Una società immobiliare entra in liquidazione giudiziale e, in quell’istante, decine di vicende si fermano insieme: cantieri a metà, appartamenti già promessi e non ancora rogitati, unità finite ma rimaste invendute, mutui fondiari con ipoteca sull’intero complesso, famiglie che hanno versato acconti e aspettano le chiavi. Da quel momento il fattore decisivo non è soltanto il diritto: è il calendario. Chi sa cosa succede dopo, e quando, agisce al momento giusto invece di subire. Nella liquidazione giudiziale di un costruttore questo è vero più che altrove, perché ogni tutela del promissario acquirente e ogni possibilità di chiudere la procedura con un concordato sono legate a finestre temporali precise, che si aprono e si chiudono indipendentemente dalla volontà delle parti.
Questa ricostruzione segue la procedura come un’inchiesta segue i fatti: in ordine cronologico, tappa dopo tappa. Si parte dal giorno della sentenza che apre la liquidazione giudiziale; si passa alla scelta del curatore sui preliminari e alla finestra per escutere la fideiussione prevista per gli immobili da costruire; si arriva allo stato passivo, dove il promissario acquirente gioca la partita più importante; poi al programma di liquidazione, che decide il destino degli immobili invenduti. Infine si entra nel cuore del tema: il concordato nella liquidazione giudiziale, proponibile da terzi e creditori fin da subito e dalla stessa società solo dopo un anno, con il voto dei creditori, l’omologazione, l’esecuzione e il rischio di risoluzione.
Perché lo Studio Monardo si occupa esattamente di questa materia? Perché il concordato nella liquidazione giudiziale è uno strumento di regolazione della crisi d’impresa, e l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: conosce dall’interno le dinamiche di trattativa con banche, creditori ipotecari e investitori che stanno dietro a ogni proposta concordataria. Perché i nodi di queste procedure — mutui fondiari, fideiussioni bancarie e assicurative a garanzia degli acquirenti — sono questioni di diritto bancario che lo staff multidisciplinare da lui coordinato affronta a livello nazionale. E perché ogni passaggio della procedura (stato passivo, omologazione, reclami) può arrivare fino in Cassazione, dove l’Avvocato, in quanto cassazionista, può seguire la causa senza cambiare difensore.
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La mappa temporale: tutte le tappe in un colpo d’occhio
Prima di entrare nelle singole fasi, conviene avere davanti l’intera linea del tempo. La procedura di liquidazione giudiziale è disciplinata dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, “CCII”), che si applica alle procedure aperte dal 15 luglio 2022 in poi; per i fallimenti dichiarati prima continua a valere la vecchia legge fallimentare, e molte delle sentenze citate in questo articolo sono nate proprio in quel contesto. Le norme sui preliminari (art. 173 CCII) sono state ritoccate dal terzo correttivo, il D.Lgs. 13 settembre 2024, n. 136, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 27 settembre 2024.
La tabella che segue mette in fila le tappe nell’ordine in cui si presentano. Alcune finestre si sovrappongono: la possibilità per i terzi di proporre il concordato, ad esempio, si apre già dal giorno della sentenza e corre in parallelo alla verifica dei crediti. Ogni riga rinvia alla sezione di dettaglio.
| Tappa | Quando | Cosa accade | Chi deve muoversi | Sezione |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Giorno 0 | Sentenza di apertura della liquidazione giudiziale; nomina del curatore; fissazione dell’udienza di verifica | Tutti: società, soci, promissari, banche | Giorno 0 |
| 2 | Dal giorno 1 (fino alla scelta del curatore) | Preliminari pendenti: il curatore sceglie tra subentro e scioglimento; finestra per escutere la fideiussione ex D.Lgs. 122/2005 | Promissari acquirenti | Dal giorno 1 alla scelta del curatore |
| 3 | Domande fino a 30 giorni prima dell’udienza (udienza entro 120-150 giorni) | Formazione dello stato passivo; rivendica del promissario “prima casa”; insinuazione con privilegio | Promissari, creditori, banche | Entro 120-150 giorni |
| 4 | Entro 150-180 giorni | Programma di liquidazione: piano di vendita degli immobili invenduti | Curatore, comitato dei creditori, potenziali acquirenti e assuntori | Entro 180 giorni |
| 5 | Da subito (terzi e creditori) / dopo 12 mesi (società) | Si apre la finestra del concordato nella liquidazione giudiziale | Terzi investitori, creditori, società e soci | Dopo 12 mesi |
| 6 | Settimane successive al deposito | Pareri del curatore e del comitato dei creditori; vaglio del giudice delegato | Proponente | Il deposito e i pareri |
| 7 | 20-30 giorni fissati dal giudice | Comunicazione ai creditori e voto (silenzio-assenso) | Creditori, compresi i promissari | La finestra del voto |
| 8 | 15-30 giorni per le opposizioni + reclamo entro 30 giorni | Giudizio di omologazione e impugnazioni | Proponente, creditori dissenzienti, interessati | L’omologazione |
| 9 | Dopo l’omologa definitiva / entro 1 anno dall’ultimo adempimento | Esecuzione, chiusura della procedura, eventuale risoluzione o annullamento | Assuntore, creditori | Dopo l’omologa |
| Limite | Entro 2 anni dall’esecutività dello stato passivo | Ultimo giorno utile per la proposta della società debitrice | Società e collegate | Dopo 12 mesi |
Da questo momento in poi, ogni sezione corrisponde a una riga della tabella.
Giorno 0: la sentenza che apre la liquidazione giudiziale
Cosa succede
Il giorno 0 è quello della sentenza con cui il tribunale dichiara aperta la liquidazione giudiziale della società immobiliare. È un atto che cambia lo status di ogni bene e di ogni contratto. La società perde l’amministrazione e la disponibilità del proprio patrimonio, che passa al curatore; gli immobili — finiti, in costruzione, invenduti, promessi — diventano parte dell’attivo destinato ai creditori. Le azioni esecutive individuali si bloccano: la banca che stava pignorando un lotto di appartamenti non può proseguire per conto proprio, e deve far valere il credito nel concorso.
Nella sentenza il tribunale nomina il giudice delegato e il curatore, e fissa la data dell’udienza in cui si esaminerà lo stato passivo, assegnando ai creditori e ai terzi che vantano diritti sui beni il termine per presentare le domande. La sentenza viene annotata nel registro delle imprese: da quel momento la notizia è pubblica e opponibile.
La norma
Il quadro è quello del CCII: l’apertura della procedura e i suoi effetti sul debitore e sui creditori, la disciplina dei rapporti pendenti (artt. 172 e seguenti), la speciale regolazione dei preliminari immobiliari (art. 173) e dei contratti relativi a immobili da costruire (art. 174, che richiama l’art. 5 del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122). Per gli acquirenti di immobili da costruire, l’apertura della liquidazione giudiziale integra una delle “situazioni di crisi” che, secondo il D.Lgs. 122/2005, rendono operativa la fideiussione che il costruttore era tenuto a consegnare.
I termini che si attivano
Dal giorno 0 partono, in contemporanea, più orologi:
- il termine per depositare le domande di insinuazione al passivo e di rivendica, che scade trenta giorni prima dell’udienza di verifica fissata in sentenza;
- il termine entro cui il curatore deve presentare il programma di liquidazione;
- il conto alla rovescia di un anno, trascorso il quale la stessa società (o una società collegata) potrà proporre un concordato;
- per terzi e creditori, invece, nessuna attesa: possono proporre il concordato anche subito, alle condizioni che vedremo.
Un’avvertenza vale per tutto l’articolo: la sospensione feriale dei termini (dal 1° al 31 agosto) non va data per scontata nelle procedure concorsuali, dove molti termini corrono anche d’estate. Chi conta sul mese di agosto come “tempo in più” rischia di trovarsi fuori tempo massimo.
Cosa possono fare ora la società, i soci, i promissari
Per la società e i soci il giorno 0 è il momento di valutare se esistono le condizioni per impugnare la sentenza di apertura (nei termini brevi previsti dal codice) e, soprattutto, di iniziare a costruire una prospettiva concordataria: la proposta della società non è ancora ammissibile, ma un terzo — un investitore, un altro costruttore, una cordata di soci tramite un veicolo terzo — può muoversi fin da subito.
Per i promissari acquirenti è il momento di recuperare tutta la documentazione: preliminare, nota di trascrizione, prova dei pagamenti (bonifici, assegni), eventuale fideiussione ex D.Lgs. 122/2005, polizza assicurativa, corrispondenza con il costruttore. Ogni giorno speso a ricostruire le carte è un giorno sottratto alle finestre difensive che si aprono subito dopo.
Per le banche finanziatrici con ipoteca, il giorno 0 apre la partita dello stato passivo e, nel caso dei preliminari “prima casa”, quella della contestazione del prezzo.
Per i terzi investitori interessati al complesso immobiliare, il giorno 0 è il momento di raccogliere informazioni: quante unità sono invendute, quante promesse con preliminare trascritto, quali ipoteche gravano sull’area e sugli edifici, quali contenziosi sono pendenti. Il terzo non deve attendere né l’anno né lo stato passivo esecutivo, ma una proposta presentata alla cieca, senza conoscere la composizione dell’attivo e del passivo, difficilmente supererà il vaglio del curatore. Chi si prepara nelle prime settimane arriva al tavolo con un’offerta già calibrata sui numeri reali della procedura, e può dialogare con le banche ipotecarie prima che le loro posizioni si irrigidiscano nella verifica dei crediti.
L’errore tipico di questa fase
L’errore più frequente è considerare la sentenza come un punto d’arrivo, e non come un punto di partenza. Il promissario acquirente pensa che “tanto il curatore lo contatterà”; la società pensa che “ormai è finita”; i soci aspettano. Nel frattempo il termine per le domande corre, la finestra per escutere la fideiussione può chiudersi, e un terzo ben organizzato può presentare una proposta di concordato modellata sui propri interessi.
Quanto dura realmente
La sentenza è un singolo atto, ma i suoi effetti pratici si dispiegano nelle settimane successive: il curatore deve prendere possesso dei beni, inventariare il complesso immobiliare, ricostruire la posizione di ogni unità (venduta, promessa, libera, ipotecata). In un’immobiliare con molti preliminari pendenti questa fase di ricognizione può richiedere tempi apprezzabili, ed è proprio in questo intervallo che chi ha diritti da far valere deve farsi trovare pronto.
Dal giorno 1 alla scelta del curatore: la sorte dei preliminari e la finestra della fideiussione
Cosa succede
A questo punto la procedura entra in una nuova fase, la più delicata per chi ha firmato un preliminare. Il contratto preliminare non ancora eseguito è un rapporto pendente: la società ha promesso di vendere, l’acquirente ha promesso di comprare (e spesso ha già pagato una parte del prezzo), ma il rogito non c’è stato. Il curatore deve decidere se subentrare nel contratto — e quindi trasferire l’immobile incassando il saldo — oppure sciogliersi, lasciando l’acquirente con un credito da far valere nel passivo.
Il CCII disegna però tre percorsi molto diversi, a seconda delle caratteristiche del preliminare:
- Preliminare non trascritto: vale la regola generale. Il curatore sceglie; in caso di scioglimento l’acquirente è un creditore chirografario per gli acconti versati.
- Preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. (ma senza i requisiti “prima casa”): il curatore può sciogliersi, ma l’acquirente ha un credito assistito da privilegio speciale sull’immobile (art. 2775-bis c.c.), purché gli effetti della trascrizione non siano cessati prima dell’apertura della procedura. Lo scioglimento non dà diritto a risarcimento del danno.
- Preliminare trascritto “prima casa” o sede principale dell’impresa: il contratto non si scioglie, se l’immobile è destinato ad abitazione principale dell’acquirente o di parenti e affini entro il terzo grado, oppure (se non abitativo) a sede principale della sua attività d’impresa.
La norma
L’art. 173 CCII regola i tre scenari. Il primo comma conferma che il curatore può sciogliersi dal preliminare anche se l’acquirente aveva proposto e trascritto, prima dell’apertura della procedura, una domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.; ma lo scioglimento non è opponibile all’acquirente se quella domanda viene poi accolta. È la traduzione normativa del principio fissato dalle Sezioni Unite nel 2015 (Cass., Sez. Un., 16 settembre 2015, n. 18131), secondo cui la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda ex art. 2932, se la domanda era stata trascritta prima del fallimento, prevale sulla procedura concorsuale. Il principio è stato riaffermato di recente dalla Cassazione con l’ordinanza 25 luglio 2025, n. 21389, che ha insistito sulla necessità della doppia trascrizione — della domanda prima della procedura e della sentenza di accoglimento — per rendere lo scioglimento inopponibile.
Il secondo comma riconosce il privilegio dell’art. 2775-bis c.c. in caso di scioglimento del preliminare trascritto. Il terzo comma, ritoccato dal correttivo del 2024, stabilisce il divieto di scioglimento per l’immobile “prima casa”, con una novità rilevante: la destinazione ad abitazione principale deve risultare dal contratto stesso. Non basta dimostrarla dopo; deve essere scritta nel preliminare.
Per gli immobili da costruire — quelli per cui era stato chiesto il permesso di costruire e che non erano ancora ultimati al punto da consentire l’agibilità — interviene anche l’art. 174 CCII: i contratti si sciolgono se, prima che il curatore comunichi la propria scelta, l’acquirente ha escusso la fideiussione prevista dal D.Lgs. 122/2005 dandone comunicazione al curatore; dopo che il curatore ha comunicato di voler eseguire il contratto, la fideiussione non può più essere escussa.
I termini che si attivano
Qui il tempo diventa un’arma. Due meccanismi vanno tenuti sotto controllo:
- La finestra della fideiussione si chiude nel momento in cui il curatore comunica di voler dare esecuzione al contratto. Prima di quella comunicazione l’acquirente di immobile da costruire può scegliere di escutere la garanzia e recuperare le somme versate; dopo, quella strada è sbarrata e l’unica prospettiva è l’esecuzione del contratto (con l’immobile consegnato nello stato in cui si trova).
- L’acquirente può mettere in mora il curatore, chiedendo al giudice delegato di assegnargli un termine non superiore a sessanta giorni per decidere; decorso inutilmente quel termine, il contratto si intende sciolto. È uno strumento a doppio taglio: accelera, ma può portare allo scioglimento.
Cosa possono fare ora i promissari acquirenti
È la finestra difensiva più importante di tutta la procedura per chi ha comprato su carta. Le opzioni dipendono dalla fotografia del contratto:
- l’acquirente di un immobile da costruire con fideiussione valida deve decidere se gli conviene recuperare il denaro (escussione) o puntare all’immobile; la scelta va fatta prima della comunicazione del curatore, e va comunicata anche al curatore;
- l’acquirente con preliminare trascritto “prima casa” deve preparare la domanda di esecuzione da presentare nelle forme della rivendica in sede di stato passivo (lo vedremo nella prossima tappa);
- l’acquirente con preliminare trascritto ma senza requisiti “prima casa” deve verificare che la trascrizione fosse ancora efficace al giorno 0, perché da questo dipende il privilegio;
- l’acquirente con preliminare non trascritto deve prepararsi a insinuarsi come chirografario e valutare se la fideiussione (se si tratta di immobile da costruire) offre una via d’uscita migliore.
Per la società e per un eventuale terzo interessato al concordato, questa è la fase in cui capire quanti preliminari saranno eseguiti e quanti sciolti: ogni preliminare eseguito è un immobile che esce dall’attivo, ogni preliminare sciolto è un credito (spesso privilegiato) che entra nel passivo.
L’errore tipico di questa fase
Due errori speculari. Il primo: l’acquirente di immobile da costruire aspetta “di vedere cosa decide il curatore”, e intanto il curatore comunica il subentro; la fideiussione non è più escutibile e l’acquirente si trova a dover completare a proprie spese un immobile incompiuto. Il secondo: l’acquirente con preliminare trascritto dà per scontato il privilegio senza controllare le date. La Cassazione (Cass., Sez. I, 17 febbraio 2025, n. 4033) ha chiarito che il privilegio richiede la coesistenza, al momento dell’apertura della procedura, della pendenza del contratto e della persistenza degli effetti della trascrizione: se entro un anno dalla data convenuta per il definitivo non è stato trascritto né il definitivo né altro atto esecutivo, gli effetti della trascrizione vengono meno, anche se il triennio dalla trascrizione non è ancora trascorso.
Quanto dura realmente
La legge non fissa al curatore un termine rigido per scegliere, salvo la messa in mora. Nella prassi la decisione arriva dopo che il curatore ha fatto i conti: valore di mercato dell’unità, saldo da incassare, ipoteche gravanti, costi di completamento. In un complesso con molte unità promesse, le scelte possono arrivare in momenti diversi per ciascun contratto. Proprio per questo l’acquirente non dovrebbe mai considerare “lontana” la comunicazione del curatore.
Entro 120-150 giorni: lo stato passivo e la partita del promissario acquirente
Cosa succede
Il calendario ora corre verso l’udienza di verifica dello stato passivo, fissata nella sentenza di apertura entro centoventi giorni dal deposito della sentenza (che possono diventare centocinquanta nelle procedure di particolare complessità, come spesso sono quelle immobiliari). In quell’udienza il giudice delegato, sulla base del progetto predisposto dal curatore, decide quali crediti ammettere, con quale rango, e quali diritti dei terzi sui beni riconoscere.
Per il promissario acquirente lo stato passivo è il luogo in cui si gioca tutto:
- l’acquirente “prima casa” presenta la domanda di esecuzione del preliminare nelle forme della rivendica (art. 201 CCII): l’accoglimento determina il subentro del curatore;
- l’acquirente con contratto sciolto presenta la domanda di insinuazione per la restituzione degli acconti, chiedendo il privilegio dell’art. 2775-bis c.c. se ne ricorrono i presupposti;
- l’acquirente che ha escusso la fideiussione non è più creditore per la parte rimborsata dal garante, mentre il garante (banca o assicurazione) si surroga e si insinua al passivo.
La norma
L’art. 173, comma 3, CCII richiede che l’acquirente “prima casa” chieda l’esecuzione del contratto nei termini e secondo le modalità stabilite per le domande di accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura. Il correttivo del 2024 ha sostituito il singolare “nel termine” con il plurale “nei termini”, chiarendo che la domanda può essere presentata anche in via tardiva, non solo entro il termine per le domande tempestive. Il subentro del curatore si realizza con l’accoglimento della domanda.
Il nuovo comma 3-bis dà al creditore ipotecario un’arma specifica: può contestare la congruità del prezzo pattuito nel preliminare “prima casa”, impugnando il decreto di esecutività dello stato passivo nelle forme dell’art. 206 CCII. Deve dimostrare che, al momento della stipula, il valore di mercato superava il prezzo concordato di almeno un quarto. Se l’incongruità è accertata, il preliminare si scioglie e l’immobile torna nella liquidazione; ma l’acquirente può evitarlo pagando la differenza tra prezzo pattuito e valore di mercato prima che il collegio decida.
Sul fronte del privilegio, due pronunce recenti tracciano i confini. Cass., Sez. I, 3 marzo 2025, n. 5550 ha ammesso il privilegio anche quando il preliminare, concluso con scrittura privata non autenticata, viene trascritto dopo l’apertura della procedura sulla base di una sentenza che ha accertato l’autenticità delle firme, purché la relativa domanda fosse stata trascritta prima: gli effetti sono equiparati a quelli di un preliminare trascritto per atto pubblico o scrittura autenticata. Sul piano del grado, resta fermo l’insegnamento di Cass., Sez. Un., 1 ottobre 2009, n. 21045: il privilegio del promissario non prevale automaticamente sull’ipoteca, ma segue le regole della pubblicità, sicché l’ipoteca della banca iscritta prima della trascrizione del preliminare viene soddisfatta prima del credito dell’acquirente.
I termini che si attivano
- Domande tempestive: entro trenta giorni prima dell’udienza di verifica.
- Domande tardive: entro sei mesi dal deposito del decreto che rende esecutivo lo stato passivo (oltre, solo se il ritardo non è imputabile al creditore).
- Impugnazioni del decreto di esecutività (opposizione, impugnazione, revocazione): trenta giorni dalla comunicazione dell’esito. È il termine che interessa anche il creditore ipotecario che contesta il prezzo “prima casa”.
- Dal decreto di esecutività dello stato passivo parte anche il limite biennale entro cui la società debitrice può presentare la propria proposta di concordato.
Cosa possono fare ora i promissari, la società, i terzi
Per il promissario la domanda ben costruita vale più di qualsiasi trattativa successiva. Deve contenere la prova della trascrizione, della destinazione “prima casa” risultante dal contratto (se invocata), dei pagamenti eseguiti con mezzi tracciabili. Il correttivo ha infatti stabilito che, in caso di subentro, sono opponibili alla massa tutte le somme corrisposte a titolo di acconto prima dell’apertura della procedura, purché versate con mezzi tracciabili: nella versione precedente la norma ne riconosceva solo la metà.
Per la società e per il terzo che pensano al concordato, lo stato passivo è la base di calcolo: la proposta di un terzo può limitare i propri obblighi ai creditori ammessi (anche provvisoriamente) e a quelli che hanno proposto opposizione o domanda tardiva. Conoscere con precisione chi è ammesso, con quale privilegio e per quale importo è il presupposto di qualunque offerta sostenibile.
L’errore tipico di questa fase
Presentare una domanda di semplice insinuazione quando servirebbe la rivendica, o viceversa. L’acquirente “prima casa” che si limita a chiedere la restituzione degli acconti rinuncia, di fatto, all’immobile; l’acquirente senza i requisiti che chiede l’esecuzione rischia il rigetto e perde tempo prezioso. Altro errore: non documentare la tracciabilità dei pagamenti, perdendo l’opponibilità degli acconti versati in contanti o con mezzi non dimostrabili.
Quanto dura realmente
L’udienza di verifica si tiene, di regola, entro quattro o cinque mesi dalla sentenza, ma nelle procedure con centinaia di insinuazioni il giudice può distribuire l’esame su più udienze. Le impugnazioni dello stato passivo, una volta proposte, hanno tempi propri e possono protrarsi per molti mesi: una contestazione del creditore ipotecario sul prezzo “prima casa” può tenere in sospeso il trasferimento di un singolo appartamento ben oltre la chiusura della fase di verifica.
Entro 180 giorni: il programma di liquidazione e il destino degli immobili invenduti
Cosa succede
Mentre lo stato passivo prende forma, il curatore lavora al programma di liquidazione: il documento che stabilisce come, quando e a che condizioni saranno venduti i beni. Per una società immobiliare il programma è, in sostanza, un piano di vendita del magazzino: appartamenti finiti e invenduti, unità al grezzo, aree edificabili, posti auto, cantine, eventualmente l’intero cantiere da cedere in blocco a un altro costruttore.
Il programma deve indicare anche la sorte dei preliminari (quali subentri, quali scioglimenti), le azioni giudiziarie da intraprendere (revocatorie, responsabilità degli amministratori), e i termini previsti per la conclusione delle vendite. Per ogni immobile ipotecato, il curatore deve tenere conto che il ricavato sarà destinato in primo luogo al creditore ipotecario, nei limiti della prelazione.
La norma
Il programma di liquidazione è disciplinato dall’art. 213 CCII: va predisposto entro centocinquanta giorni dalla sentenza di apertura e comunque non oltre centottanta, e va approvato dal comitato dei creditori. Le vendite si svolgono con procedure competitive, sulla base di stime, con adeguate forme di pubblicità. Quando il curatore vende un immobile nell’ambito della liquidazione, il giudice delegato ordina la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e degli altri vincoli: è il cosiddetto potere “purgativo”.
Su questo punto le Sezioni Unite (Cass., Sez. Un., 19 marzo 2024, n. 7337) hanno tracciato una distinzione che pesa sulle immobiliari: nel regime della legge fallimentare, la vendita compiuta dal curatore subentrato ex lege in un preliminare “prima casa” non era una vendita fallimentare in senso proprio, ma l’adempimento di un obbligo contrattuale, e quindi il giudice delegato non poteva ordinare la cancellazione delle ipoteche. Le stesse Sezioni Unite hanno sottolineato che la diversa soluzione del CCII (art. 173, comma 4) segna una discontinuità, non applicabile retroattivamente. Oggi, per le procedure regolate dal codice, il comma 4 dell’art. 173, come riscritto nel 2024, prevede che, eseguita la vendita al promissario, il giudice delegato ordini con decreto la cancellazione delle ipoteche e di ogni altro vincolo, e che l’immobile sia consegnato nello stato in cui si trova.
I termini che si attivano
- Programma di liquidazione: entro 150 giorni dalla sentenza, al massimo entro 180.
- Il programma indica i termini per il completamento della liquidazione; il codice pone un orizzonte complessivo per la liquidazione dell’attivo (di regola cinque anni dal deposito della sentenza, prorogabile in presenza di giustificati motivi), che per un’immobiliare con molti cespiti può essere sfruttato quasi per intero.
Cosa possono fare ora la società, i soci e i terzi
Il programma di liquidazione è la vera “base d’asta” di ogni proposta concordataria. Un terzo interessato all’invenduto — un investitore che vuole rilevare il complesso, un costruttore che vuole completare il cantiere — ha due strade: partecipare alle vendite competitive, acquistando singoli lotti, oppure proporre un concordato nella liquidazione giudiziale con cui rilevare in blocco l’attivo (o parte di esso) e pagare i creditori in misura predeterminata. La seconda strada consente di “chiudere” la procedura e di acquisire beni e azioni in un’unica operazione, ma richiede di offrire ai creditori un risultato almeno competitivo con quello che il programma lascia prevedere.
Per la società e i soci, conoscere il programma significa capire quanto i creditori si aspettano di ricavare dalla liquidazione. Una proposta concordataria che offra meno di quanto il curatore stima di incassare difficilmente otterrà il parere favorevole.
Per i promissari acquirenti, il programma conferma (o smentisce) la scelta del curatore sui loro contratti e indica i tempi presumibili per l’eventuale riparto.
L’errore tipico di questa fase
Pensare che gli immobili invenduti saranno svenduti “a prezzo di realizzo” e che quindi un concordato con un’offerta bassa sia sempre conveniente per i creditori. In realtà il curatore deve stimare il valore di mercato, e una proposta concordataria viene confrontata proprio con i presumibili risultati della liquidazione. Altro errore: ignorare le azioni di massa (revocatorie, azioni di responsabilità) che il programma prevede; possono avere un valore significativo e incidere sulla convenienza della proposta, oppure essere cedute all’assuntore.
Quanto dura realmente
Approvato il programma, le vendite immobiliari procedono per esperimenti successivi, spesso con ribassi tra un tentativo e l’altro. Per un complesso con decine di unità invendute l’intera liquidazione può richiedere diversi anni. È proprio la prospettiva di una liquidazione lunga e incerta che rende interessante, per i creditori, un concordato che offra un pagamento certo in tempi più brevi.
Dopo 12 mesi: la finestra del concordato si apre anche per la società
Cosa succede
Siamo al giorno 365. Fino a questo momento solo i creditori e i terzi potevano proporre il concordato; ora anche la società in liquidazione giudiziale — o una società da essa partecipata, o sottoposta a comune controllo — può presentare la propria proposta. È il momento in cui i soci dell’immobiliare possono tentare di “riprendersi” l’impresa, o almeno di chiudere la procedura con una soluzione negoziata.
Il concordato nella liquidazione giudiziale è un accordo tra il proponente e la massa dei creditori, approvato a maggioranza e omologato dal tribunale, che chiude la procedura in alternativa alla liquidazione integrale dei beni. Per una società immobiliare può assumere forme diverse: un terzo assuntore che rileva l’intero complesso pagando una percentuale ai creditori; la società che, con risorse esterne, offre un pagamento in denaro trattenendo l’invenduto; una proposta che combina cessione di alcuni immobili ai creditori ipotecari e pagamento in denaro ai chirografari.
La norma
L’art. 240 CCII stabilisce che, dichiarata aperta la liquidazione giudiziale, i creditori o i terzi possono proporre un concordato anche prima del decreto che rende esecutivo lo stato passivo, purché il debitore abbia tenuto la contabilità e i dati disponibili consentano al curatore di predisporre un elenco provvisorio dei creditori da sottoporre al giudice delegato. La proposta del debitore, invece, non può essere presentata se non dopo il decorso di un anno dalla sentenza di apertura, e purché non siano decorsi due anni dal decreto che rende esecutivo lo stato passivo.
La proposta del debitore incontra anche un vincolo sostanziale: è ammissibile solo se prevede un apporto di risorse esterne che incrementi di almeno il dieci per cento l’attivo disponibile. Non basta, cioè, ridistribuire ciò che già c’è.
Quanto al contenuto, la proposta può prevedere la suddivisione dei creditori in classi con trattamenti differenziati, la ristrutturazione dei debiti con qualsiasi forma (cessione dei beni, accollo, operazioni straordinarie), e il pagamento non integrale dei creditori privilegiati, a condizione che ricevano almeno quanto otterrebbero dalla liquidazione del bene su cui grava la prelazione, secondo la relazione giurata di un professionista indipendente. Se la società ha emesso obbligazioni o strumenti finanziari oggetto della proposta, i loro portatori formano una classe.
Il terzo che propone il concordato può limitare i propri impegni ai creditori ammessi al passivo (anche provvisoriamente) e a quelli che hanno proposto opposizione o domanda tardiva; verso gli altri risponde il debitore. Può inoltre ottenere la cessione delle azioni di massa (revocatorie, responsabilità) se la proposta lo prevede.
I termini che si attivano
- Per la società: la finestra si apre al compimento di un anno dalla sentenza e si chiude al compimento di due anni dal decreto di esecutività dello stato passivo.
- Per terzi e creditori: nessun termine iniziale; la proposta può essere presentata finché la procedura non è chiusa.
- La proposta del debitore deve contenere l’apporto esterno di almeno il dieci per cento dell’attivo disponibile.
Cosa possono fare ora la società e i soci
Questa è la finestra in cui la società e i suoi soci possono tornare protagonisti. Le opzioni concrete:
- costruire una proposta propria, con un apporto di finanza esterna (soci, investitori, finanziatori) almeno pari al dieci per cento dell’attivo, e un piano credibile per gli immobili invenduti;
- in alternativa, favorire la proposta di un terzo — ad esempio una società veicolo non partecipata né controllata, o un investitore industriale — che può muoversi anche prima e con meno vincoli;
- negoziare in anticipo con i creditori ipotecari, che di fatto detengono le chiavi del voto e del valore degli immobili;
- definire il trattamento dei promissari acquirenti: quelli con contratto eseguito sono fuori dal concordato, quelli con contratto sciolto sono creditori (spesso privilegiati) e possono essere collocati in una classe apposita.
Per i promissari acquirenti, la fase concordataria significa che il loro credito potrebbe essere pagato non integralmente: è essenziale capire in quale classe saranno collocati e che trattamento riceveranno rispetto a quanto otterrebbero dalla liquidazione.
L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, in qualità di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021) e avvocato cassazionista, segue proprio questa fase di costruzione e negoziazione della proposta, fino alle eventuali impugnazioni.
L’errore tipico di questa fase
Aspettare l’ultimo momento. La finestra biennale dall’esecutività dello stato passivo sembra ampia, ma una proposta seria per un’immobiliare richiede perizie, relazione giurata sui beni ipotecati, accordi con le banche, reperimento della finanza esterna. Chi comincia a ridosso della scadenza rischia di depositare una proposta incompleta o di non riuscire a depositarla affatto. Altro errore: trascurare la condizione dell’apporto esterno del dieci per cento, che rende inammissibile una proposta della società basata solo sull’attivo esistente.
Quanto dura realmente
Tra il primo contatto con i potenziali finanziatori e il deposito di una proposta completa passano spesso diversi mesi. Il tempo della preparazione va quindi pianificato a ritroso dalla scadenza biennale, considerando anche che, nel frattempo, un terzo può depositare una proposta concorrente e che il curatore continua a vendere: ogni immobile venduto nella liquidazione è un immobile che non potrà più far parte della proposta.
Il deposito e i pareri: le settimane in cui la proposta viene vagliata
Cosa succede
La proposta è depositata. A questo punto la procedura entra in una fase che non vede ancora protagonisti i creditori, ma gli organi della procedura. Il giudice delegato riceve il ricorso e chiede il parere del curatore e del comitato dei creditori. Il curatore deve esprimersi, in particolare, sui presumibili risultati della liquidazione e sulle garanzie offerte dal proponente: in altre parole, deve dire ai creditori se conviene di più accettare l’offerta o continuare a vendere.
Per una società immobiliare il parere del curatore è un documento tecnico di grande peso: confronta il valore offerto con le stime degli immobili invenduti, i tempi presumibili delle vendite, i costi di gestione del patrimonio (manutenzione, imposte locali, condominio, custodia del cantiere), l’esito probabile delle azioni giudiziarie pendenti. Se la proposta prevede che l’assuntore rilevi l’invenduto, il curatore valuta anche la solidità delle garanzie che assistono gli impegni di pagamento.
Se sono state depositate più proposte — ipotesi tutt’altro che rara quando l’invenduto ha valore — gli organi della procedura devono stabilire quale sottoporre ai creditori, in base ai criteri di convenienza.
La norma
Il procedimento è regolato dall’art. 241 CCII. Il giudice delegato, acquisiti i pareri e valutata la ritualità della proposta, ne ordina la comunicazione ai creditori. Il controllo in questa fase è di legittimità formale e di ritualità; la valutazione di convenienza spetta, in definitiva, ai creditori con il voto. Sul piano processuale, la Cassazione ha chiarito (Cass., Sez. I, 26 agosto 2021, n. 23487) che il decreto emesso dal tribunale in sede di reclamo contro il provvedimento con cui il giudice delegato aveva disposto la trasmissione ai creditori di una sola delle proposte concorrenti non è ricorribile per cassazione: le contestazioni su queste scelte interne vanno fatte valere nei rimedi propri della procedura, non portate direttamente davanti alla Suprema Corte.
I termini che si attivano
Questa fase non ha un termine perentorio fisso per il proponente, ma il proponente deve tenere conto di due elementi:
- se il proponente è la società, la proposta deve essere depositata entro i due anni dall’esecutività dello stato passivo; il tempo dei pareri non “sospende” quel termine, che riguarda il deposito;
- i pareri e le eventuali integrazioni richieste dal giudice delegato possono allungare i tempi prima della comunicazione ai creditori.
Cosa possono fare ora il proponente, la società, i creditori
Per il proponente questa è la fase in cui rispondere con prontezza a ogni richiesta di chiarimento è decisivo. Una proposta che il curatore giudica incompleta o poco garantita rischia un parere negativo. Il proponente può integrare la documentazione, rafforzare le garanzie (fideiussioni bancarie, depositi vincolati), chiarire il trattamento delle singole classi.
I creditori ipotecari e i promissari acquirenti possono già in questa fase far pervenire al curatore osservazioni utili, ad esempio sulla stima degli immobili o sulla collocazione in classe.
L’errore tipico di questa fase
Presentare una proposta “da migliorare in corsa”, contando sulla possibilità di integrarla dopo. Il curatore valuta quello che vede; una proposta con garanzie generiche o con stime non documentate parte svantaggiata rispetto a una concorrente ben costruita. Altro errore: sottovalutare il comitato dei creditori, che in una procedura immobiliare è spesso composto proprio dalle banche finanziatrici e da qualche promissario acquirente.
Quanto dura realmente
La legge non fissa un termine preciso per i pareri, ma nella prassi la fase può durare da qualche settimana a qualche mese, a seconda della complessità della proposta e del numero di immobili coinvolti. In questo intervallo il curatore non interrompe necessariamente le vendite: il programma di liquidazione resta in vigore finché il concordato non viene omologato.
La finestra del voto: tra i 20 e i 30 giorni per dire no
Cosa succede
Sono passati, poniamo, quindici mesi dalla sentenza. Il giudice delegato ha ordinato la comunicazione della proposta ai creditori. Ogni creditore ammesso riceve la proposta, l’indicazione di dove consultare i pareri e i dati, e il termine entro cui manifestare l’eventuale dissenso.
Il meccanismo è quello del silenzio-assenso: chi non fa pervenire il proprio dissenso entro il termine si considera consenziente. Il concordato è approvato se riporta il voto favorevole dei creditori che rappresentano la maggioranza dei crediti ammessi al voto; se sono previste classi, serve anche la maggioranza delle classi.
La norma
La disciplina è negli artt. 241 e 243 CCII. Il giudice delegato fissa un termine non inferiore a venti giorni né superiore a trenta per le dichiarazioni di dissenso. I creditori privilegiati che la proposta prevede di soddisfare integralmente non votano, salvo che rinuncino in tutto o in parte alla prelazione; quelli che la proposta non soddisfa integralmente votano per la parte non soddisfatta, secondo le regole sulle classi.
Due pronunce mostrano quanto sia delicata la legittimazione al voto. Cass., Sez. I, 8 febbraio 2021, n. 2948 ha riconosciuto che, pur mancando una regola generale sul conflitto di interessi nel voto concordatario, esistono limiti all’esercizio del diritto di voto quando il creditore persegue un interesse confliggente con quello della massa. Cass., Sez. I, 8 febbraio 2025, n. 3220 ha escluso dal voto nel concordato fallimentare le società veicolo cessionarie in blocco di crediti deteriorati che non risultino iscritte nell’elenco previsto dalla normativa di settore. Il tema è centrale per le immobiliari: i mutui fondiari dei costruttori in crisi vengono spesso ceduti in blocco a società di cartolarizzazione, e la regolarità della loro posizione può spostare la maggioranza.
I termini che si attivano
- Il termine per il dissenso, fissato dal giudice delegato tra venti e trenta giorni, è l’unica occasione per votare contro: decorso, il silenzio vale consenso.
- Il termine si calcola dalla comunicazione; non si dia per scontato che agosto lo sospenda.
Cosa possono fare ora i creditori, e in particolare i promissari
Il promissario acquirente creditore deve leggere la proposta con un solo criterio: riceverò di più con il concordato o con la liquidazione? Se il suo credito è privilegiato ai sensi dell’art. 2775-bis c.c. e l’immobile su cui grava il privilegio è libero o gravato da ipoteche di valore modesto, la liquidazione potrebbe garantirgli un pagamento elevato, e una proposta che lo collochi tra i chirografari o con una percentuale bassa merita il dissenso. Se invece sull’immobile grava un’ipoteca anteriore di importo elevato — che, come insegnano le Sezioni Unite del 2009, prevale sul suo privilegio — la liquidazione potrebbe lasciargli poco, e il concordato può essere la soluzione migliore.
La banca o la società veicolo creditrice ipotecaria valuta invece il rapporto tra quanto offerto e il valore di realizzo degli immobili ipotecati.
Il creditore che intende opporsi all’omologazione deve, in pratica, manifestare il dissenso nel voto: è il presupposto per potersi poi opporre.
L’errore tipico di questa fase
Non rispondere. Il creditore che ritiene la proposta sbagliata ma non manifesta il dissenso nei termini viene contato come favorevole. Per un promissario acquirente distratto, o che ha cambiato indirizzo, il silenzio può tradursi nell’approvazione di una proposta che lo penalizza. Secondo errore: votare senza aver confrontato la proposta con il parere del curatore, che spesso contiene già il calcolo dell’alternativa liquidatoria.
Quanto dura realmente
La finestra del voto è breve per definizione: da tre settimane a un mese. Il conteggio dei voti e la verifica delle maggioranze da parte del giudice delegato seguono a stretto giro.
L’omologazione: le opposizioni e il giudizio del tribunale
Cosa succede
Il voto si è chiuso con la maggioranza favorevole. Il calendario ora corre verso l’omologazione. Il giudice delegato dispone che il curatore dia comunicazione dell’esito al proponente — perché chieda l’omologazione — al debitore e ai creditori dissenzienti, fissando il termine per le opposizioni. Il tribunale, esaurita l’istruttoria, decide se omologare.
Se una o più classi hanno votato contro, il tribunale può comunque omologare il concordato quando ritiene, sulla base del confronto con le alternative concretamente praticabili, che i creditori appartenenti alle classi dissenzienti possano risultare soddisfatti in misura non inferiore.
La norma
Il procedimento di omologazione è regolato dall’art. 245 CCII; il termine per le opposizioni è fissato non inferiore a quindici giorni né superiore a trenta. Contro il provvedimento del tribunale è ammesso reclamo alla corte d’appello entro trenta giorni (art. 247 CCII), e successivamente ricorso per cassazione.
Sul fronte della legittimazione, Cass., Sez. I, 24 ottobre 2022, n. 31402 ha affrontato l’interesse del socio della società in procedura a opporsi all’omologazione del concordato, chiarendo i presupposti in presenza dei quali tale interesse può essere riconosciuto. È un tema concreto per le immobiliari familiari, in cui i soci vedono passare il patrimonio a un assuntore.
I termini che si attivano
- Opposizioni all’omologazione: entro il termine fissato dal giudice delegato, tra quindici e trenta giorni.
- Reclamo contro il provvedimento sull’omologazione: entro trenta giorni.
- Ricorso per cassazione: nei termini ordinari decorrenti dalla comunicazione o notificazione del provvedimento della corte d’appello.
Cosa possono fare ora i creditori dissenzienti, la società, i soci
Il creditore dissenziente — compreso il promissario acquirente — ha qui la sua ultima finestra davanti al tribunale. L’opposizione deve essere motivata: ad esempio, si può sostenere che la classe in cui il promissario è stato collocato non è omogenea, che il trattamento dei privilegiati è inferiore al valore di realizzo del bene, che il parere del curatore si fonda su stime errate, che il voto di alcuni creditori era viziato da conflitto di interessi.
La società e i soci, se la proposta è di un terzo e li penalizza, valutano l’opposizione nei limiti dell’interesse riconosciuto.
Il proponente, dal canto suo, deve difendere la proposta e dimostrare la convenienza rispetto alla liquidazione.
L’errore tipico di questa fase
Proporre un’opposizione generica, basata sul semplice scontento per la percentuale offerta. Il tribunale non riscrive la proposta: verifica la regolarità del procedimento, la corretta formazione delle classi, il rispetto delle regole sui privilegiati, l’esito del voto. Un’opposizione efficace si costruisce su vizi specifici e documentati. Altro errore: lasciar scadere il termine per il reclamo contando sulla possibilità di “rimediare in Cassazione”.
Quanto dura realmente
Il giudizio di omologazione, senza opposizioni, può chiudersi in tempi contenuti; con opposizioni articolate e successivi reclami, l’intervallo tra il voto e l’omologazione definitiva può estendersi a molti mesi, e in caso di ricorso per cassazione anche oltre. Durante questo periodo la procedura resta aperta, e l’esecuzione del concordato non può dirsi certa finché il provvedimento non è definitivo.
Dopo l’omologa: esecuzione, chiusura e rischio di risoluzione
Cosa succede
L’omologazione è divenuta definitiva. Da questo momento in poi la procedura cambia natura: la liquidazione giudiziale si chiude, e il concordato entra nella fase di esecuzione. L’assuntore (se c’è) acquisisce i beni previsti dalla proposta — tipicamente gli immobili invenduti e, se ceduti, le azioni di massa — e paga i creditori nei tempi e nelle misure promesse. Il curatore, il giudice delegato e il comitato dei creditori sorvegliano l’adempimento.
Il concordato omologato è obbligatorio per tutti i creditori anteriori all’apertura della procedura, compresi quelli che non hanno presentato domanda di ammissione al passivo. Ma non libera i coobbligati e i fideiussori del debitore: il promissario acquirente che ha una fideiussione ex D.Lgs. 122/2005 non perde, per effetto del concordato, i diritti verso il garante.
La norma
Gli effetti sono disciplinati dall’art. 248 CCII, l’esecuzione dall’art. 249, la risoluzione dall’art. 250 e l’annullamento dall’art. 251. Il ricorso per la risoluzione deve essere proposto entro un anno dalla scadenza del termine fissato per l’ultimo adempimento; la sentenza di risoluzione riapre la liquidazione giudiziale. La risoluzione non è però possibile quando gli obblighi sono stati assunti dal proponente o da uno o più creditori con liberazione immediata del debitore, e non possono chiederla i creditori verso i quali il terzo non ha assunto responsabilità.
Il compenso del curatore, in caso di chiusura per concordato, va liquidato dopo l’esecuzione, tenendo conto anche dell’attività di sorveglianza svolta dopo l’omologazione: lo ha stabilito Cass., Sez. I, 31 maggio 2021, n. 15168. Per il proponente è un costo della procedura da mettere in conto fin dal piano.
I termini che si attivano
- Risoluzione: ricorso entro un anno dalla scadenza dell’ultimo adempimento previsto.
- Annullamento per dolo (ad esempio, passivo dolosamente esagerato o attivo sottratto): nei termini previsti dall’art. 251 CCII.
- Termini di pagamento fissati dalla proposta: sono la vera scadenza per l’assuntore.
Cosa possono fare ora i creditori, la società, l’assuntore
Per i creditori, compresi i promissari, la fase esecutiva richiede vigilanza: se l’assuntore non paga, l’anno per chiedere la risoluzione decorre dalla scadenza dell’ultimo adempimento, non dal primo inadempimento. Questo significa che non conviene attendere passivamente fino alla fine, ma neppure perdere di vista la scadenza finale. Se la proposta prevedeva la liberazione immediata del debitore, la tutela è verso l’assuntore e le garanzie che ha prestato.
Per la società, la chiusura della procedura con il concordato significa — a seconda della proposta — il ritorno in bonis o comunque la definizione delle pendenze. Per l’assuntore, è il momento di regolarizzare gli immobili rilevati, completare i cantieri, rivendere.
L’errore tipico di questa fase
Considerare il concordato “chiuso” con l’omologa. Il concordato vive fino all’ultimo pagamento. L’assuntore che sottovaluta i costi di completamento di un cantiere rilevato “nello stato in cui si trova” rischia di non riuscire a pagare; il creditore che non verifica gli adempimenti rischia di accorgersene quando le garanzie sono già state erose.
Quanto dura realmente
L’esecuzione dura quanto prevede la proposta: da pochi mesi (pagamento in unica soluzione dopo l’omologa) a diversi anni (pagamenti rateali legati alla rivendita degli immobili). Più il pagamento è legato alla vendita futura dell’invenduto, più il rischio si sposta sui creditori: è un elemento da pesare già al momento del voto.
La stessa procedura, due calendari
Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, costruite su dati di fantasia, per mostrare come le stesse norme producano esiti opposti a seconda di quando si agisce. Non si tratta di casi reali.
Simulazione 1 — Il promissario acquirente di un immobile da costruire
Dati comuni. Preliminare stipulato l’11 aprile 2023 per un appartamento in un edificio in costruzione; prezzo 312.600 €; acconti versati con bonifico 104.750 €; fideiussione ex D.Lgs. 122/2005 consegnata alla firma. Sentenza di apertura della liquidazione giudiziale del costruttore: 14 gennaio 2025. Il 3 marzo 2025 il curatore comunica di voler dare esecuzione al contratto.
| Data | Calendario A: chi agisce alla finestra giusta | Calendario B: chi lascia correre |
|---|---|---|
| 14 gennaio 2025 | Apprende la notizia, raccoglie preliminare, bonifici, fideiussione | Apprende la notizia, decide di “aspettare il curatore” |
| 6 febbraio 2025 | Valutata la convenienza (cantiere fermo al grezzo, costi di completamento stimati in 38.400 €), escute la fideiussione e lo comunica al curatore | Nessuna iniziativa |
| 6 febbraio 2025 → | Il contratto si scioglie; il garante rimborsa le somme versate (104.750 €) con gli interessi legali maturati fino alla situazione di crisi | — |
| 3 marzo 2025 | Nessun effetto: il contratto è già sciolto | Il curatore comunica l’esecuzione: la fideiussione non è più escutibile |
| Dopo il 3 marzo 2025 | Fuori dalla procedura per la parte rimborsata | Deve pagare il saldo di 207.850 € e ricevere l’immobile nello stato in cui si trova, sostenendo da sé i costi di completamento |
Esito. Nel calendario A l’acquirente ha esercitato una scelta; nel calendario B la scelta è stata fatta dal curatore al suo posto. Non è detto che l’esecuzione sia sempre peggiore — se l’immobile fosse quasi finito e il prezzo vantaggioso, acquisirlo potrebbe convenire — ma nel calendario B l’acquirente ha perso la possibilità di decidere.
Simulazione 2 — La società che vuole proporre il concordato
Dati comuni. Stessa sentenza del 14 gennaio 2025. Udienza di verifica fissata al 13 giugno 2025 (centocinquanta giorni, procedura complessa); termine per le domande tempestive: 14 maggio 2025. Decreto di esecutività dello stato passivo: 20 giugno 2025. Attivo disponibile stimato: 4.870.000 €. Apporto esterno minimo per la proposta della società: 487.000 € (dieci per cento).
| Data | Calendario A: la società che pianifica | Calendario B: la società che rinvia |
|---|---|---|
| Settembre 2025 | Avvia il confronto con due investitori e con le banche ipotecarie; incarica il professionista per la relazione giurata sui beni ipotecati | Nessuna iniziativa |
| 14 gennaio 2026 | Si apre la finestra per la proposta della società | Si apre la finestra, ma nulla è pronto |
| 19 gennaio 2026 | Deposita la proposta con apporto esterno di 512.300 € garantito da fideiussione bancaria | — |
| Febbraio 2026 | Pareri del curatore e del comitato; integra le garanzie su richiesta | — |
| 2 marzo 2026 | Il giudice delegato ordina la comunicazione ai creditori con termine di 25 giorni | — |
| 27 marzo 2026 | Scade il termine per il dissenso; maggioranza raggiunta | — |
| Aprile-maggio 2026 | Termine per le opposizioni (20 giorni); giudizio di omologazione | Primi contatti con un investitore |
| Aprile 2027 | Concordato in esecuzione | Il curatore ha venduto nel frattempo 11 delle 27 unità invendute: l’attivo su cui costruire la proposta si è ridotto |
| 18 giugno 2027 | — | Deposita una proposta priva dell’apporto esterno del dieci per cento: inammissibile |
| 20 giugno 2027 | — | Scadono i due anni dall’esecutività dello stato passivo: la società non può più proporre |
Esito. Il calendario A ha sfruttato l’intera finestra; il calendario B l’ha vista chiudersi. Resta, per B, solo la possibilità che un terzo presenti una proposta, alle condizioni che il terzo vorrà.
Simulazione 3 — La contestazione del prezzo “prima casa”
Dati. Preliminare trascritto “prima casa” (destinazione risultante dal contratto), prezzo 182.300 €. Il creditore ipotecario impugna il decreto di esecutività sostenendo che il valore di mercato alla stipula fosse 248.000 €. Un quarto del prezzo pattuito è 45.575 €: la soglia di incongruità è dunque 227.875 €. Il valore allegato (248.000 €) la supera. Se il collegio accerta l’incongruità, il preliminare si scioglie. L’acquirente può evitarlo versando, prima della decisione, la differenza tra valore di mercato e prezzo: 65.700 €. Chi conosce questa via in anticipo può pianificare la provvista; chi la scopre a ridosso della decisione rischia di non avere il tempo per farlo.
I binari paralleli: come cambia la timeline quando si attiva un rimedio
La procedura non scorre sempre su un solo binario. Alcune iniziative, prese al momento giusto, deviano la linea del tempo.
Binario 1 — La domanda ex art. 2932 c.c. trascritta prima del giorno 0. Se il promissario acquirente, prima dell’apertura della liquidazione giudiziale, aveva già proposto e trascritto la domanda di esecuzione in forma specifica, il curatore può ancora dichiarare di sciogliersi, ma lo scioglimento non gli sarà opponibile se la domanda verrà accolta e la sentenza trascritta. La timeline del promissario, in questo caso, segue quella del giudizio ordinario, che prosegue nei confronti del curatore; il suo immobile, all’esito, esce dalla massa. Le Sezioni Unite del 2015 e l’ordinanza n. 21389 del 2025 indicano chiaramente le due trascrizioni necessarie.
Binario 2 — L’escussione della fideiussione. Come mostrato nella prima simulazione, l’acquirente di immobile da costruire che escute la garanzia prima della comunicazione del curatore esce dalla linea temporale della liquidazione per la parte rimborsata: sarà il garante, surrogato, a insinuarsi al passivo. Va ricordato che la tutela del D.Lgs. 122/2005 ha confini precisi: la Cassazione (Cass., ord. 9 febbraio 2023, n. 3817) ha chiarito che la nullità di protezione del preliminare per mancata consegna della fideiussione non può essere fatta valere in modo abusivo, quando l’immobile è ormai ultimato e non si è verificata alcuna situazione di crisi. Nella liquidazione giudiziale, al contrario, la crisi c’è: ed è proprio qui che la garanzia esprime la sua funzione.
Binario 3 — La messa in mora del curatore. L’acquirente che chiede al giudice delegato di assegnare al curatore un termine (non superiore a sessanta giorni) per decidere accelera la propria timeline: entro quel termine saprà se il contratto sarà eseguito; in mancanza di risposta, il contratto si intende sciolto. È utile quando l’incertezza è il danno peggiore, ma va valutato con attenzione per chi preferirebbe l’esecuzione.
Binario 4 — La proposta di un terzo prima dell’esecutività dello stato passivo. Un investitore può proporre il concordato fin dai primi mesi, sulla base dell’elenco provvisorio dei creditori. In questo caso la timeline del concordato si sovrappone a quella della verifica dei crediti, e può persino anticipare il programma di liquidazione. Per i promissari acquirenti, questo significa doversi confrontare con la proposta quando la loro posizione nel passivo non è ancora definita.
Binario 5 — L’impugnazione dello stato passivo. Il creditore ipotecario che contesta il prezzo “prima casa” o il promissario che si vede negare il privilegio aprono un giudizio di impugnazione con tempi propri. Nel frattempo la procedura prosegue: il concordato può essere proposto e votato, ma il credito contestato sarà considerato secondo le regole sui crediti in contestazione, e l’assuntore dovrà accantonare o garantire le somme relative.
Binario 6 — Le trattative parallele con le banche. Fuori dal perimetro formale, il proponente del concordato tratta con le banche ipotecarie: accordi di saldo e stralcio sul mutuo fondiario, frazionamento dell’ipoteca sulle singole unità, rinuncia parziale alla prelazione. Ogni accordo raggiunto prima del deposito accorcia la timeline del voto e riduce il rischio di opposizioni.
Binario 7 — L’invenduto ceduto in blocco all’assuntore. Quando la proposta prevede che l’assuntore rilevi tutti gli immobili invenduti, la timeline della liquidazione si interrompe: il curatore non procede più con gli esperimenti di vendita previsti dal programma per i beni compresi nella proposta, e il loro destino viene deciso dal voto dei creditori. Per i creditori ipotecari la questione centrale diventa il confronto tra quanto offerto loro e il valore di realizzo dei singoli immobili ipotecati, attestato dalla relazione giurata di un professionista indipendente: se la proposta prevede per loro un pagamento non integrale, quel pagamento non può essere inferiore a quanto otterrebbero dalla vendita del bene su cui grava la prelazione. Per l’assuntore, rilevare l’invenduto in blocco significa acquisire un magazzino immobiliare a un prezzo unitario spesso inferiore a quello delle vendite frazionate, ma anche assumersi il rischio del completamento dei cantieri, delle regolarizzazioni urbanistiche e catastali e dei tempi di rivendita. Più la proposta lega i pagamenti ai creditori alla futura rivendita dell’invenduto, più il voto dovrebbe essere ponderato sulle garanzie che l’assuntore offre.
Binario 8 — I promissari acquirenti che si organizzano. L’art. 240 CCII consente di proporre il concordato anche ai creditori. Un gruppo di promissari acquirenti con contratto sciolto — che ha versato acconti, che conosce il cantiere e che ha un interesse concreto a ottenere gli appartamenti — può valutare, insieme a un finanziatore o a un costruttore, una proposta che preveda l’acquisizione delle unità promesse e il pagamento degli altri creditori. È una strada complessa, che richiede risorse, un piano tecnico di completamento e un accordo con le banche ipotecarie, ma che in alcuni complessi può offrire un esito migliore della semplice insinuazione al passivo. In questo scenario la timeline dei promissari si sposta dalla posizione passiva di creditori a quella attiva di proponenti: dovranno rispettare la sequenza dei pareri, del voto e dell’omologazione come qualsiasi altro proponente, e la loro proposta sarà confrontata con quelle eventualmente concorrenti e con l’alternativa liquidatoria.
Binario 9 — Il concordato che arriva quando molte unità sono già vendute. Più la procedura avanza, più l’attivo cambia composizione: gli immobili venduti si trasformano in liquidità da ripartire, e la proposta concordataria, se arriva tardi, riguarda un patrimonio più piccolo e più liquido. In questo scenario il concordato serve meno a “salvare” l’invenduto e più a chiudere anticipatamente la procedura, accelerando i pagamenti e definendo le cause pendenti. Il momento in cui la proposta viene depositata non è neutrale: cambia ciò che si può offrire ai creditori e ciò che il proponente può ottenere in cambio.
Le 5 finestre critiche
- La finestra della fideiussione: dal giorno 0 fino alla comunicazione del curatore di voler eseguire il contratto. Chiusa quella porta, l’acquirente di immobile da costruire non può più recuperare le somme dal garante e resta vincolato al contratto.
- La finestra delle domande al passivo: fino a trenta giorni prima dell’udienza di verifica (con possibilità tardiva entro sei mesi dall’esecutività). È qui che il promissario “prima casa” chiede l’esecuzione e il promissario con contratto sciolto chiede il privilegio; la qualità della domanda decide il resto.
- La finestra delle impugnazioni dello stato passivo: trenta giorni dalla comunicazione dell’esito. Vale per il promissario che si vede negare diritti o privilegi, e per il creditore ipotecario che contesta il prezzo “prima casa”.
- La finestra della proposta della società: da un anno dalla sentenza fino a due anni dall’esecutività dello stato passivo, con apporto esterno di almeno il dieci per cento. Fuori da questo intervallo, la società non può proporre.
- La finestra del dissenso e dell’opposizione: tra venti e trenta giorni per il voto, tra quindici e trenta per le opposizioni, trenta per il reclamo. Chi tace approva; chi non si oppone non potrà poi impugnare.
Le domande sul tempo
Il curatore non mi ha ancora detto nulla sul mio preliminare: posso ancora escutere la fideiussione? Sì, se si tratta di un contratto relativo a un immobile da costruire ai sensi del D.Lgs. 122/2005 e il curatore non ha ancora comunicato di voler dare esecuzione al contratto. L’escussione va comunicata anche al curatore. Dopo la comunicazione di esecuzione, la fideiussione non può più essere escussa.
Sono passati più di sei mesi dall’esecutività dello stato passivo: posso ancora chiedere l’esecuzione del preliminare “prima casa”? Il correttivo del 2024 ha chiarito che la domanda del promissario può essere proposta “nei termini” previsti per le domande di rivendica, quindi anche in via tardiva. Oltre il termine semestrale per le tardive, però, la domanda è ammissibile solo se il ritardo non è imputabile al promissario: una prova non sempre semplice.
La sentenza di apertura è di quattordici mesi fa: la società può ancora proporre il concordato? Sì, se non sono trascorsi due anni dal decreto che ha reso esecutivo lo stato passivo e se la proposta prevede l’apporto di risorse esterne pari ad almeno il dieci per cento dell’attivo disponibile.
Quanto dura, in tutto, un concordato nella liquidazione giudiziale? Dipende dalla data di deposito e dalle impugnazioni. Dal deposito della proposta, tra pareri, voto e omologazione senza opposizioni, possono servire alcuni mesi; con opposizioni e reclami l’intervallo si allunga sensibilmente. A questo si somma la durata dell’esecuzione prevista dalla proposta.
Il concordato è omologato ma l’assuntore non paga: fino a quando posso chiedere la risoluzione? Entro un anno dalla scadenza del termine fissato per l’ultimo adempimento previsto dal concordato, salvo che la proposta prevedesse la liberazione immediata del debitore con assunzione degli obblighi da parte del proponente: in tal caso la risoluzione non è ammessa, e ci si rivolge all’assuntore e alle sue garanzie.
Le pronunce che scandiscono la procedura
Le pronunce che seguono sono ordinate secondo la tappa della timeline cui si riferiscono. Molte sono state rese nel regime della legge fallimentare: i loro principi restano rilevanti per comprendere il CCII, che in parte li ha recepiti e in parte se ne è discostato.
Tappa: la sorte dei preliminari
- Cass., Sez. Un., 16 settembre 2015, n. 18131. Principio: se il promissario acquirente ha trascritto la domanda ex art. 2932 c.c. prima della procedura e la domanda viene accolta con sentenza trascritta, lo scioglimento deciso dal curatore non può essergli opposto, perché la trascrizione della sentenza prevale sulla pubblicità della procedura. Rilevanza: il principio è oggi codificato nell’art. 173, comma 1, CCII ed è il cardine del “binario 1”.
- Cass., ord. 25 luglio 2025, n. 21389. Principio: la Corte ha ribadito il principio delle Sezioni Unite del 2015, sottolineando la necessità che siano trascritte sia la domanda (prima della procedura) sia la sentenza di accoglimento per rendere inopponibile al promissario lo scioglimento. Rilevanza: chi ha avviato un giudizio ex art. 2932 prima della crisi del costruttore deve verificare la regolarità di entrambe le formalità.
- Cass., Sez. I, 17 febbraio 2025, n. 4033. Principio: il privilegio dell’art. 2775-bis c.c. presuppone che, alla data di apertura della procedura, il preliminare sia ancora pendente e gli effetti della trascrizione non siano cessati; se è decorso un anno dalla data fissata per il definitivo senza trascrizione del definitivo o di altro atto esecutivo, gli effetti cessano anche se non è trascorso il triennio. Rilevanza: è il controllo preliminare che ogni promissario deve fare prima di invocare il privilegio.
- Cass., ord. 9 febbraio 2023, n. 3817. Principio: la nullità di protezione del preliminare di immobile da costruire per mancata consegna della fideiussione non può essere fatta valere una volta ultimato l’immobile e in assenza di una situazione di crisi del venditore. Rilevanza: chiarisce che la tutela del D.Lgs. 122/2005 è funzionale proprio alla crisi del costruttore, cioè allo scenario della liquidazione giudiziale.
Tappa: lo stato passivo
- Cass., Sez. Un., 1 ottobre 2009, n. 21045. Principio: il privilegio del promissario acquirente non gode della regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca; segue l’ordine della pubblicità, sicché l’ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare viene soddisfatta prima. Rilevanza: decisivo per stimare quanto il promissario può realmente recuperare e, quindi, per valutare la convenienza di un concordato.
- Cass., Sez. I, 3 marzo 2025, n. 5550. Principio: il preliminare concluso con scrittura privata, trascritto dopo l’apertura della procedura in forza di una sentenza che ha accertato l’autenticità delle firme su domanda trascritta prima, produce effetti equivalenti a quelli del preliminare trascritto per atto pubblico o scrittura autenticata ai fini del privilegio. Rilevanza: apre una via di tutela anche a chi aveva firmato un preliminare “semplice”, purché abbia agito per tempo.
Tappa: la liquidazione degli immobili
- Cass., Sez. Un., 19 marzo 2024, n. 7337. Principio: nel regime della legge fallimentare, il giudice delegato non poteva ordinare la cancellazione delle ipoteche sull’immobile trasferito dal curatore subentrato nel preliminare “prima casa”, trattandosi di adempimento contrattuale e non di vendita liquidatoria; la soluzione dell’art. 173, comma 4, CCII rappresenta una discontinuità e non può essere usata per estendere quel potere al passato. Rilevanza: distingue nettamente le procedure regolate dalla legge fallimentare da quelle del CCII, dove oggi la cancellazione è espressamente prevista.
Tappa: i pareri e la scelta della proposta
- Cass., Sez. I, 26 agosto 2021, n. 23487. Principio: il decreto pronunciato dal tribunale sul reclamo contro la decisione del giudice delegato di trasmettere ai creditori una sola delle proposte di concordato non è impugnabile con ricorso straordinario per cassazione. Rilevanza: in caso di proposte concorrenti sull’invenduto, la partita si gioca nei rimedi interni alla procedura.
Tappa: il voto
- Cass., Sez. I, 8 febbraio 2021, n. 2948. Principio: anche in mancanza di una regola generale, il diritto di voto nel concordato fallimentare incontra limiti quando il creditore si trova in conflitto di interessi con la massa. Rilevanza: utile quando tra i votanti figurano soggetti legati al proponente o all’assuntore.
- Cass., Sez. I, 8 febbraio 2025, n. 3220. Principio: le società veicolo cessionarie in blocco di crediti deteriorati non sono legittimate al voto nel concordato fallimentare se non risultano iscritte nell’elenco previsto dalla disciplina di settore. Rilevanza: nelle immobiliari i mutui fondiari sono spesso ceduti a veicoli di cartolarizzazione; la loro legittimazione può spostare le maggioranze.
Tappa: l’omologazione
- Cass., Sez. I, 24 ottobre 2022, n. 31402. Principio: la Corte ha precisato i presupposti in presenza dei quali può riconoscersi l’interesse del socio della società in procedura a opporsi all’omologazione del concordato fallimentare. Rilevanza: riguarda direttamente i soci delle immobiliari che vedono il patrimonio passare a un assuntore.
Tappa: dopo l’omologa
- Cass., Sez. I, 31 maggio 2021, n. 15168. Principio: in caso di chiusura per concordato, il compenso del curatore si liquida dopo l’esecuzione, tenendo conto anche della sorveglianza successiva all’omologa. Rilevanza: è un costo di procedura da considerare nel piano del proponente.
Cosa può fare lo Studio Monardo
Interveniamo nella tappa in cui ti trovi, con strumenti diversi a seconda del punto della timeline:
- Ricostruiamo la tua posizione al giorno 0: se sei un promissario acquirente, verifichiamo la trascrizione del preliminare, la persistenza dei suoi effetti alla data di apertura della procedura, la destinazione “prima casa” risultante dal contratto e la tracciabilità di ogni acconto versato.
- Se sei ancora prima della comunicazione del curatore, valutiamo con te la convenienza dell’escussione della fideiussione ex D.Lgs. 122/2005 rispetto all’esecuzione del contratto, e predisponiamo l’escussione e la comunicazione al curatore.
- Redigiamo la domanda al passivo nella forma corretta: rivendica per l’esecuzione del preliminare “prima casa”, insinuazione con privilegio ex art. 2775-bis c.c. in caso di scioglimento, domanda tardiva quando i termini tempestivi sono scaduti.
- Impugniamo il decreto di esecutività dello stato passivo entro trenta giorni, oppure difendiamo il promissario dalla contestazione del prezzo promossa dal creditore ipotecario, calcolando in anticipo la differenza che consentirebbe di evitare lo scioglimento.
- Se sei la società o un socio, impostiamo la proposta di concordato con il calendario a ritroso: dalla scadenza biennale dall’esecutività dello stato passivo fino al primo giorno utile, con verifica dell’apporto esterno del dieci per cento.
- Coordiniamo la trattativa con le banche e le società veicolo creditrici ipotecarie sui mutui fondiari, sul frazionamento delle ipoteche e sul trattamento dei crediti privilegiati, con il supporto dei commercialisti dello staff per le stime e il piano.
- Analizziamo la proposta concordataria che ti è stata comunicata e la confrontiamo con l’alternativa liquidatoria, per decidere se manifestare il dissenso entro il termine fissato.
- Proponiamo o contrastiamo l’opposizione all’omologazione e l’eventuale reclamo in corte d’appello, fino al ricorso per cassazione.
- Vigiliamo sull’esecuzione del concordato e, in caso di inadempimento dell’assuntore, valutiamo la risoluzione entro l’anno dall’ultimo adempimento o l’azione verso le garanzie prestate.
L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.
In una procedura come questa pesa in modo particolare la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: la costruzione di un concordato nella liquidazione giudiziale è, nella sostanza, una negoziazione strutturata con banche, investitori e creditori, e richiede la stessa capacità di mettere in equilibrio interessi contrapposti che il D.L. 118/2021 affida all’esperto. Accanto a questa, il coordinamento dello staff in diritto bancario consente di affrontare con competenza specifica mutui fondiari, ipoteche e fideiussioni bancarie e assicurative a garanzia degli acquirenti.
La strategia resta la stessa, con lo stesso difensore, dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione: non serve cambiare avvocato quando la causa sale di grado. E su ogni pratica lavora uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti, che affianca alla valutazione giuridica quella economica e contabile indispensabile per stimare immobili, classi e convenienza della proposta.
Chiusura
Nella liquidazione giudiziale di una società immobiliare le norme sono molte, ma il vero discrimine è uno solo. Il tempo è la risorsa più preziosa di chi è coinvolto nella procedura, e la più sprecata. La fideiussione si perde in un giorno, il privilegio si gioca su una data, la proposta della società ha una finestra che si chiude senza preavviso, il dissenso vale solo se arriva nei termini.
Lo Studio Monardo si occupa di questa materia perché unisce le competenze che la procedura richiede: la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa per costruire e negoziare la soluzione concordataria, il coordinamento dello staff in diritto bancario per affrontare mutui, ipoteche e garanzie degli acquirenti, e la qualità di avvocato cassazionista per seguire ogni impugnazione fino all’ultimo grado con lo stesso difensore.
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