Introduzione

Quando l’Amministrazione finanziaria contesta una plusvalenza, il rischio per il contribuente non è solo “pagare di più”: l’accertamento può portare a imposte aggiuntive, sanzioni, interessi, e – se l’atto diventa definitivo o è esecutivo – anche a misure di riscossione che incidono direttamente su liquidità e patrimonio (fermi, ipoteche, pignoramenti). La criticità più frequente è che la contestazione nasce anni dopo l’operazione (vendita di immobile, quote, azienda, terreni, talvolta anche cripto-attività), quando documenti e prove non sono più immediatamente disponibili e il contribuente si trova a difendersi “in salita” rispetto a un impianto accertativo già formalizzato. La disciplina dei termini di decadenza degli avvisi di accertamento e l’obbligo di motivazione sono quindi snodi decisivi per capire se e come l’atto sia attaccabile.

Nello scenario 2024–2026, il quadro delle garanzie procedimentali è cambiato sensibilmente: lo Statuto dei diritti del contribuente ha introdotto un principio di contraddittorio preventivo generalizzato (con schema d’atto e termine non inferiore a 60 giorni complessivi per controdeduzioni/accesso agli atti), salvo eccezioni individuate con decreto MEF e salvo i casi di fondato pericolo per la riscossione. Questo significa che, in molte ipotesi, la difesa non comincia “dopo” la notifica dell’accertamento, ma prima, nella fase di interlocuzione obbligatoria, dove si può prevenire l’emissione dell’atto o ridimensionare la pretesa.

Dal punto di vista pratico, le soluzioni legali che più spesso consentono di ottenere risultati concreti si collocano su quattro livelli:
1) difese di merito (dimostrare che la plusvalenza non esiste, è esente, è calcolata male, oppure è stata già tassata);
2) difese procedurali (carenze di motivazione, violazioni del contraddittorio, errori di notifica, decadenza);
3) strumenti deflattivi/negoziali (accertamento con adesione, autotutela, definizioni e rateazioni);
4) strumenti di gestione della crisi del debitore quando il debito (anche se legittimo) è non sostenibile (procedure di sovraindebitamento nel Codice della crisi).

L’autore e il suo team:

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC; Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Operativamente, un’assistenza qualificata può incidere da subito su: analisi di legittimità e merito dell’atto, ricostruzione documentale della plusvalenza, redazione di memorie in contraddittorio, attivazione di accertamento con adesione/autotutela, predisposizione di ricorso e istanze cautelari, trattative su rateazioni e definizioni agevolate, fino alla valutazione delle procedure di composizione della crisi se l’esposizione complessiva è ingestibile.

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Cosa sono le plusvalenze e perché vengono contestate

Nel diritto tributario italiano la “plusvalenza” non è un concetto unico: esistono plusvalenze come redditi diversi (tipiche delle persone fisiche fuori dall’impresa) e plusvalenze come componenti del reddito d’impresa (tipiche di imprenditori e società). La qualificazione è il primo punto difensivo, perché cambia: base imponibile, modalità di determinazione del costo, possibilità di rateizzazione, regime di tassazione sostitutiva o ordinaria, e perfino la documentazione rilevante.

Per le persone fisiche “non imprenditori”, molte contestazioni riguardano l’art. 67 TUIR (redditi diversi), che include – tra le altre – le plusvalenze da cessione di immobili in determinate condizioni, da cessione di terreni edificabili, da cessione di partecipazioni/strumenti finanziari e, nella disciplina vigente, anche ipotesi legate a cripto-attività e (dal 2024) una nuova fattispecie di plusvalenza connessa alla cessione di immobili interessati da interventi agevolati “Superbonus” secondo quanto previsto dal testo normativo dell’art. 67 aggiornato.

La regola di calcolo, nelle plusvalenze “art. 67”, è in linea generale quella dell’art. 68 TUIR: differenza tra corrispettivo (quanto incassato) e costo fiscalmente riconosciuto (acquisto/costruzione + spese incrementative documentate, secondo i casi e le regole specifiche). Proprio qui si concentrano contestazioni tipiche: Agenzia che sostiene un corrispettivo “maggiore” di quello dichiarato; contribuente che non riesce più a provare costi incrementativi; errori nella ricostruzione delle date rilevanti (quinquennio/decennio, abitazione principale, successione/donazione, ecc.).

Per l’impresa, le plusvalenze patrimoniali concorrono in via ordinaria alla formazione del reddito se realizzate con cessione a titolo oneroso, risarcimento o destinazione del bene a finalità estranee, secondo l’art. 86 TUIR; la norma disciplina anche l’ipotesi di rateizzazione della plusvalenza in presenza di condizioni temporali sul possesso (tema spesso ignorato dal contribuente e quindi molto utile in ottica difensiva per ridurre l’impatto finanziario).

L’Amministrazione contesta plusvalenze, in pratica, quando “vede” un’operazione (immobile, quote, azienda, terreni) e ritiene che:
– il contribuente non abbia dichiarato la plusvalenza (omissione);
– abbia dichiarato una plusvalenza inferiore (infedele dichiarazione);
– abbia applicato un’esenzione o un regime sostitutivo non spettante;
– abbia indicato un corrispettivo “anomalo” o costi non documentati.

Un nodo difensivo ricorrente, soprattutto nelle cessioni immobiliari/aziendali, è il tentativo dell’Ufficio di “trasformare” il maggior valore accertato/definito ai fini dell’imposta di registro in maggior corrispettivo ai fini delle imposte dirette. Su questo punto il legislatore è intervenuto con norma di interpretazione autentica (D.Lgs. 147/2015, art. 5, co. 3), escludendo che un maggior corrispettivo possa essere presunto soltanto sulla base del valore dichiarato/accertato/definito ai fini del registro/ipotecaria/catastale: per il contribuente significa che, se la contestazione poggia solo su quel “trascinamento”, esiste una linea difensiva strutturale molto forte.

Quadro normativo e giurisprudenziale aggiornato al 20 febbraio 2026

Il cuore normativo delle plusvalenze, per il contribuente “privato”, è nel TUIR:
– art. 67: elenca le fattispecie di plusvalenze rilevanti come redditi diversi (incluse le ipotesi immobiliari, terreni edificabili, e ulteriori fattispecie oggi presenti nel testo vigente);
– art. 68: disciplina criteri generali di determinazione della plusvalenza (differenza tra corrispettivo e costo, con regole specifiche a seconda della lettera dell’art. 67);
mentre per l’impresa spiccano art. 86 (plusvalenze patrimoniali) e art. 87 (PEX – participation exemption, rilevante soprattutto per società soggette a IRES e per strutture societarie).

Accanto al regime ordinario, esiste un regime operativo molto usato in ambito immobiliare: l’opzione per un’imposta sostitutiva applicata dal notaio sulla plusvalenza (in deroga alla tassazione ordinaria IRPEF per le ipotesi indicate), con aliquota del 26% nel testo come riportato nelle note legislative pubblicate in Gazzetta. In pratica, dove applicabile, può neutralizzare contestazioni future legate al “come” tassare la plusvalenza (resta però il tema del “se” e del “quanto” la plusvalenza esista).

Sul piano procedimentale, la difesa oggi deve conoscere e utilizzare almeno quattro blocchi normativi:

Garanzie e contraddittorio nello Statuto del contribuente.
Il principio del contraddittorio (art. 6-bis dello Statuto) stabilisce, nella versione vigente, che – salvo eccezioni – gli atti autonomamente impugnabili sono preceduti, a pena di annullabilità, da un contraddittorio informato ed effettivo; l’Amministrazione deve comunicare uno schema d’atto e assegnare un termine complessivo non inferiore a 60 giorni per controdeduzioni e, su richiesta, accesso/estrazione copia degli atti del fascicolo; inoltre la norma prevede un meccanismo di posticipo dei termini di decadenza (120 giorni) quando necessario a rendere effettivo il contraddittorio.

Eccezioni al contraddittorio preventivo.
Il decreto MEF 24 aprile 2024 individua, in prima applicazione, una serie di atti automatizzati/sostanzialmente automatizzati, di pronta liquidazione e di controllo formale per i quali non sussiste il diritto al contraddittorio ex art. 6-bis; il punto per il contribuente è che molti accertamenti “classici” sulle plusvalenze (avvisi motivati su ricostruzione del corrispettivo/costo) sono, per natura, atti “a contenuto valutativo” e tipicamente non rientrano nel perimetro degli automatismi, ma la verifica va fatta caso per caso (e l’Ufficio può sostenere l’opposto).

Decorrenza e disciplina transitoria.
Il decreto-legge 29 marzo 2024, n. 39 (convertito) contiene una norma di raccordo sull’ambito di applicazione del contraddittorio, chiarendo – in sintesi – che l’art. 6-bis non si applica agli atti emessi prima del 30 aprile 2024 e, per quegli atti, resta la disciplina previgente. Questo incide direttamente sulle difese procedurali: un contribuente deve prima collocare l’atto (e gli eventuali inviti) nella linea temporale corretta.

Motivazione, nullità/annullabilità, notificazioni e autotutela nello Statuto.
La motivazione degli atti (art. 7) e la disciplina di annullabilità/nullità (artt. 7-bis e 7-ter, oltre ai vizi della notificazione) sono oggi centrali nelle impugnazioni: il legislatore qualifica espressamente l’annullabilità per violazione di legge e delimita le ipotesi di nullità; inoltre introduce norme sui vizi delle notificazioni, utilissime quando l’atto arriva tardi o in modo irregolare e il contribuente deve ricostruire termini e decadenze.

Sul piano dell’accertamento “classico”, due articoli del DPR 600/1973 sono particolarmente utili in difesa:
– art. 42: disciplina l’avviso di accertamento e l’esigenza di motivazione;
– art. 43: regola i termini di decadenza di notifica degli avvisi (piece fondamentale per eccepire tardività).

Quanto alla riscossione e alla “pressione” patrimoniale, l’esperienza insegna che molte difese falliscono perché il contribuente si concentra solo sul merito e sottovaluta che gli atti di accertamento possono diventare rapidamente titolo per attivare la riscossione coattiva (anche mediante strumenti come intimazioni, ipoteche, fermi). In questa logica è rilevante anche il sistema degli atti di intimazione collegati agli accertamenti esecutivi (DL 78/2010, art. 29) e il quadro degli atti della riscossione richiamati anche nel decreto MEF sulle eccezioni al contraddittorio.

Nel contenzioso tributario, per il contribuente contano soprattutto:
– l’elenco degli atti impugnabili (art. 19 D.Lgs. 546/1992);
– il termine di proposizione del ricorso: 60 giorni dalla notifica (art. 21);
oltre ai meccanismi cautelari e alle regole, aggiornate, dell’assetto delle Corti di giustizia tributaria (la riforma ha inciso anche su istituti come il reclamo/mediazione: l’art. 17-bis risulta abrogato dal D.Lgs. 220/2023 secondo il testo vigente in Normattiva per il periodo 2024–2026).

Sul fronte delle soluzioni “intermedie” tra accertamento e processo, due sono decisive:

• Accertamento con adesione: l’istanza del contribuente (art. 6 D.Lgs. 218/1997) è uno strumento di trattativa e definizione che, nella prassi, serve sia a ridurre l’imposta sia – soprattutto – a ridurre le sanzioni e a gestire i pagamenti; la presentazione dell’istanza comporta anche la sospensione dei termini (nella comunicazione istituzionale dell’Agenzia sullo strumento si richiama la sospensione di 90 giorni dei termini per ricorso/pagamento).
• Autotutela: oggi lo Statuto disciplina l’autotutela obbligatoria (art. 10-quater) e facoltativa (art. 10-quinquies), con casistiche e limiti (utili quando l’atto è manifestamente illegittimo o infondato e si vuole evitare/chiudere il contenzioso).

Nel tema “plusvalenze contestate”, le sanzioni sono spesso la parte più pesante dell’esposizione. La sanzione per dichiarazione infedele è disciplinata dal D.Lgs. 471/1997 (art. 1), e la disciplina del ravvedimento operoso dal D.Lgs. 472/1997 (art. 13), entrambi da leggere alla luce delle riforme del sistema sanzionatorio intervenute nel percorso della riforma fiscale (in particolare il D.Lgs. 87/2024).

Infine, se il contribuente è in crisi di liquidità o sovraindebitamento, la difesa “fiscale” deve coordinarsi con gli strumenti della crisi personale/impresa: il Codice della crisi (D.Lgs. 14/2019) disciplina procedure come piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore, concordato minore e liquidazione controllata, mentre per l’impresa esiste anche la composizione negoziata (strumento introdotto dal DL 118/2021 e poi integrato in modo strutturale nel sistema).

Cosa accade dopo la notifica dell’atto e quali sono i termini

Dal punto di vista difensivo, il “momento zero” è distinguere come sei arrivato alla contestazione: in molti casi, oggi, dovresti essere stato (o potresti dover essere) coinvolto in un contraddittorio preventivo con schema d’atto; in altri casi l’Amministrazione può emettere direttamente l’atto (ad esempio quando ricorrono le eccezioni normative o temporali). Questa prima verifica decide una parte importante della strategia: se il contraddittorio era dovuto e non c’è stato, la censura procedurale può diventare uno dei motivi principali di impugnazione (annullabilità).

La sequenza tipica, vista dal contribuente

Ricezione dello schema d’atto (quando dovuto).
Se rientri nell’ambito dell’art. 6-bis, l’Amministrazione deve comunicarti lo schema dell’atto e darti un termine complessivo non inferiore a 60 giorni per controdeduzioni e accesso agli atti; l’atto non può essere adottato prima della scadenza e, se necessario, scatta il posticipo dei termini di decadenza fino a 120 giorni dopo. È qui che, difensivamente, devi “giocare” la partita documentale: la fase è pensata per permetterti di incidere sulla decisione finale dell’Ufficio, e la norma impone che l’atto finale sia motivato anche rispetto alle osservazioni non accolte.

Notifica dell’avviso di accertamento (o atto equivalente).
L’atto deve essere motivato, e la motivazione deve essere comprensibile e verificabile; nel nuovo Statuto la motivazione è requisito garantistico essenziale e si coordina con le regole del procedimento e con l’accesso al fascicolo. Da subito devi controllare: intestazione corretta, annualità, imponibile, calcolo della plusvalenza, sanzioni applicate, interessi, termini e modalità di ricorso.

Valutazione della tempestività dell’atto (decadenza).
Prima di entrare nel merito, controlla se l’accertamento è stato notificato entro i termini di decadenza: l’art. 43 DPR 600/1973 fissa la cornice generale, che è spesso decisiva nelle plusvalenze perché gli Uffici lavorano su dati “tardivi” e incroci con registri e banche dati. Se l’atto è tardivo, la tua difesa può essere risolutiva già sul piano preliminare.

Termine per ricorrere.
Nel processo tributario il ricorso va proposto, a pena di inammissibilità, entro 60 giorni dalla notifica dell’atto (art. 21 D.Lgs. 546/1992). È un termine perentorio: se lo perdi, la partita si sposta su strumenti residuali (autotutela) o sulla gestione del debito in riscossione, con margini molto più stretti.

Scelte alternative al ricorso (o parallele).
Nel tuo interesse, entro il termine utile, devi sempre valutare:
– istanza di accertamento con adesione, che sospende i termini per un periodo (indicazione istituzionale: 90 giorni) e consente di negoziare imponibile e sanzioni;
– autotutela (obbligatoria o facoltativa) se emergono vizi/illegittimità manifeste;
– pagamento con acquiescenza (quando conviene e la prova difensiva è debole), se il quadro normativo e la sostenibilità economica lo rendono razionale.

Riscossione e misure cautelari/esecutive.
Se l’atto è esecutivo o diventa definitivo, la fase di riscossione può attivarsi rapidamente; per questo, se impugni, devi considerare anche le istanze cautelari e la difesa “di liquidità” (rateazioni, definizioni agevolate se aperte, misure di crisi). Il decreto MEF sulle eccezioni al contraddittorio include, tra gli altri, cartelle e atti tipici della riscossione, ricordando indirettamente che la pressione esecutiva può arrivare su binari diversi da quelli dell’accertamento “valutativo”.

Difese e strategie legali per contestare plusvalenze

Una difesa efficace, contro una contestazione di plusvalenza, si costruisce come un dossier: prima si ripulisce il quadro procedurale (legittimità dell’atto), poi si ricostruisce il quadro economico-fiscale (merito). In quasi tutti i casi, le vittorie difensive nascono da una combinazione dei due piani.

Difese procedurali che spesso “spostano” l’esito

Violazione del contraddittorio preventivo (quando dovuto).
Se l’avviso rientra in un atto autonomamente impugnabile e non ricade nelle eccezioni del decreto MEF (automatizzato, pronta liquidazione, controllo formale; o fondato pericolo per la riscossione), la mancanza di schema d’atto e termine minimo per controdeduzioni può essere motivo di annullabilità. Va verificato anche il profilo temporale (atti emessi prima del 30 aprile 2024).

Motivazione insufficiente o “non verificabile”.
L’atto deve essere motivato e leggibile; deve consentire al contribuente di comprendere presupposti di fatto e ragioni della pretesa e di contestare efficacemente. Quando la contestazione di plusvalenza si fonda su mere formule o su rinvii non accessibili, la difesa attacca l’atto su motivazione, trasparenza e procedimento.

Nullità/inesistenza della notifica e vizi formali qualificati.
Se la notifica è inesistente o gravemente viziata, i termini possono non essere decorsi o l’atto può essere invalido; le nuove disposizioni statutarie sui vizi delle notificazioni forniscono argomenti e categorie più nette. È un ambito tecnico, ma spesso decisivo, perché molte contestazioni arrivano “a sorpresa” e il contribuente deve prima capire se l’atto sia stato validamente notificato.

Decadenza dell’azione accertativa.
La tardività è una difesa “secca”: se il termine è scaduto, non si entra nel merito. In plusvalenze immobiliari o da operazioni societarie, l’Ufficio può lavorare su dati storici: il contribuente deve quindi controllare minuziosamente annualità, dichiarazioni presentate/omesse e data di notifica dell’avviso.

Difese di merito: come contestare la plusvalenza “nel contenuto”

Qui la regola è semplice: chi contesta deve provare, e chi si difende deve mettere il giudice (o l’Ufficio in adesione) nelle condizioni di comprendere la reale operazione e la reale base di calcolo.

Cessioni immobiliari “ordinarie” (privati)

Il primo snodo è verificare se la fattispecie rientra davvero nell’art. 67 (e in quale lettera) e applicare correttamente l’art. 68. Se l’Ufficio ha trattato come imponibile ciò che non lo è (ad esempio per errata applicazione di esclusioni/condizioni), la difesa è anzitutto di qualificazione normativa, e solo dopo di calcolo.

La seconda linea è “documentale”: per ridurre o azzerare la plusvalenza devi provare il costo fiscalmente riconosciuto e le spese incrementative. In pratica: atto di acquisto, nota spese del notaio, imposte e oneri, fatture e bonifici delle ristrutturazioni che aumentano il costo, documentazione tecnica, eventuali perizie. Tutto questo si innesta nella formula dell’art. 68 e, in contenzioso, diventa la prova principale del merito.

“Valore di registro” e presunzioni: la difesa più potente quando l’Ufficio ha poco

Se la contestazione nasce da un ragionamento del tipo: “ai fini del registro il valore è X, dunque il corrispettivo reale è X e la plusvalenza è maggiore”, la difesa oggi si fonda su un punto normativo estremamente forte: la norma di interpretazione autentica del D.Lgs. 147/2015 (art. 5, co. 3) esclude che l’esistenza di un maggior corrispettivo possa essere presunta soltanto su quel valore. Qui il lavoro del contribuente (o del difensore) è scomporre l’atto e far emergere che manca qualsiasi “ulteriore elemento” serio: pagamenti non tracciati, movimentazioni bancarie, riscontri extracontabili, ecc.

Terreni edificabili e “trasformazioni” urbanistiche

Le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria hanno regole proprie e spesso generano contenzioso perché il nodo è “quando” un terreno è edificabile (strumenti urbanistici, varianti, adozione/approvazione, ecc.). In ottica difensiva, devi chiederti se l’Ufficio abbia qualificato correttamente l’area secondo il quadro normativo e secondo la situazione urbanistica alla data rilevante, perché un errore su questo punto può ribaltare la pretesa.

Plusvalenze d’impresa: rateizzazione e corretta imputazione

Se l’operazione riguarda un’impresa, spesso la difesa migliore non è “negare tutto”, ma ricondurre il fenomeno nel corretto perimetro dell’art. 86 (e, quando possibile, utilizzare gli strumenti consentiti dalla legge, come la rateizzazione della plusvalenza) per ridurre impatto finanziario e rischio di crisi. In parallelo, si attaccano eventuali ricostruzioni induttive del corrispettivo e si valorizzano prove contabili, contratti, perizie e coerenza economica dell’operazione.

Partecipazioni e PEX

Nel caso di società, la partecipation exemption (art. 87) può incidere drasticamente sulla tassazione di plusvalenze da cessione di partecipazioni, ma è regime tecnico con requisiti; la difesa efficace è dimostrare (o contestare) la sussistenza dei requisiti e la corretta applicazione. È un ambito in cui il contribuente deve muoversi con consulenza qualificata, perché errori “formali” sui requisiti possono costare molto.

Strategia pratica: costruire i “pilastri” probatori

In un fascicolo difensivo ben costruito, per contestazioni di plusvalenze, non dovrebbero mancare:

• Timeline: date di acquisto/costruzione, eventuale data fine lavori, date di vendita, date di incasso, e – se esistono – date di trasferimenti bancari collegati. Questo serve sia per art. 67/68 sia per verificare decadenza e per collegare la prova al fatto.
• Documenti del costo: atti, fatture, bonifici, perizie, spese incrementative, costi accessori.
• Prova della tracciabilità del corrispettivo: assegni, bonifici, estratti conto (serve anche a contrastare “maggior corrispettivo”).
• Analisi dell’atto: motivazione, fonti della ricostruzione, eventuale schema d’atto pregresso, rispetto del contraddittorio, eccezioni del DM, regolarità della notifica.

Strumenti per sospendere, definire o ridurre il debito

Quando ricevi un accertamento su plusvalenze, la domanda “ricorro o non ricorro?” è incompleta. La domanda corretta è: qual è la combinazione di strumenti che massimizza l’esito e minimizza il rischio finanziario?

Accertamento con adesione: quando conviene davvero

L’adesione non è solo “fare uno sconto”: è un procedimento che può consentire di:
– ottenere una riduzione della pretesa (se la ricostruzione dell’Ufficio è fragile);
– ridurre sanzioni (in modo spesso più prevedibile del contenzioso);
– rateizzare;
– e soprattutto guadagnare tempo “utile”, perché la presentazione della domanda sospende i termini per un periodo indicato istituzionalmente in 90 giorni (oltre alle implicazioni procedurali dell’art. 6 del decreto).

Dal punto di vista del contribuente, conviene tipicamente quando:
– hai prove “buone” ma non schiaccianti e vuoi evitare incertezza processuale;
– la questione è soprattutto di calcolo (spese incrementative, costo storico, rateizzazione impresa);
– vuoi abbassare la tensione della riscossione e costruire un piano sostenibile.

Autotutela: “chirurgica” nei casi di manifesta illegittimità o infondatezza

Lo Statuto disciplina l’autotutela obbligatoria (art. 10-quater) in presenza di casi tipizzati di manifesta illegittimità (errori di persona, calcolo, individuazione del tributo, ecc.) e l’autotutela facoltativa (art. 10-quinquies) per illegittimità o infondatezza fuori dalle ipotesi obbligatorie. È uno strumento importante perché può operare anche in pendenza di giudizio o su atti definitivi nei limiti di legge, ma non va mai considerato un “diritto automatico” al ritiro: serve impostare bene l’istanza e, se necessario, coordinare con il ricorso per non perdere termini.

Rateazioni e gestione della fase esecutiva

Se il debito esiste (o il contenzioso è rischioso), la difesa deve diventare anche finanziaria: evitare che il contribuente finisca in default, con conseguenze a catena. Qui entrano in gioco: piani di pagamento, monitoraggio degli atti esecutivi, e – quando disponibili – definizioni agevolate.

Definizione agevolata “Rottamazione-quinquies” nella legge di bilancio 2026

Per i debiti già in riscossione, la legge di bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) ha introdotto una nuova definizione agevolata dei carichi affidati alla riscossione nel periodo 1° gennaio 2000 – 31 dicembre 2023, per specifiche tipologie di debiti; il testo normativo disciplina anche modalità e scadenze: pagamento in unica soluzione entro 31 luglio 2026 o fino a 54 rate bimestrali; presentazione della dichiarazione entro 30 aprile 2026; effetti sospensivi su prescrizione/decadenza e blocco di nuove azioni esecutive, fermi e ipoteche (salvi quelli già iscritti) nella finestra operativa.

Dal punto di vista del contribuente, la rottamazione non “cancella” la plusvalenza se sei ancora nella fase di accertamento (non è lo strumento per contestare la pretesa), ma può essere fondamentale dopo (quando il debito è già in carico all’agente della riscossione) per ridurre accessori e rendere pagabile un debito che altrimenti sarebbe ingestibile.

Strumenti di sovraindebitamento e crisi: quando la difesa è anche “salvataggio”

Se la contestazione di plusvalenze si innesta in una situazione dove il contribuente ha più debiti (fiscali, bancari, familiari), la strategia “solo tributaria” spesso non basta. Il Codice della crisi (D.Lgs. 14/2019) prevede strumenti per la gestione del sovraindebitamento (consumatore e debitore non fallibile) e procedure liquidatorie con esdebitazione, oltre a istituti negoziali per l’impresa. In casi reali, la difesa migliore è: contestare ciò che è contestabile e, parallelamente, costruire una soluzione complessiva che blocchi azioni esecutive e renda sostenibile il rientro.

Errori comuni, consigli pratici, tabelle e simulazioni numeriche

Errori comuni che peggiorano la posizione del contribuente

Il primo errore è non fare nulla o aspettare “che passi”: nel processo tributario la decadenza del termine per ricorrere (60 giorni) porta spesso all’inammissibilità e rende la difesa molto più difficile, spostandola su strumenti non garantiti come l’autotutela.

Il secondo errore è “difendersi a parole” senza documenti: nelle plusvalenze la differenza tra vincere e perdere è spesso un fascicolo ordinato di costi, pagamenti, date e prove, perché la base imponibile si gioca su art. 68 (o art. 86 se impresa).

Il terzo errore è ignorare il nuovo contraddittorio: con l’art. 6-bis, dove applicabile, la fase dello schema d’atto è cruciale; non rispondere significa consegnare all’Ufficio la “versione unica” dei fatti e ritrovarsi poi in giudizio a inseguire.

Tabelle riepilogative essenziali

Tabella A – Tipi frequenti di contestazione delle plusvalenze e norme chiave

Scenario	Norma base	Punto difensivo tipico
Vendita immobile (privato) con contestazione di imponibilità o calcolo	Art. 67–68 TUIR	Verificare condizioni di imponibilità e documentare costo/spese incrementative
Maggior corrispettivo “dedotto” dal valore di registro	D.Lgs. 147/2015, art. 5, co. 3	Contestare presunzione “solo registro” e pretendere prova ulteriore
Plusvalenza d’impresa su beni	Art. 86 TUIR	Qualificazione corretta, rateizzazione se possibile, prova contabile
Violazione del contraddittorio preventivo	Art. 6-bis Statuto + DM MEF 24/04/2024	Verificare applicabilità e chiedere annullabilità dell’atto
Definizione agevolata in riscossione	L. 199/2025, art. 1, commi 82 ss.	Valutare ammissibilità, effetti sospensivi e piano rate

Tabella B – Termini operativi chiave (contribuente)

Passaggio	Termine	Fonte
Contraddittorio preventivo (controdeduzioni/accesso agli atti)	≥ 60 giorni complessivi	Art. 6-bis Statuto
Ricorso contro l’atto tributario	60 giorni dalla notifica	Art. 21 D.Lgs. 546/1992
Istanza di definizione agevolata “quinquies” (se in riscossione)	Entro 30 aprile 2026	L. 199/2025

Simulazioni numeriche pratiche

Le simulazioni servono non solo a “capire quanto si paga”, ma anche a capire dove si colloca la prova difensiva.

Simulazione 1 – Vendita immobile: quanto incide la prova delle spese incrementative

• Prezzo di vendita (corrispettivo): € 250.000
• Prezzo di acquisto storico: € 180.000
• Spese notarili/tributarie documentate: € 6.000
• Ristrutturazioni “incrementative” documentate (fatture/bonifici): € 24.000

Plusvalenza (schema base art. 68): 250.000 − (180.000 + 6.000 + 24.000) = € 40.000.

Se il contribuente non prova le ristrutturazioni (o le prova parzialmente), la plusvalenza “sale” automaticamente: 250.000 − (180.000 + 6.000) = € 64.000. In pratica, la documentazione incrementativa è una “leva” difensiva che può ridurre imponibile anche del 30–40% nelle casistiche reali.

Simulazione 2 – Contestazione fondata solo sul “valore di registro”

• Corrispettivo dichiarato in atto e incassato via bonifici: € 250.000
• Valore accertato/definito ai fini registro: € 310.000
• Ufficio ricostruisce plusvalenza su 310.000 senza altri elementi

Il punto difensivo è che l’esistenza di un maggior corrispettivo non può essere presunta soltanto su quel valore: devi chiedere l’esibizione degli “ulteriori elementi” e, se non ci sono, contestare la pretesa come illegittima già per violazione della regola interpretativa. Qui, la prova bancaria del corrispettivo effettivo (tracciabilità) diventa la tua “corazza” principale.

Simulazione 3 – Rottamazione-quinquies: effetto “liquidità” sul debito in riscossione

• Cartella (capitale tributario): € 20.000
• Sanzioni e interessi iscritti: € 9.000
• Totale a ruolo: € 29.000

Nella logica della definizione agevolata, il legislatore consente di estinguere secondo le regole dei commi 82 ss. con effetti sospensivi e di pagamento entro 31 luglio 2026 o rate bimestrali (fino a 54), con importanti effetti sulla possibilità di evitare nuove azioni esecutive e sulla sostenibilità del rientro. L’analisi concreta dipende dal tipo di carico e dall’ambito applicativo, ma – difensivamente – lo strumento può trasformare un debito “impagabile” in un piano gestibile, soprattutto se combinato con adesione/autotutela o con strumenti di crisi.

FAQ operative

1) Se l’Ufficio mi contesta una plusvalenza, devo pagare subito?
Dipende dal tipo di atto e dalla sua esecutività. In ogni caso devi valutare subito termini per ricorso (60 giorni) e strumenti deflattivi; aspettare può portare a definitività e riscossione.

2) Qual è il primo controllo da fare sull’avviso?
Controllare termini di decadenza e notifica, poi motivazione e calcolo della plusvalenza.

3) Se manca il contraddittorio preventivo, l’atto è nullo?
La disciplina parla di annullabilità degli atti impugnabili per violazione del contraddittorio, salvo eccezioni; va dedotto in ricorso secondo le regole sui motivi.

4) Tutti gli atti devono essere preceduti dallo schema d’atto?
No: esistono eccezioni per atti automatizzati/sostanzialmente automatizzati, pronta liquidazione e controllo formale individuati dal DM MEF, oltre a casi di fondato pericolo per la riscossione.

5) Il termine di 60 giorni del contraddittorio è “solo per rispondere”?
È un termine complessivo non inferiore a 60 giorni per controdeduzioni e, se richiesto, per accesso/estrazione copia degli atti; l’atto non può essere adottato prima della scadenza.

6) Posso chiedere i documenti del fascicolo all’Ufficio?
Sì: l’art. 6-bis prevede espressamente, su richiesta, accesso ed estrazione copia degli atti del fascicolo nella finestra del contraddittorio.

7) Il “valore di registro” può bastare per accusarmi di aver incassato di più?
No, non può bastare “da solo”: la norma interpretativa esclude che il maggior corrispettivo sia presunto soltanto su quel valore.

8) Se ho venduto un bene e non trovo più le fatture dei lavori, cosa succede?
Rischi che il costo fiscalmente riconosciuto sia più basso e la plusvalenza più alta; è essenziale ricostruire prova alternativa (estratti conto, copie da fornitori, CILA/SCIA, perizie). La regola di calcolo resta quella dell’art. 68 (o art. 86 per impresa).

9) Se scelgo l’accertamento con adesione perdo il diritto di ricorrere?
No, ma devi gestire correttamente termini e sospensioni. La presentazione dell’istanza sospende i termini per un periodo indicato (90 giorni) e può condurre a definizione o al ritorno alla fase contenziosa.

10) Autotutela: conviene sempre chiederla?
Conviene se l’atto è manifestamente illegittimo o infondato (obbligatoria/facoltativa). Ma non sostituisce il ricorso nei termini: va coordinata, perché non è uno strumento “garantito” come il giudizio.

11) Quanto pesano sanzioni e ravvedimento nei casi di plusvalenza non dichiarata?
Possono pesare moltissimo; le sanzioni per infedele dichiarazione sono disciplinate dal D.Lgs. 471/1997 e il ravvedimento dal D.Lgs. 472/1997, in un quadro oggetto di riforma recente.

12) Se la plusvalenza è corretta ma non posso pagare, che faccio?
La difesa diventa “di sostenibilità”: rateazioni, definizioni agevolate se disponibili, e – se il quadro è grave – strumenti del Codice della crisi (consumatore, concordato minore, liquidazione controllata).

13) La rottamazione-quinquies può bloccare pignoramenti o ipoteche?
La norma prevede effetti sospensivi e, dalla presentazione della dichiarazione, l’impossibilità di iscrivere nuovi fermi/ipoteche e di avviare nuove procedure esecutive (salvi i limiti indicati), oltre alla sospensione di termini e obblighi collegati a precedenti dilazioni.

14) Se ho già pagato quasi tutto in una vecchia rottamazione, posso aderire alla nuova?
La legge disciplina anche casi di inefficacia di precedenti definizioni e prevede esclusioni per chi risulta in regola con pagamenti scaduti entro certe date; serve una verifica puntuale sui commi applicabili.

15) Nel ricorso devo inserire subito tutti i motivi?
Sì: lo Statuto disciplina l’onere di dedurre i motivi di annullabilità/infondantezza con il ricorso introduttivo, a pena di decadenza, secondo la formulazione vigente.

16) Se la notifica è irregolare posso “salvarmi” anche se il merito è debole?
Può accadere: i vizi di notifica e i vizi qualificati possono incidere su termini e validità dell’atto, ma vanno analizzati tecnicamente e dedotti correttamente.

17) Se l’Ufficio non risponde alle osservazioni fatte in contraddittorio?
L’atto finale deve tener conto delle osservazioni ed essere motivato anche sulle ragioni di mancato accoglimento: l’assenza di valutazione può rafforzare la censura procedurale e di motivazione.

18) Posso difendermi da solo?
Formalmente sì, ma è rischioso: tra contraddittorio preventivo, calcolo tecnico della plusvalenza, eccezioni, decadenze e strategia processuale, l’assistenza professionale aumenta drasticamente le probabilità di individuare vizi “decisivi” e di evitare errori irreversibili.

Sentenze e orientamenti giurisprudenziali aggiornati da fonti autorevoli

Questa sezione riporta una selezione di orientamenti e decisioni frequentemente richiamati nella prassi difensiva sulle plusvalenze (soprattutto in tema di “maggior corrispettivo” e valore di registro), con indicazione dell’organo giudicante e con riscontri pubblici coerenti tra più fonti. Dove possibile, la ricostruzione è ancorata al dato normativo di base (D.Lgs. 147/2015, art. 5, co. 3) che costituisce la cornice su cui la giurisprudenza si innesta.

Criterio centrale: valore di registro ≠ maggior corrispettivo “automatico”.
La norma interpretativa del 2015 ha stabilito che l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore dichiarato/accertato/definito ai fini del registro/ipotecaria/catastale. Questo ha alimentato una giurisprudenza costante che richiede all’Ufficio “elementi ulteriori” rispetto allo scostamento con il valore di registro (tracciabilità dei pagamenti, elementi extracontabili, riscontri oggettivi).

Ordinanza n. 24610 del 5 settembre 2025 – Corte di Cassazione
Secondo resoconti e note di commento, la decisione ribadisce che l’Amministrazione non può determinare la plusvalenza imponibile IRPEF basandosi unicamente sul valore accertato/definito ai fini dell’imposta di registro, richiamando la norma interpretativa del 2015; in difesa, è un precedente utile quando l’accertamento è “monoelemento”.

Sentenza n. 11786 del 5 maggio 2025 – Corte di Cassazione
La pronuncia è richiamata in commenti tecnici (con copia divulgata in formato PDF da fonti di settore) in tema di plusvalenza immobiliare e del perimetro delle condizioni di imponibilità; in ottica difensiva, è un riferimento da usare quando la contestazione riguarda requisiti temporali e condizioni di esclusione/imponibilità nella cessione immobiliare.

Orientamento sulla tutela del contraddittorio e sulle garanzie procedimentali
Pur variando i casi, la riforma dello Statuto e la disciplina del contraddittorio preventivo trasformano il contraddittorio in requisito procedimentale la cui violazione conduce ad annullabilità, con schema d’atto e termine non inferiore a 60 giorni; questo incide indirettamente anche sulle controversie di plusvalenze, perché molte contestazioni sono “valutative” e quindi strutturalmente adatte a essere filtrate in contraddittorio.

Nota sul ruolo della Corte costituzionale nelle garanzie del processo tributario – Corte costituzionale
Alcuni istituti processuali hanno avuto negli anni interventi della Corte costituzionale (ad esempio in tema di mediazione tributaria nella formulazione storica dell’art. 17-bis), e ciò conferma che le garanzie procedimentali/processuali non sono “tecnicismi”, ma condizioni di effettività della tutela.

Conclusione

Difendersi da una contestazione di plusvalenze non significa solo “fare ricorso”: significa costruire una strategia completa, tempestiva e documentata. I punti che determinano più spesso l’esito sono: corretta qualificazione della fattispecie (art. 67–68 o art. 86), prova del costo e delle spese incrementative, demolizione di presunzioni deboli (soprattutto quando l’Ufficio tenta di fondarsi solo su valori di registro), verifica rigorosa di contraddittorio, motivazione, notifica e decadenza, e – quando serve – uso intelligente degli strumenti deflattivi (adesione, autotutela) e delle definizioni agevolate nella fase di riscossione.

Agire presto è essenziale: il termine di 60 giorni per impugnare è perentorio e la perdita del termine spesso chiude la via giudiziale; in parallelo, ignorare lo schema d’atto e il contraddittorio preventivo (quando dovuti) significa rinunciare alla miglior occasione per “spegnere” la contestazione prima che diventi accertamento definitivo e riscossione.

In questo contesto, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team (secondo le presentazioni pubblicate) possono intervenire in modo concreto per: analizzare l’atto, predisporre memorie e dossier probatorio, attivare adesione e autotutela, redigere ricorsi e istanze cautelari, e – quando necessario – valutare strumenti di ristrutturazione dei debiti e soluzioni giudiziali e stragiudiziali per bloccare o prevenire azioni esecutive.

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