Cosa Succede Alle Ipoteche Iscritte Prima Del Concordato In Continuità?

Se la tua impresa ha immobili, capannoni o impianti gravati da ipoteche e stai valutando (o hai già depositato) una domanda di concordato preventivo in continuità aziendale, la domanda che ti tiene sveglio è una sola: quelle ipoteche resteranno in piedi, verranno ridimensionate o qualcuna potrà essere neutralizzata? La risposta non è unica. Dipende dalla natura di ciascuna ipoteca (volontaria, giudiziale, legale), dalla data di iscrizione rispetto alla pubblicazione della domanda nel registro delle imprese, dal valore del bene che la sorregge e da come costruirai il piano.

Per questo motivo questo non è un articolo da leggere: è un piano da eseguire, mossa dopo mossa, con termini e controlli precisi. Troverai otto mosse in sequenza, una tabella per capire da quale partire, simulazioni numeriche, gli imprevisti più frequenti e la giurisprudenza che sostiene ogni passaggio. Ogni mossa ti dice cosa fare, quando, su quale norma si regge e cosa fare se qualcosa va storto.

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Perché proprio lo Studio Monardo su questo tema? Perché la sorte delle ipoteche anteriori nel concordato in continuità sta esattamente all’incrocio di due competenze certificate dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo. La prima è quella di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: chi negozia la crisi conosce dall’interno il dialogo con le banche garantite, il peso delle prelazioni nella trattativa e la costruzione di un piano che tenga in vita l’azienda. La seconda è il coordinamento di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario: le ipoteche anteriori sono quasi sempre ipoteche bancarie (mutui, aperture di credito, fondiari) o ipoteche iscritte dall’agente della riscossione, e la loro analisi richiede di leggere contratti, piani di ammortamento, note di iscrizione e ruoli con gli occhi di chi fa questo ogni giorno.

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La diagnosi della tua situazione: da quale mossa partire

Prima di procedere, assicurati di sapere esattamente in quale punto del percorso ti trovi. Le mosse sono pensate in sequenza, ma non tutti partono dallo stesso punto: c’è chi deve ancora depositare la domanda e chi ha già un ricorso pubblicato e un creditore ipotecario che preme. Rispondi con onestà a queste quattro domande.

Domanda 1 — La domanda di concordato è già stata pubblicata nel registro delle imprese?

Questa è la data che governa quasi tutto. Dalla pubblicazione della domanda (anche se presentata con riserva, ai sensi dell’art. 44 CCII) scattano due effetti decisivi: da un lato i creditori anteriori non possono più acquisire diritti di prelazione con efficacia verso gli altri creditori senza autorizzazione; dall’altro si “congela” la finestra dei novanta giorni a ritroso entro cui le ipoteche giudiziali diventano inefficaci verso i creditori anteriori (art. 46, comma 5, CCII). Se la domanda non è ancora stata pubblicata, hai un vantaggio: puoi ancora scegliere il momento del deposito sapendo quali ipoteche ricadranno nella finestra. Se è già pubblicata, la finestra è fissata e devi solo misurarla bene.

Domanda 2 — Sai con precisione quante ipoteche gravano sui beni, di che tipo e con quale data di iscrizione?

Molti imprenditori conoscono a memoria il mutuo principale, ma ignorano l’ipoteca giudiziale iscritta da un fornitore sulla base di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, o l’ipoteca iscritta dall’agente della riscossione su un immobile minore. Senza una mappa completa (tipo, data, grado, importo iscritto, importo effettivamente dovuto) non puoi costruire né il piano né le classi. Se la risposta è “no” o “più o meno”, parti dalla mossa 1.

Domanda 3 — I beni ipotecati servono alla continuità o sono destinati alla vendita?

Nel concordato in continuità la distinzione è centrale. Il capannone in cui lavori e le linee produttive sono beni strumentali da conservare; l’appartamento civile intestato alla società o il terreno non edificato possono invece essere venduti per alimentare il piano. Il trattamento del creditore ipotecario cambia radicalmente: sul bene conservato ragionerai in termini di pagamento rateale e di rispetto del valore di liquidazione; sul bene venduto ragionerai in termini di distribuzione del ricavato e di cancellazione delle formalità.

Domanda 4 — Qualche creditore ipotecario ha già avviato o minacciato un’esecuzione?

Se una banca ha notificato precetto, o se c’è un pignoramento immobiliare in corso su un bene ipotecato, l’urgenza cambia. Le misure protettive collegate alla domanda (artt. 54 e 55 CCII) impediscono ai creditori di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio dell’impresa, ma vanno chieste, pubblicate e confermate nei tempi previsti. Se sei in questa situazione, la mossa 3 va eseguita per prima, in parallelo alla mappa.

Tabella di orientamento

Se la tua situazione è questa	Parti dalla mossa	Perché
Domanda non ancora depositata, ipoteche non mappate	Mossa 1	Senza mappa non sai cosa colpisce la finestra dei 90 giorni
Domanda non ancora depositata, sai che un fornitore ha iscritto ipoteca giudiziale di recente	Mossa 2	La data di deposito decide se quella ipoteca resta efficace
Banca o agente della riscossione con esecuzione avviata o minacciata	Mossa 3	Prima si blocca l’aggressione, poi si pianifica
Domanda pubblicata, mappa fatta, nessuna stima dei beni	Mossa 4	Il valore di liquidazione è il pavimento di ogni creditore ipotecario
Stime pronte, devi scrivere la proposta	Mossa 5	Qui scegli tra pagamento integrale, falcidia e dilazione
Mutuo ipotecario su capannone o impianti da continuare a pagare	Mossa 6	Serve l’autorizzazione ex art. 100 CCII
Proposta depositata, voto in arrivo, banca contraria	Mossa 7	Classi, voto e ristrutturazione trasversale
Concordato omologato o in esecuzione	Mossa 8	Esecuzione, cancellazioni, rischio di risoluzione

Non passare oltre finché non hai individuato la tua mossa di partenza: saltare la diagnosi è il modo più rapido per sprecare la finestra dei novanta giorni o per presentare una proposta che il tribunale non potrà omologare.

Un’avvertenza sul calendario. La sospensione feriale dei termini processuali riguarda il periodo dal 1° al 31 agosto; nei procedimenti regolati dal codice della crisi, però, la regola dell’art. 9 CCII va verificata caso per caso e molti termini corrono anche in agosto. Non pianificare mai una mossa contando sul fatto che agosto “non vale”: se un termine scade in quel mese, trattalo come se la sospensione non esistesse.

Mossa 1 — Costruisci la mappa completa delle ipoteche anteriori

Obiettivo della mossa: avere, su un unico documento, l’elenco di tutte le ipoteche che gravano sui beni dell’impresa, con natura, data di iscrizione, grado, importo iscritto e credito effettivamente garantito. È la base di tutte le mosse successive.

Quando va fatta

Subito, e comunque prima del deposito della domanda di concordato. Se la domanda è già stata depositata con riserva, la mappa va completata entro le prime settimane del termine concesso dal tribunale per il deposito di proposta e piano, perché l’attestatore e il commissario giudiziale la chiederanno comunque e perché le classi si costruiscono su di essa.

Come si esegue

1. Richiedi le ispezioni ipotecarie aggiornate su tutti gli immobili dell’impresa presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare competente (ex Conservatoria). Non fermarti alle visure catastali: servono le note di iscrizione, che riportano tipo di ipoteca, titolo, data, somma iscritta, interessi e beni colpiti.
2. Classifica ogni ipoteca per natura: volontaria (concessa dall’impresa, tipicamente a una banca), giudiziale (iscritta da un creditore sulla base di una sentenza o di un decreto ingiuntivo esecutivo), legale o “esattoriale” (iscritta dall’agente della riscossione ai sensi dell’art. 77 D.P.R. 602/1973). La natura conta perché le regole del codice della crisi non trattano tutte le ipoteche allo stesso modo.
3. Ricostruisci il grado: chi viene prima e chi viene dopo sullo stesso bene. Un’ipoteca di secondo grado su un capannone già gravato da un’ipoteca di primo grado per un importo superiore al valore del bene è, in concreto, un’ipoteca “incapiente”.
4. Confronta somma iscritta e credito reale: la somma iscritta è spesso il doppio del capitale finanziato. Ciò che conta è il credito effettivamente dovuto alla data della domanda, più gli interessi coperti dalla garanzia nei limiti dell’art. 2855 c.c.
5. Chiedi alle banche gli estratti e i piani di ammortamento, e controlla rate pagate, rate insolute, eventuali decadenze dal beneficio del termine già comunicate.
6. Verifica i beni di terzi: se un socio o un familiare ha concesso ipoteca su un proprio immobile a garanzia dei debiti dell’impresa (terzo datore di ipoteca), quella garanzia va mappata a parte, perché il concordato dell’impresa non la travolge automaticamente.

La base giuridica

L’art. 46 CCII disciplina gli effetti della domanda sugli atti del debitore e sulle prelazioni; l’art. 84 CCII fissa il contenuto del piano e le regole sul trattamento dei creditori muniti di privilegio, pegno o ipoteca; l’art. 96 CCII richiama, con riferimento alla data di presentazione della domanda, le norme della liquidazione giudiziale sugli effetti per i creditori (artt. 145 e da 153 a 162), incluse quelle sul corso degli interessi dei crediti garantiti. Il codice civile (artt. 2808 e seguenti) resta la fonte della disciplina dell’ipoteca, del grado e dell’estensione agli interessi.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è la discordanza tra quanto risulta dalle note di iscrizione e quanto ti dice la banca: importi iscritti molto più alti del debito, ipoteche non cancellate dopo l’estinzione di un vecchio mutuo, ipoteche che colpiscono beni non più tuoi. Non correggere a occhio: segna ogni discordanza in una colonna dedicata e chiedi conferma scritta alla banca. Un’ipoteca ancora formalmente iscritta per un mutuo estinto non dà diritto ad alcuna prelazione, ma se resta iscritta può complicare vendite e stime; va quindi gestita (assenso alla cancellazione) prima di entrare nel vivo della procedura.

Altro imprevisto ricorrente: l’ipoteca iscritta dall’agente della riscossione che l’impresa non conosceva perché la comunicazione preventiva è andata a un indirizzo PEC non più presidiato. Anche qui la regola è mappare e annotare, poi verificare con lo staff la regolarità della procedura di iscrizione.

Come leggere una nota di iscrizione senza farti ingannare

La nota di iscrizione è il documento che devi imparare a leggere, perché è l’unica fonte che fa fede sull’ipoteca. Verifica nell’ordine quattro elementi. Il primo è il quadro del titolo: per un’ipoteca volontaria troverai l’atto notarile di mutuo o di concessione di garanzia, con data e repertorio; per un’ipoteca giudiziale troverai il provvedimento del giudice (sentenza, decreto ingiuntivo, ordinanza) con l’indicazione dell’ufficio che l’ha emesso. Il secondo è il quadro degli importi: capitale, interessi, spese e totale iscritto. Non confondere il totale iscritto con il debito: l’iscrizione stabilisce il limite massimo della prelazione, non il credito. Il terzo è il quadro dei beni: controlla che gli identificativi catastali corrispondano agli immobili attuali, perché frazionamenti e fusioni successive possono aver cambiato i numeri di particella e subalterno. Il quarto è la sezione delle annotazioni: qui trovi eventuali postergazioni, restrizioni, cessioni del credito, surroghe e cancellazioni parziali. Una cessione del credito in blocco, ad esempio, ti dice che il tuo interlocutore non è più la banca originaria ma una società cessionaria, spesso assistita da un servicer: è a lui che dovrai rivolgerti per gli estratti e per la trattativa.

Infine, controlla la data di iscrizione e annotala nel formato giorno, mese, anno: è il dato che userai nella mossa 2 e un errore di trascrizione in questa fase si trascina in tutte le valutazioni successive.

Check di completamento

Prima di passare alla mossa successiva verifica che:
– ogni immobile dell’impresa abbia una ispezione ipotecaria aggiornata a una data non anteriore di oltre trenta giorni rispetto al deposito della domanda;
– per ogni ipoteca siano indicati natura, data di iscrizione, grado, somma iscritta e credito effettivo;
– le garanzie concesse da terzi siano elencate separatamente.

Mossa 2 — Misura la finestra dei novanta giorni sulle ipoteche giudiziali

Obiettivo della mossa: individuare quali ipoteche giudiziali sono state iscritte nei novanta giorni che precedono la pubblicazione della domanda e che, per legge, non avranno effetto verso i creditori anteriori al concordato. È la mossa che può “liberare” valore senza nessuna trattativa.

Quando va fatta

Prima del deposito della domanda, se sei ancora in tempo per scegliere la data; subito dopo il deposito, se la domanda è già stata presentata. Il conto dei novanta giorni si fa a ritroso dalla data di pubblicazione della domanda nel registro delle imprese, non dalla data di redazione del ricorso né da quella di iscrizione a ruolo.

Come si esegue

1. Dalla mappa costruita alla mossa 1 isola tutte le ipoteche giudiziali.
2. Per ciascuna annota la data di iscrizione risultante dalla nota.
3. Individua la data di pubblicazione della domanda nel registro delle imprese (o, se non hai ancora depositato, la data prevedibile, tenendo conto dei tempi di trasmissione della cancelleria).
4. Conta i giorni: se l’iscrizione cade nei novanta giorni precedenti, l’ipoteca è inefficace rispetto ai creditori anteriori al concordato; il creditore che l’ha iscritta concorrerà come chirografario (salvo altri privilegi che assistano il suo credito).
5. Se non hai ancora depositato, valuta con il legale se anticipare il deposito: un’ipoteca giudiziale iscritta da un fornitore il giorno 85 prima di una certa data di pubblicazione diventa inefficace; la stessa ipoteca, se la pubblicazione slitta di una settimana, resta efficace.
6. Fai entrare il dato nella costruzione delle classi: il creditore “retrocesso” va collocato tra i chirografari e non tra i privilegiati.

La base giuridica

L’art. 46, comma 5, CCII stabilisce che le ipoteche giudiziali iscritte nei novanta giorni che precedono la data della pubblicazione della domanda di accesso nel registro delle imprese sono inefficaci rispetto ai creditori anteriori al concordato; lo stesso comma vieta ai creditori di acquisire diritti di prelazione con efficacia verso i creditori concorrenti dopo la domanda, salvo autorizzazione. La regola riprende quella dell’art. 168, comma 3, della legge fallimentare, sulla quale si è formata la giurisprudenza che trovi richiamata più avanti.

La regola dei novanta giorni colpisce solo le ipoteche giudiziali, non quelle volontarie concesse dall’impresa alla banca. Questo è il punto che più spesso genera aspettative sbagliate: il mutuo ipotecario stipulato due mesi prima del deposito non diventa inefficace per effetto della domanda di concordato. Potrà eventualmente essere aggredito con l’azione revocatoria solo in uno scenario diverso, quello di una successiva liquidazione giudiziale (art. 166 CCII), con periodi sospetti calcolati a ritroso dal deposito della domanda di concordato quando le procedure si susseguono (art. 170 CCII).

Quanto alle ipoteche iscritte dall’agente della riscossione, la loro riconducibilità alla categoria delle ipoteche giudiziali ai fini della finestra dei novanta giorni è un punto discusso: non dare per scontato né che rientrino né che ne siano escluse, e fai valutare la questione sul singolo caso.

Come contare i giorni senza sbagliare

Il conteggio sembra banale, ma è la fonte di errori più frequente. Parti dalla data di pubblicazione della domanda nel registro delle imprese, che risulta dalla visura camerale aggiornata, e torna indietro di novanta giorni di calendario: nel conteggio entrano sabati, domeniche e festivi, e non operano proroghe al primo giorno non festivo, perché non si tratta di un termine per compiere un atto ma di un periodo di riferimento fissato dalla legge. Un’ipoteca giudiziale iscritta il novantesimo giorno anteriore alla pubblicazione è al limite: in situazioni di confine come questa, la soluzione prudente è far valutare espressamente la questione al legale e, se sei ancora prima del deposito, evitare di lasciare il risultato al caso anticipando la pubblicazione di qualche giorno.

Ricorda anche che la data rilevante è quella dell’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari, non quella del decreto ingiuntivo o della sua notifica. Un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo emesso cinque mesi prima della domanda, ma utilizzato per iscrivere ipoteca soltanto due mesi prima, produce un’ipoteca che ricade nella finestra.

Se presenti una domanda con riserva e successivamente depositi proposta e piano, la data di riferimento resta quella della pubblicazione della prima domanda: non ricominciare il conteggio dal deposito del piano.

Un effetto che dura anche oltre il concordato

La Corte di cassazione, con la sentenza n. 6381 del 5 marzo 2019 (resa sulla legge fallimentare), ha chiarito che l’inefficacia dell’ipoteca giudiziale iscritta nei novanta giorni prima del ricorso per concordato si conserva anche quando il concordato viene meno e segue il fallimento, in forza del principio di consecuzione delle procedure: altrimenti i creditori “retrocessi” al chirografo avrebbero interesse a votare contro la proposta per recuperare la prelazione in sede fallimentare. Il ragionamento è trasferibile all’art. 46, comma 5, CCII, che riproduce la stessa regola, ma resta un orientamento formatosi sulla disciplina previgente.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: il creditore con ipoteca giudiziale iscritta nella finestra si comporta come se fosse privilegiato, chiede di votare come tale o contesta la sua collocazione. In questo caso devi far emergere il dato nella relazione e nelle classi in modo trasparente, citando data di iscrizione e data di pubblicazione: il commissario giudiziale e il tribunale verificheranno. Ricorda che la verifica dei crediti in sede concordataria serve ai fini del voto e del calcolo delle maggioranze e non chiude definitivamente le questioni su esistenza e rango del credito (in questo senso Cass., Sez. III, n. 26560 dell’11 ottobre 2024): prepara quindi la documentazione come se un giorno la questione dovesse arrivare davanti a un giudice.

Secondo imprevisto: la pubblicazione della domanda slitta per un problema tecnico o per un’integrazione chiesta dalla cancelleria, e un’ipoteca che pensavi di neutralizzare esce dalla finestra. Per questo, se la differenza è di pochi giorni, il deposito va preparato con margine e senza attendere l’ultimo momento.

Check di completamento

• Per ogni ipoteca giudiziale hai il numero esatto di giorni tra iscrizione e pubblicazione della domanda.
• Le ipoteche giudiziali dentro la finestra sono annotate come “inefficaci verso i creditori anteriori” e i relativi creditori sono collocati tra i chirografari nella bozza delle classi.
• Hai segnalato a parte le ipoteche dell’agente della riscossione, con la questione sulla loro natura da valutare.

Mossa 3 — Proteggi il patrimonio: niente nuove iscrizioni, niente esecuzioni

Obiettivo della mossa: impedire che, dopo la domanda, i creditori migliorino la propria posizione con nuove ipoteche o aggrediscano i beni ipotecati con esecuzioni individuali. È la mossa che “congela” la fotografia delle prelazioni.

Quando va fatta

Con la domanda stessa. Le misure protettive si chiedono nella domanda di accesso e producono effetto dalla pubblicazione nel registro delle imprese; vanno poi confermate dal tribunale nei termini previsti dagli artt. 54 e 55 CCII. Se c’è già un’esecuzione immobiliare pendente su un bene ipotecato, la richiesta delle misure protettive è la priorità assoluta.

Come si esegue

1. Nella domanda di accesso, chiedi espressamente le misure protettive e indica i creditori più aggressivi, in particolare quelli ipotecari con procedure esecutive avviate.
2. Verifica la pubblicazione nel registro delle imprese e conserva la visura che la attesta, con la data esatta.
3. Comunica la pendenza della procedura nelle esecuzioni immobiliari in corso, depositando nel fascicolo dell’esecuzione copia della domanda e della pubblicazione, così che il giudice dell’esecuzione ne prenda atto.
4. Monitora le note di iscrizione successive alla domanda: un’ipoteca iscritta dopo la pubblicazione da un creditore anteriore, senza autorizzazione, non ha effetto verso gli altri creditori.
5. Se ti serve nuova finanza garantita da ipoteca (ad esempio per un finanziamento che sostiene la continuità), chiedi l’autorizzazione del tribunale: le garanzie concesse con autorizzazione per finanziamenti funzionali alla procedura sono legittime, quelle concesse senza autorizzazione sono esposte all’inefficacia.

La base giuridica

L’art. 54 CCII prevede che, dalla pubblicazione della domanda contenente la richiesta di misure protettive, i creditori non possano iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio dell’impresa; l’art. 55 regola il procedimento di conferma; l’art. 46 CCII vieta l’acquisto di prelazioni efficaci verso i concorrenti senza autorizzazione; gli artt. 99 e 101 CCII disciplinano i finanziamenti prededucibili e le relative garanzie.

Sotto la legge fallimentare la Cassazione aveva chiarito due punti che restano utili come criteri di lettura. Primo: il divieto di azioni esecutive individuali ha portata generale e non cede neppure davanti alle regole speciali del credito fondiario (Cass., Sez. I, n. 11879 del 7 novembre 1991). Secondo: il divieto di acquisire prelazioni dura fino a che il decreto di omologazione non sia divenuto definitivo, anche se l’adempimento del concordato è differito nel tempo (Cass., Sez. I, n. 6166 del 17 aprile 2003). Per la banca fondiaria, quindi, la domanda di concordato in continuità con misure protettive chiude la strada dell’esecuzione individuale privilegiata, salvo le regole sulla durata e sulla revoca delle misure.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: il creditore ipotecario chiede la revoca o la riduzione delle misure protettive, sostenendo che la procedura non ha prospettive o che il suo bene si sta deprezzando. Preparati con dati: perizia del bene, prospetto della continuità, motivazione sul perché il bene è indispensabile all’attività. Il tribunale bilancia l’interesse del singolo creditore con quello della massa.

Secondo imprevisto: le misure protettive non vengono confermate nel termine per un vizio procedurale. In quel caso l’effetto protettivo cessa e il creditore ipotecario può riprendere l’esecuzione. È uno dei motivi per cui la domanda va preparata con un legale e non improvvisata: un errore nei termini di deposito della richiesta di conferma vanifica tutta la mossa.

Terzo imprevisto: una banca iscrive ipoteca dopo la domanda “perché il contratto lo prevedeva” (clausole di consolidamento o di rafforzamento della garanzia). Il patto anteriore non basta: l’ipoteca iscritta dopo la pubblicazione, senza autorizzazione, non è opponibile agli altri creditori. Va però fatta emergere e contestata, non semplicemente ignorata.

Il rapporto con la composizione negoziata

Se prima del concordato hai percorso la composizione negoziata della crisi, la mossa 3 ha già un precedente: nella composizione negoziata puoi chiedere misure protettive che impediscono ai creditori di acquisire prelazioni non concordate e di iniziare o proseguire esecuzioni. Quando la trattativa non porta a un accordo e si passa al concordato, è decisivo coordinare le due fasi, evitando vuoti di protezione tra la cessazione delle misure della composizione negoziata e la pubblicazione della domanda di concordato. Tieni presente che la durata complessiva delle misure protettive è limitata dalla legge e che i periodi di protezione già goduti nella composizione negoziata possono pesare sul calcolo: verifica con il legale quanto “tempo protetto” ti resta prima di fissare la data del deposito.

La composizione negoziata ha anche un valore informativo per le ipoteche anteriori: le banche garantite, durante le trattative con l’esperto, hanno già espresso posizioni, accettato o contestato stime, indicato le condizioni alle quali avrebbero sostenuto un piano. Quel materiale va conservato e riutilizzato nel concordato, perché ti dice in anticipo quali creditori ipotecari voteranno contro e su quali argomenti.

Check di completamento

• Hai la visura con la data di pubblicazione della domanda e delle misure protettive.
• Le esecuzioni pendenti sui beni ipotecati hanno nel fascicolo la prova della pendenza del concordato.
• Ogni iscrizione successiva alla pubblicazione è stata individuata e annotata come non opponibile o, se autorizzata, collegata al provvedimento del tribunale.

Mossa 4 — Fai stimare i beni ipotecati e calcola il valore di liquidazione

Obiettivo della mossa: stabilire, bene per bene, quanto ciascun creditore ipotecario otterrebbe se quel bene fosse liquidato, al netto delle spese. Questo numero è il pavimento sotto il quale il piano non può scendere per la parte garantita.

Quando va fatta

Dopo la mappa e la verifica della finestra dei novanta giorni, e prima di scrivere la proposta. In una domanda con riserva, la stima va commissionata appena depositato il ricorso, perché richiede sopralluoghi, analisi urbanistiche e catastali e una valutazione dei tempi di realizzo che non si improvvisano.

Come si esegue

1. Incarica un perito indipendente (tecnico abilitato) per ciascun immobile ipotecato, con un mandato chiaro: valore di mercato e valore di realizzo in uno scenario di liquidazione, con indicazione dei tempi stimati e dei costi di vendita.
2. Chiedi una verifica della regolarità urbanistica e catastale: abusi e difformità abbattono il valore di realizzo e, nel concordato in continuità, possono anche limitare la vendibilità del bene.
3. Calcola la quota di spese che graverebbe sul ricavato: spese di procedura imputabili al bene, costi di vendita e una quota proporzionale delle spese generali della procedura.
4. Distribuisci il valore netto secondo il grado: il primo grado si soddisfa per primo, poi il secondo e così via. Ciò che resta scoperto per ciascun creditore ipotecario è la sua “parte incapiente”.
5. Chiedi all’attestatore di verificare che il trattamento proposto per ciascun creditore ipotecario non sia inferiore a quello che otterrebbe dalla liquidazione del bene: senza questa attestazione la falcidia della parte garantita non regge.

La base giuridica

L’art. 84, comma 5, CCII consente di soddisfare non integralmente i creditori muniti di privilegio, pegno o ipoteca, purché in misura non inferiore a quella realizzabile in caso di liquidazione del bene o del diritto su cui grava la prelazione, al netto delle spese di procedura e di una quota delle spese generali, attestata dal professionista indipendente; la parte di credito non soddisfatta è trattata come chirografaria. L’art. 84, comma 6, CCII, nel testo modificato dal D.Lgs. 136/2024, stabilisce che nel concordato in continuità il valore di liquidazione va distribuito rispettando la graduazione delle cause di prelazione, mentre per il valore eccedente basta che ogni classe riceva un trattamento almeno pari a quello delle classi dello stesso grado e più favorevole di quello delle classi di grado inferiore; le risorse esterne possono essere distribuite in deroga.

Tradotto in termini operativi: sul valore che il bene ipotecato varrebbe in liquidazione, il creditore ipotecario conserva la priorità assoluta; sul “plusvalore” generato dalla continuità, la priorità diventa relativa. È qui che si gioca la vera sorte delle ipoteche anteriori nel concordato in continuità: non vengono cancellate dalla domanda, ma il loro valore economico viene “misurato” sul bene che le sorregge.

Sul punto è utile ricordare due pronunce recenti. Cass., Sez. I, n. 22474 dell’8 agosto 2024, resa sulla disciplina previgente (art. 186-bis l.fall.), ha affermato che il surplus prodotto dalla continuità accresce il patrimonio del debitore e non può essere destinato liberamente in violazione dell’ordine delle cause di prelazione: oggi il D.Lgs. 83/2022 e il D.Lgs. 136/2024 hanno introdotto proprio la distinzione tra valore di liquidazione e valore eccedente, ma la pronuncia mostra quanto la giurisprudenza sia attenta alla tutela dei prelazionari. Cass., Sez. I, n. 28574 del 28 ottobre 2025, in tema di concordato minore, ha ritenuto inammissibile una proposta che non rispettava la graduazione delle prelazioni secondo gli artt. 84 e 112 CCII, aggiungendo che il giudice può rilevarlo d’ufficio: un segnale chiaro che le regole distributive dell’art. 84 sono considerate presidio di legalità, non semplice tutela disponibile dal singolo creditore.

Quanti interessi copre davvero l’ipoteca

Quando calcoli la parte capiente di ciascun creditore ipotecario devi decidere quali interessi includere. Il codice civile (art. 2855 c.c.) stabilisce che l’ipoteca, oltre al capitale, garantisce gli interessi dovuti per le due annate anteriori e per quella in corso al giorno del pignoramento, purché la loro misura sia enunciata nell’iscrizione, e gli interessi successivi nella misura legale fino alla data della vendita. Nel concordato preventivo l’art. 96 CCII richiama, con riferimento alla data di presentazione della domanda, le regole della liquidazione giudiziale sugli effetti per i creditori, inclusa la sospensione del corso degli interessi con l’eccezione dei crediti garantiti da ipoteca, pegno o privilegio nei limiti previsti dalle norme civilistiche.

In pratica: nella tabella della mossa 1 devi aggiungere, per ogni credito ipotecario, una colonna “interessi garantiti”, calcolata secondo questi limiti, e una colonna “interessi chirografari” per l’eccedenza. Gli interessi di mora oltre i limiti della garanzia non entrano nella parte privilegiata. È un calcolo che spesso sposta decine di migliaia di euro tra la classe ipotecaria e quella chirografaria, e che le banche contestano se non è documentato.

Il bene non strumentale da vendere

Se nel piano in continuità prevedi di vendere un immobile ipotecato non necessario all’attività, la stima serve a due scopi diversi: individuare il valore minimo che il creditore ipotecario deve ricevere e fissare una base per la procedura competitiva di vendita. In questo caso la distribuzione del ricavato seguirà il grado delle ipoteche su quel bene, e solo l’eventuale residuo potrà alimentare il piano a favore degli altri creditori. Tieni separate le perizie dei beni strumentali da quelle dei beni da vendere: i criteri di valutazione e l’uso che se ne fa nel piano sono differenti.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: la banca contesta la stima e produce una perizia di parte con valori più alti, sostenendo che il suo trattamento è inferiore al valore di liquidazione. Non replicare con argomenti generici: chiedi al tuo perito una nota tecnica puntuale sulle differenze (comparabili usati, tempi di vendita, abbattimenti per vendita forzata, criticità urbanistiche). Il commissario giudiziale e, se necessario, il tribunale valuteranno.

Secondo imprevisto: il bene ha più ipoteche e il valore copre a malapena il primo grado. In questo caso le ipoteche di grado successivo sono interamente incapienti: quei creditori, per l’intero credito, vanno trattati come chirografari ai fini del piano, pur restando formalmente iscritti. Non illuderti che “un po’ di prelazione” spetti comunque a tutti.

Terzo imprevisto: il bene ipotecato appartiene a un terzo (socio, familiare). Il suo valore non entra nella massa concordataria e il creditore conserva la garanzia verso il terzo: tienine conto nella stima del rischio per il terzo stesso, che potrebbe subire un’esecuzione anche dopo l’omologa.

Check di completamento

• Per ogni bene ipotecato hai una perizia con valore di mercato e valore di realizzo in liquidazione, datata e firmata.
• Hai una tabella di distribuzione per grado, bene per bene, con l’indicazione della parte capiente e della parte incapiente di ciascun creditore.
• L’attestatore ha ricevuto perizie e tabelle e ha confermato che il criterio di calcolo è quello che intende verificare.

Mossa 5 — Decidi il trattamento di ogni creditore ipotecario e costruisci le classi

Obiettivo della mossa: scegliere, per ciascun creditore ipotecario, se pagarlo integralmente, falcidiarlo fino al valore di liquidazione o dilazionarne il pagamento, e collocarlo nella classe corretta. È la mossa in cui le ipoteche anteriori smettono di essere un dato e diventano una scelta di piano.

Quando va fatta

Dopo le stime (mossa 4) e prima del deposito di proposta e piano. Se hai depositato con riserva, rientra nel termine concesso dal tribunale ai sensi dell’art. 44 CCII; tieni presente che una proroga non è un diritto, quindi programma il lavoro come se il termine non potesse essere allungato.

Come si esegue

Hai sostanzialmente tre strade per ogni creditore ipotecario, che possono anche combinarsi tra loro.

1. Pagamento integrale in denaro in tempi brevi. È la soluzione più “pulita”: il creditore viene soddisfatto per intero, l’ipoteca resta a garanzia fino al pagamento e poi viene cancellata. Il vantaggio è anche procedurale: i creditori muniti di prelazione soddisfatti integralmente in denaro entro il termine previsto dall’art. 109 CCII (centottanta giorni dall’omologazione), con la garanzia che resta ferma fino alla liquidazione funzionale al loro pagamento, non votano. Meno votanti contrari, meno rischi in sede di adunanza.
2. Pagamento dilazionato della parte capiente. Nel concordato in continuità puoi prevedere che il creditore ipotecario venga pagato in un arco temporale più lungo con i flussi dell’attività, mantenendo l’ipoteca a garanzia. In questo caso però il creditore, non essendo soddisfatto integralmente in denaro entro il termine di legge, acquisisce il diritto di voto: va quindi messo in una classe e il piano deve reggere il suo possibile voto contrario. Verifica con il tuo legale il testo vigente delle norme sulla dilazione dei prelazionari nel concordato in continuità, perché è un’area toccata da più correttivi.
3. Falcidia fino al valore di liquidazione. Se il bene vale meno del credito, la parte garantita viene pagata nella misura attestata ai sensi dell’art. 84, comma 5, e la parte eccedente diventa chirografaria. Il creditore, per la parte degradata, entra in una classe chirografaria e vota per essa.

Una volta scelto il trattamento, costruisci le classi:
– separa i creditori ipotecari per posizione giuridica e interessi economici omogenei (ad esempio banca con ipoteca di primo grado sul capannone strumentale da conservare; banca con ipoteca su immobile non strumentale da vendere);
– crea una classe distinta per la parte incapiente dei crediti ipotecari, se la sua posizione economica è diversa da quella dei chirografari “puri” (fornitori, professionisti);
– colloca tra i chirografari i creditori le cui ipoteche giudiziali sono inefficaci ai sensi dell’art. 46, comma 5, CCII (mossa 2).

La base giuridica

Art. 84, commi 5 e 6, CCII (trattamento dei prelazionari e regole di distribuzione nel concordato in continuità); art. 85 CCII (formazione delle classi, obbligatoria nel concordato in continuità); art. 109 CCII (voto dei creditori muniti di prelazione); art. 112 CCII (omologazione, anche in presenza di classi dissenzienti).

Sulla distinzione tra crediti ipotecari degradati e chirografari originari, il Tribunale di Bergamo, Sez. II, con provvedimento del 31 marzo 2021, ha affermato che il creditore ipotecario sopporta soltanto le spese prededucibili riferibili al proprio interesse e che i crediti ipotecari degradati non devono necessariamente essere soddisfatti nella stessa percentuale dei chirografari originari: un’indicazione utile quando costruisci classi separate per la parte incapiente.

Il principio guida di questa mossa è semplice: ogni euro di valore del bene ipotecato appartiene prima al creditore ipotecario; ogni euro prodotto dalla continuità può essere distribuito con maggiore flessibilità, ma mai a scapito delle classi di grado superiore.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: il creditore ipotecario sostiene di essere stato messo nella classe sbagliata, ad esempio insieme a chirografari con interessi diversi. Qui la difesa sta nella relazione: devi spiegare i criteri di omogeneità usati per ogni classe. Un altro scenario è quello del creditore che si ritiene privilegiato ma viene inserito tra i chirografari: la Cassazione (Sez. I, n. 4750/2025) ha affermato che, in questa situazione, il creditore deve contestare la collocazione e astenersi dal voto, perché se vota come chirografario non può poi pretendere, dopo l’omologa, l’accertamento giudiziale della prelazione. Per te, che costruisci il piano, significa una cosa concreta: la collocazione dei creditori ipotecari va motivata in modo tale che una contestazione emerga subito, nella fase di voto, e non dopo l’omologa.

Secondo imprevisto: la banca preferisce essere falcidiata ma pagata subito, anziché pagata per intero in dieci anni. È un’opzione di trattativa legittima: puoi offrire trattamenti alternativi all’interno della stessa classe solo se la legge e la struttura del piano lo consentono; in alternativa puoi creare una classe dedicata. Valuta con il legale e l’attestatore.

Check di completamento

• Ogni creditore ipotecario ha un trattamento definito per la parte capiente e per quella incapiente.
• Le classi sono formate con criteri scritti e verificabili.
• Hai calcolato quanti creditori ipotecari voteranno e con quale peso in ciascuna classe.

Mossa 6 — Metti in sicurezza il mutuo ipotecario sul bene strumentale

Obiettivo della mossa: continuare a pagare regolarmente le rate del mutuo ipotecario che grava sul capannone o sugli impianti indispensabili, evitando che la banca chieda la risoluzione o che il bene esca dall’azienda. È la mossa che tiene insieme ipoteca anteriore e continuità.

Quando va fatta

Con la domanda di concordato o subito dopo, perché le rate continuano a scadere. Se nel frattempo salti rate senza autorizzazione, rischi di trovarti con un debito scaduto da regolarizzare e con una banca che non ha più alcun interesse a collaborare.

Come si esegue

1. Verifica la condizione di partenza: alla data della domanda il mutuo era in regola con i pagamenti? Se sì, puoi chiedere l’autorizzazione a pagare le rate a scadere alla loro naturale scadenza. Se no, devi chiedere anche l’autorizzazione a pagare il debito scaduto (capitale e interessi) a quella data.
2. Fai attestare dal professionista indipendente che il credito garantito potrebbe essere soddisfatto integralmente con il ricavato della liquidazione del bene a valore di mercato e che il rimborso delle rate non lede i diritti degli altri creditori. Senza questa doppia attestazione l’autorizzazione non arriva.
3. Deposita l’istanza al tribunale allegando perizia del bene, piano di ammortamento, prospetto delle rate pagate e insolute, attestazione.
4. Una volta autorizzato, paga puntualmente: il pagamento non autorizzato di un debito anteriore è uno degli atti che possono compromettere l’intera procedura.

La base giuridica

L’art. 100, comma 2, CCII consente, quando è prevista la continuazione dell’attività e in deroga alla regola generale sugli interessi e sulle rate dei crediti anteriori, il rimborso alla scadenza convenuta delle rate a scadere del mutuo con garanzia reale gravante su beni strumentali all’esercizio dell’impresa, se il debitore alla data della domanda aveva adempiuto le proprie obbligazioni o se il tribunale lo autorizza a pagare il debito scaduto per capitale e interessi; il professionista indipendente deve attestare che il credito garantito potrebbe essere soddisfatto integralmente con il ricavato della liquidazione del bene a valore di mercato e che il rimborso non lede gli altri creditori. Il comma 2 è stato modificato dal D.Lgs. 136/2024: verifica sempre la formulazione vigente al momento dell’istanza.

L’art. 100 è l’unico strumento che permette all’ipoteca anteriore di “attraversare” il concordato in continuità come se nulla fosse: il rapporto prosegue, la banca è pagata alle scadenze, il bene resta nell’azienda. La condizione, però, è stringente: il bene deve valere almeno quanto il credito garantito. Se il mutuo è “sotto acqua”, l’art. 100 non è percorribile e devi tornare alla mossa 5 (falcidia o dilazione nel piano).

Qui conviene una parola sul metodo dello Studio. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 e coordinatore di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario, affronta l’istanza ex art. 100 partendo dal contratto di mutuo e dal piano di ammortamento, non dal modulo. È nella lettura del contratto (clausole di decadenza, garanzie accessorie, tassi) che si capisce se la banca ha già esercitato diritti che cambiano il quadro.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: la banca ha già comunicato la decadenza dal beneficio del termine prima della domanda. In questo caso il credito è interamente scaduto e l’art. 100 nella sua forma “rate a scadere” non si applica in modo lineare: devi valutare con il legale se esistono margini per una rinegoziazione dentro il piano o se il trattamento va costruito nella proposta concordataria con le regole dell’art. 84.

Secondo imprevisto: la perizia mostra che il bene vale meno del credito residuo. L’attestazione richiesta non può essere rilasciata e l’istanza va abbandonata. Non forzare: un’attestazione compiacente espone l’attestatore a responsabilità e la procedura a contestazioni.

Terzo imprevisto: il mutuo è assistito anche da fideiussioni dei soci. L’autorizzazione al pagamento delle rate protegge indirettamente anche i garanti personali, perché il debito non va in sofferenza; se invece la banca viene falcidiata nel concordato, i creditori conservano i loro diritti verso i fideiussori (art. 117 CCII), e i soci garanti vanno informati del rischio.

Check di completamento

• Hai la verifica scritta della regolarità dei pagamenti alla data della domanda.
• L’attestazione contiene entrambe le dichiarazioni richieste (capienza del bene a valore di mercato e assenza di pregiudizio per gli altri creditori).
• Hai il provvedimento di autorizzazione prima di pagare la prima rata successiva alla domanda.

Mossa 7 — Governa il voto e l’omologazione con i creditori ipotecari

Obiettivo della mossa: arrivare all’omologazione anche se uno o più creditori ipotecari votano contro, rispettando le regole che li tutelano. Le ipoteche anteriori non danno un diritto di veto, ma danno strumenti di opposizione molto concreti.

Quando va fatta

Dal deposito della proposta fino al giudizio di omologazione. Le scadenze precise (termini per le operazioni di voto, termini per le opposizioni) sono fissate dalla legge e dal decreto di apertura: segnale tutte in un calendario condiviso con il legale.

Come si esegue

1. Conta i voti per classe prima dell’adunanza, sulla base dell’elenco crediti e delle classi della mossa 5.
2. Contatta i creditori ipotecari con una sintesi chiara: valore di liquidazione del bene, trattamento offerto, confronto con lo scenario di liquidazione giudiziale. Le banche decidono su dossier, non su promesse.
3. Gestisci le rinunce alla prelazione: un creditore ipotecario che non ha diritto di voto può, in determinati casi, rinunciare alla prelazione per votare; il Tribunale di Roma, Sez. fallimentare, con decreto del 17 febbraio 2020, ha ammesso al voto il creditore privilegiato escluso che aveva rinunciato alla prelazione nel termine successivo alla chiusura del verbale (pronuncia resa sulla legge fallimentare). Tieni conto che una rinuncia cambia i numeri di classe.
4. Prepara il “test del migliore soddisfacimento”: per ogni creditore ipotecario dissenziente devi poter dimostrare che riceve un trattamento non inferiore a quello che otterrebbe in liquidazione giudiziale.
5. Se una o più classi votano contro, valuta la ristrutturazione trasversale: nel concordato in continuità il tribunale può omologare anche con classi dissenzienti se sono rispettate le condizioni dell’art. 112, comma 2, CCII (tra cui la distribuzione del valore di liquidazione secondo la graduazione delle prelazioni e il voto favorevole di classi qualificate).

La base giuridica

Art. 109 CCII (maggioranze e voto, anche dei creditori muniti di prelazione); art. 112 CCII (giudizio di omologazione, opposizioni dei creditori dissenzienti, ristrutturazione trasversale dei debiti); art. 84, comma 6, CCII (regola di priorità assoluta sul valore di liquidazione e relativa sull’eccedenza).

Sulla collocazione dei creditori ai fini del voto valgono due indicazioni giurisprudenziali. La prima: secondo Cass., Sez. III, n. 26560 dell’11 ottobre 2024, la verifica dei crediti nella fase concordataria ha funzione di calcolo delle maggioranze e non accerta con efficacia di giudicato l’esistenza, l’entità e il rango del credito, che possono essere discussi in sede ordinaria o esecutiva. La seconda: secondo il Tribunale di Reggio Emilia, Sez. fallimentare, provvedimento del 12 aprile 2023, il voto espresso da un creditore privilegiato collocato tra i chirografari senza contestazione e senza rinuncia espressa non invalida l’esito della votazione. Il voto non chiude ogni discussione sul rango dell’ipoteca: chiude soltanto la discussione sulle maggioranze.

Come costruire il dossier per la banca garantita

Il voto di una banca non nasce in adunanza: nasce settimane prima, in una delibera interna che passa da più livelli di approvazione. Il tuo obiettivo è fornire a chi istruisce la pratica tutto ciò che serve per scrivere una proposta favorevole. Prepara un dossier con cinque sezioni. La prima: sintesi della proposta in una pagina, con il trattamento riservato a quella banca per la parte capiente e per quella incapiente. La seconda: confronto con lo scenario liquidatorio, con la perizia del bene, i tempi stimati di realizzo, le spese di procedura e la percentuale attesa in liquidazione giudiziale. La terza: sostenibilità della continuità, con i flussi di cassa del piano e le ipotesi su cui si reggono. La quarta: garanzie che restano in piedi, comprese quelle dei terzi datori di ipoteca e dei fideiussori, che la banca considererà nel valutare il proprio rischio complessivo. La quinta: calendario dei pagamenti e modalità di monitoraggio.

Un dossier ordinato non garantisce il voto favorevole, ma riduce il rischio che la banca voti contro per mancanza di informazioni o per una valutazione prudenziale fatta “al buio”. Ricorda che spesso, dopo cessioni di crediti deteriorati, l’interlocutore è un servicer che gestisce portafogli molto ampi: in quel caso la chiarezza dei numeri è ancora più importante.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: la banca ipotecaria propone opposizione all’omologazione sostenendo che il trattamento offerto è inferiore a quello che otterrebbe dalla liquidazione del bene. La tua difesa sta nelle perizie e nell’attestazione delle mosse 4 e 5: se sono solide, il tribunale ha gli elementi per decidere; se sono deboli, l’opposizione rischia di essere accolta. Non cercare di rafforzarle all’ultimo momento con integrazioni non preparate.

Secondo imprevisto: la classe dei creditori ipotecari vota contro e manca il presupposto della ristrutturazione trasversale. Le strade sono la modifica della proposta nei termini consentiti, un miglioramento del trattamento della classe dissenziente o l’ingresso di risorse esterne, che l’art. 84, comma 6, consente di distribuire in deroga alle regole di priorità. Il giudice può anche concedere termini per integrare la proposta: già sotto la legge fallimentare la Cassazione (Sez. I, n. 11882 del 18 giugno 2020) ha riconosciuto al giudice questo potere discrezionale, in una vicenda che riguardava anche la dilazione dei crediti privilegiati.

Check di completamento

• Hai una proiezione del voto per classe, aggiornata dopo ogni contatto con i creditori ipotecari.
• Per ogni creditore ipotecario dissenziente hai il confronto documentato con lo scenario di liquidazione giudiziale.
• Hai verificato, in caso di classi dissenzienti, le condizioni della ristrutturazione trasversale.

Mossa 8 — Dopo l’omologazione: esegui, cancella e proteggiti dalla consecuzione

Obiettivo della mossa: tradurre il piano omologato in pagamenti, vendite e cancellazioni delle ipoteche, senza lasciare spazi a una risoluzione che riporterebbe in vita le prelazioni nella loro forma originaria.

Quando va fatta

Dal passaggio in giudicato dell’omologazione e per tutta la durata del piano, che nel concordato in continuità può estendersi per anni.

Come si esegue

1. Pianifica il calendario dei pagamenti ai creditori ipotecari separando quelli integralmente pagati (che porteranno alla cancellazione dell’ipoteca) da quelli falcidiati o dilazionati.
2. Ottieni l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca dopo il pagamento integrale, o dopo il pagamento della somma prevista dal piano per la parte garantita, quando il concordato lo prevede. Conserva le quietanze.
3. Per i beni destinati alla vendita, organizza la vendita con procedure competitive secondo le regole del codice e del decreto di omologazione; le formalità pregiudizievoli si cancellano con il provvedimento previsto per quelle vendite, una volta distribuito il ricavato ai creditori secondo il grado.
4. Informa terzi datori di ipoteca e fideiussori dello stato dei pagamenti: il concordato non li libera, e la banca può rivolgersi a loro per la parte non pagata.
5. Monitora l’adempimento con il commissario giudiziale: ogni ritardo grave nei pagamenti ai creditori ipotecari è un argomento per una domanda di risoluzione.

La base giuridica

L’art. 117 CCII rende il concordato omologato obbligatorio per tutti i creditori anteriori alla pubblicazione della domanda, ma i creditori conservano impregiudicati i diritti contro coobbligati, fideiussori e obbligati in via di regresso; l’art. 118 CCII regola l’esecuzione e la sorveglianza del commissario giudiziale; l’art. 119 CCII disciplina la risoluzione per inadempimento. Gli artt. 166 e 170 CCII entrano in gioco se, venuto meno il concordato, si apre la liquidazione giudiziale: i periodi sospetti per la revocatoria delle ipoteche volontarie e giudiziali si calcolano a ritroso dal deposito della domanda di concordato.

Finché il piano è eseguito, l’ipoteca anteriore vale per quello che il piano le riconosce; se il piano fallisce, la consecuzione delle procedure fa retroagire i controlli alla data della domanda. È un’arma a doppio taglio: protegge gli effetti favorevoli (come l’inefficacia delle ipoteche giudiziali nella finestra dei novanta giorni, secondo la linea di Cass. n. 6381/2019), ma espone a revocatoria le ipoteche volontarie concesse per debiti scaduti nei sei mesi anteriori alla domanda.

Ricorda infine un principio enunciato dalla Cassazione sotto la legge fallimentare: le regole sul divieto di azioni esecutive e di prelazioni successive alla domanda sono poste nell’interesse della parità di trattamento tra i creditori, e il debitore non può invocarne la violazione a proprio vantaggio (Cass., Sez. III, n. 8739 del 26 giugno 2001). Non contare quindi su questi meccanismi per difenderti in giudizi individuali: sono strumenti della procedura, non eccezioni personali.

Se qualcosa va storto

Imprevisto tipico: la banca rifiuta l’assenso alla cancellazione sostenendo che l’ipoteca garantisce ancora la parte falcidiata. Qui serve un’analisi attenta del contenuto della proposta omologata e dei diritti che la banca conserva verso eventuali terzi garanti: non è un tema da gestire con una lettera standard.

Secondo imprevisto: un evento esterno (perdita di un cliente, aumento dei costi) mette a rischio le rate ai creditori ipotecari. Prima che l’inadempimento diventi grave, valuta con il legale e con il commissario giudiziale gli spazi per una modifica o per un riequilibrio del piano: un intervento tempestivo è sempre preferibile a una domanda di risoluzione subita.

Check di completamento

• Hai un registro dei pagamenti per ciascun creditore ipotecario con quietanze e assensi alla cancellazione.
• Le vendite dei beni non strumentali seguono la procedura prevista e il ricavato è distribuito secondo il grado.
• Terzi garanti e fideiussori sono stati informati per iscritto della loro posizione.

Il piano alla prova dei numeri

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, costruite su dati di fantasia per mostrare come la tempestività e la correttezza delle mosse cambino l’esito. Non descrivono casi reali.

Situazione di partenza comune

Impresa manifatturiera con capannone strumentale stimato a valore di mercato 684.500 € e a valore di realizzo in liquidazione 548.200 €. Sul capannone gravano: ipoteca volontaria di primo grado a favore della Banca A per un credito residuo di 471.380 €; ipoteca giudiziale di secondo grado a favore del fornitore F per 93.740 €, iscritta il 18 aprile; ipoteca volontaria di terzo grado a favore della Banca B per 126.910 €. Spese di procedura e quota di spese generali imputabili al bene: 31.460 €. Valore netto distribuibile sul bene in liquidazione: 548.200 − 31.460 = 516.740 €.

Simulazione 1 — Mossa 2 eseguita in tempo

L’impresa deposita la domanda con riserva e la pubblicazione nel registro delle imprese avviene il 9 luglio. Dal 18 aprile al 9 luglio corrono 82 giorni: l’ipoteca giudiziale di F è dentro la finestra dei novanta giorni ed è inefficace verso i creditori anteriori. Distribuzione del valore di liquidazione: Banca A 471.380 € (integralmente capiente); residuo 45.360 € alla Banca B, che diventa il secondo creditore utile; la parte incapiente di B è 126.910 − 45.360 = 81.550 €. F concorre come chirografario per 93.740 €. Il valore “liberato” dalla finestra dei novanta giorni va alla Banca B, non all’impresa: ma l’impresa ottiene una classe chirografaria più ampia, nella quale il voto di F pesa senza diritti di prelazione.

Simulazione 2 — Deposito in ritardo

Stessa situazione, ma la domanda viene pubblicata il 25 luglio. Dal 18 aprile al 25 luglio corrono 98 giorni: l’ipoteca giudiziale di F è fuori dalla finestra e resta efficace. Distribuzione: Banca A 471.380 €; residuo 45.360 € a F (secondo grado), con parte incapiente di 48.380 €; la Banca B, di terzo grado, è interamente incapiente per 126.910 €. Il piano deve ora riconoscere a F 45.360 € come creditore ipotecario. Sedici giorni di ritardo hanno spostato la prelazione da un creditore all’altro e cambiato la composizione delle classi.

Simulazione 3 — Mutuo strumentale e art. 100

La Banca A, alla data della domanda, era in regola con i pagamenti: il mutuo prevede rate mensili di 6.840 € per altri 74 mesi. Il valore di mercato del capannone (684.500 €) supera il credito garantito residuo (471.380 €): l’attestatore può dichiarare che il credito sarebbe integralmente soddisfatto dalla liquidazione a valore di mercato. Con l’autorizzazione ex art. 100 il mutuo prosegue, la Banca A non vota (perché non incisa) e l’impresa conserva il capannone. Se invece la domanda fosse depositata dopo due rate insolute per 13.680 €, servirebbe anche l’autorizzazione al pagamento del debito scaduto, che va chiesta contestualmente: chi la chiede subito mantiene il rapporto; chi la chiede tardi rischia che la banca abbia già comunicato la decadenza dal beneficio del termine.

Simulazione 4 — Falcidia della Banca B con risorse della continuità

Nello scenario della simulazione 1, la Banca B ha 45.360 € di parte capiente e 81.550 € di parte incapiente. Il piano prevede: pagamento integrale della parte capiente in 24 mesi (B vota, perché non è pagata in denaro entro centottanta giorni dall’omologazione); per la parte incapiente, collocazione in una classe distinta con soddisfazione del 22% (17.941 €) attingendo al valore eccedente prodotto dalla continuità; chirografari puri al 18%. La regola di priorità relativa è rispettata perché la classe di B non riceve meno delle classi di grado inferiore. Se B vota contro, il test del miglior soddisfacimento confronterà i 45.360 € + 17.941 € offerti con quanto B otterrebbe in liquidazione giudiziale: se in quello scenario la parte incapiente ricevesse, ipotizziamo, il 6%, il trattamento concordatario risulterebbe migliore.

Il piano in una pagina

Questa è la pagina da stampare e tenere sul tavolo. Riassume le otto mosse, il loro obiettivo, il termine da rispettare e cosa rischi se le salti.

Le ipoteche iscritte prima del concordato in continuità non spariscono con la domanda: si misurano, si ordinano, si collocano e si trattano. La domanda congela la fotografia (nessuna nuova prelazione, nessuna esecuzione individuale con le misure protettive), neutralizza le ipoteche giudiziali dell’ultimo trimestre, e da quel momento ogni ipoteca vale quanto vale il bene che la sorregge. Su quel valore la priorità del creditore ipotecario resta assoluta; sul valore creato dalla continuità diventa relativa. Il mutuo sul bene strumentale può proseguire con l’autorizzazione dell’art. 100, se il bene copre il debito.

Mossa	Obiettivo	Termine	Rischio se saltata
1. Mappa delle ipoteche	Elenco completo con natura, data, grado, credito	Prima del deposito	Classi sbagliate, sorprese in adunanza
2. Finestra dei 90 giorni	Individuare le ipoteche giudiziali inefficaci	Prima del deposito o subito dopo	Prelazioni riconosciute a chi non ne ha diritto
3. Protezione	Bloccare nuove iscrizioni ed esecuzioni	Con la domanda; conferma nei termini degli artt. 54-55	Esecuzioni sui beni strumentali
4. Stime	Valore di liquidazione per bene e per grado	Prima della proposta	Falcidia non attestabile, opposizioni
5. Trattamento e classi	Pagamento integrale, dilazione o falcidia	Entro il termine ex art. 44	Proposta non omologabile
6. Mutuo strumentale	Proseguire il mutuo con autorizzazione	Prima della prima rata dopo la domanda	Pagamenti non autorizzati, decadenza
7. Voto e omologazione	Maggioranze o ristrutturazione trasversale	Calendario del decreto di apertura	Diniego di omologazione
8. Esecuzione	Pagare, vendere, cancellare	Per tutta la durata del piano	Risoluzione e consecuzione

Gli scenari di deviazione

Anche il piano migliore incontra imprevisti. Ecco i tre più frequenti quando si parla di ipoteche anteriori, con il piano B per ciascuno.

Deviazione 1 — La banca accelera prima che tu depositi

Hai iniziato la mappa (mossa 1), ma la banca ipotecaria, informata delle difficoltà, notifica precetto e poi pignoramento immobiliare sul capannone. Piano B: anticipa il deposito della domanda con riserva e chiedi subito le misure protettive (mossa 3), rinviando la mappa di dettaglio e le stime al termine concesso dal tribunale. La domanda con riserva serve proprio a questo: congelare la situazione mentre completi il lavoro. In parallelo, verifica se la tempistica consente di far rientrare nella finestra dei novanta giorni eventuali ipoteche giudiziali recenti. Una seconda via, da valutare prima di arrivare al concordato, è la composizione negoziata della crisi prevista dal D.L. 118/2021 e oggi disciplinata dal codice: con le misure protettive richieste nell’ambito della composizione negoziata puoi avviare la trattativa con le banche garantite in un contesto riservato, con l’assistenza dell’esperto.

Deviazione 2 — Il termine per il deposito di piano e proposta sta per scadere e le stime non sono pronte

I periti non hanno completato le valutazioni e manca l’attestazione sulla capienza dei beni. Piano B: valuta con il legale una richiesta motivata di proroga del termine, se ne ricorrono i presupposti, documentando lo stato di avanzamento. Se la proroga non è possibile, deposita una proposta che preveda il pagamento integrale dei creditori ipotecari capienti in modo prudenziale e rinvia a integrazioni successive, nei limiti consentiti, la definizione delle percentuali sulle parti incapienti. Non depositare un piano con stime “di massima” non attestate: sarebbe il bersaglio perfetto per le opposizioni dei creditori ipotecari.

Deviazione 3 — Un documento essenziale è irreperibile

Il contratto originario del mutuo, o il decreto ingiuntivo su cui si fonda un’ipoteca giudiziale, non si trova più negli archivi aziendali. Piano B: richiedi copia della nota di iscrizione e del titolo al Servizio di Pubblicità Immobiliare, alla cancelleria del giudice che ha emesso il decreto o al notaio rogante; chiedi alla banca copia del contratto e del piano di ammortamento, che è tenuta a fornire su richiesta del cliente. Nel frattempo, nella relazione indica il dato ricostruito e la fonte. Una ricostruzione documentata e trasparente vale molto più di un’omissione.

Le domande di chi sta eseguendo

Posso eseguire la mossa 5 prima della mossa 4?

No. Senza stime non sai quale parte di ciascun credito ipotecario è capiente e quale no, e quindi non puoi decidere il trattamento né formare le classi. Puoi iniziare a ragionare sulle opzioni, ma la proposta va scritta solo con le perizie in mano.

L’ipoteca volontaria concessa alla banca tre mesi prima della domanda è inefficace?

Non per effetto della domanda di concordato: la regola dei novanta giorni dell’art. 46, comma 5, CCII riguarda solo le ipoteche giudiziali. Un’ipoteca volontaria concessa per un debito già scaduto potrebbe essere revocata, ma solo in una successiva liquidazione giudiziale e nei periodi previsti dall’art. 166 CCII, calcolati dal deposito della domanda di concordato se le procedure si susseguono.

Se pago le rate del mutuo dopo la domanda senza autorizzazione cosa rischio?

Il pagamento di un debito anteriore non autorizzato è un atto che può essere contestato nella procedura e incidere sulla prosecuzione del concordato. Prima di pagare qualsiasi rata, ottieni l’autorizzazione ai sensi dell’art. 100 CCII (mossa 6).

Dopo l’omologazione la banca falcidiata può agire contro il socio che ha concesso ipoteca sulla propria casa?

Il concordato omologato non libera i garanti: l’art. 117 CCII fa salvi i diritti dei creditori verso coobbligati, fideiussori e obbligati in via di regresso, e lo stesso ragionamento viene comunemente applicato al terzo datore di ipoteca. Il socio va informato fin dall’inizio e la sua posizione va valutata a parte.

L’ipoteca iscritta dall’agente della riscossione rientra nella finestra dei novanta giorni?

È una questione discussa: la natura dell’ipoteca prevista dall’art. 77 D.P.R. 602/1973 non coincide pienamente con quella dell’ipoteca giudiziale. Fai valutare il singolo caso. Ricorda anche che i crediti tributari possono essere oggetto di transazione fiscale (art. 88 CCII); con il D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147, in vigore dal 12 agosto 2026, il legislatore è intervenuto ancora sul codice estendendo tra l’altro la transazione fiscale ai tributi locali: verifica con il legale come le nuove regole incidono sui crediti garantiti dalle ipoteche iscritte per quei tributi.

Un creditore ipotecario pagato integralmente vota?

Se è soddisfatto integralmente in denaro entro centottanta giorni dall’omologazione e la garanzia resta ferma fino alla liquidazione del bene funzionale al suo pagamento, di regola non vota. Se il piano prevede tempi più lunghi o un pagamento non integrale, vota, e per la parte incapiente entra nella classe dei chirografari o in una classe distinta.

La giurisprudenza che sostiene il piano

Le pronunce che seguono sono organizzate per mossa. Diverse sono state rese sulla legge fallimentare: lo segnaliamo ogni volta, perché vanno lette come criteri di interpretazione delle norme del codice della crisi che riproducono le regole previgenti, non come applicazioni dirette del CCII.

A sostegno delle mosse 2 e 8 (ipoteche giudiziali e consecuzione)

• Cass., Sez. I, n. 6381 del 5 marzo 2019 (legge fallimentare). L’inefficacia delle ipoteche giudiziali iscritte nei novanta giorni anteriori alla pubblicazione del ricorso per concordato si conserva quando al concordato segue il fallimento e opera anche verso i creditori successivi alla domanda ma anteriori alla dichiarazione di fallimento. Rilevanza: conferma che l’effetto della finestra dei novanta giorni non si perde se il concordato fallisce.
• Cass., Sez. III, n. 8739 del 26 giugno 2001 (legge fallimentare). Le regole che vietano esecuzioni e nuove prelazioni dopo la domanda tutelano la parità tra i creditori e la loro violazione non può essere fatta valere dal debitore. Rilevanza: chiarisce chi può invocare l’inefficacia delle prelazioni.

A sostegno della mossa 3 (protezione del patrimonio)

• Cass., Sez. I, n. 11879 del 7 novembre 1991 (legge fallimentare). Il divieto di azioni esecutive individuali dopo la domanda ha carattere generale e non è derogato dalla disciplina del credito fondiario. Rilevanza: anche la banca fondiaria con ipoteca anteriore resta bloccata.
• Cass., Sez. I, n. 6166 del 17 aprile 2003 (legge fallimentare). Il divieto di acquisire diritti di prelazione si protrae fino a quando l’omologazione diventa definitiva, anche se l’esecuzione del concordato è differita. Rilevanza: nessuna nuova ipoteca efficace per i creditori anteriori durante tutta la procedura.

A sostegno delle mosse 4 e 5 (valore di liquidazione, graduazione, classi)

• Cass., Sez. I, n. 22474 dell’8 agosto 2024 (disciplina previgente, art. 186-bis l.fall.). Il surplus prodotto dalla continuità rientra nel patrimonio che garantisce i creditori e non può essere distribuito alterando l’ordine delle prelazioni. Rilevanza: spiega da dove nasce l’attuale distinzione tra valore di liquidazione ed eccedenza.
• Cass., Sez. I, n. 28574 del 28 ottobre 2025. In un concordato minore, la proposta che non rispetta la graduazione delle prelazioni, secondo gli artt. 84 e 112 CCII richiamati dall’art. 74, è inammissibile e il vizio è rilevabile d’ufficio. Rilevanza: le regole distributive a tutela degli ipotecari sono presidi di legalità del piano.
• Trib. Bergamo, Sez. II, 31 marzo 2021. Il creditore ipotecario sopporta solo le spese prededucibili riferibili al suo interesse; i crediti ipotecari degradati non devono essere soddisfatti necessariamente nella stessa misura dei chirografari originari. Rilevanza: legittima classi distinte per le parti incapienti.
• Cass., Sez. I, n. 4750/2025. Il creditore che ritiene di essere privilegiato ma è collocato tra i chirografari deve contestare la collocazione e astenersi dal voto; se vota, non può poi far accertare la prelazione dopo l’omologa. Rilevanza: la collocazione dei creditori ipotecari va resa chiara e contestabile in fase di voto.

A sostegno della mossa 7 (voto e omologazione)

• Cass., Sez. III, n. 26560 dell’11 ottobre 2024. La verifica dei crediti nel concordato serve a determinare le maggioranze e non forma giudicato su esistenza, misura e rango, accertabili anche in sede esecutiva. Rilevanza: il voto non chiude le controversie sulla prelazione ipotecaria.
• Trib. Reggio Emilia, Sez. fallimentare, 12 aprile 2023. Il voto del privilegiato collocato tra i chirografari senza contestazione e senza rinuncia espressa non invalida l’esito della votazione. Rilevanza: stabilità del voto anche in presenza di errori di collocazione non contestati.
• Trib. Roma, Sez. fallimentare, 17 febbraio 2020 (legge fallimentare). Il creditore privilegiato escluso dal voto può rinunciare alla prelazione nel termine successivo alla chiusura del verbale ed essere così ammesso al voto. Rilevanza: le rinunce alla prelazione modificano i numeri delle classi.
• Cass., Sez. I, n. 11882 del 18 giugno 2020 (legge fallimentare). Il giudice ha il potere discrezionale di concedere un termine per integrare la proposta, in una vicenda che toccava anche la limitazione delle prelazioni e la dilazione dei privilegiati. Rilevanza: margine di correzione quando la classe ipotecaria è a rischio.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Quando ci affidi la gestione delle ipoteche anteriori in un concordato in continuità, ecco cosa facciamo concretamente.

1. Ricostruiamo la mappa ipotecaria completa: richiediamo le ispezioni, leggiamo le note di iscrizione e confrontiamo somme iscritte e crediti effettivi con i contratti bancari.
2. Calcoliamo la finestra dei novanta giorni per ogni ipoteca giudiziale e indichiamo, se sei ancora in tempo, gli effetti delle diverse date di deposito.
3. Predisponiamo la domanda con le misure protettive e seguiamo il procedimento di conferma, depositando la prova della pendenza nelle esecuzioni immobiliari in corso.
4. Coordiniamo periti e attestatore fornendo loro un mandato preciso sul valore di liquidazione bene per bene e sulla distribuzione per grado.
5. Costruiamo le classi dei creditori ipotecari con criteri scritti, distinguendo parti capienti e incapienti.
6. Redigiamo l’istanza ex art. 100 CCII per il mutuo sul bene strumentale, partendo dall’analisi del contratto e del piano di ammortamento.
7. Prepariamo il dossier per le banche garantite: confronto con lo scenario di liquidazione, trattamento offerto, tempi.
8. Verifichiamo le condizioni della ristrutturazione trasversale e prepariamo la difesa contro le opposizioni dei creditori ipotecari dissenzienti.
9. Seguiamo l’esecuzione del piano: pagamenti, assensi alla cancellazione, vendite, rapporti con terzi garanti.
10. Valutiamo l’esposizione dei soci garanti e dei terzi datori di ipoteca e la integriamo nella strategia complessiva.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Su questo tema pesa in modo particolare la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: la gestione delle ipoteche anteriori è prima di tutto una trattativa con creditori garantiti, e chi opera come esperto nella composizione negoziata conosce i criteri con cui le banche valutano un piano di continuità. A questa si affianca il coordinamento dello staff in diritto bancario, indispensabile per leggere mutui, fondiari e garanzie.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione: lo stesso difensore, la stessa linea, senza passaggi di consegne che fanno perdere informazioni. E il lavoro è svolto da uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti che opera sullo stesso fascicolo: gli avvocati sulla struttura giuridica della proposta e sulle opposizioni, i commercialisti sui numeri del piano, sulle stime e sui flussi della continuità.

L’ultima istruzione prima di partire

Le ipoteche iscritte prima del concordato in continuità non sono un destino già scritto. Alcune si neutralizzano con la data giusta, altre si ridimensionano al valore del bene che le sorregge, altre ancora attraversano la procedura intatte grazie all’autorizzazione dell’art. 100. Ma ognuna di queste strade si apre solo se la percorri nei tempi. Ogni mossa fatta nei termini è un diritto conservato; ogni mossa rimandata è un’ipoteca che pesa più del necessario.

Lo Studio Monardo segue questo tema perché unisce le due competenze che servono davvero: l’esperienza dell’Avv. Monardo come Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, che porta al tavolo con le banche garantite il metodo della composizione negoziata, e il coordinamento dello staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario, che consente di leggere ogni ipoteca partendo dal contratto, dal ruolo o dal titolo che la fonda. Analizzeremo la tua mappa ipotecaria e costruiremo con te la sequenza di mosse più adatta alla tua impresa.

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