Il bivio di chi scopre il ritardo
Il contratto di locazione del capannone non è stato registrato nei trenta giorni previsti: come si fa, adesso, il ravvedimento, e soprattutto quale forma di regolarizzazione conviene scegliere? È la domanda che arriva, quasi sempre, nel momento meno opportuno: durante una verifica del commercialista, alla vigilia di un finanziamento bancario che richiede il contratto registrato, oppure quando il locatore e l’impresa conduttrice si accorgono, a mesi di distanza, che ciascuno pensava che l’adempimento spettasse all’altro.
La risposta breve è che il ravvedimento operoso è quasi sempre possibile finché l’Agenzia delle Entrate non ha contestato la violazione. La risposta completa è più articolata, perché sul tavolo non c’è una sola strada. Si può regolarizzare scegliendo il pagamento annuale dell’imposta di registro, oppure il pagamento in unica soluzione per l’intera durata; si può, in teoria, attendere la contestazione e definire le sanzioni in forma agevolata; e resta da stabilire chi, tra locatore e impresa conduttrice, debba muoversi per primo. Non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio questo il punto: la scelta dipende dai numeri del contratto, da quanto tempo è trascorso e da quanto pesa, per l’impresa, il rischio civilistico legato alla mancata registrazione.
Il tema sta esattamente all’incrocio tra diritto tributario e diritto civile delle locazioni. Per questo lo Studio Monardo lo affronta con lo staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario coordinato dall’Avv. Giuseppe Angelo Monardo: avvocati e commercialisti lavorano sullo stesso fascicolo, così che il calcolo delle sanzioni e la tenuta civilistica del contratto vengano valutati insieme. E poiché un’eventuale contestazione dell’Agenzia può trasformarsi in un contenzioso che arriva fino all’ultimo grado, la qualifica di avvocato cassazionista consente di impostare fin dall’inizio una linea difendibile in ogni sede.
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Il quadro di partenza: cosa è successo, giuridicamente, quando il termine è scaduto
Prima di confrontare le opzioni conviene fissare i pochi concetti che le accomunano. Senza questa base, qualsiasi confronto rischia di ridursi a una gara tra percentuali.
L’obbligo di registrazione e il suo termine
Il contratto di locazione di un immobile, compreso un capannone industriale o artigianale, va registrato entro trenta giorni dalla data di stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza. L’obbligo grava su entrambe le parti del contratto: le scritture private non autenticate e i contratti verbali devono essere registrati a cura delle parti contraenti, e ciascuna di esse risponde verso l’Erario. È questo il primo elemento che va soppesato: il ritardo non è mai “solo” del locatore o “solo” dell’impresa conduttrice, perché la legge li considera coobbligati.
Sul piano dei rapporti interni, la legge sull’equo canone (art. 8 della L. 392/1978) ripartisce le spese di registrazione in parti uguali tra locatore e conduttore, salvo patto diverso. Questo significa che chi anticipa l’intero importo può, di regola, recuperare la metà dall’altra parte.
Le date da cui tutto dipende
Prima ancora di parlare di percentuali, il primo lavoro è ricostruire le date. Il termine di trenta giorni decorre dalla stipula o, se anteriore, dalla decorrenza del contratto: un contratto firmato il 15 marzo con decorrenza dal 1° marzo va registrato entro il 31 marzo, non entro il 14 aprile. Nella prassi delle locazioni commerciali accade spesso il contrario, cioè che il contratto venga firmato prima e l’immobile consegnato dopo, magari al termine di lavori di adeguamento; in questo caso il termine corre dalla firma. Sbagliare la data di partenza significa sbagliare tutto il resto: la fascia di ritardo, il regime sanzionatorio applicabile, la frazione di riduzione e gli interessi.
Un secondo profilo riguarda le scritture che accompagnano il contratto principale: verbali di consegna, accordi sulla ripartizione delle spese per i lavori, patti sulla riduzione temporanea del canone nei primi mesi. Alcune di queste scritture hanno rilevanza ai fini del registro, altre no; tutte, però, incidono sulla ricostruzione del canone effettivamente pattuito, che è la grandezza su cui si calcolano imposta e sanzione. Un canone di avviamento ridotto per il primo anno, per esempio, modifica l’imposta della prima annualità e quindi, nell’opzione con pagamento annuale, anche la base della sanzione.
Quanto costa la registrazione di un capannone
Il capannone è un immobile strumentale per natura. L’imposta di registro sulla locazione di fabbricati strumentali è, in via generale, pari all’1% del canone quando il locatore agisce come soggetto IVA (società immobiliare, impresa proprietaria); quando invece il locatore è un privato che non opera in regime d’impresa, l’aliquota ordinaria è del 2%. Per la prima registrazione è previsto un importo minimo di 67 euro. A questo si aggiunge l’imposta di bollo sull’esemplare del contratto, quando dovuta.
Per i contratti pluriennali, e la locazione commerciale lo è per definizione (sei anni più sei, ai sensi dell’art. 27 della L. 392/1978), l’art. 17, comma 3, del Testo unico dell’imposta di registro (D.P.R. 131/1986) lascia alle parti una scelta: pagare l’imposta anno per anno, sul canone di ciascuna annualità, oppure in unica soluzione sull’intero corrispettivo pattuito per la durata del contratto, beneficiando di una riduzione pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicata per il numero delle annualità. Questa scelta, come si vedrà, non è neutra quando la registrazione avviene in ritardo.
Le sanzioni vigenti
La disciplina sanzionatoria è stata riscritta in due tempi. Il D.Lgs. 87/2024, per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024, ha sostituito la vecchia forbice (dal 120% al 240% dell’imposta) con una misura fissa; il D.Lgs. 81/2025, in vigore dal 13 giugno 2025, ha poi reintrodotto dei minimi. Oggi l’art. 69 del D.P.R. 131/1986 prevede:
- 45% dell’imposta dovuta, con un minimo di 150 euro, se la registrazione avviene con un ritardo non superiore a trenta giorni;
- 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro, se il ritardo supera i trenta giorni (in questo caso la registrazione si considera omessa).
Per le violazioni commesse tra il 1° settembre 2024 e il 12 giugno 2025 valgono le misure del 45% e del 120% senza i minimi introdotti nel 2025; per quelle anteriori al 1° settembre 2024 resta il vecchio regime a forbice. La data che conta è quella della violazione, cioè la scadenza dei trenta giorni, non quella in cui si decide di regolarizzare.
Su quale imposta si calcola la sanzione
Per oltre dieci anni l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E del 2011, ha sostenuto che la sanzione dovesse essere calcolata sull’imposta relativa all’intera durata del contratto, anche quando le parti avevano scelto il pagamento annuale. La Corte di cassazione, con una serie di pronunce del 2024, ha affermato il contrario: se il contribuente opta per il pagamento annuale, la sanzione per tardiva registrazione si commisura all’imposta della sola prima annualità. Con la risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025 l’Agenzia si è allineata a questo orientamento per i contratti di locazione di immobili urbani di durata pluriennale soggetti a imposta di registro, precisando che per le annualità successive alla prima si applica, se del caso, la sanzione per tardivo versamento dell’art. 13 del D.Lgs. 471/1997.
Il rovescio della medaglia è evidente: la stessa giurisprudenza lascia intendere che, se si sceglie il pagamento in unica soluzione, la base di calcolo della sanzione torna a essere l’imposta sull’intera durata. È qui che nasce il primo, vero bivio del ravvedimento per un capannone.
Il ravvedimento operoso e il suo limite
Il ravvedimento operoso, disciplinato dall’art. 13 del D.Lgs. 472/1997, consente di regolarizzare spontaneamente la violazione pagando l’imposta, gli interessi al tasso legale e una sanzione ridotta in proporzione al tempo trascorso. Il tasso di interesse legale è pari all’1,60% annuo dal 1° gennaio 2026 (era il 2% nel 2025), e gli interessi si calcolano giorno per giorno, applicando a ciascun periodo il tasso vigente in quel periodo.
Il limite è netto: una volta notificato l’atto con cui l’Agenzia liquida l’imposta o irroga la sanzione, il ravvedimento non è più percorribile. Dal 1° gennaio 2027, per effetto del rinvio disposto dal D.L. 200/2025, la materia confluirà nel Testo unico delle sanzioni tributarie (D.Lgs. 173/2024): i riferimenti normativi cambieranno numerazione, ma l’impianto resta lo stesso.
La dimensione civilistica
C’è infine un profilo che molte imprese sottovalutano. L’art. 1, comma 346, della L. 311/2004 sanziona con la nullità i contratti di locazione non registrati. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017, hanno però chiarito che, quando il contratto riporta fin dall’origine il canone realmente pattuito, la registrazione tardiva sana la nullità con effetto retroattivo. Per un’impresa che ha investito nel capannone, magari con lavori di adeguamento e impianti, la sanatoria non è un dettaglio: è la condizione perché la durata di sei anni, il diritto di prelazione e l’indennità per la perdita dell’avviamento restino in piedi.
Opzione 1 — Il ravvedimento con registrazione tardiva e pagamento annuale dell’imposta
In cosa consiste
È la strada più battuta. Le parti (o una di esse) presentano il modello RLI per la registrazione del contratto oltre il termine, indicano l’opzione per il pagamento annuale e versano, per la prima annualità, l’imposta di registro, la sanzione ridotta e gli interessi. La base normativa è la combinazione tra l’art. 17 del D.P.R. 131/1986, l’art. 69 dello stesso decreto e l’art. 13 del D.Lgs. 472/1997, letta alla luce della risoluzione 56/E del 2025.
Il versamento avviene con il modello F24 Elide, utilizzando codici tributo distinti: 1500 per l’imposta di registro della prima registrazione, 1507 per le sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione, 1508 per i relativi interessi. Se la registrazione avviene in via telematica con il modello RLI, il pagamento può essere effettuato anche con addebito sul conto corrente indicato nel modello; dall’ottobre 2025 il software RLI è stato aggiornato per recepire il calcolo della sanzione sulla prima annualità.
Le frazioni di riduzione
Per la prima registrazione di un contratto il cui termine è scaduto dopo il 13 giugno 2025, lo schema generalmente applicato dagli operatori è il seguente:
- regolarizzazione entro 30 giorni dalla scadenza: 1/10 della sanzione del 45%, cioè il 4,5% dell’imposta (con minimo di 15 euro, pari a un decimo di 150);
- regolarizzazione dal 31° al 90° giorno: la sanzione base diventa il 120% e la riduzione applicata nelle tabelle più diffuse è di 1/10, pari al 12% dell’imposta; una parte degli operatori applica invece la frazione di 1/9, pari al 13,33%. La differenza, su un capannone, è di pochi euro, ma va verificata caso per caso con l’importo proposto dal software dell’Agenzia;
- regolarizzazione entro un anno dalla violazione: 1/8 del 120%, pari al 15%;
- regolarizzazione oltre un anno: 1/7 del 120%, pari a circa il 17,14%.
Per le annualità successive alla prima, eventuali ritardi nei versamenti annuali (codice 1501) si regolarizzano come tardivo versamento: sanzione base del 25% (ridotta alla metà entro novanta giorni), con le frazioni ordinarie del ravvedimento e i codici 1509 e 1510 per sanzioni e interessi.
Quando ha senso: tre scenari
Primo scenario. Il ritardo è modesto, poche settimane, e le parti intendono proseguire il rapporto senza tensioni. Il pagamento annuale consente di contenere la sanzione sull’imposta di un solo anno e di non immobilizzare liquidità per l’intera durata.
Secondo scenario. Il contratto prevede aggiornamenti ISTAT del canone o una clausola di recesso anticipato del conduttore per gravi motivi. Pagare anno per anno significa versare l’imposta sul canone effettivamente dovuto in ciascun periodo, senza dover poi gestire ricalcoli o rimborsi in caso di cessazione anticipata.
Terzo scenario. Sono trascorsi molti mesi, anche più di un anno. Qui il vantaggio della base di calcolo ristretta alla prima annualità si fa più evidente, perché la sanzione piena (120%) applicata all’imposta sull’intera durata diventerebbe un importo significativo anche dopo la riduzione.
Come si esegue, in sintesi
La sequenza è lineare: ricostruzione delle date (stipula, decorrenza, scadenza dei trenta giorni), individuazione del regime sanzionatorio applicabile in base alla data della violazione, calcolo dell’imposta della prima annualità con l’aliquota corretta (1% o 2%), calcolo della sanzione ridotta e degli interessi, compilazione del modello RLI con l’indicazione della tardività, versamento contestuale. Il ravvedimento si perfeziona con il pagamento: un versamento parziale regolarizza solo la parte effettivamente pagata.
Gli errori operativi più frequenti
Anche quando la scelta di fondo è corretta, il ravvedimento può risultare incompleto per errori di compilazione. I più ricorrenti meritano di essere segnalati, perché ciascuno ha conseguenze diverse.
Il primo riguarda il campo dell’anno di riferimento nel modello F24 Elide: per la prima registrazione va indicato l’anno di stipula o di decorrenza del contratto, mentre per le annualità successive va indicato l’anno di scadenza del versamento. Un’indicazione errata non invalida il pagamento, ma può generare disallineamenti che l’Agenzia rileva come omessi versamenti, da chiarire in un secondo momento.
Il secondo riguarda l’identificazione della controparte: nel modello F24 Elide il codice fiscale dell’altra parte del contratto va indicato nell’apposito campo con il codice identificativo 63. Quando è l’impresa conduttrice a pagare, l’omissione di questo dato rende più difficile collegare il versamento al contratto.
Il terzo riguarda il calcolo degli interessi a cavallo d’anno: se la scadenza dei trenta giorni cade nel 2025 e il ravvedimento avviene nel 2026, gli interessi vanno calcolati al 2% per i giorni del 2025 e all’1,60% per quelli del 2026. Il quarto, infine, è la dimenticanza dell’imposta di bollo sull’esemplare del contratto, che va assolta anch’essa e che, se omessa, apre una violazione autonoma.
Vantaggi
Il primo vantaggio è economico: la sanzione è parametrata a un’imposta più bassa. Il secondo è di coerenza con l’orientamento ormai recepito anche dall’Amministrazione, che riduce il rischio di contestazioni successive sul calcolo. Il terzo è di flessibilità: l’impresa mantiene la possibilità di gestire anno per anno eventuali variazioni del canone, cessioni del contratto o risoluzioni anticipate.
Rischi e svantaggi
A fronte di questi vantaggi, va soppesato che il pagamento annuale richiede una disciplina amministrativa costante: ogni anno, entro trenta giorni dalla scadenza dell’annualità, va versata l’imposta successiva. Un’impresa che ha già dimenticato la prima registrazione deve chiedersi con franchezza se il rischio di dimenticare anche le annualità successive sia concreto. Inoltre la rinuncia alla riduzione prevista per il pagamento in unica soluzione comporta, sul lungo periodo, un’imposta complessiva leggermente più alta, anche se, come si vedrà nelle simulazioni, la differenza viene di regola assorbita dal risparmio sulla sanzione.
Un ulteriore profilo di prudenza riguarda il calcolo tra il 31° e il 90° giorno, dove le frazioni applicate dagli operatori non sono uniformi: un errore di calcolo in difetto rende il ravvedimento incompleto per la differenza.
Pronunce a supporto
L’impianto di questa opzione poggia sull’orientamento della Sezione tributaria della Cassazione del 2024 (tra le altre Cass. 18 gennaio 2024 n. 1981 e Cass. 26 giugno 2024 n. 17657), che richiama la natura annuale dell’imposta di registro sulle locazioni affermata dalla Corte costituzionale con l’ordinanza n. 461 del 2006.
Profilo ideale: l’impresa (o il locatore) che vuole chiudere la violazione al minor costo immediato, con un contratto destinato a durare, e che è in grado di presidiare le scadenze annuali.
Opzione 2 — Il ravvedimento con pagamento dell’imposta in unica soluzione
In cosa consiste
La struttura è identica a quella dell’opzione 1 per quanto riguarda il modello RLI, il modello F24 Elide e i codici tributo della prima registrazione. Cambia la scelta sull’imposta: le parti optano per il versamento, in un’unica soluzione, dell’imposta calcolata sull’intero corrispettivo pattuito per la durata del contratto (normalmente sei anni), con la riduzione prevista dall’art. 17, comma 3, del D.P.R. 131/1986 pari alla metà del tasso legale per ciascuna annualità. Con il tasso legale dell’1,60% del 2026, la riduzione è dello 0,80% per ogni anno di durata.
Il nodo della base sanzionatoria
L’elemento dirimente è questo: la giurisprudenza che ha ristretto la base della sanzione alla prima annualità ha fondato il proprio ragionamento proprio sulla scelta del pagamento annuale. Quando invece il contribuente sceglie di versare in unica soluzione l’imposta per l’intera durata, la lettura prevalente tra gli operatori è che la sanzione per la tardiva registrazione vada commisurata all’imposta complessivamente dovuta. Per rimandi sulle frazioni di riduzione, i codici tributo e le modalità di presentazione si rinvia a quanto già esposto per l’opzione 1: le regole sono le stesse, cambia soltanto la grandezza su cui si applicano.
Quando ha senso: tre scenari
Primo scenario. Il ritardo è di pochissimi giorni e ricade nella fascia del 45% ridotto a un decimo. In questo caso la sanzione, anche calcolata sull’intera durata, resta contenuta, e l’impresa può valutare di chiudere una volta per tutte la partita dell’imposta di registro, eliminando il rischio di dimenticare le annualità successive.
Secondo scenario. Il contratto ha un canone fisso, senza aggiornamenti, e le parti sono ragionevolmente certe che durerà almeno per il primo sessennio. Il beneficio della riduzione sull’imposta è pieno solo se il contratto non si interrompe prima.
Terzo scenario. L’impresa ha una struttura amministrativa ridotta e preferisce trasformare un adempimento ricorrente in un pagamento unico, accettando un costo iniziale più alto in cambio di semplicità gestionale.
Vantaggi
Il vantaggio principale è la semplificazione: un solo versamento, nessuna scadenza annuale da presidiare per l’imposta di registro. A questo si aggiunge la riduzione dell’imposta legata alla durata, che su contratti con canoni elevati non è trascurabile.
Rischi e svantaggi
Il rovescio della medaglia è duplice. Da un lato, la sanzione si calcola su un’imposta molto più alta, e la differenza cresce con il passare del tempo, perché dopo trenta giorni la base sanzionatoria passa dal 45% al 120%. Dall’altro, la liquidità viene immobilizzata subito per sei anni di imposta. In caso di risoluzione anticipata, la legge consente di recuperare l’imposta relativa alle annualità successive non ancora decorse, ma non la sanzione pagata: la parte della sanzione legata agli anni che non verranno mai goduti resta, di fatto, un costo definitivo.
C’è poi un profilo di incertezza: pur essendo la lettura prevalente quella secondo cui, con il pagamento in unica soluzione, la sanzione si calcola sull’intera imposta, non tutti i passaggi applicativi sono stati esplicitati dalla prassi con la stessa chiarezza dedicata al pagamento annuale. Un’impresa prudente tende a evitare le zone grigie proprio nel momento in cui sta sanando un errore.
Pronunce a supporto
Le stesse sentenze della Cassazione del 2024 (in particolare Cass. 29 gennaio 2024 nn. 2585 e 2606 e Cass. 18 aprile 2024 n. 10504), nel fondare la riduzione della base sanzionatoria sulla scelta del pagamento annuale, delimitano per contrasto l’ambito di questa seconda opzione.
Profilo ideale: il contratto regolarizzato entro pochi giorni dalla scadenza, con canone stabile e durata ragionevolmente certa, gestito da un’impresa che attribuisce più valore alla semplicità amministrativa che al contenimento del costo immediato.
Opzione 3 — Attendere la contestazione e definire le sanzioni in forma agevolata
In cosa consiste
È l’opzione meno scelta consapevolmente e più spesso subita. Le parti non si ravvedono e attendono che l’Agenzia delle Entrate rilevi l’omissione, liquidi l’imposta e irroghi la sanzione piena del 120% (con il minimo di 250 euro). A quel punto il D.Lgs. 472/1997 consente, in linea generale, di definire la sola sanzione pagandone un terzo entro il termine per proporre ricorso, rinunciando a contestarla. In alternativa, se esistono ragioni fondate per ritenere errata la pretesa (per esempio un calcolo sull’intera durata in presenza di pagamento annuale, o un’imposta calcolata con l’aliquota sbagliata), è possibile impugnare l’atto davanti alla Corte di giustizia tributaria. Il termine per il ricorso, come tutti i termini processuali, è sospeso dal 1° al 31 agosto.
Quando ha senso: tre scenari (e i loro limiti)
Primo scenario. Le parti sono in lite sulla validità stessa del contratto o sulla sua data di decorrenza, e la registrazione spontanea potrebbe essere interpretata come un riconoscimento. È un caso raro, e va valutato con estrema cautela, perché intanto la nullità civilistica rimane.
Secondo scenario. L’atto dell’Agenzia è già stato notificato: qui l’opzione 3 non è una scelta ma l’unica strada residua, e la domanda diventa se definire o impugnare.
Terzo scenario. È pervenuto uno schema di atto nell’ambito del contraddittorio preventivo: in questa fase la normativa riformata prevede ancora forme di ravvedimento con riduzioni meno favorevoli, che vanno confrontate con la definizione agevolata successiva.
Il contraddittorio preventivo e i margini che lascia
La riforma dello Statuto dei diritti del contribuente ha generalizzato, per molti atti impositivi, l’obbligo per l’Amministrazione di comunicare uno schema di atto prima dell’emissione di quello definitivo, concedendo un termine per presentare osservazioni. Nel campo dell’imposta di registro sulle locazioni, però, molte contestazioni rientrano tra gli atti di liquidazione e di controllo automatizzato, per i quali il contraddittorio preventivo non è sempre previsto. Non è prudente, quindi, contare sull’arrivo di uno schema di atto come ultima occasione per ravvedersi: può darsi che il primo documento ricevuto sia già l’atto che preclude il ravvedimento.
Quando lo schema di atto arriva, il margine va sfruttato con attenzione. Le osservazioni possono servire a correggere la base di calcolo (per esempio, chiedendo l’applicazione della sanzione sulla sola prima annualità in presenza di opzione per il pagamento annuale), a documentare una data di stipula diversa da quella presunta dall’Ufficio, o a segnalare che la registrazione è nel frattempo avvenuta. In ciascun caso, la differenza tra un atto corretto in questa fase e un atto da impugnare dopo è notevole in termini di tempi e di oneri.
Vantaggi
L’unico vantaggio reale è il differimento dell’esborso. In presenza di vizi effettivi dell’atto, inoltre, il contenzioso consente di far valere gli argomenti difensivi, compreso l’orientamento della Cassazione sulla prima annualità, davanti a un giudice.
Rischi e svantaggi
Qui l’analisi deve essere franca. Anche con la riduzione a un terzo, la sanzione definita in via agevolata (40% dell’imposta) resta nettamente superiore a quella del ravvedimento spontaneo (tra il 4,5% e il 17,14%). Ma il costo più alto non è quello fiscale: finché il contratto non viene registrato resta esposto alla nullità prevista dall’art. 1, comma 346, della L. 311/2004, con tutto ciò che ne deriva per la stabilità dell’insediamento produttivo. Il locatore potrebbe agire per il rilascio; il conduttore potrebbe vedersi contestare il diritto alla durata legale e all’indennità di avviamento. E il rapporto con le banche, con i fornitori di impianti e con eventuali investitori, che spesso chiedono il contratto registrato, rimane in sospeso.
Va poi ricordato che il ravvedimento, una volta notificato l’atto di liquidazione o di irrogazione, è precluso: chi attende perde definitivamente la possibilità di pagare la sanzione ridotta.
Pronunce a supporto
Sul fronte civilistico, la sentenza delle Sezioni Unite n. 23601 del 9 ottobre 2017 e la successiva Cass. 20 dicembre 2019 n. 34156 chiariscono che è la registrazione, anche tardiva, a sanare il contratto: finché essa manca, la nullità resta. Sul fronte tributario, l’orientamento della Cassazione del 2024 sulla base sanzionatoria rappresenta l’argomento difensivo principale contro atti che calcolino la sanzione sull’intera durata.
Profilo ideale: di fatto, nessun contribuente sceglie questa strada in condizioni ordinarie; diventa rilevante solo quando l’atto è già arrivato, o in presenza di un conflitto sulla validità del contratto che renda inopportuna la registrazione spontanea.
Le opzioni alla prova dei conti
Le simulazioni che seguono sono esercizi dimostrativi con dati ipotetici, costruiti per mettere a confronto le tre strade a parità di condizioni. Non descrivono casi reali e vanno adattate agli importi e alle date di ciascun contratto.
Dati di partenza comuni. Contratto di locazione di un capannone con durata 6+6 anni, stipulato il 3 marzo 2026, decorrenza dalla stessa data. Canone annuo 41.760 euro. Locatore: società immobiliare soggetto IVA, quindi imposta di registro all’1%. Termine per la registrazione: 2 aprile 2026. Tasso di interesse legale 2026: 1,60%.
Imposta sulla prima annualità: 41.760 × 1% = 417,60 euro. Imposta in unica soluzione: canoni per sei anni 250.560 euro × 1% = 2.505,60 euro; riduzione 0,80% × 6 = 4,80%, pari a 120,27 euro; imposta dovuta 2.385,33 euro.
Simulazione A — Regolarizzazione il 24 aprile 2026 (22 giorni di ritardo)
Opzione 1 (pagamento annuale). Sanzione base 45% di 417,60 = 187,92 euro (superiore al minimo di 150). Ravvedimento a 1/10: 18,79 euro. Interessi: 417,60 × 1,60% × 22/365 = 0,40 euro. Totale da versare: 417,60 + 18,79 + 0,40 = 436,79 euro (oltre al bollo, se dovuto). Negli anni successivi l’impresa verserà ogni anno l’imposta sulla relativa annualità.
Opzione 2 (unica soluzione). Sanzione base 45% di 2.385,33 = 1.073,40 euro. Ravvedimento a 1/10: 107,34 euro. Interessi: 2.385,33 × 1,60% × 22/365 = 2,30 euro. Totale: 2.385,33 + 107,34 + 2,30 = 2.494,97 euro, senza ulteriori versamenti di imposta di registro per il primo sessennio.
Confronto. Sommando le cinque annualità successive dell’opzione 1 a canone invariato (417,60 × 5 = 2.088 euro), il costo complessivo dell’opzione 1 sul sessennio è di 2.524,79 euro, contro 2.494,97 euro dell’opzione 2. Con un ritardo così breve, le due strade quasi si equivalgono: l’opzione 2 costa circa 30 euro in meno sul sessennio, ma richiede un esborso iniziale più alto di oltre 2.000 euro.
Simulazione B — Regolarizzazione il 29 settembre 2026 (180 giorni di ritardo)
Opzione 1. Sanzione base 120% di 417,60 = 501,12 euro (superiore al minimo di 250). Ravvedimento entro un anno a 1/8: 62,64 euro. Interessi: 417,60 × 1,60% × 180/365 = 3,30 euro. Totale: 483,54 euro. Costo sul sessennio con le cinque annualità successive: 2.571,54 euro.
Opzione 2. Sanzione base 120% di 2.385,33 = 2.862,40 euro. Ravvedimento a 1/8: 357,80 euro. Interessi: 2.385,33 × 1,60% × 180/365 = 18,82 euro. Totale: 2.761,95 euro.
Confronto. Superata la soglia dei trenta giorni, il quadro si ribalta: l’opzione 1 fa risparmiare circa 190 euro sul sessennio e, soprattutto, richiede subito meno di 500 euro invece di oltre 2.700.
Simulazione C — Nessun ravvedimento, atto dell’Agenzia notificato nel 2027
Opzione 3. Ipotizziamo che l’Agenzia contesti l’omessa registrazione e, applicando correttamente l’orientamento sulla prima annualità, irroghi la sanzione del 120% su 417,60 euro: 501,12 euro. Con la definizione agevolata a un terzo la sanzione scende a 167,04 euro, cui si aggiungono l’imposta e gli interessi per un periodo più lungo. Rispetto al ravvedimento entro un anno (62,64 euro di sanzione), la sanzione è quasi tripla; rispetto al ravvedimento oltre l’anno (1/7, pari a 71,59 euro), più che doppia. Se invece l’atto calcolasse la sanzione sull’intera durata, l’importo contestato salirebbe a 2.862,40 euro e diventerebbe necessario impugnarlo, con tempi e oneri processuali.
Nel frattempo, per tutto il periodo di attesa, il contratto sarebbe rimasto privo di registrazione e quindi esposto alla nullità civilistica.
Simulazione D — Stessi dati, ma locatore privato (aliquota del 2%)
Se il capannone appartiene a una persona fisica che non lo loca in regime d’impresa, l’aliquota dell’imposta di registro raddoppia al 2% e tutte le grandezze crescono in proporzione. Ipotizziamo la stessa regolarizzazione della simulazione B, il 29 settembre 2026, con 180 giorni di ritardo.
Opzione 1. Imposta sulla prima annualità: 41.760 × 2% = 835,20 euro. Sanzione ridotta a 1/8 del 120%: 125,28 euro. Interessi: 835,20 × 1,60% × 180/365 = 6,59 euro. Totale: 967,07 euro; costo sul sessennio con le cinque annualità successive (835,20 × 5 = 4.176 euro): 5.143,07 euro.
Opzione 2. Imposta per l’intera durata: 250.560 × 2% = 5.011,20 euro, ridotta del 4,80% (240,54 euro) a 4.770,66 euro. Sanzione ridotta a 1/8 del 120%: 715,60 euro. Interessi: 4.770,66 × 1,60% × 180/365 = 37,64 euro. Totale: 5.523,90 euro.
Confronto. Con l’aliquota piena il divario raddoppia: il pagamento annuale fa risparmiare circa 380 euro sul sessennio e richiede subito meno di 1.000 euro anziché oltre 5.500. Il rapporto tra le due opzioni resta lo stesso della simulazione B, ma in valore assoluto la scelta pesa il doppio: più alto è il canone, più la decisione tra le due modalità di pagamento incide sul costo complessivo della regolarizzazione.
Una variante: chi paga, se il locatore resta inerte
Con gli stessi dati della simulazione B, se il locatore non collabora l’impresa conduttrice, in quanto coobbligata, può presentare il modello RLI e versare l’intero importo di 483,54 euro. In base all’art. 8 della L. 392/1978, salvo patto contrario, le spese di registrazione sono ripartite in parti uguali: l’impresa potrà chiedere al locatore il rimborso della metà dell’imposta, pari a 208,80 euro. Più incerta, e da valutare caso per caso, è la ripartizione interna della sanzione e degli interessi, che dipende anche da chi avesse assunto contrattualmente l’onere di provvedere alla registrazione.
Il confronto in tabella
La tabella che segue riassume, sugli stessi parametri, i profili che differenziano le tre strade. I costi indicati sono esclusivamente quelli previsti dalla legge (imposta, sanzioni, interessi e, per l’eventuale giudizio, il contributo unificato tributario); la tabella non tiene conto di altri oneri, che variano da caso a caso. È utile leggerla insieme alle simulazioni, perché le percentuali da sole non raccontano la differenza tra un ritardo di tre settimane e uno di sei mesi.
| Profilo | Opzione 1 — Ravvedimento con pagamento annuale | Opzione 2 — Ravvedimento in unica soluzione | Opzione 3 — Attesa della contestazione |
|---|---|---|---|
| Tempi | Immediati: registrazione e versamento contestuali | Immediati: registrazione e versamento contestuali | Dipendono dall’Agenzia; poi 60 giorni per definire o impugnare (sospesi dal 1° al 31 agosto) |
| Base della sanzione | Imposta della prima annualità | Imposta dell’intera durata (lettura prevalente) | Imposta della prima annualità se l’Agenzia applica la ris. 56/E; altrimenti da contestare |
| Sanzione effettiva | Dal 4,5% al 17,14% dell’imposta annua | Dal 4,5% al 17,14% dell’imposta totale | 40% dell’imposta con definizione agevolata, 120% se non definita |
| Complessità | Bassa, ma richiede presidio delle annualità successive | Bassa, un solo adempimento | Media o alta, soprattutto in caso di ricorso |
| Rischi in caso di esito negativo | Errore nel calcolo: ravvedimento parziale | Sanzione non recuperabile in caso di risoluzione anticipata | Sanzione piena, spese di giudizio, contratto a lungo non registrato |
| Effetti sul contratto | Sanatoria civilistica immediata | Sanatoria civilistica immediata | Nullità civilistica fino alla registrazione |
| Reversibilità | Alta: si può poi scegliere come gestire gli anni successivi | Bassa: l’opzione per l’unica soluzione è definitiva | Nulla una volta notificato l’atto: il ravvedimento è precluso |
| Esborso iniziale (simulazione B) | 483,54 euro | 2.761,95 euro | Differito, ma più alto per la parte sanzionatoria |
Il dato che la tabella fa emergere con maggiore evidenza è la reversibilità. Le opzioni 1 e 2 producono lo stesso effetto civilistico, cioè la sanatoria del contratto, ma differiscono per quanto vincolano le scelte future; l’opzione 3, invece, non vincola nulla solo in apparenza, perché consuma l’unica possibilità di pagare la sanzione ridotta.
I criteri per scegliere
Nessuna delle tre strade è giusta in astratto. Ciò che orienta la scelta sono alcune caratteristiche concrete del contratto e dell’impresa, da valutare insieme. Il ragionamento, di seguito, procede per condizioni.
1. Il tempo trascorso dalla scadenza dei trenta giorni. Se la regolarizzazione avviene entro trenta giorni dal termine, la sanzione base è del 45% e la riduzione è massima: in questa finestra la differenza tra pagamento annuale e unica soluzione è modesta, e può prevalere la valutazione sulla semplicità gestionale. Se invece i trenta giorni sono superati, la sanzione base sale al 120% e, generalmente, il pagamento annuale diventa la soluzione più efficiente, perché la sanzione colpisce un’imposta molto più bassa.
2. La stabilità attesa del rapporto. Se il contratto ha una durata ragionevolmente certa e un canone fisso, l’unica soluzione mantiene intatto il suo vantaggio sull’imposta. Se invece sono previsti aggiornamenti del canone, clausole di recesso, possibili cessioni dell’azienda o del contratto, il pagamento annuale lascia margini di manovra che l’unica soluzione non offre, e riduce il rischio di aver pagato una sanzione su anni che non verranno mai goduti.
3. La capacità di presidiare le scadenze. Il pagamento annuale funziona solo se ogni anno qualcuno si ricorda di versare l’imposta. Se la mancata registrazione è stata il sintomo di una gestione amministrativa fragile, questo elemento va soppesato con onestà: un secondo errore trasforma il risparmio iniziale in una nuova violazione, per quanto sanzionata in misura più lieve.
4. Il peso del rischio civilistico. Se sull’immobile insistono investimenti rilevanti dell’impresa, se il contratto serve per un finanziamento o se i rapporti con il locatore sono tesi, la sanatoria immediata del contratto ha un valore che supera di gran lunga le poche centinaia di euro di sanzione. In queste condizioni l’opzione 3 perde qualunque attrattiva e la scelta si gioca solo tra le prime due.
5. La posizione delle parti e la ripartizione degli oneri. Se il locatore collabora, la registrazione può essere presentata da una delle parti con successivo riparto; se il locatore è inerte, l’impresa conduttrice può agire da sola in quanto coobbligata. Va però verificato il contratto: una clausola che affidava a una delle parti l’obbligo di registrare incide sulla ripartizione interna della sanzione e degli interessi, e può diventare oggetto di contestazione tra le parti.
Un ultimo elemento, trasversale ai cinque criteri, è la qualità della documentazione. Un contratto con allegati incompleti, date di decorrenza incerte o scritture integrative non allineate al testo principale complica qualsiasi opzione: prima di scegliere come regolarizzare, conviene sapere con precisione che cosa si sta regolarizzando.
Come sintetizza l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, avvocato cassazionista e coordinatore di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario, la regolarizzazione di un contratto va scelta pensando anche a come la si dovrà difendere domani, davanti all’Agenzia o davanti al giudice.
Le domande di chi è indeciso
Posso fare il ravvedimento anche se il contratto è stato firmato molti mesi fa? Sì, finché l’Agenzia non ha notificato l’atto di liquidazione o di irrogazione delle sanzioni. Il decorso del tempo non preclude il ravvedimento, ma ne riduce la convenienza: oltre l’anno la frazione applicabile è 1/7, e gli interessi continuano a maturare giorno per giorno. Va anche verificato quale regime sanzionatorio si applica, in base alla data in cui è scaduto il termine dei trenta giorni.
Se scelgo il pagamento annuale e poi mi dimentico l’anno successivo, perdo i benefici? No, il ravvedimento sulla prima annualità resta valido. Il ritardo sull’annualità successiva costituisce una violazione autonoma di tardivo versamento, sanzionata con il 25% dell’imposta (ridotto se si regolarizza presto) e a sua volta sanabile con il ravvedimento, usando i codici 1509 e 1510. È un costo modesto, ma è pur sempre un secondo errore da evitare.
Posso cambiare strada a metà, per esempio passare dal pagamento annuale all’unica soluzione? La legge consente di pagare in unica soluzione l’imposta per le annualità residue anche in un momento successivo, ma questa scelta non incide retroattivamente sulla sanzione già pagata per la prima annualità. Il contrario, cioè passare dall’unica soluzione al pagamento annuale, non è possibile: l’imposta per l’intera durata è ormai versata. È un motivo in più per ponderare la scelta iniziale.
E se scopro di aver sbagliato il calcolo della sanzione? Il ravvedimento si considera perfezionato per la parte effettivamente versata. Se l’errore è in difetto, la differenza può essere integrata con un ulteriore versamento, applicando le riduzioni corrispondenti alla data dell’integrazione; se l’Agenzia lo rileva prima, contesterà solo la parte mancante. Se l’errore è in eccesso, si può valutare un’istanza di rimborso.
Conviene che sia l’impresa conduttrice a muoversi, se il locatore non risponde? In molti casi sì, proprio perché è l’impresa a subire le conseguenze più gravi della nullità civilistica. La legge le consente di agire da sola, e l’art. 8 della L. 392/1978 le permette di recuperare la metà delle spese di registrazione. Resta da valutare la ripartizione della sanzione, che dipende da quanto previsto nel contratto e dal comportamento delle parti.
Il ravvedimento mi mette al riparo anche dal punto di vista civilistico? La registrazione, anche tardiva, sana la nullità del contratto con effetto retroattivo, a condizione che il testo registrato riporti il canone realmente pattuito. Il ravvedimento, quindi, protegge l’impresa sia sul piano fiscale sia su quello civilistico; non salva però eventuali accordi occulti di maggiorazione del canone, che restano nulli.
Le pronunce che orientano la scelta
Le decisioni che seguono sono raggruppate secondo l’opzione che contribuiscono a chiarire. Per ciascuna si riportano gli estremi, il principio riformulato in sintesi e la ragione per cui è rilevante nella regolarizzazione di un contratto relativo a un capannone.
Sulla base di calcolo della sanzione (opzioni 1 e 2)
Corte costituzionale, ordinanza n. 461 del 2006. La Corte ha osservato che la facoltà di pagare in unica soluzione l’imposta sulle locazioni pluriennali non cambia la natura annuale del tributo, essendo stata introdotta per consentire all’Erario di incassare in anticipo le somme dei singoli anni. Rilevanza: è il fondamento su cui la Cassazione ha costruito la distinzione tra pagamento annuale e unica soluzione ai fini della sanzione.
Cass., sez. V, 30 novembre 2023, n. 33440 (ordinanza interlocutoria). Insieme a una serie di ordinanze della sezione VI tra il 2022 e il 2023, ha segnalato la particolare rilevanza della questione sulla base sanzionatoria, rimettendola alla trattazione della sezione tributaria. Rilevanza: documenta che il tema è stato oggetto di un confronto giurisprudenziale ampio, prima di consolidarsi.
Cass., sez. V, 18 gennaio 2024, n. 1981. Ha affermato che la tardiva registrazione di un contratto di locazione pluriennale comporta la sanzione dell’art. 69 del D.P.R. 131/1986 commisurata al canone della prima annualità, quando il contribuente si è avvalso della facoltà di pagare l’imposta anno per anno. Rilevanza: è la pronuncia che la risoluzione 56/E del 2025 richiama come punto di riferimento; sostiene direttamente l’opzione 1.
Cass., sez. V, 24 gennaio 2024, n. 2357. Ribadisce lo stesso principio, collegandolo alla natura annuale dell’imposta e alla proporzionalità tra illecito e sanzione. Rilevanza: rafforza il consolidamento dell’orientamento favorevole al pagamento annuale.
Cass., sez. V, 29 gennaio 2024, n. 2585, e Cass., sez. V, 29 gennaio 2024, n. 2606. Due decisioni coeve che confermano la commisurazione della sanzione alla prima annualità in caso di opzione per il pagamento annuale. Rilevanza: nel delimitare il principio alla scelta del pagamento annuale, chiariscono per contrasto i limiti dell’opzione 2.
Cass., sez. V, 18 aprile 2024, n. 10504. Conferma che calcolare la sanzione sui canoni di tutta la durata, pur a fronte di un pagamento annuale, finirebbe per colpire quote di imposta non ancora scadute. Rilevanza: offre un argomento di proporzionalità utile anche in un eventuale contenzioso (opzione 3).
Cass., sez. V, 26 giugno 2024, n. 17657. Chiude la serie del 2024 ribadendo il principio della prima annualità. Rilevanza: insieme alle precedenti, ha reso l’orientamento talmente stabile da indurre l’Agenzia a rivedere la propria prassi con la risoluzione 56/E del 13 ottobre 2025.
Sugli effetti civilistici della registrazione tardiva (tutte le opzioni, decisive per la 3)
Cass., Sezioni Unite, 9 ottobre 2017, n. 23601. Il contratto di locazione, abitativo o a uso diverso, che riporti fin dall’inizio il canone realmente convenuto, è nullo se non registrato nei termini, ma la registrazione tardiva ne sana la nullità con effetto retroattivo; le Sezioni Unite hanno collegato questa sanatoria anche alla possibilità, offerta dal sistema tributario, del ravvedimento operoso. Rilevanza: è il motivo per cui il ravvedimento non è solo una questione fiscale, ma la via per mettere in sicurezza la durata e i diritti legati al capannone.
Cass., Sezioni Unite, n. 18213 del 2015. Ha chiarito che il patto occulto con cui le parti concordano un canone superiore a quello dichiarato resta nullo, anche se poi registrato. Rilevanza: ricorda che la sanatoria opera solo se il contratto registrato corrisponde a quello realmente voluto; eventuali accordi integrativi non dichiarati non vengono salvati dal ravvedimento.
Cass., 13 marzo 2018, n. 6009. Ha richiamato il principio delle Sezioni Unite sulla sanatoria retroattiva conseguente alla registrazione tardiva. Rilevanza: conferma la stabilità dell’orientamento nelle controversie in materia di locazione.
Cass., 20 dicembre 2019, n. 34156. Ha ribadito che la registrazione tardiva fa venir meno la nullità prevista dall’art. 1, comma 346, della L. 311/2004, sottolineando che la norma tutela l’interesse pubblico alla riscossione delle imposte. Rilevanza: chiarisce che l’interesse protetto è quello fiscale, e che una volta soddisfatto il contratto torna pienamente efficace.
Cass., ordinanza n. 36254 del 2021. In caso di contratto nullo per mancata registrazione, al locatore spetta un indennizzo per l’occupazione, che può essere inferiore al canone pattuito. Rilevanza: mostra concretamente cosa rischiano le parti, anche sul piano economico, se il contratto resta non registrato, come accade nell’opzione 3.
Tribunale di Cagliari, 12 novembre 2025, n. 1785. Ha applicato il principio della sanatoria retroattiva sia alle locazioni abitative sia a quelle a uso diverso, precisando che la nullità dipende dall’omissione e non dal semplice ritardo. Rilevanza: è una conferma recente, nel merito, che il principio vale anche per i contratti commerciali come quello di un capannone.
Il riferimento di prassi
Accanto alla giurisprudenza, la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 56/E del 13 ottobre 2025 ha superato in parte la circolare 26/E del 2011, stabilendo che, in caso di pagamento annuale, la sanzione per tardiva registrazione di un contratto pluriennale di immobili urbani si commisura all’imposta della prima annualità, che per le annualità successive si applica la sanzione per tardivo versamento e che resta ferma la possibilità di ravvedimento. Non è una fonte giurisprudenziale, ma è il documento che rende l’opzione 1 applicabile senza contrasti con l’Amministrazione.
Cosa può fare lo Studio Monardo
Quando il contratto di un capannone è stato registrato in ritardo, o non lo è ancora, lo Studio Monardo interviene con strumenti precisi:
- Ricostruiamo la cronologia del contratto: data di stipula, di decorrenza, eventuali scritture integrative, per individuare con esattezza la scadenza dei trenta giorni e il regime sanzionatorio applicabile.
- Verifichiamo l’aliquota corretta dell’imposta di registro, esaminando la natura del capannone, la posizione IVA del locatore e l’eventuale opzione per l’imponibilità IVA.
- Calcoliamo in parallelo le opzioni con pagamento annuale e in unica soluzione, sugli importi reali del contratto, e mettiamo a confronto il costo immediato e quello sull’intero sessennio.
- Valutiamo quale delle opzioni regge davanti al giudice nel tuo caso specifico, tenendo conto dell’orientamento della Cassazione e della risoluzione 56/E del 2025.
- Controlliamo il calcolo di sanzioni e interessi prima del versamento, per evitare che un errore renda il ravvedimento parziale.
- Esaminiamo il contratto sotto il profilo civilistico, per verificare che il testo registrato corrisponda al rapporto realmente voluto e che la sanatoria produca pienamente i suoi effetti.
- Gestiamo i rapporti con la controparte, quando il locatore è inerte, predisponendo la richiesta di riparto delle spese di registrazione.
- Analizziamo gli atti dell’Agenzia eventualmente già notificati, verificando la base di calcolo della sanzione e l’opportunità di definire o impugnare entro i termini.
- Predisponiamo e seguiamo il ricorso davanti alla Corte di giustizia tributaria, quando la pretesa si discosta dall’orientamento consolidato.
- Impostiamo un presidio delle annualità successive, così che la regolarizzazione di oggi non diventi il presupposto di una nuova violazione domani.
L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.
In un tema come questo, la competenza che fa la differenza è la continuità di strategia fino in Cassazione. La scelta tra pagamento annuale e unica soluzione, il calcolo della base sanzionatoria, la decisione di definire o impugnare un atto sono passaggi che, se contestati, possono essere discussi in più gradi di giudizio. Il fatto che la stessa linea venga impostata oggi e difesa domani, senza cambiare mani fino all’ultimo grado, evita che una scelta ragionevole venga smentita da una difesa costruita da capo.
Il lavoro si svolge con uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti che operano sullo stesso caso: i commercialisti curano i calcoli, la compilazione del modello RLI e i versamenti; gli avvocati valutano gli effetti sul contratto, i rapporti con la controparte e l’eventuale contenzioso. E se la mancata registrazione è solo uno dei segnali di una difficoltà più ampia dell’impresa, la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa consente di inquadrare il problema all’interno di un percorso di risanamento.
In chiusura: una scelta che dipende dai numeri e dal tempo
Il ravvedimento di un contratto di locazione del capannone registrato in ritardo non è un adempimento unico, ma una scelta tra strade diverse. Il pagamento annuale riduce la sanzione e conserva flessibilità; l’unica soluzione semplifica, ma, superati i trenta giorni, costa di più; l’attesa della contestazione sposta in avanti l’esborso, al prezzo di una sanzione più alta e di un contratto che resta a lungo esposto alla nullità. La scelta giusta dipende dal caso concreto, e sbagliarla costa tempo, denaro e, nel caso peggiore, la stabilità dell’insediamento produttivo.
Lo Studio Monardo è specializzato proprio in questo incrocio tra fisco e contratto: il coordinamento dello staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario consente di calcolare e confrontare le opzioni con precisione, mentre la qualifica di avvocato cassazionista dell’Avv. Monardo garantisce che la scelta fatta oggi resti difendibile in ogni grado, se l’Agenzia dovesse contestarla.
📩 Prima che arrivi un atto dell’Agenzia e il ravvedimento non sia più possibile, scrivici: i contatti dello studio sono riportati in fondo a questa pagina.
