Chi Ha Un’ipoteca Sull’immobile Del Debitore Viene Pagato Per Primo?

La risposta breve è: quasi, ma non del tutto, e non sempre. Chi ha un’ipoteca iscritta sull’immobile di un’impresa finita in liquidazione giudiziale ha una posizione molto forte, ma prima di lui si pagano alcune spese e alcuni crediti che la legge mette davanti, e dopo di lui una parte del suo stesso credito può scendere tra i chirografari. Capire questa sequenza non è un esercizio da manuale. È ciò che decide quanto resta agli altri creditori, quanto peso economico ricade sui soci che hanno firmato fideiussioni e quanto margine c’è per trattare prima che la procedura si chiuda.

Questo articolo è costruito al contrario rispetto alle solite guide. Invece di elencare norme, ricostruisce le mosse che il creditore ipotecario, di solito una banca, compie dall’apertura della liquidazione giudiziale fino al riparto: l’insinuazione al passivo, la richiesta di interessi e spese, la vendita dell’immobile, il calcolo della sua quota sul ricavato, l’azione verso i garanti. Per ogni mossa vedrai cosa gli conviene, dove la legge lo ferma e quale contromossa hai a disposizione. Chi conosce le mosse dell’avversario smette di subirle e inizia ad anticiparle.

La materia sta in mezzo a due mondi, ed è qui che lo Studio Monardo lavora con competenze specifiche. Il primo è la crisi d’impresa. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. È la figura che, nella composizione negoziata, si siede proprio al tavolo con le banche garantite da ipoteca, prima che si arrivi alla liquidazione giudiziale. Il secondo è il sovraindebitamento delle persone fisiche. Quando la banca non recupera tutto dall’immobile della società, va dai soci e dai fideiussori. Lì entra in gioco l’altra competenza dell’Avvocato: Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della L. 3/2012 e professionista fiduciario di un OCC. Una stessa ipoteca, due fronti: lo Studio li segue entrambi con la stessa strategia.

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Chi hai di fronte: il creditore ipotecario e la sua logica economica

Nella grande maggioranza dei casi il creditore ipotecario di un’impresa è una banca o un intermediario finanziario. A volte è un fondo che ha comprato il credito deteriorato da una banca, oppure una società veicolo di cartolarizzazione con il suo servicer. Più raramente è un fornitore o un ex socio che ha ottenuto un decreto ingiuntivo e ha iscritto ipoteca giudiziale. Non cambia molto: chiunque abbia un’ipoteca ragiona con gli stessi criteri.

Dal suo punto di vista, l’ipoteca serve a una cosa sola: essere soddisfatto sul prezzo dell’immobile con preferenza rispetto agli altri. È quanto dice l’art. 2808 c.c., e nella liquidazione giudiziale lo ripete l’art. 153 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII, D.Lgs. 14/2019): i creditori garantiti da ipoteca fanno valere la prelazione sul prezzo dei beni vincolati per capitale, interessi e spese. Se non sono soddisfatti integralmente, per il resto concorrono con i chirografari.

Da qui discende la sua convenienza. Un creditore ipotecario ben collocato ha tre interessi precisi.

Primo: che il prezzo di vendita sia il più alto possibile, ma soprattutto che arrivi presto. Ogni anno di procedura riduce il valore attuale del recupero. Inoltre, come vedremo, gli interessi riconosciuti in prelazione hanno un tetto. Oltre quel tetto, il tempo lavora contro di lui.

Secondo: che sul ricavato del suo immobile gravi il meno possibile. Le spese della procedura, le prededuzioni, i privilegi speciali che lo precedono riducono la sua quota. Per questo contesta, quando può, la quota di spese generali che il curatore gli attribuisce.

Terzo: che il residuo non coperto dall’immobile sia recuperato altrove. Se l’immobile non basta, la parte scoperta diventa chirografaria nella procedura, dove si incassano spesso percentuali modeste. A quel punto la banca guarda ai fideiussori, cioè di solito ai soci e agli amministratori che hanno firmato garanzie personali.

Quando preferisce trattare e quando invece aspetta il riparto? Dipende dal rapporto tra valore realistico dell’immobile e credito. Se l’immobile copre ampiamente il debito, la banca è tranquilla e tende a lasciare correre la procedura. Se l’immobile è molto inferiore al debito, la banca ha interesse a chiudere in fretta la partita sull’immobile e a spostarsi sui garanti. Se l’immobile è difficile da vendere (capannoni in zone industriali in crisi, immobili con abusi, beni occupati), la banca diventa molto più disponibile a ragionare su soluzioni alternative, anche prima dell’apertura della procedura.

C’è poi un dettaglio che cambia la partita: la banca non è sola. Sullo stesso immobile possono esserci un’ipoteca di primo grado e una di secondo grado, spesso di banche diverse. Il creditore di primo grado ragiona da padrone del campo. Quello di secondo grado ragiona da chi rischia di restare a mani vuote. Il creditore di grado successivo è spesso l’interlocutore più interessato a una soluzione negoziata, perché nel riparto è il primo a perdere.

Infine, il creditore ipotecario sa che nella liquidazione giudiziale non controlla più il gioco come in un’esecuzione individuale. La vendita la fa il curatore, il riparto lo predispone il curatore, i tempi li scandisce il giudice delegato. Fa eccezione, in parte, il credito fondiario, che conserva alcuni poteri esecutivi propri. Ne parliamo solo per accenni perché ha una disciplina dedicata che merita un approfondimento separato.

Tienilo a mente per tutto il resto dell’articolo: la banca non è un avversario irrazionale. È un attore che calcola quanto incassa, quando e con quali costi. Ogni tua contromossa funziona se sposta questo calcolo.

Prima mossa: consolidare la garanzia prima che la procedura si apra

La prima cosa che il creditore farà, appena fiuta la crisi, è mettersi in sicurezza. Se ha già un’ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo, verifica che sia valida, che non stia per scadere il ventennio di efficacia e che copra anche gli interessi. Se non ha garanzie reali, cerca di procurarsene: chiede un’ipoteca volontaria in cambio di una moratoria, oppure ottiene un decreto ingiuntivo e iscrive ipoteca giudiziale sugli immobili dell’impresa.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

La logica è semplice. Nel concorso, chi ha un’ipoteca sul bene viene collocato prima dei chirografari sul prezzo di quel bene. Trasformare un credito chirografario in credito ipotecario, poco prima della crisi, può spostare centinaia di migliaia di euro da una categoria all’altra. Per un creditore informato è la mossa più redditizia di tutte.

Ci sono però situazioni in cui non gli conviene. Se l’immobile è già gravato da ipoteche di primo e secondo grado per importi superiori al suo valore, una nuova ipoteca di terzo grado non porta nulla: verrebbe collocata dopo le altre e non vedrebbe un euro. In quel caso il creditore preferisce altre strade, come il pignoramento di crediti verso clienti, finché la procedura non è aperta.

I suoi limiti

Qui però il suo margine si restringe, perché la legge colpisce proprio le garanzie acquisite a ridosso dell’insolvenza.

Le ipoteche giudiziali o volontarie costituite nei sei mesi anteriori al deposito della domanda di apertura per debiti già scaduti sono revocabili dal curatore, salvo che il creditore provi di non conoscere lo stato di insolvenza (art. 166, comma 1, CCII, che riprende la logica dell’art. 67 della vecchia legge fallimentare). Per i debiti preesistenti non ancora scaduti il periodo sospetto è più lungo, un anno. Se la revocatoria va a buon fine, l’ipoteca perde efficacia verso la massa e il creditore torna chirografario per l’intero.

C’è poi un limite temporale secco. Dopo l’apertura della liquidazione giudiziale, le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi, compresa l’iscrizione di un’ipoteca, compiute dopo la data della sentenza, sono senza effetto rispetto ai creditori (art. 145 CCII, sulla scia dell’art. 45 l.f.). Un’ipoteca giudiziale iscritta il giorno dopo la sentenza non serve a nulla nel concorso.

Il terzo limite riguarda la fase delle trattative. Se l’impresa ha avviato la composizione negoziata della crisi e ha chiesto le misure protettive, i creditori non possono acquisire diritti di prelazione se non concordati con l’imprenditore (art. 18, comma 1, CCII). È uno dei punti in cui la figura dell’Esperto Negoziatore incide direttamente sulla posizione della banca: durante le misure protettive la corsa all’ipoteca giudiziale si ferma.

Infine c’è il tempo. L’iscrizione ipotecaria conserva il suo effetto per vent’anni dalla data dell’iscrizione (art. 2847 c.c.). Se la banca non la rinnova prima della scadenza, può solo procedere a una nuova iscrizione, che prende grado dalla nuova data (art. 2848 c.c.). La Cassazione ha chiarito un punto utile per la liquidazione giudiziale: se il creditore ha presentato domanda di ammissione al passivo quando il ventennio non era ancora scaduto, l’efficacia dell’iscrizione si mantiene per tutta la procedura, fino al riparto (Cass. civ., Sez. I, ord. 11 ottobre 2024, n. 26591, pronunciata in regime di legge fallimentare).

La tua contromossa

La contromossa si gioca su due tavoli, e il tempismo è tutto.

Prima dell’apertura, la scelta di avviare per tempo la composizione negoziata o un altro strumento di regolazione della crisi blocca la rincorsa alle garanzie. Un’impresa che resta ferma mentre i creditori iscrivono ipoteche giudiziali vede peggiorare la posizione di tutti gli altri creditori, e spesso anche dei soci garanti. Muoversi prima che le ipoteche giudiziali si accumulino è la contromossa più efficace, perché agisce sulla causa e non sugli effetti.

Dopo l’apertura, la contromossa la gioca il curatore, ma chi conosce la storia dell’impresa può segnalargli le iscrizioni sospette. Le date contano: data della domanda di apertura, data di scadenza del debito, data di iscrizione dell’ipoteca. Una tabella con queste tre date, ricostruita dalle visure ipotecarie, dice in pochi minuti se c’è spazio per una revocatoria. Ed è utile anche al socio fideiussore: ogni euro che torna nella massa attiva riduce il debito residuo che la banca potrà chiedere ai garanti.

Le pronunce che ti proteggono

La già citata Cass. n. 26591/2024 fissa anche il rovescio della medaglia. Il creditore che non rinnova l’iscrizione nei vent’anni non perde il credito né il titolo ipotecario, ma perde il grado se deve reiscrivere. In una liquidazione con più creditori ipotecari sullo stesso immobile, una rinnovazione mancata può spostare l’ordine del riparto. Le date di iscrizione e rinnovazione vanno sempre verificate sulle visure, non sulla parola della banca.

Seconda mossa: l’insinuazione al passivo con richiesta di prelazione

Aperta la liquidazione giudiziale, il creditore ipotecario non può più agire da solo. Dal giorno della dichiarazione di apertura nessuna azione esecutiva o cautelare individuale può essere iniziata o proseguita sui beni compresi nella procedura (art. 150 CCII). L’unica strada per essere pagato è entrare nel concorso, cioè chiedere l’ammissione al passivo.

La mossa

La banca trasmette al curatore, via PEC, la domanda di ammissione al passivo (art. 201 CCII). La domanda va depositata almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata per l’esame dello stato passivo. Deve indicare la somma che il creditore chiede, i fatti e gli elementi di diritto su cui si fonda il credito e, cosa decisiva per chi ha un’ipoteca, l’eventuale titolo di prelazione con la descrizione del bene su cui la prelazione si esercita, se si tratta di una prelazione speciale come l’ipoteca. Alla domanda si allegano i documenti: contratto di mutuo, estratti conto, piano di ammortamento, atto costitutivo dell’ipoteca, nota di iscrizione.

Se la banca manca il termine ordinario, può presentare una domanda tardiva. La regola generale (art. 208 CCII) consente il deposito entro sei mesi dal deposito del decreto che rende esecutivo lo stato passivo, termine che il tribunale può portare fino a dodici mesi nelle procedure particolarmente complesse. Dopo, la domanda è ammissibile solo se il creditore prova che il ritardo non gli è imputabile. Chi arriva in ritardo partecipa soltanto ai riparti successivi all’ammissione.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

La banca non ha scelta: senza ammissione al passivo non partecipa ai riparti. L’unica eccezione parziale è il credito fondiario, per il quale la legge bancaria (art. 41 del D.Lgs. 385/1993) consente di iniziare o proseguire l’azione esecutiva individuale anche dopo l’apertura del concorso. Anche in quel caso, però, quanto la banca incassa nell’esecuzione resta soggetto alla graduazione fatta nella liquidazione giudiziale, e la banca deve comunque insinuarsi. È un privilegio procedurale, non un’esenzione dal concorso.

Quello che la banca cerca di fare con la domanda è ottenere la collocazione più ampia possibile in prelazione: tutto il capitale, tutti gli interessi, tutte le spese. Più voci finiscono in prelazione, meno restano tra i chirografari, dove la percentuale di soddisfazione è di solito bassa.

I suoi limiti

Il primo limite è probatorio, ed è anche il più sottovalutato. Per dimostrare la garanzia ipotecaria nel passivo, il creditore deve produrre la nota di iscrizione: secondo la Cassazione è un documento indispensabile e non sostituibile con altri mezzi di prova (Cass. civ., Sez. I, sent. 12 febbraio 2024, n. 2339, resa su un fallimento). Il contratto di mutuo che “prevede” l’ipoteca non basta, e non basta nemmeno un certificato generico. Se la nota manca o è incompleta, la prelazione può non essere riconosciuta.

Il secondo limite riguarda il bene. L’ipoteca è speciale: grava su un immobile determinato. La domanda deve indicare quel bene. Se il creditore ha ipoteca su un immobile e ne chiede la prelazione su un altro, quella parte della domanda non regge.

Il terzo limite è il tempo, già visto sopra: chi si insinua in ritardo non partecipa ai riparti già eseguiti, e dopo il termine massimo deve dimostrare la non imputabilità del ritardo.

Il quarto limite riguarda la contestazione. Lo stato passivo è formato dal giudice delegato su proposta del curatore. Le decisioni sullo stato passivo si contestano con l’opposizione o l’impugnazione nei termini previsti dagli artt. 206 e seguenti CCII: se nessuno contesta, la collocazione diventa definitiva all’interno della procedura. Vale per la banca, che non può più chiedere di più, e vale per gli altri creditori, che non possono più contestare la prelazione riconosciuta.

La tua contromossa

Il debitore, nella liquidazione giudiziale, non è parte dell’accertamento del passivo nello stesso modo dei creditori. Ma l’impresa (attraverso i suoi ex amministratori), i soci garanti e gli altri creditori hanno tutto l’interesse a che il passivo sia formato correttamente. La contromossa concreta è fornire al curatore, prima dell’udienza di verifica, una ricostruzione documentata del debito verso la banca: estratti conto completi, piano di ammortamento effettivo, pagamenti eseguiti, eventuali contestazioni già sollevate su interessi e commissioni.

Per un altro creditore, la contromossa è ancora più diretta. Un creditore chirografario o ipotecario di grado successivo può verificare la domanda della banca di primo grado e, nei limiti consentiti dalle norme sull’impugnazione dei crediti ammessi, contestarne la collocazione. Ogni euro tolto alla prelazione della banca di primo grado finisce, sullo stesso immobile, alla banca di secondo grado o, se non ce ne sono, nella massa dei chirografari.

Le pronunce che ti proteggono

Cass. n. 2339/2024 è il punto di partenza: la prova della garanzia passa dalla nota di iscrizione. È anche la base per verificare che cosa c’è scritto in quella nota, perché, come vedremo nella mossa successiva, dalla nota dipendono gli interessi in prelazione.

Terza mossa: allargare la prelazione a interessi, spese e accessori

Dal suo punto di vista, conviene chiedere in prelazione tutto ciò che il contratto di mutuo considera dovuto: interessi corrispettivi e moratori maturati, spese legali, penali per estinzione anticipata, premi assicurativi anticipati, commissioni. Nel contratto sono tutte voci del debito. Ma nel concorso la prelazione ipotecaria non coincide con il debito contrattuale: copre solo ciò che la legge le consente di coprire.

La mossa

La banca presenta un conteggio che somma capitale residuo, rate scadute, interessi di mora fino alla data di apertura e oltre, spese legali per le diffide e per eventuali procedure esecutive già iniziate, penale di estinzione anticipata. Poi chiede che tutto venga ammesso “in privilegio ipotecario di primo grado” sull’immobile.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Perché il controllo sul conteggio, in una procedura con decine o centinaia di domande, non sempre è analitico. E perché ogni voce che passa in prelazione vale molto più di una voce chirografaria. Una banca prudente evita richieste palesemente infondate, che rischiano di compromettere la credibilità dell’intera domanda. Ma sulle voci di confine tende a provarci.

I suoi limiti

Qui il margine si restringe molto, perché il codice civile è preciso.

Sul capitale non ci sono problemi: è coperto nei limiti della somma iscritta.

Sugli interessi, la regola chiave è l’art. 2855 c.c., richiamato dall’art. 153, comma 3, CCII. L’iscrizione del capitale fa collocare nello stesso grado gli interessi solo se nell’iscrizione ne è indicata la misura, e solo per le due annate anteriori e per quella in corso alla data del pignoramento; per gli interessi successivi, la prelazione copre solo il tasso legale fino alla data della vendita. Nella liquidazione giudiziale, per espressa previsione dell’art. 153, comma 3, CCII, la dichiarazione di apertura equivale al pignoramento. Tutto quello che va oltre questi limiti non sparisce: finisce in chirografo.

La Cassazione è stata rigorosa sul requisito della misura degli interessi: se la nota di iscrizione non indica la misura degli interessi, il giudice non può ammetterli in prelazione, nemmeno nella misura legale (Cass. civ., Sez. I, sent. 28 novembre 2001, n. 15111, in tema di fallimento). Ed è la nota, appunto, che il creditore deve produrre.

Sulle spese, il perimetro è altrettanto stretto. L’art. 153, comma 4, CCII estende la prelazione ipotecaria alle spese di costituzione, iscrizione e rinnovazione dell’ipoteca. Non oltre. La Cassazione ha escluso che il credito da mutuo ipotecario si porti dietro, nello stesso grado, le spese di anticipata estinzione, i premi assicurativi e i costi legati al rischio di cambio (Cass. civ., Sez. I, sent. 29 gennaio 2009, n. 2213). In un’altra pronuncia ha escluso dal perimetro dell’art. 2855 c.c. le spese sostenute per liberare dall’ipoteca un immobile assegnato in un’esecuzione e quelle di surrogazione; le maggiori spese giudiziali possono avere la stessa collocazione solo se l’estensione dell’ipoteca è stata pattuita espressamente, altrimenti vanno al passivo come chirografarie (Cass. civ., Sez. I, sent. 23 febbraio 2012, n. 2761).

Un ulteriore limite riguarda il decorso degli interessi dopo l’apertura. Per i crediti chirografari, l’art. 154 CCII sospende il corso degli interessi dalla dichiarazione di apertura fino alla chiusura della procedura. Per i crediti ipotecari vale invece il regime dell’art. 153, comma 3, con il tetto dell’art. 2855 c.c. Il risultato pratico è che, oltre i limiti del codice civile, gli interessi successivi non producono nulla per la banca nel concorso.

La tua contromossa

La contromossa chiave è smontare il conteggio della banca voce per voce, distinguendo ciò che la legge colloca in prelazione da ciò che deve scendere in chirografo. In concreto significa:

• verificare sulla nota di iscrizione se è indicata la misura degli interessi e quale somma è stata iscritta;
• ricalcolare gli interessi in prelazione solo per le due annate anteriori e l’anno in corso alla data della sentenza di apertura, al tasso enunciato;
• calcolare gli interessi successivi al tasso legale fino alla vendita, e non al tasso convenzionale o di mora;
• escludere dalla prelazione penali, premi assicurativi, commissioni di estinzione, spese legali non coperte da patto espresso.

È nella lettura tecnica delle prelazioni che si gioca buona parte del riparto: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 e Gestore della crisi da sovraindebitamento, coordina con lo staff di avvocati e commercialisti la verifica analitica dei conteggi bancari.

Questo lavoro serve a due soggetti diversi. Agli altri creditori, perché ogni euro tolto alla prelazione libera ricavato a loro favore. Ai soci garanti, perché un conteggio corretto della banca nel passivo diventa un riferimento anche nella successiva partita sulle fideiussioni.

Le pronunce che ti proteggono

Tre decisioni lavorano insieme: Cass. n. 15111/2001 sulla misura degli interessi nella nota di iscrizione; Cass. n. 2213/2009 sulle voci accessorie del mutuo escluse dalla prelazione; Cass. n. 2761/2012 sulle spese giudiziali ulteriori, che richiedono un patto espresso. Sono tutte pronunce rese sotto la legge fallimentare, ma interpretano norme del codice civile (art. 2855) che il Codice della crisi richiama espressamente. Il principio, quindi, resta pienamente utilizzabile.

Quarta mossa: spingere sulla vendita dell’immobile

Formato lo stato passivo, il valore della prelazione dipende da una sola variabile: quanto si ricava dalla vendita. E questo è esattamente il momento in cui puoi giocare d’anticipo, perché la vendita la conduce il curatore, non la banca.

La mossa

Il curatore predispone il programma di liquidazione (art. 213 CCII), che indica modalità e tempi delle vendite. Le vendite dei beni avvengono, di regola, con procedure competitive sulla base di una stima effettuata da operatori esperti, assicurando adeguata pubblicità (art. 216 CCII). Il creditore ipotecario, in questa fase, ha un ruolo indiretto ma rilevante: può partecipare al comitato dei creditori, se ne fa parte, può sollecitare il curatore, può presentare osservazioni, e soprattutto può segnalare acquirenti o proporre di acquistare lui stesso, anche attraverso società collegate.

Nel credito fondiario, come accennato, la banca può anche portare avanti l’esecuzione individuale già iniziata. In quel caso la vendita segue le regole del codice di procedura civile e il curatore interviene nell’esecuzione. È uno scenario particolare, che qui ci limitiamo a segnalare.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

La banca vuole incassare presto. Ogni ribasso d’asta riduce il ricavato, ma ogni anno in più costa in termini di interessi non coperti dalla prelazione e di valore attuale del recupero. Per un creditore di primo grado ampiamente capiente, una vendita rapida a un prezzo anche non elevato può essere conveniente: se il prezzo copre comunque il suo credito, il ribasso pesa sugli altri creditori, non su di lui.

È qui che gli interessi divergono: il creditore di primo grado capiente è spesso indifferente al prezzo oltre la soglia del suo credito, mentre il creditore di secondo grado, i chirografari e i soci garanti hanno bisogno di ogni euro in più.

Al contrario, quando il credito della banca supera il valore dell’immobile, la banca ha interesse a un prezzo alto quanto gli altri, e spesso preferisce una vendita ben organizzata a una vendita veloce.

I suoi limiti

La banca non sceglie la modalità di vendita né l’acquirente. Nella liquidazione giudiziale la vendita è un atto della procedura, condotto dal curatore sotto il controllo degli organi, con procedure competitive e pubblicità adeguata. Il creditore ipotecario non può, ad esempio, concordare con un terzo la vendita dell’immobile a un prezzo deciso tra loro, né impedire che il curatore tenti una vendita a condizioni migliori.

Inoltre, la vendita nella procedura libera l’immobile dalle ipoteche: dopo il trasferimento, il giudice ordina la cancellazione delle iscrizioni, e il diritto della banca si trasferisce sul prezzo. È per questo che, da quel momento, la partita si gioca tutta sul riparto.

La tua contromossa

Il debitore-impresa, dopo l’apertura, non amministra più il patrimonio. Ma i soggetti interessati al prezzo possono muoversi:

• verificare la stima e, se appare sottovalutata, segnalarlo al curatore con elementi concreti (comparabili di mercato, rendite, perizie di parte);
• individuare potenziali acquirenti e fare in modo che partecipino alla procedura competitiva;
• valutare offerte migliorative nei casi in cui le regole della vendita lo consentono;
• per il socio garante, considerare che un prezzo più alto riduce direttamente l’esposizione verso la banca sulla fideiussione.

Prima dell’apertura, la contromossa è ancora più forte. Nella composizione negoziata della crisi l’imprenditore resta alla guida dell’impresa e può cercare con l’Esperto Negoziatore una soluzione in cui l’immobile viene venduto sul mercato, con il consenso della banca, a condizioni migliori di quelle tipiche di una vendita giudiziaria. Per la banca può essere conveniente, perché incassa prima e con meno incertezza.

Le pronunce che ti proteggono

Su questa mossa le decisioni utili sono soprattutto quelle che delimitano il perimetro del credito in prelazione (viste sopra): più il conteggio della banca è corretto, più cresce l’interesse di tutti gli altri soggetti a una vendita efficiente. Sulla specifica disciplina delle vendite nella liquidazione giudiziale non abbiamo riscontrato, nelle fonti consultate per questo articolo, pronunce recenti di legittimità da richiamare con estremi certi, e preferiamo non citarne a memoria.

Quinta mossa: rivendicare il ricavato nel riparto

Questa è la mossa che risponde direttamente alla domanda del titolo. Venduto l’immobile, il curatore predispone il progetto di ripartizione (art. 220 CCII). La banca pretende di essere pagata sul ricavato del suo immobile prima di tutti gli altri. La legge le dà ragione solo in parte.

La mossa

Il creditore ipotecario chiede che il ricavato della vendita gli venga attribuito per intero, o comunque fino a capienza del suo credito ammesso in prelazione. Contesta le spese che il curatore imputa al suo immobile e, se ci sono altri creditori che rivendicano una preferenza sullo stesso bene, ne contesta il rango.

Perché la fa

Perché la differenza tra le due letture è economica e immediata. Su un immobile venduto a 400.000 euro, una quota di spese generali di 30.000 euro, un privilegio speciale di 50.000 euro e un’ipoteca di grado anteriore cambiano radicalmente quanto arriva alla banca.

I suoi limiti: chi viene prima del creditore ipotecario

Qui però il suo margine si restringe, perché la legge stabilisce un ordine preciso. L’art. 221 CCII ordina la distribuzione delle somme ricavate: prima i crediti prededucibili, poi i crediti ammessi con prelazione sulle cose vendute secondo l’ordine assegnato dalla legge, infine i chirografari in proporzione all’ammontare del credito.

Applicato all’immobile ipotecato, l’ordine diventa questo.

1. Le spese specifiche del bene. Le spese sostenute dalla procedura per conservare, amministrare e vendere quell’immobile (stima, pubblicità della vendita, custodia, assicurazione, eventuali interventi di messa in sicurezza) gravano sul ricavato di quell’immobile. È logico: sono state sostenute anche nell’interesse del creditore ipotecario, che senza di esse non avrebbe alcun prezzo su cui soddisfarsi. Nella stessa logica, il codice civile accorda privilegio sugli immobili ai crediti per spese di giustizia per atti conservativi o di espropriazione nell’interesse comune dei creditori (art. 2770 c.c.).

2. Una quota proporzionale delle spese generali della procedura. Il compenso del curatore e le altre spese generali non riguardano un singolo bene, ma servono all’intera liquidazione. Il criterio ereditato dalla legge fallimentare (art. 111-ter l.f.) e seguito nella prassi del Codice della crisi è la tenuta di un conto autonomo per ciascun bene gravato da garanzia reale, con l’imputazione delle spese specifiche e di una quota delle spese generali, calcolata di regola in proporzione al rapporto tra il ricavato di quel bene e il totale dell’attivo realizzato. Le altre prededuzioni, invece, non possono essere pagate con il ricavato dei beni ipotecati per la parte destinata ai creditori garantiti. Il creditore ipotecario sopporta quindi le spese del suo bene e la sua quota di quelle generali, ma non paga i debiti prededucibili dell’intera procedura. Le prededuzioni hanno una disciplina articolata, che qui tocchiamo solo in quanto incide sul ricavato ipotecato.

3. I privilegi speciali immobiliari che la legge antepone all’ipoteca. La regola generale è nell’art. 2748, comma 2, c.c.: i creditori con privilegio sui beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari, se la legge non dispone diversamente. I casi rilevanti sono pochi ma pesanti. Oltre alle spese di giustizia già viste (art. 2770 c.c.), ci sono alcuni crediti dello Stato per tributi indiretti relativi a quel determinato immobile (art. 2772 c.c., nei limiti in cui la legge li rende opponibili) e, soprattutto, il privilegio del promissario acquirente (art. 2775-bis c.c.). Chi ha firmato un preliminare trascritto e ha versato acconti, se il contratto non viene eseguito, ha un privilegio speciale sull’immobile per i crediti derivanti dalla mancata esecuzione, purché gli effetti della trascrizione non siano cessati. Questo privilegio, però, per espressa previsione dello stesso articolo, non è opponibile alla banca che ha ipoteca per il mutuo concesso al promissario acquirente per l’acquisto né al creditore garantito da ipoteca su edificio da costruire ai sensi dell’art. 2825-bis c.c. È un punto delicato nelle liquidazioni di imprese di costruzione, dove convivono acquirenti su carta e banche finanziatrici.

4. Le ipoteche di grado anteriore. L’ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione (art. 2852 c.c.). Tra più creditori ipotecari sullo stesso immobile vale l’ordine delle iscrizioni: chi ha iscritto prima viene pagato prima, per l’intero credito in prelazione, e solo dopo si passa al grado successivo. Un’ipoteca giudiziale di primo grado, iscritta molti anni prima, può quindi precedere un’ipoteca volontaria di una banca iscritta dopo.

Solo a questo punto il creditore ipotecario incassa: capitale, interessi nei limiti dell’art. 2855 c.c. e spese di iscrizione e rinnovazione.

Che cosa non viene prima dell’ipoteca sul ricavato dell’immobile? I privilegi generali. I crediti di lavoro, i contributi previdenziali, molti crediti tributari hanno privilegio generale sui beni mobili, non sugli immobili. Alcuni di essi, se restano insoddisfatti sui mobili, possono essere collocati in via sussidiaria anche sul prezzo degli immobili, ma con preferenza solo rispetto ai chirografari (art. 2776 c.c.): quindi dopo l’ipoteca, non prima. Anche le spese condominiali arretrate, in sé, non hanno un privilegio che le collochi prima dell’ipoteca.

La tua contromossa

La contromossa decisiva è leggere il progetto di riparto prima che diventi esecutivo e contestarlo, se serve, nel termine perentorio previsto dalla legge. Il curatore comunica il progetto ai creditori, che possono proporre reclamo. Le contestazioni tipiche sono:

• l’errata imputazione di spese generali al conto dell’immobile ipotecato (troppo alta per la banca o troppo bassa per gli altri creditori);
• il pagamento di prededuzioni non pertinenti con il ricavato dell’immobile;
• l’errata graduazione tra ipoteche, ad esempio per una rinnovazione tardiva;
• il riconoscimento o il mancato riconoscimento di un privilegio speciale, come quello del promissario acquirente;
• il calcolo degli interessi in prelazione oltre i limiti dell’art. 2855 c.c.

Per un creditore di secondo grado o per i chirografari, un controllo analitico del riparto è spesso l’unico momento in cui recuperare somme rilevanti. Per i soci garanti, è il momento in cui si fissa quanto la banca ha davvero incassato e, quindi, quanto potrà ancora chiedere a loro.

Le pronunce che ti proteggono

La disciplina dell’estensione della prelazione agli interessi non è automatica né illimitata, e la giurisprudenza lo ha ribadito anche per privilegi diversi dall’ipoteca. Per i crediti IVA privilegiati, ad esempio, la Cassazione ha ricondotto l’estensione della prelazione sugli interessi entro i limiti dell’art. 2749 c.c. (Cass. civ., Sez. V, sent. 17 aprile 2009, n. 9106). Per i contributi previdenziali privilegiati, ha collocato in chirografo gli interessi successivi all’apertura del fallimento, sottolineando che l’estensione del privilegio agli accessori deriva solo dalla legge (Cass. civ., Sez. I, sent. 23 dicembre 1997, n. 13007). Sono decisioni rese in regime di legge fallimentare, ma il messaggio è chiaro e vale per ogni creditore che si presenta al riparto: la prelazione copre solo ciò che la norma le attribuisce, e il resto scende in chirografo.

Sesta mossa: incassare il residuo e voltarsi verso i garanti

Il riparto sull’immobile chiude la partita della prelazione, ma non sempre quella del credito. Se il ricavato non basta, la banca non si ferma: per la parte non soddisfatta concorre con i chirografari e, contemporaneamente, si rivolge ai fideiussori.

La mossa

L’art. 153, comma 1, CCII prevede che i creditori ipotecari non soddisfatti integralmente concorrano, per quanto ancora loro dovuto, con i creditori chirografari nelle ripartizioni del resto dell’attivo. Il comma 2 aggiunge un meccanismo spesso ignorato: il creditore ipotecario può partecipare anche alle ripartizioni eseguite prima della vendita del suo immobile. Se poi, con la vendita, ottiene l’intero credito, quanto ha già incassato come chirografario viene detratto e redistribuito agli altri. Se ottiene solo una parte, trattiene sul capitale non soddisfatto solo la percentuale definitiva assegnata ai chirografari.

Parallelamente, la banca chiede il pagamento ai garanti personali: soci, amministratori, familiari che hanno firmato fideiussioni. Se l’immobile ipotecato apparteneva a un terzo datore di ipoteca (per esempio il socio che ha messo a garanzia la propria casa per il mutuo della società), la banca può agire su quel bene anche fuori dalla liquidazione della società, perché il bene non fa parte della massa.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Perché il chirografo nella liquidazione giudiziale rende spesso poco e arriva tardi, mentre il garante persona fisica ha un patrimonio aggredibile subito: stipendio, conti correnti, immobili personali. Dal punto di vista della banca, la fideiussione è la seconda ipoteca.

Ci sono però situazioni in cui la banca preferisce non affondare il colpo. Quando il garante ha un patrimonio modesto e redditi incerti, un’azione esecutiva lunga e costosa può rendere meno di un accordo transattivo. Quando il credito è stato ceduto a un fondo, il cessionario ragiona spesso per portafogli, con obiettivi di incasso rapido: un saldo e stralcio ben documentato può essere per lui più conveniente di anni di esecuzioni.

I suoi limiti

La banca non può incassare due volte lo stesso euro: quanto ottenuto nel riparto riduce il debito anche verso i garanti. Il conteggio richiesto al fideiussore deve tenere conto di ciò che la banca ha incassato nella liquidazione, compresi i riparti parziali come chirografario.

Il garante, inoltre, può opporre alla banca le eccezioni che spettano al debitore principale e quelle proprie della fideiussione, nei limiti di quanto il contratto non abbia validamente derogato. In concreto, la verifica riguarda la validità del contratto di garanzia, l’importo massimo garantito, la corretta determinazione del debito garantito e le eventuali clausole contestabili.

Se il garante è un terzo datore di ipoteca, la sua posizione segue regole proprie. L’ordinanza Cass. n. 26591/2024, già citata, riguardava proprio un garante fallito: per mantenere l’efficacia dell’ipoteca nel concorso del garante bastava che la domanda di ammissione fosse proposta prima della scadenza del ventennio.

La tua contromossa

Per il socio fideiussore, la contromossa più efficace è giocare in anticipo, mentre la liquidazione della società è ancora in corso. Significa:

• seguire il riparto sull’immobile, perché ogni euro in più che la banca incassa lì è un euro in meno chiesto al garante;
• verificare il conteggio della banca anche in funzione della fideiussione, applicando gli stessi criteri su interessi e spese visti per la prelazione;
• valutare per tempo, se il debito residuo è sproporzionato al patrimonio personale, gli strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento, oggi disciplinati dal Codice della crisi (che ha assorbito la L. 3/2012): concordato minore, liquidazione controllata, e per i soggetti che ne hanno i requisiti la ristrutturazione dei debiti del consumatore;
• aprire una trattativa sul saldo e stralcio nel momento in cui la banca ha appena incassato dal riparto e conosce con precisione il residuo.

È qui che la competenza di Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e di professionista fiduciario di un OCC diventa la naturale prosecuzione del lavoro svolto sulla società.

Le pronunce che ti proteggono

Oltre a Cass. n. 26591/2024, sul piano del garante valgono le stesse pronunce che delimitano la prelazione (Cass. n. 15111/2001, n. 2213/2009, n. 2761/2012): definire correttamente cosa la banca ha diritto di incassare con preferenza sull’immobile serve a calcolare correttamente anche il residuo che chiederà ai fideiussori.

La partita giocata

Le ipotesi che seguono sono esercizi dimostrativi con dati di fantasia, costruiti per mostrare come funzionano i meccanismi descritti. Non sono casi reali e non riguardano clienti dello Studio. Gli importi sono arrotondati all’euro.

Ipotesi 1: chi incassa cosa sul ricavato di un capannone

Liquidazione giudiziale aperta con sentenza del 14 maggio 2026. Il capannone dell’impresa viene venduto con procedura competitiva per 412.600 €. Sul bene gravano un’ipoteca volontaria di primo grado della Banca A e un’ipoteca volontaria di secondo grado della Banca B. Nessun privilegio speciale immobiliare.

• Spese specifiche del capannone (stima, pubblicità, custodia, assicurazione): 11.240 €.
• Spese generali della procedura: 46.300 €. Attivo complessivo realizzato: 588.900 €. Quota imputata al capannone in proporzione: 46.300 × 412.600 / 588.900 = 32.439 €.
• Somma disponibile per i creditori ipotecari: 412.600 − 11.240 − 32.439 = 368.921 €.

La Banca A è ammessa in prelazione per 301.770 € di capitale, 38.410 € di interessi convenzionali (due annate anteriori e anno in corso alla data di apertura, al tasso indicato nella nota), 4.115 € di interessi al tasso legale dall’apertura alla vendita e 2.380 € di spese di iscrizione: totale 346.675 €. Viene pagata integralmente.

Restano 22.246 €, che vanno alla Banca B, ammessa per 96.500 €. La Banca B resta scoperta per 74.254 € e concorre come chirografaria sul resto dell’attivo. Se la percentuale finale dei chirografari fosse il 6,2%, incasserebbe altri 4.604 € circa.

La lettura strategica: la Banca A era indifferente al prezzo oltre la soglia del suo credito; la Banca B ha perso oltre 70.000 € anche per una quota di spese generali che, se calcolata con un criterio diverso, avrebbe potuto cambiare il suo risultato di qualche migliaio di euro. Il creditore di secondo grado è quello che più ha interesse a controllare il conto del bene nel progetto di riparto.

Ipotesi 2: il conteggio della banca contro il conteggio corretto

Mutuo ipotecario con capitale residuo di 184.320 €. Nella domanda di ammissione la banca chiede in prelazione di primo grado: capitale, interessi per complessivi 31.870 €, penale di estinzione anticipata 3.690 €, premi assicurativi anticipati 1.270 €, spese legali per diffide e per un’esecuzione iniziata prima dell’apertura 6.415 €, spese di iscrizione 1.960 €. Totale in prelazione richiesto: 229.525 €.

La verifica sulla nota di iscrizione e sul contratto mostra che:

• gli interessi collocabili in prelazione (due annate anteriori e anno in corso, al tasso indicato nella nota, più interessi legali fino alla vendita) ammontano a 23.450 €; i restanti 8.420 € vanno in chirografo;
• penale di estinzione e premi assicurativi non rientrano nel perimetro dell’ipoteca (sulla linea di Cass. n. 2213/2009) e vanno in chirografo;
• per le spese legali non c’è un patto espresso di estensione dell’ipoteca, quindi vanno in chirografo (sulla linea di Cass. n. 2761/2012).

Prelazione corretta: 184.320 + 23.450 + 1.960 = 209.730 €. Chirografo: 19.795 €.

Se l’immobile, al netto di spese specifiche e quota di spese generali, rende 214.600 €, con il conteggio della banca questa avrebbe preso tutto il ricavato. Con il conteggio corretto la banca prende 209.730 €, e i restanti 4.870 € tornano alla massa a beneficio degli altri creditori. Per la banca la differenza è modesta, per un creditore chirografario in una procedura piccola può non esserlo.

Ipotesi 3: l’ipoteca giudiziale dell’ultimo minuto

Un fornitore vanta un credito di 67.380 €, scaduto il 30 novembre 2025. Ottiene un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e iscrive ipoteca giudiziale sull’immobile dell’impresa il 13 febbraio 2026. L’impresa deposita domanda di accesso a uno strumento di regolazione della crisi, poi convertita in liquidazione giudiziale; la domanda di apertura risale al 2 luglio 2026.

Tra l’iscrizione e la domanda passano meno di cinque mesi, per un debito già scaduto: l’ipoteca rientra nel periodo di sei mesi previsto dall’art. 166 CCII. Il curatore agisce in revocatoria. Se il fornitore non prova di non conoscere lo stato di insolvenza, l’ipoteca diventa inefficace verso la massa e il fornitore viene ammesso come chirografario. I 58.200 € che dopo la banca di primo grado sarebbero spettati a lui tornano a disposizione degli altri creditori secondo l’ordine di legge.

Variante: se l’ipoteca fosse stata iscritta il 18 dicembre 2025, il periodo di sei mesi sarebbe già decorso alla data della domanda e quella specifica ipotesi di revocatoria non sarebbe più utilizzabile. Le date, in questa partita, decidono tutto.

Ipotesi 4: il residuo che arriva al socio fideiussore

La Banca C ha un credito di 512.000 € verso la società, garantito da ipoteca sullo stabilimento e dalla fideiussione del socio di maggioranza fino a 600.000 €. Il ricavato netto destinato alla banca è di 368.000 €. Residuo: 144.000 €, che la banca insinua in chirografo. Con una percentuale finale del 6,2%, la banca incassa altri 8.928 €.

La banca chiede al socio 135.072 €, oltre a quanto eventualmente maturato secondo il contratto di garanzia. Il socio ha uno stipendio da dirigente e la sola casa di abitazione, a sua volta gravata da mutuo. In questa posizione le strade sono due: trattare un saldo e stralcio sostenibile, o valutare uno strumento di composizione della crisi da sovraindebitamento. La seconda strada, se percorribile, cambia anche la forza contrattuale nella prima.

Quando all’avversario conviene trattare

Il creditore ipotecario tratta quando la trattativa gli rende più del concorso, al netto dei tempi. Esistono momenti precisi in cui questo accade.

Prima dell’apertura della liquidazione giudiziale. È il momento migliore. La banca non conosce ancora il prezzo di vendita, non sa quanto peseranno le spese della procedura e non sa quanto tempo passerà. Nella composizione negoziata della crisi, con un Esperto Negoziatore indipendente al tavolo, la banca può valutare proposte come la vendita dell’immobile sul mercato con il suo consenso, la rimodulazione del debito in un piano di risanamento, l’accollo da parte di un terzo, oppure un accordo che separi la parte del debito coperta dall’immobile da quella scoperta. Per l’impresa, il vantaggio è evitare la dispersione di valore tipica delle vendite giudiziarie.

Quando l’immobile è difficile da vendere. Capannoni in aree con poca domanda, immobili con difformità urbanistiche, beni occupati, impianti specifici: ogni asta deserta riduce il prezzo base e allunga i tempi. Il creditore di primo grado che vede il valore scendere sotto il suo credito diventa più aperto a soluzioni negoziate, anche nella fase della procedura.

Quando è un creditore di grado successivo. La Banca B dell’ipotesi 1 sa di rischiare di incassare poco. Per lei un accordo con chi è disposto a rilevare il suo credito, o una transazione con i garanti, può valere più dell’attesa del riparto.

Subito dopo il riparto, sul residuo verso i garanti. È il momento in cui la banca conosce esattamente quanto le manca, ha già contabilizzato una perdita e deve decidere se avviare azioni lunghe contro persone fisiche. Un garante che si presenta con una proposta concreta, sostenibile e documentata ha in quel momento il massimo potere negoziale.

Quando il credito è stato ceduto. I cessionari di crediti deteriorati ragionano spesso su tempi e rendimenti di portafoglio. Il prezzo che hanno pagato per il credito è normalmente inferiore al valore nominale, e una proposta di saldo e stralcio può essere per loro conveniente anche se per il debitore rappresenta una riduzione significativa.

Quando c’è un rischio concreto di revocatoria o di contestazione della prelazione. Se l’ipoteca della banca presenta profili di revocabilità, o se il conteggio degli interessi è esposto a contestazioni fondate, la banca ha interesse a una soluzione che le dia certezza. Il rischio processuale è un fattore di prezzo, e va messo sul tavolo con dati precisi.

Quando invece la banca preferisce non trattare? Quando la sua ipoteca è di primo grado, inattaccabile, e l’immobile vale chiaramente più del credito. In quel caso il concorso le garantisce il pagamento integrale e l’unico costo è il tempo. Anche qui, però, il tempo resta una leva: una vendita rapida e concordata può interessarle più di una procedura che si trascina.

La partita in tabella

La tabella riassume le mosse del creditore ipotecario, il vincolo che la legge gli impone, la contromossa disponibile e la finestra temporale utile.

Mossa del creditore ipotecario	Termine o condizione che lo vincola	Contromossa	Finestra utile
Iscrive ipoteca giudiziale a ridosso della crisi	Revocabilità nel periodo sospetto (art. 166 CCII); inefficacia delle formalità successive all’apertura (art. 145 CCII); divieto di nuove prelazioni non concordate durante le misure protettive (art. 18 CCII)	Avvio tempestivo della composizione negoziata; segnalazione al curatore delle iscrizioni sospette	Prima della domanda di accesso; poi nei termini dell’azione revocatoria
Lascia scadere o rinnova l’ipoteca	Efficacia ventennale (art. 2847 c.c.); nuova iscrizione con nuovo grado (art. 2848 c.c.)	Verifica di date di iscrizione e rinnovazione sulle visure	Formazione dello stato passivo e progetto di riparto
Si insinua al passivo chiedendo la prelazione	Domanda almeno 30 giorni prima dell’udienza (art. 201 CCII); tardive entro i termini dell’art. 208; nota di iscrizione indispensabile	Ricostruzione documentata del debito da fornire al curatore; contestazione della prelazione non provata	Prima dell’udienza di verifica; poi impugnazioni ex artt. 206 ss.
Chiede in prelazione interessi, penali, spese	Art. 2855 c.c. richiamato dall’art. 153 CCII: misura degli interessi indicata, due annate e anno in corso, poi tasso legale fino alla vendita; spese solo di costituzione, iscrizione e rinnovazione	Ricalcolo voce per voce; collocazione in chirografo dell’eccedenza	Formazione dello stato passivo
Spinge per una vendita rapida	Vendita condotta dal curatore con procedure competitive e pubblicità (artt. 213 e 216 CCII)	Verifica della stima; ricerca di acquirenti; vendita concordata nella composizione negoziata	Programma di liquidazione e fasi di vendita
Rivendica l’intero ricavato	Ordine di distribuzione (art. 221 CCII); spese specifiche e quota di spese generali; privilegi immobiliari preferiti (art. 2748 c.c.); grado delle ipoteche (art. 2852 c.c.)	Reclamo contro il progetto di riparto con calcolo alternativo	Termine perentorio dalla comunicazione del progetto
Incassa il residuo e agisce verso i garanti	Concorso in chirografo per il residuo (art. 153 CCII); divieto di doppio incasso; eccezioni del fideiussore	Saldo e stralcio sul residuo; strumenti di composizione del sovraindebitamento	Subito dopo il riparto o prima delle azioni esecutive personali

Le domande di chi è sotto attacco

La banca con ipoteca viene pagata prima dei dipendenti della società?

Sul prezzo dell’immobile ipotecato, di regola sì. I crediti di lavoro hanno un privilegio generale sui beni mobili. Se restano insoddisfatti sui mobili, possono essere collocati in via sussidiaria sul prezzo degli immobili, ma con preferenza solo rispetto ai chirografari (art. 2776 c.c.): quindi dopo l’ipoteca. Sui beni mobili, invece, la banca ipotecaria non ha alcuna prelazione e concorre come chirografaria per l’eventuale residuo.

Prima della banca si pagano le spese della procedura?

Sì, ma solo quelle che riguardano il bene e una quota proporzionale di quelle generali. Il ricavato dell’immobile ipotecato sopporta le spese di conservazione e vendita di quell’immobile e la sua parte delle spese generali, come il compenso del curatore. Non può essere usato per pagare tutte le prededuzioni dell’intera procedura per la parte destinata ai creditori garantiti.

Se ho firmato un preliminare e versato acconti, vengo prima della banca?

Dipende da chi è la banca. Il promissario acquirente con preliminare trascritto ha un privilegio speciale sull’immobile (art. 2775-bis c.c.) che, come regola generale, prevale sull’ipoteca (art. 2748, comma 2, c.c.). Questo privilegio però non è opponibile alla banca che ha ipoteca per il mutuo concesso al promissario per l’acquisto, né a quella che ha finanziato la costruzione con ipoteca ai sensi dell’art. 2825-bis c.c. Serve inoltre che gli effetti della trascrizione del preliminare non siano cessati.

La banca può chiedere in prelazione tutti gli interessi di mora maturati?

No. In prelazione vanno solo gli interessi delle due annate anteriori e di quella in corso alla data di apertura, purché la misura sia indicata nella nota di iscrizione, e poi gli interessi al tasso legale fino alla vendita (art. 2855 c.c., richiamato dall’art. 153 CCII). Il resto va in chirografo. Senza indicazione della misura nella nota, gli interessi non sono collocabili in prelazione (Cass. n. 15111/2001).

La banca con credito fondiario può vendere l’immobile da sola?

Può proseguire o iniziare l’esecuzione individuale, ma non sottrarsi al concorso. L’art. 41 del Testo unico bancario conserva al creditore fondiario questa facoltà anche dopo l’apertura della procedura, ma quanto incassa resta soggetto alla graduazione nella liquidazione giudiziale e la banca deve comunque insinuarsi al passivo. È un tema con una disciplina propria, che merita un approfondimento separato.

Il recente decreto sui tributi locali cambia l’ordine di pagamento?

Per quanto rileva in questo articolo, no. Il D.Lgs. 147/2026 sui tributi locali, in vigore dal 12 agosto 2026, non è un correttivo del Codice della crisi: è la riforma dei tributi regionali e locali, e il suo art. 4 interviene sul CCII per estendere ai tributi locali gli strumenti negoziali del Codice, come la transazione fiscale, anche nella composizione negoziata. Incide quindi sulla possibilità di trattare il debito tributario locale, non sulle regole di collocazione dell’ipoteca nel riparto illustrate qui.

La casa del socio, ipotecata per il mutuo della società, finisce nella liquidazione giudiziale?

No, se è intestata al socio e non alla società. La liquidazione giudiziale della società riguarda i beni della società. Il socio che ha concesso ipoteca sulla propria casa a garanzia del debito sociale è un terzo datore di ipoteca: la banca può agire su quel bene con un’esecuzione individuale, fuori dalla procedura della società, ma soltanto per la parte di credito che non ha già incassato dal riparto. Per questo conviene seguire con attenzione lo stato passivo e il riparto della società: ogni euro riconosciuto e pagato lì riduce l’importo che la banca può pretendere sulla casa del socio. Il discorso cambia per i soci illimitatamente responsabili delle società di persone, per i quali il Codice prevede l’estensione della procedura.

Sono socio fideiussore: devo aspettare la fine della liquidazione per muovermi?

No, e di solito non conviene. Il momento migliore per impostare la difesa è mentre la liquidazione è in corso: seguendo lo stato passivo e il riparto si riduce il residuo che la banca chiederà, e si prepara per tempo l’eventuale accesso agli strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento.

I paletti fissati dai giudici

Le pronunce che seguono sono state verificate su fonti indipendenti. Sono tutte rese in regime di legge fallimentare o su norme del codice civile che il Codice della crisi richiama: i principi restano utilizzabili nella liquidazione giudiziale, con l’attenzione dovuta al cambio di numerazione e alle novità del Codice. Le raggruppiamo per mossa del creditore che limitano.

Sulla prova e sulla durata della garanzia

Cass. civ., Sez. I, sent. 12 febbraio 2024, n. 2339. Nell’accertamento del passivo, la garanzia ipotecaria si dimostra con la nota di iscrizione, considerata documento non sostituibile con altri mezzi di prova. Rilevanza: il creditore che non produce la nota rischia di non vedersi riconosciuta la prelazione; per gli altri creditori è il primo controllo da fare sulla domanda della banca.

Cass. civ., Sez. I, ord. 11 ottobre 2024, n. 26591. Il limite ventennale riguarda l’efficacia dell’iscrizione, non il credito né il titolo ipotecario; il creditore che non rinnova può reiscrivere, ma con il grado della nuova formalità. Se il garante è in procedura concorsuale, basta che la domanda di ammissione sia stata proposta prima della scadenza del ventennio perché l’iscrizione resti efficace fino al riparto. Rilevanza: incide sul grado tra più ipoteche e sulla tenuta della prelazione nelle procedure lunghe.

Sugli interessi in prelazione

Cass. civ., Sez. I, sent. 28 novembre 2001, n. 15111. Per collocare in prelazione gli interessi occorre che la loro misura sia indicata nell’iscrizione ipotecaria; in mancanza della nota di iscrizione, il giudice delegato non può ammetterli con prelazione, nemmeno al tasso legale. Rilevanza: è la base per ricalcolare gli interessi chiesti dalla banca.

Cass. civ., Sez. V, sent. 17 aprile 2009, n. 9106. In una procedura di amministrazione straordinaria, la Corte ha ricondotto l’estensione della prelazione agli interessi su crediti IVA privilegiati entro i limiti fissati dall’art. 2749 c.c., richiamato dalla legge concorsuale. Rilevanza: conferma che l’estensione della prelazione agli interessi segue i limiti del codice civile, oggi richiamati dall’art. 153, comma 3, CCII.

Cass. civ., Sez. I, sent. 23 dicembre 1997, n. 13007. Gli interessi successivi all’apertura su crediti contributivi privilegiati vanno collocati in chirografo; l’estensione del privilegio agli accessori deriva dalla legge e non è automatica. Rilevanza: rafforza il principio per cui la prelazione non si allarga per analogia.

Cass. civ., Sez. Lav., sent. 1 giugno 2005, n. 11692. Per i crediti di lavoro privilegiati nel fallimento del datore, la rivalutazione dopo l’apertura è dovuta fino al momento in cui lo stato passivo diventa definitivo, mentre gli interessi legali seguono una regola diversa. Rilevanza: mostra come ogni categoria di credito abbia un proprio regime di accessori, che va verificato quando si confronta la posizione dei dipendenti con quella del creditore ipotecario.

Sulle spese e sugli accessori del mutuo

Cass. civ., Sez. I, sent. 29 gennaio 2009, n. 2213. Il credito da mutuo ipotecario non porta con sé, nello stesso grado, le spese di estinzione anticipata, i premi assicurativi e gli oneri per rischio di cambio: l’estensione riguarda solo le spese di costituzione, iscrizione e rinnovazione. Rilevanza: consente di spostare in chirografo voci che la banca spesso inserisce nella domanda privilegiata.

Cass. civ., Sez. I, sent. 23 febbraio 2012, n. 2761. Le spese per liberare dall’ipoteca un immobile assegnato in esecuzione e quelle di surrogazione non rientrano tra quelle coperte dall’art. 2855 c.c.; le maggiori spese giudiziali sono collocate in prelazione solo con un patto espresso di estensione dell’ipoteca, altrimenti sono chirografarie. Rilevanza: utile per contestare la collocazione privilegiata delle spese legali della banca.

Cass. civ., Sez. I, sent. 10 novembre 2006, n. 24052. Le spese e i compensi del difensore distrattario maturati in un’esecuzione per crediti di lavoro godono, come accessori, del privilegio generale sui mobili del credito principale e possono essere fatti valere nel fallimento. Rilevanza: esempio speculare a Cass. n. 2761/2012: gli accessori seguono la prelazione del credito principale solo quando una norma lo consente, e il privilegio in questione resta generale mobiliare, quindi non concorre con l’ipoteca sul prezzo dell’immobile.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Davanti a un creditore ipotecario che si muove con metodo, la risposta deve essere altrettanto metodica. Lo Studio Monardo gioca la partita al tuo fianco, che tu sia l’impresa, il socio garante o un altro creditore: analizziamo le mosse già fatte dalla banca, intercettiamo i vizi dei suoi atti, presidiamo le scadenze che la procedura impone e apriamo il tavolo della trattativa nel momento in cui la sua convenienza si sposta. In concreto:

1. Ricostruiamo la mappa delle garanzie sull’immobile: visure ipotecarie, date di iscrizione e rinnovazione, grado di ciascuna ipoteca, somme iscritte, misura degli interessi indicata nelle note.
2. Verifichiamo la revocabilità delle ipoteche iscritte nel periodo sospetto, mettendo a confronto data di iscrizione, scadenza del debito e data della domanda di apertura, e predisponiamo le segnalazioni documentate al curatore.
3. Ricalcoliamo il credito ammissibile in prelazione separando capitale, interessi entro i limiti dell’art. 2855 c.c., interessi legali fino alla vendita e spese coperte, e quantifichiamo la parte da collocare in chirografo.
4. Esaminiamo la domanda di ammissione al passivo della banca e, quando l’assistito è un creditore, valutiamo e impostiamo le impugnazioni dei crediti ammessi nei termini di legge.
5. Analizziamo la stima e il programma di liquidazione per individuare sottovalutazioni dell’immobile e proporre al curatore elementi utili a una vendita più efficiente.
6. Controlliamo il progetto di riparto riga per riga: spese specifiche, quota di spese generali, prededuzioni imputate, privilegi speciali riconosciuti, ordine tra le ipoteche; se emergono errori, redigiamo il reclamo con un calcolo alternativo.
7. Affianchiamo l’impresa nella composizione negoziata della crisi, prima che la liquidazione si apra, per impostare con le banche garantite soluzioni che preservino il valore dell’immobile e blocchino la corsa alle nuove prelazioni.
8. Difendiamo i soci fideiussori e i terzi datori di ipoteca, verificando il residuo richiesto dalla banca alla luce di quanto incassato nella procedura e delle eccezioni opponibili.
9. Valutiamo l’accesso agli strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento per i garanti persone fisiche, quando il debito residuo è sproporzionato al loro patrimonio.
10. Conduciamo la trattativa di saldo e stralcio con la banca o con il cessionario del credito, nel momento in cui i numeri del riparto danno al garante la massima forza contrattuale.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In questa materia pesano soprattutto due delle cinque competenze. La qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa significa conoscere dall’interno il tavolo in cui le banche garantite da ipoteca valutano se trattare con l’impresa o attendere il concorso, e quali argomenti economici spostano la loro decisione. La qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento e di fiduciario di un OCC consente di seguire senza interruzioni il passaggio dal debito della società al debito personale dei garanti, che è spesso il vero punto critico per l’imprenditore.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione: chi imposta la verifica delle prelazioni e la contestazione del riparto è lo stesso difensore che, da avvocato cassazionista, può portare la questione fino all’ultimo grado, senza passaggi di consegne e senza cambi di linea.

Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti lavora sullo stesso fascicolo: gli avvocati presidiano termini, atti e contestazioni; i commercialisti ricostruiscono piani di ammortamento, interessi, quote di spese generali e convenienza economica delle proposte. La convenienza del creditore ipotecario è materia contabile quanto giuridica, e va letta con entrambi gli strumenti.

Chiusura

Torniamo alla domanda del titolo. Chi ha un’ipoteca sull’immobile del debitore viene pagato con preferenza sul prezzo di quell’immobile, ma dopo le spese del bene, dopo una quota delle spese generali, dopo i pochi privilegi immobiliari che la legge gli antepone e dopo le ipoteche di grado anteriore. E viene pagato solo per ciò che la prelazione copre davvero: capitale, interessi nei limiti del codice civile, spese di iscrizione. Il resto è chirografo, e spesso si trasforma in una richiesta ai garanti. Nella liquidazione giudiziale non vince chi ha ragione in astratto, ma chi conosce le regole del concorso e muove nei tempi giusti.

Lo Studio Monardo è specializzato proprio in questo snodo perché le due fasi della partita corrispondono a due competenze certificate dell’Avvocato. La qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 riguarda il confronto con le banche garantite prima e attorno alla crisi dell’impresa. Quella di Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) e fiduciario di un OCC riguarda la difesa dei soci e dei garanti quando il residuo arriva sulle loro spalle.

📩 Il riparto ha tempi brevi e termini perentori: non lasciare che altri decidano quanto pesa l’ipoteca della banca sul tuo patrimonio. Contatta lo Studio Monardo oggi stesso, i recapiti sono in fondo all’articolo.