Pignoramento immobiliare: differenza tra prima e seconda perizia

Non tutti i pignoramenti immobiliari vivono una sola perizia. In molte procedure, dopo la relazione di stima iniziale depositata dall’esperto nominato dal giudice dell’esecuzione, ne arriva una seconda: perché la prima è stata giudicata carente, perché sono passati anni e il mercato è cambiato, perché un’asta andata deserta impone di aggiornare il valore, o perché una parte ha contestato con successo le conclusioni dell’esperto. Ma la differenza tra prima e seconda perizia non è mai la stessa cosa per tutti i soggetti coinvolti nella procedura: cambia moltissimo se sei il debitore che rischia di perdere la casa, il comproprietario che non ha debiti, il creditore che aspetta di essere soddisfatto, oppure chi partecipa all’asta come offerente.

Lo Studio Monardo segue la materia dell’esecuzione immobiliare seguendo il fascicolo dalla prima udienza fino, se necessario, all’ultimo grado di giudizio: la possibilità di portare una contestazione sulla stima fino in Cassazione, quando i presupposti lo consentono, richiede una competenza specifica come cassazionista, che permette di costruire fin dall’inizio un’impugnazione redatta con gli standard richiesti dal giudizio di legittimità, senza dover cambiare difensore lungo il percorso. Questa continuità di strategia è particolarmente rilevante proprio quando si discute di perizie di stima, perché i vizi di motivazione o di violazione delle norme sul contraddittorio tecnico sono tra i motivi di ricorso più delicati da formulare correttamente.

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In questa guida analizziamo cosa distingue davvero la prima dalla seconda perizia — dal punto di vista normativo, pratico e strategico — e lo facciamo profilo per profilo, perché le conseguenze di un rinnovo della stima non pesano allo stesso modo su chi è nella procedura per ragioni diverse.

Pensa a due esecuzioni parallele, avviate nello stesso periodo su immobili simili per zona e caratteristiche. Nella prima, la relazione iniziale contiene un errore evidente sulla conformità edilizia: il debitore lo segnala per tempo, ottiene un’integrazione della perizia, e la procedura prosegue con un valore corretto fin dalla prima asta. Nella seconda, lo stesso tipo di errore passa inosservato, nessuno lo contesta nei termini, l’immobile va all’asta con un prezzo base sbagliato, resta invenduto per più tornate, e solo a quel punto — con mesi di ritardo e con un impatto ormai difficile da recuperare — il giudice dispone d’ufficio un aggiornamento. La differenza tra questi due scenari non sta nella qualità della prima perizia, che nei due casi era ugualmente carente, ma nella tempestività e nella competenza con cui il vizio è stato intercettato e fatto valere. È questo, in sintesi, il filo conduttore di tutta la guida che segue.

Indice dei profili

1. Il debitore esecutato, proprietario dell’immobile pignorato
2. Il comproprietario o il coniuge non debitore
3. Il creditore procedente e i creditori intervenuti
4. L’aggiudicatario e gli offerenti in gara
5. Il debitore-imprenditore con immobile locato o strumentale

Le regole comuni a tutti: cosa dice la legge sulla perizia nel pignoramento immobiliare

Prima di entrare nei singoli profili, è indispensabile fissare la base normativa comune, perché tutte le sezioni successive la richiamano senza ripeterla.

Nell’espropriazione immobiliare, dopo la trascrizione del pignoramento e il deposito dell’istanza di vendita, il giudice dell’esecuzione nomina un esperto — di regola iscritto all’albo dei consulenti tecnici o in un elenco di professionisti abilitati — con il compito di redigere la relazione di stima dell’immobile pignorato. Il contenuto minimo di questa relazione è disciplinato dall’articolo 173-bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, che elenca in modo puntuale cosa l’esperto deve verificare e indicare: identificazione catastale e confronto con lo stato di fatto, conformità edilizia e urbanistica (o le difformità riscontrate e i costi di regolarizzazione), la libertà o meno da ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, lo stato di possesso (se l’immobile è occupato dal debitore, da un familiare o da un terzo con titolo opponibile o meno alla procedura), le formalità da cancellare a cura della procedura e, naturalmente, il valore di stima motivato con il criterio adottato.

La Corte di Cassazione ha chiarito con l’ordinanza n. 21444 del 25 luglio 2025 un punto centrale per capire perché la perizia esecutiva non è una consulenza tecnica d’ufficio in senso proprio: l’esperto stimatore nominato nell’esecuzione immobiliare svolge un incarico di natura pubblicistica, funzionale a rendere proficua la vendita forzata nell’interesse della procedura nel suo complesso, e non un accertamento tecnico volto a dirimere una controversia tra le parti come avviene nel CTU del processo di cognizione. Da questa differenza discende una conseguenza pratica fondamentale: le operazioni di stima non devono necessariamente svolgersi in contraddittorio preventivo con le parti, che non hanno un diritto automatico a essere avvisate di giorno, ora e luogo dei sopralluoghi né a nominare un proprio consulente tecnico. Il contraddittorio, ha precisato la Corte, è eventuale e successivo: si concentra sulle osservazioni che le parti possono formulare dopo il deposito della relazione, nei termini fissati dal giudice.

Questo assetto spiega perché, quando una parte ritiene la stima sbagliata, lo strumento tipico non è un’improvvisa richiesta di contraddittorio “in corso d’opera”, ma le osservazioni scritte alla relazione, da depositare nei termini stabiliti (spesso coincidenti o prossimi all’udienza fissata per l’esame della perizia), e — se le osservazioni non vengono accolte e il vizio incide sulla legittimità del provvedimento successivo — l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., da proporre entro venti giorni dalla conoscenza legale dell’atto che si assume viziato (tipicamente l’ordinanza che fissa il prezzo base d’asta recependo la stima).

Quando invece si parla di seconda perizia, il quadro cambia perché entrano in gioco più ipotesi distinte, che è essenziale non confondere:

• Il rinnovo per vizi della prima relazione: quando il giudice dell’esecuzione, esaminate le osservazioni delle parti o rilevando d’ufficio lacune sostanziali (ad esempio un’errata identificazione catastale, l’omessa verifica della conformità edilizia, un valore privo di adeguata motivazione), dispone che l’esperto integri o rifaccia la relazione, oppure ne nomina uno nuovo.
• La sostituzione dell’esperto: se l’esperto originario non deposita la relazione nei termini, o viene ricusato, o cessa dall’incarico, il giudice provvede alla nomina di un sostituto, che redige una nuova stima.
• L’aggiornamento del valore per decorso del tempo: quando tra la prima stima e la vendita effettiva passano diversi anni (per rinvii, sospensioni, reclami), il giudice può disporre un aggiornamento della relazione per evitare che il prezzo base rifletta condizioni di mercato non più attuali.
• La riduzione del prezzo dopo aste deserte, che invece — ed è un punto che genera spesso confusione — non richiede sempre una nuova perizia: l’art. 568 e l’art. 591 c.p.c. consentono al giudice di ridurre progressivamente il prezzo base secondo percentuali stabilite, sulla base della stima già acquisita, salvo che ravvisi la necessità di un aggiornamento sostanziale.

Capire in quale di queste ipotesi ci si trova è il primo passo per orientarsi, perché le conseguenze procedurali — termini per opporsi, soggetti che possono chiedere il rinnovo, effetti sul prezzo base — non sono le stesse. È proprio su questo crinale che le regole cambiano, spesso in modo significativo, a seconda del profilo di chi legge.

Un ultimo elemento comune, prima di entrare nel dettaglio dei profili, riguarda il ruolo del giudice dell’esecuzione nella valutazione della relazione. Il giudice non è tenuto a recepire acriticamente il valore indicato dall’esperto: può, sulla base delle osservazioni delle parti o di un proprio autonomo esame, discostarsi dalle conclusioni della relazione, motivando le ragioni dello scostamento. Questo potere valutativo, pur non essendo frequentemente esercitato in modo radicale (il giudice normalmente non possiede le competenze tecniche per sostituirsi integralmente all’esperto), diventa determinante proprio nei casi in cui la relazione presenta lacune motivazionali evidenti: in queste ipotesi il giudice può disporre un supplemento istruttorio, chiedendo all’esperto chiarimenti scritti o orali in udienza, prima di decidere se disporre una relazione integralmente nuova o limitarsi a un’integrazione mirata.

Va inoltre ricordato che la disciplina della perizia esecutiva si inserisce in un quadro normativo che, con la riforma Cartabia e i successivi correttivi, ha rafforzato gli strumenti a disposizione del giudice per accelerare la conclusione della procedura senza sacrificare l’attendibilità del valore posto a base d’asta: dalla vendita diretta disciplinata dall’art. 568-bis c.p.c., che consente al debitore di proporre un proprio acquirente a un prezzo non inferiore a quello di stima (salve le riduzioni progressive già maturate), fino ai poteri di impulso del custode giudiziario, che nella prassi delle procedure più recenti collabora con l’esperto per garantire che le informazioni sullo stato dell’immobile restino aggiornate anche a distanza di tempo dal primo sopralluogo.

Come leggere una relazione di stima: le voci che cambiano più spesso tra prima e seconda perizia

Prima di entrare nei singoli profili, vale la pena soffermarsi su un aspetto pratico che riguarda tutti: quali sono, in concreto, le voci della relazione che più frequentemente vengono corrette o riviste quando si passa da una prima a una seconda perizia? Conoscerle aiuta chiunque legga una stima a capire subito dove concentrare l’attenzione, senza disperdere energie su aspetti marginali.

La prima voce è l’identificazione catastale. Errori di foglio, particella o subalterno sono più frequenti di quanto si pensi, specie quando l’immobile ha subito frazionamenti, accorpamenti o variazioni catastali non aggiornate nei registri al momento del sopralluogo. Un errore su questo punto non è mai marginale: incide sulla stessa individuazione del bene oggetto della vendita forzata, ed è tra i motivi più frequenti di rinnovo della relazione.

La seconda voce è la conformità edilizia e urbanistica. L’esperto deve verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i titoli abilitativi depositati in Comune (licenze, concessioni, permessi di costruire, SCIA), segnalando eventuali difformità e, quando possibile, il costo indicativo per la loro regolarizzazione. È una delle verifiche più time-consuming e, di conseguenza, una delle più esposte a omissioni nella prima relazione, specie quando i sopralluoghi vengono condotti con tempi ristretti.

La terza voce è lo stato di possesso: se l’immobile è occupato dal debitore stesso, da un familiare, da un terzo con titolo (locazione, comodato) o senza alcun titolo. Da questo dipende non solo il valore di stima (un immobile libero vale, a parità di condizioni, più di uno occupato con vincolo opponibile) ma anche l’intera gestione successiva della procedura, incluse le modalità di liberazione dell’immobile dopo il decreto di trasferimento.

La quarta voce è la presenza di formalità pregiudizievoli — ipoteche, pignoramenti concorrenti, sequestri — che l’esperto deve elencare con l’indicazione di quali verranno cancellate a cura della procedura e quali, eventualmente, resteranno opponibili all’aggiudicatario. Un errore su questo elenco può alterare in modo sensibile l’appetibilità dell’immobile per gli offerenti.

Infine, la quinta voce, la più discussa in assoluto, è il criterio di stima adottato e la sua motivazione: comparativo di mercato, sintetico-parametrico, a costo di ricostruzione. Una motivazione generica, che si limita a indicare un valore senza spiegare i comparabili utilizzati o le correzioni applicate per lo stato di conservazione, è uno dei vizi più frequentemente lamentati nelle osservazioni delle parti e uno dei motivi più ricorrenti che portano il giudice a disporre un’integrazione o un rinnovo della relazione.

Tenere a mente questa mappa delle cinque voci critiche è utile trasversalmente a tutti i profili che seguono: cambia chi ha interesse a contestare l’una o l’altra voce, ma le voci stesse restano le stesse per chiunque legga una perizia esecutiva.

1. Il debitore esecutato, proprietario dell’immobile pignorato

La tua situazione

Sei la persona che ha ricevuto l’atto di pignoramento sulla tua casa, sul tuo terreno o su un immobile a te intestato. La perizia dell’esperto è, per te, il documento che determina il valore da cui parte l’asta: un valore troppo basso significa vendere il tuo bene a un prezzo che, nella tua percezione, non ne rispecchia il reale valore commerciale; un valore troppo alto, paradossalmente, può allontanare gli offerenti e prolungare la procedura, con conseguenze negative anche per te in termini di incertezza e di costi che continuano a maturare durante l’esecuzione.

Cosa cambia per te

Per il debitore esecutato, la differenza tra prima e seconda perizia è quasi sempre legata a un errore riscontrato nella prima o al decorso del tempo. Hai il diritto di depositare osservazioni scritte alla relazione di stima entro il termine fissato dal giudice, e questo è lo strumento principale per ottenere una correzione o un rinnovo prima che il valore diventi la base dell’ordinanza di vendita. Se non lo fai in tempo, il rischio è che la stima “passi in giudicato” processuale, nel senso che diventa difficile rimetterla in discussione più avanti, salvo vizi particolarmente gravi.

Un punto che spesso sfugge: la seconda perizia, quando disposta per aggiornamento del valore dopo anni di procedura, può giocare a tuo sfavore se il mercato immobiliare nella zona è cresciuto, perché in teoria dovrebbe far salire il prezzo base — ma nella prassi le nuove stime, quando disposte dopo aste andate deserte, più spesso registrano un valore invariato o in calo, per tenere conto dello stato di conservazione deteriorato nel frattempo (mancata manutenzione, occupazione prolungata, eventuali danni).

I numeri

Facciamo un esempio numerico concreto. Ipotesi: appartamento pignorato con prima perizia depositata nel 2021 che stima il valore in 148.000 €. La procedura si prolunga per rinvii e per un reclamo sull’ordinanza di vendita; nel 2025 il giudice dispone l’aggiornamento della stima. Il nuovo esperto, applicando i medesimi criteri comparativi ma aggiornati ai valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) più recenti e considerando quattro anni di mancata manutenzione, deposita una seconda relazione che indica un valore di 139.500 €: un valore inferiore, nonostante il tempo trascorso, per effetto del deterioramento fisico dell’immobile che ha inciso più della rivalutazione di mercato.

Questo scarto tra prima e seconda stima, quando supera soglie significative, è uno degli elementi che più spesso vengono contestati dal debitore, perché incide direttamente sul ricavato della vendita e, quindi, sull’importo che residuerà (o mancherà) dopo il soddisfacimento dei creditori.

I rischi specifici

Il rischio principale per il debitore è la decadenza dai termini per contestare: se lasci passare il termine per le osservazioni alla relazione e quello per l’eventuale opposizione agli atti esecutivi contro l’ordinanza che fissa il prezzo base, la stima — anche se contenesse errori oggettivi — difficilmente potrà essere rimessa in discussione più avanti, salvo che si tratti di vizi che incidono sulla stessa validità dell’atto (ad esempio una radicale carenza di motivazione). Un secondo rischio è confondere la sede della contestazione: chiedere semplicemente al giudice dell’esecuzione, con una generica istanza, di “rifare la perizia” senza incardinare formalmente le osservazioni o l’opposizione nei termini previsti, spesso porta al rigetto per motivi procedurali prima ancora che si entri nel merito.

Le mosse giuste

1. Verifica con attenzione, appena depositata la relazione, i dati identificativi catastali, lo stato di possesso indicato e la conformità edilizia: sono le voci più spesso fonte di errore.
2. Deposita osservazioni scritte puntuali entro il termine fissato, allegando documentazione a supporto (planimetrie, atti, eventuali perizie di parte) se ritieni il valore sbagliato.
3. Se le osservazioni non vengono accolte e il vizio incide sulla legittimità dell’ordinanza che fissa il prezzo base, valuta tempestivamente l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., nel termine perentorio di venti giorni.
4. In presenza di una relazione depositata a distanza di anni dalla precedente senza un reale aggiornamento delle condizioni dell’immobile, chiedi che il giudice motivi lo scostamento tra le due stime, perché una motivazione carente su un divario significativo di valore è terreno per un’impugnazione.
5. Se possiedi i requisiti previsti dalla riforma Cartabia per la vendita diretta, valuta questa strada prima che il valore della seconda perizia diventi il riferimento dell’asta: puoi proporre un acquirente a un prezzo che, se approvato dal giudice, può risultare più favorevole rispetto agli esiti incerti di più tornate d’asta.

Un ulteriore aspetto da tenere presente riguarda il rapporto tra la contestazione della perizia e le altre fasi della procedura: una contestazione fondata e tempestiva sulla stima non sospende automaticamente il corso dell’esecuzione, salvo che il giudice ritenga di disporre diversamente in attesa di chiarire il punto controverso. Questo significa che il debitore non può limitarsi a depositare osservazioni confidando in un blocco automatico della procedura: deve valutare, insieme al proprio difensore, se la situazione richiede anche un’istanza di sospensione specifica, motivata dalla necessità di attendere l’esito della verifica sulla stima prima di procedere oltre con gli atti di vendita.

Giurisprudenza dedicata

L’ordinanza della Cassazione n. 21444/2025 è direttamente rilevante per il debitore, perché chiarisce che, non essendo la relazione una CTU in senso tecnico, il contraddittorio si concentra sulle osservazioni successive al deposito: è quindi in quella fase, e non prima, che il debitore deve giocare la propria carta difensiva con puntualità. Rileva inoltre, sul piano della motivazione che il giudice deve fornire quando aderisce alle conclusioni tecniche recepite in una seconda relazione, il principio espresso dalla Cassazione con la sentenza n. 15804 del 2024, che impone una motivazione puntuale a fronte di critiche specifiche e documentate: un principio che il debitore può richiamare proprio quando lo scostamento tra prima e seconda stima appare significativo e non adeguatamente spiegato.

Per chi rischia di perdere l’unica abitazione, la tempestività nel contestare la stima — e la capacità di portare l’eventuale contestazione fino agli ultimi gradi di giudizio quando i presupposti lo consentono, grazie alla continuità difensiva di un cassazionista — è spesso l’unica leva realmente disponibile per incidere sul risultato economico della vendita.

2. Il comproprietario o il coniuge non debitore

La tua situazione

Non sei tu il debitore, ma l’immobile pignorato è (anche) tuo: perché lo possiedi in comunione con il coniuge o l’ex coniuge indebitato, perché è un bene caduto in comunione legale, o perché sei comproprietario per successione ereditaria insieme al debitore. La tua posizione nella procedura è particolare: non subisci l’esecuzione per un tuo debito, ma il tuo diritto sull’immobile è comunque investito dalla vendita forzata.

Cosa cambia per te

Hai il diritto di partecipare al procedimento e di ricevere comunicazione degli atti principali, incluso il deposito della perizia, perché la stima incide direttamente sulla quota che ti spetterà dopo la vendita (se l’immobile viene venduto per intero e a te compete una quota del ricavato) o sulla determinazione del valore ai fini della divisione giudiziale che spesso accompagna il pignoramento di un bene in comproprietà. La differenza tra prima e seconda perizia, per te, incide non tanto sul “se” l’immobile viene venduto, quanto sul “quanto” ti spetterà.

Un aspetto tecnico rilevante: quando l’immobile pignorato è in comunione e solo una quota appartiene al debitore, la procedura può seguire, a seconda dei casi, la via della vendita dell’intero bene con successiva liquidazione della quota del comproprietario non debitore, oppure — nei casi in cui ciò sia possibile — la vendita della sola quota pignorata. La seconda perizia, quando disposta, deve indicare con chiarezza il valore riferito all’intero bene e, separatamente, la quota di spettanza di ciascun comproprietario, perché un errore su questo punto si traduce in un pregiudizio economico diretto per chi non ha alcun debito verso il creditore procedente.

I numeri

Ipotesi: immobile in comproprietà al 50% tra due ex coniugi, uno dei quali debitore esecutato. Prima perizia: valore complessivo 210.000 €, quota teorica del comproprietario non debitore 105.000 €. Durante la procedura emerge che la prima relazione non aveva considerato un vincolo di servitù che grava sull’immobile, riducendone il valore commerciale; il giudice dispone una seconda perizia, che rideterminata il valore complessivo in 188.000 €, con una quota teorica per il non debitore di 94.000 €: uno scarto di 11.000 € rispetto alla prima stima, che il comproprietario non debitore ha tutto l’interesse a verificare, perché incide direttamente sulla somma che riceverà a seguito della vendita.

I rischi specifici

Il rischio più concreto per il comproprietario non debitore è restare ai margini della procedura per mancanza di informazione, perché a differenza del debitore esecutato — che riceve tutti gli atti principali in modo automatico — la posizione del comproprietario richiede spesso un intervento attivo per essere pienamente partecipe (costituirsi, farsi comunicare gli atti, depositare proprie osservazioni sulla stima). Un secondo rischio riguarda la corretta suddivisione del valore tra le quote: se la seconda perizia non distingue con chiarezza il valore dell’intero dal valore della singola quota, è facile che sorgano contestazioni successive, anche in sede di riparto del ricavato.

Le mosse giuste

1. Costituisciti formalmente nella procedura non appena vieni a conoscenza del pignoramento sull’immobile in comproprietà, per avere pieno accesso agli atti, incluse le relazioni di stima.
2. Verifica che la perizia — sia la prima sia un’eventuale seconda — indichi correttamente il valore dell’intero bene e la ripartizione per quote.
3. Se ritieni che la stima non consideri correttamente vincoli, pesi o caratteristiche che incidono sulla tua quota (ad esempio un diritto di abitazione riservato a tuo favore, o un miglioramento che hai finanziato personalmente), fai valere queste circostanze con osservazioni tempestive.
4. Segui con attenzione la fase di riparto del ricavato, verificando che la quota liquidata corrisponda effettivamente ai criteri indicati nella perizia definitiva.
5. Nei casi di comunione legale con il coniuge debitore, valuta con un legale se sussistono i presupposti per far valere diritti di preferenza o di prelazione previsti dalla legge in specifiche situazioni di comproprietà.

Va inoltre considerato che, quando l’immobile è oggetto non solo di pignoramento ma anche di un procedimento di divisione (situazione tutt’altro che rara nelle comproprietà tra ex coniugi o tra coeredi), la relazione di stima redatta nell’ambito dell’esecuzione può essere utilizzata anche ai fini della divisione, evitando la duplicazione di due distinti accertamenti tecnici sullo stesso bene. Questo coordinamento tra i due procedimenti è nell’interesse di tutti, ma richiede che il comproprietario non debitore vigili affinché la stima utilizzata per la divisione sia effettivamente aggiornata e coerente con quella acquisita nell’esecuzione, specie quando tra i due procedimenti intercorre un lasso di tempo significativo.

Giurisprudenza dedicata

Anche in questo profilo resta centrale il principio dell’ordinanza n. 21444/2025: la relazione di stima, non essendo una CTU classica, non prevede un contraddittorio automatico con tutti i soggetti interessati durante le operazioni, il che rende ancora più importante, per il comproprietario, costituirsi tempestivamente per non restare escluso dalla fase delle osservazioni. Resta inoltre utile, per orientare la corretta individuazione dei beni e delle quote oggetto di stima, il principio richiamato dal Tribunale di Cagliari nell’ordinanza del 6 maggio 2021, secondo cui le contestazioni sull’individuazione dei beni pignorati devono essere formulate avverso la perizia e non in fasi successive della procedura.

3. Il creditore procedente e i creditori intervenuti

La tua situazione

Sei il creditore che ha avviato la procedura esecutiva, o uno dei creditori che sono intervenuti successivamente facendo valere un proprio titolo. La perizia è, per te, lo strumento che determina se l’esecuzione avrà una reale utilità economica: un valore di stima troppo basso rischia di rendere la vendita infruttuosa rispetto al credito vantato, mentre un valore realistico è la condizione perché la procedura arrivi effettivamente al soddisfacimento, totale o parziale, del tuo credito.

Cosa cambia per te

Anche il creditore, come il debitore, può contestare la relazione di stima con osservazioni scritte se ritiene il valore sottostimato, e questo è un aspetto spesso sottovalutato: la contestazione della perizia non è uno strumento riservato al debitore, ma è bidirezionale. Se il creditore ha elementi per ritenere che il valore indicato sia inferiore a quello reale (ad esempio comparabili di mercato più elevati, o un criterio di stima non correttamente motivato), può e deve far valere queste circostanze nella medesima fase.

La seconda perizia, per il creditore, assume rilievo soprattutto in due situazioni: quando viene disposta a seguito di aste andate deserte con una riduzione progressiva del prezzo che rischia di scendere sotto una soglia economicamente sostenibile per il recupero del credito, e quando viene disposta per correggere un errore che aveva sottostimato il bene, restituendo alla procedura un valore più aderente al mercato.

I numeri

Ipotesi: credito vantato di 95.000 € oltre interessi e spese. Prima perizia sull’immobile pignorato: valore 130.000 €, con un margine che appare sufficiente a soddisfare il credito anche tenendo conto dei costi di procedura e di eventuali gravami pregressi. Dopo tre aste andate deserte, con riduzioni progressive del prezzo base che portano l’ultimo tentativo a circa 66.000 €, il creditore procedente chiede al giudice, prima di un’ulteriore riduzione, di disporre un aggiornamento della stima anziché un’ulteriore riduzione automatica, sostenendo che il valore originario non riflette più correttamente il mercato attuale e che una nuova perizia potrebbe far emergere un valore diverso, più prossimo a quello reale, capace di attrarre nuovi offerenti a un prezzo più sostenibile per il recupero del credito.

I rischi specifici

Il rischio principale per il creditore è la passività: assistere silenziosamente al susseguirsi di aste deserte e riduzioni di prezzo senza intervenire, fino a quando il valore residuo non è più sufficiente a coprire il credito dopo le spese di procedura. Un secondo rischio riguarda i creditori intervenuti privi di titolo esecutivo autonomo o con gradi di privilegio inferiori: per loro, uno scarto significativo tra prima e seconda perizia può fare la differenza tra un recupero parziale e un recupero nullo, perché il riparto del ricavato segue l’ordine dei privilegi e delle ipoteche.

Le mosse giuste

1. Analizza la prima perizia con attenzione già al momento del deposito, verificando in particolare il criterio di stima adottato e i valori comparativi utilizzati.
2. Se ritieni il valore sottostimato, deposita osservazioni tempestive, eventualmente supportate da elementi di mercato aggiornati.
3. In caso di aste andate deserte con riduzioni progressive del prezzo, valuta se sollecitare un aggiornamento della stima anziché assistere passivamente alle riduzioni automatiche.
4. Se sei un creditore intervenuto, verifica sempre la tua posizione nel piano di riparto atteso, alla luce del valore aggiornato dall’eventuale seconda perizia.
5. Coordina la strategia con gli altri creditori quando possibile, per evitare iniziative contraddittorie che rallentano la procedura senza reale beneficio per nessuno.

Un aspetto ulteriore riguarda il rapporto tra creditori di grado diverso quando l’immobile è gravato da più ipoteche o da pignoramenti riuniti. In questi casi lo scarto tra prima e seconda perizia non incide allo stesso modo su tutti i creditori: chi ha un grado di privilegio anteriore è meno esposto a una riduzione del valore, mentre i creditori chirografari o con gradi successivi possono vedere azzerarsi le prospettive di recupero anche per riduzioni di stima relativamente contenute. È quindi opportuno, per ciascun creditore, calcolare in concreto — e non genericamente — l’impatto di un’eventuale seconda perizia sulla propria specifica posizione nel piano di riparto atteso, anziché limitarsi a valutare l’andamento complessivo della procedura.

Giurisprudenza dedicata

Rileva ancora l’ordinanza n. 21444/2025, che riconosce la finalità pubblicistica della stima “funzionale a rendere proficua la vendita”: un principio che il creditore può richiamare proprio per sostenere che un valore realistico, aggiornato quando necessario, è nell’interesse della procedura nel suo complesso e non un mero adempimento formale. Resta inoltre utile, per il creditore che intende sollecitare l’aggiornamento della stima prima di un’ulteriore riduzione automatica del prezzo, il principio motivazionale ricavabile dalla Cassazione n. 15804 del 2024, applicabile per analogia anche alla valutazione delle ragioni per cui il giudice ritiene, o non ritiene, necessario un aggiornamento della relazione.

4. L’aggiudicatario e gli offerenti in gara

La tua situazione

Hai partecipato o intendi partecipare a un’asta giudiziaria basandoti sul valore indicato nella perizia, oppure sei già diventato aggiudicatario di un immobile la cui descrizione, a stima ormai acquisita, si è rivelata incompleta o inesatta rispetto alla realtà. La tua posizione, a differenza di quella del debitore o del creditore, nasce e si consuma prevalentemente intorno all’affidamento che ripone nella relazione di stima come fonte di informazione sull’immobile che intendi acquistare.

Cosa cambia per te

Per l’offerente, la perizia è la principale — spesso l’unica — fonte di conoscenza dell’immobile prima della gara, perché la partecipazione all’asta normalmente prescinde da un accesso diretto e approfondito al bene come avverrebbe in una compravendita ordinaria. Da qui discende un principio di responsabilità dell’esperto stimatore particolarmente rilevante per questo profilo: quando la relazione contiene errori o omissioni significative (uno stato di occupazione non segnalato, un abuso edilizio non rilevato, un vincolo non menzionato) che alterano in modo sostanziale la percezione del valore o delle caratteristiche del bene, l’esperto può essere chiamato a risponderne.

La seconda perizia, per l’offerente, ha un significato particolare quando interviene dopo che un primo aggiudicatario ha lamentato difformità rispetto alla descrizione: in alcuni casi la nuova relazione serve proprio a fotografare correttamente lo stato reale dell’immobile prima di una nuova tornata d’asta, evitando che lo stesso errore si ripeta.

I numeri

Ipotesi dimostrativa: un immobile viene aggiudicato per 118.000 € sulla base di una perizia che lo descriveva come libero da occupanti. Dopo il decreto di trasferimento, l’aggiudicatario scopre che l’immobile è occupato da un soggetto che vanta un titolo (ad esempio un contratto di locazione anteriore al pignoramento, non rilevato dall’esperto) che comporta tempi e costi aggiuntivi per ottenere la disponibilità del bene, stimabili — in questa ipotesi dimostrativa — in alcune migliaia di euro tra spese legali e ritardo nella disponibilità dell’immobile. Questo scarto tra la situazione descritta in perizia e la realtà è il presupposto tipico per valutare un’azione di responsabilità nei confronti dell’esperto stimatore.

I rischi specifici

Il rischio principale per l’offerente è fare affidamento acritico sulla perizia senza verificare, per quanto possibile, gli elementi pubblicamente accessibili (visure catastali, eventuali procedimenti pendenti relativi all’immobile, informazioni sullo stato di possesso reperibili tramite il custode giudiziario). Un secondo rischio, per chi è già diventato aggiudicatario, è lasciar trascorrere il tempo senza attivarsi: le azioni di responsabilità e i rimedi disponibili hanno termini e presupposti precisi, e la loro efficacia si riduce quanto più tardi vengono attivati.

Le mosse giuste

1. Prima di formulare un’offerta, leggi con attenzione l’intera relazione di stima, non solo il valore finale: verifica lo stato di possesso, la conformità edilizia e le eventuali formalità da cancellare.
2. Utilizza, quando disponibili, i canali informativi messi a disposizione dal custode giudiziario per chiarimenti sull’immobile prima della gara.
3. Se dopo l’aggiudicazione emergono difformità sostanziali rispetto alla descrizione peritale, documenta tempestivamente la discrepanza.
4. Valuta, con l’assistenza di un legale, se sussistono i presupposti per un’azione di responsabilità nei confronti dell’esperto stimatore, distinguendo i vizi realmente non percepibili al momento della gara da quelli che un minimo di diligenza avrebbe potuto far emergere.
5. Se una seconda perizia viene disposta prima di una nuova tornata d’asta a seguito delle difformità rilevate, verifica che la nuova relazione dia conto in modo specifico delle correzioni apportate rispetto alla prima.

Un elemento pratico che l’offerente accorto tiene sempre presente è la differenza tra vizio percepibile con un sopralluogo diligente e vizio realmente occulto. Se prima di formulare l’offerta hai avuto accesso all’immobile — come consentito, nella maggior parte dei tribunali, tramite richiesta al custode giudiziario — e non hai rilevato l’anomalia poi lamentata, la tua posizione nell’eventuale azione di responsabilità è più debole rispetto al caso in cui l’accesso non sia stato possibile o l’anomalia fosse comunque non rilevabile con un esame visivo ordinario (ad esempio un vincolo giuridico non apparente, o un’occupazione che si manifesta solo dopo l’aggiudicazione). Documentare con cura le richieste di accesso formulate e l’esito, anche negativo, di eventuali tentativi di sopralluogo è quindi una precauzione utile fin dalla fase precedente alla gara, perché diventa la prova principale, in un eventuale giudizio successivo, della diligenza effettivamente impiegata.

Giurisprudenza dedicata

Su questo profilo la giurisprudenza è più risalente ma resta un riferimento solido: la Cassazione, sentenza n. 13010 del 23 giugno 2016, ha affermato che l’esperto stimatore risponde extracontrattualmente nei confronti dell’aggiudicatario quando, per condotta dolosa o colposa nell’esecuzione dell’incarico, altera in modo significativo la reale situazione dell’immobile con incidenza causale sulla determinazione a offrire. In termini simili si è espressa la Cassazione n. 2359 del 2 febbraio 2010, che ha escluso che la mera partecipazione all’asta neutralizzi automaticamente il nesso causale tra errore di stima e pregiudizio subito dall’aggiudicatario, e la Cassazione n. 15729 del 18 luglio 2011, che ha circoscritto la rilevanza dei vizi ai soli difetti non immediatamente percepibili mediante una visita dell’immobile, distinguendo quindi tra vizi occulti (rilevanti ai fini della responsabilità) e vizi che un sopralluogo diligente avrebbe comunque potuto far emergere.

5. Il debitore-imprenditore con immobile locato o strumentale

La tua situazione

Sei un imprenditore individuale, o comunque un debitore la cui posizione riguarda un immobile diverso dall’abitazione principale: un capannone, un fondo commerciale, un immobile locato a terzi da cui ricavi un canone, o un bene strumentale alla tua attività. La procedura esecutiva su questo tipo di immobile presenta complessità aggiuntive rispetto al pignoramento della sola casa di abitazione.

Cosa cambia per te

La perizia su un immobile locato o strumentale deve dare conto di elementi che non compaiono in una stima abitativa standard: l’esistenza e la durata di eventuali contratti di locazione, l’opponibilità di tali contratti alla procedura esecutiva (che dipende, tra l’altro, dalla data certa e dalla trascrizione, se prevista), il valore locativo corrente rispetto a quello contrattuale, e — se l’immobile è strumentale a un’attività — eventuali impianti, autorizzazioni o pertinenze che incidono sul valore complessivo.

La differenza tra prima e seconda perizia, per questo profilo, si gioca spesso proprio sulla corretta qualificazione della locazione: una prima relazione che considera erroneamente un contratto non opponibile, o che omette di verificarne la data certa, può condurre a una stima significativamente diversa da quella che risulterebbe da un’analisi corretta, con effetti sia sul valore di vendita sia sull’attrattività dell’immobile per i potenziali offerenti (un immobile locato a un canone sotto mercato, con un contratto opponibile e di lunga durata residua, è normalmente meno appetibile di uno libero).

I numeri

Ipotesi: capannone artigianale pignorato, locato con contratto avente data certa anteriore al pignoramento e opponibile alla procedura, canone mensile 1.350 €, scadenza contrattuale residua di sei anni. Prima perizia: valore stimato 310.000 €, calcolato come se l’immobile fosse libero. A seguito delle osservazioni del debitore-imprenditore, che segnala l’esistenza e l’opponibilità del contratto di locazione, il giudice dispone l’integrazione della relazione; la seconda perizia, tenendo conto del vincolo locativo residuo e del canone inferiore ai valori di mercato per immobili analoghi, rideterminata il valore in 265.000 €: una riduzione di 45.000 € che, sebbene abbassi il prezzo base d’asta, restituisce una stima più aderente alla situazione reale e, paradossalmente, può rendere la vendita più rapida perché più realistica per gli offerenti.

I rischi specifici

Il rischio più frequente per il debitore-imprenditore è che la prima perizia non tenga adeguatamente conto della locazione o del vincolo di destinazione strumentale, con la conseguenza di un prezzo base non realistico che allontana gli offerenti e prolunga la procedura anziché favorirne la conclusione. Un secondo rischio riguarda i beni strumentali complessi (con impianti, autorizzazioni, licenze collegate all’attività): una perizia che non distingue correttamente ciò che è pertinenza dell’immobile da ciò che è invece bene mobile o autorizzazione personale del debitore può generare contestazioni sia in fase di stima sia, successivamente, in fase di trasferimento. Un terzo rischio, specifico di questo profilo, riguarda la sovrapposizione tra la procedura esecutiva individuale e un’eventuale situazione di crisi più ampia dell’attività imprenditoriale: quando l’immobile pignorato è solo uno degli asset coinvolti in una difficoltà economica generale, affrontare la sola contestazione della perizia senza una visione d’insieme sulla sostenibilità complessiva dell’esposizione debitoria rischia di essere un intervento parziale, utile ma non risolutivo rispetto al quadro più ampio.

Le mosse giuste

1. Segnala tempestivamente all’esperto, e se necessario al giudice, l’esistenza di contratti di locazione in essere sull’immobile, fornendo prova della data certa.
2. Verifica che la perizia distingua correttamente il valore dell’immobile libero da quello locato, applicando un criterio di stima coerente con il vincolo esistente.
3. Se l’immobile è strumentale a un’attività, chiarisci per tempo quali elementi (impianti, arredi, autorizzazioni) rientrano nella stima e quali ne restano estranei.
4. Documenta con precisione il valore locativo corrente per contrastare stime che sovrastimano o sottostimano il canone di mercato.
5. Valuta, quando la situazione lo consente, la vendita diretta prevista dalla riforma Cartabia come alternativa a un’asta che rischia di essere penalizzata da un valore poco realistico.

Un punto di attenzione specifico riguarda i beni strumentali complessi con licenze o autorizzazioni collegate a un’attività economica: un capannone destinato a un’attività soggetta ad autorizzazioni ambientali o sanitarie, ad esempio, pone il tema di distinguere ciò che è trasferibile insieme all’immobile da ciò che, invece, resta legato alla persona del debitore o alla sua impresa e non può essere oggetto della vendita forzata. Una prima perizia che non affronta con chiarezza questo aspetto genera spesso incertezza tra i potenziali offerenti, che faticano a valutare se l’acquisto dell’immobile consentirà o meno la prosecuzione dell’attività preesistente senza dover ripercorrere da zero l’iter autorizzativo. Segnalare per tempo questo profilo, chiedendo che la seconda perizia — se disposta — chiarisca in modo esplicito la distinzione tra immobile e componenti autorizzative, è spesso decisivo per rendere la vendita più attrattiva e, di riflesso, più rapida.

Giurisprudenza dedicata

Anche per questo profilo resta di riferimento il principio dell’articolo 173-bis disp. att. c.p.c., che impone espressamente all’esperto di dare atto dello stato di possesso e dei rapporti che gravano sull’immobile: la giurisprudenza di legittimità in materia di ordinanza n. 21444/2025 conferma che, proprio perché la relazione ha natura pubblicistica e funzionale alla vendita, un’omissione su un elemento decisivo come la locazione opponibile rientra pienamente tra i vizi che le osservazioni delle parti possono e devono far emergere.

Un ultimo aspetto, spesso trascurato da chi partecipa alle aste giudiziarie per la prima volta, riguarda il rapporto tra il termine per far valere eventuali vizi e il momento in cui l’aggiudicazione diventa definitiva. Fino a quando il decreto di trasferimento non è stato emesso, alcuni rimedi restano più agevolmente esperibili nell’ambito della stessa procedura esecutiva; una volta emesso il decreto e consolidatasi l’aggiudicazione, l’aggiudicatario che scopre difformità sostanziali si trova spesso a dover agire con strumenti diversi, tipicamente un’azione risarcitoria autonoma nei confronti dell’esperto stimatore, con l’onere di provare puntualmente il nesso causale tra l’errore di stima e il pregiudizio economico subito. Questo passaggio da rimedio endoprocessuale a rimedio risarcitorio autonomo è uno snodo strategico che va valutato con attenzione fin dal momento in cui la difformità viene scoperta, perché incide sui tempi, sull’onere della prova e sul soggetto convenuto in giudizio.

Tre pignorati, tre perizie, tre esiti diversi

Per rendere concreta la differenza tra i profili, ecco tre simulazioni numeriche parallele, applicate allo stesso problema di fondo — una prima perizia rivelatasi imprecisa — ma su situazioni di partenza diverse.

Caso A — Il debitore con l’unica abitazione. Immobile pignorato: appartamento, prima perizia 172.000 €, redatta senza rilevare un abuso edilizio (una veranda chiusa senza titolo) che incide sulla commerciabilità. Il debitore deposita osservazioni documentate con planimetrie catastali. Il giudice dispone l’integrazione della relazione: la seconda perizia, tenuto conto del costo di sanatoria stimato in 9.800 €, rideterminata il valore in 160.500 €. Per il debitore, l’esito è un prezzo base più basso ma più realistico, che riduce il rischio di aste deserte ripetute e accelera la conclusione della procedura.

Caso B — Il creditore con un credito di 72.000 €. Prima perizia sull’immobile pignorato: 95.000 €, valore che appariva sufficiente a coprire il credito. Dopo due aste deserte con ribassi progressivi, il prezzo scende a circa 60.800 €, sotto la soglia di piena capienza del credito. Il creditore procedente sollecita un aggiornamento della stima anziché un’ulteriore riduzione automatica; la seconda perizia, aggiornata ai valori di mercato correnti nella zona (nel frattempo saliti), rideterminata il valore in 88.000 €, restituendo margini più favorevoli al recupero del credito nella tornata successiva.

Caso C — L’aggiudicatario che scopre un’occupazione non segnalata. Aggiudicazione a 134.000 € sulla base di una perizia che indicava l’immobile libero. Dopo il decreto di trasferimento emerge un’occupazione da parte di un soggetto privo di titolo opponibile, non segnalata nella relazione. L’aggiudicatario, oltre ad avvalersi delle procedure di liberazione dell’immobile previste dal codice, valuta un’azione di responsabilità nei confronti dell’esperto per i costi aggiuntivi sostenuti (in questa ipotesi dimostrativa, quantificabili in alcune migliaia di euro tra spese di liberazione e ritardo nella disponibilità del bene), sulla base dei principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità in materia di responsabilità dell’esperto stimatore.

Tre situazioni di partenza diverse, tre esiti diversi: la differenza tra prima e seconda perizia non produce mai lo stesso effetto su chi la subisce, ed è proprio questa la ragione per cui non esiste un’unica strategia valida per tutti.

I casi misti: quando appartieni a più profili insieme

Nella pratica, capita spesso che un soggetto rientri contemporaneamente in più profili tra quelli descritti, e le regole si combinano.

Il debitore che è anche comproprietario con il coniuge non debitore. In questo caso, chi ha ricevuto il pignoramento deve gestire sia la propria posizione di debitore (con l’onere di contestare tempestivamente la stima nei termini) sia il rapporto con il comproprietario, che ha un interesse autonomo e distinto sulla quota. È buona prassi, quando possibile, coordinare le rispettive osservazioni alla perizia per evitare posizioni contraddittorie che indeboliscono entrambe le contestazioni davanti al giudice.

Il creditore che partecipa anche come offerente all’asta. Non è raro che un creditore, soprattutto se titolare di un credito ipotecario rilevante, valuti di partecipare direttamente alla gara (anche avvalendosi della facoltà di compensare il proprio credito con il prezzo, nei limiti previsti dalla legge). In questa posizione doppia, l’interesse a una stima realistica si intreccia con l’interesse a un prezzo base che non scoraggi la partecipazione, ma che al tempo stesso non sia così alto da rendere la propria offerta meno competitiva.

Il debitore-imprenditore che è anche comproprietario dell’immobile strumentale con un socio o un familiare. In questa ipotesi si sommano le complessità del profilo imprenditoriale (locazioni, vincoli di destinazione) a quelle della comproprietà, e la seconda perizia — quando disposta — deve dare conto sia del vincolo locativo sia della corretta ripartizione del valore tra le quote.

Il coobbligato o garante che si trova, di fatto, nella posizione del debitore pur non essendo il proprietario dell’immobile pignorato. Se hai prestato una garanzia reale (ad esempio un’ipoteca su un tuo immobile a garanzia del debito altrui) e la procedura riguarda proprio quel bene, la tua posizione nella procedura esecutiva è sostanzialmente assimilabile a quella del debitore-proprietario per quanto riguarda il diritto di contestare la perizia, pur non essendo tu il debitore dell’obbligazione principale.

L’offerente che, dopo l’aggiudicazione, diventa a sua volta parte di un contenzioso con l’esperto stimatore mentre la procedura originaria è ancora aperta per altri aspetti (ad esempio il completamento del riparto). Questa situazione, meno frequente ma non rara, richiede di tenere separati i due piani: da un lato l’aggiudicatario resta parte della procedura esecutiva fino alla sua conclusione (in particolare per quanto riguarda la liberazione dell’immobile e il decreto di trasferimento); dall’altro, l’eventuale azione di responsabilità nei confronti dell’esperto si svolge, salvo eccezioni, in un giudizio autonomo, con proprie regole di competenza e di prova, che non deve essere confuso con gli strumenti tipici dell’esecuzione (osservazioni, opposizione agli atti esecutivi).

Il creditore che è, al tempo stesso, comproprietario di un immobile diverso da quello pignorato ma collegato alla stessa vicenda debitoria (ad esempio garanzie incrociate tra più immobili dello stesso gruppo familiare o imprenditoriale). In questi casi, particolarmente frequenti nelle esecuzioni che coinvolgono più beni dello stesso debitore o di soggetti a lui collegati, occorre verificare con attenzione se le diverse perizie redatte sui singoli immobili sono tra loro coerenti nei criteri di stima adottati, perché disomogeneità ingiustificate tra una relazione e l’altra sono spesso sintomo di un difetto di motivazione che può essere fatto valere autonomamente per ciascun immobile.

In tutti questi casi misti, il criterio guida è individuare quale posizione prevale ai fini del singolo atto contestato: se si tratta della determinazione del valore dell’intero bene, valgono le regole del profilo “proprietario/debitore”; se si tratta della ripartizione del ricavato, entrano in gioco le regole di comproprietà o di garanzia; se si tratta di un’azione risarcitoria post-aggiudicazione, si applicano le regole ordinarie sulla responsabilità civile, distinte da quelle endoprocessuali dell’esecuzione.

Gli errori più frequenti quando si affronta una seconda perizia (per qualunque profilo)

Al di là delle regole specifiche di ciascun profilo, l’esperienza pratica nella gestione delle procedure esecutive immobiliari mostra che alcuni errori si ripetono con grande frequenza, indipendentemente da chi li commette. Vale la pena elencarli separatamente, perché conoscerli in anticipo è spesso più utile che imparare a rimediarvi dopo che si sono già verificati.

Il primo errore è sottovalutare il termine per le osservazioni, considerandolo un adempimento secondario rispetto ad altri atti della procedura ritenuti più urgenti. In realtà, le osservazioni alla relazione di stima sono spesso l’unica finestra realmente efficace per incidere sul valore che diventerà il prezzo base d’asta: una volta che l’ordinanza di vendita recepisce la stima, contestarla richiede strumenti più complessi e con presupposti più stringenti, come l’opposizione agli atti esecutivi, che deve essere motivata con precisione e proposta entro un termine breve e perentorio.

Il secondo errore è confondere la contestazione del valore con la contestazione della descrizione dell’immobile. Sono due piani distinti: il valore è la conclusione economica della relazione, la descrizione è l’insieme degli elementi fattuali (stato di possesso, conformità edilizia, formalità pregiudizievoli) su cui quella conclusione si fonda. Contestare genericamente “il valore è troppo basso” senza indicare quale elemento descrittivo sia errato o mancante rende le osservazioni deboli e più facilmente superabili da parte del giudice, che tende a privilegiare le contestazioni tecnicamente circostanziate rispetto a quelle meramente valutative.

Il terzo errore, tipico soprattutto di chi affronta per la prima volta una procedura esecutiva, è pensare che la seconda perizia sia sempre più favorevole al debitore o sempre più favorevole al creditore. Come dimostrano le simulazioni numeriche presentate in questa guida, l’esito di un aggiornamento o di un rinnovo della stima dipende dalle circostanze concrete — stato di conservazione, andamento del mercato locale, correzione di errori specifici — e non da una tendenza automatica in un senso o nell’altro. Costruire una strategia sulla base di un’aspettativa aprioristica, anziché su un’analisi puntuale della singola relazione, espone al rischio di scelte processuali controproducenti.

Il quarto errore è non coordinare le diverse fasi della procedura tra loro. Una contestazione sulla perizia che ha successo, ma che arriva quando l’ordinanza di vendita è già stata emessa e pubblicizzata, può comunque produrre ritardi e complicazioni che un intervento tempestivo avrebbe evitato. La tempistica, in questa materia più che in altre, è spesso più determinante del merito della contestazione.

Il quinto errore, infine, riguarda la sottovalutazione del ruolo del custode giudiziario come fonte di informazioni aggiornate sull’immobile: nella prassi delle procedure più recenti, il custode raccoglie spesso elementi (stato di occupazione, richieste di visita, segnalazioni di deterioramento) che possono risultare decisivi per valutare se una seconda perizia sia realmente necessaria o se, al contrario, la prima relazione resti ancora attendibile nonostante il tempo trascorso.

A questi cinque errori se ne aggiunge un sesto, trasversale a tutti i profili: affidarsi esclusivamente a valutazioni “a orecchio” sul valore dell’immobile, basate su comparabili raccolti autonomamente sui portali immobiliari, senza un confronto tecnico strutturato con i criteri effettivamente adottati dall’esperto. Un immobile pubblicizzato a un certo prezzo su un annuncio commerciale non è automaticamente comparabile, ai fini di una stima giudiziale, con l’immobile pignorato: contano lo stato di conservazione, l’esatta ubicazione, la presenza di vincoli, il piano, l’esposizione e numerosi altri fattori che un raffronto superficiale tende a trascurare. Le osservazioni più efficaci, in questa materia, sono quelle che affrontano il criterio di stima con lo stesso livello di rigore tecnico utilizzato dall’esperto, non quelle che si limitano a contrapporre un valore diverso senza spiegarne la metodologia.

Il confronto tra profili

Aspetto	Debitore esecutato	Comproprietario non debitore	Creditore (procedente/intervenuto)	Aggiudicatario/offerente	Debitore-imprenditore
Interesse principale sulla perizia	Valore realistico, non sottostimato	Corretta quota di spettanza	Valore sufficiente a coprire il credito	Descrizione fedele dello stato del bene	Corretto riconoscimento dei vincoli locativi/strumentali
Strumento tipico di contestazione	Osservazioni + opposizione ex art. 617 c.p.c.	Costituzione + osservazioni sulla quota	Osservazioni + sollecito di aggiornamento	Azione di responsabilità post-aggiudicazione	Osservazioni documentate su locazione/vincoli
Termine principale da rispettare	Termine osservazioni; 20 giorni per opposizione ex art. 617 c.p.c.	Termine per costituirsi nella procedura	Termine osservazioni alla relazione	Decorre dalla scoperta del vizio	Termine osservazioni sulla relazione
Rischio principale se inattivo	Prezzo base non corretto, decadenza dai rimedi	Quota liquidata su base sbagliata	Vendita infruttuosa o insufficiente	Assumersi costi non previsti	Prezzo base irrealistico, aste deserte
Effetto tipico della seconda perizia	Correzione di errori materiali/tecnici	Ridefinizione del valore per quote	Aggiornamento al mercato attuale	Correzione della descrizione del bene	Corretto computo del vincolo locativo

Le domande trasversali

Cosa succede se il pignoramento resta sospeso per anni: la perizia va comunque rifatta? Non automaticamente. Il giudice valuta caso per caso se il tempo trascorso e le condizioni del mercato giustificano un aggiornamento della relazione. Non esiste una regola fissa che imponga il rinnovo dopo un numero determinato di anni, ma è prassi consolidata nei tribunali disporre un aggiornamento quando tra la stima originaria e la vendita effettiva intercorre un lasso di tempo tale da rendere il valore obsoleto.

La sospensione feriale dei termini incide sulle scadenze per contestare la perizia? Sì, come per qualunque altro termine processuale civile: il periodo dal 1° al 31 agosto di ogni anno è sospeso ai fini del computo dei termini, incluso quello per l’opposizione agli atti esecutivi. Va tuttavia verificato con attenzione, caso per caso, il calendario esatto della procedura, perché un calcolo approssimativo del termine è uno degli errori più pericolosi in questa materia.

Se cambio profilo durante la procedura (ad esempio da debitore a comproprietario per una sopravvenuta comunione), le regole cambiano? Sì: le regole si applicano in base alla posizione effettivamente rivestita nel momento in cui l’atto da contestare viene emesso o notificato, per cui un mutamento di status nel corso della procedura richiede di rivalutare, momento per momento, quale sia lo strumento processuale corretto da attivare.

Quanto tempo passa, di solito, tra la disposizione di una seconda perizia e il suo effettivo deposito? Non esiste un termine unico valido per tutti i tribunali: dipende dal carico dell’ufficio, dalla complessità dell’immobile e dalla disponibilità dell’esperto nominato. È un aspetto che va monitorato con attenzione, perché un ritardo eccessivo nel deposito della seconda relazione, se non sollecitato, può protrarre ulteriormente una procedura già segnata da rinvii, con conseguenze negative per tutte le parti coinvolte, indipendentemente dal profilo di appartenenza, ed è quindi opportuno sollecitare periodicamente lo stato di avanzamento presso la cancelleria competente.

Una seconda perizia può essere contestata a sua volta, con una terza? In linea teorica sì, se emergono vizi altrettanto rilevanti anche nella seconda relazione, ma nella prassi i giudici tendono a essere più rigorosi nel valutare richieste di ulteriori rinnovi, proprio per evitare che la procedura si trasformi in una sequenza indefinita di stime. Una richiesta di terza perizia, per avere concrete possibilità di essere accolta, deve fondarsi su elementi nuovi e specifici, non su una mera reiterazione delle censure già proposte e già valutate dal giudice in relazione alla stima precedente, e va sempre accompagnata da una documentazione puntuale che dia conto di cosa, esattamente, resta ancora non chiarito rispetto alla relazione già acquisita agli atti.

Cosa succede se perdo il lavoro o la mia situazione economica cambia durante la procedura: incide sulla perizia? No, la relazione di stima riguarda esclusivamente il valore dell’immobile e le sue caratteristiche oggettive, non la situazione economica personale del debitore. Situazioni di sopravvenuta difficoltà possono però rilevare per altre strade, distinte dalla contestazione della perizia (ad esempio percorsi di composizione della crisi da sovraindebitamento, quando ne ricorrano i presupposti).

Posso chiedere io stesso, come parte della procedura, una nuova perizia se non sono d’accordo con la prima? Non esiste un diritto automatico a ottenere una seconda perizia solo perché non si condivide il risultato della prima: occorre che le osservazioni evidenzino vizi effettivi (errori materiali, omissioni rilevanti, carenza di motivazione), sui quali il giudice valuterà se disporre un’integrazione, una correzione o, nei casi più gravi, una nuova stima.

Se l’esperto nominato per la prima perizia viene sostituito, la seconda relazione deve ripartire da zero o può richiamare la prima? Dipende dal motivo della sostituzione. Se l’esperto è stato sostituito per motivi indipendenti dal contenuto tecnico (ad esempio mancato deposito nei termini o incompatibilità sopravvenuta), il nuovo professionista normalmente svolge un accertamento completo ex novo, pur potendo tenere conto degli elementi documentali già acquisiti agli atti. Se invece la sostituzione consegue a un rilievo specifico su alcune voci della prima relazione, il giudice può limitare l’incarico del nuovo esperto all’integrazione dei soli punti contestati, evitando di rimettere in discussione l’intera stima.

Le due perizie, se discordanti, vengono entrambe portate all’attenzione degli offerenti prima dell’asta? Di regola l’avviso di vendita e la pubblicità dell’asta fanno riferimento al valore risultante dalla relazione più aggiornata, quella recepita nell’ordinanza che fissa il prezzo base. Tuttavia, in caso di scostamenti significativi tra le due stime, è buona prassi — e talvolta viene richiesto dallo stesso giudice — che la documentazione resa disponibile agli interessati dia conto anche dell’esistenza della relazione precedente e delle ragioni della revisione, per garantire la massima trasparenza informativa a chi si accinge a formulare un’offerta.

Chi paga il compenso per la seconda perizia, quando viene disposta? Il compenso dell’esperto, sia per la prima sia per un’eventuale seconda relazione, rientra tra le spese di procedura e viene prededotto dal ricavato della vendita, secondo le regole generali sulle spese dell’esecuzione; non è quindi un costo che il debitore o le altre parti devono anticipare direttamente al di fuori del meccanismo di prelievo sul ricavato previsto dalla legge.

Un errore riscontrato solo nella seconda perizia, e non nella prima, può comunque essere contestato? Sì: ogni relazione, anche se disposta in sostituzione o integrazione di una precedente, resta autonomamente soggetta al medesimo regime di osservazioni e, se del caso, di opposizione agli atti esecutivi. Il fatto che si tratti di una “seconda” perizia non riduce in alcun modo le garanzie procedurali delle parti, che restano identiche a quelle previste per la prima relazione depositata nella procedura, e questo vale allo stesso modo per ciascuno dei profili descritti in questa guida, senza eccezioni legate alla posizione rivestita nella procedura.

La giurisprudenza profilo per profilo

Di seguito i riferimenti giurisprudenziali richiamati in questa guida, organizzati per il profilo cui risultano più direttamente rilevanti.

Per tutti i profili (natura della perizia e regime del contraddittorio): – Cassazione civile, Sez. III, ordinanza 25 luglio 2025, n. 21444: l’esperto stimatore nell’esecuzione immobiliare svolge un incarico di natura pubblicistica, distinto dal CTU del processo di cognizione; le operazioni non richiedono un contraddittorio preventivo con le parti, che si concentra invece sulle osservazioni successive al deposito della relazione. Rilevante per orientare la strategia di ogni profilo sulla tempistica corretta della contestazione.

Per il debitore esecutato e, in generale, per la valutazione tecnica recepita dal giudice: – Cassazione civile, sentenza n. 15804 del 2024: quando le critiche mosse a un accertamento tecnico sono specifiche e documentate, il giudice ha l’onere di motivare in modo puntuale le ragioni per cui ritiene comunque di aderire alle conclusioni tecniche, non potendosi limitare a un richiamo generico. Il principio, elaborato in tema di consulenza tecnica d’ufficio, offre un criterio applicabile per analogia anche alla valutazione delle osservazioni mosse alla relazione dell’esperto stimatore, specie quando il divario tra prima e seconda perizia è significativo.

Per l’aggiudicatario e gli offerenti in gara (responsabilità dell’esperto stimatore): – Cassazione civile, Sez. III, sentenza 23 giugno 2016, n. 13010: l’esperto stimatore risponde a titolo di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell’aggiudicatario quando, con condotta dolosa o colposa, altera in modo significativo la situazione reale dell’immobile con incidenza causale sulla decisione di offrire. – Cassazione civile, 2 febbraio 2010, n. 2359: la mera partecipazione all’asta da parte dell’offerente non esclude automaticamente il nesso causale tra l’errore di stima e il pregiudizio successivamente lamentato, dovendosi valutare in concreto se l’errore fosse percepibile con l’ordinaria diligenza. – Cassazione civile, 18 luglio 2011, n. 15729: la rilevanza dei vizi della perizia ai fini della responsabilità dell’esperto va circoscritta ai difetti non immediatamente percepibili mediante una visita dell’immobile, distinguendo i vizi occulti da quelli che un sopralluogo diligente avrebbe comunque potuto rilevare.

Per il comproprietario, il creditore e il debitore-imprenditore (individuazione dei beni e stato di possesso): – Tribunale di Cagliari, ordinanza 6 maggio 2021: le doglianze relative all’individuazione dei beni pignorati e posti in vendita, incluse quelle sullo stato descritto in perizia, devono essere formulate tempestivamente avverso la relazione di stima o, al più tardi, impugnando l’ordinanza di vendita con opposizione agli atti esecutivi; sono tardive e inammissibili se sollevate solo in sede di opposizione al verbale di aggiudicazione. Pronuncia di merito, riportata a fini illustrativi in assenza di una casistica di legittimità perfettamente sovrapponibile sul punto specifico, ma coerente con l’impianto delineato dalla Cassazione sul regime del contraddittorio nella stima esecutiva.

Per la corretta individuazione dei contenuti obbligatori della relazione (tutti i profili): – Articolo 173-bis disp. att. c.p.c., richiamato costantemente dalla giurisprudenza di legittimità come parametro per valutare la completezza della relazione: identificazione catastale, conformità edilizia e urbanistica, stato di possesso, formalità da cancellare, criterio di stima motivato.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Di fronte a una perizia di stima che appare incompleta, non aggiornata o comunque contestabile — sia che tu sia il debitore, un comproprietario, un creditore o un aggiudicatario — lo Studio Monardo mette a disposizione un percorso di analisi e intervento costruito sulla situazione specifica della procedura:

1. Analizziamo la relazione di stima depositata, voce per voce, verificando la coerenza tra l’identificazione catastale, lo stato di fatto e la documentazione ipocatastale disponibile.
2. Ricostruiamo la storia della procedura, con particolare attenzione al lasso di tempo trascorso tra la prima perizia e l’eventuale seconda, per valutare se lo scostamento di valore è adeguatamente motivato.
3. Predisponiamo le osservazioni scritte alla relazione entro i termini fissati dal giudice, documentando in modo puntuale gli errori riscontrati.
4. Valutiamo, quando ricorrono i presupposti, l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., curandone la redazione e il deposito nel termine perentorio di venti giorni.
5. Verifichiamo lo stato di possesso e l’eventuale esistenza di contratti di locazione opponibili alla procedura, elemento decisivo per una corretta stima degli immobili locati o strumentali.
6. Assistiamo il comproprietario non debitore nella costituzione tempestiva nella procedura, per garantirne la piena partecipazione e la corretta determinazione della quota.
7. Supportiamo il creditore nella valutazione dell’adeguatezza del valore di stima rispetto al credito vantato, anche in caso di aste andate deserte con riduzioni progressive del prezzo.
8. Analizziamo, per l’aggiudicatario, la sussistenza dei presupposti per un’eventuale azione di responsabilità nei confronti dell’esperto stimatore, distinguendo i vizi occulti rilevanti da quelli percepibili con l’ordinaria diligenza.
9. Coordiniamo la strategia con lo staff multidisciplinare dello Studio, composto da avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso fascicolo, per una lettura integrata degli aspetti giuridici e valutativi della perizia.
10. Costruiamo, quando la contestazione lo richiede, la strategia difensiva con continuità dal primo grado fino all’eventuale giudizio di legittimità, senza soluzione di continuità nel passaggio tra i diversi gradi.

A questi dieci strumenti si affianca un metodo di lavoro che vale la pena descrivere con maggiore precisione, perché è ciò che distingue un intervento realmente utile da una generica assistenza legale. Per i debitori esecutati, verifichiamo innanzitutto se il termine per le osservazioni è ancora aperto e, in caso negativo, se sussistono i presupposti per un rimedio successivo, distinguendo con attenzione i casi in cui la decadenza è ormai maturata da quelli in cui il vizio riscontrato consente ancora un intervento utile. Per i comproprietari non debitori, verifichiamo la corretta costituzione nella procedura e la coerenza tra il valore complessivo dell’immobile e la quota che risulterà attribuita in sede di riparto. Per i creditori, analizziamo l’adeguatezza del valore di stima rispetto all’importo del credito vantato, tenendo conto delle spese di procedura e degli eventuali gradi di privilegio concorrenti. Per gli aggiudicatari, ricostruiamo la sequenza degli atti — dalla pubblicazione dell’avviso di vendita al decreto di trasferimento — per individuare con precisione il momento in cui la difformità rispetto alla perizia è divenuta conoscibile, elemento decisivo per il calcolo dei termini di un’eventuale azione. Per i debitori-imprenditori, ricostruiamo la posizione contrattuale delle locazioni in essere sull’immobile, verificandone data certa e opponibilità alla procedura, un accertamento che richiede spesso il contributo della componente commercialistica dello staff, in particolare quando sono coinvolti profili di natura contabile legati ai canoni percepiti e alla loro registrazione.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In un tema come questo — dove la contestazione di una perizia può richiedere, nei casi più delicati, di arrivare fino all’opposizione agli atti esecutivi e, quando i presupposti processuali lo consentono, fino al giudizio di legittimità — l’abilitazione di cassazionista assume un peso particolare: consente di impostare fin dal primo atto una linea difensiva coerente con gli standard richiesti dal giudizio davanti alla Corte di Cassazione, senza dover ricostruire la strategia con un nuovo difensore nei gradi successivi. Questa continuità è preziosa proprio nei casi in cui il vizio della perizia si traduce in un vizio di motivazione dell’ordinanza che fissa il prezzo base, terreno tipico dei motivi di ricorso per cassazione in materia di esecuzione. Le altre competenze restano ugualmente disponibili quando la procedura esecutiva si intreccia con profili bancari (ad esempio la verifica della fondatezza del credito ipotecario azionato) o con percorsi di composizione della crisi, nei casi in cui il debitore valuti anche questa strada parallela alla difesa nella singola procedura esecutiva.

Conclusione: prima capire il tuo profilo, poi agire secondo le tue regole

La differenza tra prima e seconda perizia in un pignoramento immobiliare non è mai una questione puramente tecnica: è, prima di tutto, una questione di chi sei nella procedura. Il primo passo è sempre capire con precisione il tuo profilo — debitore, comproprietario, creditore, offerente o imprenditore — perché da questo dipendono i termini da rispettare, gli strumenti disponibili e le conseguenze pratiche di un eventuale scostamento tra le due stime. Il secondo passo, altrettanto indispensabile, è agire secondo le regole specifiche del tuo profilo, senza improvvisare rimedi generici che rischiano di essere dichiarati tardivi o inammissibili.

Lo Studio Monardo segue proprio questo tipo di contestazioni tecniche e procedurali nell’esecuzione immobiliare, e lo fa potendo contare, quando la vicenda lo richiede, sulla possibilità di sostenere la strategia difensiva fino all’ultimo grado di giudizio grazie alla qualifica di cassazionista dell’Avvocato, oltre che sul supporto di uno staff multidisciplinare che integra le competenze legali con quelle tecnico-contabili necessarie a valutare correttamente una relazione di stima.

Che tu stia affrontando la procedura come debitore preoccupato per la sorte della tua abitazione, come comproprietario che vuole vedere riconosciuta correttamente la propria quota, come creditore che segue con attenzione l’andamento di più tornate d’asta, come aggiudicatario che ha scoperto una difformità dopo aver già investito nell’acquisto, o come debitore-imprenditore alle prese con un immobile locato o strumentale, il punto di partenza resta identico per tutti: leggere la perizia con metodo, individuare con precisione le voci contestabili e muoversi nei tempi che la procedura impone, perché in questa materia, forse più che in molte altre del diritto dell’esecuzione civile, il tempismo della contestazione pesa quanto, se non più, della sua fondatezza tecnica.

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