azienda, abbia interesse a subentrare nel finanziamento, magari perché le condizioni di tasso sono migliori di quelle che otterrebbe oggi sul mercato. In questo caso il mutuo non si estingue con la vendita, ma prosegue in capo al nuovo soggetto.

È una soluzione legittima, ma solo se costruita correttamente. Primo: l’accollo richiede il consenso della banca, che deve valutare il merito di credito dell’acquirente; senza liberazione espressa del debitore originario, la società resta obbligata, e questo nel concordato semplificato non ha senso. Secondo: l’importo del debito accollato va trattato come parte del prezzo, perché il valore che l’acquirente riconosce per l’immobile comprende il debito che si assume; il piano deve renderlo evidente, per permettere al tribunale e all’ausiliario di confrontare l’operazione con le alternative di mercato. Terzo: l’ipoteca, in questo scenario, non viene cancellata ma resta a garanzia del mutuo accollato; l’effetto purgativo della vendita riguarda le altre formalità pregiudizievoli, non quella che le parti hanno concordato di mantenere.

Il punto che sfugge quasi sempre è che un accollo con un prezzo “al netto” del debito può nascondere un valore effettivo inferiore a quello di mercato. Se il residuo del mutuo è molto inferiore al valore del bene, l’acquirente deve pagare la differenza in denaro alla procedura; se è superiore, la banca deve accettare di proseguire il rapporto su un debito che il bene da solo non garantisce più. In entrambi i casi il piano deve contenere i numeri.

Errore n. 3 — Proporre un trattamento della banca basato su valori irrealistici e trascurare la parte incapiente

L’errore

Nella proposta, il capannone gravato da ipoteca viene indicato al valore di perizia di qualche anno prima, quando il mercato era diverso; oppure, al contrario, viene svalutato in modo sbrigativo. In entrambi i casi la banca è descritta come “integralmente soddisfatta sul bene”, senza dire nulla su cosa succede se la vendita realizza meno. Il credito ipotecario incapiente sparisce dal prospetto.

Perché è un errore

Il concordato semplificato è un concordato liquidatorio: i creditori ipotecari vengono soddisfatti con il ricavato effettivo del bene su cui grava la loro garanzia. Se il ricavato non basta, la parte residua del credito non è più garantita e concorre con gli altri crediti chirografari. Al momento dell’omologazione, l’art. 25-sexies chiede al tribunale di verificare, tra l’altro, il rispetto dell’ordine delle cause di prelazione, la fattibilità del piano, l’assenza di pregiudizio per i creditori rispetto all’alternativa della liquidazione giudiziale e l’utilità per ciascun creditore.

Su quest’ultimo punto la Cassazione ha appena fissato un paletto preciso: l’utilità può anche non essere economicamente misurabile, ma non può consistere nella sola maggiore rapidità della procedura se ai chirografari non è prevista alcuna soddisfazione (Cass., Sez. I, n. 624 del 12 gennaio 2026). La quota incapiente del mutuo è, a tutti gli effetti, credito chirografario: se il piano non le riconosce nulla, la banca è un creditore che quell’utilità non la riceve per una parte rilevante del suo credito.

Le conseguenze

Un piano che non distingue tra parte capiente e parte incapiente del credito ipotecario rischia di non superare il vaglio di omologazione, o di essere travolto in sede di reclamo. Nella vicenda decisa dalla Cassazione nel gennaio 2026, la proposta riconosceva utilità soltanto ai crediti prededucibili e privilegiati: la Corte d’appello aveva revocato l’omologazione e la Cassazione ha confermato che la sola rapidità non bastava. Inoltre, un valore gonfiato rende il piano non fattibile; un valore depresso espone il debitore all’accusa di voler “svendere” il bene, con un pregiudizio per la banca rispetto all’alternativa liquidatoria.

Cosa fare invece

Serve una stima aggiornata, motivata e verificabile del bene, con un’indicazione prudente dei tempi di vendita e dei costi imputabili all’immobile (spese di vendita, eventuali oneri condominiali o di messa in sicurezza, quota di spese di procedura). Sulla base di questa stima si costruisce il prospetto: parte del credito che si prevede coperta dal ricavato, parte che si prevede incapiente e collocata tra i chirografari, e utilità concreta che il piano riconosce a quella parte. Se il piano prevede classi — possibilità che i commenti segnalano come ammessa anche nel semplificato — la collocazione della parte incapiente va motivata con criteri omogenei.

Il dettaglio che pochi conoscono

Nel concordato semplificato il tribunale acquisisce anche il parere dell’esperto della composizione negoziata sui presumibili risultati della liquidazione e sulle garanzie offerte. È un documento che pesa: l’esperto ha visto da vicino le trattative con le banche, conosce le offerte ricevute sugli immobili e i valori discussi al tavolo. Una stima del bene ipotecato in contrasto con quanto emerso in composizione negoziata, senza spiegazione, è uno dei segnali che un ausiliario o un creditore opponente individuano subito.

Un caso limite da conoscere: più ipoteche sullo stesso bene

Quando sullo stesso immobile gravano più ipoteche — ad esempio un’ipoteca volontaria di primo grado a garanzia del mutuo e un’ipoteca giudiziale di secondo grado iscritta da un fornitore che ha ottenuto un decreto ingiuntivo — l’errore sul valore si moltiplica. Il ricavato si distribuisce per gradi: prima la banca di primo grado per capitale, interessi nei limiti di legge e spese, poi il creditore di secondo grado, poi l’eventuale eccedenza va alla massa.

Due verifiche sono essenziali. La prima riguarda la data delle iscrizioni giudiziali: il richiamo dell’art. 25-sexies all’art. 46 del Codice comporta, secondo la lettura corrente, che le ipoteche giudiziali iscritte nei novanta giorni anteriori alla pubblicazione della domanda siano inefficaci rispetto ai creditori anteriori. Un’ipoteca giudiziale recente potrebbe quindi non partecipare al riparto come credito ipotecario, liberando valore per gli altri. La seconda riguarda l’importo garantito: l’ipoteca copre il credito nei limiti della somma iscritta, e per gli interessi entro quanto previsto dall’art. 2855 c.c.; il credito che supera quei limiti è chirografario anche se il bene avrebbe capienza.

Un prospetto che indica la banca di primo grado come “integralmente garantita” senza aver controllato importo iscritto, accessori e limiti degli interessi può attribuirle più del dovuto, a scapito del creditore di secondo grado o della massa. Ogni euro attribuito in eccesso al creditore ipotecario è un euro sottratto ad altri creditori, ed è uno dei profili su cui l’opposizione di un creditore di grado inferiore ha maggiori probabilità di successo.

Un’avvertenza sui tributi locali che gravano sugli immobili

Un ultimo profilo riguarda l’IMU e gli altri tributi locali arretrati sugli immobili ipotecati, frequenti nelle imprese in crisi. Il D.Lgs. 7 agosto 2026 n. 147 sui tributi locali (in vigore dal 12 agosto 2026) — che non è un correttivo del Codice della crisi, ma il decreto di riforma dei tributi regionali e locali — ha esteso ai tributi locali alcuni strumenti del Codice, tra cui la transazione fiscale, anche nell’ambito della composizione negoziata. Per chi arriva al semplificato dopo una composizione negoziata iniziata o proseguita dopo quella data, è utile verificare se e come la posizione dei tributi locali gravanti sugli immobili sia stata affrontata al tavolo delle trattative, perché incide sul ricavato netto disponibile per la banca e per gli altri creditori.

Errore n. 4 — Dare per scontato che la banca resti ferma, specie se il mutuo è fondiario

L’errore

La composizione negoziata si è chiusa senza accordo, l’esperto ha depositato la relazione finale e l’imprenditore si prende qualche settimana per preparare il ricorso. Nel frattempo la banca, titolare di un mutuo fondiario, notifica il precetto e avvia il pignoramento immobiliare sul capannone. L’imprenditore era convinto che “la procedura” lo proteggesse comunque.

Perché è un errore

Le misure protettive della composizione negoziata hanno una durata e una disciplina proprie, legate a quella fase. Il concordato semplificato è un procedimento distinto, che deve essere depositato entro sessanta giorni dalla comunicazione della relazione finale dell’esperto; la protezione del patrimonio dalle azioni esecutive in questa nuova fase non è un automatismo da presumere, ma un effetto da verificare sulla base delle norme applicabili, delle istanze proposte e dei provvedimenti del tribunale. Gli intervalli di tempo “scoperti” esistono, e la banca ipotecaria — che ha un titolo esecutivo nel contratto di mutuo notarile — è il creditore meglio attrezzato per sfruttarli.

Per il mutuo fondiario si aggiunge un equivoco specifico. L’art. 41 del Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993) consente al creditore fondiario di iniziare o proseguire l’esecuzione individuale anche dopo l’apertura della procedura fallimentare (oggi liquidazione giudiziale). Ma si tratta di un privilegio di natura processuale pensato per quella procedura: nella giurisprudenza formatasi sulla legge fallimentare si è affermato che nel concordato preventivo il divieto di azioni esecutive non conosceva deroghe a favore del creditore fondiario, e che i beni dovevano essere liquidati nell’ambito della procedura (Cass. n. 11879/1991, richiamata anche da Trib. Bari, 18 novembre 2013). È un orientamento che va letto con prudenza rispetto al Codice della crisi e, in particolare, al concordato semplificato, ma che indica la direzione: il fondiario non ha, nel concordato, il “lasciapassare” che ha nella liquidazione giudiziale.

Le conseguenze

Un pignoramento avviato nel periodo non protetto non si cancella con un colpo di spugna: anche quando le esecuzioni vengono poi bloccate, il procedimento resta in piedi, con costi, trascrizioni e tempi che si aggiungono alla procedura. Il rischio più serio è che l’immobile principale del piano finisca in un’asta esecutiva individuale, sottratta alla regia del liquidatore e potenzialmente a un prezzo inferiore a quello che il piano aveva messo in conto. Sul fronte opposto, l’imprenditore che dà per acquisito che la banca fondiaria possa sempre procedere da sola rischia di rinunciare in partenza a strumenti di tutela che invece andrebbero chiesti.

Cosa fare invece

I tempi vanno governati: la relazione finale dell’esperto non è il momento di fermarsi, ma quello di accelerare. Il ricorso va preparato mentre la composizione negoziata è ancora in corso, così da depositarlo il prima possibile e da chiedere subito al tribunale tutte le tutele che il caso consente. In parallelo, si monitora la posizione della banca: diffide, revoche, precetti, iscrizioni ipotecarie giudiziali. È qui che entra in gioco la competenza dello Studio: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, legge la relazione finale e lo stato delle trattative bancarie con l’occhio di chi conosce quel ruolo, per anticipare le mosse della banca ipotecaria nel passaggio al concordato semplificato.

Il dettaglio che pochi conoscono

Anche quando la banca fondiaria può agire in via individuale (nella liquidazione giudiziale), la giurisprudenza formatasi sulla legge fallimentare ha precisato che le somme che riceve dalla vendita le sono attribuite solo in via provvisoria: la banca deve comunque far accertare il proprio credito nella procedura concorsuale e restituire quanto spetta ai creditori di grado poziore (Cass. n. 13996/2008; Cass. n. 6377/2015; Cass. n. 18227/2014). Il privilegio fondiario accelera l’incasso, non altera la graduazione. È un argomento utile anche nel confronto con la banca durante la trattativa sulla vendita.

Un caso limite da conoscere: la banca che chiede di rientrare durante la composizione negoziata

Molti degli errori di questa fase hanno radice nella composizione negoziata. È lì che la banca titolare del mutuo ipotecario manifesta la propria posizione: proposta di moratoria, richiesta di vendita del bene, rifiuto di qualsiasi accordo. Quando le trattative falliscono, la relazione finale dell’esperto descrive le iniziative assunte, le proposte formulate e le ragioni del mancato accordo.

Quella descrizione diventa un documento chiave anche per il mutuo. Se la banca ha rifiutato proposte ragionevoli, la relazione lo documenta, e questo rafforza la posizione del debitore nel semplificato. Se invece il debitore non ha mai presentato alla banca una proposta seria sul bene ipotecato, il giudizio sulla buona fede delle trattative può risentirne, come mostrano le pronunce di merito che richiedono un’effettiva interlocuzione con i creditori destinati a subire una falcidia. La banca con un mutuo incapiente è, per definizione, un creditore che subisce una falcidia: il suo coinvolgimento effettivo nella composizione negoziata è parte dei presupposti, non un dettaglio.

Per questo, nella fase della composizione negoziata, conviene documentare ogni passaggio con la banca: richieste di informazioni, valori proposti per l’immobile, offerte ricevute, risposte. È materiale che servirà al tribunale.

Errore n. 5 — Vendere o promettere in vendita l’immobile ipotecato fuori dalle regole dell’art. 25-septies

L’errore

Durante la composizione negoziata un imprenditore vicino ha manifestato interesse per il capannone. Dopo il deposito del ricorso, l’amministratore firma con lui un preliminare, incassa una caparra, concorda con il direttore della filiale un “saldo e stralcio” informale sul mutuo e pianifica il rogito prima dell’udienza di omologazione.

Perché è un errore

L’art. 25-septies disciplina con precisione la liquidazione dei beni nel concordato semplificato. Con il decreto di omologazione il tribunale nomina un liquidatore, al quale si applicano, in quanto compatibili, gli artt. 114 e 115 del Codice. Quando il piano comprende un’offerta da parte di un soggetto individuato per il trasferimento dell’azienda, di rami o di specifici beni, il liquidatore la esegue dopo aver verificato l’assenza di soluzioni migliori sul mercato, e alla vendita si applicano gli artt. da 2919 a 2929 c.c. Se poi il piano prevede che il trasferimento avvenga prima dell’omologazione, è l’ausiliario nominato dal tribunale a darvi esecuzione, con la stessa verifica di mercato e previa autorizzazione del tribunale.

A questo si aggiunge il controllo sugli atti di straordinaria amministrazione che opera dalla pubblicazione del ricorso: la vendita di un immobile strumentale, il preliminare con caparra e un accordo transattivo con la banca sono atti che non si compiono in autonomia.

Le conseguenze

Un trasferimento compiuto al di fuori di questo schema può risultare inefficace verso i creditori e privare l’acquirente proprio di quell’effetto purgativo per cui avrebbe accettato di comprare. L’accordo informale con la filiale, a sua volta, rischia di essere un pagamento preferenziale (se la banca incassa più del dovuto) o un impegno non opponibile alla procedura. E l’operazione, letta dall’ausiliario o da un creditore opponente, può diventare l’argomento centrale contro l’omologazione.

Cosa fare invece

Se esiste un acquirente individuato, la sua offerta va inserita nel piano, con le condizioni essenziali (prezzo, tempi, eventuale accollo del mutuo, sorte della caparra) e con la previsione esplicita della verifica di mercato. Se il trasferimento deve avvenire prima dell’omologa, va chiesta l’autorizzazione del tribunale perché l’ausiliario possa eseguirlo. La banca ipotecaria va coinvolta, ma nel perimetro della procedura: il suo consenso all’operazione è un elemento di forza del piano, non un patto parallelo.

Il dettaglio che pochi conoscono

La verifica dell'”assenza di soluzioni migliori sul mercato” non è una formalità. Proprio perché il creditore ipotecario perde la garanzia con la vendita, è il soggetto più interessato a contestare un prezzo basso. Un’offerta individuata che arriva al tribunale già accompagnata da una pubblicità adeguata, da un termine per offerte migliorative e dal parere favorevole (o almeno dalla non opposizione) della banca ha probabilità molto diverse da un’offerta “chiusa” negoziata riservatamente.

Un caso limite da conoscere: l’offerta migliorativa che arriva dopo

Il caso tipico: il piano contiene l’offerta di un acquirente individuato per l’immobile ipotecato a un certo prezzo; dopo il deposito, un secondo interessato si fa avanti con un’offerta più alta. Il primo acquirente protesta, perché aveva un accordo; la banca ipotecaria, naturalmente, preferisce l’offerta migliore.

La previsione dell’art. 25-septies sulla verifica dell’assenza di soluzioni migliori sul mercato serve proprio a gestire questa situazione: il liquidatore (o l’ausiliario, se la vendita è anticipata) non può ignorare l’offerta più alta in nome dell’accordo con il primo offerente. Chi ha promesso l’immobile a un acquirente come se fosse un’operazione già chiusa si trova esposto alle sue pretese, mentre chi ha costruito l’offerta fin dall’inizio come soggetta a verifica di mercato ha già messo in conto questa eventualità. Nei rapporti con il primo offerente, conviene prevedere espressamente la possibilità di offerte concorrenti e le relative conseguenze (restituzione di eventuali somme versate, eventuale diritto di pareggiare l’offerta), nei limiti in cui la procedura lo consente.

Errore n. 6 — Dimenticare garanti, fideiussori e terzi datori di ipoteca

L’errore

Il mutuo della società è garantito da ipoteca sul capannone aziendale e, in aggiunta, dalla fideiussione personale dei soci e da un’ipoteca sulla casa di uno di loro. Il piano si occupa solo della società: i soci pensano che, omologato il concordato, “il debito sia chiuso” anche per loro.

Perché è un errore

L’art. 25-sexies richiama, in quanto compatibili, alcune norme del concordato preventivo, tra cui — secondo il testo come comunemente riportato — quella sugli effetti del concordato per i creditori (art. 117 CCII). Il principio, ereditato dalla tradizione concorsuale, è che i creditori conservano impregiudicati i loro diritti contro i coobbligati, i fideiussori del debitore e gli obbligati in via di regresso. La falcidia concordataria riguarda la società, non chi ha garantito per essa. Lo stesso vale per l’ipoteca concessa da un terzo su un bene proprio: il bene del socio non fa parte del patrimonio liquidato nel concordato della società, e la garanzia su di esso resta in piedi.

Le conseguenze

La parte del mutuo che la banca non recupera dal capannone e dal riparto chirografario può essere chiesta per intero al fideiussore, e la banca può agire esecutivamente sulla casa del socio terzo datore di ipoteca. È il rischio più sottovalutato, perché si manifesta dopo l’omologazione, quando l’imprenditore si sente “fuori” dalla crisi.

Cosa fare invece

Fin dalla composizione negoziata va costruita una mappa delle garanzie personali e reali di terzi su ogni finanziamento. Per ciascun garante si valuta la posizione autonoma: possibilità di una transazione con la banca contestuale alla vendita del bene sociale, eventuale apporto del garante al piano, e, per il socio persona fisica, gli strumenti propri del sovraindebitamento. Se la banca viene soddisfatta integralmente sul bene della società, il problema si riduce; se resta una parte incapiente, il garante è il primo bersaglio.

Il dettaglio che pochi conoscono

Il garante che paga la banca subentra nei suoi diritti verso la società, ma — nella prospettiva prevalente — nei limiti del trattamento previsto dal concordato. In pratica: il socio fideiussore che paga per intero si ritrova poi con un credito di regresso verso la società soggetto alla stessa falcidia degli altri chirografari. È una ragione in più per negoziare la posizione dei garanti insieme a quella della società, e non dopo.

Un caso limite da conoscere: il mutuo garantito da ipoteca su un bene del socio e da beni sociali insieme

Quando lo stesso mutuo è garantito sia da un’ipoteca sul capannone della società sia da un’ipoteca sulla casa del socio, la banca può scegliere su quale bene soddisfarsi prima. Se il capannone viene venduto nel concordato semplificato e il ricavato copre il credito, l’ipoteca sul bene del socio perde la propria funzione e può essere cancellata a seguito dell’estinzione del debito. Se il ricavato non basta, la banca si rivolgerà al bene del socio per la parte residua.

Per il socio, quindi, ha un’importanza diretta che il capannone sia venduto al miglior prezzo possibile e che le spese imputabili al bene siano contenute. È un interesse coincidente con quello della procedura, e questo consente, in alcuni casi, di costruire un accordo a tre — società, socio, banca — in cui il socio contribuisce con nuova finanza esterna al piano in cambio della liberazione del proprio bene. Va però ricordato che, secondo la Cassazione (sentenza n. 620/2026), sono risorse esterne solo quelle che incrementano effettivamente l’attivo: una semplice rinuncia del socio a crediti o a ranghi non basta.

Gli errori in cifre

Le tre ipotesi che seguono sono esercizi dimostrativi, con dati di fantasia, costruiti per mostrare l’effetto economico degli errori descritti. Non sono casi reali.

Ipotesi A — La parte incapiente dimenticata

Dati di partenza:

• capannone stimato 418.600 €, gravato da ipoteca di primo grado a favore della banca;
• credito residuo della banca alla data del ricorso: 537.280 € tra capitale e interessi;
• spese di vendita e quota di spese di procedura imputabili al bene: 21.930 €;
• crediti chirografari (esclusa la banca): 1.071.840 €;
• attivo libero disponibile per i chirografari dopo prededucibili e privilegiati generali: 84.870 €.

Sviluppo corretto:

1. ricavato netto del capannone: 418.600 − 21.930 = 396.670 €, interamente attribuiti alla banca in forza dell’ipoteca;
2. parte incapiente del mutuo: 537.280 − 396.670 = 140.610 €, che scende tra i chirografari;
3. totale chirografi: 1.071.840 + 140.610 = 1.212.450 €;
4. percentuale prevedibile: 84.870 / 1.212.450 ≈ 7,0%;
5. alla banca, sulla parte incapiente: circa 9.842 €.

Versione con l’errore: il piano descrive la banca come “integralmente soddisfatta sul bene” e non prevede nulla per i chirografari, destinando l’attivo libero a prededucibili e privilegiati. Esito: la proposta non riconosce alcuna utilità ai chirografari, banca compresa per 140.610 €, ed è esattamente la situazione che la Cassazione, con la sentenza n. 624/2026, ha ritenuto non omologabile quando l’unico vantaggio dichiarato è la rapidità.

Ipotesi B — Le rate pagate dopo il deposito

Dati di partenza: stessa società; rata mensile del mutuo 3.847,15 €, addebitata automaticamente; ricorso pubblicato il 14 marzo 2026; l’addebito non viene revocato e la banca incassa le rate di aprile, maggio, giugno e luglio.

Sviluppo:

1. somme pagate dopo la pubblicazione: 3.847,15 × 4 = 15.388,60 €;
2. quelle somme sarebbero dovute confluire nell’attivo destinato al riparto;
3. sui 84.870 € dell’Ipotesi A, la sottrazione porta l’attivo libero a 69.481,40 € e la percentuale dei chirografi da circa 7,0% a circa 5,7%.

Esito: la banca riceve più di quanto le spetterebbe, gli altri creditori meno. Il pagamento diventa un argomento per gli opponenti e, nella migliore delle ipotesi, un credito restitutorio da recuperare dalla banca, con tempi e costi propri.

Ipotesi C — Il ritardo nella vendita di un bene capiente

Dati di partenza: immobile a uso uffici stimato 289.400 €; mutuo ipotecario residuo 176.520 €; tasso contrattuale 4,9% annuo; la vendita slitta di nove mesi perché l’offerta individuata non era stata inserita nel piano e va ripresentata.

Sviluppo:

1. interessi annui sul credito ipotecario: 176.520 × 4,9% = 8.649,48 €;
2. per nove mesi: 8.649,48 × 0,75 ≈ 6.487,11 €;
3. entro i limiti dell’art. 2855 c.c., quegli interessi conservano la prelazione ipotecaria e vengono pagati sul ricavato prima del residuo.

Esito: la banca non perde nulla; a perdere circa 6.487 € sono i creditori che si sarebbero soddisfatti sull’eccedenza del bene. Il ritardo, in un bene capiente, è un costo che ricade su tutti tranne che sul creditore ipotecario.

La mappa degli errori

Gli errori sui mutui ipotecari non si distribuiscono a caso lungo la procedura: si concentrano nel passaggio tra la fine della composizione negoziata e il deposito del ricorso, e poi nel tratto che porta all’omologazione. Alcuni si commettono con un’omissione (non revocare un addebito, non mappare i garanti), altri con un’iniziativa avventata (il preliminare firmato da soli). La distinzione conta, perché le omissioni sono spesso rimediabili fino all’udienza, mentre gli atti già compiuti producono effetti che vanno poi neutralizzati.

La tabella riassume i sei errori con il momento in cui si commettono, la conseguenza tipica e la possibilità di rimedio.

Errore	Momento in cui si commette	Conseguenza tipica	Rimedio possibile
Pagare le rate dopo il deposito	Dalla pubblicazione del ricorso	Pagamento preferenziale, possibile inefficacia, argomento per gli opponenti	Parziale: interruzione immediata, recupero delle somme, trasparenza verso l’ausiliario
Credere che il mutuo si sciolga	Redazione del piano	Piano che viola l’ordine delle prelazioni, aspettative errate dell’acquirente	Sì, se corretto prima dell’omologa
Valori irrealistici e incapiente ignorato	Redazione del piano	Rischio di diniego o revoca dell’omologazione per difetto di utilità o fattibilità	Sì, con integrazione della proposta nei limiti consentiti
Sottovalutare la banca fondiaria	Tra relazione finale e deposito	Pignoramento individuale, vendita fuori dalla regia del piano	Parziale: dipende dalle tutele ottenibili e dai tempi
Vendere fuori dall’art. 25-septies	Dopo il deposito	Inefficacia verso i creditori, perdita dell’effetto purgativo	Parziale: rinnovazione dell’operazione nel perimetro della procedura
Dimenticare i garanti	Composizione negoziata e piano	Escussione del fideiussore e del terzo datore dopo l’omologa	Parziale: trattative separate, strumenti per i garanti

La checklist preventiva

Prima di depositare il ricorso di concordato semplificato, o al più tardi nei giorni immediatamente successivi, verifica che:

• [ ] ogni mutuo ipotecario sia censito con banca, data, importo erogato, debito residuo, tasso, grado dell’ipoteca e immobile gravato;
• [ ] siano state individuate e revocate tutte le domiciliazioni automatiche (SDD, giroconti, compensazioni) che pagherebbero rate anteriori dopo il deposito;
• [ ] esista una stima aggiornata e motivata di ogni immobile ipotecato, coerente con quanto emerso in composizione negoziata o con una spiegazione dello scostamento;
• [ ] il piano indichi, bene per bene, la parte di credito capiente e la parte incapiente collocata tra i chirografari;
• [ ] alla parte incapiente, come agli altri chirografari, il piano riconosca un’utilità concreta, non la sola rapidità della procedura;
• [ ] siano verificate iscrizioni ipotecarie giudiziali recenti e la loro data, per gli effetti collegati alla pubblicazione del ricorso;
• [ ] sia accertato se il mutuo è fondiario e, in caso positivo, sia monitorata ogni iniziativa esecutiva della banca;
• [ ] il ricorso sia depositato entro sessanta giorni dalla comunicazione della relazione finale dell’esperto, e possibilmente molto prima;
• [ ] eventuali offerte di acquisto per immobili ipotecati siano inserite nel piano, con previsione della verifica di mercato;
• [ ] nessun preliminare, caparra o accordo con la banca sia firmato senza autorizzazione;
• [ ] sia redatta la mappa dei garanti (fideiussori, terzi datori di ipoteca) e valutata la loro posizione autonoma;
• [ ] il calendario dei termini del procedimento (opposizioni, reclamo) sia annotato, tenendo presente che la sospensione feriale riguarda il solo periodo 1-31 agosto e che il Codice della crisi ne esclude in via generale l’applicazione ai propri procedimenti salvo diversa disposizione.

E se l’errore l’ho già fatto?

La prima cosa da sapere è che quasi nessuno di questi errori, da solo, chiude la partita. Il punto che sfugge quasi sempre è che la differenza la fa il momento in cui ci si accorge del problema: prima dell’udienza di omologazione molte situazioni si possono ancora sistemare; dopo il decreto, e soprattutto dopo che sono scaduti i termini per impugnarlo, i margini si restringono.

Se hai pagato rate del mutuo dopo il deposito, la prima mossa è interrompere subito gli addebiti e segnalare la circostanza con trasparenza all’ausiliario, piuttosto che lasciarla emergere da un controllo. Si valuta poi se chiedere alla banca la restituzione o se imputare le somme, d’accordo con la procedura, al credito che le spetterebbe comunque sul ricavato del bene: se l’immobile è capiente, l’effetto distorsivo può essere riassorbito. La via d’uscita è la trasparenza tempestiva: un’irregolarità dichiarata e neutralizzata pesa molto meno di una scoperta dagli opponenti.

Se il piano ignora la parte incapiente o si basa su valori non attendibili, si può lavorare sull’integrazione: il tribunale, nel vaglio iniziale, può concedere un termine (i commenti indicano fino a quindici giorni) per integrare la documentazione e la proposta. Più tardi, le modifiche diventano più delicate perché i creditori hanno già ricevuto la proposta e il parere dell’ausiliario. La via d’uscita è correggere il prospetto prima che i creditori lo leggano, non difenderlo dopo.

Se la banca fondiaria ha già avviato il pignoramento, occorre verificare in quale fase si trova la procedura esecutiva, se e da quando opera una tutela del patrimonio nella procedura concorsuale e se è possibile ottenere la sospensione o la confluenza della vendita nella liquidazione del concordato. Anche quando l’esecuzione prosegue, la graduazione resta quella di legge: la banca non può trattenere più di quanto le spetta.

Se l’immobile è già stato promesso in vendita fuori procedura, la soluzione di norma passa per la “riconduzione” dell’operazione nel perimetro dell’art. 25-septies: l’offerta viene inserita nel piano, sottoposta alla verifica di mercato e, se necessario, all’autorizzazione del tribunale. La caparra già incassata va dichiarata.

Se i garanti sono stati dimenticati, il problema non riguarda l’omologazione della società ma il futuro dei soci. Si può aprire una trattativa con la banca, collegata alla vendita del bene sociale, o valutare per il garante persona fisica gli strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento.

Quando invece il decreto di omologazione è passato in giudicato e la vendita è stata eseguita con cancellazione delle formalità, la situazione si consolida: si potrà agire, se ve ne sono i presupposti, solo sul terreno della risoluzione o dell’annullamento del concordato, con i limiti propri di quei rimedi.

Le domande di chi teme di aver sbagliato

Ho pagato due rate del mutuo dopo il deposito: rischio che il concordato venga respinto?

Non automaticamente. Un pagamento di importo modesto, interrotto subito e dichiarato con trasparenza, raramente compromette da solo la procedura. Diverso è un comportamento sistematico, o un pagamento rilevante fatto per favorire la banca in vista di un rapporto futuro. Conta la trasparenza con l’ausiliario.

La banca dice che il mio mutuo fondiario le permette di vendere il capannone quando vuole: è vero?

Il privilegio dell’art. 41 TUB è pensato per la liquidazione giudiziale; nella giurisprudenza sul concordato preventivo si è escluso che derogasse al divieto di azioni esecutive. Per il concordato semplificato occorre verificare caso per caso le tutele applicabili e i tempi. In ogni caso, quanto la banca incassa resta soggetto alla graduazione di legge.

Il mio capannone vale meno del mutuo: la banca può bloccare il concordato?

La banca può opporsi all’omologazione. Il tribunale verificherà se il piano rispetta l’ordine delle prelazioni, se la banca non riceve meno di quanto otterrebbe nella liquidazione giudiziale e se anche la parte incapiente del suo credito riceve un’utilità. Un piano costruito correttamente su questi tre punti regge anche di fronte all’opposizione.

Ho firmato un preliminare per vendere l’immobile dopo il deposito: è nullo?

Più che di nullità si tratta del rischio di inefficacia verso i creditori e della mancanza degli effetti tipici della vendita in procedura. Il rimedio pratico è inserire l’offerta nel piano e farla passare per la verifica di mercato e, se il trasferimento deve avvenire prima dell’omologa, per l’autorizzazione del tribunale.

Sono socio fideiussore: dopo l’omologa la banca può ancora chiedermi i soldi?

Sì, per la parte del credito non soddisfatta nel concordato della società: la falcidia concordataria non libera i garanti. È il momento di valutare la propria posizione personale, non quello di aspettare.

Ho lasciato passare i sessanta giorni dalla relazione finale: è finita?

Il termine per proporre il concordato semplificato è di sessanta giorni dalla comunicazione della relazione finale. Se è scaduto, il semplificato non è più percorribile su quella relazione; restano gli altri strumenti del Codice, da valutare con attenzione perché i presupposti sono diversi.

Gli errori davanti ai giudici

Le pronunce che seguono sono state riscontrate su fonti indipendenti. Per alcune è disponibile solo il numero e l’anno; quelle formatesi sulla legge fallimentare (R.D. 267/1942) sono indicate come tali e vanno lette con prudenza rispetto al Codice della crisi.

1. Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 624 del 12 gennaio 2026. Cosa è successo a chi ha proposto un piano che dava qualcosa solo a prededucibili e privilegiati: la Corte d’appello aveva revocato l’omologazione e la Cassazione ha confermato che l’utilità per ciascun creditore, pur potendo non essere economicamente misurabile, non si esaurisce nella rapidità della procedura se ai chirografari non arriva nulla. Rilevanza: la parte incapiente del mutuo ipotecario è credito chirografario e deve ricevere un’utilità concreta.

2. Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 620/2026, pubblicata il 12 gennaio 2026 (estremi da una sola fonte specializzata). Cosa è successo a chi ha qualificato come “risorse esterne” la rinuncia dei soci alla prededuzione dei loro finanziamenti: la Corte ha escluso che si tratti di risorse esterne ai sensi dell’art. 84, comma 4, applicabile anche al semplificato, perché non incrementano l’attivo ma incidono solo sull’ordine di soddisfazione. Rilevanza: chi immagina di “compensare” la banca incapiente con apporti dei soci deve portare nuova ricchezza, non spostamenti di rango.

3. Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 623/2026, pubblicata il 12 gennaio 2026 (estremi da una sola fonte specializzata). Cosa è successo a chi ha impugnato in Cassazione il decreto della Corte d’appello sull’inammissibilità: il ricorso non è stato ritenuto proponibile; la Corte ha inoltre affermato che il tribunale verifica fin dall’inizio i presupposti di accesso alla composizione negoziata, attraverso la documentazione depositata. Rilevanza: un errore nella fase di accesso — ad esempio sulla rappresentazione dei debiti bancari — può chiudere la strada senza ulteriori gradi.

4. Cass. civ., Sez. I, n. 31641/2025 (data non reperita). Cosa è successo a chi contava su un controllo solo formale: il giudizio di omologa si estende alla legalità sostanziale della proposta e alle condizioni di ammissibilità, anche rispetto ai documenti dell’art. 39. Rilevanza: un trattamento della banca ipotecaria non conforme all’ordine delle prelazioni emerge in questa sede.

5. Trib. Bologna, 23 settembre 2025 (numero non reperito). Cosa è successo a chi è arrivato al semplificato senza un’effettiva interlocuzione con i creditori: l’omologazione senza voto è stata ritenuta non ammissibile in assenza di trattative serie, su informazioni complete e con tempi congrui. Rilevanza: la banca ipotecaria deve essere stata coinvolta davvero nella composizione negoziata.

6. Trib. Ancona, 1° aprile 2025 (numero non reperito). Cosa è successo a chi si è affidato solo alla dichiarazione dell’esperto: il tribunale ha affermato di dover verificare autonomamente la buona fede delle trattative, senza limitarsi a recepire la relazione finale. Rilevanza: la storia delle trattative con le banche viene riesaminata.

7. App. Venezia, 28 marzo 2024 (numero non reperito). Cosa è successo in una lite sul perimetro delle trattative: non serve il coinvolgimento indiscriminato di tutti i creditori, ma di quelli destinati a subire una falcidia o una modifica del credito. Rilevanza: la banca con un mutuo incapiente è proprio tra i creditori da coinvolgere.

8. Cass. n. 11879/1991 (legge fallimentare; solo numero e anno). Cosa è successo al creditore fondiario nel concordato preventivo: tutti gli immobili dovevano essere venduti dal liquidatore, senza eccezioni a favore della banca fondiaria. Rilevanza: indica che il privilegio processuale dell’art. 41 TUB non era opponibile nel concordato; orientamento da verificare rispetto al Codice.

9. Cass. n. 13996/2008 (legge fallimentare; solo numero e anno). Cosa è successo alla banca fondiaria che ha venduto in via individuale: il privilegio è solo processuale, la banca deve insinuarsi al passivo e restituire alla procedura quanto spetta ai creditori di grado superiore. Rilevanza: la vendita individuale non altera la graduazione.

10. Cass. n. 6377/2015 (legge fallimentare; solo numero e anno). Cosa è successo alla banca che non si è insinuata: l’insinuazione al passivo è un onere del creditore fondiario per trattenere in via definitiva le somme ricevute provvisoriamente. Rilevanza: anche il fondiario passa per l’accertamento concorsuale.

11. Cass. n. 18227/2014 (legge fallimentare; solo numero e anno). Cosa è successo al versamento diretto del prezzo alla banca: è un’assegnazione solo provvisoria, e il giudice dell’esecuzione deve comunque accertare l’importo finale e predisporre la graduazione. Rilevanza: il pagamento diretto alla banca non chiude i conti con gli altri creditori.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Il nostro lavoro sui mutui ipotecari nel concordato semplificato ha un doppio taglio: intercettare l’errore prima che si consumi e, quando è già stato commesso, verificare se e come può essere rimediato.

1. Censiamo tutti i finanziamenti ipotecari con contratti, piani di ammortamento, note di iscrizione e visure, ricostruendo per ciascuno il credito residuo e il grado.
2. Blocchiamo i flussi a rischio: individuiamo domiciliazioni, giroconti e compensazioni che pagherebbero rate anteriori dopo il deposito e predisponiamo le revoche.
3. Confrontiamo le stime degli immobili con i valori emersi in composizione negoziata e con il parere dell’esperto, segnalando gli scostamenti da motivare.
4. Costruiamo il prospetto capiente/incapiente bene per bene, con la collocazione della parte incapiente tra i chirografari e l’utilità che il piano le riconosce.
5. Pianifichiamo i tempi tra relazione finale e deposito del ricorso, per ridurre gli intervalli in cui la banca, specie fondiaria, può agire.
6. Monitoriamo le iniziative della banca — diffide, precetti, pignoramenti, ipoteche giudiziali — e valutiamo le tutele da chiedere al tribunale.
7. Riconduciamo le offerte di acquisto nel piano, con la verifica di mercato prevista dall’art. 25-septies e, quando serve, la richiesta di autorizzazione per il trasferimento anticipato.
8. Mappiamo garanti e terzi datori di ipoteca e impostiamo, in parallelo, la loro posizione autonoma.
9. Quando l’errore è già stato commesso, verifichiamo se un pagamento può essere recuperato o riassorbito, se la proposta può essere integrata, se un’esecuzione può essere sospesa o ricondotta nella liquidazione.
10. Rappresentiamo debitore o creditori nelle opposizioni all’omologazione, nel reclamo e nei successivi gradi.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

La qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa è quella che pesa di più su questo tema: il concordato semplificato esiste solo come sbocco di una composizione negoziata, e la sorte dei mutui ipotecari si decide in buona parte nelle trattative con le banche, nella relazione finale e nel parere dell’esperto sulle garanzie. Conoscere quel ruolo dall’interno consente di leggere quei documenti come li leggerà il tribunale. La qualifica di cassazionista garantisce poi continuità: la stessa strategia, con lo stesso difensore, dall’analisi iniziale al reclamo e fino al giudizio di Cassazione quando è ammesso. Il coordinamento in diritto bancario serve a ricostruire con precisione il credito della banca; per i soci garanti persone fisiche, le competenze di Gestore della crisi e di fiduciario OCC aprono gli strumenti del sovraindebitamento.

Lo staff è multidisciplinare: avvocati e commercialisti lavorano insieme sullo stesso fascicolo, perché il trattamento di un mutuo ipotecario nel concordato semplificato è insieme una questione giuridica (prelazioni, vendite, garanzie) e una questione di numeri (stime, riparti, interessi).

Chiusura

Nel concordato semplificato il mutuo ipotecario segue una logica lineare: il contratto non si scioglie, l’ipoteca resta fino alla vendita, la banca si soddisfa sul ricavato del bene secondo il grado e, per la parte che il bene non copre, concorre con i chirografari, che devono ricevere un’utilità concreta. Gli errori nascono quando questa logica viene dimenticata: rate pagate per inerzia, valori di comodo, vendite fuori procedura, garanti lasciati scoperti.

Lo Studio Monardo affronta questa materia partendo da una competenza precisa: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, e il concordato semplificato è per legge la prosecuzione di una composizione negoziata non riuscita. Chi conosce come si svolgono le trattative con le banche e come si forma la relazione finale dell’esperto è nella posizione migliore per impostare il trattamento dei mutui ipotecari nella fase successiva, con il supporto dello staff di avvocati e commercialisti e la continuità difensiva fino in Cassazione.

📩 Non lasciare che una rata pagata per abitudine o una vendita firmata in fretta pesino sul tuo concordato semplificato: contatta lo Studio Monardo oggi stesso, trovi recapiti e riferimenti in fondo a questa pagina.