Chi Compra All’asta Un Bene Della Liquidazione Giudiziale Risponde Dei Debiti Pregressi?

Hai individuato un appartamento, un furgone o un macchinario in vendita nella liquidazione giudiziale di un’impresa. Il prezzo è interessante, la perizia sembra in ordine, ma una domanda ti blocca: se compro, mi ritrovo addosso i debiti di chi c’era prima? Ipoteche, pignoramenti, rate condominiali non pagate, IMU arretrata, un fermo sul veicolo, una veranda mai autorizzata. La risposta breve è che la vendita nella liquidazione giudiziale è costruita per consegnarti un bene “pulito” dai gravami che garantiscono i creditori, ma non da tutto. Alcuni pesi si cancellano con un decreto del giudice; altri ti seguono per legge; altri ancora non sono debiti in senso stretto, ma vincoli che restano attaccati al bene.

Questo non è un articolo da leggere, è un piano da eseguire: otto mosse in sequenza, dalla lettura dell’avviso di vendita fino alla gestione delle richieste che potrebbero arrivarti dopo la consegna. Ogni mossa ha un obiettivo, una finestra temporale, una base normativa e un controllo finale. Se le esegui nell’ordine, arrivi all’offerta sapendo esattamente cosa stai comprando e cosa resterà a tuo carico.

Perché è lo Studio Monardo a proporti questo piano? Perché la vendita all’asta di un bene della liquidazione giudiziale è l’ultimo anello della crisi d’impresa, e l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo opera proprio su quella catena: come Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 conosce dall’interno come si arriva alla liquidazione dei beni e come si valutano le cessioni di cespiti e di rami d’azienda; come Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) e fiduciario di un OCC lavora sulle liquidazioni dei patrimoni dei soggetti non fallibili, dove si pongono le stesse domande su cancellazione dei gravami e debiti che “seguono” il bene. È da questa doppia prospettiva, quella di chi gestisce la crisi e quella di chi liquida, che nasce un piano pensato per chi compra.

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La diagnosi della tua situazione: da quale mossa partire

Prima di procedere, assicurati di sapere in che punto della vendita ti trovi. Il piano è lineare, ma non tutti partono dalla prima casella: chi ha già vinto l’asta e sta per versare il saldo non ha bisogno di rileggere l’avviso, ha bisogno di controllare il decreto di trasferimento. Chi ha già ricevuto il bene e si vede arrivare una lettera dell’amministratore di condominio deve saltare direttamente all’ultima mossa.

Rispondi a queste quattro domande, con onestà.

Domanda 1: hai già depositato un’offerta? Se la risposta è no, sei nella posizione migliore: tutte le verifiche che farai ora ti costano solo tempo, e ogni informazione che trovi può ancora modificare il prezzo che sei disposto a offrire. Parti dalla mossa 1 e non saltare nulla.

Domanda 2: il bene è un immobile in condominio, un immobile isolato o un bene mobile registrato (auto, furgone, mezzo d’opera, imbarcazione)? Le mosse 3 e 4 hanno senso pieno solo per gli immobili, e la mossa 3 soprattutto per quelli in condominio. Per i veicoli e i macchinari iscritti in pubblici registri il cuore del piano sono le mosse 2, 5 e 7: ispezione del registro, mappa fiscale, controllo del decreto di cancellazione. Per i macchinari non registrati il problema non è la cancellazione dei gravami (di regola non ce ne sono di iscritti), ma la conformità alle norme di sicurezza e la presenza di eventuali diritti di terzi, come un leasing o una riserva di proprietà: anche qui la mossa 1 è decisiva.

Domanda 3: hai già vinto l’asta e devi ancora versare il saldo? Allora il tuo fronte è il passaggio tra aggiudicazione e decreto di trasferimento: verifica di non aver trascurato nulla nelle mosse 3, 4 e 5 (alcune informazioni puoi ancora acquisirle), poi concentrati sulle mosse 6 e 7. Ricorda che la legge consente al giudice delegato di impedire il perfezionamento della vendita in presenza di gravi motivi o di un prezzo notevolmente inferiore a quello congruo (art. 217 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, D.Lgs. 14/2019, come modificato dal D.Lgs. 136/2024): finché il decreto non c’è, l’acquisto non è definitivo.

Domanda 4: il bene ti è già stato trasferito e qualcuno ti chiede soldi o adempimenti? Condominio, Comune, agente della riscossione, ufficio tecnico comunale: parti dalla mossa 8, che ti dice come separare le pretese fondate da quelle che non ti riguardano.

C’è poi una quinta domanda, che serve a capire se sei nel posto giusto: stai comprando un singolo bene o un’azienda (o un ramo d’azienda)? Questo piano riguarda il singolo bene. La cessione dell’azienda nella liquidazione giudiziale segue regole proprie (art. 214 CCII): in sintesi, salvo diverso accordo, l’acquirente non risponde dei debiti relativi all’esercizio dell’azienda sorti prima del trasferimento, in deroga all’art. 2560 del codice civile, mentre i rapporti di lavoro hanno una disciplina specifica. Su questo tema esiste un approfondimento dedicato; qui ti basta sapere che, se nel lotto ci sono contratti, dipendenti, autorizzazioni e avviamento, non stai comprando “un bene”, e devi applicare un altro piano.

Tabella di orientamento

Se la tua situazione è…	Parti dalla mossa	Perché
Hai visto l’annuncio, non hai ancora offerto	Mossa 1	Ogni verifica può ancora cambiare il prezzo
Immobile in condominio, prima dell’offerta	Mossa 1, poi con priorità mossa 3	Gli arretrati condominiali sono il debito che più spesso “segue” il bene
Immobile con possibili difformità (verande, cambi d’uso, frazionamenti)	Mossa 4	La sanabilità va valutata prima, non dopo
Veicolo, mezzo d’opera, imbarcazione	Mossa 2 e mossa 5	Contano il registro (PRA o equivalente) e i tributi sul mezzo
Aggiudicazione avvenuta, saldo da versare	Mossa 6 e mossa 7	Il controllo del decreto è l’ultima occasione utile
Bene già trasferito, arrivano richieste	Mossa 8	Va separato ciò che è tuo da ciò che resta alla procedura
Nel lotto c’è un’azienda o un ramo d’azienda	Approfondimento dedicato	Si applica l’art. 214 CCII, non questo piano

Non passare oltre finché non hai collocato la tua situazione in una riga della tabella. Se sei a cavallo tra due righe, parti dalla mossa più bassa: tornare indietro di un passo costa poco, saltarne uno può costare l’intero margine dell’affare.

Mossa 1 — Leggi il pacchetto d’asta come un contratto, non come una brochure

Obiettivo della mossa: costruire la mappa completa dei pesi che gravano sul bene, distinguendo fin da subito quelli che il giudice cancellerà da quelli che resteranno a tuo carico.

Quando va fatta

Subito, prima di qualsiasi sopralluogo o contatto con il curatore, e comunque con un anticipo sufficiente rispetto al termine per il deposito delle offerte. In pratica: appena l’avviso è pubblicato sul Portale delle vendite pubbliche. Se la vendita è fissata tra tre settimane, la mossa 1 va chiusa entro la prima settimana, perché le mosse 2, 3 e 4 richiedono risposte da uffici e amministratori che non hanno i tuoi tempi.

Come si esegue

Il pacchetto d’asta di una liquidazione giudiziale contiene, di norma, tre documenti. Scaricali tutti e leggili in quest’ordine.

1. L’avviso di vendita (o il disciplinare di gara): ti dice chi vende (il curatore, autorizzato dal programma di liquidazione), con quale procedura competitiva, entro quando versare il saldo, chi sostiene le spese di trasferimento e di cancellazione delle formalità. Quest’ultimo punto è fondamentale: in molti avvisi le spese per la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni sono poste a carico dell’aggiudicatario, in altri restano alla procedura. Non c’è una regola unica: conta quello che c’è scritto.
2. La perizia di stima: è il documento su cui si fonda la tua offerta. Cerca le sezioni su stato di possesso, formalità pregiudizievoli, regolarità urbanistica e catastale, oneri condominiali, vincoli. Una perizia ben fatta elenca le formalità che saranno cancellate e quelle che resteranno opponibili all’acquirente.
3. Il programma di liquidazione o l’ordinanza del giudice delegato, quando pubblicati: confermano le modalità della vendita e possono contenere prescrizioni specifiche su cancellazioni e liberazione.

Mentre leggi, compila una tabella a tre colonne: “cancellabile”, “resta”, “da verificare”. Nella prima metti ipoteche, pignoramenti, sequestri conservativi; nella seconda servitù, vincoli storico-artistici o paesaggistici, diritti di terzi opponibili (ad esempio un contratto di locazione con data certa anteriore all’apertura della procedura); nella terza tutto ciò su cui la perizia è vaga.

Cerca poi le formule di esonero: “visto e piaciuto”, “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, “con esclusione di qualsiasi garanzia”. Non sono clausole di stile. Riflettono il regime legale della vendita forzata, che non dà al compratore la garanzia per i vizi della cosa (art. 2922 c.c.). Quella clausola ti sta dicendo che i difetti che non hai scoperto prima saranno, in linea di massima, un problema tuo.

La base giuridica

Nella liquidazione giudiziale le vendite sono effettuate dal curatore con procedure competitive, sulla base di stime affidate a esperti (art. 216 CCII). Gli effetti sostanziali sono quelli della vendita forzata regolata dagli artt. 2919 e seguenti del codice civile: l’acquirente acquista i diritti che spettavano al debitore, e non ha la garanzia per i vizi. Che questi principi valgano anche per la vendita concorsuale lo aveva già affermato la giurisprudenza formatasi sulla legge fallimentare: la Cassazione, sez. I, con la sentenza n. 5550 del 7 giugno 1999, ha ricondotto gli effetti sostanziali della vendita fallimentare alla disciplina della vendita coattiva. La stessa sezione, con la sentenza n. 10015 del 9 ottobre 1998, ha esteso l’esclusione della garanzia di cui all’art. 2922 c.c. anche alla mancanza di qualità del bene. Sono pronunce sulla legge fallimentare, ma il quadro sostanziale (codice civile) non è cambiato con il CCII.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è la perizia lacunosa: non dice nulla sugli oneri condominiali, o liquida la regolarità urbanistica in una riga. Non interpretare il silenzio come un’assenza di problemi. Scrivi al curatore (l’indirizzo PEC è nell’avviso) chiedendo per iscritto le informazioni mancanti; se la risposta non arriva, segna la voce come “da verificare” e passa alle mosse 3 e 4, che servono proprio a colmare il vuoto con fonti autonome.

Secondo imprevisto: l’avviso pone a tuo carico le spese di cancellazione ma non le quantifica. Chiedi una stima a un notaio o al professionista che ti assiste: le imposte ipotecarie e le tasse per la cancellazione di più formalità possono incidere in modo non trascurabile su un lotto di valore medio-basso.

Check di completamento

• Hai scaricato e letto avviso, perizia e (se disponibili) programma/ordinanza.
• Hai compilato la tabella “cancellabile / resta / da verificare”.
• Sai chi paga le spese di cancellazione e il termine per il saldo prezzo.

Mossa 2 — Fai le visure da solo: non fidarti solo della fotografia della perizia

Obiettivo della mossa: verificare sui registri pubblici, con dati aggiornati, quali formalità gravano sul bene e quali di esse il giudice delegato potrà davvero cancellare.

Quando va fatta

Dopo la mossa 1, prima dell’offerta. La perizia ha una data, e tra quella data e l’asta possono essere state trascritte nuove formalità (ad esempio una domanda giudiziale di un terzo o un sequestro). Fai le visure il più vicino possibile al termine per le offerte, e ripetile, se possibile, prima del saldo.

Come si esegue

Per un immobile: ispezione ipotecaria presso il servizio di pubblicità immobiliare (Agenzia delle Entrate, ex Conservatoria) a nome del debitore e sull’immobile, e visura catastale per controllare identificativi, planimetria e intestazione. Per un veicolo: visura al PRA, che mostra ipoteche, fermi amministrativi, eventuali annotazioni. Per un mezzo o un’imbarcazione iscritti in altri registri: il registro di riferimento.

Ogni formalità che trovi va classificata.

• Ipoteche (volontarie, giudiziali, legali), trascrizioni di pignoramenti, sequestri conservativi: sono la categoria che il giudice delegato, dopo la vendita e il pagamento integrale del prezzo, ordina di cancellare con decreto. Il loro “valore” si trasferisce dal bene al prezzo: i creditori che ne erano titolari saranno soddisfatti, secondo le prelazioni, sul ricavato. Tu non ne rispondi.
• Trascrizione della sentenza che apre la liquidazione giudiziale: anch’essa rientra tra i vincoli da cancellare a seguito della vendita.
• Domande giudiziali trascritte da terzi (ad esempio una domanda di esecuzione in forma specifica di un preliminare, una domanda di revocatoria o di accertamento della proprietà): qui serve la massima attenzione. Il potere di cancellazione del giudice delegato è ampio (“ogni altro vincolo”), ma non illimitato. Se la domanda di un terzo è opponibile alla procedura, il diritto che il terzo fa valere può sopravvivere alla vendita.
• Sequestri penali, confische: rispondono a regole del codice antimafia e del codice di procedura penale; la cancellazione non dipende solo dal giudice delegato.
• Fermi amministrativi sui veicoli iscritti dall’agente della riscossione: la loro sorte va verificata nel singolo decreto. Chiedi al curatore se il decreto di cancellazione li comprenderà espressamente e, in caso di dubbio, come la procedura intenda gestirne la cancellazione al PRA.

La base giuridica

L’art. 217, comma 2, CCII stabilisce che, per i beni immobili e gli altri beni iscritti nei pubblici registri, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina con decreto la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo. La norma riprende l’art. 108, comma 2, della legge fallimentare.

Sul confine di questo potere di “purgazione”, le Sezioni Unite civili della Cassazione, con la sentenza n. 7337 del 19 marzo 2024, hanno chiarito (in un caso regolato dalla legge fallimentare) che il potere del giudice delegato di ordinare la cancellazione non può essere esteso, per via interpretativa, oltre le ipotesi previste dalla norma, e che le soluzioni del nuovo Codice della crisi in tema di contratti preliminari (art. 173, comma 4, CCII) non possono essere utilizzate per allargare retroattivamente la disciplina previgente: anche l’interpretazione evolutiva trova un limite nel testo della legge. Per te, compratore, il messaggio operativo è preciso: non dare per scontato che “il decreto cancella tutto”; se sulle visure compare una domanda giudiziale trascritta da un terzo, fatti spiegare dal curatore (e dal tuo legale) se e su quale base sarà cancellata.

I pesi che nessun decreto cancella: diritti di terzi e vincoli pubblicistici

Mentre classifichi le formalità, tieni separata una categoria che non riguarda i creditori ma il bene in sé. Il decreto di cancellazione purga il bene dalle garanzie dei creditori, non dai diritti che altri soggetti vantano sul bene a titolo diverso. Rientrano in questa categoria:

• le servitù regolarmente costituite e trascritte prima del pignoramento o dell’apertura della procedura (passaggio, acquedotto, veduta): ti seguono, e devi tenerne conto nel valore;
• i contratti di locazione opponibili, cioè con data certa anteriore all’apertura della liquidazione giudiziale: il curatore può avere poteri specifici sui contratti pendenti, ma se il contratto prosegue, tu subentri come locatore e incassi i canoni, con gli obblighi che ne derivano;
• i diritti di abitazione o di usufrutto di terzi, se opponibili: comprare la nuda proprietà al prezzo della piena proprietà è uno degli errori più costosi;
• i vincoli pubblicistici: vincolo storico-artistico (con l’eventuale diritto di prelazione dello Stato e degli enti territoriali), vincolo paesaggistico, vincoli derivanti da convenzioni urbanistiche o da edilizia agevolata (con limiti di prezzo e di destinazione che possono sopravvivere alla vendita);
• gli obblighi derivanti da convenzioni o atti d’obbligo trascritti a favore del Comune (cessioni di aree, vincoli di destinazione a parcheggio).

Per ciascuno di questi pesi la domanda non è “chi lo cancella?”, ma “quanto vale il bene con questo peso?”. Fatti indicare dal tuo tecnico o dal tuo legale l’impatto sul valore e riportalo nel margine della mossa 6.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: la visura rivela una formalità che la perizia non menziona. Non presentare l’offerta “sperando” che venga cancellata. Segnalala per iscritto al curatore e chiedi se rientra nel decreto di cancellazione. Se la risposta è incerta, quantifica il rischio: il diritto del terzo potrebbe sottrarti il bene o una parte di esso, e la vendita forzata non ti dà la garanzia per evizione con la stessa ampiezza della vendita ordinaria (art. 2921 c.c. prevede, in caso di evizione, la ripetizione del prezzo non ancora distribuito e, dopo la distribuzione, la ripetizione verso i creditori nei limiti di quanto ricevuto). Se il rischio non è quantificabile, la scelta prudente può essere non offrire.

Check di completamento

• Hai visure ipotecarie/PRA aggiornate, non più vecchie di qualche settimana.
• Ogni formalità è classificata come “cancellabile ex art. 217” oppure “da approfondire”.
• Hai una risposta scritta del curatore sulle formalità dubbie.

Mossa 3 — Interroga il condominio: è il debito che più spesso ti segue davvero

Obiettivo della mossa: sapere, prima dell’offerta, quanto il condominio potrà chiederti per il passato e quali spese straordinarie già deliberate ti aspettano.

Quando va fatta

Prima dell’offerta e, per le delibere più recenti, di nuovo tra l’aggiudicazione e il saldo. Se l’immobile non è in condominio, questa mossa si riduce al controllo di eventuali consorzi (strade private, consorzi di bonifica, supercondominio) che possono avere pretese analoghe.

Come si esegue

Chiedi al curatore i dati dell’amministratore (spesso sono in perizia) e poi chiedi all’amministratore, per iscritto, tre documenti:

1. il prospetto delle quote non pagate relativo all’unità, suddiviso per esercizio di gestione;
2. le delibere di spese straordinarie approvate negli ultimi anni, con l’indicazione dei lavori eseguiti, in corso o da eseguire e del piano di riparto;
3. il regolamento condominiale e il bilancio dell’ultimo esercizio, per capire quando inizia e finisce l’esercizio.

L’amministratore non è tenuto a rispondere a un semplice interessato, ma nella prassi le informazioni passano attraverso il curatore, che come gestore del bene ha titolo a ottenerle. Se il curatore le ha già acquisite, chiedile a lui.

Poi fai il calcolo. Il codice ti espone, in solido con il precedente proprietario, ai contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Non a tutto lo storico: le annualità più vecchie restano un credito del condominio verso il debitore, da far valere nella procedura (con insinuazione al passivo per i crediti anteriori all’apertura della liquidazione giudiziale).

La base giuridica

L’art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Il comma 5 aggiunge che chi cede i diritti resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento.

La norma parla di “chi subentra”, senza distinguere tra acquisto volontario e acquisto in vendita forzata: per questo l’orientamento prevalente la applica anche all’aggiudicatario, che è un successore a titolo particolare nel diritto. È un punto su cui esistono letture diverse in giurisprudenza di merito e in dottrina; nel piano, ragiona in modo prudente e considera la solidarietà come un rischio reale.

Tre principi della Cassazione ti aiutano a delimitare il perimetro.

• “Anno in corso” non significa anno solare. Con l’ordinanza n. 7395 del 22 marzo 2017 (sez. 6-2), la Cassazione ha chiarito che il riferimento va all’esercizio di gestione condominiale, che può non coincidere con l’anno solare. Se l’esercizio va dal 1° luglio al 30 giugno e il decreto di trasferimento arriva a ottobre, “l’anno in corso” è l’esercizio iniziato a luglio e “il precedente” è quello chiuso a giugno.
• Le spese straordinarie seguono la data della delibera. Con l’ordinanza n. 11199 del 28 aprile 2021 (sez. II), la Corte ha affermato che, per i lavori straordinari deliberati prima della vendita, l’obbligo grava su chi era proprietario al momento della delibera, anche se i lavori sono eseguiti dopo; gli accordi diversi tra venditore e compratore valgono tra loro ma non sono opponibili al condominio. Con l’ordinanza n. 21094 del 19 luglio 2023 (sez. II), la Cassazione ha ribadito la distinzione: per le spese ordinarie l’obbligo sorge quando si compie l’attività di gestione; per le straordinarie, le ristrutturazioni e le innovazioni, rileva il momento di approvazione della delibera.
• Chi non era condomino alla delibera non risponde verso il terzo creditore. Con l’ordinanza n. 19756 del 20 giugno 2022 (sez. II), la Corte ha escluso che possa essere chiamato a rispondere verso il creditore del condominio chi non aveva la qualità di condomino quando fu approvata la delibera di spesa.

Attenzione al doppio piano: questi principi dicono a chi spetta la spesa straordinaria “in via definitiva”, ma la solidarietà dell’art. 63, comma 4, opera comunque per i contributi dell’anno in corso e del precedente. Il risultato pratico, per l’aggiudicatario, è che può essere costretto a pagare al condominio quote del biennio e poi dover cercare di recuperarle dal debitore, cioè, in una liquidazione giudiziale, da una procedura che non ha più quel bene e che pagherà i creditori secondo le regole del concorso.

Se qualcosa va storto

Le quote maturate mentre il bene era nella procedura

C’è un terzo periodo, spesso trascurato, tra le quote anteriori all’apertura della liquidazione giudiziale e quelle successive al tuo acquisto: le quote maturate durante la procedura, quando il bene era amministrato dal curatore. Si tratta di spese sorte in occasione della gestione del bene da parte della procedura, che il condominio può chiedere al curatore come crediti da soddisfare in prededuzione, cioè prima dei creditori concorsuali, secondo le regole generali del Codice sui crediti prededucibili (art. 6 CCII). Nella pratica, però, non è raro che il curatore paghi con ritardo o che la procedura abbia poca liquidità fino alla vendita.

Per te la conseguenza è duplice. Da un lato, sul piano definitivo, quelle quote non sono un tuo debito. Dall’altro, se cadono nell’esercizio in corso o in quello precedente rispetto al tuo subentro, il condominio può chiederle anche a te in via solidale. La contromossa è chiedere al curatore, prima del saldo, se le quote maturate in corso di procedura sono state pagate o se lo saranno con il ricavato della vendita, e ottenere la risposta per iscritto. Se la procedura conferma che le pagherà, hai un argomento concreto da opporre all’amministratore e un interlocutore preciso a cui rinviarlo.

Imprevisto tipico: l’amministratore non risponde, oppure risponde con un estratto conto cumulativo che mescola annualità diverse. In questo caso ricostruisci tu la suddivisione per esercizio partendo dai bilanci e dai riparti approvati, e chiedi al curatore se il condominio si è insinuato al passivo (lo stato passivo indica importi e periodi). Se non riesci a ottenere numeri affidabili, prendi come base prudenziale l’ammontare annuo delle quote ordinarie moltiplicato per due, più le rate straordinarie deliberate e già esigibili nel biennio, e sottrailo dal prezzo massimo che sei disposto a offrire.

Secondo imprevisto: scopri una delibera di lavori straordinari importanti approvata pochi mesi prima dell’asta. In base all’orientamento della Cassazione, il costo grava su chi era proprietario alla data della delibera (cioè sul debitore, e dunque sulla procedura); ma le rate che matureranno dopo il trasferimento e quelle dell’anno in corso possono comunque esserti richieste in via solidale. Chiedi al curatore come la procedura intende trattare quel credito e mettilo per iscritto.

Check di completamento

• Conosci l’esercizio di gestione (date di inizio e fine) e le quote non pagate per ciascun esercizio.
• Hai l’elenco delle delibere straordinarie con data di approvazione e piano di riparto.
• Hai quantificato la “riserva condominio” da sottrarre al prezzo massimo.

Mossa 4 — Verifica la regolarità edilizia: l’abuso non è un debito, ma pesa più di un debito

Obiettivo della mossa: capire se l’immobile presenta difformità, se sono sanabili e se potrai sfruttare il termine speciale di 120 giorni concesso a chi acquista in una procedura concorsuale.

Quando va fatta

Prima dell’offerta. Dopo il decreto di trasferimento puoi ancora presentare la domanda di sanatoria nel termine speciale, ma a quel punto hai già pagato il prezzo: la valutazione sulla sanabilità deve precedere l’offerta, non seguirla.

Come si esegue

1. Leggi la sezione urbanistica della perizia: titoli edilizi reperiti, difformità rilevate, giudizio di sanabilità, costi stimati per la regolarizzazione o la demolizione.
2. Fai fare (o fai tu, se hai le competenze) un accesso agli atti presso l’ufficio tecnico comunale per ottenere i titoli edilizi (licenze, concessioni, permessi, SCIA, condoni) e confrontarli con lo stato di fatto e con la planimetria catastale.
3. Fai valutare da un tecnico se le difformità rientrano nelle ipotesi di sanatoria ordinaria (doppia conformità), se possono beneficiare delle tolleranze o delle procedure introdotte negli ultimi anni, oppure se sono insanabili.
4. Per gli abusi più gravi, verifica se il Comune ha già emesso ordini di demolizione o provvedimenti di acquisizione al patrimonio comunale: in quel caso il problema non è più il prezzo, ma la stessa esistenza del bene come lo conosci.

La base giuridica

L’art. 46, comma 5, del D.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia), e prima ancora l’art. 40, comma 6, della L. 47/1985, prevedono due regole a favore di chi acquista in una procedura esecutiva o concorsuale. Prima regola: la nullità degli atti di trasferimento privi delle menzioni urbanistiche non si applica agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali; la vendita è quindi valida anche se l’immobile è abusivo. Seconda regola: l’aggiudicatario, se ricorrono le condizioni, può presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria.

Un’avvertenza importante viene dalla giustizia amministrativa. Il Consiglio di Stato, sez. II, con la sentenza n. 6018 del 2026, pubblicata il 23 luglio 2026, ha affermato (secondo le ricostruzioni disponibili) che il decreto di trasferimento trasferisce la proprietà ma non sana le difformità e non paralizza i poteri repressivi del Comune; che il termine speciale di 120 giorni opera solo se l’immobile possiede i requisiti sostanziali per la sanatoria; che l’ordine di ripristino ha natura reale e può colpire il proprietario attuale anche se non è l’autore dell’abuso e anche se è in buona fede. In altre parole: l’abuso edilizio non si cancella con il decreto del giudice delegato, ti segue come il bene stesso.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: la perizia definisce l’abuso “sanabile” ma il tuo tecnico non è d’accordo. Non scegliere la versione più comoda. Il perito ha stimato il bene per la procedura, non per te; se il tuo tecnico ritiene l’abuso insanabile, calcola il costo di demolizione e ripristino e il valore del bene dopo il ripristino, e offri su quella base.

Secondo imprevisto: scopri l’abuso solo dopo il trasferimento. Qui le strade si stringono. La regola generale è che la vendita forzata esclude la garanzia per vizi; resta la figura dell’aliud pro alio, cioè la consegna di un bene radicalmente diverso da quello descritto o del tutto inidoneo alla sua funzione economico-sociale. La giurisprudenza la ammette anche nelle vendite coattive, ma con criteri severi: la Cassazione, sez. III, con la sentenza n. 1669 del 29 gennaio 2016, ha richiesto un approccio prudente, quasi di extrema ratio, ammettendo la caducazione solo per diversità radicale del bene o per una sua sopravvenuta inidoneità economico-sociale tale da stravolgere i presupposti dell’offerta; la sez. I, con la sentenza n. 2313 del 5 febbraio 2016, ha confermato l’applicabilità dell’istituto alla vendita coattiva. Nella vendita fallimentare, il Tribunale di Como (17 marzo 2017) ha applicato questi principi con rigore, escludendo l’aliud pro alio nel caso concreto e rilevando anche la tardività del reclamo. Sono decisioni rese sotto la legge fallimentare: il principio sostanziale resta attuale, i termini processuali vanno invece ricercati nel CCII (v. mossa 8).

Check di completamento

• Hai la documentazione edilizia comunale e il parere scritto di un tecnico.
• Sai se l’abuso è sanabile, a quale costo e con quali tempi; sai che il termine di 120 giorni decorre dalla notifica del decreto.
• Hai incorporato nel prezzo massimo il costo di sanatoria o di ripristino.

Lo Studio Monardo, guidato da un avvocato cassazionista che è anche Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021) e Gestore della crisi da sovraindebitamento, affianca chi compra nelle liquidazioni con un team di avvocati e commercialisti che verifica insieme gravami, oneri e rischi prima dell’offerta.

Mossa 5 — Costruisci la mappa fiscale del bene: cosa resta al debitore, cosa diventa tuo

Obiettivo della mossa: separare i tributi arretrati legati al bene, che restano alla procedura o al debitore, da quelli che maturano in capo a te, e calcolare le imposte che pagherai per l’acquisto.

Quando va fatta

Prima dell’offerta per il calcolo delle imposte d’acquisto; subito dopo il decreto di trasferimento per attivare dichiarazioni e utenze tributarie a tuo nome.

Come si esegue

Lavora su tre colonne.

Colonna A — tributi arretrati del debitore sul bene (prima dell’apertura della procedura). IMU non versata, TARI non pagata, bollo auto delle annualità passate, eventuali cartelle iscritte a ruolo. Sono debiti del contribuente che era proprietario o possessore in quel periodo: il Comune e l’agente della riscossione li fanno valere nella liquidazione giudiziale (insinuandosi al passivo), non contro di te. Il fatto che esista un’ipoteca legale o un fermo iscritto per quei debiti non cambia la conclusione: quei vincoli rientrano tra quelli che il giudice delegato ordina di cancellare con la vendita, e il credito si sposta sul ricavato. Per i tributi locali del debitore, il quadro si è arricchito con il D.Lgs. 147/2026 sui tributi locali (D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147, in vigore dal 12 agosto 2026): il suo art. 4 estende ai tributi regionali e locali gli strumenti di regolazione della crisi previsti dal Codice, come la transazione fiscale, anche nella composizione negoziata. È una novità che riguarda il debitore e la sua procedura, non te; ma ti conferma che quei debiti hanno la loro sede di trattamento nel concorso, non nel rapporto con l’acquirente.

Colonna B — tributi maturati durante la procedura. Qui c’è una regola specifica per l’IMU. L’art. 1, comma 768, della L. 160/2019 prevede che, per gli immobili compresi nel fallimento o nella liquidazione coatta amministrativa (oggi, per effetto del rinvio generale del Codice, nella liquidazione giudiziale), il curatore o il commissario liquidatore versi l’imposta dovuta per l’intera durata della procedura entro tre mesi dalla data del decreto di trasferimento dell’immobile. È un debito della procedura, non dell’acquirente. Già prima di questa norma la Cassazione (sentenza n. 6472 del 14 marzo 2013, come riportata nelle rassegne) distingueva il pignoramento ordinario, in cui l’imposta resta al proprietario, dal fallimento, in cui grava sulla procedura ed è prelevata dal ricavato della vendita.

Colonna C — tributi tuoi. Dal trasferimento in poi i tributi sul bene sono tuoi. Il momento rilevante, per l’IMU, è il decreto di trasferimento, non la consegna materiale delle chiavi: l’ordinanza della Cassazione n. 5737 del 7 marzo 2013 (resa in materia di imposta comunale sugli immobili) ha escluso che il pignoramento sposti la soggettività passiva sul custode e ha collegato il venir meno del presupposto in capo all’esecutato all’emissione del decreto di trasferimento. Sul punto la Corte, con l’ordinanza interlocutoria n. 11275 del 29 aprile 2021, ha ritenuto la questione (decreto o consegna?) meritevole di trattazione in pubblica udienza: ragione in più per considerare il decreto come la data a partire dalla quale accantonare l’IMU. Per la TARI conta invece il possesso o la detenzione dei locali: dalla data in cui ricevi le chiavi devi presentare la dichiarazione al Comune.

Infine, le imposte di trasferimento: a seconda della natura del bene e del venditore (la procedura vende beni di un’impresa, quindi la vendita può essere soggetta a IVA o a imposta di registro, con imposte ipotecaria e catastale in misura fissa o proporzionale) e delle agevolazioni che puoi chiedere (ad esempio “prima casa”), l’importo cambia anche in modo rilevante. Per i veicoli, aggiungi l’imposta provinciale di trascrizione e gli emolumenti del PRA.

Le imposte d’acquisto: il venditore “impresa” cambia i conti

Quando compri all’asta da una liquidazione giudiziale, il bene appartiene a un’impresa e la vendita è fatta dal curatore. Questo dato, che sembra solo formale, determina il regime fiscale dell’atto.

• Immobili abitativi: la cessione da parte di un’impresa è di regola esente da IVA, salvo i casi in cui la legge prevede l’imponibilità (ad esempio cessioni effettuate dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro certi termini, o per opzione nei casi ammessi). Se la cessione è esente, si applica l’imposta di registro proporzionale, con l’aliquota ridotta se chiedi e possiedi i requisiti “prima casa”; se è imponibile IVA, registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.
• Immobili strumentali (capannoni, uffici, negozi): esenti o imponibili IVA a seconda dei casi e delle opzioni, ma con le imposte ipotecaria e catastale proporzionali (complessivamente il 4%) in ogni caso; se sei un soggetto IVA, l’eventuale applicazione dell’inversione contabile cambia il flusso finanziario del saldo.
• Veicoli e macchinari: se il bene era strumentale all’impresa, la cessione è normalmente soggetta a IVA; per i veicoli si aggiungono imposta provinciale di trascrizione ed emolumenti.

Il regime corretto va verificato sul singolo lotto: l’avviso di vendita spesso lo indica, ma non sempre in modo completo. Un errore in questo calcolo non è un problema teorico: può spostare di diverse migliaia di euro il costo effettivo dell’acquisto, e deve entrare nel prezzo massimo netto della mossa 6.

La base giuridica

L. 160/2019, art. 1, commi 740 e seguenti (IMU), in particolare il comma 768 sul versamento a cura del curatore; disciplina della TARI (L. 147/2013); artt. 217 CCII per la cancellazione dei vincoli; D.P.R. 131/1986 e D.P.R. 633/1972 per le imposte d’atto; D.Lgs. 147/2026 sui tributi locali per il trattamento dei debiti tributari locali nella crisi.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: il Comune ti notifica un avviso di accertamento IMU per un periodo anteriore al decreto di trasferimento. Non pagare “per stare tranquillo”. Rispondi entro i termini indicando la data del decreto, la procedura e il fatto che l’imposta di quel periodo è a carico del curatore (art. 1, comma 768, L. 160/2019) o del precedente proprietario. Se il Comune insiste, valuta con il tuo legale il ricorso alla giustizia tributaria nei termini.

Secondo imprevisto: ti arriva la richiesta di pagamento del bollo auto arretrato del veicolo comprato all’asta. Verifica le annualità: il bollo è dovuto da chi risulta intestatario al PRA alla scadenza del periodo. Per i periodi precedenti alla tua intestazione la pretesa non ti riguarda; conserva il decreto di trasferimento e la visura PRA aggiornata come prova.

Check di completamento

• Hai compilato le tre colonne (debitore / procedura / tu) per ogni tributo.
• Hai calcolato le imposte di acquisto con un professionista, includendo eventuali agevolazioni.
• Hai annotato in calendario: dichiarazione TARI dopo la consegna, primo versamento IMU dopo il decreto.

Mossa 6 — Calibra l’offerta e il saldo: il prezzo giusto è il prezzo “netto di pesi”

Obiettivo della mossa: tradurre tutto ciò che hai scoperto nelle mosse 1-5 in un prezzo massimo, e versare il saldo nei tempi e nei modi che rendono l’acquisto sicuro.

Quando va fatta

Entro il termine per il deposito delle offerte indicato nell’avviso (per l’offerta) ed entro il termine per il saldo prezzo (per il versamento). Il termine per il saldo è fissato dall’avviso o dal disciplinare: non è un termine “di cortesia”. Il mancato versamento nei tempi comporta, di regola, la decadenza dall’aggiudicazione e la perdita della cauzione.

Come si esegue

Costruisci il prezzo massimo partendo dal valore che il bene ha per te, “libero e regolare”, e sottrai una per una le voci che hai quantificato.

Voce da sottrarre	Fonte del dato	Note
Riserva condominio (anno in corso + precedente, rate straordinarie esigibili)	Mossa 3	Solidarietà ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c.
Costo di sanatoria o ripristino	Mossa 4	Con margine per imprevisti tecnici
Spese di cancellazione formalità, se a tuo carico	Mossa 1	Imposte e tasse ipotecarie per ciascuna formalità
Imposte di trasferimento	Mossa 5	Registro o IVA, ipotecaria e catastale
Costi di liberazione, se il bene è occupato	Perizia e avviso	Tempi e modalità dell’ordine di liberazione
Margine di rischio per formalità dubbie	Mossa 2	Se il rischio non è quantificabile, valuta di non offrire

Il risultato è il prezzo massimo netto. Non superarlo durante la gara: l’adrenalina del rilancio è il modo più rapido per trasformare un buon affare in un acquisto in perdita.

Quanto al saldo, verifica: l’IBAN della procedura indicato nell’avviso (diffida di indicazioni ricevute per altre vie); la possibilità di pagare con mutuo (molti avvisi lo consentono, con l’erogazione diretta alla procedura e l’iscrizione di un’ipoteca a favore della banca contestuale al decreto di trasferimento); l’importo delle spese di trasferimento da versare insieme o separatamente dal prezzo.

La base giuridica

Art. 216 CCII sulle modalità della liquidazione (procedure competitive, stima, pubblicità); art. 217 CCII sul potere del giudice delegato di sospendere la vendita o di impedirne il perfezionamento; art. 217, comma 2, CCII che collega la cancellazione dei gravami alla riscossione integrale del prezzo. Quest’ultimo è il dato che devi tenere a mente: fino a quando il prezzo non è interamente pagato, il decreto di cancellazione non può essere emesso.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: la banca ritarda l’erogazione del mutuo e il termine del saldo si avvicina. Muoviti con anticipo: chiedi al curatore, prima dell’asta, quale documentazione serve alla banca e quali sono i tempi realistici; se il ritardo diventa inevitabile, presenta un’istanza motivata alla procedura prima della scadenza, non dopo. Non esiste un diritto alla proroga, ma un’istanza tempestiva e documentata è valutabile; una richiesta a termine scaduto, di norma, no.

Secondo imprevisto: dopo l’aggiudicazione un terzo deposita un’offerta migliorativa o il debitore chiede la sospensione. L’art. 217, comma 1, CCII consente al giudice delegato, in presenza di gravi e giustificati motivi, di sospendere le operazioni di vendita, e gli consente di impedire il perfezionamento della vendita quando il prezzo offerto risulta notevolmente inferiore a quello giudicato congruo, su istanza presentata entro dieci giorni dal deposito dei documenti previsto dall’art. 216, comma 9. Il D.Lgs. 136/2024 ha precisato che, se il prezzo è inferiore in misura non superiore a un quarto rispetto a quello indicato nell’avviso o nell’ordinanza, il blocco richiede elementi concreti che rendano altamente probabile, con un nuovo esperimento, un prezzo almeno pari. Se ti trovi in questa situazione, fatti assistere: puoi interloquire con la procedura e far valere la congruità del tuo prezzo.

Check di completamento

• Hai calcolato il prezzo massimo netto e non l’hai superato in gara.
• Hai versato il saldo sull’IBAN corretto nel termine, conservando la contabile.
• Hai chiesto al curatore i tempi previsti per il decreto di trasferimento e per quello di cancellazione.

Mossa 7 — Controlla il decreto di trasferimento e quello di cancellazione riga per riga

Obiettivo della mossa: assicurarti che il titolo del tuo acquisto sia corretto e che tutte le formalità cancellabili siano effettivamente indicate nel decreto di cancellazione e poi annotate nei registri.

Quando va fatta

Appena ricevi copia dei decreti (trasferimento e cancellazione, che possono essere contenuti nello stesso provvedimento o in provvedimenti separati), e poi di nuovo quando la procedura (o il professionista incaricato) comunica di aver eseguito le formalità.

Come si esegue

Sul decreto di trasferimento controlla: i tuoi dati anagrafici e fiscali; i dati catastali o di registro del bene (foglio, particella, subalterno; targa e telaio per i veicoli); la descrizione delle pertinenze (cantina, box, posto auto) che erano nel lotto; l’indicazione delle agevolazioni fiscali che hai chiesto; l’ordine di liberazione o la menzione dello stato di possesso.

Sul decreto di cancellazione confronta l’elenco delle formalità con le visure della mossa 2. Ogni ipoteca, ogni trascrizione di pignoramento, ogni sequestro conservativo e la trascrizione della sentenza di apertura della liquidazione giudiziale devono comparire. Se una formalità manca, segnalalo subito per iscritto al curatore: la correzione è molto più semplice prima che le formalità siano eseguite.

Dopo l’esecuzione, fai una nuova visura. Solo l’annotazione della cancellazione nei registri rende visibile a tutti che il bene è libero; finché l’annotazione non c’è, una banca che ti finanzia o un futuro acquirente vedranno ancora l’ipoteca del vecchio creditore.

Per i veicoli, verifica al PRA che il passaggio di proprietà sia registrato e che ipoteche e fermi siano stati cancellati. Se resta un fermo amministrativo, chiedi alla procedura come intende ottenerne la cancellazione e, nel frattempo, non circolare senza aver chiarito la situazione: il fermo impedisce la circolazione del veicolo.

Chi esegue le formalità e quanto tempo passa

Il decreto di trasferimento va registrato, trascritto e volturato; il decreto di cancellazione va annotato a margine di ciascuna formalità. Chi se ne occupa dipende dall’organizzazione della procedura: in alcuni casi è il curatore, in altri un notaio o un professionista delegato, in altri ancora la procedura chiede all’aggiudicatario di provvedere tramite un proprio professionista. Chiedi per iscritto chi esegue le formalità e in quali tempi: è l’unico modo per sapere quando potrai chiedere la visura di controllo.

Nel frattempo, conserva la copia autentica del decreto di trasferimento: ti serve per la voltura delle utenze, per la comunicazione all’amministratore di condominio (che fa cessare, per il futuro, la solidarietà del precedente proprietario ai sensi dell’art. 63, comma 5, disp. att. c.c.), per le dichiarazioni tributarie e per l’eventuale domanda di sanatoria edilizia. Se hai acquistato con mutuo, la banca vorrà verificare che l’ipoteca a suo favore sia iscritta e che le formalità pregiudizievoli siano cancellate: anticipa questa esigenza coordinando banca, procedura e professionista incaricato.

La base giuridica

Art. 217, comma 2, CCII: il giudice delegato, eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, ordina con decreto la cancellazione di prelazioni, trascrizioni dei pignoramenti, sequestri conservativi e ogni altro vincolo. I limiti di questo potere sono quelli richiamati alla mossa 2 (Cass., Sezioni Unite, n. 7337 del 19 marzo 2024, sulla corrispondente norma della legge fallimentare).

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: il decreto contiene un errore materiale (un subalterno sbagliato, un codice fiscale errato). Chiedi al curatore di presentare istanza di correzione al giudice delegato: la correzione degli errori materiali è un rimedio rapido, a condizione di attivarlo subito.

Secondo imprevisto: ritieni che il decreto ometta la cancellazione di un vincolo che invece doveva esservi compreso, o che il trasferimento non corrisponda al lotto venduto. Qui non basta una segnalazione: servono i rimedi del Codice della crisi contro i provvedimenti del giudice delegato, che sono soggetti a reclamo al tribunale in termini brevi (art. 124 CCII). I termini sono stretti e il loro decorso dipende dalla comunicazione o notificazione del provvedimento: non lasciarli scorrere mentre “aspetti una risposta” del curatore. Quanto alla sospensione feriale dei termini (che opera solo dal 1° al 31 agosto), non darla per scontata nelle procedure concorsuali: fai verificare al tuo legale se si applica al tuo caso specifico.

Check di completamento

• Il decreto di trasferimento corrisponde al lotto, ai tuoi dati e alle agevolazioni richieste.
• Il decreto di cancellazione comprende tutte le formalità cancellabili emerse dalle visure.
• Una visura successiva all’esecuzione delle formalità conferma la cancellazione.

Mossa 8 — Dopo la consegna: separa le pretese fondate da quelle che non ti riguardano

Obiettivo della mossa: rispondere in modo corretto e tempestivo a chiunque ti chieda pagamenti o adempimenti legati al passato del bene, pagando solo ciò che è davvero tuo.

Quando va fatta

Dal giorno in cui ricevi il bene, e per almeno i due esercizi condominiali successivi (il periodo in cui la solidarietà dell’art. 63 disp. att. c.c. può esserti opposta). Per l’edilizia, il fronte resta aperto finché le difformità non sono sanate o rimosse.

Come si esegue

Tieni un fascicolo del bene con: avviso di vendita, perizia, verbale di aggiudicazione, contabile del saldo, decreti di trasferimento e cancellazione, visure pre e post, corrispondenza con curatore e amministratore. Quando arriva una richiesta, collocala in una di queste caselle.

Richiesta del condominio. Verifica: a quale esercizio si riferisce? Rientra nell’anno in corso o in quello precedente rispetto al tuo subentro? È una quota ordinaria o una rata straordinaria? Quando è stata approvata la delibera? Se la richiesta riguarda esercizi più vecchi, contestala per iscritto: quella parte è un credito verso il debitore, da far valere nella procedura. Se riguarda il biennio, valuta il pagamento (anche per evitare un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, che l’amministratore può ottenere in base all’art. 63, comma 1, disp. att. c.c.) e poi valuta l’azione di regresso o, se possibile, l’insinuazione nella procedura per quanto pagato in luogo del debitore.

Richiesta del Comune per IMU o TARI arretrate. Confronta il periodo con la data del decreto di trasferimento (IMU) e con la data di consegna (TARI). Per i periodi anteriori, rispondi indicando la procedura e la norma sul versamento a carico del curatore. Rispetta i termini per l’impugnazione degli atti impositivi: un avviso di accertamento non impugnato diventa definitivo anche se infondato.

Richiesta dell’agente della riscossione o comunicazioni di fermo. Se riguardano debiti del precedente proprietario e vincoli che il decreto di cancellazione comprende, inviagli copia del decreto e chiedi la cancellazione. Se il vincolo non era compreso, torna alla mossa 7 con il curatore.

Ordinanza del Comune su abusi edilizi. È il caso più delicato, perché l’ordine di ripristino ha natura reale e può riguardare il proprietario attuale anche se non è l’autore dell’abuso (in questo senso, Consiglio di Stato, sez. II, n. 6018/2026). Se sei ancora nei 120 giorni dalla notifica del decreto e l’abuso ha i requisiti per la sanatoria, presenta la domanda. Se i termini per impugnare l’ordinanza davanti al giudice amministrativo sono in corso, fatti assistere senza ritardi.

Scoperta di vizi gravi o di una diversità radicale del bene. La garanzia per vizi è esclusa (art. 2922 c.c.); l’unico spazio è quello, stretto, dell’aliud pro alio (Cass. n. 1669/2016 e n. 2313/2016). Per contestare gli atti del curatore o i provvedimenti del giudice delegato il Codice prevede il reclamo (art. 133 CCII per gli atti del curatore, art. 124 CCII per i decreti del giudice delegato), con termini brevi. Nel caso di Como del 2017 la doglianza è stata respinta anche per tardività: la lezione operativa è che i termini, qui, contano quanto il merito.

Focus: macchinari e beni mobili non registrati

Per un tornio, una linea di confezionamento, un muletto o un impianto di refrigerazione il problema non sono le ipoteche (di regola assenti), ma tre rischi diversi, che conviene affrontare già nella mossa 1 e che possono riemergere dopo la consegna.

Il primo rischio è la proprietà altrui. Molti beni strumentali delle imprese sono in leasing, a noleggio o acquistati con riserva di proprietà. Se il bene non era del debitore, la procedura non può venderlo come proprio, e il vero proprietario può rivendicarlo. Chiedi al curatore se sono state presentate domande di rivendica o restituzione su quel bene e come sono state decise.

Il secondo rischio è la conformità. Un macchinario privo di marcatura, di dichiarazione di conformità o di adeguamenti alle norme di sicurezza può non essere utilizzabile in un’azienda senza interventi costosi. La vendita forzata non ti dà la garanzia per vizi (art. 2922 c.c.): la verifica tecnica va fatta prima, con un sopralluogo e, se possibile, con un tecnico.

Il terzo rischio è il “pacchetto”. Se il lotto comprende un insieme di beni organizzati con contratti, personale, autorizzazioni o marchi, sei vicino al confine con la cessione d’azienda o di ramo d’azienda, che segue regole proprie (art. 214 CCII) e un diverso trattamento dei debiti e dei rapporti di lavoro. Se l’avviso parla di “complesso aziendale” o “ramo”, fermati e applica l’approfondimento dedicato.

Infine, ritira il bene nei tempi indicati dall’avviso: i costi di custodia e di deposito successivi possono essere posti a tuo carico, e un ritiro tardivo complica la prova dello stato in cui il bene ti è stato consegnato. Fai un verbale di consegna con fotografie: se dovessi mai invocare l’aliud pro alio, la prova dello stato del bene al momento della consegna sarà decisiva.

La base giuridica

Art. 63 disp. att. c.c.; L. 160/2019, art. 1, comma 768; art. 217, comma 2, CCII; art. 46, comma 5, D.P.R. 380/2001; artt. 2919-2922 c.c.; artt. 124 e 133 CCII sui reclami.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: ricevi un decreto ingiuntivo del condominio che comprende anche annualità vecchie. Non ignorarlo: il termine per l’opposizione è di quaranta giorni dalla notifica, e la provvisoria esecutività consente al condominio di agire subito. Paga (se lo ritieni opportuno) solo la parte che riguarda il biennio e proponi opposizione per il resto, oppure tratta con l’amministratore una rinuncia parziale documentata.

Check di completamento

• Ogni richiesta ricevuta è stata classificata (condominio, tributi, riscossione, edilizia, vizi) e ha ricevuto una risposta scritta nei termini.
• Hai pagato solo ciò che rientra nel tuo perimetro, conservando la prova di ogni versamento.
• Hai attivato, se del caso, il regresso verso il debitore o l’insinuazione nella procedura.

Il piano alla prova dei numeri

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative costruite per mostrare l’effetto della tempestività. Non descrivono casi reali.

Simulazione 1 — Appartamento in condominio, chi controlla prima e chi dopo

Ipotesi: appartamento in liquidazione giudiziale, prezzo base 87.300 €, esercizio condominiale dal 1° luglio al 30 giugno. Quote ordinarie non pagate dal debitore: 2.940 € per l’esercizio 2023/2024, 3.110 € per il 2024/2025, 1.260 € maturati nell’esercizio 2025/2026 fino a ottobre. Delibera di rifacimento della facciata approvata il 14 marzo 2025, quota dell’unità 6.480 €, rate trimestrali.

• Chi esegue la mossa 3 prima dell’offerta (asta il 20 ottobre 2025, decreto di trasferimento previsto a gennaio 2026): sa che l'”anno in corso” al subentro sarà l’esercizio 2025/2026 e il “precedente” il 2024/2025. Riserva condominio: 3.110 € + quote 2025/2026 non pagate + rate della facciata scadute nel biennio. Conta circa 9.800 € di riserva prudenziale e abbassa il prezzo massimo di conseguenza. L’esercizio 2023/2024 (2.940 €) resta un credito del condominio verso il debitore.
• Chi salta la mossa 3 offre fino al proprio prezzo “pieno” e a febbraio 2026 riceve dall’amministratore una richiesta di 13.790 € comprensiva di tutto lo storico e dell’intera quota facciata. Può contestare la parte riferita al 2023/2024 e, sulla facciata, invocare il principio della delibera anteriore al subentro (Cass. n. 11199/2021 e n. 21094/2023); ma per le somme del biennio la solidarietà è un rischio concreto, e il recupero verso il debitore passerà dal concorso, dove i tempi e le percentuali di soddisfazione non sono sotto il suo controllo.

Simulazione 2 — Veranda abusiva e termine dei 120 giorni

Ipotesi: villetta, prezzo di aggiudicazione 142.600 €. La perizia segnala una veranda chiusa di 14 mq “presumibilmente sanabile”, costo stimato 7.800 € tra oblazione e spese tecniche. Decreto di trasferimento notificato il 9 febbraio 2026.

• Chi esegue la mossa 4 prima dell’offerta incarica un tecnico, che conferma la doppia conformità. Il termine di 120 giorni dalla notifica del decreto scade a inizio giugno 2026: la domanda viene depositata il 3 aprile 2026, con ampio margine.
• Chi non esegue la mossa 4 scopre solo dopo l’acquisto che la veranda è in zona con vincolo paesaggistico e non ha i requisiti per la sanatoria. Il termine speciale non lo aiuta: secondo il Consiglio di Stato (n. 6018/2026) opera solo se ricorrono i presupposti sostanziali. Il costo diventa quello della rimozione e del ripristino, che può superare di molto la stima iniziale, oltre alla perdita di superficie utile.

Simulazione 3 — Furgone con fermo e bollo arretrato

Ipotesi: furgone in lotto unico, aggiudicato a 11.450 €. Visura PRA: ipoteca a favore di una finanziaria e fermo amministrativo iscritto dall’agente della riscossione per 4.380 € di debiti del debitore. Bollo non pagato per due annualità precedenti.

• Chi esegue le mosse 2 e 7 chiede al curatore, prima dell’offerta, se il decreto di cancellazione comprenderà il fermo; ottiene conferma scritta, controlla il decreto e, dopo l’esecuzione, una nuova visura PRA che non riporta più ipoteca e fermo. Quando la Regione gli richiede il bollo arretrato, risponde allegando il decreto di trasferimento e la visura: le annualità precedenti riguardano il precedente intestatario.
• Chi salta le mosse ritira il mezzo senza controllare il PRA e scopre il fermo al primo controllo stradale. Deve ricostruire la situazione a posteriori, con il veicolo inutilizzabile nel frattempo.

Simulazione 4 — IMU: decreto di trasferimento contro consegna delle chiavi

Ipotesi: capannone, decreto di trasferimento del 18 novembre 2025, consegna delle chiavi il 26 gennaio 2026. IMU annua del bene 5.230 €.

• Chi esegue la mossa 5 accantona l’IMU dal decreto (per il 2025 la quota riferita ai mesi successivi al trasferimento, secondo le regole di computo dei mesi di possesso) e versa il saldo di dicembre per la propria quota; sa che l’imposta del periodo della procedura spetta al curatore, che deve versarla entro tre mesi dal decreto (art. 1, comma 768, L. 160/2019).
• Chi ragiona sulla consegna delle chiavi non versa nulla per il 2025 e riceve nel 2027 un avviso di accertamento con sanzioni e interessi. Può ancora ridurre i danni (ravvedimento, se ancora possibile, o definizione dell’avviso), ma ha trasformato un adempimento ordinario in un contenzioso.

Il piano in una pagina

Se devi stampare un solo foglio, stampa questo. Il principio è semplice: la liquidazione giudiziale ti vende il bene “purgato” dai gravami dei creditori, ma non dai pesi che la legge collega direttamente al bene o al nuovo proprietario. Ipoteche, pignoramenti, sequestri conservativi e la trascrizione della sentenza di apertura si cancellano con il decreto del giudice delegato, dopo il pagamento integrale del prezzo. I debiti del precedente proprietario (tributi arretrati, rate condominiali vecchie, debiti verso fornitori) restano nel concorso. Ti seguono invece: le quote condominiali dell’esercizio in corso e del precedente, in via solidale; gli abusi edilizi e gli ordini di ripristino; i diritti di terzi opponibili e i vincoli pubblicistici; i tributi che maturano dopo il decreto.

Mossa	Obiettivo	Termine	Rischio se saltata
1. Leggi il pacchetto d’asta	Mappa dei pesi “cancellabile / resta / da verificare”	Subito dopo la pubblicazione dell’avviso	Offrire senza sapere chi paga cancellazioni e trasferimento
2. Visure autonome	Formalità aggiornate e loro sorte	Prima dell’offerta e prima del saldo	Diritti di terzi non cancellabili scoperti dopo
3. Condominio	Quantificare il biennio solidale e le straordinarie	Prima dell’offerta	Richieste di migliaia di euro dopo il trasferimento
4. Edilizia	Sanabilità e costi, termine di 120 giorni	Prima dell’offerta	Ordini di ripristino a carico tuo
5. Fisco del bene	Separare tributi del debitore, della procedura, tuoi	Prima dell’offerta e dopo il decreto	Pagare tributi non dovuti o omettere i propri
6. Offerta e saldo	Prezzo massimo netto, saldo nei termini	Termini dell’avviso	Perdita della cauzione o acquisto in perdita
7. Decreti	Titolo corretto e cancellazioni complete	Alla ricezione dei decreti; reclamo nei termini dell’art. 124 CCII	Gravami che restano visibili nei registri
8. Dopo la consegna	Pagare solo ciò che è tuo	Termini di ciascun atto ricevuto	Atti definitivi per mancata contestazione

Gli scenari di deviazione

Anche il piano migliore incontra imprevisti. Questi sono i tre più frequenti, con il piano B per ciascuno.

Deviazione 1 — La controparte accelera: il condominio ti notifica un decreto ingiuntivo a pochi giorni dalla consegna

Il condominio può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i contributi approvati (art. 63, comma 1, disp. att. c.c.). Se ti arriva subito dopo il trasferimento, l’amministratore sta usando la solidarietà del comma 4 per non dover passare dal concorso.

Piano B. Primo: verifica il periodo. Se l’ingiunzione comprende esercizi anteriori al biennio, hai un motivo di opposizione per quella parte. Secondo: verifica le delibere straordinarie e la loro data, alla luce degli orientamenti della Cassazione (n. 11199/2021, n. 19756/2022, n. 21094/2023). Terzo: decidi entro i quaranta giorni se opporti, pagare la parte non contestabile o negoziare con l’amministratore. Quarto: documenta ogni pagamento fatto in luogo del debitore per poter agire in regresso. Non lasciare scadere il termine: un decreto non opposto diventa definitivo per l’intero importo.

Deviazione 2 — Hai lasciato scadere un termine

Può capitare: il termine per il saldo prezzo, il termine di 120 giorni per la sanatoria, il termine per reclamare contro il decreto. Le conseguenze sono diverse.

Piano B per il saldo. Se il termine è scaduto senza versamento, il rischio è la decadenza con perdita della cauzione. Contatta immediatamente il curatore: in rari casi, se il ritardo è minimo e motivato, la procedura può valutare una soluzione, ma non contarci. Il vero piano B è preventivo: richiesta motivata prima della scadenza.

Piano B per la sanatoria. Scaduti i 120 giorni dalla notifica del decreto, perdi il beneficio speciale per gli abusi che potevano essere sanati solo grazie a esso. Restano le procedure ordinarie di regolarizzazione, se applicabili: fai valutare al tecnico quali.

Piano B per il reclamo. Scaduto il termine per il reclamo contro il decreto, la contestazione diretta del provvedimento si chiude. Resta, nei limiti in cui è ammessa, la richiesta di correzione degli errori materiali; per il resto, valuta con il legale se esistono rimedi diversi (ad esempio azioni verso chi ha ricevuto somme non dovute in caso di evizione, ex art. 2921 c.c.).

Deviazione 3 — Un documento è irreperibile

Il curatore non ha il regolamento condominiale, il Comune non trova la licenza edilizia del 1971, il PRA restituisce una visura incompleta.

Piano B. Per il condominio, ricostruisci i dati dai bilanci approvati e dallo stato passivo della procedura (dove il condominio si è eventualmente insinuato). Per l’edilizia, chiedi una ricerca d’archivio formale con protocollo e, in mancanza del titolo, fai valutare al tecnico la prova dell’epoca di costruzione (le opere anteriori al 1° settembre 1967, fuori dai centri abitati, seguono regole diverse, ma l’onere di provarlo è di chi lo afferma, come ricordato anche dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 6018/2026). Per i registri, ripeti la visura per soggetto e per bene e, se la discrepanza permane, chiedi chiarimenti all’ufficio. In ogni caso, se il documento mancante riguarda un rischio non quantificabile, riportalo nel margine di rischio della mossa 6: un rischio che non sai misurare va pagato con uno sconto, non con la speranza.

Le domande di chi sta eseguendo il piano

Posso fare la mossa 4 prima della 3?
Sì. L’ordine tra condominio ed edilizia non è rigido: conta che entrambe siano chiuse prima dell’offerta. Se l’immobile ha evidenti difformità (un piano in più, un cambio di destinazione d’uso), ti conviene anzi partire dall’edilizia: se l’abuso è insanabile, le quote condominiali diventano un problema secondario.

Il decreto di cancellazione cancella anche il pignoramento di un creditore che ha agito prima della liquidazione giudiziale?
Sì, la trascrizione del pignoramento rientra espressamente tra le formalità che il giudice delegato ordina di cancellare (art. 217, comma 2, CCII). Il creditore che aveva pignorato concorre sul ricavato secondo le regole della procedura.

Chi paga le spese di cancellazione delle ipoteche?
Dipende da quello che prevede l’avviso di vendita o il programma di liquidazione. Non esiste una regola valida per tutte le procedure: leggi l’avviso (mossa 1) e calcola la voce nel prezzo massimo (mossa 6).

Se il bene è occupato dal debitore o da un terzo, devo liberarlo io?
La liberazione è ordinata dal giudice delegato nell’ambito delle regole sulla liquidazione (art. 216 CCII) quando l’occupante non ha un titolo opponibile alla procedura. Se l’occupante ha un titolo opponibile (ad esempio un contratto di locazione con data certa anteriore), quel contratto ti segue fino alla scadenza. Verifica lo stato di possesso in perizia prima di offrire.

L’acquisto di un singolo macchinario mi espone ai debiti dell’impresa verso dipendenti o fornitori?
No. Comprando un singolo bene non subentri nei rapporti dell’impresa. La questione si pone, con regole proprie e con l’esclusione di principio della responsabilità per i debiti anteriori, solo se acquisti l’azienda o un ramo d’azienda (art. 214 CCII): tema trattato in un approfondimento dedicato. Attenzione, però, a un caso frequente: se il macchinario era in leasing o venduto con riserva di proprietà, il bene potrebbe non appartenere al debitore. Chiedilo al curatore.

Se pago io il condominio arretrato del biennio, posso recuperare i soldi?
Puoi agire in regresso contro il precedente proprietario per quanto pagato in luogo suo. Nella liquidazione giudiziale, però, il debitore non ha più il patrimonio libero: il recupero passa per le regole del concorso, con tempi e percentuali che non dipendono da te. Per questo la vera tutela è la riserva nel prezzo (mossa 6), non il regresso.

La giurisprudenza che sostiene il piano

Riepilogo delle pronunce richiamate, organizzate per mossa. Diverse decisioni sono state rese sotto la legge fallimentare (R.D. 267/1942): lo segnaliamo di volta in volta, perché il loro valore attuale dipende dalla continuità tra la vecchia e la nuova disciplina.

A sostegno delle mosse 1 e 2 (natura della vendita e cancellazione dei gravami)

• Cass. civ., sez. I, 7 giugno 1999, n. 5550 (legge fallimentare). Principio: gli effetti sostanziali della vendita fallimentare sono regolati dalle norme del codice civile sulla vendita forzata. Rilevanza: fonda l’applicazione degli artt. 2919 e seguenti c.c. anche alla vendita nella liquidazione giudiziale.
• Cass. civ., sez. I, 9 ottobre 1998, n. 10015 (legge fallimentare). Principio: l’esclusione della garanzia per vizi propria della vendita forzata copre anche la mancanza di qualità del bene. Rilevanza: spiega perché le clausole “visto e piaciuto” non sono di stile e perché le verifiche vanno fatte prima.
• Cass. civ., Sezioni Unite, 19 marzo 2024, n. 7337 (legge fallimentare, art. 108). Principio: il potere del giudice delegato di ordinare la cancellazione dei gravami non può essere esteso oltre le ipotesi previste, né utilizzando retroattivamente le soluzioni del Codice della crisi sui contratti preliminari. Rilevanza: fonda l’avvertenza della mossa 2 sulle domande giudiziali trascritte da terzi.

A sostegno della mossa 3 (condominio)

• Cass. civ., sez. 6-2, ord. 22 marzo 2017, n. 7395. Principio: per “anno in corso” ai fini della solidarietà dell’acquirente si intende l’esercizio di gestione condominiale, non necessariamente l’anno solare. Rilevanza: determina il perimetro temporale del biennio da accantonare.
• Cass. civ., sez. II, ord. 28 aprile 2021, n. 11199. Principio: le spese per lavori straordinari deliberati prima della vendita gravano su chi era proprietario alla data della delibera, anche se i lavori sono eseguiti dopo; i patti tra le parti non sono opponibili al condominio. Rilevanza: consente di contestare la richiesta di quote straordinarie deliberate prima del trasferimento.
• Cass. civ., sez. II, ord. 20 giugno 2022, n. 19756. Principio: chi non era condomino alla data di approvazione della delibera di spesa non può essere obbligato verso il creditore del condominio. Rilevanza: limita l’esposizione dell’aggiudicatario verso i terzi creditori del condominio.
• Cass. civ., sez. II, ord. 19 luglio 2023, n. 21094. Principio: per le spese ordinarie l’obbligo sorge con il compimento dell’attività di gestione; per straordinarie, ristrutturazioni e innovazioni con l’approvazione della delibera. Rilevanza: è la regola che usi per classificare ogni voce del prospetto dell’amministratore.

A sostegno della mossa 4 (edilizia)

• Consiglio di Stato, sez. II, sentenza n. 6018/2026, pubblicata il 23 luglio 2026. Principio (secondo le sintesi disponibili): il decreto di trasferimento non sana le difformità né blocca i poteri repressivi del Comune; il termine di 120 giorni per la sanatoria presuppone i requisiti sostanziali; l’ordine di ripristino può colpire il proprietario attuale anche se in buona fede. Rilevanza: dimostra che l’abuso edilizio è il “peso” che più sicuramente segue il bene.

A sostegno delle mosse 4 e 8 (aliud pro alio)

• Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2016, n. 1669. Principio: nella vendita forzata la caducazione per aliud pro alio va ammessa con estrema prudenza, solo per diversità radicale del bene o sopravvenuta inidoneità economico-sociale che stravolga i presupposti dell’offerta. Rilevanza: chiarisce quanto è stretta la via di uscita dopo l’acquisto.
• Cass. civ., sez. I, 5 febbraio 2016, n. 2313. Principio: l’aliud pro alio è configurabile anche nella vendita coattiva. Rilevanza: conferma che il rimedio esiste anche nelle vendite concorsuali.
• Cass. civ., sez. III, 2 aprile 2014, n. 7708. Principio: richiamata dalla dottrina a conferma dell’applicabilità dell’aliud pro alio alla vendita coattiva. Rilevanza: consolida l’orientamento.
• Trib. Como, 17 marzo 2017 (legge fallimentare). Principio: nella vendita fallimentare l’aliud pro alio richiede presupposti rigorosi; nel caso il ricorso è stato respinto anche perché tardivo. Rilevanza: mostra il peso dei termini di reclamo.

A sostegno della mossa 5 (tributi)

• Cass., ord. 7 marzo 2013, n. 5737 (imposta comunale sugli immobili). Principio: il pignoramento non trasferisce la soggettività passiva al custode; il presupposto in capo all’esecutato viene meno con il decreto di trasferimento. Rilevanza: individua nel decreto il momento da cui l’imposta diventa tua.
• Cass., 14 marzo 2013, n. 6472 (come riportata nelle rassegne). Principio: nel pignoramento ordinario l’imposta resta al proprietario; nel fallimento grava sulla procedura ed è prelevata dal ricavato. Rilevanza: anticipa la regola oggi codificata nell’art. 1, comma 768, L. 160/2019.
• Cass., ord. interlocutoria 29 aprile 2021, n. 11275. Principio: la Corte ha rimesso alla pubblica udienza la questione se il trasferimento della soggettività passiva coincida con il decreto o con la consegna del bene. Rilevanza: suggerisce prudenza e accantonamento dal decreto.

Cosa può fare lo Studio Monardo per chi compra all’asta nella liquidazione giudiziale

Comprare un bene da una procedura concorsuale significa muoversi in un sistema costruito per i creditori. Lo Studio Monardo lavora per mettere te, acquirente, nella condizione di sapere cosa compri e cosa resta a tuo carico.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

La qualifica di Esperto Negoziatore porta nel tuo acquisto la conoscenza di come si arriva alla liquidazione dei beni di un’impresa in crisi e di come il Codice regola cessioni, prededuzioni e concorso; quella di Gestore della crisi e fiduciario OCC aggiunge l’esperienza delle liquidazioni dei patrimoni dei soggetti sovraindebitati, dove i problemi di cancellazione dei gravami e di debiti “attaccati” al bene si ripresentano negli stessi termini.

Concretamente, ecco cosa facciamo.

1. Analizziamo avviso, perizia e programma di liquidazione e ti restituiamo la mappa “cancellabile / resta / da verificare”, con l’indicazione di chi sostiene spese di trasferimento e di cancellazione.
2. Eseguiamo e leggiamo le ispezioni ipotecarie, catastali e PRA, confrontandole con la perizia e segnalando le formalità che potrebbero non rientrare nel decreto di cancellazione.
3. Interroghiamo per iscritto curatore e amministratore di condominio, ricostruiamo il prospetto delle quote per esercizio di gestione e quantifichiamo la riserva per il biennio solidale.
4. Coordiniamo la verifica urbanistica con il tecnico di tua fiducia e valutiamo se e come sfruttare il termine di 120 giorni dalla notifica del decreto.
5. Con i commercialisti dello staff ricostruiamo la mappa fiscale del bene: tributi del debitore, tributi della procedura, imposte di acquisto e agevolazioni.
6. Calcoliamo con te il prezzo massimo netto, voce per voce, prima che tu entri in gara.
7. Controlliamo riga per riga il decreto di trasferimento e quello di cancellazione e predisponiamo le istanze di correzione o, se necessario, il reclamo nei termini.
8. Rispondiamo alle richieste di condominio, Comune e agente della riscossione, contestando per iscritto ciò che non ti compete.
9. Ti assistiamo nei giudizi che possono nascere dopo l’acquisto: opposizione a decreto ingiuntivo, contenzioso tributario sui tributi locali, ricorsi e reclami nelle sedi competenti.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione: stesso difensore, stessa linea, senza passaggi di consegne che fanno perdere informazioni e tempo. E dietro ogni pratica lavora uno staff di avvocati e commercialisti sullo stesso caso, perché nell’acquisto all’asta il profilo civilistico, quello fiscale e quello concorsuale si intrecciano in ogni passaggio.

Chiusura: il principio che guida il piano

Ogni verifica fatta prima dell’offerta è un debito che non pagherai; ogni verifica rimandata a dopo il decreto è un rischio che hai già comprato. La vendita nella liquidazione giudiziale ti protegge da molto, ma non da tutto: cancella ipoteche, pignoramenti e sequestri; lascia al concorso i debiti del precedente proprietario; ti consegna però il bene con le quote condominiali del biennio, con i suoi abusi e con i tributi che maturano dal decreto in poi.

Lo Studio Monardo ti propone questo piano perché la materia è il punto d’incontro tra le competenze certificate dell’Avvocato: da Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021) conosce la logica con cui i beni delle imprese in crisi vengono liquidati; da Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) e fiduciario OCC conosce le stesse dinamiche nelle liquidazioni dei patrimoni dei sovraindebitati. È da qui che nasce la capacità di leggere una vendita concorsuale anche dalla parte di chi compra.

📩 Prima di rilanciare all’asta o di versare il saldo, fai controllare il tuo lotto: i contatti dello Studio Monardo ti aspettano in fondo a questa guida.