Custode Giudiziario Nel Pignoramento Immobiliare: Ruolo E Poteri

Perché contano più le decisioni dei giudici che la lettera della legge

Chi cerca risposte sul custode giudiziario aprendo il codice di procedura civile trova poche righe: gli articoli 559 e 560 c.p.c. dicono che il debitore pignorato diventa custode dell’immobile “salvo che il giudice disponga diversamente”, che il giudice dell’esecuzione può nominare un custode diverso dal debitore, e che il custode “provvede” alla gestione del bene. Punto. Nessuna norma spiega cosa succede se il custode non partecipa a un’assemblea condominiale, se può incassare i canoni di un affitto in corso, se risponde con il proprio patrimonio per un tubo che scoppia nell’appartamento vuoto, o come si comporta un occupante che rifiuta di liberare i locali dopo il decreto di trasferimento. Su questi punti, che sono poi quelli che decidono l’esito pratico di una custodia, a parlare sono le sentenze. La legge disegna la cornice, ma è la giurisprudenza — soprattutto quella della Cassazione degli ultimi tre anni — a stabilire cosa il custode deve, può e non può fare, e a farlo con orientamenti che nel 2023 e nel 2024 si sono in parte consolidati e in parte ridefiniti rispetto al passato.

Questo articolo ricostruisce quegli orientamenti attraverso le pronunce che li hanno formati, traducendo ogni principio di diritto nella sua ricaduta pratica per chi si trova, come debitore esecutato, come creditore procedente o come aggiudicatario, a fare i conti con la figura del custode in una procedura di espropriazione immobiliare in corso. Il tema della custodia giudiziaria richiede un lavoro di ricostruzione sistematica delle pronunce di legittimità e di verifica costante degli sviluppi più recenti: è precisamente il terreno su cui la formazione da cassazionista dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo — l’abilitazione a patrocinare davanti alla Corte di Cassazione, non comune tra gli avvocati che si occupano di esecuzioni — permette di leggere le pronunce non come massime isolate ma come tappe di un percorso interpretativo che si segue, quando necessario, fino all’ultimo grado di giudizio.

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Il quadro normativo in breve

Prima di entrare nella giurisprudenza serve fissare la cornice di legge su cui i giudici si sono pronunciati, perché senza questi riferimenti anche il principio più chiaro rischia di restare astratto.

Art. 559 c.p.c. — Custodia dei beni pignorati. Con la notificazione del pignoramento il debitore diventa automaticamente custode dei beni pignorati, se il giudice dell’esecuzione non dispone altrimenti. La riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022) ha introdotto la possibilità per il giudice di nominare il custode già con l’ordinanza che fissa la prima udienza, anticipando quindi la sostituzione del debitore rispetto al vecchio impianto in cui la nomina avveniva più avanti nel procedimento. Il debitore può essere confermato custode, ma solo se ricorrono le condizioni di legge (in particolare quando l’immobile è la sua abitazione principale) e comunque con poteri più limitati rispetto a un custode terzo.

Art. 560 c.p.c. — Modo della custodia. Disciplina in dettaglio gli obblighi del custode e, soprattutto dopo le riforme del 2019 e del 2022, l’ordine di liberazione dell’immobile: il giudice dell’esecuzione, con l’ordinanza di vendita o con provvedimento successivo, può ordinare la liberazione dell’immobile pignorato occupato dal debitore o da terzi senza titolo opponibile alla procedura, incaricando il custode di darvi attuazione anche con l’ausilio della forza pubblica.

Artt. 65-67 c.p.c. — Disciplina generale del custode. Sono le norme “di sistema”: l’art. 65 qualifica il custode come ausiliario del giudice; l’art. 66 disciplina la sua sostituzione in caso di negligenza o di altro giustificato motivo; l’art. 67 ne fissa la responsabilità, rinviando alle norme sul mandato per gli obblighi di diligenza e rendiconto.

Art. 521-bis e art. 522 c.p.c. Il primo disciplina la custodia dell’immobile abitativo del debitore fino all’aggiudicazione; il secondo regola il compenso del custode, liquidato dal giudice dell’esecuzione con decreto motivato secondo le tabelle ministeriali (D.M. 15 maggio 2009, n. 80), decreto che è impugnabile con reclamo davanti allo stesso giudice e, quanto ai profili di legittimità, sindacabile in Cassazione nei limiti che si vedranno.

Art. 592 c.p.c. Riguarda la nomina dell’amministratore giudiziario nei casi di espropriazione di beni indivisi o di aziende, figura affine ma distinta dal custode ordinario, con poteri gestori più ampi quando l’oggetto della procedura non è un semplice immobile ma un complesso produttivo.

Su questa cornice normativa, volutamente scarna, la giurisprudenza ha dovuto costruire risposte a domande molto concrete: chi risponde se l’immobile si danneggia; il custode deve occuparsi degli aspetti condominiali; può incassare canoni di locazione in corso; quali poteri residuano al debitore che resta nell’immobile. Le sezioni che seguono ricostruiscono questi orientamenti pronuncia per pronuncia.

L’orientamento consolidato: la natura pubblicistica dell’incarico

Il primo blocco di principi, ormai stabile da oltre un decennio e confermato nelle pronunce più recenti, riguarda la natura dell’incarico di custode. La Suprema Corte ha chiarito che il custode non è un mandatario del debitore né un rappresentante del creditore, ma un ausiliario del giudice investito di una funzione pubblicistica.

Il punto di riferimento resta Cass., Sezioni Unite, 16 maggio 2013, n. 11830, che ha definitivamente respinto le ricostruzioni privatistiche della custodia (mandato, deposito, locazione d’opera) in favore di una lettura pubblicistica: il custode agisce nell’interesse della procedura nel suo complesso, che comprende sia l’interesse del creditore alla conservazione del valore del bene da liquidare, sia l’interesse del debitore a non vedere il proprio patrimonio deteriorato oltre il necessario. Il principio, calato nella pratica, significa che il custode non risponde né al debitore né al creditore come farebbe un mandatario verso il proprio cliente, ma al giudice dell’esecuzione, unico soggetto legittimato a impartirgli istruzioni vincolanti e a valutarne l’operato.

Su questa base si è innestata Cass., 26 aprile 2024, n. 11219, che ha precisato un corollario processuale importante: il custode possiede la cosiddetta legitimatio ad processum — la capacità di stare in giudizio per le questioni che riguardano l’amministrazione del bene pignorato — ma non la legitimatio ad causam nel senso di titolarità del diritto sostanziale controverso, che resta in capo al debitore esecutato quale proprietario, salvo il vincolo di indisponibilità derivante dal pignoramento. In altre parole, se ti trovi in una controversia in cui è parte il custode (ad esempio una lite promossa da un condomino, o un’azione di un terzo che rivendica un diritto sull’immobile), il custode agisce come soggetto processuale legittimato a difendere la corretta amministrazione del bene, ma non può disporre del diritto di proprietà, che resta cristallizzato in capo al debitore fino al decreto di trasferimento.

Coerente con questa impostazione è Cass., 24 settembre 2024, n. 25584, che ha ribadito come il custode “sostituisca” l’esecutato nella gestione e amministrazione del compendio pignorato senza tuttavia dar vita a un soggetto giuridico autonomo: gli atti compiuti dal custode nell’ambito dei suoi poteri producono i loro effetti direttamente nella sfera patrimoniale del bene pignorato, restando imputabili alla procedura e non a un patrimonio separato dotato di soggettività propria. Questo chiarimento ha una ricaduta molto concreta per chi contratta con il custode (ad esempio un’impresa chiamata a eseguire lavori urgenti di messa in sicurezza): il rapporto si instaura con la procedura esecutiva, non con il custode a titolo personale, salvo i casi di responsabilità diretta che vedremo più avanti a proposito della diligenza nella gestione.

Un ultimo tassello di questo orientamento consolidato è Cass., 14 marzo 2018, n. 6138, tuttora richiamata nelle pronunce più recenti come precedente di riferimento sulla natura di “rappresentante processuale straordinario” del custode: una qualificazione che spiega perché il custode possa agire in giudizio per la tutela del bene (ad esempio con un’azione di manutenzione o con una diffida a un occupante abusivo) pur senza poter negoziare il diritto di proprietà che resta del debitore.

Cosa significa per te. Se sei il debitore esecutato, la nomina di un custode diverso da te non ti priva della proprietà, che resti tuo fino al decreto di trasferimento: perdi però il potere di gestione ordinaria e straordinaria del bene, che passa integralmente al custode secondo le istruzioni del giudice. Se sei il creditore procedente, sai che il custode non è un tuo mandatario e non puoi impartirgli istruzioni dirette: ogni richiesta operativa (una locazione, una vendita di beni mobili accessori, un intervento urgente) deve passare attraverso un’istanza al giudice dell’esecuzione. In questo quadro, la continuità di una strategia difensiva che segua l’evoluzione degli orientamenti di legittimità fino in Cassazione — quando la contestazione riguarda proprio la qualificazione dei poteri del custode o l’imputazione degli atti da lui compiuti — è la leva su cui la formazione da cassazionista dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo incide più direttamente.

Prima questione aperta: chi risponde dei danni all’immobile in custodia?

La questione

È la domanda più frequente tra chi subisce una custodia giudiziaria che si prolunga per mesi o anni: se l’immobile pignorato si danneggia — un’infiltrazione, un furto, un incendio doloso appiccato da terzi, un impianto che va in avaria per mancata manutenzione — chi ne risponde? Il custode con il proprio patrimonio? La procedura, con conseguente decurtazione del ricavato per il creditore? O nessuno, se il danno è opera di terzi estranei alla custodia?

Cosa hanno deciso i giudici

Cass., Sez. III, 16 gennaio 2024, n. 1756 ha preso posizione su un caso di danneggiamento dell’immobile pignorato affidato in custodia, affermando che il custode risponde secondo il criterio della diligenza professionale richiesta dall’incarico (art. 1176, comma 2, c.c., in combinato con l’art. 67 c.p.c.), e non secondo un criterio di responsabilità oggettiva assimilabile a quella del custode ex art. 2051 c.c. per le cose in custodia in senso lato. Il principio, calato nella pratica, significa che il custode non risponde automaticamente di ogni danno occorso all’immobile, ma solo di quelli riconducibili a un difetto di vigilanza o di intervento tempestivo rispetto a rischi conosciuti o conoscibili con l’ordinaria diligenza: se il custode ha verificato periodicamente l’immobile, ha segnalato al giudice le criticità riscontrate (occupazione abusiva, impianti da mettere in sicurezza) e ha chiesto tempestivamente i provvedimenti necessari, la sua responsabilità è esclusa anche se il danno si è comunque verificato.

Questo orientamento è coerente con quanto affermato dal Tribunale di Arezzo, ordinanza 5 aprile 2021, in un caso di danni provocati da terzi a un immobile già aggiudicato ma ancora occupato dal debitore: il giudice ha escluso la responsabilità oggettiva del custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. proprio perché, finché l’immobile resta nel possesso materiale del debitore esecutato, il custode non ne ha la disponibilità di fatto necessaria per prevenire concretamente il danno, e risponde quindi solo per omissioni proprie nella gestione della procedura (mancata richiesta di liberazione, mancata segnalazione al giudice), non per fatti materiali di terzi che non era in condizione di impedire. La pronuncia richiama, sul punto della responsabilità professionale qualificata quando la custodia sia svolta da soggetti organizzati in forma professionale, i risalenti ma tuttora citati Cass. n. 16231/2005 e Cass. n. 2422/2004, secondo cui il grado di diligenza esigibile dal custode si commisura alla sua qualificazione professionale: più elevata per un custode-delegato che opera come attività professionale organizzata, ordinaria per il custode occasionale.

Se c’è contrasto

Non si registra un vero contrasto di orientamenti, quanto una diversa intensità nella valutazione della diligenza a seconda che il custode abbia o meno la disponibilità materiale del bene. L’assunzione prudenziale corretta è che la responsabilità del custode è sempre una responsabilità per colpa, ancorata alla violazione di specifici doveri di vigilanza e di tempestiva segnalazione al giudice, mai una responsabilità automatica per il solo fatto che il danno si sia verificato durante il periodo di custodia.

Cosa significa per te

Se sei il custode nominato in una procedura, la tua difesa rispetto a una contestazione di responsabilità passa dalla documentazione: verbali di sopralluogo, comunicazioni al giudice, istanze di provvedimenti urgenti. Se sei il debitore o il creditore e ritieni che il custode abbia gestito con negligenza il bene, la contestazione deve individuare puntualmente l’omissione specifica (non l’accadimento del danno in sé) e va veicolata con l’istanza di sostituzione ex art. 66 c.p.c. o con l’azione di responsabilità nelle sedi competenti. Su questo terreno, dove la qualificazione del grado di diligenza esigibile è spesso l’oggetto stesso del contendere in sede di legittimità, l’esperienza cassazionista consente di impostare fin dal primo grado un’argomentazione coerente con i parametri che la Suprema Corte utilizzerà se la vicenda arriva fino a lei.

Seconda questione aperta: quali poteri gestori residuali ha il custode sull’immobile?

La questione

Al di là della semplice “conservazione” del bene, quanto può spingersi il custode nella gestione attiva dell’immobile? Può incassare i canoni se l’immobile è locato? Deve occuparsi delle spese condominiali e partecipare alle assemblee? Può stipulare nuovi contratti di locazione durante la procedura?

Cosa hanno deciso i giudici

Cass., Sez. II, 19 ottobre 2023, n. 29070 ha affrontato specificamente il tema della partecipazione alle assemblee condominiali, affermando che, in assenza di un’espressa previsione normativa e salvo che il giudice dell’esecuzione non abbia impartito istruzioni operative specifiche con il decreto di nomina o con provvedimento successivo, la partecipazione alle assemblee condominiali non rientra automaticamente tra i compiti del custode giudiziario. Il principio, calato nella pratica, significa che la legittimazione a partecipare all’assemblea, votare le delibere, impugnarle se illegittime, resta in capo al proprietario-debitore fino al decreto di trasferimento, salvo che il giudice dell’esecuzione non attribuisca espressamente questo potere al custode: un’attribuzione che, nella prassi dei tribunali, viene sempre più spesso inserita nel decreto di nomina proprio per evitare situazioni di stallo condominiale durante procedure che possono durare anni.

Sul fronte dei rapporti di locazione in corso al momento del pignoramento, l’orientamento — costruito attorno agli artt. 2913 e seguenti c.c. e all’art. 560 c.p.c. — è che il custode subentra nella riscossione dei canoni maturati dopo la notifica del pignoramento, quali frutti civili del bene pignorato ai sensi dell’art. 2912 c.c., mentre resta discussa e rimessa alla valutazione del giudice dell’esecuzione la facoltà del custode di stipulare nuovi contratti di locazione: la prassi maggioritaria dei tribunali, confermata dalla lettura sistematica delle pronunce di merito sul punto, subordina questa possibilità a un’espressa autorizzazione del giudice, proprio perché una locazione stipulata dal custode senza autorizzazione rischia di creare situazioni di opponibilità all’aggiudicatario non coerenti con le finalità liquidatorie della procedura.

Se c’è contrasto

Il punto di equilibrio, ormai condiviso, è che il custode non ha poteri gestori “impliciti” ulteriori rispetto alla mera conservazione, e ogni atto che ecceda l’ordinaria amministrazione richiede un’autorizzazione specifica del giudice dell’esecuzione: questa è l’assunzione prudenziale da seguire in assenza di indicazioni contrarie nel decreto di nomina.

Cosa significa per te

Se sei il debitore e ritieni che il custode stia esercitando poteri (partecipazione ad assemblee, stipula di contratti) che il decreto di nomina non gli attribuisce espressamente, hai titolo per segnalarlo al giudice dell’esecuzione e chiedere un chiarimento sui limiti dell’incarico. Se sei un conduttore dell’immobile pignorato, sappi che dal momento della notifica del pignoramento i canoni vanno versati al custode e non più al debitore-locatore, salvo diversa indicazione del giudice. Come si vedrà meglio nel Blocco 3, la ricostruzione puntuale dei poteri effettivamente attribuiti al custode nel caso concreto — leggendo il decreto di nomina e le istruzioni successive del giudice — è il primo passo che lo Studio compie prima di qualunque contestazione.

Terza questione aperta: cosa succede se il debitore o l’occupante non liberano l’immobile?

La questione

L’ordine di liberazione dell’immobile, disciplinato dall’art. 560 c.p.c., è forse il punto in cui i poteri del custode diventano più visibili e più delicati: cosa può fare concretamente il custode quando il debitore, o un occupante privo di titolo opponibile, si rifiuta di lasciare l’immobile pignorato?

Cosa hanno deciso i giudici

La riforma dell’art. 560 c.p.c., già a partire dalla L. 12/2019 e poi ulteriormente incisa dalla riforma Cartabia, ha attribuito al custode il compito di dare attuazione all’ordine di liberazione emesso dal giudice, avvalendosi se necessario della forza pubblica, senza la necessità di un autonomo titolo esecutivo per il rilascio: l’ordine di liberazione contenuto nell’ordinanza di vendita o in un provvedimento successivo è già di per sé titolo sufficiente perché il custode proceda, anche coattivamente, senza dover attendere un separato giudizio di sfratto o di rilascio. La giurisprudenza di legittimità, nel dare continuità a questa impostazione, ha più volte ribadito — in linea con la ratio della riforma volta ad accelerare i tempi delle procedure esecutive — che l’ordine di liberazione non è un provvedimento cautelare autonomo ma un atto endoprocedimentale dell’esecuzione, la cui attuazione da parte del custode non richiede una nuova instaurazione del contraddittorio con l’occupante, fermi restando i rimedi oppositivi che l’occupante può esercitare (opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.) se ritiene di avere un titolo opponibile alla procedura.

Su questo terreno resta di riferimento anche il principio, ormai granitico, secondo cui il debitore che rimane nell’immobile dopo la notifica del pignoramento non perde automaticamente il diritto ad abitarlo fino a quando non interviene un ordine di liberazione: la riforma Cartabia ha reso possibile un ordine di liberazione anticipato, emesso già con l’ordinanza di vendita e non più necessariamente solo dopo l’aggiudicazione, ma questo non trasforma la mera qualità di custode del debitore in un titolo per l’immediato allontanamento senza che il giudice lo disponga espressamente.

Se c’è contrasto

Non emerge un contrasto sostanziale, quanto una linea di continuità rafforzata dalla riforma: l’assunzione prudenziale è che l’ordine di liberazione, una volta emesso, costituisce titolo autosufficiente per l’attuazione da parte del custode, e che i tempi di questa attuazione — spesso oggetto di contestazione da parte degli occupanti — sono normalmente valutati dai giudici con favore per la procedura, salvo ipotesi di manifesta sproporzione o urgenza documentata dall’occupante.

Cosa significa per te

Se sei il debitore o l’occupante di un immobile pignorato e ricevi comunicazione di un ordine di liberazione, il tempo a disposizione per organizzare il rilascio è quello indicato nel provvedimento: ignorarlo espone alla liberazione coattiva con l’ausilio della forza pubblica, senza la necessità per il custode di ottenere un ulteriore titolo. Se hai un titolo che ritieni opponibile alla procedura (ad esempio una locazione con data certa anteriore al pignoramento e regolarmente registrata), la sede per farlo valere è l’opposizione agli atti esecutivi, da proporre nei termini di legge, non la semplice inerzia di fronte all’ordine di liberazione. Qui la ricostruzione tempestiva dei termini processuali — spesso l’elemento su cui si gioca l’ammissibilità stessa dell’opposizione, materia in cui la casistica di legittimità è ricca — è terreno in cui la formazione da cassazionista aiuta a impostare correttamente l’atto fin dal primo momento.

La pronuncia più recente e rilevante: Cass. n. 25584/2024 e il ruolo pubblicistico del custode

Tra le pronunce esaminate, Cass., 24 settembre 2024, n. 25584 merita un approfondimento specifico perché condensa, aggiornandolo, l’intero impianto degli orientamenti visti finora, offrendo la lettura più recente e sistematica della figura del custode dopo la riforma Cartabia.

Il contesto. La vicenda nasce da una controversia insorta nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare in cui si discuteva della corretta imputazione di atti gestori compiuti dal custode durante la fase di custodia, con una parte che sosteneva l’esistenza di un centro di interessi autonomo riconducibile al custode stesso, distinto sia dalla procedura sia dal patrimonio del debitore.

La motivazione, in linguaggio piano. La Corte ha respinto questa ricostruzione, ribadendo che il custode, pur agendo con margini di autonomia operativa nella gestione quotidiana del bene, non dà vita a un soggetto giuridico autonomo: ogni atto gestorio compiuto nell’ambito dei poteri conferiti dal giudice dell’esecuzione produce effetti che si imputano alla procedura esecutiva nel suo complesso, in coerenza con la funzione pubblicistica dell’incarico già affermata dalle Sezioni Unite nel 2013. La Corte ha inoltre chiarito che questa impostazione vale anche dopo le modifiche introdotte dalla riforma Cartabia in tema di anticipazione della nomina del custode: l’anticipazione dei tempi della custodia (che oggi può iniziare già con l’ordinanza che fissa la prima udienza, invece che solo dopo) non muta la natura della funzione, che resta ausiliaria rispetto al giudice e servente rispetto agli interessi della procedura.

Cosa cambia rispetto a prima. Prima di questa pronuncia, la giurisprudenza di merito non era del tutto uniforme su come qualificare gli atti del custode compiuti nella fase “anticipata” introdotta dalla riforma Cartabia, quella cioè che precede l’ordinanza di vendita: alcuni tribunali tendevano a trattare questa fase come un regime attenuato, quasi transitorio, con poteri più limitati del custode. Cass. n. 25584/2024 chiude questa incertezza affermando che la natura pubblicistica dell’incarico e l’imputazione degli atti alla procedura valgono fin dal momento della nomina, indipendentemente dalla fase processuale in cui essa interviene: un custode nominato in anticipo, con l’ordinanza che fissa la prima udienza, ha già da quel momento gli stessi poteri e gli stessi vincoli di un custode nominato con l’ordinanza di vendita, salvo le limitazioni specifiche eventualmente disposte dal giudice. Per chi opera nelle procedure esecutive, questo significa che la fase di custodia anticipata voluta dalla riforma Cartabia per accelerare i tempi non è una fase “di serie B” quanto a poteri e responsabilità del custode, ma una fase pienamente equiparata a quella successiva all’ordinanza di vendita.

I principi applicati ai casi reali

Le simulazioni che seguono applicano gli orientamenti appena ricostruiti a situazioni-tipo, con dati numerici e temporali coerenti con la disciplina vigente. Sono ipotesi dimostrative costruite per chiarire la ricaduta pratica dei principi, non casi reali seguiti dallo Studio.

Simulazione 1 — Danno da infiltrazione durante la custodia. Immobile pignorato il 14 febbraio 2025, custode nominato con l’ordinanza che fissa la prima udienza il 3 marzo 2025 (nomina anticipata ex riforma Cartabia). Il custode effettua un sopralluogo il 10 marzo, rileva una perdita nell’impianto idraulico del piano superiore (non oggetto della procedura, di proprietà di terzi) e segnala per iscritto al giudice dell’esecuzione, il 12 marzo, la necessità di un intervento urgente sull’impianto condominiale. Il giudice autorizza l’intervento il 20 marzo; l’infiltrazione, nel frattempo, danneggia il controsoffitto dell’immobile pignorato per un importo stimato di 4.850 €. Alla luce di Cass. n. 1756/2024, il custode che ha documentato il sopralluogo e la tempestiva segnalazione al giudice non risponde del danno, perché ha rispettato lo standard di diligenza professionale richiesto: la responsabilità dell’origine del danno ricade sul proprietario dell’impianto condominiale difettoso, non sul custode dell’immobile pignorato.

Simulazione 2 — Assemblea condominiale e delibera contestata. Nella stessa procedura, il 5 maggio 2025 si tiene un’assemblea condominiale che approva una spesa straordinaria di 18.700 € per il rifacimento della facciata, ripartita anche sull’unità pignorata. Il decreto di nomina del custode, datato 3 marzo 2025, non menziona la partecipazione alle assemblee tra i compiti attribuiti. Alla luce di Cass. n. 29070/2023, la legittimazione a partecipare e votare resta in capo al debitore-proprietario, non al custode: se il debitore non partecipa e la delibera viene approvata, la contestazione della delibera (se ritenuta viziata) va proposta dal debitore stesso nei termini di legge, non dal custode, salvo che il giudice dell’esecuzione non abbia successivamente esteso i poteri del custode su questo fronte specifico.

Simulazione 3 — Mancata liberazione spontanea dopo l’aggiudicazione. Immobile aggiudicato il 15 settembre 2025; il giudice emette l’ordine di liberazione lo stesso giorno, fissando un termine di trenta giorni per il rilascio spontaneo. Il debitore, che occupa ancora l’immobile, non lascia i locali entro il 15 ottobre 2025. Alla luce della disciplina dell’art. 560 c.p.c. come riformata, il custode, senza necessità di un ulteriore titolo esecutivo, procede all’attuazione dell’ordine di liberazione avvalendosi, se necessario, della forza pubblica: l’unico rimedio a disposizione del debitore, se ritiene l’ordine illegittimo o i tempi insufficienti per ragioni documentabili, è l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., da proporre tempestivamente, non la semplice permanenza di fatto nell’immobile.

Simulazione 4 — Canoni di locazione maturati dopo il pignoramento. Immobile locato con canone mensile di 780 €, pignorato il 2 giugno 2025. Il conduttore continua a versare il canone al debitore-locatore fino a settembre 2025, ignorando la notifica del pignoramento. Alla luce dell’art. 2912 c.c. e della qualificazione dei canoni come frutti civili pignorati, i versamenti effettuati al debitore dopo il 2 giugno 2025 non sono liberatori nei confronti della procedura: il conduttore rischia di dover versare nuovamente le somme al custode, potendo eventualmente ripetere quanto indebitamente corrisposto al debitore secondo le regole generali, con l’onere pratico di dimostrare la propria buona fede rispetto alla conoscenza del pignoramento.

La giurisprudenza in tabella

La tabella che segue riepiloga le pronunce esaminate nel corpo dell’articolo, con l’indicazione sintetica della questione decisa, del principio affermato e della sua rilevanza pratica per chi opera in una procedura di pignoramento immobiliare con custode nominato.

Pronuncia	Questione decisa	Principio in sintesi	Rilevanza pratica
Cass., SU, 16 maggio 2013, n. 11830	Natura giuridica dell’incarico di custode	Il custode è ausiliario del giudice, funzione pubblicistica non privatistica	Fonda tutti gli orientamenti successivi su poteri e responsabilità
Cass., 14 marzo 2018, n. 6138	Qualificazione processuale del custode	Il custode è rappresentante processuale straordinario del bene in custodia	Spiega la legittimazione ad agire in giudizio a tutela del bene
Cass. n. 16231/2005	Diligenza professionale del custode	Lo standard di diligenza si commisura alla qualificazione professionale del custode	Parametro per valutare la responsabilità in caso di danni
Cass. n. 2422/2004	Diligenza professionale del custode	Conferma il criterio della diligenza qualificata per custodi professionali	Precedente storico richiamato ancora nella prassi recente
Trib. Arezzo, ord. 5 aprile 2021	Responsabilità per danni causati da terzi	Nessuna responsabilità oggettiva del custode se non ha la disponibilità materiale del bene	Esclude responsabilità automatica quando il debitore resta nel possesso
Cass., Sez. II, 19 ottobre 2023, n. 29070	Partecipazione alle assemblee condominiali	Non è compito automatico del custode salvo istruzioni espresse del giudice	Chiarisce chi vota e chi impugna le delibere durante la custodia
Cass., Sez. III, 16 gennaio 2024, n. 1756	Responsabilità del custode per danni all’immobile	Responsabilità per colpa, non oggettiva, ancorata a violazione di doveri di vigilanza	Individua i confini della responsabilità patrimoniale del custode
Cass., 26 aprile 2024, n. 11219	Legittimazione processuale del custode	Legitimatio ad processum sì, legitimatio ad causam no: la proprietà resta al debitore	Definisce chi può agire e su quali diritti in giudizio
Cass., 24 settembre 2024, n. 25584	Imputazione degli atti gestori del custode	Gli atti si imputano alla procedura, non a un soggetto autonomo, anche nella fase anticipata	Chiarisce i poteri del custode nominato con la riforma Cartabia

La sintesi operativa

Dall’insieme delle pronunce esaminate emergono alcuni principi pratici che vale la pena fissare in forma sintetica:

• La nomina del custode non priva il debitore della proprietà, ma trasferisce al custode la gestione ordinaria e straordinaria del bene secondo le istruzioni del giudice dell’esecuzione.
• Il custode risponde per colpa, non in modo oggettivo: la sua responsabilità richiede la prova di un’omissione specifica rispetto ai doveri di vigilanza e segnalazione, non il semplice verificarsi di un danno durante la custodia.
• I poteri gestori del custode oltre la mera conservazione richiedono un’autorizzazione specifica del giudice: partecipazione alle assemblee condominiali, stipula di nuovi contratti di locazione, interventi straordinari non rientrano automaticamente nell’incarico.
• I canoni di locazione maturati dopo il pignoramento vanno versati al custode, non più al debitore-locatore, quali frutti civili pignorati ai sensi dell’art. 2912 c.c.
• L’ordine di liberazione è titolo autosufficiente per l’attuazione da parte del custode, senza necessità di un ulteriore giudizio di rilascio, fermo restando il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi per chi ritiene di avere un titolo opponibile.
• La fase di custodia anticipata introdotta dalla riforma Cartabia ha gli stessi poteri e vincoli della fase successiva all’ordinanza di vendita, secondo la lettura più recente della Cassazione.
• Il compenso del custode è liquidato dal giudice secondo tabelle ministeriali e il relativo decreto è impugnabile con reclamo, restando sindacabile in sede di legittimità nei limiti propri del controllo di Cassazione sui provvedimenti di liquidazione.

Le domande sul “quindi in pratica?”

Se il custode non risponde alle mie richieste, cosa posso fare? Il custode è tenuto a riferire al giudice dell’esecuzione, non necessariamente a intrattenere una corrispondenza diretta con le parti. Se hai un’esigenza operativa urgente (un accesso all’immobile, una segnalazione di danno), la via corretta è un’istanza scritta al giudice, che può impartire istruzioni vincolanti al custode; su questo si fonda proprio la natura pubblicistica dell’incarico affermata dalle Sezioni Unite nel 2013.

Posso chiedere la sostituzione del custode se ritengo che stia gestendo male l’immobile? Sì, l’art. 66 c.p.c. prevede la sostituzione del custode per negligenza o altro giustificato motivo, su istanza motivata da presentare al giudice dell’esecuzione, che valuta la fondatezza della richiesta anche alla luce degli standard di diligenza fissati dalla giurisprudenza esaminata (in particolare Cass. n. 1756/2024).

Se sono il conduttore di un immobile pignorato, il mio contratto di locazione resta valido? Dipende dalla data del contratto rispetto al pignoramento e dalla sua opponibilità secondo le regole generali su trascrizione e registrazione. Se il contratto è anteriore e opponibile, il conduttore continua a versare il canone, ma dal momento della notifica del pignoramento il beneficiario dei versamenti è il custode, non più il debitore-locatore, in applicazione dell’art. 2912 c.c.

Il custode può vendere direttamente l’immobile senza passare dall’asta? No: il custode gestisce e conserva il bene, ma la vendita avviene secondo le forme previste dal codice (vendita con incanto, senza incanto, o delegata a un professionista ex art. 591-bis c.p.c.), sotto il controllo del giudice dell’esecuzione. Il custode non ha alcun potere dispositivo autonomo sul bene.

Come si contesta il compenso liquidato al custode se lo ritengo eccessivo? Il decreto di liquidazione del compenso, emesso ai sensi dell’art. 522 c.p.c. secondo le tabelle ministeriali, è impugnabile con reclamo al collegio nei termini di legge; solo dopo l’esaurimento di questa fase e nei limiti dei vizi di legittimità deducibili si può eventualmente arrivare a un sindacato di Cassazione, che tuttavia interviene su questioni di diritto, non sul merito della quantificazione.

Il custode è sempre un professionista esterno, o può restare il debitore stesso? Dipende dal caso concreto: la regola generale dell’art. 559 c.p.c. è che il debitore diventa custode con la notifica del pignoramento, salvo che il giudice disponga diversamente. Se l’immobile è l’abitazione principale del debitore, la legge favorisce la conferma del debitore come custode, ma con poteri più limitati rispetto a un custode terzo e con l’obbligo di consentire gli accessi necessari alla procedura (sopralluoghi per la stima, visite di potenziali acquirenti). Il giudice può comunque disporre la sostituzione in qualunque momento se ravvisa i presupposti dell’art. 66 c.p.c.

Cosa succede se il custode non riesce ad accedere all’immobile perché il debitore si oppone? Il custode deve segnalare tempestivamente l’impedimento al giudice dell’esecuzione, che può disporre l’accesso con l’ausilio della forza pubblica anche prima dell’emissione di un formale ordine di liberazione, trattandosi di un atto necessario alla gestione della procedura (verifica dello stato del bene, predisposizione della perizia, visite propedeutiche alla vendita). L’ostruzionismo reiterato del debitore può inoltre essere valutato dal giudice come elemento a sostegno di un ordine di liberazione anticipato.

Il compenso del custode: come si calcola e cosa aspettarsi

Un aspetto che genera spesso incertezza tra i soggetti coinvolti nella procedura riguarda la determinazione del compenso spettante al custode, perché è un costo che grava sul ricavato della vendita e quindi, indirettamente, tanto sul creditore (che vede ridursi la somma disponibile per il proprio credito) quanto sul debitore (che risponde dell’eventuale residuo). Il compenso è liquidato dal giudice dell’esecuzione con decreto motivato, sulla base delle tabelle allegate al D.M. 15 maggio 2009, n. 80, che parametrano il compenso al valore dell’immobile, alla durata dell’incarico e alla complessità delle attività svolte (numero di sopralluoghi, gestione di eventuali locazioni, attuazione di ordini di liberazione, rendicontazioni periodiche).

Il decreto di liquidazione va motivato con riferimento alle voci tariffarie applicate e alle attività effettivamente documentate: un custode che chiede la liquidazione di un compenso elevato senza che il fascicolo dia conto di un’attività gestoria corrispondente (sopralluoghi verbalizzati, corrispondenza con il giudice, gestione di situazioni di occupazione o di locazione) espone il proprio decreto a un fondato reclamo. Specularmente, un debitore o un creditore che intendano contestare la liquidazione devono confrontare puntualmente le voci tariffarie previste dal D.M. 80/2009 con quanto liquidato, individuando lo scostamento specifico, perché una contestazione generica (“il compenso è troppo alto”) non supera il vaglio del reclamo se non è ancorata a un confronto tabellare puntuale. Va inoltre ricordato che il compenso del custode è un costo di giustizia della procedura, prelevato in prededuzione sul ricavato della vendita: non è quindi un costo evitabile scegliendo di non nominare un custode, salvo i casi, comunque residuali, in cui il debitore stesso resta custode senza ulteriori compensi aggiuntivi rispetto a quanto eventualmente riconosciuto per specifiche attività ulteriori autorizzate dal giudice.

Un profilo spesso trascurato: i riflessi penali della custodia

Accanto ai profili civilistici fin qui esaminati, la giurisprudenza si è occupata anche del versante penale della custodia, terreno che riguarda tanto il debitore quanto eventuali terzi che si oppongono materialmente all’attività del custode. L’orientamento consolidato considera il debitore custode ex art. 559 c.p.c. equiparato, ai fini penali, agli altri custodi giudiziari: la sottrazione, la distrazione o il deterioramento doloso di beni sottoposti a pignoramento possono integrare il reato di cui all’art. 388, comma 4, c.p. (mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice), che punisce chi sottrae, sopprime o distrugge beni sottoposti a pignoramento al fine di sottrarli all’esecuzione. La casistica applicativa riguarda tipicamente situazioni concrete e ricorrenti nella prassi delle esecuzioni: lo smontaggio e l’asportazione di impianti fissi (caldaie, condizionatori, sanitari) prima della vendita, la rimozione di infissi, l’alienazione di beni mobili pertinenziali che restano vincolati al pignoramento in quanto accessori dell’immobile.

Il principio, calato nella pratica, significa che il debitore che, pur restando custode dell’immobile fino alla nomina di un custode diverso, ne asporta componenti impiantistiche o strutturali per sottrarle alla vendita, non commette un mero inadempimento civilistico sanzionabile solo con la sostituzione dall’incarico, ma può incorrere in una responsabilità penale autonoma. Questo profilo è rilevante anche per il custode giudiziario terzo, che ha un preciso dovere di segnalare tempestivamente al giudice dell’esecuzione e, se del caso, alle autorità competenti, ogni condotta di questo tipo riscontrata nel corso dei sopralluoghi periodici: l’omessa segnalazione, in un contesto di conclamata sottrazione di beni, può essere valutata negativamente anche ai fini della responsabilità civile e disciplinare del custode stesso, secondo la logica di diligenza qualificata già vista a proposito di Cass. n. 1756/2024.

Cosa significa per te. Se sei il debitore, la qualità di custode che assumi automaticamente con la notifica del pignoramento comporta un obbligo di conservazione che va oltre il semplice non danneggiare l’immobile: include il divieto di rimuovere componenti impiantistiche, arredi fissi, pertinenze vincolate alla procedura, con conseguenze che possono superare l’ambito civile. Se sei il custode giudiziario terzo e riscontri, in un sopralluogo, l’assenza di elementi che risultavano presenti alla data del pignoramento (dalla planimetria, dal verbale di primo accesso dell’ufficiale giudiziario), la segnalazione tempestiva al giudice non è una facoltà ma un dovere che rientra nello standard di diligenza richiesto dall’incarico.

Quinta simulazione: la sottrazione di impianti prima della vendita

Immobile pignorato il 9 gennaio 2025, con verbale di accesso dell’ufficiale giudiziario che descrive analiticamente la presenza di una caldaia a condensazione, un condizionatore multi-split e i sanitari del bagno principale. Il custode, nominato il 20 gennaio 2025, effettua un sopralluogo di verifica il 15 luglio 2025 in vista della pubblicazione dell’avviso di vendita, e riscontra l’assenza della caldaia e del condizionatore, sostituiti da apparecchi visibilmente più datati. Alla luce dell’orientamento sui riflessi penali della custodia ex art. 388 c.p., il custode: (a) redige verbale fotografico dettagliato della difformità riscontrata rispetto al verbale di pignoramento; (b) segnala immediatamente la circostanza al giudice dell’esecuzione, chiedendo eventualmente una riduzione del prezzo base d’asta per tenere conto del minor valore degli impianti sostituiti, oppure la rideterminazione della stima; (c) valuta, in presenza di elementi sufficientemente concreti, l’opportunità di una comunicazione alle autorità competenti per gli eventuali profili penali della vicenda. Il debitore, dal canto suo, risponde della sostituzione non autorizzata sia sul piano della propria posizione nella procedura (con possibile aggravamento della propria situazione debitoria per la riduzione di valore del compendio), sia, potenzialmente, sul piano penale.

Le questioni che ruotano attorno alla figura del custode giudiziario — responsabilità per danni, limiti dei poteri gestori, attuazione dell’ordine di liberazione, contestazione del compenso — richiedono un lavoro che parte dalla lettura puntuale del decreto di nomina e delle istruzioni successive del giudice, e prosegue, quando necessario, fino alla verifica di come la giurisprudenza più recente inquadra la specifica situazione. Applicando questi orientamenti al fascicolo concreto, lo Studio Monardo:

1. Analizza il decreto di nomina del custode e i provvedimenti successivi del giudice dell’esecuzione, per stabilire con esattezza quali poteri sono stati effettivamente attribuiti e quali restano fuori dal perimetro dell’incarico.
2. Verifica la fondatezza di un’eventuale istanza di sostituzione del custode ex art. 66 c.p.c., raccogliendo la documentazione necessaria a dimostrare negligenza o altro giustificato motivo.
3. Ricostruisce la responsabilità del custode per danni occorsi all’immobile in custodia, confrontando la condotta tenuta con lo standard di diligenza professionale delineato da Cass. n. 1756/2024 e dalle pronunce di merito coerenti.
4. Eccepisce l’esercizio di poteri gestori non autorizzati dal custode (locazioni non autorizzate, atti eccedenti la conservazione ordinaria) quando il decreto di nomina non li prevede espressamente.
5. Assiste il debitore o l’occupante nella gestione dell’ordine di liberazione, verificando i termini concessi e valutando, quando ricorrono i presupposti, la proposizione di un’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.
6. Assiste il conduttore di un immobile pignorato nella corretta individuazione del soggetto legittimato a ricevere i canoni dopo la notifica del pignoramento, per evitare pagamenti non liberatori.
7. Impugna il decreto di liquidazione del compenso del custode quando la quantificazione non appare coerente con le tabelle ministeriali o con l’attività effettivamente svolta.
8. Segue l’evoluzione della fase di custodia anticipata introdotta dalla riforma Cartabia, verificando che i poteri esercitati dal custode nominato con l’ordinanza che fissa la prima udienza restino nei limiti tracciati dalla giurisprudenza più recente, in particolare Cass. n. 25584/2024.
9. Predispone le difese in materia di responsabilità del custode e di legittimazione processuale, distinguendo tra la titolarità del diritto sostanziale (che resta al debitore) e la legittimazione ad agire per la tutela del bene (che compete al custode nei limiti del suo incarico), secondo la lettura di Cass. n. 11219/2024.
10. Segue la vicenda, quando la contestazione lo richiede, fino al giudizio di legittimità, mantenendo la medesima linea difensiva dal primo grado fino all’eventuale ricorso per cassazione.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. In un tema come questo, dove — come si è visto nell’analisi delle pronunce esaminate — la definizione dei confini dei poteri e delle responsabilità del custode è materia in costante evoluzione giurisprudenziale, la componente del cassazionista assume un peso particolare: sapere leggere una massima non come una regola isolata ma come tappa di un percorso interpretativo che parte dalle Sezioni Unite del 2013 e arriva alle pronunce del 2023-2024 consente di impostare fin dal primo grado una strategia difensiva coerente con la direzione che la giurisprudenza di legittimità sta prendendo, e di seguirla, quando la vicenda lo richiede, fino all’ultimo grado di giudizio, mantenendo lo stesso difensore e la stessa linea argomentativa dall’analisi iniziale del fascicolo fino al ricorso per cassazione. A questo si affianca il lavoro dello staff multidisciplinare, composto da avvocati e commercialisti che collaborano sullo stesso caso: una necessità concreta quando la contestazione sulla gestione del custode coinvolge anche aspetti contabili (rendiconti di gestione, compensi, imputazione dei canoni riscossi) che richiedono una lettura tecnica coordinata con quella giuridica.

Il custode nella procedura con più immobili o con beni pignorati presso terzi

Un’ultima notazione operativa riguarda le procedure in cui il pignoramento riguarda più immobili contestualmente, o in cui coesistono un pignoramento immobiliare e un pignoramento presso terzi (ad esempio sui canoni di locazione riscossi da un terzo gestore, o su un conto corrente collegato alla gestione dell’immobile). In questi casi la giurisprudenza di merito, in linea con l’impostazione sistematica confermata da Cass. n. 25584/2024 sull’imputazione unitaria degli atti del custode alla procedura, tende a valorizzare l’unitarietà della gestione: se il giudice dell’esecuzione nomina lo stesso custode per più beni pignorati riconducibili al medesimo debitore, il custode è tenuto a una rendicontazione separata per ciascun immobile, proprio perché il vincolo di destinazione del ricavato resta specifico per ciascun bene, anche quando la gestione pratica (ad esempio le utenze condominiali comuni, o un’assicurazione cumulativa) viene organizzata in modo accentrato per ragioni di economicità.

Analogamente, quando l’immobile pignorato genera canoni di locazione che sono a loro volta oggetto di un separato pignoramento presso terzi promosso da un diverso creditore, si pone un problema di coordinamento tra le due procedure che il custode non può risolvere autonomamente: la soluzione, in assenza di un espresso provvedimento di riunione delle procedure, passa attraverso un’istanza al giudice dell’esecuzione immobiliare affinché regoli i rapporti con il giudice dell’esecuzione presso terzi, evitando che lo stesso flusso di canoni venga rivendicato da due procedure parallele senza un criterio di priorità chiaro. Questa situazione, non infrequente nella prassi quando un debitore ha più creditori attivi con strumenti di aggressione patrimoniale diversi, richiede un esame coordinato dell’intera esposizione debitoria e delle procedure pendenti, non la sola lettura della singola procedura immobiliare.

In conclusione

Il custode giudiziario è la figura che, più di ogni altra, traduce in gestione quotidiana la fase — spesso lunga mesi o anni — che intercorre tra il pignoramento e la vendita dell’immobile. La legge gli dedica poche righe, ma le pronunce degli ultimi anni ne hanno definito con precisione crescente i confini: natura pubblicistica dell’incarico, responsabilità per colpa e non oggettiva, poteri gestori limitati alla conservazione salvo autorizzazioni specifiche, titolo autosufficiente per l’attuazione dell’ordine di liberazione. Conoscere questi confini è ciò che permette a un debitore di non subire iniziative del custode che eccedono l’incarico, a un creditore di sollecitare gli interventi necessari a preservare il valore del bene, a un conduttore di sapere a chi versare il canone, a un aggiudicatario di capire come e quando otterrà la disponibilità materiale dell’immobile. È esattamente su questo intreccio tra norma scarna e giurisprudenza in evoluzione che la specializzazione dello Studio Monardo, costruita attorno alla lettura sistematica delle pronunce di legittimità fino al livello del cassazionista, trova la sua applicazione più diretta: non una lettura isolata della singola sentenza, ma la ricostruzione dell’orientamento nel suo complesso, calata sul fascicolo concreto.

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