L’accertamento IVA su un immobile strumentale è una delle contestazioni più tecniche e impattanti, perché l’Agenzia delle Entrate tende a negare la detrazione dell’IVA sostenendo la mancanza di inerenza tra l’immobile e l’attività esercitata, con conseguente recupero dell’imposta, sanzioni e interessi.

Per imprese, professionisti e società, il rischio è concreto: IVA regolarmente detratta su acquisto, costruzione, ristrutturazione o locazione di immobili viene disconosciuta sulla base di valutazioni astratte o formali, anche quando l’immobile è effettivamente utilizzato nell’attività o funzionalmente destinato a essa.

Molti si chiedono:
“Quando un immobile è davvero strumentale?”
“L’IVA è detraibile anche se l’immobile non è utilizzato al 100%?”
“Come si difende l’inerenza davanti a un accertamento?”

È fondamentale chiarirlo subito:
l’inerenza non richiede un utilizzo esclusivo o immediato, ma un collegamento oggettivo e funzionale con l’attività economica.
Un accertamento fondato su interpretazioni restrittive è contestabile.

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Perché l’Agenzia delle Entrate contesta l’IVA sugli immobili

Le contestazioni sorgono spesso quando l’Ufficio ritiene che:

• l’immobile non sia utilizzato direttamente
• l’uso sia promiscuo o non continuativo
• l’attività non sia ancora avviata
• l’immobile sia locato o inutilizzato
• vi sia una potenziale destinazione privata
• manchi un collegamento immediato con i ricavi

Ma nessuno di questi elementi è decisivo da solo.

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Immobile strumentale e inerenza: il punto chiave

Un principio fondamentale è questo:

• l’inerenza va valutata in base alla funzione economica
• conta la destinazione oggettiva dell’immobile
• non è richiesto un utilizzo esclusivo
• l’immobile può essere strumentale anche se temporaneamente inutilizzato
• l’avviamento o la riorganizzazione non escludono la detrazione

Se l’immobile è funzionale all’attività, l’IVA è detraibile.

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Il rischio più grave: recupero integrale dell’IVA

Il vero pericolo è che:

• venga recuperata tutta l’IVA detratta
• si applichino sanzioni elevate
• maturino interessi pluriennali
• l’atto diventi esecutivo
• si colpisca la liquidità aziendale

Tutto ciò anche in assenza di un uso privato effettivo.

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L’errore più grave: difendersi solo sull’utilizzo materiale

Molti contribuenti sbagliano quando:

• provano solo l’uso fisico dell’immobile
• non spiegano la funzione economica
• non documentano la destinazione aziendale
• accettano il concetto di inerenza “ristretto”
• rinunciano a contestare il metodo dell’Ufficio

L’inerenza non è solo presenza fisica, ma coerenza economica.

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Inerenza IVA e limiti del potere dell’Ufficio

È essenziale sapere che:

• l’inerenza non si valuta in modo soggettivo
• l’Ufficio non può sostituirsi all’imprenditore
• la scelta dell’immobile è libera se economicamente coerente
• l’antieconomicità è solo un indizio
• la detrazione IVA segue la logica dell’attività economica

Se la contestazione è astratta o standardizzata, l’accertamento è illegittimo.

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Quando la contestazione di inerenza è difendibile

La difesa è particolarmente efficace quando:

• l’immobile è destinato all’attività
• esistono contratti, progetti o delibere aziendali
• l’uso promiscuo è marginale o documentabile
• l’immobile è funzionale a uno sviluppo futuro
• l’Ufficio usa presunzioni generiche
• manca una prova di uso privato

In questi casi l’accertamento può essere annullato o ridotto.

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Come si costruisce una strategia di difesa efficace

Una difesa corretta richiede:

• analisi dell’avviso di accertamento
• ricostruzione della funzione economica dell’immobile
• documentazione della destinazione aziendale
• contestazione dell’interpretazione restrittiva dell’inerenza
• dimostrazione della coerenza con l’attività
• argomentazioni giuridiche puntuali
• impugnazione nei termini
• richiesta di sospensione, se necessaria

È una difesa economica, funzionale e giuridica, non solo catastale.

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Accertamento IVA e rischio esecutivo

Se l’accertamento non viene contestato:

• il recupero IVA diventa definitivo
• scattano sanzioni e interessi
• l’atto può diventare esecutivo
• partono pignoramenti e blocchi
• il danno economico si consolida

Intervenire subito è decisivo.

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I rischi se non si reagisce correttamente

Una gestione passiva può portare a:

• perdita definitiva della detrazione IVA
• sanzioni sproporzionate
• interessi cumulativi
• crisi di liquidità
• danni patrimoniali evitabili

Il danno è fiscale e aziendale.

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Cosa fare subito se ricevi l’accertamento

Se ricevi un accertamento IVA su immobile strumentale:

• non accettare la contestazione automaticamente
• non pagare d’impulso
• fai analizzare subito l’atto
• ricostruisci la funzione economica dell’immobile
• raccogli documentazione sulla destinazione aziendale
• prepara una difesa tecnica
• valuta ricorso e sospensione

Il tempo è determinante.

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Il ruolo dell’Avvocato Monardo

L’Avvocato Monardo, cassazionista, opera con competenza qualificata nel contenzioso tributario, assistendo imprese e professionisti nei casi di accertamenti IVA su immobili strumentali, contrastando contestazioni di inerenza fondate su interpretazioni restrittive o astratte.

Può intervenire per:

• contestare il disconoscimento dell’IVA
• dimostrare la strumentalità dell’immobile
• difendere la coerenza economica dell’investimento
• ottenere l’annullamento o la riduzione dell’accertamento
• bloccare la riscossione

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Agisci ora

Un immobile strumentale non perde l’inerenza per una valutazione astratta.
Ma se una contestazione non viene difesa, può diventare definitiva.

Se l’Agenzia delle Entrate ha contestato l’IVA su un immobile strumentale,
richiedi una consulenza riservata con l’Avvocato Monardo e difendi ora la reale funzione economica dell’investimento, prima che un’interpretazione restrittiva si trasformi in un debito definitivo.

Introduzione

Gli accertamenti fiscali in materia IVA relativi agli immobili strumentali sono spesso incentrati sulla contestazione dell’inerenza: l’Amministrazione finanziaria mette in dubbio che l’immobile acquistato o gestito dall’impresa sia effettivamente inerente all’attività economica svolta. In pratica, si contesta al contribuente di aver detratto indebitamente l’IVA su un immobile che – secondo il Fisco – non è realmente utilizzato (o utilizzato pienamente) nell’ambito dell’attività d’impresa o professionale. Questo tipo di accertamento può riguardare situazioni molto diffuse, come:

• L’acquisto di un immobile da parte di una società o di un imprenditore individuale, formalmente destinato ad uso aziendale, ma di fatto impiegato per scopi diversi (ad esempio, dato in locazione a terzi al di fuori del core business, oppure utilizzato personalmente dai soci o dall’amministratore).
• La detrazione dell’IVA sull’acquisto o ristrutturazione di un immobile abitativo (es. categoria catastale A) sostenendo che sarà impiegato come bene strumentale d’impresa (es. ufficio, struttura ricettiva), in apparente contrasto con il divieto di detrazione per gli immobili abitativi previsto dalla legge.
• L’utilizzo promiscuo di immobili (uso sia aziendale che privato) e i conseguenti limiti alla detraibilità e deducibilità dei costi.
• Il cambio di destinazione d’uso di un immobile rispetto a quanto originariamente previsto dopo aver detratto l’IVA (con possibile necessità di rettificare la detrazione).
• Le situazioni in cui immobili intestati all’azienda sono di fatto goduti dai soci o dall’imprenditore per fini personali (es. l’immobile sociale usato come abitazione del socio), facendo ipotizzare un utilizzo non inerente e possibili “società di comodo”.
• Immobili in leasing o costruiti in economia dall’impresa, rispetto ai quali si contestano analogamente l’inerenza e quindi la detraibilità dell’IVA sui canoni o sui costi di costruzione.

Questa guida intende fornire un quadro avanzato e aggiornato a dicembre 2025 di come affrontare e difendersi da un accertamento IVA su immobili strumentali fondato sulla mancata inerenza. Adotteremo un linguaggio giuridico ma chiaro, con riferimento alle norme italiane vigenti e alle più recenti sentenze della giurisprudenza (Corti di Giustizia Tributaria di primo/secondo grado – ex Commissioni Tributarie – e Corte di Cassazione). Verranno inclusi esempi pratici, tabelle riepilogative, nonché una sezione di domande e risposte frequenti, per aiutare sia i professionisti (avvocati tributaristi, commercialisti) sia imprenditori e privati a comprendere i punti chiave e le migliori strategie difensive. Il punto di vista adottato è quello del contribuente debitore, ossia di colui che subisce la contestazione e deve difendere il proprio operato.

Struttura della guida: Nei paragrafi che seguono analizzeremo prima il quadro normativo di riferimento (principio di inerenza, norme sulla detrazione IVA per gli immobili strumentali vs. abitativi), poi le principali casistiche di contestazione con la relativa evoluzione giurisprudenziale. Verranno quindi illustrate le strategie difensive e gli accorgimenti da adottare, seguite da FAQ (domande e risposte) e da tabelle di sintesi. In fondo alla guida, in una sezione separata, sono elencate tutte le fonti normative e giurisprudenziali citate.

Quadro normativo: inerenza e detraibilità IVA sugli immobili

Il principio di inerenza nel diritto tributario italiano

In ambito fiscale italiano, il concetto di inerenza esprime la necessaria correlazione tra un costo sostenuto e l’attività d’impresa o di lavoro autonomo esercitata. In generale (ai fini delle imposte sul reddito) si considera inerente una spesa che è riferibile all’attività e potenzialmente idonea a contribuire, anche indirettamente, alla produzione di ricavi o redditi imponibili . Tale principio, di matrice dottrinale e giurisprudenziale, è sancito in modo indiretto nell’ordinamento: ad esempio, l’art. 109 del TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi) prevede che sono deducibili i costi correlati alle attività da cui provengono i ricavi dell’impresa .

Inerenza non significa necessariamente utilità economica immediata o proporzionalità del costo al ricavo, ma implica un nesso qualitativo con l’attività svolta. La Corte di Cassazione ha ribadito che il giudizio di inerenza non è quantitativo ma qualitativo: anche spese ingenti o apparentemente antieconomiche possono essere inerenti se sostenute in funzione di un progetto imprenditoriale concreto, salvo che la loro manifesta sproporzione indichi una finalità estranea all’impresa . In altre parole, un costo è inerente se “attiene” all’esercizio dell’attività d’impresa, anche se non produce direttamente profitti o se l’investimento risulta poi infruttuoso, purché vi sia logica imprenditoriale e assenza di finalità personali estranee .

Nel contesto dell’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto), il principio di inerenza assume rilievo nel determinare il diritto alla detrazione dell’IVA sugli acquisti. La normativa IVA italiana (art. 19 del DPR 633/1972) consente al soggetto passivo IVA di detrarre l’imposta assolta sugli acquisti di beni e servizi nella misura in cui questi ultimi sono utilizzati per effettuare operazioni soggette ad IVA nell’esercizio dell’attività . Sebbene l’art.19 non menzioni espressamente la parola “inerenza”, la giurisprudenza ha da tempo chiarito che il diritto alla detrazione sorge solo per gli acquisti che presentano un nesso diretto e immediato con l’attività economica tassata svolta dal contribuente . In sostanza, anche in ambito IVA vale la regola per cui un bene o servizio deve essere strumentale all’impresa (nel senso di collegato all’attività) affinché la relativa IVA sia detraibile.

La Corte di Cassazione, in diverse pronunce, ha affermato principi cardine poi recepiti anche nei giudizi di merito: l’inerenza ai fini IVA non si esaurisce in un dato formale (es. la fattura registrata e l’iscrizione a cespite), ma richiede una connessione sostanziale del bene all’esercizio dell’attività d’impresa . Questo concetto di “inerenza IVA” è dunque parallelo a quello valevole per i costi d’impresa in generale, ma con sfumature proprie: ai fini IVA occorre che il bene sia destinato a operazioni che danno luogo ad imponibile (o comunque a operazioni con diritto a detrazione). Se il bene acquistato è utilizzato fuori dal perimetro dell’attività (o in operazioni esenti/non imponibili senza diritto a detrazione), l’IVA a monte non è detraibile.

Da un punto di vista unionale, il principio di neutralità dell’IVA garantisce che un imprenditore non sopporti l’onere dell’IVA sugli acquisti effettuati in quanto soggetto passivo che agisce nell’esercizio dell’attività economica . La Corte di Giustizia UE (CGUE) ha più volte chiarito che la detrazione spetta per i beni/servizi acquistati da un soggetto passivo “agendo come tale”, ossia per esigenze della sua attività economica, e che sussiste quando vi è un nesso diretto tra beni/servizi a monte e operazioni a valle imponibili (salvo uso promiscuo, in cui subentrano criteri di ripartizione) . Anche la CGUE, inoltre, richiede l’analisi oggettiva dell’operazione: occorre valutare il contenuto reale e lo scopo dell’acquisto per vedere se è ascrivibile all’attività economica del soggetto passivo .

Riassumendo, “inerenza” significa pertinenza all’attività: un immobile (o qualsiasi bene) è inerente se è strumentalmente collegato all’esercizio effettivo (o programmato) dell’impresa o professione. In mancanza di tale collegamento, le spese e l’IVA relative potranno essere contestate dal Fisco come non deducibili e non detraibili.

Immobili strumentali vs immobili abitativi: detraibilità IVA e limiti normativi

Nel campo specifico degli immobili, la normativa IVA italiana prevede regole particolari. In via generale, distinguiamo due categorie fondamentali di beni immobili in ambito fiscale:

• Immobili strumentali per l’attività d’impresa/professionale: sono quei fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio dell’attività (uffici, negozi, capannoni, laboratori, ecc.), oppure comunque utilizzati direttamente e unicamente come beni strumentali dall’impresa. In termini catastali, rientrano in questa categoria i fabbricati censiti nelle categorie diverse dal gruppo A “abitativo” (quindi categorie B, C, D, E ed A/10 per uffici) . Inoltre, può essere considerato “strumentale per destinazione” anche un immobile abitativo se un’impresa lo utilizza esclusivamente per attività d’impresa (es. un appartamento usato interamente come ufficio o showroom aziendale, con opportuni adattamenti). Gli immobili strumentali per natura o destinazione sono normalmente ammessi alla detrazione integrale dell’IVA sugli acquisti e sulle spese correlate, salvo contestazioni sull’effettivo utilizzo.
• Immobili abitativi (cioè a destinazione abitativa): tipicamente quelli classificati nelle categorie catastali A/1-A/9 e A/11 (abitazioni di varie tipologie – escludendo solo A/10 che è già “ufficio”) . La normativa italiana contiene una presunzione di indetraibilità oggettiva dell’IVA relativa a tali immobili: l’art. 19-bis1, comma 1, lett. i) del DPR 633/1972 stabilisce infatti che l’IVA relativa all’acquisto, locazione, manutenzione o gestione di fabbricati a destinazione abitativa non è detraibile, a meno che l’acquirente non sia un’impresa che ha per oggetto esclusivo o principale la costruzione o rivendita di immobili abitativi . In altre parole, un’azienda il cui business è vendere case (impresa immobiliare) può detrarre l’IVA su tali beni perché essi costituiscono essenzialmente “immobili-merce” per essa; diversamente, un’azienda di altro tipo che acquisti un immobile abitativo trova un blocco normativo alla detrazione.

Questa regola nasce per evitare che soggetti passivi recuperino IVA su beni (le abitazioni) spesso destinati in tutto o in parte a usi privati o esenti, generando un indebito vantaggio fiscale. Ad esempio, un immobile abitativo concesso in locazione abitativa produce operazioni esenti IVA (la locazione immobiliare abitativa è esente ex art. 10, comma 1, n.8 DPR 633/72, salvo opzione in casi particolari) e quindi la relativa IVA sugli acquisti non dovrebbe essere detraibile. La norma però, formulata in modo oggettivo, per molto tempo è stata interpretata in modo formalistico, guardando solo alla categoria catastale dell’immobile: se “abitativo”, IVA indetraibile a priori (salvo le eccezioni suddette).

Eccezioni ed esclusioni: Oltre al caso delle imprese edili/immobiliari (costruzione e rivendita di abitativi) già menzionato, la stessa lettera i) dell’art.19-bis1 esclude dalla sua applicazione i soggetti che svolgono attività esenti di locazione immobiliare di cui all’art.10 n.8) – in tal caso infatti l’IVA sugli acquisti verrà già parzialmente negata tramite il pro-rata di detrazione previsto dall’art.19, co.5 DPR 633/72 . Altre aperture interpretative sono emerse dalla prassi: ad esempio, l’Agenzia delle Entrate con Circolare 18/E del 2012 ha chiarito che se l’immobile abitativo è utilizzato come strumento di un’attività ricettiva (si pensi a un B&B, casa vacanze, affittacamere regolarmente gestiti come attività d’impresa), allora può considerarsi bene strumentale a tutti gli effetti, con diritto a detrazione IVA . Situazioni particolari come gli alloggi sociali in locazione con IVA su opzione sono state oggetto di interpello (es. Risposta AE n.60/2024), confermando che in assenza di un’attività ricettiva o di un’effettiva destinazione imprenditoriale, la detrazione rimane preclusa anche se si applica IVA sui canoni. Una ulteriore eccezione di natura soggettiva è quella delle costruzioni rurali ad uso abitativo destinate ai dipendenti agricoli: tali unità, se rientrano nei requisiti di legge, sono considerate strumentali ai fini fiscali (per l’impresa agricola) e consentono la detrazione IVA .

Va evidenziato che nel 2023 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha affrontato un altro aspetto cruciale: la detrazione dell’IVA per lavori eseguiti su immobili di terzi (non di proprietà del contribuente). Le Sezioni Unite hanno affermato che il diritto a detrazione (o rimborso) spetta anche per spese di ristrutturazione/manutenzione su beni immobili non di proprietà, purché vi sia un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa esercitata . Ciò significa, ad esempio, che una società che affitta un immobile da un terzo e vi esegue lavori funzionali alla propria attività può detrarre l’IVA su tali lavori, nonostante l’immobile non sia suo, se dimostra che gli interventi sono inerenti all’esercizio dell’impresa (ad es. adeguamenti di un locale commerciale in affitto) . Questo principio rafforza ulteriormente l’idea che conta l’utilizzo effettivo e l’attinenza all’attività, non la mera titolarità o classificazione del bene.

In sintesi, dal quadro normativo emergono due poli opposti: – Facilitazioni: immobili strumentali (per natura o per destinazione) → IVA detraibile; spese su immobili di terzi → IVA detraibile se inerenti; eccezioni per attività specifiche (costruzione/rivendita, ricettivo, ecc.). – Ostacoli: immobili abitativi (non utilizzati in attività d’impresa) → divieto di detrazione IVA oggettivo; utilizzi promiscui o extra-attività → detrazione negata in tutto o in parte.

Le recenti evoluzioni giurisprudenziali – come vedremo – tendono però a superare la rigidità formale (categoria catastale abitativa = indetraibile) in favore di una valutazione più aderente alla realtà: ciò che importa è se e come l’immobile viene usato nell’attività. È quindi possibile, con adeguate prove, sostenere la detrazione IVA su un immobile abitativo destinato ad uso strumentale effettivo, così come, viceversa, l’Amministrazione può negare la detrazione su un immobile formalmente “strumentale” ma di fatto utilizzato per fini estranei all’impresa.

Di seguito, per maggiore chiarezza, una tabella riepilogativa delle principali regole di detraibilità IVA sugli immobili per un’impresa non immobiliare:

Tipologia di immobile e utilizzo	Detraibilità IVA acquisto/spese	Riferimenti
Immobile strumentale (cat. catastale B, C, D, E, A/10) utilizzato esclusivamente nell’attività d’impresa dichiarata.	Interamente detraibile.	Art.19 DPR 633/72 (regola generale)
Immobile abitativo (cat. A/1-9,11) acquistato da impresa immobiliare (costruzione/rivendita).	Detraibile (fa parte dell’attività propria).	Art.19-bis1 co.1 lett.i) deroga
Immobile abitativo acquistato da soggetto che lo destina ad attività ricettiva (affittacamere, casa vacanze ecc. con P.IVA).	Detraibile (bene strumentale all’attività ricettiva).	Circ. AE 18/E/2012; Cass. 13259/2022
Immobile abitativo acquistato/locato per uso strumentale professionale (es. sede studio) con prova dell’uso aziendale esclusivo.	Detraibile (previa prova concreta di inerenza all’attività).	Cass. 26748/2016 ; Cass. 15617/2024
Immobile abitativo acquistato da impresa NON immobiliare e non effettivamente utilizzato nell’attività (né destinato a usi sopra indicati).	NON detraibile (divieto oggettivo + difetto di inerenza).	Art.19-bis1 co.1 lett.i) DPR 633/72; Cass. 24908/2025
Immobile (strumentale o abitativo) utilizzato promiscuamente per attività e per uso privato (impresa individuale/professionista).	Detrazione IVA parziale per la quota di utilizzo aziendale (tipicamente 50% se uso promiscuo senza separazione) .	Art.19 DPR 633/72 (pro-rata/criterio oggettivo); Art.54 co.3 TUIR (criterio 50% per professionisti)
Immobile intestato a società ma goduto personalmente da soci/amministratori (senza canone o con canone simbolico).	In linea di principio NON detraibile (manca inerenza, uso estraneo). Possibile riqualificazione come assegnazione ai soci con obbligo di assoggettare ad IVA la cessione/utilizzo .	Cass. 28382/2025 (bene assegnato al socio va considerato operazione imponibile)

Nota: in caso di variazione successiva dell’utilizzo (es. immobile inizialmente strumentale che diventa esente o promiscuo, o viceversa), la normativa IVA prevede il meccanismo della rettifica della detrazione su un periodo pluriennale (in genere 10 anni per i fabbricati) per adeguare l’IVA detratta inizialmente all’effettivo uso finale (art.19-bis2 DPR 633/72) . Questo consente di evitare sia ingiustificate perdite per l’Erario sia ingiuste penalizzazioni per il contribuente in caso di cambi di destinazione genuini durante il periodo di tutela. Tuttavia, se il mutamento di destinazione avviene immediatamente o poco dopo l’acquisto, il Fisco potrebbe ritenere che sin dall’origine mancasse l’inerenza (vedi caso di immobile rivenduto o locato a terzi subito dopo l’acquisto), contestando l’intera detrazione come indebita – a meno che il contribuente provi che la destinazione originariamente prevista era quella aziendale e che la modifica è intervenuta per necessità sopravvenute (in tal caso sarebbe più corretto applicare la sola rettifica proporzionale). Su questo delicato punto, molto dipende dalle prove documentali e dalla tempistica, come vedremo negli esempi di contenzioso.

Contestazioni tipiche e orientamenti giurisprudenziali recenti

Esaminiamo ora le situazioni più frequenti in cui può sorgere un accertamento IVA su immobili per difetto di inerenza, illustrando per ciascuna i più recenti sviluppi giurisprudenziali (Cassazione fino al 2025 e alcune pronunce di merito rilevanti). I casi pratici riportati consentono di capire come i giudici valutano in concreto l’inerenza e quali elementi fanno pendere la bilancia a favore del contribuente oppure del Fisco.

Caso 1: Immobile strumentale per natura, ma usato fuori dall’attività dell’impresa

Scenario tipico: Una società acquista (o possiede) un immobile formalmente strumentale – ad esempio un ufficio accatastato A/10, o un capannone – e detrae l’IVA relativa. Successivamente, si scopre che tale immobile non è impiegato direttamente nell’attività caratteristica dell’azienda, ma magari è locato a terzi per usi diversi o rimane inutilizzato, oppure è destinato ad attività non dichiarate dall’impresa. L’Agenzia delle Entrate contesta la detrazione dell’IVA e la deducibilità dei relativi costi, sostenendo che il bene non è inerente all’attività svolta.

Esempio pratico: Una società manifatturiera del settore meccanico, proprietaria di un immobile accatastato A/10 (uffici), lo concede in locazione a terzi come civile abitazione. L’immobile dunque, pur essendo per categoria “ufficio”, viene utilizzato di fatto come appartamento. La società aveva detratto l’IVA sulle spese di manutenzione dell’immobile e dedotto i relativi costi. In sede di verifica, il Fisco disconosce sia la detrazione IVA che i costi, ritenendo che manca un collegamento tra quell’immobile e l’attività produttiva (meccanica) dell’impresa. La Commissione Tributaria di secondo grado, in un primo momento, dà ragione alla società basandosi sul dato formale che l’immobile è strumentale “per natura” (categoria A/10). Tuttavia, la Corte di Cassazione, adita dall’Agenzia, ribalta la decisione .

Principio affermato (Cass. ord. 13755/2025): La semplice classificazione catastale ad uso ufficio non rende automaticamente inerente e strumentale un immobile ai fini fiscali, se in concreto esso non è effettivamente utilizzato per l’attività d’impresa esercitata . I giudici supremi hanno chiarito che la valutazione della strumentalità/inerenza deve essere condotta in concreto, verificando l’effettiva correlazione tra il bene e l’attività economica del soggetto passivo . Nel caso di specie, poiché l’immobile “ufficio” era in realtà locato per finalità abitative a terzi, senza alcun nesso con la produzione meccanica dell’azienda, esso non poteva considerarsi strumentale all’impresa . Ne è conseguita la totale indetraibilità dell’IVA relativa e la non deducibilità dei costi, indipendentemente dalla categoria catastale vantaggiosa.

La Cassazione ha dunque affermato un orientamento rigoroso: ciò che conta è l’utilizzo effettivo. Un bene, pur potenzialmente strumentale, perde quella natura se impiegato per scopi estranei. In questo risiede il principio di inerenza sostanziale, già richiamato: occorre un collegamento oggettivo tra bene e attività d’impresa. Il precedente richiama anche il principio di “correlazione” di cui all’art.109 TUIR (costi deducibili se correlati a ricavi dell’attività) e lo applica all’IVA, richiedendo un “nesso diretto e immediato” tra bene acquisito e operazioni dell’impresa .

Per il contribuente, questo significa che non basta acquistare un immobile strumentale per natura e iscriverlo tra le immobilizzazioni: se esso non viene poi utilizzato davvero nell’attività dichiarata, l’IVA a monte può essere legittimamente recuperata dal Fisco.

Cassazione (ord. 13755/2025) – “Gli immobili di proprietà di una società pur se destinati a uso ufficio, ma locati a terzi per finalità abitative, non possono essere considerati strumentali all’attività d’impresa quando manca un collegamento diretto con l’attività produttiva, escludendo di conseguenza la deducibilità dei relativi costi e la detraibilità dell’IVA” .

Caso 2: Immobile acquistato dall’impresa ma destinato a un’attività diversa da quella dichiarata (es. bene extracommerciale)

Scenario tipico: Un imprenditore individuale o una società acquista un immobile (ad esempio un capannone, un negozio, un terreno edificabile o altro bene immobiliare) e al momento dell’acquisto detrae l’IVA pagata, magari presentando anche istanza di rimborso se dall’operazione nasce un credito IVA. Dopo l’acquisto, però, l’immobile non viene impiegato nell’attività che l’impresa svolge secondo il suo oggetto sociale, bensì per un’altra finalità (ad esempio viene affittato a terzi, oppure destinato ad un progetto diverso). L’Amministrazione finanziaria, spesso a seguito di controlli avviati proprio dall’istanza di rimborso IVA, contesta che manca l’inerenza e che l’immobile non serve all’attività dichiarata: quindi recupera a tassazione l’IVA detratta, irroga sanzioni e talvolta contesta anche l’indebita deduzione di quote di ammortamento o altri costi.

Esempio pratico (“caso Tizio”): Tizio è un imprenditore individuale titolare di un ristorante (“Ristorante Beta”). Decide di acquistare un immobile, pensando inizialmente di utilizzarlo come seconda sede o come investimento. Al momento della compravendita, detrae l’IVA sull’acquisto (pari a €15.000) registrando l’immobile tra i cespiti aziendali. Qualche mese dopo, Tizio decide di locare l’immobile a terzi invece di adibirlo effettivamente a nuova sede del ristorante. Il contratto di locazione viene stipulato e Tizio, pur non avendo aggiornato il proprio oggetto sociale né i codici attività per includere la locazione immobiliare, applica comunque l’IVA sui canoni di locazione (trattandosi di locazione di immobile strumentale, supponiamo abbia optato per l’IVA). All’atto della richiesta di rimborso del credito IVA, l’Agenzia delle Entrate avvia un controllo: constata la discrepanza tra la destinazione dichiarata del bene (uso strumentale nell’attività di ristorazione) e l’utilizzo effettivo (affitto a terzi) . Rileva inoltre che l’attività di “gestione immobiliare” non rientra nell’oggetto dichiarato dell’impresa (ristorazione, bar, caffetteria) . L’Ufficio emette quindi un avviso di accertamento recuperando l’IVA detratta, disconoscendo le quote di ammortamento dedotte e applicando sanzioni .

Posizione del contribuente: Tizio si difende sostenendo che il principio di neutralità dell’IVA gli dà comunque diritto alla detrazione, in quanto i canoni di locazione sono stati assoggettati a IVA e versati all’Erario (quindi nessun danno per l’Erario) . Invoca il criterio di sostanza sulla forma, affermando che la mancanza di formale integrazione dell’oggetto sociale o del codice ATECO è una irregolarità formale che non può annullare un diritto sostanziale alla detrazione . In sostanza, egli afferma che l’inerenza va valutata in senso ampio, tenendo conto che l’operazione locativa (pur non tipica per l’azienda) era un modo per produrre reddito tassato (IVA sui canoni, reddito da locazione) e che non vi è stata alcuna finalità fraudolenta né consumo personale del bene.

Esito del contenzioso: La Commissione Tributaria Regionale (Corte di Giustizia Tributaria di II grado) respinge l’appello di Tizio, confermando l’operato dell’Ufficio . I giudici di merito sottolineano che l’iscrizione del bene in contabilità e l’assolvimento formale degli obblighi IVA non bastano a provare l’inerenza, se manca un riscontro sostanziale sull’utilizzo del bene nell’attività d’impresa effettivamente esercitata e dichiarata . Nel nostro caso, il fatto che Tizio non avesse mai comunicato l’ampliamento dell’attività alla locazione immobiliare e che il bene non sia stato usato come sede del ristorante, sono elementi che indicano la non inerenza (il bene si colloca in una “sfera estranea” all’attività dichiarata) .

Tizio ricorre in Cassazione, ribadendo le proprie tesi e denunciando violazione del diritto unionale. Ma la Corte di Cassazione (ord. 24908 del 9/9/2025) rigetta il ricorso, consolidando un orientamento rigoroso in tema di inerenza e onere della prova a carico del contribuente .

Principi chiave affermati dalla Cassazione nel caso in esame:

1. Inerenza sostanziale vs. forma contabile: L’inerenza e quindi la detraibilità IVA non sono automatismi derivanti dalla mera registrazione della fattura o dall’iscrizione del bene nei cespiti. Serve una connessione sostanziale e qualitativa tra il bene e l’esercizio dell’attività d’impresa . La Corte dichiara esplicitamente: “Il requisito di inerenza non può ridursi a un dato meramente formalistico conseguente all’iscrizione del bene nel bilancio, ma deve esprimere una connessione sostanziale e qualitativa all’esercizio dell’attività d’impresa” . Nel caso di Tizio, il bene era formalmente in azienda ma sostanzialmente estraneo all’attività ristorativa, essendo stato destinato a un’attività (locazioni) mai comunicata né ricompresa nell’oggetto sociale .
2. Onere della prova a carico del contribuente: Quando il Fisco contesta la mancanza di inerenza, spetta al contribuente dimostrare il contrario . In altre parole, l’onere della prova dell’inerenza grava interamente sul soggetto passivo in sede contenziosa. Tizio avrebbe dovuto provare: (a) l’esistenza reale dell’operazione/costo, (b) i fatti giustificativi dell’operazione, e soprattutto (c) la concreta destinazione dell’immobile alla produzione di ricavi inerenti all’attività dichiarata . Nel caso concreto, egli non è riuscito a fornire alcuna prova sostanziale che l’immobile fosse effettivamente utilizzato come parte dell’attività di ristorazione (ad esempio, non c’era traccia che vi avesse sede amministrativa, magazzino, attività preparatorie del ristorante, ecc.) . Al contrario, l’unico utilizzo era la locazione a terzi, attività per la quale non risultava neppure partita IVA separata o codice attività.
3. Rilevanza della mancata comunicazione dell’attività di locazione: La difesa aveva sostenuto che non aver aggiornato il codice ATECO fosse una “banale dimenticanza” senza effetti sul diritto sostanziale. La Cassazione invece ritiene grave tale omissione, perché impedisce di collegare formalmente e sostanzialmente l’immobile all’attività d’impresa conosciuta dal Fisco . In pratica, se l’Erario non è messo al corrente che l’impresa sta svolgendo anche attività di locazione immobiliare, quell’attività rimane “fuori dai radar” dell’oggetto sociale dichiarato. Ciò rende l’utilizzo del bene “opaco” e non riconducibile alla sfera imprenditoriale ufficiale. La Corte afferma che questa omissione non è meramente formale, ma sostanziale, perché distrugge il nesso funzionale tra acquisto del bene e impresa. Senza prova di tale collegamento funzionale, la detrazione non spetta .
4. Abuso del diritto non rilevante se manca inerenza: Interessante notare che nella sentenza impugnata si faceva anche cenno a una possibile “pratica abusiva” (cioè che Tizio avesse architettato l’operazione per ottenere un risparmio d’imposta indebito). La Cassazione precisa che non è nemmeno necessario accertare un abuso, perché è sufficiente la mancanza di prova dell’inerenza a giustificare il diniego della detrazione . In altre parole, non serve dimostrare il dolo o l’abuso del contribuente; se questi non prova l’inerenza, la detrazione va negata comunque. Il riferimento all’abuso del diritto diventa irrilevante (carenza di interesse a esaminare quel motivo) perché già l’assenza di collegamento tra bene e attività basta a decidere il caso .
5. Conformità al diritto UE: La Corte indica espressamente che tale esito è in linea con il diritto comunitario. Richiama la giurisprudenza della CGUE secondo cui spetta al giudice nazionale valutare, alla luce degli elementi oggettivi, se vi sia un nesso diretto e immediato tra il bene acquistato e l’attività imponibile del soggetto passivo . Se tale nesso manca, la detrazione va negata perché la neutralità IVA tutela solo le imposte a monte relative ad attività economiche effettive. Non c’è violazione delle direttive UE nel negare la detrazione in assenza di connessione oggettiva con l’attività dichiarata .

Questo caso, che potremmo definire un classico esempio di “immobile extra-attività”, lancia un monito importante: iscrivere un immobile in azienda “con partita IVA” non garantisce affatto la detraibilità, se poi l’utilizzo reale devia dall’oggetto sociale senza adeguata pianificazione e documentazione . Molti imprenditori diversificano gli investimenti acquistando immobili a nome della società (o della ditta individuale) per affittarli e avere una rendita: ma se quell’attività immobiliare non è prevista e integrata nell’attività d’impresa, si rischia una pesante azione del Fisco anni dopo, con recupero dell’IVA e sanzioni su un acquisto fatto magari con tutt’altra prospettiva .

Lezione appresa: Prima di effettuare operazioni del genere, occorre una pianificazione preventiva. È fondamentale valutare la coerenza dell’investimento immobiliare con l’attività esercitata e, se del caso, aggiornare l’oggetto sociale e i codici attività per ricomprendere anche la gestione immobiliare . Inoltre, è bene tenere traccia contrattuale e amministrativa chiara dell’uso che si fa dell’immobile (ad esempio, un verbale del CDA o una determina dell’imprenditore che destina l’immobile ad una certa finalità, contratti di locazione intestati alla società, fatture attive con IVA, ecc.). In sede di difesa, in caso di contestazione, sarà cruciale poter dimostrare documentalmente che l’immobile era inserito in una prospettiva imprenditoriale (ad esempio: veniva usato come sede secondaria? come fonte di ricavi da locazione con partita IVA attiva? come bene a uso del personale?) . Senza questa preparazione, basarsi solo sulla “buona fede” o sulla neutralità astratta non basta , come la vicenda di Tizio dimostra.

Caso 3: Immobile abitativo acquistato a fini professionali o d’impresa – prevale l’uso effettivo sulla classificazione

Scenario tipico: Un professionista o un’impresa acquista (o ristruttura) un immobile che catastalmente è abitativo (categoria A/ non A/10) con l’intenzione di destinarlo stabilmente all’attività (ufficio, studio professionale, sede operativa). L’Agenzia delle Entrate contesta la detraibilità dell’IVA sostenendo il divieto dell’art.19-bis1 lett. i) (immobile abitativo = indetraibile), magari dubitando anche che l’uso sia davvero esclusivamente professionale. Il contribuente sostiene invece che l’immobile, pur abitativo in catasto, è nei fatti un bene strumentale* e come tale deve dare diritto a detrazione, in ossequio alla neutralità IVA.

Esempio pratico: Un avvocato stipula un contratto preliminare per acquistare un appartamento signorile (cat. A/1 – abitazione di lusso) con l’obiettivo di trasformarlo nella sede del proprio studio legale. Versa acconti con IVA sull’acquisto e inizia lavori di ristrutturazione per adattare i locali ad uso ufficio (abbattimento di pareti per sale riunioni, impiantistica professionale, ecc.). Fa redigere perizie giurate da un tecnico, attestanti che l’immobile non avrà destinazione abitativa privata ma sarà utilizzato come studio legale. L’Agenzia delle Entrate, però, nega la detrazione dell’IVA sugli acconti e sulle spese, richiamando il divieto oggettivo sugli immobili abitativi di cui all’art.19-bis1 e sostenendo che la natura catastale (A/1) sia dirimente. La Commissione Tributaria Provinciale e poi Regionale danno ragione al professionista, ritenendo prevalente la destinazione effettiva sull’etichetta catastale . L’Agenzia ricorre in Cassazione, insistendo che un immobile A/1 non può mai generare detrazione salvo i casi espressi di legge.

Orientamento della Cassazione: Negli ultimi anni la Corte di Cassazione ha emesso una serie di pronunce che rappresentano una svolta a favore del contribuente su questo tema. In particolare, con l’ordinanza n. 15617 del 4 giugno 2024 (Sez. V civ.), la Cassazione ha affermato in modo netto che “ai fini della detrazione dell’IVA, non assume rilievo la classificazione catastale a uso abitativo dell’immobile, dovendosi invece verificare la sua effettiva, o anche solo prospettica, destinazione all’attività economica del soggetto passivo” . Ciò significa che la detrazione IVA non può essere negata basandosi unicamente sul fatto che l’immobile è “abitativo”, se il contribuente prova che l’immobile è (o sarà) effettivamente destinato all’esercizio dell’attività d’impresa o professionale.

Questo principio era stato anticipato da pronunce precedenti (Cass. nn. 6883/2016, 26748/2016, 5559/2019, 3396/2020, 13259/2022 tra le altre) e successivamente ribadito da ulteriori decisioni nel 2025, segno di un orientamento ormai consolidato . Ad esempio, l’ordinanza Cass. 7164/2025 ha riconosciuto il diritto alla detrazione anche per i costi di manutenzione su unità immobiliari abitative riqualificate in chiave imprenditoriale, di fatto disapplicando l’art.19-bis1 quando vi sia prova chiara dell’uso aziendale . E ancora, l’ordinanza Cass. 23296/2025 (14 agosto 2025) ha enfatizzato il medesimo principio in un caso di garage e posti auto annessi a uno studio notarile, inizialmente oggetto di contestazione perché accatastati come residenziali, ma poi ritenuti detraibili in quanto funzionalmente collegati allo studio professionale .

Cosa deve fare il contribuente per vincere queste cause? La chiave è tutta nelle prove oggettive dell’uso (o del progetto d’uso) professionale. La Cassazione ha evidenziato tre punti fondamentali : – Sostanza batte forma: i dati catastali sono indicativi ma non determinanti fiscalmente. Conta l’uso economico effettivo o previsto. Nel nostro esempio, l’avvocato ha fatto bene a predisporre un piano dettagliato, perizie tecniche giurate e a poter dimostrare di non avere utilizzato l’immobile come abitazione personale nemmeno transitoriamente. – Elemento temporale (destinazione prospettica): è sufficiente anche la destinazione prospettica all’attività per legittimare la detrazione iniziale . Cioè, se al momento dell’acquisto/ristrutturazione c’è l’intenzione documentata di destinare il bene all’attività tassata, la detrazione va riconosciuta sin dall’inizio – salvo poi rettifiche se quella destinazione non si concretizza per eventi successivi. La CGUE (causa C-334/10 “X”) ha confermato che l’intento iniziale conta: in quel caso specifico, un immobile d’impresa in ristrutturazione fu temporaneamente adibito ad abitazione di soci, ma poiché all’inizio dei lavori l’intenzione era di destinarlo interamente all’attività d’impresa, la detrazione non andava negata . Negarla avrebbe comportato una doppia imposizione quando poi l’immobile fosse entrato nell’attività economica . Questo orientamento tutela chi investe in un immobile per l’attività anche se c’è un periodo cuscinetto o un uso non immediato (ad es. acquisto in corso di ristrutturazione prima di avviare l’attività). – Nessuna presunzione sfavorevole senza prova contraria: La Cassazione richiede all’Amministrazione finanziaria di portare elementi oggettivi se vuole negare la detrazione, non potendo basarsi su mere presunzioni legate alla categoria catastale . Ad esempio, se il Fisco sostiene che in realtà l’immobile serve ad uso privato, deve portare indizi concreti (es. residenza anagrafica del contribuente lì, bollette consumi anomale, arredamento domestico, ecc.). Non basta dire “è A/2, quindi di sicuro ci abiterà”. Questo onere probatorio attenuato per il contribuente è un riflesso del principio di neutralità: dubbi interpretativi vanno risolti evitando di comprimere il diritto alla detrazione in assenza di prova di abuso.

Pronunce favorevoli di merito: Un esempio virtuoso in tal senso è dato dalla sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Molise (confermata poi dalla Cassazione nel dicembre 2025). In quel caso una società si era vista contestare l’IVA su lavori di ampliamento di una struttura alberghiera, perché l’ufficio assumeva che in parte l’immobile fosse destinato ad abitazione del custode o del titolare, invocando l’indetraibilità ex art.19-bis1 . Nei gradi di merito, la società ha prodotto perizie giurate di conformità urbanistica che attestavano la destinazione integralmente turistico-alberghiera di tutte le opere realizzate . Inoltre, il giudice di appello ha accertato in fatto che l’Agenzia non aveva provato l’asserita destinazione abitativa di alcuna parte dell’immobile . Pertanto è stata riconosciuta la detraibilità integrale dell’IVA. La Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, ribadendo il principio che la mera classificazione abitativa non preclude la detrazione ove sia dimostrata l’inerenza all’attività d’impresa .

In conclusione su questo punto: Oggi un contribuente (società o professionista) che acquista un immobile abitativo da usare come strumentale ha solide basi normative e giurisprudenziali per difendere la detrazione dell’IVA, a condizione di predisporre e conservare adeguata documentazione che dimostri l’effettivo (o programmato) uso aziendale. È consigliabile: – Redigere una relazione tecnica o perizia sullo stato dell’immobile e sugli adattamenti per l’uso professionale, – Mantenere separati gli ambienti se c’è il rischio di compresenza di usi (evitare l’uso personale, o quantomeno documentare che eventuali parti non inerenti sono marginali e inferiori al 50%, così da al limite applicare la detrazione parziale), – Registrare il bene nel libro cespiti indicando la destinazione d’uso e, se possibile, comunicare al Comune un eventuale cambio di destinazione d’uso urbanistica in ufficio/studio (se richiesto normativamente, questo aiuta come prova, ma spesso a fini IVA conta l’uso a prescindere dal cambio catastale che può essere oneroso e non obbligatorio ai fini fiscali).

La Cassazione ha ormai sposato un approccio “ sostanzialistico ”: “L’accatastamento dell’immobile tra quelli a destinazione abitativa non preclude la detraibilità dell’IVA relativa alle spese sostenute per il suo acquisto o ristrutturazione se, avuto riguardo all’utilizzo in concreto dell’immobile (anche solo prospettico), è possibile dimostrare con elementi oggettivi che esso è inerente all’esercizio dell’attività d’impresa” . In altri termini, la classificazione astratta non può prevalere sulla destinazione effettiva ad uso economico. Questo principio è perfettamente allineato al diritto UE e al principio di neutralità fiscale .

Caso 4: Immobile intestato alla società ma utilizzato dai soci/amministratori (uso personale del bene aziendale)

Scenario tipico: Una società acquista un immobile (spesso di natura abitativa o comunque di pregio) e formalmente lo destina a finalità aziendali generiche, detraendo l’IVA. In realtà, l’immobile viene messo a disposizione di un socio o del socio amministratore per uso privato: ad esempio, la società è intestataria di una villa, o di un appartamento, in cui però abita il socio di maggioranza, oppure di una casa vacanze usata dalla famiglia del titolare, ecc. Queste situazioni sono frequenti nelle cosiddette “società di comodo” utilizzate per intestare beni a persone fisiche evitando imposte di registro o patrimoniali maggiori. L’Agenzia delle Entrate, se intercetta tali casi, può muovere due tipi di contestazioni: – Sul piano IVA: disconoscere la detrazione a monte, sostenendo che il bene non è inerente all’impresa (poiché di fatto goduto privatamente) e inoltre configurare un’operazione imponibile omessa per utilizzo personale di beni aziendali. Infatti, sia la normativa interna sia quella UE prevedono che l’uso personale di beni d’impresa debba essere trattato come una cessione a titolo oneroso ai fini IVA (per evitare consumi in esenzione). Quindi il Fisco può esigere l’IVA sull’“assegnazione” o sull’uso del bene da parte del socio . – Sul piano delle imposte sui redditi: riprendere a tassazione costi e ammortamenti in quanto non inerenti, e talvolta riqualificare il fatto come utilizzo di bene sociale ai sensi dell’art.2, co.36-decies DL 138/2011 (norma sulle società che attribuiscono beni ai soci, con tassazione dei fringe benefits o redditi diversi in capo al socio). Inoltre, se la società non ha altra attività sostanziale, potrebbe essere classificata come società non operativa (“di comodo”) con tutte le penalizzazioni relative (reddito minimo fittizio, impossibilità di rimborsi IVA, ecc.).

Esempio pratico: La Alpha Srl (oggetto sociale: consulenza aziendale) acquista un casale in campagna ristrutturato con piscina, intestandolo alla società e detraendo l’IVA sull’acquisto e sui lavori di restauro. Formalmente in bilancio l’immobile risulta tra le immobilizzazioni; la società sostiene che verranno organizzati meeting aziendali e corsi di formazione nel casale. In realtà, l’amministratore unico (socio al 100%) lo utilizza come seconda casa per la famiglia, senza che la società fatturi alcun corrispettivo per tale uso. Dopo un paio d’anni, la società va in perdita e non ha mai effettivamente svolto corsi a pagamento; scatta l’allarme “società di comodo” per ricavi insufficienti rispetto al valore dell’immobile. Arriva un accertamento IVA che contesta: 1) l’indebita detrazione dell’IVA su acquisto e manutenzioni, 2) l’omessa fatturazione di un’assegnazione al socio (o autoconsumo) per l’utilizzo personale del casale, 3) lo status di società non operativa con negazione del rimborso IVA richiesto e applicazione di sanzioni.

Situazione normativa: Questo scenario è complesso perché intreccia diverse norme. Come già ricordato, l’art.2 del DPR 633/72 include tra le operazioni imponibili l’autoconsumo di beni e i trasferimenti di beni aziendali ai soci (anche se gratuiti). La Cassazione, nella recente ord. 28382 del 27/10/2025, ha ribadito che qualsiasi assegnazione di beni al socio, anche gratuita, costituisce operazione imponibile ai fini IVA dovendosi guardare alla sostanza (trasferimento di ricchezza) e non al titolo apparente . In quel caso specifico, una società in house partecipata pubblica aveva realizzato opere poi cedute gratuitamente al Comune socio al momento della liquidazione, senza addebito di IVA: la Cassazione ha convenuto con il Fisco che si trattava di sottrazione indebita all’IVA, perché la cessione gratuita al socio (Comune) andava comunque assoggettata a imposta . Il principio è generale: se un bene d’impresa finisce nella sfera privata di un socio o dell’imprenditore, deve essere come minimo assoggettato a IVA come autoconsumo o assegnazione. In assenza di ciò, la detrazione a monte non può spettare (verrebbe meno la neutralità) e anzi l’operazione configurerebbe un abuso del diritto.

Strategie difensive possibili: Dal punto di vista del contribuente, situazioni del genere sono indefendibili se non si è posto rimedio in corso d’opera. La giurisprudenza è comprensibilmente severa: non c’è alcuna inerenza nel tenere un bene in società per farne un uso personale, ed è evidente la finalità extra-imprenditoriale (godimento privato). Dunque: – Se l’accertamento è già avvenuto, l’unica difesa è eventualmente dimostrare che l’uso personale è stato tassato: ad esempio, se l’amministratore avesse pagato un canone di locazione alla società, con IVA, almeno parte della questione IVA sarebbe neutra (output IVA compenserebbe input IVA). Oppure se l’immobile è stato poi assegnato con fattura al socio pagando l’IVA sull’operazione, si potrebbe sostenere che la detrazione iniziale era legittima fino al momento dell’assegnazione, dopodiché l’IVA è stata versata. In pratica, sanare tardivamente la situazione. – Se si è in tempo (prima che il Fisco accerti) e l’uso personale è limitato, una strada è quella di far emergere la componente personale e fatturarla: ad esempio, prevedere un fringe benefit in busta paga al dipendente/socio che usa l’immobile, o stipulare un contratto di locazione con IVA tra società e socio. Così almeno l’IVA a monte trova un corrispettivo a valle tassato, e si può invocare la neutralità (resta comunque il problema reddituale, ma almeno l’IVA potrebbe reggere in parte). – Dal punto di vista della società di comodo: occorre provare l’esistenza di effettiva attività economica per fuoriuscire dalla presunzione di non operatività. Ad esempio, fornire evidenze di business plan, di tentativi di locare l’immobile a terzi, di cause oggettive per cui non si sono avuti ricavi (crisi di mercato, lavori in corso, etc.) . La legge consente di chiedere la disapplicazione delle norme sulle società di comodo se si dimostra che la non operatività è dovuta a circostanze straordinarie indipendenti dalla volontà (ad es. bene inutilizzabile temporaneamente). Questa difesa tuttavia non legittima l’uso personale, serve solo a evitare le penalizzazioni automatiche.

Giurisprudenza di riferimento: Oltre alla citata Cass. 28382/2025, è utile menzionare Cass. 7239/2019 e altre sentenze degli ultimi anni in cui, a fronte di immobili societari di lusso usati dai soci, i giudici hanno confermato il disconoscimento dei costi e della detrazione per difetto di inerenza, spesso parlando chiaramente di finalità estranee all’impresa (come “mero godimento personale del socio”). In tali pronunce, la Cassazione ha anche sottolineato che l’antieconomicità (ad es. spese elevate a fronte di zero ricavi) può costituire indizio di non inerenza – salvo che il contribuente provi valide ragioni economiche. Nel caso di beni di lusso dati ai soci, difficilmente vi sono ragioni economiche genuine.

Conclusione sul caso: Dal punto di vista difensivo, il miglior approccio è preventivo: se un bene aziendale viene (o può essere) usato personalmente da un socio o dal titolare, bisogna: – Valutare la convenienza di intestarlo alla società (spesso fatta per detrarre costi e IVA), tenendo conto dei rischi elevati; – In caso si prosegua, formalizzare l’uso personale (contratti di comodato d’uso con eventuale fatturazione di autoconsumo, pattuizioni assembleari che deliberano l’addebito al socio dell’uso del bene, con evidenza nelle scritture contabili); – Essere pronti a dimostrare che l’eventuale mancata produttività del bene per l’azienda è giustificata da tentativi di impiegarlo nell’attività senza successo, e non dall’intento di farne un uso esclusivamente privatistico.

In un’eventuale lite tributaria, senza elementi a favore, la società rischia non solo di perdere la detrazione IVA, ma anche di dover pagare l’IVA sull’uso privato non fatturato, oltre a sanzioni e interessi. Inoltre, il socio potrebbe subire accertamenti per i benefici non dichiarati (come reddito diverso o dividendo occulta).

Strategie di difesa: come gestire la contestazione di inerenza (pro-attivamente e in contenzioso)

Dopo aver esaminato le principali situazioni di contestazione, passiamo alle strategie difensive generali che un contribuente (imprenditore, professionista o società) può adottare quando si vede recapitare un avviso di accertamento IVA che disconosce la detrazione per asserita mancanza di inerenza su un immobile strumentale.

Possiamo distinguere le difese preventive, da attuare prima o durante un eventuale controllo, e le difese successive, da far valere in sede di ricorso alle Corti di Giustizia Tributaria.

Difese preventive e preparazione documentale

1. Analisi preliminare dell’operazione immobiliare: Prima di acquistare o intestare un immobile all’azienda, valutare attentamente la compatibilità con l’attività esercitata. Ciò include l’oggetto sociale (per le società) e il codice ATECO dichiarato. Se l’operazione esula dall’attività corrente (es. un’azienda manifatturiera che compra appartamenti da affittare), considerare di creare una società ad hoc per le attività immobiliari, oppure di estendere formalmente l’oggetto sociale per includerle . Questa scelta potrebbe fare la differenza in seguito, in quanto mostra coerenza e pianificazione imprenditoriale.
2. Comunicazioni e inquadramento fiscale corretto: Se l’impresa decide di intraprendere una nuova attività (ad esempio, locazione immobiliare), è importante effettuare le comunicazioni dovute (variazione attività all’Agenzia Entrate, iscrizione codici secondari, eventuale apertura di contabilità separata IVA se opportuno). Questi adempimenti, oltre a essere obblighi di legge, costituiscono prove a discarico fondamentali: dimostrano che l’impresa “ha dichiarato al Fisco” l’intenzione di svolgere anche quella attività, rendendo più difficile accusarla di non inerenza in seguito .
3. Documentare il nesso funzionale sin dall’inizio: Inserire a livello di delibere societarie o determinazioni dell’imprenditore le ragioni aziendali dell’investimento immobiliare. Ad esempio, un verbale del Consiglio di Amministrazione che approva l’acquisto di un immobile motivandolo con esigenze di espansione, di investimento produttivo, di diversificazione coerente, ecc. Allegare studi di fattibilità, business plan dei ricavi attesi (nel caso di locazioni attive), perizie sullo stato dell’immobile e sui lavori necessari per l’uso aziendale. Tutto ciò costituirà materiale prezioso da esibire in caso di verifica o giudizio, per contrastare eventuali insinuazioni di intenti meramente personali o speculativi.
4. Separare le eventuali utilizzazioni personali: Se un immobile ha anche un parziale utilizzo privato (es. uso promiscuo di abitazione e ufficio per professionisti, o immobile aziendale in parte concesso in uso al socio), è essenziale quantificare e separare tale utilizzo. Dal lato IVA, come visto, è lecito detrarre solo la quota riferibile all’attività economica: ciò si può fare in due modi, o con una percentuale forfettaria (50% per immobili ad uso promiscuo di professionisti, secondo prassi consolidata ) oppure tramite un calcolo analitico (metri quadrati usati per ufficio vs abitazione, giorni/anno di utilizzo aziendale vs personale, ecc.). L’importante è non detrarre l’IVA relativa alla porzione di uso personale. Inoltre, come detto sopra, è opportuno fatturare l’uso personale (ad esempio, il socio paga un affitto con IVA per la parte di casa che utilizza): questo ristabilisce il principio di neutralità e fornisce un argomento forte al difensore (“l’IVA a monte è stata detratta ma a valle il socio ha pagato l’IVA sull’uso privato, quindi l’Erario non ha perso gettito”). Una bolletta interna o autofattura per autoconsumo può essere emessa se il bene viene utilizzato personalmente senza corrispettivo: meglio farlo spontaneamente prima che venga imposto.
5. Conservare evidenze dell’uso concreto nell’attività: Questo è cruciale. Significa produrre e conservare qualsiasi traccia che l’immobile è effettivamente impiegato nell’operatività aziendale: contratti con clienti ove l’immobile è sede di svolgimento delle attività, foto di locali allestiti come uffici o laboratori, registri aziendali recanti l’indirizzo dell’immobile, biglietti da visita, sito web che mostra la sede o la filiale presso quell’indirizzo, fatture di utenze intestate all’azienda presso quell’immobile, badge di dipendenti che timbrano in quella sede, e così via. Se l’Agenzia fa un accesso, trovare l’immobile vuoto o abitato da estranei sarà un colpo mortale; viceversa, trovare postazioni di lavoro, documentazione aziendale sul posto, ecc., rafforzerà la posizione del contribuente.
6. Valutare un interpello nelle situazioni borderline: In caso di dubbi interpretativi (es: acquisto di immobile abitativo da destinare a attività mista, oppure un uso temporaneamente non pieno dell’immobile), si può utilizzare lo strumento dell’interpello all’Agenzia delle Entrate per esporre la situazione e chiedere conferma della detraibilità. Certo, l’Agenzia è spesso restrittiva su questi temi, ma un interpello presentato con tutti i crismi (magari citando la giurisprudenza pro-contribuente recente) potrebbe mettere al riparo da contestazioni future, quantomeno escludendo sanzioni in caso di risposta non chiara.

Difesa in sede di verifica e accertamento

Se l’attività ispettiva è già iniziata (accesso, questionario, verifica), occorre giocare al meglio le carte disponibili:

• Fornire subito la documentazione chiave: non aspettare il giudizio per mostrare le prove di inerenza. In sede di verifica, consegnare i documenti raccolti (verbali, perizie, foto, contratti, ecc.) per dimostrare l’uso imprenditoriale dell’immobile. Questo potrebbe convincere i verificatori a desistere o attenuare la contestazione, oppure quantomeno emergerà nel PVC (processo verbale di constatazione) la posizione del contribuente, che poi sarà valutata dal settore legale dell’Agenzia.
• Evidenziare eventuali errori di impostazione del Fisco: Spesso, come visto, gli accertamenti si basano su presunzioni (es: “immobile abitativo = detrazione negata”). Richiamare sin da subito la giurisprudenza recente che smentisce quell’assunto . Fornire copia di sentenze di Cassazione pertinenti ai funzionari (in modo rispettoso) può indurli a maggiore cautela. Se la verifica verte su società di comodo, evidenziare le cause oggettive di esclusione o la realtà dell’attività svolta, presentando magari risultati raggiunti o prospettive che giustifichino i numeri esigui .
• Contraddittorio e adesione: Prima che l’accertamento diventi definitivo, vi sono momenti di confronto (il contraddittorio endoprocedimentale, obbligatorio ad esempio nei controlli tramite analisi di rischio, e la possibilità di accertamento con adesione una volta notificato l’avviso). In tali sedi, è utile presentare memorie difensive dettagliate, dove si ricostruisce la vicenda dal punto di vista economico e si ribatte punto per punto alle osservazioni del PVC. Se l’ufficio percepisce che il contribuente ha basi solide (normative e fattuali), potrebbe riconsiderare la portata della contestazione o acconsentire a soluzioni transattive (es: ridurre l’IVA contestata ammettendo una detrazione parziale, con adesione e sanzioni ridotte). Ad esempio, se l’immobile era parzialmente utilizzato, proporre una detrazione proporzionata invece che nulla: questo talvolta viene accettato in adesione.
• Autotutela parziale: In qualche caso, presentare un’istanza di autotutela con argomentazioni giuridiche e prove nuove può indurre l’Ufficio a riesaminare l’atto prima del giudizio. Non è frequente su temi interpretativi (l’Agenzia di solito vuole far decidere al giudice se la linea è netta), ma tentare non nuoce, specialmente quando si possono segnalare errori materiali o evidenti fraintendimenti nei calcoli (es: l’ufficio ha disconosciuto tutto al 100% quando invece anche secondo loro doveva essere al 50%; su questo a volte rivedono).

Difesa in giudizio (Corti di Giustizia Tributaria I e II grado, ricorso in Cassazione)

Se si arriva al contenzioso, occorre predisporre un ricorso tecnico e documentato. I punti salienti su cui insistere, alla luce dei più recenti orientamenti, sono:

• Evidenziare la connessione economica del bene all’attività: descrivere al giudice, in modo chiaro e concreto, come l’immobile si inserisce (o si inseriva) nel ciclo produttivo o commerciale dell’impresa. Far comprendere il perché aziendale dell’operazione. Ad esempio: “La società Alfa ha acquistato l’immobile X per aprire una nuova filiale/esposizione” oppure “per diversificare investendo in un asset immobiliare produttivo di canoni, complementare all’attività d’impresa”. Se c’è stato un cambio di programma, spiegare le ragioni contingenti (crisi di settore, mancati permessi, ecc.) ma sottolineare che inizialmente vi era un serio intento imprenditoriale (magari provato da carteggi con fornitori, studi di architetti, ecc.).
• Richiamare la giurisprudenza favorevole: a supporto delle tesi, citare espressamente le pronunce di legittimità aggiornate. Ad esempio: Cass. 15617/2024 e 31511/2025 per il principio “uso effettivo prevale su catasto” ; Cass. 24908/2025 sul rigore probatorio ma anche sui limiti (chiarendo che nel vostro caso però l’onere è stato assolto presentando XY) ; Cass. 23095/2025 sull’antieconomicità non decisiva in assenza di macroscopica deviazione (se ad esempio contestano che “ha speso troppo per quell’immobile rispetto ai ricavi prodotti”). Se applicabile, Cass. 28382/2025 sul fatto che le assegnazioni gratuite ai soci vanno considerate cessioni (utile se state sostenendo di aver comunque tassato l’uso ai soci, rispettando il principio) .
• Distinguere il vostro caso da quelli sfavorevoli: La controparte (Agenzia) citerà le sentenze a sé favorevoli, ad esempio Cass. 13755/2025 (no inerenza se affittato fuori attività) . Dovrete spiegare perché nel vostro caso è diverso: magari qui l’attività di locazione era contemplata dall’oggetto sociale e complementare all’attività principale, oppure che l’immobile era per uso ufficio dell’impresa e non affittato a terzi come in quel caso. Insomma, fare un’opera di distinguo, evidenziando se possibile pronunce diverse in fattispecie più analoghe alla vostra.
• Onere della prova assolto: Mostrare al giudice tutte le prove fornite (idealmente già al Fisco in sede pre-contenziosa) che dimostrano l’inerenza. Se l’Agenzia in giudizio persiste con affermazioni generiche (“l’immobile non c’entra”), contrapporre evidenze specifiche (es: “l’immobile è stato usato come sede operativa dal… come da comunicazione alla Questura per i dipendenti ivi distaccati” oppure “dal contratto con la multinazionale XY risulta che i corsi si sono tenuti presso quell’immobile”). Far percepire al giudice che tutto ciò che potevate provare lo avete provato e che l’ufficio invece non ha portato elementi sostanziali di segno contrario (specie nei casi di immobili abitativi strumentali, l’onere in parte ricade sul Fisco di dimostrare un uso privato, come visto).
• Neutralità dell’imposta e assenza di vantaggi indebiti: Soprattutto in presenza di output imponibili, sottolineare che l’Erario non ha subito alcun pregiudizio. Ad esempio: “La società ha versato IVA sui canoni di locazione per 10.000 €, a fronte di un’IVA detratta di 8.000 €: negare la detrazione significherebbe colpire un’attività pienamente tassata, violando la neutralità” . Oppure, se l’immobile è ancora detenuto, evidenziare che se mai fosse usato privatamente la società provvederà a tassarlo come previsto (impegno futuro). Questo approccio equitativo può influenzare positivamente, benché la neutralità non possa giustificare tutto (come ci insegna il caso Tizio, dove pure i canoni erano con IVA, ma l’uso era extra oggetto sociale).
• Domandare eventualmente CTP tecniche o testimonianze: Nei casi più complessi, considerate se è utile chiedere al giudice una Consulenza Tecnica d’Ufficio (ad esempio, un ingegnere che valuti se l’immobile è stato strutturato per ufficio o per abitazione, in caso di contestazioni sul punto). Oppure, in rari casi, proporre testimoni (un dipendente che attesti “in quella casa non ci viveva il capo, era vuota in attesa di clienti” oppure “sì, ci facevamo riunioni settimanali”). Le testimonianze sono ammesse con parsimonia nel tributario, ma se molto mirate possono aiutare a ricostruire situazioni di fatto.
• Sanzioni: un ultimo fronte è quello sanzionatorio. Se anche la violazione fosse confermata, valutare la tesi della “obiettiva incertezza” normativa, data l’evoluzione giurisprudenziale. Ad esempio, prima delle pronunce 2024-25, la questione degli immobili abitativi strumentali era controversa: un contribuente potrebbe aver fatto affidamento sulla prassi o su consulenti. Invocare l’esimente dell’incertezza normativa potrebbe portare all’annullamento delle sanzioni (art. 6, co.2 D.Lgs.472/97), anche se non semplice da ottenere, soprattutto se la giurisprudenza ormai si è assestata. In subordine, chiedere l’applicazione della sanzione minima e la non applicazione di cumuli.

FAQ – Domande frequenti su inerenza e IVA immobili

Di seguito una serie di domande e risposte ricorrenti, che riassumono in forma sintetica i dubbi più comuni e le soluzioni secondo la disciplina e la prassi attuale.

D: Un’azienda può detrarre l’IVA sull’acquisto di un immobile abitativo se intende usarlo come ufficio aziendale?
R: Sì, è possibile detrarre l’IVA se l’immobile abitativo è effettivamente destinato e utilizzato come bene strumentale dell’attività. La legge (art.19-bis1 DPR 633/72) prevede in generale l’indetraibilità per gli immobili abitativi, ma la giurisprudenza più recente della Cassazione permette la detrazione quando si dimostra, con elementi oggettivi, che l’immobile è inerente all’attività d’impresa (ad esempio viene adibito a ufficio, studio professionale, sede di attività ricettiva, ecc.) . È fondamentale raccogliere prove dell’uso professionale (progetto, lavori di adeguamento, nessun uso privato), perché l’onere della prova è a carico del contribuente. Se il Fisco contesta basandosi sulla sola categoria catastale, si potrà opporre che conta la destinazione effettiva, principio confermato da Cass. 15617/2024, Cass. 31511/2025 e altre . Ovviamente, se invece l’immobile resta di fatto un’abitazione personale, la detrazione non spetta.

D: Ho acquistato come ditta individuale un capannone (immobile strumentale) e detratto l’IVA, però poi l’ho affittato ad altre imprese invece di usarlo io direttamente. Perdo il diritto alla detrazione?
R: Dipende. Se affittare immobili rientra nell’attività della sua impresa (o comunque ha dichiarato tale attività al Fisco), e i canoni di affitto sono soggetti a IVA, allora l’immobile è pur sempre impiegato in un’operazione economica imponibile: in tal caso, in linea di principio, la detrazione rimane legittima (il bene produce operazioni attive con IVA). Bisogna però fare attenzione: l’Agenzia potrebbe contestare la mancata inerenza se l’attività di locazione era estranea all’oggetto dichiarato. È fondamentale quindi che lei abbia comunicato l’estensione dell’attività alla locazione commerciale e possa dimostrare di aver trattato l’immobile come un asset aziendale (contratto di locazione intestato alla ditta, ricavi dichiarati, ecc.). Nel caso in cui, invece, l’affitto sia stato fatto senza inquadramento (attività non dichiarata), il Fisco potrà sostenere che l’uso è estraneo all’impresa e quindi negare la detrazione . La Cassazione nel 2025 (caso del ristoratore che affittava un immobile) ha negato la detrazione proprio perché l’utilizzo era fuori dal perimetro dell’attività dichiarata . Quindi, per tutelarsi, formalizzi sempre l’attività di locazione e mantenga la tracciabilità fiscale (fatture con IVA, registrazione contabile dei ricavi). Se ciò è fatto, potrà difendere la detrazione invocando il principio di neutralità (nessun vantaggio indebito, perché versa l’IVA sui canoni).

D: Sono un professionista che usa metà del suo appartamento come studio e l’altra metà come abitazione. Posso detrarre l’IVA delle spese relative all’immobile?
R: In caso di uso promiscuo casa/ufficio da parte di un professionista (o di un’impresa individuale), la detrazione IVA è consentita solo per la parte imputabile all’attività. In pratica, se ad esempio le spese (utenze, manutenzioni con IVA) riguardano l’intero immobile, potrà detrarne circa il 50% se l’uso è diviso a metà, oppure una quota diversa corrispondente ai metri quadri o al tempo di utilizzo professionale . La normativa IVA non fissa una percentuale fissa (eccetto alcune semplificazioni sul reddito), quindi conviene tenere criteri oggettivi: ad es., se ha una stanza su quattro adibita a studio (25% della superficie), potrebbe detrarre il 25% dell’IVA di spese generali come bollette. Sul bene immobile in sé (acquisto o locazione): per i professionisti, il TUIR consente di dedurre il 50% di affitto o rendita se non hanno altro studio nello stesso comune , e coerentemente l’Agenzia su IVA ammette la detrazione per la parte riferibile all’attività. Importante: un immobile ad uso promiscuo non è considerato bene strumentale esclusivo , quindi non si potrà detrarre il 100% fingendo che lo sia. È necessario applicare la proporzione e, se possibile, documentare tale criterio (magari con planimetria evidenziando la porzione ufficio). Per le spese ad uso promiscuo la Circolare AE 11/E/2014 incoraggia ad usare criteri di ragionevolezza; in mancanza, spesso si applica forfettariamente il 50%. Dunque sì alla detrazione parziale, no alla detrazione totale in presenza di uso personale rilevante.

D: La mia società ha comprato un immobile che di fatto è usato dal mio socio come abitazione. Abbiamo detratto l’IVA all’inizio. Possiamo in qualche modo regolarizzare la situazione per evitare problemi?
R: La situazione è molto a rischio, perché il Fisco potrebbe vederla come utilizzo personale di bene sociale, con tutte le conseguenze negative (detrazione negata, costo indeducibile, tassazione in capo al socio, società non operativa, ecc.). Per mitigare i danni, avete alcune opzioni: – Far pagare al socio un corrispettivo di mercato per l’uso dell’immobile, con regolare fattura con IVA emessa dalla società. Così si sanerebbe (d’ora in avanti) l’aspetto IVA, trattando l’uso come una locazione. Rimarrebbe però la questione che l’attività di locazione dev’essere nell’oggetto sociale o comunque dichiarata. – Valutare di assegnare l’immobile al socio (ad esempio tramite riduzione di capitale o distribuzione di utili in natura), facendosi pagare il valore di mercato. In tal caso scatterebbe l’IVA sull’assegnazione (che andrebbe versata), ma almeno chiarireste la situazione patrimoniale. Questa opzione però ha costi fiscali e va ponderata (comporta anche imposte di registro o sostitutive in base alle norme sulle assegnazioni agevolate, se ce ne sono di vigenti). – Se mantenete l’immobile in società, formalizzate almeno un contratto di comodato d’uso al socio, in cui si specifica che l’uso personale è temporaneo e valutate di fatturare l’autoconsumo per l’IVA. Nessuna di queste mosse garantisce di evitare un accertamento sul passato, ma può aiutare a mostrare buona fede e ottenere magari un trattamento sanzionatorio più mite. In genere, la miglior difesa in questi casi è dimostrare che la società svolge comunque un’attività e che l’immobile in futuro genererà operazioni tassate (es: il socio paga l’affitto). Se invece la società esiste solo per tenere la casa del socio, è molto difficile difendersi: il Fisco ha gioco facile a dimostrare la non inerenza. Cassazione e prassi concordano che in assenza di qualsiasi utilizzo aziendale l’IVA non andava detratta e va restituita. Quindi il consiglio è: regolarizzate il più possibile (fatture, contratti) e consultate un tributarista per eventualmente aderire a una definizione agevolata se siete già stati scoperti.

D: L’Agenzia delle Entrate mi contesta che ho comprato un immobile troppo costoso rispetto ai ricavi che produce (parla di antieconomicità). Può questo essere un motivo valido per negare l’inerenza?
R: L’antieconomicità (cioè una sproporzione tra costi e benefici) da sola non prova la mancanza di inerenza, ma costituisce un indizio che può far sorgere dubbi al Fisco. In linea di principio, un imprenditore ha libertà di fare investimenti anche ingenti sperando in ritorni futuri, quindi non si può dichiarare un costo “non inerente” solo perché appare elevato o non immediatamente redditizio. La Cassazione ha affermato che sostenere spese eccessive in fase iniziale di un progetto non è indice di non inerenza, nemmeno se poi il progetto fallisce, a meno che il Fisco dimostri una macroscopica antieconomicità tale da far presumere che la spesa avesse scopi estranei . Nel suo caso, se l’immobile è costato molto ma era acquistato per esempio in una strategia espansiva (nuova sede, investimento immobiliare in attesa di rivalutazione, ecc.), spieghi queste ragioni e produca evidenze (per es. perizie che giustificavano il prezzo, studi di mercato). Certo, se l’immobile poi non produce alcun ricavo e rimane inutilizzato, il Fisco può insistere che fu un acquisto estraneo all’attività (magari per finalità personali). Starà a lei fornire giustificazioni credibili. Quindi: l’antieconomicità non è un motivo automatico per negare l’IVA, ma aumenta l’onere su di lei di dimostrare che, nonostante i risultati negativi, l’operazione rientrava nel tentativo di far crescere l’impresa (o di attrarre più clienti, migliorare l’immagine, etc.). La giurisprudenza tributaria è tendenzialmente disposta a non sindacare le scelte imprenditoriali, salvo casi estremi. In sintesi: no, un investimento costoso non è di per sé non inerente, ma prepari una difesa accurata che ne spieghi la logica economica.

D: In caso di verifica, su chi ricade l’onere della prova dell’inerenza o non inerenza?
R: Su questo punto la Cassazione è chiara: l’onere della prova spetta al contribuente quando viene contestata l’inerenza . Ciò significa che se l’Agenzia mette in dubbio la detrazione, è il soggetto passivo che deve fornire evidenze che il bene era effettivamente destinato all’attività. L’Ufficio ovviamente dovrà indicare perché ritiene non provata l’inerenza (non può fare contestazioni del tutto arbitrarie senza un minimo di riscontro). Ma in giudizio, la posizione più gravosa è quella del contribuente: deve convincere il giudice che il bene era strumentale. Fanno eccezione alcune situazioni dove la legge stessa pone limitazioni (es. immobile abitativo): lì inizialmente l’onere è invertito – tocca al contribuente dimostrare il diritto a deroga. Se però il contribuente porta una prova seria di uso professionale (es. destinazione alberghiera approvata), allora spetterebbe al Fisco contrapporre prove contrarie (es. “lo usava come casa”). In generale, è prudente assumere che dovete essere voi a dimostrare l’inerenza. Quindi raccogliete e conservate sempre la documentazione a vostro favore. L’assenza di prova viene di solito interpretata a sfavore del contribuente. Al contrario, se portate solide prove e l’Ufficio non ha nulla se non sospetti, avete buone chance che il giudice vi dia ragione, dal momento che le presunzioni dell’Agenzia rimangono tali senza riscontri oggettivi.

D: Quali sono le fonti normative e le sentenze principali da conoscere su questo argomento?
R: Oltre agli articoli di legge citati (in primis l’art. 19 e 19-bis1 del DPR 633/72 per la detrazione IVA, l’art. 109 del TUIR per la deducibilità dei costi, e le norme sulle società di comodo e sull’assegnazione di beni ai soci), è importante conoscere gli orientamenti giurisprudenziali consolidati. Elenchiamo alcune delle sentenze più rilevanti aggiornate a fine 2025: – Cass. 26748/2016 e 6883/2016: hanno posto le basi affermando che la categoria catastale abitativa non preclude la detrazione se il bene è destinato all’attività . – Cass. 5559/2019 e 3396/2020: ribadiscono che la strumentalità va valutata in concreto, anche programmaticamente . – Cass. 13259/2022: caso di professionista con immobile abitativo usato come studio, detrazione ammessa per la natura strumentale effettiva . – Cass. 33568/2022: sull’onere della prova dell’inerenza a carico del contribuente (ordinanza che ribadisce principi generali). – Cass. 13755/2025: immobiliare strumentale (ufficio) affittato per uso abitativo – detrazione negata per mancanza di collegamento con attività . – Cass. 15617/2024 (e simile 15939/2024): immobile abitativo destinato a studio legale – detrazione concessa, prevale uso effettivo . – Cass. 24908/2025: caso dell’imprenditore (ristoratore) con immobile locato a terzi – conferma linea dura su inerenza e onere probatorio . – Cass. 23095/2025: spese elevate (sponsorizzazioni sportive) – inerenza qualitativa, antieconomicità non basta a negare costo a meno di macroscopica deviazione (principio applicabile per contestazioni su costi “troppo alti”). – Cass. 23296/2025: uso economico prevale su catasto, conferma detrazioni IVA per immobili abitativi se destinati ad attività (es. garage di studio notarile) . – Cass. 31511/2025: ordinanza di dicembre 2025 che sintetizza l’orientamento pro-contribuente sul catasto non decisivo e la valutazione concreta/prospettica dell’utilizzo . – Cass. 28382/2025: assegna gratis bene al socio (società in house) – conferma che va considerata operazione imponibile, dunque senza averla fatta niente detrazione . – Cass. Sez. Unite 2023 (intervento su beni di terzi): riconoscono detrazione/rimborso IVA anche su lavori su immobili di terzi se strumentali all’attività (da citare per chi fa investimenti su asset non propri ma funzionali) .

Conoscere queste sentenze e magari citarle nel proprio caso (ove pertinenti) aiuta a dimostrare al giudice che non si tratta di interpretazioni “di comodo” del contribuente, ma di principi di diritto ormai affermati e da applicare uniformemente.

Conclusioni

La materia dell’inerenza in ambito IVA sugli immobili strumentali è certamente complessa, perché si colloca al confine tra la libertà del contribuente di organizzare la propria attività e l’esigenza del Fisco di evitare abusi o detrazioni indebite su beni usati a fini privati. Negli ultimi anni, l’evoluzione giurisprudenziale ha mostrato una tendenza più equilibrata: da un lato sono state aperte brecce a favore del contribuente (superando formalismi come la categoria catastale, riconoscendo importanza all’intento iniziale e all’uso effettivo, ecc.), dall’altro è stato rafforzato il concetto che la prova dell’inerenza è indispensabile e che situazioni opache o devianti saranno punite.

Per un avvocato tributarista o un consulente che assista un contribuente in queste vicende, è fondamentale: – Conoscere approfonditamente sia la normativa IVA specifica (inclusi i divieti oggettivi e le eccezioni) sia le pronunce chiave della Cassazione e della CGUE. – Valutare tutti gli elementi fattuali del caso, raccogliendo documentazione e testimonianze che possano sostenere la tesi difensiva. – Adottare un approccio “analitico-qualitativo”: spiegare il perché economico delle scelte del contribuente, dissipando l’idea di uno scopo extrafiscale o personale. – Non tralasciare gli aspetti procedurali (tempestività delle comunicazioni, contraddittorio) che possono fare la differenza anche solo per un vizio formale.

Dal punto di vista del contribuente (imprenditore o privato investitore), la lezione principale è: “inerenza” non è un concetto astratto, ma qualcosa che va costruito e dimostrato con i fatti. Ogni operazione immobiliare fatta con la partita IVA dovrebbe essere pensata come se un domani doveste spiegare a un giudice il motivo di business che l’ha guidata. Se questo motivo è chiaro, documentato e autentico, avrete buone probabilità di uscirne vittoriosi. In caso contrario, se l’operazione nascondeva finalità personali o manovre elusive, sarà molto difficile superare il vaglio dei controlli sempre più sofisticati dell’Amministrazione finanziaria.

In definitiva, le strategie di difesa efficaci contro la contestazione di inerenza sugli immobili strumentali consistono in un mix di: – Prevenzione e pianificazione (coerenza tra ciò che si fa e ciò che si dichiara, corretto inquadramento fiscale delle operazioni); – Trasparenza documentale (tracciare e provare come l’immobile viene usato nell’impresa); – Conoscenza e utilizzo della giurisprudenza favorevole, senza però ignorare i precedenti sfavorevoli (da distinguere con cura); – Eventuale ricerca di compromessi (detrazioni parziali, accordi in adesione) quando la posizione non è totalmente difendibile, per limitare danni economici.

Affrontare un accertamento IVA su un immobile con contestazione di inerenza è impegnativo, ma con un supporto tecnico specializzato e una strategia ben costruita si può riuscire, in molti casi, a far valere le proprie ragioni ed evitare esborsi ingiustificati. L’importante è agire tempestivamente, non sottovalutare le richieste istruttorie del Fisco e prepararsi al contraddittorio armati sia di carte che di argomenti giuridici solidi.

Fonti e riferimenti (normativa e giurisprudenza)

• DPR 26 ottobre 1972, n.633, Artt. 19 e 19-bis1 – Detrazione dell’IVA e limitazioni oggettive su determinati beni (fabbricati a destinazione abitativa, ecc.).
• TUIR (DPR 917/1986), Art.109 – Principio di correlazione costi-ricavi e requisiti di deducibilità dei costi d’impresa.
• Corte di Cassazione – Sez. Trib. – ord. n.13755 del 22/05/2025: immobiliare strumentale locato per uso abitativo, strumentalità da valutare in concreto (classificazione catastale non sufficiente) .
• Corte di Cassazione – Sez. Trib. – ord. n.24908 del 09/09/2025: acquisto immobile da imprenditore (ristoratore) e successiva locazione non dichiarata – inerenza negata, onere della prova sul contribuente, sostanza > forma contabile .
• Corte di Cassazione – Sez. Trib. – ord. n.15617 del 04/06/2024: acquisto immobile abitativo (A/1) da usare come studio professionale – principio innovativo: conta la destinazione economica effettiva/prospettica, non la categoria catastale .
• Corte di Cassazione – Sez. Trib. – ord. n.31511 del 03/12/2025: principio consolidato su IVA immobili abitativi – catasto abitativo non preclude detrazione se provata inerenza all’attività (utilizzo concreto o programmato) .
• Corte di Cassazione – Sez. Trib. – ord. n.28382 del 27/10/2025: beni realizzati da società in house e ceduti gratuitamente al socio pubblico – detrazione negata se bene assegnato fuori campo IVA; assegnazione a socio va considerata operazione imponibile (no uso extra-IVA) .
• Corte di Cassazione – Sez. Trib. – ord. n.23095 dell’11/08/2025: inerenza di costi elevati in progetto sportivo – spese iniziali eccessive non indicano di per sé non inerenza, salvo macroscopica antieconomicità provata dal Fisco .
• Corte di Cassazione – Sez. Trib. – ord. n.7164 del 15/03/2025: conferma detrazione IVA su spese manutenzione di immobili abitativi riqualificati ad uso economico, disapplicando il divieto art.19-bis1 se prova d’uso chiara .
• Corte di Cassazione – Sez. Trib. – sent. n.26748 del 22/12/2016: pietra miliare su immobili abitativi – diritto a detrazione se destinati all’attività d’impresa, irrilevante l’accatastamento abitativo .
• Corte di Cassazione – Sez. Trib. – sent. n.5559 del 27/02/2019 e n.3396 del 12/02/2020: la strumentalità va valutata non solo in astratto rispetto all’oggetto sociale, ma in concreto, anche in funzione programmatica, come strumento per l’esercizio dell’attività .
• Corte di Cassazione – Sez. Unite – sent. n.8500 del 29/03/2023 (ricostruibile da note): confermata detrazione/rimborso IVA per lavori su beni immobili di terzi se c’è nesso di strumentalità con attività del soggetto passivo (equiparazione requisiti detrazione e rimborso).
• Circolare AE n.18/E del 04/05/2012: immobili abitativi utilizzati in attività ricettive equiparati a beni strumentali (detrazione IVA ammessa per B&B, affittacamere, ecc.).
• Risoluzione AE n.20/E del 16/03/2012: (cenni all’obbligo di rettifica IVA per cambio di destinazione di immobili entro 5/10 anni, e regime IVA assegnazione beni ai soci).
• Risposta ad interpello AE n.60 del 03/02/2024: trattamento IVA di alloggi sociali concessi in locazione con opzione IVA, conferma indetraibilità se non inseriti in attività d’impresa di tipo ricettivo.
• Circolare AE n.35/E del 20/09/2012: definizione di “immobili ad uso promiscuo” per professionisti (utilizzo abitazione in parte per attività, deducibilità 50% spese e correlata detrazione parziale IVA) .

Ecco la versione rifatta, nel formato classico, senza fonti, con stile, tono e struttura coerenti con tutte le precedenti:

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Hai ricevuto un accertamento IVA in cui l’Agenzia delle Entrate contesta la detrazione dell’IVA (e spesso anche la deducibilità dei costi) relativa a un immobile strumentale, sostenendo che non è inerente all’attività? Fatti Aiutare da Studio Monardo

Hai ricevuto un accertamento IVA in cui l’Agenzia delle Entrate contesta la detrazione dell’IVA (e spesso anche la deducibilità dei costi) relativa a un immobile strumentale, sostenendo che non è inerente all’attività?

Ti dicono che “l’immobile non è utilizzato per l’impresa”, che “l’uso è promiscuo o personale” o che “manca un collegamento diretto con i ricavi”, chiedendoti IVA da restituire, sanzioni e interessi?

Temi che un bene realmente funzionale all’attività venga riqualificato per valutazioni astratte, cancellando l’IVA detratta e aggravando la posizione fiscale?

Devi saperlo subito:

👉 l’inerenza non richiede un utilizzo esclusivo,
👉 la strumentalità va valutata in concreto,
👉 una difesa tecnica può annullare o ridurre drasticamente l’accertamento.

Questa guida ti spiega:

• quando un immobile è strumentale ai fini IVA,
• perché il Fisco contesta l’inerenza,
• quando la contestazione è illegittima,
• come difendersi efficacemente.

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Immobile Strumentale e IVA: Cosa Conta Davvero

Un immobile è strumentale quando:

• è destinato all’esercizio dell’attività,
• è funzionale alla produzione o organizzazione dell’impresa,
• è utilizzato, anche indirettamente, per finalità aziendali.

👉 Non è necessario che generi ricavi diretti,
👉 né che sia utilizzato in modo esclusivo.

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Perché l’Agenzia delle Entrate Contesta l’Inerenza

Le contestazioni nascono spesso quando:

• l’immobile non produce fatturato immediato,
• l’uso è promiscuo (in parte personale),
• l’attività svolta è immateriale o non visibile,
• l’immobile è in locazione o inutilizzato temporaneamente,
• l’Ufficio applica criteri rigidi o formalistici.

👉 Ma l’inerenza non si misura con l’uso “a tempo pieno”.

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Il Punto Chiave: Inerenza ≠ Utilizzo Esclusivo

Un errore molto diffuso è pensare che:

👉 “se l’immobile non è usato solo per l’impresa, l’IVA non è detraibile”.

In realtà:

• l’inerenza richiede un nesso funzionale,
• l’uso promiscuo non esclude automaticamente la detrazione,
• conta la destinazione economica del bene,
• la detrazione può essere proporzionata, non azzerata.

👉 L’IVA non si perde per una valutazione binaria.

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Quando la Contestazione di Inerenza è Illegittima

L’accertamento è contestabile se:

• l’immobile è idoneo e destinato all’attività,
• esiste un collegamento organizzativo o gestionale,
• l’Ufficio non prova l’uso esclusivamente personale,
• la contestazione si basa su assenza di ricavi diretti,
• viene ignorato l’uso preparatorio o strumentale,
• manca il contraddittorio preventivo,
• la motivazione è generica o stereotipata.

👉 L’onere di provare la non inerenza spetta al Fisco.

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Le Situazioni Lecite Spesso Scambiate per Non Inerenza

Sono frequentemente fraintese:

• immobili usati come uffici direzionali,
• sedi operative in fase di avvio,
• immobili destinati a deposito, archivio o magazzino,
• beni strumentali temporaneamente non utilizzati,
• immobili locati a terzi nell’ambito dell’attività.

👉 La strumentalità non è sempre visibile a colpo d’occhio.

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Il Punto Chiave: IVA e Costi Vanno Valutati Separatamente

Un principio fondamentale è questo:

👉 la detrazione IVA e la deducibilità dei costi seguono regole diverse.

Questo significa che:

• l’IVA può essere detraibile anche se il costo è parzialmente deducibile,
• il disconoscimento dell’IVA non trascina automaticamente i costi,
• il Fisco deve motivare separatamente ogni recupero.

👉 Molti accertamenti confondono i piani.

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L’Errore Più Grave del Contribuente

Molti contribuenti sbagliano perché:

• accettano la contestazione come “tecnica”,
• non dimostrano la funzione economica dell’immobile,
• si difendono solo con i documenti contabili,
• pagano per paura.

👉 È la nozione di inerenza che va difesa.

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Accertamento IVA per Non Inerenza ≠ Debito Automatico

Un principio essenziale è questo:

👉 la detrazione IVA è un diritto che può essere limitato solo con prova rigorosa.

Questo significa che puoi:

• dimostrare la strumentalità del bene,
• contestare l’azzeramento totale della detrazione,
• ottenere una riduzione proporzionale,
• far annullare l’accertamento illegittimo.

👉 La difesa nel merito è decisiva.

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Il Ruolo dell’Avvocato nella Difesa

La difesa contro accertamenti IVA su immobili strumentali è giuridica e strategica, non solo contabile.

L’avvocato:

• contesta la lettura formalistica dell’inerenza,
• valorizza il nesso funzionale con l’attività,
• smonta la presunzione di uso personale,
• impugna l’atto nei termini,
• chiede la sospensione della riscossione.

👉 Qui la tecnica giuridica fa la differenza.

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Cosa Può Fare Concretamente l’Avvocato

Con l’assistenza legale puoi:

• analizzare l’accertamento IVA sull’immobile,
• dimostrare la reale strumentalità,
• contestare il disconoscimento dell’IVA,
• impugnare l’atto e bloccare la riscossione,
• ridurre o annullare IVA, sanzioni e interessi,
• tutelare il patrimonio personale o aziendale.

👉 La strategia iniziale è decisiva.

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I Rischi Se Non Ti Difendi

Una gestione errata può portare a:

• recupero IVA non dovuto,
• sanzioni elevate,
• interessi non dovuti,
• precedenti fiscali negativi.

👉 Accettare la contestazione significa rinunciare a un diritto.

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Perché È Cruciale Difendersi Subito

Negli accertamenti IVA:

• gli importi contestati sono spesso molto elevati,
• i termini di ricorso sono brevi e perentori,
• il mancato ricorso rende definitiva la pretesa.

👉 Il tempo è una variabile decisiva.

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Le Specializzazioni dell’Avv. Giuseppe Monardo

La difesa contro accertamenti IVA su immobili strumentali richiede competenze avanzate in diritto tributario e contenzioso fiscale.

L’Giuseppe Monardo è:

• Avvocato Cassazionista
• Coordinatore nazionale di avvocati e commercialisti esperti in diritto tributario
• Gestore della Crisi da Sovraindebitamento – Ministero della Giustizia
• Professionista fiduciario di un OCC
• Esperto Negoziatore della Crisi d’Impresa

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Conclusione

Un accertamento IVA su immobile strumentale
👉 non è automaticamente legittimo.

👉 L’inerenza va valutata in concreto,
👉 la strumentalità non richiede esclusività,
👉 la prova spetta al Fisco.

La regola è chiara:

👉 dimostrare la funzione economica,
👉 smontare le presunzioni,
👉 difendersi subito e con competenza.

📞 Contatta l’Avv. Giuseppe Monardo per una consulenza riservata.
Negli accertamenti IVA per contestata inerenza degli immobili strumentali, una difesa giuridica tempestiva può fare la differenza tra perdere l’IVA detratta e tutelare un diritto legittimo.