Chi guida un’impresa che ha appena depositato (o sta per depositare) una domanda di concordato preventivo ci rivolge quasi sempre le stesse domande, e quasi sempre nello stesso ordine: «posso ancora vendere?», «a chi?», «a che prezzo?», «e se l’ho già fatto?». In questa guida le abbiamo raccolte così come ci arrivano, con risposte complete e il più possibile dirette. Abbiamo diviso il percorso in quattro blocchi: le basi, la procedura, i casi particolari e, alla fine, le paure che tolgono il sonno a chi ha un capannone ipotecato e una linea di macchinari da cui dipende il lavoro dei dipendenti.
Il quadro normativo, in sintesi, è questo. Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, nel testo modificato dai correttivi, da ultimo il D.Lgs. 136/2024) non toglie all’imprenditore in concordato la gestione dei suoi beni: la lascia nelle sue mani, ma sotto la vigilanza del commissario giudiziale. Le vendite che incidono sul patrimonio, però, richiedono un’autorizzazione e, di regola, una procedura competitiva. Le norme cardine sono l’art. 46 (dal deposito della domanda all’apertura), l’art. 94 (dall’apertura all’omologazione), l’art. 91 (offerte concorrenti) e gli artt. 114 e 114-bis (le vendite dopo l’omologazione).
Perché questo tema è il terreno naturale dello Studio Monardo? Perché la vendita di macchinari e immobili dentro un concordato non è un’operazione immobiliare: è un tassello del piano di risanamento. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, cioè proprio la figura chiamata a lavorare sugli equilibri tra continuità aziendale e soddisfacimento dei creditori; coordina inoltre uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario, che è ciò che serve quando sul capannone grava un’ipoteca bancaria; ed è cassazionista, il che consente di seguire un eventuale contenzioso sulle autorizzazioni fino all’ultimo grado.
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BLOCCO A — LE BASI
«Ho chiesto il concordato: posso ancora vendere i beni dell’azienda o è tutto congelato?»
No, non è tutto congelato: può vendere, ma per i beni che contano serve il via libera del giudice.
È il primo equivoco da sciogliere. Molti imprenditori immaginano il concordato come un fallimento “più gentile”, in cui qualcuno arriva, mette i sigilli e porta via le chiavi. Non è così. L’art. 94, comma 1, CCII stabilisce che dal deposito della domanda fino all’omologazione il debitore conserva l’amministrazione dei suoi beni e l’esercizio dell’impresa. Lei continua a firmare gli ordini, a pagare i fornitori correnti, a vendere i prodotti finiti, a gestire il magazzino. Il commissario giudiziale osserva, controlla, riferisce al tribunale: ma non si sostituisce a lei.
Il confine passa tra ordinaria e straordinaria amministrazione. Vendere i pezzi che la sua officina produce è ordinaria amministrazione: è il motivo per cui l’impresa esiste. Vendere il capannone in cui li produce, invece, è straordinaria: cambia la struttura del patrimonio che dovrà soddisfare i creditori. Per questi atti l’art. 94, comma 2, prevede che, se compiuti senza autorizzazione del giudice delegato, siano inefficaci nei confronti dei creditori anteriori al concordato.
“Inefficace” non significa “nullo” in senso pieno: il contratto tra lei e il compratore esiste, ma i creditori possono comportarsi come se non fosse mai avvenuto. In pratica il bene resta aggredibile da chi aveva un credito prima della domanda. Per un compratore significa aver pagato per qualcosa che non ha davvero in sicurezza; per lei significa, come vedremo nel blocco D, esporre l’intera procedura a conseguenze molto pesanti.
Il messaggio, quindi, è doppio. Da un lato non deve fermarsi: l’azienda deve continuare a lavorare, e la legge glielo consente. Dall’altro, ogni volta che sta per vendere qualcosa che non sia merce o prodotto della sua attività tipica, la domanda da farsi prima di firmare è una sola: questo atto ha bisogno di un’autorizzazione?
«Che differenza c’è, per la legge, tra vendere un macchinario e vendere il capannone?»
Il capannone è sempre “straordinario”; il macchinario dipende da quanto vale e da che ruolo ha nell’azienda.
L’elenco dell’art. 94, comma 2, CCII menziona espressamente le alienazioni di beni immobili (e di partecipazioni societarie di controllo), insieme a mutui, ipoteche, fideiussioni, transazioni e rinunce. Per il capannone, quindi, il discorso è chiuso in partenza: qualunque sua vendita, anche a un prezzo ottimo e anche a un acquirente di cui si fida ciecamente, richiede l’autorizzazione.
I beni mobili non compaiono nell’elenco per nome. Rientrano nella formula di chiusura, quella sugli atti che in genere eccedono l’ordinaria amministrazione. Qui il giudizio è caso per caso. Un muletto usato da qualche migliaio di euro, sostituito con uno nuovo nel normale ricambio delle attrezzature, è tipicamente un atto di gestione corrente. Una linea di stampaggio che rappresenta metà della capacità produttiva, o un centro di lavoro a controllo numerico dal valore di centinaia di migliaia di euro, sono invece beni la cui cessione modifica la consistenza dell’attivo e, spesso, la stessa possibilità di proseguire l’attività.
La Cassazione, anche nelle pronunce più recenti, usa un criterio funzionale: è straordinario l’atto che può incidere negativamente sul patrimonio del debitore, riducendone la capacità di soddisfare i creditori, a prescindere dall’etichetta che gli si dà. Lo ha ribadito, ad esempio, in tema di rinnovo di fideiussioni (Cass. 29 dicembre 2023, n. 36370) e di forniture (Cass. 2 gennaio 2025, n. 55). Applicato ai macchinari, significa che conta l’effetto concreto della vendita, non il tipo di bene.
C’è poi un correttivo pratico: l’art. 94, comma 4, consente al tribunale di fissare con decreto un limite di valore sotto il quale l’autorizzazione non serve. È uno strumento di buon senso per non intasare il giudice con istanze per ogni trapano. Se il decreto di apertura (o un decreto successivo) contiene questa soglia, sotto quella cifra lei vende senza istanza, restando comunque sotto la vigilanza del commissario.
«Chi decide se posso vendere: io, il commissario o il giudice?»
Decide il giudice; il commissario dà il suo parere; lei propone e, una volta autorizzato, firma.
Conviene immaginare tre ruoli distinti. Lei, come imprenditore, è l’unico che può vendere: è ancora il proprietario dei beni e il titolare dell’impresa. Nessuno vende “al posto suo” prima dell’omologazione (con un’eccezione per il concordato liquidatorio dopo l’omologa, di cui parliamo più avanti). Il commissario giudiziale è l’organo di vigilanza: non autorizza, ma viene sentito. Il correttivo del 2024 ha reso esplicito che le autorizzazioni prima dell’omologazione, ai sensi dell’art. 94, comma 3, vengano concesse sentito il commissario. Il suo parere, nella pratica, pesa moltissimo: è lui che conosce i numeri del piano e sa dire se quella vendita li aiuta o li danneggia. Il giudice delegato (o il tribunale, nella fase che precede l’apertura) è chi firma l’autorizzazione.
Il criterio con cui il giudice decide è scritto nella legge: l’atto deve essere funzionale al miglior soddisfacimento dei creditori. Non basta che sia “utile all’azienda” o “conveniente per l’imprenditore”. Bisogna dimostrare che i creditori, con quella vendita, staranno meglio (o almeno non peggio) di quanto starebbero senza. È qui che si vincono o si perdono le istanze: un’istanza scritta bene spiega con numeri, stime e confronti perché vendere ora, a quel prezzo, è la scelta migliore per il ceto creditorio.
«Ho depositato solo la domanda “in bianco”: queste regole valgono già?»
Sì, e anzi nella fase “con riserva” le regole sono ancora più strette.
La domanda con riserva (art. 44 CCII) le consente di ottenere tempo per preparare piano e proposta. In questo intervallo, che va dal deposito della domanda fino al decreto di apertura previsto dall’art. 47, si applica l’art. 46 CCII. La norma è più rigida dell’art. 94: in questa fase il debitore può compiere gli atti di straordinaria amministrazione solo se urgenti, e sempre previa autorizzazione del tribunale. In difetto di autorizzazione, gli atti sono inefficaci. La domanda di autorizzazione deve contenere informazioni adeguate sul contenuto del piano, anche se il piano non è ancora depositato.
Tradotto: nelle settimane della riserva non può vendere il capannone “perché tanto è un buon affare”. Deve dimostrare che c’è una ragione per non aspettare: un acquirente che altrimenti si ritira, un bene che si deteriora, un costo di custodia che erode il valore, un’offerta che sparirà prima che il piano sia pronto. Senza urgenza, la vendita va programmata dentro il piano.
C’è anche un risvolto per chi compra o fornisce: l’art. 46 prevede che i crediti dei terzi sorti da atti legalmente compiuti in questa fase siano prededucibili. Se invece l’atto non era autorizzato, quella protezione salta. La Cassazione ha precisato che la prededuzione richiede comunque che il carattere dell’atto, ordinario o straordinario, venga provato da chi la chiede (Cass. 2 gennaio 2025, n. 55): non è un automatismo.
BLOCCO B — LA PROCEDURA
«Come si chiede, in pratica, l’autorizzazione a vendere un bene durante il concordato?»
Con un’istanza scritta, depositata nel fascicolo telematico della procedura, indirizzata al tribunale (prima dell’apertura) o al giudice delegato (dopo l’apertura). Non esiste un modulo ufficiale, ma esiste un contenuto che il giudice si aspetta di trovare e senza il quale l’istanza viene respinta o rimandata indietro con richieste di integrazione.
Gli elementi che rendono un’istanza solida sono questi:
- L’identificazione esatta del bene: dati catastali per il capannone, matricola, anno, caratteristiche e stato d’uso per il macchinario, eventuali gravami (ipoteche, privilegi, riservati domini, leasing).
- Una stima indipendente: l’art. 94, comma 5, richiede che le alienazioni autorizzate avvengano “previa stima”. Una perizia redatta da un tecnico qualificato è il punto di partenza per fissare il prezzo base.
- La ragione della vendita: perché il bene non serve più al piano, oppure perché venderlo ora rende più che venderlo dopo.
- L’impatto sul piano: dove andrà il ricavato (al creditore ipotecario, alla massa, al fabbisogno della continuità) e come cambiano le percentuali promesse.
- La modalità proposta: procedura competitiva, con indicazione di pubblicità, termini per le offerte, rilanci; oppure, se si invoca l’urgenza, le ragioni concrete per derogare.
- Il parere del commissario, o la richiesta che il giudice lo acquisisca.
Il giudice può autorizzare, respingere, o autorizzare con prescrizioni (un prezzo base diverso, una pubblicità più ampia, un termine più lungo). Il provvedimento è soggetto a reclamo nei termini e con le forme previste dal Codice; chi ritiene che un’autorizzazione sia stata data o negata a torto deve muoversi in fretta, perché una volta stipulato l’atto rimettere le cose a posto diventa molto più difficile.
«Devo per forza fare un’asta, o posso vendere a chi mi fa la prima offerta seria?»
La regola è la procedura competitiva; la trattativa privata secca è l’eccezione, e va giustificata con l’urgenza.
L’art. 94, comma 5, CCII dice che l’alienazione e l’affitto di azienda, di rami di azienda e di specifici beni autorizzati si fanno tramite procedure competitive, previa stima e adeguata pubblicità. “Procedura competitiva” non significa necessariamente l’asta giudiziaria con il banditore: significa un meccanismo trasparente, pubblicizzato, che metta più potenziali acquirenti in condizione di concorrere, partendo da un prezzo base legato alla stima. Nella pratica si usano spesso gare telematiche gestite da operatori specializzati, con pubblicazione sul Portale delle vendite pubbliche e su canali di settore (per i macchinari industriali, ad esempio, piattaforme specializzate in beni strumentali).
Perché tanta insistenza? Perché la competizione è ciò che garantisce ai creditori che il prezzo non è stato scelto a tavolino dall’imprenditore e dal suo acquirente di fiducia. È anche, come vedremo, ciò che consente di cancellare le ipoteche.
L’eccezione è l’art. 94, comma 6: il tribunale, in caso di urgenza, sentito il commissario, può autorizzare la vendita senza pubblicità e senza procedura competitiva quando, altrimenti, l’interesse dei creditori al miglior soddisfacimento rischierebbe di essere compromesso in modo irreparabile. Anche in questo caso, però, la legge impone che del provvedimento e dell’atto compiuto sia data successivamente adeguata pubblicità e comunicazione ai creditori. Non è una scorciatoia comoda: i tribunali la concedono con parsimonia e solo quando l’urgenza è documentata, non semplicemente affermata. Un provvedimento del Tribunale di Lucca, ad esempio, ha autorizzato senza gara la cessione di un singolo bene per il quale c’era un’offerta legata a circostanze specifiche, respingendo invece la richiesta per altri beni facilmente collocabili sul mercato: proprio perché per questi ultimi una procedura competitiva avrebbe potuto spuntare di più.
«Ho già un compratore per il capannone: cosa sono queste “offerte concorrenti”?»
È il meccanismo con cui la legge mette alla prova l’offerta che lei ha già in mano. L’art. 91 CCII prevede che, quando il piano di concordato contiene un’offerta irrevocabile da parte di un soggetto già individuato, per l’acquisto (anche prima dell’omologazione, verso corrispettivo) dell’azienda, di uno o più rami o di specifici beni, il tribunale o il giudice delegato ne disponga un’adeguata pubblicità per raccogliere offerte concorrenti. La stessa disciplina si applica se, prima dell’apertura, lei ha già firmato un contratto finalizzato al trasferimento non immediato di quei beni.
Il decreto che apre la gara stabilisce come presentare le offerte, assicura che siano confrontabili tra loro e fissa l’udienza per esaminarle. Se arrivano offerte migliori, si apre la competizione. Se non arriva nessuno, il bene va all’offerente originario alle condizioni della sua offerta.
Due conseguenze pratiche importanti. La prima: il suo compratore “di fiducia” deve sapere fin dall’inizio che potrebbe essere superato. Molti accordi preliminari prevedono per questo clausole di rimborso spese o meccanismi di prelazione, che però devono essere compatibili con la competizione e vengono vagliati dal tribunale. La seconda: anche se l’acquirente resta lo stesso, il fatto che la gara si sia svolta cambia la natura della vendita. La Cassazione ha stabilito che il trasferimento all’offerente originario, avvenuto dopo che la procedura competitiva non ha prodotto offerte valide, ha natura di vendita coattiva (Cass. 21 febbraio 2025, n. 4652; nello stesso senso Cass. n. 4754/2025). Questo è decisivo per la sorte delle ipoteche e per la stabilità dell’acquisto.
Con il correttivo del 2024 è stato aggiunto all’art. 94 il comma 6-bis, che richiama espressamente l’art. 91 quando il piano prevede l’offerta di un soggetto individuato per l’affitto o il trasferimento dell’azienda o di rami di essa.
«Quando vendo il capannone, l’ipoteca della banca sparisce da sola?»
Sparisce se la vendita è stata fatta con una procedura competitiva e il prezzo è stato incassato per intero; altrimenti no.
È probabilmente la domanda più importante di tutta la guida, perché nessun acquirente serio compra un immobile che resta gravato da ipoteche per centinaia di migliaia di euro. Nella vendita forzata (quella delle esecuzioni e delle procedure concorsuali) il giudice, dopo che il prezzo è stato pagato, ordina la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie, dei pignoramenti e degli altri vincoli: è il cosiddetto effetto purgativo. Il creditore ipotecario non perde nulla, perché il suo diritto si trasferisce sul ricavato.
Nel concordato questo effetto non è automatico. La Cassazione lo ha chiarito già con una pronuncia del 2020 che resta il punto di riferimento: la cancellazione dei gravami trova giustificazione solo quando il trasferimento è avvenuto all’esito di una procedura pubblica e competitiva, partita da una stima e aperta alla massima partecipazione. Se invece il bene è stato ceduto secondo le regole ordinarie, ad esempio con un’assegnazione negoziata fuori da qualsiasi gara, il giudice non può ordinare la purgazione e l’ipoteca si estingue solo secondo il diritto comune, cioè con il consenso del creditore o con il pagamento integrale (Cass. 22 ottobre 2020, n. 23139). Le Sezioni Unite, nel 2024, hanno confermato in una vicenda fallimentare che senza procedura competitiva non c’è effetto purgativo (Cass. S.U. 19 marzo 2024, n. 7337).
Per il concordato in continuità, l’art. 114-bis CCII lo dice ora in modo espresso: in caso di nomina del liquidatore, alla vendita si applicano gli articoli da 2919 a 2929 del codice civile (le regole della vendita forzata) e la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli avviene su ordine del giudice, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo.
La conseguenza pratica è semplice e da tenere a mente: se vuole vendere un immobile ipotecato senza dover negoziare con la banca la liberazione del bene, la procedura competitiva non è un fastidio burocratico: è lo strumento che rende il bene vendibile.
«Dopo l’omologazione, chi vende: io o un liquidatore?»
Dipende dal tipo di concordato.
Nel concordato liquidatorio (quello in cui i creditori vengono pagati con il ricavato della liquidazione del patrimonio), l’art. 114 CCII prevede che il tribunale, con la sentenza di omologazione, nomini un liquidatore giudiziale e un comitato dei creditori. Da quel momento è il liquidatore a gestire le vendite, applicando, in quanto compatibili, le regole della liquidazione giudiziale. Lei non vende più: il suo ruolo diventa quello di collaborare, fornire documenti, consentire gli accessi ai beni. La giurisprudenza riconosce al liquidatore un margine di scelta sulle modalità di vendita, nei limiti degli indirizzi del giudice e del piano, sempre orientato al miglior realizzo (principio già affermato da Cass. 11 agosto 2000, n. 10693, e oggi assorbito nel sistema delle procedure competitive).
Nel concordato in continuità la regola è opposta: l’impresa resta a lei e, dopo l’omologazione, lei esegue il piano. Se però il piano prevede la liquidazione di una parte del patrimonio (ad esempio un capannone non più necessario) o la cessione dell’azienda senza un offerente già individuato, l’art. 114-bis consente al tribunale di nominare nella sentenza di omologazione uno o più liquidatori e un comitato di creditori, che procedono nel rispetto dei principi di pubblicità e trasparenza. Se l’offerente è già individuato, il tribunale dispone la pubblicità dell’offerta per acquisire offerte concorrenti ai sensi dell’art. 91.
La tabella che segue riassume il percorso.
| Fase | Atto | Termine / momento | Davanti a chi |
|---|---|---|---|
| Dal deposito della domanda (anche con riserva) al decreto di apertura | Istanza di autorizzazione per atti urgenti di straordinaria amministrazione (art. 46 CCII) | Prima di compiere l’atto | Tribunale |
| Dall’apertura all’omologazione | Istanza di autorizzazione per atti di straordinaria amministrazione funzionali al miglior soddisfacimento dei creditori (art. 94, commi 2-3) | Prima di compiere l’atto; sentito il commissario | Giudice delegato |
| Dall’apertura all’omologazione | Esecuzione della vendita autorizzata tramite procedura competitiva, previa stima e pubblicità (art. 94, comma 5) | Secondo il bando approvato | Giudice delegato, con vigilanza del commissario |
| Urgenza qualificata | Autorizzazione a vendere senza gara (art. 94, comma 6) | Prima dell’atto; pubblicità e comunicazione ai creditori dopo | Tribunale, sentito il commissario |
| Piano con offerta di soggetto individuato | Apertura della procedura per offerte concorrenti (art. 91; art. 94, comma 6-bis) | Secondo il decreto: modalità, comparabilità, udienza di esame | Tribunale o giudice delegato |
| Sotto la soglia fissata dal tribunale | Vendita senza istanza (art. 94, comma 4) | Libera, sotto vigilanza | — (commissario vigila) |
| Dopo l’omologazione — concordato liquidatorio | Vendite del liquidatore giudiziale (art. 114) | Secondo il programma e le direttive | Liquidatore, comitato dei creditori, giudice delegato |
| Dopo l’omologazione — concordato in continuità con liquidazione parziale | Vendite del liquidatore nominato (art. 114-bis) | Dopo la sentenza di omologazione | Liquidatore, giudice |
| Dopo vendita competitiva e incasso integrale del prezzo | Ordine di cancellazione di ipoteche e vincoli | Dopo il pagamento completo | Giudice |
BLOCCO C — I CASI PARTICOLARI
«I miei macchinari sono in leasing: posso venderli, o almeno restituirli?»
Partiamo da un punto fermo: un macchinario in leasing non è suo. È della società di leasing, che glielo ha concesso in godimento verso il pagamento dei canoni. Non può quindi venderlo, né prima né durante il concordato, come se fosse un bene della sua impresa. Quello che può fare è decidere che cosa fare del contratto.
Qui entra in gioco l’art. 97 CCII, sui contratti pendenti, riscritto integralmente dal correttivo del 2024. La regola di partenza è che i contratti non ancora eseguiti o non compiutamente eseguiti nelle prestazioni principali da entrambe le parti, alla data del deposito della domanda, proseguono anche durante il concordato. Il leasing in corso, con canoni ancora da pagare e bene ancora da riscattare, è il tipico contratto pendente. La Cassazione ha precisato che la nozione riguarda solo i contratti in cui nessuna delle due parti ha ancora completato la propria prestazione principale (Cass. 23 novembre 2020, n. 26568): se lei ha già pagato tutto e manca solo il riscatto, il ragionamento cambia.
Se quel macchinario non serve al piano, lei può chiedere al tribunale, con un’istanza autonoma, l’autorizzazione a sospendere il contratto o a scioglierlo, purché la prosecuzione non sia coerente con il piano né funzionale alla sua esecuzione. Tra la notifica dell’istanza e quella del provvedimento, la società di leasing non può pretendere i canoni né invocare la risoluzione di diritto per inadempimenti successivi al deposito della domanda. Lo scioglimento comporta la restituzione del bene, la sua ricollocazione da parte del concedente e un conguaglio, secondo il meccanismo di calcolo dettato dall’art. 97, comma 12: se il ricavato supera il credito residuo del concedente in linea capitale, la differenza spetta alla procedura; se è inferiore, il concedente concorre per la differenza come creditore anteriore.
Se invece il macchinario è essenziale, la strada è opposta: tenerlo. Il correttivo ha reso inefficaci i patti che consentono al concedente di recedere o risolvere per il solo fatto del deposito della domanda, e l’art. 94-bis impedisce ai creditori di sciogliere unilateralmente i contratti essenziali per la sola presentazione del ricorso o per il mancato pagamento di crediti anteriori. L’impresa, quindi, può continuare a usare il bene, a condizione di pagare regolarmente i canoni che maturano dopo la domanda.
«Posso vendere un macchinario vecchio che ormai non serve senza chiedere niente a nessuno?»
Dipende da due cose: quanto vale e se il tribunale ha fissato una soglia.
Se il decreto di apertura, o un decreto successivo, ha stabilito ai sensi dell’art. 94, comma 4, un limite di valore sotto il quale l’autorizzazione non è dovuta, e il suo macchinario vale meno di quella cifra, può venderlo senza istanza. Resta comunque sotto la vigilanza del commissario: è buona prassi informarlo, documentare il prezzo con almeno una valutazione e incassare in modo tracciabile. Una vendita sotto soglia ma palesemente sottocosto, magari a una società vicina all’imprenditore, può essere letta come un atto pregiudizievole anche senza violare formalmente l’obbligo di autorizzazione.
Se la soglia non è stata fissata, o il bene la supera, il criterio torna a essere quello funzionale. Ci si deve chiedere se la vendita incide sul patrimonio a danno dei creditori. Un tornio degli anni Novanta fermo in un angolo, con valore di realizzo modesto e costi di custodia, è un candidato a essere ordinaria amministrazione; ma è proprio in questi casi “di confine” che le contestazioni nascono. La Cassazione, con la già citata ordinanza n. 55 del 2 gennaio 2025, ha chiarito che chi sostiene il carattere ordinario di un atto ne deve fornire la prova. Lo stesso approccio si ricava da Cass. 29 dicembre 2023, n. 36370: conta la concreta idoneità dell’atto a incidere negativamente sul patrimonio.
Il nostro consiglio operativo è semplice. Quando ha un dubbio, chieda. Un’istanza in più costa qualche giorno; un atto dichiarato inefficace, o peggio qualificato come atto in frode, può costare l’intero concordato.
«Il mio concordato è in continuità: posso comunque vendere un capannone che non mi serve più?»
Sì, e spesso è proprio la mossa che rende sostenibile la continuità.
Il concordato in continuità aziendale non obbliga a tenere tutto. Il Codice prevede espressamente piani che combinano la prosecuzione dell’attività con la liquidazione dei beni non strategici: è il cosiddetto concordato “misto”. Un’impresa che ha due capannoni e ne usa uno, o che ha investito in passato in un immobile di cui oggi non ha bisogno, può destinare il ricavato di quella vendita ai creditori (in particolare a quello ipotecario) e alleggerire così il debito che resta sulla parte che continua.
La Cassazione, con la sentenza 8 gennaio 2025, n. 348, ha delineato i criteri per qualificare un piano misto come piano in continuità, guardando alla sostanza della prosecuzione dell’attività e non alla semplice proporzione tra beni venduti e beni mantenuti. La qualificazione non è un dettaglio: dalla natura del piano dipendono regole diverse su soglie di soddisfacimento, voto e omologazione.
Sul piano operativo, la vendita del capannone non strategico segue le regole viste nel blocco B: autorizzazione prima dell’omologazione, procedura competitiva, pubblicità; oppure, dopo l’omologazione, liquidatore nominato ai sensi dell’art. 114-bis se il piano lo prevede. Attenzione, però, alla tentazione di “scegliere l’acquirente”. Il Tribunale di Verona, con provvedimento del 2 aprile 2026, ha ritenuto inammissibile un piano in continuità indiretta che prevedeva la cessione dell’azienda in favore di un’affittuaria già individuata senza alcun confronto concorrenziale, proprio per violazione del principio di competitività.
«E se invece di vendere i singoli beni voglio cedere o affittare tutta l’azienda?»
È la strada della cosiddetta continuità indiretta: l’attività prosegue, ma in mano a un terzo che acquista o affitta l’azienda (o un ramo). Le regole sono quelle dell’art. 94, comma 5 (procedura competitiva previa stima e pubblicità anche per affitto e cessione di azienda e rami) e, se c’è già un soggetto individuato, dell’art. 91 tramite il comma 6-bis.
La giurisprudenza di merito più recente mostra quanto spazio abbia il tribunale nel modellare queste gare. Il Tribunale di Milano, con decreto del 1° giugno 2026, ha affermato che il tribunale può subordinare l’ammissibilità delle offerte concorrenti alla prestazione di garanzie specifiche per il pagamento del TFR maturato dai lavoratori trasferiti. All’opposto, il Tribunale di Bolzano, il 19 dicembre 2025, ha escluso la necessità di una procedura competitiva per un piano basato su affitto d’azienda seguito da un aumento di capitale riservato all’affittuaria, ritenendo che quell’operazione toccasse la compagine sociale e non il trasferimento di beni.
E la Cassazione, con la sentenza 9 luglio 2026, n. 22960, ha aggiunto un tassello importante: quando il piano si fonda sull’offerta di un terzo per l’azienda, il debitore non può indicare un valore di liquidazione più basso costruito sulla vendita “a pezzi” dei beni, ignorando proprio quell’offerta, a maggior ragione se è stata confermata da una gara già svolta. In altre parole: l’offerta per l’azienda diventa il metro con cui misurare la convenienza della proposta per i creditori.
È proprio in questo incrocio tra continuità, competitività e tutela dei creditori che l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, imposta il lavoro dello Studio: la vendita di un bene non si valuta da sola, ma per il suo effetto sull’intero piano.
BLOCCO D — LE PAURE FINALI
«Ho già venduto un macchinario senza autorizzazione: cosa rischio adesso?»
Le rispondo con franchezza: il rischio è serio, ma non sempre irrimediabile.
Il primo effetto è quello già visto: l’atto è inefficace verso i creditori anteriori. Il bene, in sostanza, può essere considerato ancora parte del patrimonio a loro garanzia. Il compratore può trovarsi coinvolto in contestazioni e, se il concordato dovesse trasformarsi in liquidazione giudiziale, il curatore farà valere quell’inefficacia.
Il secondo effetto, più grave, riguarda la procedura stessa. Il compimento di atti non autorizzati può portare alla revoca dell’apertura del concordato e all’apertura della liquidazione giudiziale (art. 106 CCII). La Cassazione, con l’ordinanza 30 luglio 2024, n. 21291, ha confermato la dichiarazione di fallimento di una società che, durante il concordato, aveva compiuto senza autorizzazione un’operazione ritenuta lesiva dell’integrità del patrimonio. La giurisprudenza di merito, inoltre, considera “atti in frode” anche condotte che creano un deficit informativo nei creditori, quando il proponente ne è consapevole (in questo senso Trib. Pisa 12 gennaio 2026).
La buona notizia è che non tutti gli errori sono fatali: un atto di valore contenuto, compiuto in buona fede, dichiarato subito al commissario e neutralizzato (ad esempio con il versamento del ricavato sul conto della procedura o con una ratifica sostanziale nel piano) viene trattato in modo molto diverso da una vendita occultata. Il limite reale è che nessuno può garantirle un esito: dipende dalla valutazione del tribunale, dal valore del bene e dalla trasparenza con cui la questione viene affrontata. La cosa peggiore che può fare è tacere.
«Rischio di svendere i miei beni sotto prezzo?»
È una paura comprensibile, perché tutti hanno sentito parlare di aste andate deserte e capannoni ceduti a metà del valore. Ma il sistema è costruito, almeno sulla carta, per evitare proprio questo.
La stima preventiva fissa un prezzo di riferimento, la pubblicità allarga la platea dei compratori e la gara fa emergere il prezzo che il mercato è davvero disposto a pagare. Se l’offerta che ha già in mano è buona, la competizione la confermerà; se qualcuno è disposto a pagare di più, i creditori (e indirettamente lei, che ha interesse a chiudere bene il concordato) ne beneficeranno.
Il limite reale è che il mercato è il mercato. Un capannone in una zona industriale in declino, o una linea produttiva molto specifica, possono non trovare compratori al prezzo di stima. In quei casi il bando prevede di solito ribassi successivi, e la soluzione migliore può essere costruire il pacchetto in modo diverso: vendere il ramo d’azienda con i macchinari invece dei singoli beni, abbinare l’immobile a un contratto di locazione con l’impresa che continua, coinvolgere operatori di settore. La differenza la fa la progettazione della vendita, non la fortuna.
«Il compratore è davvero al sicuro, o tra un anno qualcuno potrà contestare l’acquisto?»
Se la vendita è stata autorizzata e svolta con procedura competitiva, l’acquirente gode di una stabilità molto vicina a quella di chi compra all’asta giudiziaria.
È proprio questo il punto delle pronunce del 2025 sulla natura coattiva delle vendite concordatarie (Cass. 21 febbraio 2025, n. 4652, e Cass. n. 4754/2025): se il trasferimento è passato per una gara, anche se poi il bene è andato all’unico offerente, si applicano le regole della vendita forzata. Il compratore riceve il bene libero dai gravami cancellati dal giudice, e le eventuali contestazioni successive non possono travolgere il suo acquisto alla leggera. C’è un rovescio da conoscere: nella vendita forzata non spetta la garanzia per i vizi della cosa (art. 2922 c.c.). Per i macchinari, quindi, la verifica tecnica prima dell’offerta è responsabilità dell’acquirente.
Il limite reale riguarda le vendite fatte fuori dalle regole: senza autorizzazione, senza gara quando era dovuta, o a condizioni non trasparenti. Lì la protezione si riduce drasticamente, ed è il motivo per cui un compratore ben consigliato chiede sempre di vedere il provvedimento autorizzativo prima di firmare.
«MI FA VEDERE UN ESEMPIO CONCRETO?»
Certo. Ecco due ipotesi dimostrative, con numeri realistici ma non riferiti a casi reali.
Ipotesi 1 — Capannone ipotecato, offerta già in mano, concordato misto.
Una carpenteria metallica deposita domanda di concordato in continuità che prevede la vendita di un secondo capannone non più utilizzato. Dati di partenza:
- stima del perito: 612.400 €
- ipoteca di primo grado a favore della banca: credito residuo 438.750 €
- offerta irrevocabile di un’impresa logistica, inserita nel piano: 587.300 €
Sviluppo: poiché il piano contiene un’offerta di soggetto individuato su uno specifico bene, il giudice dispone la pubblicità ai sensi dell’art. 91 per raccogliere offerte concorrenti. Entro il termine fissato arriva una seconda offerta da 604.900 €. All’udienza si svolge la gara con rilanci minimi di 5.000 €; l’aggiudicazione avviene a 621.150 €. L’acquirente versa il saldo; il giudice, riscosso integralmente il prezzo, ordina la cancellazione dell’ipoteca.
Esito: la banca ipotecaria è soddisfatta per l’intero credito di 438.750 € (ipotizzando, per semplicità, che non vi siano spese di procedura da imputare al bene). Restano 621.150 − 438.750 = 182.400 € a disposizione degli altri creditori secondo il piano. Rispetto all’offerta iniziale, la gara ha prodotto 33.850 € in più. Se la società avesse venduto il capannone a trattativa privata all’offerente originario, oltre a incassare meno avrebbe dovuto negoziare con la banca la liberazione dall’ipoteca, senza poter contare sull’ordine di cancellazione del giudice.
Ipotesi 2 — Pressa piegatrice “superflua” e soglia di valore.
Un’officina in concordato, dopo l’apertura, decide di dismettere una pressa piegatrice che con la nuova organizzazione produttiva non serve più. Il decreto di apertura ha fissato in 15.000 € la soglia sotto la quale non serve autorizzazione.
- valore di stima della pressa: 38.640 €
- offerta ricevuta da un cliente, a trattativa privata: 31.200 €
- nello stesso periodo l’officina vende anche un carrello elevatore usato stimato 6.980 €
Sviluppo, versione sbagliata: l’amministratore firma la vendita della pressa a 31.200 € senza istanza, convinto che “un macchinario usato è ordinaria amministrazione”. Il commissario se ne accorge nella relazione periodica: l’atto supera la soglia, è inefficace verso i creditori anteriori e la sua omissione viene segnalata al tribunale, con rischio di revoca dell’apertura.
Sviluppo, versione corretta: la vendita del carrello elevatore (6.980 €, sotto soglia) avviene senza istanza, con fattura tracciabile e comunicazione al commissario. Per la pressa l’officina deposita istanza al giudice delegato con perizia e parere del commissario; il giudice autorizza una procedura competitiva telematica con prezzo base pari alla stima e pubblicità su portali di macchinari usati. Arrivano tre offerte; l’aggiudicazione avviene a 41.270 €.
Esito: rispetto alla trattativa privata, +10.070 € per i creditori, nessun rischio sulla procedura, acquirente tutelato dalla natura competitiva della vendita.
LA DOMANDA CHE NESSUNO FA MA TUTTI DOVREBBERO FARE
«Vendere questo bene mi aiuta a chiudere il concordato, o sto smontando l’azienda che dovrebbe salvarmi?»
Chi arriva al concordato con un capannone ipotecato e la cassa vuota tende a vedere ogni bene come un salvadanaio da rompere. È comprensibile: la liquidità è ossigeno. Ma la domanda giusta non è “quanto posso incassare da questo bene”, bensì “che cosa succede al piano senza questo bene”.
Un macchinario venduto oggi per pagare un fornitore può significare, domani, una commessa persa perché non si riesce più a produrre. Un immobile ceduto per ridurre il debito bancario può costringere l’impresa a pagare un affitto che il piano non aveva previsto. E, all’opposto, un bene tenuto per affetto o per orgoglio può drenare costi (manutenzione, assicurazione, imposte locali) che erodono le risorse destinate ai creditori.
C’è poi un profilo meno intuitivo. Nel concordato in continuità i creditori votano confrontando ciò che il piano offre con ciò che otterrebbero in caso di liquidazione. Il valore di liquidazione dei beni è quindi un parametro decisivo, e la Cassazione (sentenza 9 luglio 2026, n. 22960) ha chiarito che non può essere fissato ignorando le offerte concrete già emerse sul mercato. Ogni vendita, ogni offerta ricevuta, ogni gara svolta cambia questo valore, e con esso l’equilibrio della proposta. Vendere bene un bene non strategico può rafforzare il piano; venderlo male, o al momento sbagliato, può rendere la proposta non più conveniente agli occhi dei creditori o del tribunale.
Per questo la decisione di vendere va presa dentro il piano e non accanto al piano, con i numeri dell’attestatore, del commissario e del consulente contabile sul tavolo.
«MA I GIUDICI COSA DICONO?»
Ecco i provvedimenti che, a nostro giudizio, orientano oggi la materia. Per ciascuno indichiamo il principio, riformulato con parole nostre, e il motivo per cui conta per chi deve vendere macchinari o immobili durante un concordato.
- Cass. civ., Sez. I, 9 luglio 2026, n. 22960 — Nel concordato in continuità indiretta fondato sull’offerta di un terzo per l’azienda, il valore di liquidazione indicato dal debitore non può prescindere da quell’offerta, specie se confermata da una procedura competitiva, per sostituirla con una stima più bassa basata sulla vendita frazionata dei beni. Rilevanza: ogni offerta concreta per i beni aziendali entra nel calcolo della convenienza del piano.
- Cass. civ., Sez. I, 21 febbraio 2025, n. 4652 — Il trasferimento di beni attuato con atto negoziale autorizzato, dopo che la procedura competitiva non ha prodotto offerte migliori e il bene è stato quindi assegnato all’offerente originario, ha natura di vendita coattiva. Rilevanza: stabilità dell’acquisto e applicazione delle regole della vendita forzata, anche quando “vince” il compratore iniziale.
- Cass. civ., n. 4754/2025 (febbraio 2025) — Nella stessa linea, è considerata coattiva anche la vendita disposta in favore dell’offerente iniziale quando, nell’ambito delle offerte concorrenti, non si presentano altri partecipanti. Rilevanza: conferma l’orientamento e rafforza la posizione dell’acquirente nelle vendite passate per una gara.
- Cass. civ., Sez. Un., 19 marzo 2024, n. 7337 — Le Sezioni Unite hanno ritenuto, nel sistema della legge fallimentare, che l’effetto purgativo dei gravami presupponga lo svolgimento di una procedura competitiva. Rilevanza: chi vuole cancellare l’ipoteca sul capannone deve passare da una gara.
- Cass. civ., Sez. I, 22 ottobre 2020, n. 23139 — In un concordato in continuità, il giudice delegato non può ordinare la cancellazione delle ipoteche su immobili trasferiti fuori da una procedura pubblica e competitiva; il decreto di cancellazione, incidendo su diritti di garanzia, è ricorribile per cassazione. Rilevanza: è la pronuncia di riferimento sulla purgazione dei gravami nelle vendite concordatarie.
- Cass. civ., Sez. I, ord. 30 luglio 2024, n. 21291 — Il compimento, durante il concordato, di un atto di straordinaria amministrazione lesivo dell’integrità del patrimonio senza preventiva autorizzazione ha giustificato l’esito negativo della procedura e la dichiarazione di fallimento. Rilevanza: misura concreta del rischio di vendere senza autorizzazione.
- Cass. civ., Sez. I, ord. 2 gennaio 2025, n. 55 — Chi chiede la prededuzione per un credito sorto durante il concordato deve provarne i presupposti, compresa la natura ordinaria o straordinaria dell’atto che l’ha generato. Rilevanza: l’acquirente o il fornitore che contratta con l’impresa in concordato non è automaticamente protetto.
- Cass. civ., Sez. I, ord. 29 dicembre 2023, n. 36370 — La qualificazione di un atto come straordinario, ai fini dell’autorizzazione, dipende dalla sua idoneità concreta a incidere negativamente sul patrimonio del debitore. Rilevanza: criterio funzionale da applicare ai macchinari, che non compaiono per nome nell’elenco dell’art. 94.
- Cass. civ., Sez. I, 8 gennaio 2025, n. 348 — La Corte ha delineato la nozione di continuità aziendale e i criteri per qualificare un concordato “misto”, che combina prosecuzione dell’attività e liquidazione di beni. Rilevanza: vendere il capannone non strategico non fa perdere automaticamente la qualifica di piano in continuità.
- Cass. civ., Sez. I, 23 novembre 2020, n. 26568 — Sono “pendenti” nel concordato solo i contratti a prestazioni corrispettive non ancora compiutamente eseguiti, nelle prestazioni principali, da entrambe le parti al momento della domanda. Rilevanza: individua quali leasing possono essere sospesi o sciolti ai sensi dell’art. 97 CCII.
- Cass. civ., Sez. I, 11 agosto 2000, n. 10693 — In assenza di indicazioni nella sentenza di omologazione, il liquidatore del concordato con cessione dei beni sceglie le modalità di vendita più idonee al miglior realizzo, nei limiti degli indirizzi del giudice delegato. Rilevanza: principio storico sul ruolo del liquidatore, oggi inserito nel quadro delle procedure competitive dell’art. 114 CCII.
- Tribunale di Milano, decreto 1° giugno 2026 — Nelle offerte concorrenti per affitto e successiva cessione d’azienda, il tribunale può subordinare l’ammissibilità delle offerte a presidi che garantiscano il pagamento del TFR dei lavoratori trasferiti. Rilevanza: la gara non guarda solo al prezzo; il tribunale può porre condizioni di tutela.
- Tribunale di Verona, 2 aprile 2026 — È inammissibile un piano in continuità indiretta che prevede la cessione dell’azienda all’affittuaria già individuata senza confronto competitivo. Rilevanza: il compratore “predestinato” non è ammesso se si sottrae alla competizione.
- Tribunale di Bolzano, 19 dicembre 2025 — Non è necessaria la procedura competitiva per un piano basato su affitto d’azienda e successivo aumento di capitale riservato all’affittuaria, perché l’operazione riguarda la compagine sociale e non il trasferimento dei beni. Rilevanza: mostra i confini della regola competitiva e le alternative strutturali alla vendita.
«E VOI, CONCRETAMENTE, COSA FATE?»
Quando un’impresa in concordato ci chiede se e come vendere macchinari o immobili, lo Studio Monardo lavora su strumenti precisi:
- Ricostruiamo la mappa dei beni — immobili, macchinari di proprietà, beni in leasing, beni con riservato dominio — verificando visure, iscrizioni ipotecarie, privilegi e contratti, per sapere esattamente che cosa si può vendere e con quali vincoli.
- Qualifichiamo ogni singolo atto come ordinario o straordinario alla luce dell’art. 94 CCII e della giurisprudenza più recente, verificando l’esistenza e l’importo della soglia fissata dal tribunale.
- Redigiamo l’istanza di autorizzazione al tribunale o al giudice delegato, con l’identificazione del bene, la perizia, l’impatto sul piano e la modalità di vendita proposta.
- Progettiamo la procedura competitiva: prezzo base, pubblicità, termini, rilanci, condizioni del bando, in modo da massimizzare il realizzo e ottenere l’effetto purgativo sui gravami.
- Gestiamo le offerte concorrenti ai sensi dell’art. 91 CCII, curando l’offerta irrevocabile iniziale e la sua compatibilità con la gara.
- Valutiamo con i commercialisti dello staff l’effetto della vendita sul valore di liquidazione e sulla convenienza della proposta, perché ogni cessione cambi i numeri del piano nella direzione giusta.
- Impostiamo la strategia sui leasing: prosecuzione, sospensione o scioglimento ai sensi dell’art. 97 CCII, con il calcolo del conguaglio previsto dal comma 12.
- Interloquiamo con il commissario giudiziale e, dopo l’omologa, con il liquidatore per prevenire contestazioni e documentare la correttezza di ogni passaggio.
- Interveniamo sugli atti già compiuti senza autorizzazione, ricostruendo i fatti e predisponendo le iniziative per gestire la situazione in modo trasparente davanti al tribunale.
- Proponiamo e resistiamo nei reclami contro i provvedimenti su autorizzazioni e cancellazioni dei gravami, e seguiamo l’eventuale ricorso fino in Cassazione.
L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.
Per chi vende beni dentro un concordato preventivo, la qualifica che pesa di più è quella di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: è la competenza costruita proprio sul dialogo tra impresa, creditori e organi della procedura, ed è il punto di vista da cui leggiamo ogni vendita, cioè come leva del piano e non come semplice transazione. A questa si aggiunge il coordinamento dello staff in diritto bancario, decisivo quando sul capannone c’è un’ipoteca e la banca è il creditore principale.
La strategia resta la stessa dall’istanza iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione: stesso difensore, stessa linea, nessuna dispersione di informazioni tra un grado e l’altro. E sul caso lavorano insieme avvocati e commercialisti, perché una vendita in concordato è sempre, nello stesso tempo, un atto giuridico e un’operazione sui numeri.
IN SINTESI
Tre messaggi da portare a casa. Il primo: durante il concordato si può vendere, ma capannoni e beni rilevanti richiedono l’autorizzazione del giudice, e nella fase con riserva solo per atti urgenti. Il secondo: la procedura competitiva non è un ostacolo ma lo strumento che protegge il prezzo, l’acquirente e la cancellazione delle ipoteche. Il terzo: ogni vendita va decisa dentro il piano, misurandone l’effetto sulla continuità e sul valore di liquidazione, non per tamponare un’urgenza di cassa.
È per questo che lo Studio Monardo segue questi casi: l’Avv. Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, coordina uno staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario che affianca l’impresa nel rapporto con le banche garantite, ed è cassazionista, così da poter difendere le scelte fatte fino all’ultimo grado di giudizio.
📩 Prima di firmare la vendita di un macchinario o di un immobile durante il concordato, scrivici: i recapiti per raggiungere lo Studio sono riportati al termine di questa guida.
