Chi riceve o subisce un pignoramento immobiliare si trova presto davanti a una domanda pratica, spesso più urgente delle questioni di merito sul debito: le spese della custodia giudiziaria — il compenso del custode, le utenze, la manutenzione, le imposte maturate nel frattempo — chi le paga davvero, e con quali soldi? Non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio questo il punto: la risposta cambia a seconda che si guardi al rapporto tra debitore e custode, tra custode e creditore procedente, o al momento — liquidazione o distribuzione finale — in cui la spesa viene imputata. Chi si accontenta di una regola generica rischia di scoprire solo alla fine della procedura, quando il progetto di distribuzione è già stato approvato, che una voce di spesa contestabile è diventata definitiva.
Il tema, del resto, tocca interessi opposti che convivono nella stessa procedura: il creditore vuole che il bene arrivi alla vendita nelle migliori condizioni possibili, senza che il degrado dell’immobile ne comprometta il valore; il debitore vuole che le spese sostenute per raggiungere quell’obiettivo non erodano più del necessario quanto residua a suo favore o quanto viene destinato ai creditori concorrenti; il custode, dal canto suo, ha diritto a un compenso proporzionato all’attività effettivamente svolta, non superiore. Mettere ordine tra queste tre prospettive richiede di sapere, con esattezza, quali norme disciplinano l’anticipazione delle spese, quali quelle sulla loro imputazione finale, e quali rimedi processuali permettono di correggere un errore quando le due fasi non coincidono.
Lo Studio Monardo segue la materia dell’esecuzione immobiliare proprio nel suo momento più tecnico, quello in cui gli atti del giudice dell’esecuzione (decreti di liquidazione, ordinanze di custodia, progetti di distribuzione) vanno impugnati nei tempi e nelle forme corrette: un lavoro che richiede continuità di strategia dalla fase esecutiva fino, se necessario, al giudizio di legittimità. È un presidio che ha senso solo se chi lo segue può portarlo, senza cambiare mano, fino all’ultimo grado di giudizio: per questo la scelta del rimedio giusto — opposizione immediata o contestazione in sede di riparto — non è un dettaglio procedurale, ma la differenza tra un diritto tutelato e uno perso per decadenza.
📩 Contattaci ora: in fondo a questa pagina trovi tutti i riferimenti per parlare direttamente con lo studio della tua procedura.
Il quadro di partenza: cosa succede alle spese quando un immobile viene pignorato
Dal momento della trascrizione del pignoramento, l’immobile entra in un regime particolare. Il debitore, per l’art. 559 c.p.c., non perde la proprietà ma ne diventa “custode” ex lege, salvo che il giudice dell’esecuzione disponga diversamente nominando un custode giudiziario diverso (di regola un professionista iscritto negli appositi elenchi, o l’istituto vendite giudiziarie). In entrambi i casi, la custodia genera costi: il compenso del custode (quando è un soggetto diverso dal debitore), le spese di conservazione del bene, le utenze necessarie a evitare il deterioramento, gli interventi urgenti di manutenzione, in alcuni casi le imposte che maturano sull’immobile durante la procedura.
Il privilegio richiamato dagli artt. 2755 e 2770 c.c. merita una precisazione, perché è spesso citato senza chiarirne la portata pratica. L’art. 2755 c.c. riconosce un privilegio ai crediti per le spese di conservazione dei beni mobili sui beni stessi; l’art. 2770 c.c. estende un privilegio analogo alle spese di giustizia sostenute per gli atti conservativi o per l’espropriazione dei beni immobili, collocandole in una posizione di priorità rispetto ad altri crediti nel riparto del ricavato. È proprio in forza di questo doppio richiamo che la Cassazione ha potuto affermare che il creditore procedente, dopo aver anticipato le spese di custodia, ha diritto a recuperarle con precedenza rispetto ad altri creditori concorrenti: un meccanismo che, se non verificato con attenzione voce per voce, può risultare in un prelievo superiore al dovuto quando tra le spese “di custodia” si insinuano voci che non hanno, in realtà, questa natura conservativa.
Il principio cardine, ribadito da tempo in giurisprudenza, è che queste spese sono strumentali all’espropriazione forzata: servono a conservare il valore del bene nell’interesse di tutti (creditore, debitore, eventuali altri creditori intervenuti), e per questo vanno anticipate secondo regole precise e, alla fine, ripartite secondo un ordine legale. La Cassazione, sez. II, ordinanza n. 25633 del 18 settembre 2025, lo ha chiarito con nettezza: le spese necessarie al mantenimento in “fisica e giuridica esistenza” del bene pignorato devono essere anticipate dal creditore procedente ai sensi dell’art. 8 del d.P.R. 115/2002, il quale potrà poi recuperarle dal debitore ex art. 95 c.p.c., godendo per di più del privilegio previsto dagli artt. 2755 e 2770 c.c. Questo significa, in pratica, che chi materialmente “mette mano al portafoglio” per primo è il creditore che ha avviato l’esecuzione, non il debitore: il recupero di quella somma avviene solo dopo, in sede di distribuzione del ricavato della vendita, e solo se la vendita produce un ricavato sufficiente.
Vale la pena chiarire subito la differenza tra “anticipazione” e “imputazione finale”, perché è la fonte di gran parte dei fraintendimenti tra debitori e creditori. Anticipare una spesa significa semplicemente sostenerla materialmente nell’immediato, per evitare che il bene si deteriori in attesa della vendita: chi anticipa, in linea di principio, non perde quella somma, ma la recupera successivamente attraverso il meccanismo del privilegio previsto dal codice civile. Imputare in via definitiva una spesa significa invece stabilire, nel progetto di distribuzione, chi la sopporterà economicamente alla fine, cioè su chi grava in via definitiva il costo, dedotto dal ricavato della vendita prima che questo venga distribuito ai creditori o restituito al debitore. È proprio in questo secondo passaggio che si annidano le contestazioni più frequenti: una spesa può essere stata correttamente anticipata dal creditore procedente, ma imputata in modo scorretto — per eccesso di prededuzione, per erronea qualificazione della sua natura, o per doppio conteggio — al momento del riparto finale.
Non tutte le spese, però, godono dello stesso trattamento. La Cassazione n. 22105 del 31 luglio 2025 ha stabilito che gli oneri condominiali di manutenzione ordinaria e straordinaria maturati dopo il pignoramento non sono, di regola, prededucibili né assimilabili a spese di giustizia con diritto di prelievo privilegiato sul prezzo di vendita, salvo che si tratti di interventi indispensabili alla conservazione strutturale dell’immobile o delle parti comuni a esso funzionalmente collegate: in questi casi residuali, il giudice dell’esecuzione può comunque disporne l’anticipazione a carico del creditore procedente. È un distinguo importante perché smonta l’idea, diffusa tra i debitori, che “tutto quello che il custode paga” rientri automaticamente nelle spese prededucibili recuperabili sul ricavato: non è così, e verificare la natura di ogni singola voce prima che il progetto di distribuzione diventi definitivo è l’unico modo per evitare che spese non dovute finiscano comunque a carico del debitore.
Chi nomina il custode e quali poteri ha in concreto
La regola generale dell’art. 559 c.p.c. prevede che, salvo diversa disposizione, il debitore resti custode dei beni pignorati fino alla vendita o all’assegnazione. Il giudice dell’esecuzione può però, con ordinanza, nominare un custode diverso: di regola avviene quando il debitore non abita l’immobile, quando vi sono ragioni di conflitto tra le parti, quando l’immobile richiede una gestione attiva (per esempio se è locato a terzi e occorre riscuotere i canoni), o più semplicemente quando il tribunale adotta come prassi la nomina sistematica di un custode professionale, spesso individuato nell’istituto vendite giudiziarie o in un professionista iscritto negli appositi elenchi.
Il custode, una volta nominato, non si limita a “vigilare”: ha il compito di conservare il bene, di curarne la manutenzione ordinaria, di riscuotere eventuali canoni di locazione dovuti da terzi occupanti (che per l’art. 2912 c.c. rientrano tra i frutti civili compresi nel pignoramento), di riferire periodicamente al giudice sullo stato dell’immobile e, quando occorre, di attivarsi per interventi urgenti di messa in sicurezza. L’art. 560 c.p.c., nella versione riformata, disciplina in modo più puntuale il “modo della custodia”, distinguendo tra gli obblighi di ordinaria diligenza che gravano sul custode e gli interventi straordinari che richiedono una specifica autorizzazione del giudice dell’esecuzione, proprio perché comportano una spesa che dovrà poi essere collocata correttamente nel riparto. Questa distinzione tra ordinario e straordinario non è solo teorica: è il crinale lungo il quale si gioca buona parte delle contestazioni sulle spese di custodia, perché una spesa autorizzata come necessaria alla conservazione strutturale segue un trattamento (quello richiamato dalla Cassazione n. 22105/2025) diverso da una spesa di mera manutenzione ordinaria.
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda il compenso del custode quando questi è un soggetto diverso dal debitore: quel compenso viene liquidato periodicamente con decreto del giudice dell’esecuzione, sulla base di parametri tabellari (il d.m. 15 maggio 2009, n. 80, resta il riferimento per i criteri di liquidazione dei compensi ai custodi dei beni pignorati) e delle relazioni presentate dal custode stesso sull’attività svolta. È proprio questo decreto periodico — non un’unica liquidazione finale, ma spesso più decreti nel corso di una procedura che può durare anni — a costituire il primo terreno di verifica per chi vuole controllare, passo dopo passo, se le spese di custodia restano proporzionate all’attività effettivamente svolta.
Va aggiunto che la nomina del custode, e ogni sua eventuale sostituzione nel corso della procedura, viene disposta con ordinanza del giudice dell’esecuzione, non con un provvedimento del creditore o del debitore: questo significa che ogni cambiamento nella gestione della custodia — un nuovo custode subentrato a un altro, un ampliamento dei suoi poteri, un’autorizzazione specifica a un intervento straordinario — lascia traccia negli atti del fascicolo, ed è proprio da quegli atti che occorre partire per ricostruire, con ordine cronologico, la storia delle spese imputate alla procedura.
Le due strade quando le spese di custodia sono contestate
Quando la liquidazione o l’imputazione delle spese di custodia appare eccessiva, ingiustificata o mal indirizzata, esistono in concreto due strade percorribili, ed è qui che si gioca il vero bivio decisionale. Non sono equivalenti, non sono intercambiabili in ogni momento della procedura, e scegliere quella sbagliata — o scegliere tardi — può significare perdere definitivamente la possibilità di contestare la spesa.
Opzione 1: l’opposizione agli atti esecutivi contro il decreto di liquidazione
Quando il giudice dell’esecuzione liquida con decreto il compenso del custode (o di altro ausiliario), quel provvedimento ha, per costante giurisprudenza, l’unica funzione di determinare le spettanze dell’ausiliario: non individua, di per sé, chi debba materialmente pagarle. Lo ha ribadito la Cassazione, sez. III, sentenza n. 21874 del 30 luglio 2021, richiamando a sua volta la Cassazione n. 12434 dell’11 maggio 2021 e la più risalente Cassazione, ordinanza n. 27031 del 19 dicembre 2012: quando la contestazione riguarda non il quantum liquidato ma l’indicazione della parte tenuta al pagamento (per esempio se il decreto individua erroneamente il debitore come obbligato immediato anziché il creditore procedente in via di anticipazione), il rimedio corretto è l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., non il reclamo. Il reclamo ex art. 630 c.p.c., infatti, riguarda la regolamentazione e liquidazione delle spese processuali tra le parti in sede di estinzione, mentre l’opposizione agli atti esecutivi copre tutti gli altri provvedimenti “consequenziali” nel corso della procedura, compresi i decreti di liquidazione ai custodi e agli ausiliari.
Questa strada ha senso quando il vizio riguarda il provvedimento in sé: un errore sull’importo, un difetto di motivazione, un’errata individuazione del soggetto tenuto al pagamento immediato, oppure — come confermato dalla Cassazione, sez. tributaria, sentenza n. 16937 del 19 giugno 2024 — quando si vuole far valere che il procedimento di opposizione ex art. 170 del d.P.R. 115/2002 al decreto di liquidazione dei compensi ai custodi introduce una controversia di natura civile, a prescindere dal fatto che il decreto sia stato reso in un procedimento formalmente diverso. Il profilo ideale per questa opzione è chi individua un vizio specifico e circoscritto nel decreto appena emesso, ed è ancora nei termini brevi per contestarlo.
In cosa consiste, in sintesi operativa: si tratta di un ricorso al giudice dell’esecuzione, da depositare nel termine di 20 giorni dalla conoscenza legale dell’atto (di regola la comunicazione del decreto), che apre un sub-procedimento a cognizione piena nelle forme dell’opposizione agli atti esecutivi. Il vantaggio è la rapidità di reazione e la possibilità di bloccare l’esecutività del decreto prima che diventi definitivo. Il rischio, onestamente, è che il termine è perentorio e breve: chi si accorge tardi del provvedimento, o valuta con calma prima di agire, può trovarsi fuori tempo massimo.
Va detto con altrettanta onestà che l’opposizione agli atti esecutivi non è uno strumento che si presta a contestazioni generiche: il ricorso deve individuare con precisione il vizio dedotto, che sia un errore di calcolo, un difetto di motivazione sulla determinazione del compenso, oppure — come nel caso deciso dalla Cassazione n. 21874/2021 — un’errata individuazione del soggetto tenuto al pagamento immediato. Una contestazione formulata in termini troppo ampi, senza agganciarla a uno di questi profili specifici, rischia di essere dichiarata inammissibile prima ancora di essere esaminata nel merito. È un rimedio, insomma, che funziona bene quando il problema è circoscritto e individuabile leggendo il decreto appena notificato, non quando serve una rivalutazione complessiva di più voci di spesa accumulate nel tempo.
Opzione 2: la contestazione in sede di progetto di distribuzione
Quando invece il problema non è il decreto di liquidazione in sé, ma il modo in cui le spese di custodia vengono imputate e ripartite tra le somme ricavate dalla vendita — per esempio perché una voce di spesa viene inserita tra quelle prededucibili quando invece, secondo i principi appena richiamati sulla natura condominiale o meno delle spese, non dovrebbe esserlo — il rimedio corretto si sposta più avanti nel tempo: le osservazioni al progetto di distribuzione ex art. 596 c.p.c., da presentare prima dell’udienza fissata per l’approvazione, e, se il dissenso permane, l’opposizione in sede di distribuzione ex art. 512 c.p.c.
Questa strada ha senso quando il debitore (o un creditore concorrente) contesta non tanto l’esistenza della spesa di custodia, quanto la sua collocazione nell’ordine dei pagamenti: se una voce viene indebitamente anteposta ai crediti privilegiati o ipotecari, o se viene attribuita prededuzione a spese che, per la loro natura (penso alle spese condominiali ordinarie richiamate dalla Cassazione n. 22105/2025), non dovrebbero goderne. Il profilo ideale per questa opzione è chi contesta non il singolo atto del custode, ma l’effetto finale che quella spesa produce sulla somma che residua per soddisfare i creditori o per essere restituita al debitore.
In cosa consiste, in sintesi operativa: il giudice dell’esecuzione deposita il progetto di distribuzione e fissa un’udienza; le parti possono presentare osservazioni scritte prima di quella data; se il dissenso non si compone, si apre un giudizio (spesso a cognizione sommaria, che può sfociare in un separato giudizio di merito) sulla correttezza del riparto. Il vantaggio è che questa fase costringe a una valutazione complessiva di tutte le voci imputate, non solo del singolo decreto contestato: è il momento in cui si vede l’effetto cumulativo di più spese di custodia sommate nel tempo. Il rischio è che, se nel frattempo il decreto di liquidazione non è stato tempestivamente opposto con l’opposizione agli atti esecutivi, la sua validità come titolo di spesa può ormai considerarsi consolidata: la contestazione in sede di distribuzione non permette sempre di rimettere in discussione un decreto già definitivo, ma solo la sua collocazione nel riparto.
Questa strada richiede, in pratica, una lettura analitica dell’intero progetto depositato dal giudice dell’esecuzione: non basta guardare il totale delle spese di custodia, occorre scomporre ogni voce e verificarne la natura, distinguendo tra spese effettivamente prededucibili (perché strumentali alla conservazione e alla vendita del bene) e voci che, pur essendo state materialmente sostenute dal custode, non dovrebbero godere di quella collocazione privilegiata. È un lavoro che somiglia più a una revisione contabile che a un’impugnazione in senso stretto, ed è per questo che le osservazioni ex art. 596 c.p.c. vanno preparate con congruo anticipo rispetto all’udienza fissata, non all’ultimo momento.
Le opzioni alla prova dei conti
Per capire davvero la differenza pratica tra le due strade, è utile applicarle agli stessi dati di partenza.
Ipotesi 1 — decreto di liquidazione contestabile nel merito. Il giudice dell’esecuzione liquida al custode, con decreto notificato il 14 gennaio, un compenso di 4.850 € per l’attività di custodia di un immobile pignorato con un debito residuo di 187.300 €, indicando il debitore come soggetto tenuto al pagamento immediato anziché il creditore procedente in anticipazione. Se il debitore deposita opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. entro il ventesimo giorno (quindi entro il 3 febbraio), il giudizio si apre e il decreto resta sospeso nella sua efficacia esecutiva fino alla decisione. Se invece lascia trascorrere il termine — per esempio deposita un’istanza generica il 20 febbraio, quando il termine è già scaduto — il decreto diventa definitivo e la relativa somma resta acquisita, salvo poterne discutere solo la collocazione (non più l’an) in sede di riparto.
Ipotesi 2 — imputazione contestata in sede di riparto. Nel corso di una procedura con un ricavato di vendita di 231.600 €, il progetto di distribuzione depositato il 9 aprile imputa in prededuzione, tra le spese di custodia, anche 6.200 € di oneri condominiali straordinari maturati nei due anni di pignoramento, senza che risulti trattarsi di interventi indispensabili alla conservazione strutturale dell’immobile. Il debitore presenta osservazioni scritte entro l’udienza fissata per il 30 aprile, evidenziando il principio della Cassazione n. 22105/2025: se il giudice accoglie l’osservazione, quella voce viene stralciata dalla prededuzione e ricollocata secondo l’ordine ordinario dei crediti (o esclusa, se priva di titolo), con effetto diretto sull’importo che residua per il debitore o per i creditori chirografari.
Ipotesi 3 — le due strade insieme, in sequenza corretta. Con un pignoramento su un immobile del valore di stima di 142.000 €, il custode ottiene un decreto di liquidazione di 3.100 € il 2 giugno; il debitore, ravvisando solo un errore di calcolo marginale, decide di non opporsi nei 20 giorni e lascia consolidare il decreto. Successivamente, in sede di progetto di distribuzione depositato il 15 settembre, contesta invece — questa volta correttamente — l’attribuzione di un privilegio più ampio di quello previsto dagli artt. 2755 e 2770 c.c. a una voce di spese anticipate dal creditore procedente. In questo caso le due strade non si escludono: la prima (617 c.p.c.) andava percorsa per il vizio del decreto in sé, appena notificato; la seconda (osservazioni ex art. 596 c.p.c.) resta comunque aperta per la diversa questione della collocazione nel riparto, che matura solo con il progetto di distribuzione.
Ipotesi 4 — verifica tardiva che comunque salva una parte del diritto. Un debitore scopre, leggendo per la prima volta il fascicolo telematico della procedura a distanza di due anni dall’inizio del pignoramento, che sono stati emessi tre distinti decreti di liquidazione al custode (rispettivamente di 1.900 €, 2.400 € e 3.700 €), nessuno dei quali opposto nei termini. Il progetto di distribuzione non è ancora stato depositato. In questo caso, pur essendo precluso opporsi ora ai tre decreti già consolidati, resta pienamente aperta la possibilità di presentare osservazioni quando il progetto di distribuzione verrà depositato, contestando — se ne ricorrono i presupposti — la collocazione prededucibile di alcune di quelle somme già liquidate, specie se tra esse figurano voci di natura condominiale ordinaria che, secondo il principio della Cassazione n. 22105/2025, non dovrebbero godere di tale trattamento.
Ipotesi 5 — la questione dei canoni riscossi da un occupante terzo. In una procedura relativa a un immobile locato a un terzo con contratto stipulato dopo l’iscrizione del pignoramento (e quindi non opponibile ai creditori procedenti), il custode giudiziario riscuote canoni mensili di 650 € per quattordici mesi, per un totale di 9.100 €, ma nel progetto di distribuzione depositato il 3 ottobre queste somme non risultano portate a riduzione delle spese di custodia complessivamente imputate, pari a 8.400 €. In sede di osservazioni al progetto, il debitore può far valere il principio della Cassazione n. 8998/2023 per chiedere che i canoni riscossi, quali frutti civili del bene pignorato, vengano correttamente compensati con le spese di custodia sostenute, riducendo così l’importo netto imputato a suo carico o a carico del ricavato della vendita.
Il confronto in tabella
Mettere le due strade una accanto all’altra aiuta a fissare le differenze operative prima di decidere quale percorrere, sapendo che — come mostra l’ultima simulazione — in alcuni casi concreti possono anche coesistere per questioni diverse sorte in momenti diversi della stessa procedura. La tabella che segue non va letta come un elenco di alternative equivalenti da cui scegliere a piacimento, ma come una mappa di due strumenti che rispondono a esigenze diverse: uno reagisce a un vizio puntuale in un decreto appena emesso, l’altro corregge l’effetto complessivo di più voci di spesa sul risultato finale della procedura. Tenerli distinti evita l’errore più comune, quello di attendere la fase di distribuzione per contestare un decreto che, con un’opposizione tempestiva, poteva essere corretto molto prima e con minore incertezza sull’esito.
| Criterio | Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) | Contestazione in sede di distribuzione (artt. 596-512 c.p.c.) |
|---|---|---|
| Momento utile | Entro 20 giorni dalla comunicazione del decreto di liquidazione | Prima dell’udienza sul progetto di distribuzione |
| Oggetto tipico | Vizi del decreto: quantum, motivazione, soggetto tenuto al pagamento | Collocazione e ordine di imputazione della spesa nel riparto finale |
| Complessità | Media: termine breve ma oggetto circoscritto | Più articolata: richiede lettura complessiva del progetto e di tutte le voci |
| Rischio in caso di esito negativo | Decreto consolidato in via definitiva | Riparto approvato con la spesa contestata inclusa |
| Effetti sull’esecuzione | Può sospendere l’efficacia del decreto opposto | Non blocca la vendita già eseguita, incide solo sulla ripartizione del ricavato |
| Reversibilità | Bassa dopo la scadenza del termine perentorio | Bassa dopo l’approvazione del progetto senza osservazioni |
| Costi | Contributo unificato previsto per l’opposizione agli atti esecutivi | Nessun contributo unificato autonomo per le sole osservazioni; eventuale contributo se si apre il giudizio di opposizione ex art. 512 c.p.c. |
Va aggiunto un ultimo elemento che la tabella, per sua natura sintetica, non può rendere fino in fondo: la combinazione delle due strade nel tempo. Come mostrano le simulazioni viste sopra, una procedura di lunga durata può attraversare più fasi in cui emergono decreti di liquidazione distinti, ciascuno con il proprio termine di opposizione, prima di arrivare al momento — spesso a distanza di anni dall’inizio del pignoramento — in cui viene depositato il progetto di distribuzione. Trattare la scelta come un bivio da affrontare una volta sola, all’inizio della procedura, è un errore di prospettiva: la verifica corretta è quella che si ripete ogni volta che un nuovo decreto viene comunicato, e che culmina in un controllo complessivo quando il progetto di distribuzione arriva sul tavolo.
I criteri per scegliere
Non esiste una regola automatica che imponga sempre la prima o sempre la seconda strada: la scelta dipende dalla natura concreta del problema e dal momento in cui ce se ne accorge.
Se il problema riguarda un decreto appena notificato e il termine di 20 giorni è ancora aperto, generalmente conviene valutare subito l’opposizione agli atti esecutivi, perché è il rimedio pensato specificamente per correggere il provvedimento in sé, e attendere la fase di distribuzione rischia di far consolidare un decreto che poteva essere corretto subito.
Se invece il termine per opporsi al decreto è già scaduto, o il problema emerge solo leggendo il progetto di distribuzione, la strada delle osservazioni ex art. 596 c.p.c. resta l’unica percorribile, e va usata per contestare non il decreto ormai definitivo ma l’effetto che produce sul riparto — un margine di intervento più stretto, ma non inesistente.
Se la spesa contestata è di natura condominiale o assimilabile, il criterio guida diventa quello tracciato dalla Cassazione n. 22105/2025: verificare se si tratta di manutenzione ordinaria (di regola non prededucibile) o di intervento indispensabile alla conservazione strutturale (che può giustificare l’anticipazione a carico del creditore procedente). Questo distinguo va fatto voce per voce, non sull’intero importo complessivo.
Se la contestazione riguarda chi debba materialmente anticipare la spesa e non solo chi la debba, alla fine, sopportare, il principio della Cassazione n. 25633/2025 orienta la scelta: l’anticipazione spetta di regola al creditore procedente, che potrà poi rivalersi con il privilegio degli artt. 2755-2770 c.c.; se il decreto individua invece il debitore come primo obbligato al pagamento, quello è già di per sé un vizio da far valere con l’opposizione agli atti esecutivi.
Se non è ancora chiaro se la spesa contestata rientri tra gli interventi ordinari o straordinari sull’immobile, conviene prima acquisire la relazione del custode e l’eventuale provvedimento autorizzativo del giudice dell’esecuzione: solo confrontando questi due documenti si può stabilire se si tratta di un intervento di ordinaria diligenza (che il custode può disporre autonomamente) o di una spesa straordinaria che avrebbe richiesto una specifica autorizzazione, elemento che incide sulla stessa fondatezza della contestazione. In assenza di un provvedimento autorizzativo espresso per una spesa qualificata come straordinaria, la contestazione trova terreno più solido, perché il custode avrebbe dovuto prima interpellare il giudice dell’esecuzione anziché procedere autonomamente.
Se la procedura è già avanzata e più decreti di liquidazione si sono succeduti senza essere opposti, come nella quarta simulazione vista sopra, il criterio pratico diventa concentrare gli sforzi sulla fase di distribuzione, verificando quali tra le spese ormai consolidate possano comunque essere ricollocate correttamente nel riparto, piuttosto che rincorrere termini di opposizione ormai scaduti.
Se il custode ha agito per conto del debitore come sostituto processuale — ruolo confermato dalla Cassazione, sez. III, sentenza n. 22322 del 2 agosto 2025, secondo cui il custode possiede la legittimazione a stare in giudizio per le questioni relative ai beni pignorati senza necessità di separata citazione del debitore — è bene verificare che le comunicazioni relative al decreto di liquidazione siano state correttamente ricevute anche dal debitore stesso, per non perdere per errore di notifica un termine che si credeva ancora aperto.
Se la contestazione riguarda somme riscosse dal custode presso terzi occupanti dell’immobile (canoni di locazione o indennità di occupazione), il criterio guida è verificare innanzitutto se quelle somme sono state correttamente rendicontate e imputate a riduzione delle spese di custodia complessive: un custode che riscuote canoni da un terzo occupante e non ne dà conto nel progetto di distribuzione lascia aperta una contestazione che, diversamente dalle spese di manutenzione, riguarda un’entrata mancata più che una spesa eccessiva.
Personalmente, la citazione breve delle competenze pertinenti: nella scelta tra queste due strade, l’esperienza maturata dall’Avv. Giuseppe Angelo Monardo come cassazionista pesa in modo particolare, perché la corretta qualificazione del rimedio (617 c.p.c. o distribuzione) è proprio il tipo di questione che, se impostata male al primo grado, può compromettere l’intero sviluppo successivo della difesa fino in Cassazione.
Un ultimo aspetto merita di essere richiamato prima di passare alla verifica pratica: la scelta tra le due strade non va mai fatta guardando solo al singolo importo in contestazione, per quanto possa apparire modesto rispetto al debito complessivo. Anche una spesa di poche centinaia di euro, se lasciata consolidare senza verifica, può fare da precedente per l’imputazione di voci successive analoghe nella stessa procedura, e in procedure di lunga durata questo effetto cumulativo può tradursi in importi tutt’altro che trascurabili sul risultato finale del riparto.
Come verificare concretamente le spese imputate alla propria procedura
Prima ancora di scegliere tra le due strade, serve sapere cosa cercare e dove. Il fascicolo dell’esecuzione immobiliare è oggi in larga parte consultabile in modalità telematica attraverso il Portale dei Servizi Telematici, ma l’accesso pieno agli atti resta riservato alle parti costituite e ai loro difensori: è un primo motivo, molto concreto, per cui un debitore che segue la procedura senza assistenza tecnica rischia di non vedere per tempo i decreti di liquidazione via via emessi.
La verifica utile si concentra su tre punti. Primo: individuare tutti i decreti di liquidazione emessi al custode nel corso della procedura, non solo l’ultimo, perché ciascuno ha un proprio termine di decadenza per l’opposizione che decorre autonomamente dalla comunicazione. Secondo: controllare le relazioni periodiche depositate dal custode, che di regola indicano in dettaglio le spese sostenute (utenze, imposte, interventi di manutenzione, eventuali canoni riscossi da terzi occupanti) e permettono di distinguere subito le voci di importo anomalo rispetto alla media della procedura. Terzo: quando la vendita è avvenuta, leggere con attenzione il progetto di distribuzione depositato, verificando riga per riga quali spese di custodia sono state inserite in prededuzione e con quale ordine rispetto ai crediti ipotecari, privilegiati e chirografari.
Un ulteriore elemento di verifica riguarda la posizione di eventuali occupanti terzi dell’immobile pignorato: se un soggetto diverso dal debitore occupa l’immobile in forza di un titolo (locazione, comodato) non opponibile ai creditori procedenti, il custode ha il compito di riscuotere da quel terzo le somme dovute per il godimento del bene, quali frutti civili ricompresi nell’oggetto del pignoramento secondo l’art. 2912 c.c., come ricordato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 8998/2023. Se queste somme non risultano incassate o rendicontate, è un ulteriore profilo da segnalare al giudice dell’esecuzione, perché incide direttamente sull’entità del ricavato disponibile per i creditori e, indirettamente, sull’entità delle spese che residuano a carico del debitore.
Un’ultima accortezza pratica riguarda la data delle comunicazioni: molti decreti di liquidazione vengono trasmessi tramite posta elettronica certificata, e la data rilevante ai fini del calcolo del termine di opposizione è quella di effettiva consegna nella casella del destinatario, non quella di spedizione. Un controllo superficiale delle sole date apparenti sul provvedimento, senza verificare la ricevuta di consegna telematica, è un errore che può far perdere un termine ancora tecnicamente aperto, o al contrario indurre a credere aperto un termine già scaduto.
Le domande di chi è indeciso
Posso cambiare strada a metà procedura, se mi accorgo di aver sbagliato? In parte sì: se il termine per opporsi al decreto di liquidazione non è ancora scaduto, nulla impedisce di depositare l’opposizione agli atti esecutivi anche dopo aver inizialmente valutato di attendere la distribuzione. Ma se il termine è scaduto, la porta della 617 c.p.c. si chiude e resta solo la contestazione in sede di riparto, con un oggetto più limitato.
E se scelgo la strada sbagliata e verso male i tempi? Il rischio concreto è la decadenza: un decreto di liquidazione non opposto nei 20 giorni diventa definitivo, e questo vale a prescindere dalla fondatezza nel merito delle ragioni che si sarebbero potute far valere. È per questo che la verifica tempestiva di ogni comunicazione relativa alla custodia — non solo degli atti principali della procedura — è un passaggio da non trascurare mai.
Le spese di custodia si possono contestare anche se non sono ancora liquidate con decreto? Sì, in via preventiva è possibile presentare istanze al giudice dell’esecuzione per contestare l’operato del custode (per esempio spese ritenute non necessarie), prima ancora che intervenga la liquidazione formale: è una terza via, meno strutturata, che può prevenire il problema anziché doverlo correggere dopo.
Chi paga se l’immobile non viene mai venduto e la procedura si estingue? In caso di estinzione, le spese di custodia già anticipate seguono le regole ordinarie sulle spese del processo esecutivo (art. 95 c.p.c.): di regola gravano sul creditore procedente che ha promosso l’esecuzione, salvo rivalsa sul debitore secondo le regole generali, fermo restando quanto già maturato e liquidato con decreto definitivo.
Come verifico concretamente quali spese sono state imputate alla mia procedura? L’unico modo affidabile è l’accesso al fascicolo dell’esecuzione (oggi in gran parte telematico) per controllare i decreti di liquidazione emessi nel corso del procedimento e, alla fine, il progetto di distribuzione depositato: senza questa verifica puntuale, voce per voce, il rischio di lasciar consolidare spese contestabili è concreto.
Cosa succede se il progetto di distribuzione viene approvato senza che io abbia presentato osservazioni? Una volta approvato senza opposizioni, il progetto di distribuzione diventa in linea di massima definitivo e non più contestabile nel merito, salvo rimedi straordinari applicabili solo in casi eccezionali (per esempio errori materiali evidenti). È per questo che il termine per presentare osservazioni, per quanto meno perentorio nella forma rispetto ai 20 giorni dell’opposizione agli atti esecutivi, va comunque rispettato con la stessa attenzione.
Il custode deve rendicontare periodicamente le spese sostenute, o solo alla fine della procedura? Di regola il custode deposita relazioni periodiche su richiesta del giudice dell’esecuzione o secondo la prassi del tribunale, e queste relazioni sono la fonte principale per verificare in tempo reale, e non solo a consuntivo, se le spese restano proporzionate. Attendere il progetto di distribuzione finale per fare la prima verifica significa, spesso, scoprire il problema quando gran parte delle strade di reazione più rapide sono già precluse.
Se il custode è lo stesso debitore (perché non è stato nominato un custode esterno), le regole cambiano? In parte sì: quando il debitore resta custode ex lege ai sensi dell’art. 559 c.p.c., non matura un compenso da liquidare (non paga sé stesso), ma resta comunque tenuto agli obblighi di conservazione del bene, e le spese di manutenzione necessaria seguono comunque le stesse regole generali su anticipazione e prededuzione già viste, salvo che qui il soggetto tenuto alla vigilanza e il soggetto debitore coincidono.
Il termine di 20 giorni per l’opposizione agli atti esecutivi tiene conto della sospensione feriale? Sì: come per tutti i termini processuali civili, si applica la sospensione dei termini nel periodo feriale, che va dal 1° al 31 agosto di ogni anno. Se il decreto di liquidazione viene comunicato, per esempio, il 25 luglio, il termine di 20 giorni non decorre nel mese di agosto e riprende a correre dal 1° settembre, salvo verificare con attenzione la data esatta di comunicazione, perché anche pochi giorni di calcolo errato possono spostare l’esito della verifica sulla tempestività dell’opposizione.
Posso ottenere la sostituzione del custode se ritengo che gestisca male le spese? È possibile chiedere al giudice dell’esecuzione la sostituzione del custode quando emergono elementi concreti di cattiva gestione o di spese ingiustificate, ma si tratta di una valutazione discrezionale del giudice, da supportare con elementi puntuali tratti dalle relazioni depositate e dai decreti di liquidazione già emessi: una richiesta generica, priva di riscontri specifici, difficilmente trova accoglimento.
Le pronunce che orientano la scelta
Per orientarsi in questa materia serve appoggiarsi a principi di diritto verificati, non a impressioni generiche raccolte qua e là. Ecco i riferimenti più rilevanti, raggruppati per l’opzione che ciascuno aiuta a illuminare.
Sull’opposizione agli atti esecutivi contro il decreto di liquidazione:
Cassazione, sez. III, sentenza n. 21874 del 30 luglio 2021 — il decreto di liquidazione del compenso all’ausiliario ha l’unica funzione di determinarne le spettanze, non di individuare il soggetto tenuto al pagamento; quando si contesta quest’ultimo profilo, il rimedio è l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., non il reclamo. È la pronuncia di riferimento per chi deve scegliere il rimedio corretto quando il decreto individua erroneamente il debitore come primo pagatore.
Cassazione, sez. III, sentenza n. 12434 dell’11 maggio 2021 — richiamata a conferma della distinzione tra il reclamo ex art. 630 c.p.c. (limitato alla regolamentazione delle spese processuali in sede di estinzione) e l’opposizione agli atti esecutivi per tutti gli altri provvedimenti consequenziali della procedura, compresi quelli relativi alla custodia.
Cassazione, ordinanza n. 27031 del 19 dicembre 2012 — precedente più risalente ma tuttora richiamato, che ha tracciato per primo la linea di confine tra i due rimedi in materia di liquidazione dei compensi agli ausiliari del giudice dell’esecuzione, linea di confine che la giurisprudenza più recente ha confermato senza sostanziali ripensamenti.
Cassazione, sez. tributaria, sentenza n. 16937 del 19 giugno 2024 — il procedimento di opposizione ex art. 170 del d.P.R. 115/2002 al decreto di liquidazione dei compensi ai custodi e agli ausiliari del giudice introduce una controversia di natura civile, indipendentemente dal rito in cui il decreto è stato reso: un chiarimento rilevante per evitare errori di individuazione del giudice competente, specie quando il decreto viene reso nell’ambito di procedure che intersecano profili fiscali o di spese di giustizia disciplinate dal Testo Unico.
Sulla contestazione in sede di distribuzione e sulla natura delle spese:
Cassazione n. 22105 del 31 luglio 2025 — gli oneri condominiali di manutenzione ordinaria e straordinaria maturati dopo il pignoramento non sono, di regola, prededucibili né equiparabili a spese di giustizia con prelievo privilegiato sul prezzo di vendita, salvo interventi indispensabili alla conservazione strutturale dell’immobile o delle parti comuni funzionalmente collegate: un criterio di selezione voce per voce, non un giudizio complessivo sull’intera categoria di spesa.
Cassazione, sez. II, ordinanza n. 25633 del 18 settembre 2025 — le spese necessarie al mantenimento in fisica e giuridica esistenza del bene pignorato devono essere anticipate dal creditore procedente ex art. 8 del d.P.R. 115/2002, che potrà poi rivalersi sul debitore ex art. 95 c.p.c. godendo del privilegio di cui agli artt. 2755 e 2770 c.c.: un principio che sposta sul creditore procedente, e non sul debitore, l’onere immediato del pagamento, salvo successiva rivalsa privilegiata.
Sul ruolo e sui poteri del custode nella procedura:
Cassazione, sez. III, sentenza n. 22322 del 2 agosto 2025 — il custode giudiziario nominato nella procedura esecutiva immobiliare agisce come sostituto processuale dell’esecutato, con legittimazione a stare in giudizio per le questioni relative ai beni pignorati, senza necessità di una separata citazione del debitore già rappresentato dal custode. Un principio rilevante anche per capire a chi vadano indirizzate correttamente le comunicazioni relative ai decreti di liquidazione, e per evitare che un difetto di notifica al custode, anziché al debitore, comprometta un termine di opposizione.
Cassazione, ordinanza n. 8998 del 30 marzo 2023 — in tema di rapporti tra custodia e detenzione del bene da parte di terzi, il contratto di locazione stipulato da un soggetto non proprietario è opponibile ai creditori pignoranti solo nei limiti in cui è opponibile il titolo della detenzione; in assenza di tale titolo, il terzo detentore deve corrispondere al custode le somme dovute per il godimento del bene quali frutti civili rientranti nell’oggetto del pignoramento ex art. 2912 c.c. Un principio che incide direttamente sull’entità delle entrate che il custode dovrebbe rendicontare, e quindi sulle spese nette che restano effettivamente a carico della procedura.
Cassazione, sez. III, sentenza n. 1756 del 16 gennaio 2024 — sulla responsabilità del custode per i danni riconducibili a un’omessa o inadeguata vigilanza sul bene affidatogli in custodia: un principio che chiarisce, per differenza, che le spese sostenute per una corretta e diligente conservazione dell’immobile restano nell’alveo delle spese strumentali all’esecuzione, distinte dalle conseguenze risarcitorie di un’eventuale negligenza, che seguono invece le regole ordinarie sulla responsabilità civile e non incidono sul riparto delle spese di custodia in quanto tali.
Cosa può fare lo Studio Monardo
Districarsi tra decreto di liquidazione, opposizione agli atti esecutivi, progetto di distribuzione e privilegi di legge richiede un lavoro tecnico puntuale, condotto sugli atti reali della procedura. Ecco, in concreto, come lo Studio Monardo affronta questo tipo di verifica:
- Acquisiamo ed esaminiamo il fascicolo dell’esecuzione, incluse tutte le comunicazioni relative alla nomina del custode e ai decreti di liquidazione emessi nel corso della procedura, per ricostruire la sequenza esatta delle spese imputate, decreto per decreto.
- Verifichiamo i termini di decadenza già maturati o ancora aperti per l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., calcolando con precisione la data di comunicazione legale di ciascun decreto contestabile, senza dare per scontato che il termine sia sempre scaduto o sempre ancora aperto.
- Distinguiamo, voce per voce, la natura delle spese di custodia applicando i criteri della Cassazione n. 22105/2025 tra spese ordinarie non prededucibili e interventi indispensabili alla conservazione strutturale del bene, confrontando le relazioni del custode con gli eventuali provvedimenti autorizzativi del giudice.
- Controlliamo l’individuazione del soggetto tenuto all’anticipazione secondo il principio della Cassazione n. 25633/2025, verificando se il decreto attribuisce correttamente l’onere al creditore procedente o lo pone impropriamente a carico del debitore.
- Rediggiamo l’opposizione agli atti esecutivi quando il vizio riguarda il decreto in sé, curando la formulazione dei motivi, l’individuazione puntuale del vizio dedotto e il rispetto del termine perentorio di 20 giorni.
- Predisponiamo le osservazioni al progetto di distribuzione ex art. 596 c.p.c. quando la contestazione riguarda la collocazione e l’ordine di imputazione delle spese nel riparto finale, scomponendo ogni voce imputata in prededuzione.
- Coordiniamo, quando necessario, l’opposizione in sede di distribuzione ex art. 512 c.p.c., in presenza di dissenso non risolto in udienza sul progetto depositato, valutando la sostenibilità del giudizio successivo.
- Verifichiamo la posizione di eventuali terzi detentori dell’immobile rispetto al custode, alla luce dei principi sull’opponibilità dei contratti di locazione e sui frutti civili ex art. 2912 c.c., accertando se le somme dovute risultano correttamente riscosse e rendicontate.
- Analizziamo la legittimazione processuale del custode come sostituto dell’esecutato, per accertare che le notifiche e le comunicazioni relative alla procedura siano state correttamente indirizzate anche al debitore, evitando che un difetto di comunicazione comprometta un termine che si credeva ancora aperto.
- Valutiamo quale delle due opzioni regge davanti al giudice nel caso specifico, costruendo la linea difensiva più coerente con il momento procedurale in cui ci si trova, senza sovrapporre rimedi incompatibili tra loro e senza disperdere energie su contestazioni prive di reale fondamento.
L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. Tutte queste competenze restano attive nell’analisi di una procedura esecutiva, ma è la qualifica di cassazionista a pesare in modo particolare su un tema come questo: la corretta scelta tra opposizione agli atti esecutivi e contestazione in sede di distribuzione è una decisione che, se impostata male, può compromettere l’intero sviluppo successivo del giudizio; seguirla con la stessa mano difensiva dalla fase esecutiva fino, se necessario, al giudizio di legittimità, evita che un cambio di strategia a metà percorso indebolisca la posizione già costruita. A questo si affianca lo staff multidisciplinare dello Studio, in cui avvocati e commercialisti lavorano sullo stesso fascicolo per verificare insieme sia i profili strettamente processuali sia quelli contabili delle spese di custodia imputate.
Chiusura
Le spese di custodia in un pignoramento immobiliare non sono un dettaglio contabile marginale: possono incidere in modo significativo su quanto residua al debitore o su quanto viene effettivamente recuperato dai creditori, e la loro contestazione richiede di scegliere il rimedio giusto nel momento giusto. Chi aspetta senza verificare rischia di lasciar consolidare, per semplice decorso dei termini, spese che potevano essere corrette: la scelta tra opposizione agli atti esecutivi e contestazione in sede di distribuzione dipende dal caso concreto, e sbagliarla — o arrivarci in ritardo — costa tempo e, spesso, diritti che non si recuperano più.
Proprio perché la materia dell’esecuzione immobiliare richiede di seguire con continuità ogni atto della procedura, dalla nomina del custode fino all’approvazione del progetto di distribuzione, lo Studio Monardo affronta queste verifiche con l’esperienza di un cassazionista abituato a portare la stessa strategia difensiva fino all’ultimo grado di giudizio, senza cambiare linea a metà percorso.
Il punto da tenere a mente, in definitiva, è che la custodia giudiziaria non è una fase neutra e passiva della procedura esecutiva: produce costi reali, questi costi seguono regole precise su chi li anticipa e su chi li sopporta in via definitiva, e la loro contestazione richiede di individuare con esattezza — decreto per decreto, voce per voce — il momento e lo strumento processuale corretto. Un debitore che si limita a subire il progetto di distribuzione senza averlo prima verificato, o che lascia decorrere il termine di un decreto di liquidazione senza valutarne il contenuto, rinuncia in partenza a una tutela che la legge, e la giurisprudenza più recente, gli riconoscono con chiarezza.
Lo stesso vale, in prospettiva speculare, per il creditore procedente: sapere con precisione quali spese anticipare, quali privilegi far valere in sede di riparto e come evitare che un decreto di liquidazione mal formulato apra la strada a un’opposizione dell’altra parte, è altrettanto parte di una gestione consapevole della procedura esecutiva. In entrambi i casi, la variabile che fa la differenza non è la fondatezza teorica delle proprie ragioni, ma la capacità di farle valere nei tempi e con gli strumenti che l’ordinamento processuale mette a disposizione, senza lasciarsi sorprendere da termini brevi o da un progetto di distribuzione letto troppo tardi.
📩 Non lasciare che i termini per opporti scadano senza aver verificato ogni voce di spesa: scrivi allo Studio Monardo, trovi tutti i riferimenti di contatto in fondo a questa pagina.
