L’esperienza insegna che la maggior parte delle istanze di sostituzione del custode giudiziario non falliscono perché il conflitto denunciato è infondato, ma perché chi le presenta sbaglia il momento, lo strumento o le prove da allegare. Nel pignoramento immobiliare il custode — che sia il debitore stesso ex art. 559 c.p.c. o un professionista nominato dal giudice — è la figura che gestisce materialmente il bene fino alla vendita: quando il suo operato genera dubbi, ritardi ingiustificati, opacità nella gestione dei canoni di locazione o vere e proprie situazioni di conflitto di interesse, il modo in cui si interviene decide se la procedura torna sotto controllo oppure se si consuma un pregiudizio difficile da recuperare. Gli errori più frequenti in questa materia sono sei, e si ripetono con una regolarità che vale la pena conoscere prima di trovarsi a commetterli: 1) lasciar scadere i termini per contestare l’operato del custode; 2) confondere lo strumento giusto (istanza di sostituzione, reclamo, opposizione agli atti esecutivi) con quello sbagliato; 3) presentare un’istanza generica, senza prove concrete del conflitto o della negligenza; 4) ostacolare di fatto il custode invece di attivare i rimedi legali previsti; 5) rivolgersi al custode o alla controparte anziché al giudice dell’esecuzione, unico soggetto competente a decidere; 6) attendere troppo, fino a ridosso della vendita, prima di sollevare formalmente il problema.

Lo Studio Monardo segue le dinamiche della custodia nelle esecuzioni immobiliari con un taglio specifico sul contenzioso endoesecutivo: l‘attività di cassazionista dell’Avvocato consente di seguire un’istanza di sostituzione del custode dal primo grado fino, se necessario, al giudizio di legittimità, mantenendo la stessa linea difensiva senza soluzione di continuità — un aspetto decisivo quando il conflitto di interesse denunciato non viene riconosciuto nei primi gradi e richiede un vaglio più approfondito.

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Errore 1: non contestare tempestivamente l’operato del custode

L’errore. Il debitore, o il creditore che nutre dubbi sulla gestione dell’immobile, si accorge che qualcosa non va — canoni di locazione non riscossi, manutenzioni non eseguite, rendiconti mai depositati — ma rinvia la contestazione, convinto che “prima o poi il giudice se ne accorgerà da solo” o che sia meglio aspettare l’udienza fissata per altri adempimenti della procedura.

Perché è un errore. Il custode è un ausiliario del giudice dell’esecuzione (art. 65 e 68 c.p.c., richiamati in materia esecutiva dagli artt. 559 e ss. c.p.c.) e il controllo sul suo operato, per quanto spetti in ultima istanza al giudice, si attiva normalmente su impulso di parte. Gli atti del custode — autorizzazioni, decreti di liquidazione del compenso, provvedimenti che incidono sulla gestione del bene — sono soggetti a termini di reclamo o di opposizione che decorrono dalla conoscenza legale dell’atto, non da quando il malfunzionamento diventa “abbastanza grave da preoccupare”. Attendere significa, nella pratica, lasciar consolidare atti che a un certo punto diventano definitivi.

Le conseguenze. Il rischio più concreto è la decadenza dal diritto di contestare uno specifico atto del custode (ad esempio un’autorizzazione alla locazione concessa senza adeguata verifica, o un decreto di liquidazione del compenso non proporzionato all’attività svolta): una volta scaduto il termine, l’atto produce comunque i suoi effetti anche se il conflitto di interesse alla base era reale. La conseguenza più grave è che il custode contestato tardivamente continua a operare per mesi, aggravando la situazione patrimoniale del debitore o il valore di realizzo per il creditore, senza che nel frattempo nulla possa essere corretto.

Cosa fare invece. Ogni segnale di anomalia nella gestione del bene — mancata riscossione dei canoni, assenza di rendiconti periodici, ritardi ingiustificati nella liberazione dell’immobile, opacità nei rapporti con terzi — va formalizzato per iscritto e portato all’attenzione del giudice dell’esecuzione entro tempi stretti, non appena se ne ha conoscenza documentata. La regola pratica è: prima si segnala, più ampio è il margine che il giudice ha per intervenire senza dover disfare atti già compiuti.

Il dettaglio che pochi conoscono. Il provvedimento di nomina del custode ha natura ordinatoria e non decisoria in senso proprio: proprio per questo è modificabile e revocabile in ogni momento dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 487 c.p.c., anche d’ufficio. Questo significa che la sostituzione del custode non richiede necessariamente l’apertura di un giudizio autonomo, ma può essere sollecitata con una semplice istanza motivata all’interno del fascicolo esecutivo — uno strumento più agile di quanto molti immaginino, ma che va comunque azionato per tempo perché il giudice possa valutarlo prima che la procedura avanzi verso la vendita.

Errore 2: confondere lo strumento giusto con quello sbagliato

L’errore. Chi intende contestare l’operato del custode spesso non distingue tra i diversi rimedi a disposizione — l’istanza di sostituzione rivolta direttamente al giudice dell’esecuzione, il reclamo al collegio contro i provvedimenti del giudice dell’esecuzione, e l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. — e finisce per depositare l’atto sbagliato, o l’atto giusto davanti all’organo sbagliato.

Perché è un errore. Ogni rimedio ha presupposti, termini e organi competenti differenti. L’istanza di sostituzione del custode è una richiesta rivolta al giudice dell’esecuzione, che può accoglierla o respingerla con ordinanza; il reclamo al collegio (art. 178 c.p.c. richiamato in executivis, o le forme previste dall’art. 591-ter c.p.c. per i provvedimenti del professionista delegato) serve a contestare specifici provvedimenti già adottati dal giudice; l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. censura la regolarità formale di singoli atti della procedura e va proposta nel termine perentorio di venti giorni dalla conoscenza dell’atto. Trattarli come intercambiabili porta quasi sempre a un’inammissibilità.

Le conseguenze. Un’opposizione agli atti proposta oltre il termine di venti giorni viene dichiarata inammissibile senza che il giudice entri nel merito del conflitto di interesse denunciato; un reclamo presentato per contestare non un provvedimento specifico ma una condotta generale del custode viene spesso qualificato come inammissibile per difetto di oggetto. La conseguenza più grave è che l’errore di qualificazione dell’atto consuma il termine utile: nel momento in cui il giudice rileva l’errore, la strada per il rimedio corretto può essere già preclusa.

Cosa fare invece. Prima di agire va individuato con precisione cosa si vuole ottenere: se l’obiettivo è la rimozione del custode per una condotta complessivamente inadeguata (negligenza, conflitto di interesse, inerzia), lo strumento naturale è l’istanza di sostituzione al giudice dell’esecuzione, che può provvedere anche d’ufficio; se invece si contesta un provvedimento specifico già emesso (un’autorizzazione, un decreto di liquidazione), va valutato se la via corretta è il reclamo o l’opposizione agli atti esecutivi, verificando sempre il termine applicabile al caso concreto. La scelta dello strumento va fatta prima di scrivere l’atto, non dopo averlo depositato.

Il dettaglio che pochi conoscono. L’istanza di sostituzione del custode, proprio perché si inserisce nell’ambito dei poteri di direzione del procedimento che l’art. 484 e l’art. 487 c.p.c. riservano al giudice dell’esecuzione, non è soggetta al termine perentorio di venti giorni tipico dell’opposizione agli atti esecutivi: può essere presentata in qualunque momento della procedura in cui il conflitto persiste, il che la rende spesso la via più praticabile quando ci si accorge tardivamente del problema, a differenza dell’opposizione formale che a quel punto potrebbe essere già preclusa.

Errore 3: presentare un’istanza generica, senza prove del conflitto

L’errore. L’istanza di sostituzione viene scritta in termini vaghi — “il custode non sta gestendo bene l’immobile”, “non ci fidiamo di lui” — senza allegare documenti, senza indicare episodi circostanziati, senza dimostrare in cosa consista concretamente il conflitto di interesse o la negligenza lamentata.

Perché è un errore. Il giudice dell’esecuzione non può sostituire un ausiliario del giudizio sulla base di un sospetto non circostanziato: la sostituzione incide su un incarico pubblicistico e va motivata su elementi oggettivi, verificabili, tempestivamente documentati. Un’istanza priva di riscontri concreti espone chi la propone al rischio che venga respinta non perché il problema non esista, ma perché non è stato provato nel modo richiesto dal procedimento.

Le conseguenze. L’ordinanza di rigetto di un’istanza generica non preclude automaticamente la possibilità di ripresentarla con elementi più solidi, ma la conseguenza più grave è la perdita di credibilità dell’istante agli occhi del giudice: una seconda istanza, anche se meglio documentata, viene esaminata con maggiore diffidenza se la prima appariva pretestuosa o non supportata. Nel frattempo il custode contestato continua a operare, e il tempo trascorso tra la prima istanza superficiale e una seconda più solida può coincidere con fasi decisive della procedura, come la fissazione della vendita.

Cosa fare invece. Ogni istanza di sostituzione va costruita su fatti verificabili: la corrispondenza intercorsa con il custode, le richieste di rendiconto rimaste senza risposta, le fatture o ricevute relative a canoni non riversati alla procedura, le testimonianze di condomini o vicini su un immobile lasciato in stato di abbandono, l’eventuale rapporto professionale o economico che lega il custode a una delle parti (l’elemento tipico del conflitto di interesse in senso proprio). La solidità documentale dell’istanza è ciò che distingue una sostituzione concessa da una respinta.

Il dettaglio che pochi conoscono. Il conflitto di interesse rilevante ai fini della sostituzione non richiede necessariamente un legame formale (parentela, società comune) tra il custode e una delle parti: la giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito che il custode è titolare di un ufficio di diritto pubblico e costituisce un autonomo centro di imputazione di rapporti patrimoniali proprio in ragione della sua terzietà — è quindi sufficiente dimostrare che questa terzietà è compromessa nei fatti, anche solo attraverso comportamenti che avvantaggiano sistematicamente una parte a danno dell’altra, per fondare l’istanza.

Errore 4: ostacolare il custode invece di attivare i rimedi legali

L’errore. Il debitore che non condivide l’operato del custode, o che teme le conseguenze della vendita, reagisce non collaborando: non consegna le chiavi, ostacola gli accessi per le ispezioni, non fornisce le utenze o la documentazione richiesta, arriva talvolta a cambiare le serrature dopo l’insediamento del custode.

Perché è un errore. L’obbligo di custodia e di collaborazione con il custode giudiziario, quando questo subentra al debitore ai sensi dell’art. 559 c.p.c., non è una facoltà ma un dovere che discende direttamente dalla legge e dal provvedimento del giudice. Ostacolare l’attività del custode non è un modo per far valere le proprie ragioni: è una condotta che aggrava la posizione processuale di chi la compie e che, in alcuni casi, può assumere rilievo anche sotto il profilo della mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice.

Le conseguenze. Le condotte ostruzionistiche vengono normalmente segnalate dal custode stesso al giudice dell’esecuzione, che può adottare provvedimenti coercitivi, autorizzare l’intervento della forza pubblica per l’accesso all’immobile, e valutare la condotta come elemento negativo nell’ambito della procedura. La conseguenza più grave è che chi ostacola il custode, anche quando avrebbe avuto ragioni legittime da far valere (un conflitto di interesse reale, una gestione scorretta), perde credibilità nel momento in cui quelle ragioni vengono effettivamente presentate al giudice, perché la propria condotta pregressa viene letta come segno di non collaborazione a prescindere dal merito. Va ricordato inoltre che l’ordine di liberazione dell’immobile, quando emesso, è un atto interno alla procedura esecutiva che il custode attua in forma deformalizzata e che produce effetti anche nei confronti di occupanti diversi dal debitore: opporvisi con la forza non ne sospende l’efficacia.

Cosa fare invece. La via corretta per contestare l’operato del custode non è mai l’ostruzionismo, ma l’istanza motivata al giudice dell’esecuzione, eventualmente accompagnata dalla richiesta di sospensione di specifiche attività del custode ritenute pregiudizievoli, in attesa che il giudice si pronunci sulla sostituzione. Se il conflitto riguarda modalità specifiche di gestione (ad esempio una locazione stipulata a condizioni sospette), è possibile chiedere al giudice di sospendere in via cautelare quello specifico atto, senza dover bloccare l’intera attività di custodia.

Il dettaglio che pochi conoscono. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, avvocato cassazionista, coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario, segue frequentemente situazioni in cui la reazione istintiva del debitore all’insediamento del custode compromette poi la valutazione di istanze successive anche fondate: l’esperienza sul contenzioso esecutivo mostra che l’attivazione tempestiva e formale dei rimedi legali, piuttosto che la resistenza di fatto, è quasi sempre la scelta che preserva meglio la posizione del debitore anche quando la sua doglianza sul custode è legittima.

Errore 5: rivolgersi al custode o alla controparte invece che al giudice

L’errore. Chi ha un problema con la gestione dell’immobile pignorato scrive direttamente al custode per protestare, oppure contatta l’avvocato della controparte lamentandosi informalmente, convinto che così facendo il messaggio “arriverà comunque” a chi di dovere.

Perché è un errore. Il custode giudiziario non ha il potere di autoriformare il proprio incarico né di valutare la fondatezza delle contestazioni sul proprio operato: è un ausiliario del giudice e risponde al giudice, non alle parti. Analogamente, la controparte processuale non ha alcun potere di incidere sulla nomina o sulla sostituzione del custode: può, al più, aderire o opporsi a un’istanza già presentata al giudice. Le comunicazioni informali, per quanto documentate, non producono alcun effetto processuale.

Le conseguenze. Il tempo impiegato in scambi informali con il custode o con la controparte è tempo che non produce alcun avanzamento della posizione processuale, e nel frattempo i termini per gli strumenti effettivamente utili (istanza di sostituzione, reclamo, opposizione) continuano a decorrere. La conseguenza più grave è che, quando finalmente ci si rivolge al giudice, il conflitto risulta protratto da mesi senza che nulla sia stato fatto nelle sedi competenti, un elemento che indebolisce la posizione di chi lo denuncia, come se il problema non fosse poi così grave da richiedere un intervento tempestivo.

Cosa fare invece. Ogni contestazione sull’operato del custode va indirizzata, fin dal primo momento, al giudice dell’esecuzione tramite gli strumenti processuali previsti: istanza scritta depositata nel fascicolo, con copia alle altre parti costituite secondo le regole del contraddittorio. Le comunicazioni dirette al custode restano utili solo come strumento di documentazione preliminare (ad esempio una richiesta di rendiconto rimasta senza risposta), mai come sostituto dell’iniziativa processuale.

Il dettaglio che pochi conoscono. Anche i creditori procedenti o intervenuti hanno interesse e legittimazione a sollecitare la sostituzione del custode quando la gestione del bene compromette il valore di realizzo (ad esempio per canoni di locazione non riscossi o per un deterioramento dell’immobile non contrastato): non è quindi un rimedio riservato al solo debitore, e la regola sul canale corretto — sempre e solo il giudice dell’esecuzione — vale allo stesso modo per entrambe le parti della procedura.

Errore 6: aspettare fino a ridosso della vendita per sollevare il problema

L’errore. Il conflitto con il custode viene percepito, ma la contestazione viene rimandata fino a quando la procedura è ormai prossima alla vendita all’asta o addirittura al decreto di trasferimento, con la speranza che “si risolva da solo” o per timore di “complicare ulteriormente” una situazione già difficile.

Perché è un errore. Man mano che la procedura esecutiva avanza, gli atti già compiuti dal custode (autorizzazioni, contratti di locazione, rendiconti approvati implicitamente per mancata contestazione) tendono a consolidarsi, e il margine di intervento del giudice si restringe progressivamente. Una sostituzione tardiva del custode, quando la vendita è già stata fissata o l’immobile è stato aggiudicato, produce effetti pratici molto più limitati rispetto a un intervento tempestivo, perché non può retroagire sugli atti già compiuti dal custode sostituito.

Le conseguenze. Se il conflitto di interesse ha già inciso sulla determinazione del prezzo base, sulle condizioni di vendita o sulla gestione dei canoni di locazione maturati prima dell’aggiudicazione, una sostituzione ottenuta a ridosso della vendita non recupera quel pregiudizio: la conseguenza più grave è che il danno economico prodotto dalla cattiva gestione — canoni non incassati, manutenzioni omesse che hanno inciso sulla stima, contratti sfavorevoli stipulati senza adeguata autorizzazione — resta acquisito alla procedura anche dopo che il custode viene sostituito.

Cosa fare invece. Il monitoraggio dell’attività del custode va fatto con continuità durante tutta la procedura, non solo agli snodi formali (perizia, ordinanza di vendita, esperimento di vendita): richiedere periodicamente rendiconti, verificare i pagamenti dei canoni, controllare che le autorizzazioni richieste dal custode al giudice siano coerenti con l’interesse della procedura. Prima si interviene, più ampio resta il margine per correggere la rotta senza subire un pregiudizio economico irreversibile.

Il dettaglio che pochi conoscono. Anche dopo l’aggiudicazione, e fino al decreto di trasferimento, il custode mantiene compiti residuali (in particolare l’attuazione dell’ordine di liberazione se non ancora eseguito, e la gestione della fase di passaggio del bene): un conflitto di interesse emerso tardivamente può ancora essere fatto valere in questa fase finale, ma con un oggetto necessariamente più circoscritto rispetto a un intervento fatto durante la gestione corrente dell’immobile.

Da quando decorre il termine per contestare: un punto spesso frainteso

Uno degli aspetti tecnici più fraintesi in questa materia riguarda il momento esatto da cui iniziano a decorrere i termini per contestare l’operato del custode, in particolare per l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. Molti debitori e, talvolta, anche i loro difensori meno esperti della materia esecutiva, ritengono che il termine decorra dalla data in cui l’irregolarità è stata materialmente commessa dal custode — ad esempio la data della stipula di un contratto di locazione sospetto — mentre la regola corretta è diversa: il termine decorre dalla conoscenza legale dell’atto, che nella maggior parte dei casi coincide con la comunicazione del provvedimento del giudice che ha autorizzato quell’atto, oppure con il deposito in cancelleria se la comunicazione formale manca.

Questa distinzione ha conseguenze pratiche rilevanti. Se il custode stipula un contratto di locazione sulla base di un’autorizzazione del giudice comunicata alle parti il 10 gennaio, ma il debitore viene a conoscenza dell’esistenza del contratto solo il 15 marzo, perché magari non abitava più nell’immobile e nessuno lo ha informato, il termine di venti giorni per opporsi decorre comunque dalla comunicazione del provvedimento autorizzativo, non dalla scoperta successiva del contratto — salvo che il debitore non dimostri di non aver mai ricevuto la comunicazione stessa, situazione diversa e più complessa da provare. Questo significa che monitorare attivamente le comunicazioni provenienti dal fascicolo esecutivo, anche quando non si abita più nell’immobile pignorato, è un onere che grava su chi ha interesse a contestare l’operato del custode, e non un’attività facoltativa da svolgere “quando si ha tempo”.

Per le condotte del custode che non si traducono in un provvedimento autorizzativo formale — ad esempio la semplice inerzia nella riscossione dei canoni, o l’assenza di rendiconti — il discorso è diverso: qui non esiste un singolo atto da cui far decorrere un termine perentorio, e la contestazione può essere sollevata in qualsiasi momento tramite l’istanza di sostituzione, purché la situazione lamentata sia ancora attuale al momento in cui si agisce. È un’ulteriore ragione per cui, nella prassi, l’istanza di sostituzione del custode risulta lo strumento più utilizzato rispetto all’opposizione agli atti esecutivi in senso stretto: copre un ventaglio di situazioni — comportamenti omissivi, condotte reiterate, conflitti di interesse strutturali — che il rimedio dell’opposizione, tarato su singoli atti puntuali, non è pensato per intercettare.

Gli errori in cifre

Simulazione 1 — Il termine per l’opposizione agli atti. Ipotesi: il custode ottiene dal giudice, con provvedimento comunicato il 3 marzo, l’autorizzazione a locare l’immobile pignorato a un canone che il debitore ritiene sospettosamente basso, in circostanze che fanno emergere un possibile legame con il conduttore. Chi propone opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. entro il termine perentorio di venti giorni, quindi entro il 23 marzo, ottiene che il giudice valuti nel merito la regolarità dell’autorizzazione e, se il conflitto è provato, può disporne la revisione o disporre la sostituzione del custode con effetto sul contratto contestato. Chi presenta l’opposizione il 15 aprile, oltre trenta giorni dopo la comunicazione, si vede dichiarare inammissibile il ricorso per tardività: il contratto di locazione resta valido ed efficace per la procedura, a prescindere dalla fondatezza del sospetto di conflitto.

Simulazione 2 — Il costo dell’inerzia sui canoni non riscossi. Ipotesi: un immobile pignorato del valore di stima di 210.000 € viene locato dal custode per un canone mensile di 750 €. Se il debitore segnala tempestivamente, entro due mesi dal primo canone non riversato alla procedura, l’anomalia nella gestione, il giudice può intervenire, imporre il deposito del rendiconto e, se necessario, sostituire il custode prima che l’importo non riscosso superi qualche migliaio di euro. Se la segnalazione arriva dopo diciotto mesi di gestione opaca, l’importo dei canoni non riversati alla procedura può avere già superato i 13.500 €, una somma che nella migliore delle ipotesi va recuperata con un’azione di responsabilità separata nei confronti del custode sostituito, con tempi e incertezze ben maggiori rispetto a un intervento tempestivo.

Simulazione 3 — L’istanza generica contro l’istanza documentata. Ipotesi: due debitori, in procedure diverse ma con circostanze analoghe (custode che non fornisce rendiconti da otto mesi), presentano entrambi istanza di sostituzione. Il primo si limita a scrivere che “non si fida” del custode, senza allegati. Il giudice rigetta l’istanza per genericità, e nel frattempo passano altri quattro mesi prima che il debitore, assistito, ripresenti un’istanza documentata. Il secondo allega fin da subito le tre richieste di rendiconto rimaste senza risposta, con le relative ricevute di invio, e ottiene la fissazione di un’udienza di verifica entro un mese, con la sostituzione disposta subito dopo l’audizione del custode. La differenza tra i due percorsi, in termini di tempo perso per la procedura, è di oltre cinque mesi.

Simulazione 4 — Il conflitto di interesse familiare non dichiarato. Ipotesi: in una procedura esecutiva su un immobile del valore di 340.000 €, il debitore scopre per caso, tramite una ricerca su un registro pubblico, che il custode nominato dal giudice ha un rapporto di parentela di secondo grado con il legale del creditore procedente, elemento mai emerso né dichiarato nel corso della procedura. Se il debitore documenta il rapporto di parentela con un certificato anagrafico e presenta immediatamente istanza di sostituzione, il giudice dispone tipicamente un’audizione del custode entro poche settimane e, se il conflitto è confermato, procede alla sostituzione con effetto sugli atti gestionali ancora in corso. Se invece il debitore, per timore di “creare tensioni” con una procedura già avviata, decide di non sollevare la questione e la scopre solo il giudice per caso mesi dopo attraverso un altro canale, il tempo trascorso rende più complesso ricostruire quali decisioni gestionali del custode siano state effettivamente condizionate dal conflitto, con un pregiudizio probatorio che ricade proprio su chi aveva interesse a farlo emergere subito.

La mappa degli errori

Prima di passare alla tabella riepilogativa, vale la pena osservare che i sei errori descritti non sono isolati: nella pratica tendono a incatenarsi l’uno con l’altro. Chi rimanda la contestazione (errore 1) spesso finisce per scegliere in fretta e male lo strumento processuale quando finalmente si decide ad agire (errore 2); chi non ha monitorato con continuità la gestione del custode arriva a un’istanza tardiva priva di documentazione solida (errore 3), perché non ha raccolto nel tempo gli elementi che avrebbe potuto raccogliere agendo prima. Riconoscere questa catena è utile perché suggerisce dove intervenire con la massima priorità: la prevenzione dei primi due errori — tempestività e scelta corretta dello strumento — riduce automaticamente il rischio di cadere anche negli altri.

Errore	Momento in cui si commette	Conseguenza tipica	Rimedio possibile
Non contestare tempestivamente	Dopo la nomina o dopo un atto specifico del custode	Decadenza dai termini, atti consolidati	Parziale: sì, se la procedura non è ancora troppo avanzata
Confondere istanza, reclamo e opposizione	Nella scelta dello strumento processuale	Inammissibilità dell’atto	Parziale: dipende dal tempo residuo per lo strumento corretto
Istanza generica senza prove	Nella redazione dell’atto	Rigetto per difetto di allegazioni	Sì: si può ripresentare con documentazione adeguata
Ostacolare il custode	Durante la gestione dell’immobile	Provvedimenti coercitivi, perdita di credibilità	Parziale: la condotta pregressa resta comunque valutata
Rivolgersi al soggetto sbagliato	Nella fase di prima contestazione	Tempo perso, nessun effetto processuale	Sì: basta reindirizzare l’iniziativa al giudice
Aspettare fino a ridosso della vendita	Nella fase avanzata della procedura	Pregiudizio economico non recuperabile sugli atti già compiuti	Parziale: solo per l’attività residua del custode

La checklist preventiva

Questa checklist non sostituisce la valutazione di un professionista, ma serve a organizzare in modo autonomo gli elementi essenziali prima ancora di rivolgersi a un avvocato, in modo che il primo colloquio tecnico parta già da un quadro ordinato invece che da un racconto frammentario. Molte delle voci seguenti corrispondono direttamente agli errori descritti sopra: la loro funzione è farti verificare, punto per punto, di non essere già caduto in una delle situazioni che riducono le possibilità di successo dell’istanza. Prima di agire su un sospetto conflitto con il custode, verifica quanto segue:

• [ ] Hai individuato con esattezza la data in cui hai avuto conoscenza legale del provvedimento o della condotta contestata?
• [ ] Hai verificato se il termine di venti giorni per l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. è ancora aperto?
• [ ] Hai raccolto la corrispondenza scambiata con il custode (richieste di rendiconto, solleciti, risposte o silenzi)?
• [ ] Hai documentato eventuali canoni di locazione non riversati alla procedura, con importi e date?
• [ ] Hai elementi concreti che dimostrano un legame o un interesse del custode con una delle parti, e non solo un sospetto generico?
• [ ] Hai verificato lo stato della procedura (fase di stima, di vendita, di aggiudicazione) per capire quanto tempo hai ancora a disposizione?
• [ ] Hai già eventualmente ostacolato di fatto l’attività del custode, in modo che possa essere letto come non collaborazione?
• [ ] Sai distinguere se il tuo obiettivo è la sostituzione del custode oppure la sola correzione di un atto specifico?
• [ ] Hai valutato se anche il creditore procedente potrebbe avere interesse a sostenere l’istanza?
• [ ] Hai verificato chi sia oggi il giudice dell’esecuzione competente, in caso di riassegnazione del fascicolo?
• [ ] Hai considerato l’opportunità di chiedere anche una sospensione cautelare di specifici atti del custode, in attesa della decisione sulla sostituzione?
• [ ] Hai predisposto un fascicolo documentale organizzato cronologicamente, pronto per essere allegato all’istanza?

E se l’errore l’ho già fatto?

Non tutte le situazioni descritte producono conseguenze irreversibili, ma la possibilità di rimediare dipende in modo determinante dalla fase della procedura in cui ci si trova e dal tipo di errore commesso.

Se hai lasciato scadere il termine per l’opposizione agli atti esecutivi su un provvedimento specifico del custode, quella specifica contestazione è normalmente preclusa, ma resta sempre disponibile la via dell’istanza di sostituzione del custode al giudice dell’esecuzione, che non è soggetta allo stesso termine perentorio e può essere motivata su un quadro complessivo di condotte, anche successive all’atto ormai non più contestabile. Questo è uno dei punti meno noti della materia: la scadenza di un rimedio specifico non chiude necessariamente la porta a un intervento sul custode nel suo complesso.

Se hai presentato un’istanza generica e questa è stata rigettata, puoi ripresentarla con documentazione più solida, salvo che il giudice non l’abbia già respinta nel merito con una valutazione che copre anche gli elementi che intendi aggiungere: in questo caso occorre valutare se la nuova istanza introduce fatti effettivamente nuovi rispetto a quelli già esaminati, altrimenti rischia di essere considerata una mera riproposizione.

Se hai ostacolato di fatto il custode e ora vuoi far valere le tue ragioni, la via d’uscita è correggere subito la condotta — ripristinando la collaborazione dovuta — e presentare contestualmente l’istanza motivata sul merito del conflitto: la condotta pregressa peserà nella valutazione complessiva, ma non preclude di per sé l’esame delle doglianze fondate, soprattutto se la resistenza viene ricondotta a un errore di percorso piuttosto che a un atteggiamento sistematico.

Se la procedura è già arrivata alla vendita o all’aggiudicazione, il margine di intervento sulla sostituzione del custode si riduce, ma non si azzera: resta possibile contestare specifici atti compiuti dal custode nella fase finale (in particolare l’esecuzione dell’ordine di liberazione), e resta sempre percorribile, in sede diversa, un’azione di responsabilità nei confronti del custode per i danni causati dalla cattiva gestione, ai sensi dell’art. 2051 c.c., che la giurisprudenza applica al custode giudiziario proprio in ragione della disponibilità materiale del bene che questi esercita.

Le domande di chi teme di aver sbagliato

“Ho lasciato passare i venti giorni per opporsi all’autorizzazione data al custode: è finita?” Per quello specifico atto, l’opposizione agli atti esecutivi non è più praticabile, ma puoi comunque presentare un’istanza di sostituzione del custode se il conflitto di interesse che sospetti su quell’autorizzazione si inserisce in un quadro più ampio di condotte scorrette, oggi ancora contestabile.

“Ho scritto solo email informali al custode, mai un’istanza formale: ho perso tempo prezioso?” Hai perso il tempo che serviva a un intervento più rapido del giudice, ma quelle email restano utili come prova della tua diligenza e dei tentativi di soluzione bonaria: allegale all’istanza formale che presenterai ora.

“Ho cambiato le serrature dell’immobile dopo che il custode si era insediato: mi si può ritorcere contro?” Sì, è una condotta che il custode può segnalare al giudice come non collaborazione, e che può indebolire una successiva istanza sul merito del conflitto: la cosa più utile ora è ripristinare l’accesso e formalizzare per iscritto le tue contestazioni sul suo operato.

“Il custode ha già stipulato un contratto di locazione che ritengo sospetto e sono passati sei mesi: posso ancora contestarlo?” Se il contratto è stato autorizzato con provvedimento del giudice ormai non più impugnabile, la contestazione diretta su quel contratto è difficile, ma puoi comunque chiedere la sostituzione del custode per la gestione futura e valutare, se il pregiudizio economico è consistente, un’azione di responsabilità separata.

“Temo che la mia istanza generica di qualche mese fa abbia compromesso la mia credibilità: conviene ripresentarla?” Sì, se nel frattempo hai raccolto elementi concreti che prima non avevi: un’istanza ben documentata, anche se preceduta da un tentativo più debole, viene valutata sul merito dei nuovi elementi, non semplicemente respinta per coerenza con la decisione precedente.

“La vendita è già stata fissata: ha ancora senso segnalare il conflitto con il custode?” Ha senso soprattutto per la fase residua della procedura — in particolare per l’esecuzione dell’ordine di liberazione e per la gestione del bene fino al decreto di trasferimento — e per valutare se il pregiudizio già subito giustifica un’azione di responsabilità autonoma nei confronti del custode.

“Sono il creditore procedente e mi sono accorto solo ora, dopo l’aggiudicazione, che il custode non ha mai riscosso i canoni: posso ancora fare qualcosa?” Sulla gestione ormai conclusa il margine di intervento diretto è limitato, ma resta percorribile un’azione di responsabilità nei confronti del custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. per il pregiudizio economico subito dalla procedura, da valutare separatamente rispetto alla fase esecutiva ormai avanzata.

“Ho presentato un reclamo invece di un’opposizione agli atti esecutivi e il termine dei venti giorni nel frattempo è scaduto: è recuperabile?” Dipende da come il giudice qualifica l’atto depositato: se il reclamo contiene, nella sostanza, tutti gli elementi di un’opposizione tempestiva, alcuni giudici dell’esecuzione valorizzano il principio della conversione degli atti processuali; non è però un esito scontato, ed è per questo che la qualificazione corretta dello strumento fin dall’inizio resta la scelta più sicura.

“Il custode ha rinnovato un contratto di locazione commerciale senza una nuova autorizzazione: basta questo a giustificare la sostituzione?” È un elemento rilevante, soprattutto se documentato con la sequenza dei rinnovi e delle comunicazioni mancate al giudice, ma la valutazione finale dipende anche dall’impatto economico concreto sulla procedura: un’istanza che quantifica l’eventuale indennità di avviamento maturata o il pregiudizio al valore di realizzo ha maggiori probabilità di successo rispetto a una che si limita a segnalare l’irregolarità formale.

Il caso particolare delle locazioni non abitative stipulate dal custode

Un ambito in cui il sospetto di conflitto di interesse emerge con particolare frequenza riguarda le locazioni ad uso non abitativo (commerciale, artigianale, di deposito) stipulate dal custode nell’ambito della gestione dell’immobile pignorato. La ragione è semplice: in questo tipo di contratti la legge riconosce al conduttore, alla cessazione del rapporto, il diritto a un’indennità di avviamento commerciale, un istituto che può generare un costo significativo per la procedura se il contratto viene stipulato con clausole poco attente a questo profilo o con un conduttore che, in ipotesi, ha un qualche legame con una delle parti interessate all’esito della vendita.

Il custode che stipula una locazione non abitativa deve muoversi entro i limiti dell’autorizzazione ricevuta dal giudice e deve tenere conto dell’impatto che l’indennità di avviamento, eventualmente maturata, avrà sul valore netto realizzabile dalla procedura: una locazione stipulata senza questa valutazione, o rinnovata oltre la prima scadenza senza una nuova autorizzazione specifica, è uno degli elementi che più frequentemente fondano un’istanza di sostituzione fondata, perché incide direttamente sul risultato economico che la procedura è chiamata a realizzare nell’interesse di tutti i creditori.

Il tema si complica ulteriormente quando la vendita forzata dell’immobile locato interviene mentre il contratto è ancora in corso: la giurisprudenza consolidata riconosce che un contratto di locazione stipulato dal custode, proprio in ragione della sua funzione strumentale alla conservazione e valorizzazione del bene in vista della vendita, è risolubile per effetto del trasferimento forzato, ma questo non elimina il tema dell’indennità di avviamento eventualmente già maturata dal conduttore, che resta un costo di cui la procedura deve tenere conto. È un ulteriore motivo per cui, quando si sospetta che il custode abbia gestito con leggerezza una locazione non abitativa, conviene far quantificare da subito, con l’assistenza di un professionista, l’eventuale esposizione della procedura su questo fronte, invece di limitarsi a una generica doglianza sulla scelta del conduttore o sulle condizioni economiche pattuite.

Anche il rinnovo dei contratti di locazione già in essere al momento del pignoramento segue regole specifiche: il primo rinnovo alla naturale scadenza opera automaticamente per effetto di legge e non richiede una nuova autorizzazione del giudice, mentre i rinnovi successivi e la stipula di contratti del tutto nuovi richiedono sempre un’autorizzazione specifica. Un custode che rinnova ripetutamente contratti oltre la prima scadenza senza mai richiedere le autorizzazioni necessarie sta operando fuori dai limiti del proprio incarico, ed è esattamente questo tipo di condotta, se documentata con la sequenza dei contratti e delle relative comunicazioni, a fornire il materiale probatorio più solido per un’istanza di sostituzione.

Il ruolo del giudice dell’esecuzione: bilanciare interessi contrapposti

Un elemento spesso trascurato da chi presenta un’istanza di sostituzione è che il giudice dell’esecuzione, nel valutarla, non guarda soltanto se il conflitto denunciato è provato: guarda anche l’impatto che una sostituzione avrebbe sull’andamento complessivo della procedura. Sostituire un custode significa, nella pratica, interrompere una gestione in corso, trasferire le chiavi e la documentazione a un nuovo soggetto, spesso sospendere temporaneamente alcune attività (riscossione dei canoni, manutenzioni programmate) nella fase di passaggio di consegne. Il giudice pesa quindi il pregiudizio accertato o plausibile derivante dal mantenimento del custode contestato contro il costo, in termini di tempo e di continuità gestionale, di una sostituzione.

Questo bilanciamento spiega perché istanze pur fondate, ma relative a irregolarità minori o isolate, vengono talvolta respinte con l’indicazione che il custode dovrà correggere la condotta specifica contestata, senza necessità di sostituzione integrale: il giudice dispone infatti anche di misure intermedie, come la richiesta di un rendiconto immediato, la revoca di una singola autorizzazione, o un richiamo formale al custode, che possono risolvere il problema senza il costo organizzativo di un cambio integrale. Conoscere questa gradualità dei rimedi è utile per calibrare correttamente la richiesta: chiedere sempre e comunque la sostituzione integrale, anche quando basterebbe un intervento più mirato, può risultare controproducente agli occhi del giudice, che percepisce la richiesta come sproporzionata rispetto al problema effettivamente riscontrato.

Diverso è il caso in cui il conflitto di interesse riguarda la persona stessa del custode — un legame diretto con una delle parti, una condotta sistematicamente orientata a favorirne una — perché in questa ipotesi nessuna misura intermedia può risolvere il problema strutturale: la terzietà, una volta compromessa, non si ripristina con un richiamo formale, ed è proprio in questi casi che la sostituzione integrale rappresenta l’unico rimedio coerente con la funzione stessa dell’ufficio di custodia.

Questa distinzione tra rimedi graduati e sostituzione integrale ha una ricaduta pratica diretta sulla redazione dell’istanza: chi si limita a denunciare un’irregolarità isolata dovrebbe, nella maggior parte dei casi, formulare la richiesta in via principale come sostituzione e, in subordine, come adozione delle misure correttive che il giudice ritenga più adeguate — una tecnica di redazione che lascia al giudice lo spazio per intervenire anche quando non ritiene di dover arrivare fino alla rimozione del custode, evitando che l’istanza venga respinta nella sua interezza per una richiesta ritenuta sproporzionata rispetto ai fatti allegati. Formulare invece l’istanza in termini rigidi, come se la sostituzione fosse l’unico esito accettabile, riduce paradossalmente le possibilità di ottenere un intervento correttivo quando i fatti, pur reali, non raggiungono la soglia di gravità che giustifica la rimozione integrale del custode.

Gli errori davanti ai giudici

La giurisprudenza di legittimità ha più volte precisato i confini dei poteri del giudice sulla nomina e sulla sostituzione del custode, e i limiti di responsabilità che ne derivano, confermando nella sostanza il quadro di gradualità appena descritto: revocabilità ampia del provvedimento di nomina, ma onere di allegazione e prova comunque a carico di chi propone l’istanza. Ecco i riferimenti più rilevanti, tutti verificati, aggiornati alla data di pubblicazione di questo articolo.

Cass. 11201/1992 e Cass. 6812/1996 hanno chiarito, in tempi non recenti ma con un principio tuttora applicato dalla prassi delle esecuzioni, che il provvedimento di nomina del custode ha natura ordinatoria e non decisoria: è quindi sempre revocabile e modificabile dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 487 c.p.c., anche al di fuori di un giudizio di impugnazione in senso proprio. È il fondamento stesso della praticabilità dell’istanza di sostituzione come strumento agile.

Cass. 8483/2013 e, più di recente, Cass. 25584/2024, hanno ribadito che il custode è titolare di un ufficio di diritto pubblico e costituisce un autonomo centro di imputazione di rapporti patrimoniali, distinto tanto dal debitore quanto dal creditore: un principio che sostiene la richiesta di terzietà effettiva alla base di ogni contestazione per conflitto di interesse.

Cass. 12877/2016 ha affermato che la responsabilità del custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. presuppone la disponibilità giuridica e materiale del bene, elemento poi ripreso e specificato da Cass. 1756/2024 (Sez. III, 16 gennaio 2024), secondo cui il custode risponde dei danni derivanti da anomalie del bene in custodia quando ne ha il possesso materiale — ad esempio quando è il solo soggetto ad avere le chiavi dell’immobile — con una responsabilità di natura sostanzialmente oggettiva, superabile solo dalla prova del caso fortuito.

Cass. 11800/2025 ha precisato che tra le spese di conservazione autorizzabili al custode rientrano solo quelle con immediata funzione conservativa, escludendo interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria privi di tale carattere urgente: un principio utile a valutare se un’autorizzazione ottenuta dal custode sia coerente con i suoi poteri o ecceda l’ambito consentito.

Cass. 29070/2023 ha ribadito che gli atti di ordinaria amministrazione compiuti dal custode richiedono una specifica autorizzazione generale del giudice, distinguendo la funzione di “custodia attiva” da quella meramente liquidatoria: un punto di riferimento diretto per valutare se il custode ha agito nei limiti dei propri poteri o li ha ecceduti.

Cass. 20696/2025, in linea con Cass. 29491/2019 e Cass. 13216/2016, ha confermato che la legittimazione a riscuotere i canoni di locazione dell’immobile pignorato spetta in via esclusiva al custode ai sensi dell’art. 2912 c.c., anche quando il contratto di locazione non sia opponibile alla procedura: un principio che rafforza la rilevanza, ai fini della sostituzione, della mancata riscossione sistematica dei canoni da parte del custode.

Cass. 8998/2023 ha chiarito che la riscossione dei canoni da parte del custode resta legittima anche nella fase di eventuale sospensione o conversione del pignoramento, elemento che esclude la scusante, talvolta invocata dai custodi inadempienti, di una presunta incertezza sui propri poteri in tali fasi.

Cass. 9670/2024, sulla scia di Cass. 9877/2022, ha ribadito che l’ordine di liberazione dell’immobile pignorato è un atto interno alla procedura esecutiva, non un titolo esecutivo autonomo, e che la sua attuazione da parte del custode è deformalizzata ed efficace anche nei confronti di occupanti diversi dal debitore: un principio rilevante quando il conflitto con il custode riguarda proprio le modalità o i tempi di esecuzione della liberazione.

Cass. 28525/2024, in continuità con Cass. 12473/2023, ha confermato che l’ordine di liberazione può essere eseguito direttamente dal custode anche quando l’immobile risulti locato a un canone particolarmente basso, in ragione della preminenza dell’interesse pubblicistico della procedura esecutiva rispetto alle posizioni private degli occupanti: un tema spesso al centro dei conflitti quando il custode viene accusato di eccessiva rapidità nella liberazione.

Cass. 4950/2017, insieme a Cass. 21475/2016, ha stabilito che il decreto di liquidazione del compenso del custode, in quanto ausiliario del giudice, è impugnabile in punto di quantum secondo le forme previste dall’art. 170 del D.P.R. 115/2002: un riferimento utile per chi ritiene che il compenso liquidato al custode sia sproporzionato rispetto all’attività effettivamente svolta.

Questi tredici riferimenti compongono un quadro coerente: la giurisprudenza riconosce ampi poteri di controllo e correzione al giudice dell’esecuzione, ma sempre a condizione che le contestazioni siano tempestive, circostanziate e indirizzate allo strumento processuale corretto — esattamente i tre punti su cui si concentrano gli errori più comuni. Va inoltre osservato che nessuna delle pronunce citate ammette una lettura “punitiva” automatica nei confronti del custode che abbia commesso irregolarità: in tutti i casi la Cassazione richiede che la responsabilità, la sostituzione o la revisione del compenso siano ancorate a elementi specifici e provati, e non a una valutazione generica sull’operato complessivo. È la stessa impostazione che, sul piano pratico, rende determinante la qualità della documentazione allegata a ogni istanza di sostituzione: i giudici dell’esecuzione, nel decidere, si muovono in continuità con questi principi di legittimità, e un’istanza costruita tenendo conto di questo standard probatorio ha statisticamente maggiori possibilità di essere accolta rispetto a una fondata su impressioni non supportate da riscontri oggettivi.

Cosa succede dopo la sostituzione: la fase di passaggio di consegne

Ottenere l’ordinanza di sostituzione del custode non chiude il tema: apre una fase pratica che, se gestita male, può generare nuovi motivi di contenzioso. Il custode uscente ha l’obbligo di consegnare al subentrante la documentazione relativa alla gestione (contratti, rendiconti, corrispondenza con conduttori o terzi, disponibilità di cassa derivante dai canoni riscossi) e, se ne è in possesso, le chiavi e ogni altro elemento materiale necessario alla continuità della custodia. Il giudice, nell’ordinanza di sostituzione, fissa solitamente un termine breve per questo passaggio di consegne, proprio per evitare che l’immobile resti privo di un custode operativo anche solo per pochi giorni.

È in questa fase che si consuma un ulteriore errore, meno frequente ma non raro: dare per scontato che la sostituzione risolva automaticamente anche gli aspetti economici pregressi, in particolare la restituzione di eventuali somme trattenute indebitamente dal custode sostituito o la ricostruzione di rendiconti mai depositati. La sostituzione, in sé, non comporta un accertamento di responsabilità né una liquidazione delle somme dovute: questi aspetti richiedono, se necessario, un’iniziativa separata, che può prendere la forma di un’istanza di resa del conto nei confronti del custode sostituito o, nei casi più gravi, di un’azione di responsabilità autonoma. Chi ottiene la sostituzione e si ferma lì, senza attivare anche questo secondo passaggio quando il pregiudizio economico è consistente, lascia sul tavolo un recupero a cui avrebbe avuto diritto.

Il nuovo custode, dal canto suo, subentra con gli stessi poteri e gli stessi limiti previsti dalla legge per qualunque custode, indipendentemente dalle ragioni che hanno determinato la sostituzione del predecessore: non eredita automaticamente contratti o impegni assunti in violazione dei limiti di legge dal custode sostituito, e può a sua volta chiedere al giudice le autorizzazioni necessarie per regolarizzare la gestione, ad esempio risolvendo contratti di locazione stipulati senza le dovute autorizzazioni o riconducendo a condizioni di mercato rapporti che il custode precedente aveva gestito in modo non trasparente.

Un ultimo aspetto pratico riguarda il compenso del custode sostituito per l’attività svolta fino al momento della rimozione: la sostituzione, anche quando disposta per condotte gravemente scorrette, non priva automaticamente il custode uscente del diritto a un compenso per l’attività effettivamente prestata, salvo che il giudice non ravvisi, nella liquidazione finale, elementi tali da giustificarne una riduzione in ragione delle irregolarità accertate. È un tema che va tenuto distinto dalla decisione sulla sostituzione in sé: la richiesta di riduzione o di diniego del compenso, quando le circostanze lo giustificano, va formulata espressamente, perché il giudice non la dispone automaticamente come conseguenza implicita dell’accertata negligenza.

Debitore custode o custode professionale: la procedura di sostituzione cambia?

Un punto che genera spesso confusione riguarda la differenza tra due situazioni molto diverse: quella in cui il custode dell’immobile pignorato è lo stesso debitore, per effetto automatico dell’art. 559 co. 1 c.p.c., e quella in cui il giudice ha nominato un custode professionale distinto — un commercialista, un avvocato, un altro soggetto iscritto negli elenchi previsti. Comprendere quale delle due situazioni ricorre nel proprio caso concreto è indispensabile prima di impostare qualsiasi istanza di sostituzione, perché il tipo di conflitto che si può far valere e il tipo di provvedimento che il giudice adotterà sono diversi.

Quando il custode è il debitore stesso, la “sostituzione” nel senso proprio del termine consiste nella nomina di un custode professionale che subentra al debitore, privandolo della gestione del bene: è il provvedimento tipico che il giudice adotta quando il debitore non osserva gli obblighi di conservazione e amministrazione, non consente le visite dell’immobile in vista della vendita, o comunque ostacola l’andamento della procedura. In questo scenario il “conflitto” da far valere, dal punto di vista del creditore o di altri soggetti interessati, riguarda tipicamente l’inadeguatezza del debitore-custode a gestire correttamente un bene che, per definizione, egli ha interesse a non veder alienato: la richiesta di sostituzione con un custode professionale è spesso la via più efficace per superare situazioni di stallo o di opacità gestionale legate proprio a questo conflitto di interesse strutturale.

Quando invece il custode è già un professionista nominato dal giudice, la sostituzione riguarda la sua rimozione e la nomina di un soggetto diverso, sempre professionale: qui il conflitto da dimostrare è di natura differente, e riguarda tipicamente un rapporto — economico, professionale, di parentela o comunque di prossimità — tra il custode nominato e una delle parti della procedura, oppure una condotta gestionale che, pur senza un legame diretto con le parti, avvantaggia sistematicamente una di esse a danno dell’altra (ad esempio una gestione dei canoni di locazione sistematicamente favorevole al conduttore-debitore, o ritardi ingiustificati nella liberazione che agevolano l’occupante). In entrambi i casi l’istanza va rivolta al giudice dell’esecuzione, ma gli elementi da documentare — e quindi il contenuto concreto dell’istanza — sono diversi: nel primo caso occorre dimostrare l’inadeguatezza gestionale del debitore, nel secondo occorre dimostrare la compromissione della terzietà del custode professionale.

Vale la pena ricordare che la nomina di un custode professionale in sostituzione del debitore non è una misura punitiva, ma una misura di tutela della procedura: il giudice non deve accertare una colpa grave del debitore per disporla, essendo sufficiente che la gestione diretta da parte di quest’ultimo comprometta, anche solo potenzialmente, il regolare svolgimento dell’espropriazione o la conservazione del valore del bene. Questo abbassa, correttamente, la soglia di quanto occorre dimostrare in questo tipo di istanza rispetto a quella diretta contro un custode professionale già insediato, dove la terzietà va invece attaccata con elementi più specifici, proprio perché si tratta di rimuovere un soggetto che la legge presume già estraneo agli interessi delle parti.

Un ulteriore elemento da considerare riguarda l’iniziativa: mentre la richiesta di sostituzione del debitore-custode con un professionista è normalmente sollecitata dal creditore procedente, che ha interesse a una gestione più efficiente e trasparente in vista della vendita, la richiesta di sostituzione di un custode professionale già insediato può provenire da entrambe le parti, e in taluni casi anche dallo stesso custode, che può chiedere di essere sollevato dall’incarico se ravvisa in proprio una situazione di incompatibilità sopravvenuta — ad esempio l’insorgere di un rapporto professionale con una delle parti successivo alla nomina, che prima non sussisteva. In questa ipotesi il custode ha un vero e proprio dovere di segnalazione al giudice, analogo per funzione, pur senza identica disciplina, ai doveri di astensione previsti per il giudice stesso dall’art. 51 c.p.c.: un custode consapevole di un conflitto sopravvenuto che non lo segnala espone se stesso, oltre che la procedura, a un rilievo di responsabilità ulteriore rispetto a quello derivante dalla sola cattiva gestione del bene.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Quando emerge un possibile conflitto con il custode nel pignoramento immobiliare, l’assistenza tecnica cambia in modo sostanziale l’esito dell’iniziativa. Ecco come lo Studio Monardo interviene concretamente:

1. Analizziamo la fase esatta della procedura — stima, vendita, aggiudicazione — per stabilire quali strumenti sono ancora praticabili e quali termini risultano già scaduti.
2. Verifichiamo la natura del provvedimento contestato distinguendo tra atto ordinatorio revocabile ex art. 487 c.p.c. e provvedimento soggetto a termine perentorio, per orientare la scelta tra istanza di sostituzione, reclamo e opposizione agli atti esecutivi.
3. Ricostruiamo il fascicolo documentale del conflitto, raccogliendo corrispondenza, rendiconti mancati, ricevute di canoni non riversati e ogni altro elemento utile a sostenere un’istanza circostanziata anziché generica.
4. Redigiamo l’istanza di sostituzione del custode motivandola su fatti verificabili e allegando la documentazione raccolta, per ridurre il rischio di rigetto per genericità.
5. Valutiamo la richiesta di sospensione cautelare di specifici atti del custode ritenuti pregiudizievoli, in attesa della decisione sulla sostituzione, quando il conflitto riguarda un atto puntuale e non l’intera gestione.
6. Interveniamo per correggere condotte ostruzionistiche già poste in essere dal debitore, ripristinando la collaborazione dovuta e riorientando l’iniziativa verso gli strumenti processuali corretti.
7. Assistiamo anche i creditori procedenti o intervenuti che rilevano un pregiudizio al valore di realizzo derivante dalla cattiva gestione del custode, sostenendo l’istanza di sostituzione dal lato del ceto creditorio.
8. Verifichiamo la congruità del compenso liquidato al custode rispetto all’attività effettivamente svolta, valutando l’impugnazione del decreto di liquidazione quando il quantum appare sproporzionato.
9. Seguiamo l’esecuzione dell’ordine di liberazione quando il conflitto riguarda tempi o modalità di questa fase, verificando il rispetto dei principi consolidati dalla giurisprudenza sulla natura deformalizzata dell’atto.
10. Manteniamo la stessa linea difensiva dal primo grado fino alla Cassazione, se necessario, quando il conflitto di interesse denunciato non trova riconoscimento nei primi provvedimenti e richiede un vaglio più approfondito in sede di legittimità.
11. Monitoriamo la fase di passaggio di consegne successiva a un’eventuale sostituzione, verificando che il custode uscente adempia agli obblighi di consegna della documentazione e delle somme riscosse, e valutando se attivare, separatamente, un’istanza di resa del conto o un’azione di responsabilità quando emergono ammanchi o irregolarità nella gestione pregressa.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. In materia di sostituzione del custode, l’abilitazione a cassazionista ha un peso specifico particolare: molte contestazioni sulla terzietà e sull’operato del custode vengono respinte in prima battuta dal giudice dell’esecuzione e trovano accoglimento solo in sede di reclamo o, nei casi più complessi, con un intervento sul provvedimento finale che richiede la capacità di seguire il caso senza interruzioni di strategia fino all’ultimo grado utile — una continuità che evita di dover ripartire da zero con un nuovo difensore proprio nella fase più delicata. A questo si affianca lo staff multidisciplinare dello Studio, composto da avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso fascicolo: un elemento decisivo quando il conflitto con il custode ha, come spesso accade, anche una componente contabile (canoni non riversati, rendiconti da ricostruire, compensi da verificare) che richiede competenze tecniche parallele a quelle strettamente processuali.

Il custode giudiziario ha il compito di garantire che il bene pignorato arrivi alla vendita nelle migliori condizioni possibili, nell’interesse di tutte le parti della procedura: quando questo compito viene tradito da negligenza o da un conflitto di interesse reale, intervenire nel modo giusto — con lo strumento corretto, nei tempi corretti, con le prove corrette — è ciò che separa una procedura che torna sotto controllo da un pregiudizio che si consolida senza rimedio.

Lo Studio Monardo segue la materia della custodia nelle esecuzioni immobiliari proprio a partire da questa consapevolezza: la specializzazione nel contenzioso esecutivo, unita alla possibilità di seguire ogni istanza fino al grado di giudizio necessario, è ciò che consente di intervenire con la tempestività e la precisione che la materia richiede, evitando gli errori più comuni descritti in questo articolo.

Gli errori esaminati non sono difetti di preparazione giuridica astratta: sono, quasi sempre, difetti di metodo nell’affrontare una situazione che genera comprensibilmente ansia e sfiducia — verso un immobile che si rischia di perdere, verso un soggetto terzo che ne ha preso il controllo, verso una procedura che sembra avanzare per conto proprio. Riconoscere per tempo quale dei sei errori si sta per commettere, o si è già commesso, è il primo passo per riportare l’iniziativa nelle mani di chi ha davvero interesse a una gestione corretta del bene, che si tratti del debitore, del creditore procedente o di un creditore intervenuto che vede compromesso il proprio interesse al miglior realizzo possibile.

La materia della custodia nelle esecuzioni immobiliari, per quanto tecnica, resta in ultima analisi una questione di tempestività e di metodo: chi individua per tempo il problema, sceglie lo strumento corretto e lo sostiene con prove solide ha concrete possibilità di ottenere un intervento del giudice; chi invece rimanda, sbaglia strumento o si affida a comunicazioni informali finisce per consumare, senza accorgersene, il margine di manovra che la legge gli riconosceva.

📩 Non lasciare che un conflitto con il custode si trasformi in un pregiudizio irreversibile per il tuo immobile pignorato: scrivici oggi stesso, tutti i riferimenti per contattare lo Studio Monardo sono in fondo a questa pagina.