Non esiste una sola risposta alla domanda “cosa può fare il custode giudiziario nel mio pignoramento?” — dipende da chi sei. Il debitore che abita nell’immobile pignorato con la famiglia ha diritti e obblighi diversi da chi possiede una seconda casa data in locazione. L’imprenditore il cui capannone è stato pignorato affronta problemi completamente diversi dal pensionato che rischia di perdere la casa dove vive da trent’anni. Il comproprietario non debitore ha una posizione giuridica che non coincide con quella del debitore esecutato. Per ciascuno di questi profili, il ruolo del custode giudiziario, i suoi poteri e i limiti che incontra cambiano in modo significativo.

Questa guida analizza la figura del custode giudiziario nel pignoramento immobiliare profilo per profilo, affinché ciascun lettore trovi le regole che si applicano alla propria situazione specifica. I profili esaminati sono: il debitore che abita nell’immobile pignorato; il debitore proprietario di immobile non abitato; il debitore con immobile locato a terzi; il comproprietario non debitore; l’imprenditore con immobile strumentale.

Lo Studio Monardo è specializzato in questa materia perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, avvocato cassazionista, difende quotidianamente debitori in esecuzioni immobiliari in cui il rapporto con il custode giudiziario è determinante per l’esito della procedura. La competenza multidisciplinare dello staff nazionale di avvocati e commercialisti consente di affrontare i profili processuali, patrimoniali e tributari specifici di ciascuna categoria di debitore.

📩 Il custode giudiziario è stato nominato nella tua procedura e non sai quali sono i tuoi diritti? Oppure hai ricevuto un ordine di liberazione e non sai come reagire? Contatta immediatamente lo Studio Monardo: trovi tutti i riferimenti in fondo a questa pagina.

Le regole comuni a tutti i profili

Prima di esaminare le specificità di ciascun profilo, è necessario chiarire le regole che si applicano a tutti i debitori esecutati, indipendentemente dalla loro situazione personale.

Il custode giudiziario è un ausiliario del giudice dell’esecuzione (art. 65 c.p.c.) incaricato di conservare, amministrare e gestire l’immobile pignorato nell’interesse dei creditori, sotto il controllo dell’autorità giudiziaria. La Cassazione n. 22322/2025 ha confermato che la nomina del custode non determina la perdita della capacità processuale dell’esecutato né la costituzione di un soggetto giuridico distinto: il custode è titolare di un ufficio di diritto pubblico che si sostituisce al debitore nella gestione del compendio pignorato.

La custodia si articola in due fasi. La prima è la custodia legale: con il pignoramento, il debitore è costituito custode ope legis di tutti i beni pignorati, compresi gli accessori, le pertinenze e i frutti, senza diritto a compenso (art. 559, comma 1, c.p.c.). Il debitore-custode ha l’obbligo di conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia. La seconda è la custodia giurisdizionale: il giudice dell’esecuzione, con provvedimento non impugnabile, nomina un custode professionale — scelto dall’elenco di cui all’art. 179-ter disp. att. c.p.c. o tra gli istituti di vendite giudiziarie — in sostituzione del debitore. Dopo la Riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022), la nomina del custode professionale avviene di regola entro quindici giorni dal deposito della documentazione ipocatastale (art. 567 c.p.c.), contestualmente alla nomina dell’esperto stimatore, salvo che il giudice ritenga la sostituzione inutile ai fini della conservazione e della vendita del bene.

I poteri del custode professionale comprendono: la vigilanza affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene con diligenza e ne mantengano l’integrità (art. 560, comma 4, c.p.c.); l’amministrazione e la gestione dell’immobile, previa autorizzazione del giudice (art. 560, comma 5, c.p.c.); l’esercizio delle azioni previste dalla legge per conseguire la disponibilità del bene; l’organizzazione delle visite dei potenziali acquirenti; l’attuazione dell’ordine di liberazione dell’immobile (art. 560, comma 10, c.p.c.).

Il debitore, dal canto suo, ha il divieto assoluto di dare in locazione l’immobile pignorato senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione (art. 560, comma 2, c.p.c.). La locazione stipulata senza autorizzazione è inopponibile ai creditori e all’aggiudicatario (Cass. 22166/2023). Il debitore non può compiere atti che eccedano l’ordinaria amministrazione senza autorizzazione del giudice, e deve rendere il conto della propria gestione ai sensi dell’art. 593 c.p.c.

Se abiti nell’immobile pignorato con la tua famiglia

La tua situazione

Sei il debitore esecutato e l’immobile pignorato è la tua abitazione principale, dove vivi con il tuo nucleo familiare. Il pignoramento ti ha colpito — probabilmente per un mutuo non pagato, debiti tributari o obbligazioni commerciali — e ora ti chiedi quanto tempo potrai restare nella tua casa, cosa può fare il custode e come devi comportarti.

Cosa cambia per te

La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: l’art. 560, comma 3, c.p.c. prevede che il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino alla pronuncia del decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal comma 9. Questo significa che hai il diritto di continuare ad abitare nella tua casa durante l’intera procedura esecutiva — dalla notifica del pignoramento fino alla vendita e al trasferimento della proprietà all’aggiudicatario — a condizione che rispetti gli obblighi previsti dalla legge.

Il custode professionale, quando viene nominato, non ti “sfratta”: si affianca a te per vigilare sulla conservazione del bene, organizzare le visite dei potenziali acquirenti e relazionare al giudice sul tuo comportamento. In questa fase, il custode ha il dovere di vigilare affinché tu e il tuo nucleo familiare conserviate il bene con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 560, comma 4, c.p.c.).

I numeri

In concreto, il diritto di restare nell’immobile dura quanto la procedura esecutiva: mediamente 12-24 mesi dalla notifica del pignoramento alla prima asta, con possibili allungamenti in caso di aste deserte o di opposizioni pendenti. Dopo l’aggiudicazione, il decreto di trasferimento viene emesso entro 2-4 mesi. Da quel momento, il custode attua l’ordine di liberazione.

I rischi specifici

Il rischio principale per chi abita nell’immobile pignorato è la liberazione anticipata. L’art. 560, comma 9, c.p.c. prevede che il giudice dell’esecuzione può ordinare la liberazione dell’immobile prima del decreto di trasferimento quando: il debitore ostacola il diritto di visita dei potenziali acquirenti; l’immobile non è adeguatamente conservato; il debitore viola gli obblighi che la legge pone a suo carico. La liberazione anticipata è una misura drastica — equivale a uno sfratto — e viene attuata dal custode senza le formalità degli artt. 605 e seguenti c.p.c.

Le mosse giuste

1. Collabora con il custode: consenti le visite dei potenziali acquirenti nelle modalità stabilite dal giudice. Il rifiuto è la causa più frequente di liberazione anticipata.
2. Conserva l’immobile con diligenza: non danneggiare il bene, non rimuovere gli impianti, non effettuare modifiche non autorizzate.
3. Non stipulare contratti di locazione con terzi senza l’autorizzazione del giudice.
4. Attiva immediatamente una strategia difensiva — opposizione, conversione, piano del consumatore — per cercare di salvare la casa prima della vendita. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, avvocato cassazionista e coordinatore di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario, analizza la posizione del debitore e del custode per individuare la combinazione di strumenti più efficace.
5. Se il giudice ordina la liberazione anticipata, proponi opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) entro venti giorni dal provvedimento, contestando l’insussistenza dei presupposti.

Giurisprudenza dedicata

Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 21444 del 25 luglio 2025: la disciplina dell’art. 560 c.p.c. si applica anche nei confronti del comproprietario non debitore, il quale può continuare ad occupare il bene fino al decreto di trasferimento soltanto se si tratta della sua abitazione principale. Conferma che la tutela abitativa opera solo per l’abitazione principale.

Se sei proprietario di un immobile pignorato ma non ci abiti

La tua situazione

Sei il debitore esecutato ma l’immobile pignorato non è la tua abitazione principale: è una seconda casa, un appartamento ereditato, un immobile sfitto. Non ci vivi e non hai il tuo nucleo familiare al suo interno.

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione, le regole ti proteggono meno di quanto speri. La tutela abitativa dell’art. 560, comma 3, c.p.c. — il diritto di continuare ad occupare il bene fino al decreto di trasferimento — non si applica, perché riguarda solo l’immobile in cui il debitore risiede con i familiari conviventi. Il giudice dell’esecuzione può nominare il custode professionale fin dall’inizio della procedura e può disporre la liberazione anticipata dell’immobile in qualsiasi momento, senza che tu possa opporti invocando il diritto all’abitazione.

La regola più importante per te è che il custode professionale, una volta nominato, assume il pieno controllo dell’immobile. Può accedervi per i sopralluoghi, può organizzare le visite dei potenziali acquirenti, può stipulare contratti di locazione (previa autorizzazione del giudice) per generare reddito a vantaggio della procedura, e può agire in giudizio per ottenere il rilascio da parte di eventuali occupanti senza titolo.

I numeri

I tempi della procedura sulla seconda casa sono generalmente più rapidi rispetto a quelli sulla prima casa, proprio perché non operano le tutele abitative dell’art. 560, comma 3, c.p.c. Il custode può organizzare le visite dei potenziali acquirenti senza dover coordinare con il nucleo familiare del debitore, e la liberazione del bene è più agevole. Dalla notifica del pignoramento alla prima asta possono trascorrere 10-16 mesi; il decreto di trasferimento segue entro 2-3 mesi dall’aggiudicazione.

I rischi specifici

Il rischio principale è la passività. Poiché non vivi nell’immobile, potresti non accorgerti dell’avanzamento della procedura — nomina del custode, perizia, fissazione dell’udienza di vendita — fino a quando non è troppo tardi per reagire. La distanza fisica dall’immobile crea una distanza psicologica dalla procedura, che porta molti debitori a non proporre opposizione nei termini o a non valutare la conversione.

Le mosse giuste

1. Monitora costantemente il fascicolo dell’esecuzione per verificare lo stato della procedura.
2. Verifica la regolarità della notifica e della trascrizione del pignoramento entro i venti giorni.
3. Valuta la conversione del pignoramento se disponi di liquidità.
4. Se l’immobile è sfitto, valuta se il custode può locarlo a terzi per generare reddito che contribuisca al pagamento del debito.
5. Se il valore dell’immobile è superiore al debito, valuta la vendita diretta (artt. 568-bis e 569-bis c.p.c.) per ottenere un prezzo di mercato anziché subire la svendita all’asta.

Giurisprudenza dedicata

Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 22322 del 2 agosto 2025: la nomina del custode giudiziario non determina la perdita della capacità processuale dell’esecutato; il custode è un ausiliario del giudice che si sostituisce al debitore nella gestione del compendio pignorato.

Se il tuo immobile pignorato è locato a terzi

La tua situazione

L’immobile pignorato è dato in locazione a un conduttore: percepisci un canone mensile che costituisce — forse — la tua principale fonte di reddito. Il pignoramento ha colpito l’immobile e ora ti chiedi cosa succede al contratto di locazione, ai canoni e al rapporto con l’inquilino.

Cosa cambia per te

La tua situazione è tra le più complesse sotto il profilo della custodia. Il pignoramento non estingue il contratto di locazione preesistente, ma il debitore non può più percepire i canoni: i frutti del bene pignorato — compresi i canoni di locazione — fanno parte del compendio pignorato (art. 2912 c.c.) e devono essere versati al custode giudiziario, non al debitore. La Cassazione n. 25584/2024 ha precisato che il pagamento dei canoni al debitore-locatore dopo la trascrizione del pignoramento non è opponibile ai creditori se non è provato con data certa anteriore al pignoramento.

Inoltre, il debitore non può rinnovare il contratto di locazione o stipularne uno nuovo senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione (art. 560, comma 2, c.p.c.). La Cassazione n. 22166/2023 ha chiarito che la locazione stipulata senza autorizzazione è inopponibile all’aggiudicatario, che acquista il bene libero. La Cassazione n. 4346/2026 ha esteso il principio anche al caso del curatore fallimentare, confermando che la rinnovazione della locazione alla seconda scadenza richiede l’autorizzazione del giudice.

I numeri

Se il canone di locazione è di 800 €/mese e la procedura dura 18 mesi, il custode incassa 14.400 € di canoni che confluiscono nel compendio pignorato. Questi canoni vengono distribuiti ai creditori in sede di distribuzione del ricavato. Il debitore perde questa fonte di reddito per tutta la durata della procedura.

I rischi specifici

Il rischio principale è la perdita del reddito da locazione e la responsabilità per atti non autorizzati. Se il debitore continua a percepire i canoni dopo la nomina del custode, commette un illecito e può essere chiamato a restituirli alla procedura. Se stipula un nuovo contratto di locazione senza autorizzazione, il contratto è inopponibile e il conduttore dovrà lasciare l’immobile al momento della vendita.

Le mosse giuste

1. Informa immediatamente il conduttore della nomina del custode e comunica le nuove coordinate per il pagamento dei canoni.
2. Non stipulare nuovi contratti di locazione né rinnova quelli esistenti senza l’autorizzazione del giudice.
3. Collabora con il custode nella gestione del rapporto locativo.
4. Valuta se i canoni incassati dal custode sono sufficienti a coprire parte del debito e se la conversione del pignoramento è sostenibile tenendo conto della perdita del reddito locativo.
5. Verifica se l’aggiudicatario dovrà rispettare il contratto di locazione: se la locazione è stata trascritta prima del pignoramento, è opponibile all’acquirente; se è successiva, non lo è.

Giurisprudenza dedicata

Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 25584 del 24 settembre 2024: il pagamento dei canoni al debitore-locatore dopo il pignoramento non è opponibile ai creditori senza data certa anteriore. Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 22166/2023: la locazione senza autorizzazione del giudice è inopponibile all’aggiudicatario.

Se sei comproprietario non debitore

La tua situazione

L’immobile pignorato è in comproprietà: tu non hai debiti, ma il tuo comproprietario (il coniuge, un fratello, un coerede) è il debitore esecutato. Il creditore ha pignorato l’immobile — in tutto o in parte — e il custode è stato nominato anche sul bene che consideri “tuo”.

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione, le regole cambiano significativamente. Se l’immobile è in comunione legale (regime patrimoniale dei coniugi), il creditore può pignorare l’intero bene per debiti personali di un solo coniuge, perché la comunione legale è una “comunione senza quote” (Cass. 150/2023, Cass. 20845/2021). In tal caso, il custode viene nominato sull’intero immobile e tu — comproprietario non debitore — sei soggetto alla procedura esecutiva pur non avendo debiti. Il tuo diritto si limita a ricevere la metà del ricavato lordo della vendita.

Se l’immobile è in comproprietà ordinaria (con quote distinte), il creditore può pignorare solo la quota del debitore. In questo caso, si apre la divisione endoesecutiva (artt. 599-601 c.p.c.): il giudice ordina la separazione della quota o, se non è possibile, la vendita dell’intero immobile con distribuzione del ricavato tra il comproprietario non debitore e i creditori.

La regola più importante per te è che il tuo diritto di continuare ad occupare il bene fino al decreto di trasferimento è riconosciuto solo se l’immobile è la tua abitazione principale (Cass. 21444/2025). Se l’immobile non è la tua abitazione principale — ad esempio, è una seconda casa o un immobile commerciale — il custode può disporne senza vincoli.

I numeri

Se l’immobile vale 200.000 € e viene venduto all’asta a 140.000 €, il comproprietario non debitore in comunione legale ha diritto al 50% del ricavato lordo: 70.000 €. Le spese di procedura (circa 12.000 €) non vengono detratte dalla sua quota. Il creditore si soddisfa sulla metà del debitore (70.000 €), ma se il credito supera questa somma, il debitore resta esposto per la differenza — non il comproprietario non debitore.

I rischi specifici

Il rischio principale è la perdita dell’immobile nonostante l’assenza di debiti personali. Il comproprietario non debitore in comunione legale non può impedire la vendita forzata dell’intero bene: può solo ottenere la metà del ricavato lordo. La perdita patrimoniale — la differenza tra il valore di mercato della propria quota e la metà del ricavato dell’asta — può essere molto significativa.

Le mosse giuste

1. Verifica se la comunione legale è stata sciolta con l’annotazione della sentenza di separazione nei registri dello stato civile: lo scioglimento trasforma la comunione senza quote in comproprietà ordinaria con quote distinte.
2. Se la comunione è ancora in vigore, verifica la possibilità di farne annotare lo scioglimento prima della trascrizione del pignoramento.
3. Proponi opposizione di terzo (art. 619 c.p.c.) se ritieni che il pignoramento colpisca beni di tua esclusiva proprietà.
4. Monitora la distribuzione del ricavato per assicurarti di ricevere la metà del ricavato lordo.
5. Valuta l’accesso al piano del consumatore del coniuge debitore per bloccare la procedura e ristrutturare il debito.

Giurisprudenza dedicata

Cass. civ., Sez. VI, ordinanza n. 150 del 4 gennaio 2023: la comunione legale è una comunione senza quote; l’espropriazione per debiti personali di un coniuge ha ad oggetto l’intero bene, con diritto del coniuge non debitore alla metà del ricavato lordo.

Se sei imprenditore con immobile strumentale pignorato

La tua situazione

L’immobile pignorato è il capannone, il laboratorio, l’ufficio o il negozio in cui svolgi la tua attività imprenditoriale. Il pignoramento mette a rischio non solo il bene ma anche la continuità dell’attività — e con essa il reddito che ti serve per pagare i debiti.

Cosa cambia per te

La tua situazione ha una particolarità critica: la perdita dell’immobile strumentale può determinare la cessazione dell’attività, con effetti a catena su dipendenti, fornitori, clienti e capacità di generare reddito. Il custode giudiziario nominato sull’immobile strumentale non ha il potere di impedire la prosecuzione dell’attività — l’art. 560 c.p.c. non distingue tra immobili residenziali e commerciali quanto alla tutela del possesso — ma la vendita all’asta determina il trasferimento della proprietà e il nuovo proprietario potrebbe non consentire la prosecuzione dell’attività.

Le regole sulla custodia si applicano con le stesse modalità: il debitore è custode legale, il giudice nomina il custode professionale, il divieto di locazione senza autorizzazione opera anche per i contratti commerciali. Tuttavia, per l’imprenditore sono disponibili strumenti specifici di composizione della crisi che non sono accessibili al debitore non imprenditore: la composizione negoziata della crisi (D.L. 118/2021), il concordato preventivo, l’accordo di ristrutturazione dei debiti ex artt. 57 e ss. CCII.

I numeri

Se il capannone vale 350.000 € e il debito complessivo è di 200.000 €, la conversione del pignoramento richiede un versamento iniziale di almeno 33.333 € (un sesto di 200.000 €) e rate mensili di circa 3.472 € per 48 mesi. Se l’attività genera un reddito netto di 5.000 €/mese, la rateizzazione è sostenibile. Se il reddito è inferiore, la conversione potrebbe non essere praticabile e l’imprenditore deve valutare la composizione negoziata o il concordato.

I rischi specifici

Il rischio principale è l’effetto domino: la perdita dell’immobile strumentale determina la cessazione dell’attività, che a sua volta impedisce di generare il reddito necessario per pagare i debiti residui. Questo circolo vizioso può portare all’insolvenza totale e alla liquidazione giudiziale.

Le mosse giuste

1. Attiva immediatamente la composizione negoziata della crisi (D.L. 118/2021) se l’impresa è in stato di crisi ma non ancora insolvente: questa procedura non è pubblica, non comporta lo spossessamento e consente di negoziare con i creditori sotto la supervisione di un esperto nominato dalla Camera di Commercio.
2. Valuta la conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) per conservare l’immobile e garantire la continuità dell’attività.
3. Se la conversione non è sostenibile, proponi un concordato preventivo con continuità aziendale (art. 186-bis L.F. / artt. 84 e ss. CCII) per ristrutturare il debito mantenendo l’attività.
4. Collabora con il custode per assicurare la conservazione del bene e la prosecuzione dell’attività nelle forme consentite dalla legge.
5. Documenta al giudice l’importanza dell’immobile per la continuità aziendale e per il mantenimento dei posti di lavoro: questo elemento può influire sulla decisione del giudice in sede di sospensione dell’esecuzione.

Giurisprudenza dedicata

Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 924 del 16 gennaio 2013: il custode giudiziario, come amministratore del bene pignorato, agisce per assicurarne la conservazione e la piena fruibilità nell’interesse dei creditori; è configurabile un danno risarcibile derivante dall’impossibilità di una proficua utilizzazione del bene pignorato.

Tre profili, tre esiti: simulazioni parallele

Simulazione 1 — Il debitore che abita nell’immobile (dipendente con famiglia)

Dati: Marco, dipendente con stipendio netto di 1.850 €, abita con moglie e due figli nell’immobile pignorato (valore 185.000 €, debito 92.000 €). Il custode viene nominato ma Marco, informato dei propri diritti, collabora: consente le visite, conserva il bene, non stipula locazioni. Nel frattempo, il suo avvocato propone la conversione del pignoramento (versamento iniziale: 15.333 €, raccolti con un prestito familiare; rate mensili: 1.597 € per 48 mesi). Marco mantiene la casa e il nucleo familiare resta stabile. Costo totale: circa 92.000 € + interessi. Immobile conservato: 185.000 €. Vantaggio netto: circa 93.000 €.

Simulazione 2 — Il proprietario di seconda casa (pensionato)

Dati: Rosa, pensionata con assegno di 1.350 €, possiede una seconda casa al mare (valore 95.000 €, debito 48.000 €). Il custode viene nominato e prende immediatamente il controllo dell’immobile, che è sfitto. Rosa non propone opposizione nei termini e non valuta la conversione. L’immobile va all’asta dopo 14 mesi: aggiudicato a 57.000 €. Detratte le spese (8.000 €), restano 49.000 € per il creditore. Il debito è coperto, ma Rosa ha perso un immobile da 95.000 € per un debito di 48.000 €: la perdita patrimoniale netta è di circa 47.000 €. Se avesse chiesto la conversione (versamento iniziale: 8.000 €, rate mensili di 833 € per 48 mesi), avrebbe conservato l’immobile con un costo totale di circa 48.000 € + interessi.

Simulazione 3 — L’imprenditore con capannone (artigiano)

Dati: Luca, artigiano, ha il capannone pignorato (valore 280.000 €, debito complessivo 165.000 €). Il custode viene nominato. Luca, assistito dallo Studio Monardo, attiva la composizione negoziata della crisi: l’esperto nominato dalla Camera di Commercio facilita la negoziazione con i creditori, che accettano un piano di rientro in 60 rate (2.750 €/mese) a fronte della rinuncia alla procedura esecutiva. Il capannone resta a Luca, l’attività prosegue, i dipendenti mantengono il posto di lavoro. Il costo totale è di 165.000 € rateizzati; il vantaggio è la conservazione del capannone (280.000 €) e della capacità produttiva.

I casi misti: quando appartieni a più profili

La realtà è spesso più complessa dei profili singoli. Due situazioni meritano attenzione specifica.

Il dipendente con partita IVA accessoria che subisce il pignoramento dell’immobile dove abita e dove ha anche lo studio/ufficio per l’attività accessoria. In questo caso, si applicano contemporaneamente le tutele abitative (art. 560, comma 3, c.p.c.) per la parte residenziale e le regole sulla custodia attiva per la parte professionale. Il custode deve tenere conto della duplice destinazione del bene nella propria attività di gestione. Il debitore ha il diritto di restare nell’immobile (in quanto abitazione principale) ma potrebbe dover riorganizzare l’attività accessoria se il custode ritiene che la parte professionale interferisca con le visite o la conservazione del bene.

Il pensionato garante di un figlio che ha prestato fideiussione per il mutuo del figlio e si vede pignorare la propria abitazione quando il figlio non paga le rate. In questa situazione, il pensionato è il debitore esecutato (in quanto fideiussore) e gode delle tutele abitative dell’art. 560, comma 3, c.p.c. Tuttavia, la protezione dell’art. 76 D.P.R. 602/1973 (impignorabilità della prima casa da parte dell’Erario) non opera, perché il creditore è una banca e non l’Agenzia delle Entrate-Riscossione. Il pensionato deve valutare la conversione del pignoramento (se dispone di risparmi) o il piano del consumatore (se il debito è complessivamente insostenibile). La fideiussione è spesso il punto debole da contestare: se il contratto di fideiussione contiene clausole abusive, l’opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) può essere fondata sulla nullità della garanzia (Cass. 9479/2023).

Il confronto tra profili

Aspetto	Abita nell’immobile	Non abita	Immobile locato	Comproprietario non debitore	Imprenditore
Diritto di restare fino al decreto	Sì (art. 560, c. 3)	No	Solo se è abitazione principale	Solo se è abitazione principale	Solo se vi risiede
Rischio di liberazione anticipata	Sì (art. 560, c. 9)	—	Solo se vi abita	Solo se vi abita	Solo se vi risiede
Canoni da versare al custode	—	—	Sì, obbligatoriamente	—	Eventualmente
Strumenti specifici	Conversione, piano consumatore	Conversione, vendita diretta	Gestione locativa con custode	Opposizione di terzo (art. 619)	Composizione negoziata, concordato
Tutela “prima casa” vs Erario	Sì (se unico immobile)	No	No	Dipende dal regime	Solo se è anche residenza
Impatto sulla vita quotidiana	Massimo	Limitato	Medio (perdita reddito)	Alto se vi abita	Massimo (rischio attività)

Le domande trasversali

Cosa succede se perdo il lavoro durante la procedura? La perdita del lavoro non incide direttamente sulla procedura esecutiva, che prosegue indipendentemente dalla tua situazione economica. Tuttavia, la perdita del reddito rende più difficile sostenere la conversione del pignoramento (le rate mensili diventano insostenibili). In questo caso, il piano del consumatore diventa lo strumento più adatto: consente di ristrutturare il debito sulla base del reddito residuo e del patrimonio disponibile, bloccando tutte le esecuzioni.

Il custode può impedirmi di entrare in casa mia? No, se l’immobile è la tua abitazione principale. L’art. 560, comma 3, c.p.c. ti garantisce il diritto di restare nell’immobile fino al decreto di trasferimento. Il custode non può impedirti l’accesso né limitare il tuo uso abitativo. Può, tuttavia, accedere all’immobile per i sopralluoghi e per organizzare le visite dei potenziali acquirenti.

Il custode può vendere i miei mobili? No. Il pignoramento immobiliare riguarda l’immobile e le sue pertinenze, non i mobili personali che si trovano al suo interno. I mobili restano di tua proprietà e devono essere asportati al momento della liberazione dell’immobile. Se non provvedi all’asportazione, il custode può depositarli in un magazzino a tue spese.

Se cambio residenza durante la procedura, perdo la tutela abitativa? Se trasferisci la tua residenza in un altro immobile durante la procedura, perdi la tutela dell’art. 560, comma 3, c.p.c. perché l’immobile pignorato non è più la tua abitazione principale. Il giudice può ordinare la liberazione anticipata e il custode può prendere pieno possesso del bene.

Il custode risponde dei danni se non conserva bene l’immobile? Sì. Il custode ha l’obbligo di conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia e può essere chiamato a rispondere dei danni derivanti dalla mancata o inadeguata conservazione (Cass. 924/2013). Se il custode non provvede alla manutenzione o non impedisce il deterioramento del bene, il debitore o i creditori possono segnalare la situazione al giudice dell’esecuzione, che può sostituire il custode e chiedere il risarcimento del danno.

La giurisprudenza profilo per profilo

Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 21444 del 25 luglio 2025. La disciplina dell’art. 560 c.p.c. si applica anche al comproprietario non debitore: il diritto di occupare il bene fino al decreto di trasferimento è riconosciuto solo se si tratta dell’abitazione principale. Profilo: comproprietario non debitore.

Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 22322 del 2 agosto 2025. La nomina del custode giudiziario non determina la perdita della capacità processuale dell’esecutato; il custode è un ausiliario del giudice che si sostituisce al debitore nella gestione del compendio pignorato. Profilo: tutti.

Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 25584 del 24 settembre 2024. Il pagamento dei canoni al debitore-locatore dopo il pignoramento non è opponibile ai creditori senza data certa anteriore. Profilo: debitore con immobile locato.

Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 22166/2023. La locazione dell’immobile pignorato stipulata senza autorizzazione del giudice è inopponibile all’aggiudicatario. Profilo: debitore con immobile locato.

Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 4346 del 26 febbraio 2026. La rinnovazione della locazione alla seconda scadenza richiede l’autorizzazione del giudice; in mancanza, il rapporto si estingue. Profilo: debitore con immobile locato.

Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 924 del 16 gennaio 2013. Il custode giudiziario, come amministratore del bene pignorato, agisce per assicurarne la conservazione e la fruibilità; è configurabile un danno risarcibile per l’impossibilità di utilizzare proficuamente il bene. Profilo: imprenditore con immobile strumentale.

Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 22029 del 11 settembre 2018. Il custode giudiziario agisce nell’interesse dei creditori; al momento della cessazione dell’incarico, non si verifica fenomeno successorio con il proprietario debitore. Profilo: tutti.

Cass. civ., Sez. VI, ordinanza n. 150 del 4 gennaio 2023. La comunione legale è una comunione senza quote; l’espropriazione per debiti personali di un coniuge ha ad oggetto l’intero bene. Profilo: comproprietario non debitore in comunione legale.

Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 28513 del 27 ottobre 2025. Il mancato deposito delle copie conformi determina l’inefficacia del pignoramento. Profilo: tutti (vizio contestabile indipendentemente dal profilo).

Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 9479 del 3 maggio 2023. Il debitore può contestare il credito anche dopo la scadenza del termine per l’opposizione al decreto ingiuntivo, in presenza di clausole vessatorie. Profilo: pensionato garante, debitore con mutuo bancario.

Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 1477 del 22 gennaio 2025. Il termine per la conversione del pignoramento è ragionevole. Profilo: tutti (la conversione è strumento trasversale).

Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 6602 del 14 luglio 1994. Il proprietario nominato custode dell’immobile pignorato non può compiere atti che eccedano l’ordinaria amministrazione senza autorizzazione del giudice. Profilo: debitore custode legale.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Lo Studio Monardo interviene con dieci strumenti calibrati sul profilo specifico di ciascun debitore:

1. Per i debitori che abitano nell’immobile, verifichiamo che il diritto di permanenza ex art. 560, comma 3, c.p.c. sia rispettato e contestiamo eventuali ordini di liberazione anticipata privi di presupposti.

2. Per i proprietari di immobili non abitati, monitoriamo la procedura esecutiva e proponiamo opposizione o conversione nei termini, evitando che la distanza fisica dall’immobile si traduca in inerzia processuale.

3. Per i debitori con immobili locati, gestiamo il rapporto con il custode e il conduttore, assicurando che i canoni siano correttamente versati e che i contratti di locazione siano opponibili all’aggiudicatario.

4. Per i comproprietari non debitori, proponiamo l’opposizione di terzo (art. 619 c.p.c.) e tuteliamo il diritto alla metà del ricavato lordo in sede di distribuzione.

5. Per gli imprenditori con immobili strumentali, attiviamo la composizione negoziata della crisi (D.L. 118/2021) o il concordato preventivo per garantire la continuità aziendale.

6. Per tutti i profili, verifichiamo la regolarità della procedura esecutiva — notifica, trascrizione, iscrizione a ruolo — e contestiamo ogni vizio formale con l’opposizione agli atti esecutivi.

7. Per tutti i profili, calcoliamo la somma necessaria per la conversione del pignoramento e ne negoziamo le condizioni di rateizzazione.

8. Per tutti i profili, predisponiamo il piano del consumatore o l’accordo di ristrutturazione dei debiti quando la situazione è complessivamente insostenibile.

9. Analizziamo il titolo esecutivo e il contratto sottostante per individuare clausole vessatorie, errori di calcolo o prescrizioni che possano fondare un’opposizione all’esecuzione.

10. Seguiamo l’intera vicenda processuale dal giudice dell’esecuzione fino alla Cassazione, con la continuità strategica che garantisce coerenza e incisività della difesa in ogni grado di giudizio.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Nella materia del custode giudiziario nel pignoramento immobiliare, la qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento è particolarmente rilevante per i debitori non imprenditori (dipendenti, pensionati) che possono accedere al piano del consumatore, mentre la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa è decisiva per gli imprenditori che possono attivare la composizione negoziata. L’abilitazione come avvocato cassazionista consente di seguire la difesa in tutti i gradi di giudizio con la medesima linea strategica, garantendo che la posizione del debitore — qualunque sia il suo profilo — venga tutelata con la massima competenza e continuità. Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti integra l’analisi processuale con quella patrimoniale, contabile e fiscale, offrendo a ciascun profilo di debitore la consulenza specifica di cui ha bisogno.

Conclusione

Il primo passo per difendersi dal pignoramento è capire il proprio profilo; il secondo è agire secondo le regole che si applicano a quel profilo. Chi abita nell’immobile pignorato ha tutele abitative che gli altri profili non hanno — ma rischia la liberazione anticipata se non collabora con il custode. Chi possiede una seconda casa non abitata non ha tutele abitative ma può agire con la conversione o la vendita diretta per evitare la svendita. Il comproprietario non debitore ha diritto alla metà del ricavato lordo ma non può impedire la vendita. L’imprenditore ha strumenti di composizione della crisi che il debitore non imprenditore non ha.

Lo Studio Monardo è specializzato nell’analisi di ciascun profilo e nella costruzione della strategia difensiva personalizzata: l’Avv. Monardo, avvocato cassazionista e Gestore della crisi da sovraindebitamento, ha la competenza per valutare la posizione di ogni debitore alla luce delle regole specifiche del proprio profilo e per seguire la difesa con continuità fino alla Cassazione. Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti operante a livello nazionale completa il quadro, assicurando la copertura di ogni aspetto — processuale, patrimoniale, tributario — della vicenda.

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Approfondimento: il custode giudiziario nella prassi dei tribunali italiani

La nomina del custode: tempistiche e modalità nella Riforma Cartabia

La Riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022) ha modificato significativamente le tempistiche della nomina del custode giudiziario. Prima della riforma, la nomina del custode professionale in sostituzione del debitore era rimessa alla discrezionalità del giudice dell’esecuzione e avveniva, nella maggior parte dei tribunali, con l’ordinanza di vendita — cioè in una fase già avanzata della procedura. La riforma ha anticipato questo momento, prevedendo che la nomina avvenga entro quindici giorni dal deposito della documentazione ipocatastale di cui all’art. 567 c.p.c., contestualmente alla nomina dell’esperto stimatore (art. 559, comma 2, c.p.c.).

Questa anticipazione ha un impatto diretto sul debitore: il custode professionale entra in scena molto prima rispetto al passato, assumendo il controllo dell’immobile — o quantomeno la vigilanza sullo stesso — già nelle fasi iniziali della procedura. Per il debitore che abita nell’immobile pignorato, questo significa che il custode inizierà a organizzare le visite dei potenziali acquirenti e a relazionare al giudice sul comportamento del debitore fin dai primi mesi dopo il pignoramento. Per il debitore che non abita nell’immobile, il custode può assumere immediatamente il possesso del bene.

La riforma prevede un’eccezione: il giudice può non nominare il custode professionale se ritiene che la sostituzione non abbia alcuna utilità ai fini della conservazione, dell’amministrazione del bene o della vendita. Nella prassi, questa eccezione viene applicata raramente nei tribunali di grandi dimensioni — dove la nomina del custode professionale è quasi automatica — ma più frequentemente nei tribunali più piccoli, dove il giudice può ritenere che il debitore-custode sia in grado di conservare adeguatamente il bene.

Il compenso del custode giudiziario: chi paga e quanto

Un aspetto che preoccupa molti debitori riguarda il compenso del custode giudiziario. Il compenso è determinato dal giudice dell’esecuzione ai sensi del D.M. 80/2009, che stabilisce i criteri per la liquidazione dei compensi degli ausiliari del giudice nelle procedure esecutive immobiliari. Il compenso è commisurato al valore dell’immobile e alla complessità dell’incarico, e varia generalmente tra 2.000 € e 8.000 € per l’intera durata della custodia.

Il compenso del custode è a carico della procedura esecutiva — cioè viene detratto dal ricavato della vendita prima della distribuzione ai creditori — e non è direttamente a carico del debitore. Tuttavia, poiché il compenso riduce il ricavato disponibile per i creditori, indirettamente aumenta il debito residuo del debitore se il ricavato non è sufficiente a coprire tutti i crediti. Se il debitore chiede la conversione del pignoramento, il compenso del custode rientra tra le spese di esecuzione che devono essere comprese nella somma da versare.

Il debitore può contestare il compenso del custode se lo ritiene eccessivo, proponendo opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) avverso il provvedimento di liquidazione del giudice. Nella prassi, tuttavia, le contestazioni sulla misura del compenso hanno raramente successo, perché i tribunali applicano i parametri del D.M. 80/2009 in modo sostanzialmente uniforme.

L’ordine di liberazione dell’immobile: quando e come avviene

L’ordine di liberazione dell’immobile è il provvedimento con cui il giudice dell’esecuzione dispone che il debitore e i suoi familiari lascino l’immobile pignorato. L’art. 560 c.p.c., nella formulazione vigente dopo la Riforma Cartabia, prevede due ipotesi di liberazione.

La prima è la liberazione ordinaria, che avviene contestualmente al decreto di trasferimento (art. 560, comma 8, c.p.c.): quando l’immobile viene aggiudicato all’asta e il giudice emette il decreto di trasferimento della proprietà all’aggiudicatario, ordina contemporaneamente la liberazione dell’immobile. In questo caso, il debitore ha goduto del diritto di permanenza per tutta la durata della procedura e la liberazione è la conseguenza naturale del trasferimento della proprietà.

La seconda è la liberazione anticipata, disposta dal giudice prima del decreto di trasferimento nelle ipotesi tassativamente previste dall’art. 560, comma 9, c.p.c.: quando il debitore ostacola il diritto di visita dei potenziali acquirenti; quando l’immobile non è adeguatamente tutelato o mantenuto in stato di buona conservazione; quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico. La liberazione anticipata è una misura sanzionatoria che il giudice adotta su segnalazione del custode o delle parti, previa audizione del debitore.

L’ordine di liberazione — sia ordinario sia anticipato — è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione, senza l’osservanza delle formalità di cui agli artt. 605 e seguenti c.p.c. (art. 560, comma 10, c.p.c.). In pratica, il custode non deve ottenere un autonomo titolo esecutivo per il rilascio: l’ordine del giudice è sufficiente. Il custode può avvalersi della forza pubblica e di ausiliari (servizi sociali, fabbro, tecnici) per l’attuazione dell’ordine. Le spese della liberazione sono a carico della procedura, non dell’aggiudicatario, salvo espresso esonero del custode da parte dell’aggiudicatario stesso.

Nella prassi, la liberazione dell’immobile abitato dal debitore con la famiglia è gestita con particolare sensibilità dai tribunali, che tendono a concedere tempi adeguati per il trasferimento — generalmente 30-90 giorni dall’ordine — e a coinvolgere i servizi sociali quando nel nucleo familiare sono presenti minori, anziani o persone fragili. Tuttavia, questa sensibilità non equivale a un diritto: il giudice non è obbligato a concedere dilazioni e, in assenza di collaborazione del debitore, può disporre la liberazione coattiva in tempi rapidi.

Il rapporto tra custode e debitore: obblighi reciproci

Il rapporto tra il custode giudiziario e il debitore è regolato da una serie di obblighi reciproci che definiscono i confini della convivenza forzata durante la procedura esecutiva.

Il debitore ha l’obbligo di conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia, di non compiere atti di disposizione non autorizzati (locazioni, cessioni, ipoteche), di non ostacolare le visite dei potenziali acquirenti, di non danneggiare o deteriorare l’immobile, e di rendere il conto della propria gestione al custode professionale una volta nominato. Se il debitore viola uno di questi obblighi, il custode segnala la violazione al giudice dell’esecuzione, che può disporre la liberazione anticipata.

Il custode, dal canto suo, ha l’obbligo di vigilare sulla conservazione del bene, di relazionare periodicamente al giudice sullo stato dell’immobile e sul comportamento del debitore, di organizzare le visite dei potenziali acquirenti nelle modalità stabilite dal giudice, di amministrare il bene con la diligenza richiesta dalla legge e di attuare l’ordine di liberazione quando disposto dal giudice. Il custode risponde dei danni derivanti dalla propria negligenza o inadempienza: la Cassazione n. 924/2013 ha riconosciuto il diritto al risarcimento del danno per l’impossibilità di una proficua utilizzazione del bene pignorato causata dal custode.

Un profilo delicato riguarda il diritto di accesso del custode all’immobile abitato dal debitore. Il custode non può accedere all’immobile senza il consenso del debitore o l’autorizzazione del giudice: l’abitazione è inviolabile ai sensi dell’art. 14 della Costituzione. Tuttavia, il giudice può autorizzare l’accesso forzoso ai sensi dell’art. 68 c.p.c. e dell’art. 14 dell’Ordinamento Giudiziario quando l’accesso è necessario per il sopralluogo dell’esperto stimatore, per le visite dei potenziali acquirenti o per la verifica dello stato di conservazione del bene. Il rifiuto del debitore di consentire l’accesso — dopo l’autorizzazione del giudice — è una delle cause che possono determinare la liberazione anticipata dell’immobile.

Il custode e la vendita: il ruolo nella fase di liquidazione

Nella fase della vendita dell’immobile pignorato, il ruolo del custode si intensifica. Il custode è spesso incaricato — insieme al delegato alla vendita — di accompagnare i potenziali acquirenti nella visita all’immobile, di fornire informazioni sullo stato di conservazione e occupazione del bene, di predisporre la documentazione per la vendita e di relazionare al giudice su eventuali problematiche emerse durante le visite.

La Riforma Cartabia ha introdotto regole più precise sulle modalità delle visite: l’art. 560, comma 6, c.p.c. prevede che gli interessati a presentare offerta di acquisto hanno diritto di esaminare i beni in vendita entro quindici giorni dalla richiesta, formulata mediante il Portale delle Vendite Pubbliche. La disamina dei beni si svolge con modalità idonee a garantire la riservatezza dell’identità degli interessati e ad impedire che essi abbiano contatti tra loro. Il custode è responsabile dell’organizzazione pratica di queste visite.

Se l’immobile è aggiudicato all’asta, il custode provvede alla liberazione dell’immobile e alla consegna all’aggiudicatario. Se l’immobile è aggiudicato con la vendita diretta (artt. 568-bis e 569-bis c.p.c.), il custode collabora con il delegato e con l’acquirente individuato dal debitore per il perfezionamento della vendita. In entrambi i casi, il custode resta in carica fino all’effettivo trasferimento della proprietà e alla consegna materiale del bene.

La responsabilità civile e penale del custode

Il custode giudiziario è soggetto a una doppia responsabilità: civile e penale.

Sul piano civile, il custode risponde dei danni causati dalla propria negligenza nella conservazione e amministrazione del bene pignorato. La responsabilità è di natura contrattuale (derivante dall’incarico conferito dal giudice) e si estende a tutti i danni che il custode avrebbe potuto evitare con la diligenza richiesta dalla legge. Come già ricordato, la Cassazione n. 924/2013 ha riconosciuto il diritto al risarcimento del danno per l’impossibilità di utilizzare proficuamente il bene a causa della condotta del custode. Il debitore o i creditori che ritengono di aver subito un danno possono proporre azione di responsabilità nei confronti del custode.

Sul piano penale, il custode è soggetto alle norme penali previste per i pubblici ufficiali e per gli ausiliari del giudice. L’art. 334 c.p. punisce la sottrazione o il danneggiamento di cose sottoposte a pignoramento: il custode che sottrae, sopprime, distrugge o deteriora i beni affidati alla sua custodia commette un reato punibile con la reclusione. L’art. 388, comma 4, c.p. punisce il mancato adempimento dell’obbligo di custodia stabilito dal giudice. Queste norme si applicano tanto al debitore-custode legale quanto al custode professionale nominato dal giudice.

La sostituzione del custode

Il giudice dell’esecuzione può sostituire il custode in qualsiasi momento della procedura, con provvedimento non impugnabile (art. 559, commi 3 e 4, c.p.c.). La sostituzione può essere disposta d’ufficio o su istanza del creditore o del debitore. Le ragioni della sostituzione possono essere: l’inadempienza del custode ai propri obblighi; il conflitto di interessi tra il custode e le parti della procedura; l’impossibilità o l’incapacità del custode di svolgere l’incarico; la richiesta del creditore che ritiene il custode inadeguato.

La sostituzione del debitore-custode legale con un custode professionale è la fattispecie più frequente: avviene di regola con la nomina dell’esperto stimatore (art. 559, comma 2, c.p.c.) e il provvedimento non è impugnabile. Il debitore non può opporsi alla sostituzione, perché la legge attribuisce al giudice un potere discrezionale non sindacabile.

La sostituzione del custode professionale con un altro custode professionale è meno frequente ma non rara: avviene quando il custode in carica non adempie ai propri obblighi, quando si verificano situazioni di conflitto o quando il giudice ritiene che un custode diverso possa gestire meglio l’immobile. Anche in questo caso, il provvedimento non è impugnabile.

L’estinzione dell’incarico del custode

L’incarico del custode si estingue in diversi casi: con l’emissione del decreto di trasferimento e la consegna dell’immobile all’aggiudicatario (estinzione fisiologica); con l’estinzione della procedura esecutiva per rinuncia, per pagamento del debito, per accoglimento dell’opposizione o per inefficacia del pignoramento (estinzione anticipata); con la sostituzione del custode da parte del giudice; con la conversione del pignoramento (in questo caso, il bene viene liberato dal vincolo e la custodia cessa).

Al momento della cessazione dell’incarico, il custode professionale deve rendere il conto finale della propria gestione (art. 593 c.p.c.), restituire i beni e i frutti percepiti (canoni di locazione, indennità) e depositare la relazione finale al giudice. Il compenso del custode viene liquidato dal giudice con il provvedimento che chiude la procedura o con il provvedimento di distribuzione del ricavato.

La Cassazione n. 22029/2018 ha chiarito che, al momento della cessazione dell’incarico del custode, non si verifica alcun fenomeno successorio con il proprietario debitore: il custode non subentra nei rapporti attivi e passivi del debitore, ma si limita a gestire il bene nell’interesse dei creditori per la durata della procedura. Alla cessazione dell’incarico, il debitore riacquista la piena titolarità dei rapporti relativi al bene — salvo che il bene sia stato trasferito all’aggiudicatario.

Il custode e le procedure di composizione della crisi

Un aspetto operativo di grande rilevanza pratica riguarda l’interazione tra la custodia del bene pignorato e le procedure di composizione della crisi (piano del consumatore, accordo di ristrutturazione, liquidazione controllata).

Quando il debitore accede al piano del consumatore e il tribunale omologa il piano, tutte le azioni esecutive sono bloccate (art. 68 D.Lgs. 14/2019). Il blocco delle esecuzioni si estende anche alla custodia: il custode professionale, pur restando formalmente in carica, non può compiere atti di gestione o di liquidazione del bene durante la vigenza del piano. Se il piano prevede il mantenimento dell’immobile da parte del debitore e il pagamento rateale dei creditori, il custode svolge una funzione di mera vigilanza, senza poteri di disposizione.

Se il debitore accede alla liquidazione controllata (art. 268 CCII), il custode della procedura esecutiva viene sostituito dal liquidatore nominato dal tribunale nel contesto della procedura concorsuale. I beni pignorati confluiscono nella massa della liquidazione e vengono gestiti dal liquidatore secondo le regole del CCII, non più secondo quelle del codice di procedura civile. In questo caso, la procedura esecutiva individuale perde autonomia e viene assorbita dalla procedura concorsuale.

Lo Studio Monardo, grazie alla qualifica dell’Avv. Monardo come Gestore della crisi da sovraindebitamento e professionista fiduciario di un OCC, coordina l’azione del custode con le procedure di composizione della crisi, assicurando che il passaggio dalla custodia esecutiva alla gestione concorsuale avvenga senza soluzioni di continuità e senza pregiudizio per i diritti del debitore.

Il custode e l’immobile occupato da terzi senza titolo

Una situazione ricorrente nella pratica riguarda l’immobile pignorato occupato da terzi senza titolo opponibile alla procedura — ad esempio, da familiari del debitore che non sono conviventi, da ex inquilini il cui contratto è scaduto, o da persone che occupano l’immobile in forza di accordi informali con il debitore. In questi casi, il custode ha il potere — e il dovere — di agire per ottenere la liberazione dell’immobile, promuovendo le azioni giudiziarie necessarie previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

Il potere di liberazione del custode nei confronti degli occupanti senza titolo è stato confermato dalla giurisprudenza: il custode, in quanto organo ausiliario del giudice, è legittimato a proporre azioni possessorie, azioni di rilascio e sfratti per occupazione senza titolo. La Cassazione n. 924/2013 ha chiarito che il danno derivante dall’impossibilità di utilizzare proficuamente il bene pignorato a causa dell’occupazione abusiva è risarcibile dal custode nell’interesse della procedura.

Per il debitore, la presenza di occupanti senza titolo è un problema aggiuntivo: oltre a subire il pignoramento del proprio immobile, deve affrontare le conseguenze della mancata liberazione — che può ritardare la vendita all’asta e ridurre il prezzo di aggiudicazione, perché i potenziali acquirenti sono meno disposti a offrire per un immobile occupato. Il debitore ha quindi interesse a collaborare con il custode nella liberazione dell’immobile da occupanti abusivi, perché un immobile libero si vende a un prezzo più alto — e un prezzo più alto significa un ricavato maggiore, con possibilità che il debito venga integralmente coperto e che resti un residuo per il debitore.

Il custode e la manutenzione dell’immobile: chi paga i lavori?

Una questione pratica frequente riguarda la manutenzione dell’immobile pignorato durante la custodia. L’immobile, che potrebbe restare vincolato per 12-36 mesi, necessita di manutenzione ordinaria (pulizia delle parti comuni, pagamento delle utenze, piccole riparazioni) e, talvolta, di manutenzione straordinaria (riparazioni urgenti, interventi strutturali necessari per la conservazione del bene).

Le spese di manutenzione ordinaria sono a carico della procedura esecutiva e vengono anticipate dal creditore procedente o dal custode stesso, per essere poi detratte dal ricavato della vendita come spese di procedura. Le spese di manutenzione straordinaria richiedono l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione e sono anch’esse a carico della procedura.

Per il debitore che abita nell’immobile pignorato, le spese di manutenzione ordinaria — utenze domestiche, spese condominiali ordinarie — restano a suo carico durante la permanenza, come corrispettivo del godimento del bene. Il debitore non può chiedere alla procedura di pagare le bollette della luce o del gas dell’abitazione in cui continua a vivere. Le spese condominiali straordinarie deliberate dall’assemblea dopo il pignoramento sono invece a carico della procedura, perché riguardano la conservazione del bene nell’interesse dei creditori.

Questa ripartizione delle spese può creare situazioni di attrito tra il debitore e il custode. Il debitore, in difficoltà economiche, potrebbe non essere in grado di pagare le utenze o le spese condominiali ordinarie, con il rischio di distacco delle forniture o di ingiunzioni da parte del condominio. In questi casi, il custode segnala la situazione al giudice, che può prendere provvedimenti — compresa la liberazione anticipata dell’immobile se la mancata conservazione mette a rischio il valore del bene.

I rapporti tra custode, delegato alla vendita e esperto stimatore

Nella procedura esecutiva immobiliare, il custode giudiziario opera in coordinamento con altri due ausiliari del giudice: il delegato alla vendita (generalmente un notaio o un avvocato, incaricato delle operazioni di vendita) e l’esperto stimatore (un tecnico — architetto, ingegnere o geometra — incaricato della perizia di stima dell’immobile).

Il custode e l’esperto stimatore collaborano nella fase iniziale della procedura: il custode consente l’accesso all’immobile per il sopralluogo peritale, comunica all’esperto le informazioni sullo stato di occupazione e di conservazione del bene, e segnala eventuali problematiche (occupanti abusivi, danni, modifiche non autorizzate). L’esperto, dal canto suo, redige la perizia di stima che determina il valore dell’immobile e il prezzo base d’asta.

Il custode e il delegato alla vendita collaborano nella fase della vendita: il custode organizza le visite dei potenziali acquirenti, il delegato gestisce le offerte, l’asta e il deposito del prezzo. Dopo l’aggiudicazione, il custode provvede alla liberazione dell’immobile e alla consegna all’aggiudicatario, mentre il delegato cura la redazione del decreto di trasferimento e la cancellazione delle trascrizioni e iscrizioni.

Nella prassi di molti tribunali, il ruolo del custode e quello del delegato alla vendita sono ricoperti dalla stessa persona — il che semplifica il coordinamento ma può creare conflitti di interesse (il custode-delegato ha interesse a vendere rapidamente per concludere il proprio incarico, mentre il debitore ha interesse a ottenere il prezzo più alto possibile). Il debitore deve monitorare attentamente l’operato del custode-delegato e segnalare al giudice eventuali irregolarità o conflitti.

Il custode e i diritti dei minori

Quando nell’immobile pignorato vivono figli minori del debitore, il ruolo del custode assume una dimensione ulteriore legata alla tutela dei diritti dei minori. L’ordinamento italiano non prevede un divieto assoluto di pignoramento o di liberazione dell’immobile in cui vivono minori: il diritto dei creditori a soddisfare il proprio credito prevale, in linea di principio, sull’interesse dei minori alla stabilità abitativa. Tuttavia, la giurisprudenza e le prassi dei tribunali impongono al custode e al giudice dell’esecuzione di tenere conto della presenza dei minori nella gestione della procedura.

In concreto, quando il custode segnala al giudice la necessità di procedere alla liberazione dell’immobile occupato da un nucleo familiare con minori, il giudice tende a disporre tempi adeguati per il trasferimento e a coinvolgere i servizi sociali del Comune per assicurare che il nucleo familiare trovi una sistemazione alternativa. Alcuni tribunali prevedono protocolli specifici per la gestione delle liberazioni in presenza di minori, con il coinvolgimento obbligatorio dei servizi sociali e la possibilità di concedere dilazioni fino a 6 mesi dall’ordine di liberazione.

Il debitore con figli minori deve essere consapevole che la presenza dei minori non impedisce la vendita dell’immobile né la liberazione, ma può ritardarne l’attuazione. Questo tempo aggiuntivo — se utilizzato per attivare la conversione del pignoramento, il piano del consumatore o la negoziazione con i creditori — può fare la differenza tra la perdita e la conservazione della casa familiare.

Il custode nella vendita diretta (artt. 568-bis e 569-bis c.p.c.)

La vendita diretta, introdotta dalla Riforma Cartabia, ha creato un nuovo ambito di intervento per il custode. Quando il debitore individua un acquirente disposto a pagare un prezzo non inferiore al valore di stima e presenta l’istanza di vendita diretta al giudice dell’esecuzione, il custode è chiamato a collaborare nella verifica della congruità dell’offerta, nella predisposizione della documentazione necessaria e nel coordinamento con il delegato alla vendita.

Il ruolo del custode nella vendita diretta è prevalentemente di controllo: verifica che l’immobile sia libero da occupanti non autorizzati (o che gli occupanti siano informati della vendita), che lo stato di conservazione corrisponda a quello descritto nella perizia, e che le condizioni dell’offerta siano conformi ai requisiti previsti dalla legge (prezzo non inferiore alla stima, cauzione di almeno un decimo del prezzo, offerta irrevocabile per 120 giorni).

Per il debitore, la vendita diretta è spesso la soluzione più vantaggiosa perché consente di ottenere un prezzo di mercato — anziché il prezzo ribassato dell’asta — e di controllare il processo di vendita. Il custode, in questa fase, è un alleato oggettivo del debitore: un immobile venduto a prezzo di mercato genera un ricavato sufficiente a coprire i crediti e potenzialmente un residuo per il debitore, mentre un immobile venduto all’asta con ribassi genera un ricavato inferiore e una maggiore perdita patrimoniale.

Le differenze tra tribunali nella gestione della custodia

Un aspetto che i debitori devono conoscere riguarda le significative differenze nella gestione della custodia tra i diversi tribunali italiani. Nonostante la normativa sia nazionale, le prassi applicative variano in modo rilevante.

Nei tribunali di grandi dimensioni (Milano, Roma, Napoli, Torino), la nomina del custode professionale avviene quasi automaticamente con la nomina dell’esperto stimatore, e il custode assume immediatamente il controllo dell’immobile. I protocolli di gestione sono standardizzati, le visite dei potenziali acquirenti sono organizzate con tempistiche regolari e la liberazione dell’immobile avviene secondo procedure consolidate.

Nei tribunali di medie e piccole dimensioni, la gestione è più flessibile: il giudice può decidere di non nominare il custode professionale se ritiene che il debitore sia in grado di conservare adeguatamente il bene, e le visite dei potenziali acquirenti possono essere organizzate con modalità meno strutturate. Questa flessibilità può giocare a vantaggio del debitore — che mantiene più a lungo il controllo dell’immobile — ma anche a suo svantaggio — perché una gestione meno rigorosa può ritardare la vendita e aumentare le spese di procedura.

Lo Studio Monardo, operando su tutto il territorio nazionale, conosce le prassi di ciascun tribunale e calibra la strategia difensiva sulla base delle specificità locali. La conoscenza delle prassi del tribunale competente è un elemento essenziale per impostare correttamente il rapporto con il custode e per individuare le finestre difensive più efficaci nel caso concreto.

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