Quando sul catasto compare più di un’iscrizione ipotecaria a carico dello stesso bene, la domanda che il proprietario si pone è sempre la stessa: conviene trattare subito con il creditore più forte, oppure è meglio aspettare e difendersi nell’esecuzione quando (e se) qualcuno la avvia? Non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio questo il punto: la scelta dipende dal grado delle singole iscrizioni, dall’entità dei crediti, dal valore reale dell’immobile e dalla capacità del debitore di intercettare la situazione prima che sia un giudice a deciderla al posto suo. Lo Studio Monardo affronta la materia delle garanzie reali plurime avvalendosi di uno staff multidisciplinare che coordina, sullo stesso fascicolo, la lettura delle iscrizioni ipotecarie, la verifica dei titoli sottostanti e la strategia difensiva nell’esecuzione, un aspetto decisivo quando i creditori iscritti non sono uno, ma due, tre o più, ciascuno con un grado e un interesse diverso da far valere.

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Il quadro di partenza: cosa cambia quando le ipoteche sono più di una

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore iscritto il diritto di espropriare il bene, chiunque ne sia proprietario al momento dell’esecuzione, e di essere soddisfatto con preferenza rispetto agli altri creditori sul ricavato della vendita (artt. 2808 e ss. c.c.). Quando su un immobile risultano più iscrizioni — un’ipoteca volontaria concessa a garanzia di un mutuo, un’ipoteca giudiziale iscritta da un creditore che ha ottenuto un decreto ingiuntivo, un’ipoteca legale, magari anche un’ipoteca fiscale da ruolo — la legge non tratta questi creditori come un gruppo indistinto. Li ordina per grado, cioè secondo la data di iscrizione nei registri immobiliari, salvo i casi in cui più ipoteche siano iscritte contestualmente e vengano considerate di pari grado (art. 2854 c.c.).

Il grado non è un dettaglio burocratico: è l’elemento che stabilisce chi viene pagato per primo sul ricavato della vendita forzata e fino a quale importo. Il creditore di primo grado viene soddisfatto integralmente (capitale, interessi nei limiti dell’art. 2855 c.c. e spese) prima che una sola somma raggiunga il creditore di secondo grado; questi, a sua volta, prevale sul terzo, e così via fino a esaurimento del ricavato. Se il ricavato non copre tutti i crediti iscritti — ipotesi tutt’altro che rara quando l’immobile ha perso valore rispetto al momento in cui le ipoteche sono state accese — i creditori di grado più basso possono trovarsi con un soddisfacimento parziale o, nei casi peggiori, nullo, pur avendo un titolo perfettamente legittimo.

Questo scenario genera per il debitore (o per il terzo datore di ipoteca) un problema di tempistica e di priorità delle mosse: ogni creditore iscritto è, in astratto, legittimato ad attivare l’esecuzione o a intervenire in quella avviata da altri, ma le conseguenze pratiche di trattare con l’uno o con l’altro sono radicalmente diverse. Trattare con il creditore di primo grado può sbloccare l’intera situazione, perché la sua soddisfazione (anche solo parziale, se accetta un accordo) libera risorse per i gradi successivi; trattare con un creditore di grado inferiore, senza avere prima messo in sicurezza il rapporto con quello poziore, rischia di essere tempo e risorse spesi senza risolvere il nodo reale. A questo si aggiunge un dato spesso sottovalutato: il grado non dipende dall’entità del credito né dalla data di nascita dell’obbligazione, ma dalla data di iscrizione nei registri immobiliari — un creditore con un debito piccolo ma iscritto per primo prevale su un creditore con un debito enorme iscritto dopo.

Opzione 1 — Trattare direttamente con il creditore di grado poziore

In cosa consiste. Questa strada consiste nell’aprire un’interlocuzione diretta con il titolare dell’ipoteca di primo grado, prima che l’esecuzione (propria o altrui) prenda una direzione irreversibile, per verificare la disponibilità a un accordo che riduca l’esposizione — un pagamento parziale con consenso alla cancellazione, una rinegoziazione del mutuo sottostante, oppure, nei casi in cui il credito sia già in fase di recupero coattivo, un piano di rientro che sospenda le iniziative esecutive. La base normativa è quella degli arti. 2882-2884 c.c. per la cancellazione dell’ipoteca (che richiede il consenso del creditore, prestato con atto pubblico o scrittura privata autenticata, oppure una sentenza passata in giudicato) e degli artt. 1965 e ss. c.c. per la transazione.

Quando ha senso. Tre scenari ricorrenti: primo, il debito verso il creditore di primo grado è proporzionalmente contenuto rispetto al valore dell’immobile, e un pagamento anche parziale potrebbe ottenere il consenso alla cancellazione o alla riduzione dell’ipoteca; secondo, il creditore di primo grado è un istituto bancario o finanziario con cui esiste già un rapporto di mutuo, e la rinegoziazione (allungamento del piano, sospensione temporanea delle rate) è una via istituzionalmente prevista prima ancora di arrivare al contenzioso; terzo, l’immobile ha un valore di mercato sufficiente a coprire agevolmente il primo grado, per cui liberare quella posizione rende automaticamente più solvibile — o più negoziabile — la posizione verso i creditori successivi.

Come si esegue in sintesi. Occorre prima di tutto una verifica ipotecaria e catastale aggiornata per fotografare l’esatto ordine dei gradi, gli importi iscritti (che spesso non coincidono con il debito residuo effettivo) e l’eventuale presenza di annotazioni di cessione del credito, particolarmente frequenti quando il creditore originario ha ceduto la posizione a una società di recupero crediti o a un fondo. Solo dopo questa mappatura ha senso avviare la trattativa, formalizzando ogni accordo per iscritto e con le forme richieste per la cancellazione (atto pubblico o scrittura privata autenticata, oppure assenso da annotare a margine dell’iscrizione).

Vantaggi. Consente di riprendere il controllo dell’agenda prima che sia un giudice dell’esecuzione a imporla; libera risorse e margine negoziale anche verso i creditori di grado successivo, che osservano con interesse ogni cancellazione o riduzione a monte; evita, se conclusa in tempo, l’apertura o la prosecuzione di una procedura esecutiva che comporta costi di giustizia, tempi lunghi e la perdita del controllo sulla vendita del bene.

Rischi e svantaggi onesti. Il creditore di primo grado non è obbligato ad accettare alcuna trattativa: se ha già un titolo esecutivo e ritiene più conveniente procedere, la trattativa può semplicemente non decollare o essere usata come mera dilazione dal debitore in mala fede, il che indebolisce la credibilità di trattative future. Inoltre, se nel frattempo un creditore di grado successivo notifica un pignoramento, la trattativa con il primo grado non blocca automaticamente quella procedura: occorre gestire in parallelo la difesa nell’esecuzione già avviata. Un accordo mal formalizzato, privo delle forme richieste dall’art. 2882 c.c., può inoltre risultare inefficace ai fini della cancellazione dai registri immobiliari, lasciando il bene formalmente gravato pur in presenza di un pagamento già eseguito. Il profilo ideale per questa opzione è il debitore che individua per tempo, prima di ricevere un atto di precetto o un pignoramento, un margine reale di trattativa con il creditore che pesa di più sull’immobile.

Opzione 2 — Attendere e difendersi nell’esecuzione avviata da uno dei creditori

In cosa consiste. Non sempre la trattativa preventiva è percorribile o conveniente: quando un creditore — spesso non quello di primo grado, perché anche i creditori con iscrizioni successive hanno pieno titolo per agire — ha già notificato precetto o pignoramento, la strada diventa quella della difesa attiva all’interno della procedura esecutiva, attraverso l’intervento degli altri creditori iscritti (art. 499 c.p.c.), la verifica della corretta graduazione nel progetto di distribuzione (artt. 596 e ss. c.p.c.) e, se necessario, l’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) o alla distribuzione del ricavato.

Quando ha senso. Tre scenari: primo, l’esecuzione è già stata avviata e non c’è più margine temporale per una trattativa preventiva con esito certo; secondo, il debitore ritiene che il creditore procedente abbia agito prematuramente o con un titolo viziato, e la difesa nel merito dell’azione esecutiva può rallentarla o bloccarla; terzo, i creditori di grado inferiore intervengono nella procedura aperta da altri, e l’interesse del debitore diventa verificare che ciascuno venga collocato nel grado corretto, evitando che un errore nel progetto di distribuzione favorisca indebitamente un creditore rispetto a un altro.

Come si esegue in sintesi. Ogni creditore munito di titolo esecutivo, o titolare di un diritto di prelazione risultante da pubblici registri come l’ipoteca, può intervenire nella procedura esecutiva altrui anche senza notificare un proprio titolo esecutivo, purché faccia valere il proprio grado ipotecario; questo significa che il debitore deve monitorare non solo il creditore procedente ma tutti gli interventi successivi, perché ciascuno di essi incide sul piano di riparto finale. Il momento di verifica cruciale è la formazione del progetto di distribuzione: è lì che il giudice dell’esecuzione stabilisce, sulla base del grado di ciascuna iscrizione, l’ordine e la misura del pagamento, ed è lì che eventuali errori — un grado attribuito male, interessi calcolati oltre i limiti dell’art. 2855 c.c., spese poste indebitamente a carico di un creditore anziché di un altro — vanno contestati con l’opposizione alla distribuzione, nei termini stabiliti dal codice di rito.

Vantaggi. Permette di far valere le proprie ragioni nel momento in cui l’interesse economico è massimamente definito, cioè quando il ricavato della vendita è certo e il confronto tra i crediti diventa un calcolo aritmetico verificabile; consente al debitore di contestare titoli, notifiche o graduazioni scorrette con gli strumenti tipici del processo esecutivo, che offrono un controllo giudiziale puntuale su ogni fase.

Rischi e svantaggi onesti. È una strada reattiva, non proattiva: il debitore subisce l’iniziativa altrui e i tempi della procedura, che restano scanditi dal calendario del tribunale e non da un accordo negoziato liberamente. Gli strumenti oppositivi hanno termini stretti e decadenziali — l’opposizione agli atti esecutivi va proposta, di norma, entro venti giorni dalla conoscenza dell’atto viziato — e un errore procedurale può precludere la contestazione nel merito. Inoltre, una volta che la vendita forzata è avvenuta, il margine per correggere situazioni sfavorevoli si riduce drasticamente, restando confinato quasi esclusivamente alla fase distributiva. Il profilo ideale per questa opzione è il debitore che si trova già dentro una procedura esecutiva avviata da terzi, oppure che ha fondati motivi per contestare la legittimità o la correttezza formale dell’azione di uno dei creditori iscritti.

Opzione 3 — Gestire il concorso tra i creditori ipotecari in una sede concorsuale unica

In cosa consiste. Quando il numero dei creditori iscritti sull’immobile è elevato, o quando la situazione debitoria del proprietario non riguarda solo quell’immobile ma l’intero patrimonio, negoziare posizione per posizione o difendersi procedura per procedura può diventare dispersivo e inefficace. In questi casi la legge sul sovraindebitamento (L. 3/2012, oggi confluita nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza) mette a disposizione dei debitori non fallibili — consumatori, piccoli imprenditori, professionisti, imprenditori agricoli — strumenti come il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore, il concordato minore o, nei casi più gravi, la liquidazione controllata, che attraggono in un’unica sede tutti i creditori, compresi quelli ipotecari, ciascuno trattato secondo il proprio grado di garanzia.

Quando ha senso. Tre scenari: primo, l’immobile è gravato da più ipoteche di creditori diversi e il debitore ha, oltre a questo, altre esposizioni debitorie che rendono insostenibile una gestione parcellizzata; secondo, il debitore rientra nei presupposti soggettivi della normativa (non è soggetto a liquidazione giudiziale) e può quindi accedere agli strumenti di composizione della crisi; terzo, l’obiettivo non è salvare l’immobile a ogni costo ma ottenere una ricomposizione ordinata di tutte le posizioni debitorie, con un piano che preveda tempi e percentuali di soddisfacimento chiari per ciascun creditore, ipotecario o meno.

Come si esegue in sintesi. La procedura richiede la nomina di un Gestore della crisi, la predisposizione di un piano che tenga conto della graduazione dei crediti garantiti (i creditori ipotecari vanno soddisfatti, nei limiti del valore del bene, con priorità rispetto ai chirografari) e il deposito presso il tribunale competente, con eventuale sospensione delle procedure esecutive individuali già pendenti nei limiti e nei tempi previsti dalla disciplina vigente.

Vantaggi. Consente di congelare temporaneamente le iniziative esecutive individuali dei singoli creditori, riportando la gestione della pluralità di ipoteche dentro un unico procedimento con regole certe; permette al debitore di proporre un piano sostenibile anziché subire tante azioni scoordinate; nei casi più gravi, consente comunque una liquidazione ordinata del patrimonio con esdebitazione finale.

Rischi e svantaggi onesti. Non è una scorciatoia: richiede il rispetto di requisiti soggettivi e di meritevolezza, comporta una valutazione complessiva (non selettiva) di tutti i debiti del soggetto e implica un controllo giudiziale sull’intera esposizione patrimoniale, non solo su quella garantita dall’immobile in questione. È inoltre una strada che, per sua natura, non è riservata a chi ha come unico problema le ipoteche plurime su un singolo bene, ma presuppone una condizione di sovraindebitamento più ampia. Il profilo ideale per questa opzione è il debitore che, oltre alle ipoteche plurime sull’immobile, si trova in una condizione di sovraindebitamento complessivo e ha i requisiti soggettivi per accedere agli strumenti della L. 3/2012.

Le opzioni alla prova dei conti: tre simulazioni

Simulazione 1 — Opzione 1 (trattativa preventiva). Immobile con valore di mercato stimato in 210.000 €. Prima ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo con debito residuo di 68.500 €, iscritta nel 2016; seconda ipoteca giudiziale iscritta nel 2022 da un creditore chirografario munito di decreto ingiuntivo, per un credito di 31.200 €. Il debitore, prima che il secondo creditore avvii un’esecuzione, negozia con la banca titolare del primo grado un piano di rientro che riduce il debito a 61.900 € tramite un pagamento straordinario di 6.600 €, senza cancellazione dell’ipoteca ma con impegno alla riduzione volontaria dell’importo iscritto. Risultato: il margine di valore libero sull’immobile aumenta, e questo elemento diventa leva per una trattativa più credibile anche con il secondo creditore, che ora vede un residuo di garanzia più capiente a proprio favore.

Simulazione 2 — Opzione 2 (difesa nell’esecuzione). Stesso immobile, ma il secondo creditore (grado 2022, credito di 31.200 €) notifica un pignoramento il 9 marzo, senza che la trattativa dell’opzione 1 sia andata a buon fine. La banca di primo grado, informata della procedura, interviene ex art. 499 c.p.c. facendo valere il proprio credito di 68.500 € più interessi nei limiti dell’art. 2855 c.c. Il debitore, verificato che nel progetto di distribuzione la banca ha correttamente calcolato gli interessi solo per il biennio in corso più quello anteriore al pignoramento e l’anno in corso alla vendita (come previsto dall’art. 2855, comma 3, c.c.) e non oltre, non riscontra irregolarità sul grado ma nota un errore nel computo delle spese di custodia, poste per intero a carico del ricavato destinato al secondo creditore anziché essere ripartite proporzionalmente: propone opposizione alla distribuzione limitata a questo punto, entro il termine assegnato dal giudice dell’esecuzione in sede di udienza di approvazione del progetto.

Simulazione 3 — Opzione 3 (composizione della crisi). Debitore con lo stesso immobile gravato da tre iscrizioni ipotecarie (prima grado 68.500 €, seconda grado 31.200 €, terza grado — ipoteca fiscale — 14.750 €) e ulteriori debiti chirografari per 22.300 € verso fornitori e finanziarie, per un’esposizione complessiva superiore al valore recuperabile in caso di vendita giudiziale. Il debitore, in presenza dei requisiti soggettivi, presenta un piano di ristrutturazione dei debiti che prevede il soddisfacimento integrale del primo e del secondo grado nei limiti del valore dell’immobile, un soddisfacimento parziale del terzo grado e una percentuale ridotta per i chirografari, con sospensione delle esecuzioni individuali pendenti nelle forme e nei limiti di legge durante l’istruttoria del piano.

Il confronto in tabella

Il quadro che segue mette a confronto le tre strade sugli elementi che, nella pratica, pesano di più nella scelta. I costi indicati sono solo quelli di giustizia previsti dalla legge (contributo unificato, bollo, eventuali spese di CTU nelle fasi giudiziali); non comprendono in alcun modo compensi professionali, che dipendono dalla singola situazione e non sono oggetto di questo confronto.

Elemento	Opzione 1 — Trattativa preventiva	Opzione 2 — Difesa nell’esecuzione	Opzione 3 — Composizione della crisi
Tempi	Variabili, dipendono dalla disponibilità del creditore; potenzialmente rapidi	Scanditi dal calendario del tribunale e dai termini decadenziali degli atti oppositivi	Più lunghi nella fase di apertura, ma con effetto sospensivo sulle esecuzioni pendenti
Complessità	Bassa/media: richiede soprattutto capacità negoziale e verifica ipotecaria preventiva	Medio/alta: richiede monitoraggio costante degli atti della procedura e rispetto di termini stretti	Alta: richiede requisiti soggettivi, un piano articolato e il vaglio del Gestore e del tribunale
Rischi in caso di esito negativo	Il creditore rifiuta la trattativa; l’esecuzione resta comunque possibile in parallelo	Decadenza dai rimedi oppositivi se i termini non sono rispettati; vendita forzata già avvenuta	Rigetto del piano per carenza di requisiti o di meritevolezza
Effetti sull’esecuzione in corso	Nessun effetto sospensivo automatico su procedure già avviate da altri creditori	Interviene direttamente dentro la procedura, incidendo su graduazione e distribuzione	Può determinare la sospensione delle esecuzioni individuali pendenti nei limiti di legge
Reversibilità	Alta: un accordo può essere rinegoziato o non concluso senza pregiudicare altre strade	Media: gli atti processuali, una volta scaduti i termini, non sono reversibili	Bassa: l’apertura della procedura concorsuale vincola l’intero patrimonio del debitore

I criteri per scegliere

Non esiste una gerarchia valida in astratto tra le tre opzioni: la scelta dipende da un ragionamento condizionale che tiene conto della situazione reale del debitore. Ecco i criteri più concreti.

Se non è ancora stata notificata alcuna esecuzione, generalmente conviene valutare per prima l’opzione 1: aprire un dialogo con il creditore di grado poziore, quando esiste margine economico reale, riduce l’esposizione complessiva e migliora la posizione negoziale anche verso gli altri creditori iscritti.

Se un pignoramento è già stato notificato da uno dei creditori, il tempo per una trattativa spontanea con effetto sospensivo si è ridotto: diventa prioritaria la verifica della regolarità formale dell’atto e l’attivazione tempestiva degli strumenti oppositivi previsti dal codice di procedura civile, senza escludere che una trattativa parallela con altri creditori resti comunque utile.

Se il numero delle iscrizioni ipotecarie è elevato e coesiste con altri debiti non garantiti, il criterio dirimente diventa la sostenibilità complessiva del patrimonio: quando il problema non è la singola ipoteca ma l’insieme dell’esposizione, la valutazione di una sede concorsuale — se il debitore ne ha i requisiti — evita di rincorrere ogni creditore singolarmente.

Se il valore dell’immobile è capiente rispetto a tutte le iscrizioni, il margine negoziale è più ampio e la trattativa preventiva ha maggiori probabilità di successo; se il valore è inferiore alla somma dei crediti garantiti, la partita si gioca soprattutto sulla corretta graduazione in sede di distribuzione, perché è lì che si decide chi viene pagato e chi resta parzialmente insoddisfatto.

Se il titolo di uno dei creditori presenta vizi — una notifica irregolare, un’iscrizione ipotecaria tardiva rispetto a un sequestro, un calcolo di interessi che eccede i limiti dell’art. 2855 c.c. — questo elemento pesa più di ogni altro, perché incide direttamente sulla legittimità della pretesa e va fatto valere con gli strumenti processuali appropriati, indipendentemente dalla strada scelta per il resto.

Se tra i creditori figura un istituto titolare di un mutuo fondiario, va sempre verificato se il termine di consolidamento decennale dell’ipoteca (art. 39 TUB) sia già decorso: una posizione consolidata è più stabile e meno disposta a concessioni rapide, mentre un’iscrizione fondiaria recente potrebbe presentare margini di confronto diversi, soprattutto se si sta valutando l’opzione 3.

Se il debitore non è certo di aver individuato tutte le iscrizioni esistenti sull’immobile, nessuna delle tre opzioni può essere valutata correttamente: la mappatura completa tramite visura ipotecaria e catastale aggiornata resta il presupposto logico di ogni scelta successiva, perché una sola iscrizione non censita può ribaltare l’intero equilibrio tra le opzioni disponibili.

Nella lettura di ogni singolo caso, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, verifica la tenuta di ciascuna opzione anche nell’ipotesi in cui la controversia arrivi fino all’ultimo grado di giudizio, un profilo che diventa decisivo quando la contestazione riguarda la validità di un’iscrizione ipotecaria o il calcolo degli interessi in sede di distribuzione. Questi criteri non vanno applicati isolatamente, ma incrociati tra loro: un immobile capiente con un solo creditore dal titolo dubbio richiede un peso diverso rispetto a un immobile appena sufficiente a coprire il primo grado con tre iscrizioni successive, e solo la lettura combinata di tutti gli elementi — grado, valore, natura del titolo, situazione debitoria complessiva — consente di individuare la strada realmente più solida per il caso concreto.

Le domande di chi è indeciso

Posso cambiare strada a metà percorso, ad esempio passare dalla trattativa alla difesa processuale? Sì, e nella pratica spesso accade: una trattativa avviata con il creditore di primo grado non impedisce di attivare, in parallelo o in un secondo momento, gli strumenti di difesa nell’esecuzione avviata da un altro creditore. Le due strade non sono alternative esclusive nella fase iniziale, anche se con il passare del tempo alcune opzioni processuali si chiudono per decadenza.

E se scelgo di trattare e il creditore rifiuta? Non si perde nulla di irreversibile: il tempo dedicato alla verifica ipotecaria e alla ricostruzione dell’esposizione resta comunque utile per impostare la difesa nell’esecuzione, se e quando questa dovesse aprirsi. L’unico rischio reale è dedicare troppo tempo a una trattativa senza sbocco mentre altri creditori si muovono, per cui il monitoraggio delle iniziative altrui va mantenuto costante.

Un creditore di grado inferiore può “saltare la fila” e agire prima di quello di primo grado? Sì: qualunque creditore munito di titolo esecutivo può avviare l’esecuzione, indipendentemente dal proprio grado ipotecario. Il grado non condiziona chi può agire per primo, ma solo l’ordine di soddisfacimento sul ricavato quando la vendita avviene e più creditori concorrono sulla stessa somma.

Conviene aspettare la sospensione feriale per prendere tempo? La sospensione dei termini processuali riguarda esclusivamente il periodo dal 1° al 31 agosto: non sospende le trattative extragiudiziali né impedisce a un creditore di predisporre e notificare atti prima o dopo quel mese. Non va considerata una strategia, ma solo un dato di calendario di cui tenere conto nel calcolo dei termini.

Se l’immobile viene venduto all’asta, i creditori di grado successivo perdono automaticamente il diritto al credito residuo? No: perdono la garanzia reale su quell’immobile per la parte non soddisfatta dal ricavato, ma il credito residuo resta esigibile come credito chirografario nei confronti del debitore, salvo che intervenga una procedura di esdebitazione.

Ha senso rivolgersi a un solo creditore lasciando che gli altri restino in silenzio? No, ed è uno degli errori di impostazione più frequenti: concentrarsi su un’unica posizione senza monitorare le altre espone al rischio che un creditore “silenzioso” notifichi un pignoramento proprio mentre la trattativa con un altro è in corso, vanificando il lavoro fatto. La mappatura completa di tutte le iscrizioni, e non solo di quella più pressante, resta il primo passo indipendentemente dalla strada che si sceglierà poi di percorrere in via prioritaria.

Le pronunce che orientano la scelta

Sull’opzione 1 (trattativa e cancellazione dell’ipoteca). La Corte di Cassazione, sez. III, con la sentenza 3 aprile 2025, n. 8892, ha chiarito che il terzo che acquista un immobile gravato da ipoteca ed effettua un pagamento parziale al creditore ipotecario non si surroga automaticamente nei diritti di quest’ultimo sugli altri beni ipotecati dallo stesso debitore: la surrogazione presuppone l’integrale estinzione del debito garantito, non un pagamento parziale. Questo principio è centrale per chi tratta con un creditore di primo grado sperando di “ereditarne” la posizione di garanzia sugli altri beni: senza estinzione integrale, quella prelazione non si trasferisce.

Sulla graduazione tra ipoteche e privilegi speciali. Le Sezioni Unite, con la sentenza 29 dicembre 2025, n. 34681, hanno affrontato il concorso tra un’ipoteca volontaria iscritta anteriormente e il privilegio immobiliare accordato ai crediti da reato in presenza di sequestro conservativo penale, ribadendo che la priorità temporale dell’iscrizione resta il criterio guida anche quando concorrono garanzie di natura diversa (reale convenzionale e privilegio legale), salvo le eccezioni espressamente previste dalla legge.

Sull’inefficacia dell’ipoteca rispetto al sequestro anteriore. La Cassazione, con la sentenza 10 ottobre 2017, n. 23667, ha affermato che l’ipoteca iscritta successivamente alla trascrizione di un sequestro è improduttiva di effetti solo nei confronti del creditore sequestrante, restando invece pienamente opponibile agli altri creditori che intervengono nella medesima procedura esecutiva. Questo principio spiega perché, in presenza di più creditori, l’ordine con cui ciascuno viene soddisfatto non dipende da un unico criterio assoluto, ma da un confronto caso per caso tra le singole posizioni.

Sull’intervento del creditore ipotecario privo di titolo esecutivo. La Cassazione, sez. III, con l’ordinanza 18 maggio 2022, n. 15996, ha ribadito che il creditore titolare di un diritto di prelazione risultante da pubblici registri, come l’ipoteca, può intervenire nell’esecuzione forzata anche senza notificare un proprio titolo esecutivo, senza dover depositare l’estratto autentico delle scritture contabili richiesto invece per i crediti da scritture contabili ex art. 2214 c.c. Questo principio è decisivo nell’opzione 2: un creditore ipotecario può inserirsi in una procedura già avviata da altri facendo valere solo la propria iscrizione.

Sulla prosecuzione dell’esecuzione in presenza di più creditori concorrenti. Le Sezioni Unite, con la sentenza 7 gennaio 2014, n. 61, hanno affermato che le vicende relative al titolo esecutivo del creditore procedente — sospensione, sopravvenuta inefficacia, caducazione, estinzione — non impediscono la prosecuzione dell’esecuzione sull’impulso del creditore intervenuto il cui titolo abbia conservato la propria forza esecutiva, purché l’azione esecutiva si sia arrestata dopo l’intervento del creditore titolato. Principio rilevante quando, tra più creditori ipotecari, quello che ha avviato la procedura vede il proprio titolo messo in discussione: gli altri creditori iscritti non restano automaticamente travolti.

Sulla ripartizione degli interessi nel limite dell’art. 2855 c.c. La giurisprudenza consolidata, richiamata anche nelle rassegne più recenti sull’aggiornamento della materia, conferma che l’estensione dell’iscrizione ipotecaria agli interessi copre solo quelli del biennio anteriore e dell’anno in corso alla data del pignoramento, oltre a quelli maturati nel corso della procedura: un limite che incide direttamente sull’ammontare che ciascun creditore di grado poziore può sottrarre al ricavato prima che si arrivi ai gradi successivi.

Sull’opponibilità dell’iscrizione ipotecaria in sede di riparto. In materia di piano di riparto, la prevalente giurisprudenza di merito, in linea con i principi generali sull’opponibilità delle iscrizioni ai registri immobiliari, ribadisce che l’ipoteca correttamente iscritta resta pienamente opponibile agli altri creditori intervenuti nella procedura esecutiva, indipendentemente dall’ordine con cui ciascuno di essi è intervenuto: conta la data di iscrizione, non la data di intervento processuale.

Sull’inopponibilità di diritti reali minori sorti dopo l’iscrizione ipotecaria. Il Tribunale di Napoli, con l’ordinanza 2 dicembre 2024, ha affermato che il diritto di abitazione riconosciuto tramite accordi di separazione è inopponibile al creditore che abbia iscritto la propria ipoteca anteriormente alla trascrizione di tali accordi, consentendo la vendita dell’immobile “come libero”. Questo principio conferma che il criterio della priorità temporale dell’iscrizione non riguarda solo il concorso tra più ipoteche, ma anche il rapporto tra ipoteca e altri diritti successivi che il debitore potrebbe costituire sull’immobile.

Sul mutuo solutorio come titolo per l’iscrizione dell’ipoteca sottostante. Le Sezioni Unite, con la sentenza 5 marzo 2025, n. 5841, hanno chiarito che il contratto di mutuo si perfeziona, con nascita dell’obbligo di restituzione, nel momento in cui la somma è posta nella disponibilità giuridica del mutuatario mediante accredito, anche quando quelle somme sono immediatamente destinate a ripianare esposizioni pregresse verso la stessa banca mutuante: in presenza dei requisiti dell’art. 474 c.p.c., tale contratto costituisce titolo esecutivo valido. Questo chiarimento incide indirettamente sulla materia delle ipoteche multiple, perché consolida la validità del titolo sottostante a molte ipoteche volontarie iscritte a garanzia di operazioni di rifinanziamento, spesso proprio quelle che generano concorso con ipoteche successive.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Quando un immobile risulta gravato da più iscrizioni ipotecarie riconducibili a creditori diversi, la priorità non è affrontare ciascuna posizione isolatamente, ma ricostruire un quadro unico e coerente su cui basare ogni decisione successiva. Lo Studio Monardo mette a disposizione, su questo tipo di situazioni, i seguenti strumenti:

1. Effettua una visura ipotecaria e catastale aggiornata dell’immobile, ricostruendo l’esatto ordine dei gradi, gli importi iscritti e le eventuali annotazioni di cessione del credito.
2. Verifica la data e la regolarità di ciascuna iscrizione, confrontandola con eventuali trascrizioni pregiudizievoli (sequestri, pignoramenti, altri vincoli) per stabilire l’esatta opponibilità reciproca delle garanzie.
3. Controlla la validità del titolo sottostante a ciascuna ipoteca, distinguendo tra ipoteche volontarie, giudiziali e legali, e individuando eventuali vizi genetici del credito garantito.
4. Ricostruisce il debito residuo effettivo verso ciascun creditore iscritto, che spesso diverge dall’importo storico dell’iscrizione, elemento indispensabile per valutare la reale convenienza di una trattativa.
5. Imposta e conduce la trattativa con il creditore di grado poziore, quando esiste margine per un accordo di riduzione, rinegoziazione o consenso alla cancellazione, formalizzandolo nelle forme richieste dall’art. 2882 c.c.
6. Monitora le iniziative esecutive di ciascun creditore iscritto, comprese quelle avviate da soggetti diversi dal creditore di primo grado, per intervenire tempestivamente quando i termini processuali lo richiedono.
7. Predispone gli atti di intervento e le opposizioni (agli atti esecutivi, alla distribuzione del ricavato) quando la graduazione o il calcolo degli interessi e delle spese non rispettano i limiti di legge.
8. Valuta quale delle opzioni regge davanti al giudice nel caso specifico, incrociando il grado delle iscrizioni, il valore reale dell’immobile e la situazione debitoria complessiva del proprietario.
9. Verifica i presupposti soggettivi per l’accesso agli strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento, quando le ipoteche plurime si accompagnano a un’esposizione debitoria complessiva non sostenibile.
10. Segue l’intero percorso, dalla fase stragiudiziale fino all’eventuale giudizio di legittimità, mantenendo la medesima linea difensiva senza soluzione di continuità tra i gradi.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. Tutte queste componenti trovano applicazione concreta nella materia delle ipoteche multiple: la qualifica di cassazionista consente di sostenere, senza cambiare difensore, la medesima strategia processuale dalla fase di merito fino all’eventuale ricorso per cassazione, un aspetto decisivo quando la controversia riguarda l’interpretazione dei limiti dell’art. 2855 c.c. o la corretta graduazione di crediti garantiti concorrenti — materia su cui, come mostrano le pronunce citate, interviene con regolarità anche la Suprema Corte a Sezioni Unite. Il coordinamento dello staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario permette di affrontare nello stesso fascicolo sia le ipoteche volontarie a garanzia di mutui bancari sia quelle di natura fiscale; la qualifica di Gestore della crisi L. 3/2012 e di fiduciario OCC entra in gioco quando la pluralità di ipoteche si inserisce in un quadro di sovraindebitamento complessivo, mentre quella di Esperto Negoziatore D.L. 118/2021 rileva nei casi in cui il debitore sia un imprenditore con un’esposizione da ricomporre anche verso creditori diversi da quelli garantiti sull’immobile. Il lavoro si svolge con avvocati e commercialisti che seguono insieme lo stesso caso, così da leggere in parallelo il profilo giuridico delle iscrizioni e quello economico-patrimoniale del debitore.

Approfondimento: cosa dice davvero una visura, e perché il grado non è tutto

Chi si trova davanti a una visura ipotecaria con più iscrizioni tende a fermarsi al primo dato visibile — l’ordine cronologico — senza considerare altri elementi che incidono in modo altrettanto concreto sulla partita.

Il primo è l’estensione oggettiva dell’ipoteca disciplinata dall’art. 2852 c.c.: l’iscrizione non copre solo il capitale indicato, ma anche le accessioni, i miglioramenti, le costruzioni successive e, nei limiti già richiamati dell’art. 2855 c.c., una quota di interessi. Questo significa che il valore “bloccato” da un’ipoteca di primo grado può, nel tempo, aumentare rispetto all’importo originariamente iscritto, riducendo il margine effettivamente disponibile per i creditori di grado successivo, anche quando l’importo nominale dell’iscrizione è rimasto invariato.

Il secondo elemento è la posizione del terzo datore di ipoteca: quando l’immobile appartiene a una persona diversa dal debitore principale — un familiare che ha concesso la propria casa in garanzia per un debito altrui — questo soggetto, se paga il creditore o subisce l’espropriazione, ha diritto di regresso e di surroga nei confronti del debitore garantito e degli altri obbligati, secondo quanto previsto dall’art. 2871 c.c. Questo aspetto cambia sensibilmente la strategia: il proprietario dell’immobile potrebbe non coincidere con il soggetto che ha generato il debito, e la trattativa (opzione 1) o la difesa processuale (opzione 2) devono tenere conto di questo sdoppiamento di ruoli.

Il terzo elemento riguarda la cessione dei crediti garantiti. Non è raro che il creditore originario di un’ipoteca — una banca, una società finanziaria — abbia ceduto il credito a un fondo o a una società di recupero crediti. In questi casi, secondo l’art. 2843 c.c., la cessione deve essere annotata a margine dell’iscrizione ipotecaria per essere opponibile ai terzi e agli altri creditori concorrenti: una verifica che va sempre condotta prima di avviare qualunque trattativa, perché il soggetto formalmente titolato a negoziare potrebbe non coincidere con quello che compare nella corrispondenza di sollecito.

Infine, va tenuto distinto il piano delle ipoteche legali e fiscali: un’ipoteca iscritta dall’Agente della riscossione a garanzia di un debito da ruolo segue regole proprie quanto a soglie di iscrivibilità e modalità di attivazione dell’espropriazione, ma una volta iscritta concorre con le altre ipoteche secondo lo stesso criterio del grado temporale. Anche in questo caso, dunque, la data di iscrizione — non la natura pubblicistica del credito — resta il criterio guida nel concorso con le altre garanzie reali già esistenti sull’immobile.

Un ultimo elemento da non trascurare è la distinzione tra il valore catastale o storico dell’iscrizione e il valore di mercato attuale dell’immobile, accertato in sede esecutiva tramite consulenza tecnica d’ufficio: mentre il primo resta fisso salvo riduzioni volontarie o giudiziali, il secondo può discostarsene sensibilmente, in aumento o in diminuzione, ed è proprio quest’ultimo — non l’importo storico iscritto — a determinare quanto ricavato sarà effettivamente disponibile per soddisfare i creditori secondo il proprio grado. Una sopravvalutazione dell’immobile al momento della concessione delle garanzie, seguita da un calo del mercato, è tra le cause più frequenti per cui creditori di grado inferiore, pur con iscrizioni formalmente valide, si trovano poi con un soddisfacimento parziale o nullo in sede di riparto.

Due ulteriori domande ricorrenti

Se pago per intero il creditore di primo grado, gli altri creditori vengono automaticamente promossi di grado? No: il grado di ciascuna ipoteca resta fissato dalla propria data di iscrizione. L’estinzione del debito verso il primo creditore comporta la cancellazione della sua ipoteca (quando formalizzata) e, di conseguenza, il creditore che prima era secondo diventa il primo tra quelli rimasti iscritti, semplicemente perché la posizione che lo precedeva non esiste più — non per una “promozione” giuridica, ma per l’eliminazione materiale del grado anteriore.

Posso vendere l’immobile io stesso prima che arrivi un pignoramento, per gestire in autonomia il pagamento dei creditori? È possibile, ma la vendita non elimina le ipoteche iscritte: l’acquirente riceve un immobile comunque gravato, salvo che il ricavato della vendita venga utilizzato contestualmente per soddisfare e ottenere la cancellazione delle iscrizioni, con tutte le cautele del caso (tempistiche del rogito, presenza dei creditori o dei loro rappresentanti, formalizzazione degli assensi alla cancellazione prima o contestualmente al trasferimento). È una via percorribile, ma solo se pianificata con largo anticipo rispetto a qualunque iniziativa esecutiva di terzi.

Un’ulteriore pronuncia sul concorso tra procedure

Sul concorso di più creditori quando le iniziative esecutive si moltiplicano. La Cassazione, con l’ordinanza 14 novembre 2024, n. 29422, ha ribadito che quando un’azione esecutiva coinvolge più soggetti obbligati o più rapporti autonomi collegati allo stesso debitore, si configura un concorso di posizioni distinte e indipendenti, ciascuna disciplinata dai propri limiti quantitativi e dalle proprie regole di custodia e di deposito delle somme. Il principio, pur riferito a un ambito di pignoramento diverso da quello immobiliare, conferma un approccio della Suprema Corte che vale anche per le ipoteche plurime: la presenza di più posizioni creditorie sullo stesso patrimonio non le fonde in un’unica massa indistinta, ma richiede di tenerle separate e di applicare a ciascuna il proprio regime, il proprio grado e i propri limiti.

Quando i creditori sono anche in conflitto tra loro

Un aspetto che spesso sfugge a chi guarda la vicenda solo dal punto di vista del debitore è che i creditori iscritti su gradi diversi non hanno necessariamente lo stesso interesse, e questo si riflette sulle mosse che ciascuno di essi può compiere, e su come il debitore deve leggerle.

Il creditore di primo grado, forte della propria priorità, ha spesso interesse a rallentare l’esecuzione se pensa di poter recuperare comunque l’intero credito, magari perché sta negoziando in parallelo con il debitore, oppure perché preferisce attendere condizioni di mercato migliori per la vendita dell’immobile. Il creditore di grado successivo ha, all’opposto, interesse ad accelerare: più tempo passa, più aumentano gli interessi che gravano sul primo grado (nei limiti dell’art. 2855 c.c.) e più si riduce il margine disponibile per il proprio credito. Questa asimmetria di interessi spiega perché, in molte situazioni concrete, sia proprio il creditore con l’iscrizione più recente ad attivarsi per primo con il pignoramento, anche se sulla carta è quello con minore forza contrattuale.

In questo scenario diventa rilevante anche l’azione revocatoria ordinaria (art. 2901 c.c.): se il debitore, dopo aver contratto un debito, costituisce una nuova ipoteca volontaria su un creditore “amico” o comunque meno esposto, al solo scopo di ridurre la garanzia patrimoniale disponibile per gli altri creditori, questi ultimi possono agire in revocatoria per far dichiarare inefficace nei propri confronti quella costituzione di garanzia, a prescindere dalla sua validità tra le parti. Non si tratta di un’ipotesi di scuola: quando su un immobile compaiono ipoteche costituite in tempi ravvicinati e in prossimità di un’azione di recupero già annunciata da un altro creditore, la prima verifica da compiere è proprio se quella garanzia possa essere aggredita con lo strumento revocatorio, perché in tal caso il “grado” apparente sulla carta non riflette una posizione stabile.

Va inoltre ricordato che il conflitto tra creditori di grado diverso non si limita al conflitto sull’ordine di soddisfacimento: può riguardare anche la stessa strategia processuale, ad esempio quando un creditore di grado poziore contesta la stima dell’immobile effettuata dal CTU perché ritenuta troppo bassa (temendo di non essere soddisfatto per intero), mentre un creditore di grado inferiore, con minori chance di recupero, potrebbe avere interesse opposto ad accettare rapidamente qualunque valore, pur di chiudere la procedura. Il debitore che comprende questa dinamica può, nei limiti consentiti dalla legge, orientare la propria strategia difensiva anche facendo leva su questi disallineamenti, ad esempio favorendo l’interlocuzione con il creditore più propenso a una soluzione stragiudiziale.

Ipoteca volontaria, giudiziale e legale: perché la natura dell’iscrizione conta nella scelta

Le tre opzioni esaminate non producono lo stesso effetto a seconda della natura dell’ipoteca con cui ci si confronta, ed è un elemento che va sempre incrociato con il criterio del grado.

L’ipoteca volontaria (art. 2821 c.c.) nasce da un atto di autonomia privata — tipicamente la concessione di garanzia contestuale a un mutuo — ed è quella più naturalmente compatibile con l’opzione 1: il creditore che l’ha ottenuta con un contratto è, nella maggior parte dei casi, disponibile a valutare rinegoziazioni, perché il rapporto sottostante è pensato per durare nel tempo e prevede già, di norma, procedure interne di gestione del credito in difficoltà.

L’ipoteca giudiziale (art. 2818 c.c.) nasce invece da un provvedimento di condanna — un decreto ingiuntivo, una sentenza — ed è tipicamente iscritta da un creditore che ha già intrapreso, o sta per intraprendere, un percorso di recupero coattivo del credito: la sua propensione a trattare è generalmente minore, perché ha già sostenuto i costi e i tempi di un giudizio di cognizione e vede nell’esecuzione la naturale prosecuzione di quel percorso. Con questo tipo di creditore, l’opzione 2 — cioè la difesa nell’esecuzione, con particolare attenzione alla regolarità del titolo che ha originato l’iscrizione — assume spesso un peso maggiore.

L’ipoteca legale (art. 2817 c.c., propria per esempio dei rapporti tra venditore e acquirente per il prezzo non pagato) e le ipoteche fiscali iscritte dall’Agente della riscossione seguono infine regole proprie quanto ai presupposti di iscrivibilità, ma una volta iscritte concorrono con le altre secondo lo stesso criterio del grado. Con i creditori pubblici, la trattativa individuale ha margini più limitati rispetto a quella con un creditore privato, e diventa più rilevante valutare se l’esposizione complessiva giustifichi il ricorso a strumenti di composizione della crisi (opzione 3), che consentono di trattare anche i debiti verso l’Erario all’interno di un piano unitario.

Il caso particolare del mutuo fondiario e il termine di consolidamento

Quando tra le ipoteche iscritte figura quella a garanzia di un mutuo fondiario — la forma di finanziamento bancario a medio-lungo termine disciplinata dagli artt. 38 e ss. del Testo Unico Bancario — entra in gioco una regola che incide direttamente sul confronto tra le opzioni esaminate: il termine di consolidamento dell’ipoteca, fissato in dieci giorni dall’iscrizione (art. 39, comma 4, TUB). Decorso questo termine senza che il debitore sia stato dichiarato fallito (oggi: assoggettato a liquidazione giudiziale), l’ipoteca fondiaria non è più esposta all’azione revocatoria fallimentare, un beneficio che le ipoteche volontarie ordinarie e quelle giudiziali non hanno negli stessi termini.

Questa peculiarità ha un effetto pratico rilevante quando si valuta l’opzione 3: se tra le ipoteche plurime figura un mutuo fondiario iscritto da più di dieci giorni prima dell’eventuale apertura di una procedura concorsuale, quella posizione gode di una stabilità che le altre garanzie, iscritte magari a ridosso della crisi, non hanno. Verificare la data di iscrizione rispetto al termine di consolidamento è quindi un passaggio che va condotto già nella fase di mappatura preliminare, perché condiziona sia la trattativa (un creditore fondiario “consolidato” ha meno ragioni per temere contestazioni sulla propria garanzia, e dunque meno urgenza di accettare condizioni sfavorevoli) sia la tenuta della garanzia stessa in un eventuale scenario concorsuale.

Va inoltre ricordato che il credito fondiario, per espressa previsione normativa, gode di un regime particolare anche in sede di espropriazione: il creditore fondiario può iniziare o proseguire l’azione esecutiva sui beni ipotecati anche dopo l’apertura di una procedura concorsuale a carico del debitore, nei limiti e con le modalità previste dalla disciplina di settore. Questo rafforza, nella pratica, la posizione del creditore fondiario rispetto agli altri creditori ipotecari quando le loro iscrizioni riguardano rapporti di natura diversa, ed è un elemento che va sempre segnalato al debitore prima di scegliere quale delle tre strade percorrere: la presenza di un mutuo fondiario tra le iscrizioni cambia, in concreto, i margini di manovra disponibili su tutte e tre le opzioni.

Questa specificità va tenuta presente anche quando il mutuo fondiario non è il primo grado ma un’iscrizione successiva: il regime di consolidamento e le regole particolari sull’espropriazione operano comunque a favore di quel creditore, indipendentemente dalla sua posizione nell’ordine cronologico delle iscrizioni, per cui la sola lettura del grado non basta a prevedere con certezza il comportamento e la forza contrattuale di ciascun creditore coinvolto.

Il fattore tempo: perché muoversi prima conviene sempre, qualunque opzione si scelga

Un filo conduttore attraversa tutte e tre le strade esaminate: il valore delle opzioni disponibili si riduce mano a mano che passa il tempo e le iniziative dei singoli creditori si consolidano. Una trattativa avviata prima che venga notificato un precetto ha margini di manovra ben diversi rispetto a una trattativa avviata a ridosso della vendita all’asta; una difesa processuale impostata dal primo atto notificato ha più strumenti a disposizione rispetto a una difesa avviata quando i termini decadenziali per le opposizioni sono già scaduti; l’accesso agli strumenti di composizione della crisi, infine, è tanto più efficace quanto prima interviene, perché consente di intercettare l’intera esposizione debitoria prima che le singole procedure esecutive abbiano prodotto effetti irreversibili, come una vendita già perfezionata.

Questo non significa che esista un termine unico valido per ogni situazione, ma che la mappatura completa delle iscrizioni ipotecarie e dei relativi crediti va condotta il prima possibile, indipendentemente dalla strada che poi si sceglierà di percorrere. È proprio questa mappatura preliminare — la verifica dei gradi, degli importi residui, della natura di ciascuna ipoteca, della presenza di eventuali cessioni o vizi nei titoli sottostanti — a rendere possibile una scelta consapevole tra le tre opzioni, anziché una reazione tardiva alle iniziative del creditore più rapido.

Chiusura

Le ipoteche multiple sullo stesso immobile non sono un problema che si risolve con una formula unica: la scelta tra trattare, difendersi in un’esecuzione già avviata o ricorrere a una sede concorsuale dipende dal grado delle iscrizioni, dal valore reale del bene e dalla situazione debitoria complessiva del proprietario, e sbagliarla costa tempo e diritti che, una volta persi nei termini processuali, non si recuperano. Lo Studio Monardo si occupa di questa materia proprio perché la sua natura — il concorso tra più garanzie reali, spesso di origine diversa (bancaria, giudiziale, fiscale) — richiede di leggere insieme profili di diritto bancario, tributario e dell’esecuzione civile, e di poter sostenere la stessa linea difensiva dal primo confronto con il creditore fino, se necessario, all’ultimo grado di giudizio davanti alla Corte di Cassazione.

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