Aggiornato a Gennaio 2026 – Difendersi da un pignoramento dei canoni di locazione è fondamentale per evitare gravi conseguenze economiche per il debitore. Quando un creditore (banca, privato o Agenzia delle Entrate-Riscossione) avvia un’esecuzione forzata sui canoni d’affitto, infatti, il rischio è di vedersi bloccare la propria fonte di reddito immobiliare. In questo articolo legale autorevole e completo esamineremo in dettaglio come proteggersi dal pignoramento degli affitti, quali strumenti giuridici adottare e come un avvocato specializzato può assistere il debitore passo dopo passo.

Capiremo innanzitutto il contesto normativo e giurisprudenziale italiano aggiornato a gennaio 2026: faremo riferimento alle leggi (Codice di Procedura Civile, D.P.R. 602/1973, ecc.) e alle sentenze più recenti della Cassazione sul tema. Illustreremo la procedura del pignoramento presso terzi applicata ai canoni di locazione: cosa succede dopo la notifica dell’atto, quali sono i termini e le scadenze da rispettare e quali diritti ha il debitore in queste fasi.

Successivamente, analizzeremo in chiave pratica le possibili difese e strategie legali per bloccare o sospendere il pignoramento: dai rimedi processuali (opposizione all’esecuzione, opposizione agli atti esecutivi) alle soluzioni transattive (come la rateizzazione o un piano di rientro), fino alle strategie di definizione del debito. Approfondiremo inoltre gli strumenti alternativi che l’ordinamento mette a disposizione per risolvere la crisi debitoria ed evitare il pignoramento: ad esempio le definizioni agevolate dei debiti fiscali (rottamazioni, saldo e stralcio), le procedure da sovraindebitamento per privati e piccoli imprenditori (come il piano del consumatore o l’esdebitazione) e gli accordi di ristrutturazione del debito o la composizione negoziata della crisi per le imprese.

L’articolo adotta un tono giuridico-divulgativo: i concetti tecnici verranno spiegati in modo chiaro e accessibile, con un taglio professionale ma orientato alla praticità. Ci rivolgeremo sempre dal punto di vista del debitore (contribuente o cittadino indebitato), evidenziando errori comuni da evitare e fornendo consigli pratici per uscire dalla situazione. Utilizzeremo anche tabelle riassuntive per schematizzare norme, termini e strumenti difensivi, nonché una ricca sezione di FAQ (domande frequenti) – almeno 15 quesiti con risposte chiare – per dissipare ogni dubbio concreto. Infine, proporremo alcune simulazioni pratiche con esempi numerici realistici, per capire gli effetti delle diverse soluzioni sul caso concreto.

Chi siamo: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo – cassazionista e coordinatore di un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti operanti a livello nazionale nel diritto bancario e tributario – firma questo approfondimento. L’Avv. Monardo è Gestore della Crisi da Sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi ufficiali del Ministero della Giustizia, nonché professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi). Inoltre, è Esperto Negoziatore della Crisi d’Impresa ai sensi del D.L. 118/2021, contribuendo a risolvere situazioni debitorie complesse di aziende. Grazie a questa esperienza, l’Avv. Monardo e il suo staff sono in grado di aiutare concretamente il lettore a difendersi da pignoramenti, ipoteche, fermi amministrativi e altre azioni esecutive: offriamo assistenza immediata nell’analisi dell’atto ricevuto, nella preparazione di ricorsi e istanze di sospensione, nella conduzione di trattative con i creditori e nella definizione di piani di rientro sostenibili. Siamo pronti ad individuare soluzioni giudiziali e stragiudiziali efficaci e tempestive per bloccare il pignoramento dei canoni e risolvere il debito sottostante.

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Contesto normativo e giurisprudenziale sul pignoramento dei canoni di locazione

In Italia il pignoramento dei canoni di locazione rientra nella categoria del pignoramento presso terzi, disciplinato dal Codice di Procedura Civile (c.p.c.) e, per i crediti erariali, da norme speciali. Si tratta di una forma di esecuzione forzata in cui il creditore procede non direttamente contro il proprio debitore, ma verso un soggetto terzo che deve delle somme al debitore. Nel caso dei canoni locatizi, il terzo in questione è tipicamente l’inquilino (conduttore) dell’immobile: questi, invece di pagare il canone al locatore-debitore, viene chiamato a versarlo al creditore procedente.

Riferimenti di legge principali

La procedura ordinaria è regolata in primo luogo dagli artt. 543 e seguenti c.p.c., che stabiliscono forma e contenuti dell’atto di pignoramento presso terzi e l’iter processuale da seguire. In base all’art. 543 c.p.c., il pignoramento di crediti verso terzi “si esegue mediante atto notificato al terzo e al debitore” e l’atto deve contenere, tra l’altro, l’indicazione del credito per cui si procede, del titolo esecutivo e del precetto, nonché l’intimazione al terzo di non disporne senza ordine del giudice . Inoltre, l’atto di pignoramento cita il debitore a comparire davanti al giudice competente e invita il terzo a rendere la dichiarazione circa il debito (ossia a confermare l’esistenza e l’ammontare dei canoni dovuti) entro 10 giorni, a mezzo raccomandata o PEC . In caso di mancata risposta, il terzo dovrà comparire all’udienza fissata; se nemmeno in udienza rende dichiarazioni, i crediti pignorati “si considereranno non contestati” nelle quantità indicate dal creditore – ciò significa che il giudice potrà dare per acquisito l’importo dei canoni indicato dal creditore procedente, facilitando l’assegnazione.

Va ricordato che per avviare qualsiasi pignoramento il creditore deve essere munito di un titolo esecutivo (ad esempio una sentenza, un decreto ingiuntivo definitivo, una cambiale, un lodo arbitrale, un atto notarile di mutuo fondiario, ecc.) e di un atto di precetto regolarmente notificato al debitore. Il precetto è l’intimazione a pagare entro un termine non inferiore a 10 giorni, trascorso il quale – in mancanza di pagamento – il creditore può procedere con l’esecuzione forzata (in questo caso il pignoramento dei canoni). Se il creditore procede senza titolo valido o senza aver notificato il precetto nei modi e tempi dovuti, il pignoramento è illegittimo e potrà essere annullato su opposizione del debitore.

Parallelamente alla disciplina codicistica, esistono norme speciali per i pignoramenti esattoriali, ovvero quelli promossi dall’Agente della Riscossione (Agenzia delle Entrate-Riscossione, ex Equitalia) per crediti fiscali o multe. Tali norme sono contenute nel D.P.R. 29 settembre 1973 n.602 (in particolare agli articoli 72, 72-bis e seguenti). Quando il creditore è l’Erario, la procedura presenta alcune differenze importanti rispetto al pignoramento ordinario: il legislatore ha previsto un meccanismo più rapido e in parte sottratto al controllo iniziale del giudice.

Ad esempio, l’art. 72 del D.P.R. 602/1973 specificamente riguarda “fitti e pigioni” da locazione: prevede la notifica al conduttore di un ordine di pagamento diretto dei canoni scaduti (non pagati entro 15 giorni dalla notifica) e di quelli a scadere, direttamente all’Agente della Riscossione . In pratica, al conduttore viene intimato di pagare gli affitti maturati e futuri al concessionario (l’Agente), fino a copertura del credito per cui si procede. Se il terzo-inquilino non ottempera spontaneamente a tale ordine, si dovrà procedere giudizialmente con le norme del codice civile .

Ancora più incisivo è l’art. 72-bis D.P.R. 602/1973, introdotto successivamente, che configura un pignoramento in forma speciale e diretta. In base a questa disposizione, l’atto di pignoramento dei crediti verso terzi emesso dall’Agente della Riscossione può contenere “in luogo della citazione di cui all’art. 543, comma 2 n.4 c.p.c., l’ordine al terzo di pagare direttamente al concessionario” le somme dovute al debitore . L’ordine deve rispettare determinati termini: per le somme già scadute (già maturate) va eseguito il pagamento entro 60 giorni dalla notifica; per le somme a scadere (futuri canoni) il pagamento va fatto alle naturali scadenze . In altri termini, il concessionario può intimare al terzo di versare i canoni immediatamente se già dovuti e man mano che maturano in futuro, senza passare prima dal giudice. Questa procedura non richiede che il terzo renda una dichiarazione formale al giudice: l’ordine stesso tiene luogo della fase di accertamento, e la mancata ottemperanza comporta comunque il successivo passaggio alla fase giudiziale ordinaria . È importante sottolineare che anche contro questi atti dell’Agente della Riscossione il debitore può proporre opposizione per far valere vizi o contestazioni – aspetto su cui torneremo nelle sezioni sulle difese.

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha chiarito la portata applicativa di questa forma speciale di pignoramento esattoriale, in particolare in riferimento ai crediti che maturano dopo la notifica. Con la sentenza n. 28520 del 27 ottobre 2025, la Suprema Corte ha confermato che nell’ambito del pignoramento ex art. 72-bis D.P.R. 602/1973 il terzo (es. la banca o l’inquilino) è obbligato a versare al Fisco non solo le somme disponibili al momento del pignoramento, ma anche quelle che si renderanno disponibili successivamente, entro il termine di 60 giorni dalla notifica . In altre parole, se al momento della notifica alcuni importi non sono ancora esigibili (si pensi ai canoni dei mesi successivi) o addirittura non c’è nulla da versare (come nel caso di un conto corrente “a zero”), il vincolo pignoratizio si estende ai crediti futuri sopravvenuti nel successivo bimestre . La Cassazione ha basato tale conclusione sul dato letterale della norma, che espressamente include i crediti a scadere, e su considerazioni di logica: diversamente si creerebbero effetti paradossali e ingiustificati (ad esempio, un debitore con conto vuoto verrebbe paradossalmente favorito rispetto a uno con saldo positivo al momento del blocco) . Questa decisione – ribattezzata da alcuni come la “trappola dei 60 giorni” – gela le aspettative dei debitori che speravano di sottrarre le somme sopravvenute dopo il pignoramento: di fatto, il Fisco può bloccare e farsi versare anche i nuovi accrediti (nel limite dei 60 giorni) .

Va segnalato che il quadro normativo è in evoluzione: la Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025) ha delegato un riordino della riscossione e dal 1° gennaio 2027 è prevista l’entrata in vigore di nuove disposizioni (D.Lgs. 33/2025) che sostituiranno l’art. 72-bis con una disciplina corrispondente (art. 170 D.Lgs. 33/2025) . Tuttavia, allo stato (inizio 2026) tali novità non sono ancora operative, essendo stata prorogata la vacatio legis. È dunque fondamentale per il debitore conoscere e sfruttare le leggi vigenti al momento per organizzare al meglio la propria difesa.

Orientamenti giurisprudenziali recenti

Oltre alla sentenza Cass. 28520/2025 sopra citata (in tema di pignoramento esattoriale), è utile richiamare un’altra pronuncia chiave della Cassazione riguardante proprio i canoni di locazione in sede di esecuzione forzata. Ci riferiamo alla sentenza n. 17195/2025 della Corte di Cassazione (Sez. III Civile), depositata il 26 giugno 2025, che ha affrontato il caso particolare dell’intreccio tra pignoramento presso terzi di canoni di locazione e pignoramento immobiliare dell’immobile locato.

La vicenda riguardava un immobile pignorato (esecuzione immobiliare promossa da un creditore ipotecario) e contestualmente oggetto di un contratto di locazione ultraventennale. Un altro creditore, la Cassa Rurale Val di Non, aveva già ottenuto in precedenza (2017) un’ordinanza di assegnazione dei canoni di locazione dello stesso immobile mediante pignoramento presso terzi . In sede di esecuzione immobiliare, il custode giudiziario dell’immobile aveva richiesto di poter riscuotere lui i canoni dall’inquilino per metterli a disposizione della procedura. Ebbene, la Cassazione – pur dichiarando inammissibile il ricorso per un vizio procedurale – ha ritenuto la questione di particolare importanza ed ha enunciato un principio di diritto nell’interesse della legge (art. 363 c.p.c.) .

Principio di diritto affermato (Cass. 17195/2025): l’ordinanza di assegnazione ex art. 553 c.p.c. – con cui, al termine di un pignoramento presso terzi, il giudice assegna al creditore procedente i crediti pignorati – produce un effetto trasferitivo immediato dei canoni di locazione, anche relativamente ai canoni futuri derivanti da un contratto di locazione già in essere . Ciò significa che nel momento in cui i canoni vengono assegnati al creditore (con l’ordinanza del giudice dell’esecuzione), quei crediti escono definitivamente dal patrimonio del debitore. La conseguenza diretta è che un successivo pignoramento immobiliare sul medesimo immobile locato non può “riattrarre” quei canoni nella nuova procedura esecutiva, poiché il debitore non ne è più titolare . Il giudice dell’esecuzione immobiliare, dunque, non ha potere di disporre sui canoni di locazione che siano già stati assegnati in precedenza a un altro creditore; qualsiasi provvedimento in tal senso sarebbe abnorme e privo di base legale .

In termini semplici, la Cassazione ha tutelato l’affidamento del primo creditore assegnatario: se Tizio (debitore) dava in locazione l’immobile e Caio (primo creditore) si è visto assegnare i canoni, successivamente Sempronio (altro creditore) che pignora l’immobile non può vantare diritti su quegli affitti, perché non appartengono più a Tizio. Il pignoramento immobiliare colpirà quindi un bene “spogliato della sua rendita locativa” . Questa pronuncia ha risvolti pratici importanti: i creditori che intendono aggredire un immobile locato devono verificare se i canoni siano già stati oggetto di precedente pignoramento presso terzi e assegnazione, altrimenti rischiano di trovarsi con un bene sì ipotecato/pignorato, ma privo dei suoi frutti . Dal lato del debitore, invece, questa sentenza implica che non possa subire una “doppia esecuzione” sugli stessi canoni: una volta che essi sono stati assegnati e sta pagando un creditore con quegli affitti, un altro creditore dovrà semmai rivalersi su altri beni o su quanto residua dopo il primo.

Un ulteriore orientamento giurisprudenziale rilevante (Cass. n. 11698/2024) – citato nella stessa sentenza 17195/2025 – riguarda l’ipotesi inversa, ovvero quando l’esecuzione immobiliare precede quella presso terzi sui canoni. In quell’occasione la Cassazione aveva suggerito di coordinare le due procedure riunendole davanti al giudice dell’esecuzione immobiliare, valorizzando l’art. 493 c.p.c. (che permette al debitore di chiedere la riunione delle esecuzioni per beni diversi) . Tuttavia, la novità del 2025 è aver chiarito che se la procedura sui canoni è già definita con assegnazione prima che inizi la vendita forzata dell’immobile, non vi è spazio per coordinamenti: i canoni restano definitivamente assegnati al primo creditore .

In sintesi, l’evoluzione giurisprudenziale recente conferma l’importanza strategica del pignoramento dei canoni: per un creditore può essere preferibile “bloccare” gli affitti di un immobile in locazione prima ancora (o invece) di pignorare l’immobile stesso; e per il debitore, parallelamente, la perdita dei canoni di locazione può essere un danno grave, ma circoscritto a favore di uno specifico creditore, impedendo ad altri di attingere a quella risorsa. Conoscere questi orientamenti consente al difensore di muoversi con astuzia: ad esempio, se un debitore è soggetto a più azioni esecutive, concentrarne una sui canoni e bloccare le altre sui medesimi importi può evitare sovrapposizioni illegittime.

Canoni di locazione: natura giuridica e pignorabilità

Dal punto di vista civilistico, i canoni di locazione sono considerati “frutti civili” del bene immobile (art. 820 c.c.). Essi maturano progressivamente secondo la durata del contratto di locazione e diventano esigibili alle scadenze pattuite (di solito mensilmente). Proprio perché sono un credito periodico del locatore verso l’inquilino, rientrano tra i crediti pignorabili ai sensi degli artt. 491 e 543 c.p.c. senza particolari limitazioni percentuali. A differenza di quanto avviene per stipendi e pensioni – che godono per legge di una parziale impignorabilità (tipicamente impignorabili per almeno il minimo vitale e comunque pignorabili solo in parte, di regola fino a un quinto o secondo le soglie di legge) – i canoni di locazione non sono considerati crediti alimentari né redditi da lavoro, dunque non beneficiano di soglie di impignorabilità relative. Ciò significa che il creditore procedente può chiedere l’assegnazione dell’intero importo del canone mensile, per intero, fino a soddisfacimento del proprio credito. In altre parole, l’inquilino potrebbe dover versare 100% dell’affitto al creditore invece che al proprietario, mese per mese finché il debito non è estinto. Questo può mettere in crisi il debitore, soprattutto se quel canone costituiva una fonte di reddito indispensabile (ad esempio, per pagare a sua volta il mutuo sull’immobile locato o per mantenere la propria famiglia). Purtroppo la normativa vigente non prevede esplicitamente un “minimo” dei canoni da lasciare al locatore esecutato. Sarà quindi fondamentale, come vedremo, agire tempestivamente per evitare che la situazione si protragga a lungo.

Va comunque evidenziato che alcune tutele indirette esistono: ad esempio, se il canone di locazione è molto elevato e supera di gran lunga l’importo dovuto al creditore, il giudice dell’esecuzione potrebbe limitare l’assegnazione al creditore solo fino alla concorrenza del credito, liberando eventuali eccedenze. Inoltre, se il debito per cui si procede si estingue (per pagamento, accordo, ecc.), i successivi canoni tornano nella disponibilità del locatore. Infine, qualora i canoni pignorati siano destinati per legge a coprire spese condominiali o altri oneri che gravano sull’immobile, il debitore potrà far valere tali priorità davanti al giudice per evitare che tutta la somma finisca al creditore trascurando obblighi obbligatori (si pensi a tasse locali sull’immobile, spese di manutenzione urgente, etc., che in alcuni casi possono avere privilegio). Tuttavia, in assenza di circostanze speciali, il creditore ha diritto di soddisfarsi sui canoni locatizi senza dover lasciare quote al debitore.

In conclusione, il contesto normativo conferma che il pignoramento dei canoni di locazione è uno strumento potente nelle mani dei creditori, disciplinato in dettaglio dal codice di rito e, per i crediti fiscali, da procedure speciali. La giurisprudenza più recente (Cassazione 2024-2025) ne ha ulteriormente chiarito confini e interazioni con altre esecuzioni, tutelando da un lato la posizione dei creditori assegnatari e dall’altro fornendo spunti difensivi ai debitori (soprattutto in caso di irregolarità procedurali o abusi). Nelle sezioni che seguono passeremo dalla teoria alla pratica: vedremo cosa accade concretamente dopo la notifica di un atto di pignoramento di canoni e come il debitore può organizzare la propria difesa con l’aiuto di un avvocato specializzato.

Procedura del pignoramento dei canoni di locazione: passi, termini e diritti del debitore

Affrontiamo ora cosa succede, passo dopo passo, quando viene notificato un atto di pignoramento dei canoni di locazione. È essenziale comprenderne la tempistica e le modalità per sapere come reagire tempestivamente e far valere i propri diritti.

1. Notifica dell’atto di pignoramento presso terzi (canoni di locazione)

Il primo atto che il debitore tipicamente riceve è proprio l’atto di pignoramento presso terzi avente ad oggetto i canoni di locazione. Questo atto, redatto dall’Ufficiale Giudiziario su istanza del creditore (oppure direttamente dall’Agente della riscossione se parliamo di pignoramento esattoriale ex art. 72-bis D.P.R. 602/73), viene notificato in doppia copia: una al debitore esecutato (il proprietario-locatore) e una al terzo pignorato (l’inquilino). La notifica può avvenire a mezzo ufficiale giudiziario o, se consentito, anche via posta o PEC (Posta Elettronica Certificata) se il destinatario è provvisto di domicilio digitale.

🔹 Contenuto dell’atto: come visto prima, l’atto elenca i dati essenziali: il credito per cui si procede (importo dovuto, spesso comprensivo di capitale, interessi e spese legali), il titolo esecutivo su cui si fonda (ad esempio “sentenza del Tribunale di… n. XYZ/20.. passata in giudicato” oppure “cartella esattoriale n… relativa a …”), e gli estremi del precetto notificato. Contiene poi l’ingiunzione al debitore ex art. 492 c.p.c. di astenersi da atti dispositivi sui suoi beni e il divieto per l’inquilino (terzo) di pagare i canoni al debitore o ad altri se non su ordine del giudice . Infine – importantissimo – l’atto fissa un’udienza davanti al giudice dell’esecuzione competente e intima al debitore di comparire in tale udienza, mentre invita l’inquilino a rendere la dichiarazione sul debito (cioè confermare quanti canoni deve, se il contratto è in corso, importi e scadenze) entro 10 giorni al creditore (di solito tramite raccomandata/PEC) , con avvertimento che in mancanza dovrà presentarsi all’udienza per rendere detta dichiarazione.

Nell’atto di pignoramento è indicato anche il Tribunale competente e la sezione (esecuzioni mobiliari) nonché il Giudice dell’Esecuzione (G.E.) designato o comunque l’organo giudiziario avanti cui comparire. Per i canoni di locazione, competente è il tribunale del luogo in cui il debitore ha la residenza (o il domicilio) oppure il tribunale del luogo dove si deve eseguire l’obbligazione del terzo: spesso coinciderà con il luogo dell’immobile locato. Ad esempio, se Tizio (debitore) risiede a Roma e il suo immobile locato si trova a Roma, competente è il Tribunale di Roma; se l’immobile è altrove e il debitore risiede fuori dall’Italia, possono applicarsi criteri ulteriori di competenza territoriale.

👉 Cosa fare appena notificato l’atto: il debitore, appena ricevuto il pignoramento dei canoni, deve leggerlo con estrema attenzione. In particolare, bisogna rilevare: – Chi è il creditore procedente (e l’eventuale suo avvocato): questo fa capire se si tratta di una banca, di un privato, di un condominio, dell’Agenzia Entrate Riscossione, ecc. Sapere la natura del creditore è cruciale perché, ad esempio, con l’Agente Riscossione esistono strumenti come la definizione agevolata, mentre con un privato si può tentare un saldo e stralcio, ecc. – L’importo richiesto: verificare se corrisponde a debiti noti o se appare sproporzionato/errato. Non di rado si riscontrano errori di calcolo, applicazione di interessi non dovuti o prescritti, ecc. In caso di discrepanze, si dovrà approfondire (anche recuperando documenti). – Il titolo esecutivo citato: controllare se effettivamente esiste e se è regolare. Ad esempio, se si menziona una sentenza, verificare che essa sia definitiva; se è una cartella esattoriale, accertare di averla ricevuta a suo tempo e che non sia decaduta; se è un mutuo bancario, vedere se vi fu un contratto con clausola esecutiva ecc. Se il titolo manca o è viziato, il pignoramento può essere attaccato. – La data e il tribunale dell’udienza: segnarsi immediatamente la data fissata per l’udienza di comparizione davanti al giudice. In genere tale udienza è fissata alcune settimane o mesi dopo la notifica (spesso 30-90 giorni dopo, a seconda dell’agenda del tribunale). Ad esempio, un atto notificato a gennaio potrebbe fissare udienza a marzo o aprile. È fondamentale non mancare questa data. – Presenza di eventuali allegati o riferimenti: talvolta il creditore allega all’atto copia del titolo esecutivo o altri documenti. Se presenti, vanno esaminati. Inoltre, l’atto potrebbe contenere l’avvertimento circa la possibilità di opposizione (non sempre è esplicito, ma alcuni atti lo menzionano) e le generalità del terzo (nome dell’inquilino, indirizzo, ecc).

Una volta raccolte queste informazioni, la mossa successiva consigliata è contattare immediatamente un avvocato specializzato in esecuzioni e diritto delle esecuzioni immobiliari/tributarie. Il supporto legale è cruciale sin dall’inizio: come vedremo, ci sono atti da compiere con celerità, ad esempio: – Verificare possibili vizi formali immediati dell’atto (che potrebbero portare a un’istanza di sospensione urgente). – Preparare eventualmente la dichiarazione del terzo se il terzo (inquilino) è collaborativo con il debitore: ad esempio, se ci sono errori nell’atto riguardo ai canoni (importi diversi dal contratto, periodo già pagato, contratto cessato, ecc.), il terzo deve comunicarlo. – Valutare la possibilità di un accordo stragiudiziale col creditore prima dell’udienza (ad esempio offrire un piano di pagamento) per evitare la prosecuzione dell’esecuzione.

2. Comportamento dell’inquilino (terzo pignorato) e dichiarazione del terzo

Il conduttore che riceve la notifica del pignoramento assume un ruolo delicato. Dal suo punto di vista, improvvisamente gli viene ordinato di non pagare più l’affitto al proprietario ma di tenerlo vincolato per il creditore procedente. L’inquilino potrebbe essere spiazzato, ma è obbligato per legge a rispettare l’atto: se paga comunque al locatore ignorando l’ordine, rischia di dover pagare due volte (perché il creditore potrebbe agire direttamente contro di lui in via esecutiva per le somme distratte). Pertanto, di norma l’inquilino interrompe i pagamenti al proprietario e: – se intende cooperare lealmente, comunica la dichiarazione al creditore procedente (nei termini indicati, solitamente entro 10 giorni) specificando l’importo del canone, la data di scadenza mensile, l’eventuale esistenza di depositi cauzionali, morosità pregresse dell’inquilino o altre situazioni rilevanti. Questa comunicazione, che può essere inviata tramite raccomandata A/R o PEC, serve ad accelerare la procedura: se il creditore riceve per iscritto la conferma dall’inquilino che, ad esempio, “paga 500€ mensili ogni 5 del mese, contratto registrato il…, attualmente in regola coi pagamenti”, allora alll’udienza il giudice potrebbe già disporre l’assegnazione senza necessità di far comparire il terzo. – se il terzo non rende dichiarazione scritta, dovrà presentarsi all’udienza fissata e davanti al giudice fornire verbalmente tali informazioni (il verbale in udienza varrà come dichiarazione). – se il terzo ignora l’atto e non compare in udienza, come detto la legge prevede ora che i crediti indicati dal creditore si presumano non contestati . Questo non significa che il giudice assegni automaticamente somme infondate, ma certamente pone il debitore in situazione sfavorevole perché viene meno un contraddittorio sui dati.

💡 Dal punto di vista del debitore, può essere utile dialogare con il proprio inquilino appena notificato l’atto. Se il rapporto è buono, il debitore può spiegare la situazione e magari coordinarsi affinché l’inquilino renda correttamente la dichiarazione (evitando omissioni o errori che potrebbero peggiorare le cose). Ad esempio, se l’atto indica canoni per €600 mensili ma in realtà, per aggiornamenti ISTAT, il canone è sceso/incrementato o se vi sono arretrati già oggetto di altre cause, l’inquilino dovrebbe segnalarlo nella dichiarazione. Oppure, se il contratto di locazione sta per scadere o è stata data disdetta, anche questo è un elemento importante da comunicare: il creditore non può pretendere canoni per periodi successivi alla cessazione del contratto.

Va precisato che l’inquilino non è parte in senso stretto del giudizio di esecuzione, è un soggetto terzo coinvolto; pertanto, non spetta all’inquilino opporsi al pignoramento per questioni attinenti al rapporto debitore-creditore. L’inquilino ha però un interesse a non incorrere in responsabilità: se vi sono dubbi su cosa fare, anche il conduttore può giovarsi dei consigli di un legale (talvolta il debitore stesso, tramite il suo avvocato, fornisce le indicazioni al conduttore su come dichiarare e versare correttamente). In ogni caso, l’inquilino non rischia sanzioni se adempie all’ordine di pagamento al creditore: quel pagamento lo libera dall’obbligo verso il locatore per le somme corrisposte. Viceversa, se contravviene all’ordine, potrà essere costretto a pagare nuovamente (questa volta coattivamente) al creditore procedente.

3. Iscrizione a ruolo della procedura esecutiva

Dopo la notifica dell’atto di pignoramento, la palla torna al creditore procedente. Questi infatti, raccolte eventuali dichiarazioni del terzo, deve procedere a iscrivere a ruolo la causa esecutiva presso il tribunale competente, depositando copia dell’atto notificato e dei documenti (titolo esecutivo, precetto). La legge impone un termine rigoroso: il deposito va fatto entro 30 giorni dall’ultima notificazione effettuata . Ad esempio, se l’atto è stato notificato al terzo il 10 gennaio e al debitore il 12 gennaio, l’ultima notif. è il 12; da quel giorno il creditore ha 30 giorni per depositare tutto in tribunale. Se non lo fa, il pignoramento perde efficacia , ossia si estingue automaticamente. Questa è una prima possibile via di uscita per il debitore: spesso per dimenticanza o calcoli errati, alcuni creditori lasciano decorrere il termine. Il debitore e il suo avvocato devono quindi verificare in cancelleria (o tramite i registri telematici, se accessibili) se la procedura risulta iscritta. Se alla data dell’udienza non risulta iscrizione, l’esecuzione verrà dichiarata improcedibile dal giudice (e il vincolo sui canoni decadrà).

Un altro adempimento a carico del creditore – introdotto dalla riforma del 2021 – è la notifica dell’avviso di avvenuta iscrizione a ruolo al debitore e al terzo . In pratica, il creditore deve comunicare alle controparti che la pratica esecutiva è stata iscritta (indicando il numero di ruolo generale assegnato dal tribunale). Questo avviso va notificato prima dell’udienza. Se il creditore omette tale notifica o non la deposita nel fascicolo, il pignoramento può essere dichiarato inefficace dal giudice . Anche questo è un punto da controllare: l’avvocato del debitore, in udienza, può eccepire la mancata notifica dell’avviso di iscrizione a ruolo, chiedendo l’estinzione della procedura. Attenzione però: la legge prevede che la sanzione dell’inefficacia colpisca solo i rapporti con i terzi verso cui non è notificato l’avviso . Quindi se, ad esempio, il creditore ha pignorato canoni dovuti da due diversi inquilini (ipotesi di pignoramento presso più terzi contemporaneamente) e dimentica l’avviso verso uno, il pignoramento resta efficace per l’altro. Nel caso tipico con un solo inquilino, la dimenticanza dell’avviso porta a far cessare gli obblighi di tutti alla data dell’udienza fissata .

4. Udienza davanti al giudice dell’esecuzione

All’udienza di comparizione fissata nell’atto di pignoramento, si apre la fase giudiziale. Cosa accade in questa sede? Dipende dalle situazioni: – Se l’inquilino ha già reso la dichiarazione scritta al creditore e questa è completa, spesso il giudice può decidere di non sentirlo ulteriormente. Il creditore allegherà la dichiarazione ricevuta. Se il debitore è presente (è consigliabile la sua presenza tramite il proprio avvocato), potrà confermare eventuali punti o sollevare contestazioni. – Se l’inquilino è presente in udienza (perché convocato o per prudenza sua), il giudice lo inviterà a rendere la dichiarazione di terzo formalmente a verbale. A quel punto tutti i dati salienti (ammontare del canone, scadenza, eventuali mensilità arretrate, cauzione, durata residua contratto, ecc.) verranno messi a verbale. – Se l’inquilino non compare ma ha inviato dichiarazione scritta: di solito il giudice ne prende atto; la legge, come detto, permette in tal caso di considerare la dichiarazione già acquisita. – Se l’inquilino non compare e non ha inviato nulla: il giudice applica la presunzione di non contestazione sui crediti indicati dal creditore . In pratica, supporrà che quanto affermato dal creditore sull’esistenza e consistenza del rapporto di locazione corrisponda al vero. Ciò consente al creditore di procedere, ma attenzione: se il creditore avesse mentito (es. dichiarato un canone maggiore del reale), il debitore potrebbe in seguito agire contro quell’assegnazione infondata.

Durante l’udienza, il debitore (o il suo avvocato) ha l’opportunità di far valere eventuali opposizioni o eccezioni. Esamineremo nella sezione successiva le varie forme di opposizione possibili; per ora basti dire che se il debitore ha già depositato un atto di opposizione all’esecuzione o agli atti (art. 615 o 617 c.p.c.), il giudice dell’esecuzione ne prenderà atto. Spesso il giudice, in presenza di un’opposizione pendente, può scegliere di: – rinviare l’udienza di assegnazione in attesa che il tribunale (in sede collegiale o altro giudice) decida sull’opposizione, sospendendo nel frattempo l’esecuzione se ricorrono gravi motivi; – oppure può procedere lo stesso all’assegnazione dei canoni, subordinandola magari a qualche condizione, e lasciare che l’opposizione segua il suo corso separatamente (questo di solito se ritiene l’opposizione manifestamente infondata o tardiva).

Altrimenti, se non vi sono opposizioni e la dichiarazione del terzo conferma che il credito pignorato esiste, il giudice può emettere l’ordinanza di assegnazione dei canoni al creditore (art. 553 c.p.c.).

🔹 Ordinanza di assegnazione: questo provvedimento, emesso dal G.E. al termine dell’udienza (o in un’udienza successiva se dispone un breve rinvio), stabilisce che i canoni di locazione vengano assegnati al creditore procedente fino a soddisfacimento del credito. Può essere formulato in vari modi. Ad esempio: – “assegna a XY (creditore) i canoni di locazione dovuti dal terzo AB al debitore CD in virtù del contratto… a decorrere dalla mensilità di _, fino a concorrenza di €_, autorizzando il terzo a versarli direttamente al creditore alle scadenze previste”. – Oppure, se vi erano canoni arretrati già maturati: “assegna sin da ora le somme già maturate pari a € e quelle a maturare alle rispettive scadenze, fino al raggiungimento dell’importo di € oltre spese e interessi”.

Con l’ordinanza, il credito pignorato viene trasferito al creditore (effetto pro solvendo nel caso ordinario): significa che il creditore ne diviene titolare al posto del debitore, ma se poi l’inquilino non paga, il debitore originario rimane comunque obbligato in via sussidiaria (salvo rivalersi sul terzo). Da quel momento l’inquilino dovrà eseguire i pagamenti secondo quanto stabilito nell’ordinanza, e sarà liberato verso il locatore man mano che versa al creditore.

Se il credito pignorato eccede il credito del procedente, l’ordinanza può assegnare solo una parte proporzionale (lasciando il resto eventuale al debitore o ad altri creditori intervenuti). Nella pratica però, trattandosi di flusso periodico, di solito l’ordinanza prevede l’assegnazione fino a capienza del credito: ciò implica che l’inquilino continuerà a versare le mensilità al creditore finché quest’ultimo non comunicherà di aver interamente soddisfatto il proprio credito (dopo di che l’obbligo cessa). Se vi sono più creditori intervenuti nell’esecuzione, il giudice nell’ordinanza stabilisce le ripartizioni in base ai rispettivi diritti di prelazione o quote (ad esempio, se c’è un secondo creditore chirografario intervenuto, prenderà il surplus solo dopo che il primo sarà soddisfatto, ecc.).

5. Fase successiva all’assegnazione: esecuzione dell’ordinanza e chiusura della procedura

Una volta emessa l’ordinanza di assegnazione, dal punto di vista pratico: – L’inquilino dovrà effettuare i pagamenti all’avente diritto (solitamente tramite bonifico o altro mezzo tracciabile direttamente al creditore o al suo avvocato, secondo le istruzioni). L’ordinanza stessa può prevedere i dettagli (es.: “versi sul conto IBAN…”). – Il debitore proprietario non vedrà più entrare quei canoni nel proprio patrimonio, almeno temporaneamente. Tuttavia, l’esecuzione potrebbe comunque considerarsi conclusa con l’ordinanza: infatti, a differenza di un pignoramento di diverso tipo, qui non c’è un bene da vendere né ulteriori atti da compiere se non attendere il decorso del tempo per incassare i canoni. In genere la procedura viene chiusa formalmente dal tribunale subito dopo l’assegnazione, con decreto di chiusura, salvo riaprirla se servono conteggi finali. – Il creditore ottiene soddisfazione nel tempo: ogni canone incassato riduce il debito. Se il debito era di importo modesto, magari bastano poche mensilità e poi il creditore potrà dare atto di soddisfazione. Se il debito è ingente, l’assegnazione potrebbe durare per molti mesi o anni, salvo che il creditore decida di agire anche su altri beni in parallelo (ma non potrà su quei canoni assegnati, come visto). – Se, per ipotesi, il contratto di locazione termina prima del soddisfacimento integrale del credito (ad esempio perché scade e l’inquilino va via, o viene risolto anticipatamente), il flusso si interrompe. Il creditore a quel punto rimane insoddisfatto per la parte residua e potrà cercare altri cespiti (o magari pignorare i canoni con il nuovo eventuale inquilino, iniziando una nuova procedura).

È utile precisare che l’ordinanza di assegnazione è di regola impugnabile solo per cassazione (in quanto atto conclusivo del procedimento esecutivo); tuttavia, il debitore che avesse contestazioni in merito ad essa può valutare un’opposizione agli atti esecutivi se ritiene vi siano stati errori (ad esempio, assegnazione oltre il dovuto). Ad ogni modo, arrivare fino a questo punto significa che il debitore non è riuscito a evitare l’assegnazione: per questo è importante agire prima, se possibile, tramite gli strumenti difensivi di cui parliamo oltre.

6. Diritti del debitore durante la procedura esecutiva

Durante tutta la procedura appena descritta, il debitore mantiene una serie di diritti e facoltà di cui deve essere consapevole: – Diritto alla notifica regolare degli atti: se l’atto di pignoramento non è stato notificato correttamente (es. a persona sbagliata, indirizzo errato, vizi nella relazione di notifica), il debitore ha diritto a far valere questa nullità in giudizio. – Diritto di conoscere il titolo e la causa del credito: il debitore può esigere che nell’atto siano indicati chiaramente il titolo esecutivo e gli elementi del credito. Se qualcosa non è chiaro, può chiederne conto in udienza o tramite istanze. – Diritto di opposizione e difesa: costituzionalmente garantito, significa che il debitore può presentare ricorso in opposizione (ex art. 615 o 617 c.p.c.) per contestare la legittimità dell’esecuzione o dei singoli atti (dettagli nella sezione successiva). – Diritto alla sospensione in presenza dei presupposti: se ricorrono gravi motivi (ad esempio evidente errore, prescrizione maturata, grave pregiudizio), il debitore può chiedere al giudice la sospensione dell’esecuzione in attesa della decisione sull’opposizione. – Diritto di scegliere l’unione delle procedure (art. 493 c.p.c.): se il debitore ha più esecuzioni in corso (es. un pignoramento immobile e uno di canoni), può chiedere la riunione davanti a un unico giudice, ove possibile, per evitare confusione. – Diritto di proporre soluzione alternative: il debitore può sempre cercare un accordo con il creditore (pagamento concordato, garanzie alternative) e se raggiunto, può presentare istanza congiunta per la rinuncia al pignoramento. – Diritto all’eventuale conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.): questo strumento, che nell’espropriazione mobiliare o immobiliare consente al debitore di sostituire ai beni pignorati una somma di denaro pari al dovuto (fermo poi l’assegnazione di quella somma al creditore), in caso di crediti pignorati non è esattamente applicabile perché i “beni” sono denaro futuro. Tuttavia, concettualmente il debitore potrebbe offrire il pagamento del dovuto in unica soluzione (magari tramite finanziamento) e chiedere la cessazione del pignoramento: in tal caso il giudice, con il consenso del creditore, dichiarerà l’estinzione per pagamento.

• Diritto a eventuali sopravvenienze favorevoli di legge****: ad esempio se interviene una norma che blocca le esecuzioni (come accaduto in passato con moratorie emergenziali, p.es. nei periodi di pandemia alcune sospensioni temporanee), il debitore ne beneficia chiedendo il rinvio.

In particolare, con riferimento alle somme pignorate in mano al terzo, se l’inquilino avesse già versato qualcosa in custodia o il creditore avesse ricevuto acconti: – il debitore ha diritto al rendiconto: a fine procedura deve essere chiaro l’ammontare eventualmente incassato dal creditore grazie a quel pignoramento e come è stato imputato (capitale, interessi, spese). – se dovesse emergere un surplus incassato oltre il dovuto, il debitore ha diritto alla restituzione. Ad esempio, se per un errore sono stati assegnati canoni in eccesso rispetto al credito, il debitore potrà richiederli indietro.

Conoscere i propri diritti aiuta il debitore a non sentirsi passivo durante la procedura. Affiancato da un avvocato esperto, egli può intervenire in vari modi per controllare la correttezza dell’esecuzione e incidere sul suo esito.

Nella prossima sezione entreremo nel vivo delle strategie di difesa e delle opposizioni: come il debitore può contestare il pignoramento, sospenderlo o risolverlo legalmente, e come l’Avv. Monardo e il suo team mettono in campo queste soluzioni.

Difese e strategie legali: come impugnare, sospendere o risolvere il pignoramento

Affrontare un pignoramento dei canoni di locazione richiede un approccio strategico e tempestivo. Vediamo ora quali strumenti giuridici ha a disposizione il debitore per difendersi, impugnare l’esecuzione o trovare soluzioni per eliminarne la causa (il debito). In questa sezione approfondiremo: – Le diverse tipologie di opposizione al pignoramento e ai relativi atti; – Le possibilità di ottenere la sospensione dell’esecuzione; – Le strategie di trattativa e accordo con il creditore; – Gli interventi che un avvocato specializzato può compiere per tutelare al meglio il debitore.

Opposizione al pignoramento: distinguiamo i tipi di opposizione

Nel diritto processuale esecutivo, si parla di “opposizione” in riferimento ai rimedi che il debitore (o anche terzi interessati) possono proporre davanti all’autorità giudiziaria per contestare la legittimità dell’azione esecutiva. Nel contesto di un pignoramento presso terzi (inclusi i canoni di locazione), le principali forme di opposizione sono: – Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) – Serve a contestare il diritto del creditore di procedere all’esecuzione. In sostanza, il debitore afferma che l’esecuzione non doveva proprio iniziare o proseguire, perché il credito non è dovuto oppure si è estinto o non c’è un valido titolo. Esempi classici: il debitore sostiene di aver già pagato il debito (magari dopo il precetto, ma prima del pignoramento); oppure che il credito è prescritto; oppure che il titolo esecutivo è nullo o inesistente; o ancora, che c’è una causa pendente che sospende l’efficacia del titolo, etc. L’opposizione all’esecuzione può essere proposta prima che inizi l’esecuzione (in tal caso è detta preventiva e va proposta con atto di citazione al tribunale competente, ottenendo dal giudice eventualmente un provvedimento inibitorio) oppure anche a esecuzione iniziata, ma preferibilmente non oltre l’udienza di assegnazione, e comunque finché non siano esaurite le ripartizioni. Se proposta dopo l’inizio, prende la forma del ricorso al giudice dell’esecuzione (che poi la tratterà con cognizione piena o la rimetterà a un altro giudice). Ad esempio, se arriva un pignoramento e il debitore scopre che il precetto era viziato (non notificato, notificato oltre termini, con importo sbagliato), può proporre opposizione ex art.615 c.p.c. chiedendo di dichiarare improcedibile l’esecuzione. – Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) – Serve a contestare vizi formali degli atti del procedimento esecutivo, ad esempio irregolarità nella notifica, nel contenuto dell’atto, nel rispetto dei termini legali. Non mette in discussione il diritto del creditore in sé, ma il modo in cui l’esecuzione è condotta. Esempi: il pignoramento non contiene tutti gli elementi richiesti (manca l’ingiunzione, manca la citazione per l’udienza, errore sul nome delle parti, importo non chiaro); oppure il termine di 30 giorni per il deposito non è stato rispettato e il giudice non se ne accorge (il debitore può farlo rilevare con opposizione se non dichiarato in udienza); o ancora, l’assegnazione è avvenuta senza considerare che l’avviso di iscrizione a ruolo non era notificato (anche questo è vizio). L’opposizione agli atti ha termini brevi: va proposta entro 20 giorni dal momento in cui il debitore ha avuto conoscenza dell’atto viziato . Nel caso del pignoramento in sé (atto iniziale), i 20 giorni decorrono dalla notifica di esso. Quindi, se l’atto di pignoramento presenta un vizio formale sostanziale, il debitore dovrebbe attivarsi entro 20 giorni dalla notifica per impugnarlo. Se invece il vizio riguarda atti successivi (es.: ordinanza di assegnazione), il termine decorre da quando quell’atto è stato emesso o comunicato. – Opposizione di terzo (art. 619 c.p.c.) – È l’opposizione che può fare un terzo che si ritiene proprietario o titolare di un diritto sui beni pignorati diverso dal debitore. Nel contesto dei canoni, potrebbe capitare se ad esempio un soggetto terzo rivendica di aver lui il diritto a percepire quei canoni (situazione rara, ma ipotizzabile in caso di cessione del contratto di locazione, usufrutto sull’immobile, o se i canoni erano stati dati in garanzia a qualcuno). Un caso comune è quando l’immobile è in comproprietà e i canoni spettano pro quota a un comproprietario non debitore: questi potrebbe opporsi per la sua parte. Questo tipo di opposizione esula un po’ dal rapporto debitore-creditore e non la approfondiamo qui, perché è meno frequente e tecnica.

Nel nostro scenario tipico, le opposizioni più utili sono le prime due (615 e 617). Spesso, un’opposizione all’esecuzione e un’opposizione agli atti possono coesistere: ad esempio, il debitore contesta sia che il credito è prescritto (motivo di merito, ex 615) sia che l’atto è nullo per difetto di indicazioni (motivo formale, ex 617). In tal caso si propongono con un unico atto introduttivo ma poi andranno decise con criteri diversi.

Come e dove si propone l’opposizione?
Tecnicamente: – L’opposizione all’esecuzione antecedente al pignoramento si propone con atto di citazione davanti al tribunale competente per l’esecuzione (generalmente quello del luogo in cui sta per avvenire l’esecuzione), chiedendo contestualmente un provvedimento urgente (sospensione) se serve. – L’opposizione all’esecuzione successiva al pignoramento e l’opposizione agli atti esecutivi si propongono con ricorso al giudice dell’esecuzione (lo stesso che segue il pignoramento). Questi poi fisserà un’apposita udienza (diversa da quella di assegnazione normalmente) per trattare l’opposizione in sede collegiale o davanti a sé secondo i casi.

Effetti dell’opposizione: la semplice proposizione dell’opposizione non blocca automaticamente la procedura esecutiva. Serve un provvedimento di sospensione che deve essere richiesto e motivato (vedi paragrafo sulla sospensione). Però, il deposito dell’opposizione mette il “seme” della contestazione: se i motivi sono fondati, alla fine si potrà ottenere l’annullamento del pignoramento o degli atti viziati e, se nel frattempo il creditore ha ricevuto somme, doverle restituire.

Esempi pratici di motivi di opposizione: – Opposizione all’esecuzione: – Prescrizione del credito: es. un debito fiscale di oltre 5 anni prima, mai sollecitato, per cui i canoni vengono pignorati, ma la cartella è prescritta; oppure un decreto ingiuntivo notificato 10 anni fa e poi mai azionato, e senza atti interruttivi. – Mancata notifica del titolo esecutivo: succede nelle esecuzioni esattoriali che il debitore dica “non ho mai ricevuto la cartella di pagamento” o l’avviso di addebito; se provato, l’esecuzione è nulla perché manca la notifica del titolo. – Inesistenza del titolo: es. il creditore si basa su un contratto di mutuo ma non c’è una formula esecutiva, oppure un lodo arbitrale non ancora reso esecutivo, etc. – Sospensione legale dell’esecuzione per legge speciale: ad esempio se il debitore aveva aderito a una rottamazione che sospendeva le procedure, ma il pignoramento è stato iniziato lo stesso. – Importo errato: se si dimostra che il creditore chiede più del dovuto (in modo rilevante, tipo ha già ricevuto pagamenti non scalati), questo può inficiare in parte l’esecuzione. – Difetto di legittimazione del creditore: es. la persona/ente che procede non è il vero titolare del credito (magari il credito era ceduto ma l’atto di pignoramento lo fa ancora il vecchio creditore senza più titolo). – Opposizione agli atti: – Vizi di notifica: la notifica del pignoramento non è stata effettuata secondo legge (es. consegnata a soggetto non autorizzato, manca l’attestazione dell’ufficiale su data/luogo). – Mancato rispetto dei termini processuali: l’atto di pignoramento notificato troppo tardi rispetto al precetto (il precetto vale 90 giorni; se il pignoramento è iniziato dopo tale termine è nullo), oppure l’atto notificato prima che scadessero i 10 giorni del precetto. – Irregolarità nel contenuto dell’atto: art. 543 c.p.c. richiede quei 4 elementi: se manca la citazione del debitore a comparire o manca l’ingiunzione ex art. 492, l’atto è viziato; oppure manca l’indicazione anche generica delle somme dovute o del titolo. – Errata indicazione del terzo o delle somme: se il pignoramento ad esempio indica un terzo diverso (sbaglia inquilino) o un importo di canone sbagliato, potrebbe essere contestato come vizio. – Mancata o tardiva iscrizione a ruolo e avvisi: se il creditore non rispetta i 30 giorni di cui sopra, o non manda l’avviso di cui al co.6 art.543, il debitore deve farlo rilevare per ottenere decadenza del pignoramento. – Vizi nell’ordinanza di assegnazione: se il giudice ha assegnato oltre i limiti, o senza presupposti (es. assegnato nonostante mancasse la prova del credito), il debitore può fare opposizione agli atti contro quell’ordinanza.

Ruolo dell’avvocato: appare evidente che predisporre un’opposizione efficace richiede competenza tecnica. L’Avv. Monardo e il suo staff specializzato analizzano nel dettaglio l’atto di pignoramento e l’intera vicenda per individuare qualsiasi appiglio. Ad esempio, spesso nei pignoramenti di canoni avviati da Agenzia Entrate Riscossione si scopre che: – la cartella di pagamento originaria non era stata notificata correttamente, – oppure il debito era già stato oggetto di una dilazione in corso e quindi l’esecuzione è prematura, – oppure ancora che l’atto di pignoramento esattoriale non conteneva le formule previste (magari confusione tra atto ex art. 72 e 72-bis).

In tali casi, si può proporre opposizione dinanzi al giudice dell’esecuzione (che per i debiti fiscali è il tribunale ordinario se si contesta la regolarità della procedura di esecuzione, mentre se si contestasse la fondatezza del tributo sarebbe di competenza delle Commissioni Tributarie – ma quando si è alla fase di pignoramento di solito si discutono aspetti dell’esecuzione, quindi tribunale). Il fine è di ottenere l’annullamento del pignoramento e liberare i canoni.

D’altro canto, per un pignoramento promosso da una banca su un immobile a reddito, l’opposizione potrebbe basarsi su elementi del rapporto bancario (anatocismo, interessi usurari, nullità della fideiussione, ecc.) da far valere come eccezioni nell’esecuzione.

Un’opposizione ben fondata può portare a risultati importanti: – Sospendere subito i versamenti dei canoni al creditore, ridando fiato al debitore in attesa della decisione. – Ritardare e complicare la vita al creditore, che potrebbe a quel punto accettare di negoziare una soluzione invece di attendere anni di giudizio. – Ottenere infine dal giudice una sentenza di accoglimento che dichiara inesistente il diritto del creditore di pignorare e quindi cancella gli effetti dell’assegnazione (con eventuale restituzione di importi già riscossi).

Bisogna tuttavia valutare con l’avvocato i costi e tempi di un’opposizione: è un vero e proprio processo di cognizione (anche se talvolta abbreviato). I tempi possono variare da pochi mesi (per opposizioni semplici decise subito dal G.E.) a parecchi anni (se l’opposizione viene separata e va in tribunale civile ordinario con fasi di appello, ecc.). Per questo, l’approccio migliore è integrato: mentre si avvia l’opposizione, si possono parallelamente esplorare soluzioni transattive per chiudere prima. L’opposizione stessa dà un potere contrattuale al debitore: un creditore di fronte a un’opposizione combattiva e ad un avvocato esperto saprà che la vittoria non è scontata e potrebbe preferire un accordo economico.

Sospensione del pignoramento: come ottenerla e quando è possibile

La sospensione della procedura esecutiva è un provvedimento temporaneo con cui il giudice congela gli effetti del pignoramento in attesa di un ulteriore sviluppo (per lo più la decisione sull’opposizione). Per il debitore, ottenere la sospensione è fondamentale perché significa sbloccare nell’immediato i canoni pignorati, evitando che vadano al creditore almeno finché la situazione non sarà chiarita. Vediamo come funziona: – Sospensione da parte del giudice dell’esecuzione (art. 624 c.p.c.): quando il debitore propone un’opposizione all’esecuzione fondata su motivi seri (ad esempio una chiara prova di pagamento o prescrizione), può contestualmente chiedere al G.E. di sospendere l’esecuzione. Il G.E. valuta i “gravi motivi” e può emanare un’ordinanza di sospensione. Ad esempio, se emergono elementi evidenti (una quietanza di pagamento integrale del debito), il giudice può sospendere il pignoramento dei canoni fin da subito, in attesa che la causa di merito confermi la validità della quietanza. Con la sospensione, l’udienza di assegnazione viene di solito rinviata sine die oppure, se già assegnato qualcosa, l’ordinanza di assegnazione non viene resa esecutiva. – Sospensione su accordo delle parti (art. 624-bis c.p.c.): se debitore e creditore concordano nel chiedere una sospensione (magari perché stanno trattando un accordo di pagamento), il giudice la dispone. Questo strumento è utile quando c’è dialogo: ad esempio il debitore inizia a pagare qualcosa a rate direttamente al creditore e questi accetta di fermare la procedura nel frattempo. – Sospensione da parte del giudice dell’opposizione (art. 615 co.2 c.p.c. e art. 623 c.p.c.): se l’opposizione viene devoluta al tribunale in diverso procedimento, il giudice a cui è assegnata l’opposizione può anche lui sospendere l’esecuzione con ordinanza inaudita altera parte (nei casi urgenti) o in camera di consiglio. – Sospensione ex lege: ci sono situazioni in cui la sospensione avviene per previsione di legge, senza bisogno di richiesta. Un esempio attuale può essere la presentazione di una istanza di composizione della crisi da sovraindebitamento: ai sensi del nuovo Codice della Crisi, l’omologazione (e in parte anche l’ammissione) di un piano del consumatore comporta la sospensione delle procedure esecutive individuali. Lo stesso dicasi per l’apertura di un concordato preventivo o l’omologazione di un accordo di ristrutturazione per un imprenditore: i creditori rimangono bloccati nelle azioni esecutive.

Effetti della sospensione: durante il periodo di sospensione, il vincolo sui canoni rimane ma non vengono assegnati né distribuiti al creditore. Se la sospensione viene decisa prima dell’ordinanza di assegnazione, l’udienza viene tipicamente rinviata e l’ordinanza non emessa. Se invece l’ordinanza era già stata emessa, la sospensione blocca l’efficacia esecutiva (il creditore, pur avendo l’ordinanza, non può pretendere dall’inquilino i pagamenti finché c’è sospensione). In pratica, spesso l’inquilino in questa fase viene autorizzato a continuare a depositare i canoni su un conto vincolato o presso la procedura, ma non finiscono al creditore. A volte, se la sospensione è concessa prima di qualsiasi assegnazione, il debitore riesce persino a tornare a riscuotere i canoni (ad esempio, se il giudice lo consente a fronte di una garanzia). Più frequentemente, però, i canoni restano accantonati.

Come ottenerla concretamente: il debitore tramite il suo avvocato deve presentare un’istanza motivata al giudice, evidenziando i gravi motivi: questo può essere fatto nell’atto di opposizione o anche con istanza separata urgente. L’Avv. Monardo, per massimizzare le chance di sospensione, predispone un dossier probatorio solido da allegare: ad esempio, prova scritta dell’errore o dell’avvenuto pagamento, riferimenti giurisprudenziali chiari, prospetto del pregiudizio grave che subirebbe il debitore senza sospensione (es. perdita dell’unica fonte di reddito e conseguente impossibilità di pagare anche altre obbligazioni primarie). Si può far leva anche sull’eventuale sproporzione: “se non sospende, Eccellenza, questo debitore fallirà o perderà la casa”. Sono considerazioni che spesso il giudice valuta, se supportate.

Occorre comunque realismo: la sospensione non è automatica e i giudici la concedono solo se vedono elementi convincenti. Ad esempio, la Cassazione ha chiarito che la sospensione è atto discrezionale del giudice, adottabile in presenza di fumus boni iuris nell’opposizione e periculum in mora (ovvero motivi validi e urgenza di evitare un danno irreparabile). Se si chiede la sospensione solo per prendere tempo senza reali motivi, difficilmente verrà accolta.

Soluzioni transattive e stragiudiziali: trattative, piani di rientro, saldo e stralcio

Mentre si valutano o si attuano le vie giudiziarie (opposizioni, sospensioni), parallelamente il debitore può cercare una soluzione concordata con il creditore. In molti casi, soprattutto quando il creditore è un privato o una banca, è possibile trovare un accordo che soddisfi parzialmente il creditore e consenta di liberare i canoni pignorati. Vediamo alcune opzioni: – Piano di rientro concordato: il debitore propone al creditore di pagare il debito in forma rateale, ma al di fuori della procedura esecutiva. Ad esempio, invece di lasciare che il creditore prenda 500€ al mese dall’affitto, il debitore potrebbe offrire di pagare 600€ al mese (magari integrando con altre risorse) direttamente al creditore, in modo da estinguere il debito più velocemente e con garanzie. Se il creditore accetta, di comune accordo possono sospendere l’esecuzione. Questo approccio può convenire al creditore se ha fiducia che il debitore pagherà puntualmente (magari si formalizza l’accordo in un atto scritto) e se preferisce evitare le lungaggini del tribunale. Dal canto suo, il debitore può negoziare condizioni migliorative: ad esempio, chiedere la rinuncia agli interessi futuri o ad una parte delle spese in cambio di pagamento più celere. – Saldo e stralcio: consiste nel proporre al creditore il pagamento una tantum di un importo inferiore al totale dovuto, a fronte della chiusura immediata della pratica. Se il debitore riesce a reperire una somma significativa (ad esempio tramite un parente, vendendo un bene, ecc.), può offrirla al creditore come “saldo finale” del debito, chiedendo in cambio la rinuncia al pignoramento. Molte volte i creditori sono disposti ad accettare un saldo e stralcio, specie se il debito è in parte composto da interessi o spese accumulate e c’è incertezza sui tempi di recupero integrale. Un esempio: debito totale €20.000; il debitore offre €12.000 cash entro 30 giorni per chiudere tutto. Se il creditore ritiene che continuando col pignoramento recupererebbe sì 20k ma in 4-5 anni (col rischio di opposizioni e costi), potrebbe preferire 12k subito e chiudere. – Transazione su importi contestati: se la controversia riguarda anche l’ammontare (ad esempio il debitore contesta alcune voci), le parti possono accordarsi su un importo “medio”. Ciò può avvenire anche grazie alla mediazione dell’avvocato: l’Avv. Monardo, con la sua esperienza, spesso riesce a evidenziare al creditore i punti deboli della sua posizione, inducendolo a rivedere al ribasso le proprie pretese. Ad esempio, in un caso bancario con possibili profili di usura, la banca potrebbe preferire un accordo riducendo interessi pur di incassare il capitale. – Garanzie alternative: un’altra via di negoziazione è offrire una garanzia reale o personale al creditore in cambio della liberazione dei canoni. Ad esempio, il debitore potrebbe concedere un’ipoteca volontaria su un altro immobile, o far intervenire un terzo garante che si obbliga per il debito. Il creditore così avrebbe una tutela e potrebbe sospendere l’azione sui canoni, magari pattuisce poi un pagamento più diluito.

In tutte queste ipotesi, è fondamentale formalizzare bene l’accordo. Tipicamente, se c’è un pignoramento in corso, il creditore firmerà una rinuncia agli atti dell’esecuzione una volta ricevuta la prestazione concordata (pagamento integrale o la prima rata, a seconda dei casi). La rinuncia agli atti, depositata in tribunale, porta all’estinzione immediata della procedura (previa liquidazione delle spese eventualmente da accordare). L’avvocato specializzato cura che nell’accordo siano inclusi: – Gli estremi della pratica (per evitare dubbi su quale debito si sta transando). – L’importo concordato e le modalità di pagamento (tempistiche, strumenti). – L’impegno del creditore a rinunciare all’esecuzione e, se del caso, a liberare eventuali garanzie (qui l’unica garanzia era i canoni, ma se ci fossero ipoteche ecc.). – La gestione delle spese legali: spesso in un accordo il debitore chiede che ciascuno paghi le proprie o una forfettizzazione. – Clausole di riservatezza eventualmente e di penale in caso di inadempimento del debitore (il creditore potrebbe dire: se non mi paghi una rata, posso riprendere l’esecuzione da dove era).

Quando conviene l’accordo? Dal punto di vista del debitore, se ha i mezzi per proporre qualcosa di concreto, conviene quasi sempre tentare un accordo perché: – Evita l’incertezza e lo stress di una procedura lunga. – Spesso riduce l’esborso totale (i creditori accettano di tagliare interessi o sanzioni). – Permette di recuperare subito la disponibilità dei canoni di locazione, fondamentale per la propria liquidità. – Preserva il rapporto con l’inquilino: un accordo rapido può evitare che la situazione degeneri (l’inquilino a lungo andare potrebbe anche lasciare la casa se la situazione è instabile; chiudendo l’esecuzione, tutto torna normale nel rapporto locatore-conduttore).

Naturalmente, se il creditore si mostra irriducibile o pretende il 100% subito e il debitore non può farlo, si dovrà allora puntare più sulle vie giudiziarie o su strumenti alternativi di carattere concorsuale.

L’aiuto dell’avvocato specializzato: analisi dell’atto, ricorsi e tattiche difensive

È già emerso a più riprese, ma vale la pena ribadirlo: affrontare un pignoramento di canoni con l’assistenza di un avvocato specializzato in esecuzioni e crisi debitorie fa la differenza. Ecco in sintesi cosa può fare concretamente l’Avv. Monardo e il suo team per voi: – Analisi immediata dell’atto e della posizione debitoria: appena ricevuto l’atto, l’avvocato passa al setaccio ogni dettaglio alla ricerca di vizi formali o profili di illegittimità. Contestualmente, viene ricostruita la storia del debito (come è nato, evoluto, eventuali comunicazioni, prescrizione, ecc.) per valutare motivi sostanziali di opposizione. – Consulenza urgente sulle mosse iniziali: il debitore verrà guidato su come comportarsi con l’inquilino, cosa pagare o non pagare, cosa evitare di fare (errori comuni: minacciare l’inquilino, cercare di farsi pagare in contanti di nascosto – tutte cose illegali e dannose). – Predisposizione delle opposizioni e istanze: l’avvocato redige gli atti legali (ricorsi, citazioni) calibrati sulla base giuridica solida, citando normative e casistica rilevante. Ad esempio, se c’è un vizio nel precetto o se un decreto ingiuntivo è invalido, citerà la giurisprudenza di Cassazione in materia. Inoltre, prepara l’istanza di sospensione con i relativi allegati probatori. – Rappresentanza in udienza: all’udienza davanti al G.E., il legale comparirà per il debitore, sollevando le eccezioni opportune (es.: segnalando depositi tardivi del creditore, mancate notifiche, etc.) e difendendo gli interessi del cliente. Se opportuno, chiederà un rinvio per trattativa o per attendere l’esito di un’opposizione. – Trattativa con il creditore: spesso il contatto tra avvocati facilita l’accordo. L’Avv. Monardo può interfacciarsi con la controparte e prospettare scenari (ad esempio l’opposizione che può far perdere anni, o il rischio di non vedere nulla se il debitore fallisce) per ammorbidire la posizione avversaria. Potrà quindi negoziare il miglior accordo possibile, forte della sua esperienza in centinaia di casi analoghi. – Esperienza multidisciplinare: nel team ci sono anche commercialisti e consulenti finanziari, il che permette di esaminare anche la situazione economica a 360°. Ad esempio, se emerge che il debitore ha altri debiti e una situazione di sovraindebitamento, l’avvocato potrà consigliare di intraprendere una procedura di composizione della crisi (vedi oltre). Oppure, con l’aiuto di un fiscalista, si potrà valutare la possibilità di aderire a una definizione agevolata per ridurre un debito tributario che ha causato il pignoramento. – Assistenzanella procedura di sovraindebitamento o concordato: essendo l’Avv. Monardo Gestore della crisi e professionista OCC, può seguire internamente anche quelle procedure, evitando di dover cercare un altro professionista. – Tempestività e tempestichezza: un aspetto cruciale è il tempismo. L’avvocato specializzato conosce i termini e le scadenze: si assicurerà che niente venga fatto fuori tempo massimo (ricordiamoci quei 20 giorni per l’opposizione agli atti, i 30 giorni per il deposito: tutte cose da monitorare attentamente). Allo stesso modo, se esce una nuova norma (es. una rottamazione bis), avviserà subito il cliente per cogliere l’opportunità.

Possiamo affermare che difendersi da soli è praticamente impossibile in questo campo: le procedure esecutive sono complesse, e i creditori (specie banche e Fisco) sono assistiti da legali agguerriti. Affidarsi all’Avv. Monardo significa avere qualcuno che parli la stessa lingua giuridica delle controparti e sappia utilizzare ogni risorsa di legge a vantaggio del debitore.

A questo punto, dopo aver visto le strategie “interne” alla procedura esecutiva, allarghiamo lo sguardo a strumenti alternativi che possono risolvere alla radice il problema del debito e quindi far cadere anche il pignoramento dei canoni.

Strumenti alternativi per risolvere il debito ed evitare il pignoramento

Oltre alle difese “dirette” nella procedura esecutiva, l’ordinamento italiano offre una serie di strumenti legali che permettono al debitore in difficoltà di ristrutturare o estinguere il proprio debito in maniera agevolata. L’utilizzo di questi strumenti può portare, come conseguenza, alla cancellazione o sospensione dei pignoramenti in corso (incluso quello dei canoni di locazione). In questa sezione esamineremo: – Le definizioni agevolate e rottamazioni dei debiti fiscali (cartelle esattoriali); – Le soluzioni di sovraindebitamento per privati e piccoli imprenditori (piani del consumatore, accordi e liquidazione); – Gli accordi di ristrutturazione dei debiti e la composizione negoziata della crisi per le imprese; – L’istituto dell’esdebitazione, ovvero la liberazione dai debiti residui a certe condizioni.

Rottamazione delle cartelle e definizioni agevolate dei debiti fiscali

Se il pignoramento dei canoni di locazione è stato attivato dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione (ex Equitalia) per recuperare tributi non pagati o multe, il debitore ha la possibilità di beneficiare di eventuali definizioni agevolate previste dalla legge. Negli ultimi anni, il legislatore ha introdotto diverse “rottamazioni delle cartelle” e provvedimenti simili per venire incontro ai contribuenti in difficoltà: – La Rottamazione-quater (2023), ad esempio, ha permesso di pagare i carichi affidati alla riscossione dal 2000 al 30 giugno 2022 senza sanzioni né interessi di mora, con rateizzazione fino a 18 rate. – È notizia recente (Legge di Bilancio 2026) l’introduzione della Rottamazione-quinquies , che consente una nuova definizione agevolata per i carichi affidati dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2024. In pratica, il contribuente può estinguere il debito versando solo l’importo residuo di capitale e interessi da ritardata iscrizione a ruolo, con abbattimento di sanzioni e interessi di mora . Sono previste rate con un tasso agevolato del 3% annuo a partire dal 2026 .

Perché questo è rilevante? Se il debito oggetto di pignoramento rientra in tali definizioni agevolate, il debitore può presentare istanza di adesione alla rottamazione e bloccare l’esecuzione. Infatti, la normativa sulla rottamazione prevede che la mera presentazione dell’istanza di adesione sospende le procedure esecutive in corso per quei debiti. Ad esempio, se Tizio ha un debito IRPEF del 2018 per cui è in corso un pignoramento di affitti, aderendo alla Rottamazione-quinquies 2026 e seguendo le regole (presentare domanda entro la scadenza, versare le rate dovute), l’Agenzia Entrate-Riscossione dovrà sospendere il pignoramento. In pratica i canoni potrebbero tornare a Tizio fintanto che egli rispetta i pagamenti concordati nella definizione agevolata. Una volta completati i pagamenti, il debito sarà estinto definitivamente.

È importante sottolineare: – Le definizioni agevolate hanno finestre temporali e scadenze precise. Occorre informarsi sulle date: ad esempio, la rottamazione 2026 potrebbe avere scadenza domanda al 30 aprile 2026 e prima rata al 31 luglio 2026 (inventiamo), etc. L’Avv. Monardo tiene monitorate queste scadenze e assiste il cliente nel presentare correttamente la domanda, anche online attraverso il portale ADER. – Non tutti i debiti sono definibili: alcuni debiti esclusi potrebbero essere, ad esempio, l’IVA all’importazione, certe multe europee, etc. Bisogna verificare. La maggior parte delle cartelle però è includibile. – Se c’è un pignoramento già eseguito con assegnazione prima dell’adesione alla rottamazione, potrebbe essere più complesso farlo cessare immediatamente. In teoria, se prima dell’assegnazione finale il debitore aderisce, l’Agente della Riscossione sospende la procedura. Se invece l’assegnazione è già avvenuta e i soldi già presi, la rottamazione può tutt’al più ridare il residuo. Ecco perché agire tempestivamente è cruciale.

Un altro strumento, parente della rottamazione, è il “Saldo e Stralcio” delle cartelle (già previsto nel 2019 per contribuenti in grave difficoltà economica con ISEE basso). Se dovessero riproporlo, permette di pagare solo una percentuale ridotta del debito a seconda dell’ISEE. Questi istituti hanno natura straordinaria e temporanea.

Rateizzazione ordinaria dei debiti con Agenzia Entrate-Riscossione

Se non vi sono rottamazioni attive, rimane la possibilità classica della rateizzazione. Il debitore può chiedere all’ADER la dilazione del debito fino a 72 rate (6 anni) o, in casi di grave situazione, 120 rate (10 anni), presentando apposita istanza. Ora, la rateizzazione di per sé non sospende le esecuzioni già avviate in automatico, ma di solito: – Se il pignoramento non è ancora arrivato all’assegnazione, l’Agente della Riscossione può decidere di sospendere l’azione esecutiva una volta concessa la dilazione, soprattutto se il debitore inizia a pagare regolarmente le rate. – Inoltre la legge (D.Lgs. 112/1999) prevede che finché il contribuente è in regola con una rateazione non possono essere avviate nuove procedure esecutive. Dunque, ottenere la rateazione mette al riparo da altri pignoramenti (diversi da quello già iniziato). Nel contempo, se l’ADER non sospende spontaneamente il pignoramento in corso, il debitore potrebbe fare istanza al giudice facendo presente la concessione della dilazione e chiedendo quantomeno un rinvio dell’assegnazione per verificare il pagamento delle rate.

La rateizzazione ha il vantaggio di essere relativamente facile da ottenere (per debiti sotto 120k euro fino a 6 anni la concedono a semplice richiesta, sopra serve documentare temporanea difficoltà). Lo svantaggio è che non riduce l’importo (si pagano interessi seppur ridotti) e non cancella sanzioni e aggio come fa la rottamazione.

Tuttavia, per un debitore che non può accedere a rottamazione (perché magari l’ha già revocata in passato o per altri motivi) o se la rottamazione non è attiva, la rateazione rimane uno strumento da considerare per fermare l’emorragia. L’Avv. Monardo può aiutare anche in questo, predisponendo la pratica di rateazione e consigliando come gestire i pagamenti per salvaguardare i canoni.

Procedure da sovraindebitamento (Legge 3/2012 e Codice della Crisi)

Quando il pignoramento dei canoni è solo uno dei tanti problemi finanziari del debitore, e la sua situazione debitoria è generale (più debiti con vari creditori) al punto da non riuscire a farvi fronte, si può valutare l’accesso alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento previste originariamente dalla Legge 3/2012 (detta anche “Salva Suicidi”) ed ora incorporate nel Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (D.Lgs. 14/2019, in vigore dal 2022). Tali procedure sono: – Piano del consumatore (oggi Piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore): riservato alle persone fisiche “consumatrici” (non imprenditori), consente di proporre al tribunale un piano di pagamento dei debiti sostenibile, anche senza l’accordo dei creditori, purché il giudice lo omologhi ritenendolo fattibile e meritevole. Nel piano si può prevedere ad esempio di pagare i creditori in misura parziale, utilizzando le risorse disponibili (inclusi eventuali canoni futuri). L’Avv. Monardo, essendo Gestore della Crisi, può assistere nel redigere questo piano e presentarlo tramite un OCC. Effetto sul pignoramento: dal momento del deposito della domanda e ancor più dopo l’ammissione, i creditori non possono iniziare o proseguire azioni esecutive individuali. Ciò significa che il pignoramento dei canoni viene bloccato (sospeso) durante la procedura. Se il piano viene omologato, i debiti vengono ristrutturati secondo quanto previsto e alla fine, dopo l’esecuzione del piano, viene concessa l’esdebitazione (la cancellazione di eventuali debiti residui non soddisfatti nel piano). In sostanza, il debitore riparte pulito e i pignoramenti decadono completamente. – Accordo di composizione della crisi (oggi concordato minore): è simile al piano ma richiede l’adesione di una percentuale dei creditori (60%). Si applica anche a piccoli imprenditori, professionisti, start-up, etc. Anche qui, una volta presentata la domanda, il giudice può sospendere le esecuzioni. Se l’accordo è raggiunto e omologato, i creditori (anche dissenzienti) sono obbligati a rispettarlo. Il pignoramento quindi o viene assorbito dall’accordo (magari il creditore pignoratizio prende tot come da accordo) o deve cessare se il piano lo prevede. – Liquidazione controllata del sovraindebitato: è una sorta di “mini-fallimento” per il privato o piccolo imprenditore, in cui si mette a disposizione tutto il patrimonio (tranne beni impignorabili per legge) per liquidarlo e pagare i creditori. Può includere anche i flussi di reddito per un certo periodo (ad es. i canoni di locazione per 4 anni). In cambio, il debitore ottiene l’esdebitazione finale. Se un debitore opta per questa, inevitabilmente il bene in locazione e i canoni entrano nella procedura concorsuale e le esecuzioni vengono bloccate. Può sembrare drastico, ma in casi disperati conviene per azzerare i debiti in 4 anni e poi ripartire. – Esdebitazione del debitore incapiente: novità introdotta col Codice della Crisi, consente a chi non ha alcun patrimonio né reddito pignorabile di chiedere al tribunale la cancellazione dei propri debiti (con alcune esclusioni) senza pagare nulla, impegnandosi solo a pagare eventualmente se nei 4 anni successivi la situazione migliora (sopra una certa soglia). Se il debitore non ha nulla se non quei modesti canoni pignorati, potrebbe chiedere questa misura. Tuttavia, se ha un immobile locato, probabilmente un piccolo patrimonio ce l’ha, quindi rientrerebbe più in un piano o liquidazione.

Queste procedure richiedono requisiti e formalità: il debitore deve non essere soggetto a fallimento (quindi persona fisica, o ditta individuale sotto soglie ecc.), deve agire con trasparenza, ecc. Però offrono un’opportunità unica: bloccare tutte le azioni esecutive e ridurre il debito in base alle proprie capacità. Il pignoramento dei canoni, quindi, può essere superato da una visione più ampia: anziché combattere creditore per creditore, il debitore può mettere tutti attorno a un tavolo (metaforico, tramite il tribunale) e trovare una soluzione complessiva.

L’Avv. Monardo, come professionista di un OCC e negoziatore della crisi, è particolarmente qualificato per valutare questa strada. Ad esempio, se un pignoramento affitti è solo la punta dell’iceberg (magari ci sono anche rate di mutuo scadute, carte di credito non pagate, debiti con Equitalia, etc.), un piano del consumatore potrebbe ridurre drasticamente il debito totale. Nel frattempo, il giudice del piano di solito sospende le esecuzioni subito dopo il deposito, evitando che il debitore perda tutti i canoni nel frattempo.

Accordi di ristrutturazione e composizione negoziata per imprenditori

Per completezza, se il debitore è un imprenditore (non piccolo, quindi soggetto a fallimento) o una società, oltre alle soluzioni sopra (che per loro non valgono tranne concordato preventivo), ci sono: – Accordi di ristrutturazione dei debiti (art. 182-bis L.F. ora Codice crisi): il debitore imprenditore in crisi può accordarsi con almeno il 60% dei creditori e omologare l’accordo in tribunale. È simile all’accordo di sovraindebitamento ma per imprese più grandi. – Concordato preventivo: procedura concorsuale con proposta ai creditori, che se approvata blocca tutte le azioni esecutive e consente di pagare in percentuale. – Composizione negoziata della crisi: introdotta col D.L. 118/2021, è un percorso stragiudiziale assistito da un esperto (come l’Avv. Monardo) in cui l’imprenditore cerca accordi coi creditori. Durante la composizione negoziata, l’imprenditore può chiedere misure protettive al tribunale, che sospendono le azioni esecutive per un certo periodo mentre si negozia. Quindi, un’impresa che ha canoni pignorati (es. affitti di ramo d’azienda o di immobili) può accedere alla composizione negoziata e ottenere un decreto di sospensione del pignoramento, cercando poi di trovare un accordo (magari vendendo l’immobile, ristrutturando il debito bancario, ecc.).

Questi strumenti sono più complessi e destinati a soggetti diversi dal classico piccolo proprietario persona fisica. Ma è utile saperlo: nessuno è mai senza speranze. Che tu sia un privato cittadino sommerso dai debiti o un imprenditore con problemi di liquidità, la legge offre canali per trattare globalmente la crisi, anziché subire passivamente i pignoramenti. L’importante è affidarsi a professionisti competenti perché queste procedure hanno bisogno di competenze interdisciplinari (legali, aziendali, fiscali) e di esperienza per essere condotte a buon fine.

Esdebitazione: cancellazione dei debiti residui

Abbiamo accennato più volte al concetto di esdebitazione. In sintesi, significa che al termine di una procedura concorsuale (fallimento, liquidazione controllata, piano del consumatore eseguito) la persona può chiedere ed ottenere l’esdebitazione, cioè l’ordine del giudice che i debiti rimasti insoddisfatti sono cancellati. È una sorta di “fresh start” previsto sia per gli imprenditori onesti ma sfortunati sia per i privati sovraindebitati.

Perché ne parliamo qui? Perché il risultato finale che ogni debitore auspica è di uscire dal tunnel: non solo fermare momentaneamente un pignoramento, ma risolvere in via definitiva i debiti, per evitare che magari un altro creditore tra un anno pignori di nuovo qualcosa. L’esdebitazione è l’atto conclusivo di questo percorso: una volta ottenuta, ad esempio, il debitore non dovrà più nulla ai creditori antecedenti, e quindi nessuno potrà più pignorare i suoi canoni per quei debiti.

Oggi l’esdebitazione è relativamente accessibile anche a chi non ha beni da liquidare (debitori nullatenenti, come sopra detto, con la procedura del “debitore incapiente” possono essere esdebitati una volta nella vita). Ciò incoraggia a utilizzare gli strumenti concorsuali: mentre un tempo c’era lo stigma del fallimento e il fatto che comunque se non pagavi restavi debitore a vita, ora c’è la prospettiva di chiudere i conti.

Esempio: Caio, persona fisica, ha 10 creditori per 300.000€ totali, non possiede nulla se non una casa in cui abita (impignorabile perché prima casa nei confronti del Fisco sotto certe condizioni) e un piccolo appartamento ereditato che affitta per 600€/mese. Diversi creditori hanno iniziato a pignorare affitti e stipendio. Caio non uscirà mai dal debito così. Soluzione: Caio ricorre alla liquidazione controllata del sovraindebitato, mette in vendita l’appartamento affittato (realizza per esempio 100.000€) e per 4 anni cede i canoni intanto al liquidatore, pagando ad es. altri 28.800€ (4 anni di affitto). In totale i creditori hanno preso 128.800€, magari il 40% delle loro ragioni. A fine liquidazione, Caio ottiene l’esdebitazione: i restanti ~171.200€ sono cancellati. Caio riparte da zero, i suoi futuri redditi (compresi affitti se ricompra un immobile) saranno al sicuro.

Questo per dire che a volte cedere un bene e 4 anni di canoni in un quadro concordato è meglio che subire 10 anni di pignoramenti senza mai risolvere nulla.

TABELLA RIEPILOGATIVA – Strumenti difensivi e alternative

Per meglio fissare le idee, riportiamo una tabella riepilogativa con i principali strumenti di difesa dal pignoramento dei canoni di locazione, distinguendo tra azioni difensive immediate e soluzioni di medio termine:

Strumento difensivo	Descrizione	Tempistica	Effetto sul pignoramento
Opposizione all’esecuzione (615 cpc)	Ricorso per contestare il diritto di procedere (es: debito non dovuto, titolo nullo)	Prima o durante l’esecuzione (meglio entro udienza)	Può portare all’annullamento dell’intero pignoramento se accolta. Possibile sospensione provvisoria.
Opposizione agli atti (617 cpc)	Ricorso contro irregolarità formali dell’atto (es: vizi notifica, errori atto)	Entro 20 giorni dalla conoscenza dell’atto viziato	Può invalidare l’atto specifico (es. pignoramento, assegnazione). Spesso comporta ripetere l’atto o cessazione procedura.
Istanza di sospensione (624 cpc)	Richiesta al giudice di sospendere la procedura per gravi motivi	Contestuale all’opposizione o separata	Congela temporaneamente il pignoramento: i canoni non sono assegnati finché dura la sospensione.
Trattativa e accordo stragiudiziale	Negoziazione con il creditore per pagamento rateale o ridotto (saldo e stralcio)	Possibile in ogni fase, preferibile prima dell’assegnazione	Se accordo concluso: il creditore rinuncia al pignoramento, che viene estinto. I canoni tornano al debitore secondo accordo.
Rottamazione/Definizione agevolata (debiti fiscali)	Adesione a norme di legge che permettono di pagare solo parte del debito fiscale (senza sanzioni/interessi)	Finestra temporale stabilita dalla legge (es: rottamazione 2026, domande entro… rate fino al…)	Presentazione domanda sospende la procedura esecutiva fiscale. Adesione e pagamento la estinguono con saldo ridotto.
Rateizzazione debito fiscale (dilazione)	Piano di rate mensili con ADER fino a 6-10 anni per importi dovuti	Istanza possibile fino a che il debito non salda; se già in pignoramento, possibile comunque richiederla	Se concessa e debitore è in regola, tendenzialmente l’Agente sospende nuove azioni. Pignoramento in corso: può essere sospeso o comunque non proseguito oltre, ma non c’è automatismo normativo come per rottamazione.
Piano del consumatore (sovraindebitamento)	Procedura giudiziale per persone fisiche non fallibili, con proposta di ristrutturazione debiti	Da avviare appena valutata sostenibilità (durata procedura: 6-12 mesi circa per omologa)	Dalla presentazione, su provvedimento giudice, stop a tutti i pignoramenti. A omologazione: i creditori devono aderire al piano, pignoramento chiuso e debiti ristrutturati.
Liquidazione del patrimonio (sovraindebitamento)	Liquidazione concorsuale beni del debitore sovraindebitato (privato/piccolo imprenditore)	Avvio volontario da parte del debitore, durata qualche anno (vendita beni)	Apre concorso formale: sospese individuali. Pignoramento sostituito dalla procedura concorsuale; creditori soddisfatti in sede liquidatoria, poi esdebitazione finale.
Composizione negoziata crisi (imprese)	Procedura stragiudiziale assistita da esperto per imprese in crisi	Attivabile volontariamente, durata variabile (max 180 giorni prorogabili)	Il tribunale può concedere misure protettive: blocco dei pignoramenti durante la negoziazione. Se accordi conclusi (es. accordo ristrutturazione), esecuzioni chiuse secondo nuovi patti.
Concordato preventivo/Accordo ristrutturazione (imprese)	Procedure concorsuali giudiziali per imprese con proposta ai creditori	Tempistiche di alcuni mesi per autorizzazioni e voto creditori	Dall’ammissione (o omologazione accordo) scatta divieto di azioni esecutive. Pignoramenti pendenti sono inefficaci e creditori trattati nel concordato/accordo.

(Tabella 1: Principali strumenti difensivi e loro impatto sul pignoramento dei canoni)

Come si evince, ogni strumento ha ambiti e tempi diversi. La scelta dipende dalla situazione concreta del debitore: importo del debito, tipo di creditore, patrimonio disponibile, urgenza, etc. L’Avv. Monardo, con il suo staff multidisciplinare, aiuta il debitore a valutare queste opzioni in modo integrato. Spesso la strategia vincente è combinare più strumenti: ad esempio, proporre opposizione per guadagnare tempo e intanto aderire a una rottamazione, oppure avviare un piano del consumatore ma contemporaneamente trattare un saldo e stralcio con un creditore fuori piano. La flessibilità e la conoscenza approfondita di tutte le leve legali consentono di costruire una difesa su misura.

Errori comuni da evitare e consigli pratici per il debitore

Di fronte a un pignoramento di canoni di locazione, il debitore potrebbe essere preso dallo sconforto o commettere passi falsi per inesperienza. Ecco un elenco di errori frequenti da evitare assolutamente e alcuni consigli pratici da seguire:

• NON ignorare l’atto di pignoramento: L’errore più grave è far finta di nulla. Pensare “passerà da solo” o evitare di aprire le comunicazioni è altamente deleterio. I termini processuali corrono comunque e il giudice può assegnare i soldi al creditore anche in tua assenza. Consiglio: appena ricevi l’atto, contatta un legale e inizia a documentarti; la tempestività è essenziale.
• NON cercare di farti pagare “in nero” dal tuo inquilino: Alcuni debitori pensano di aggirare il pignoramento facendosi pagare i canoni di nascosto in contanti, magari con data diversa. Questo è illegale e pericoloso: l’inquilino comunque resterebbe debitore verso il creditore e se scoperto potrebbe dover ripagare. Tu debitore potresti incorrere in responsabilità anche penali (per frode ai creditori). Consiglio: mantieni la trasparenza, non coinvolgere l’inquilino in stratagemmi illeciti. Piuttosto cerca vie legali per sbloccare la situazione.
• NON minacciare o mettere in difficoltà l’inquilino: Il conduttore è una figura terza. Se lo tormenti, magari smette di pagare l’affitto del tutto (né a te né al creditore) creando doppio danno. Consiglio: spiegagli con calma la situazione e rassicuralo che è una vicenda fra te e il creditore. Se possibile, offrigli supporto per la dichiarazione da rendere e ringrazialo per la collaborazione.
• NON aspettare l’ultimo giorno per agire: Opposizioni e istanze hanno scadenze brevi. Arrivare dall’avvocato il giorno prima dell’udienza o a termini scaduti limita tantissimo ciò che si può fare. Consiglio: muoviti subito. Anche se l’udienza è tra due mesi, l’opposizione formale spesso va fatta entro 20 giorni. Prima parti, meglio è.
• NON mentire o omettere informazioni al tuo avvocato: Se ci sono elementi importanti (ad es. hai ricevuto altre notifiche, hai altri debiti, hai accordi non rispettati) devi dirli. L’avvocato è dalla tua parte ma può aiutarti efficacemente solo con un quadro completo. Consiglio: fornisci tutta la documentazione e i dettagli, anche quelli che pensi irrilevanti o imbarazzanti. Meglio sapere prima eventuali problemi (es: “sì quella cartella in realtà l’avevo ricevuta”) per costruire la difesa di conseguenza.
• NON sottovalutare l’importanza dei documenti: Tenere copie di contratti di locazione, ricevute di affitto, lettere, è fondamentale. Ad esempio, se l’inquilino ha disdetto, serve lettera di disdetta per dimostrarlo al giudice. Se hai pagato qualcosa al creditore, servono quietanze. Consiglio: crea un fascicolo con tutti i documenti collegati al debito e all’immobile e consegnalo all’avvocato. Ogni carta può fare la differenza.
• NON fare movimenti finanziari sospetti sul conto bancario: Se hai un conto corrente dove ricevi gli affitti, fai attenzione: se il creditore scopre il conto potrebbe pignorare anche quello (a volte fanno pignoramento di conti e affitti in parallelo). Non spostare grossi importi all’improvviso senza ragione, potresti alimentare sospetti di volerli sottrarre. Consiglio: mantieni la regolarità. Se temi il pignoramento conto, parlane col tuo legale per strategie lecite (es. aprire un conto dedicato per spese vive familiari su cui tieni solo il necessario).
• NON ignorare eventuali atti di precetto o solleciti precedenti: Spesso un pignoramento arriva dopo che hai ignorato una serie di avvisi (precetto, sollecito, raccomandate). Se ancora sei in tempo su quelli (ad es. un precetto che non è scaduto), meglio intervenire subito senza attendere il pignoramento. Consiglio: ogni atto va preso sul serio. Fatti assistere fin dal precetto, magari si evita proprio l’esecuzione.
• NON confidare su “trucchi” trovati online senza verifica: In rete si trovano consigli fantasiosi (tipo: “sposta la residenza, così l’atto è nullo” oppure “fai un nuovo contratto di locazione con un prestanome”). Molti di questi espedienti sono illegali o inefficaci e portano solo guai. Consiglio: segui solo consigli di professionisti qualificati. Ogni caso è unico, diffida di chi promette soluzioni miracolose senza analizzare carte.
• NON disperare e non cedere allo stress: Subire un pignoramento è pesante psicologicamente. Tuttavia, panico e disperazione possono portare a immobilismo o scelte avventate. Consiglio: mantieni la calma, razionalizza. Migliaia di persone ci sono passate e ne sono uscite grazie alla legge e all’aiuto giusto. Concentrati sulle azioni concrete da fare (documenti da raccogliere, appuntamenti con consulenti, ecc.) piuttosto che sul “destino avverso”.
• Non tardare a considerare soluzioni di ampio respiro: a volte il debito pignorato è solo una parte del tuo indebitamento. Se continui a tappare buchi singoli, resti sempre in emergenza. Consiglio: valuta con mente aperta procedure come il sovraindebitamento: all’inizio l’idea spaventa (“andare in tribunale, esporre i propri debiti?”) ma potrebbe essere la chiave per liberarti definitivamente.
• Non trascurare l’impatto fiscale e legale degli accordi: se fai un accordo di saldo a stralcio, ad esempio, chiarisci come verrà formalizzato (scrittura privata, eventuali dichiarazioni fiscali – perché a volte la parte scontata potrebbe avere rilevanza fiscale come sopravvenienza attiva, anche se per persone fisiche di solito no, ma attenzione per aziende). Consiglio: fatti seguire anche nella formalizzazione di qualsiasi transazione, per evitare sorprese dopo.
• Non accettare passivamente tutte le richieste del creditore pensando “è legge”: i creditori (o i loro avvocati) a volte approfittano della paura del debitore per fargli firmare accordi capestro o fargli confessare giudizialmente cose. Consiglio: ogni comunicazione con il creditore dovrebbe passare dal tuo avvocato. Se ricevi proposte o documenti da firmare, sottoponili prima a chi ti assiste. La pressione del tempo non deve farti cadere in trappole.

Seguendo questi consigli pratici e facendoti guidare dal tuo legale, eviterai i passi falsi più comuni e metterai le basi per una difesa efficace. Ricorda: il pignoramento dei canoni non è la fine, ma un problema che si può risolvere con le giuste mosse! Nel prossimo capitolo, risponderemo a una serie di domande frequenti (FAQ) per chiarire ulteriormente i dubbi più comuni sul tema.

Domande frequenti (FAQ) sul pignoramento dei canoni di locazione

Di seguito una raccolta di domande e risposte che spesso i debitori si pongono riguardo al pignoramento degli affitti. Questa sezione aiuta a chiarire in modo conciso i punti chiave visti nell’articolo, con un taglio pratico e immediato.

1. Domanda: Che cos’è il pignoramento dei canoni di locazione?
   Risposta: È un’azione esecutiva con cui un creditore, munito di titolo esecutivo, si rivolge all’inquilino (terzo) di un immobile del debitore, ordinandogli di pagare l’affitto al creditore anziché al proprietario. In pratica i canoni di locazione vengono “bloccati” e dirottati al creditore per soddisfare un debito.
2. Domanda: Quali creditori possono pignorare gli affitti?
   Risposta: Qualsiasi creditore con un titolo esecutivo valido può farlo: banche per mutui non pagati, finanziarie, privati che vantano un credito da sentenza, il condominio per morosità, etc. Anche l’Agenzia delle Entrate-Riscossione può pignorare affitti per tasse o multe non pagate (tramite la procedura speciale ex D.P.R. 602/1973).
3. Domanda: Serve un’autorizzazione del giudice per iniziare il pignoramento?
   Risposta: Non inizialmente. Il creditore notifica direttamente un atto di pignoramento presso terzi, senza chiedere prima il permesso al giudice. Solo dopo, la procedura passa sotto il controllo del giudice dell’esecuzione, che all’udienza deciderà sull’assegnazione delle somme. Per i crediti fiscali, l’Agente della Riscossione addirittura notifica un ordine di pagamento immediato al terzo (ex art. 72-bis) senza passare dal giudice in prima battuta .
4. Domanda: Il proprietario-debitore viene informato del pignoramento?
   Risposta: Sì, l’atto di pignoramento va notificato anche al debitore (oltre che all’inquilino). Quindi il proprietario riceve una copia e viene a conoscenza dell’azione. Inoltre, se il creditore iscrive la procedura a ruolo, deve poi comunicare al debitore l’avviso di iscrizione. Se ciò non avviene, l’esecuzione può perdere efficacia .
5. Domanda: Possono pignorare anche i canoni futuri o solo quelli scaduti?
   Risposta: Possono pignorare anche i canoni futuri. Il pignoramento tipicamente vincola i canoni man mano che maturano (oltre ad eventuali affitti già scaduti e non ancora pagati). Il giudice con l’ordinanza di assegnazione dispone che i canoni “a scadere” vengano girati al creditore fino a coprire il debito. Nel caso del Fisco, la norma prevede espressamente di includere i crediti futuri, e la Cassazione ha confermato che anche i canoni maturati entro 60 giorni dopo la notifica rientrano nel vincolo .
6. Domanda: Quanto del canone può essere pignorato? Una percentuale o tutto?
   Risposta: Di regola, l’intero importo del canone di locazione è pignorabile. Non esistono limiti percentuali come per gli stipendi. Se un inquilino paga 700 € al mese di affitto, quell’intera somma può essere assegnata al creditore ogni mese. L’unico limite è l’importo totale dovuto: una volta raggiunto, il pignoramento cessa. Ma non c’è, ad esempio, una quota libera per il proprietario.
7. Domanda: L’inquilino cosa deve fare se riceve l’atto?
   Risposta: Deve sospendere i pagamenti al locatore e seguire le istruzioni nell’atto: solitamente inviare al creditore una dichiarazione indicando importo dell’affitto, scadenze, eventuali arretrati, e poi attendere l’udienza. All’udienza potrà essere confermata la sua dichiarazione. In pratica l’inquilino deve collaborare con la giustizia; se continua a pagare il proprietario ignorando l’atto, rischia di dover pagare due volte (al creditore) e di subire a sua volta un’esecuzione.
8. Domanda: Cosa succede all’udienza in tribunale?
   Risposta: Davanti al Giudice dell’Esecuzione, si verifica la situazione: si acquisisce la dichiarazione dell’inquilino (se non già fatta), si ascoltano eventuali eccezioni del debitore, e poi il giudice in genere emette un’ordinanza di assegnazione. Con tale ordinanza dispone che l’inquilino paghi i canoni al creditore procedente (o eventualmente a più creditori in ordine di priorità) fino a un certo importo. Da quel momento l’ordinanza è efficace e vincolante.
9. Domanda: Il proprietario-debitore deve andare in udienza?
   Risposta: Non è obbligatorio che compaia, ma è fortemente consigliato che lo faccia tramite il suo avvocato. In udienza il debitore può far valere i propri diritti: segnalare pagamenti effettuati, chiedere termine per accordarsi, opporsi per qualche motivo, ecc. Se il debitore non si presenta, il giudice potrebbe procedere comunque all’assegnazione in base ai dati forniti dal creditore e dal terzo.
10. Domanda: Posso oppormi al pignoramento? In che modo?
    Risposta: Sì, il debitore può presentare opposizione. Ci sono due tipi: l’opposizione all’esecuzione (se contesti proprio il diritto del creditore di agire, ad esempio perché il debito non esiste o è già pagato) e l’opposizione agli atti esecutivi (se contesti irregolarità formali dell’atto, ad esempio notifica nulla o termini non rispettati). Occorre attivarsi rapidamente: per vizi formali il termine è 20 giorni dalla notifica . L’opposizione si deposita in tribunale, normalmente come ricorso al giudice dell’esecuzione. Spiegarne e gestirne i dettagli da soli è difficile: serve un avvocato.
11. Domanda: L’opposizione blocca subito il pignoramento?
    Risposta: Non automaticamente. Bisogna chiedere espressamente al giudice la sospensione dell’esecuzione. Se il giudice, valutati i motivi, la concede, allora il pignoramento viene sospeso temporaneamente (nessuna assegnazione nel frattempo). Senza sospensione, il processo esecutivo può andare avanti e concludersi, salvo poi eventualmente annullarne gli effetti se l’opposizione verrà accolta più tardi (il che però è un percorso tortuoso, meglio ottenere la sospensione prima).
12. Domanda: Nel frattempo posso vendere l’immobile locato o fare qualcosa per evitare il pignoramento?
    Risposta: Vendere l’immobile durante il pignoramento dei canoni non ferma l’esecuzione in corso su quei canoni. Se vendi la casa, legalmente l’acquirente diventerebbe il nuovo locatore e l’inquilino dovrebbe pagare a lui; tuttavia il creditore potrebbe accelerare per farsi assegnare i canoni maturati fino a quel momento. Inoltre, se la vendita è fatta a prezzo di favore o per schermare il bene, il creditore potrebbe chiederne la revocatoria. Insomma, vendere in fretta e furia non è una soluzione semplice. Piuttosto, se vuoi vendere per pagare il debito, fallo in modo concordato col creditore (magari ottenendo la sospensione del pignoramento durante la vendita).
13. Domanda: Il pignoramento dei canoni incide sull’eventuale pignoramento dell’immobile?
    Risposta: Sono due procedure diverse ma possono interferire. Se prima ti pignorano la casa e nominano un custode, i canoni da quel momento spettano al custode per la massa dei creditori immobiliari. Un successivo pignoramento presso terzi dei canoni in teoria non dovrebbe scavalcare questa situazione, anzi dovrebbe essere coordinato col processo immobiliare (la Cassazione ha suggerito di riunirli ). Viceversa, se prima un creditore pignora i canoni e ottiene l’assegnazione, e poi un altro pignora l’immobile, la Cassazione (sent. 17195/2025) ha chiarito che i canoni già assegnati restano al primo creditore e il giudice immobiliare non può toccarli . In altre parole, chi arriva primo sui canoni ha la precedenza su chi pignora dopo l’immobile, e chi pignora l’immobile troverà la “nuda proprietà” priva degli affitti. Quindi per un debitore può talvolta essere vantaggioso che un unico creditore si prenda gli affitti evitando che altri attacchino la casa (paradossalmente).
14. Domanda: Se ho un mutuo sulla casa, il pignoramento degli affitti mi impedisce di pagarlo? Cosa succede col mutuo?
    Risposta: Purtroppo, se i canoni ti venivano in aiuto per pagare le rate del mutuo, con l’affitto pignorato potresti non avere liquidità per la banca. Devi cercare soluzioni perché la banca potrebbe a sua volta considerarti inadempiente. Se la banca (che di solito ha ipoteca) non è la creditrice che ha fatto il pignoramento attuale, potrebbe in futuro agire (pignorando l’immobile). È una situazione delicata: meglio prevenire contattando la banca, spiegando la situazione e magari chiedendo una rinegoziazione o sospensione temporanea delle rate (esistono opzioni di moratoria). L’ideale sarebbe risolvere il pignoramento affitti il prima possibile, proprio per riprendere a pagare il mutuo. Un avvocato può aiutare anche a gestire il dialogo con la banca.
15. Domanda: Quanto costa fare opposizione o difendersi? Ne vale la pena economicamente?
    Risposta: I costi dipendono dalla complessità del caso: c’è il contributo unificato per l’opposizione (importo variabile con il valore del debito), le parcelle dell’avvocato, eventuali consulenze tecniche se servono. Tuttavia, i benefici di un’opposizione vincente o di un accordo favorevole superano di solito i costi: ad esempio, se eviti di pagare 20.000 € ingiustamente e spendi 2.000 € in avvocato, hai risparmiato 18.000. Spesso l’avvocato può concordare piani di pagamento delle sue competenze compatibili con le possibilità del cliente. E se vinci l’opposizione, puoi chiedere al giudice che le spese legali te le rimborsi il creditore soccombente. In ogni caso, non guardare solo la spesa immediata: difendersi è un investimento per salvare il tuo patrimonio.
16. Domanda: Se raggiungo un accordo col creditore, come formalmente si chiude il pignoramento?
    Risposta: Il creditore (tramite il suo avvocato) dovrà depositare in tribunale un atto di rinuncia agli atti del pignoramento oppure una dichiarazione di aver soddisfatto il proprio credito e chiedere l’estinzione della procedura. Il giudice emetterà un’ordinanza che estingue l’esecuzione. Da quel momento l’atto di pignoramento non ha più effetto e l’inquilino torna a pagare te. È sempre meglio ottenere un documento scritto dal creditore con cui si impegna a fare ciò, nell’ambito dell’accordo.
17. Domanda: Il pignoramento dei canoni viene registrato da qualche parte? Influisce sul mio immobile a livello di pubblicità (es. visura catastale)?
    Risposta: Il pignoramento presso terzi non viene annotato nei registri immobiliari perché non colpisce direttamente il bene immobile. Diverso sarebbe il pignoramento dell’immobile, che sì viene trascritto in conservatoria. Il pignoramento dei canoni invece potrebbe comparire nelle banche dati dei protesti/pregiudizievoli (ad esempio potrebbe risultare in una visura delle procedure esecutive a nome tuo presso il tribunale, ma non in catasto o conservatoria). Comunque, è un fatto noto ai soggetti coinvolti (creditore, inquilino) ma non c’è un “registro pubblico” facilmente consultabile da terzi per i pignoramenti presso terzi. Ovviamente, però, se stai per vendere l’immobile, dovrai informare l’acquirente che i canoni sono oggetto di una procedura (per correttezza contrattuale).
18. Domanda: Posso sostituire i canoni con un altro bene o importo per evitare il pignoramento prosegua?
    Risposta: Sì, esiste la facoltà di conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.): il debitore può chiedere al giudice di sostituire alle cose pignorate (in questo caso i crediti da canoni) una somma di denaro pari all’importo dovuto più spese. Significa in pratica versare in tribunale tutto il dovuto in un’unica soluzione (o con una cauzione iniziale e il resto rateale fino a 36 mesi se il giudice lo consente). Questa opzione serve quando vuoi liberare subito i beni pignorati offrendo cash. Se hai la disponibilità finanziaria o un parente disposto a prestartela, puoi farlo: paghi quella somma al fondo della giustizia, il giudice dà quei soldi al creditore e chiude l’esecuzione, liberando i canoni futuri. È però impegnativa, perché richiede di sborsare l’intero importo (non scontato). Spesso la conversione è usata in pignoramenti immobiliari; per i canoni non è molto comune, ma è teoricamente fattibile se si vuole risolvere immediatamente.
19. Domanda: L’avvocato può trattare con il Fisco come con un privato? Ad esempio saldo e stralcio con l’Agenzia Entrate-Riscossione è possibile?
    Risposta: L’Agenzia delle Entrate-Riscossione ha vincoli legali: non può fare sconti individuali discrezionali. Quindi un “saldo e stralcio” classico non è possibile salvo che una legge lo permetta (come i condoni/rottamazioni). Tuttavia, l’avvocato può aiutarti a negoziare i tempi (es. ottenere rateazione) e a far valere diritti (sgravio di somme non dovute, scomputo di pagamenti già fatti) interloquendo con l’ente. Inoltre, ci sono strumenti come la transazione fiscale nel contesto di procedure concorsuali: ad esempio, se fai un piano del consumatore o un concordato preventivo, puoi proporre al Fisco un pagamento parziale e se il tribunale approva, anche l’ADER è vincolata. In sintesi, col Fisco non c’è flessibilità fuori dalle norme, ma all’interno di procedure legali strutturate si possono ottenere riduzioni (per via giudiziale).
20. Domanda: Quanto dura un pignoramento dei canoni?
    Risposta: Potenzialmente dura finché non viene soddisfatto il credito o finché non termina la locazione, il che avviene prima. Se il debito è importante e il contratto di affitto lungo, il pignoramento potrebbe proseguire per anni, ogni mese il canone va al creditore. Il giudice non chiude la procedura se sa che il credito non è soddisfatto, a meno che il creditore resti inattivo. In pratica la procedura rimane “aperta” fin quando il creditore comunica di aver incassato tutto. D’altro canto, molti contratti di locazione hanno scadenze (es. 4+4 anni): se il contratto cessa e l’immobile resta sfitto, il pignoramento sui canoni futuri si esaurisce per mancanza di oggetto (non ci sono più affitti). Il creditore dovrà cercare altri beni. Quindi la durata dipende: potrebbe essere pochi mesi se il debito è piccolo; oppure diversi anni se il debito è grande e il contratto continua; o anche interrompersi prima se finisce il contratto di locazione.

Queste FAQ coprono molte situazioni pratiche. Ovviamente ogni caso concreto può presentare peculiarità, quindi per problemi specifici è sempre opportuno consultare il proprio avvocato di fiducia.

Esempi pratici e simulazioni

Per comprendere meglio l’impatto di un pignoramento dei canoni di locazione e l’efficacia delle possibili soluzioni, presentiamo di seguito due casi pratici con simulazioni numeriche. Questi esempi, pur semplificati, si basano su situazioni ricorrenti nella pratica.

Esempio 1: Debito fiscale con Agenzia Entrate-Riscossione e pignoramento dell’affitto

Scenario: Mario è un piccolo imprenditore in pensione. Ha un appartamento che affitta a 600 € al mese. Purtroppo, Mario ha accumulato debiti fiscali (Irpef e Iva) per 30.000 € con l’Agenzia Entrate-Riscossione. Dopo aver ignorato cartelle e solleciti, un giorno riceve un atto di pignoramento dei canoni di locazione: l’ADER gli comunica che l’inquilino dovrà pagare i 600 € mensili a loro, a partire da subito, fino a concorrenza del debito. L’atto è emesso ex art. 72-bis D.P.R. 602/73, quindi con ordine immediato al terzo.

• Effetto immediato: L’inquilino, dal mese successivo, versa i 600 € direttamente all’ADER. Mario perde così l’unica entrata mensile che usava in parte per pagare le bollette.
• Senza difese: Se Mario non fa nulla, l’ADER incamererà 600 € al mese. Teoricamente in 50 mesi (30.000 / 600) il debito capitale sarebbe pagato. Ma attenzione: ci sono anche interessi di mora e compensi di riscossione. Quindi probabilmente servirebbero più mesi. Inoltre, col meccanismo 72-bis, anche eventuali arretrati o versamenti futuri entro 60 giorni sono presi. Dunque, se per caso l’inquilino doveva pagare due mesi arretrati, l’ADER li prenderà subito, riducendo un po’ la durata.
• Problema per Mario: 50 mesi sono oltre 4 anni. Mario a 0 € al mese non regge: ha comunque le sue spese. Rischia di dover vendere l’immobile o chiedere prestiti.

Soluzione valutata: Avvocato Monardo analizza la posizione di Mario. Vede che Mario potrebbe aderire alla Rottamazione-quater 2023 che è stata appena riaperta per alcune cartelle. Il debito da 30.000 € verrebbe ridotto togliendo sanzioni e interessi, diventando ad esempio 20.000 € netti, pagabili in 18 rate in 5 anni. Mario presenta domanda di definizione agevolata.

• Effetto della domanda: l’ADER, come prevede la legge, sospende il pignoramento. Quindi temporaneamente l’inquilino torna a pagare Mario (o l’ADER gli dice di accantonare in attesa, a seconda dei casi). Comunque i soldi non vanno al Fisco durante l’istruttoria.
• Mario inizia a pagare le rate: la prima rata (supponiamo 3.000 €) Mario la paga grazie a un piccolo prestito famigliare. Ora è in regola con la rottamazione.
• Pignoramento estinto: Una volta accettata la rottamazione e pagata la prima rata, il debito di Mario è in regola e congelato nelle rate. L’ADER a questo punto revoca l’azione esecutiva: nella pratica, può depositare un’istanza di estinzione al tribunale dell’esecuzione (se nel frattempo aveva depositato l’atto) o comunque comunica all’inquilino e a Mario che il pignoramento non prosegue. Mario recupera quindi i suoi 600 € mensili.
• Confronto numerico: Senza intervento, Mario perdeva 600€/mese per ~50 mesi = 30.000 €. Con la rottamazione, Mario pagherà 20.000 € in 5 anni, ossia ~333€/mese di esborso equivalente, ma senza privarsi totalmente dell’affitto: dei 600 che prende, 333 li mette da parte per le rate, il resto gli rimane per le sue spese. Inoltre risparmia 10.000 € di sanzioni.

Nota: se la rottamazione non fosse disponibile, l’avvocato avrebbe valutato una rateazione classica: con 30.000 € su 72 rate, ~416 €/mese di rata. L’ADER però in quel caso all’inizio aveva già preso qualche affitto; probabilmente si poteva negoziare la sospensione con l’avvio del piano. In entrambi i casi, Mario evita il dissanguamento completo, diluisce il pagamento e mantiene solvibilità.

Esempio 2: Pignoramento di canoni da parte di banca e soluzione con piano del consumatore

Scenario: Lucia è una professionista che alcuni anni fa ha garantito con ipoteca un mutuo di suo fratello, offrendo in garanzia un piccolo appartamento di sua proprietà che affitta a studenti (500 €/mese). Purtroppo il fratello è fallito e la banca ha escusso l’ipoteca. Lucia si trova un debito residuo di 50.000 € con la banca. Non avendo liquidità, la banca agisce: notifica precetto e poi un atto di pignoramento dei canoni verso gli studenti inquilini. Inoltre minaccia di pignorare anche l’immobile (procedura espropriativa immobiliare).

• Difficoltà: Lucia usa i 500 €/mese per contribuire all’affitto della casa in cui vive altrove. Se li perde, deve trovarli altrimenti.
• Valore immobile: l’appartamentino vale circa 80.000 € sul mercato. Lucia vorrebbe evitarne la vendita forzata perché è intestato come investimento per i figli.

Strategia: L’avvocato esamina il caso e vede che Lucia ha anche altri debiti (carte di credito per 10.000 € e un’arretrato con l’Agenzia Entrate di 5.000 €). Nel complesso Lucia è sovraindebitata per 65.000 €. Reddito netto mensile del suo lavoro 1.600 €. Quindi propone di attivare una procedura da sovraindebitamento – piano del consumatore.

• Proposta di piano: Lucia, assistita dall’OCC, propone di vendere l’appartamento in questione tramite mercato libero entro 12 mesi (evitando la svendita all’asta) stimando di ricavarne 80.000 €, con cui pagherà la banca (50k) e gli altri creditori in percentuale. Eventuale eccedenza andrà a spese e al piccolo chirografo. Inoltre si impegna a destinare 300 €/mese del suo stipendio per 4 anni ai creditori (totale ~14.400 €). Sommando, nel piano offre circa 94.400 €. Questo coprirebbe il 100% a banca e fisco, e un 80% ai chirografari minori, ad esempio.
• Misure immediate: Appena depositata la domanda, il tribunale sospende il pignoramento dei canoni e anche impedisce alla banca di iniziare o proseguire il pignoramento immobiliare. Gli studenti tornano a pagare Lucia, che però accantona quei 500 € su un conto vincolato gestito dall’OCC, sapendo che serviranno ai creditori se il piano passa.
• Esecuzione del piano: entro pochi mesi il giudice omologa il piano (la banca era contraria ma nel piano del consumatore non serve il suo ok, basta che il giudice ritenga la proposta fattibile e equa). Lucia vende effettivamente l’immobile a un privato realizzando 78.000 € netti (leggermente meno del previsto ma sufficiente). Versa la somma all’OCC, che poi ripartisce ai creditori come da piano. Lucia continua a versare 300 € al mese per 4 anni.
• Risultato: La banca riceve i suoi 50.000 € e gli interessi contrattuali compensativi come da piano; gli altri creditori ricevono le loro quote. I pignoramenti vengono estinti definitivamente. Lucia ha sacrificato l’immobile ma ha evitato la procedura forzata (che magari avrebbe svenduto a 50k l’appartamento non coprendo tutto il debito con la banca) e soprattutto ha evitato di accumulare ulteriori arretrati perché il piano l’ha messa in carreggiata con pagamenti sostenibili. Passati i 4 anni e completati i versamenti, Lucia ottiene dal tribunale l’esdebitazione per qualsiasi eventuale debito residuo (nel suo caso poco o nulla, avendo coperto quasi tutto).
• Confronto con inerzia: se Lucia non avesse fatto nulla: la banca prendeva 500 €/mese di affitti (ci sarebbero voluti 100 mesi = 8 anni per 50k, più interessi; impossibile, la banca avrebbe comunque pignorato la casa prima per recuperare); e la casa sarebbe stata pignorata e venduta all’asta forse a 50k o meno, lasciandole comunque debito. Gli altri creditori l’avrebbero poi incalzata a loro volta. Insomma, Lucia sarebbe finita in un circolo vizioso. Con il piano invece ha risolto tutto in 1 anno la parte immobiliare e in 4 anni completato i pagamenti in modo gestito, uscendo libera dai debiti.

Questi esempi mostrano come un pignoramento dei canoni, per quanto serio, si possa affrontare con misure adeguate: – Nel primo caso, sfruttando una legge di definizione agevolata si è ridotto il peso e velocizzato lo sblocco. – Nel secondo, adottando una procedura concorsuale si è arrivati a una soluzione più articolata ma definitiva, evitando di subire passivamente la situazione.

Ogni storia debitoria è diversa, ma l’obiettivo comune è passare da una condizione di passività (subire il pignoramento per anni) a una condizione di attività (gestire il proprio debito trovando la via d’uscita).

L’Avv. Monardo e il team modulano gli strumenti in base al caso concreto: ad esempio, in casi più semplici può bastare un’opposizione per errore di notifica e tutto si chiude velocemente; in altri serve un mix (un po’ di opposizione, un po’ di trattativa, e intanto vendere un bene per pagare). L’importante è agire e farlo con competenza.

Conclusione

In conclusione, difendersi da un pignoramento dei canoni di locazione è possibile e, anzi, doveroso per qualsiasi debitore che voglia tutelare il proprio patrimonio e ristabilire la propria stabilità finanziaria. Abbiamo visto in questo articolo come il pignoramento degli affitti, se ignorato, possa prosciugare a tempo indeterminato una fonte di reddito importante e mettere in crisi l’equilibrio economico personale o familiare del debitore. Tuttavia, abbiamo anche illustrato una vasta gamma di strumenti legali e strategie efficaci per reagire:

• Conoscendo il quadro normativo (articoli di legge e procedure) e le più recenti sentenze della Cassazione, il debitore può individuare eventuali illegittimità o limiti nell’azione del creditore .
• Attraverso le opposizioni legali e le richieste di sospensione, è possibile bloccare sul nascere un pignoramento infondato o viziato, evitando assegnazioni indebite di somme.
• Mediante una gestione accorta dei termini processuali e delle eccezioni formali (come il mancato deposito nei termini o la mancata notifica dell’avviso di iscrizione ), si possono cogliere opportunità per far dichiarare inefficace il pignoramento.
• Grazie a trattative mirate e alla competenza negoziale di un avvocato specializzato, si può spesso ottenere un accordo vantaggioso: che sia una rateazione fuori dal tribunale o un saldo e stralcio, l’importante è ridurre il danno e riconquistare la disponibilità dei propri affitti.
• Sfruttando le definizioni agevolate e rottamazioni fiscali, quando applicabili, si possono abbattere sensibilmente i debiti con lo Stato, neutralizzando i pignoramenti dell’Agente della Riscossione e risolvendo la pendenza a condizioni molto più favorevoli .
• Nel caso di indebitamento diffuso, le procedure di sovraindebitamento e altre soluzioni concorsuali permettono di riorganizzare tutti i debiti in modo ordinato: ciò non solo sospende immediatamente tutte le azioni esecutive (compresi pignoramenti di canoni, stipendi, ecc.), ma consente al debitore di ripagare secondo le proprie possibilità e infine liberarsi dei debiti residui con l’esdebitazione.
• Abbiamo poi sottolineato l’importanza di evitare errori comuni – come l’inerzia, i tentativi di sottrazione illecita dei canoni o la mancata consulenza legale – che potrebbero aggravare la situazione invece di risolverla.

Il filo rosso che lega tutte queste difese è la necessità di agire tempestivamente e con professionalità. Il tempo, in materia di esecuzioni, è un fattore cruciale: ogni giorno perso può voler dire un canone in più incassato dal creditore o una finestra procedurale che si chiude.

Ecco perché l’intervento di un professionista esperto come l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è determinante. Con la sua doppia veste di avvocato cassazionista e gestore della crisi con competenze multidisciplinari, l’Avv. Monardo è in grado di: – Valutare immediatamente la gravità e l’urgenza del caso, individuando priorità (ad esempio: depositare subito un’istanza urgente di sospensione per bloccare l’udienza di assegnazione). – Approntare una strategia su misura, combinando se necessario più strumenti (difesa processuale, negoziazione, attivazione di procedure concorsuali) per massimizzare la protezione del cliente. – Coordinare un team di avvocati e commercialisti specializzati (diritto bancario, tributario, esecuzioni, crisi d’impresa) in grado di coprire ogni aspetto: dal ricorso in tribunale fino alla presentazione di un piano del consumatore o alla perizia su un mutuo bancario. – Assistere il cliente a 360 gradi, non solo in tribunale ma anche nelle interlocuzioni con uffici pubblici (Agenzia Entrate, OCC, tribunale fallimentare) e con i creditori, fornendo supporto tecnico e umano in un momento stressante.

Il valore delle difese legali analizzate risiede non solo nel recupero economico (evitare di pagare ciò che non è dovuto, o diluire un debito in modo sostenibile), ma anche nel recupero della serenità e del controllo sulla propria vita finanziaria. Sapere di avere strumenti per bloccare un ingiusto pignoramento o per rinegoziare un debito dà al debitore la forza di affrontare la situazione attivamente, anziché subirla passivamente.

È importante infine agire tempestivamente: prima si interviene, maggiori sono le chance di successo. Ad esempio, contestare un vizio prima che il giudice assegni i canoni è molto più efficace che farlo dopo; allo stesso modo, attivare una procedura di composizione della crisi prima che i creditori vendano i tuoi beni può salvare gran parte del patrimonio.

Se ti trovi, dunque, di fronte a un atto di pignoramento dei tuoi canoni di locazione – o temi che possa accadere – non aspettare oltre e affídati subito a professionisti competenti.

📞 Contatta subito qui di seguito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff di avvocati e commercialisti sapranno valutare la tua situazione e difenderti con strategie legali concrete e tempestive. Insieme potremo analizzare l’atto, individuare eventuali irregolarità da far valere, presentare i ricorsi necessari, attivare soluzioni come ricorsi, piani di rientro o procedure di sovraindebitamento, e bloccare sul nascere azioni esecutive come pignoramenti, ipoteche, fermi amministrativi o nuove cartelle. Agisci ora per proteggere i tuoi beni e il tuo futuro: una difesa legale mirata può fare la differenza tra subire una lunga esecuzione o risolvere il debito alle migliori condizioni possibili. Contattaci subito e metti al sicuro i tuoi affitti e la tua serenità economica!