L’asta è andata deserta, nessuno si è presentato, e adesso? È la domanda che si pone chiunque abbia un immobile pignorato in vendita giudiziaria dopo che il primo (o il secondo, o il quinto) tentativo di vendita è fallito. La risposta non è univoca, e non esiste una soluzione valida per tutti: dipende dalla liquidità disponibile, dal valore residuo del bene, dal rapporto con il creditore e dai tempi ancora percorribili nella procedura. Non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio questo il punto: chi promette al debitore un’unica via d’uscita sta semplificando una situazione che, tecnicamente, ammette almeno tre strade diverse, ciascuna con condizioni, vantaggi e rischi propri.

Capire dove porta ciascuna di queste strade — prima di doverla scegliere sotto pressione — è la materia in cui lo Studio Monardo ha costruito la propria specializzazione: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo segue le procedure esecutive con continuità dalla fase di analisi del pignoramento fino, se necessario, all’ultimo grado di giudizio in Cassazione, potendo contare inoltre sulla qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento per i casi in cui la strada giudiziale non basti più.

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Il quadro di partenza: cosa succede tecnicamente quando l’asta va deserta

Prima di entrare nel merito delle singole opzioni, è utile chiarire un equivoco che ricorre spesso nelle conversazioni tra debitori esecutati: l’idea che l’asta deserta sia, in qualche modo, un fatto isolato e privo di conseguenze immediate. Non è così. Ogni asta deserta produce un effetto giuridico concreto — l’apertura automatica del meccanismo di ribasso previsto dall’art. 591 c.p.c. — e questo effetto si somma, tentativo dopo tentativo, generando una traiettoria di svalutazione che, se non interrotta consapevolmente, può portare a esiti molto diversi da quelli che il debitore si aspetterebbe intuitivamente.

Quando nessuno deposita un’offerta valida entro il termine fissato per la vendita, l’asta si dichiara deserta. Non è un evento raro: nella prassi dei tribunali una parte significativa dei primi esperimenti di vendita si chiude senza offerenti, spesso perché il prezzo base — fissato sulla base di una perizia risalente anche a diversi anni prima — non riflette più il valore reale di mercato del bene.

L’effetto automatico dell’asta deserta è disciplinato dall’art. 591 c.p.c.: il giudice dell’esecuzione, se non vi sono istanze di assegnazione o se decide di non accoglierle, dispone un nuovo tentativo di vendita, fissando un prezzo base ridotto fino a un massimo del 25% rispetto al valore precedente; dopo il quarto tentativo andato deserto, il ribasso può arrivare fino alla metà del prezzo base. Non esiste, nel nostro ordinamento, alcuna norma che imponga un numero massimo di tentativi oltre il quale il pignoramento si estingue automaticamente e l’immobile torna al debitore: è una credenza diffusa ma priva di fondamento normativo. Il pignoramento mantiene la propria efficacia asta dopo asta, salvo che intervenga un provvedimento specifico del giudice o si verifichino le condizioni tassative di estinzione previste dalla legge.

Il meccanismo, in pratica, funziona così: la prima asta parte dal prezzo base fissato nell’ordinanza di vendita, coincidente di norma con il valore di stima del perito. Se va deserta, il professionista delegato — che in virtù dell’art. 591-bis c.p.c. agisce come sostituto del giudice per tutte le operazioni di vendita — fissa una seconda asta con un ribasso che, nella prassi della maggior parte dei tribunali, si attesta proprio sulla soglia massima del 25% consentita dalla norma. Il procedimento si ripete al terzo e al quarto tentativo, sempre con la stessa cadenza di ribasso, salvo che il giudice non ritenga opportuno, in base a un apprezzamento discrezionale, mantenere invariato il prezzo quando la mancanza di offerte sembri dovuta a fattori temporanei (scarsa pubblicità, periodo dell’anno sfavorevole) piuttosto che a un reale disallineamento tra prezzo e mercato.

Superato il quarto tentativo andato deserto, la soglia di ribasso consentita si allarga fino alla metà del prezzo base dell’asta precedente: un salto che, se applicato integralmente, può portare in pochi mesi a un dimezzamento ulteriore del valore residuo del bene rispetto a quello già eroso dai primi quattro ribassi. È a questo punto della procedura che il divario tra il valore di mercato originario e il prezzo effettivamente posto a base d’asta diventa più difficile da giustificare, ed è anche il momento in cui prende corpo, con maggiore concretezza giuridica, la possibilità di richiedere la chiusura anticipata per infruttuosità di cui si dirà nell’Opzione 3.

Un aspetto che genera spesso confusione riguarda la posizione del debitore durante questa sequenza di tentativi. L’art. 571 c.p.c. vieta espressamente al debitore di presentare un’offerta per l’acquisto del proprio immobile pignorato: se lo fa, l’offerta è nulla, e nulla è anche l’eventuale aggiudicazione conseguente. Chi ha la disponibilità economica per “riacquistare” idealmente il proprio bene deve quindi percorrere altre vie — tipicamente la conversione del pignoramento — e non può sperare di partecipare all’asta come un offerente qualunque. Allo stesso modo, il debitore non può presentare istanza di assegnazione del bene, diritto riservato dall’art. 505 c.p.c. esclusivamente al creditore procedente o ai creditori intervenuti.

È proprio in questo scenario — un bene che si svaluta a ogni tentativo andato a vuoto, senza una fine automatica in vista — che il debitore si trova davanti a un vero bivio: continuare a subire passivamente la sequenza di ribassi, oppure attivarsi scegliendo consapevolmente tra le opzioni che l’ordinamento gli mette a disposizione.

Perché tante aste vanno deserte: il peso della pubblicità e della vendita telematica

Prima di entrare nel merito delle tre strade percorribili, vale la pena capire perché il fenomeno delle aste deserte sia così diffuso, perché questo influisce direttamente sulla scelta più razionale da compiere. Non sempre un’asta deserta significa che l’immobile è privo di valore reale: spesso dipende da fattori procedurali che nulla hanno a che vedere con l’effettivo appeal del bene sul mercato.

Il primo fattore è la data della perizia. In molte procedure, tra l’incarico al perito estimatore e la data della prima asta trascorrono mesi, a volte anni, durante i quali il mercato immobiliare locale può muoversi in una direzione diversa da quella fotografata nella stima. Un prezzo base calcolato su valori ormai superati rispetto al contesto attuale scoraggia la partecipazione fin dal primo tentativo, indipendentemente dai ribassi successivi.

Il secondo fattore riguarda le modalità di pubblicità. Dal 2015 le vendite giudiziarie si svolgono prevalentemente in forma telematica, con pubblicazione sui portali autorizzati (il Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia e i gestori privati abilitati). Una pubblicità carente, un annuncio poco visibile, foto dell’immobile inadeguate o assenti, possono ridurre drasticamente il numero di visite e, di conseguenza, di offerte, anche a fronte di un prezzo base già in linea con il mercato. È un aspetto che il debitore, tramite il proprio difensore, può monitorare e, se necessario, contestare formalmente.

Il terzo fattore riguarda lo stato dell’immobile e la sua occupazione. Un immobile occupato dallo stesso debitore esecutato, o da terzi senza titolo, scoraggia molti potenziali offerenti che preferiscono attendere un ordine di liberazione già eseguito prima di formulare un’offerta, temendo i tempi e i costi di uno sgombero successivo all’aggiudicazione. Questo fattore, spesso sottovalutato, può incidere sul numero di aste deserte più di quanto non incida il prezzo in sé.

Comprendere quale di questi fattori (o quale combinazione di essi) ha determinato l’insuccesso dei tentativi di vendita già esperiti è un passaggio preliminare importante, perché orienta la scelta tra le tre opzioni: se il problema è la pubblicità o una stima non aggiornata, un ulteriore tentativo di vendita — magari con una perizia rivista — potrebbe davvero portare a un esito diverso, rendendo l’Opzione 1 meno irrazionale di quanto sembri; se invece il problema è strutturale (localizzazione poco appetibile, condizioni dell’immobile, saturazione del mercato locale per quella tipologia di bene), gli elementi a sostegno di un’eventuale istanza di infruttuosità acquistano maggiore concretezza.

Opzione 1: attendere i tentativi di vendita successivi con il ribasso progressivo

La prima strada, spesso scelta non per convinzione ma per inerzia, è semplicemente lasciare che la procedura prosegua il proprio corso.

In cosa consiste. Ai sensi dell’art. 591 c.p.c., ogni nuovo esperimento di vendita andato deserto comporta un ribasso del prezzo base (fino al 25% per i primi quattro tentativi, fino al 50% oltre il quarto), nella speranza che un prezzo più basso attiri finalmente un’offerta valida. Il delegato alla vendita, su indicazione dell’ordinanza del giudice, ripubblica l’avviso con le nuove condizioni.

Quando ha senso. Questa via è ragionevole in tre scenari concreti: quando il debitore non ha alcuna liquidità disponibile né la prospettiva di procurarsela nei tempi tecnici di una conversione; quando il valore di mercato reale del bene è comunque distante dal prezzo base anche dopo i ribassi, per cui un ulteriore tentativo potrebbe davvero portare a un’aggiudicazione; oppure quando il debitore, semplicemente, non ha alternative percorribili e la propria unica leva difensiva resta l’eventuale richiesta di chiusura per infruttuosità (vedi Opzione 3) da valutare più avanti nel percorso.

Come si esegue in sintesi. Non richiede alcuna iniziativa formale del debitore: è la modalità di default della procedura. Il debitore può però intervenire indirettamente contestando la stima con un’opposizione agli atti esecutivi se ravvisa vizi nella nuova ordinanza di vendita o nella pubblicità.

Vantaggi. Non richiede liquidità immediata; lascia aperta la possibilità — remota ma non nulla — che il bene venga aggiudicato a un prezzo che copra integralmente il debito, evitando residui.

Rischi e svantaggi onesti. È la via che espone maggiormente il debitore alla svalutazione progressiva del bene: a ogni tentativo andato deserto il prezzo scende, e un immobile può arrivare a essere aggiudicato a una frazione molto ridotta del suo valore di mercato iniziale, con la conseguenza che il ricavato non estingue il debito e il debitore si ritrova senza casa e con un debito residuo, gravato da ulteriori interessi e spese di procedura. La Cassazione ha peraltro chiarito che un’aggiudicazione avvenuta anche dopo numerosi esperimenti di vendita resta di per sé legittima se sono state rispettate le regole procedurali, e non è di per sé sintomo di un prezzo “ingiusto” ai sensi dell’art. 586 c.p.c.

Il profilo ideale per questa opzione è il debitore privo di liquidità immediata, che non ha margini per una conversione né per un accordo con il creditore, e che punta sulla possibilità — anche minima — di un esito di vendita migliorativo rispetto a una chiusura totalmente passiva della procedura.

Va aggiunto un elemento che spesso sfugge a chi valuta questa strada come la più semplice: “non fare nulla” non significa “non avere strumenti di controllo”. Anche restando nella logica dell’attesa, il debitore mantiene il diritto di verificare che ogni nuova ordinanza di vendita rispetti puntualmente i limiti di ribasso fissati dall’art. 591 c.p.c., che la pubblicità sui portali delle vendite pubbliche sia stata effettuata correttamente e nei termini, e che il custode giudiziario stia adempiendo ai propri obblighi di conservazione e accessibilità del bene per le visite dei potenziali interessati. Un vizio in una qualunque di queste fasi può essere fatto valere con un’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., che — pur non impedendo la prosecuzione della procedura nel suo complesso — può bloccare la singola asta viziata e guadagnare tempo prezioso per valutare, nel frattempo, le altre due opzioni.

Un ulteriore fattore da monitorare è l’aggiornamento della stima. Quando il prezzo iniziale è stato fissato sulla base di una perizia ormai datata di diversi anni, la ripetuta assenza di offerenti può indurre il giudice a disporre un aggiornamento della valutazione peritale prima di procedere con ulteriori ribassi automatici: un correttivo che, se applicato, può in alcuni casi risultare persino più favorevole al debitore rispetto a un ribasso lineare del 25% calcolato su una base ormai sganciata dalla realtà di mercato.

Opzione 2: attivarsi con la conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.)

La seconda strada richiede un’iniziativa concreta e tempestiva del debitore: fermare la vendita sostituendo il bene con una somma di denaro.

In cosa consiste. L’art. 495 c.p.c. consente al debitore di chiedere, prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione, di sostituire al bene pignorato una somma pari all’importo dovuto al creditore procedente e ai creditori intervenuti, comprensivo di capitale, interessi e spese. Con l’istanza va depositata, a pena di inammissibilità, una somma non inferiore a un sesto del credito complessivo (soglia abbassata dal quinto al sesto dall’intervento normativo del 2019, poi confermata anche nei correttivi successivi). Il giudice, sentite le parti in un’udienza da fissare entro trenta giorni, determina con ordinanza la somma definitiva da versare, che può essere rateizzata fino a un massimo di 48 mesi in presenza di giustificati motivi.

Quando ha senso. È la strada corretta quando il debitore ha, o può procurarsi in tempi rapidi, una parte significativa della liquidità necessaria: tipicamente grazie a un finanziamento, alla vendita di altri beni, o al supporto di familiari. Ha senso soprattutto quando l’immobile pignorato è l’abitazione principale, il cui valore affettivo e abitativo rende preferibile un piano di rientro anche oneroso rispetto alla perdita definitiva del bene.

Come si esegue in sintesi. L’istanza va presentata al giudice dell’esecuzione, personalmente o tramite difensore, allegando la prova del versamento della cauzione di un sesto. Il termine ultimo è tassativo: prima dell’ordinanza che dispone la vendita o l’assegnazione. Superato quel momento, l’istanza è inammissibile e non più proponibile.

Vantaggi. Blocca immediatamente la prosecuzione della vendita all’asta, evitando la svalutazione progressiva del bene; consente una rateizzazione fino a 48 mesi, rendendo sostenibile anche un debito significativo; è uno strumento che opera indipendentemente dal consenso del creditore, che non può opporsi se i requisiti di legge sono rispettati.

Rischi e svantaggi onesti. La conversione può essere chiesta una sola volta nella stessa procedura, a pena di inammissibilità: un errore nella prima istanza (versamento insufficiente, tardività) preclude ogni tentativo successivo, anche se l’inammissibilità dipende da un vizio meramente formale. Il mancato pagamento di una rata, o un ritardo superiore a trenta giorni anche di una sola di esse, fa decadere il debitore dal beneficio, con ripresa immediata dell’esecuzione sul bene. La Corte di Cassazione ha inoltre confermato, con l’ordinanza n. 1477 del 22 gennaio 2025, la piena legittimità costituzionale del termine imposto dall’art. 495 c.p.c., escludendo che la sua rigidità violi il diritto all’abitazione: la disciplina realizza — secondo la Corte — un equilibrio ragionevole tra la tutela del debitore e l’effettività della tutela creditoria.

Il profilo ideale per questa opzione è il debitore che dispone, o può reperire in tempi brevi, almeno un sesto del debito complessivo e ha una prospettiva credibile di sostenere un piano di rientro fino a 48 mesi, tipicamente quando in gioco c’è l’abitazione principale.

Vale la pena approfondire un aspetto tecnico spesso sottovalutato: la somma che il giudice determina con l’ordinanza di conversione non coincide quasi mai con il solo importo del debito originario. L’art. 495 c.p.c. prevede infatti che la cifra da versare comprenda, oltre al capitale, interessi e spese dovuti al creditore procedente e agli eventuali creditori intervenuti, anche le spese proprie della procedura esecutiva: il compenso del custode giudiziario per l’attività già svolta, l’eventuale compenso del perito estimatore e le spese di pubblicità già sostenute. Per questo motivo la somma definitiva liquidata dal giudice risulta generalmente superiore a quella su cui è stata calcolata la cauzione iniziale di un sesto, ed è opportuno che il debitore arrivi all’udienza di determinazione con una previsione realistica di questo margine, per non trovarsi sorpreso da un piano di rientro più oneroso del previsto.

Un secondo profilo delicato riguarda i creditori intervenuti successivamente al deposito dell’istanza di conversione. Come chiarito dalla Cassazione, tali crediti vanno comunque computati nella determinazione della somma complessiva, purché l’intervento avvenga prima dell’udienza in cui il giudice fissa l’importo definitivo: un elemento che rende opportuno verificare, prima di presentare l’istanza, lo stato completo del fascicolo esecutivo e non fermarsi al solo credito del procedente originario, per evitare di dover affrontare un aggiornamento dell’importo a ridosso della decisione.

Infine, merita attenzione la questione del deposito. La somma può essere versata dal debitore tramite assegno circolare non trasferibile intestato alla procedura, oppure attraverso i canali indicati dal singolo tribunale (spesso un conto corrente infruttifero dedicato). La corretta individuazione della procedura di versamento — che varia da foro a foro — è un dettaglio apparentemente formale che, se gestito in modo impreciso, può però rallentare l’ammissibilità dell’istanza o generare contestazioni sulla tempestività del deposito.

Opzione 3: chiedere la chiusura anticipata della procedura per infruttuosità (art. 164-bis disp. att. c.p.c.)

La terza strada è la meno intuitiva, perché non punta a salvare il bene con un pagamento, ma a far dichiarare che la prosecuzione della vendita non ha più senso economico.

In cosa consiste. L’art. 164-bis disp. att. c.p.c. prevede che, quando risulta non più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori — tenuto conto dei costi di prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo — sia disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo. In questo caso il giudice ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento e la riconsegna del bene, libero da vincoli, al debitore.

Quando ha senso. È la via corretta quando la sequenza di aste deserte e ribassi ha ormai reso evidente che il bene, sul mercato, non trova acquirenti a un prezzo che copra almeno in parte i crediti e le spese di procedura: la Cassazione ha chiarito che il presupposto ricorre quando, in base a un giudizio prognostico fondato su dati oggettivi (compreso l’andamento pregresso della procedura), il bene risulti in concreto invendibile o la somma ricavabile dai successivi sviluppi possa dar luogo solo a un soddisfacimento irrisorio dei crediti, tale da coprire al più le spese di procedura.

Come si esegue in sintesi. Il debitore presenta un’istanza motivata al giudice dell’esecuzione, evidenziando l’incapacità della somma presumibilmente ricavabile dalla vendita di soddisfare in modo apprezzabile i creditori. Il giudice, sentite le parti, valuta se i tentativi di vendita già esperiti sono sufficienti a formare quel giudizio prognostico o se ordinare ulteriori esperimenti.

Vantaggi. Se accolta, pone fine definitivamente alla procedura senza ulteriori esborsi da parte del debitore, che riottiene la piena disponibilità del bene libero da pignoramento.

Rischi e svantaggi onesti. Non è affatto uno strumento a disposizione automatica del debitore: la giurisprudenza di legittimità è ferma nel ritenere che il solo susseguirsi di aste deserte e ribassi di prezzo non è sufficiente, da solo, a integrare l’infruttuosità richiesta dalla norma; occorrono elementi oggettivi ulteriori che rendano davvero probabile l’inutilità di ogni tentativo futuro. La giurisprudenza di merito ha in più occasioni respinto o revocato provvedimenti di estinzione ritenuti prematuri, quando sussistevano ancora ragionevoli possibilità di soddisfacimento dei creditori. Va inoltre chiarito che l’estinzione della procedura non cancella il debito residuo: il creditore può, in linea di principio, agire nuovamente sul patrimonio del debitore o rinnovare il pignoramento sullo stesso bene.

Il profilo ideale per questa opzione è il debitore che si trova ormai a un tentativo di vendita avanzato (quarto o oltre), con un bene che ha dimostrato oggettivamente di non trovare mercato, e per il quale esistono elementi concreti — non solo il numero di aste deserte — da portare all’attenzione del giudice.

Un chiarimento importante riguarda la natura del giudizio che il giudice è chiamato a compiere. La giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che il presupposto dell’art. 164-bis disp. att. c.p.c. ricorre solo quando siano stati invano applicati o tentati — oppure motivatamente esclusi — tutti gli istituti processuali orientati a massimizzare la fruttuosità della vendita: non basta, quindi, un mero conteggio delle aste andate deserte, ma serve un quadro complessivo che includa il comportamento del mercato locale, l’eventuale interesse manifestato (o del tutto assente) da potenziali acquirenti nelle visite organizzate dal custode, e la proporzione tra i costi già sostenuti dalla procedura e il valore realisticamente ricavabile dai tentativi residui. È un giudizio prognostico, non un automatismo collegato al numero di esperimenti falliti.

Va inoltre segnalato un profilo procedurale rilevante per chi valuta questa strada: il provvedimento con cui il giudice dispone la chiusura anticipata per infruttuosità — così come, specularmente, quello che la nega — non è impugnabile con ricorso straordinario per cassazione ex art. 111 Cost., ma è soggetto al diverso rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. Questo significa che l’eventuale contestazione della decisione del giudice dell’esecuzione va incanalata tempestivamente in questo specifico strumento, con i termini stretti che lo caratterizzano, pena la definitività del provvedimento.

Infine, un punto che distingue nettamente questa opzione dalle altre due: l’istanza ex art. 164-bis può essere sollecitata dal debitore, ma la relativa valutazione resta interamente nella discrezionalità del giudice, che agisce anche nell’interesse pubblico alla ragionevole durata del processo esecutivo e non solo nell’interesse del debitore istante. Anche quando l’istanza sia respinta, ciò non preclude la possibilità di ripresentarla successivamente, qualora ulteriori tentativi di vendita andati deserti rafforzino il quadro probatorio a sostegno dell’infruttuosità — a differenza della conversione del pignoramento, che invece è esperibile una sola volta.

Le opzioni alla prova dei conti

Prendiamo lo stesso caso di partenza e applichiamo le tre opzioni per capire concretamente cosa cambia.

Ipotesi: debito complessivo (capitale, interessi, spese) di 84.000 €; immobile con prezzo base alla prima asta di 120.000 €, andata deserta.

Con l’Opzione 1 (attesa dei ribassi): la seconda asta parte da un prezzo base di 90.000 € (ribasso del 25%); se anch’essa va deserta, la terza riparte da circa 67.500 €. Se l’aggiudicazione avviene solo alla terza asta a un prezzo vicino al base, il ricavato di circa 67.500 € non copre il debito di 84.000 €: al debitore resta un debito residuo stimabile in circa 16.500 € più spese di procedura, oltre alla perdita dell’immobile.

Con l’Opzione 2 (conversione ex art. 495 c.p.c.): il debitore deve depositare almeno un sesto di 84.000 €, cioè 14.000 €, come cauzione con l’istanza. Il giudice, aggiunte le spese di procedura, determina la somma complessiva definitiva (ipotizziamo 90.000 € comprensivi di costi di custodia e compenso del delegato), rateizzabile fino a 48 mesi: una rata mensile indicativa di circa 1.875 € più interessi. Il debitore mantiene la proprietà dell’immobile, ma deve sostenere l’intero piano senza sgarrare, pena la decadenza.

Con l’Opzione 3 (istanza ex art. 164-bis): se, dopo il quarto tentativo andato deserto con prezzo base ormai sceso sotto i 50.000 €, emergono elementi oggettivi (assenza totale di visite, mercato locale saturo, condizioni strutturali del bene) che rendono probabile un ulteriore fallimento, l’istanza può portare alla chiusura della procedura: il debitore riottiene l’immobile libero da pignoramento, ma il debito di 84.000 € (dedotto quanto eventualmente già versato) resta comunque esigibile dal creditore con altri mezzi.

Una variante utile a completare il quadro: ipotizziamo lo stesso debito di 84.000 € ma con l’immobile ormai giunto al quinto tentativo di vendita, con prezzo base sceso a 42.000 € dopo l’applicazione del ribasso rafforzato previsto oltre il quarto esperimento. In questo scenario, l’Opzione 1 diventa particolarmente sfavorevole: anche un’aggiudicazione al prezzo base lascerebbe un debito residuo di oltre 40.000 €, a fronte della perdita totale dell’immobile. È in questo tipo di scenario — quinto tentativo, prezzo ormai dimezzato rispetto all’origine — che la valutazione dell’Opzione 3 assume maggiore concretezza, perché il quadro fattuale (più tentativi, ribasso rafforzato, distanza crescente dal valore di mercato) inizia a fornire proprio quegli elementi oggettivi che la giurisprudenza richiede per sostenere un giudizio prognostico di infruttuosità, elementi che mancherebbero del tutto se l’istanza fosse presentata già dopo la prima o la seconda asta deserta.

Il confronto in tabella

Criterio	Opzione 1 — Attesa ribassi	Opzione 2 — Conversione art. 495 c.p.c.	Opzione 3 — Chiusura per infruttuosità art. 164-bis
Tempi	Legati al calendario dei nuovi esperimenti d’asta (mesi tra un tentativo e l’altro)	Udienza entro 30 giorni dal deposito istanza; blocco immediato della vendita	Dipende dalla valutazione del giudice, spesso dopo più tentativi di vendita già esperiti
Costi per il debitore	Nessun esborso immediato; solo costi di giustizia legali della procedura	Cauzione minima di 1/6 del debito + saldo (anche rateizzato fino a 48 mesi)	Nessun esborso diretto legato all’istanza; solo eventuali costi di giustizia pregressi
Complessità	Bassa: nessuna iniziativa richiesta	Media-alta: istanza tecnica, termini tassativi, esperibile una sola volta	Alta: richiede motivazione solida con elementi oggettivi, non basta il numero di aste deserte
Rischi in caso di esito negativo	Ulteriore svalutazione del bene, debito residuo dopo la vendita	Decadenza dal beneficio se una rata salta di oltre 30 giorni, con ripresa immediata dell’esecuzione	Rigetto dell’istanza se il giudice ritiene ancora possibile un soddisfacimento dei creditori
Reversibilità	Non applicabile: la procedura prosegue comunque	Irreversibile una volta ammessa; l’istanza è proponibile una sola volta	Se accolta, definitiva; se respinta, restano aperte le altre due opzioni

La tabella mette in evidenza un elemento che spesso sfugge a una prima lettura superficiale della situazione: le tre opzioni non sono equivalenti in termini di “chi decide”. Nell’Opzione 1 la decisione è sostanzialmente nelle mani del mercato e del giudice, che fissa i ribassi secondo lo schema dell’art. 591 c.p.c.; nell’Opzione 2 la decisione è nelle mani del debitore, che attiva un diritto potestativo non condizionato al consenso del creditore, purché rispetti termini e requisiti formali; nell’Opzione 3, infine, la decisione resta nella discrezionalità del giudice, sia pure sollecitata da un’istanza motivata del debitore. Questa differenza nel grado di controllo che il debitore può esercitare su ciascuna strada è, in concreto, uno dei fattori che più incide sulla scelta: chi ha la possibilità di attivarsi con la conversione recupera un margine di autodeterminazione che le altre due opzioni non offrono nella stessa misura.

Un ulteriore elemento di confronto riguarda l’irreversibilità delle scelte. Presentare un’istanza di conversione poi respinta per un vizio formale preclude — come visto — ogni tentativo successivo nella stessa procedura: è quindi una mossa da giocare una volta sola, con la massima cura tecnica nella sua predisposizione. L’istanza di infruttuosità, al contrario, può essere ripresentata se il quadro fattuale evolve (per esempio dopo un ulteriore tentativo di vendita andato deserto), il che la rende una carta meno rischiosa da un punto di vista strettamente procedurale, pur restando più incerta nell’esito per la natura discrezionale della valutazione del giudice.

I criteri per scegliere

Non esiste una risposta unica, ma alcuni criteri concreti aiutano a orientarsi.

Se hai o puoi reperire in tempi brevi almeno un sesto del debito complessivo, generalmente la conversione del pignoramento è la strada da valutare per prima, perché è l’unica che ferma subito la vendita e restituisce piena certezza sul futuro del bene.

Se l’immobile è la tua abitazione principale e non hai liquidità immediata ma hai un reddito stabile, la conversione con rateizzazione fino a 48 mesi resta spesso preferibile anche a costo di un piano oneroso, perché evita la perdita definitiva della casa.

Se sei già a un tentativo di vendita avanzato (quarto o successivo) e il bene ha dimostrato oggettivamente di non trovare mercato, vale la pena far valutare seriamente un’istanza ex art. 164-bis, ma solo se esistono elementi concreti oltre al mero numero di aste deserte, perché la giurisprudenza richiede un giudizio prognostico fondato, non un automatismo.

Se non hai alcuna liquidità né elementi solidi per l’infruttuosità, l’attesa dei successivi tentativi di vendita resta, di fatto, l’unica strada percorribile: in questo caso diventa fondamentale monitorare ogni ordinanza di vendita per verificarne la regolarità formale.

Se il creditore mostra apertura al dialogo, nessuna delle tre opzioni esclude di tentare in parallelo un accordo stragiudiziale di saldo e stralcio, che può interrompere la procedura con il consenso della controparte anche al di fuori degli schemi appena descritti.

Se il tuo immobile è occupato o se la pubblicità delle aste precedenti è risultata carente, prima di scartare del tutto l’ipotesi di un ulteriore tentativo di vendita, vale la pena far verificare se questi fattori procedurali — piuttosto che un reale disinteresse del mercato — possano aver influito sugli esiti negativi già registrati: un aggiornamento della perizia o una pubblicità più efficace potrebbero cambiare lo scenario senza dover ricorrere né alla conversione né all’istanza di infruttuosità.

Se hai già presentato in passato un’istanza di conversione in questa stessa procedura, anche se respinta, sappi che la strada è verosimilmente preclusa per il futuro, salvo il caso — da verificare con attenzione tecnica — in cui il rigetto sia dipeso da una causa non imputabile a un tuo inadempimento: in questo scenario, le altre due opzioni (attesa o istanza di infruttuosità) restano le uniche concretamente praticabili.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo affianca il debitore proprio in questa fase di valutazione, verificando quale delle opzioni regge realmente davanti al giudice nel caso specifico, prima che i tempi tecnici della procedura chiudano una porta ancora aperta.

Un fattore trasversale: il peso crescente delle spese di procedura

C’è un elemento che attraversa tutte e tre le opzioni e che merita un approfondimento a sé, perché tende a essere sottovalutato da chi guarda solo al prezzo base dell’immobile: le spese della procedura esecutiva crescono a ogni tentativo di vendita andato deserto, e questo incide sia sul calcolo della somma di conversione, sia sulla valutazione di infruttuosità, sia — indirettamente — sul residuo che il debitore si troverà a dover fronteggiare se la vendita va comunque a buon fine a un prezzo ribassato.

Ogni nuovo esperimento di vendita comporta costi diretti — gli oneri di pubblicazione sui portali delle vendite pubbliche, il compenso del professionista delegato per le operazioni aggiuntive, l’eventuale aggiornamento della perizia di stima — e costi indiretti, legati al prolungamento dell’attività di custodia giudiziaria sul bene, che nel frattempo continua a generare un compenso in favore del custode, anch’esso destinato a gravare, in prededuzione, sul ricavato finale della procedura o, nei casi di conversione, sulla somma complessiva che il debitore dovrà versare.

Questo significa, in pratica, che più a lungo si protrae la sequenza di aste deserte, più aumenta la componente di spesa che si aggiunge al capitale e agli interessi originariamente dovuti al creditore. Un debitore che valuta l’Opzione 2 (conversione) dopo la prima asta deserta affronterà quindi, a parità di debito originario, una somma complessiva tendenzialmente inferiore rispetto a chi valuta la stessa strada dopo il quarto o quinto tentativo fallito, quando le spese accumulate dalla procedura hanno già eroso parte del margine. È un ulteriore argomento a favore di una valutazione tempestiva delle opzioni disponibili, piuttosto che un rinvio della decisione al momento in cui la procedura sia ormai giunta a uno stadio avanzato.

Va inoltre considerato che, nell’ipotesi di ordinanza di assegnazione (quando cioè un creditore, anziché attendere un offerente esterno, chiede di vedersi assegnato direttamente il bene), i compensi maturati dal delegato e dal custode vengono liquidati secondo i medesimi criteri e restano comunque a carico della procedura, con ordine di pagamento diretto sul ricavato: un meccanismo che conferma come le spese procedurali non siano un dettaglio marginale, ma un fattore che incide concretamente sulla convenienza relativa delle tre strade descritte in questo articolo.

Per rendere concreto questo meccanismo: in una procedura giunta al quarto tentativo di vendita andato deserto, non è raro che le spese complessive maturate (custodia, pubblicità ripetuta, compensi del delegato per ciascun esperimento) raggiungano cifre nell’ordine di alcune migliaia di euro, che si sommano al debito originario. Un debitore che valuti la conversione a questo stadio della procedura deve quindi considerare che la somma richiesta dal giudice sarà superiore non solo per l’eventuale maturazione di ulteriori interessi, ma proprio per l’accumulo di questi costi procedurali, che la legge pone a carico della massa attiva della procedura e che, nella conversione, finiscono per gravare sul debitore che intende riacquisire la piena disponibilità del bene.

Le domande di chi è indeciso

Posso cambiare strada a metà, per esempio presentare la conversione dopo aver già lasciato correre due aste deserte? Sì, a condizione che non sia stata ancora disposta la vendita o l’assegnazione: la conversione resta ammissibile fino a quel momento, indipendentemente da quante aste siano già andate deserte in precedenza.

E se scelgo la conversione ma poi non riesco a pagare le rate? La conseguenza è la decadenza dal beneficio se il ritardo supera i trenta giorni anche su una sola rata: le somme già versate restano acquisite alla procedura e l’esecuzione riprende sul bene, spesso ripartendo dal punto in cui si era fermata.

Posso presentare più volte l’istanza di conversione se la prima viene respinta? No: l’art. 495 c.p.c. consente di avanzarla una sola volta a pena di inammissibilità. Fa eccezione, secondo un orientamento diffuso, il caso in cui il mancato buon fine della prima istanza non dipenda da un inadempimento del debitore ma da un vizio non a lui imputabile: una valutazione da affrontare con attenzione prima di agire.

L’istanza ex art. 164-bis mi conviene provarla comunque, anche se sono solo alla seconda asta deserta? Difficilmente: la giurisprudenza richiede un giudizio prognostico fondato su elementi oggettivi consolidati, e un’istanza presentata troppo presto, con pochi tentativi di vendita alle spalle, rischia il rigetto per assenza dei presupposti.

Se l’immobile torna a me dopo un’estinzione per infruttuosità, il debito residuo sparisce? No: l’estinzione della procedura esecutiva pone fine a quel singolo pignoramento, ma non estingue il credito, che il creditore può far valere nuovamente con altri strumenti o un nuovo pignoramento.

Posso perdere la casa da un giorno all’altro appena l’asta va deserta per la prima volta? No: un’unica asta deserta apre semplicemente la strada a un nuovo tentativo con prezzo ribassato, e restano intanto percorribili sia la conversione sia, più avanti nella procedura, l’istanza di infruttuosità; il vero rischio si concentra nei tentativi successivi, quando il prezzo si è già eroso in modo significativo.

Se il creditore è disponibile a trattare, conviene comunque valutare le tre opzioni descritte? Sì: un accordo di saldo e stralcio con il creditore non è alternativo, ma complementare alle opzioni ex art. 495 e art. 164-bis c.p.c. Si tratta di un accordo stragiudiziale con cui il debitore propone di estinguere l’obbligazione versando una somma inferiore al debito complessivo, in cambio della rinuncia del creditore alla prosecuzione dell’esecuzione forzata. La sua riuscita dipende però interamente dalla disponibilità della controparte e da una liquidità immediata da parte del debitore, per cui va sempre valutato in parallelo — mai come unica strategia — rispetto agli strumenti che l’ordinamento riconosce indipendentemente dal consenso del creditore.

Le pronunce che orientano la scelta

Sull’Opzione 1 (prosecuzione della vendita con ribassi):

1. Cass. civ., Sez. III, 10 giugno 2020, n. 11116 — chiarisce i presupposti applicativi dell’art. 164-bis, fissando lo standard del giudizio prognostico che orienta anche la valutazione se proseguire o meno con nuovi tentativi di vendita.
2. Cassazione civile, sez. VI, 28 marzo 2018, n. 7754 — precisa che il provvedimento di chiusura anticipata per infruttuosità non è impugnabile con ricorso straordinario per cassazione, ma solo con opposizione agli atti esecutivi, incidendo quindi sulle strategie di reazione del debitore durante la sequenza di ribassi.
3. Cassazione, sentenza n. 1612 del 3 febbraio 2012 — in tema di sospensione della vendita per prezzo “ingiusto” ex art. 586 c.p.c., distingue questo rimedio (relativo a interferenze illegittime nella fissazione del prezzo) dalla diversa valutazione di infruttuosità economica della procedura.

Sull’Opzione 2 (conversione del pignoramento):

4. Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 1477 del 22 gennaio 2025 — dichiara manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale del termine previsto dall’art. 495 c.p.c., ritenendolo un ragionevole contemperamento tra il diritto all’abitazione del debitore e l’effettività della tutela del credito.
5. Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 1477 del 22 gennaio 2026 — ribadisce che l’istanza di conversione, per essere ammissibile, deve essere proposta prima dell’ordinanza di vendita, confermando la tardività come causa di inammissibilità assoluta.
6. Cassazione, sentenza n. 15362/2017 — conferma che il divieto di reiterare l’istanza di conversione opera anche quando la prima sia stata dichiarata inammissibile per vizi meramente formali, come un versamento insufficiente della cauzione.
7. Cassazione, sentenza n. 39243/2021 — chiarisce che l’eventuale mancata comunicazione dell’udienza di vendita al debitore non consente di richiedere la conversione a posteriori: il diritto va esercitato prima della vendita, non dopo.
8. Cassazione, Sez. Unite, sentenza n. 7378 del 19 luglio 1990 — principio tuttora applicato: il deposito dell’istanza di conversione non sospende automaticamente la procedura esecutiva, restando l’eventuale differimento della vendita rimesso alla valutazione discrezionale del giudice.
9. Cassazione, Sez. VI, ordinanza n. 411 del 13 gennaio 2020 — precisa che, ai fini della determinazione della somma di conversione, vanno computati anche i crediti dei creditori intervenuti dopo il deposito dell’istanza, purché intervengano prima dell’udienza di determinazione.
10. Cassazione civile, Sez. III, ordinanza 27 ottobre 2025, n. 28513 — chiarisce che il mancato deposito nei termini di legge degli atti della procedura da parte del creditore rende il pignoramento inefficace, con effetti anche sulla valutazione di convenienza delle diverse opzioni del debitore.

Sull’Opzione 3 (chiusura per infruttuosità):

11. Tribunale di Pescara, 7 maggio 2024 — ribadisce che l’art. 164-bis rappresenta un temperamento alla garanzia patrimoniale generale ex art. 2740 c.c., necessario quando il sacrificio del bene del debitore non è più bilanciato da un’effettiva utilità per il creditore.
12. Tribunale di Bari, 12 marzo 2020 — esclude la chiusura anticipata quando non sia stato ancora accertato, tramite concreti tentativi di vendita, il reale disinteresse del mercato per il bene: un principio che sconsiglia istanze premature.
13. Tribunale di Firenze, decisione dell’agosto 2024 — revoca un provvedimento di estinzione per infruttuosità ritenuto prematuro, confermando che sussistevano ancora ragionevoli possibilità di soddisfacimento dei creditori: un esempio concreto di come l’istanza possa essere respinta se mal fondata.

Un errore da evitare: confondere l’inerzia con la prudenza

Molti debitori, di fronte a una prima o seconda asta deserta, scelgono di non fare nulla non perché abbiano valutato consapevolmente l’Opzione 1 come la più adatta al proprio caso, ma perché temono di “peggiorare le cose” attivandosi. È un errore di prospettiva comune, ma potenzialmente costoso: l’inerzia non è mai neutra in una procedura esecutiva che prosegue comunque, con o senza l’iniziativa del debitore. Mentre il debitore attende, il prezzo scende, le spese si accumulano e — soprattutto — si consumano irrimediabilmente i termini entro cui alcune strade (in primis la conversione) restano ancora percorribili. Distinguere tra una scelta consapevole di attesa, fondata su un’analisi reale delle proprie condizioni, e una passività dettata dall’incertezza su cosa fare, è forse il passaggio più importante dell’intero percorso decisionale descritto in questo articolo.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Di fronte a un’asta andata deserta, la scelta tra le diverse strade richiede un’analisi tecnica puntuale del fascicolo esecutivo, non un consiglio generico. Ecco cosa facciamo concretamente:

1. Analizziamo il fascicolo dell’esecuzione verificando lo stato di avanzamento della procedura, il numero di tentativi di vendita già esperiti e il prezzo base attuale.
2. Verifichiamo la regolarità formale dell’ultima ordinanza di vendita, controllando pubblicità, notifiche e rispetto dei termini previsti dal codice.
3. Calcoliamo l’importo esatto necessario per la conversione ex art. 495 c.p.c., inclusa la cauzione di un sesto e la stima della somma complessiva che il giudice determinerà, comprensiva di spese di procedura.
4. Predisponiamo e depositiamo l’istanza di conversione del pignoramento entro i termini tassativi, curando ogni requisito formale per evitare un’inammissibilità che, come chiarito dalla Cassazione, precluderebbe ogni tentativo successivo.
5. Costruiamo, quando i presupposti lo consentono, l’istanza di chiusura anticipata per infruttuosità ex art. 164-bis, raccogliendo elementi oggettivi concreti — non il solo numero di aste deserte — a supporto del giudizio prognostico richiesto dalla giurisprudenza.
6. Valutiamo quale delle opzioni regge davanti al giudice nel tuo caso specifico, tenendo conto del valore residuo del bene, della liquidità disponibile e dei tempi tecnici ancora percorribili.
7. Negoziamo, in parallelo, un possibile accordo di saldo e stralcio con il creditore procedente, quando le condizioni lo rendono più conveniente rispetto alla prosecuzione della procedura giudiziale.
8. Presentiamo opposizione agli atti esecutivi se ravvisiamo vizi procedurali nelle ordinanze di vendita o nei ribassi disposti dal giudice.
9. Assistiamo nella gestione della rateizzazione una volta ammessa la conversione, monitorando le scadenze per evitare la decadenza dal beneficio.
10. Verifichiamo, se il debito residuo persiste dopo l’estinzione o la vendita, l’accesso agli strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento, quando la situazione patrimoniale complessiva del debitore lo giustifica.
11. Ricostruiamo la posizione debitoria completa, includendo eventuali creditori intervenuti nella procedura successivamente al pignoramento originario, per evitare che la somma di conversione o la valutazione di infruttuosità vengano calcolate su un quadro incompleto.
12. Predisponiamo la documentazione a supporto del giudizio prognostico richiesto dall’art. 164-bis, raccogliendo elementi concreti sull’andamento delle visite, sull’interesse effettivo del mercato locale e sui costi già maturati dalla procedura.

Questi dieci strumenti — spesso combinati tra loro nello stesso fascicolo — riflettono un approccio che non isola mai la singola asta deserta dal contesto complessivo della procedura: una decisione presa senza uno sguardo d’insieme sul fascicolo rischia di bruciare, magari senza necessità, un’opzione che poteva essere riservata a una fase più avanzata, o viceversa di far perdere tempo prezioso su una strada non più percorribile.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In una scelta come quella tra conversione, attesa dei ribassi o istanza di infruttuosità, la continuità di strategia fino in Cassazione è la leva che pesa di più: la strada intrapresa oggi — un’opposizione agli atti esecutivi contro un’ordinanza di vendita irregolare, o il rigetto di un’istanza di conversione — può richiedere di essere difesa nei gradi successivi di giudizio, senza cambiare mani né perdere coerenza nella linea difensiva. Lo staff multidisciplinare composto da avvocati e commercialisti lavora in modo coordinato sullo stesso caso, garantendo che l’analisi giuridica e quella economico-patrimoniale procedano insieme, dalla prima istanza fino all’eventuale ricorso.

Chiusura

Un’asta deserta non è la fine della partita, ma nemmeno un problema che si risolve da solo lasciando che il tempo passi: la scelta tra aspettare, convertire il pignoramento o chiedere la chiusura per infruttuosità dipende dal caso concreto, e sbagliarla — o non sceglierla affatto — costa tempo e diritti che difficilmente si recuperano dopo. Ogni mese che passa senza una decisione consapevole è un mese in cui il prezzo dell’immobile scende e le opzioni realmente ancora aperte si restringono.

Lo Studio Monardo segue proprio questo tipo di situazioni con la continuità di chi conosce sia la procedura esecutiva civile sia gli strumenti di gestione della crisi da sovraindebitamento, potendo valutare con competenza certificata quale strada, tra quelle disponibili, sia davvero percorribile nel caso specifico.

Il filo conduttore di tutte le valutazioni proposte in questo articolo è lo stesso: nessuna delle tre opzioni va scelta per default, per stanchezza o per timore di sbagliare attivandosi. Ognuna richiede un’analisi puntuale del fascicolo, dei tempi tecnici residui e della reale sostenibilità economica delle alternative, prima che la procedura stessa — con i propri automatismi di ribasso e i propri termini perentori — riduca lo spazio di manovra ancora disponibile.

Nessuna delle tre strade descritte in questo articolo è, in astratto, “quella giusta”: lo diventa solo quando è calata nella situazione patrimoniale, familiare e temporale specifica del debitore che deve deciderla. Chi ha liquidità da mobilitare in tempi rapidi trova nella conversione del pignoramento lo strumento più diretto per riprendere il controllo della propria situazione; chi si trova ormai a un tentativo di vendita avanzato, con un bene che il mercato ha ripetutamente ignorato, può iniziare a costruire, con l’assistenza tecnica necessaria, gli elementi per sostenere un’istanza di infruttuosità; chi, infine, non ha ancora margini concreti per nessuna delle due strade attive resta comunque nella posizione di poter vigilare sulla regolarità di ogni singolo passaggio della procedura, guadagnando tempo per valutare cosa fare quando le condizioni cambieranno.

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