Accertamento Nelle Società Immobiliari: Come Difendersi

Da Giuseppe Monardo
Dicembre 20, 2025
05:14

L’accertamento fiscale nelle società immobiliari è una delle forme di controllo più frequenti e complesse.
Quando l’Agenzia delle Entrate analizza una società immobiliare, tende spesso a utilizzare presunzioni patrimoniali, valutazioni di congruità o ricostruzioni induttive dei ricavi, senza considerare le specificità del settore immobiliare e le sue dinamiche cicliche.

È fondamentale chiarirlo subito:
la gestione immobiliare non produce necessariamente redditi costanti o immediati e non ogni scostamento equivale a evasione fiscale.

Molti accertamenti a carico delle società immobiliari sono viziati da errori tecnici e giuridici e possono essere annullati o ridimensionati se difesi correttamente.

Le caratteristiche fiscali delle società immobiliari

Le società immobiliari presentano peculiarità che incidono profondamente sulla fiscalità, tra cui:

• elevato investimento patrimoniale iniziale
• redditività discontinua nel tempo
• costi rilevanti di gestione e manutenzione
• lunghi tempi di realizzo delle plusvalenze
• utilizzo di finanziamenti e mutui
• periodi di inattività reddituale
• operazioni di valorizzazione immobiliare
• gestione di locazioni o compravendite

Questi elementi rendono inadeguate molte ricostruzioni automatiche del reddito.

Perché l’Agenzia delle Entrate contesta le società immobiliari

L’Agenzia delle Entrate avvia accertamenti sulle società immobiliari per:

• presunta antieconomicità della gestione
• incongruenze tra patrimonio e redditi
• ricostruzione presuntiva dei canoni di locazione
• contestazioni sulle plusvalenze
• disconoscimento di costi dedotti
• utilizzo di parametri standardizzati
• movimentazioni finanziarie ritenute anomale

Il problema è che il ciclo immobiliare viene spesso analizzato con criteri astratti e di breve periodo.

Le contestazioni più frequenti

Negli accertamenti fiscali alle società immobiliari, le contestazioni più comuni riguardano:

• canoni di locazione ritenuti non congrui
• immobili tenuti a reddito basso o nullo
• costi di ristrutturazione e manutenzione
• interessi passivi su mutui
• operazioni di compravendita
• presunte plusvalenze non dichiarate
• finanziamenti soci e apporti patrimoniali

Molte di queste voci sono fisiologiche nel settore immobiliare.

Gli errori tipici dell’Agenzia delle Entrate

Negli accertamenti alle società immobiliari, l’Agenzia sbaglia spesso quando:

• applica parametri medi di settore
• ignora la ciclicità del mercato immobiliare
• disconosce costi inerenti all’attività
• confonde patrimonio con reddito
• utilizza presunzioni prive di gravità e precisione
• ribalta illegittimamente l’onere della prova
• non rispetta il contraddittorio

In questi casi l’accertamento è tecnicamente fragile e giuridicamente contestabile.

Quando l’accertamento nella società immobiliare è illegittimo

L’accertamento è illegittimo se:

• la gestione è coerente con il mercato
• i costi sono inerenti e documentati
• i redditi sono correttamente dichiarati
• manca la prova di ricavi occultati
• l’Ufficio utilizza presunzioni automatiche
• non viene rispettato il diritto di difesa

Una società immobiliare non può essere giudicata solo sul risultato annuale.

Sistemi di difesa efficaci

La difesa contro un accertamento nelle società immobiliari deve essere tecnica, strutturata e documentata e può basarsi su:

• contratti di locazione e documentazione immobiliare
• perizie di stima e valutazioni di mercato
• documentazione dei costi sostenuti
• prova della ciclicità degli investimenti
• contratti di mutuo e piani di ammortamento
• ricostruzione analitica dei flussi finanziari
• perizie economico contabili
• giurisprudenza favorevole

Ogni immobile va analizzato singolarmente e nel contesto del portafoglio.

Cosa fare subito

Se ricevi un accertamento fiscale come società immobiliare:

• fai analizzare immediatamente l’atto
• individua le contestazioni specifiche
• ricostruisci la gestione immobiliare reale
• raccogli documentazione contrattuale e contabile
• prepara una risposta strutturata al contraddittorio
• evita adesioni o pagamenti affrettati

Valuta attentamente le opzioni difensive più idonee:

• osservazioni in contraddittorio
• istanza di autotutela
• accertamento con adesione solo se strategico
• ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria
• richiesta di sospensione dell’esecutività

I rischi se non intervieni tempestivamente

• recuperi fiscali elevati
• sanzioni e interessi
• iscrizione a ruolo
• azioni esecutive
• estensione dei controlli ad altri anni
• coinvolgimento di soci e amministratori
• compromissione della strategia immobiliare

Come può aiutarti l’Avvocato Monardo

L’Avvocato Monardo, cassazionista, ha esperienza specifica nella difesa di società immobiliari coinvolte in accertamenti fiscali fondati su presunzioni patrimoniali e valutazioni di antieconomicità.
Coordina un team nazionale di avvocati tributaristi e commercialisti esperti in fiscalità immobiliare e contenzioso tributario.

È inoltre:

• Gestore della Crisi da Sovraindebitamento
• iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia
• professionista fiduciario presso un OCC
• Esperto Negoziatore della Crisi d’Impresa

Può intervenire concretamente per:

• contestare le presunzioni dell’Agenzia
• dimostrare la correttezza della gestione
• smontare ricostruzioni induttive dei ricavi
• ottenere l’annullamento o la riduzione della pretesa
• bloccare l’esecutività e la riscossione
• tutelare patrimonio e continuità aziendale
• costruire una strategia difensiva solida

Agisci ora

La gestione immobiliare ha logiche proprie che vanno comprese, non presunte.
Agire subito significa impedire che una valutazione astratta diventi un debito fiscale definitivo.

Hai ricevuto un accertamento fiscale come società immobiliare?
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Introduzione

Le società immobiliari – ossia le società che hanno per oggetto principale la compravendita, la costruzione o la gestione (locazione) di beni immobili – si trovano spesso al centro di accertamenti fiscali approfonditi. L’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza rivolgono particolare attenzione a queste imprese, perché in tale settore sono frequenti operazioni complesse che possono celare fenomeni elusivi od evasivi, come sottovalutazioni nelle compravendite, utilizzo di società schermo o intestazioni fittizie di beni, passaggi infragruppo a prezzi anomali e altre strategie volte a ridurre il carico fiscale. Dal punto di vista del debitore d’imposta (ossia la società o il contribuente soggetto all’accertamento) è fondamentale conoscere gli strumenti di difesa a disposizione per far valere le proprie ragioni, in un linguaggio chiaro ma tecnicamente rigoroso. Questa guida, aggiornata a dicembre 2025, offre un’analisi avanzata – ma con taglio divulgativo – del quadro normativo italiano in tema di accertamenti fiscali nelle società immobiliari, con riferimenti a leggi e sentenze recentissime, esempi pratici, tabelle riepilogative e una sezione di domande e risposte. L’obiettivo è fornire ad avvocati, imprenditori e privati gli strumenti conoscitivi necessari per prevenire e contestare efficacemente gli accertamenti tributari in questo particolare settore.

In via generale, per accertamento si intende il procedimento attraverso cui l’Amministrazione finanziaria determina e contesta al contribuente una maggiore imposta dovuta, rispetto a quanto dichiarato o versato. Nel contesto delle società immobiliari, gli accertamenti possono riguardare sia imposte dirette (in particolare l’IRES sulle società di capitali e l’IRPEF sugli utili dei soci o plusvalenze immobiliari, nonché l’IRAP se dovuta) sia imposte indirette (come l’IVA sulle operazioni immobiliari e l’imposta di registro sugli atti di compravendita). Spesso un accertamento sul valore di un immobile può avere riflessi su più fronti: ad esempio, una rettifica del valore di vendita ai fini dell’imposta di registro può far emergere una plusvalenza imponibile non dichiarata ai fini delle imposte dirette per il venditore . È quindi essenziale valutare tutti i rischi connessi a un avviso di accertamento e pianificare una strategia difensiva completa.

Dal punto di vista del contribuente, affrontare un accertamento fiscale significa innanzitutto conoscere i propri diritti e le regole procedurali che il Fisco deve rispettare. Lo Statuto del Contribuente (Legge 212/2000) garantisce, ad esempio, il diritto al contraddittorio (il diritto ad essere ascoltati e a fornire chiarimenti) in molti casi, nonché il divieto di perseguire il contribuente per abuso del diritto se non seguendo specifiche garanzie (art. 10-bis, introdotto nel 2015). Inoltre, vi sono termini decadenziali precisi entro cui gli accertamenti devono essere notificati, di regola entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione (per gli anni dal 2016 in poi) . Ad esempio, un accertamento sul periodo d’imposta 2020 dovrà essere notificato entro il 31 dicembre 2025 (salvo casi di omessa dichiarazione, in cui il termine si estende al settimo anno). Conoscere queste scadenze è importante, perché un avviso notificato tardivamente è nullo per decadenza.

Nelle sezioni che seguono esamineremo in dettaglio: (1) il quadro normativo degli accertamenti nelle società immobiliari, (2) le diverse tipologie di accertamento fiscale applicabili (analitico, induttivo, “bancario”, ecc.), (3) le principali contestazioni sostanziali che tipicamente emergono nel settore immobiliare (dalla fittizia interposizione di società o persone, all’abuso del diritto mediante operazioni elusive, dalle vendite di immobili tramite cessione di quote societarie alle operazioni infragruppo e all’utilizzo strumentale di società di comodo), evidenziando per ognuna le strategie difensive efficaci e le sentenze più recenti in materia. Forniremo poi casi pratici risolti e modelli difensivi esemplificativi, per capire come impostare un ricorso tributario vincente. Infine, una serie di FAQ – Domande e Risposte chiarirà i dubbi più comuni, e alcune tabelle riepilogative offriranno una sintesi schematica di informazioni chiave (come i tipi di accertamento con i relativi presupposti e oneri probatori, le percentuali del test di operatività per le società immobiliare, etc.).

Importante: ogni affermazione sarà corroborata da fonti normative o giurisprudenziali autorevoli, accuratamente citate. In fondo alla guida è presente un elenco completo di riferimenti (leggi, sentenze e circolari) per chi desideri approfondire. L’auspicio è che questa guida possa servire da vademecum operativo per affrontare con successo un accertamento fiscale nel settore immobiliare, evitando passi falsi e sfruttando al meglio le tutele che l’ordinamento predispone per il contribuente.

Quadro normativo degli accertamenti fiscali nelle società immobiliari

In Italia la disciplina dell’accertamento tributario è contenuta principalmente nel D.P.R. 29 settembre 1973 n. 600 (per le imposte sui redditi) e nel D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633 (per l’IVA), oltre che in leggi complementari. Tali norme stabiliscono i poteri dell’Amministrazione finanziaria di controllare le dichiarazioni dei contribuenti e di accertare maggiori imponibili, nonché le garanzie procedurali e i diritti del contribuente sottoposto a verifica. Di seguito riepiloghiamo i riferimenti essenziali:

Poteri istruttori del Fisco: L’art. 32 del DPR 600/1973 e l’art. 51 del DPR 633/1972 elencano i poteri degli uffici, tra cui questionari, convocazione del contribuente, verifiche e indagini finanziarie. In particolare, l’accesso ai conti bancari avviene tramite richiesta autorizzata ai sensi dell’art. 32 co.1 n.7 DPR 600/73 (per le imposte dirette) e dell’art. 51 co.2 n.7 DPR 633/72 (per IVA). Va segnalato che la mancata formalizzazione dell’autorizzazione interna non rende ipso facto inutilizzabili i dati acquisiti, se ciò non ha leso diritti fondamentali del contribuente – tale autorizzazione è considerata un atto di natura interna e la sua assenza non comporta invalidità dell’accertamento in mancanza di un concreto pregiudizio . Ciò significa che, ad esempio, i movimenti bancari ottenuti senza autorizzazione del comandante GdF rimangono probatori se il contribuente ha potuto comunque difendersi efficacemente .
Avviso di accertamento: È l’atto finale con cui l’Agenzia delle Entrate (o l’ente impositore competente) notifica al contribuente le maggiori imposte accertate, con relative sanzioni e interessi. Esso deve essere motivato in modo chiaro, indicando i fatti, le prove e le norme su cui si fonda (art. 7 della L. 212/2000 – Statuto del contribuente). Ad esempio, se si tratta di una rettifica sul valore di vendita di un immobile, l’avviso dovrà riportare i criteri di valutazione utilizzati (quotazioni OMI, comparazione con altri atti, perizie, ecc.). La motivazione insufficiente può costituire motivo di nullità dell’atto. Dal 2011 l’avviso di accertamento vale anche come atto di intimazione al pagamento: trascorsi 60 giorni dalla notifica senza che il contribuente paghi o presenti ricorso, l’accertamento diviene definitivo ed esecutivo, permettendo la riscossione coattiva delle somme (D.L. 78/2010 convertito, cosiddetto “accertamento esecutivo”). Se invece si propone ricorso, la riscossione è in genere sospesa per 1/3 dell’imposta fino alla sentenza di primo grado (salvo richiesta di ulteriore sospensione cautelare in caso di grave danno).
Termini di decadenza: Come anticipato, l’art. 43 DPR 600/73 (per le imposte sui redditi) prevede termini ordinari di notifica degli avvisi di accertamento: entro il 31 dicembre del 5° anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione (ad esempio dichiarazione 2021 -> accertamento notificabile fino al 31/12/2026); in caso di omessa dichiarazione, entro il 31 dicembre del 7° anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata . Termini analoghi sono previsti per l’IVA (art. 57 DPR 633/72). Questi termini sono perentori: l’inosservanza comporta la decadenza dall’azione accertatrice. È importante notare che atti “prodromici” come il processo verbale di constatazione (PVC) della Guardia di Finanza non interrompono tali termini – solo la notifica dell’avviso rileva. In alcune ipotesi eccezionali la legge prevede proroghe (ad es. raddoppio dei termini in caso di violazioni rilevanti ai fini penali tributari, ex art. 2 D.Lgs. 128/2015, ma solo se la denuncia penale è inviata entro i termini ordinari).
Statuto del Contribuente (L. 212/2000): Questa legge costituisce una sorta di “Carta dei diritti” del contribuente verificato. Tra le disposizioni chiave c’è l’art. 12 – che impone, dopo un controllo in loco (verifica presso la sede del contribuente), di attendere almeno 60 giorni dalla consegna del PVC prima di emettere l’avviso di accertamento, per permettere al contribuente di presentare osservazioni difensive – pena la nullità dell’atto, salvo casi di particolare urgenza . Inoltre, l’art. 10-bis (introdotto dal D.Lgs. 128/2015) ha codificato il divieto di abuso del diritto (elusione fiscale), stabilendo che sono prive di effetti fiscali le operazioni prive di sostanza economica che realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti, ma con importanti garanzie: l’onere della prova di tale abuso è a carico dell’Amministrazione, il contribuente ha diritto di interpello preventivo e di contraddittorio, e in ogni caso le operazioni abusive non configurano violazioni punibili penalmente (restano però dovute le imposte risparmiate e un minimo di sanzioni amministrative). Analizzeremo più avanti nel dettaglio la nozione di abuso del diritto, ma è fondamentale sapere che oggi essa ha base legale formale: art. 10-bis citato.
Altre norme di rilievo: per il settore immobiliare vanno ricordate le regole sulla determinazione dei valori. In ambito imposte dirette, vige il principio che conta il corrispettivo pattuito (prezzo effettivamente convenuto) e non un generico “valore normale” di mercato, salvo espresse eccezioni di legge (ad esempio transfer pricing intra-gruppo o in caso di scambi con beni in natura) . Una temporanea previsione (nel 2006) di presumere ai fini IRPEF/IRES il valore normale degli immobili fu eliminata retroattivamente nel 2009, ripristinando la necessità di prove concrete per rettificare i corrispettivi dichiarati . In ambito di imposta di registro (compravendite immobiliari tra privati non soggette a IVA), l’art. 51 DPR 131/1986 consente all’Ufficio di rettificare il valore dichiarato se inferiore al valore venale in comune commercio, ma anche qui la giurisprudenza ha chiarito che le mere quotazioni OMI hanno valore indicativo e non probatorio assoluto, dovendo essere accompagnate da altri elementi per legittimare la rettifica . Su questo torneremo nella parte dedicata agli accertamenti di valore.

In sintesi, il sistema normativo vigente da un lato attribuisce al Fisco ampi poteri di indagine e recupero a tassazione di basi imponibili non dichiarate, dall’altro protegge il contribuente con precisi paletti procedurali e con il riconoscimento del principio di capacità contributiva reale (art. 53 Cost.): ogni pretesa fiscale deve fondarsi su fatti economicamente sostanziali e provati, non su assunti arbitrari o meri sospetti. Questo equilibrio è spesso messo alla prova nel contenzioso sulle operazioni immobiliari, dove l’apparenza formale delle transazioni può divergere dalla sostanza economica: compito dell’Amministrazione è allora dimostrare eventuali discostamenti indebiti, e compito del contribuente è difendersi dimostrando la legittimità e genuinità delle proprie operazioni.

Tipologie di accertamento fiscale applicabili alle società immobiliari

Nel linguaggio comune si parla genericamente di accertamento fiscale, ma in realtà le modalità con cui il Fisco può determinare un maggior reddito o una maggiore imposta sono diverse. Conoscere la tipologia di accertamento è importante perché da essa dipendono gli oneri probatori e le strategie difensive. Vediamo le principali forme di accertamento rilevanti per le società immobiliari:

Accertamento “analitico” (o analitico-contabile): È la forma ordinaria di accertamento basata sull’analisi delle scritture contabili e dei documenti del contribuente. L’ufficio rettifica singole poste di reddito (ricavi non dichiarati, costi indeducibili, etc.) partendo dai dati contabili e provando analiticamente le divergenze. Ad esempio, l’Agenzia potrebbe contestare ad una società immobiliare la deduzione di certi costi ritenuti non inerenti (come spese personali dei soci imputate alla società) oppure la mancata dichiarazione di alcuni ricavi (es. affitti in nero, vendite non fatturate). In sede di accertamento analitico, l’onere della prova della maggior imposta spetta al Fisco, che deve fondarsi su elementi concreti e specifici. Il contribuente potrà difendersi smontando tali evidenze o giustificando la correttezza delle scritture. Ad esempio, se si contesta un costo, si potrà provare che esso era effettivamente inerente all’attività (es. spesa di ristrutturazione di un immobile sociale e non uso personale). La buona tenuta della contabilità, regolare e attestante la veridicità delle operazioni, è la prima linea di difesa: fintanto che i libri sono attendibili, il Fisco non può discostarsene se non provando il contrario.
Accertamento analitico-induttivo: Si ha quando, pur esistendo una contabilità, questa presenta inattendibilità parziali o incongruenze, tali da legittimare rettifiche basate in parte su presunzioni. L’art. 39 c.1 lett. d) DPR 600/73 consente un accertamento anche induttivo se, ad esempio, dal bilancio emergono gravi incongruenze rispetto a normali indici di redditività, oppure se il contribuente risulta non congruo agli studi di settore/ISA e non giustifica lo scostamento. Nel settore immobiliare, un tipico caso è quello dell’antieconomicità gestionale: società immobiliari che per più anni dichiarano perdite o utili irrisori a fronte di un patrimonio immobiliare significativo. La Cassazione ha riconosciuto che l’antieconomicità (operare in perdita in modo immotivato) è un indizio che può giustificare un accertamento induttivo – l’azienda “non può stare sul mercato per beneficenza” – spostando sul contribuente l’onere di spiegare perché mai i ricavi siano così bassi rispetto ai costi . In pratica, in presenza di gestioni apparentemente illogiche (ad es. immobili sfitti per lungo tempo senza motivo, affitti a canoni simbolici tra parti correlate, ecc.), l’Ufficio può ricostruire il reddito presumendo ricavi maggiori o disconoscendo costi sproporzionati. La difesa consisterà nel dimostrare le ragioni economiche delle scelte gestionali: ad esempio, l’immobile sfitto potrebbe essere rimasto tale per oggettiva mancanza di locatari (documentabile con incarichi a più agenzie immobiliari andati a vuoto), oppure l’affitto ridotto al socio poteva compensare servizi resi alla società, ecc. Senza tali giustificazioni, la presunzione di ricavi non dichiarati per antieconomicità può reggere, come mostrano vari precedenti di legittimità .
Accertamento induttivo “puro”: Quando le scritture contabili sono completamente inattendibili o addirittura inesistenti (omessa tenuta), il Fisco può procedere in via induttiva pura (art. 39 c.2 DPR 600/73), determinando il reddito d’impresa sulla base di qualsiasi elemento disponibile, anche presunzioni semplici prive dei requisiti di gravità, precisione e concordanza. È il caso estremo, tipicamente a seguito di verifiche della GdF che riscontrano contabilità “doppie”, documentazione mancante, etc. Nel settore immobiliare questo è meno frequente, ma potrebbe accadere ad esempio per società di comodo inattive usate come meri schermi patrimoniali, che non presentano dichiarazioni: qui l’Ufficio può ricavare induttivamente il valore locativo degli immobili e tassarlo come reddito minimo. In simili situazioni, lo spazio difensivo è ridotto, perché l’inattendibilità originaria dei dati è palese; tuttavia, rimane la possibilità di contestare gli eccessi di ricostruzione (ad es. se l’ufficio applica coefficienti assolutamente avulsi dalla realtà). Anche in accertamento induttivo puro, comunque, vige il principio che non si possono inventare redditi in assenza totale di basi: servono pur sempre indizi oggettivi (consumi di utenze, movimentazioni finanziarie, proprietà acquisite, ecc.) da cui desumere il reddito occulto.
Accertamenti parziali: L’ordinamento consente di effettuare, in presenza di elementi specifici, accertamenti mirati solo ad alcuni redditi o imposte, senza attendere la fine del periodo d’imposta. L’art. 41-bis DPR 600/73 disciplina l’accertamento parziale, utilizzabile ad esempio quando l’ufficio dispone di dati certi su un singolo componente di reddito non dichiarato (es: la vendita di un immobile risultante da banca dati notarile ma non inclusa nei ricavi). In tal caso può emettere un avviso “parziale” limitato a quel recupero, anche prima di esaminare il resto della posizione fiscale del contribuente. Le società immobiliari possono essere oggetto di accertamenti parziali, ad esempio per una plusvalenza da cessione immobiliare non dichiarata, emersa dal confronto con atti del Registro. Il contribuente potrà far valere in sede di ricorso anche elementi generali (es. perdite pregresse che compenserebbero comunque quella plusvalenza, ecc.), ma l’oggetto del contendere rimane circoscritto. L’accertamento parziale, per giurisprudenza costante, non preclude ulteriori accertamenti successivi sul medesimo periodo d’imposta per altri elementi, salvo che intervenga definizione o acquiescenza.
Accertamento basato sui movimenti finanziari (“accertamento bancario”): Una delle armi più insidiose a disposizione del Fisco è la ricostruzione del reddito attraverso l’analisi dei conti correnti bancari della società e, spesso, anche dei soci e amministratori. Ai sensi dell’art. 32 DPR 600/73, i versamenti riscontrati sui conti si presumono ricavi tassabili, se il contribuente non prova che ne trattasi di somme già contabilizzate o di natura non imponibile. Per le società, la presunzione riguarda sia i versamenti che i prelevamenti: in altre parole, importi prelevati dai conti societari si presumono impiegati per spese non registrate (quindi per produrre ricavi occulti) se la società non ne indica il beneficiario . (Per le ditte individuali e i professionisti, invece, dopo un intervento della Corte Costituzionale, la presunzione sui prelevamenti non opera, limitandosi ai versamenti non giustificati). Nella pratica, l’Agenzia delle Entrate spesso conduce indagini finanziarie a tappeto: acquisisce gli estratti conto e individua tutte le entrate bancarie non riconciliate con fatture o contratti noti. Ad esempio, se su un conto societario compaiono versamenti per €100.000 di cui non vi è traccia nelle scritture, l’Ufficio li contesterà come ricavi in nero (o finanziamenti occulti dei soci). Come può difendersi la società? Dimostrando la vera natura di ogni accredito: ad esempio, che si trattava di un finanziamento soci già noto (formalizzato con regolare contratto o assemblea), di una disponibilità temporanea poi restituita, di proventi esenti, ecc. Non basta un semplice affidavit o dichiarazione di comodo: servono pezze giustificative (contabili, contratti, movimentazioni in contropartita) per superare la presunzione legale . La Corte di Cassazione ha chiarito che la prova contraria a carico del contribuente dev’essere precisa e puntuale; diversamente, la presunzione di legge rende legittimo tassare quei movimenti come ricavi non dichiarati. È bene notare che l’indagine finanziaria può estendersi, con opportuni collegamenti, anche a conti di terzi qualora vi sia motivo di ritenere che siano utilizzati per far transitare utilità della società (es: conti personali dei soci, familiari, o conti di altre società fiduciarie). In un caso del 2025, ad esempio, la Cassazione ha convalidato un accertamento dove erano stati analizzati anche conti intestati ad altre società riferibili ai soci, scoprendo ricavi non contabilizzati per centinaia di migliaia di euro, e ha ritenuto legittimo tale allargamento delle indagini . Di fronte a contestazioni simili, la società potrà opporsi solo dimostrando che quei conti “esterni” non erano nella sua disponibilità di fatto, oppure che le operazioni ivi transitate non la riguardavano.
Accertamento “sintetico” o da spesometro redditometrico (per i soci persone fisiche): Questo tipo di accertamento riguarda la sfera delle persone fisiche (art. 38 DPR 600/73) e consiste nel desumere un maggior reddito personale in base alle spese sostenute o al tenore di vita. Perché ne parliamo in una guida sulle società immobiliari? Perché spesso, laddove la società immobiliare sia di piccole dimensioni e strettamente legata alla famiglia o al socio di controllo, un accertamento sul socio può andare di pari passo con quello societario. Ad esempio, se il socio amministratore di una immobiliare (che dichiara un reddito modesto) risulta aver acquistato beni di lusso, immobili personali, o sostenuto spese ingenti, il Fisco potrebbe contestargli un redditometro, presumendo che vi siano utili extrabilancio fuoriusciti dalla società e goduti personalmente. In tali casi, la difesa comporta sia giustificare la provenienza lecita e tassata dei fondi usati dal socio (e.g. utilizzo di riserve personali, eredità, donazioni registrate, disinvestimenti) sia dimostrare che non vi è stato alcun flusso irregolare di denaro dalla società al socio. Questo ambito eccede in parte il focus “societario”, ma va menzionato perché in pratica le due cose spesso si intrecciano: un accertamento sulla società per ricavi non dichiarati può indurre un parallelo accertamento sintetico sul socio qualora emergano elementi di arricchimento in capo a quest’ultimo – e viceversa, la scoperta di redditi in capo al socio non giustificati dal suo stipendio può far sospettare utili occulti in società.

In tabella, riepiloghiamo le principali tipologie di accertamento e le rispettive caratteristiche, con indicazione di come impostare la difesa:

Tipo di Accertamento	Presupposti e Caratteristiche	Strategie difensive (onere prova)
Analitico (contabile)	Contabilità regolare ma elementi di reddito inesatti (ricavi occultati, costi indebiti). Basato su prove specifiche.	Contestare le singole riprese con documenti e spiegazioni. Fisco deve provare i fatti contestati; contribuente può fornire documenti alternativi.
Analitico-induttivo	Contabilità formalmente tenuta ma dati inattendibili o incongrui (antieconomicità, scostamenti da parametri, etc.). Uso di presunzioni qualificate.	Mostrare la razionalità economica dell’andamento (es. cause delle perdite) o fornire giustificazioni puntuali per gli scostamenti. Produrre perizie, studi di settore coerenti, etc.
Induttivo puro	Contabilità assente o gravemente infedele. Reddito ricostruito con qualsiasi elemento (anche presunzioni semplici).	Attaccare gli eccessi di stima evidenziando incongruenze fattuali. Se possibile, produrre dati alternativi (anche postumi) per una ricostruzione più equa.
Parziale (art. 41-bis)	Elementi certi su specifiche imposte o redditi (es. atto non dichiarato). Intervento mirato, anche ante verifica generale.	Verificare la correttezza formale (es. l’elemento è davvero imputabile?). Nel merito, eventualmente invocare circostanze compensative (es. perdite pregresse) ma focalizzarsi sull’elemento specifico contestato.
Bancario/finanziario	Movimentazioni bancarie non giustificate (versamenti = ricavi occulti; prelievi = spese in nero per ricavi occulti). Dati acquisiti ex art. 32.	Preparare una tabella giustificativa di ogni movimento contestato, con documenti: es. contratto di finanziamento soci, restituzione di prestito, errore contabile poi rettificato, ecc. L’onere della prova contraria è a carico del contribuente ; servono prove solide (non basta una dichiarazione di terzi non documentata).
Sintetico (redditometrico) – persone fisiche	Scostamento rilevante tra reddito dichiarato e spese sostenute (indicatori di capacità di spesa). Presunzione di maggior reddito personale.	Dimostrare che le spese sono state finanziate con redditi esenti o redditi di anni diversi già tassati, o che appartengono ad altri soggetti. Per soci di società: provare che non vi è drenaggio di utili non dichiarati dalla società (se contestato).

(Tabella 1: Tipologie di accertamento fiscale e linee generali di difesa per il contribuente)

Contestazioni tipiche nelle società immobiliari e come difendersi

Passando dagli aspetti procedurali alle questioni sostanziali, vediamo ora le contestazioni più frequenti che il Fisco muove alle società immobiliari e ai loro soci, analizzando per ciascuna il punto di vista dell’Amministrazione e le possibili strategie difensive del contribuente supportate dalla normativa e dalla giurisprudenza più recente.

Interposizione fittizia: intestazioni di immobili a prestanome

Una prima macro-tematica è quella delle intestazioni fittizie di beni o attività a soggetti diversi dai reali proprietari o beneficiari, al fine di ottenere vantaggi fiscali o proteggere il patrimonio da creditori. Nel settore immobiliare, ciò avviene tipicamente quando l’effettivo dominus di un immobile (una persona fisica o un ente) scherma la titolarità tramite una società o un terzo compiacente (prestanome), in modo che formalmente il bene risulti di proprietà altrui. L’ordinamento tributario contrasta tali pratiche attraverso la già citata norma antinterposizione (art. 37 comma 3 DPR 600/1973), considerata la “pietra angolare” in materia . Essa stabilisce che, in sede di accertamento, “sono imputati al contribuente i redditi di cui appaiono titolari altri soggetti quando sia dimostrato […] che egli ne è l’effettivo possessore per interposta persona” . In pratica, il Fisco può ignorare la forma (intestazione a un soggetto X) e tassare i redditi come se appartenessero al beneficiario effettivo Y, se prova che X è solo un interposto.

Esempio tipico: un imprenditore, mettiamo Tizio, gravato da debiti col Fisco, acquista una villa ma la intesta al fratello nullatenente (Caio); ufficialmente Caio risulta proprietario, ma Tizio paga il prezzo e continua a usare l’immobile e incassarne eventualmente gli affitti. Caio fa solo da prestanome, senza esborsi né uso effettivo del bene . Questa è un’intestazione fittizia di immobile, mirata a sottrarlo a possibili aggressioni erariali e a non dichiarare redditi in capo a Tizio. Civilisticamente si parla di simulazione relativa soggettiva (l’acquirente dichiarato non è quello reale) .

L’interposizione può presentarsi in due forme:

Interposizione fittizia (o simulata): c’è un accordo collusivo pieno fin dall’inizio tra interponente e interposto per simulare la titolarità in capo a quest’ultimo. Il prestanome è del tutto passivo, sa di non essere il vero proprietario e accetta di figurare come tale; spesso anche il terzo contraente (es. il venditore originario) è consapevole della simulazione, o comunque la situazione è artificiosa e finalizzata a frode .
Interposizione reale: qui l’interposto inizialmente partecipa realmente all’operazione, magari con un proprio ruolo economico (ad esempio finanzia in parte l’acquisto, o gestisce temporaneamente l’immobile); però successivamente trasferisce i benefici all’interponente in virtù di accordi interni fiduciari. Non vi è una simulazione palese nell’atto – il venditore può essere ignaro – ma ci sono patti occulti tra interposto e interponente per dirottare utilità. In sostanza l’interposto non è una mera testa di legno, opera davvero ma poi convoglia i frutti al dominus effettivo .

Il confine tra le due situazioni può sfumare, ma giuridicamente non rileva ai fini dell’art. 37: la norma non distingue tra interposizione fittizia e reale . Ciò che conta è individuare chi sia l’effettivo possessore del reddito. Ad esempio, Cassazione ha affermato che non importa se il terzo acquirente (nell’esempio sopra, il venditore originario) fosse o meno consapevole: ai fini fiscali rileva soltanto provare che Tizio aveva la disponibilità effettiva della villa e dei relativi redditi, pur risultando formalmente intestata a Caio .

Qual è l’interesse del Fisco nel contestare l’interposizione? Principalmente tassare correttamente i redditi dove effettivamente si producono e impedire che, tramite il prestanome, si ottengano indebiti vantaggi. Nell’esempio: Tizio forse non potrebbe intestare a sé l’immobile perché verrebbe pignorato dal Fisco o perché la plusvalenza di rivendita sarebbe a lui imponibile; usando Caio, tenta di eludere queste conseguenze. Oppure immaginiamo una variante societaria: una persona fisica acquista un immobile ma lo intesta a una società di famiglia neo-costituita, magari per pagare meno imposte in caso di rivendita (sfruttando una deduzione di costi in capo alla società) o per detrarre l’IVA sull’acquisto. In tal caso l’Agenzia potrebbe sostenere che la società è interposta, mera schermatura di una operazione personale, e riattribuire eventualmente la plusvalenza al socio.

Onere della prova: secondo costante giurisprudenza, l’Amministrazione finanziaria deve dimostrare, anche tramite presunzioni gravi, precise e concordanti, che il contribuente imputato (interponente) è il reale possessore del reddito formalmente altrui . Non basta il semplice sospetto o la mera relazione tra le parti (ad es. parentela). Servono indizi solidi: ad esempio, il fatto che l’interponente abbia fornito il denaro per l’acquisto, che continui a godere del bene (utenze a suo nome, sua residenza nell’immobile, incassi su suoi conti), che l’interposto non avesse capacità finanziaria per l’operazione, ecc. Una volta che il Fisco fornisce tali elementi, spetta al contribuente la prova contraria: ossia dimostrare che l’intestazione non è fittizia ma reale, o comunque che egli (il presunto dominus) non ha ricevuto quei redditi. Questo può essere molto impegnativo.

Difesa del contribuente accusato di interposizione: In tali casi la strategia difensiva punta su due direttrici: procedurale e nel merito. Sul piano procedurale, si verifica se l’accertamento ha rispettato le garanzie (es. motivazione adeguata: devono essere illustrati i fatti presuntivi precisi che indicano l’interposizione). Spesso però il cuore della difesa è nel merito: occorre smontare la tesi dell’Agenzia, provando che la situazione ha una giustificazione lecita. Ad esempio:

Dimostrare che il soggetto interposto non è un prestanome passivo, ma il vero proprietario. Nel caso di una società, provare che essa aveva mezzi propri e convenienza economica nell’acquisto, e che il socio non ne ha tratto benefici occulti. Nel nostro esempio, Caio potrebbe esibire prove di aver egli stesso pagato (con propri fondi) almeno parte del prezzo o delle spese, o di avere stipulato un contratto di fiducia regolare con Tizio (un patto fiduciario lecito, che però – attenzione – se finalizzato a nascondere beni al Fisco perde liceità ). Se c’è un patto fiduciario formale (ad esempio atto notarile di intestazione fiduciaria, oppure intervento di una società fiduciaria autorizzata), si può sostenere che l’operazione era motivata da ragioni diverse dall’evasione (tutela patrimoniale, riservatezza) e che non c’era simulazione illecita. Tuttavia, come la guida in materia avverte, il confine è labile: anche un trust o un fiduciario formalmente valido può essere riqualificato come interposizione fittizia se lo scopo concreto era occultare beni al Fisco .
Sottolineare eventuali elementi contrari alla tesi dell’Ufficio: ad esempio, se il presunto prestanome ha mantenuto il bene per lungo tempo assumendosi rischi e oneri (tasse, manutenzioni) senza trasferire nulla all’interponente, ciò contrasta con la figura del mero prestanome. Nella sentenza Cass. 9890/2023 la società contribuente, accusata di interposizione in una doppia vendita immobiliare infragruppo, ha ottenuto ragione anche evidenziando che l’immobile era rimasto per 14 mesi in capo alla società interposta, la quale aveva realmente svolto attività (ricerca di finanziatori, ottenimento permessi edilizi) e assunto il “rischio di impresa” in quel periodo . Ciò mal si conciliava con l’idea di una pura schermatura cartolare: se c’è attività economica reale, l’operazione non è integralmente fittizia. La Cassazione ha accolto la tesi della contribuente, criticando i giudici di merito che non avevano accertato se effettivamente la società accusata fosse entrata in possesso del reddito (plusvalenza) realizzato dall’interposta: requisito essenziale per configurare l’interposizione ex art. 37 .
Evidenziare valide ragioni extrafiscali dell’operazione. Ad esempio, l’immobile poteva essere intestato a Caio perché destinato all’attività d’impresa di Caio stesso, oppure la società acquirente poteva avere un progetto specifico su quell’immobile. Se così fosse, l’operazione avrebbe una causa economica propria e non sarebbe una mera interposizione. Occorre supportare tali affermazioni con documenti: piani industriali, delibere societarie anteriori che provino lo scopo aziendale, etc.

Inoltre, un importante strumento difensivo è sfruttare eventuali difetti di prova del Fisco. Come detto, l’onere iniziale spetta a lui. La Cassazione (sent. 653/2014, 5297/2022 etc.) ha spesso cassato accertamenti per interposizione quando l’Ufficio si era basato su indizi non sufficienti. Ad esempio, la semplice circostanza che socio e società siano legati da vincoli di parentela o partecipazione non prova di per sé l’interposizione : servono riscontri sul flusso di denaro o sulla disponibilità del bene. Dunque il ricorrente deve far emergere ogni lacuna: “L’Agenzia assume che Tizio ha dato i soldi ma non lo prova, si limita a dire che Caio era nullatenente; Caio però aveva un mutuo o altri redditi…” e così via.

Va ricordato che l’intestazione fittizia di beni per fini fiscali può, nei casi più gravi, integrare addirittura reato (ad esempio sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte, art. 11 D.Lgs. 74/2000, se l’intento era rendere il patrimonio indisponibile al fisco). Ciò esula dal nostro tema, ma spiega perché l’Amministrazione è molto aggressiva su tali schemi: c’è un interesse pubblico a colpire le società schermo. Le sentenze di Cassazione mostrano un atteggiamento severo: in caso di società schermo familiare usata per intestare immobili e sfuggire a tasse, difficilmente il contribuente ottiene sconti . Tuttavia, come visto, non mancano verdetti a favore del contribuente quando manchi la prova puntuale del possesso per interposta persona .

Ricapitolando la difesa contro addebiti di interposizione:

Contestare la mancata prova dell’Agenzia (assenza di presunzioni gravi e concordanti sul possesso effettivo).
Fornire prova contraria: documenti finanziari (es. pagamenti fatti dall’interposto con fondi propri), contratti che giustificano la titolarità, elementi che mostrano un’utilità economica rimasta all’interposto.
Evidenziare ragioni economiche lecite: es. intestazione fiduciaria per separare patrimoni, e dimostrare che non c’era intento evasivo (se possibile).
In sede processuale, chiedere eventualmente prove testimoniali per interpello (benché nel processo tributario la testimonianza orale sia vietata, si può far ricorso a dichiarazioni rese a verbale da terzi durante la verifica). Ad esempio, far mettere a verbale dal “prestanome” che conferma di essere proprietario sostanziale potrebbe aiutare, anche se ovviamente la sua credibilità sarebbe esaminata criticamente.

Una difesa esemplificativa potrebbe articolarsi così: “L’Ufficio assume che la società Alfa sia interposta rispetto al socio Tizio nella titolarità dell’immobile X. Si osserva che Alfa ha acquistato l’immobile con mezzi propri (cfr. estratto conto pagamento atto, fondi provenienti da vendita precedente di altro cespite di Alfa); Alfa ha inserito l’immobile nel proprio attivo e lo ha destinato a locazione commerciale (cfr. contratto di affitto a terzi, registrato); il socio Tizio non ha mai usato né tratto utilità personali dal cespite (cfr. documentazione fotografica locali locati a terzi, spese a carico del conduttore, etc.). Le mere relazioni societarie e familiari non bastano a provare interposizione, mancando prova di redditi posseduti da Tizio per tramite di Alfa. Pertanto l’accertamento è non fondato in fatto e in diritto.”

Abuso del diritto ed elusione fiscale: operazioni prive di sostanza economica

Un’altra contestazione di natura generale che coinvolge spesso le operazioni delle società immobiliari è quella di abuso del diritto (o elusione fiscale). Si tratta, in sintesi, di operazioni architettate rispettando la forma della legge, ma conseguendo essenzialmente benefici fiscali indebiti, in assenza di reali ragioni economiche. Nel contesto immobiliare, ciò può avvenire con operazioni societarie complesse tese a risparmiare imposte sulla compravendita o sulla detenzione di immobili.

Esempi tipici di possibile abuso nel settore immobiliare: – Scissioni societarie e trasferimenti di immobili ai soci: es. una società scinde il ramo immobiliare in una newco, poi cede le quote di questa al socio, ottenendo l’effetto finale di fargli avere l’immobile con una tassazione inferiore rispetto all’assegnazione diretta. La Cassazione ha giudicato abusiva proprio un’operazione simile: una scissione parziale di una società immobiliare seguita, dopo un paio d’anni, dalla cessione delle quote della beneficiaria ai soci interessati, realizzando di fatto un’assegnazione ai soci mascherata. In quel caso (Cass. 27709/2022) la Suprema Corte ha condiviso la ricostruzione dell’Agenzia secondo cui “il risultato realmente perseguito dalle parti fosse l’assegnazione degli immobili al socio”, eludendo la tassazione più onerosa che avrebbe avuto un’assegnazione diretta . Si trattava quindi di abuso del diritto perché la sostanza economica (socio che ottiene l’immobile) prevaleva sulla forma giuridica utilizzata (scissione + cessione di quote) . – Trasformazioni e passaggi di beni tra società e soci/familiari: ad esempio, la trasformazione di una società immobiliare in società semplice per sfruttare la fuoriuscita agevolata di immobili, oppure cessioni incrociate di immobili tra società controllate e soci per generare minusvalenze o plusvalenze tassabili in modo diverso. – Uso strumentale di veicoli societari per compravendite: caso discusso è la vendita di un immobile tramite cessione di una società che lo possiede, anziché per atto diretto, al fine di risparmiare imposta di registro (come vedremo a parte, questo specifico schema oggi – dopo modifiche normative – tende a non essere qualificato come abuso dalla Cassazione, se attuato correttamente ).

Disciplina normativa: come già accennato, oggi l’abuso del diritto è definito dall’art. 10-bis dello Statuto del Contribuente. Prima del 2015 non esisteva una norma generale e il concetto era creatura giurisprudenziale (sent. CCass Sez. Unite 30055/2008), poi trasfuso in una norma ad hoc. L’art. 10-bis stabilisce, in estrema sintesi, che configurano abuso una o più operazioni prive di sostanza economica che perseguono come scopo essenziale il risparmio d’imposta, e che tale risparmio risulti “indebito” (cioè in contrasto con le finalità delle norme fiscali). Se l’Amministrazione riscontra un abuso, disconosce i vantaggi fiscali ottenuti (richiedendo le imposte non pagate) ma non può applicare sanzioni penali né amministrative, se il contribuente si è attenuto alle norme formali (vengono tuttavia dovuti gli interessi e – di regola – le sanzioni tributarie, ma queste possono essere “remisse” se il contribuente si adegua senza contenzioso). La norma prevede anche una specifica procedura di garanzia: obbligo di contraddittorio (il contribuente deve essere informato e può fornire controdeduzioni), parere eventualmente di un Comitato consultivo, ecc.

Onere della prova nell’abuso: punto cruciale sancito dalla legge e ribadito dalla Cassazione è che l’onere di provare il disegno abusivo spetta al Fisco, mentre è onere del contribuente provare l’esistenza di valide ragioni extrafiscali per le operazioni . In altre parole, l’Agenzia delle Entrate deve ricostruire la serie di operazioni e dimostrare che producono essenzialmente un vantaggio fiscale e sono prive di sostanza economica; a quel punto il contribuente, per difendersi dall’accusa, deve mostrare che invece c’erano motivazioni economiche effettive e non marginali (ad esempio, riorganizzare il gruppo per efficientamento, esigenze finanziarie, etc.) che giustificano quelle operazioni indipendentemente dai risparmi d’imposta. Questo principio è stato recentemente riaffermato in varie pronunce: Cass. 27709/2022 (caso di scissione immobiliare di cui sopra) ha appunto ricordato che il Fisco deve provare il disegno elusivo e le modalità di attuazione, mentre il contribuente deve provare le ragioni economiche alternative . Inoltre, la Cassazione ha chiarito che il nuovo art. 10-bis si applica come criterio interpretativo anche a fatti anteriori (quindi le controversie in corso su anni pre-2015 vanno giudicate alla luce dei principi di oggi) .

Sostanza economica vs forma giuridica: nei casi di abuso del diritto, i giudici fanno prevalere la sostanza sulle forme utilizzate. Ciò significa che operazioni formalmente diverse possono essere considerate unitariamente se conseguono in realtà un risultato economico unico. Ad esempio, più contratti distinti (scissione, rivendita quote) vengono valutati nel loro complesso per vedere se realizzano un’operazione unitaria (assegnare un immobile al socio). La Cassazione esprime questo concetto affermando la “prevalenza dell’effetto economico sull’assetto giuridico formale” . Tuttavia – come fanno notare alcuni commentatori – non va dimenticato che tale ragionamento va applicato con cautela e all’interno dei confini normativi. Proprio sul punto della “equivalenza economica” tra operazioni, ci sono stati recenti sviluppi: la Cassazione 2024 (in tema di cessione di quote vs cessione d’azienda) ha negato che si possano equiparare per imposizione due operazioni diverse solo perché economicamente simili, specie se la legge vieta di farlo (vedi modifiche all’art. 20 imp. registro di cui dopo) . Quindi l’abuso del diritto non è uno strumento per ignorare a piacimento le forme giuridiche: va usato quando davvero la forma è vuota di sostanza diversa dal risparmio fiscale.

Difendersi da una contestazione di abuso: La difesa principale consiste nel dimostrare che l’operazione contestata non era priva di sostanza economica, ovvero che esistevano una o più ragioni economico-giuridiche concrete (non marginali) per strutturare l’operazione in quel modo, diverse dal solo risparmio d’imposta. Ad esempio, nel caso della scissione immobiliare seguita da cessione quote al socio, il contribuente potrebbe argomentare che la scissione fu fatta per isolare il patrimonio immobiliare da rischi dell’altra attività, e che la successiva cessione al socio rispondeva a scopi successori o di liquidazione della partecipazione, e non a far ottenere l’immobile al socio (che poteva già controllare la società). Nel caso esaminato in Cass. 27709/2022, in verità, la difesa non è stata accolta perché i giudici hanno ritenuto prevalente il fatto che il socio volesse ottenere quegli immobili senza tassazione – ma non tutte le fattispecie sono così nette.

Un’altra linea difensiva è contestare la ricostruzione fiscale dell’Agenzia. Spesso, in sede di accertamento per abuso, il Fisco riqualifica giuridicamente l’operazione: ad es. dichiara “ti ho tassato come se avessi fatto direttamente una cessione d’azienda anziché vendere le quote”. Ebbene, tale riqualificazione deve rispettare i limiti di legge. Un caso emblematico: la vendita di immobili mediante cessione di partecipazioni. Prima del 2018 l’Agenzia cercava di riqualificare la cessione totalitaria di quote societarie come compravendita di azienda (quando la società possedeva solo un immobile), applicando l’aliquota di registro propria dei trasferimenti d’azienda invece che la tassa fissa da €200 prevista per la vendita di quote. La giustificazione era: “in sostanza hai venduto l’immobile, la società era vuota, quindi era un atto elusivo”. Ebbene, la Cassazione più recente ha sbarrato questa strada: con una serie di sentenze nel 2023-2024, ha stabilito che non è più consentito riqualificare la vendita di quote in vendita d’azienda o di immobile ai fini fiscali , soprattutto alla luce della modifica dell’art. 20 del DPR 131/1986 (disposizione interpretativa in materia di registro) avvenuta nel 2017-2018 . In particolare, la sentenza Cass. 14031/2024 ha ribadito che la cessione di partecipazioni e la cessione di beni sono atti giuridicamente non sovrapponibili e l’Amministrazione non può ignorare gli effetti civilistici validi per sostituirli con altri di propria costruzione, solo perché ravvisa un risultato economico equivalente . Il legislatore, novellando l’art. 20, ha chiarito che ai fini dell’imposta di registro un atto va interpretato in base al suo contenuto intrinseco e alla sua natura giuridica e non considerando atti collegati o scopi ulteriori , escludendo così l’uso di quella norma come strumento antielusivo . Questa evoluzione normativa e giurisprudenziale costituisce una difesa formidabile per il contribuente: se l’operazione contestata rientra in una scelta consentita dalla legge, non si può parlare di abuso. La Cassazione stessa afferma: “il contribuente è libero di scegliere tra i vari regimi fiscali quello a lui più favorevole, purché non contrasti con la norma”. Nel caso delle partecipazioni, la legge consente di vendere una società invece che i suoi immobili, anzi per registro adesso impone di non guardare oltre quell’atto – quindi non c’è abuso del diritto nel preferire la via fiscalmente meno onerosa .

Altre difese tecniche possibili in contesti di abuso: – Difetto di motivazione specifica: l’avviso deve spiegare perché l’operazione è considerata priva di sostanza e indebitamente vantaggiosa. Se l’ufficio si limita a frasi generiche (es. “operazione complessa realizzata al solo fine di eludere imposte”), il contribuente può contestarne la nullità per motivazione carente, richiamando l’art. 10-bis co.8 L.212/2000 che richiede un obbligo specifico di motivazione . – Contraddittorio non rispettato: l’Agenzia deve notificare al contribuente una richiesta di chiarimenti preventiva (in gergo, invito a controdedurre in ottica antiabuso) e attendere le sue difese prima di emettere l’atto. Se ciò non è stato fatto, l’atto potrebbe essere annullabile per violazione di legge.

Riassumendo, nella difesa da abuso del diritto il contribuente dovrebbe: 1. Evidenziare le ragioni extrafiscali (non importa se fossero anche accompagnate da un risparmio fiscale, purché sostanziali). Esempio: “La cessione della società immobiliare non aveva solo fine di evitare l’imposta di registro, ma serviva a trasferire l’intera struttura organizzativa comprensiva di dipendenti e contratti in capo all’acquirente, cosa che una mera vendita di immobili non avrebbe ottenuto”. 2. Dimostrare la sostanza economica delle operazioni: presentare documenti che provino effetti reali. Ad es., nel caso Cass. 27709/2022, la difesa avrebbe potuto sottolineare che tra scissione e cessione passano 2 anni in cui gli immobili sono rimasti nel patrimonio sociale (infatti così è avvenuto), e argomentare che il lasso di tempo e gli eventi intercorsi (riacquisto di alcuni immobili dalla scissa) costituivano normali vicende d’impresa più che un disegno preordinato – lo stesso Sole24Ore nota che il trascorrere di molto tempo tra le operazioni indebolisce la tesi di un piano elusivo unitario . 3. Verificare se la contestazione è coerente col quadro normativo: se il contribuente ha sfruttato una lettera di legge a suo favore, ciò non è abuso (es. regimi di favore espliciti, come la rivalutazione dei beni, la trasformazione agevolata, etc., non possono essere chiamati abuso perché voluti dal legislatore). Alcune volte il confine è sottile, ma per questo esistono istituti di interpello: l’art. 10-bis consente al contribuente di interpellare preventivamente l’Agenzia per sapere se un’operazione sarà considerata abuso. Se l’ha fatto e ottenuto risposta favorevole, non potrà subire contestazioni; se non l’ha fatto, potrà comunque argomentare a posteriori.

In sintesi, l’abuso del diritto è un terreno scivoloso in cui l’Amministrazione e il contribuente si fronteggiano sul significato economico delle operazioni. Il punto di forza del contribuente sta nel documentare che la sua condotta era giuridicamente lecita e giustificata economicamente, usando anche a proprio vantaggio la più recente giurisprudenza (ad esempio, per rivendicare che scegliere la via fiscalmente meno onerosa non è di per sé abuso se c’è una norma che lo consente esplicitamente). Come disse la Cassazione, “il contribuente ha diritto di scegliere tra due operazioni quella fiscalmente meno onerosa, a meno che tale scelta integri un uso distorto delle norme”. Dunque difendersi dall’accusa di abuso significa spiegare che non c’è stato un uso distorto, ma un uso conforme alle regole, benché favorevole.

Cessione di quote societarie vs vendita di immobili: quando è lecito il risparmio d’imposta

Come anticipato sopra, un caso specifico e frequente nel campo immobiliare è quello delle vendite di immobili effettuate non tramite un atto di compravendita del bene, bensì tramite la cessione di partecipazioni (azioni o quote) di una società proprietaria dell’immobile. La logica è chiara: trasferire un immobile tramite cessione di quote può comportare un carico fiscale inferiore rispetto alla vendita diretta dell’immobile stesso. In particolare: – Sul piano delle imposte indirette, la cessione di un immobile tra privati è soggetta a imposta di registro proporzionale (al 9% per i fabbricati, oltre ipotecaria-catastale) sul valore catastale o di mercato; se invece si vendono le quote di una società che possiede quell’immobile, l’imposta di registro è fissa (attualmente €200) indipendentemente dal valore trasferito, e non si applicano imposte ipotecarie e catastali. Inoltre la cessione di partecipazioni è esente IVA (fuori campo). – Sul piano delle imposte dirette, per il venditore persona fisica la cessione di una partecipazione (non qualificata detenuta da oltre 5 anni) può non generare alcuna tassazione, mentre la vendita di un immobile genererebbe eventualmente una plusvalenza tassabile (se venduto entro 5 anni dall’acquisto). Per le società, la cessione di partecipazione genera plusvalenza in regime PEX (partecipation exemption) tassata al 5% se i requisiti sono soddisfatti, quindi aliquota effettiva bassa; vendere l’immobile genererebbe plusvalenza tassata per intero nell’IRES. – Per l’acquirente, comprare quote anziché immobili significa niente IVA né registro proporzionale (se parliamo di asset commerciale), e però comporta di acquisire l’immobile “incapsulato” in una società (quindi con regime fiscale proprio: ad esempio, niente imposta sostitutiva sul mutuo se viene trasferito insieme all’immobile dentro la società, ecc.).

Insomma il vantaggio fiscale di questa modalità era ed è notevole. È lecito tutto ciò? O si configura abuso del diritto? La risposta oggi è: è lecito, se l’operazione è reale e non accompagnata da altri atti che ne stravolgano la causa. La storia però è stata travagliata.

In passato, l’Agenzia delle Entrate tentava di contrastare queste operazioni facendo leva sull’interpretazione economica e sull’art. 20 DPR 131/86 (vecchio testo), cercando di riqualificare ai fini dell’imposta di registro la cessione di quote come compravendita dell’immobile sottostante. La giurisprudenza non era univoca finché è intervenuto il legislatore: con la Legge n. 205/2017 (comma 87) è stato modificato l’art. 20 del TUR, specificando che “l’interpretazione dell’atto” per registro va fatta senza poter considerare elementi extratestuali o atti collegati, e la Legge 145/2018 ha reso questa interpretazione esplicitamente retroattiva (chiudendo i contenziosi pendenti). La Corte Costituzionale ha giudicato legittimo questo intervento retroattivo (sent. n. 158/2020 e n. 39/2021) .

Di conseguenza, la Cassazione dal 2019 in poi ha cambiato rotta e in una serie di pronunce fino a quelle del 2024 ha sancito che non costituisce abuso del diritto (né può essere riqualificata ai fini dell’imposta di registro) la scelta di cedere le quote di una società proprietaria di un immobile piuttosto che vendere l’immobile stesso . In particolare, Cass. 14031/2024 (e altre coeve: Cass. 7470/2024, 7495/2024, 10243/2024) hanno cristallizzato il principio che la cessione totalitaria di quote sociali non equivale ad una cessione d’azienda e l’Agenzia non può riqualificarla in tal senso . La Suprema Corte ha evidenziato che, per effetto della riforma dell’art. 20 TUR, l’imposta di registro va applicata in base alla natura intrinseca dell’atto registrato e non considerando negozi collegati o finalità economiche ulteriori . Hanno anche sottolineato che non è ammessa una “costruzione artificiosa di una fattispecie imponibile diversa da quella voluta dalle parti” travalicando lo schema tipico dell’atto e basandosi su un’equivalenza economica discutibile tra cessione di quote e cessione di beni . In parole semplici: vendere le quote di una società e vendere un immobile non sono la stessa cosa, neanche se economicamente il risultato (trasferire la proprietà dell’immobile all’acquirente finale) può sembrare simile. Essere proprietario di quote di una società immobiliare non è affatto uguale a essere proprietario diretto dell’immobile – il diritto societario non consente al socio di disporre direttamente dei beni sociali – quindi riqualificare l’operazione significa attribuire un effetto giuridico diverso e più ampio di quello effettivamente voluto e realizzato dalle parti (il socio acquirente di quote non ha ricevuto in proprietà l’immobile, ma solo il controllo della società proprietaria). Sulla scorta di questi argomenti, la Cassazione ha escluso l’abusività di tali operazioni, affermando che l’indebito risparmio d’imposta non può da solo giustificare la riqualificazione se l’atto formalmente scelto produce effetti giuridici diversi dall’atto al quale si vorrebbe assimilarlo .

Morale: la cessione di quote di società immobiliari al posto della cessione di immobili è oggi considerata una legittima scelta fiscale e non configurabile come abuso, a patto che avvenga nella sostanza ciò che appare nella forma (ovvero che vi sia realmente un trasferimento di partecipazioni con effetti tipici e non altri accordi occulti). In pratica, se le parti vendono quote e pagano il corrispettivo per quelle quote, senza patti per trasferire successivamente l’immobile, l’operazione va rispettata dal Fisco. Casi residui di possibile abuso potrebbero essere: vendere le quote a valore nominale irrisorio a un familiare per poi fargli rivendere l’immobile subito – qui l’Agenzia potrebbe sostenere che in realtà c’era un accordo unitario di vendita dell’immobile con interposizione della fase quote (anche se, come visto, servirebbero prove di un accordo simulatorio).

Difesa in caso di contestazione su cessione di quote: Oggi la difesa cita direttamente le pronunce di legittimità: “non è configurabile abuso nel preferire la cessione di quote, come da costante giurisprudenza 2023-24”, e rileva che la legge stessa (art. 20 TUR) non consente l’operazione di riqualificazione tentata dall’Ufficio. Si possono aggiungere considerazioni come quelle espresse dalla Cassazione: la scelta di vendere l’intera società può avere anche ragioni economiche (trasferire contratti in corso, avviamento, mantenere la struttura aziendale), e comunque rientra nelle libertà contrattuali. Importante è poter mostrare che davvero è stata venduta una società funzionante, e non svuotata di tutto tranne l’immobile giusto in vista della vendita (in tal caso l’Agenzia potrebbe argomentare che la società era un guscio creato ad hoc). Ma anche in quest’ultimo caso, oggi la contro-argomentazione forte è: la norma antiabuso generale non può scavalcare il chiaro dettato dell’art. 20 TUR che vieta di considerare atti collegati per registro .

Un ulteriore aspetto: imposte dirette. Poniamo che Tizio, proprietario di una s.r.l. immobiliare, venda le quote invece che far vendere alla s.r.l. l’immobile. L’Agenzia non può recuperare imposta di registro, ma potrebbe tentare di tassare la plusvalenza come se Tizio avesse venduto l’immobile. Anche qui la giurisprudenza ha fornito indirizzi: in passato c’era stata incertezze, ma sembra prevalere l’idea che se l’operazione è lecita ai fini civili, non la si può ignorare neanche ai fini reddituali, salvo che emergano elementi di simulazione (es. parte del corrispettivo occultata). Si tenga presente però il concetto di elusione di imposte dirette: l’Agenzia potrebbe sostenere che l’operazione di cessione di quote seguita dalla liquidazione della società configuri un’elusione di plusvalenze (art. 37-bis previgente, ora 10-bis). Tuttavia, dopo l’introduzione di 10-bis e i casi come sopra, appare improbabile che riesca a tassare come plusvalenza di Tizio ciò che formalmente è plusvalenza societaria PEX esente. Servirebbe dimostrare che in realtà Tizio ha ritirato i soldi dall’s.r.l. in esenzione – il che però richiederebbe individuare un atto (liquidazione, dividendo) tassabile eventualmente.

In sintesi, la vendita di immobili tramite cessione di società non è più un terreno fertile di contestazione fiscale come un tempo, se condotta correttamente. La difesa in questo ambito si è molto rafforzata grazie alle novità normative e giurisprudenziali: le più alte corti hanno ormai stabilito un orientamento univoco secondo cui il risparmio d’imposta in sé non è illegittimo (ciò che è illegittimo è solo il mezzo distorto per ottenerlo, se c’è). Il contribuente può quindi con serenità rivendicare il diritto di aver scelto il percorso fiscalmente meno oneroso, come consentito dalla legge .

Operazioni infragruppo: prezzi di trasferimento e utili spostati

Le operazioni infragruppo riguardano i trasferimenti di beni, servizi o utilità tra società che fanno parte dello stesso gruppo o tra società e soggetti collegati (es. soci, società controllate dai medesimi soggetti, familiari). Nel settore immobiliare, esempi tipici sono: – Vendite o locazioni di immobili tra società controllate dallo stesso soggetto, a prezzi inferiori o superiori al valore di mercato, con lo scopo di trasferire reddito imponibile da un soggetto all’altro (magari verso chi ha perdite fiscali da utilizzare o aliquote inferiori). – Finanziamenti infragruppo non a condizioni di mercato (es. interessi passivi elevati su mutui da società consorelle estere, per spostare base imponibile). – Concessioni in godimento di immobili ai soci o a società correlate a canone “politico” (es. affitto simbolico di un capannone dalla società A alla consociata B per far emergere meno reddito in A e più utili in B se esenti). – Fusioni, scissioni, conferimenti nell’ambito familiare che comportino vantaggi fiscali (es. scissione di un immobile in una newco e successiva cessione a prezzo basso a un’altra società del gruppo).

Alcune di queste situazioni rientrano nell’abuso del diritto già discusso (se la struttura è artificiosa). Ma quando non si arriva a configurare un abuso generale, ci sono comunque regole specifiche: – Transfer pricing domestico: in Italia, a differenza che con l’estero, non esiste un vero regime di transfer pricing per operazioni tra società residenti indipendenti, poiché in teoria l’erario non perde base imponibile (ciò che non dichiara una lo dichiara l’altra). Tuttavia, l’art. 9 TUIR definisce il concetto di valore normale e per alcune operazioni (conferimenti, permute) impone quel valore. Inoltre, soprattutto in passato, la Cassazione ha tollerato rettifiche di incongruità di prezzi infragruppo quando vi era evidente intento elusivo. Ad esempio, nella cessione di un bene tra due società italiane entrambe soggette a tassazione, se il prezzo è fuori mercato, il Fisco potrebbe non intervenire direttamente (dato che l’effetto per l’erario può essere nullo) ma potrebbe farlo se una delle due ha un regime diverso (es. una è in perdita che scade, l’altra no). – Norme antielusive specifiche: es. l’art. 37, comma 3 (interposizione) se l’operazione infragruppo serve a interporre una società di comodo tra il bene e l’effettivo utilizzatore. Oppure l’art. 37-bis (vecchio) aveva alcune lettere specifiche, come quella su conferimenti seguiti da cessioni. – Deduzione di costi infragruppo: il Fisco potrebbe sindacare la deducibilità di componenti negativi se ritiene che non siano inerenti o che siano gonfiati. Esempio: se una società immobiliare paga un canone elevatissimo a un’altra consociata per un servizio di amministrazione, l’Ufficio può rideterminare quell’importo deducibile al valore normale e recuperare la differenza come costo indeducibile (manovra antielusiva indiretta).

Prospettiva difensiva: la chiave per difendere le operazioni infragruppo è mostrare che sono avvenute a condizioni di mercato oppure che rispondevano a ragioni industriali concrete e non avevano come scopo principale la riduzione delle imposte. Inoltre, dal punto di vista procedurale, far notare se l’Ufficio ha usato presunzioni illecite (es. solo perché due società sono correlate non si può presumere valore diverso). Deve portare elementi: come letteratura di settore, perizie, ecc. Il contribuente in causa può a sua volta produrre perizie indipendenti che attestino che il prezzo praticato era congruo considerando certe caratteristiche (per es., se l’immobile era venduto a prezzo più basso perché aveva problemi edilizi, meglio documentarlo con perizia giurata).

Un caso concreto: Cass. 23498/2016 (citata in dottrina) riguardava la cessione di quote societarie a un prezzo irragionevolmente basso tra parti legate. La Cassazione in quel caso ha ritenuto che il prezzo artificiosamente basso costituiva indizio di volontà di donare o eludere e ha concesso al Fisco di tassare secondo il valore normale . Ma era un contesto preciso di operazione senza valide ragioni e con evidente spostamento di ricchezza senza corrispettivo. Diverso è se si dimostra che quell’apparente squilibrio era dovuto a fattori oggettivi (debiti latenti nella società, clausole restrittive, ecc.). Anche qui, la prova documentale è regina.

Menzioniamo una linea sottile: se l’operazione infragruppo ha anche risvolti transnazionali (es. vendere un immobile italiano a una consociata estera a prezzo inferiore), allora scatta il transfer pricing internazionale (art. 110 co.7 TUIR) e l’Ufficio può pretendere il valore normale, con pieno appoggio normativo.

Conclusione su operazioni infragruppo: la difesa punta su: – Inerenza e valore normale: dimostrare che i prezzi e i costi contestati hanno giustificazione di mercato. Se l’immobile affittato a società collegata aveva canone basso, giustificarlo magari con un investimento comune, con oneri di ristrutturazione a carico dell’affittuaria, etc. – Validità civilistica e sostanza: se è un conferimento o fusione contestata, mostrare la logica economica (riduzione costi amministrativi, ottimizzazione). – Assenza di danno erariale: talvolta si può argomentare che non c’era volontà elusiva perché comunque le società coinvolte pagavano le tasse (solo le spostavano). Non è una difesa tecnica forte (perché l’abuso si configura anche senza danno immediato, se c’è vantaggio indebito), ma psicologicamente può aiutare a mostrare buona fede.

Va detto che con l’introduzione dell’art. 10-bis, oggi qualsiasi operazione infragruppo sospetta viene ricondotta a quell’alveo dell’abuso. Quindi, più che categorie separate, operazioni infragruppo “anormali” sono esaminate come potenziali abusi del diritto, con gli strumenti di cui sopra. Il contribuente dovrà quindi replicare come in sezione abuso: ragioni extrafiscali, ecc.

Società di comodo e utilizzo strumentale di veicoli immobiliari

Le società di comodo (dette anche non operative) meritano un approfondimento a sé, in quanto esiste una specifica normativa che le riguarda: l’art. 30 della Legge 724/1994 e successive modifiche. Molte società immobiliari, specie se costituite per gestire patrimoni familiari, rischiano di ricadere in questa categoria, con pesanti conseguenze fiscali. Vediamo di cosa si tratta:

Una società è considerata “non operativa” (di comodo) se non supera il cosiddetto test di operatività: in sostanza, se i suoi ricavi (o proventi) sono inferiori a determinati ricavi presunti minimi calcolati in base al valore del suo attivo. L’idea del legislatore è che alcune società vengono tenute in vita non per svolgere effettiva attività commerciale, ma come contenitori di beni (immobili, partecipazioni) per godere di vantaggi (es. intestazione di beni di lusso, compensazione di utili con spese aziendali, etc.). Quindi impone a tali società un reddito minimo forfetario e limita alcune agevolazioni.

Come si calcola il test di operatività? L’art. 30 L.724/94 (aggiornato dal D.Lgs. 192/2024) stabilisce che si applicano delle percentuali al valore di talune attività patrimoniali della società. In particolare (valori attuali dopo le modifiche recenti ): – 1% del valore di titoli, partecipazioni e crediti finanziari detenuti (inclusi crediti verso soci); – 3% del valore delle immobilizzazioni immobiliari (immobili posseduti, anche in leasing finanziario). Nota: per alcuni immobili particolari: fabbricati A/10 (uffici) la percentuale è 2,5%; per immobili abitativi acquistati/rivalutati negli ultimi 3 anni è 2%; per immobili in comuni <1000 abitanti è 0,5% . – 6% del valore di navi da diporto; – 15% del valore delle altre immobilizzazioni (beni mobili, impianti, ecc.) .

Queste percentuali si applicano ai valori medi di bilancio dell’esercizio e dei due precedenti , e sommandone i risultati si ottiene il ricavo presunto minimo. Se i ricavi effettivi dichiarati sono inferiori a tale soglia, la società è non operativa (salvo cause di esclusione o disapplicazione).

Le conseguenze per chi è “di comodo”: – Deve dichiarare un reddito minimo imponibile calcolato applicando le stesse percentuali all’attivo patrimoniale (in pratica, se ha dichiarato meno reddito, l’Ufficio glielo rialza d’ufficio a quella soglia) . – Perdita sistematica: se per 5 anni consecutivi la società dichiara perdite o redditi sotto il minimo, entra anche nella categoria “di comodo per perdite sistemiche” con simili effetti. – Sul fronte IVA, era previsto che la società di comodo non potesse chiedere rimborsi né compensare il credito IVA annuale, e se per 3 anni consecutivi le operazioni attive restavano sotto la soglia minima, il credito IVA accumulato andava perso definitivamente . Quest’ultima disposizione in particolare è stata giudicata incompatibile col diritto UE: la Corte di Giustizia UE (sentenza 7 marzo 2024, causa C-341/22, Feudi di San Gregorio) ha affermato che negare il rimborso o utilizzo del credito IVA solo perché il volume d’affari è basso viola il principio di neutralità e proporzionalità dell’IVA . Recependo questo, la Cassazione (Sez. V, sentenze nn. 4151 e 4157 del 18/2/2025) ha stabilito che il diritto alla detrazione IVA non può essere limitato automaticamente in base al test di operatività , e che va disapplicata la norma interna che lo impediva . Dunque oggi le società di comodo, sul versante IVA, hanno riacquistato il diritto al rimborso/compensazione del credito, se dimostrano ovviamente di aver svolto attività economica effettiva (la CGUE ha sottolineato che l’attributo di soggetto passivo IVA non può dipendere da una soglia minima di operazioni attive ). Questo è un rilevante sviluppo a favore del contribuente.

Sul fronte delle sanzioni: essere di comodo non è di per sé una violazione, ma comporta l’applicazione del reddito minimo. Se la società poi non adegua la dichiarazione e dichiara meno, l’accertamento della maggiore imposta è accompagnato da sanzioni per infedele dichiarazione. Inoltre la società di comodo per più anni può essere invitata a scioglimento o liquidazione (norme civilistiche di bilancio) ma queste ultime disposizioni sono state spesso prorogate o rese di fatto non cogenti.

Esclusioni e disapplicazione: la legge stessa prevede alcuni casi di esclusione automatica dal test di operatività (ad esempio società in fallimento o liquidazione, startup per i primi esercizi, società che hanno un numero minimo di dipendenti e costi del personale significativi, ecc.). Oltre a ciò, era previsto lo strumento dell’interpello disapplicativo: la società che per circostanze oggettive non poteva raggiungere i ricavi minimi (ma era operativa di fatto) poteva presentare istanza all’Agenzia chiedendo la disapplicazione della disciplina di comodo. Ad esempio: società immobiliare che ha un immobile inagibile per terremoto in quell’anno -> chiaramente non può affittarlo, ricavi zero, ma per causa di forza maggiore. In tali casi l’interpello veniva (in teoria) accolto e la società non subiva le penalizzazioni.

Novità 2024: Il D.Lgs. 219/2023, entrato in vigore il 18 gennaio 2024, ha riformato profondamente la disciplina degli interpelli, eliminando l’istituto dell’interpello probatorio per le società di comodo . In sostanza, d’ora in poi (dal periodo d’imposta 2023 in avanti) non è più necessario né possibile presentare interpello per chiedere la disapplicazione del test di operatività – salvo che la società aderisca al regime di adempimento collaborativo o casi particolarissimi . L’onere passa interamente al contribuente: la società deve decidere in autonomia se ritiene di avere cause oggettive per essere esclusa, e in tal caso disapplica in dichiarazione la normativa, motivando l’esistenza di tali cause (nelle istruzioni del Modello Redditi, Quadro RS, ancora si fa cenno alle istanze presentate prima del 18/1/2024, ma dopo quella data l’interpello non è più previsto) . Significa che la società può dichiarare redditi effettivi inferiori al minimo se ha valide ragioni, ma deve essere pronta a dimostrarle in sede di controllo. Non c’è più un “via libera” preventivo dell’Agenzia. In pratica è una disapplicazione automatica se ricorrono certe condizioni, da documentare internamente.

L’Amministrazione mantiene un approccio severo: come notano gli esperti, la società che si auto-esclude dovrà documentare analiticamente e con terzietà le circostanze che le hanno impedito di raggiungere i ricavi minimi . Specie per le società immobiliari di mero godimento, si dovranno produrre perizie sul valore locativo di mercato, evidenze che dimostrino che il bene era inutilizzabile o che i canoni di mercato in quella zona sono molto inferiori a quelli presunti standard, etc. Insomma, serve un dossier probatorio da esibire in caso di accertamento.

Come difendersi in caso di accertamento “di comodo”? Ci sono due scenari: 1. La società non aveva cause oggettive e viene accertata come di comodo: qui la difesa è difficile perché la legge è stringente. Si può tuttavia verificare la correttezza del calcolo (errori nel valore dei beni, percentuali applicate, ecc.) e soprattutto valutare se la società è davvero di comodo o se l’ufficio ha ignorato fattori particolari. Ad esempio, se l’immobile era regolarmente in affitto ma l’inquilino ha smesso di pagare, la Cassazione ha talvolta considerato questa situazione come causa di esclusione implicita perché la società ha fatto quanto in suo potere ma il ricavo non si è realizzato per morosità (situazione non imputabile). Non essendoci più interpello, ciò può emergere solo in contenzioso e il giudice potrebbe riconoscerlo. 2. La società aveva cause oggettive valide ma non ha presentato interpello (magari per periodi ante 2024) e viene sanzionata: in passato la giurisprudenza era oscillante se la mancata presentazione di interpello precludesse la difesa in giudizio. Gli orientamenti più recenti dicono di no: se la causa oggettiva effettivamente c’era, il giudice può disapplicare la norma di comodo anche in sede contenziosa senza che la società l’avesse chiesto prima, perché negare questa possibilità sarebbe eccessivamente penalizzante . Per esempio Cass. 2636/2023 ha affermato che l’interpello disapplicativo non è condizione necessaria per far valere in giudizio l’esclusione dal test . Nel nuovo regime, come detto, l’interpello non c’è più, quindi tutto dipenderà dalle prove portate eventualmente al giudice.

Nella difesa concreta, occorre dimostrare le condizioni oggettive che rendevano impossibile raggiungere i ricavi minimi. Qualche esempio: – Immobile non locato per mancanza di richieste: produrre annunci, incarichi a agenzie, abbassamenti di prezzo tentati, per mostrare che non c’era domanda. – Immobile in costruzione o ristrutturazione: documentare lo stato dei lavori, i permessi, le date che spiegano perché in quell’anno non produce reddito. – Beni sequestrati o in contenzioso legale: se l’immobile era bloccato da liti, fornire atti giudiziari. – Società neo-costituita che non avvia subito l’attività: benché esclusa solo per primo anno per legge, se serve più tempo si deve spiegare il perché (iter autorizzativo lungo, ecc.).

Un’altra strada di difesa è contestare la legittimità costituzionale di certi aspetti della disciplina di comodo, come fatto per l’IVA. Già in passato si era dubitato della razionalità di presumere redditi minimi senza distinguere contesti (ad esempio per società holding pure il test patrimoniale era penalizzante, e infatti per esse furono previsti coefficienti ridotti 0,5% su partecipazioni di controllo, poi abrogati, etc.). Tuttavia, ad oggi la disciplina impone la presunzione e i giudici la applicano, a meno che – come visto – contrasti con diritto UE (caso IVA risolto) o con situazioni di impossibilità manifesta.

Utilizzo strumentale di società immobiliari: In senso lato, oltre alla normativa “di comodo”, c’è il fenomeno di utilizzare società (magari operative) come schermo per spese personali dedotte indebitamente o per abbattere il carico fiscale complessivo. Un esempio frequente: la società immobiliare acquista un immobile di lusso (villa, yacht, auto) ufficialmente come investimento, ma di fatto lo mette a disposizione gratuita del socio o amministratore. Il Fisco in questi casi interviene su due fronti: rettifica in capo alla società (negando costi di ammortamento, manutenzione, etc. perché beni non inerenti all’attività o comunque concedendo un valore di mercato di fringe benefit) e tassazione in capo al socio utilizzatore come beneficio extracompenso o dividendo. La difesa qui è molto complicata se l’uso personale è palese. Bisogna dimostrare che il bene serviva all’attività (es. immobili usati per eventi aziendali e non come casa vacanza del socio, auto di rappresentanza effettiva e non esclusivamente familiare). Le risoluzioni e sentenze su questi casi (p. es. “Case e auto ai soci”) sono generalmente favorevoli al Fisco: l’inerenza all’attività deve essere strettissima, altrimenti scatterà la ripresa.

In conclusione, le società immobiliari “di comodo” rappresentano un terreno in cui l’Amministrazione ha strumenti normativi specifici per contrastare l’utilizzo improprio delle strutture societarie a fini fiscali. Il contribuente deve giocare d’anticipo predisponendo la documentazione che attesti l’effettiva operatività economica, e in caso di accertamento non farsi trovare impreparato: oggi più che mai, senza interpello preventivo, tutto va provato a posteriori.

Per riassumere i principali parametri e opzioni di difesa relativi alle società non operative, ecco una tabella:

Aspetto	Regola fiscale (società di comodo)	Possibile difesa/soluzione
Ricavi minimi presunti	Calcolati con % su attivo (immobili 3%, partecipazioni 1%, altri beni 15%, etc.) . Se ricavi dichiarati < soglia -> società considerata non operativa.	Dimostrare che la formula non è adeguata al caso concreto (es. immobile con vincoli specifici che ne riducono il valore di mercato). Preparare perizie che attestino valori di mercato inferiori alle presunzioni.
Reddito imponibile minimo	Se società è non operativa, deve dichiarare un reddito >= somma delle % su attivo (stesse % dei ricavi minimi) .	Se la società ha dichiarato meno e viene accertata, provare che aveva perdite reali e documentabili (es. spese inevitabili superiori ai ricavi, immobili sfitti non per colpa sua). Far valere cause oggettive per escludere la qualifica di comodo.
IVA e crediti IVA	(Norma interna prevedeva: niente rimborsi o compensazioni crediti IVA, e perdita del credito dopo 3 anni di inattività) . Ma norma disapplicata perché contraria al diritto UE .	Richiamare la sentenza CGUE 7/3/2024 e Cass. 4151/2025: la società ha diritto a credito IVA se soggetto passivo reale . Quindi chiedere rimborsi motivando di aver svolto attività economica (anche se infruttuosa).
Interpello disapplicativo	Fino al 2023: facoltativo per chiedere di non applicare norma di comodo per cause oggettive. Dal 2024: abolito (salvo cooperative compliance) .	Pre-2024: se interpello non presentato, in contenzioso far valere comunque le cause oggettive (Cass. 2636/2023: interpello non è condizione necessaria) . Post-2024: preparare dossier interno con prove oggettive e indicare in dichiarazione la non operatività con motivazione (in caso di controllo, esibire il tutto).
Cause di esclusione automatica	Esempi: primo periodo di attività; società che superano certi parametri di spese per personale; immobiliare in particolare: società che concedono immobili in uso ai dipendenti per più del tot, ecc. (vedi norme aggiornate).	Verificare sempre se si rientra in qualche causa di esclusione di legge. Se sì, evidenziarlo all’Ufficio (eventualmente era codificato in dichiarazione).
Soluzioni future	Se la società è strutturalmente non operativa (es. possiede un immobile storico che non rende), considerare operazioni come: messa a reddito dell’immobile, trasformazione in società semplice (per togliersi dal campo di applicazione IRES e relativi vincoli), liquidazione volontaria se non necessaria.	–

(Tabella 2: Disciplina delle società di comodo – parametri e difese)

Casi pratici risolti e orientamenti giurisprudenziali recenti

Esponiamo ora sinteticamente alcuni casi reali affrontati dalla giurisprudenza negli ultimi anni riguardanti società immobiliari, che forniscono principi utili per la difesa:

Vendita di immobile con prezzo inferiore alle quotazioni OMI: Caso: Una s.n.c. vende un immobile ad un prezzo ritenuto “troppo basso” rispetto ai dati OMI e a una perizia bancaria. L’Agenzia notifica accertamento per maggior valore ai fini delle imposte sui redditi (plusvalenza) e registro. Decisione: La Cassazione (ord. n. 11031/2023) ha annullato l’accertamento, ribadendo che lo scostamento dal valore OMI, da solo, non è prova sufficiente di maggior corrispettivo occulto . Occorrono ulteriori elementi gravi e concordanti. Nel caso di specie, la CTR aveva fondato la rettifica solo sulle quotazioni OMI, ritenendole prevalenti: la Cassazione ha censurato ciò, affermando che dopo l’abolizione della presunzione legale (2009) i valori OMI sono mere presunzioni semplici e come tali richiedono riscontri aggiuntivi . Principio di difesa: se l’Ufficio si basa su OMI o mediane di mercato, contestare fermamente evidenziando eventuali peculiarità dell’immobile (stato di manutenzione, ubicazione meno favorevole) e produrre magari perizia giurata specifica. In giudizio, richiamare la giurisprudenza che nega valore probatorio assoluto alle quotazioni di massima .
Interposizione fittizia infragruppo per spostare plusvalenza: Caso: La società Alfa (del gruppo X) vende un terreno ad Beta (sempre gruppo X) a 100; Beta rivende il terreno a Gamma (terzo indipendente) a 200 dopo poco tempo. Beta però aveva perdite pregresse, quindi la plusvalenza di 100 si azzera fiscalmente. L’Agenzia considera Beta una società interposta fittiziamente per far tassare la plusvalenza in capo a Gamma (con perdite) invece che ad Alfa, e riattribuisce la plusvalenza ad Alfa. Decisione: La Cassazione (sent. n. 9890/2023) ha dato ragione al contribuente, perché l’Ufficio non ha provato che Alfa avesse la disponibilità effettiva del reddito . Beta aveva detenuto il terreno per un certo periodo, assumendo rischi (c’era in mezzo anche una nuda proprietà venduta separatamente), e l’operazione non si è ritenuta simulata totalmente. Principio di difesa: accentuare gli elementi di effettività economica delle operazioni infragruppo (Beta ci ha messo capitale, ha svolto attività sul terreno, etc.) per contrastare l’accusa di interposizione.
Scissione immobiliare e cessione quote (abuso del diritto): Caso: (ispirato a Cass. 27709/2022) Società immobiliare Alfa scinde i suoi immobili in Alfa Immobiliare (newco). Dopo 2 anni, Tizio (socio di Alfa) acquista tutte le quote di Alfa Immobiliare e contestualmente esce da Alfa cedendo le sue azioni agli altri soci. Risultato: Tizio e famiglia diventano unici proprietari della società che possiede gli immobili. Nessuna imposta di registro pagata (solo fissa sulle cessioni quote) e nessuna tassazione come dividendo dell’assegnazione. L’Agenzia contesta abuso del diritto, ritenendo che ciò equivale a un’assegnazione di immobili ai soci non tassata. Decisione: La Cassazione conferma l’abuso: la sostanza era far pervenire gli immobili a Tizio evitando imposte, e le operazioni intermedie (scissione, vendite di partecipazioni) erano prive di autonoma giustificazione . Principio: in difesa, casi come questo sono difficili, ma ci si potrebbe distinguere evidenziando eventuali differenze (es. se fosse passata una lunga durata, o se Tizio avesse pagato realmente un prezzo di mercato per le quote – nel caso specifico non appare così). Comunque, dopo scelte legislative del 2017/2018, oggi una cessione di quote viene presa per quello che è: se nel frattempo però c’è stata una riacquisizione di immobili da Alfa e poi l’uscita di Tizio, la concatenazione faceva propendere per l’elusività. Difesa generale: evitare di concentrare troppi passaggi artificiali in poco tempo; se già fatti, argomentare cambi di scenario tra un passaggio e l’altro (non preordinazione unitaria).
Società di comodo e rimborso IVA negato: Caso: Società agricola (con immobili) per alcuni anni non supera test di operatività, l’Agenzia le nega il rimborso del credito IVA e anzi, dopo 3 anni, lo considera perduto. Decisione: Corte di Giustizia UE 2024 e Cass. 2025 n.4151 accolgono le ragioni della società: il credito IVA spetta, poiché la società svolgeva comunque un’attività economica (anche se a volume ridotto) e la normativa italiana che penalizzava automaticamente il credito è incompatibile col diritto UE . Principio per difesa: in giudizio, per annualità pregresse non ancora chiuse, invocare direttamente l’autorità della CGUE e chiedere disapplicazione dell’art. 30 comma 4 L.724/94 nella parte lesiva. Se l’ufficio ha negato rimborsi IVA in base a quella norma, oggi la strategia vincente è riaprire la questione alla luce di questa giurisprudenza.
Rapporto tra accertamento alla società e accertamento al socio (trasparenza): Caso: Una società di persone è accertata per maggior reddito da vendita immobili; nel frattempo l’Agenzia accerta in capo al socio (per trasparenza) il reddito aumentato. Il socio ricorre lamentando violazione del diritto di difesa, perché non ha potuto partecipare pienamente al procedimento sull’accertamento sociale. Decisione: Cassazione (ordinanza n. 27951/2025, citata) ha chiarito che l’accertamento al socio deriva necessariamente da quello alla società, ma il socio ha diritto di far valere nel proprio giudizio tutte le eccezioni anche relative all’accertamento presupposto (compresi vizi dell’atto verso la società), senza necessità che la società impugni . Principio: la difesa del socio in caso di accertamento “derivato” deve ricalcare quella della società. In pratica, se si è socio di una società immobiliare trasparente e arriva un avviso che riprende redditi, conviene coordinare il ricorso con quello sociale (se la società non impugna, può farlo il socio e far valere comunque le ragioni).

Questi casi (e altri che potremmo citare) insegnano che una solida difesa nel contenzioso tributario immobiliare deve basarsi su: – Fatti documentati: per ogni assunto (valore, titolarità, causa economica) avere prove. – Conoscenza dei precedenti favorevoli: citare le sentenze di legittimità rilevanti, perché spesso orientano i giudici tributari di merito. Ad es., sul tema OMI citare Cass. 17189/2023 e Cass. 16957/2021; su abuso citare Cass. a Sezioni Unite 2017 (se ancora pertinente) e quelle del 2022-24; su interposizione citare Cass. 15830/2016, 11055/2021, 9890/2023 ; su società di comodo citare Cass. 25992/2025 (recentissima, che chiarisce l’interpello facoltativo) , ecc. – Coerenza logica: spiegare la propria versione dei fatti in modo chiaro e plausibile. Spesso i giudici apprezzano le ricostruzioni alternative se “stanno in piedi”.

Strategie difensive e procedimento: come agire di fronte a un accertamento

Dopo aver analizzato le varie fattispecie sostanziali, dedichiamo attenzione al procedimento di difesa vero e proprio quando arriva (o sta per arrivare) un avviso di accertamento ad una società immobiliare.

1. Fase pre-contenziosa: Appena ricevuto un Processo Verbale di Constatazione (PVC) dalla Guardia di Finanza o un invito al contraddittorio dall’Agenzia (ad esempio nel caso di possibile abuso del diritto, obbligatorio), è cruciale partecipare attivamente. Inviare le proprie memorie e osservazioni entro 60 giorni dal PVC (ai sensi dell’art.12 c.7 L.212/2000) può talvolta evitare l’emissione dell’atto o farlo attenuare. Bisogna sfruttare questo periodo per fornire all’Ufficio tutta la documentazione mancante e le spiegazioni. Ad esempio: se la verifica ha contestato versamenti non giustificati, inviare in contraddittorio le prove (e.g. copia assegni, contratti) che non erano state esibite prima. Questo potrebbe convincere l’ufficio a soprassedere su quelle riprese.

2. Avviso di accertamento: se l’atto arriva, occorre valutarlo attentamente. Verifiche preliminari: – È stato notificato correttamente (persona/indirizzo giusto, entro termini)? – Contiene i riferimenti normativi e motivazione adeguata? (Ad es., in caso di abuso deve spiegare perché manca sostanza economica, ecc. Se non lo fa, c’è vizio di motivazione). – Contiene la quantificazione dettagliata delle maggiori imposte e sanzioni?

Se emergono vizi formali (notifica nulla, motivazione inesistente, incompetenza dell’ufficio), si potranno inserire come motivi di ricorso. Attenzione: la normativa sul processo tributario richiede di eccepire subito le nullità, sennò si considerano sanate.

3. Scelte deflative: prima di impugnare, si può considerare se vale la pena tentare una definizione stragiudiziale: – Acquiescenza: se l’ufficio ha ragione (o se l’importo è basso e si preferisce evitare spese), pagare entro 60 gg comporta sanzioni ridotte a 1/3. Raramente usato nei grossi contenziosi, ma se c’è un evidente errore del contribuente, conviene. – Accertamento con adesione: si può presentare istanza di adesione (entro 60 gg dalla notifica, che proroga il termine per ricorrere di 90 gg). In sede di adesione, si discute con l’ufficio cercando un accordo sulle somme. Nel campo immobiliare, l’adesione può ad esempio portare a rideterminare un valore contestato a metà strada tra dichiarato e accertato, con sanzioni ridotte a 1/3. Se l’accordo si trova, si formalizza l’atto di adesione e si chiude (pagando quanto concordato). Se non si trova, si potrà comunque ricorrere (i termini sono prorogati). – Mediazione/reclamo (per importi modesti): fino al 2023, per controversie fino a €50.000 era obbligatorio presentare un reclamo-mediazione prima del ricorso. Dal 2024 questa procedura è stata soppressa (per atti notificati dal 1/1/2024) . Quindi ora si può ricorrere direttamente anche per importi minori. Comunque, la mediazione poteva portare a riduzioni sanzioni al 35% e accordo: ora ciò può avvenire tramite conciliazione giudiziale in corso di processo. – Autotutela: è sempre possibile presentare all’Ufficio istanza di annullamento/revoca in autotutela se si ravvisano errori macroscopici (ad es. l’avviso calcola due volte la stessa plusvalenza, o accerta su un soggetto sbagliato). Tuttavia, l’autotutela è discrezionale e non sospende i termini per ricorrere. Va usata con cautela e senza riporre eccessive speranze, a meno di palese errore dell’ufficio.

4. Ricorso al giudice tributario: se si decide di impugnare, va predisposto un ricorso alla Commissione/alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado (nuova denominazione dal 2023). Punti chiave: – Termine: 60 giorni dalla notifica (estesi di 30 se adesione iniziata e non conclusa). Attenzione a eventuali sospensioni feriali (dal 1 al 31 agosto il termine è sospeso). – Contenuto del ricorso: indicare l’atto impugnato, il giudice adìto, i motivi dettagliati di impugnazione in fatto e diritto, le prove che si offrono (documenti allegati). Niente testimonianze orali, ma si possono depositare dichiarazioni scritte rese da terzi (che però valgono come meri indizi). – Motivi tipici nel merito: ciascun profilo contestato va sviluppato: es. “Erronea applicazione art.37 co.3 DPR 600/73: difetto presupposti interposizione”, oppure “Insussistenza dell’abuso del diritto: esistenza di sostanza economica e valide ragioni”, “Violazione art. 2697 c.c.: onere probatorio non assolto dall’ufficio”, “Errata determinazione valore immobili (art…): vizio di motivazione”, etc. – Motivi in rito: se ce ne sono (es. nullità notifica, violazione art.12 Statuto – emissione avviso prima 60gg dal PVC senza urgenza, ecc.) vanno articolati separatamente. – Allegati: copia avviso impugnato, documenti (contratti, perizie, visure, bilanci…), ricevute di versamento contributo unificato, copia della procura al difensore. Un difensore abilitato (avvocato, commercialista) è obbligatorio se il valore supera €3.000.

5. Fase processuale: depositato il ricorso e notificato all’ente, inizia il processo. L’ufficio si costituirà con controdeduzioni. Entrambe le parti potranno chiedere eventuale sospensione cautelare dell’atto (se ci sono ragionevoli motivi e pericolo di danno grave dalla riscossione). Nel merito, si arriverà a trattazione in udienza (spesso scritta). È possibile in ogni momento tentare la conciliazione giudiziale con l’ufficio: un accordo anche parziale, che comporta sanzioni ridotte al 50% (o 60% in appello) e definizione della lite.

6. Esecuzione e riscossione durante la pendenza: come detto, l’avviso di accertamento è esecutivo. Ciò significa che, se si ricorre, l’Agenzia può comunque iscrivere a ruolo provvisorio e affidare all’Agente della riscossione un importo pari, in genere, ad 1/3 del dovuto (oltre interessi) dopo 60 giorni. Tale importo è sospeso ex lege se si fa istanza di sospensione al giudice e questo la accoglie; altrimenti può essere riscosso. Dopo la sentenza di primo grado, in caso di esito sfavorevole al contribuente, l’Agenzia può riscuotere un ulteriore 50% del residuo. Dunque, conviene sempre valutare la richiesta di sospensione al tribunale per evitare esborsi immediati, specie se la somma è alta. I giudici la concedono solo se si dimostra sia fumus boni iuris (motivi fondati di ricorso) sia periculum in mora (rischio grave, ad esempio l’azienda finirebbe in crisi di liquidità).

7. Documentazione difensiva: in preparazione del giudizio, bisogna organizzare bene i documenti. Consigli: – Fare un indice cronologico delle operazioni contestate, con riferimenti ai documenti, in modo da poter raccontare chiaramente la storia ai giudici. – Se utile, predisporre tabelle riepilogative (ad es. movimenti bancari contestati: tabella con data, importo, causale, giustificazione allegata). Questo approccio facilita molto la comprensione e dà un’impressione di accuratezza. – Allegare eventualmente massime di sentenze rilevanti (anche se non tassativo, molti difensori lo fanno). Nella nostra materia, allegare copia integrale delle sentenze citate (specie se di merito o introvabili) è utile. – Se necessario, acquisire perizie di parte: ad es. una perizia di stima di un immobile, giurata da un ingegnere, se il valore è il fulcro della causa. Il giudice tributario può valutarla come elemento tecnico (non è una CTU ufficiale, ma ha peso se ben fatta).

8. Ruolo del difensore tecnico: una controversia fiscale avanzata come quelle discusse è generalmente assistita da professionisti esperti (avvocati tributaristi, dottori commercialisti). Il linguaggio giuridico è importante per inquadrare le questioni (es. capire la differenza tra simulazione relativa e abuso del diritto, etc.). Dunque, per un privato o imprenditore è fondamentale farsi affiancare da consulenti competenti. Questa guida offre gli strumenti per dialogare efficacemente col proprio difensore e comprendere le linee d’azione.

Con queste indicazioni, il contribuente (debitore d’imposta) può affrontare con maggiore sicurezza un accertamento fiscale in ambito immobiliare. Certamente ogni caso ha le sue peculiarità, e la difesa va personalizzata, ma i principi generali e gli orientamenti giurisprudenziali qui esposti forniscono una traccia solida.

Domande frequenti (FAQ) su accertamenti nelle società immobiliari

D: Cosa si intende esattamente per “accertamento” in ambito fiscale?
R: L’accertamento è il procedimento con cui l’Amministrazione finanziaria verifica la correttezza di quanto dichiarato dal contribuente e, se rileva imposte non pagate (per maggior reddito, maggior valore, indebite detrazioni, ecc.), determina la maggiore imposta dovuta emettendo un atto formale (avviso di accertamento). In pratica, è l’atto con cui il Fisco “contesta” al contribuente un errore o un’omissione e quantifica il tributo evaso (oltre a sanzioni e interessi). Nelle società immobiliari, può trattarsi ad esempio di un accertamento di maggior imponibile IRES per ricavi in nero da affitti, oppure di un accertamento di maggior valore ai fini dell’imposta di registro su una compravendita.

D: In base a quali elementi l’Agenzia delle Entrate può rettificare il valore di vendita di un immobile?
R: Può farlo in base all’art. 51 del DPR 131/1986 (imposta di registro) e alle norme sulle imposte sui redditi (plusvalenze). Gli elementi tipici sono: le quotazioni OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), i prezzi di compravendite comparabili nella stessa zona e periodo, eventuali perizie (ad esempio se c’è un mutuo, la perizia bancaria), o altri indizi (es. un preliminare dichiarato a prezzo più alto, poi il rogito a prezzo più basso). Tuttavia, giurisprudenza costante dice che le mere quotazioni OMI non bastano da sole a giustificare un accertamento . Devono essere accompagnate da altri elementi concreti (per esempio: immobilie rivenduto subito a prezzo maggiore, o discrepanza enorme e ingiustificata rispetto a prezzi di zona). Se l’Ufficio si basa solo su OMI, il contribuente può contestare l’atto per carenza di motivazione e prova.

D: Ho ricevuto un accertamento perché la mia società immobiliare è “di comodo”. Cosa posso fare per difendermi?
R: In primo luogo verifica se esiste una causa oggettiva che ha impedito alla società di raggiungere i ricavi minimi (ad es.: immobile sotto vincolo che non produce reddito, inquilino moroso, immobile in ristrutturazione, attività appena avviata, ecc.). Se sì, raccogli tutta la documentazione a supporto. Dal 2024 non c’è più l’interpello preventivo, quindi dovrai far valere queste ragioni direttamente in sede di contenzioso (o in sede di verifica se avviene). La strategia è dimostrare che la società era operativa nella sostanza e che il mancato reddito dipende da fattori non dipendenti dalla volontà elusiva. Inoltre, controlla il calcolo dell’Agenzia: a volte includono tra le immobilizzazioni beni che non vanno considerati (es. crediti non fruttiferi verso clienti), o applicano percentuali sbagliate. Se la società effettivamente non aveva alcuna attività e fungeva solo da scrigno patrimoniale, la difesa è debole: si potrà solo chiedere magari la non applicazione di sanzioni portando la società in liquidazione (ma le imposte sui redditi minimi restano dovute). In ogni caso, cita le sentenze recenti come Cass. 25992/2025 che confermano la possibilità di far valere le cause di esclusione in giudizio anche senza interpello.

D: L’Agenzia mi contesta un abuso del diritto per un’operazione societaria immobiliare che ho fatto. Significa che ho commesso un reato tributario?
R: No. L’abuso del diritto (elusione fiscale) non costituisce reato. Lo dice espressamente l’art. 10-bis della L.212/2000: le operazioni abusive danno luogo all’inopponibilità dei vantaggi fiscali, ma “non configurano fattispecie di reato tributario”. Dunque ti possono chiedere le imposte risparmiate e applicare sanzioni amministrative (generalmente dal 90% al 180% delle imposte, ridotte di 1/3 per obiettiva incertezza se riconosciuta), ma non ci saranno conseguenze penali. I reati tributari scattano in caso di evasione (dichiarazioni infedeli, occultamento di ricavi, utilizzo di fatture false, etc.), non in caso di elusione. L’abuso del diritto è una violazione fiscale civile. Quindi, se ricevi una contestazione di abuso, la affronterai in commissione tributaria, ma non avrai denunce penali per quel fatto.

D: Quanto tempo ha il Fisco per controllare e notificare un accertamento alla mia società?
R: Come accennato, i termini di decadenza ordinari sono: 5 anni dopo l’anno in cui hai presentato la dichiarazione (per imposte sui redditi e IVA); diventano 7 anni se la dichiarazione non è stata presentata affatto. Esempio: dichiarazione Unico 2020 presentata nel 2021 -> accertabile fino al 31/12/2026. Dichiarazione 2020 omessa -> fino al 31/12/2028. Ci sono proroghe solo in casi particolari (ad es. raddoppio termini in caso di reato tributario, ma oggi è applicabile solo se la denuncia penale è fatta tempestivamente entro i termini normali). Per l’imposta di registro sui atti, i termini sono diversi (generalmente 2 anni dopo la richiesta di registrazione se l’ufficio deve liquidare maggior imposta, oppure entro 5 anni dall’anno in cui l’atto è stato registrato se si tratta di un avviso di accertamento vero e proprio). Attenzione: se parliamo di annualità 2020 o 2019, ricorda che ci sono state proroghe Covid per i termini di notifica degli atti (il decreto 34/2020 ha “sospeso” i termini del 2020 portandoli a feb/marzo 2021, insomma un allungamento tecnico – dettagli complessi, ma in pratica atti 2020 potevano arrivare fino a ottobre 2021 con data fittizia). Ma per semplificare, conta 5 anni dal periodo d’imposta.

D: Se la Guardia di Finanza scopre movimenti bancari non giustificati, possono controllare anche i conti personali dei soci o i conti di altre società collegate?
R: Sì, possono. L’art. 32 DPR 600/73 consente di fare indagini finanziarie non solo sui conti intestati al contribuente, ma anche su quelli di soggetti “afferenti” al contribuente, previa autorizzazione. In pratica, se hai soci o amministratori o società collegate, e c’è il fondato sospetto che attraverso quei conti transitino proventi della società verificata, l’ufficio può estendere l’indagine. Ad esempio, Cass. 27128/2025 ha ritenuto legittimo l’accertamento in cui furono controllati conti intestati ad altre società ma usati di fatto dai soci della società verificata: anche se mancava l’autorizzazione formale, i dati acquisiti erano utilizzabili . Quindi, operativamente, sì: la GdF può chiedere estratti conto ai bancari dei tuoi soci e delle altre società del gruppo. Sta poi a te difenderti mostrando che magari quei conti non c’entrano con la tua società. Peraltro, oggi l’Agenzia ha a disposizione l’Archivio dei Rapporti Finanziari: conosce l’esistenza di conti intestati anche a soggetti collegati, quindi l’indagine è facilitata. Occhio dunque a non usare conti paralleli per far passare incassi societari: è una strategia che viene facilmente scoperta e punita.

D: La mia società immobiliare ha venduto un immobile a un prezzo molto inferiore a quello di perizia bancaria. Possono accusarci di aver ricevuto soldi in nero?
R: Possono provarci, ma devono dimostrare che c’è stata effettivamente una parte di corrispettivo non dichiarata. Se il rogito dice 100 e la banca aveva stimato 150 per il mutuo, l’Agenzia sicuramente vi chiederà conto di questa differenza. Voi dovrete spiegare le ragioni: ad esempio l’immobile aveva dei difetti non colti dalla banca, oppure la vendita è avvenuta tra parenti o verso un dipendente (contesto particolare). In passato, l’art. 35 comma 3 DL 223/2006 consentiva di presumere per legge che 150 fosse il valore vero, ma quella norma è stata eliminata retroattivamente. Oggi serve una prova di pagamenti extra. Quindi l’ufficio può cercare nei vostri conti correnti o in quelli dell’acquirente movimenti sospetti (assegni, bonifici). Se non trova nulla di concreto, solo la perizia non basta a sostenere la rettifica in giudizio . Tuttavia attenzione: se l’acquirente era un soggetto collegato (es. società controllata dall’acquirente), potrebbero qualificare l’operazione come elusiva. Comunque, la difesa punterà su: “prezzo basso per motivi economici validi – e nessun ulteriore importo pagato di nascosto (vedasi assenza di flussi finanziari anomali)”. Allegare magari una perizia di parte più dettagliata che giustifichi 100 come valore congruo date certe condizioni. In definitiva: non c’è presunzione legale di nero, ma è una situazione da gestire attentamente con prove.

D: Cosa succede se, durante un controllo, scoprono che la società ha concesso un immobile in uso gratuito al socio?
R: Questo spesso viene contestato come utilizzo personale di bene sociale. Fiscalmente ha due implicazioni: – Per la società, l’Agenzia potrebbe contestare l’indeducibilità dei costi relativi a quell’immobile, nella misura in cui l’immobile non è usato per attività d’impresa ma per fini privati del socio. Ad esempio, spese di manutenzione, ammortamenti, IMU pagata – potrebbero disconoscerli come costo aziendale (per difetto di inerenza). – Per il socio, l’utilizzo di un bene societario senza corrispettivo viene considerato un beneficio in natura. Può essere inquadrato come dividendo extra bilancio (se il socio non lavora in società) oppure come fringe benefit non tassato (se il socio è anche amministratore o dipendente). In entrambi i casi, il Fisco di solito quantifica un valore normale per l’uso di quell’immobile (es. canone di mercato) e lo attribuisce come reddito al socio, da tassare (o come utili di capitale o come reddito di lavoro). In parole povere: se ti intest(i) la casa al mare alla società ma la usi tu, l’Agenzia vorrà tassare quell’utilizzo. Per difendersi, l’unica è mostrare che la società ne traeva un vantaggio commerciale (es. l’immobile era in showroom, o usato saltuariamente per meeting con clienti, etc.) e che il socio eventualmente pagava un affitto regolare (se così fosse, non c’è problema infatti). Se il socio non pagava nulla, una difesa potrebbe essere: “ci siamo accorti e abbiamo contabilizzato un utilizzo come compenso in natura al socio amministratore” – cioè correggere il tiro facendo emergere il benefit. Spesso però queste situazioni vanno in porto con un accordo in adesione (pagando qualcosa) perché la posizione del contribuente è debole. Meglio prevenire: se la società possiede immobili che poi di fatto vengono goduti dai soci, formalizzare un contratto di locazione (anche a canone basso ma almeno qualcosa, e con relative imputazioni fiscali).

D: In caso di contestazione di interposizione fittizia, come faccio a provare un fatto negativo, cioè che non sono io il possessore effettivo del reddito?
R: Non è semplice, infatti la legge assegna quel compito al Fisco (dimostrare che sei tu il possessore effettivo). Tu devi cercare di fornire elementi che contraddicano la ricostruzione. Inverti la prospettiva: dimostra il possesso effettivo in capo all’altro soggetto. Esempio: ti accusano che la società Alfa è schermo tuo personale. Per difenderti, porta tutto ciò che evidenzia la autonomia di Alfa: bilanci, movimenti bancari solo sui conti Alfa (senza flussi verso di te), eventuali utili che Alfa ha reinvestito e non distribuito, gestione a mercato (se Alfa affitta a terzi, ecc.). Se riesci a convincere che Alfa ha vita propria e tu non hai ricevuto quei redditi, l’interposizione cade. In pratica è una prova negativa (“non ho incassato io”), ma si fa mostrando che l’altro soggetto ha incassato e utilizzato lui quei proventi. Nel caso di interposto persona fisica, può essere utile far testimoniare (in sede penale sarebbe possibile, nel tributario come dichiarazione) il prestanome che confessa l’accordo (anche se, attenzione, quello può confermare l’interposizione!). Più utile se dice: “no, i soldi li ho tenuti io, era un regalo” – difficile, perché contraddirebbe la tesi Fisco ma magari creerebbe altri problemi (donazione non registrata?). È una situazione intricata. In sintesi: concentrati su documenti oggettivi (pagamenti, contratti, intestazioni, spese) che mostrano che il soggetto formalmente intestatario ha agito da vero proprietario. E contesta la mancanza di prove concrete da parte dell’Agenzia (devono trovare i soldi transitati a te, o ammettere che non ci sono).

D: Ho in corso un contenzioso per abuso del diritto su una permuta immobiliare tra mia società e una società del mio socio. Posso sperare nell’annullamento per la nuova legge delega fiscale?
R: La riforma fiscale delegata nel 2023 (Legge 111/2023) prevede molti principi, ma finché non escono i decreti attuativi non ha effetti pratici. Non si prevede una depenalizzazione o cancellazione dell’abuso (che è già non penale). Ci possono essere semplificazioni, ma nulla di retroattivo sulle liti pendenti. Quindi, devi basarti sul quadro normativo attuale. Forse la delega porterà ad esempio a unificare i termini di decadenza, o a potenziare la compliance, ma l’abuso del diritto resterà una categoria contestabile. Concentrati sulla difesa tradizionale (sostanza economica, ragioni extrafiscali). Tieni presente però una cosa: nelle more del contenzioso puoi valutare la definizione agevolata delle liti se il legislatore la riproporrà (nel 2023 c’era la possibilità di chiudere le liti pendenti con sconti, ma ormai scaduta per quelle vecchie). In futuro potrebbero riaprirla. Ma questo esula dalla domanda – in sintesi: nessuna nuova legge annullerà automaticamente un accertamento per abuso.

D: Quali sono le sanzioni amministrative in caso di accertamento? C’è modo di ridurle?
R: Le sanzioni dipendono dal tipo di violazione accertata. Alcuni riferimenti generali: – Imposte sui redditi/IVA: dichiarazione infedele -> sanzione base 90% della maggiore imposta dovuta , aumentabile fino a 180% se particolarmente elevata l’evasione o altri aggravanti. Se uno si ravvede (non applicabile dopo accertamento notificato), riduzioni varie. In fase di accertamento con adesione, sanzioni ridotte ad 1/3. In conciliazione giudiziale, ridotte al 50% (o 40% se conciliazione prima dell’udienza, a volte). – Abuso del diritto: viene trattato come infedele dichiarazione, quindi sanzione 90-180%. Tuttavia, la legge prevede che se i fatti erano oggettivamente incerti, le sanzioni possono essere non applicate (discrezionale). Nella pratica l’Agenzia su abuso tende a mettere la sanzione, poi sta al contribuente magari far notare che era questione interpretativa e chiedere annullamento in autotutela o al giudice. – Società di comodo: se non adegui il reddito minimo, è dichiarazione infedele, sanzione 90%. Se non versi acconto IRES perché in perdita ma poi risulti dovevi dichiarare reddito minimo, c’è anche sanzione su omesso versamento acconto. – Registro: sanzione 30% sulla maggiore imposta di registro accertata (se accertano valore più alto). Molte di queste sanzioni si possono ridurre: – Adesione: 1/3 di 90% = 30%. Molto conveniente se uno ritiene di trovare un accordo. – Acquiescenza: 1/3 pure. – Conciliazione: 50% = es. 90% diventa 45%. – Definizione agevolata (se prevista da decreti emergenziali, come “tregua fiscale”): nel 2023 c’era la possibilità di chiudere atti del 2019-2021 pagando sanzione ridotta 1/18, ma era solo se non impugnati e in certe condizioni. Per il futuro, chissà. In generale, se sai di avere torto o parziale torto, concordare col Fisco conviene sul lato sanzionatorio. Se invece hai ragione, fai ricorso e chiedi magari al giudice l’annullamento sanzioni per obiettiva incertezza o buona fede.

D: Una società immobiliare di famiglia conviene o è meglio intestare gli immobili personalmente?
R: È una domanda più di pianificazione fiscale che di contenzioso, ma impatta anche sul rischio accertamenti. La società immobiliare comporta costi di gestione e, come abbiamo visto, possibili penalizzazioni (società di comodo) se non produce reddito adeguato. D’altro canto, offre vantaggi in termini di separazione patrimoniale e possibilità di dedurre costi, e per trasferire immobili con imposte minori (es. successione di partecipazioni vs successione di immobili può cambiare). Dal punto di vista dei rischi accertativi, l’Agenzia guarda con più sospetto le società immobiliari che dichiarano poco e sono possedute da privati (perché possono celare spese personali). Se invece gli immobili sono intestati a persone fisiche, l’accertamento può avvenire tramite redditometro se c’è sproporzione redditi/spese. Dipende molto dal caso concreto. Diciamo che una società immobiliare “di gestione” (affitti) è giustificata se il patrimonio è ampio e c’è convenienza fiscale (aliquota IRES 24% vs IRPEF potenzialmente più alta, ma occhio a eventuale doppia tassazione su dividendi). Per pochi immobili, spesso conviene tenerli come privati per avere anche la cedolare secca sugli affitti abitativi (imposta sostitutiva al 21% o 10%). Quindi non c’è risposta unica. Bisogna valutare: regime fiscale degli affitti, prospettive di vendita (plusvalenze tassabili diversamente), imposte patrimoniali (IMU sempre dovuta ma aliquote diverse per società?), responsabilità (la società separa i rischi). Dal punto di vista accertamenti, qualunque struttura se ben utilizzata non crea problemi. Se la usi male (società come schermo personale), allora aspettati contestazioni. Una società usata correttamente e trasparentemente, pagando le dovute imposte, non verrà punita dal Fisco solo perché esiste. In sintesi: conviene se hai un progetto imprenditoriale immobiliare; se è solo per intestare la casa e poche proprietà, rischi di incorrere in costi e complicazioni inutili (oltre alla disciplina delle comodo).

Fonti e riferimenti utilizzati

Normativa:
D.P.R. 29/9/1973 n. 600, art. 32 (poteri accertamento e indagini finanziarie) ; art. 37 co.3 (interposizione fittizia di redditi) ; art. 39 (accertamento induttivo) ; art. 41-bis (accertamento parziale).
D.P.R. 26/10/1972 n. 633, art. 51 (poteri IVA, indagini finanziarie) .
D.P.R. 26/4/1986 n. 131 (Testo Unico Registro), art. 20 (interpretazione atti ai fini registro, modif. L.205/2017 e L.145/2018) ; art. 51 (rettifica valore in atti) .
Legge 23/12/1994 n. 724, art. 30 (società non operative: test di operatività e reddito minimo) (aggiornato da D.Lgs. 192/2024) e art. 30 co.4 (limitazioni IVA, disapplicato da CGUE 2024) .
Legge 27/7/2000 n. 212 (Statuto contrib.), art. 10-bis (divieto abuso del diritto, onere prova e garanzie) ; art. 12 (garanzie verifiche fiscali, termine 60 gg) ; art. 7 (obbligo motivazione atti).
D.Lgs. 18/12/1997 n. 472, art. 6 co.2 (esclusione sanzioni se obiettiva incertezza normativa, rilevante per abuso).
D.Lgs. 18/8/2015 n. 128 (abolizione raddoppio termini accertamento salvo denuncia penale tempestiva).
D.Lgs. 24/9/2015 n. 158 (riforma sanzioni tributarie).
Giurisprudenza di legittimità (Corte di Cassazione):
Accertamento valore e OMI: Cass. sez. V, 15/06/2023 n. 17189 – Quotazioni OMI come presunzioni semplici, necessità di ulteriori indizi . Cass. 12/04/2017 n. 9474 (precedente conforme) .
Interposizione fittizia: Cass. sez. V, 13/04/2023 n. 9890 – Onere della prova a carico del Fisco, effettivo possessore per interposta persona . Cass. sez. V, 05/08/2024 n. 21942 (ordinanza) – conferma orientamento su società schermo. Cass. 29/07/2016 n. 15830; Cass. 22/06/2021 n. 17743 – art.37 co.3 non distingue interposizione reale o fittizia .
Abuso del diritto: Cass. sez. V, 22/09/2022 n. 27709 – Scissione immobiliare e cessione quote ai soci configurano abuso, prevale sostanza economica . Cass. SS.UU. 14/12/2021 n. 41994 – (principi generali abuso). Cass. 25/07/2024 n. 20673 – (abuso in benefici “prima casa”).
Cessione di quote vs beni: Cass. sez. V, 21/05/2024 n. 14031 – Cessione totalitaria di quote non riqualificabile come cessione d’azienda, non è abuso . Cass. 08/03/2024 n. 7470 e n. 7495 – stesso principio . Cass. 29/11/2023 n. 34917 – su interpretazione art.20 TUR conforme a L.2018 .
Società di comodo: Cass. sez. V, 24/09/2025 n. 25992 – Interpello disapplicativo facoltativo, non obbligatorio . Cass. 27/01/2023 n. 2636 – conferma che mancata presentazione interpello non preclude disapplicazione in giudizio . Cass. 18/02/2025 nn. 4151, 4157 – recepiscono principio CGUE su IVA e società non operative . Cass. 21/06/2023 n. 17724 – su valore interpello in disciplina comodo.
Indagini finanziarie: Cass. sez. V, 09/10/2025 n. 27128 (ord.) – Dati bancari acquisiti senza autorizzazione utilizzabili se nessun pregiudizio concreto . Cass. 24/01/2023 n. 1306 – simile principio in ambito IVA . Cass. 30/05/2018 n. 13353; Cass. 22/07/2020 n. 22754 – autorizzazione interna mancante non comporta nullità prova . Cass. 19/04/2017 n. 9749 – presunzioni bancarie su soci.
Diritti del contribuente: Cass. 05/10/2018 n. 24315 – nullità avviso emesso ante 60 gg da PVC senza urgenza (su art.12 Statuto). Cass. 05/07/2019 n. 18018 – obbligo contraddittorio prima di accertamento standard (studi settore).
Giurisprudenza comunitaria:
Corte di Giustizia UE, 07/03/2024, causa C-341/22 (Feudi San Gregorio) – Incompatibilità normativa italiana che nega detrazione IVA a società di comodo .

Hai ricevuto un accertamento fiscale perché l’Agenzia delle Entrate contesta la gestione di una società immobiliare? Fatti Aiutare da Studio Monardo

Hai ricevuto un accertamento fiscale perché l’Agenzia delle Entrate contesta la gestione di una società immobiliare?
Ti attribuiscono ricavi presunti, canoni non dichiarati, operazioni antieconomiche o utilizzo personale degli immobili?
Temi che una struttura immobiliare lecita venga trasformata in evasione fiscale, con recuperi, sanzioni e responsabilità estese a soci e amministratori?

Devi saperlo subito:

👉 una società immobiliare non è automaticamente evasiva,
👉 la gestione degli immobili non si valuta con criteri standard,
👉 moltissimi accertamenti sulle immobiliari sono presuntivi, aggressivi e ribaltabili.

Questa guida ti spiega:

perché il Fisco colpisce spesso le società immobiliari,
quali sono le contestazioni più frequenti,
quali errori commette l’Agenzia,
come difenderti in modo efficace.

Perché il Fisco Accerta le Società Immobiliari

Le società immobiliari attirano l’attenzione dell’Agenzia perché:

detengono beni di elevato valore patrimoniale,
producono redditi spesso contenuti o discontinui,
presentano canoni inferiori ai valori di mercato,
sostengono costi elevati di gestione e finanziamento,
effettuano operazioni di compravendita o rivalutazione.

Il ragionamento tipico del Fisco è questo (spesso scorretto):

👉 “Se possiedi immobili di valore, devi produrre redditi elevati.”

Ma attenzione:

➡️ il valore patrimoniale non coincide con il reddito,
➡️ il maggior reddito deve essere provato, non presunto.

Le Contestazioni Più Frequenti alle Società Immobiliari

Gli accertamenti sulle immobiliari si fondano spesso su:

canoni di locazione ritenuti incongrui,
utilizzo personale degli immobili da parte dei soci,
disconoscimento dei costi di gestione,
antieconomicità dell’attività,
plusvalenze presunte nelle vendite,
riqualificazione di operazioni immobiliari,
IVA contestata su locazioni o cessioni.

👉 Molte contestazioni ignorano la reale gestione immobiliare.

Gli Errori Più Frequenti dell’Agenzia delle Entrate

Molti accertamenti alle società immobiliari presentano errori gravi, tra cui:

applicare valori OMI in modo automatico,
confondere patrimonio con reddito,
ignorare vincoli contrattuali e di mercato,
non considerare immobili sfitti o inutilizzabili,
disconoscere costi senza analisi concreta,
presumere l’uso personale senza prova,
motivazioni generiche (“canoni antieconomici”),
violazione del contraddittorio preventivo.

👉 Errori che rendono l’accertamento contestabile e spesso annullabile.

Società Immobiliare ≠ Reddito Presunto

Un principio cardine della difesa è questo:

👉 il Fisco deve dimostrare:

l’esistenza di canoni non dichiarati,
l’uso personale effettivo,
la plusvalenza reale.

Non basta dimostrare:

il valore dell’immobile,
il confronto con medie astratte,
la mera disponibilità del bene.

👉 L’immobile non produce reddito automaticamente.

Quando l’Accertamento è ILLEGITTIMO

L’accertamento nelle società immobiliari è ribaltabile se:

i canoni sono giustificati dal mercato reale,
esistono contratti validi e registrati,
gli immobili sono sfitti o inutilizzabili,
i costi sono inerenti e documentati,
manca la prova dell’uso personale,
le presunzioni non sono gravi, precise e concordanti,
il Fisco ignora la documentazione fornita,
la motivazione è stereotipata.

👉 La presunzione non può sostituire la prova.

I Rischi se Non Ti Difendi Subito

Un accertamento non contrastato può portare a:

recuperi di IRES, IRAP e IVA,
sanzioni fino al 180%,
interessi elevati,
estensione della responsabilità ai soci,
pignoramenti di conti e immobili,
blocco delle operazioni societarie.

👉 Un accertamento immobiliare può colpire duramente patrimonio e liquidità.

Sistemi di Difesa Efficaci (Cosa Fare Subito)

1. Analizzare la gestione immobiliare

È essenziale verificare:

contratti di locazione,
periodi di sfitto,
condizioni degli immobili,
costi sostenuti e finanziamenti.

2. Dimostrare la congruità dei canoni

La difesa efficace dimostra:

condizioni di mercato specifiche,
vincoli contrattuali,
destinazione degli immobili,
eventuali agevolazioni o limitazioni.

📄 Prove tipiche:

contratti registrati,
perizie di stima,
documentazione fotografica,
corrispondenza con conduttori,
bilanci e contabilità.

3. Smontare le presunzioni fiscali

È fondamentale dimostrare che:

non esistono ricavi occulti,
l’attività non è antieconomica,
le valutazioni del Fisco sono astratte.

👉 Senza prova concreta, l’accertamento non regge.

4. Bloccare gli effetti dell’atto

Se l’atto viene emesso puoi:

impugnarlo nei termini,
chiedere la sospensione giudiziale,
evitare iscrizioni a ruolo e pignoramenti.

Difesa a Medio e Lungo Termine

5. Proteggere società e soci

La difesa serve a:

limitare responsabilità personali,
preservare il patrimonio immobiliare,
garantire la continuità societaria.

6. Prevenire future contestazioni

È utile:

documentare sempre le scelte gestionali,
aggiornare i contratti,
mantenere tracciabilità dei flussi,
rafforzare la governance immobiliare.

👉 La prevenzione è parte integrante della difesa.

Le Specializzazioni dell’Avv. Giuseppe Monardo

La difesa negli accertamenti alle società immobiliari richiede competenza tributaria, immobiliare e societaria.

L’Avv. Giuseppe Monardo è:

Avvocato Cassazionista
Coordinatore nazionale di avvocati e commercialisti esperti in diritto tributario
Gestore della Crisi da Sovraindebitamento – Ministero della Giustizia
Professionista fiduciario di un OCC
Esperto Negoziatore della Crisi d’Impresa

Come Può Aiutarti Concretamente

analisi tecnica dell’accertamento immobiliare,
difesa contro presunzioni su canoni e valori,
dimostrazione della reale gestione degli immobili,
gestione del contraddittorio con l’Agenzia delle Entrate,
sospensione immediata degli effetti,
ricorso per annullamento totale o parziale,
tutela di società e soci.

Conclusione

Un accertamento nelle società immobiliari non è automaticamente legittimo.
Il Fisco deve provare i ricavi occultati o l’uso personale, non basarsi su valori teorici.

Con una difesa tecnica, documentata e tempestiva puoi:

bloccare l’accertamento,
dimostrare la correttezza della gestione immobiliare,
ridurre o annullare imposte e sanzioni,
proteggere patrimonio e società.

👉 Agisci subito: negli accertamenti alle società immobiliari, smontare le presunzioni è decisivo.

📞 Contatta l’Avv. Giuseppe Monardo per una consulenza riservata.
Difendersi da un accertamento immobiliare è possibile, se lo fai nel modo giusto.

Leggi con attenzione: se in questo momento ti trovi in difficoltà con il Fisco ed hai la necessità di una veloce valutazione sulle tue cartelle esattoriali e sui debiti, non esitare a contattarci. Ti aiuteremo subito. Scrivici ora. Ti ricontattiamo immediatamente con un messaggio e ti aiutiamo subito.

Informazioni importanti: Studio Monardo e avvocaticartellesattoriali.com operano su tutto il territorio italiano attraverso due modalità.

Consulenza digitale: si svolge esclusivamente tramite contatti telefonici e successiva comunicazione digitale via e-mail o posta elettronica certificata. La prima valutazione, interamente digitale (telefonica), è gratuita, ha una durata di circa 15 minuti e viene effettuata entro un massimo di 72 ore. Consulenze di durata superiore sono a pagamento, calcolate in base alla tariffa oraria di categoria.
Consulenza fisica: è sempre a pagamento, incluso il primo consulto, il cui costo parte da 500€ + IVA, da saldare anticipatamente. Questo tipo di consulenza si svolge tramite appuntamento presso sedi fisiche specifiche in Italia dedicate alla consulenza iniziale o successiva (quali azienda del cliente, ufficio del cliente, domicilio del cliente, studi locali in partnership, uffici temporanei). Anche in questo caso, sono previste comunicazioni successive tramite e-mail o posta elettronica certificata.

La consulenza fisica, a differenza di quella digitale, viene organizzata a partire da due settimane dal primo contatto.

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