Introduzione

Il leasing immobiliare (o locazione finanziaria avente a oggetto un immobile) è spesso scelto per acquistare capannoni, uffici, negozi, immobili strumentali o, in alcuni casi, la prima casa. È uno strumento potente perché consente di “finanziare” l’acquisto senza accendere un mutuo tradizionale; ma, quando la liquidità si contrae o l’attività rallenta, il leasing può trasformarsi rapidamente in una delle posizioni debitorie più rischiose.

Il punto è che, a differenza di altre forme di indebitamento, l’inadempimento nel leasing immobiliare può innescare una sequenza aggressiva: risoluzione contrattuale, richiesta di restituzione del bene, vendita o ricollocazione a valori di mercato, pretesa di un credito residuo (spesso contestabile) e, a cascata, decreto ingiuntivo, precetto, pignoramenti o altre azioni esecutive. La disciplina introdotta dalla Legge annuale per il mercato e la concorrenza ha però fissato regole precise: definisce cos’è la locazione finanziaria e soprattutto quando l’inadempimento diventa “grave”, come va gestita la vendita del bene e come si calcola ciò che il concedente può trattenere o pretendere.

In parallelo, chi ha debiti da leasing immobiliare spesso si trova esposto anche sul fronte tributario: IMU (per immobili in leasing), accertamenti e cartelle, e – se la crisi diventa sistemica – la necessità di usare strumenti di regolazione della crisi (piani, concordati minori, liquidazione controllata, esdebitazione). Il quadro aggiornato a febbraio 2026 consente oggi strategie difensive integrate: civili + bancarie + tributarie + crisi da sovraindebitamento.

In questa prospettiva, l’assistenza di un avvocato specializzato non serve solo “a fare causa”: serve soprattutto a bloccare la corsa degli atti, presidiare termini e decadenze, imporre la corretta applicazione della legge (soprattutto su vendita/ricollocazione e calcolo del residuo), e costruire una via d’uscita sostenibile (trattativa, transazione, piano di ristrutturazione, procedure davanti all’OCC, ecc.).

L’autore e il suo team:

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC; Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Concretamente, un team con queste competenze può aiutarti a: – analizzare contratto e piano leasing, estratti, richieste del concedente e atti notificati; – verificare se la risoluzione è legittima e se è stato rispettato il perimetro della “gravità” dell’inadempimento; – contestare stima, vendita/ricollocazione e calcolo del credito residuo secondo le regole di legge; – agire su decreti ingiuntivi, precetti e pignoramenti con opposizioni e richieste di sospensione; – gestire i profili fiscali (IMU e contenzioso tributario) e, quando serve, attivare i percorsi di ristrutturazione o esdebitazione tramite OCC.

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Quadro normativo e giurisprudenziale aggiornato

La bussola normativa per i debiti da leasing immobiliare è composta da quattro blocchi: (i) disciplina del leasing (L. 124/2017), (ii) regole civilistiche su risoluzione e restituzioni, (iii) trasparenza bancaria/finanziaria, (iv) disciplina della crisi (CCII) e, se rileva, del fisco.

La definizione legale di locazione finanziaria e la “soglia” di grave inadempimento

La Legge n. 124/2017 tipizza la locazione finanziaria: il concedente (banca o intermediario finanziario ex art. 106 TUB) acquista o fa costruire un bene su scelta dell’utilizzatore, che assume i rischi (anche perimento), lo usa per un tempo contro canoni e, a scadenza, può acquistarlo a prezzo prestabilito o restituirlo.

La stessa legge individua quando l’inadempimento dell’utilizzatore diventa “grave”. Per i leasing immobiliari il grave inadempimento è il mancato pagamento di almeno sei canoni mensili o due canoni trimestrali anche non consecutivi, o importo equivalente; per altri leasing la soglia è quattro canoni mensili.

Questa soglia è un cardine difensivo: se non è raggiunta (o se il concedente la “forza” con conteggi discutibili), hai una base normativa forte per contestare la legittimità della risoluzione e delle pretese successive.

Cosa deve accadere dopo la risoluzione: restituzione del bene, vendita a valore di mercato e calcolo del residuo

Se la risoluzione avviene per l’inadempimento “grave”, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ma non può semplicemente “tenersi tutto” e pretendere ancora. La legge impone un meccanismo di riequilibrio: il concedente deve corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato da vendita o altra collocazione del bene a valori di mercato, sottraendo: canoni scaduti e non pagati fino alla risoluzione, canoni a scadere solo in linea capitale, prezzo dell’opzione finale di acquisto, e spese anticipate per recupero bene, stima e conservazione fino alla vendita. Se il valore di vendita/ricollocazione è inferiore a quanto dovuto secondo tale formula, resta un credito residuo del concedente (che però è spesso terreno di contestazione).

La procedura di vendita/ricollocazione è altrettanto rilevante: la legge richiede criteri di celerità, trasparenza e pubblicità, informazione dell’utilizzatore e, quando mancano pubbliche rilevazioni di mercato, una stima da perito con regole stringenti (accordo entro 20 giorni, altrimenti perito indipendente scelto dal concedente in rosa di almeno tre, con preferenza vincolante dell’utilizzatore entro 10 giorni).

Per un debitore questa è “la” finestra difensiva: la partita spesso si vince imponendo corretta stima e corretta vendita (o contestando una collocazione opaca), perché da lì discende tutto: importo trattenibile e residuo.

L’interazione con procedure concorsuali e con il leasing abitativo

Il comma 140 della L. 124/2017 fa un richiamo importante: “restano ferme” le previsioni dell’art. 72-quater della legge fallimentare (R.D. 267/1942) e, per immobili da adibire ad abitazione principale, si applica la disciplina del leasing abitativo prevista dalla Legge n. 208/2015 (commi 76-81).

Oggi, sul piano sistematico, il riferimento “storico” alla legge fallimentare si legge nel contesto del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019), che disciplina i rapporti pendenti e i contratti di leasing, oltre a offrire strumenti di regolazione della crisi per consumatori e soggetti sovraindebitati.

Trasparenza e contenuto economico del leasing: obblighi informativi e “tasso leasing”

Molte difese nei contenziosi da leasing immobiliare nascono non solo dall’inadempimento, ma dal contratto: come è rappresentato il costo, come sono calcolati i canoni, quale componente finanziaria è effettiva, quali penali e spese sono previste.

Sul piano della trasparenza, due riferimenti sono centrali: – l’art. 117 TUB, che impone forma scritta e indicazione di tassi/prezzi/condizioni, prevedendo conseguenze in caso di omissioni;
– le Disposizioni di trasparenza della Banca d’Italia, che chiariscono che nei contratti di leasing finanziario, in luogo del tasso d’interesse, si indica il tasso interno di attualizzazione che rende equivalente costo di acquisto (netto imposte) e valore attuale di canoni + prezzo di riscatto (netto imposte).

Operativamente questo significa che la contestazione “manca il tasso” non va affrontata in modo improvvisato: va verificato cosa è indicato (TAI/tasso interno), dove (contratto o documenti di trasparenza), e se gli elementi rendono determinabile il costo complessivo secondo i parametri regolatori.

La crisi del debitore: strumenti giudiziali e stragiudiziali nel Codice della crisi

Quando i debiti da leasing immobiliare sono parte di un sovraindebitamento più ampio, il diritto oggi mette a disposizione strumenti specifici:

• Piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67 CCII): il consumatore sovraindebitato, con l’ausilio dell’OCC, propone un piano con tempi e modalità per superare la crisi, anche con soddisfacimento parziale.
• Concordato minore (art. 74 CCII): per debitori non consumatori in sovraindebitamento, con possibilità di proseguire attività; richiede regole su risorse esterne in taluni casi.
• Liquidazione controllata (art. 268 CCII): accessibile dal sovraindebitato, con regole e limiti su beni/crediti esclusi.
• Esdebitazione del sovraindebitato incapiente (art. 283 CCII): per persona fisica meritevole che non può offrire utilità ai creditori, con condizioni e limiti temporali sulle sopravvenienze.
• Misure protettive nella composizione negoziata (art. 18 CCII) e regole collegate (art. 20 CCII): strumenti utili soprattutto per imprese e imprenditori, per congelare iniziative dei creditori e negoziare un’uscita ordinata.

L’innesto operativo di questi strumenti passa spesso dagli Organismi di composizione della crisi, la cui disciplina e i cui elenchi pubblici sono gestiti dal Ministero della Giustizia (con pubblicazione anche di elenchi dei gestori).

Cosa succede dopo la notifica: procedura passo-passo e termini da non perdere

Quando parliamo di “notifica” nel contesto del leasing immobiliare, possiamo riferirci a atti del concedente (diffide, risoluzioni, intimazioni, decreti ingiuntivi) oppure a atti pubblici/tributari (accertamenti, cartelle, ingiunzioni fiscali) o ancora ad atti dell’esecuzione (precetto, pignoramento). Il tuo obiettivo difensivo è duplice: (1) fermare o rallentare il percorso esecutivo, (2) ridurre o azzerare il residuo imponendo il corretto meccanismo legale di calcolo.

Sequenza tipica sul fronte civile (concedente)

Fase precontenziosa 1) Ritardo nei canoni → solleciti, comunicazioni, eventuale rinegoziazione.
2) Diffida / messa in mora (spesso con minaccia di risoluzione).
3) Raggiungimento della soglia di grave inadempimento (sei mensili o due trimestrali per immobiliare, anche non consecutivi) → qui si gioca una parte cruciale: controllo dei conteggi, degli addebiti, di eventuali pagamenti imputati.

Fase di risoluzione e gestione del bene 4) Risoluzione per inadempimento → richiesta di restituzione del bene.
5) Recupero e conservazione → spese spesso addebitate (verifica documentazione e congruità).
6) Stima e vendita/ricollocazione a valori di mercato con criteri di trasparenza/pubblicità e obblighi informativi; la legge disciplina anche la scelta del perito (accordo entro 20 giorni o meccanismo di rosa + preferenza vincolante).

Fase giudiziale 7) Richiesta del concedente di pagamento del residuo (se sale inferiore al dovuto) oppure contestazione da parte tua se ritieni che debba essere riconosciuta un’eccedenza.
8) Ricorso per decreto ingiuntivo: il procedimento monitorio è fondato sulle condizioni dell’art. 633 c.p.c. (presupposti) e l’ingiunzione fissa un termine che, in via ordinaria, è agganciato alle regole dell’art. 641 c.p.c. (termini e possibilità di riduzione/aumento in casi specifici).
9) Se il decreto diventa esecutivo (per mancata reazione o provvisoria esecutorietà), il creditore può attivare la fase esecutiva.

Fase esecutiva 10) Atto di precetto: intimazione ad adempiere entro un termine non minore di dieci giorni (salvo autorizzazione del giudice) con avvertimento dell’esecuzione forzata.
11) Opposizione al precetto / all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) se contesti il diritto a procedere ad esecuzione forzata: può essere proposta prima dell’inizio dell’esecuzione e, in presenza di gravi motivi, il giudice può sospendere l’efficacia esecutiva del titolo su istanza di parte.
12) Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) per vizi formali della notificazione del titolo/precetto o dei singoli atti, con termine perentorio di venti giorni nei casi indicati dalla norma.

La logica difensiva qui è rigorosa: ogni atto ha i suoi binari e, soprattutto, le opposizioni cambiano a seconda che tu contesti il diritto del concedente o la forma degli atti.

Sequenza tipica sul fronte tributario (quando il leasing trascina anche debiti fiscali)

Se i problemi di cassa portano anche a debiti fiscali (o se nascono contestazioni su IMU e tributi locali), gli atti e i termini sono diversi.

• In generale, sul contenzioso tributario, il ricorso deve essere proposto entro sessanta giorni dalla notifica dell’atto impugnato (richiamo espresso all’art. 21 del D.Lgs. 546/1992 nella guida istituzionale del Dipartimento della Giustizia Tributaria).
• È rilevante anche l’evoluzione dell’istituto del reclamo-mediazione: per i ricorsi notificati a partire dal 4 gennaio 2024 non è più proponibile (secondo i chiarimenti istituzionali).

Su questo fronte “il tempo” è spesso l’arma principale: un ricorso tardivo si perde prima ancora di discutere il merito, mentre un ricorso tempestivo può consentire sospensioni e negoziazioni parallele.

Difese e strategie legali dal punto di vista del debitore

Qui entriamo nella parte più utile: come impostare la difesa quando hai debiti da leasing immobiliare. L’approccio difensivo efficace raramente è “una sola mossa”. Di solito è una combinazione: contestare la risoluzione (se illegittima), contestare stima/vendita e residuo (quasi sempre), agire sulle penali e sulle voci di costo, e – soprattutto – scegliere il percorso processuale più adatto (opposizione, sospensione, negoziazione, crisi).

Difesa chiave

Non farti schiacciare dal “credito residuo” come se fosse intoccabile.
Il residuo non è un numero “dato”: è il risultato di una formula legale. Se la vendita non è trasparente o la stima è debole, il residuo è attaccabile.

Strategie difensive principali

Di seguito le strategie più frequenti (con la logica del debitore e i punti di controllo).

Contestare la sussistenza del grave inadempimento – Verifica se i canoni “saltati” sono davvero almeno 6 mensili / 2 trimestrali (anche non consecutivi).
– Verifica imputazione pagamenti, note di credito, addebiti accessori che gonfiano la morosità.
Se la soglia non è raggiunta, la risoluzione “automaticamente” fondata sul comma 137 è contestabile, e il concedente deve tornare sulle regole generali dell’inadempimento, con un onere argomentativo più alto.

Imporre la corretta applicazione del comma 138 (calcolo della restituzione/residuo) Il comma 138 è il cuore: il concedente non è libero di calcolare come vuole. – Canoni a scadere: si deducono solo in linea capitale (questo è spesso ignorato in conteggi “da studio crediti”).
– Prezzo dell’opzione finale: può entrare nel conteggio.
– Spese: devono essere anticipate e riferibili a recupero/stima/conservazione; vanno provate e contestate se incongrue.

Contestare stima, vendita/ricollocazione e trasparenza (comma 139) Qui si incide sul risultato economico: – La vendita deve avvenire a valori di mercato e secondo criteri di trasparenza e pubblicità.
– Se mancano pubbliche rilevazioni, scatta la stima del perito con regole precise, e tu hai persino una preferenza vincolante nella scelta del perito in caso di mancato accordo.
– Il concedente ha obbligo di informazione verso di te nelle fasi della vendita/ricollocazione.

Agire sugli strumenti processuali difensivi Quando arrivano decreto ingiuntivo, precetto o pignoramento, l’avvocato agisce per: – bloccare l’esecutività (o limitarla) chiedendo sospensioni quando ricorrono presupposti; – traslare la discussione dal “pagare subito” al “verificare e rideterminare” il credito.

Difesa su trasparenza e contenuto economico Le contestazioni “bancarie” possono incidere su interessi, oneri e modalità di rappresentazione del costo: – Art. 117 TUB: obbligo di indicare tassi e condizioni; il contratto nullo per mancanza di forma scritta e disciplina sostitutiva per omissione di tasso/prezzi/condizioni.
– Regole di trasparenza: nel leasing va indicato il tasso interno di attualizzazione (strumento tecnico diverso dal TAEG ma rilevante ai fini informativi).

Questa difesa non è “automatica”: richiede perizia contabile e lettura integrata di contratto, fogli informativi e piani finanziari, perché la nullità o l’indebita applicazione di condizioni è materia tecnica.

Strumenti alternativi e soluzioni di rientro: dalla trattativa alla crisi e alle definizioni agevolate

Un difensore specializzato, dal punto di vista del debitore, dovrebbe sempre valutare una matrice di soluzioni: (A) negoziare quando conviene, (B) litigate quando la controparte forza la legge, (C) usare strumenti di crisi quando la sostenibilità è compromessa, (D) chiudere il lato fiscale con le definizioni disponibili.

Trattativa con il concedente

Gli accordi più tipici (se ben costruiti) sono: – piano di rientro dei canoni prima della risoluzione (obiettivo: evitare il superamento della soglia del comma 137);
– saldo e stralcio del residuo dopo vendita, fondato su contestazioni documentate (stima, pubblicità, spese, “capitale” sui canoni a scadere);
– operazioni assistite: cessione volontaria, subentro di terzi, ri-leasing, ecc., purché siano coerenti con l’obbligo di collocazione “a valori di mercato” e con la trasparenza.

Strumenti CCII per consumatori e sovraindebitati

Quando l’equilibrio è saltato, il Codice della crisi offre strumenti che possono incidere anche su debiti da leasing:

• Ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67): piano con ausilio OCC, tempi/modalità specifiche, soddisfacimento anche parziale. È spesso lo strumento più incisivo per una persona fisica che abbia leasing abitativo o immobiliare “familiare” e non riesca più a sostenere canoni e residui.
• Concordato minore (art. 74): utile per piccoli imprenditori/professionisti sovraindebitati (non consumatori), soprattutto se il piano consente prosecuzione e preserva continuità.
• Liquidazione controllata (art. 268): strada “liquidatoria” quando non esistono margini di rientro; può essere richiesta dal debitore o, in certe condizioni, dai creditori.
• Esdebitazione del sovraindebitato incapiente (art. 283): misura di chiusura estrema per persona fisica meritevole senza capacità di offrire utilità, con regole sulle sopravvenienze.

Queste procedure, per essere efficaci, devono essere coordinate con la fase civilistica del leasing: ad esempio, il piano deve stimare correttamente l’esposizione “residua” e contestare gli importi dove la legge non è rispettata.

Composizione negoziata e misure protettive

Per imprese e imprenditori, la composizione negoziata consente – in presenza di presupposti – di chiedere misure protettive pubblicate nel registro imprese; dalla pubblicazione, le iniziative dei creditori possono essere congelate nei limiti previsti.

Nel leasing immobiliare d’impresa (capannone, sede operativa), questo può significare “comprare tempo” per un accordo strutturato: rinegoziazione dei canoni, moratoria, ristrutturazione complessiva e, se del caso, strumenti di regolazione della crisi.

Definizioni agevolate e rottamazioni per i debiti fiscali collegati

Se oltre al leasing hai anche carichi affidati all’agente della riscossione, nel quadro aggiornato a febbraio 2026 è centrale la Rottamazione-quinquies.

La definizione agevolata (“rottamazione-quinquies”) è gestita da Agenzia delle entrate-Riscossione e la domanda di adesione va presentata telematicamente entro 30 aprile 2026 secondo le istruzioni istituzionali.

La base normativa è collocata nella Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Bilancio 2026), pubblicata in Gazzetta e consultabile anche su Normattiva.

Questi strumenti non “cancellano” il debito da leasing verso il concedente, ma possono alleggerire il lato fiscale e liberare liquidità per trattare o sostenere un piano, oltre a produrre effetti rilevanti sulle procedure di riscossione in base alle regole della definizione.

Tabelle riepilogative, errori comuni e simulazioni pratiche

Tabella di orientamento

Tema	Norma/atto	Cosa controllare da debitore	Perché è decisivo
Definizione di leasing e struttura	L. 124/2017, comma 136	Oggetto, rischi, opzione finale, documentazione contrattuale	Serve a qualificare il rapporto e a leggere correttamente gli effetti della risoluzione
Grave inadempimento (immobiliare)	L. 124/2017, comma 137	6 canoni mensili / 2 trimestrali anche non consecutivi (o equivalente)	Se non raggiunta, la risoluzione “tipizzata” è contestabile
Calcolo residuo e restituzione	L. 124/2017, comma 138	Canoni a scadere “solo capitale”, spese provate, prezzo opzione	Qui si riduce (o capovolge) la pretesa economica
Stima e vendita/ricollocazione	L. 124/2017, comma 139	Perito, pubblicità, valori di mercato, informazione utilizzatore	Determina il valore realizzato e quindi il residuo
Trasparenza costo leasing	Disposizioni Banca d’Italia (trasparenza)	Presenza tasso interno di attualizzazione e costi	Fondamento per contestazioni su trasparenza e contenuto economico
Clausole contrattuali e tassi	Art. 117 TUB	Tassi/condizioni in contratto; conseguenze omissioni	Può incidere su oneri e nullità/parziale sostituzione
Piano consumatore	Art. 67 CCII	Piano con OCC, sostenibilità, documenti	Strumento strutturale per fermare la crisi e ristrutturare
Liquidazione controllata	Art. 268 CCII	Accesso, beni esclusi, effetti	Opzione quando non c’è sostenibilità
Esdebitazione incapiente	Art. 283 CCII	Meritevolezza, limiti, sopravvenienze	Uscita finale per persona fisica senza utilità da offrire
Opposizioni e blocchi in esecuzione	Artt. 480, 615, 617 c.p.c.	Termine precetto (10 giorni), opposizione (diritto/atto)	Serve per evitare pignoramenti o correggere vizi

Fonti normative e regolatorie: disciplina del leasing e procedura di vendita (L. 124/2017).
Trasparenza leasing (Disposizioni Banca d’Italia).
TUB art. 117.
CCII artt. 67, 268, 283.
C.p.c. precetto e opposizioni.

Errori comuni che ti fanno perdere soldi o difese

1) Aspettare pensando che “tanto non possono riprendersi l’immobile” (in realtà la legge prevede restituzione e poi collocazione a valori di mercato).
2) Non contestare subito la soglia del grave inadempimento (conteggi errati o canoni imputati male).
3) Accettare una vendita/ricollocazione opaca, senza pubblicità o senza perizia corretta.
4) Non pretendere la distinzione tra capitale e altre componenti nei canoni a scadere (il comma 138 parla chiaro).
5) Ignorare che spese di recupero/stima/conservazione vanno provate e devono essere coerenti con la norma.
6) Lasciar passare i termini: precetto (minimo 10 giorni), opposizioni (art. 615 e 617), e – sul tributario – 60 giorni per impugnare.
7) Confondere opposizione all’esecuzione (diritto a procedere) con opposizione agli atti (vizi formali): sono strumenti diversi.
8) Farsi paralizzare dal timore “se faccio causa peggioro”: spesso l’azione serve a ottenere sospensione e ripristino della legalità dei conteggi.
9) Trascurare la parte “bancaria” (trasparenza del costo, tasso interno, condizioni): anche qui si può incidere sui numeri.
10) Non valutare strumenti CCII (piano consumatore, concordato minore, liquidazione controllata, esdebitazione) quando la crisi è strutturale.

Simulazioni pratiche e numeriche

Le simulazioni servono a capire dove nasce il residuo e come si può ridurre.

Simulazione A: vendita del bene “alta” → possibile credito dell’utilizzatore

• Canoni scaduti non pagati: € 30.000
• Canoni a scadere (quota capitale): € 200.000
• Prezzo di riscatto pattuito: € 50.000
• Spese recupero/stima/conservazione provate: € 10.000
  Totale trattenibile dal concedente (formula comma 138): € 290.000.

Se il concedente vende/ricolloca l’immobile a valore di mercato e realizza € 360.000, la differenza € 70.000 dovrebbe essere corrisposta all’utilizzatore (salvo verifiche sulle singole voci e sulla corretta qualificazione del “capitale” nei canoni a scadere).

Difesa del debitore: se ti chiedono comunque un residuo, qui l’avvocato contesta il calcolo e pretende la resa conto della vendita e delle voci detratte.

Simulazione B: vendita “bassa” → residuo esiste, ma è contestabile

Stesse voci trattenibili: € 290.000.

Se il bene viene collocato a € 240.000, il concedente dirà: residuo € 50.000. La difesa si concentra su due fronti: – Valore di mercato: è davvero € 240.000? Sono stati rispettati criteri di pubblicità e la procedura peritale?
– Canoni a scadere: è stata considerata solo la quota capitale o sono state “caricate” componenti diverse?

Se dimostri che il valore corretto (o attainable) era, ad esempio, € 280.000, il residuo scenderebbe a € 10.000; se era € 300.000, il residuo potrebbe azzerarsi.

Simulazione C: soglia di grave inadempimento non raggiunta → leva negoziale e difensiva

Supponi leasing immobiliare con canone mensile € 5.000. – 5 canoni non pagati = € 25.000
Non si raggiunge la soglia di “almeno sei canoni mensili” prevista dalla legge. In questo scenario, se il concedente avvia una risoluzione “automatica” richiamando il comma 137, la difesa può contestare la base legale della risoluzione e proporre un rientro preventivo per evitare l’escalation.

FAQ operative su debiti da leasing immobiliare

Di seguito una selezione di domande pratiche (taglio debitore) con risposte sintetiche ma tecnicamente ancorate.

Se non pago due canoni trimestrali “sparsi” nel tempo, rischio la risoluzione?
Sì: per leasing immobiliare la legge qualifica grave inadempimento anche il mancato pagamento di due canoni trimestrali non consecutivi (o importo equivalente).

Se ho pagato in ritardo e non hanno imputato correttamente il pagamento, cosa posso fare?
Va ricostruita l’imputazione dei pagamenti e contestati i conteggi: la soglia di grave inadempimento è un presupposto legale e può essere “falsata” da imputazioni scorrette.

Il concedente può riprendersi l’immobile e tenersi tutti i canoni incassati senza rendicontare?
No: in caso di risoluzione per grave inadempimento, la legge impone restituzione del bene e rendiconto della vendita/ricollocazione a valori di mercato, con restituzione dell’eventuale eccedenza al netto delle voci detraibili.

Come si calcolano i “canoni a scadere”?
Nel meccanismo legale si considerano i canoni a scadere solo in linea capitale (non in modo indistinto). È una delle contestazioni più efficaci nei residui sovrastimati.

Se il concedente vende l’immobile sotto prezzo, posso contestare?
Sì, perché la legge richiede vendita/ricollocazione “ai valori di mercato” e criteri di trasparenza, pubblicità e informazione dell’utilizzatore; e disciplina anche la stima peritale quando non ci sono pubbliche rilevazioni.

Chi sceglie il perito per la stima?
Prima le parti di comune accordo entro 20 giorni dalla risoluzione; se non c’è accordo, il concedente deve proporre una rosa di almeno tre periti indipendenti e l’utilizzatore può esprimere una preferenza vincolante entro 10 giorni.

E se il concedente non mi informa su vendita e procedura?
L’obbligo di informazione è espressamente previsto nella disciplina della vendita/ricollocazione; la sua violazione è un profilo serio per contestare la correttezza del procedimento e, in concreto, il residuo.

Se ricevo un decreto ingiuntivo, cosa devo guardare per primo?
La tempestività: il procedimento monitorio si innesta su regole codicistiche (presupposti art. 633 c.p.c. e termine del decreto art. 641 c.p.c.). L’avvocato valuta immediatamente se ci sono motivi di opposizione e sospensione.

Se ricevo un atto di precetto, quanto tempo ho prima che parta l’esecuzione?
Il precetto intima di adempiere entro un termine non minore di dieci giorni (salve eccezioni autorizzate), e avverte che in mancanza si procederà ad esecuzione forzata.

Qual è la differenza tra opposizione all’esecuzione e opposizione agli atti esecutivi?
Con l’opposizione ex art. 615 c.p.c. contesti il diritto del creditore a procedere; con l’opposizione ex art. 617 c.p.c. contesti vizi formali della notificazione del titolo/precetto o dei singoli atti, nei termini previsti.

Per l’opposizione agli atti (art. 617) quanto è il termine?
La norma prevede un termine perentorio di venti giorni nei casi e nei modi previsti (ad esempio, dal primo atto di esecuzione se riguarda titolo o precetto).

Posso chiedere la sospensione dell’esecuzione?
Sì: l’art. 615 c.p.c. indica che il giudice, in presenza di gravi motivi, può sospendere su istanza di parte l’efficacia esecutiva del titolo. La strategia dipende dal tipo di contestazione e dalla fase.

Esistono soluzioni “di crisi” se il leasing è solo un pezzo del problema?
Sì: per consumatori, art. 67 CCII (piano con OCC); per altri sovraindebitati, art. 74 (concordato minore); art. 268 (liquidazione controllata) e art. 283 (esdebitazione incapiente).

La composizione negoziata può aiutarmi a bloccare iniziative dei creditori sul leasing d’impresa?
Può essere decisiva: l’imprenditore può chiedere misure protettive (art. 18 CCII) e operare nel perimetro delle regole collegate (art. 20). È uno strumento di “tenuta” per negoziare.

Se ho anche cartelle e debiti fiscali, posso “ripartire” da lì?
In molti casi sì, perché la definizione agevolata consente di riorganizzare la posizione con l’agente della riscossione. Nel quadro di febbraio 2026 è centrale la rottamazione-quinquies, con domanda telematica entro 30 aprile 2026.

Il contenzioso tributario ha termini diversi dal civile?
Sì: in generale il ricorso tributario va proposto entro 60 giorni dalla notifica dell’atto impugnato, secondo la guida istituzionale della giustizia tributaria.

Il reclamo-mediazione vale ancora per i ricorsi tributari?
Per i ricorsi notificati dal 4 gennaio 2024 non è più proponibile, secondo le indicazioni istituzionali.

Nel contratto di leasing, devo trovare il “tasso”?
Le regole di trasparenza chiariscono che nei contratti di leasing finanziario, al posto del tasso di interesse, si indica il tasso interno di attualizzazione; la violazione degli obblighi informativi e contrattuali può avere conseguenze e va valutata alla luce dell’art. 117 TUB.

Il concedente può inserire penali “totali” e chiedermi tutto come se il contratto fosse un mutuo?
La disciplina del leasing e i principi civilistici mirano a evitare squilibri: la logica del comma 138 e, per contratti antecedenti in determinati contesti, la tradizionale applicazione analogica dell’art. 1526 c.c. hanno proprio la funzione di evitare indebiti arricchimenti. La strategia concreta dipende dal periodo del contratto e dal contesto (anche concorsuale).

Aggiornamento giurisprudenziale e prassi istituzionale essenziale

Questa sezione raccoglie pronunce e documenti istituzionali che, per un debitore, sono particolarmente utili perché chiariscono regole di sistema (irretroattività, criterio di calcolo, tributi collegati). La selezione è impostata con criteri di affidabilità e aggiornamento fino a febbraio 2026.

Pronunce e documenti chiave sul leasing e sui suoi effetti

Corte Suprema di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 28 gennaio 2021, n. 2061
Principio: la disciplina della L. 124/2017 (commi 136-140) non opera retroattivamente; per fattispecie antecedenti permane, nei contesti rilevanti, la distinzione tra leasing di godimento e leasing traslativo, con applicazione analogica dell’art. 1526 c.c. alla risoluzione del leasing traslativo. (Massimario/rassegne istituzionali della Corte).

Corte di Cassazione, Sezione V, sentenza 27 aprile 2021, n. 11023 (richiamata dalla prassi)
Rilevanza: nel dibattito su “sale and lease back” e trattamento IVA, la successiva prassi dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che la qualificazione IVA va valutata caso per caso in funzione delle clausole contrattuali, richiamando anche la necessità di valutazione del giudice nazionale.

Banca d’Italia, Disposizioni sulla trasparenza (testo integrale)
Rilevanza: indica che nei contratti di leasing finanziario, in luogo del tasso di interesse, si indica il tasso interno di attualizzazione; è un pilastro per contestazioni su trasparenza e informativa precontrattuale/contrattuale.

Giurisprudenza istituzionale su IMU e leasing (profilo frequente nei contenziosi connessi)

Sul profilo IMU e leasing, è rilevante la prassi e la giurisprudenza pubblicata nei canali istituzionali del Dipartimento finanze: il soggetto passivo in locazione finanziaria è, in linea generale, l’utilizzatore per la durata del contratto, secondo le regole della disciplina IMU vigente.

Inoltre, le sintesi giurisprudenziali istituzionali riportano pronunce della Cassazione in materia (esempi, tra le più recenti pubblicate in canali ufficiali): – Cassazione, ordinanza 7 marzo 2024, n. 6232 (IMU e locazione finanziaria).
– Cassazione, ordinanza 19 novembre 2024, n. 29754 (IMU e profili applicativi).
– Cassazione, ordinanza 26 giugno 2025, n. 17192 (IMU e profili applicativi).

Queste frontiere sono importanti perché, quando le difficoltà sul leasing si accompagnano a contenziosi IMU/tributi locali, la strategia deve essere coordinata: civile (leasing) e tributario (atti impositivi/riscossione).

Definizioni agevolate e prassi istituzionale recente

Rottamazione-quinquies (domanda entro 30 aprile 2026)
Rilevanza: strumento che può sbloccare situazioni di pressione da riscossione, liberando risorse per trattare il leasing o sostenere un piano di crisi. Le istruzioni e l’area tematica istituzionale riportano termini e canali di adesione.

Conclusione

I debiti da leasing immobiliare non sono “solo rate arretrate”: sono un meccanismo giuridico-economico che, se non gestito, può trasformarsi in perdita del bene, azioni aggressive e un “residuo” gonfiato. La buona notizia è che la disciplina vigente costruisce paletti forti a tutela dell’utilizzatore: soglia di grave inadempimento (per immobiliare: sei mensili o due trimestrali anche non consecutivi), obbligo di vendita/ricollocazione a valori di mercato, regole di trasparenza e pubblicità, e formula legale che limita ciò che il concedente può trattenere e pretenderne.

Nella pratica difensiva, le mosse che fanno la differenza sono: – agire subito sugli atti e sui termini (precetto, opposizioni, ricorsi tributari) per evitare che l’esecuzione diventi irreversibile;
– spostare la discussione sul terreno “forte” della legge: stima, vendita e calcolo del residuo (comma 138-139);
– quando la crisi è globale, usare gli strumenti del Codice della crisi (piano consumatore, concordato minore, liquidazione controllata, esdebitazione incapiente) e – se serve – le misure protettive per negoziare senza subire.

In questo quadro, la difesa “con l’avvocato specializzato” significa mettere insieme diritto civile, bancario, tributario e strumenti di crisi. Significa anche, quando necessario, intervenire per bloccare azioni esecutive, contestare conteggi, impedire pignoramenti e rendere sostenibile un’uscita (giudiziale o stragiudiziale) prima che la situazione precipiti.

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