Le Ipoteche Giudiziali Iscritte Prima Del Concordato Semplificato Sono Inefficaci?

Hai chiuso una composizione negoziata senza accordo, l’esperto ha scritto nella relazione finale che le trattative si sono svolte correttamente ma che nessuna soluzione negoziale era praticabile, e adesso stai valutando il concordato semplificato per la liquidazione del patrimonio. Nel frattempo, però, un fornitore ha ottenuto un decreto ingiuntivo e ha iscritto un’ipoteca giudiziale sul capannone. Oppure sei tu il creditore che quell’ipoteca l’ha iscritta, e vuoi capire se vale ancora qualcosa. La risposta breve è questa: sì, le ipoteche giudiziali iscritte nei novanta giorni che precedono la pubblicazione del ricorso di concordato semplificato nel registro delle imprese sono inefficaci rispetto ai creditori anteriori; quelle iscritte prima di quella finestra restano efficaci, e possono essere aggredite soltanto per altre vie. La risposta completa dipende da tre date, da come è finita la composizione negoziata e da cosa succede se l’omologazione non arriva.

Questo non è un articolo da leggere e archiviare: è un piano da eseguire, mossa dopo mossa, con le date sul tavolo. Ti diciamo da dove partire, quali documenti procurarti, quali termini guardare e cosa fare se qualcosa va storto. Dove la giurisprudenza è divisa, te lo diciamo apertamente, perché è proprio lì che si giocano le scelte.

Perché te ne parliamo noi. Il concordato semplificato nasce dentro la composizione negoziata: senza la relazione finale dell’esperto non esiste. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: conosce dall’interno il percorso che porta alla relazione finale, le misure protettive, i tempi delle trattative, cioè esattamente gli snodi che decidono se un’ipoteca giudiziale cade o meno nella finestra dei novanta giorni. A questo si aggiunge l’esperienza di Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto presso l’OCC, utile quando la crisi dell’impresa si intreccia con le garanzie personali dei soci e degli amministratori.

📩 Le date contano più di ogni altra cosa: scrivici adesso, prima di depositare il ricorso o di iscrivere un’altra formalità. Trovi tutti i riferimenti dello studio in fondo a questa pagina.

La diagnosi della tua situazione: da quale mossa partire

Prima di procedere, assicurati di sapere con precisione in quale punto del percorso ti trovi. Le stesse regole producono esiti opposti a seconda che il ricorso sia già pubblicato o no, che l’ipoteca sia stata iscritta durante le misure protettive o dopo, che tu sia il debitore o il creditore. Rispondi a queste quattro domande, una per una, con i documenti alla mano e non a memoria.

Domanda 1: il ricorso di concordato semplificato è già stato depositato e pubblicato?

Il punto di riferimento non è la data in cui l’avvocato deposita il ricorso in cancelleria, ma la data in cui il ricorso viene pubblicato nel registro delle imprese. Il ricorso è comunicato al pubblico ministero e pubblicato a cura della cancelleria nel registro delle imprese entro il giorno successivo al deposito, e da quella pubblicazione si producono gli effetti che l’art. 25-sexies CCII richiama, tra cui quelli dell’art. 46. Se il ricorso non è ancora pubblicato, hai margini di pianificazione; se è già pubblicato, la finestra dei novanta giorni è fissata e devi solo misurarla.

Domanda 2: quando è stata iscritta l’ipoteca giudiziale, e in forza di quale titolo?

Ti serve la data di iscrizione nei registri immobiliari, non la data del decreto ingiuntivo o della sentenza. Il titolo che ha consentito l’iscrizione (decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, sentenza di condanna anche non definitiva, altro provvedimento a cui la legge attribuisce questo effetto) ti serve per capire se si tratta davvero di un’ipoteca “giudiziale” nel senso della norma. Un’ipoteca volontaria concessa dalla società alla banca, per esempio, segue regole diverse.

Domanda 3: durante la composizione negoziata erano attive le misure protettive?

Se l’impresa ha chiesto e ottenuto le misure protettive, dalla pubblicazione dell’istanza i creditori non possono acquisire diritti di prelazione né iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari (art. 18 c. 3 CCII). Questo significa che un’ipoteca giudiziale iscritta in quel periodo ha un problema autonomo, che si aggiunge a quello dei novanta giorni. Se le misure non c’erano, o sono state revocate o sono scadute, il creditore ha potuto iscrivere liberamente, e allora tutto si gioca sulla finestra dell’art. 46.

Domanda 4: sei il debitore, un creditore chirografario o il creditore che ha iscritto l’ipoteca?

Il debitore ha interesse a far valere l’inefficacia nella costruzione del piano, ma (come vedrai) non è lui il soggetto protetto dalla norma: la regola tutela i creditori anteriori. Il creditore chirografario ha interesse che l’ipoteca sia dichiarata inefficace perché il ricavato del bene torna a disposizione di tutti. Il creditore ipotecario ha interesse opposto: dimostrare che l’iscrizione è fuori finestra o che la sua garanzia non è giudiziale.

Tre errori di partenza che ribaltano il risultato

Prima di guardare la tabella, controlla di non essere caduto in uno di questi tre errori, frequenti nelle situazioni di crisi d’impresa.

Primo errore: contare dal deposito invece che dalla pubblicazione. La legge aggancia la finestra alla pubblicazione nel registro delle imprese. Di regola tra deposito e pubblicazione passa un giorno, ma basta un ritardo per spostare un’iscrizione dentro o fuori. Un calcolo fatto sulla data sbagliata è un calcolo da rifare.

Secondo errore: confondere la data del provvedimento con la data dell’iscrizione. Il decreto ingiuntivo può essere stato emesso a maggio e l’ipoteca iscritta a fine luglio. Per l’art. 46 c. 5 conta solo l’iscrizione. Al contrario, per capire se il credito è “anteriore” conta il momento in cui il credito è sorto, non quello in cui è stato accertato.

Terzo errore: pensare che l’inefficacia cancelli il debito o l’ipoteca. L’inefficacia toglie al creditore la prelazione nei confronti degli altri creditori anteriori, non il credito. Il creditore resta creditore e partecipa come chirografario; l’iscrizione resta nei registri finché non viene cancellata nelle forme previste. Chi, da debitore, smette di considerare quel creditore nel piano commette un errore speculare e altrettanto grave.

Tabella di orientamento

Se la tua situazione è questa	Parti dalla mossa
Debitore, composizione negoziata appena chiusa, ricorso non ancora depositato	Mossa 1, poi 2 e 3 nell’ordine
Debitore, ricorso già depositato e pubblicato	Mossa 2 (misura la finestra), poi 5
Debitore che sta valutando di depositare “con riserva”	Mossa 4
Ipoteca iscritta mentre erano attive le misure protettive	Mossa 3
Omologazione a rischio o liquidazione giudiziale in vista	Mossa 7
Creditore che ha iscritto l’ipoteca giudiziale	Mossa 8, poi 6
Creditore chirografario che vuole far valere l’inefficacia	Mossa 2, poi 6
Socio o amministratore garante personale	Mossa 1, poi 7

Non passare oltre finché non hai, scritta su un foglio, la data di pubblicazione del ricorso (anche solo prevista) e la data di iscrizione di ogni ipoteca giudiziale. Tutto il resto del piano si appoggia su questi due numeri.

Mossa 1 — Ricostruisci la mappa completa delle iscrizioni

Obiettivo della mossa: avere l’elenco esatto di tutte le formalità che gravano sui beni dell’impresa, con data di iscrizione, creditore, titolo, importo e natura (giudiziale, volontaria, legale), perché senza questo elenco nessun calcolo successivo è affidabile.

Quando va fatta

Il primo passo è questo, e va fatto prima di qualunque decisione sul ricorso. Se sei il debitore e la composizione negoziata si è chiusa con la relazione finale, ricorda che il ricorso di concordato semplificato va presentato entro sessanta giorni dalla comunicazione della relazione finale (art. 25-sexies c. 1 CCII). Sessanta giorni sembrano molti, ma servono anche per il piano di liquidazione, per la documentazione dell’art. 39 e per la nomina dell’ausiliario: la mappa delle iscrizioni deve essere pronta nelle prime due settimane. Non contare sulla sospensione feriale: per i procedimenti del Codice della crisi la sospensione dei termini dal 1° al 31 agosto non si applica, salvo che il Codice disponga diversamente (art. 9 c. 1 CCII).

Come si esegue

• Richiedi le ispezioni ipotecarie su tutti gli immobili intestati alla società (e, se ci sono garanzie dei soci, anche sui loro beni) presso il servizio di pubblicità immobiliare competente. Non accontentarti della visura catastale: il catasto non ti dice nulla sulle ipoteche.
• Per ogni nota di iscrizione annota: data di iscrizione, numero di registro generale e particolare, creditore iscrivente, titolo (decreto ingiuntivo, sentenza, atto notarile), importo iscritto, beni colpiti.
• Separa le iscrizioni in tre colonne: ipoteche giudiziali, ipoteche volontarie (mutui, garanzie concesse alle banche), altre formalità (pignoramenti trascritti, ipoteche iscritte dall’agente della riscossione). Su quest’ultima categoria ragiona con il legale: l’art. 46 c. 5 parla di ipoteche giudiziali, e la qualificazione delle iscrizioni che hanno una base legale diversa va verificata caso per caso, senza estendere automaticamente la regola.
• Incrocia l’elenco con lo stato passivo che hai costruito nella composizione negoziata: ogni ipoteca deve corrispondere a un credito, e ogni credito ipotecario deve avere un’iscrizione.
• Recupera il fascicolo del procedimento monitorio o di merito da cui nasce ogni ipoteca giudiziale: ti servirà per capire se il titolo è stato opposto, sospeso o confermato.

La base giuridica

L’art. 46 c. 5 CCII (testo vigente, aggiornato al 12/8/2026 secondo Brocardi) contiene due regole distinte. La prima: dopo la domanda i creditori non possono acquisire diritti di prelazione con efficacia rispetto ai creditori concorrenti, salvo le autorizzazioni previste dai commi 1, 2 e 3. La seconda: le ipoteche giudiziali iscritte nei novanta giorni che precedono la data della pubblicazione della domanda nel registro delle imprese sono inefficaci rispetto ai creditori anteriori. Il concordato semplificato richiama espressamente l’art. 46 tra gli effetti che si producono dalla pubblicazione del ricorso. La regola, quindi, è la stessa del concordato preventivo “ordinario”, con una differenza pratica decisiva: nel semplificato la domanda arriva sempre dopo una composizione negoziata, cioè dopo mesi in cui i creditori sapevano della crisi.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è l’ipoteca “fantasma”: un creditore ha ottenuto il decreto ingiuntivo ma l’iscrizione è avvenuta su un bene che non ti aspettavi, magari un immobile di un socio illimitatamente responsabile o un terreno rimasto fuori dal bilancio. Un altro imprevisto ricorrente è la discrepanza tra la data che il creditore indica nella sua corrispondenza e quella effettiva della nota. Fai sempre prevalere la nota di iscrizione. Se le ispezioni richiedono più tempo del previsto, chiedi all’esperto o all’advisor che ha seguito la composizione negoziata le visure già acquisite e aggiornale soltanto per il periodo successivo.

Check di completamento

• Hai un elenco con data di iscrizione per ogni ipoteca giudiziale, verificata sulla nota e non su documenti di parte.
• Hai separato le ipoteche giudiziali da quelle volontarie e dalle altre formalità.
• Hai il titolo di ciascuna ipoteca giudiziale e sai se è stato opposto.

Mossa 2 — Misura la finestra dei novanta giorni a partire dalla data giusta

Obiettivo della mossa: individuare con esattezza quali ipoteche giudiziali cadono nei novanta giorni anteriori alla pubblicazione del ricorso e quali ne restano fuori, sapendo che le prime sono inefficaci verso i creditori anteriori e le seconde no.

Quando va fatta

Se il ricorso è già pubblicato, subito. Se non lo è ancora, fai il calcolo su due o tre date possibili di deposito, tutte comprese nei sessanta giorni dalla comunicazione della relazione finale dell’esperto, perché la data di pubblicazione sposta la finestra in avanti o all’indietro.

Come si esegue

• Prendi la data di pubblicazione del ricorso nel registro delle imprese (non la data del deposito in cancelleria). Se stai pianificando, considera che la pubblicazione avviene di regola entro il giorno successivo al deposito.
• Conta novanta giorni di calendario a ritroso. Esempio: ricorso pubblicato il 15 ottobre 2026; novanta giorni prima ti portano al 17 luglio 2026. Le ipoteche giudiziali iscritte da quella data in poi cadono nella finestra; quelle iscritte prima ne restano fuori. Il giorno di confine va sempre ricontrollato dal legale: un’iscrizione eseguita proprio a ridosso del limite è il terreno classico della contestazione.
• Per ogni ipoteca giudiziale dell’elenco della mossa 1 scrivi accanto: “dentro” o “fuori”.
• Per quelle “dentro”, individua i creditori anteriori che beneficiano dell’inefficacia: sono tutti quelli il cui credito è sorto prima della pubblicazione della domanda. L’ipoteca non diventa nulla: resta valida nei rapporti tra debitore e creditore iscrivente, ma non può essere opposta agli altri creditori anteriori.
• Per quelle “fuori”, segna che sono efficaci nel concordato: il creditore va trattato come ipotecario, nei limiti del valore del bene, e il piano deve rispettarne la prelazione.

La base giuridica

Ancora l’art. 46 c. 5 CCII, richiamato dall’art. 25-sexies CCII. L’inefficacia opera di diritto: non serve un’azione revocatoria, non serve provare che il creditore conoscesse lo stato di crisi, non serve dimostrare un danno. La Cassazione, ragionando sull’identico art. 168 c. 3 della legge fallimentare, ha descritto questa regola proprio come un’inefficacia ex lege rispetto ai creditori anteriori (Cass. Sez. I n. 21758 dell’8/7/2022 e n. 8996 del 31/3/2021, entrambe rese sulla legge fallimentare). La logica è semplice: il creditore che, sentendo arrivare la procedura, corre a iscrivere ipoteca sulla base di un decreto ingiuntivo non deve guadagnare una posizione migliore degli altri proprio nei mesi in cui la crisi era già evidente.

Se qualcosa va storto

Il caso più frequente è quello del debitore che si accorge di un’ipoteca giudiziale iscritta pochi giorni prima della finestra. Non esiste un modo per “allungare” i novanta giorni: la norma è secca. In quel caso l’ipoteca è efficace nel concordato e l’unica strada per contestarla, se la procedura dovesse sfociare nella liquidazione giudiziale, è la revocatoria (mossa 7). Un altro imprevisto è la pubblicazione tardiva del ricorso per un disguido di cancelleria: annota subito la data effettiva, perché è quella che conta, e verifica con il legale se il ritardo ha spostato fuori finestra un’iscrizione che, con la pubblicazione tempestiva, sarebbe rimasta dentro.

Un approfondimento necessario: chi sono i “creditori anteriori”

L’inefficacia non opera verso chiunque, ma verso i creditori anteriori. Nella pratica questo significa tutti i creditori il cui titolo è sorto prima della pubblicazione della domanda: fornitori, banche, erario, enti previdenziali, lavoratori per i crediti maturati, professionisti per le prestazioni già rese. Non conta che il credito fosse già scaduto o già accertato in giudizio: conta il momento in cui è nato. Chi diventa creditore dopo la pubblicazione, per esempio il fornitore che ha consegnato merce durante la procedura con l’autorizzazione del tribunale, ha una posizione diversa: il suo credito, se sorto da atti legalmente compiuti, è prededucibile (art. 46 c. 4 CCII), e non ha bisogno dell’inefficacia dell’ipoteca altrui per essere pagato.

Un caso particolare è quello dei creditori sorti tra la pubblicazione della domanda e l’eventuale apertura della liquidazione giudiziale. Sulla legge fallimentare, la sentenza n. 6381/2019 della Cassazione ha esteso il beneficio anche a loro; l’orientamento successivo (n. 21758/2022) ha negato che l’inefficacia passi automaticamente nel fallimento. Se ti trovi in questa posizione, il tuo interesse coincide con quello del curatore che esercita la revocatoria (mossa 7).

Ultima avvertenza sul calcolo: annota sempre, accanto alla data, anche l’ora e il numero di registro dell’iscrizione. Non servono per contare i giorni, ma per individuare con certezza la formalità quando ce ne sono più d’una sullo stesso bene a pochi giorni di distanza, come accade quando più fornitori agiscono insieme dopo la caduta delle misure protettive.

Check di completamento

• Hai una data di pubblicazione certa (o le date di pianificazione con il calcolo per ciascuna).
• Ogni ipoteca giudiziale è marcata “dentro” o “fuori” con la data di confine scritta accanto.
• Hai identificato quali creditori sono “anteriori” e quindi beneficiano dell’inefficacia.

Mossa 3 — Collega la finestra alla composizione negoziata e alle misure protettive

Obiettivo della mossa: verificare se l’ipoteca giudiziale è stata iscritta mentre operavano le misure protettive della composizione negoziata e, in ogni caso, sfruttare correttamente i sessanta giorni per depositare il ricorso al momento giusto.

Quando va fatta

Subito dopo la mossa 2, e comunque prima di depositare il ricorso. Nel concordato semplificato i tempi sono compressi: la composizione negoziata si è appena chiusa, la relazione finale ti è stata comunicata e il termine di sessanta giorni sta già correndo.

Come si esegue

• Recupera dalla piattaforma telematica nazionale e dal fascicolo della composizione negoziata le date chiave: pubblicazione dell’istanza con la richiesta di misure protettive, ordinanza di conferma, eventuali proroghe, eventuale revoca o scadenza. Ricorda che le misure, una volta confermate, hanno una durata fissata tra 30 e 120 giorni, prorogabile su parere dell’esperto, per una durata complessiva non superiore a 240 giorni (art. 19 CCII).
• Sovrapponi queste date all’elenco delle ipoteche. Un’ipoteca giudiziale iscritta mentre le misure erano efficaci si scontra con l’art. 18 c. 3 CCII, che dalla pubblicazione dell’istanza impedisce ai creditori di acquisire diritti di prelazione e di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari.
• Se le misure non sono state chieste, o non sono state confermate, o sono state revocate, l’ipoteca giudiziale iscritta in quel periodo è in linea di principio valida: il suo destino dipende solo dalla finestra dei novanta giorni.
• Valuta con il legale la data di deposito del ricorso all’interno dei sessanta giorni. Non si tratta di manipolare la procedura: si tratta di sapere che la finestra si calcola a ritroso dalla pubblicazione, e che un ricorso pronto prima è un ricorso che protegge meglio i creditori chirografari dalle iscrizioni dell’ultima ora. Ricorda anche l’altra faccia: dalla pubblicazione in poi, per la prima regola dell’art. 46 c. 5, nessun creditore può più acquisire prelazioni efficaci verso gli altri.

La base giuridica

Art. 18 c. 3 CCII (divieto di acquisire prelazioni durante le misure protettive), art. 19 CCII (durata delle misure), art. 25-sexies c. 1 CCII (presupposti e termine di sessanta giorni per il concordato semplificato) e art. 46 c. 5 CCII (finestra dei novanta giorni). In pratica: se le misure cadono, i creditori tornano liberi di iscrivere, e la finestra dei novanta giorni diventa l’unica difesa del ceto creditorio.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: le misure protettive sono state revocate a metà delle trattative perché un creditore ha dimostrato che non servivano più, e nei giorni successivi due fornitori hanno iscritto ipoteca giudiziale. Se la pubblicazione del ricorso di semplificato avviene entro novanta giorni da quelle iscrizioni, esse sono inefficaci verso i creditori anteriori. Se invece la composizione negoziata si è trascinata e la relazione finale è arrivata molto dopo, le iscrizioni possono essere già “fuori finestra”. Qui il piano B è uno solo: documentare tutto per l’eventuale revocatoria nella liquidazione giudiziale (mossa 7) e, nel frattempo, costruire il piano di liquidazione rispettando quelle prelazioni.

Check di completamento

• Hai la linea del tempo della composizione negoziata con le date delle misure protettive.
• Sai quali ipoteche sono state iscritte durante le misure, quali dopo, quali prima.
• Hai fissato, d’intesa con il legale, la data di deposito del ricorso all’interno dei sessanta giorni.

Mossa 4 — Decidi se depositare il ricorso completo o “con riserva”

Obiettivo della mossa: scegliere la forma della domanda sapendo che anche la domanda con riserva, una volta pubblicata, fissa la finestra dei novanta giorni, ma che una riserva non seguita dal deposito del piano espone l’impresa a conseguenze pesanti.

Quando va fatta

Prima del deposito, quando ti accorgi che i sessanta giorni non bastano per un piano di liquidazione completo ma vuoi comunque “bloccare” la data di riferimento per la finestra dei novanta giorni e far scattare la regola che vieta nuove prelazioni.

Come si esegue

• Verifica con il legale se la tua situazione consente di proporre la domanda anche con riserva di deposito della proposta e del piano: il testo vigente dell’art. 25-sexies c. 1 lo consente, nel rispetto del termine di sessanta giorni dalla comunicazione della relazione finale.
• Se scegli la riserva, sappi che la pubblicazione della domanda produce comunque gli effetti richiamati, e quindi fissa da quel momento la finestra dell’art. 46 c. 5. Questo può essere decisivo se un creditore sta per iscrivere ipoteca o l’ha appena fatto.
• Pianifica con precisione il deposito del piano entro il termine che il tribunale assegnerà. Prepara già, nella mossa 1, tutti i documenti dell’art. 39 CCII: la Cassazione ha affermato che l’omologazione del semplificato richiede la verifica della legalità sostanziale e delle condizioni di ammissibilità dell’art. 25-sexies, anche con riguardo alla documentazione dell’art. 39 (Cass. Sez. I n. 31641/2025, riportata da EC News).
• Valuta i rischi: una domanda con riserva lasciata cadere non produce i benefici attesi. Sul piano della prededuzione, la Cassazione ha escluso la prededucibilità dei crediti quando la procedura di concordato non è stata effettivamente aperta e c’è stata solo la domanda con riserva senza il successivo deposito di proposta e piano (Cass. Sez. I ord. n. 1730 del 24/1/2025). Chi ti ha finanziato o fornito in quella fase potrebbe restare senza tutela.

Questa è la mossa in cui la regia della composizione negoziata e quella del concordato devono parlarsi: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, legge la relazione finale e i tempi delle trattative per scegliere il momento e la forma della domanda.

La base giuridica

Art. 25-sexies c. 1 CCII (proposta di concordato per cessione dei beni entro sessanta giorni, anche con riserva di deposito della proposta e del piano, con i documenti dell’art. 39), art. 40 CCII (domanda di accesso), art. 46 c. 5 CCII. Sul concordato con riserva non seguito dal piano, Cass. Sez. I ord. n. 1730/2025.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: hai depositato con riserva, la finestra dei novanta giorni ha “catturato” l’ipoteca del fornitore, ma il piano di liquidazione non è pronto alla scadenza del termine. Il rischio è che la procedura si chiuda senza omologazione e che si apra la liquidazione giudiziale su istanza di un creditore o del pubblico ministero. In quel caso la sorte dell’inefficacia diventa incerta (ne parliamo nella mossa 7). Il piano B è chiedere con ragionevole anticipo, se le condizioni lo consentono, il termine necessario, documentando perché serve, e non arrivare mai alla scadenza con il piano a metà.

Check di completamento

• Hai deciso tra ricorso completo e ricorso con riserva, per iscritto, con le ragioni della scelta.
• Se hai scelto la riserva, hai un cronoprogramma per il deposito di proposta, piano e documenti dell’art. 39.
• Hai verificato la data di pubblicazione della domanda e ricalcolato su di essa la finestra della mossa 2.

Mossa 5 — Costruisci il piano di liquidazione trattando correttamente i creditori “retrocessi”

Obiettivo della mossa: collocare nel piano di liquidazione i creditori con ipoteca giudiziale inefficace come chirografari (per l’intero credito o per la parte non coperta da altre garanzie) e i creditori con ipoteca efficace come ipotecari, così da superare il vaglio di omologazione.

Quando va fatta

Mentre prepari la proposta e il piano, e in ogni caso prima del deposito definitivo. Ricorda che nel concordato semplificato i creditori non votano: il tribunale omologa se ricorrono le condizioni di legge, e i creditori possono opporsi. Questo rende il piano più esposto al controllo del giudice e alle opposizioni: non puoi contare sul consenso della maggioranza per sanare una collocazione sbagliata.

Come si esegue

• Nel prospetto dei creditori, sposta nella classe o nella categoria dei chirografari i titolari di ipoteche giudiziali “dentro finestra”. Scrivi nella relazione illustrativa la data di iscrizione, la data di pubblicazione del ricorso e il calcolo dei novanta giorni: il tribunale e l’ausiliario devono poterlo verificare in un minuto.
• Per i creditori con ipoteca efficace, calcola il valore del bene gravato con una stima indipendente e destina loro il ricavato nei limiti della prelazione. Il piano deve rispettare l’ordine delle cause di prelazione: è uno dei parametri che il tribunale verifica in omologazione.
• Verifica che la proposta assicuri un’utilità effettiva anche ai chirografari. La Cassazione ha precisato che la sola maggiore rapidità della procedura non è, di per sé, un’utilità per i creditori chirografari se non viene offerta loro alcuna forma di soddisfazione (Cass. Sez. I n. 624/2026, gennaio 2026). Nella tua situazione questo è un punto favorevole: l’inefficacia dell’ipoteca giudiziale libera valore che torna ai chirografari e rende più facile dimostrare l’utilità.
• Controlla che la relazione finale dell’esperto e la documentazione dimostrino la buona fede e la serietà delle trattative con i creditori interessati, compreso il creditore che ha iscritto l’ipoteca. Diversi tribunali hanno rifiutato l’omologa senza voto quando è mancata un’effettiva interlocuzione con i creditori basata su informazioni complete (Trib. Bologna 23/9/2025) e hanno affermato che il tribunale non può limitarsi a recepire la dichiarazione dell’esperto, ma deve verificare in autonomia la buona fede (Trib. Ancona 1/4/2025). In senso più articolato, la Corte d’appello di Venezia ha ritenuto rilevante il coinvolgimento dei creditori chiamati a subire una falcidia o una modifica del credito, non dell’intero ceto creditorio (App. Venezia 28/3/2024). Queste tre pronunce sono riportate da EC News (30/9/2026) sulla base di dirittodellacrisi.it.

La base giuridica

Art. 25-sexies CCII (condizioni del semplificato e omologazione), art. 46 c. 5 CCII (inefficacia delle ipoteche giudiziali), artt. 2740-2741 c.c. (responsabilità patrimoniale e cause legittime di prelazione: chi non ha una prelazione opponibile concorre alla pari). La Cassazione, sul vecchio art. 168 l.fall., ha precisato che il divieto di acquisire prelazioni dopo la domanda si estende fino al passaggio in giudicato dell’omologazione, anche quando il concordato prevede un adempimento differito (Cass. Sez. I n. 6166 del 17/4/2003): un principio che rafforza la stabilità della collocazione decisa nel piano.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: l’ausiliario o il tribunale contestano la tua qualificazione, per esempio perché ritengono che l’iscrizione sia avvenuta il giorno prima dell’inizio della finestra. Il piano B è preparare fin dall’inizio due versioni del prospetto di riparto: una con il creditore chirografario e una con il creditore ipotecario, e dimostrare che la proposta regge (utilità ai chirografari, rispetto delle prelazioni, convenienza rispetto alla liquidazione giudiziale) in entrambi gli scenari. Così l’eventuale correzione non fa crollare l’intera domanda.

Il nodo della stima del bene gravato

L’ipoteca efficace vale quanto il bene su cui grava. Se l’immobile è sovrastimato, il creditore ipotecario sembra soddisfatto per intero e il piano appare migliore di quanto sia; se è sottostimato, il creditore ipotecario viene degradato al chirografo per una parte più ampia del dovuto e ha un motivo solido di opposizione. Prima di procedere, assicurati che la stima: sia redatta da un professionista indipendente; consideri lo stato effettivo del bene (abusi, vincoli, occupazioni, oneri condominiali); tenga conto dei tempi di vendita previsti dal piano e quindi di un prezzo di realizzo realistico, non del valore di mercato teorico. Una stima prudente è la migliore difesa del piano: riduce il rischio che, alla vendita, il ricavato non copra le prelazioni efficaci e che i chirografari ricevano meno di quanto promesso.

Come presentare l’effetto dell’inefficacia nella proposta

Rendi visibile, con una riga di prospetto, quanto valore l’inefficacia libera a favore dei chirografari. Se due ipoteche giudiziali per 135.130 euro diventano inefficaci su un bene da 612.800 euro già gravato da un’ipoteca volontaria efficace per 287.450 euro, il residuo libero passa da 190.220 a 325.350 euro: è l’argomento più concreto per dimostrare l’utilità per i chirografari e la convenienza rispetto alla liquidazione giudiziale, dove (secondo l’orientamento più recente della Cassazione sulla legge fallimentare) quelle ipoteche non sarebbero automaticamente inefficaci e il curatore dovrebbe agire in revocatoria, con costi e tempi incerti.

Check di completamento

• Ogni creditore con ipoteca giudiziale è collocato coerentemente con il calcolo della mossa 2, e il calcolo è scritto nella relazione.
• Il piano rispetta le cause di prelazione efficaci e offre un’utilità concreta ai chirografari.
• Hai un prospetto alternativo per le posizioni di confine.

Mossa 6 — Fai valere l’inefficacia nella liquidazione dei beni e nella distribuzione del ricavato

Obiettivo della mossa: far sì che, quando il bene gravato viene venduto nell’esecuzione del piano, il ricavato non vada al creditore con ipoteca giudiziale inefficace, ma sia distribuito secondo il piano omologato tra i creditori anteriori.

Quando va fatta

Dopo l’omologazione, durante la liquidazione affidata al liquidatore nominato dal tribunale. Ma preparala prima: le contestazioni sulla collocazione dei crediti si vincono con la documentazione raccolta nelle mosse 1 e 2.

Come si esegue

• Consegna al liquidatore il fascicolo delle iscrizioni con il calcolo della finestra e la relazione depositata in sede di omologazione.
• Nel programma di vendita del bene gravato, verifica con il legale come si procede alla cancellazione delle iscrizioni dopo il trasferimento, secondo le regole sulla liquidazione richiamate dalla disciplina del concordato semplificato. L’acquirente vorrà un bene libero: è il primo a pretendere chiarezza sulle formalità.
• Nella distribuzione del ricavato, il creditore con ipoteca inefficace partecipa come chirografario. Se il creditore contesta, la contestazione riguarda la collocazione del suo credito: sono questioni da affrontare con atti e termini precisi, e qui serve il legale.
• Se sei un creditore chirografario, verifica tu stesso che il riparto rispetti il calcolo: l’inefficacia è posta nel tuo interesse.

La base giuridica

Art. 46 c. 5 CCII. Un punto spesso frainteso: l’inefficacia è relativa. Protegge i creditori anteriori, non il debitore. La Cassazione, sugli artt. 167 e 168 l.fall., ha chiarito che il divieto di acquisire prelazioni tutela la par condicio soltanto nei rapporti tra creditori, sicché il debitore non può farne valere la violazione e i creditori non possono agire in sua sostituzione (Cass. Sez. III n. 8739 del 26/6/2001). Tradotto: tu debitore costruisci il piano tenendo conto dell’inefficacia, ma non puoi usare l’art. 46 c. 5 come un’arma personale contro il creditore, per esempio per liberarti dell’ipoteca fuori dal concorso. Sul piano dei rapporti già esauriti, la Cassazione ha anche precisato che il divieto non esonera il creditore che ha ricevuto pagamenti dall’obbligo di restituirli alla massa, ma che il pagamento eseguito dal terzo pignorato sulla base di un’ordinanza di assegnazione anteriore conserva efficacia liberatoria (Cass. Sez. I n. 24476 del 2/10/2008, legge fallimentare).

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: il bene viene venduto e il creditore con ipoteca inefficace pretende di essere pagato per primo sostenendo che l’inefficacia “non vale” nella fase esecutiva del piano. Il piano B è semplice: la collocazione è già stata fissata nella proposta omologata, e la regola che vieta di acquisire prelazioni efficaci dopo la domanda copre tutta la procedura fino all’omologazione definitiva (principio già affermato da Cass. n. 6166/2003 sulla legge fallimentare). Se la contestazione si trasforma in giudizio, la continuità della difesa fino all’ultimo grado diventa determinante.

Check di completamento

• Il liquidatore ha ricevuto il fascicolo con il calcolo e la relazione.
• Il programma di vendita prevede la cancellazione delle formalità.
• Il riparto rispecchia la collocazione del piano omologato.

Mossa 7 — Prepara il piano B se l’omologazione salta e si apre la liquidazione giudiziale

Obiettivo della mossa: sapere in anticipo che cosa resta dell’inefficacia dell’ipoteca giudiziale se il concordato semplificato non viene omologato, viene abbandonato o sfocia nella liquidazione giudiziale, e predisporre gli strumenti alternativi (revocatoria) prima che i termini si consumino.

Quando va fatta

Fin dal deposito del ricorso, perché è lì che si fissa la data da cui decorrono i termini delle azioni del curatore. Diventa urgente quando emergono segnali di rigetto: opposizioni fondate, rilievi dell’ausiliario, dubbi del tribunale sulla buona fede delle trattative o sulla documentazione.

Come si esegue

• Prendi atto che, su questo punto, la giurisprudenza di legittimità formatasi sulla legge fallimentare è divisa, e che il Codice della crisi non contiene una regola espressa sulla “sopravvivenza” dell’inefficacia dei novanta giorni nella liquidazione giudiziale successiva.
• Primo orientamento: con la sentenza n. 6381 del 5/3/2019 la Cassazione (Sez. I) ha ritenuto che l’inefficacia dell’art. 168 c. 3 l.fall. si applichi anche quando al concordato segue il fallimento, in forza del principio di consecuzione delle procedure, e anche nei confronti dei creditori successivi al concordato ma anteriori alla sentenza di fallimento. La ragione è pratica: se le ipoteche “rivivessero” nel fallimento, i creditori retrocessi al chirografo avrebbero interesse a far naufragare il concordato per recuperare la garanzia.
• Secondo orientamento, più recente: la Cassazione ha escluso l’applicazione dell’art. 168 c. 3 l.fall. quando il debitore rinuncia alla domanda prima dell’ammissione e poi fallisce (Cass. Sez. I n. 8996 del 31/3/2021) e quando il concordato non viene omologato e segue il fallimento (Cass. Sez. I n. 21758 dell’8/7/2022). Secondo questa linea la consecuzione è un concetto descrittivo, non una norma: per portare nel fallimento una regola del concordato serve una previsione espressa, e il ponte tra le due procedure è la retrodatazione dei termini della revocatoria alla data di pubblicazione della domanda di concordato.
• Applica questo ponte al Codice della crisi: l’art. 170 c. 2 CCII (testo vigente, modificato dal D.Lgs. 136/2024) stabilisce che, se alla domanda di accesso a uno strumento di regolazione della crisi, anche con riserva, segue l’apertura della liquidazione giudiziale, i termini degli artt. 163, 164, 166 commi 1 e 2 e 169 decorrono dalla data di pubblicazione di quella domanda. Il ricorso di concordato semplificato è proposto come domanda di accesso ai sensi dell’art. 40 CCII, il che rende ragionevole applicargli la retrodatazione; trattandosi però di una procedura che nasce dalla composizione negoziata, la questione va verificata sul caso concreto.
• Prepara quindi la revocatoria: nella legge fallimentare le ipoteche giudiziali costituite nei sei mesi anteriori per debiti scaduti erano revocabili salvo la prova, a carico del creditore, di non conoscere lo stato di insolvenza (è il meccanismo richiamato da Cass. n. 21758/2022); l’art. 166 CCII ne raccoglie l’eredità e va letto sul testo vigente per il caso specifico. Raccogli fin d’ora le prove della conoscenza della crisi da parte del creditore: nel concordato semplificato sono spesso abbondanti, perché il creditore ha partecipato alle trattative della composizione negoziata.
• Se sei socio o amministratore garante, considera che l’esito della liquidazione giudiziale si riflette sulle tue garanzie personali: una garanzia ipotecaria che torna efficace sottrae valore che altrimenti avrebbe ridotto il debito garantito.

La base giuridica

Art. 46 c. 5 CCII; art. 170 c. 2 CCII; art. 166 CCII; per il confronto con la legge fallimentare, Cass. n. 6381/2019, n. 8996/2021 e n. 21758/2022 (tutte sulla legge fallimentare). Sulla disciplina transitoria: il Codice della crisi si applica alle domande depositate dal 15 luglio 2022; per le procedure anteriori resta la legge fallimentare, ed è su quella che si sono pronunciate le sentenze citate. Per i concordati semplificati depositati prima di quella data nel vigore del D.L. 118/2021, la disciplina va ricostruita sul testo del decreto allora vigente.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: la liquidazione giudiziale si apre molto tempo dopo la pubblicazione del ricorso di semplificato, e il curatore scopre l’ipoteca quando i termini dell’art. 170 c. 1 (tre anni dall’apertura e comunque cinque anni dal compimento dell’atto) stanno per scadere. Il piano B è non arrivare a quel punto: consegna al curatore, il primo giorno, il fascicolo delle iscrizioni con il calcolo dei novanta giorni e dei sei mesi. Se sei il debitore, ricorda che la collaborazione con il curatore è anche un tuo interesse, soprattutto in vista dell’esdebitazione.

Il riflesso sui soci e sugli amministratori garanti

Nella maggior parte delle piccole e medie imprese i debiti verso banche e fornitori sono garantiti personalmente dai soci o dagli amministratori. Il concordato semplificato della società non libera i garanti, e le ipoteche iscritte sui loro beni personali non rientrano nell’art. 46 c. 5, che riguarda il concorso sui beni del debitore che propone il concordato. Se il creditore ha iscritto ipoteca giudiziale anche sulla casa del socio fideiussore, quell’iscrizione segue le regole ordinarie e va affrontata con strumenti diversi. Per la persona fisica che non riesce a far fronte alle garanzie prestate, la strada può essere quella degli strumenti di composizione delle crisi da sovraindebitamento (concordato minore, ristrutturazione dei debiti del consumatore quando i presupposti ci sono, liquidazione controllata), da valutare caso per caso con l’OCC. Non passare oltre finché non hai chiarito, per ciascun garante, quali ipoteche gravano sui suoi beni e quanta parte del debito garantito verrà pagata dal piano della società: è la base di ogni trattativa successiva con le banche.

Check di completamento

• Sai quale orientamento giurisprudenziale ti favorisce e quale ti danneggia, e la tua strategia regge anche nel caso peggiore.
• Hai le date per la revocatoria (pubblicazione della domanda, iscrizione, scadenza del credito).
• Hai raccolto le prove della conoscenza della crisi da parte del creditore iscrivente.

Mossa 8 — Se sei il creditore che ha iscritto l’ipoteca: verifica, difendi, scegli

Obiettivo della mossa: capire in pochi giorni se la tua ipoteca giudiziale è dentro o fuori la finestra, difendere la sua efficacia quando i presupposti lo consentono e, se è inefficace, massimizzare il recupero come chirografario senza perdere i termini per opporti.

Quando va fatta

Appena ricevi la notizia della pubblicazione del ricorso di concordato semplificato. I tempi del semplificato sono brevi: il tribunale fissa l’udienza di omologazione e le opposizioni vanno proposte nel termine indicato dalla procedura. Non aspettare la comunicazione del liquidatore.

Come si esegue

• Estrai la visura del registro delle imprese e annota la data di pubblicazione del ricorso. Confrontala con la data di iscrizione della tua ipoteca. Rifai il conto dei novanta giorni da solo e poi con il legale.
• Se l’iscrizione è fuori finestra, la tua ipoteca è efficace nel concordato: verifica che il piano ti collochi come ipotecario nei limiti del valore del bene e che la stima sia attendibile. Se non lo fa, quello è il cuore della tua opposizione.
• Se l’iscrizione è dentro finestra, la tua ipoteca è inefficace verso i creditori anteriori e sarai trattato come chirografario. A quel punto verifica che la proposta ti assicuri un’utilità effettiva e che non ti metta in una posizione peggiore rispetto all’alternativa della liquidazione giudiziale: è qui che la divisione giurisprudenziale della mossa 7 diventa un argomento, perché nella liquidazione giudiziale la tua ipoteca potrebbe non essere automaticamente inefficace, ma esposta soltanto alla revocatoria.
• Se l’iscrizione è avvenuta durante le misure protettive, valuta con il legale la sua validità alla luce dell’art. 18 c. 3 CCII prima ancora della finestra dell’art. 46.
• Controlla se hai altre garanzie: fideiussioni dei soci, cessioni di credito, pegni. La Cassazione, sulla legge fallimentare, ha affermato che la cessione di crediti stipulata prima della domanda è opponibile ai creditori concorsuali, mentre dopo la domanda la cessione per estinguere debiti anteriori è vietata (Cass. Sez. III n. 17162 del 3/12/2002). Le garanzie dei terzi restano fuori dal concorso della società e puoi farle valere nei loro confronti.
• Partecipa alle trattative, se la composizione negoziata è ancora in corso: la mancanza di un’effettiva interlocuzione con i creditori interessati è un motivo di rigetto dell’omologa riconosciuto in giurisprudenza (Trib. Bologna 23/9/2025; App. Venezia 28/3/2024).

La base giuridica

Art. 46 c. 5 CCII, art. 18 c. 3 CCII, art. 25-sexies CCII (omologazione e opposizioni), art. 2808 e seguenti c.c. per la natura e gli effetti dell’ipoteca. Sui limiti temporali del divieto di nuove prelazioni, Cass. n. 6166/2003.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: hai scoperto il ricorso tardi e il termine per l’opposizione è già vicino. Il piano B è un’opposizione mirata su un solo punto forte (collocazione errata, stima del bene, assenza di utilità per i chirografari), piuttosto che una contestazione generica destinata a cadere. Se l’omologa arriva comunque, verifica se ci sono i presupposti per impugnare il decreto: qui serve un difensore abituato a portare la questione fino all’ultimo grado.

Check di completamento

• Hai la data di pubblicazione e la data di iscrizione confrontate per iscritto.
• Sai se la tua ipoteca è efficace, inefficace o a rischio per le misure protettive.
• Hai deciso entro il termine se opporti all’omologazione e su quali motivi.

Il piano alla prova dei numeri

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, non casi reali. Partono tutte dalla stessa situazione e mostrano come cambia l’esito a seconda di quando e come si agisce.

Situazione di partenza comune. Alfa S.r.l., produzione di infissi, ha chiuso la composizione negoziata senza accordo. La relazione finale dell’esperto, che attesta trattative corrette e impraticabilità delle soluzioni dell’art. 23, le è stata comunicata il 28 agosto 2026: il termine di sessanta giorni per il ricorso di concordato semplificato scade il 27 ottobre 2026. Attivo principale: capannone stimato 612.800 euro. Debiti: banca con ipoteca volontaria iscritta nel 2019 per 287.450 euro; fornitore Beta con ipoteca giudiziale per 93.260 euro; fornitore Gamma con ipoteca giudiziale per 41.870 euro; chirografari per 538.900 euro.

Simulazione 1 — Deposito rapido, finestra che “cattura” entrambe le ipoteche

Ipotesi: Beta iscrive il 14 luglio 2026, Gamma il 29 luglio 2026. Alfa, che ha preparato la mappa delle iscrizioni (mossa 1) già a fine agosto, deposita il ricorso il 9 ottobre 2026; la pubblicazione avviene il 10 ottobre. Novanta giorni a ritroso: 12 luglio 2026. Entrambe le iscrizioni cadono nella finestra.
Esito: Beta e Gamma sono inefficaci verso i creditori anteriori. Sul ricavato del capannone, dedotta la banca (ipoteca volontaria efficace, 287.450 euro), restano circa 325.350 euro (al lordo dei costi di procedura) a disposizione del concorso, invece dei circa 190.220 che resterebbero se Beta e Gamma fossero ipotecari. I due fornitori concorrono come chirografari insieme agli altri: la massa chirografaria passa da 538.900 a 674.030 euro, ma il valore disponibile cresce di più, e la percentuale offerta ai chirografari sale.

In termini percentuali, al lordo dei costi di procedura: con le due ipoteche efficaci il valore libero sarebbe pari a circa il 35,3% della massa chirografaria (190.220 su 538.900 euro); con le due ipoteche inefficaci sale a circa il 48,3% (325.350 su 674.030 euro). Anche gli stessi Beta e Gamma, retrocessi al chirografo, ricevono qualcosa: è la ragione per cui un’opposizione fondata solo sulla perdita della prelazione, senza contestare le date, ha poche prospettive.

Simulazione 2 — Deposito a fine termine, una sola ipoteca nella finestra

Stessa situazione, ma Alfa deposita il 14 ottobre e la pubblicazione avviene il 15 ottobre 2026. Novanta giorni a ritroso: 17 luglio 2026.
Esito: Gamma (29 luglio) è dentro e diventa chirografaria; Beta (14 luglio) è fuori e resta ipotecaria per 93.260 euro. Il valore libero per il concorso scende a circa 232.090 euro. Cinque giorni di ritardo nel deposito, all’interno dello stesso termine di sessanta giorni, hanno spostato oltre 93.000 euro dal concorso a un singolo creditore. Beta resta esposta soltanto alla revocatoria, e solo se si apre la liquidazione giudiziale (mossa 7).

Simulazione 3 — Misure protettive revocate e iscrizione “dell’ultima ora”

Ipotesi diversa: Alfa aveva ottenuto le misure protettive, revocate il 21 settembre 2026. Il 2 ottobre Beta, che aveva un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, iscrive ipoteca giudiziale. Alfa pubblica il ricorso il 15 ottobre.
Esito: l’iscrizione è avvenuta dopo la caduta delle misure, quindi l’art. 18 c. 3 non la colpisce più; ma è ampiamente dentro la finestra dei novanta giorni ed è inefficace verso i creditori anteriori. Se Beta avesse iscritto il 15 settembre, mentre le misure erano ancora efficaci, la sua iscrizione avrebbe incontrato prima ancora il divieto di acquisire prelazioni durante le misure.

Simulazione 4 — Omologa negata e liquidazione giudiziale

Riprendiamo la simulazione 1 (pubblicazione 10 ottobre 2026). Il tribunale nega l’omologazione per carenze nella documentazione; su istanza di un creditore si apre la liquidazione giudiziale il 18 febbraio 2027.
Esito secondo l’orientamento di Cass. n. 6381/2019: l’inefficacia delle ipoteche di Beta e Gamma prosegue nella procedura successiva. Esito secondo l’orientamento di Cass. n. 21758/2022: l’inefficacia non si trasferisce automaticamente, e il curatore deve agire in revocatoria; grazie all’art. 170 c. 2 CCII, i termini si calcolano dal 10 ottobre 2026, non dal 18 febbraio 2027, e quindi le iscrizioni di luglio sono comunque recuperabili nel periodo sospetto. Chi ha conservato le prove delle date e della conoscenza della crisi da parte dei creditori trova il lavoro del curatore già impostato; chi non lo ha fatto rischia di vedere riemergere due prelazioni per oltre 135.000 euro.

Il piano in una pagina

Questa è la pagina da stampare. Se hai poco tempo, segui solo questa, ma non saltare nessuna riga.

Parti dalla mappa delle iscrizioni (mossa 1), perché senza date certe ogni calcolo è un’ipotesi. Misura la finestra dei novanta giorni dalla pubblicazione del ricorso nel registro delle imprese, non dal deposito (mossa 2). Sovrapponi la linea del tempo della composizione negoziata e delle misure protettive (mossa 3). Scegli la forma della domanda, sapendo che anche la riserva fissa la finestra ma che una riserva abbandonata ha costi (mossa 4). Costruisci il piano collocando correttamente i creditori retrocessi e con un prospetto alternativo per i casi di confine (mossa 5). Accompagna il liquidatore nella vendita e nel riparto (mossa 6). Prepara fin dall’inizio il piano B della liquidazione giudiziale, perché lì la giurisprudenza è divisa (mossa 7). Se sei il creditore iscrivente, confronta subito le date e scegli i motivi di opposizione (mossa 8).

Mossa	Obiettivo	Termine	Rischio se la salti
1. Mappa delle iscrizioni	Elenco certo di ipoteche e date	Prime 2 settimane dei 60 giorni	Calcoli sbagliati, ipoteche dimenticate
2. Finestra dei 90 giorni	Separare ipoteche inefficaci ed efficaci	Prima del deposito / subito dopo la pubblicazione	Collocazione errata nel piano
3. Misure protettive	Verificare iscrizioni durante le misure; scegliere la data di deposito	Entro i 60 giorni dalla relazione finale	Iscrizioni dell’ultima ora non neutralizzate
4. Ricorso o riserva	Fissare la data di riferimento	Entro i 60 giorni	Riserva abbandonata, perdita di tutele
5. Piano di liquidazione	Collocare chirografari e ipotecari	Al deposito di proposta e piano	Rigetto dell’omologa
6. Vendita e riparto	Ricavato distribuito secondo il piano	Fase esecutiva	Pagamento al creditore sbagliato
7. Piano B	Revocatoria con termini retrodatati	Dal deposito; poi 3 anni dall’apertura	Riemersione delle prelazioni
8. Creditore iscrivente	Difendere o ripiegare	Termine di opposizione all’omologa	Perdita della garanzia senza difesa

Gli scenari di deviazione

Il piano funziona se le cose vanno come previsto. Ecco i tre imprevisti che più spesso lo mettono alla prova, e il piano B per ciascuno.

Deviazione 1: il creditore accelera e iscrive mentre stai preparando il ricorso

Mentre corrono i sessanta giorni, un fornitore ottiene un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e iscrive ipoteca sul capannone. Non c’è nulla di irregolare: senza misure protettive in corso, ha il diritto di farlo. Il piano B è non inseguire il creditore con contestazioni deboli, ma accelerare il deposito del ricorso, se il piano è pronto, o valutare il deposito con riserva (mossa 4). Più la pubblicazione è vicina all’iscrizione, più è sicuro che l’iscrizione cada nella finestra; in ogni caso, dalla pubblicazione in poi nessuna nuova prelazione è opponibile agli altri creditori. Valuta anche l’opposizione al decreto ingiuntivo, se ci sono motivi seri: non incide sull’iscrizione già eseguita, ma può incidere sul credito.

Deviazione 2: il termine dei sessanta giorni è scaduto

Se il ricorso non è stato depositato entro sessanta giorni dalla comunicazione della relazione finale, la strada del concordato semplificato si chiude. Le ipoteche giudiziali iscritte nel frattempo non sono più “catturabili” da quella finestra. Il piano B è valutare gli strumenti ordinari: un concordato preventivo, con la stessa regola dei novanta giorni dell’art. 46 c. 5 calcolata sulla nuova domanda, ma con requisiti di ammissibilità e voto dei creditori molto diversi; oppure, se le condizioni lo impongono, la liquidazione giudiziale, dove l’ipoteca giudiziale potrà essere contestata solo con la revocatoria. Non improvvisare: la scelta tra queste strade dipende dai numeri della mossa 5.

Deviazione 3: non trovi il titolo o la nota di iscrizione

Capita che il decreto ingiuntivo da cui nasce l’ipoteca non sia mai stato notificato correttamente, o che la nota di iscrizione indichi un credito diverso. Il piano B è duplice: per il calcolo della finestra conta la data risultante dai registri immobiliari, che puoi sempre ottenere con un’ispezione; per la contestazione del credito, valuta con il legale i rimedi contro il titolo. Ricorda che l’inefficacia dell’art. 46 c. 5 non dipende dalla validità del titolo: opera comunque, se l’iscrizione è nella finestra. I vizi del titolo diventano decisivi soprattutto quando l’iscrizione è fuori finestra.

Una regola trasversale per tutte le deviazioni

In ciascuno dei tre scenari la variabile che decide non è la gravità dell’imprevisto, ma la tempestività con cui viene documentato. Una data di iscrizione annotata il giorno in cui la scopri, una mail che prova che il creditore partecipava alle trattative, una visura del registro delle imprese stampata il giorno della pubblicazione: sono questi i documenti che, mesi dopo, permettono al tribunale, al liquidatore o al curatore di applicare la regola giusta. Non affidarti alla memoria di chi ha seguito la composizione negoziata: le procedure cambiano protagonisti (l’esperto esce di scena, arrivano l’ausiliario, il liquidatore, a volte il curatore), e ciò che non è scritto si perde.

Le domande di chi sta eseguendo il piano

Posso fare la mossa 5 prima della mossa 2?

No. Il piano di liquidazione dipende dalla collocazione dei creditori, e la collocazione dipende dalla finestra dei novanta giorni. Un piano scritto prima del calcolo va riscritto, e nel frattempo hai consumato giorni preziosi dei sessanta disponibili.

L’inefficacia va chiesta al giudice?

No: opera di diritto, per effetto della pubblicazione della domanda. Devi però farla risultare con chiarezza nella relazione e nel prospetto dei creditori, perché il tribunale la verificherà in omologazione e il liquidatore la applicherà nel riparto.

Anche l’ipoteca volontaria concessa alla banca diventa inefficace?

No. L’art. 46 c. 5 riguarda le ipoteche giudiziali. Le ipoteche volontarie seguono altre regole e, nella liquidazione giudiziale, possono essere esposte alla revocatoria se ne ricorrono i presupposti, con i termini retrodatati alla pubblicazione della domanda (art. 170 c. 2 CCII).

Io debitore posso usare l’inefficacia per far cancellare l’ipoteca subito?

No. L’inefficacia è posta nell’interesse dei creditori anteriori, non del debitore (principio affermato da Cass. n. 8739/2001 sulla legge fallimentare). Nei tuoi rapporti con il creditore l’ipoteca resta valida; la cancellazione avviene, se del caso, nell’ambito della liquidazione e della vendita del bene secondo il piano.

Se il concordato semplificato viene omologato, l’ipoteca inefficace “rinasce” a pagamento avvenuto?

Il piano omologato fissa il trattamento di ciascun creditore. Il creditore la cui ipoteca era inefficace riceve quanto previsto per i chirografari; il divieto di acquisire prelazioni efficaci rispetto agli altri creditori copre la procedura fino all’omologazione definitiva (Cass. n. 6166/2003, sulla legge fallimentare).

Ho iscritto ipoteca da creditore dopo la pubblicazione del ricorso: vale?

Rispetto agli altri creditori concorrenti no: dalla pubblicazione della domanda i creditori non possono acquisire prelazioni efficaci verso i concorrenti, salvo le autorizzazioni previste dall’art. 46 (art. 46 c. 5, primo periodo).

Il decreto ingiuntivo su cui si fonda l’ipoteca è stato opposto: cambia qualcosa?

Per la finestra dei novanta giorni no: conta la data di iscrizione. Cambia però la posizione del credito, che è contestato. Nel piano devi tenerne conto con un accantonamento prudenziale, per non trovarti a dover pagare più del previsto se l’opposizione viene respinta, e senza riconoscere un credito che potrebbe essere ridotto o annullato.

L’ipoteca è stata iscritta sul bene di un socio: l’art. 46 c. 5 mi aiuta?

No, se il socio non è lui stesso il debitore che propone il concordato. L’inefficacia riguarda il concorso sul patrimonio del debitore in procedura. Le iscrizioni sui beni personali dei garanti seguono le regole ordinarie (mossa 7).

Il concordato semplificato mi dà le stesse tutele contro le ipoteche del concordato preventivo ordinario?

Sì per quanto riguarda l’art. 46, che l’art. 25-sexies richiama espressamente tra gli effetti della pubblicazione del ricorso. Cambiano invece il contesto (la domanda arriva dopo la composizione negoziata, entro sessanta giorni dalla relazione finale), il procedimento (niente voto dei creditori, omologa con opposizioni) e la funzione (solo liquidazione del patrimonio con cessione dei beni).

La giurisprudenza che sostiene il piano

Le pronunce che seguono sono state lette in massima o in sintesi su fonti indipendenti. Molte sono rese sulla legge fallimentare (art. 168 l.fall., che conteneva una regola identica a quella dell’art. 46 c. 5 CCII): lo indichiamo ogni volta. Le pronunce di merito sul concordato semplificato sono riportate da EC News (articolo del 30/9/2026) sulla base di dirittodellacrisi.it, senza numero.

A sostegno delle mosse 2 e 7 (natura e sorte dell’inefficacia)

Pronuncia	Principio, in parole nostre	Perché conta qui
Cass. Sez. I, sent. n. 6381 del 5/3/2019 (l.fall.)	L’inefficacia delle ipoteche giudiziali iscritte nei novanta giorni prima del ricorso vale anche nel fallimento che segue il concordato, per la consecuzione delle procedure, e giova anche ai creditori sorti tra concordato e fallimento.	Fonda la tesi più favorevole ai creditori chirografari se il semplificato non va a buon fine.
Cass. Sez. I, sent. n. 8996 del 31/3/2021 (l.fall.)	Se il debitore rinuncia alla domanda prima dell’ammissione e poi fallisce, la regola dei novanta giorni non si applica: l’inefficacia si valuta con le regole del fallimento.	Avverte sui rischi di una domanda (anche con riserva) lasciata cadere.
Cass. Sez. I, sent. n. 21758 dell’8/7/2022 (l.fall.)	La consecuzione è solo descrittiva; senza norma espressa l’inefficacia dei novanta giorni non passa nel fallimento seguito alla mancata omologa; il ponte è la retrodatazione dei termini della revocatoria.	È l’orientamento più recente e impone di preparare la revocatoria con l’art. 170 c. 2 CCII.

A sostegno delle mosse 5 e 6 (collocazione, divieto di prelazioni, riparto)

Pronuncia	Principio, in parole nostre	Perché conta qui
Cass. Sez. I, sent. n. 6166 del 17/4/2003 (l.fall.)	Il divieto di acquisire prelazioni dopo la domanda dura fino al passaggio in giudicato dell’omologazione, anche con adempimento differito.	Stabilizza la collocazione dei creditori fissata nel piano.
Cass. Sez. III, sent. n. 8739 del 26/6/2001 (l.fall.)	Le regole su prelazioni e azioni individuali tutelano la parità tra creditori: il debitore non può invocarne la violazione.	Chiarisce che l’inefficacia è relativa e non è un’arma del debitore.
Cass. Sez. I, sent. n. 24476 del 2/10/2008 (l.fall.)	Il divieto non esonera il creditore pagato dall’obbligo di restituire alla massa; il pagamento del terzo pignorato basato su un’assegnazione anteriore resta però liberatorio.	Utile nel riparto, quando parte del credito è già stata incassata.
Cass. Sez. III, sent. n. 17162 del 3/12/2002 (l.fall.)	La cessione di crediti anteriore alla domanda è opponibile ai creditori; dopo la domanda è vietata se serve a estinguere debiti anteriori.	Aiuta il creditore a valutare le garanzie diverse dall’ipoteca giudiziale (mossa 8).

A sostegno delle mosse 4, 5 e 8 (concordato semplificato e domanda con riserva)

Pronuncia	Principio, in parole nostre	Perché conta qui
Cass. Sez. I, ord. n. 1730 del 24/1/2025	Niente prededuzione se la procedura non è stata aperta e c’è stata solo una domanda con riserva senza proposta e piano.	Misura il costo di una riserva non seguita dal piano.
Cass. Sez. I, n. 31641/2025	L’omologa del semplificato include il controllo di legalità sostanziale e delle condizioni dell’art. 25-sexies, anche sulla documentazione dell’art. 39.	Il calcolo della finestra e la collocazione dei creditori vanno documentati in modo verificabile.
Cass. Sez. I, n. 624/2026 (gennaio 2026)	La sola rapidità della procedura non è un’utilità per i chirografari se non ricevono alcuna soddisfazione.	L’inefficacia dell’ipoteca libera valore per i chirografari e aiuta a dimostrare l’utilità.
Trib. Bologna, 23/9/2025	Omologa senza voto non ammissibile se è mancata un’interlocuzione effettiva e informata con i creditori.	Il creditore iscrivente va coinvolto nelle trattative.
Trib. Ancona, 1/4/2025	Il tribunale verifica in autonomia la buona fede delle trattative, senza limitarsi alla dichiarazione dell’esperto.	La relazione finale non basta da sola: servono documenti.
App. Venezia, 28/3/2024	Conta il coinvolgimento dei creditori incisi dalla proposta, non dell’intero ceto creditorio.	Orienta le trattative verso i creditori ipotecari e retrocessi.

Come leggere il contrasto tra le pronunce

Le tre sentenze di legittimità sulla sorte dell’inefficacia nel fallimento successivo non sono in contraddizione su tutto. Concordano su un punto: dentro il concordato l’inefficacia delle ipoteche giudiziali iscritte nei novanta giorni opera di diritto, senza azioni e senza indagini sulla buona fede del creditore. Divergono sulla sorte della regola quando il concordato non arriva al traguardo. La n. 6381/2019 guarda allo scopo della norma e teme che il creditore retrocesso possa sabotare il concordato per recuperare la garanzia; le n. 8996/2021 e n. 21758/2022 guardano alla lettera e affidano la tutela alla revocatoria con termini retrodatati. Nel concordato semplificato questo contrasto ha una ricaduta pratica particolare: i creditori non votano, quindi il rischio di “voto contrario per far rivivere la garanzia” che preoccupava la Corte nel 2019 si sposta sull’opposizione all’omologazione e sulle contestazioni della buona fede delle trattative. Non risulta, dalle fonti consultate, una pronuncia di legittimità che abbia già risolto la questione nel Codice della crisi: per questo il piano prevede sempre la mossa 7.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Quando il tema è la sorte di un’ipoteca giudiziale nel concordato semplificato, il lavoro è fatto di date, documenti e scelte di tempo. Ecco che cosa facciamo, concretamente.

1. Estraiamo e leggiamo le note di iscrizione su tutti i beni dell’impresa e dei garanti, e costruiamo la mappa delle formalità con data, titolo, importo e natura.
2. Calcoliamo la finestra dei novanta giorni sulla data di pubblicazione del ricorso, o su più date di pianificazione, segnalando le iscrizioni di confine.
3. Ricostruiamo la linea del tempo della composizione negoziata: istanza, misure protettive, conferma, proroghe, revoca, relazione finale, termine di sessanta giorni.
4. Valutiamo con te la forma e il momento della domanda, ricorso completo o con riserva, mettendo per iscritto vantaggi e rischi.
5. Redigiamo la parte del piano e della relazione che colloca i creditori con ipoteca inefficace ed efficace, con il prospetto alternativo per i casi dubbi.
6. Prepariamo e sosteniamo le difese in sede di omologazione, rispondendo alle opposizioni dei creditori o, se assistiamo il creditore, redigendo l’opposizione sui motivi più solidi.
7. Affianchiamo il liquidatore nella fase di vendita e riparto, verificando la cancellazione delle formalità e la distribuzione del ricavato.
8. Impostiamo il piano B della liquidazione giudiziale: date per la revocatoria, prove della conoscenza della crisi, coordinamento con il curatore.
9. Analizziamo le garanzie personali di soci e amministratori, valutando l’impatto delle ipoteche efficaci o inefficaci sulle loro esposizioni e, se necessario, gli strumenti di sovraindebitamento per le persone fisiche.
10. Seguiamo il contenzioso su collocazione, revocatoria e impugnazioni, senza cambiare difensore né linea.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per questo tema pesa in modo particolare la qualifica di Esperto Negoziatore: il concordato semplificato è possibile solo dopo una composizione negoziata, e conoscere dall’interno come si scrive una relazione finale, come si gestiscono le misure protettive e come si conducono trattative “effettive e informate” significa leggere in anticipo i punti su cui il tribunale verificherà la domanda. La qualifica di cassazionista garantisce la continuità della strategia dall’analisi iniziale fino alla Cassazione: la questione della sopravvivenza dell’inefficacia nella liquidazione giudiziale è proprio una di quelle che arrivano all’ultimo grado. Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti lavora sullo stesso fascicolo: i commercialisti sulla stima dei beni, sul prospetto di riparto e sulla convenienza rispetto alla liquidazione giudiziale; gli avvocati sulle date, sulle iscrizioni, sulle opposizioni e sulle azioni.

Chiusura

Rispondere alla domanda del titolo richiede tre date: quella di iscrizione dell’ipoteca, quella di pubblicazione del ricorso e quella in cui, eventualmente, si apre la liquidazione giudiziale. Le ipoteche giudiziali iscritte nei novanta giorni prima della pubblicazione del ricorso di concordato semplificato sono inefficaci verso i creditori anteriori; quelle iscritte prima restano in piedi; e se la procedura fallisce, la Cassazione formatasi sulla legge fallimentare non dà una risposta univoca, sicché la revocatoria con i termini retrodatati dall’art. 170 c. 2 CCII resta lo strumento su cui contare. Ogni giorno all’interno dei sessanta disponibili sposta la finestra: decidere per tempo significa decidere chi viene pagato.

Lo Studio Monardo segue questo tema perché nasce esattamente dove nasce il concordato semplificato: nella composizione negoziata, che l’Avv. Monardo conosce come Esperto Negoziatore ai sensi del D.L. 118/2021, e si chiude spesso nelle aule in cui la difesa da cassazionista garantisce una sola linea dall’inizio alla fine. Quando la crisi coinvolge anche il patrimonio di soci e garanti, interviene l’esperienza di Gestore della crisi presso l’OCC.

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