Accertamento Sintetico E Acquisto Immobili: Rischi E Come Difendersi

Da Giuseppe Monardo
Dicembre 20, 2025
05:11

L’accertamento sintetico collegato all’acquisto di immobili è una delle contestazioni fiscali più frequenti e pericolose per persone fisiche e imprenditori.
Quando l’Agenzia delle Entrate rileva l’acquisto di uno o più immobili, tende spesso a presumere automaticamente l’esistenza di redditi non dichiarati, basandosi sulla capacità di spesa manifestata dall’operazione.

È fondamentale chiarirlo subito:
l’acquisto di un immobile non è di per sé prova di evasione fiscale.

Molti accertamenti sintetici legati agli immobili sono fondati su presunzioni errate e possono essere annullati o ridimensionati se affrontati con una difesa tecnica e documentata.

Cos’è l’accertamento sintetico

L’accertamento sintetico è uno strumento che consente all’Agenzia delle Entrate di:

• ricostruire il reddito complessivo del contribuente
• basarsi sulle spese sostenute e sugli incrementi patrimoniali
• confrontare spese e redditi dichiarati
• presumere redditi non dichiarati
• utilizzare indicatori di capacità contributiva

Nel caso degli immobili, l’attenzione si concentra sull’entità dell’investimento.

Perché l’acquisto di immobili attira l’accertamento sintetico

L’Agenzia delle Entrate utilizza l’acquisto immobiliare per:

• ricostruire una presunta capacità contributiva
• sostenere che la spesa non è compatibile con i redditi dichiarati
• ipotizzare redditi occultati
• avviare controlli patrimoniali e sintetici
• estendere l’accertamento ad altri anni

Il problema è che il patrimonio viene spesso confuso con il reddito.

Gli acquisti immobiliari più contestati

Negli accertamenti sintetici, le contestazioni più frequenti riguardano:

• acquisto di abitazioni principali o secondarie
• acquisto di immobili di pregio
• investimenti immobiliari ripetuti
• acquisti in giovane età o con redditi bassi
• ristrutturazioni rilevanti
• estinzione anticipata di mutui
• pagamenti in unica soluzione

Molte di queste situazioni hanno spiegazioni lecite e documentabili.

Gli errori tipici dell’Agenzia delle Entrate

Negli accertamenti sintetici per acquisto di immobili, l’Agenzia sbaglia spesso quando:

• considera l’acquisto come reddito dell’anno
• ignora risparmi accumulati negli anni precedenti
• non tiene conto di mutui e finanziamenti
• trascura donazioni o successioni
• ignora disinvestimenti patrimoniali
• utilizza presunzioni automatiche
• ribalta illegittimamente l’onere della prova
• non rispetta il contraddittorio

In questi casi l’accertamento è tecnicamente fragile e giuridicamente contestabile.

Quando l’accertamento sintetico è illegittimo

L’accertamento è illegittimo se:

• l’acquisto è finanziato con risparmi pregressi
• esistono mutui o prestiti documentati
• le somme derivano da donazioni o eredità
• vi sono disinvestimenti dimostrabili
• manca il collegamento con redditi imponibili
• l’Ufficio utilizza presunzioni astratte
• non viene rispettato il diritto di difesa

Un immobile acquistato non può essere trasformato in reddito per presunzione.

Prove fondamentali per la difesa

La difesa contro un accertamento sintetico per acquisto immobiliare deve basarsi su prove puntuali, tra cui:

• estratti conto bancari storici
• dichiarazioni dei redditi degli anni precedenti
• contratti di mutuo o finanziamento
• atti di donazione o successione
• documentazione di vendite o disinvestimenti
• prova dei risparmi accumulati
• ricostruzione patrimoniale pluriennale
• perizie contabili

La coerenza temporale delle prove è decisiva.

Sistemi di difesa efficaci

Una difesa efficace contro l’accertamento sintetico deve essere tecnica e strutturata e può basarsi su:

• ricostruzione cronologica delle disponibilità finanziarie
• distinzione tra reddito e patrimonio
• dimostrazione della capacità di risparmio
• contestazione del metodo accertativo
• utilizzo di giurisprudenza favorevole
• perizie economico contabili

Ogni euro utilizzato per l’acquisto deve essere ricondotto a una fonte lecita.

Cosa fare subito

Se ricevi un accertamento sintetico per acquisto di immobili:

• fai analizzare immediatamente l’atto
• individua le spese contestate
• ricostruisci la provenienza delle somme
• raccogli documentazione bancaria e patrimoniale
• prepara una risposta strutturata al contraddittorio
• evita adesioni o pagamenti affrettati

Valuta attentamente le opzioni difensive più idonee:

• osservazioni in contraddittorio
• istanza di autotutela
• accertamento con adesione solo se conveniente
• ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria
• richiesta di sospensione dell’esecutività

I rischi se non intervieni tempestivamente

• presunzione definitiva di redditi non dichiarati
• recuperi fiscali elevati
• sanzioni e interessi
• iscrizione a ruolo
• azioni esecutive e pignoramenti
• estensione dei controlli ad altri anni
• gravi conseguenze patrimoniali

Come può aiutarti l’Avvocato Monardo

L’Avvocato Monardo, cassazionista, ha esperienza specifica nella difesa contro accertamenti sintetici basati sull’acquisto di immobili, spesso annullati per errata ricostruzione della capacità contributiva.
Coordina un team nazionale di avvocati tributaristi e commercialisti esperti in accertamenti patrimoniali e sintetici.

È inoltre:

• Gestore della Crisi da Sovraindebitamento
• iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia
• professionista fiduciario presso un OCC
• Esperto Negoziatore della Crisi d’Impresa

Può intervenire concretamente per:

• contestare la legittimità dell’accertamento
• dimostrare la provenienza lecita delle somme
• smontare le presunzioni dell’Agenzia
• ottenere l’annullamento o la riduzione della pretesa
• bloccare l’esecutività e la riscossione
• tutelare patrimonio e serenità personale
• costruire una strategia difensiva solida

Agisci ora

L’acquisto di un immobile non è automaticamente evasione fiscale.
Agire subito significa impedire che una presunzione errata diventi un debito fiscale definitivo.

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Introduzione
L’accertamento sintetico del reddito, noto anche come redditometro, è uno strumento attraverso il quale l’Amministrazione finanziaria ricostruisce il reddito del contribuente basandosi sulle spese sostenute e sul tenore di vita, invece che sui redditi dichiarati. In particolare, l’acquisto di beni di valore significativo – come gli immobili – è considerato un indicatore di capacità contributiva che può far scattare un accertamento redditometrico. Questo avviene quando l’Agenzia delle Entrate riscontra una discordanza rilevante tra i redditi dichiarati e le spese effettuate dal contribuente in uno o più anni d’imposta .

Nel 2024 il legislatore è intervenuto per aggiornare la disciplina dell’accertamento sintetico (art. 38 del D.P.R. 600/1973) introducendo nuove soglie di azionabilità e affinando gli indici di capacità contributiva impiegati dal Fisco . Di conseguenza, a partire dal 6 agosto 2024 (data di entrata in vigore delle modifiche apportate dal D.Lgs. 108/2024 ), l’Agenzia delle Entrate ha ripreso con vigore i controlli redditometrici inviando numerose lettere di invito ai contribuenti per chiedere chiarimenti su spese e acquisti rilevanti effettuati negli anni precedenti e non giustificati dai redditi dichiarati . Tra le operazioni sotto osservazione vi sono, in particolare, gli acquisti di immobili, data la loro entità spesso elevata rispetto al reddito dichiarato.

In questa guida approfondiremo il funzionamento dell’accertamento sintetico redditometrico con un focus sugli acquisti immobiliari: vedremo quando e perché l’acquisto di una casa o di altro bene immobile può esporre il contribuente a un accertamento del Fisco, quali sono i rischi in termini di imposte e sanzioni, e soprattutto come difendersi efficacemente. Verrà analizzata la normativa vigente (inclusi gli ultimi aggiornamenti normativi e giurisprudenziali fino a dicembre 2025) e saranno illustrate le strategie difensive disponibili, dal contraddittorio preventivo con l’Ufficio finanziario fino al contenzioso tributario dinanzi alle Commissioni Tributarie. Il taglio sarà operativo e avanzato: forniremo riferimenti normativi, sentenze recenti e casi pratici, utili sia agli avvocati tributaristi che ai contribuenti (privati e imprenditori) che vogliono comprendere le regole del gioco e tutelare al meglio la propria posizione fiscale. Troverete inoltre tabelle riepilogative, esempi concreti e una sezione finale di domande e risposte sui quesiti più frequenti. L’obiettivo è offrire una trattazione completa ma dal linguaggio chiaro, in grado di orientare il debitore-contribuente nelle scelte difensive più opportune per contrastare un eventuale accertamento sintetico legato all’acquisto di immobili.

1. Accertamento sintetico del reddito: quadro normativo attuale

L’accertamento sintetico del reddito complessivo netto delle persone fisiche è disciplinato dall’art. 38 del D.P.R. 29 settembre 1973 n. 600. Si tratta di una modalità di rettifica delle dichiarazioni dei redditi fondata su presunzioni legali relative: in altre parole, il Fisco presume un certo maggior reddito sulla base delle spese sostenute o del patrimonio posseduto dal contribuente, salvo che questi provi il contrario . Questa presunzione trova giustificazione nel principio per cui “il maggior reddito viene desunto da una spesa sostenuta” dal contribuente; si tratta dunque di un procedimento logico a ritroso, incentrato sull’idea che il costo di quella spesa sia stato finanziato, salvo prova contraria, con redditi relativi al periodo d’imposta in esame o a quelli immediatamente precedenti .

1.1 Evoluzione della norma e ultime modifiche (2024)

L’istituto ha subìto nel tempo varie modifiche normative. In passato, la norma prevedeva che l’accertamento sintetico potesse essere effettuato solo se, per almeno due anni, il reddito complessivo accertabile risultava superiore di almeno il 20-25% a quello dichiarato. Inoltre, per le cosiddette spese per incrementi patrimoniali (ad esempio l’acquisto di un immobile, considerato un aumento di patrimonio), vigeva una presunzione a favore del contribuente: la spesa si presumeva sostenuta con redditi conseguiti non solo nell’anno in cui avveniva, ma anche nei cinque anni precedenti, in misura costante (presunzione “iuris tantum”) . Ciò significava che, ad esempio, l’acquisto di una casa veniva teoricamente “spalmato” dal Fisco su più annualità (anno dell’acquisto e cinque precedenti) anziché essere imputato interamente ad un solo anno, riconoscendo quindi che il contribuente poteva aver accumulato risparmi in anni passati. Questa regola agevolava la posizione del contribuente, riducendo l’impatto sul singolo periodo d’imposta.

Dal 2010 in poi, vi è stata una riforma significativa con l’art. 22 del D.L. 78/2010 (conv. in L.122/2010), che ha modificato l’art. 38 DPR 600/1973 . Le novità introdotte allora comprendevano: – l’eliminazione del requisito delle due annualità, consentendo l’accertamento sintetico anche sul singolo anno d’imposta (purché con scostamento significativo); – l’aggiornamento degli indici di spesa (il nuovo redditometro), demandato a un decreto ministeriale da emanarsi sentito l’ISTAT e il Garante Privacy; – la previsione espressa dell’obbligo di avvio del contraddittorio endoprocedimentale con il contribuente (invito a comparire) prima di emettere l’avviso di accertamento , nonché dell’attivazione del procedimento di accertamento con adesione .

Successivamente, in attuazione di questa riforma, sono stati emanati i decreti ministeriali che fissavano concretamente gli “indici di capacità contributiva” o coefficienti del redditometro, utilizzati per stimare il reddito presunto in base al possesso di determinati beni e al sostenimento di certe spese. Il primo fu il D.M. 24 dicembre 2012, poi però censurato dal Garante per la Privacy nel 2013 (che ne contestò alcuni aspetti metodologici riguardanti l’uso di spese medie ISTAT per categorie di consumi) . Si rese quindi necessaria l’adozione di un nuovo decreto: il D.M. 16 settembre 2015, che ha delineato la seconda versione del redditometro.

Tuttavia, a partire dal 2018, l’utilizzo di questo strumento è stato sospeso in via amministrativa (decreto “dignità” del 2018) per i controlli relativi agli anni successivi al 2015, in attesa di un “restyling” normativo della materia. Tale fase di stasi si è protratta sino al recentissimo intervento normativo del 2023-2024: con il D.Lgs. 24 luglio 2024 n. 108 (entrato in vigore il 6/8/2024) il legislatore ha riattivato il redditometro, introducendo ulteriori correttivi alla disciplina. In particolare: – è stato confermato il requisito che il reddito accertabile ecceda di almeno 1/5 (20%) quello dichiarato; – è stata introdotta una soglia assoluta: il maggior reddito presunto deve essere comunque superiore a 10 volte l’assegno sociale annuo vigente . Questa clausola (detta di doppia franchigia) limita l’accertamento sintetico ai soli scostamenti significativi anche in valore assoluto (circa 70.000 € considerando l’assegno sociale 2024) , evitando accertamenti per differenze modeste in termini di importo.
– è stato emanato un nuovo decreto ministeriale 7 maggio 2024, che ha aggiornato ed individuato i nuovi elementi indicativi di capacità contributiva dei contribuenti, ossia gli indicatori statistici di spesa su cui si basa la ricostruzione sintetica del reddito . Ufficialmente sono state abbandonate le controverse spese medie ISTAT, privilegiando l’utilizzo di dati più mirati sulle spese effettivamente sostenute dalle varie tipologie di nuclei familiari.

È importante sottolineare che queste novità del 2024 non hanno effetto retroattivo: esse valgono per gli accertamenti relativi ai periodi d’imposta successivi (dal 2016 in avanti, che erano rimasti in sospeso, e per il futuro), ma non possono essere applicate a ritroso per rideterminare il reddito di anni precedenti già oggetto di verifica con il vecchio metodo . La Corte di Cassazione ha infatti consolidato il principio di irretroattività delle modifiche normative sul redditometro: ad esempio, la sentenza n. 18030/2024 ha confermato che le nuove regole introdotte dal 2010 in poi non potevano applicarsi agli accertamenti riguardanti redditi anteriori (nel caso di specie, il 2007-2008) . Analogamente, qualsiasi ulteriore modifica sopravvenuta (come la soglia delle 10 volte l’assegno sociale del 2024) opera solo per il futuro. In pratica, ogni accertamento va valutato secondo la disciplina vigente nel periodo di riferimento.

1.2 Presupposti per l’accertamento sintetico (scostamento e indici redditometrici)

Attualmente, dunque, le condizioni di legge perché l’Agenzia delle Entrate possa procedere ad un accertamento sintetico sono:

uno scostamento significativo tra reddito dichiarato e reddito presunto. In particolare, il reddito complessivo accertabile (come risultante dalle spese e dagli indici redditometrici) deve eccedere di almeno il 20% quello dichiarato dal contribuente per lo stesso anno . Ad esempio, se un contribuente ha dichiarato 30.000 € e dalle spese risulta un reddito presunto di 40.000 €, la differenza (10.000 €, pari al ~33%) supera il limite di 6.000 € (20% di 30.000 €), rendendo astrattamente legittimo l’accertamento. Al contrario, differenze inferiori al 20% non danno luogo ad accertamento redditometrico.
il maggior reddito presunto, inoltre, deve essere superiore ad un importo-base pari a dieci volte l’assegno sociale annuo vigente . L’assegno sociale è un parametro di riferimento per il minimo vitale; moltiplicato per 10 (nel 2025 circa 70.000 €) rappresenta una soglia al di sotto della quale il legislatore ritiene non opportuno procedere in via sintetica. Questo implica che, anche se vi fosse uno scostamento percentuale elevato, l’accertamento non verrà avviato se i redditi in gioco sono comunque modesti in valore assoluto (ad esempio, un contribuente che dichiara 5.000 € e spende 7.000 € ha un scostamento del 40%, ma 7.000 € è sotto dieci volte l’assegno sociale e dunque non rileva). In sintesi, serve sia uno scostamento relativo (20%) sia uno assoluto (importo > 10×assegno sociale).

Se queste condizioni sono soddisfatte, l’Agenzia può attivare la procedura di accertamento sintetico. La ricostruzione del reddito avviene secondo due approcci complementari previsti dall’art. 38 DPR 600/73 :

Basata sulle spese effettivamente sostenute dal contribuente (metodo analitico-induttivo delle spese). La norma consente di determinare sinteticamente il reddito partendo dall’ammontare delle spese di qualsiasi genere sostenute in quell’anno . In pratica, si sommano gli esborsi significativi (per consumi, investimenti, acquisti di beni durevoli, ecc.) effettuati nel periodo, assumendo che essi siano stati finanziati con reddito dell’anno (a meno che il contribuente provi fonti alternative). Ad esempio, l’acquisto di un immobile per 100.000 € in un dato anno fa presumere un reddito almeno di pari importo in quell’anno (salvo prove contrarie). Questo metodo guarda alle spese puntuali.
Basata sugli “indici di capacità contributiva” (metodo del redditometro in senso stretto). Oltre alle spese effettive, l’ufficio può avvalersi di indicatori presuntivi di ricchezza, individuati mediante analisi statistiche su campioni significativi di contribuenti . Tali indici (fissati nei decreti ministeriali citati) correlano il possesso di determinati beni o determinate caratteristiche familiari/abitative a una certa capacità di spesa. Esempi classici sono: il possesso di autovetture (in base a cilindrata, numero, ecc.), di imbarcazioni, di immobili (numero e metri quadrati posseduti, ubicazione), l’iscrizione a circoli esclusivi, il sostenimento di spese per collaboratori domestici, viaggi, ecc. Ogni indicatore ha un contenuto induttivo in termini monetari: ad esempio, possedere un’auto di grossa cilindrata può “pesare” sul redditometro per un certo importo annuo forfetario di spesa di mantenimento, indipendentemente dal costo di acquisto. Questi importi e parametri sono determinati per tipologia di nucleo familiare e area geografica, tramite il D.M. attuativo emanato dal MEF di concerto con ISTAT e associazioni dei consumatori .

In sintesi, il redditometro moderno abbina: la quantificazione delle spese note (puntualmente emerse, come acquisti di case, auto, ecc.) e l’attribuzione forfetaria di spese presunte in base agli indicatori statistici. Il risultato è un reddito complessivo presunto. Se tale reddito supera le soglie viste sopra, scatta la contestazione. Va precisato che dopo il 2015 l’Agenzia delle Entrate ha fatto minor uso degli indici forfetari, concentrandosi piuttosto sulle spese certe; i nuovi indici 2024 mirano comunque a rendere lo strumento più accurato e aderente alla realtà.

Esempio: Tizio nell’anno X dichiara 20.000 € di reddito. Dai dati a disposizione del Fisco risulta che Tizio ha acquistato in quell’anno un appartamento del costo di 120.000 € e possiede un’auto di media cilindrata. Solo la spesa effettiva per l’immobile (120.000 €) eccede di molto sia il 20% di 20.000 € (ovvero 4.000 €) sia la soglia assoluta (~70.000 €). Pertanto è presumibile per il Fisco che Tizio disponesse di redditi ben maggiori di quelli dichiarati. L’ufficio lo inviterà a spiegare come ha finanziato quell’acquisto. Nel reddito sintetico presunto, oltre ai 120.000 € per l’immobile, verranno magari considerati anche altri elementi: il possesso dell’auto (supponiamo incida per 3.000 € annui secondo le tabelle del DM) e altre spese minori note (utenze, canoni, ecc.). Poniamo che il redditometro stimi così un reddito presunto di ~125.000 €. Tizio dovrà dimostrare che quell’esborso straordinario non deriva da redditi “in nero” dell’anno X. Se non ci riuscirà, l’Agenzia potrà emettere accertamento per tassare il maggior reddito (€125.000 – €20.000 dichiarati = €105.000 non dichiarati).

1.3 Il ruolo delle presunzioni e l’onere della prova

La presunzione redditometrica è una presunzione legale relativa (iuris tantum), il che comporta importanti conseguenze in giudizio riguardo all’onere della prova. In base all’art. 38 cit., una volta che l’Ufficio finanziario dimostra la sussistenza di determinati “fattori-indice” di capacità contributiva (spese sostenute, beni posseduti, ecc.), scatta la presunzione di un reddito non dichiarato. L’amministrazione è dispensata da qualsiasi ulteriore prova oltre alla semplice esistenza di quei fattori indice . In altri termini, non serve che il Fisco individui la specifica fonte o attività da cui proverrebbe il reddito non dichiarato, né che fornisca elementi certi di evasione: è sufficiente il dato oggettivo della spesa effettuata o del bene posseduto, unito al ragionamento presuntivo codificato. Ad esempio, se risulta che Caio ha comprato un immobile da 200.000 € dichiarando un reddito di 30.000 €, l’Ufficio non deve indagare oltre: quel fatto (l’acquisto) è già, ex lege, un indice grave, preciso e concordante di maggiore capacità reddituale.

Spetta invece al contribuente l’onere di fornire la prova contraria, cioè di dimostrare che il reddito presunto in realtà non esiste oppure esiste in misura inferiore a quanto determinato sinteticamente . Questa inversione dell’onere della prova in favore dell’Amministrazione è stata più volte ribadita dalla Corte di Cassazione: “è legittimo l’accertamento fondato sui fattori-indice (…) restando a carico del contribuente, posto in condizione di difendersi, l’onere di dimostrare che il reddito presunto non esiste o esiste in misura inferiore” . Si tratta, dunque, di una presunzione relativa: può essere vinta da una prova contraria, ma fino a quando questa prova non è data (o non è ritenuta sufficiente) la presunzione resta valida e vincolante anche per il giudice. Quest’ultimo, infatti, non può disapplicare arbitrariamente gli indici presuntivi fissati per legge né “attenuarne” la portata; egli può solo valutare le evidenze fornite dal contribuente circa la provenienza non reddituale (cioè non tassabile) delle somme spese . In altre parole, se l’Ufficio documenta che il contribuente ha sostenuto quella spesa, il giudice tributario deve riconoscerle valore presuntivo di maggiore reddito (nei limiti della normativa) e può annullare l’accertamento solo se il contribuente riesce a provare che quei fondi avevano origine da redditi esenti, già tassati o estranei al reddito imponibile .

Giova evidenziare che questa impostazione è stata ritenuta compatibile anche con le nuove disposizioni sul processo tributario (in particolare con l’art. 7, comma 5-bis, D.Lgs. 546/1992 introdotto dalla L. 130/2022, che impone al giudice di valutare le prove “in coerenza con la normativa sostanziale tributaria”). La Cassazione (ord. n. 2746/2024) ha chiarito che la regola processuale del libero convincimento non elimina né attenua il regime delle presunzioni legali tributarie che pongono a carico del contribuente la prova contraria . Dunque, anche dopo la riforma del processo, resiste il principio per cui nel redditometro il contribuente è tenuto a dimostrare la non imponibilità del reddito presunto, pena la conferma dell’accertamento.

Riassumendo: una volta individuati e contestati gli elementi indicatori di maggiore capacità contributiva, il Fisco non ha l’obbligo di portare altre prove a sostegno (presunzione legale relativa); tocca al contribuente giustificare quelle spese con redditi già tassati, esenti o comunque leciti e non imponibili. Questa logica permea l’intera gestione del contraddittorio e dell’eventuale contenzioso, come vedremo dettagliatamente più avanti.

2. Acquisto di immobili e redditometro: perché è un’operazione a rischio?

Tra tutte le tipologie di spese e investimenti che possono far scattare un accertamento sintetico, l’acquisto di immobili merita un’attenzione particolare. L’acquisto di una casa, di un fabbricato commerciale, di un terreno edificabile, ecc., rappresenta infatti un incremento patrimoniale spesso molto rilevante in termini assoluti e, di conseguenza, un forte indicatore di capacità di spesa. Vediamo nel dettaglio perché e come un acquisto immobiliare viene considerato dal Fisco e quali sono le implicazioni.

2.1 L’acquisto immobiliare come “spesa per incremento patrimoniale”

Quando un contribuente acquista un immobile, effettua tipicamente un esborso significativo di denaro (salvo il caso di acquisto totalmente finanziato da terzi, di cui diremo oltre). Ai fini dell’accertamento sintetico, tale esborso rientra fra le “spese di qualsiasi genere sostenute nell’anno” che l’Agenzia delle Entrate può utilizzare per determinare sinteticamente il reddito . Più precisamente, viene classificato come spesa per incremento patrimoniale, cioè un impiego di denaro che ha comportato l’acquisizione di un bene patrimoniale durevole (in contrapposizione alle spese di consumo corrente).

La particolarità delle spese per incrementi patrimoniali è che esse, per loro natura, possono essere finanziate con redditi di più anni – tipicamente attingendo a risparmi accumulati in passato oltre che a redditi correnti. Come già accennato, la vecchia formulazione dell’art. 38 prevedeva espressamente la ripartizione quinquennale della spesa immobiliare (anno in cui è sostenuta + 4 precedenti) . Oggi questa previsione testuale non c’è più, ma il principio rimane valido come linea guida interpretativa: il contribuente ha diritto di dimostrare che l’acquisto di un immobile nel 2025, ad esempio, è stato reso possibile anche grazie a redditi degli anni antecedenti (risparmi accumulati), e non necessariamente con il solo reddito 2025. Non a caso, la Cassazione continua a ribadire che la prova contraria del contribuente può ben consistere nell’allegare la ricchezza accumulata negli anni precedenti e la durata del possesso di essa . Di converso, l’Amministrazione finanziaria, nel costruire l’accertamento, tende ad attribuire il peso finanziario dell’acquisto prevalentemente (se non del tutto) all’anno in cui la spesa è stata effettuata, almeno come impostazione iniziale . Starà poi al contribuente ottenere il riconoscimento che quei fondi provenivano magari da redditi di anni passati, già tassati o esenti.

Esempio concreto: Il contribuente Sempronio nel 2023 dichiara un reddito di 25.000 €. Nel medesimo anno acquista un appartamento in comproprietà con la moglie, pagando €150.000 per la sua quota. L’Agenzia registra la compravendita (grazie ai dati dei rogiti notarili) e nota che €150.000 sono ben al di sopra dei redditi di Sempronio per il 2023. Questo fa scattare il campanello d’allarme: presumibilmente Sempronio ha avuto redditi non dichiarati nel 2023. Sempronio, però, aveva venduto nel 2018 un piccolo immobile ereditato, ricavandone €120.000 netti poi depositati sul conto corrente, e inoltre disponeva di risparmi accantonati negli anni successivi. Nel contraddittorio, Sempronio potrà provare che alla data dell’acquisto (2023) egli possedeva già quella liquidità derivante da eventi pregressi (alienazione di beni, risparmi da redditi già tassati), esibendo ad esempio gli estratti conto dal 2018 al 2023 che evidenziano la giacenza del denaro . Se la prova è convincente, l’ufficio dovrebbe riconoscere che l’acquisto non rivela affatto un reddito “in nero” 2023, poiché finanziato con ricchezza accumulata lecitamente prima.

Va sottolineato che, in assenza di spiegazioni, l’Agenzia delle Entrate imputerà l’intero importo dell’acquisto all’anno in cui esso è avvenuto, supponendo che il relativo reddito sia stato conseguito in quell’anno (o al più in parte nell’anno immediatamente precedente, secondo l’attuale lettura “immediata” della norma) . Quindi, se nell’esempio Sempronio non fornisse alcun elemento, il redditometro considererebbe €150.000 di reddito 2023 non dichiarato, portando il reddito complessivo presunto a €175.000 con inevitabile accertamento (superiore sia al 20% di 25.000 che a 10×assegno sociale).

In sintesi, l’acquisto di un immobile espone il contribuente al redditometro proprio per la sua dimensione economica: è raro che un acquisto immobiliare “trovi capienza” nel reddito dichiarato dello stesso anno, a meno che il reddito non sia molto alto. È più frequente che il valore dell’immobile superi di gran lunga il reddito annuale di una persona fisica media, facendo così scattare la differenza del 20% e anche la soglia assoluta. Pertanto, ogni operazione immobiliare compiuta da persone fisiche (non imprenditori) è potenzialmente soggetta a controllo sintetico, specialmente se il contribuente dichiara redditi medio-bassi.

2.2 Casi tipici di acquisto immobiliare oggetto di accertamento sintetico

Esaminiamo alcune situazioni tipiche in cui l’acquisto di un immobile può generare un rischio fiscale in ottica redditometrica, evidenziando i motivi di allerta per il Fisco:

Acquisto di immobile ad uso abitativo da parte di un privato con reddito medio-basso: è il caso più comune. Un contribuente con reddito dichiarato modesto compra un appartamento (magari la prima casa). L’importo pagato, anche se in linea col mercato, risulta molto elevato rispetto al suo reddito annuo. Ad esempio, un giovane lavoratore dipendente che dichiara €20.000 annui e compra casa a €100.000. Qui la sproporzione è evidente (>20% e >10× assegno), quindi l’Agenzia presume che una parte significativa dei fondi impiegati derivi da redditi non dichiarati.
Acquisto di immobile finanziato da un mutuo bancario (alto prestito, basso capitale proprio): molte case sono acquistate ricorrendo a un mutuo ipotecario. In tal caso, il contribuente paga solo una quota iniziale (caparra, spese) e il resto è erogato dalla banca. Dal punto di vista fiscale, l’accensione di un mutuo indica che l’acquirente non disponeva di tutta la liquidità, ma dovrà sostenere nel tempo le rate di rimborso. L’ufficio in genere considera comunque l’intero valore dell’immobile come indice di capacità contributiva (possesso del bene), ma, per la parte coperta da mutuo, vi è almeno una spiegazione: quei soldi provengono da un finanziatore esterno (la banca). Ciò non significa che il Fisco ignorerà l’acquisto – anzi, potrà chiedere come il contribuente paga le rate annuali del mutuo e con quali redditi ha versato l’eventuale anticipo. Spesso, infatti, la presenza di un mutuo riduce l’entità della spesa effettivamente sostenuta nell’anno di acquisto (ad es. solo €20.000 di anticipo su €100.000 totali), ma allo stesso tempo proietta spese future (le rate) negli anni a venire. Se il contribuente ha un reddito appena sufficiente o insufficiente a pagare le rate, l’ufficio potrà monitorare anche quelli. In sintesi, il mutuo da un lato è un elemento giustificativo (non c’è reddito occulto per la parte finanziata, trattandosi di un debito), dall’altro l’onere delle rate rappresenta esso stesso un fattore redditometrico (una rata annua di mutuo è una spesa ricorrente che richiede reddito dichiarato a supporto).
Acquisto di immobile da un parente o familiare, a condizioni di favore: può capitare che un soggetto compri casa da un genitore o altro parente a prezzo inferiore al valore di mercato, oppure la paghi con modalità agevolate (es. pagamento dilazionato informale, o parziale donazione). Tali operazioni spesso sono fatte con intento di aiuto familiare. Dal punto di vista fiscale, se il prezzo dichiarato nell’atto è basso, la spesa effettiva risulta contenuta e potrebbe persino non attivare il redditometro. Il rischio qui è un altro: l’Agenzia potrebbe ritenere che il prezzo dichiarato sia sottofatturato e che il reale valore (o un’integrazione in nero) sia maggiore. Tuttavia, questo rientrerebbe più in un accertamento analitico sull’atto di vendita (valutazione anti-elusiva sul valore dichiarato) che non nel redditometro classico, il quale lavora su importi ufficiali. Se invece il contribuente ha pagato ad esempio €50.000 per una casa che ne vale 150.000 perché il resto glielo ha regalato il padre, allora la parte regalo non è reddito (le donazioni non sono redditi imponibili). In questi casi, però, è fondamentale poter provare l’origine familiare dell’importo mancante, altrimenti il Fisco potrebbe insinuare che quei soldi siano usciti comunque dal patrimonio dell’acquirente (in nero). Una compravendita in famiglia a prezzo stracciato spesso viene riqualificata come donazione parziale ai fini dell’imposta di registro, ma ai fini redditometrici ciò che conta è chi effettivamente ha sostenuto il costo. Se il figlio ha pagato solo €50k e il padre gli ha donato l’uso del resto, il figlio ha sostenuto una spesa di 50k (forse coperta dal suo reddito) e ricevuto un bene a titolo gratuito per la parte restante (irrilevante ai fini IRPEF). Il redditometro quindi dovrebbe limitarsi alla parte pagata. Situazioni miste come queste, comunque, richiedono attenzione e documentazione chiara.
Acquisto di immobile per il tramite di una società: scenario complesso ma non infrequente. Potrebbe assumere due forme: (a) una società di comodo acquista l’immobile ma lo mette a disposizione di una persona fisica (socio o familiare); (b) una persona fisica acquista un immobile intestandolo a sé, ma le risorse provengono in realtà da una società (es. prelevamenti dal conto aziendale, utili non distribuiti prelevati informalmente, ecc.). Nel caso (a), formalmente il privato non effettua alcuna spesa personale (è la società che compra), dunque il redditometro su di lui non si attiverebbe direttamente; tuttavia, l’operazione potrebbe configurare un’utilizzazione di beni sociali con conseguenze fiscali (fringe benefit in capo all’utilizzatore, indagini finanziarie ecc.). Nel caso (b), invece, l’Agenzia vedrà che Tizio ha comprato un immobile (a titolo personale) e indagherà su come ha trovato i fondi: se scopre che Tizio ha attinto alla cassa della sua società (es. si è fatto finanziare con un finanziamento soci o ha prelevato utili non dichiarati), allora quell’acquisto segnalerà non tanto un reddito occulto da lavoro quanto piuttosto un flusso irregolare dalla società alla persona. Tipicamente, potrebbe emergere un utilizzo di utili societari non tassati (in quanto non formalmente distribuiti) o un finanziamento infruttifero non restituito, ecc. In termini redditometrici puri, l’Ufficio potrebbe comunque contestare a Tizio il maggior reddito perché ha speso quei soldi, lasciando poi eventualmente alla fase di prova contraria la dimostrazione che i mezzi provenivano dalla società. Se però tali mezzi non erano stati fiscalmente dichiarati nemmeno in capo alla società, il quadro si complica (doppio livello di evasione). In generale, acquistare come persona fisica utilizzando risorse di una società di cui si è titolari può far scattare sia il redditometro sia accertamenti sui conti societari.
Acquisto di immobile con denaro contante o altri cespiti difficilmente tracciabili: oggi è raro per via dei limiti al contante, ma in passato c’erano casi di acquisti pagati in gran parte “in contanti” o con metodi non tracciati. Se un contribuente sostiene di aver usato contante detenuto in casa o una somma consegnatagli a mano da terzi, la prova contraria diventa ardua. Il Fisco in assenza di evidenze documentali considererà quell’esborso come effettuato con redditi occulti. È possibile difendersi dimostrando, ad esempio, di aver prelevato contante in anni precedenti e di averlo accumulato fino all’acquisto, ma serve produrre documentazione (es. estratti conto bancari con prelievi corrispondenti) e convincere che tale denaro non sia stato già speso prima. La Cassazione ha richiesto che il contribuente provi non solo l’esistenza ma anche la persistenza nel tempo delle disponibilità finanziarie invocate . Dunque, chi dichiara “avevo i soldi sotto il materasso” senza poterlo dimostrare in modo oggettivo difficilmente supererà la presunzione del redditometro.

In tutti questi scenari, il fil rouge è la disparità tra reddito dichiarato e capacità di spesa desumibile dall’acquisto immobiliare. Il Fisco, per missione, si concentra proprio su tali incoerenze. Nel prossimo paragrafo analizzeremo come procede concretamente l’Agenzia delle Entrate quando intercetta un acquisto immobiliare “sospetto” e quali passaggi caratterizzano la fase di controllo e accertamento.

3. Procedura di accertamento sintetico: fasi e tutela del contribuente

Quando l’Agenzia delle Entrate rileva una spesa anomala – come può essere l’acquisto di un immobile di valore ingente non coerente con i redditi dichiarati – non emette immediatamente un avviso di accertamento, ma deve seguire un iter procedimentale ben preciso che garantisca al contribuente la possibilità di spiegare e difendere la propria posizione. Vediamo le fasi principali di questo procedimento e i diritti/doveri del contribuente in ciascuna di esse.

3.1 La lettera di invito al contraddittorio e il confronto con l’ufficio

La prima mossa dell’Ufficio, nei casi di potenziale redditometro, è inviare al contribuente una comunicazione (invito) a comparire per fornire informazioni e chiarimenti. Questo passaggio è espressamente previsto dalla legge: “prima di procedere alla determinazione sintetica del reddito, l’Agenzia delle Entrate deve invitare il contribuente a comparire di persona o tramite rappresentante per fornire dati e notizie rilevanti” . Si tratta del cosiddetto contraddittorio endoprocedimentale obbligatorio.

La lettera di invito indica in genere gli elementi che hanno originato la divergenza: ad esempio, citerà l’acquisto immobiliare XY per un importo di €ZZ e segnalerà che questo non trova copertura nel reddito dichiarato di quell’anno . Viene quindi richiesto al contribuente di presentarsi (o di trasmettere memorie) entro una certa data, munito della documentazione utile, per dimostrare che non si tratta di redditi sottratti a imposizione . Spesso nella lettera si fissano data e luogo di un appuntamento con i funzionari verificatori, oppure si invita a prendere contatto per concordarlo.

È fondamentale non ignorare questo invito: il contribuente che riceve una simile comunicazione deve prestare massima attenzione e iniziare subito a raccogliere tutti gli elementi giustificativi della spesa contestata . È consigliabile farsi assistere da un professionista (avvocato tributarista o commercialista esperto in contenzioso) già in questa fase iniziale . Infatti, l’esperienza insegna che rispondere in modo inadeguato o superficiale al contraddittorio può compromettere la successiva difesa: dichiarazioni frettolose o prove non presentate tempestivamente potrebbero poi cristallizzare aspetti sfavorevoli che sarà difficile ribaltare in seguito .

Durante il contraddittorio il contribuente (o il suo rappresentante) ha l’opportunità di spiegare le ragioni per cui la spesa evidenziata non implica evasione. In pratica, deve anticipare quella che sarà la sua prova contraria qualora si arrivasse a giudizio: ad esempio, esibendo copia del mutuo bancario stipulato per finanziare l’acquisto, i bonifici ricevuti da parenti, i contratti di prestito, le ricevute di disinvestimenti, gli estratti conto con il saldo di risparmio pregresso, ecc. Ogni documento utile a giustificare la provenienza lecita e già tassata (o non tassabile) del denaro dovrebbe essere fornito all’ufficio. È bene farlo per iscritto, presentando una memoria con allegati, in modo da lasciare traccia formale delle proprie difese.

L’ufficio, dal canto suo, è tenuto a valutare le argomentazioni e la documentazione presentate. Questo non significa che accetterà tutto acriticamente: i verificatori esamineranno con occhio attento le prove, potendo anche chiedere chiarimenti integrativi o ulteriore documentazione. Ad esempio, se viene addotto un aiuto da un familiare, l’ufficio potrebbe richiedere copia dell’assegno o del bonifico con cui tale aiuto si è concretizzato, e magari informazioni sul reddito del familiare donante (per accertare che poteva disporre di quella somma legittimamente). Se si invoca un disinvestimento, chiederanno evidenza della vendita di titoli o dell’atto di vendita di un immobile precedente, ecc.

Nota bene: La Cassazione ha evidenziato che il contraddittorio preventivo nei redditometri non è una mera formalità, ma un passaggio essenziale la cui mancanza può viziare l’atto. In passato, omissioni o svolgimento tardivo del contraddittorio hanno portato all’annullamento degli accertamenti da parte dei giudici tributari . Oggi l’obbligatorietà è codificata nella norma stessa; pertanto un avviso di accertamento redditometrico emesso senza previo invito al contribuente risulterebbe nullo per violazione del procedimento. È sempre opportuno, qualora il contraddittorio non fosse stato avviato correttamente, far valere tale vizio già in fase di ricorso.

Al termine del contraddittorio, possono verificarsi due situazioni: – le spiegazioni fornite sono ritenute soddisfacenti dall’ufficio, che quindi archivia la posizione o rettifica al ribasso la pretesa. Ad esempio, se il contribuente documenta integralmente la copertura finanziaria lecita della spesa, l’Agenzia potrebbe decidere di non procedere ad alcun accertamento formale (magari mantenendo la posizione in osservazione per il futuro). Oppure, se la prova contraria copre solo parzialmente l’importo, l’ufficio potrebbe ridurre il reddito presunto di conseguenza;
– le giustificazioni non convincono l’ufficio, oppure il contribuente non risponde o si sottrae al contraddittorio. In tal caso si passerà alla fase successiva, cioè l’emissione dell’atto impositivo, ma non immediatamente: prima la legge prevede un ulteriore step di possibile composizione bonaria.

3.2 L’accertamento con adesione (fase facoltativa ma consigliata)

Dopo il contraddittorio orale/scritto, e prima di emettere l’eventuale avviso di accertamento, l’ufficio deve attivare il procedimento di accertamento con adesione con il contribuente , ai sensi dell’art. 5 D.Lgs. 218/1997. L’accertamento con adesione è uno strumento di definizione consensuale della pretesa fiscale: in pratica, Fisco e contribuente si siedono a tavolino per trovare un accordo sull’ammontare del reddito da accertare e sulle sanzioni, evitando così il contenzioso.

Nel contesto del redditometro, questa fase consente di discutere nel merito la quantificazione del reddito sintetico, alla luce degli elementi forniti nel contraddittorio. Può darsi che il contribuente non sia riuscito a persuadere del tutto l’ufficio, ma abbia comunque apportato prove tali da ridurre in parte la pretesa (ad esempio ha giustificato la provenienza lecita del 50% dei fondi). In sede di adesione, l’ufficio potrebbe proporre una riduzione del reddito accertato, riconoscendo in parte le ragioni del contribuente, e applicare le sanzioni in misura ridotta (1/3 del minimo) come previsto dalla normativa sull’adesione. Il contribuente, da parte sua, valuterà se accettare l’accordo, pagando quanto concordato, oppure se rifiutare e andare avanti col ricorso.

Vantaggi dell’adesione: permette di abbattere in modo consistente le sanzioni, di solito ridotte ad 1/3, e di evitare l’alea del giudizio. Inoltre consente di rateizzare il dovuto (fino a 8 rate trimestrali, o 16 se importo elevato). Svantaggi: comporta di fatto una rinuncia a far valere tutte le proprie ragioni in giudizio – bisogna trovare un compromesso col Fisco. Spesso nel redditometro l’adesione è utile quando il contribuente riconosce una qualche incongruenza e preferisce chiudere la questione pagando il giusto, mentre non è indicata se si è fermamente convinti di avere ragione e di poterlo dimostrare integralmente in giudizio.

Va ricordato che l’avvio del procedimento di adesione sospende i termini per presentare ricorso: dal momento della sottoscrizione dell’invito all’adesione o della comparizione, decorrono 90 giorni durante i quali l’ufficio non emette l’accertamento e il contribuente non può ricorrere (eventualmente, se non si raggiunge accordo, il termine di ricorso riparte alla fine dei 90 giorni).

3.3 Emissione dell’avviso di accertamento sintetico

Se il contraddittorio non ha portato a un chiarimento soddisfacente e l’accertamento con adesione non si è concluso (per mancato accordo o per mancata comparizione del contribuente), l’Agenzia delle Entrate procederà a emettere l’avviso di accertamento in rettifica del reddito, basato sul metodo sintetico.

L’avviso di accertamento è l’atto formale con cui viene rideterminato il reddito complessivo netto del contribuente per l’anno in questione, nella misura risultante dal redditometro, e vengono liquidate le maggiori imposte dovute (IRPEF ed eventuali addizionali regionale/comunale) oltre alle relative sanzioni e interessi. Nel nostro ambito, l’avviso indicherà ad esempio: “Reddito dichiarato €30.000; Reddito accertato sinteticamente €100.000; Maggior imponibile €70.000” e calcolerà l’IRPEF su quei €70.000 aggiuntivi (aliquote per scaglioni) più le sanzioni per infedele dichiarazione (generalmente il 90% dell’imposta evasa, salvo attenuanti) e gli interessi legali. Saranno richiamati gli elementi fattuali (es. l’acquisto immobiliare, le altre spese) su cui si basa l’accertamento, nonché l’eventuale esito del contraddittorio (es: “il contribuente non ha fornito idonea prova contraria, avendo prodotto solo dichiarazioni generiche” oppure “avendo riconosciuto una disponibilità extra di €X, l’ufficio ridetermina in €Y il reddito accertabile…”).

È fondamentale leggere con attenzione la motivazione dell’accertamento: la legge impone che siano esplicitati i presupposti e le ragioni dell’atto, inclusa la valutazione delle eccezioni sollevate dal contribuente in sede di contraddittorio. Una sentenza di Cassazione recente (Cass. 2384/2025) ha sottolineato che, in tema di redditometro, l’ufficio deve motivare adeguatamente sulle prove contrarie offerte dal contribuente; se ciò non avviene e la sentenza di merito non ne tiene conto, quest’ultima è viziata . Dunque la motivazione deve dar conto, per esempio: di quali giustificazioni sono state ritenute non probanti e perché. Un avviso carente di motivazione su punti decisivi potrebbe essere annullabile.

Dall’emissione dell’avviso, il contribuente ha 60 giorni di tempo per pagare (se intende accettare l’addebito) beneficiando in tal caso di una riduzione delle sanzioni a 1/3 (acquiescenza), oppure per presentare ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale competente. In alternativa può anche chiedere un accertamento con adesione dopo la notifica dell’avviso (entro 60gg), il che sospende ulteriormente i termini di ricorso e riapre la trattativa, ma questa possibilità si usa di rado perché in genere le posizioni si sono già cristallizzate.

NB: Prima di procedere col ricorso, è sempre opportuno far esaminare l’atto da un esperto per verificare eventuali vizi formali o procedurali (ad esempio, mancato contraddittorio, motivazione inadeguata, errore nel calcolo delle soglie, ecc.) che possano costituire motivi di nullità. Come consigliato dagli esperti, il contenzioso tributario deve essere “l’ultima spiaggia” solo se ci sono presupposti solidi, altrimenti si rischia di aggravare la propria posizione con spese legali e di soccombenza .

Nei paragrafi successivi entreremo nel vivo delle strategie difensive in sede contenziosa, ma prima riassumiamo le fasi procedurali in una tabella per maggiore chiarezza:

Tabella 1 – Fasi del procedimento di accertamento sintetico e relative tempistiche

Fase	Descrizione	Riferimenti
Invito al contraddittorio	Lettera dell’Agenzia con invito a fornire chiarimenti sulle spese anomale (es. acquisto casa). Il contribuente può comparire o inviare memorie con documenti giustificativi.	Art. 38 co.7 DPR 600/1973 . Termine per comparire indicato nella lettera (di solito 15-30 giorni).
Contraddittorio orale/scritto	Incontro presso l’ufficio (o scambio di memorie) in cui il contribuente espone le proprie ragioni e produce prove (es. contratti mutuo, estratti conto, ecc.).	– (diritto di difesa procedimentale, Statuto contrib. art.12).
Esito del contraddittorio	Se le prove convincono, l’ufficio può archiviare o ridurre la pretesa. Se non soddisfatto, prepara l’accertamento.	–
Invito all’adesione	Comunicazione di avvio procedimento adesione (facoltativa per il contribuente, obbligatoria per ufficio). Si apre trattativa per accordo su maggior reddito e sanzioni ridotte.	Art. 5 D.Lgs. 218/1997 . Sospensione termini ricorso per 90 gg.
Accordo di adesione (se avviene)	Atto concordato con pagamento imposte e sanzioni ridotte a 1/3. Definizione del caso, niente ricorso.	D.Lgs. 218/97 (vantaggi: sanzioni 1/3, rate fino a 8-16).
Mancata adesione	(se non si raggiunge accordo o contribuente non aderisce) L’ufficio procede unilateralmente.	–
Avviso di accertamento sintetico	Atto impositivo notificato al contribuente con determinazione del reddito sintetico, calcolo imposte+sanzioni, motivazioni.	Art. 38 DPR 600/73; art. 42 DPR 600/73 (motivazione); notifica entro termini decadenza (31/12 del 5° anno successivo).
Ricorso in Commissione Tributaria	Entro 60 gg dalla notifica (salvo istanza adesione post-avviso che sospende 90 gg) il contribuente può presentare ricorso al giudice tributario di primo grado.	D.Lgs. 546/1992 (processo tributario).

(La tabella riassume il percorso tipico; in corsivo alcuni riferimenti generali. I termini possono variare in caso di sospensioni Covid o proroghe di legge, non considerate qui.)

3.4 Il contenzioso tributario: onere della prova e orientamenti della giurisprudenza

Se si arriva alla fase del ricorso, il contribuente diventa formalmente “attore” in giudizio e dovrà quindi articolare motivi di impugnazione dell’avviso di accertamento dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale (CTP). Nel ricorso occorre indicare tutti i vizi che si intendono far valere, sia di legittimità (errori procedurali, violazioni di legge) sia di merito (insussistenza del maggior reddito, prove contrarie ignorate, ecc.).

Aspetti chiave nel ricorso redditometro dal punto di vista del contribuente (debitore):

Onere della prova in giudizio: come già analizzato, si ha un’inversione. Quindi nel processo tributario l’ufficio può limitarsi a produrre gli elementi presuntivi (es. atto di acquisto immobile, ecc.), mentre il contribuente per avere ragione dovrà depositare la documentazione che dimostra la provenienza non imponibile delle somme contestate . In udienza, il suo obiettivo sarà convincere i giudici che la presunzione è stata vinta dalle prove contrarie. Se invece il contribuente non produce nulla o quasi, la presunzione resterà incontrastata e il giudizio sarà perso. La Cassazione ha chiarito, ad esempio, che non basta affermare di avere avuto altri redditi: bisogna provarne il possesso e l’utilizzo per coprire le spese . Un caso frequente: il contribuente sostiene di avere avuto una linea di credito o un prestito disponibile – la Corte Suprema ha detto che la mera disponibilità di credito non prova affatto che quei soldi siano stati effettivamente spesi per quell’acquisto . Serve dimostrare il concreto impiego della risorsa finanziaria nell’operazione contestata. Questa rigorosa visione dell’onere della prova è confermata da numerosi precedenti di legittimità.
Valutazione delle prove da parte del giudice: la Commissione deve esaminare in modo puntuale i documenti e le spiegazioni del contribuente. Una sentenza che non consideri tali prove o le liquidi in modo sommario è passibile di cassazione per vizio di motivazione . Ad esempio, se in ricorso il contribuente produce estratti conto pluriennali, atti di vendita di beni, contratti di mutuo, ecc., la Commissione non può ignorarli limitandosi ad affermare genericamente “il contribuente non ha provato nulla” . Purtroppo accade che alcuni giudici di merito non approfondiscano la documentazione, ma la Cassazione sta intervenendo: nella decisione n. 9261/2019 ha annullato la sentenza di CTR perché non aveva tenuto conto dei prelievi di utili societari e dei rimborsi finanziari che il contribuente aveva documentato come fonte della spesa . Dunque è diritto-dovere del contribuente insistere sulla valutazione analitica delle prove.
Possibili vizi formali o procedurali da far valere: oltre al merito (inesistenza del reddito presunto), spesso conviene dedurre eventuali errori procedurali. Ad esempio, il mancato contraddittorio pre-emissione (se davvero avvenuto) comporta la nullità dell’atto – come stabilito da molte pronunce dopo le SS.UU. n.24823/2015. Oppure l’omessa attesa dei 60 giorni dopo il PVC (se per caso l’accertamento scaturiva da verifica con PVC) potrebbe essere contestata, ma nel redditometro puro di solito non c’è PVC bensì solo invito e questionario. Un altro vizio può essere la motivatione insufficiente dell’avviso, specie riguardo alle contro-deduzioni del contribuente: se l’atto non spiega perché le giustificazioni fornite sono state rigettate, si può argomentare la nullità per difetto di motivazione (art.42 DPR 600/73). Ancora, si può contestare l’errata applicazione dei coefficienti del redditometro o il riferimento a parametri non vigenti per quell’anno (es. se l’ufficio avesse usato indici 2015 su anni precedenti il 2011, cosa non consentita – è successo in passato e le Commissioni han dato ragione ai contribuenti per applicazione retroattiva di DM). Infine, c’è il tema del termine di decadenza: gli accertamenti vanno notificati entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione (ad esempio per il 2020 entro il 31/12/2025), oppure del settimo anno se omessa dichiarazione. Bisogna verificare che l’atto sia tempestivo.
Decisione del giudice di primo grado: la CTP, valutati fatti e diritto, potrà annullare totalmente l’accertamento (accogliendo il ricorso), respingerlo (dando ragione al Fisco) oppure accoglierlo parzialmente riducendo il reddito accertato. Nel redditometro non è raro che le Commissioni Provinciali adottino soluzioni intermedie, riconoscendo parzialmente le prove del contribuente. Ad esempio, se un contribuente doveva dimostrare €100.000 e porta prove certe per €60.000, la Commissione potrebbe diminuire il reddito accertato di quell’importo, mantenendo però tassati €40.000 non giustificati. Questo è un esito misto che né il contribuente né l’Agenzia amano del tutto, e infatti spesso entrambe le parti poi appellano (una ritenendo di aver provato tutto, l’altra volendo ripristinare l’intero importo). In appello (CTR) e poi eventualmente in Cassazione ci si può ritrovare ancora a discutere.
Costi e rischi del contenzioso: va tenuto presente che il contenzioso tributario, specie se si arriva fino in Cassazione, può essere lungo (diversi anni) e costoso. Se il contribuente perde, dovrà pagare non solo il dovuto ma anche gli interessi maturati nel frattempo e le spese di giudizio a favore dell’ufficio. Per contro, durante il processo, la riscossione dell’imposta è sospesa ex lege fino a sentenza di primo grado (per 1/3 dell’imposta, il resto è sospendibile su richiesta). In caso di vittoria totale, nulla è dovuto e magari si riesce a ottenere un rimborso delle spese legali (di solito però liquidate in importi modesti). Insomma, la valutazione costi-benefici va fatta attentamente. Spesso, su consiglio del legale, il contribuente può anche scegliere di conciliare la lite in secondo grado per chiudere con un accordo transattivo, specie dopo aver ottenuto magari uno sconto in primo grado. Queste sono scelte strategiche da ponderare caso per caso.

In definitiva, il punto di vista del contribuente nel contenzioso redditometrico dev’essere molto proattivo: bisogna arrivare in aula con un impianto difensivo solido, fondato su documenti concreti più che su tesi giuridiche astratte. Le corti di merito e di legittimità sono generalmente attente a non invalidare l’impianto normativo del redditometro (che considerano legittimo), però negli ultimi anni hanno mostrato apertura nel riconoscere le “prove di resistenza” del contribuente, qualora ben documentate . Ad esempio, la Cassazione ha affermato che l’esibizione degli estratti conto bancari, se idonei a dimostrare la disponibilità e la durata nel tempo di redditi esenti o già tassati, è una prova contraria valida ed efficace per battere il redditometro . In altre parole: “Redditometro k.o. se il contribuente dimostra l’entità e la durata del possesso di redditi esenti o soggetti a ritenuta” . Questa massima riassume bene il fulcro della difesa tecnica: dimostrare con precisione quanto denaro extra-fiscale era disponibile e da quanto tempo lo si possedeva prima di usarlo per la spesa.

Nel prossimo capitolo approfondiremo proprio questo: come difendersi nel merito da un accertamento sintetico fondato sull’acquisto di immobili, quali prove predisporre, e vedremo casi pratici di giustificazione (mutuo, prestiti, donazioni, risparmi) che ricorrono spesso nelle controversie su questo tema.

4. Come difendersi da un accertamento sintetico su acquisto immobiliare

In questa sezione entriamo nel vivo delle strategie difensive che il contribuente (eventualmente supportato dal suo avvocato tributarista) può mettere in campo per contrastare efficacemente un accertamento redditometrico basato sull’acquisto di un immobile. Il fulcro della difesa, come più volte detto, consiste nel fornire la prova contraria richiesta dall’art. 38 DPR 600/73 e dalla giurisprudenza: dimostrare che le somme utilizzate per l’acquisto non rappresentano reddito “in nero” ma provengono da fonti legittime e non imponibili ai fini IRPEF.

Vediamo innanzitutto cosa prevede espressamente la legge in merito di prova contraria, e poi decliniamola nelle varie possibili fattispecie (mutuo, donazioni, risparmi, ecc.), con indicazione dei documenti da predisporre e dei riferimenti giurisprudenziali utili.

4.1 Prova contraria: cosa dice la normativa e oneri richiesti al contribuente

L’art. 38, comma 6 (nuova numerazione post-2010) del DPR 600/1973 stabilisce che il contribuente, per contestare l’accertamento sintetico, può provare:

a) che il finanziamento delle spese è avvenuto con redditi diversi da quelli del periodo d’imposta, oppure con redditi esenti o soggetti a ritenuta alla fonte a titolo d’imposta, o comunque legalmente esclusi dalla base imponibile, ovvero da parte di soggetti terzi;
b) che le spese contestate hanno un ammontare inferiore rispetto a quello calcolato o attribuito dall’ufficio;
c) che ha utilizzato quota di risparmio formatasi in anni precedenti (per far fronte alle spese o investimenti effettuati).

Queste tre linee difensive non sono alternative in senso stretto – possono coesistere. In pratica, la lettera a) copre l’ipotesi di finanziamenti esterni o redditi non tassabili; la b) attiene ad eventuali errori di calcolo (es: l’ufficio ha stimato 100 ma la spesa reale è 80 – tipico per gli indici forfetari; per un acquisto immobiliare la spesa è di solito certa, salvo contestazioni su valori occulti); la c) riguarda l’utilizzo di patrimonio pregresso (che in parte può derivare proprio da redditi esenti o già tassati negli anni passati).

Tradotte in contesto acquisto immobiliare, queste prove contrarie significano che il contribuente può giustificare l’operazione con: – redditi esenti o fuori IRPEF (es. una vincita al lotto, un indennizzo assicurativo, una eredità, una donazione ricevuta – tutti esempi di entrate che non sono reddito imponibile); – redditi soggetti a ritenuta a titolo d’imposta (tipicamente redditi già tassati alla fonte in modo definitivo, come interessi su BOT, vincite, proventi su cui si applica imposta sostitutiva, ecc., quindi non da dichiarare in Unico); – redditi di altri periodi d’imposta (risparmi accumulati da redditi dichiarati negli anni passati, utili d’impresa già tassati, plusvalenze tassate in anni precedenti e poi conservate, ecc.); – finanziamenti o apporti da terzi (denaro avuto in prestito da banche o privati, o regalato da familiari, o proveniente da società di cui è socio, etc.).

Un aspetto da curare è quello della “prova documentale”: la norma richiede che la prova contraria sia data preferibilmente con documenti. La Cassazione ha infatti affermato che tale prova “richiede la dimostrazione documentale non solo dell’esistenza di redditi esenti o a ritenuta, ma anche del possesso di tali redditi da parte del contribuente” . Ciò implica che dichiarazioni orali o semplici asserzioni non bastano: servono pezze giustificative concrete (contratti, estratti conto, ricevute, atti notarili, ecc.). Inoltre, come sottolineato, va provato non solo che il reddito esente esisteva ma che era nella disponibilità effettiva del contribuente in quell’anno e che è plausibile sia stato impiegato proprio per quell’acquisto . Ad esempio, se un soggetto dice: “nel 2020 ho vinto €50.000 al gioco e li ho messi da parte, usandoli poi nel 2022 per comprare casa”, dovrà esibire il documento della vincita e gli estratti conto 2020-2022 da cui risulti che quei 50mila non sono stati spesi altrove e risultavano sul conto al momento dell’acquisto . Solo così potrà convincere che quei soldi erano disponibili e sono stati destinati all’immobile. Se invece li avesse spesi prima o non riesce a tracciare il passaggio, la prova sarebbe lacunosa.

Un altro orientamento importante della Cassazione è che la prova contraria deve essere valutata nel suo complesso dal giudice, senza frammentarla o liquidarla con formule generiche . Ciò significa che il contribuente può (anzi, spesso deve) combinare più elementi: ad esempio un certo importo da risparmi, un certo importo da un prestito familiare, ecc. e l’insieme di queste fonti copre la spesa. Il giudice deve esaminarle tutte insieme per vedere se, sommandole, colmano il gap, e non scartarle singolarmente perché magari prese isolatamente non coprono tutto. L’errore del giudice di merito che la Cassazione bacchetta è quando “non si è soffermato sulla disponibilità da parte del contribuente di redditi esenti e disinvestimenti (…) avendo trascurato del tutto gli utili ed i finanziamenti rimborsati, oltre alla cessione immobiliare…” . Insomma, vanno considerate tutte le voci che il contribuente porta a sua difesa.

Chiarito cosa si deve provare, passiamo ai casi pratici più frequenti di giustificazione di un acquisto immobiliare. Li esamineremo uno per uno, indicando per ciascuno come impostare la difesa e quali documenti e sentenze di supporto utilizzare.

4.2 Acquisto finanziato da mutuo bancario

Scenario: Il contribuente ha comprato l’immobile stipulando un mutuo ipotecario con una banca, che gli ha erogato buona parte del prezzo (ad esempio 70-80%). In questo caso, la spesa effettivamente sostenuta dal contribuente nell’anno è solo l’eventuale anticipo (caparra + spese atto, tasse) e le rate pagate nel periodo.

Difesa: Bisogna dimostrare: – l’esistenza del mutuo (produrre copia del contratto di mutuo e della contabile di erogazione della banca, da cui risulti l’importo erogato e la data – spesso coincide col rogito); – che i fondi mutuati sono effettivamente confluiti nell’acquisto (di solito basta il contratto di mutuo destinato a quello scopo, ma volendo si può allegare anche l’atto di acquisto dove spesso è menzionato che parte del prezzo è pagata con mutuo); – come sono state pagate le rate di mutuo scadute nell’anno (se l’accertamento riguarda l’anno dell’acquisto o successivi): qui serviranno le ricevute dei pagamenti delle rate o un estratto conto bancario che le evidenzi, per mostrare l’importo annuo e confrontarlo col reddito.

Argomentazione: Il mutuo è un finanziamento da terzo (la banca) e dunque rientra nel caso di prova di cui alla lettera a) dell’art. 38: spesa finanziata da soggetto diverso dal contribuente . Una somma presa a mutuo non è reddito (è debito da restituire), quindi non può essere tassata. Questa osservazione va esplicitata: “€XX del costo immobile provengono da mutuo bancario, quindi non rappresentano maggior reddito imponibile del contribuente”. La giurisprudenza conferma che l’accertamento sintetico è nullo o infondato se si basa su incrementi patrimoniali finanziati interamente a mutuo senza considerare tale circostanza . In particolare, una recente pronuncia di legittimità (Cass. 608/2020) ha censurato la CTR che non aveva ritenuto rilevante ai fini della prova contraria l’esistenza di un mutuo e di un fido bancario utilizzati per gli acquisti immobiliari . La Cassazione, in quell’occasione, ha ribadito che il giudice deve tener conto della complessiva posizione finanziaria e reddituale del nucleo familiare e che ignorare mutui e finanziamenti concessi è un errore di diritto . Dunque, citare tale orientamento può rafforzare la difesa.

Attenzione: Il mutuo da sì diritto a escludere dall’imponibile la quota capitale erogata, ma il Fisco potrebbe spostare il focus sulle rate pagate annualmente. Ad esempio: “ok, non tassiamo 100.000 € di mutuo erogato nel 2025, ma tu contribuente nel 2026 e seguenti paghi rate da 10.000 € annui: hai reddito sufficiente a farlo?”. Questo apre un controllo redditometrico per cassa sugli anni successivi. Il contribuente dovrà quindi essere pronto a dimostrare, per quegli anni, come copre le rate (idealmente col suo reddito dichiarato, se compatibile, altrimenti ricadremo di nuovo su prove contrarie integrative). In ogni caso, per l’anno dell’acquisto, presentare il mutuo come prova contraria è essenziale per ridurre drasticamente l’importo contestato.

Documenti chiave: contratto di mutuo ipotecario; atto notarile di compravendita (per evidenziare la parte di prezzo coperta da mutuo); piano di ammortamento e ricevute delle rate (almeno quelle iniziali); eventuale estratto conto col versamento della banca al venditore.

4.3 Acquisto con denaro ricevuto da familiari (donazioni o prestiti infruttiferi)

Scenario: Il contribuente acquirente ha ottenuto sostegno finanziario da familiari (genitori, figli, altri parenti) per poter comprare l’immobile. Ciò può concretizzarsi come una donazione di denaro o come un prestito (spesso non formalizzato con atto pubblico, ma magari con scrittura privata o anche solo accordo verbale).

Difesa: Bisogna provare: – che effettivamente il familiare ha messo a disposizione la somma. La prova migliore è tramite movimenti bancari: ad esempio l’estratto conto del contribuente che evidenzi bonifici o assegni ricevuti dal parente in prossimità dell’acquisto (con causali tipo “regalo per casa” o “prestito”); oppure l’estratto conto del familiare con prelievo/bonifico corrispondente. In mancanza di ciò, se la dazione è avvenuta per contanti, è molto più arduo dimostrare (si potrebbe eventualmente fare una dichiarazione scritta del familiare che attesti di aver consegnato €X, ma è chiaro che ha minor valore probatorio senza riscontro oggettivo). – la qualità di quel trasferimento: donazione o prestito. In realtà, ai fini redditometrici, l’importante è che sia denaro di terzi e non reddito del contribuente. Che poi lo abbiano regalato o prestato cambia poco in termini di imponibilità (nessuno dei due genera reddito IRPEF in capo al ricevente: la donazione sconta semmai l’imposta di donazione, il prestito è una mera obbligazione civile). Se disponibile, meglio avere una scrittura privata di mutuo tra il familiare e il contribuente, con data certa anteriore all’accertamento, dove si attesta il prestito di €X da restituire magari senza interessi. Oppure, se donazione, un atto notarile di donazione (spesso però per somme di denaro non si fa atto pubblico, se sono inferiori alle soglie di tassazione). – capacità finanziaria del familiare: questo è un punto spesso sottovalutato. L’ufficio potrebbe obiettare: “va bene, lei dice che i soldi glieli ha dati suo padre; ma suo padre che redditi aveva per darLe €50.000? Non è che in realtà erano comunque soldi suoi che ha fatto transitare via padre?”. Pertanto conviene documentare anche, se possibile, che il familiare donante/prestante possedeva quelle somme lecitamente (ad esempio producendo la dichiarazione dei redditi del padre se mostra redditi o disponibilità compatibili, oppure un atto di vendita da cui il padre ha ricavato denaro, ecc.). Non è strettamente obbligatorio farlo, ma aiuta a dare credibilità alla difesa. Alcune CTR hanno richiesto questa dimostrazione (capacità del terzo) come elemento di solidità della prova contraria.

Argomentazione: Il richiamo normativo è sempre alla lettera a) dell’art.38: spesa finanziata con redditi o disponibilità di soggetti terzi . Sottolineare che la legge stessa prevede espressamente la provenienza da terzi come esimente. Inoltre, citare giurisprudenza: c’è un orientamento granitico nel ritenere legittimo per il contribuente coprire lo scostamento redditometrico con denaro proveniente dalla famiglia (coniugi, parenti). Cassazione n. 608/2020 già menzionata afferma proprio che la prova contraria implica considerare la posizione reddituale complessiva dell’intero nucleo familiare naturale (coniugi conviventi e figli) . In quell’occasione la Cass. ha riconosciuto che somme ricevute dal coniuge o dal figlio possono concorrere alla prova contraria. Dunque, se ad esempio i genitori conviventi hanno dato i soldi, questi rientrano a pieno titolo nell’alveo familiare. Anche somme da parenti non conviventi sono comunque “soggetti terzi” e devono essere considerate dall’ufficio.

Un contribuente vittorioso in Cassazione (sent. n. 5167/2017) aveva dimostrato che l’acquisto immobiliare era stato finanziato con aiuti dei genitori e la Suprema Corte ha ritenuto tale prova satisfattiva (oltre al fatto che i genitori avevano venduto un immobile per ottenere quei soldi) . Questo per dire che la difesa “me l’hanno dato i miei” è accolta se sorretta da pezze giustificative.

Documenti chiave: contabili bancarie di trasferimenti tra conti di familiari e contribuente; eventuale contratto di prestito infruttifero o dichiarazione di donazione; dichiarazioni sostitutive di atto notorio (in mancanza di meglio, il familiare potrebbe rendere una dichiarazione sostitutiva attestando di aver elargito quella somma in quella data come aiuto, da usare come indizio, sebbene non abbia valore probante forte da solo); prove della provenienza del denaro in capo al familiare (es. redditi, vendita di un bene, liquidazione TFR, ecc. – come nel caso Cass. 18030/2024, dove risultava che il contribuente aveva ricevuto bonifici per €95.000 tra cui €60.500 dalla vendita di un suo immobile ereditato, e altri da cassa integrazione e TFR della moglie, elementi ritenuti decisivi) .

Possibile criticità: se i soldi sono stati dati in nero dal familiare (tipo contanti non tracciati), rimane il problema della prova. In giudizio, la testimonianza non è ammessa (nel processo tributario non si possono sentire testimoni) e le autocertificazioni hanno valore limitato. Quindi, è fortemente consigliato che per somme importanti in famiglia si usino sempre transazioni tracciabili o quantomeno si formalizzi il prestito con data certa.

4.4 Acquisto finanziato con risparmi e disinvestimenti accumulati in passato

Scenario: Il contribuente sostiene che la spesa per l’immobile è stata coperta in tutto o in parte attingendo ai risparmi accumulati in anni precedenti, o liquidando investimenti/beni posseduti (es. vendita di titoli, fondi, un altro immobile, ecc.). Questo è un caso diffusissimo: la persona aveva messo da parte denaro negli anni (da redditi che magari aveva pure dichiarato e tassato) e lo utilizza per comprare casa.

Difesa: Necessario dimostrare: – l’esistenza di tali risparmi o disponibilità pregresse, e la loro consistenza. In pratica, quanti soldi c’erano prima dell’anno in verifica. Lo strumento principe è l’estratto conto bancario: se il contribuente aveva, poniamo, €80.000 sul conto al 31 dicembre dell’anno precedente e li usa per l’acquisto, quell’estratto conto è prova che i soldi c’erano già e non sono reddito del nuovo anno . Meglio ancora, presentare estratti conto a ritroso per più anni, per far vedere come il risparmio si è accumulato gradualmente (e magari proveniente da redditi dichiarati). Cassazione n. 18030/2024 ha esplicitamente affermato che la prova richiesta “può essere fornita con l’esibizione degli estratti dei conti correnti bancari, purché idonei a dimostrare la durata del possesso dei redditi” . Dunque, l’estratto conto è considerato un documento chiave. È chiaro che se uno teneva i soldi in casa, recuperare questa prova è difficile. – l’origine fiscale di quei risparmi: se si trattava di redditi già tassati, conviene allegare per esempio le dichiarazioni dei redditi pregresse dove risultano redditi congrui con quella capacità di risparmio. Oppure, se provenivano da fonti esenti, documentarle (es: nel 2019 ha incassato tot da liquidazione TFR, esente ex art. 19 TUIR, e l’ha depositato in conto). Il collegamento tra redditi passati e risparmio non sempre è richiesto in dettaglio, ma più si riesce a raccontare la storia di quei soldi, più la prova sarà convincente. – l’utilizzo dei risparmi nell’acquisto: cioè far vedere l’uscita di fondi dal conto (o dal deposito titoli) in concomitanza con l’operazione di acquisto. Ad esempio, un bonifico al notaio, un assegno circolare emesso, o un prelievo di pari importo nei giorni del rogito.

Argomentazione: Questa difesa ricade nella lettera c) dell’art.38: utilizzo di quota di risparmio formatasi negli anni precedenti . È quindi espressamente ammessa dalla legge. Molte cause redditometriche si vincono proprio su questo punto, se ben documentato. La Cassazione ha detto in infinite occasioni che la prova contraria “si spinge sino a considerare la ricchezza accumulata negli anni precedenti, anche con disinvestimenti e cessioni di fabbricati” (cit. Cass. 21994/2013 e 3111/2014) e che il contribuente deve provare entità e durata di tale ricchezza . Dunque si possono citare questi precedenti a supporto. Una recente massima di merito (CTR Lombardia 2022) recitava: “il redditometro cede se il contribuente documenta che il suo tenore di vita è coperto da risparmi pregressi”. Anche FiscoOggi (rivista ufficiale Entrate) riconosce in articoli divulgativi che “provare l’inesistenza di nuovi redditi (ad es. dimostrando che le spese sono sostenute con redditi di anni passati) è l’unica via d’uscita dal sintetico” .

Documenti chiave: estratti conto bancari o postali di fine anno per diversi anni; eventuali estratti conto titoli con evidenza di vendite di azioni, fondi, ecc. e accredito del ricavato; documenti di eventuali vendite di beni (es. rogito di vendita di un altro immobile anni prima) con prova dell’incasso; quietanze di TFR, indennità, eredità in denaro, etc. L’ideale è presentare un prospetto riepilogativo che parta ad es. dal risparmio al 1° gennaio di qualche anno, aggiunga entrate esenti/percepite, sottragga spese straordinarie, e arrivi a dire: “Disponibilità netta al 31/12/Anno-1: €…, interamente utilizzata per acquisto immobile in data …”.

Esempio concreto di ricostruzione difensiva: Il contribuente afferma: “Nel corso di 10 anni ho risparmiato parte del mio stipendio, accumulando €50.000 sul conto, inoltre nel 2018 ho venduto un garage di mia proprietà per €20.000 e nel 2019 ho riscattato un fondo di investimento per €15.000. Somme rimaste sul conto fino al 2021, quando ho usato l’ammontare di €85.000 come parte del prezzo di acquisto dell’appartamento (prezzo totale €120.000, differenza coperta da mutuo)”. Porterà: estratto conto fine 2020 con saldo ~85k; atto di vendita del garage €20k con bonifico acquirente sul conto nel 2018; documento banca del riscatto fondo €15k nel 2019; buste paga o dichiarazioni redditi 2011-2020 che mostrano come ha potuto risparmiare (stipendio annuo 30k, spese medie 20k, risparmiava 10k l’anno * X anni = 50k, il che torna); infine, quietanza del bonifico al momento dell’atto 2021 di €85k dal conto corrente. Questa catena, se presentata così, è difficile da contestare per l’ufficio o il giudice: evidenzia la durata del possesso di quelle somme e la loro origine lecita e già tassata.

4.5 Acquisto con utilizzo di utili societari o denaro da attività d’impresa

Scenario: Il contribuente persona fisica è socio o titolare di una società/ditta, e per pagare l’immobile ha attinto risorse dalla sfera aziendale. Ad esempio, ha prelevato utili o capitale dalla società, oppure ha ricevuto indietro finanziamenti che aveva precedentemente versato, o ancora ha utilizzato somme provenienti dall’attività d’impresa individuale.

Difesa: Qui occorre distinguere: – Se si tratta di utili già tassati in capo alla società e poi distribuiti formalmente: allora quei dividendi, quando entrano nella disponibilità del socio, possono essere esenti (se percepiti sotto forma di dividendi soggetti a ritenuta d’imposta) oppure comunque derivano da redditi già tassati a livello societario. Ad esempio, utili prodotti fino al 2017 erano soggetti a tassazione separata o parziale in capo al socio; dal 2018 se la partecipazione è qualificata c’è imposta sostitutiva 26%. Comunque, bisogna mostrare la delibera di distribuzione utili e i movimenti di pagamento al socio, per poi dire: “questa somma percepita è reddito già tassato (o tassato in capo alla società, ergo non imponibile ulteriormente)”. – Se sono finanziamenti soci restituiti: molti imprenditori versano nel tempo denaro alla propria società (finanziamenti infruttiferi). La restituzione di tali somme al socio non costituisce reddito (è rimborso di capitale). Se l’acquirente casa ha ricevuto ad es. €30.000 indietro dalla sua SRL come rimborso di un finanziamento, va prodotto il verbale di restituzione/delega amministratore e l’estratto conto del bonifico. Argomento: tale importo è restituzione di capitale al socio, quindi non reddito, rientra nel caso di disponibilità proveniente da terzi e da fonti non imponibili. Cassazione 9261/2019 citava proprio tra le prove ignorate erroneamente dalla CTR il “rimborso di finanziamento al socio per €11.000” . Segno che invece quella era prova valida da considerare. – Se sono prelievi non formalizzati (ahimè): se un imprenditore ha semplicemente prelevato cassa aziendale senza giustificazione contabile, ufficialmente ha operato in modo irregolare e quell’importo potrebbe costituire reddito occulto di impresa o utili extracontabili. Difendersi col dire “ho preso soldi dalla mia società senza giustificazione” non aiuta, anzi espone a un ulteriore accertamento fiscale verso la società. Dunque questa via è pessima se non regolarizzata. In giudizio difficilmente si può invocare come prova contraria che la spesa è stata coperta con altri redditi evasi (sarebbe autogol e comunque non giustifica, perché il reddito evaso sarebbe comunque da tassare, solo sposterebbe l’evasione altrove). Quindi se i fondi vengono dall’azienda, è essenziale che ciò sia avvenuto lecitamente e contabilmente, altrimenti non è una difesa valida.

Argomentazione: Fondamentalmente, rientriamo sempre nella casistica di fonti diverse dal reddito personale dell’anno . Si può sottolineare che: se Tizio ha ricevuto utili già tassati come dividendi, questi non formano reddito imponibile IRPEF (perché già soggetti a imposta sostitutiva/ritenuta); se ha ricevuto rimborso di finanziamenti, è restituzione di capitale. Cass. 9261/2019 ha accolto il ricorso proprio perché il giudice di merito non aveva considerato gli utili prelevati dalla società e i finanziamenti restituiti come prove contrarie idonee . La Suprema Corte in tale decisione ha enunciato chiaramente che la nozione ampia di prova contraria include i “redditi legalmente esclusi dalla base imponibile” come appunto gli utili già tassati e le restituzioni di capitale . Importante quindi citare questa affermazione .

Documenti chiave: bilanci e verbali della società attestanti utili e distribuzioni; modello CU o dichiarazione dei redditi del socio che evidenzino l’incasso del dividendo (se soggetto a ritenuta a titolo d’imposta non appare nel 730, ma si può avere la certificazione); documenti bancari che provano il passaggio di denaro dalla società al socio; documentazione di eventuali contratti di finanziamento soci e delibera di restituzione; estratti di conti societari e personali.

Sintesi difensiva: far vedere che l’acquirente aveva già a disposizione quei mezzi tramite la sua posizione di socio/imprenditore, e che il trasferimento al suo patrimonio personale non genera nuovo reddito. Se ben presentata, questa difesa è convincente. Naturalmente, se invece l’ufficio sospetta che la società abbia fittiziamente distribuito utili per coprire utili occulti, potrebbe aprirsi un altro fronte (accertamento alla società), ma in sede redditometro sul socio la questione è chiara: non tassare due volte la stessa ricchezza.

4.6 Altre situazioni e difese particolari

Oltre ai casi classici sopra descritti, possiamo brevemente menzionare altre possibili circostanze e come comportarsi:

Eredità di denaro o beni: Se il contribuente ha ereditato liquidità o ha venduto beni ereditati per comprare casa, rientra nello schema redditi esenti (le eredità non sono reddito tassabile). Prova: dichiarazione di successione, atto di vendita di bene ereditato, movimenti bancari.
Indennizzi, risarcimenti, ecc.: Somme percepite a titolo di risarcimento danni, indennità assicurative, ecc., spesso sono esenti. Documentare la fonte (lettera assicurazione, atto di transazione) e l’accredito sul conto. Far presente che per natura non concorrono al reddito imponibile IRPEF (se così è per legge). Ad esempio, l’indennità per infortunio o malattia da assicurazione può essere esente.
Vincite da gioco: Le vincite (Lotto, Superenalotto, scommesse) sono soggette a ritenuta alla fonte a titolo d’imposta, quindi non vanno in dichiarazione. Se uno ha finanziato l’acquisto con la vincita, portare il certificato di vincita, estratto conto con accredito da AAMS o concessionario, e rimarcare che è reddito tassato alla fonte (o esente, alcune vincite sono esenti fino a certi importi). Cassazione ha riconosciuto questa ipotesi in passato (es. vincita documentata archivia redditometro).
Trust o altri soggetti terzi: In rari casi qualcuno potrebbe dire “mi ha dato i soldi un trust/fondo estero” ecc. Valgono i stessi principi: se è dimostrabile che la provvista viene da terzi estranei, non è reddito personale (a meno che non fosse reddito occulto transitato). Quindi anche qui serve estrema chiarezza e documentazione, magari con parere pro veritate se materia complessa.
Spese di importo inferiore a quelle stimate dall’ufficio: Può accadere quando l’ufficio utilizza indici forfetari (es. spese per proprietà di immobile calcolate forfetariamente). Il contribuente può provare che la spesa reale è minore. Ad esempio: redditometro potrebbe attribuire €5.000 annui per mantenimento seconda casa al mare, ma il contribuente dimostra (bollette, spese effettive) che in realtà ne spende €2.000. Allora quei €3.000 in più presunti devono essere rimossi dall’accertamento . Questo rientra nella lettera b) dell’art.38. Nel caso di acquisto immobiliare, la spesa in sé è certa (prezzo rogito). Tuttavia, l’ufficio a volte conta anche spese correlate (ristrutturazioni presunte, costi fissi). Se questi sono gonfiati o non veritieri, vanno contestati con prove (fatture reali di ristrutturazione, etc.).
Contestare gli interessi sul mutuo come spesa duplicata: Talvolta l’ufficio erroneamente potrebbe conteggiare sia il prezzo di acquisto (o anticipo) sia le rate mutuo come se fossero extra. Invece, ovviamente, se il prezzo è pagato in parte con mutuo, le rate sono il riflesso dilazionato di quella stessa spesa, non un’aggiunta. Bisogna vigilare che non vi sia duplicazione. Di solito, comunque, il redditometro considera l’acquisto come tale e poi per gli anni successivi vede le rate come spese di mantenimento.
Acquisto a titolo gratuito (donazione immobiliare): non è proprio acquisto, ma se uno ottiene un immobile in donazione, non c’è esborso. Quindi redditometro non ha spesa da contestare (possesso immobile semmai aumenta l’indice di ricchezza per spese di mantenimento future). Se l’ufficio erroneamente scambiasse la donazione per un acquisto (capita se leggono la voltura catastale ma non il titolo), basta presentare l’atto di donazione: nessun esborso, quindi nessun reddito.

Tabella 2 – Fonti di finanziamento e impostazione della prova contraria

Fonte utilizzata per l’acquisto	Rilevanza ai fini difesa	Documenti probatori	Riferimenti utili
Mutuo bancario	Prestito da terzo (banca) – non è reddito imponibile. Riduce la spesa effettiva dell’anno all’eventuale anticipo e rate.	Contratto di mutuo; atto di acquisto; prova accredito mutuo; ricevute rate.	Cass. 608/2020 (mancata considerazione mutuo = errore del giudice) .
Donazione/aiuto da familiari	Finanziamento/donazione da terzi (familiari) – non è reddito. Ammesso da art.38.	Bonifici/assegni da familiari; eventuale scrittura di prestito o dichiarazione; prova capacità finanziaria del familiare.	Cass. 608/2020 (considerare nucleo familiare) ; Cass. 5167/2017 (aiuto genitori prova valida) .
Risparmi accumulati (redditi precedenti)	Utilizzo di redditi di anni passati (già tassati) – lecito e previsto (quota risparmio pregressa).	Estratti conto bancari con saldi precedenti; documenti su redditi passati; evidenza prelievo per acquisto.	Cass. 18030/2024 (estratti conto provano durata possesso risparmi) ; Cass. 21994/2013 e 3111/2014 (ricchezza anni precedenti rileva) .
Disinvestimenti / Vendita beni	Trasformazione di patrimonio in liquidità – non genera nuovo reddito (se il bene era già posseduto, la vendita se tassata ha assolto imposte).	Atti di vendita (immobili, quote) con incassi; documenti vendita titoli, fondi; estratti conto con accrediti.	Cass. 9261/2019 (cessione fabbricato anni prima considerata prova contraria) .
Utili societari distribuiti	Se utili già tassati (o soggetti a ritenuta) – non sono imponibili IRPEF per socio sulla stessa base.	Verbali assemblea utili; quietanze pagamento dividendi; dichiarazione società; certificazione utili percepiti.	Cass. 9261/2019 (utili distribuiti vanno considerati nella prova) .
Rimborso finanziamento soci	Restituzione di capitale al socio – non è reddito (trattasi di rientro di somme versate prima).	Contratto finanziamento soci; delibera restituzione; estratto conto società e socio con bonifico.	Cass. 9261/2019 (ignorato rimborso socio = sentenza cassata) .
Indennità, TFR, risarcimenti	Entrate spesso esenti o già tassate (TFR tassato separatamente) – utilizzabili per acquisto.	Lettera liquidazione TFR; attestazione pagamento indennità; estratto conto con accredito.	Art. 38 co.6 lett. a (redditi esenti o esclusi); Cass. 14885/2018 (TFR è somma esente da ulteriore imposizione se già tassato separatamente).
Vincite e premi	Redditi soggetti a ritenuta d’imposta (lotto, ecc.) – non imponibili ulteriormente.	Certificato vincita; estratto conto con accredito netto.	Cass. 18047/2016 (vincita Superenalotto giustifica versamenti su conto); art. 69 TUIR e norme su vincite (ritenuta alla fonte).
Prezzo pagato inferiore a quello presunto	(Nel caso l’ufficio sovrastimi costi) – Dimostrare che la spesa reale è minore di quella ipotizzata dall’AE.	Fatture e ricevute effettive (es. costi di gestione immobile minori di forfettari).	Art. 38 co.6 lett. b (spese di diverso ammontare).

(La tabella elenca le principali fonti giustificative e i relativi supporti documentali e giurisprudenziali)

4.7 Errori da evitare nella difesa e importanza della consulenza professionale

Chiudiamo la sezione difensiva con alcuni consigli pratici e segnalazione di errori comuni che i contribuenti fanno quando cercano di giustificare un redditometro su acquisto casa:

Non attendere ad agire: appena arriva l’invito o comunque appena si è consapevoli della possibile incoerenza, raccogliere tutta la documentazione. Non presentarsi al Fisco “a mani vuote” o impreparati. Evitare risposte vaghe tipo “i soldi li avevo in casa” senza prove: meglio chiedere tempo e produrre estratti conto piuttosto.
Evitare contraddizioni o versioni non veritiere: talvolta per paura il contribuente inventa giustificazioni posticce (es. falso prestito con scrittura fatta dopo, o prestanome…). Queste soluzioni improvvisate rischiano di peggiorare la situazione, perché il Fisco le smaschera facilmente e si perde credibilità totale. Meglio dire la verità documentabile, anche se parziale, che mentire. Se ad esempio parte dei soldi erano in nero veramente, è un problema: conviene concentrarsi a provare almeno la parte in chiaro e per il resto eventualmente puntare su vizi procedurali o su clemenza (ma non costruire false prove, oltre che illecito può portare a risvolti penali se si producono documenti falsi).
Non frammentare la prova contraria: come detto, presentare un quadro completo e organico. Non limitarsi a dire “ho avuto 20k da papà” se poi servono 100k: spiegare anche per il resto, magari 50k risparmi, 30k mutuo. Dare la visione d’insieme. Il giudice apprezza una spiegazione coerente che copre tutta la differenza .
Trascurare la forma e l’ordine dei documenti: meglio predisporre una memoria difensiva scritta per l’ufficio (da rimettere agli atti) dove si elencano i fatti e si allegano i documenti numerati. Questo facilita anche in eventuale giudizio: si avrà già un dossier strutturato.
Non coinvolgere un esperto: il contribuente fai-da-te rischia di commettere ingenuità (es. non chiedere la sospensione della riscossione, saltare termini, ecc.). Dato che in gioco ci possono essere decine di migliaia di euro di imposte e sanzioni, è consigliabile farsi assistere da un professionista qualificato sin dall’inizio . Un avvocato tributarista conosce la giurisprudenza più aggiornata (sa ad esempio citare in ricorso la Cassazione pertinente) e sa come impostare le difese in modo tecnicamente valido.
Non abbattersi se in primo grado va male: i Tribunali tributari di primo grado a volte respingono in blocco per eccesso di fiducia nel Fisco, ma in appello le cose possono cambiare. Molte sentenze di Cassazione che abbiamo citato dimostrano che il contribuente ha avuto ragione solo dopo più gradi di giudizio. Se si è convinti delle proprie ragioni e le prove sono buone, si può proseguire.

In definitiva, la difesa da un redditometro su acquisto immobili è un lavoro meticoloso di ricostruzione finanziaria personale. Si vince sul dettaglio e sulla trasparenza: mostrando flussi di denaro chiari, dimostrando che ogni euro contestato ha un volto e una storia lecita. Con questa preparazione e con l’aiuto di consulenti, molti contribuenti sono riusciti ad annullare o ridurre drasticamente accertamenti sintetici che sembravano schiaccianti. La chiave è documentare, documentare, documentare – e farlo con logica e buona fede.

5. Domande frequenti (FAQ) su redditometro e acquisto immobili

In chiusura, riportiamo una serie di domande comuni che privati e imprenditori si pongono riguardo all’accertamento sintetico in caso di acquisto di immobili, con risposte sintetiche basate su quanto esposto nella guida.

D: Cos’è in poche parole l’accertamento sintetico “redditometrico”?
R: È un tipo di controllo fiscale in cui l’Agenzia delle Entrate stima il tuo reddito in base alle tue spese e al tuo tenore di vita, invece che basarsi su quanto hai dichiarato. Se da questa stima risulta un reddito molto più alto di quello dichiarato (oltre il 20% in più e almeno circa €70.000 sopra), il Fisco presume che tu abbia evaso delle imposte sui redditi non dichiarati e può emettere un avviso di accertamento per recuperarle . Il redditometro usa le tue spese (auto, case, viaggi, ecc.) e alcuni indici statistici per calcolare un reddito presunto, a cui tu puoi opporre prova contraria.

D: Ho comprato una casa, rischio il redditometro?
R: Dipende dalla situazione. L’acquisto di un immobile è spesso un evento sotto i riflettori del redditometro, perché è una spesa ingente (incremento patrimoniale) che indica capacità contributiva . Se il prezzo che hai pagato per la casa è molto superiore ai redditi che hai dichiarato in quell’anno (o nei due-tre anni attorno), c’è un rischio concreto che l’Agenzia delle Entrate ti chieda spiegazioni su come hai finanziato quell’acquisto . Questo avviene solitamente tramite una lettera di invito al contraddittorio. Se riesci a dimostrare che l’acquisto è stato finanziato con fonti lecite (mutuo, risparmi, aiuti di famiglia, ecc.), non subirai conseguenze. Se invece non fornisci spiegazioni convincenti, l’ufficio potrà procedere ad accertarti un reddito non dichiarato pari alla somma utilizzata per l’acquisto.

D: È vero che il redditometro era stato abolito? Ora è tornato?
R: Non è mai stato abolito, ma nel 2018 il Governo ne aveva sospeso l’applicazione per gli anni più recenti, in attesa di cambiarne i criteri . Di fatto, dal 2016 al 2023 l’Agenzia delle Entrate ha utilizzato pochissimo il redditometro. Nel 2024 sono uscite nuove regole (D.Lgs. 108/2024) e nuovi parametri (DM 7/5/2024) , e quindi il redditometro è tornato operativo a pieno regime, con l’invio di lettere di compliance e inviti già a partire dalla fine del 2024 e inizio 2025 . Quindi sì, possiamo dire che “è tornato”, sebbene in realtà fosse solo in stand-by. Da ora in avanti l’Agenzia intende riutilizzarlo, focalizzandosi sui casi di maggiore evasione presunta (infatti hanno introdotto la soglia di 10× assegno sociale per evitare accertamenti su piccole incongruenze) .

D: Quali spese o acquisti fanno scattare più facilmente il redditometro?
R: Gli acquisti “importanti” e i beni di lusso. In cima alla lista ci sono: immobili, automobili di grossa cilindrata o più auto, barche, aeromobili, investimenti finanziari rilevanti, gioielli, opere d’arte costose, ecc. Anche le spese voluttuarie (vacanze di lusso, iscrizioni a circoli esclusivi, scuole private costose per i figli, ecc.) sono indicatori. In pratica, tutto ciò che segnala un tenore di vita elevato rispetto al reddito dichiarato attira attenzione . L’acquisto di una casa è un esempio tipico: anche se non è di “lusso”, l’esborso in sé (es. 100-200 mila euro) è di norma molto superiore al reddito medio annuo di una persona, quindi viene segnalato come incoerenza. Inoltre, attualmente un settore monitorato è l’acquisto di criptovalute: se risultano acquisti di cripto per cifre significative e redditi bassi, l’Agenzia procede a chiedere conto (come specificato in circolari recenti) . In generale comunque, immobili e auto restano i beni indice principali nel redditometro.

D: Il Fisco come viene a sapere che ho comprato un immobile?
R: Attraverso l’Anagrafe Tributaria, dove confluiscono automaticamente i dati dei rogiti notarili e delle volture catastali. Ogni compravendita immobiliare registrata è nota all’Agenzia delle Entrate. In particolare, il notai comunicano gli atti di vendita con i codici fiscali delle parti e il prezzo dichiarato. Quindi l’AE sa quando hai comprato, cosa (tipo di immobile, mq, comune) e quanto hai pagato ufficialmente. Questi dati vengono incrociati con la tua dichiarazione dei redditi, per vedere se quell’esborso poteva essere sostenuto. Inoltre, il Fisco ha accesso all’Archivio dei rapporti finanziari, quindi vede anche se hai acceso un mutuo (le banche comunicano i contratti di mutuo e gli importi). Dunque, non c’è modo di “nascondere” un acquisto immobiliare al Fisco, tutto avviene alla luce del sole e viene registrato.

D: Ho comprato casa con un mutuo al 100%, non avevo soldi miei. Possono farmi accertamento lo stesso?
R: È molto meno probabile, perché in tal caso l’unica spesa immediata da giustificare sarebbe l’eventuale anticipo (se zero, solo le spese notarili e imposte di registro). Tuttavia, il Fisco potrebbe comunque interessarsi per capire come pagherai le rate di quel mutuo: se, ad esempio, hai un mutuo con rata annua di 15.000 € ma dichiari reddito 10.000 €, c’è palese incoerenza (con cosa paghi? Forse hai redditi non dichiarati). Quindi, l’accertamento potrebbe non essere sul reddito dell’anno di acquisto, ma su quelli successivi se ogni anno risulta incapiente rispetto alla rata. Diciamo che un mutuo copre la provvista immediata (non c’è incremento patrimoniale immediato da reddito occulto), ma impegna redditi futuri. Se i redditi dichiarati futuri non bastano, l’ufficio potrà contestare anno per anno. In pratica: se hai mutuo al 100% e reddito congruo per le rate, stai abbastanza tranquillo; se reddito non congruo, il rischio c’è, anche se diverso dal redditometro classico sul prezzo.

D: Ho ricevuto in regalo dai miei genitori una somma per comprare la casa. Devo pagare tasse su questo regalo? E il redditometro lo considera?
R: La donazione di denaro tra genitori e figli entro certe soglie (1 milione di € per genitore, attualmente) è esente dall’imposta di donazione. Quindi molto probabilmente non hai dovuto pagare nulla sulla somma ricevuta, a parte eventualmente fare un atto di donazione se fosse oltre una certa cifra, ma non c’è tassazione IRPEF. Ai fini redditometro, quel regalo è una provvista da terzi e non costituisce reddito per te. Dovrai però, se interpellato, dimostrare che c’è stata (ad esempio con copia del bonifico o un atto notarile di donazione). Una volta provato, l’ufficio dovrebbe escludere quell’importo dal calcolo del reddito presunto, perché rientra nei redditi esenti/prova contraria . Attenzione solo a fare le cose in regola: meglio che i genitori abbiano fatto un bonifico con causale chiara (“donazione per acquisto casa al figlio”) o che esista un atto scritto. Somme elevate trasferite in contanti senza traccia sono più problematiche da giustificare. Ma se tutto è chiaro, la donazione non è tassata e ti aiuta a difenderti dal redditometro.

D: Che succede se non riesco a provare da dove venivano i soldi con cui ho comprato l’immobile?
R: In assenza di prova convincente, il rischio concreto è che l’Agenzia delle Entrate consideri quei soldi come “redditi evasi”. Tradotto: emetteranno un avviso di accertamento imputandoti un reddito non dichiarato pari alla parte di spesa non giustificata e ti chiederanno le relative imposte + sanzioni e interessi. Le sanzioni per dichiarazione infedele sono normalmente dal 90% al 180% dell’imposta evasa. Esempio: hai comprato per €100.000 e non provi nulla, e supponiamo che €100.000 aggiuntivi ti portino a dover pagare €30.000 di IRPEF in più; le sanzioni potrebbero essere €27.000 (90% di 30k) più interessi. In totale quindi oltre €60.000. Se paghi entro 60 giorni dall’accertamento puoi avere sanzioni ridotte ad 1/3 (quindi 30% circa). Se fai ricorso e perdi, pagherai anche le spese legali e di giudizio. Inoltre, se l’imposta evasa supera certe soglie, ci può essere segnalazione penale: ad esempio, evasione penale scatta se l’imposta evasa supera €50.000 per anno . Quindi in quell’esempio 30k di imposta non attiverebbe il penale (sotto soglia), ma se fossimo oltre 50k di imposta evasa sì, con il reato di infedele dichiarazione. In sintesi: senza prove, l’acquisto “non spiegato” ti costa caro in termini fiscali, e nei casi peggiori comporta anche problemi penali. Ecco perché è fondamentale predisporre la difesa e, se proprio non si hanno carte per difendersi, valutare un eventuale accordo con l’ufficio in adesione per limitare i danni.

D: In un accertamento redditometrico, il contraddittorio col Fisco è obbligatorio? E se non mi hanno chiamato?
R: Sì, per legge il contraddittorio è obbligatorio prima dell’accertamento sintetico . Se l’ufficio emette un avviso senza averti prima invitato a fornire chiarimenti, l’atto è nullo (invalidità riconosciuta dalla giurisprudenza consolidata ). Tuttavia, è molto raro oggi che l’Agenzia salti questo passaggio, perché è ben consapevole dell’obbligo. Più comune è che ti abbiano convocato con una lettera e magari tu non l’abbia ricevuta (es. inviata a vecchio indirizzo) o non abbia risposto. In ogni caso, se davvero non ti è stata data la possibilità di contraddittorio, puoi far valere la nullità in ricorso. Ricorda però: il contraddittorio è a tuo vantaggio, è l’occasione per evitare proprio l’accertamento. Quindi più che puntare alla nullità ex post, conviene partecipare attivamente quando si viene chiamati.

D: Dopo aver presentato le mie prove, l’ufficio deve rispondermi per iscritto?
R: Se archiviano il caso, a volte lo comunicano, altre volte semplicemente non si sente più nulla (il che equivale a archiviazione di fatto). Se invece vanno avanti, la “risposta” sarà l’eventuale avviso di accertamento, nel quale devono riportare le tue difese e spiegare perché le ritengono non sufficienti . Non c’è un obbligo di mandarti una lettera di esito del contraddittorio (tranne che se propongono adesione). Quindi può capitare che tu fornisca memoria scritta, poi passino mesi di silenzio, e infine arrivi l’avviso. Nell’avviso leggerai come hanno valutato (o non valutato) le prove. Se pensi di aver presentato prove forti e loro le ignorano, userai questa cosa a tuo favore nel ricorso (vizio di motivazione).

D: Se il redditometro stima un reddito maggiore ma io in realtà ho solo speso i soldi che già avevo (risparmi), rischio comunque multe?
R: No, in teoria non dovresti pagare nulla se dimostri che non c’era nuovo reddito. In pratica, se vinci la tua battaglia probatoria, l’accertamento viene annullato o ridotto e non ci sono imposte né sanzioni (perché non c’è stata evasione reale). Il redditometro non è una tassa sulle spese o sul patrimonio: è un modo per scovare redditi non dichiarati. Se tu provi che quei redditi non dichiarati in realtà non esistevano (perché hai usato redditi vecchi o esenti), allora non devi nulla. Quindi non è che vieni punito per aver speso risparmi: vieni eventualmente punito se non riesci a provare che erano risparmi. In sintesi: i risparmi non si tassano, ma devi renderli evidenti con le carte.

D: Perché devo mostrare i miei estratti conto personali? Non viola la privacy?
R: In sede di contraddittorio sta a te decidere cosa fornire. Certo, gli estratti conto sono documenti sensibili, ma purtroppo sono anche la prova più efficace per dimostrare disponibilità finanziarie. Se non vuoi mostrarli, rischi di non convincere. In un eventuale giudizio, però, sappi che l’Agenzia può ottenere dal giudice l’ordine di esibizione o fare indagini finanziarie a suo nome (e allora li vedrebbero comunque). Diciamo che quando fai prova contraria ti “spogli” un po’ della privacy bancaria, ma è finalizzato a tutelarti. Il Garante Privacy intervenne sul redditometro 2013 perché allora si ipotizzava il monitoraggio automatico delle spese medie familiari, ma sui documenti che tu volontariamente produci per difenderti non c’è violazione. Comunque, puoi oscurare movimenti non rilevanti se ti imbarazzano (es. fineco con spese mediche non c’entrano? puoi omettere quelle parti). L’importante è evidenziare i flussi salienti (entrate di denaro e saldi). In giudizio i documenti bancari entrano spesso: ad esempio, Cassazione ha detto che l’estratto conto annuale è ammesso come prova e anzi sufficiente a dimostrare il possesso prolungato dei fondi . Quindi è prassi normale esibirli.

D: Cosa posso fare per prevenire problemi col redditometro se sto per comprare un immobile?
R: Ottima domanda. Prevenire è meglio che curare. Alcuni consigli: – Fai un piano dei fondi: prima dell’acquisto, chiarisci da dove verranno tutti i soldi (mutuo, risparmi, aiuti, ecc.). Formalizza eventuali prestiti con scrittura privata con data certa. Evita transazioni in contanti, preferisci bonifici per tutto, così resta traccia. – Dichiara il giusto negli anni precedenti: se prevedi di spendere, cerca di non dichiarare redditi bassissimi se puoi legittimamente dichiarare di più (penso a imprenditori con redditi variabili). Avere dichiarazioni un po’ più alte aiuta a ridurre lo scostamento. – Conserva la documentazione: tieni ordinati estratti conto, contratti, atti di provenienza di ogni euro. Se ricevi soldi dai parenti, fate magari un bonifico con causale tipo “regalia per casa” così anche a distanza di anni si capisce subito cos’era. Se vendi un bene, archivia l’atto e traccia dove sono finiti i soldi incassati. – Eventualmente fai un passaggio dal notaio o in banca per i movimenti rilevanti: ad esempio, se i genitori ti danno una somma grande, potreste farla risultare con un atto di donazione (sopra una certa cifra è raccomandato), così hai un pezzo di carta in più a posto. Oppure se prestano, potete registrare la scrittura (la registrazione all’Agenzia delle Entrate dà data certa). – Consulta un fiscalista: prima di concludere operazioni di questo tipo, può valere la pena una chiacchierata con un commercialista o tributarista su come strutturare i flussi finanziari in modo trasparente. Costa meno un’ora di consulenza che poi un ricorso in Commissione!

Così facendo, qualora arrivi il redditometro, tu avrai già pronto il “dossier” da esibire, e magari eviti proprio che arrivi perché se, ad esempio, sul mutuo scrivi chiaramente l’elenco dei movimenti e li comunichi all’AdE (ci sono anche forme di compliance volontaria, ma esula), forse non ti chiameranno neppure.

Conclusione: L’accertamento sintetico basato sul redditometro è uno strumento temibile ma non insuperabile, specie nel caso frequente degli acquisti immobiliari. Il contribuente informato dei propri diritti e preparato sulle proprie giustificazioni può difendersi con successo, evitando di pagare tasse non dovute. La chiave è comprendere la logica del redditometro – non punisce il possesso di ricchezza, ma la mancata giustificazione del suo impiego – e agire di conseguenza: massima trasparenza e rigore nella prova delle proprie fonti finanziarie. Con la presente guida speriamo di aver fornito un supporto utile per orientarsi in questa materia complessa, con un occhio di riguardo al punto di vista del contribuente onesto che vuole far valere le proprie ragioni.

Di seguito, per completezza, elenchiamo le principali fonti normative e giurisprudenziali citate e di riferimento.

Fonti e Riferimenti Normativi e Giurisprudenziali (Italia)

Normativa:
– D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 – art. 38 (commi 4-7): Disciplina dell’accertamento sintetico del reddito delle persone fisiche (redditometro).
– Decreto-Legge 31 maggio 2010, n. 78 – art. 22 (conv. L. 122/2010): Riforma del redditometro (eliminazione doppia annualità, obbligo contraddittorio, nuovi indici).
– Decreto Ministeriale Economia 24 dicembre 2012: Primo decreto attuativo indici redditometro (poi sostituito). Censurato dal Garante Privacy nel 2013 .
– Decreto Ministeriale 16 settembre 2015: Nuovi indici di capacità contributiva (redditometro “seconda versione”).
– Decreto Legislativo 24 luglio 2024, n. 108 – art. 4: Modifiche all’art. 38 DPR 600/73 in vigore dal 6/8/2024 (introduzione soglia 10× assegno sociale, aggiornamenti redditometro) .
– Decreto Ministeriale 7 maggio 2024: Individuazione del contenuto induttivo degli elementi indicativi di capacità contributiva (redditometro “terza versione” aggiornata 2024) .
– D.Lgs. 19 giugno 1997, n. 218 – art. 5: Procedura di accertamento con adesione (invito obbligatorio in accertamento sintetico) .
– L. 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto contribuente) – art. 12 c.7: Termine dilatorio 60 gg dopo PVC (applicato solo a verifiche con accesso; Cass. 9276/2016 sul redditometro) .
– D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 – art. 7 c.5-bis: Valutazione prove in coerenza con normativa sostanziale (introdotto da L.130/2022) – rilevante per confermare regime presuntivo redditometro .
– Codice penale, D.Lgs. 74/2000 (reati tributari rilevanti): Infedele dichiarazione se imposta evasa > €50.000 (art.4); Omessa dichiarazione se redditi occultati > €50.000.

Giurisprudenza (Corte di Cassazione):
– Cass. Sez. Trib. 30 ottobre 2007 n. 22936: Redditometro come strumento ordinario di accertamento, anche con dichiarazione formalmente regolare; presunzioni legali iuris tantum, onere al contribuente .
– Cass. Sez. Trib. 13 giugno 2013 n. 21994: Prova contraria nel redditometro include la ricchezza accumulata negli anni precedenti (risparmi) .
– Cass. Sez. Trib. 12 febbraio 2014 n. 3111: Anche disinvestimenti e cessioni di fabbricati pregressi possono giustificare spese (quota risparmi) .
– Cass. Sez. Unite 18 dicembre 2015 n. 24823: Contraddittorio endoprocedimentale obbligatorio per verifiche con accesso; (principio applicato in ambito redditometro da Cass. 9276/2016).
– Cass. Sez. Trib. 6 maggio 2016 n. 9276: Obbligo di contraddittorio nel redditometro; mancato rispetto termine 60 gg post-verifica invalida atto se nessuna urgenza .
– Cass. Sez. Trib. 14 febbraio 2017 n. 3804: L’esibizione degli estratti conto bancari è prova sufficiente del possesso (e transito) di disponibilità finanziarie per il redditometro.
– Cass. Sez. Trib. 3 marzo 2017 n. 5167: Prova difensiva soddisfacente se contribuente dimostra, con documenti, di aver finanziato spese con aiuti familiari e altre entrate non tassabili .
– Cass. Sez. Trib. 10 luglio 2018 n. 18097: Disponibilità di una linea di credito non basta come prova contraria; servono circostanze concrete d’utilizzo .
– Cass. Sez. Trib. 15 gennaio 2020 n. 608: (Ordinanza) Redditometro – nullità accertamento se giudice non considera prova che incremento patrimoniale fu finanziato da mutuo/fido; onere prova comprende redditi nucleo familiare convivente .
– Cass. Sez. Trib. 3 aprile 2019 n. 9261: (Ordinanza) Prova contraria estesa a redditi legalmente esclusi; errore CTR nel non valutare utili societari prelevati (€36k+17k) e rimborso finanziamento (€11k) e vendita immobile (€10k) a copertura spese . Accoglie ricorso contribuente.
– Cass. Sez. Trib. 28 ottobre 2022 n. 31901: Linea di credito concessa non prova utilizzo fondi nell’anno – conferma orientamento su prova contraria concreta (in linea con Cass.18097/2018) .
– Cass. Sez. Trib. 30 gennaio 2024 n. 2746: (Ordinanza) La nuova norma processuale (art.7 c.5-bis) non incide su presunzioni legali tributarie: redditometro mantiene inversione onere su contribuente. Presunzione iuris tantum (vecchio art.38) spesa immobiliare ripartita su 5 anni pro-contribuente . Confermata legittimità redditometro ante e post riforma .
– Cass. Sez. Trib. 1° luglio 2024 n. 18030: (Ordinanza) Principio: la rettifica redditometrica si basa su presunzione che il costo è finanziato con redditi dell’anno o immediatamente precedenti, salvo prova contraria. La prova documentale può essere data tramite estratti conto bancari idonei a dimostrare la durata del possesso dei redditi utilizzati . Niente retroattività nuovi criteri post-2010 su annualità ante 2009 .
– Cass. Sez. Trib. 31 gennaio 2025 n. 2384: (Ordinanza, citata in dottrina) Ulteriore conferma: onere del contribuente provare possesso e durata di redditi esenti/usati per spesa; estratti conto annuali validi come prova (coerente con Cass.18030/2024) . (Massimata da FiscoOggi: “Il redditometro vuole prove: a fornirle deve essere l’accertato” – 5/2/2024).

Hai ricevuto un accertamento fiscale perché, dopo l’acquisto di uno o più immobili, l’Agenzia delle Entrate ritiene che il tuo tenore di vita non sia compatibile con il reddito dichiarato? Fatti Aiutare da Studio Monardo

Hai ricevuto un accertamento fiscale perché, dopo l’acquisto di uno o più immobili, l’Agenzia delle Entrate ritiene che il tuo tenore di vita non sia compatibile con il reddito dichiarato?
Ti attribuiscono redditi presunti sulla base del prezzo dell’immobile, dell’anticipo versato o delle spese collegate?
Temi che un investimento immobiliare lecito venga trasformato in evasione fiscale, con imposte, sanzioni e interessi elevati?

Devi saperlo subito:

👉 l’acquisto di un immobile non è automaticamente reddito imponibile,
👉 il possesso di un bene non prova evasione,
👉 moltissimi accertamenti sintetici basati sugli immobili sono aggressivi, presuntivi e ribaltabili.

Questa guida ti spiega:

come funziona l’accertamento sintetico sugli immobili,
quali sono i rischi reali,
quali errori commette spesso il Fisco,
come difenderti in modo efficace.

Cos’è l’Accertamento Sintetico Legato all’Acquisto di Immobili

L’accertamento sintetico è uno strumento con cui il Fisco:

ricostruisce il reddito in base alle spese sostenute,
presume una capacità contributiva maggiore,
utilizza l’acquisto dell’immobile come indice di ricchezza.

Nel caso degli immobili, il Fisco considera:

prezzo di acquisto,
anticipo o caparra,
rate di mutuo,
spese notarili e imposte,
ristrutturazioni e arredi.

👉 Ma la spesa non dimostra l’origine del denaro.

Perché il Fisco Usa l’Acquisto di Immobili per Accertare

Il ragionamento tipico dell’Agenzia è questo (spesso scorretto):

👉 “Se hai comprato casa, devi aver guadagnato di più.”

Questo approccio viene usato perché:

l’immobile è un bene facilmente tracciabile,
l’importo è rilevante,
l’acquisto è considerato “spesa certa”.

Ma attenzione:

➡️ il reddito va provato, non dedotto automaticamente dalla spesa,
➡️ l’investimento immobiliare può essere finanziato in molti modi leciti.

Gli Errori Più Frequenti dell’Agenzia delle Entrate

Molti accertamenti sintetici sugli immobili presentano errori gravi, tra cui:

considerare il prezzo come reddito dell’anno,
ignorare mutui e finanziamenti,
non considerare risparmi pregressi,
trascurare donazioni o aiuti familiari,
confondere patrimonio con reddito,
applicare presunzioni automatiche,
motivazioni generiche (“spesa incompatibile col reddito”),
violazione del contraddittorio preventivo.

👉 Errori che rendono l’accertamento contestabile e spesso annullabile.

Acquisto Immobile ≠ Reddito Imponibile

Un principio cardine della difesa è questo:

👉 il Fisco deve dimostrare che la spesa deriva da redditi imponibili,
👉 non basta dimostrare che l’immobile è stato acquistato.

L’acquisto può essere finanziato con:

mutuo ipotecario,
risparmi accumulati negli anni,
redditi già tassati,
donazioni o eredità,
aiuti familiari,
vendita di altri beni,
disinvestimenti finanziari.

👉 Tutte fonti lecite e fiscalmente irrilevanti.

Quando l’Accertamento Sintetico è ILLEGITTIMO

L’accertamento sintetico sugli immobili è ribaltabile se:

l’origine delle somme è documentabile,
l’acquisto è coerente con la storia patrimoniale,
non esiste continuità nel tempo delle spese,
il Fisco non prova l’origine reddituale,
le presunzioni non sono gravi, precise e concordanti,
vengono ignorate le prove fornite,
manca il nesso temporale tra reddito presunto e spesa.

👉 Una spesa immobiliare isolata non giustifica una ricostruzione arbitraria.

I Rischi se Non Ti Difendi Subito

Un accertamento non contrastato può portare a:

tassazione di redditi inesistenti,
recuperi elevati di IRPEF e addizionali,
sanzioni fino al 180%,
interessi elevati,
iscrizioni a ruolo rapide,
pignoramenti di conti e immobili,
gravi danni patrimoniali e familiari.

👉 Pagare imposte su investimenti leciti è uno degli errori più gravi.

Sistemi di Difesa Efficaci (Cosa Fare Subito)

1. Gestire correttamente il contraddittorio

Il contraddittorio serve per:

spiegare la reale provenienza delle somme,
evitare presunzioni automatiche,
indirizzare correttamente l’istruttoria.

2. Ricostruire l’origine delle somme

La difesa efficace deve dimostrare:

da dove provengono i fondi,
che non sono redditi imponibili,
che sono già tassati o esenti.

📄 Prove tipiche:

estratti conto storici,
contratti di mutuo,
atti di donazione o successione,
documenti di disinvestimento,
scritture private.

3. Evidenziare la natura patrimoniale dell’acquisto

È fondamentale dimostrare che:

l’immobile è un investimento patrimoniale,
non rappresenta reddito,
non indica evasione.

👉 La natura patrimoniale smonta la presunzione fiscale.

4. Bloccare gli effetti dell’accertamento

Se l’atto viene emesso puoi:

impugnarlo nei termini,
chiedere la sospensione giudiziale,
evitare iscrizioni a ruolo e pignoramenti.

Difesa a Medio e Lungo Termine

5. Proteggere il patrimonio personale e familiare

La difesa serve a:

evitare esecuzioni forzate,
ridurre l’imponibile presunto,
tutelare beni e risparmi.

6. Gestire eventuali residui solo se realmente dovuti

Se resta un importo:

rateizzazioni fino a 120 rate,
definizioni agevolate quando disponibili,
soluzioni compatibili con la reale capacità contributiva.

Le Specializzazioni dell’Avv. Giuseppe Monardo

La difesa negli accertamenti sintetici legati all’acquisto di immobili richiede competenza tributaria avanzata e capacità ricostruttiva.

L’Avv. Giuseppe Monardo è:

Avvocato Cassazionista
Coordinatore nazionale di avvocati e commercialisti esperti in diritto tributario
Gestore della Crisi da Sovraindebitamento – Ministero della Giustizia
Professionista fiduciario di un OCC
Esperto Negoziatore della Crisi d’Impresa

Come Può Aiutarti Concretamente

analisi tecnica dell’accertamento sintetico,
ricostruzione dell’origine delle somme utilizzate per l’acquisto,
gestione del contraddittorio con l’Agenzia delle Entrate,
sospensione immediata degli effetti,
ricorso per annullamento totale o parziale,
tutela del patrimonio personale e familiare.

Conclusione

Un accertamento sintetico basato sull’acquisto di immobili non è automaticamente legittimo.
Il Fisco deve provare l’origine reddituale delle somme, non limitarsi a presumere.

Con una difesa tecnica, documentata e tempestiva puoi:

bloccare l’accertamento,
dimostrare la provenienza lecita dei fondi,
ridurre o annullare imposte e sanzioni,
proteggere il tuo patrimonio.

👉 Agisci subito: negli accertamenti sintetici sugli immobili, la prova dell’origine delle somme è decisiva.

📞 Contatta l’Avv. Giuseppe Monardo per una consulenza riservata.
Difendersi da un accertamento sintetico per acquisto di immobili è possibile, se lo fai nel modo giusto.

Leggi con attenzione: se in questo momento ti trovi in difficoltà con il Fisco ed hai la necessità di una veloce valutazione sulle tue cartelle esattoriali e sui debiti, non esitare a contattarci. Ti aiuteremo subito. Scrivici ora. Ti ricontattiamo immediatamente con un messaggio e ti aiutiamo subito.

Informazioni importanti: Studio Monardo e avvocaticartellesattoriali.com operano su tutto il territorio italiano attraverso due modalità.

Consulenza digitale: si svolge esclusivamente tramite contatti telefonici e successiva comunicazione digitale via e-mail o posta elettronica certificata. La prima valutazione, interamente digitale (telefonica), è gratuita, ha una durata di circa 15 minuti e viene effettuata entro un massimo di 72 ore. Consulenze di durata superiore sono a pagamento, calcolate in base alla tariffa oraria di categoria.
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La consulenza fisica, a differenza di quella digitale, viene organizzata a partire da due settimane dal primo contatto.

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