Il Concordato Nella Liquidazione Giudiziale È Adatto A Un’impresa Di Costruzioni Con Immobili Invenduti?

Un’impresa edile finisce in liquidazione giudiziale con un patrimonio fatto quasi solo di mattoni: appartamenti finiti ma rimasti invenduti, box, qualche unità al grezzo, un cantiere fermo, un’ipoteca fondiaria che pesa su tutto e una fila di promissari acquirenti che hanno versato acconti. In questo scenario torna spesso la stessa domanda: il concordato nella liquidazione giudiziale, cioè l’erede del vecchio concordato fallimentare, è lo strumento giusto per chiudere la procedura e valorizzare gli immobili meglio delle aste?

La risposta onesta è che non esiste una sola risposta: dipende da chi sei dentro questa vicenda. Lo stesso concordato può essere, per i soci dell’impresa, l’unica via per recuperare l’azienda o almeno chiudere la procedura in tempi certi; per un investitore immobiliare, un modo per acquistare in blocco un portafoglio di unità a un prezzo negoziato con i creditori; per la banca ipotecaria, una alternativa da confrontare con il ricavato prevedibile delle vendite forzate; per chi ha comprato “sulla carta”, la differenza tra ricevere le chiavi e insinuarsi al passivo; per fornitori e subappaltatori, una percentuale certa al posto di un riparto lontano e incerto.

Qualche esempio lampo. Se la proposta la presenta un terzo, può arrivare anche prima che lo stato passivo sia reso esecutivo; se la presenta l’impresa stessa, deve attendere un anno dalla sentenza e portare risorse che aumentino l’attivo di almeno il 10%. La banca con ipoteca sugli invenduti può ricevere meno del suo credito, ma mai meno di quanto otterrebbe dalla vendita degli immobili ipotecati. Il promissario acquirente con preliminare trascritto per la propria abitazione principale ha una tutela che il fornitore di calcestruzzo non ha.

In questa guida trovi: le regole comuni (artt. 240-245 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza); poi una sezione per ciascun profilo: i soci e gli amministratori dell’impresa, il terzo investitore o assuntore, la banca con ipoteca sugli immobili invenduti, il promissario acquirente, fornitori, subappaltatori ed erario. Seguono simulazioni numeriche, casi misti, una tabella di confronto, le domande trasversali e la giurisprudenza ordinata per profilo.

Perché lo Studio Monardo si occupa proprio di questa materia? Perché il concordato nella liquidazione giudiziale è uno strumento di regolazione della crisi d’impresa, e l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: lavora cioè sulla costruzione di soluzioni negoziate tra impresa e creditori, che è esattamente ciò che una proposta concordataria richiede. A questo si aggiunge il coordinamento di uno staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario, decisivo quando il creditore principale è una banca fondiaria e i debiti fiscali e contributivi sono rilevanti, e la qualifica di avvocato cassazionista, che consente di seguire opposizioni all’omologazione e reclami fino all’ultimo grado.

📩 Se la tua impresa edile, o un’impresa con cui hai rapporti, è in liquidazione giudiziale e vuoi capire se un concordato è percorribile, scrivici adesso: i recapiti dello Studio sono riportati in fondo a questa pagina.

Le regole che valgono per tutti: come funziona il concordato nella liquidazione giudiziale

Prima di entrare nei profili, conviene fissare una volta sola la base normativa. Le sezioni successive vi rimandano senza ripeterla.

Quale disciplina si applica

Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, con i correttivi, da ultimo il D.Lgs. 136/2024) si applica alle procedure aperte dal 15 luglio 2022. Se l’impresa di costruzioni è stata dichiarata fallita prima di quella data, la procedura resta un fallimento e lo strumento disponibile è il concordato fallimentare degli artt. 124 e seguenti della legge fallimentare (R.D. 267/1942). Molte delle pronunce della Cassazione che citeremo sono state rese proprio sul concordato fallimentare: lo diremo ogni volta, perché la struttura dei due istituti è simile ma non identica.

Chi può proporre e quando (art. 240, comma 1, CCII)

Il testo vigente dell’art. 240 (letto su Brocardi, aggiornato al 12/08/2026) distingue nettamente due categorie di proponenti:

• creditori e terzi: possono presentare la proposta dopo l’apertura della liquidazione giudiziale, anche prima del decreto che rende esecutivo lo stato passivo, a condizione che il debitore abbia tenuto la contabilità (serve una base documentale per individuare i creditori);
• il debitore, le società cui partecipa e le società sottoposte a comune controllo: possono proporre solo dopo un anno dalla sentenza di apertura e non oltre due anni dal decreto che rende esecutivo lo stato passivo; inoltre la loro proposta è ammissibile solo se apporta risorse che incrementino il valore dell’attivo di almeno il 10%.

Questa asimmetria è il primo dato che cambia tutto a seconda del profilo: per i soci dell’impresa edile il concordato è una finestra temporale con un “biglietto d’ingresso” in denaro; per un investitore esterno è uno strumento disponibile da subito.

Perché l’impresa edile è un caso a parte

Prima delle singole norme, conviene capire perché un’impresa di costruzioni pone problemi diversi da un’impresa commerciale o industriale. Le ragioni sono almeno quattro.

La prima è la composizione dell’attivo. In una impresa edile in liquidazione l’attivo è fatto quasi interamente di immobili (finiti, in costruzione, terreni edificabili), quasi sempre gravati da ipoteca fondiaria. Questo significa che la maggior parte del valore è “prenotata” da un unico creditore, la banca, e che la partita del concordato si gioca sulla differenza tra valore di mercato e valore di realizzo in asta.

La seconda è la presenza di terzi con diritti sugli stessi beni. I promissari acquirenti, soprattutto se hanno trascritto il preliminare o hanno una fideiussione a garanzia degli acconti, sono titolari di posizioni che il curatore non può ignorare e che il concordato deve rispettare.

La terza è il tempo. Un immobile invenduto perde valore, sostiene costi (imposte, condominio, manutenzione) e, se il cantiere è fermo, si deteriora. Ogni mese di liquidazione erode il realizzo; un assuntore che acquista in blocco e completa può invertire questa dinamica.

La quarta è la frammentazione dei rapporti. Subappaltatori, fornitori di materiali, professionisti tecnici, lavoratori del cantiere: decine di creditori con importi medio-piccoli, spesso poco organizzati, che rischiano di subire il concordato senza averlo valutato. Per loro l’informazione è la prima tutela.

Queste quattro caratteristiche spiegano perché la stessa domanda, “il concordato è adatto?”, riceve risposte diverse a seconda del profilo: per chi ha capitale e informazioni il concordato è un’opportunità di acquisto; per chi ha diritti sugli immobili è un rischio da gestire; per chi è creditore chirografario è un confronto da fare con i numeri.

Il contenuto possibile della proposta (art. 240, comma 2)

La proposta può prevedere la suddivisione dei creditori in classi, trattamenti differenziati tra creditori appartenenti a classi diverse (con motivazione), e la ristrutturazione e il soddisfacimento dei crediti in qualsiasi forma, compresa la cessione dei beni o l’attribuzione di azioni, quote o altri titoli. Per un’impresa di costruzioni significa che la proposta può, ad esempio:

• trasferire all’assuntore gli appartamenti invenduti, i box e il cantiere in cambio del pagamento di percentuali ai creditori;
• attribuire alla banca fondiaria alcune unità o il ricavato della loro vendita;
• prevedere il completamento del cantiere e la stipula dei rogiti con i promissari acquirenti;
• assegnare ai creditori chirografari strumenti partecipativi in una società veicolo che venderà gli immobili.

I creditori garantiti: il pavimento del valore di liquidazione (art. 240, comma 4)

È la norma decisiva per un’impresa edile, dove quasi tutto l’attivo è ipotecato. I creditori muniti di privilegio, pegno o ipoteca possono non essere soddisfatti integralmente, ma non in misura inferiore a quanto realizzabile dalla liquidazione del bene o del diritto su cui grava la prelazione, tenuto conto del valore di mercato, secondo la relazione di un professionista indipendente designato dal tribunale. Il trattamento non può alterare l’ordine delle cause di prelazione. Il comma 4-bis, introdotto dal D.Lgs. 136/2024, disciplina il caso della liquidazione unitaria di gruppo.

Obbligazionisti e cessione delle azioni della massa (art. 240, commi 3 e 5)

I portatori di obbligazioni o strumenti finanziari formano una classe. La proposta di creditori o terzi può comprendere la cessione delle azioni di pertinenza della massa (revocatorie, azioni di responsabilità e simili), purché autorizzate dal giudice delegato, con indicazione dell’oggetto e del fondamento della pretesa. Il proponente può limitare i propri impegni ai soli creditori ammessi al passivo, anche provvisoriamente, e a quelli che hanno proposto opposizione allo stato passivo o domanda di ammissione tardiva al momento della proposta.

Una nota sulle azioni di responsabilità, che in un’impresa edile emergono spesso (vendite infragruppo di appartamenti, distrazioni di acconti): l’art. 2394-bis c.c., modificato dal D.Lgs. 27 marzo 2026 n. 47 in vigore dal 29/4/2026, attribuisce queste azioni agli organi della procedura e impone di proporle, a pena di decadenza, entro due anni dalla sentenza di apertura della liquidazione giudiziale. Secondo una prima lettura di merito (Trib. Bari, ord. 15/6/2026), per le procedure già aperte i due anni decorrono dal 29/4/2026. Chi valuta di “comprare” queste azioni con il concordato deve quindi verificare anche se sono ancora proponibili.

Voto e omologazione (artt. 244 e 245)

La proposta è approvata dai creditori che rappresentano la maggioranza dei crediti ammessi al voto; con le classi, serve anche la maggioranza nel maggior numero di classi. Chi non fa pervenire il proprio dissenso entro il termine fissato dal giudice delegato si ritiene consenziente (art. 244): un dettaglio che chi resta inerte, magari perché lontano dalla procedura, tende a sottovalutare. Con più proposte prevale quella con la maggioranza più ampia; a parità, quella presentata per prima.

Approvata la proposta, il giudice delegato ne dà comunicazione al proponente, che chiede l’omologazione entro dieci giorni; si fissa un termine, non inferiore a 15 e non superiore a 30 giorni, per le opposizioni e per il parere del comitato dei creditori (art. 245, comma 2). Il tribunale verifica la regolarità della procedura, l’esito della votazione e decide sulle opposizioni, omologando con decreto motivato (comma 4). Il comma 5 consente di superare il dissenso di una classe, e il voto contrario determinante dell’amministrazione finanziaria o degli enti previdenziali, se il credito risulta soddisfatto in misura non inferiore a quanto deriverebbe dalla prosecuzione della liquidazione.

Gli immobili promessi in vendita (artt. 173 e 174)

Per l’impresa edile esiste un capitolo che nelle altre imprese quasi non c’è: i contratti preliminari. L’art. 173 consente al curatore di sciogliersi dal preliminare di vendita immobiliare, ma il preliminare trascritto che riguarda l’abitazione principale del promissario (o di parenti e affini entro il terzo grado), oppure la sede principale della sua attività d’impresa, non si scioglie se il promissario ne chiede l’esecuzione nei modi dell’accertamento dei diritti dei terzi. L’art. 174 regola i contratti su immobili da costruire del D.Lgs. 122/2005: si sciolgono se l’acquirente escute la fideiussione prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione e scioglimento. Ogni proposta concordataria deve fare i conti con queste posizioni, che vedremo nel profilo dedicato.

L’esercizio dell’impresa e i cantieri aperti

Infine, se il concordato prevede di completare un cantiere, va ricordato che l’apertura della liquidazione giudiziale non determina necessariamente la cessazione dell’attività: l’art. 211 consente al tribunale di autorizzare il curatore a proseguire l’esercizio, anche per singoli rami, se dall’interruzione può derivare un grave danno e la prosecuzione non arreca pregiudizio ai creditori; il giudice delegato può autorizzarlo anche in seguito, con il parere favorevole del comitato dei creditori. Ma il curatore autorizzato all’esercizio non può partecipare a procedure di affidamento di concessioni e appalti né essere affidatario di subappalto (art. 211, comma 10): per un’impresa che lavora con appalti pubblici è un limite che orienta da subito la scelta tra esercizio provvisorio e concordato con assuntore.

Se sei socio o amministratore dell’impresa di costruzioni

La tua situazione

Hai costruito per anni, hai comprato terreni con mutui fondiari, hai venduto bene finché il mercato teneva; poi alcune palazzine sono rimaste piene a metà, gli acconti dei promissari sono stati spesi nel cantiere successivo, le banche hanno revocato gli affidamenti e il tribunale ha aperto la liquidazione giudiziale. Ora vedi gli appartamenti che hai costruito andare all’asta con ribassi progressivi e ti chiedi se non ci sia un modo per chiudere diversamente, magari con l’aiuto di un familiare o di un socio finanziatore.

Cosa cambia per te

La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: sei l’unico proponente per cui la legge fissa un tempo d’attesa e un prezzo d’ingresso. Il debitore (e, attenzione, anche le società cui partecipa e quelle sotto comune controllo, cioè le altre società del “gruppo” familiare di costruzioni) può proporre il concordato solo dopo un anno dalla sentenza di apertura e non oltre due anni dal decreto che rende esecutivo lo stato passivo (art. 240, comma 1). E la proposta è ammissibile solo se apporta risorse che incrementino il valore dell’attivo di almeno il 10%.

Il senso della regola è evitare che chi ha portato l’impresa all’insolvenza la recuperi a basso prezzo, sfruttando il calo di valore dei beni dopo l’apertura. Ne derivano tre conseguenze pratiche:

1. Il tempo lavora contro di te in modo particolare: nei primi dodici mesi il curatore può avviare le vendite degli immobili, e ogni appartamento venduto all’asta è un bene che non potrà più entrare nel piano.
2. Le risorse devono essere “nuove”: non basta riorganizzare l’attivo esistente; serve denaro o altri apporti esterni (di un socio, di un familiare, di un investitore che finanzia te) che aumentino l’attivo.
3. La finestra si chiude: due anni dal decreto di esecutività dello stato passivo. Superato quel termine, la tua proposta non è più ammissibile, mentre quella di un terzo sì.

Se invece l’impresa è stata dichiarata fallita prima del 15 luglio 2022, si applica la legge fallimentare: anche lì la giurisprudenza ha chiarito che la legittimazione spetta a chi rappresenta la società. La Cassazione, ad esempio, ha ritenuto inammissibile la proposta presentata dall’amministratore di una società per azioni fallita mentre era in liquidazione, perché la rappresentanza spettava ai liquidatori (Cass. Sez. I, n. 6485/1995, resa sulla legge fallimentare). Oggi, nel Codice della crisi, la regola sulla competenza degli amministratori o dei liquidatori a decidere l’accesso agli strumenti di regolazione (art. 120-bis) va coordinata con la specifica disciplina della liquidazione giudiziale: è un punto da verificare sullo statuto e sullo stato della società prima di depositare.

I numeri

Supponiamo che l’attivo della procedura, secondo il programma di liquidazione e le stime del curatore, valga 1.836.400 euro (immobili invenduti stimati al netto dei ribassi prevedibili, crediti verso clienti, un terreno edificabile). La soglia del 10% è 183.640 euro. Se i soci mettono a disposizione 205.000 euro di finanza esterna, la proposta supera la soglia di ammissibilità; con 160.000 euro, no. Attenzione: la base di calcolo è il “valore dell’attivo”, e le parti possono discutere su come stimarlo. Più è alta la stima degli immobili, più sale il contributo minimo richiesto: è uno dei primi punti su cui conviene confrontarsi con il curatore e con un professionista.

I rischi specifici

Il rischio principale è arrivare tardi: con le aste già concluse sulle unità migliori, la proposta del debitore resta possibile in teoria ma priva di contenuto, perché l’attivo da riorganizzare si è ridotto. Un secondo rischio è la concorrenza: un terzo (anche un creditore) può proporre prima di te e con condizioni migliori; con più proposte, prevale quella approvata con la maggioranza più ampia (art. 244). Un terzo rischio riguarda le azioni che il curatore può esercitare contro di te: revocatorie sulle vendite di appartamenti a parenti, azioni di responsabilità per distrazione degli acconti. Una proposta di un terzo può prevedere la cessione di queste azioni all’assuntore (art. 240, comma 5): chi le acquista potrà esercitarle, e la Cassazione ha ritenuto che la cessione delle revocatorie al terzo non sia di per sé un abuso, perché il beneficio va anche ai creditori (Cass. Sez. I, n. 3274 del 10/2/2011, sulla legge fallimentare).

Le mosse giuste

Per chi è nella tua posizione, l’ordine delle azioni conta più del loro contenuto.

1. Fai stimare subito, in modo indipendente, gli immobili invenduti e confronta la stima con quella del curatore: è la base del calcolo del 10% e del pavimento dei creditori ipotecari.
2. Individua la fonte della finanza esterna (familiari, soci, un investitore) e documentala: una proposta senza provvista certa non convince nessuno.
3. Valuta se conviene che a proporre sia un terzo: un investitore non è soggetto né all’attesa annuale né alla soglia del 10%, ma la sua proposta deve essere effettivamente sua, non un paravento.
4. Mappa i promissari acquirenti e le loro posizioni (trascrizione, abitazione principale, fideiussione D.Lgs. 122/2005): da loro dipende quante unità entrano davvero nel piano.
5. Prepara la difesa sulle azioni della massa che ti riguardano: sapere quanto valgono serve anche per capire se un terzo vorrà acquistarle.

«Quando l’attivo è fatto di immobili, la proposta concordataria si gioca sulle stime e sui tempi: per questo il primo lavoro è ricostruire il valore reale di ogni unità e la posizione di ogni creditore ipotecario e di ogni promissario, prima che le aste decidano al posto dell’impresa» — Avv. Giuseppe Angelo Monardo.

La giurisprudenza per te

Oltre alla Cass. 6485/1995 sulla legittimazione (legge fallimentare), è utile ricordare che, quando il concordato prevede l’intervento di un terzo e accordi tra questi e il debitore, gli accordi privati che trasferiscono beni del fallito al garante del concordato non sono opponibili ai creditori nel corso della procedura; restano possibili come espressione di autonomia privata solo se producono effetti dopo la chiusura dell’esecuzione e non violano la par condicio (Cass. Sez. I, n. 2450/1988, resa sulla legge fallimentare, letta in massima). Per i soci significa che un patto “riservato” con l’assuntore per riprendere gli immobili va costruito con estrema cautela.

Se sei un investitore o un terzo assuntore interessato agli immobili

La tua situazione

Sei un operatore immobiliare, un fondo, un’altra impresa edile, oppure un creditore che conosce il cantiere. Hai visto negli avvisi di vendita una procedura con quattordici appartamenti nuovi, sei box e un lotto edificabile, e ti chiedi se non convenga, invece di partecipare a singole aste, presentare una proposta di concordato che ti faccia acquisire tutto il compendio in blocco.

Cosa cambia per te

Qui le regole ti proteggono più di quanto pensi. Come terzo puoi proporre il concordato subito dopo l’apertura della liquidazione giudiziale, anche prima che lo stato passivo sia esecutivo, senza la soglia del 10% prevista per il debitore (art. 240, comma 1). Puoi strutturare la proposta come preferisci: classi, trattamenti differenziati, pagamento in denaro, cessione di beni, attribuzione di titoli (comma 2).

Due strumenti sono pensati proprio per te:

• la limitazione degli impegni ai creditori ammessi al passivo, anche provvisoriamente, e a quelli che al momento della proposta hanno proposto opposizione allo stato passivo o domanda tardiva (comma 5). È il modo per sapere quanto paghi, senza sorprese da creditori sconosciuti;
• la cessione delle azioni di pertinenza della massa, autorizzate dal giudice delegato, con indicazione di oggetto e fondamento della pretesa (comma 5): revocatorie, azioni risarcitorie, azioni di responsabilità.

La Cassazione, sulla legge fallimentare, ha riconosciuto al terzo proponente la possibilità di conservare, nella fase di esecuzione, un’eccedenza ragionevole rispetto a quanto serve per pagare i creditori concorsuali: non è una liberalità, ma il corrispettivo del rischio e dei costi che si assume (Cass. Sez. VI, n. 2674 del 22/2/2012). La stessa Corte ha precisato che la limitazione degli obblighi dell’assuntore ai soli creditori ammessi, se recepita nel provvedimento di omologazione, non può più essere contestata dopo che questo è diventato definitivo (Cass. Sez. I, n. 4698 del 25/2/2011; Cass. Sez. I, n. 5391/2004, entrambe sulla legge fallimentare). In assenza di una clausola del genere, invece, l’assuntore era tenuto a pagare la percentuale concordataria anche ai creditori anteriori che non avevano presentato domanda (Cass. Sez. V, n. 2400 del 3/3/2000, legge fallimentare): oggi il comma 5 dell’art. 240 consente espressamente di evitarlo, ma solo se la limitazione è scritta nella proposta.

I numeri

Immagina un compendio con 14 appartamenti e 6 box, stimati a valore di mercato 3.112.000 euro. In asta, considerati tempi e ribassi, il curatore prevede di realizzarne 2.247.000. Il creditore fondiario vanta 2.684.300 euro. Una proposta che offra alla banca 2.290.000 euro rispetta il pavimento del comma 4 (non inferiore al realizzo prevedibile dalla liquidazione dei beni ipotecati), a condizione che lo confermi la relazione del professionista indipendente designato dal tribunale. Per te, il prezzo effettivo del compendio è 2.290.000 euro più quanto offri agli altri creditori e ai prededucibili: se il valore di mercato è davvero 3.112.000, il margine lordo c’è, ma devi sottrarre costi di completamento, oneri fiscali del trasferimento, tempi di vendita e rischio commerciale.

I rischi specifici

Il rischio principale è sottovalutare i diritti dei promissari acquirenti. Un preliminare trascritto per l’abitazione principale del promissario non si scioglie se questi ne chiede l’esecuzione (art. 173, comma 3): quella unità non è “tua” da rivendere, ma va trasferita al promissario al prezzo pattuito, con gli acconti opponibili nei limiti di quanto versato con mezzi tracciabili (comma 4). Se compri il compendio pensando di rivendere tutte le unità al valore di mercato, il conto non torna.

Un secondo rischio riguarda il momento del trasferimento dei beni. Sulla legge fallimentare la Cassazione ha chiarito che, se il trasferimento all’assuntore è differito all’adempimento, l’assuntore paga con mezzi propri e i beni restano nella massa; i suoi atti di disposizione sono sottoposti alla condizione sospensiva dell’adempimento e, se questo diventa impossibile, ad esempio per annullamento del concordato, restano privi di effetto (Cass. Sez. I, n. 5147 del 29/4/1992). Se intendi rivendere appartamenti prima di aver pagato tutto, devi sapere che quelle vendite sono esposte a questa condizione.

Un terzo rischio: la tua posizione verso i creditori. L’assuntore diventa successore a titolo particolare nei debiti solo se il debitore originario viene liberato; altrimenti è un terzo garante e coobbligato (Cass. Sez. III, n. 24263 del 30/11/2010; Cass. Sez. I, n. 18382/2003, entrambe sulla legge fallimentare). La scelta tra accollo liberatorio e garanzia va fatta consapevolmente.

Le mosse giuste

1. Fai una due diligence immobile per immobile: titoli, conformità urbanistica, stato dei lavori, ipoteche e frazionamenti, trascrizioni di preliminari e domande giudiziali.
2. Inserisci nella proposta la limitazione dell’art. 240, comma 5, e verifica alla data di deposito chi ha presentato opposizioni e domande tardive.
3. Calcola per ogni creditore garantito il pavimento del comma 4 e presentane una stima prudente: la relazione del professionista indipendente sarà il banco di prova.
4. Decidi se acquisire le azioni della massa, valutandone il fondamento e i termini (anche la decadenza biennale dell’art. 2394-bis c.c. per le azioni di responsabilità).
5. Struttura le garanzie di adempimento (fideiussioni, depositi) in modo coerente con i tempi di vendita delle unità.

La giurisprudenza per te

Sulla legge fallimentare, la cessione delle revocatorie al terzo deve risultare espressamente dalla proposta ed essere recepita nella sentenza di omologazione, e deve accompagnarsi al trasferimento dei beni oggetto dell’atto impugnato: non si può desumere implicitamente dal solo trasferimento dei beni (Cass. Sez. I, n. 6587/2003, aprile 2003). E l’abuso dello strumento, secondo Cass. Sez. I, n. 3274 del 10/2/2011, si configura quando lo scopo perseguito eccede il sacrificio imposto al patrimonio del fallito, non per la sola deroga alla parità di trattamento.

Se sei la banca con ipoteca sugli immobili invenduti

La tua situazione

Hai finanziato l’acquisto del terreno e la costruzione con un mutuo fondiario, l’ipoteca è stata frazionata (o doveva esserlo) sulle singole unità, alcune sono state vendute con accollo della quota, le altre sono rimaste. Ora il tuo credito residuo supera il valore che le aste promettono di realizzare, e ti arriva la comunicazione di una proposta di concordato che ti offre meno del credito. Devi decidere se votare, opporti o restare inerte.

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione la regola fondamentale è il comma 4 dell’art. 240: il creditore ipotecario può essere pagato meno del suo credito, ma non meno di quanto realizzerebbe dalla liquidazione del bene ipotecato, tenuto conto del valore di mercato, secondo la relazione di un professionista indipendente designato dal tribunale. Il trattamento non può alterare l’ordine delle cause di prelazione. Tutto il tuo confronto con il proponente si sposta quindi su una domanda tecnica: quanto vale davvero, in liquidazione, ogni unità ipotecata?

Il secondo punto riguarda il voto. L’approvazione richiede la maggioranza dei crediti ammessi al voto (e, con classi, la maggioranza delle classi), e il silenzio vale assenso: chi non fa pervenire il dissenso entro il termine si ritiene consenziente (art. 244). Una banca con un credito molto rilevante può essere determinante: per questo i proponenti spesso costruiscono classi separate.

Il terzo punto è l’opposizione all’omologazione. Sulla legge fallimentare, la Cassazione ha affermato che, senza opposizioni, il tribunale controlla solo la regolarità della procedura e l’esito del voto, mentre in presenza di opposizioni deve svolgere un controllo di legalità più ampio (Cass. Sez. I, n. 3327 del 12/2/2010). L’opposizione è quindi lo strumento con cui la banca può far valere, ad esempio, che il pavimento del comma 4 non è rispettato. Il comma 5 dell’art. 245 consente al tribunale di superare il dissenso di una classe se il credito risulta soddisfatto in misura non inferiore alla prosecuzione della liquidazione: l’oggetto della battaglia, di nuovo, è il confronto con lo scenario liquidatorio.

I numeri

Credito fondiario: 2.684.300 euro, garantito da ipoteca su 14 appartamenti e 6 box. Stima a valore di mercato: 3.112.000 euro. Ricavo previsto in liquidazione, secondo la relazione del professionista indipendente, tenuto conto di tempi e ribassi: 2.247.000 euro, da cui vanno dedotte le spese di procedura imputabili ai beni ipotecati (ipotizziamo 96.800 euro), con un realizzo netto di 2.150.200. Una proposta che offra 2.290.000 euro in 18 mesi rispetta il pavimento; una che offra 1.980.000 no, e sarebbe contestabile in sede di opposizione. Il residuo non soddisfatto del credito (2.684.300 – 2.290.000 = 394.300 euro) viene trattato come chirografario secondo la classe in cui la proposta lo colloca.

I rischi specifici

Il rischio principale è restare inerte e trovarsi vincolati. Il silenzio vale consenso, e il concordato omologato vincola tutti i creditori anteriori: sulla legge fallimentare la Cassazione ha precisato che il decreto di omologazione definitivo è vincolante per tutti i creditori anteriori, anche per quelli che non avevano presentato domanda (Cass. Sez. I, n. 3585 del 14/2/2011).

Un rischio particolare riguarda i crediti ceduti. Se il tuo credito è stato ceduto in blocco a una società di cartolarizzazione dopo l’apertura, la Cassazione ha affermato, sulla legge fallimentare, che la società veicolo cessionaria non vota, salvo iscrizione nell’albo dell’art. 106 TUB (Cass. Sez. I, n. 3220/2025, febbraio 2025). Per i portafogli di crediti verso imprese edili, spesso ceduti come deteriorati, è un dato che può spostare le maggioranze.

Infine, se l’immobile era già pignorato da te prima dell’apertura, ricorda che il creditore pignorante non è legittimato a reclamare il decreto del giudice delegato che ordina la cancellazione del pignoramento trascritto prima del fallimento (Cass. Sez. I, n. 29793 del 12/10/2022, sulla legge fallimentare): la tutela passa per la collocazione del credito e per le contestazioni sulla liquidazione, non per la difesa del pignoramento.

Il nodo dei frazionamenti e delle unità già vendute

Una parte del tuo credito può essere già “uscita” dal perimetro della procedura: se alcune unità sono state vendute prima dell’apertura con accollo della quota di mutuo frazionata, il debito relativo grava ormai sugli acquirenti, e la tua garanzia su quelle unità segue le regole del frazionamento. Al contrario, se il frazionamento non è stato completato, l’ipoteca può gravare per l’intero su tutte le unità residue, ed è proprio questo il punto che il proponente cercherà di negoziare: una liberazione delle singole unità a fronte di quote di prezzo predeterminate. Per la banca è essenziale ricostruire, unità per unità, l’importo garantito, la data di iscrizione e il rapporto con eventuali preliminari trascritti, perché il privilegio dell’art. 2775-bis c.c. del promissario e la tua ipoteca si confrontano secondo le regole della pubblicità. Solo con questa mappa si può valutare se il prezzo offerto per ciascuna unità rispetti il pavimento del valore di liquidazione.

Le mosse giuste

1. Fai una tua stima di liquidazione delle unità ipotecate e confrontala con la relazione del professionista indipendente.
2. Verifica la classe in cui la proposta colloca la parte incapiente del tuo credito e il trattamento rispetto agli altri chirografari.
3. Esprimi il dissenso entro il termine se la proposta non ti convince: il silenzio è consenso.
4. Valuta l’opposizione all’omologazione con argomenti sul pavimento del comma 4 e sull’ordine delle prelazioni.
5. Controlla i preliminari trascritti sulle unità ipotecate: il promissario con privilegio dell’art. 2775-bis c.c. e il prezzo pattuito incidono sul tuo realizzo, e il comma 3-bis dell’art. 173 ti consente di contestare la congruità del prezzo.

La giurisprudenza per te

Sul voto in conflitto di interessi, la Cassazione ha ritenuto che, anche in mancanza di una disciplina generale del conflitto di interessi dei votanti nel concordato fallimentare, esistano limiti al diritto di voto (Cass. Sez. I, n. 2948 dell’8/2/2021). Oggi il Codice disciplina espressamente le esclusioni dal voto in altri strumenti; nel concordato nella liquidazione giudiziale questo precedente resta un riferimento quando, ad esempio, una banca è anche socia o finanziatrice del proponente.

Se hai comprato un appartamento “sulla carta” o con un preliminare

La tua situazione

Hai firmato un preliminare con l’impresa, hai versato acconti (magari consistenti, perché l’appartamento era in costruzione), e ora l’impresa è in liquidazione giudiziale. Ti chiedi se perderai casa e soldi, e se un concordato possa cambiare qualcosa per te. Il profilo comprende due situazioni diverse: il promissario acquirente di un immobile già costruito (o comunque con preliminare ordinario) e l’acquirente di un immobile da costruire ai sensi del D.Lgs. 122/2005, con la fideiussione obbligatoria a garanzia degli acconti.

Cosa cambia per te

La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: le tue tutele non nascono dal concordato, ma dagli artt. 173 e 174 del Codice e dal D.Lgs. 122/2005; il concordato può solo rispettarle o migliorarle, non cancellarle.

Le regole, nel testo vigente letto su Brocardi (aggiornato al 12/08/2026):

• regola generale: il curatore può sciogliersi dal preliminare anche se hai proposto e trascritto, prima dell’apertura, la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.; lo scioglimento però non ti è opponibile se la domanda viene poi accolta (art. 173, comma 1);
• preliminare trascritto e sciolto: puoi far valere il tuo credito al passivo, senza risarcimento del danno, con il privilegio dell’art. 2775-bis c.c., se gli effetti della trascrizione non sono cessati prima dell’apertura (comma 2);
• abitazione principale o sede dell’impresa: il preliminare trascritto non si scioglie se riguarda un immobile abitativo destinato a essere la tua abitazione principale (o di parenti e affini entro il terzo grado), oppure un immobile non abitativo destinato a sede principale della tua attività d’impresa, sempre che tu ne chieda l’esecuzione nei termini e modi della domanda di accertamento dei diritti dei terzi; con l’accoglimento il curatore subentra (comma 3);
• congruità del prezzo: dopo il D.Lgs. 136/2024, il creditore ipotecario può contestare la congruità del prezzo con l’impugnazione dello stato passivo, provando che al momento della stipula il valore di mercato superava di almeno un quarto quello pattuito; accertata la non congruità il contratto si scioglie, ma puoi evitarlo pagando la differenza prima della decisione (comma 3-bis);
• subentro: l’immobile ti è trasferito e consegnato nello stato in cui si trova; gli acconti versati prima dell’apertura sono opponibili alla massa nei limiti di quanto dimostri di aver pagato con mezzi tracciabili; pagato l’intero prezzo, il giudice delegato ordina la cancellazione di ipoteche, pignoramenti, sequestri e altri vincoli (comma 4);
• immobili da costruire: i contratti dell’art. 5 del D.Lgs. 122/2005 si sciolgono se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione e scioglimento, hai escusso la fideiussione dandone comunicazione al curatore; dopo che il curatore ha comunicato di voler eseguire il contratto, la fideiussione non è più escutibile (art. 174).

Sul versante della fideiussione, l’art. 3 del D.Lgs. 122/2005, come sostituito dall’art. 385 del Codice (Brocardi, aggiornato al 12/08/2026), prevede che la garanzia sia rilasciata da una banca o da un’impresa assicurativa e copra le somme effettivamente riscosse dal costruttore con gli interessi legali fino al verificarsi della situazione di crisi; per le ipotesi di crisi legate alle procedure concorsuali, la fideiussione è escutibile se l’organo della procedura non ha comunicato la volontà di subentrare nel contratto.

Che cosa può fare per te un concordato

Qui le regole ti proteggono più di quanto pensi, ma il concordato può aggiungere qualcosa. Una proposta ben costruita può:

• prevedere che l’assuntore completi le unità e stipuli i rogiti con i promissari, invece di lasciare al curatore la scelta tra subentro e scioglimento;
• regolare in modo uniforme gli acconti non tracciabili, che altrimenti restano fuori dall’opponibilità alla massa;
• collocare i promissari che preferiscono la restituzione in una classe con un trattamento dedicato, nel rispetto del privilegio dell’art. 2775-bis c.c. per chi ha trascritto.

Ma attenzione a un punto sottile. Le Sezioni Unite hanno affermato che la regola dell’art. 173, comma 4, sulla cancellazione dei gravami dopo il pagamento del prezzo si discosta dalla legge fallimentare e non può essere estesa oltre le ipotesi di liquidazione dell’attivo previste dalla norma, perché il limite dell’interpretazione, anche evolutiva, è il testo (Cass. SU n. 7337 del 19/3/2024). Se nella proposta concordataria l’immobile viene trasferito con un meccanismo diverso da quello dell’art. 173, non dare per scontato che ipoteche e vincoli si cancellino automaticamente: la proposta deve prevedere come si ottiene la liberazione dell’immobile, ad esempio con il consenso del creditore ipotecario a fronte del pagamento della sua quota.

I numeri

Preliminare trascritto per abitazione principale: prezzo 238.000 euro, acconti versati 71.400 euro, di cui 64.900 con bonifici e 6.500 in contanti. In caso di subentro ex art. 173, comma 4, gli acconti opponibili alla massa sono 64.900 euro: per ottenere il trasferimento dovrai corrispondere la differenza rispetto al prezzo, cioè 173.100 euro, e i 6.500 non tracciati non saranno opponibili alla massa (potrai valutare di farli valere come credito, con tutte le incertezze del caso).

Se il creditore ipotecario dimostra che, alla stipula, l’appartamento valeva 312.000 euro, il valore supera il prezzo di oltre un quarto (312.000 / 238.000 = 1,31): la non congruità può essere accertata e il contratto sciolto, a meno che tu non paghi la differenza prima della decisione del collegio (comma 3-bis).

Immobile da costruire con fideiussione: acconti 86.200 euro. Se escuti la fideiussione prima che il curatore comunichi la sua scelta, il contratto si scioglie e recuperi dal garante le somme con gli interessi legali; se il curatore comunica di voler eseguire il contratto, la fideiussione non è più escutibile e la tua tutela è il trasferimento dell’immobile.

I rischi specifici

Il rischio principale è non attivarsi nei termini e nei modi giusti. La tutela dell’abitazione principale richiede che tu chieda l’esecuzione del contratto con la domanda di accertamento dei diritti dei terzi; se non lo fai, il preliminare segue la regola generale dello scioglimento. Per gli immobili da costruire, escutere la fideiussione o attendere la scelta del curatore è una decisione che va presa presto e con i numeri davanti, anche alla luce di una eventuale proposta concordataria che preveda il completamento.

Un secondo rischio riguarda il voto: se sei creditore (perché il preliminare si è sciolto o perché chiedi la restituzione), sei anche votante, e il tuo silenzio vale consenso (art. 244).

Le mosse giuste

1. Recupera il preliminare, la nota di trascrizione e le prove di tutti i pagamenti, distinguendo quelli tracciabili.
2. Verifica se l’immobile è (o era destinato a essere) la tua abitazione principale o la sede della tua attività: da qui dipende se il curatore può sciogliersi.
3. Presenta tempestivamente la domanda di esecuzione del contratto o di ammissione al passivo con il privilegio.
4. Per gli immobili da costruire, valuta subito la fideiussione: modello, garante, somme coperte, momento in cui è escutibile.
5. Leggi la proposta di concordato verificando come tratta la tua unità, gli acconti e la cancellazione delle ipoteche.

La giurisprudenza per te

La pronuncia chiave è la già citata Cass. SU n. 7337 del 19/3/2024. Sul piano processuale, ricorda che, secondo la Cassazione sulla legge fallimentare, i creditori esclusi dal passivo non sono legittimati a opporsi all’omologazione, anche se hanno impugnato l’esclusione: la legittimazione spetta ai creditori dissenzienti ammessi al voto, anche provvisoriamente o con riserva (Cass. Sez. I, n. 9405 del 27/6/2002). Se la tua domanda è stata respinta, devi prima difendere la tua ammissione.

Se sei fornitore, subappaltatore, lavoratore o ente creditore

La tua situazione

Hai fornito calcestruzzo, ferro, serramenti, impianti; hai eseguito lavori in subappalto; sei un dipendente o un ex dipendente del cantiere; oppure rappresenti l’erario o un ente previdenziale. Il tuo credito non è garantito da ipoteca sugli immobili, e sai che, dopo la banca fondiaria e le spese di procedura, ai chirografari resta poco. Ti arriva una proposta di concordato con una percentuale e devi capire se conviene.

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione la domanda vera è una sola: la percentuale offerta è migliore di quella che arriverebbe dai riparti della liquidazione, e in quanto tempo? Il concordato può suddividere i creditori in classi con trattamenti differenziati, purché motivati (art. 240, comma 2): fornitori strategici per il completamento dei cantieri possono ricevere un trattamento diverso da quello dei fornitori cessati, i lavoratori con privilegio una posizione distinta dai chirografari.

I crediti dei lavoratori per retribuzioni e TFR sono assistiti dal privilegio generale sui mobili dell’art. 2751-bis n. 1 c.c.; in un’impresa edile, dove il patrimonio mobiliare è spesso modesto e l’attivo è soprattutto immobiliare ipotecato, il privilegio rischia di trovare poca capienza: è un elemento da valutare nel giudizio di convenienza.

Per l’erario e gli enti previdenziali, l’art. 245, comma 5, consente al tribunale di omologare superando il voto contrario determinante dell’amministrazione finanziaria o degli enti previdenziali, se il loro credito risulta soddisfatto in misura non inferiore a quella ottenibile dalla prosecuzione della liquidazione, anche sulla base della relazione del curatore.

I numeri

Chirografari complessivi: 1.372.900 euro (fornitori, subappaltatori, residuo incapiente della banca). Nella liquidazione, dopo il pagamento del creditore fondiario sugli immobili, delle prededuzioni e dei privilegiati generali, il curatore prevede per i chirografari un riparto del 4% in circa cinque anni: 54.916 euro complessivi. La proposta dell’assuntore offre il 9% entro 12 mesi dall’omologazione: 123.561 euro. A un fornitore con credito di 47.300 euro spetterebbero 4.257 euro con il concordato, contro 1.892 euro, molto più tardi, nella liquidazione. Il confronto va fatto anche sul tempo e sul rischio di esecuzione dell’impegno.

I rischi specifici

Il rischio principale è restare fuori dal perimetro degli impegni dell’assuntore. Se la proposta limita gli obblighi ai creditori ammessi e a chi ha proposto opposizione o domanda tardiva al momento della proposta (art. 240, comma 5), chi non ha mai presentato domanda resta escluso dal pagamento da parte dell’assuntore. E il concordato omologato vincola anche chi non ha presentato domanda (Cass. Sez. I, n. 3585 del 14/2/2011, legge fallimentare). Per un piccolo fornitore che non si è insinuato perché “tanto non ci sarà niente”, la conseguenza può essere netta: non avrà la percentuale dall’assuntore e dovrà, al più, rivolgersi al debitore. Sulla legge fallimentare, la Cassazione ha infatti ritenuto che il creditore non ammesso non abbia legittimazione passiva verso l’assuntore quando la clausola di limitazione è recepita nell’omologazione, e che la pretesa resti solo verso il fallito (Cass. Sez. I, n. 5391/2004).

Le domande tardive sono ammesse se trasmesse oltre trenta giorni prima dell’udienza di verifica e non oltre sei mesi dal deposito del decreto di esecutività dello stato passivo (termine prorogabile fino a dodici mesi nelle procedure particolarmente complesse); le ultratardive solo per causa non imputabile, entro sessanta giorni dalla cessazione della causa (art. 208).

Il subappaltatore e i cantieri pubblici

Se l’impresa edile lavorava anche su appalti pubblici, la tua posizione di subappaltatore va letta insieme a quella del contratto principale. L’esercizio provvisorio non consente al curatore di partecipare a nuove procedure di affidamento né di essere affidatario di subappalto (art. 211, comma 10), e la sorte degli appalti in corso dipende dalle scelte della procedura e della stazione appaltante. Un concordato con un assuntore che subentra nei cantieri può rappresentare, per il subappaltatore, l’occasione di riprendere i lavori con un nuovo interlocutore solvibile, ma la continuità dei rapporti va negoziata espressamente: la proposta deve dire quali contratti l’assuntore intende proseguire e a quali condizioni. Per i crediti già maturati verso l’impresa resti, in ogni caso, un creditore concorsuale, trattato secondo la classe in cui la proposta ti colloca. Il consiglio pratico è non confondere i due piani: la prosecuzione del lavoro con l’assuntore è un nuovo rapporto; il pagamento del pregresso passa per il concordato.

Le mosse giuste

1. Presenta subito la domanda di ammissione al passivo, anche tardiva: è la condizione per entrare nel perimetro degli impegni dell’assuntore.
2. Confronta la percentuale offerta con la previsione del curatore e con i tempi dei riparti.
3. Verifica la classe in cui sei collocato e la motivazione dei trattamenti differenziati.
4. Esprimi il dissenso entro il termine se non sei d’accordo: il silenzio vale consenso.
5. Se sei ammesso al voto e dissenziente, valuta l’opposizione all’omologazione con l’aiuto di un difensore.

La giurisprudenza per te

Oltre alle pronunce citate, è utile ricordare, sul versante processuale, che il decreto emesso dal tribunale in sede di reclamo ex art. 26 l.fall. contro il provvedimento del giudice delegato non è ricorribile per cassazione, nella vicenda in cui si discuteva della trasmissione ai creditori della sola proposta di concordato (Cass. Sez. I, n. 23487 del 26/8/2021, legge fallimentare): le contestazioni sulla fase preparatoria vanno fatte valere nelle sedi e nei tempi giusti, non rinviate all’ultimo grado.

Tre cantieri, tre esiti: simulazioni a confronto

Le tre ipotesi che seguono sono esercizi dimostrativi, con dati inventati ma realistici, per mostrare come lo stesso strumento produca esiti diversi a seconda della composizione dell’attivo e di chi propone. Non sono casi reali.

Ipotesi A: il compendio di invenduti con un assuntore esterno

Impresa in liquidazione giudiziale aperta il 9 febbraio 2026. Attivo: 14 appartamenti e 6 box finiti, valore di mercato 3.112.000 euro, realizzo previsto in asta 2.247.000 euro. Passivo: creditore fondiario 2.684.300 euro; prededuzioni stimate 118.400 euro; lavoratori privilegiati 74.600 euro; erario e INPS privilegiati 241.700 euro; chirografari 978.600 euro.

Un operatore immobiliare deposita a giugno 2026 una proposta che offre: alla banca 2.290.000 euro (sopra il realizzo netto di 2.150.200 indicato dal professionista indipendente); pagamento integrale delle prededuzioni e dei privilegiati (434.700 euro complessivi); il 9% ai chirografari, compreso il residuo incapiente della banca (978.600 + 394.300 = 1.372.900 euro; 9% = 123.561 euro). Esborso totale per l’assuntore: 2.848.261 euro, a fronte di un compendio di valore di mercato 3.112.000. Margine lordo teorico: 263.739 euro, da cui sottrarre imposte sui trasferimenti, costi di vendita e rischio commerciale. Esito: proposta ammissibile subito; convenienza per i creditori evidente rispetto alla liquidazione; per l’assuntore il margine dipende dalla velocità di rivendita.

Ipotesi B: la proposta dei soci con finanza esterna

Stessa impresa, ma le aste sono partite e sono state vendute 5 unità per 742.000 euro. Attivo residuo stimato: 1.836.400 euro. A febbraio 2027 (un anno dopo la sentenza) i soci, con l’apporto di un familiare, propongono il concordato portando 205.000 euro di nuova finanza (11,2% dell’attivo, sopra la soglia del 10%). Offrono alla banca il ricavato delle vendite già fatte più 1.390.000 euro per le unità residue; ai chirografari il 6%. Esito: proposta ammissibile; la convenienza per i chirografari è più modesta perché parte del valore è già stato liquidato; il rischio è che un terzo depositi una proposta concorrente più alta. Se l’apporto fosse stato di 160.000 euro (8,7%), la proposta sarebbe inammissibile.

Ipotesi C: il cantiere incompiuto con promissari acquirenti

Palazzina di 8 unità al grezzo avanzato, 5 delle quali promesse con preliminari trascritti (4 come abitazione principale), acconti complessivi 368.500 euro, di cui 341.200 tracciabili. Tre acquirenti su immobili da costruire hanno fideiussioni D.Lgs. 122/2005. Un’impresa edile del territorio propone di completare la palazzina (costo stimato 612.000 euro), di stipulare i rogiti con i promissari incassando i saldi (pari a 1.184.000 euro di prezzo complessivo meno gli acconti opponibili, cioè 842.800 euro) e di vendere le 3 unità libere; alla banca offre il ricavato delle unità libere più una quota dei saldi. Esito: il concordato è utile se gli acquirenti con fideiussione non la escutono prima della comunicazione di subentro; se due di loro escutono, quelle unità tornano libere e il piano va ricalibrato. La proposta deve inoltre prevedere come ottenere la cancellazione delle ipoteche sulle unità trasferite, alla luce di Cass. SU 7337/2024.

Quando appartieni a più profili insieme

Molte situazioni reali non stanno in un solo profilo. Ecco le combinazioni più frequenti in un’impresa di costruzioni.

Il socio che è anche creditore. Il socio che ha finanziato l’impresa e ora vuole proporre il concordato è contemporaneamente proponente e creditore. Come proponente è soggetto all’attesa di un anno e alla soglia del 10% (art. 240, comma 1); come creditore, il suo voto può essere contestato per conflitto di interessi: sulla legge fallimentare la Cassazione ha riconosciuto l’esistenza di limiti al voto anche in assenza di una disciplina generale (Cass. Sez. I, n. 2948 dell’8/2/2021). La strategia corretta di solito è separare nettamente i due ruoli e valutare la rinuncia, la postergazione o la collocazione in una classe dedicata dei crediti del socio.

Il promissario acquirente che è anche fornitore. Succede spesso che un serramentista o un impiantista abbia “acquistato” un appartamento pagando con lavori (permuta o compensazione). Il preliminare può essere tutelato dall’art. 173, ma gli acconti opponibili alla massa sono solo quelli dimostrati con mezzi tracciabili (comma 4): le compensazioni con fatture vanno documentate con attenzione. Come fornitore per il residuo, sarà chirografario.

La banca che è anche finanziatrice dell’assuntore. Se la banca fondiaria finanzia l’investitore che propone il concordato, ottiene in sostanza una ristrutturazione del rischio sugli stessi immobili. Il suo voto è legittimo, ma esposto a contestazioni per conflitto di interessi, e gli altri creditori dissenzienti ammessi al voto possono opporsi all’omologazione.

Il garante della banca che è anche socio. I soci dell’impresa edile hanno spesso firmato fideiussioni a favore della banca. Un concordato con assuntore che paga alla banca meno del credito non libera automaticamente i garanti per il residuo: è un profilo da valutare caso per caso, insieme alla posizione dell’assuntore, che, se non c’è liberazione del debitore, è a sua volta un coobbligato (Cass. Sez. III, n. 24263 del 30/11/2010, legge fallimentare).

Il promissario acquirente che vuole diventare assuntore. Talvolta un gruppo di promissari acquirenti dello stesso edificio, stanchi di attendere, valuta di costituire un veicolo e proporre il concordato come terzo per completare la palazzina. È una strada possibile, perché il terzo non incontra i limiti di tempo e di finanza previsti per il debitore, ma richiede capitale per pagare la banca (almeno il valore di liquidazione delle unità ipotecate), i privilegiati e una percentuale ai chirografari, oltre ai costi di completamento. I promissari, in questo caso, sono insieme creditori (per gli acconti), titolari di diritti sugli immobili e proponenti: i tre ruoli vanno tenuti distinti con cura, anche ai fini del voto.

L’investitore che è anche creditore. Un creditore (ad esempio un fornitore importante o la stessa banca) può presentare la proposta come terzo, senza i limiti previsti per il debitore. È una delle soluzioni più frequenti nella pratica: chi conosce il cantiere ha le informazioni per valutarlo.

Il confronto tra i profili

La tabella che segue riassume, aspetto per aspetto, cosa cambia per ciascun profilo. Le regole sono quelle viste nelle sezioni precedenti; i riferimenti sono al Codice della crisi nel testo vigente.

Aspetto	Soci / impresa	Terzo assuntore	Banca ipotecaria	Promissario acquirente	Fornitori, lavoratori, enti
Quando può agire	Proposta dopo 1 anno dalla sentenza e entro 2 anni dall’esecutività del passivo	Proposta subito dopo l’apertura	Vota, si oppone; può proporre come terzo	Domanda di esecuzione o di ammissione	Domanda di ammissione, anche tardiva; voto
Regola chiave	Risorse nuove pari ad almeno il 10% dell’attivo	Può limitare gli impegni ai creditori ammessi e opponenti (art. 240, c. 5)	Non meno del valore di liquidazione del bene (art. 240, c. 4)	Abitazione principale o sede d’impresa: niente scioglimento (art. 173, c. 3)	Classi e percentuale confrontata con la liquidazione
Strumento di difesa	Stima indipendente degli immobili	Due diligence e clausole di garanzia	Dissenso, opposizione all’omologazione	Prova dei pagamenti tracciabili, fideiussione D.Lgs. 122/2005	Dissenso, opposizione se ammesso al voto
Rischio principale	Arrivare tardi, dopo le aste	Sottovalutare i diritti dei promissari	Silenzio che vale assenso	Non attivarsi nei termini	Restare fuori dal perimetro degli impegni
Giurisprudenza utile	Cass. 6485/1995; Cass. 2450/1988	Cass. 2674/2012; Cass. 5147/1992	Cass. 3327/2010; Cass. 3220/2025	Cass. SU 7337/2024; Cass. 9405/2002	Cass. 3585/2011; Cass. 5391/2004

Il dato che emerge dal confronto: il concordato è uno strumento potente per chi entra nella procedura con capitali e informazioni (assuntore, banca), e una opportunità da presidiare per chi rischia di subirlo (promissari, chirografari). Per i soci è una porta stretta, che si apre tardi e solo con nuova finanza.

Le domande che valgono per tutti

Il concordato nella liquidazione giudiziale conviene sempre più delle aste per un’impresa edile? No. Conviene quando l’assuntore paga più del realizzo prevedibile in asta, al netto di tempi e costi, e quando l’attivo immobiliare è omogeneo e vendibile in blocco. Se gli immobili sono pochi, già promessi a terzi o difficili da vendere, il margine per una proposta può non esserci.

Che succede alle aste già fissate se viene presentata una proposta? Le vendite sono governate dal programma di liquidazione e dalle decisioni degli organi della procedura: è con il curatore e con il giudice delegato che va discusso se e quali unità tenere fuori dalle aste in attesa del voto. Per questo è essenziale presentare la proposta presto e con contenuti concreti: una proposta generica difficilmente convince gli organi a rallentare un programma di vendite già avviato.

Posso presentare una proposta che riguardi solo una parte degli immobili? La legge non impone che la proposta abbia ad oggetto tutto l’attivo: può prevedere la cessione di alcuni beni e la liquidazione di altri, purché il trattamento complessivo dei creditori sia chiaro e rispetti, per i garantiti, il pavimento del valore di liquidazione. Nella pratica, l’assuntore interessato solo a una palazzina deve spiegare cosa accade al resto dell’attivo e come quel resto contribuisce al pagamento dei creditori: una proposta “a macchia di leopardo”, che lascia alla massa i beni peggiori, sarà valutata con attenzione dai creditori e, in caso di opposizione, dal tribunale.

Che ruolo ha il curatore se la proposta arriva da un terzo? Il curatore resta l’organo che conosce l’attivo e il passivo meglio di chiunque: la sua relazione e le sue stime sono il termine di paragone della convenienza, e il comma 5 dell’art. 245 richiama espressamente la sua relazione per il confronto con la prosecuzione della liquidazione. Chi propone ha interesse a dialogare con il curatore fin dall’inizio, mettendo a disposizione dati e garanzie.

Se il concordato viene omologato, la liquidazione giudiziale si chiude? Il concordato omologato è la via ordinaria per chiudere la procedura con una soluzione concordata; l’assuntore o il debitore devono poi eseguirlo, sotto la vigilanza degli organi della procedura. Se l’esecuzione fallisce, il Codice prevede risoluzione e annullamento, con la riapertura della liquidazione; per l’assuntore che ha differito il trasferimento dei beni, le disposizioni fatte nel frattempo restano esposte al mancato adempimento (Cass. 5147/1992, legge fallimentare).

I debiti fiscali possono essere ridotti? Sì, nei limiti del trattamento non inferiore a quello ottenibile dalla prosecuzione della liquidazione: l’art. 245, comma 5, consente di superare il voto contrario determinante dell’amministrazione finanziaria e degli enti previdenziali a questa condizione.

E se l’impresa è stata dichiarata fallita prima del 15 luglio 2022? Si applica il concordato fallimentare della legge fallimentare. Le soluzioni sono simili, ma le regole su legittimazione, tempi e trattamento dei privilegiati vanno lette nel testo della legge fallimentare, non nel Codice.

La giurisprudenza ordinata per profilo

Le pronunce che seguono sono state lette in massima su fonti indipendenti (Brocardi, pagine degli artt. 173 CCII e 124 e 129 l.fall.; dirittobancario.it). Molte sono rese sulla legge fallimentare, e lo indichiamo: il principio è richiamato perché la struttura del concordato fallimentare è stata in larga parte ripresa dagli artt. 240-245 del Codice.

Per i soci e l’impresa

• Cass. Sez. I, n. 6485/1995 (legge fallimentare). La proposta di concordato di una società per azioni fallita in liquidazione presentata dall’amministratore è inammissibile: la legittimazione spetta ai liquidatori, titolari della rappresentanza. Rilevanza: chi firma la proposta per la società va verificato prima del deposito.
• Cass. Sez. I, n. 2450/1988 (legge fallimentare). Gli accordi tra fallito e garante del concordato che trasferiscono beni del fallito non valgono verso i creditori nella procedura; sono ammessi come autonomia privata solo se efficaci dopo la chiusura dell’esecuzione e senza violare la par condicio. Rilevanza: limiti ai patti tra soci e assuntore sugli immobili.

Per il terzo assuntore

• Cass. Sez. VI, n. 2674 del 22/2/2012 (legge fallimentare). Il terzo proponente può conservare un’eccedenza ragionevole rispetto a quanto necessario per pagare i creditori, come corrispettivo di costi e rischi assunti. Rilevanza: legittima il margine dell’investitore sugli invenduti.
• Cass. Sez. I, n. 3274 del 10/2/2011 (legge fallimentare). La cessione delle revocatorie al terzo non è di per sé abuso; l’abuso si ha quando lo scopo eccede il sacrificio imposto al patrimonio del debitore. Rilevanza: acquisto delle azioni della massa nelle vendite infragruppo di appartamenti.
• Cass. Sez. I, n. 6587/2003, aprile 2003 (legge fallimentare). La cessione della revocatoria deve risultare espressamente dalla proposta ed essere recepita nell’omologazione, accompagnata dal trasferimento dei beni oggetto dell’atto impugnato. Rilevanza: redazione della proposta.
• Cass. Sez. I, n. 5147 del 29/4/1992 (legge fallimentare). Se il trasferimento dei beni all’assuntore è differito all’adempimento, i suoi atti di disposizione sono condizionati e perdono effetto se l’adempimento diventa impossibile. Rilevanza: rivendite anticipate degli appartamenti.
• Cass. Sez. III, n. 24263 del 30/11/2010 (legge fallimentare). L’assuntore è successore a titolo particolare solo se il debitore originario è liberato; altrimenti è un terzo. Rilevanza: scelta tra accollo liberatorio e garanzia.
• Cass. Sez. I, n. 4698 del 25/2/2011 (legge fallimentare). La limitazione degli obblighi dell’assuntore ai creditori ammessi, recepita nell’omologazione, non è più contestabile dopo il giudicato. Rilevanza: oggi l’art. 240, comma 5, la consente espressamente.

Per la banca ipotecaria

• Cass. Sez. I, n. 3327 del 12/2/2010 (legge fallimentare). Senza opposizioni il tribunale verifica regolarità e voto; con opposizioni svolge un controllo di legalità più ampio. Rilevanza: l’opposizione è la sede per contestare il pavimento del valore di liquidazione.
• Cass. Sez. I, n. 3220/2025, febbraio 2025 (legge fallimentare). La società veicolo cessionaria in blocco di crediti dopo l’apertura non vota, salvo iscrizione all’albo dell’art. 106 TUB. Rilevanza: maggioranze nei portafogli di crediti edilizi deteriorati.
• Cass. Sez. I, n. 2948 dell’8/2/2021 (legge fallimentare). Anche senza una disciplina generale del conflitto di interessi, esistono limiti al diritto di voto. Rilevanza: banca finanziatrice o socia del proponente.
• Cass. Sez. I, n. 29793 del 12/10/2022 (legge fallimentare). Il creditore pignorante non è legittimato a reclamare il decreto di cancellazione del pignoramento trascritto prima del fallimento. Rilevanza: immobili già pignorati dalla banca.

Per il promissario acquirente

• Cass. SU n. 7337 del 19/3/2024 (Codice della crisi). La cancellazione dei gravami dell’art. 173, comma 4, si discosta dalla legge fallimentare e non si estende oltre le ipotesi di liquidazione previste dalla norma. Rilevanza: la proposta deve regolare espressamente la liberazione delle unità trasferite.
• Cass. Sez. I, n. 9405 del 27/6/2002 (legge fallimentare). I creditori esclusi dal passivo non possono opporsi all’omologazione; sono legittimati i dissenzienti ammessi al voto, anche provvisoriamente. Rilevanza: prima si difende l’ammissione, poi si contesta il concordato.

Per fornitori, lavoratori ed enti

• Cass. Sez. I, n. 3585 del 14/2/2011 (legge fallimentare). Il decreto di omologazione definitivo vincola tutti i creditori anteriori, anche quelli che non hanno presentato domanda. Rilevanza: chi non si insinua subisce comunque il concordato.
• Cass. Sez. I, n. 5391/2004 (legge fallimentare). Con la limitazione degli obblighi recepita nell’omologazione, il creditore non ammesso non ha azione verso l’assuntore e può rivolgersi solo al debitore. Rilevanza: necessità di presentare la domanda, anche tardiva.
• Cass. Sez. V, n. 2400 del 3/3/2000 (legge fallimentare). In mancanza di limitazione, l’assuntore deve pagare la percentuale anche ai creditori che non hanno presentato domanda. Rilevanza: verificare se la proposta contiene la clausola dell’art. 240, comma 5.
• Cass. Sez. I, n. 23487 del 26/8/2021 (legge fallimentare). Il decreto emesso in sede di reclamo ex art. 26 l.fall. non è ricorribile per cassazione. Rilevanza: tempestività delle contestazioni nella fase preparatoria.

Cosa può fare lo Studio Monardo per ciascun profilo

Lo Studio lavora con avvocati e commercialisti sullo stesso fascicolo, perché un concordato su un’impresa di costruzioni è insieme un problema giuridico (prelazioni, preliminari, azioni della massa) e un problema di numeri (stime, flussi, confronto con la liquidazione). In concreto:

1. Per i soci: ricostruiamo il valore dell’attivo e calcoliamo la soglia del 10% dell’art. 240, comma 1, verificando tempi di ammissibilità e fonti della nuova finanza.
2. Per i soci: analizziamo le azioni che il curatore può esercitare (revocatorie, responsabilità, anche alla luce della decadenza biennale dell’art. 2394-bis c.c.) e il loro peso nella trattativa.
3. Per l’assuntore: svolgiamo la due diligence giuridica sugli immobili (ipoteche, frazionamenti, trascrizioni di preliminari e domande) e redigiamo la proposta con classi, limitazione degli impegni e cessione delle azioni della massa.
4. Per l’assuntore: costruiamo con i commercialisti il confronto con lo scenario liquidatorio che la relazione del professionista indipendente dovrà verificare.
5. Per la banca o il creditore ipotecario: verifichiamo il rispetto del pavimento dell’art. 240, comma 4, e dell’ordine delle prelazioni, e prepariamo dissenso e opposizione all’omologazione.
6. Per il promissario acquirente: esaminiamo preliminare, trascrizione e pagamenti e predisponiamo la domanda di esecuzione del contratto o di ammissione con privilegio.
7. Per l’acquirente di immobili da costruire: valutiamo la fideiussione D.Lgs. 122/2005 e il momento più opportuno per escuterla o attendere il subentro.
8. Per fornitori e subappaltatori: depositiamo le domande di ammissione, anche tardive, e confrontiamo la percentuale offerta con la previsione di riparto.
9. Per tutti: seguiamo il voto, le opposizioni, i reclami e il ricorso per cassazione, con lo stesso difensore e la stessa linea dall’analisi iniziale fino all’ultimo grado.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per gli imprenditori edili e per chi tratta con loro, la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa è la più pertinente: il lavoro di un concordato è un lavoro di negoziazione strutturata tra impresa, banca, acquirenti e fornitori, condotto con il metodo della composizione negoziata. La qualifica di cassazionista garantisce la continuità della difesa anche quando l’omologazione è contestata fino all’ultimo grado, e il coordinamento dello staff in diritto bancario e tributario consente di trattare insieme il credito fondiario e i debiti fiscali e contributivi.

In chiusura: prima capisci il tuo ruolo, poi agisci secondo le tue regole

Il concordato nella liquidazione giudiziale può essere adatto a un’impresa di costruzioni con immobili invenduti, ma non lo è per definizione. Funziona quando c’è qualcuno disposto a pagare per il compendio più di quanto realizzerebbero le aste, quando i diritti dei promissari acquirenti sono mappati e rispettati, e quando la banca ipotecaria riceve almeno il valore di liquidazione dei suoi beni. Il primo passo è capire in quale profilo ti trovi; il secondo è muoverti secondo le regole che valgono per te, nei tempi giusti.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché è materia di crisi d’impresa negoziata: l’Avv. Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021), coordina uno staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario che lavora sui crediti fondiari e fiscali che dominano i bilanci delle imprese edili, ed è avvocato cassazionista, per seguire la proposta e le sue contestazioni fino all’ultimo grado. Le sue qualifiche di Gestore della crisi (L. 3/2012) e di fiduciario di un OCC completano il quadro quando, accanto all’impresa, sono in crisi anche soci e garanti persone fisiche.

📩 Che tu sia socio, investitore, banca, acquirente o fornitore di un’impresa edile in liquidazione giudiziale, contatta oggi lo Studio: tutti i riferimenti sono al termine di questa guida.