Holding Immobiliari Con Debiti: Cosa Fare E Come Difendersi

Da Giuseppe Monardo
Ottobre 20, 2025
05:02

Hai una holding immobiliare con debiti fiscali o sotto accertamento dell’Agenzia delle Entrate?
Il settore immobiliare è uno dei più monitorati dal Fisco: operazioni complesse come cessioni di quote, rivalutazioni patrimoniali, gestione di immobili in locazione o in leasing possono generare accertamenti fiscali, contestazioni IVA e IRES, o richieste di pagamento per importi elevati.
Molte holding immobiliari si trovano a gestire debiti con il Fisco, l’INPS o le banche, derivanti da ritardi nei versamenti, contestazioni su operazioni infragruppo o minusvalenze non riconosciute, con il rischio di cartelle esattoriali, pignoramenti e blocchi patrimoniali.
Con una difesa legale e tributaria strutturata, è possibile bloccare la riscossione, negoziare piani di rientro sostenibili e ridurre o annullare gli importi contestati, tutelando il patrimonio immobiliare e la continuità della società.

Quando una holding immobiliare entra in difficoltà fiscale
Le situazioni più frequenti che portano a debiti o accertamenti fiscali sono:

Accertamenti per elusione o abuso del diritto su operazioni immobiliari tra società collegate;
Cartelle esattoriali o intimazioni di pagamento per IVA, IRES, IMU, imposta di registro o plusvalenze non dichiarate;
Contestazioni su cessioni di immobili, rivalutazioni o conferimenti in natura;
Sanzioni e interessi che aumentano rapidamente l’importo del debito;
Pignoramenti o ipoteche su conti correnti o beni immobili societari;
Errori contabili o irregolarità nella tenuta della contabilità patrimoniale.

Cosa fare se la tua holding immobiliare ha debiti o è sotto accertamento fiscale

Intervieni subito: ogni cartella o accertamento ha scadenze precise — di solito 60 giorni dalla notifica — per essere impugnato o rateizzato.
Verifica la legittimità degli atti ricevuti: molti accertamenti contengono errori di calcolo, vizi di notifica o carenze di motivazione, che consentono di chiederne l’annullamento.
Controlla l’importo effettivo del debito: spesso la somma include sanzioni e interessi eccessivi, che possono essere ridotti con la definizione agevolata o una transazione fiscale.
Richiedi una rateizzazione: puoi ottenere fino a 120 rate mensili, sospendendo temporaneamente le azioni di riscossione.
Valuta la definizione agevolata o la transazione fiscale: strumenti utili per negoziare con l’Agenzia delle Entrate e ridurre il carico complessivo del debito.
Impugna accertamenti infondati: con un ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria, puoi bloccare la riscossione e difendere la società.

Come difendersi legalmente e fiscalmente
Un avvocato tributarista esperto nella difesa di holding e società immobiliari può analizzare la situazione patrimoniale e predisporre una strategia di risanamento mirata.
Le azioni più efficaci comprendono:

contestare vizi di notifica, motivazione o valutazione negli accertamenti e nelle cartelle esattoriali;
chiedere la sospensione delle procedure di riscossione (pignoramenti, ipoteche, blocchi bancari);
presentare ricorso contro accertamenti IVA, IRES o IMU basati su presunzioni o su dati incompleti;
negoziare transazioni fiscali o rateizzazioni straordinarie con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione;
tutelare gli immobili, i conti societari e le partecipazioni da azioni esecutive;
predisporre un piano di risanamento o composizione negoziata della crisi, in base al Codice della Crisi d’Impresa.

Il ruolo dell’avvocato nella difesa della holding immobiliare

Analizza la legittimità degli accertamenti e delle cartelle fiscali.
Predispone ricorsi e istanze di sospensione per bloccare la riscossione.
Assiste la società nel contraddittorio preventivo con l’Agenzia delle Entrate.
Negozia rateizzazioni e definizioni agevolate per ridurre il debito.
Protegge il patrimonio immobiliare e le partecipazioni societarie da azioni esecutive.
Tutela la continuità operativa e la stabilità finanziaria della holding.

Cosa puoi ottenere con una difesa efficace

La sospensione immediata delle azioni di riscossione.
L’annullamento totale o parziale degli accertamenti illegittimi.
La riduzione consistente dei debiti fiscali attraverso accordi o transazioni.
La protezione del patrimonio immobiliare e societario.
Il risanamento finanziario e fiscale della holding e delle società controllate.

⚠️ Attenzione: ignorare cartelle o accertamenti fiscali può portare a pignoramenti, blocchi dei conti e ipoteche sugli immobili della società, con conseguenze anche sugli amministratori in caso di cattiva gestione.
Molte situazioni, però, possono essere risolte o ridotte, se affrontate tempestivamente con l’aiuto di un avvocato tributarista esperto in diritto societario e fiscale immobiliare.

Questa guida dello Studio Monardo – avvocati esperti in diritto tributario, crisi d’impresa e difesa fiscale delle società immobiliari e holding – spiega cosa fare se la tua holding immobiliare ha debiti fiscali o è sotto accertamento, come bloccare la riscossione e come tutelare il patrimonio immobiliare del gruppo.

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Introduzione

Le holding immobiliari – società create per detenere e gestire patrimoni immobiliari – sono una realtà diffusa sia in ambito familiare sia imprenditoriale. Queste strutture possono accumulare debiti significativi, ad esempio verso banche (mutui ipotecari), fornitori, o il fisco. Quando una holding immobiliare si trova in difficoltà finanziaria, occorre sapere cosa fare e come difendersi dalle azioni dei creditori, utilizzando gli strumenti legali a disposizione del debitore. Dal punto di vista di chi subisce il debito (soci o amministratori della holding), è fondamentale conoscere le tutele previste dall’ordinamento italiano (aggiornate a settembre 2025) e le recenti pronunce giurisprudenziali in materia, per evitare errori che possano aggravare la situazione o addirittura sfociare in responsabilità penali. Questa guida – rivolta ad avvocati, imprenditori e privati esperti – analizza in modo approfondito e aggiornato le possibili strategie difensive: dalle procedure di gestione della crisi d’impresa (come piani di risanamento e concordato) alle manovre di protezione patrimoniale (trust, donazioni, fondi patrimoniali), senza tralasciare i profili penali (bancarotta, sottrazione fraudolenta) connessi a condotte volte a sottrarre beni ai creditori. L’obiettivo è fornire al debitore una panoramica completa su come affrontare i debiti di una holding immobiliare e difendere il proprio patrimonio entro i limiti della legge, evitando al contempo comportamenti che possano essere annullati dai creditori o sanzionati dall’autorità giudiziaria.

Cos’è una holding immobiliare e rischi di indebitamento

Una holding immobiliare è tipicamente una società (spesso una S.r.l. o S.p.A.) costituita con lo scopo principale di detenere beni immobili e gestirne la valorizzazione (es. affitti, compravendite), senza svolgere altre attività operative di rilievo. Si tratta di società caratterizzate da autonomia patrimoniale perfetta, il che significa che rispondono delle obbligazioni con il proprio patrimonio e non con quello dei soci . In pratica, i beni immobili sono intestati alla società holding, separandoli dal patrimonio personale dei proprietari o soci. Questa separazione offre ai soci una protezione: in caso di debiti sociali, i creditori possono aggredire solo i beni della società, e non direttamente quelli personali dei soci (salvo eccezioni che vedremo più avanti). Molte holding immobiliari sono di natura familiare – create ad esempio per gestire il patrimonio immobiliare di una famiglia, ottimizzando la fiscalità e la governance – oppure fanno parte di gruppi societari più ampi come veicoli di investimento immobiliare.

Tuttavia, la natura stessa di holding immobiliare può comportare alcuni rischi di indebitamento: spesso tali società finanziano l’acquisto degli immobili tramite mutui bancari (esponendosi così verso le banche) o contraggono debiti con fornitori (ad esempio imprese edili, manutentori, utenze) per la gestione e ristrutturazione degli stabili. Inoltre, possono sorgere debiti fiscali rilevanti: si pensi alle imposte sugli immobili (IMU, TASI), alle imposte di registro in caso di compravendite, o all’IVA nel caso in cui la holding svolga locazioni commerciali. Un altro caso comune è il debito verso l’erario per plusvalenze tassabili conseguenti alla vendita di un immobile. Se la holding fa parte di un gruppo internazionale, potrebbe anche indebitarsi con società consociate estere (debiti infragruppo) o con investitori internazionali.

L’indebitamento di una holding immobiliare diventa preoccupante quando i flussi di cassa (ad esempio i canoni di locazione percepiti) non sono sufficienti a coprire il servizio del debito (rate dei mutui, pagamento fornitori e tasse). La struttura patrimoniale immobiliare, per sua natura, è illiquida: gran parte dell’attivo è “bloccato” negli immobili, che non possono essere rapidamente convertiti in denaro senza procedure di vendita spesso lunghe o penalizzanti sul prezzo. Ciò può portare a tensioni finanziarie e, nei casi peggiori, all’insolvenza della holding – l’incapacità di pagare regolarmente i propri debiti.

Un elemento cruciale da comprendere è che, in presenza di debiti non pagati, i creditori della holding hanno diritto di rivalersi sul patrimonio della società (in base al principio della responsabilità patrimoniale ex art. 2740 c.c., secondo cui il debitore risponde delle sue obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri ). Nel caso della holding immobiliare, ciò significa che i creditori possono mirare agli immobili di proprietà della società, eventualmente promuovendo azioni esecutive (pignoramenti immobiliari, iscrizione di ipoteche giudiziali) per soddisfarsi su tali beni. D’altro canto, i soci persone fisiche, grazie alla separazione patrimoniale, in linea di massima non vedranno aggrediti i propri beni personali per debiti sociali. Questa tutela non è però assoluta: spesso, infatti, le banche che finanziano la holding richiedono ai soci fideiussioni personali (garanzie) o altri tipi di supporto (ad esempio pegno su quote societarie), vanificando in parte il vantaggio della limitazione di responsabilità. Inoltre, comportamenti illeciti o irregolari dei soci/amministratori possono far emergere profili di responsabilità ulteriori, come vedremo.

In sintesi, una holding immobiliare indebitata si trova con i propri immobili a rischio di esecuzione forzata e, nei casi più gravi, con la prospettiva di una procedura concorsuale (fallimento, ora liquidazione giudiziale) che coinvolge tutto il patrimonio sociale. Prima di arrivare a tali esiti, è fondamentale analizzare la natura dei debiti e dei creditori coinvolti, per poi impostare una strategia di difesa appropriata, sfruttando gli strumenti di prevenzione e gestione della crisi previsti dalla legge. Nel fare ciò, occorre anche evitare mosse azzardate (come distrarre beni a favore di soci o terzi) che potrebbero essere facilmente attaccate dai creditori o configurare violazioni di legge.

Tipologie di creditori e natura dei debiti della holding

Non tutti i debiti sono uguali: a seconda della natura del credito e del creditore, le azioni di recupero e le tutele disponibili possono variare. Esaminiamo le principali categorie di creditori di una holding immobiliare e i relativi rischi:

Debiti bancari (mutui e finanziamenti) – Le banche sono spesso i principali creditori di una holding immobiliare, specie se la società ha acceso mutui ipotecari per acquistare gli immobili. Il credito bancario ha caratteristiche peculiari: è di regola assistito da garanzie reali (ipoteca iscritta sull’immobile finanziato) e/o da garanzie personali (fideiussioni dei soci o di una società controllante). In caso di inadempimento del mutuo (mancato pagamento di rate), la banca può procedere in tempi relativamente rapidi a dichiarare la decadenza dal beneficio del termine e quindi all’esecuzione forzata sull’immobile ipotecato. La presenza di un’ipoteca dà alla banca un titolo preferenziale: l’immobile pignorato verrà venduto all’asta e la banca sarà soddisfatta con precedenza sul ricavato (creditore ipotecario di primo grado). La banca può anche agire simultaneamente contro i garanti personali: ad esempio, se i soci hanno firmato fideiussioni “omnibus” a favore della banca, quest’ultima potrà escutere anche il loro patrimonio personale (conti correnti, altri beni) per il debito residuo non coperto dall’eventuale vendita dell’immobile. Dal punto di vista difensivo, i debitori possono contestare le pretese bancarie solo su specifici profili tecnici (ad esempio contestando tassi usurari, clausole invalide del contratto di mutuo, oppure eccependo la nullità di alcune clausole della fideiussione bancaria standard dichiarate anticoncorrenziali dalla Banca d’Italia) – questioni complesse che esulano da questa trattazione, ma che nei tribunali hanno dato luogo a contenziosi su nullità parziali delle fideiussioni secondo lo schema ABI . Resta il fatto che il debito bancario garantito da ipoteca rappresenta il credito più difficile da ristrutturare: le banche dispongono di strumenti efficaci (l’ipoteca segue il bene anche se la holding lo vende, e rimane valida dieci anni dal termine dell’obbligazione) e tendono ad opporsi a soluzioni che non garantiscano l’integrale rientro del loro credito.
Debiti verso fornitori e altri creditori chirografari – Questi sono i debiti contratti per la gestione ordinaria degli immobili (utenze, manutenzione, consulenze) o per eventuali attività operative limitate della holding. I fornitori, in assenza di garanzie reali, sono creditori chirografari (senza prelazione): per ottenere soddisfacimento devono eventualmente agire in via giudiziale, ad esempio chiedendo un decreto ingiuntivo e poi pignorando i beni della società. Di solito, l’esposizione verso i fornitori è diffusa in importi medio-piccoli; tuttavia, anche un singolo fornitore non pagato con un credito rilevante potrebbe assumere iniziative aggressive. In particolare, se la holding accumula più debiti scaduti, un fornitore potrebbe essere incentivato a presentare istanza di fallimento (liquidazione giudiziale) per la società, al fine di evitare che altri creditori prendano il sopravvento; ciò accade soprattutto quando si sospetta che il patrimonio residuo sia insufficiente a pagare tutti – il creditore “più veloce” preferisce avviare la procedura concorsuale, congelando la situazione, piuttosto che rincorrere da solo l’esecuzione sul singolo bene. Il rischio per la holding, dunque, non viene solo dalle banche ma anche da creditori commerciali che, insoddisfatti, attivino la giustizia per recuperare il dovuto. In termini di difesa, la società può cercare accordi transattivi individuali (dilazioni di pagamento, saldo e stralcio), ma se la situazione di illiquidità è generalizzata sarà opportuno valutare strumenti più strutturati (come procedure concorsuali minori o piani di rientro globali).
Debiti fiscali e verso l’erario – Le obbligazioni tributarie (verso Agenzia delle Entrate, Agenzia Entrate Riscossione/ex-Equitalia, INPS, etc.) meritano un’attenzione particolare. Debiti come imposte non versate, IVA, ritenute fiscali o contributi previdenziali non pagati possono dar luogo a procedure di recupero molto invasive. L’Agenzia Entrate Riscossione ha il potere, dopo notifica della cartella esattoriale, di iscrivere ipoteca esattoriale sugli immobili del debitore (per importi di debito sopra una certa soglia, tipicamente €20.000 per ipoteca) e perfino di procedere al pignoramento e vendita senza bisogno di un titolo giudiziale, tramite la procedura speciale di esecuzione esattoriale. Ciò rende il debito fiscale difficilmente eludibile. Inoltre, i debiti IVA e di ritenute possono comportare anche responsabilità penali per gli amministratori (es. il reato di omesso versamento IVA scatta se l’importo supera una soglia rilevante). Importante: mettere in atto schemi per sottrarre beni al fisco può innescare il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte (art. 11 d.lgs. 74/2000), come vedremo in dettaglio nei profili penali. I crediti tributari godono in parte di privilegi sui beni del debitore (privilegio generale mobiliare, e privilegi speciali su determinati beni, ad esempio sul TFR dei dipendenti per INPS), e in caso di procedure concorsuali vengono soddisfatti prima di quelli chirografari ordinari. Sul piano difensivo, oltre alle procedure concorsuali che vedremo (dove il Fisco può essere coinvolto in accordi di ristrutturazione o transazioni fiscali), esistono strumenti amministrativi come la richiesta di dilazioni (rateizzazioni delle cartelle) o l’adesione a eventuali definizioni agevolate previste dalla legge (le cosiddette rottamazioni delle cartelle esattoriali). Tali misure possono congelare le azioni esecutive se portate avanti correttamente. Tuttavia, l’erario resta un creditore con poteri speciali: ad esempio, può iscrivere ipoteca e pignorare anche beni in fondo patrimoniale o in trust se il debito è estraneo ai bisogni familiari e ritiene l’atto dispositivo in frode (in questi casi, agisce spesso ex art. 2929-bis c.c., di cui infra).
Debiti verso investitori, obbligazionisti o soci finanziatori – Meno comune per le holding immobiliari (a meno che non siano di grandi dimensioni) è l’emissione di obbligazioni o l’ingresso di finanziatori terzi. In tali casi, i creditori potrebbero essere fondi d’investimento, società finanziarie o addirittura i soci stessi (se hanno effettuato finanziamenti soci in conto capitale o simili). Questi debiti spesso hanno natura contrattuale chirografaria, salvo che siano stati strutturati con garanzie (pegno su azioni, covenant sugli immobili, ecc.). La loro gestione segue linee analoghe a quelle dei fornitori: trattativa privata o, in caso di default, azioni legali ordinarie. Occorre segnalare che i finanziamenti dei soci alla società, se la holding fallisce, vengono postergati rispetto agli altri crediti (art. 2467 c.c. per le s.r.l.): i soci saranno cioè rimborsati solo dopo gli altri creditori non subordinati, proprio per evitare che si simulino falsi debiti sociali rimborsando i soci a scapito di terzi.
Strutture internazionali con beni in Italia – Un caso particolare è quello di holding immobiliari con struttura societaria internazionale: ad esempio, immobili siti in Italia intestati però a una società estera (una LLC di diritto estero, o una società con sede in un altro Paese). In tali ipotesi, la giurisdizione e legge applicabile ai rapporti di credito possono complicarsi. Un creditore italiano che vanta crediti verso una società estera con beni in Italia potrà comunque agire nel nostro ordinamento per escutere quei beni: normalmente, se c’è un immobile in Italia, il creditore può promuovere un pignoramento immobiliare innanzi al tribunale italiano competente per territorio (dove si trova l’immobile). Anche in mancanza di una sede locale della società, il bene immobile “fissa” la giurisdizione esecutiva in Italia. Se invece parliamo di procedura concorsuale, entra in gioco il Regolamento UE 2015/848 sull’insolvenza transfrontaliera (per società con centro degli interessi principali in uno Stato UE diverso): in sintesi, l’insolvenza viene aperta nello Stato di sede (COMI, centre of main interests), ma i beni in Italia potrebbero essere oggetto di procedura secondaria nel nostro Paese. Ad esempio, una holding lussemburghese proprietaria di immobili in Italia, se dichiarata insolvente in Lussemburgo, potrebbe vedere aprire una procedura secondaria fallimentare in Italia per liquidare i soli beni qui siti e soddisfare i creditori locali. In ogni caso, va sfatata l’idea che allocare all’estero la società metta automaticamente al riparo i beni italiani dai creditori: i tribunali italiani hanno affrontato casi di fittizio trasferimento all’estero della sede di società poi fallite, affermando la propria giurisdizione ove risultava che l’operatività effettiva rimaneva in Italia . Le Sezioni Unite della Cassazione, ad esempio, già nel 2010 hanno confermato la competenza del giudice italiano a dichiarare il fallimento di una s.r.l. che aveva trasferito la sede legale all’estero con finalità elusive, mantenendo di fatto in Italia l’amministrazione e i beni (operazione giudicata “fittizia”) . In breve, conta la sostanza economica più della forma: se una holding, pur formalmente straniera, ha il proprio baricentro gestionale e patrimoniale in Italia, i creditori potranno attivarsi qui e i giudici italiani tenderanno a non lasciarsi sviare da spostamenti meramente cartolari.

Riassumendo, ogni tipologia di credito richiede un’analisi specifica: i crediti garantiti (banche) hanno un potere di azione immediato sugli asset; i crediti chirografari possono condurre a istanze di fallimento o pignoramenti sui beni mobili e immobili; il Fisco dispone di strumenti privilegiati e poteri pubblicistici di esecuzione; le strutture estere non offrono una protezione assoluta se il legame con l’Italia rimane forte. Dal lato difensivo, per il debitore è essenziale mappare i creditori in ordine di pericolosità e rapidità di escussione, per poi pianificare interventi (dilazioni, accordi, o procedure concorsuali) che disinneschino i creditori più aggressivi e tutelino il patrimonio immobiliare della holding nella misura consentita.

Autonomia patrimoniale vs responsabilità personale: soci e amministratori

Come accennato, la holding immobiliare costituita in forma di società di capitali (S.r.l. o S.p.A.) gode di autonomia patrimoniale perfetta: la società è un soggetto giuridico distinto dalle persone dei soci, e risponde delle obbligazioni solo con il proprio patrimonio (art. 2462 c.c. per le S.r.l.; art. 2325 c.c. per le S.p.A.). I soci, in linea generale, non sono personalmente responsabili per i debiti sociali oltre il limite del capitale conferito. Questo principio cardine del diritto societario italiano fa sì che, ad esempio, se la holding fallisce, i creditori sociali non possono pretendere il pagamento dai soci, né aggredirne le case, i conti bancari personali, etc. Dal punto di vista del debitore (socio) ciò è ovviamente un vantaggio: il patrimonio personale è, di regola, al riparo dalle vicende negative della società. Tuttavia, nella prassi tale “schermo” può assottigliarsi in vari modi:

Garanzie personali dei soci (fideiussioni e pegni): Come già notato, le banche e spesso anche altri creditori forti (locatori, fornitori strategici) richiedono ai soci o amministratori garanzie personali. La fideiussione omnibus in ambito bancario è la più comune: il socio garantisce “in solido” tutte le obbligazioni della holding verso la banca. Ciò implica che, in caso di insolvenza della società, la banca può escutere direttamente il socio garante, bypassando la limitazione di responsabilità. Questa è una scelta contrattuale volontaria, ma spesso inevitabile per accedere al credito. Altre garanzie dei soci possono essere il pegno su quote (il socio offre in pegno le proprie quote sociali a garanzia del debito della società: se la società non paga, il creditore potrà escutere il pegno e vendere le quote, prendendo il ricavato) o le lettere di patronage. Di conseguenza, molti soci di holding immobiliari si trovano nei fatti esposti personalmente, e per loro “difendersi dai debiti della holding” significa anche far valere eventuali eccezioni sulle garanzie (ad es., come detto, eccepire la nullità di clausole fideiussorie ABI standard anti-concorrenziali , oppure verificare se il creditore ha escusso nei termini di legge – art. 1957 c.c. – in assenza di rinuncia a tale termine). Una recente pronuncia di Cassazione del 2024 ha esteso la possibilità di nullità antitrust perfino alle fideiussioni specifiche modellate sullo schema ABI, non solo a quelle omnibus , confermando la rilevanza di questo filone difensivo. Tali tecnicismi, però, vanno valutati caso per caso con l’assistenza di un legale specializzato in diritto bancario.
Responsabilità civile degli amministratori verso i creditori sociali: In certe circostanze, se la gestione della holding è stata particolarmente scorretta, anche gli amministratori (e indirettamente i soci che abbiano influenzato la gestione) possono incorrere in una responsabilità diretta verso i creditori. In generale, il codice civile prevede che gli amministratori rispondano verso la società per la violazione dei doveri gestori (azione di responsabilità sociale ex art. 2476 c.c. per S.r.l., 2393 c.c. per S.p.A.) e, in caso di fallimento, il curatore può agire per il risarcimento dei danni a nome di tutti i creditori (azione di responsabilità ultrannuale o per deficit fallimentare). Ma vi è anche un’azione individuale del creditore sociale (art. 2395 c.c., estesa alle S.r.l.): se il creditore prova che un atto doloso o colposo degli amministratori ha leso direttamente il suo credito (ad esempio falsificando i bilanci al punto da indurlo a fare credito quando la società era già insolvente), può chiedere il risarcimento del danno all’amministratore stesso. Inoltre, con la riforma recente, l’art. 2086 c.c. impone agli amministratori di istituire assetti adeguati alla rilevazione tempestiva della crisi d’impresa: la prolungata omissione in tal senso potrebbe costituire elemento di valutazione di responsabilità in caso di insolvenza aggravata. In parole povere, se gli amministratori di una holding aggravano fraudolentemente il dissesto (ad es. svendendo immobili a parti correlate, o continuando ad indebitarsi sapendo di essere insolventi), rischiano non solo sanzioni penali (bancarotta), ma anche di dover risarcire i creditori insoddisfatti col proprio patrimonio personale, tramite l’azione di responsabilità promossa dal curatore fallimentare. Questi strumenti intendono evitare che la schermatura societaria diventi un paravento per abusi.
Eccezioni normative alla separazione patrimoniale: Vi sono casi in cui la legge stessa “rompe” la barriera tra patrimonio sociale e personale. Ad esempio, nelle società di persone (snc, sas) i soci rispondono illimitatamente e solidalmente dei debiti sociali: sebbene una holding immobiliare sia raramente costituita in forma di società di persone, è bene ricordare che in tal caso i creditori potrebbero aggredire direttamente anche i beni dei soci (dopo escussione del patrimonio sociale). Un altro esempio: in presenza di illeciti tributari, l’Amministrazione finanziaria può talvolta coinvolgere i beni personali degli amministratori o di altri responsabili (si pensi al caso di sostituto d’imposta che non versa le ritenute: l’obbligazione di versamento può essere fatta valere anche sul patrimonio personale del sostituto, trattandosi di un’obbligazione propria). Ancora, se emergesse che la holding era una “scatola vuota” utilizzata dal socio per fini personali, i creditori potrebbero tentare azioni di “abuso della personalità giuridica” o simulazione volte a “aggredire il socio come se fosse il vero debitore*” – si tratta però di ipotesi estreme e non facilmente accolte in giurisprudenza.

In sostanza, la separazione tra patrimonio della holding e patrimonio dei soci/amministratori è un pilastro da sfruttare a vantaggio del debitore, ma occorre essere consapevoli che: (a) molte volte i soci hanno comunque messo a rischio i propri beni firmando garanzie personali; (b) comportamenti scorretti possono annullare la protezione e far ricadere la responsabilità sui gestori; (c) le manovre per spostare beni dalla società ai soci in tempi di crisi (ad esempio distribuire riserve ai soci lasciando la società incapiente verso i creditori) possono essere revocate o far scattare accuse di mala gestio. Quindi, chi guida una holding indebitata dovrà muoversi con prudenza, rispettando i doveri legali e valutando con i professionisti ogni atto straordinario, per non esporsi a ritorsioni giuridiche che vanificherebbero la separazione patrimoniale.

Procedure di gestione della crisi d’impresa: strumenti “ufficiali” di difesa

Quando la situazione debitoria di una holding immobiliare diventa critica, il debitore ha a disposizione una serie di procedure legali di gestione della crisi previste dal nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (d.lgs. 14/2019, in vigore dal 15 luglio 2022, più volte modificato fino al d.lgs. 83/2022 e d.lgs. 136/2024). Si tratta di strumenti volti a risanare l’impresa o a gestirne l’uscita dal mercato in modo ordinato, limitando le aggressioni scoordinate dei creditori e (talvolta) alleggerendo il debito residuo. Dal punto di vista del debitore, ricorrere a queste procedure significa intraprendere un percorso ufficiale e trasparente sotto il controllo (più o meno intenso) di professionisti e autorità giudiziarie, con l’effetto di sospendere o disciplinare le azioni esecutive individuali. Di seguito esaminiamo le principali opzioni, dagli strumenti negoziali e stragiudiziali a quelli giudiziali concorsuali, evidenziando per ciascuno finalità, vantaggi e limiti.

Composizione negoziata della crisi: Introdotta nel 2021 (d.l. 118/2021 conv. in l. 147/2021) e ora disciplinata nel Codice della Crisi (artt. 17-25), la composizione negoziata è una procedura volontaria e confidenziale, attivabile dall’imprenditore in stato di crisi (anche società) tramite una piattaforma telematica camerale. Non si tratta di una procedura concorsuale in senso stretto (la società mantiene la gestione e non c’è dichiarazione di insolvenza), ma di un percorso di trattativa assistita: viene nominato un esperto indipendente che aiuta l’imprenditore a valutare le prospettive di risanamento e a negoziare con i creditori accordi stragiudiziali (o a preparare uno degli strumenti successivi, come un concordato). Durante la composizione negoziata, l’imprenditore può chiedere al tribunale misure protettive temporanee, ossia la sospensione delle azioni esecutive dei creditori sul patrimonio (sul modello del “automatic stay”), per favorire il buon esito delle trattative. Le modifiche del 2023-2024 (c.d. terzo correttivo, d.lgs. 136/2024) hanno rafforzato questo istituto: ad esempio, è ora richiesta la presentazione di un progetto di piano di risanamento all’avvio (non basta una generica istanza) e si consente durante la composizione negoziata di concludere accordi parziali con alcuni creditori, inclusa la possibilità di accordi agevolati col Fisco (transazione fiscale anche in questa sede) . Vantaggi: la composizione è riservata (evita il danno reputazionale di una procedura concorsuale pubblica), relativamente rapida (massimo 6 mesi prorogabili di 3) e flessibile (non impone soluzioni predefinite: può sfociare in accordi individuali, contratti, moratorie, finanche nella cessione dell’azienda o aumento di capitale). Per una holding immobiliare, potrebbe essere utile per negoziare ad esempio con la banca una ristrutturazione del mutuo fuori dalle aule giudiziarie, magari con l’intervento di un nuovo investitore mediato dall’esperto. Limiti: la composizione negoziata richiede che la crisi non sia già irreversibile (serve “ragionevole perseguibilità del risanamento”), inoltre le misure protettive concesse dal tribunale non sono automatiche ma discrezionali e, pur bloccando i pignoramenti, non impediscono ai creditori privilegiati (es. banca ipotecaria) di acquisire garanzie o di proseguire alcune azioni cautelari (salvo specifico divieto del giudice). In pratica, se il tempo e la fiducia con i creditori lo consentono, è un tentativo da fare prima di passare alle procedure concorsuali formali.
Piano attestato di risanamento: Previsto dall’art. 56 CCII (già art. 67, co.3, lett. d) L.F.), è un accordo stragiudiziale consistente in un piano di risanamento aziendale accompagnato da una attestazione di veridicità e fattibilità rilasciata da un professionista indipendente. Il piano deve essere idoneo a consentire il risanamento dell’esposizione debitoria dell’impresa e a riequilibrarne la situazione finanziaria. Viene poi pubblicato nel registro delle imprese (in una sezione riservata), dando pubblica notizia dell’esistenza del piano. Il principale effetto giuridico del piano attestato è la protezione dagli atti revocatori fallimentari: se poi la società dovesse fallire, i pagamenti e le garanzie concesse in esecuzione del piano non potranno essere dichiarati inefficaci dal curatore (art. 166, co.3 CCII). In sostanza, è uno scudo che tutela gli accordi presi in attuazione del piano, incoraggiando i creditori ad aderirvi senza timore che, se la situazione precipita, verranno revocati i vantaggi ottenuti. Il piano attestato è estremamente flessibile: non richiede percentuali di adesione minima tra i creditori, né l’omologazione del tribunale. È un puro accordo contrattuale tra il debitore e uno o più creditori, con l’“avallo” di un esperto attestatore. Il suo limite è che non vincola i creditori dissenzienti o estranei: quindi se la holding ha 10 creditori e fa un piano attestato con 7 di loro, gli altri 3 rimangono liberi di agire (non c’è alcuno stay automatico). Questo strumento è utile quando il numero di creditori è limitato e c’è disponibilità alla ristrutturazione da parte loro (tipicamente, banche). Nel contesto di una holding immobiliare, un piano attestato potrebbe consistere in un accordo con la banca per dilazionare il mutuo e con qualche fornitore strategico per stralciare parte del dovuto, con l’impegno magari a liquidare un immobile non strategico: l’attestatore certificherà che il piano consente di riequilibrare la situazione e i creditori aderenti saranno al riparo da revocatorie se poi qualcosa va storto. Non c’è pubblicità negativa (il piano è riservato salvo la formalità del deposito in registro imprese, spesso ignorata dai più) e la governance societaria rimane intatta. Il rovescio della medaglia è l’assenza di poteri coercitivi: se alcuni creditori non ci stanno, il piano potrebbe non risolvere la crisi in modo completo.
Accordo di ristrutturazione dei debiti: È una procedura semi-concorsuale disciplinata dagli artt. 57-64 CCII (già art. 182-bis L.F.). Consiste in un accordo che il debitore raggiunge con una percentuale qualificata di creditori e che viene poi omologato dal tribunale, acquistando efficacia vincolante. Il quorum ordinario richiesto è del 60% dei crediti (in valore); i creditori che non aderiscono devono essere pagati integralmente (salvo che si tratti di crediti minoritari chirografari che possono essere stralciati purché non peggiori la loro posizione rispetto a una liquidazione). Il vantaggio principale è che, ottenuto l’accordo con la maggioranza qualificata, l’omologazione lo rende efficace erga omnes (sia pure con i limiti detti: i non aderenti ricevono il 100% salvo diverse previsioni di legge). Il CCII, in attuazione della direttiva UE sul ristrutturazioni, ha introdotto vari tipi speciali: accordi ad efficacia estesa (art. 61) che permettono, in presenza di creditori finanziari, di estendere gli effetti dell’accordo anche ai dissenzienti appartenenti a categorie omogenee, purché si raggiunga il 75% di adesioni in quella categoria e l’accordo sia approvato dagli altri creditori; accordi agevolati al 30% (art. 60) per i quali basta il 30% di consenso se l’accordo non incide su creditori pubblici/titolati di privilegio generale; e ancora gli accordi di ristrutturazione soggetti a omologazione (ADRS) che sono una sorta di via di mezzo col concordato (possono prevedere moratorie per i chirografari dissenzienti, suddivisione in classi, ecc.). In pratica, l’accordo di ristrutturazione consente una ristrutturazione consensuale con un coinvolgimento minimo del tribunale, limitato all’omologa. Durante le trattative per un accordo di ristrutturazione, il debitore può chiedere misure protettive (come nel concordato) per bloccare le azioni esecutive. Per una holding immobiliare, potrebbe essere lo strumento adatto quando si riesce ad avere il consenso della banca e di pochi altri creditori maggioritari, proponendo un piano di rientro che però riduce i debiti (ad esempio, la banca accetta un taglio del credito, i fornitori prendono il 60% del dovuto dilazionato, i soci immettono nuovi fondi). L’accordo, se omologato, mette al sicuro l’azienda da iniziative individuali dei creditori inclusi e consente di scongiurare il fallimento con un accordo giuridicamente vincolante. Un limite può essere l’atteggiamento del Fisco: la presenza di debiti fiscali ingenti richiede una transazione fiscale ex art. 63 CCII all’interno dell’accordo, con il voto espresso dall’Erario; la normativa attuale consente allo Stato di aderire ad accordi con decurtazione di imposta (cosa un tempo vietata), ma serve il rispetto di determinate condizioni (convenienza della proposta rispetto alla liquidazione). Dunque, il successo di un ADR dipende molto dalla capacità di coinvolgere costruttivamente tutti i creditori cruciali.
Concordato preventivo: È la procedura concorsuale vera e propria alternativa al fallimento (ora liquidazione giudiziale). Previsto dagli artt. 84-120 CCII, il concordato è un piano che il debitore propone a tutti i creditori, sottoposto all’approvazione dei creditori medesimi (mediante voto in eventuali classi) e all’omologazione del tribunale. Può assumere due forme principali: concordato in continuità aziendale (quando prevede la prosecuzione dell’attività, ad es. affittando o vendendo l’azienda in esercizio) oppure concordato liquidatorio (quando prevede solo la liquidazione del patrimonio, magari con una proposta di pagamento parziale ai creditori). Per le holding immobiliari, che spesso non hanno una “azienda” in senso stretto ma solo asset, è frequente che il concordato sia liquidatorio: si propone di vendere uno o più immobili e distribuire il ricavato ai creditori secondo un certo ordine e percentuale. La legge richiede, nel concordato liquidatorio puro, un apporto di risorse esterne che aumenti di almeno il 10% la soddisfazione dei chirografari, oppure in mancanza garantisce comunque ai chirografari almeno il 20% (soglia abbassata al 10% dal correttivo 2022 per favorire i concordati) – soglie destinate a tutelare i creditori non garantiti da proposte eccessivamente basse. Il vantaggio maggiore del concordato è l’automatic stay: fin dal deposito della domanda di concordato (con riserva o completo), nessun creditore può iniziare o proseguire azioni esecutive individuali né iscrivere ipoteche sui beni del debitore (art. 54 CCII, ex art. 168 L.F.) – il tutto per tutelare la “par condicio” in funzione della soluzione unitaria. Ciò può dare respiro alla holding soffocata dai pignoramenti, congelando le posizioni e impedendo ad esempio alla banca di mettere all’asta l’immobile mentre si cerca di vendere a valore di mercato nell’ambito del concordato. Un altro aspetto positivo è la cram-down sui creditori dissenzienti: se la maggioranza approva (maggioranza per classi, e comunque più del 50% dei crediti votanti), il piano diventa vincolante anche per chi ha votato contro o non ha partecipato. In tal modo, si supera l’unanimità richiesta negli accordi stragiudiziali. Inoltre, il concordato – specie in continuità – può consentire di rinegoziare contratti, sciogliersi da quelli troppo onerosi (con autorizzazione del tribunale) e gestire in modo ordinato la dismissione degli asset. Svantaggi: il concordato è una procedura complessa, lunga e costosa. Richiede una fase iniziale di ammissione (con relazione di un professionista attestatore circa la fattibilità e la capienza per i creditori in caso di liquidazione) e una successiva di voto ed omologa. La governance della società durante il concordato è limitata: gli amministratori restano in carica ma sono affiancati da un commissario giudiziale nominato dal tribunale, che vigila sull’operato. Nel concordato in continuità la società prosegue la gestione sotto osservazione; nel concordato liquidatorio di fatto si andrà a scioglimento a fine procedura. Esiste anche il “concordato in bianco” (o con riserva, art. 44 CCII ex art. 161 co.6 L.F.), ossia la possibilità di depositare una domanda di concordato prenotativa (senza piano dettagliato) per ottenere subito l’effetto di sospensione delle azioni esecutive e poi presentare il piano entro un termine. Questa modalità è spesso utilizzata come mossa difensiva urgente per bloccare i creditori e guadagnare tempo, ma va usata in buona fede e poi seguita da un piano concreto, altrimenti rischia la declaratoria di inammissibilità e il precipitare della situazione in liquidazione giudiziale. Per una holding immobiliare sovraindebitata, il concordato preventivo rappresenta l’ultima chiamata prima del fallimento: se c’è la possibilità di soddisfare i creditori in misura migliore rispetto alla liquidazione fallimentare (ad esempio vendendo gli immobili a prezzi di mercato tramite trattative private, oppure coinvolgendo i soci che apportano liquidità fresh money), il tribunale approverà il concordato; diversamente, se la proposta appare peggiore di ciò che i creditori otterrebbero liquidando tutto, verrà respinta e si aprirà la liquidazione giudiziale.
Liquidazione giudiziale (ex fallimento): È la procedura concorsuale “di chiusura”, cui si giunge quando non vi sono prospettive di risanamento o concordato. Viene aperta su istanza di uno o più creditori, del debitore stesso, o su iniziativa del PM, in presenza dello stato di insolvenza (incapacità non temporanea di adempiere regolarmente). Per le società, comporta la perdita dell’amministrazione da parte degli organi sociali, sostituiti dal curatore fallimentare nominato dal tribunale, il quale provvede a liquidare i beni (vendita degli immobili, incasso crediti, ecc.) e a distribuire il ricavato ai creditori secondo le cause di prelazione. La liquidazione giudiziale è spesso vista come la peggiore delle ipotesi per il debitore, perché implica la totale espropriazione del patrimonio e lo scioglimento/dissoluzione della società. Tuttavia, per i soci persone fisiche di una holding di capitali, paradossalmente il fallimento della società può rappresentare anche una chiusura definitiva dei conti: la società viene liquidata, i debiti (spesso non integralmente pagati) restano insoddisfatti ma, essendo la società un soggetto giuridico distinto, non potranno più essere fatti valere nei confronti dei soci (salvo garanzie personali date). In pratica i creditori sociali, esaurita la procedura, dovranno “stralciare” i crediti eccedenti non soddisfatti. Diverso il caso se a fallire fossero i soci (non questo l’oggetto qui, ma esiste anche la procedura di liquidazione del patrimonio per sovraindebitati non fallibili). Per la holding immobiliare, comunque, la liquidazione giudiziale segna la fine: gli immobili verranno venduti all’asta con tutte le note inefficienze e ribassi tipici (spesso i beni immobili in fallimento subiscono deprezzamenti notevoli e restano invenduti a lungo). Inoltre la procedura può trascinarsi per anni, ritardando anche la definizione di posizioni personali dei soci (ad esempio, fino alla chiusura del fallimento non si saprà se il curatore intenterà azioni di responsabilità contro gli amministratori o revocatorie di atti compiuti a favore dei soci). Va segnalato però che il CCII ha introdotto la possibilità, anche per le società, di ottenere una sorta di “esdebitazione indiretta”: i creditori insoddisfatti nel fallimento di una società di capitali non possono più agire nei confronti dei soci (a meno di loro garanzie personali o altre responsabilità), e ciò è ovvio per la struttura societaria, ma ora il codice prevede all’art. 233 anche l’esdebitazione del debitore civile (imprenditore individuale o persona fisica ex socio illimitatamente responsabile) dopo la chiusura della liquidazione giudiziale – concetto diverso e qui non applicabile direttamente alla società, ma giova ricordarlo per completezza. In definitiva, la liquidazione giudiziale è ciò che il debitore (socio/amministratore) vuole evitare, o quantomeno ritardare il più possibile, perché una volta aperta non c’è più controllo nelle mani del debitore e ogni decisione spetta agli organi concorsuali. D’altro canto, se si arriva a questo punto, è importante collaborare con il curatore per evitare guai peggiori (in primis, accuse di bancarotta).

Di seguito, una tabella riepilogativa dei principali strumenti di regolazione della crisi d’impresa applicabili a una holding immobiliare, con le loro caratteristiche essenziali dal punto di vista del debitore:

Tabella 1 – Principali strumenti di gestione della crisi d’impresa (scenario: holding immobiliare in difficoltà)

Strumento	Cos’è e come funziona	Vantaggi per il debitore	Criticità/limiti
Composizione negoziata	Procedura volontaria extra-giudiziale con assistenza di un esperto indipendente per negoziare con i creditori. Possibile richiesta al tribunale di misure protettive (sospensione temporanea dei pignoramenti).	– Riservata (non pubblica). <br>– Consente di esplorare soluzioni flessibili (accordi individuali, nuova finanza, cessione beni) senza subire nell’immediato azioni esecutive. <br>– Costi contenuti e tempi rapidi (6-9 mesi).	– Non vincola i creditori dissenzienti: occorre trovare un accordo, altrimenti si esce senza risultato. <br>– Misure protettive temporanee e revocabili; i creditori privilegiati potrebbero non essere totalmente bloccati. <br>– Serve prospettiva di risanamento credibile e collaborazione dei creditori chiave.
Piano attestato di risanamento (art. 56 CCII)	Piano di ristrutturazione predisposto dal debitore e asseverato da un professionista indipendente. È un accordo stragiudiziale privato con uno o più creditori, pubblicato in registro imprese. Non richiede omologa del tribunale.	– Massima flessibilità di contenuti (è un contratto). <br>– Protegge da revocatoria fallimentare i pagamenti/garanzie concessi in esecuzione del piano (incentiva i creditori ad aderire) . <br>– Nessun stigma pubblico (solo pubblicazione formale).	– Non produce effetti sugli estranei: i creditori non aderenti possono agire liberamente (nessuno stay automatico). <br>– Richiede l’adesione convinta dei principali creditori (spesso usato con banche). <br>– Necessario attestare veridicità e fattibilità: richiede dati affidabili e un professionista attestatore.
Accordo di ristrutturazione (60%-75%)	Accordo con una maggioranza qualificata di creditori (≥60% dei crediti) su un piano di ristrutturazione, sottoposto all’omologazione del tribunale. Possibili varianti: “agevolato” (≥30% senza incidere su erario e privilegiati) o “esteso” (vincola dissenzienti di una classe se ≥75% in quella classe).	– Consente di superare l’opposizione di minoranze: se si raggiunge il quorum, l’accordo omologato è vincolante per tutti i creditori coinvolti. <br>– Durante la trattativa, il debitore può ottenere la sospensione delle azioni esecutive (come nel concordato). <br>– Meno costoso e complesso di un concordato; gestione rimane in mano al debitore (no commissario, solo attestatore per relazione di fattibilità).	– Quorum non sempre raggiungibile (serve notevole consenso). <br>– I creditori non aderenti, se non soddisfatti al 100%, possono opporsi in sede di omologa. <br>– Il piano deve assicurare che i dissenzienti ricevano almeno quanto avrebbero in liquidazione (test di convenienza) e rispettare eventualmente cause di prelazione. <br>– Coinvolgimento del Fisco subordinato a transazione fiscale approvata (non garantita).
Concordato preventivo (con riserva o in continuità/liquidatorio)	Procedura concorsuale giudiziale: il debitore propone un piano ai creditori, soggetto a voto (maggioranza per classi o assoluta) e approvazione dal tribunale (omologa). Può prevedere la continuità aziendale (es. gestione degli immobili per generare flussi) o la liquidazione degli attivi. Il deposito della domanda (anche “in bianco”) innesca immediatamente lo stay sulle azioni esecutive.	– Sospende tutte le azioni esecutive e cautelari dei creditori sin dalla domanda (respiro immediato). <br>– Possibilità di imporre il piano anche ai dissenzienti se c’è voto favorevole della maggioranza. <br>– Il debitore può gestire l’impresa (se in continuità) sotto controllo del commissario, evitando il tracollo immediato. <br>– Si possono “tagliare” i debiti chirografari (haircut) e rinegoziare scadenze, con effetti definitivi dopo omologa. <br>– Consente soluzioni creative: ad es. vendita diretta di un immobile con soddisfazione parziale del credito bancario (meglio che asta fallimentare).	– Procedura complessa, pubblica e costosa (onorari commissario, spese legali, perizia attestatore). <br>– Tempistiche non brevissime (diversi mesi tra ammissione, voto e omologa, durante i quali l’azienda è “congelata”). <br>– Esito incerto: se i creditori bocciano il piano o il tribunale lo ritiene non fattibile/non conveniente, si va in liquidazione giudiziale. <br>– Richiede trasparenza totale: i creditori e il giudice vedranno i dettagli dei debiti e dell’attivo; eventuali atti in frode emergono e possono portare a inammissibilità o conseguenze penali (es. bancarotta).
Liquidazione giudiziale (fallimento)	Procedura concorsuale liquidatoria disposta dal tribunale accertata l’insolvenza. Gli organi nominati (giudice delegato e curatore) spossessano il debitore dei beni, li liquidano e ripartiscono il ricavato tra i creditori secondo l’ordine dei privilegi e par condicio. La società poi si estingue.	– Dà avvio all’esdebitazione della società: dopo, i creditori insoddisfatti non hanno ulteriori azioni sul patrimonio residuo dei soci (salvi garanti). <br>– Il socio non garante, se non ha responsabilità specifiche, si libera dei debiti sociali definitivamente una volta chiusa la procedura. <br>– Se il dissesto è irreversibile, è un percorso obbligato che porta a definizione delle pendenze in modo legale e trasparente.	– Il patrimonio è totalmente espropriato e gestito da terzi (curatore) senza alcun riguardo per gli interessi personali dei soci. <br>– Vendita coattiva degli immobili spesso a valori ribassati (aste giudiziarie) con elevata probabilità di incasso inferiore al valore di mercato. <br>– Tempi lunghi di soddisfacimento (i creditori potrebbero vedere soldi solo dopo anni). <br>– Implica per amministratori e soci possibili azioni del curatore (revocatorie, responsabilità) e indagini per bancarotta. <br>– Marchio indelebile: la società è fallita, con conseguenze reputazionali e per i garanti possibili segnalazioni nelle banche dati creditizie.

Questa panoramica evidenzia che la strategia difensiva del debitore, quando la holding immobiliare è esposta, dovrebbe idealmente privilegiare gli strumenti che evitano la liquidazione giudiziale, percorrendo tutte le strade di risanamento o accordo con i creditori. In particolare, se c’è anche solo una finestra di opportunità per salvare la società (o il suo patrimonio), vale la pena tentare la composizione negoziata o il piano attestato; se la situazione è più compromessa ma c’è la disponibilità di alcuni creditori a trattare, l’accordo di ristrutturazione può formalizzare intese efficaci; se infine è necessario passare sotto l’egida del tribunale, il concordato preventivo – pur impegnativo – può evitare una svendita disordinata degli immobili e dare al debitore voce in capitolo su come liquidare e quanto dare ai creditori. Va aggiunto che per le micro-holding (piccole società sotto le soglie di fallibilità, anche se oggi la soglia di esonero è stata di fatto abolita per gli imprenditori collettivi), esistono procedure semplificate di sovraindebitamento (come la composizione della crisi minore o la liquidazione controllata ex L. 3/2012 ora assorbite nel CCII) che tuttavia non differiscono molto, concettualmente, da quelle descritte, se non per l’assenza del voto dei creditori in certi casi e l’estensione anche a soggetti non fallibili.

In pratica, dal punto di vista del debitore (soci e amministratori della holding), rivolgersi per tempo a uno di questi strumenti “ufficiali” rappresenta una forma di difesa legittima e spesso efficace: si sospendono le esecuzioni, si tratta globalmente con i creditori e si evita di incorrere in soluzioni fai-da-te illegali. Molti imprenditori, per comprensibile ritrosia, tendono invece a dilazionare il confronto formale con la crisi, sperando di risolvere privatamente o rimandando; ma se la situazione peggiora, si rischia di arrivare al fallimento senza aver esplorato vie migliori. Nel prossimo paragrafo tratteremo proprio cosa accade quando, invece di usare questi strumenti, si tentano strade alternative come il trasferimento di beni ai soci o in trust: quali difese hanno i creditori e quali rischi (anche penali) corre il debitore.

Difendersi dalle azioni esecutive dei creditori: opposizioni e strategie extra-concorsuali

Nel momento in cui un creditore avvia un’azione esecutiva (pignoramento) o un’azione monitoria/giudiziale (es. decreto ingiuntivo) contro la holding immobiliare, il debitore deve reagire tempestivamente con gli strumenti di opposizione e di difesa previsti dalla legge. Parallelamente, può attuare strategie extra-concorsuali per cercare di ridurre il danno o giungere a un accordo prima che l’esecuzione abbia effetti irreversibili (come la vendita forzata di un immobile). In questa sezione esaminiamo le principali mosse difensive nell’ambito delle procedure esecutive individuali, dal punto di vista di una holding immobiliare debitrice.

Opposizione a decreto ingiuntivo e alle ingiunzioni: Se un creditore (ad esempio un fornitore) ottiene un decreto ingiuntivo nei confronti della holding – titolo esecutivo che precede il pignoramento – la società ha 40 giorni per proporre opposizione davanti al tribunale competente. L’opposizione trasforma il procedimento in un giudizio ordinario, dando tempo al debitore e possibilità di contestare il credito. I motivi di opposizione possono essere formali (vizi di notifica, incompetenza del giudice) o sostanziali (contestazione dell’esistenza del debito, eccezioni di inadempimento, prescrizione, compensazione, ecc.). Dal punto di vista difensivo, anche se la holding sa di dovere la somma, l’opposizione può essere utilizzata per guadagnare tempo e magari nel frattempo trattare un pagamento dilazionato con il creditore. Attenzione però: se il decreto è provvisoriamente esecutivo (cosa comune, ad esempio se corredato da cambiale, o per crediti liquidi da fatture), l’opposizione non sospende l’esecutorietà salvo che il giudice, su istanza del debitore, disponga la sospensione in caso di gravi motivi. Quindi, l’opposizione va accompagnata – se necessario – da un’istanza di sospensiva, motivando il periculum (danno grave in caso di esecuzione) e la fondatezza (fumus boni iuris) delle ragioni di opposizione. In sintesi, l’opposizione all’ingiunzione è un primo scudo che il debitore alza per non dare per incontestato il credito: non risolve il problema di fondo, ma può evitare che un debito non dovuto o non quantificato esattamente diventi definitivo senza dibattimento.
Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: Se il creditore è già passato al pignoramento (ad esempio, pignoramento immobiliare trascritto su un immobile della holding, o pignoramento del conto corrente societario), il codice di procedura civile consente due tipi di opposizione: opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) se si contesta il diritto del creditore di procedere esecutivamente (ad esempio perché il debito è già estinto, o perché manca un titolo valido); oppure opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) se si denunciano vizi formali della procedura (es. irregolarità nella notifica del pignoramento, nella formazione dei documenti di vendita, etc.). Nel contesto di una holding immobiliare, l’opposizione all’esecuzione potrebbe basarsi su argomenti come: il titolo esecutivo è invalido (ad es. sentenza non passata in giudicato, decreto ingiuntivo non notificato correttamente); il debito è stato pagato o non è più esigibile; vi è stata una transazione o una moratoria non rispettata dal creditore. L’opposizione agli atti invece punta a rallentare la procedura per vizi procedurali (ad esempio il pignoramento contiene errori, o il valore dell’immobile stimato è manifestamente errato e pregiudizievole, ecc.). In ambo i casi, l’opposizione apre un giudizio incidentale davanti al giudice dell’esecuzione o tribunale, e può condurre – se c’è urgenza – alla richiesta di sospensione dell’esecuzione in corso. Ad esempio, se la holding contesta di non aver ricevuto la notifica del precetto, potrebbe ottenere la sospensione del pignoramento in attesa della decisione sull’opposizione. Queste opposizioni sono strumenti tecnici, che necessitano di solide basi, altrimenti rischiano di essere rigettate in breve tempo, lasciando solo ulteriori spese legali. Tuttavia, se vi sono effettivamente irregolarità o motivi di contestazione, il loro utilizzo è doveroso per tutelare i diritti del debitore.
Conversione del pignoramento e soluzioni concordate in sede esecutiva: Una volta iniziata l’esecuzione, il codice di procedura civile offre al debitore un’ultima possibilità di evitare la vendita coattiva: la conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.), che consiste nella sostituzione del bene pignorato con una somma di denaro depositata in cancelleria. In pratica, la holding (o terzi per essa, es. soci) può chiedere al giudice di determinare la somma per “liberare” l’immobile pignorato (somma pari al credito azionato + interessi e spese, con eventuale riduzione di 1/5 se il pagamento è immediato). Versata tale somma, il pignoramento viene revocato e il bene torna libero. Questo strumento è utile se, ad esempio, la holding trova un accordo col creditore per pagare un po’ meno del dovuto ma subito: depositando il denaro (anche se preso a prestito dai soci) evita l’asta. In assenza di liquidità per la conversione, il debitore può comunque, fino all’ultimo, trovare un accordo transattivo col creditore procedente (magari anche con gli altri creditori intervenuti nell’esecuzione): una volta raggiunta un’intesa di saldo e stralcio e ottenuta la rinuncia agli atti da parte del creditore procedente, il pignoramento verrà chiuso. Spesso, le banche sono disposte a concordare una vendita privata dell’immobile pignorato: si sospende l’asta per dare tempo alla holding di vendere l’immobile ad un terzo a prezzo di mercato (solitamente più alto di quello d’asta) e pagare la banca col ricavato. Questa pratica – non formalizzata nel codice ma frutto di accordi – può essere vantaggiosa per entrambi: la banca recupera più denaro e prima, il debitore evita gli esiti imprevedibili dell’asta ed eventuali residui di debito post-esecuzione.
Negoziazione e ristrutturazione del debito “in bonis”: Anche senza ricorrere alle procedure concorsuali, la holding può tentare di rinegoziare i propri debiti direttamente con i creditori, finché la situazione non precipita in insolvenza conclamata. Ad esempio, con la banca si può discutere una ristrutturazione del mutuo: allungamento del piano di ammortamento per ridurre la rata, periodo di moratoria temporanea (interessi-only), o consolidamento di più esposizioni in un unico prestito. In alcuni casi, la banca può accettare un “saldo e stralcio”: il debitore paga una percentuale subito (magari attingendo a risorse dei soci) e la restante parte di debito viene remissionata. Naturalmente, ciò avviene se la banca ritiene che l’alternativa (procedura concorsuale o esecuzione) sia meno conveniente. Analogamente, con i fornitori si può proporre un pagamento parziale immediato (es. 50%) a chiusura definitiva del debito (take the money and run), proposta spesso considerata quando il debitore altrimenti fallirebbe e il fornitore rischierebbe di incassare zero o poco. Queste rinegoziazioni informali hanno il pregio della rapidità e riservatezza, ma devono fare i conti col problema del coordinamento: se i creditori sono numerosi, ognuno tenderà a voler essere pagato per intero e a non fidarsi delle promesse fatte agli altri – da qui l’utilità di procedure come il concordato, che legano tutti insieme. Tuttavia, se la holding ha pochi creditori importanti, un accordo in extremis può risolvere la crisi senza passare da tribunale.
Moratorie e accordi temporanei: In alcuni settori, come quello bancario, esistono protocolli per la concessione di moratorie ai debitori in difficoltà (ad esempio moratorie ABI per PMI, sospensione mutui in caso di calamità o pandemia, ecc.). Una holding immobiliare potrebbe beneficiare di tali moratorie (sospensione fino a 6-12 mesi delle rate) se rientra nelle categorie previste. Ciò non risolve il debito ma dà tempo, differendo le scadenze e magari evitando default formali. Anche il Fisco talvolta sospende la riscossione (lo abbiamo visto con le sospensioni COVID) o consente rateizzazioni automatiche per importi sotto certe soglie (attualmente fino a €120.000 si possono ottenere fino a 72 rate senza dover provare difficoltà). Sfruttare queste opportunità può ridurre la pressione esecutiva immediata.

In definitiva, come difendersi dall’azione individuale dei creditori? Dal lato strettamente legale, facendo valere ogni possibile vizio o eccezione (opposizioni) e sfruttando gli istituti di dilazione e conversione offerti dal processo esecutivo; dal lato strategico, negoziando attivamente con i creditori uno per uno per trovare soluzioni transattive, sempre ponderando le alternative (ad esempio, se so che un creditore otterrebbe solo il 30% in caso di mio concordato preventivo, posso proporgli un saldo e stralcio al 40% subito: è un argomento convincente). È fondamentale mantenere con i creditori una comunicazione aperta e, se possibile, evitare mosse unilaterali che facciano perdere la fiducia (come occultare beni o fare pagamenti preferenziali nascosti), perché queste azioni spesso inaspriscono i creditori e li spingono ad accelerare misure drastiche.

Tutto ciò va valutato in una tempistica corretta: c’è un momento per negoziare privatamente (quando la crisi è ancora gestibile e i creditori non hanno perso la pazienza) e un momento per “gettare la spugna” privatistica e ricorrere al tribunale (quando pignoramenti e cause piovono da tutte le parti). Sbagliare i tempi – ad esempio, attendere che la banca iscriva ipoteca giudiziaria o pignori, quando si poteva transare prima – può peggiorare di molto la leva negoziale del debitore. Viceversa, minacciare credibilmente l’apertura di un concordato preventivo può indurre i creditori ad accettare un accordo stragiudiziale migliore di ciò che otterrebbero in procedura (specie se i creditori sanno che in concordato potrebbero subire forti decurtazioni o lunghe attese).

Nel prossimo paragrafo affronteremo quelle mosse estreme che alcuni debitori compiono per difendersi: trasferire i propri beni (o quelli della società) a terzi – tipicamente ai familiari o entità controllate, tramite donazioni, trust o fondi patrimoniali – nel tentativo di sottrarli alla garanzia dei creditori. Analizzeremo come l’ordinamento reagisce a questi atti (azione revocatoria, art. 2929-bis c.c., ecc.) e quali sono le conseguenze anche penali se tali operazioni configurano frodi.

Trasferimento di beni a terzi (trust, donazioni, fondo patrimoniale): protezione patrimoniale o rischio?

Quando i debiti diventano pressanti, un riflesso frequente di imprenditori e privati è cercare di proteggere il patrimonio dall’aggressione dei creditori. Gli strumenti giuridici che vengono utilizzati a tal fine includono: la costituzione di un trust, l’effettuazione di donazioni dei beni a familiari, o la creazione di un fondo patrimoniale (per chi è coniugato) in cui far confluire i beni immobili della famiglia. Dal punto di vista del debitore, queste operazioni vengono percepite come modi per “mettere al sicuro” i beni, sottraendoli alla responsabilità patrimoniale ex art. 2740 c.c. Tuttavia, bisogna essere estremamente cauti: il diritto italiano predispone diversi rimedi a tutela dei creditori contro questi atti dispositivi, in primis la potentissima azione revocatoria ordinaria (art. 2901 c.c.) e, più di recente, lo strumento accelerato dell’art. 2929-bis c.c., oltre a sanzioni penali in caso di frode conclamata. In questa sezione approfondiremo come trust, donazioni e fondi patrimoniali funzionano e in che misura riescono (o meglio, non riescono) a proteggere i beni dai debiti, specie alla luce delle più aggiornate pronunce giurisprudenziali al 2025.

Il trust e la segregazione dei beni

Il trust è un istituto di origine anglosassone, riconosciuto anche in Italia a seguito della Convenzione dell’Aja del 1985. Tramite un trust, un soggetto (disponente o settlor) trasferisce la titolarità di determinati beni a un altro soggetto (trustee), affinchè questi li amministri a vantaggio di alcuni beneficiari o per un certo scopo. La caratteristica fondamentale del trust è la segregazione patrimoniale: i beni conferiti nel trust escono dal patrimonio del disponente e diventano di proprietà (fiduciaria) del trustee, costituendo però un patrimonio separato sia dai beni personali del trustee sia da quelli di qualsiasi altro soggetto . L’effetto pratico, normalmente, è che i creditori del disponente non possono aggredire i beni finiti nel trust, poiché questi non gli appartengono più, né possono aggredirli i creditori personali del trustee (perché sono separati dal suo patrimonio) . Per tale ragione, il trust è spesso impiegato come strumento di protezione patrimoniale: si pensi a un imprenditore che anticipa possibili difficoltà economiche e decide di mettere gli immobili di famiglia in un trust a favore dei figli, nominando un trustee di fiducia, in modo che se l’azienda andasse male quei beni non sarebbero attaccabili dai creditori aziendali.

Tuttavia, la legge italiana (che non prevede un proprio trust, ma riconosce quelli di ordinamenti stranieri) offre ai creditori rimedi potenti contro i trust istituiti in frode. Anzitutto, l’azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c.: trattandosi di un “atto di disposizione del patrimonio” compiuto dal debitore in potenziale pregiudizio dei creditori, la costituzione di un trust può essere dichiarata inefficace verso il creditore che agisce in revocatoria, ove ne ricorrano i presupposti (evento dannoso per le ragioni creditorie e – almeno – consapevolezza di tale pregiudizio da parte del debitore/trustee) . La giurisprudenza ormai consolidata considera revocabile non solo l’atto con cui si trasferiscono i beni al trustee, ma anche lo stesso atto istitutivo del trust: Cassazione ha chiarito che i due atti (istituzione del trust e dotazione dei beni) sono inscindibilmente connessi nell’operazione di segregazione, dunque l’azione revocatoria può colpire direttamente l’atto istitutivo “alla radice”, facendone venir meno gli effetti protettivi sin dall’origine . In una recente ordinanza del 6 settembre 2023, la Cassazione (n. 25964/2023) ha ribadito proprio questo principio: è legittimo esperire l’azione revocatoria contro l’atto istitutivo del trust, anche se in sé non trasferisce materialmente i beni, perché esso crea comunque il vincolo di destinazione finalizzato a sottrarre i beni ai creditori .

Un’altra problematica frequente nei trust “in odore” di frode è la competenza giurisdizionale: spesso si scelgono leggi regolatrici estere (es. trust domiciliato alle Isole Cook) e clausole che indicano fori stranieri, sperando così di complicare la vita ai creditori. Ebbene, su questo punto è intervenuta di recente una decisione epocale delle Sezioni Unite: l’ordinanza n. 20745/2022 (depositata il 1° ottobre 2025) ha stabilito che, quando un creditore italiano agisce in revocatoria contro un trust, la giurisdizione spetta al giudice italiano, senza che possa opporsi alcuna clausola di riserva a favore di giudici esteri . La Corte Suprema ha chiarito che l’opponibilità del trust verso i creditori è materia regolata dalle norme imperative italiane di tutela dei creditori in caso d’insolvenza, come riconosciuto anche dalla Convenzione de L’Aja, e prevale su qualsiasi scelta di legge o foro fatta nel trust . In pratica, non serve andare alle Isole Cayman per revocare un trust ivi istituito se i beni e i creditori sono in Italia: il creditore cita il disponente e il trustee davanti al tribunale italiano e quest’ultimo giudicherà con la propria legge sulla revocatoria. Questo elimina un falso senso di sicurezza dei debitori, i quali magari confidavano che un trust offshore li mettesse al riparo da iniziative giudiziarie sul suolo nazionale.

Oltre all’azione revocatoria ordinaria (esperibile da qualsiasi creditore entro il termine di prescrizione di 5 anni dall’atto o dalla sua trascrizione nei registri ), va menzionata l’azione revocatoria fallimentare: se la holding o il debitore personale viene dichiarato fallito, sarà il curatore a poter agire per far dichiarare inefficace il conferimento di beni nel trust. Le condizioni qui sono ancora più favorevoli ai creditori: gli atti a titolo gratuito compiuti nei due anni anteriori al fallimento sono revocabili senza eccezioni (ex art. 166 CCII), e l’istituzione del trust con dotazione di beni verosimilmente vi rientra (essendo, per il disponente, un atto a titolo gratuito e peggiorativo della garanzia patrimoniale). Quindi, un trust realizzato in prossimità dell’insolvenza sarà verosimilmente spazzato via dal curatore fallimentare.

Un altro strumento di difesa dei creditori – introdotto nel 2015 – è l’art. 2929-bis c.c.: questa norma consente al creditore, munito di titolo esecutivo, di procedere direttamente al pignoramento dei beni conferiti in trust (o oggetto di altro vincolo di indisponibilità, come il fondo patrimoniale) senza dover prima ottenere una sentenza dichiarativa di inefficacia, purché il trust sia stato istituito dal debitore dopo il sorgere del credito e il pignoramento venga trascritto entro un anno dall’atto dispositivo . In sostanza, la legge presume la mala fede del debitore che ha costituito un trust in pregiudizio dei creditori e dà a questi ultimi uno strumento rapidissimo: se scoprono il trust entro 1 anno dalla sua pubblicità, possono ignorarlo e pignorare l’immobile come se fosse ancora intestato al debitore, rimandando poi alle opposizioni esecutive l’eventuale disputa sulla legittimità dell’atto . Questo meccanismo riduce drasticamente l’efficacia protettiva del trust “dell’ultimo minuto”: ad esempio, se Tizio ha un debito certo verso Caio e conferisce la villa in un trust dopo che il debito è sorto, Caio (munito di sentenza o decreto ingiuntivo esecutivo) può pignorare la villa entro un anno, e a quel punto spetterà a Tizio o al trustee dimostrare l’assenza dei presupposti di legge (cosa difficile, essendo il trust evidentemente volto a sottrarre l’immobile). In molti casi, il bene verrà messo comunque all’asta e venduto, e solo dopo si discuterà se l’esecuzione era legittima; se per assurdo il giudice dovesse stabilire ex post che il trust era legittimo e non fraudolento, il debitore avrebbe diritto a rimborso, ma intanto avrebbe perso il bene venduto . Ciò suona draconiano, ma è la scelta del legislatore per scoraggiare fortemente l’uso strumentale di trust/donazioni in danno dei creditori .

Infine, non va trascurato il profilo penale: utilizzare un trust per frodare i creditori può integrare fattispecie di reato. Se i creditori sono privati e c’è di mezzo un provvedimento del giudice (es. una sentenza di condanna o un decreto ingiuntivo), l’atto di conferire beni in trust per evitare l’esecuzione potrebbe essere valutato come mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice (art. 388 c.p.) – lo vedremo meglio più avanti. Se invece il creditore è l’Erario (debiti fiscali), l’ordinamento prevede espressamente il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte (art. 11 d.lgs. 74/2000): la Cassazione penale ha ormai più volte confermato che costituire un trust al solo scopo di rendere inefficace la riscossione coattiva equivale a commettere tale reato . Ad esempio, in un caso deciso nell’aprile 2024, la Suprema Corte ha ritenuto integrato il reato dall’aver il debitore costituito un trust autodichiarato in cui ha fatto confluire tutti i suoi immobili dopo aver accumulato un grosso debito tributario, definendo tale trust un “negozio simulato” finalizzato esclusivamente a sottrarre i beni al Fisco . La condotta è considerata fraudolenta perché, pur restando formalmente la possibilità di aggredire i beni via revocatoria o declaratoria giudiziale di simulazione, di fatto il Fisco è costretto ad un’azione legale in più, vedendo ritardata o complicata la sua soddisfazione . Dunque il trust, se usato in funzione palesemente abusiva, può portare non solo alla sua inefficacia, ma addirittura a conseguenze penali per il disponente e i complici.

In sintesi sul trust: è efficace per proteggere beni rispetto a crediti future e incerti se istituito in tempi non sospetti e per fini genuini (ad es. protezione di un figlio disabile, o passaggio generazionale, come spesso ricordato), ma è inefficace e pericoloso se creato quando già i debiti incombono. Le ultime sentenze confermano che i creditori dispongono di ogni mezzo per “rompere” il trust fasullo: revocatoria ordinaria anche sull’atto istitutivo , giurisdizione italiana comunque , revocatoria fallimentare e 2929-bis c.c. nei casi opportuni, oltre all’eventuale sequestro penale dei beni in trust se c’è un procedimento per reato fiscale o bancarotta (ci sono state pronunce di Cassazione a Sezioni Unite penali nel 2023 sulla possibilità di sequestro preventivo di beni conferiti in trust quando è contestato un reato ai disponenti ). Quindi, dal punto di vista del debitore, costituire un trust last minute per battere cassa ai creditori è una falsa buona idea: rischia di essere annullato e di aggravare la posizione giuridica con l’accusa di frode.

La donazione di beni ai familiari

La donazione è l’atto di liberalità per eccellenza: trasferire un bene o un diritto a titolo gratuito, per spirito di generosità. Purtroppo, in ambito di debiti, molte donazioni non avvengono per pura generosità ma per cercare di evitare che il bene venga preso dai creditori. Esempi tipici: l’imprenditore che dona la villa alla moglie o ai figli quando l’azienda ha problemi; il socio della holding che, vedendo la società indebitata, si fa donare dall’assemblea un immobile sociale a suo favore (ipotesi estrema che sarebbe nulla per conflitto d’interessi, ma serve a illustrare i tentativi); oppure la holding stessa che cede un bene a titolo di dono a una società amica o a un parente del socio. Dal punto di vista giuridico, la donazione è l’atto più vulnerabile in assoluto alle azioni dei creditori. Infatti, l’azione revocatoria ordinaria ha presupposti agevolati in caso di atto a titolo gratuito: se il credito del soggetto procedente è anteriore alla donazione, basta dimostrare che la donazione lede la garanzia patrimoniale (eventus damni) – cosa in re ipsa, perché ogni donazione per definizione impoverisce il patrimonio del debitore – senza necessità di provare la malafede del debitore o del donatario (art. 2901 comma 2 c.c.). Quindi, se ad esempio la holding aveva un debito certo e precedente verso un fornitore e dona un suo immobile al socio, il fornitore potrà facilmente ottenere dal tribunale l’inefficacia di quella donazione rispetto a sé: non deve neppure provare che la holding volesse frodarlo, è sufficiente che il credito fosse sorto prima e che l’atto sia gratuito e pregiudizievole. Se invece il credito è successivo alla donazione, occorre la prova della “dolosa preordinazione” dell’atto a frodare i futuri creditori (quindi che il debitore abbia compiuto la donazione proprio per sottrarsi a debiti che prevedeva di contrarre) e, se il creditore agisce verso un terzo avente causa a titolo oneroso, la sua partecipazione alla dolosa preordinazione. Ma nei casi di donazione il terzo è donatario (gratuito), quindi per i crediti successivi basta provare l’intento fraudolento del debitore . Su questo aspetto, la Cassazione ha fornito chiarimenti autorevoli con le Sezioni Unite n. 1898/2025: per integrare la “dolosa preordinazione” richiesta dall’art. 2901 c.c. quando l’atto (es. donazione) è anteriore al sorgere del credito, non è sufficiente la generica consapevolezza di nuocere ai futuri creditori, ma occorre che l’atto sia stato specificamente finalizzato a renderne più difficile la soddisfazione (dolo specifico) e che, se oneroso, il terzo ne fosse consapevole . Nel caso di donazione (atto gratuito), il concorso del terzo non occorre, ma rimane comunque l’onere per il creditore futuro di dimostrare che il debitore-donante si aspettava quel debito e ha agito per non pagarlo. È una prova psicologica non banale, ma può ricavarsi da indizi (es. la donazione avviene mentre già ci sono cause in corso o protesti, ecc.).

In pratica, poche donazioni “sospette” sfuggono a una revocatoria: i giudici di merito e di legittimità sono molto sensibili a garantire il principio per cui il patrimonio del debitore è garanzia generica dei creditori e non può essere dilapidato in regali a congiunti. Lo conferma la giurisprudenza costante: “l’azione revocatoria per una donazione è strumento fondamentale a tutela dei creditori: permette di rendere inefficaci le disposizioni patrimoniali, come le donazioni, che un debitore compie per ridurre la propria garanzia patrimoniale” . Ad esempio, Cass. 13609/2023 ha esplicitato che il creditore munito di sentenza di condanna può validamente agire in revocatoria contro una donazione fatta dal debitore ai figli (coniuge in comunione dei beni incluso nel contraddittorio), respingendo eccezioni procedurali pretestuose e confermando il prevalere del credito su atti gratuiti familiari . Anche donazioni indirette (per esempio vendite simulate, o intestazioni fittizie) possono essere colpite: una ordinanza del 2023 (Cass. 16680/2023) ha ribadito che l’azione revocatoria colpisce l’effetto finale della donazione indiretta – es. un genitore paga una casa ma intesta al figlio – dichiarandolo inefficace verso il creditore .

Simile al trust, anche per le donazioni vale l’art. 2929-bis c.c.: se la donazione riguarda un immobile o altro bene registrato e il creditore ha già un titolo esecutivo, può pignorare direttamente il bene entro un anno dalla donazione senza passare dal giudice . Questo, come già spiegato, è un deterrente fortissimo: il debitore potrebbe vedere la propria casa donata al figlio comunque pignorata e venduta, il tutto prima ancora che un tribunale decida sulla revoca.

Un cenno va fatto alle donazioni dalla società ai soci o parti correlate: talvolta, imprenditori disinvolti potrebbero far compiere alla propria società atti di liberalità verso di loro o i familiari, pensando di svuotare la società a costo zero. Bisogna ricordare che una società di capitali non può donare liberamente i propri beni senza uno specifico interesse sociale, pena la violazione dei principi di corretta gestione (gli amministratori sarebbero responsabili) e forse la nullità dell’atto per difetto di causa (una S.r.l. non ha “spirito di liberalità” per statuto, salvo destinazioni benefiche modeste). Ma se anche avvenisse un trasferimento di asset a soci per importo simbolico o nullo, in caso di successivo fallimento l’operazione verrebbe certamente impugnata dal curatore come atto a titolo gratuito (revocabile 2 anni a ritroso) o come atto distrattivo (sul piano penale, bancarotta fraudolenta). E se la società non fallisce, i creditori sociali comunque tramite revocatoria ordinaria potrebbero far dichiarare inefficace il trasferimento.

In conclusione sulla donazione: dal punto di vista del debitore è forse l’atto più fragile come scudo dai creditori. L’unico caso in cui può reggere è se viene compiuta molto prima dell’insorgere di qualunque debito e per ragioni affettive autentiche – ad esempio, un padre dona casa al figlio quando la sua situazione economica è florida e imprevedibilmente anni dopo fallisce; in tale (raro) scenario, la revocatoria dei futuri creditori potrebbe non trovare gli estremi se non c’era alcuna consapevolezza di danneggiarli. Ma, ribadiamo, si tratta di eccezioni. Nella normalità, donare i beni in presenza di debiti è sostanzialmente inefficace e rischioso, in quanto suscettibile di revoca e potenzialmente rilevante per accuse di frode (in sede penale, l’atto di donazione può costituire quel “quid pluris” fraudolento che trasforma un mero inadempimento civile in reato di cui all’art. 388 c.p., se fatto dopo una condanna giudiziale ).

Il fondo patrimoniale e i vincoli di destinazione

Il fondo patrimoniale è un istituto tipico del diritto di famiglia (artt. 167 ss. c.c.), che consente ai coniugi – o un genitore per figli minori – di destinare determinati beni (immobili, mobili registrati o titoli di credito) al soddisfacimento dei bisogni della famiglia. I beni conferiti nel fondo costituiscono un patrimonio separato dal resto dei beni dei coniugi: non possono essere alienati senza il consenso di entrambi (e, se ci sono figli minori, con autorizzazione del giudice tutelare) e, soprattutto, sono protetti dalle azioni esecutive dei creditori per debiti che il creditore sapeva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni familiari . Ad esempio, se marito e moglie costituiscono un fondo patrimoniale con la casa di abitazione, un creditore che abbia un credito derivante da un’attività imprenditoriale del marito (estranea ai bisogni familiari) non può iscrivere ipoteca né pignorare quella casa – sempre che, al momento in cui il debito è sorto, egli fosse a conoscenza del fatto che il debito era contratto per fini non familiari.

Questa protezione, sulla carta significativa, ha tuttavia numerosi limiti e, come per trust e donazioni, può essere aggirata dai creditori tramite azioni mirate. In primo luogo, la condizione soggettiva della conoscenza da parte del creditore dell’estraneità ai bisogni familiari è un elemento di interpretazione: la Cassazione l’ha inteso nel senso che se la natura del debito è oggettivamente estranea ai bisogni della famiglia, la protezione del fondo non opera (il creditore non deve provare di sapere la destinazione, conta la natura intrinseca). Per esempio, i debiti fiscali o professionali sono considerati certamente estranei alla famiglia, dunque i beni in fondo patrimoniale possono essere pignorati per tali debiti (salvo eccepire formalmente la costituzione del fondo e farsi dire dal giudice dell’esecuzione se il debito rientra o meno nei bisogni familiari). Inoltre, se un debito nasce per una finalità familiare (es. un mutuo per ristrutturare la casa coniugale) il creditore potrà comunque aggredire il fondo perché il debito è pertinente ai bisogni familiari. Insomma, il fondo patrimoniale non è affatto una panacea contro i debiti, specie quelli dell’attività d’impresa: la giurisprudenza è concorde nel ritenere i debiti dell’imprenditore normalmente estranei alla famiglia, e quindi aggredibili sul fondo (basti pensare al fisco che ipoteca e vende case in fondo patrimoniale per debiti tributari, cosa avvenuta in molti casi concreti).

Ma v’è di più: il fondo patrimoniale stesso può essere oggetto di azione revocatoria ordinaria se costituito in pregiudizio dei creditori. Anche se l’atto di costituzione non comporta un trasferimento di proprietà (rimangono dei coniugi) ma solo un vincolo di destinazione, la Cassazione ne ammette la revocabilità perché comunque incide sulla garanzia generica limitandola . Con la sentenza n. 28593 del 2024, la Suprema Corte ha precisato gli effetti di tale revocatoria: quando un creditore riesce a far revocare l’atto di costituzione del fondo patrimoniale (tra coniugi), l’effetto è che cade il vincolo di destinazione rispetto a quel creditore, ma non vengono travolti eventuali atti di disposizione successivi compiuti nel frattempo sui beni del fondo . In pratica, la revocatoria restituisce i beni alla garanzia generica verso quel creditore, come se non fossero vincolati, ma se ad esempio i coniugi dopo aver costituito il fondo hanno venduto la casa a un terzo, quella vendita (a titolo oneroso) resta valida e non viene annullata dalla mera revoca del fondo . Il creditore avrebbe dovuto impugnare anche la vendita eventualmente, se ne aveva titolo e prove. Questo particolare evidenzia che a volte i debitori tentano un doppio salto mortale: prima mettono i beni in fondo patrimoniale (difficile da aggredire), poi li vendono a terzi. Una tale manovra può complicare, ma non impedire l’azione dei creditori: il primo passo del creditore è revocare il fondo (così da togliere la scusa dell’impignorabilità), il secondo passo – se i beni non sono più intestati ai debitori – sarà revocare la vendita ai terzi (cosa fattibile se i terzi erano consapevoli della frode o se sono persone correlate). Certo, è contenzioso lungo e incerto, quindi alcuni potrebbero farlo. Ma attenzione: se i terzi acquirenti sono in malafede collusiva col debitore, anche le vendite onerose possono essere revocate ex art. 2901 co.1 n.1 c.c., purché avvenute in pregiudizio di creditori anteriori e con partecipazione del terzo alla frode.

Analogamente al trust, anche per il fondo patrimoniale si applica l’art. 2929-bis c.c.: quindi un creditore con titolo esecutivo, entro 1 anno dalla costituzione del fondo, può pignorare direttamente il bene vincolato come se il fondo non esistesse . Basta che il debito fosse anteriore e l’atto di costituzione gratuito (solitamente lo è) e successivo al credito. Quindi i coniugi che, con debiti già noti, creano il fondo patrimoniale, rischiano di vederlo evaporare al primo colpo di pignoramento tempestivo del creditore.

Infine, i profili penali: costituire un fondo patrimoniale in presenza di debiti può inquadrarsi in condotte di sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte (se i debiti sono tributari) o di mancata esecuzione dolosa di provvedimenti del giudice (art. 388 c.p.) se c’è già una condanna. Anche la bancarotta fraudolenta potrebbe scattare se, ad esempio, un imprenditore individuale prossimo al fallimento conferisce i suoi beni in un fondo patrimoniale: ciò è equiparabile a distrazione dal patrimonio, quindi se poi viene dichiarato fallito quella costituzione di fondo sarà vista come atto di bancarotta (ipotesi affermata da varie pronunce). Nel 2021 fece scalpore una decisione di Cassazione penale in cui fu confermata la condanna ex art. 388 c.p. di un debitore che, dopo aver ricevuto decreti ingiuntivi e precetti, cedette la sua azienda a una neo-società per non pagarli . Ecco, analogamente cedere la casa al fondo patrimoniale dopo notifiche esecutive potrebbe portare a una condanna ex art. 388 c.p., in quanto atto fraudolento sui propri beni per sottrarsi all’adempimento di obblighi di legge o di sentenza . La Cassazione richiede, per il 388 c.p., che vi sia appunto un quid pluris di fraudolenza, non basta vendere o cedere: nel caso citato, ad esempio, il debitore mentre chiedeva tempo al creditore vendeva l’azienda a se stesso travestito da nuova società, ingannando con una simulazione . Nel fondo patrimoniale, la simulazione è minore (il bene è ancora di proprietà dei coniugi, cambia solo regime), ma l’intento fraudolento è limpido se fatto in quel frangente.

Riassumendo sul fondo patrimoniale: è uno strumento di pianificazione patrimoniale valido per proteggere la casa familiare da vicende fortuite o rischi moderati (es. evitare che un debito banale porti a pignorare la casa destinata ai figli), ma non regge di fronte a debiti ingenti e conclamati di natura extra-familiare. I creditori hanno varie frecce al loro arco: possono dimostrare che il debito era estraneo ai bisogni e quindi esecutare comunque (il giudice dell’esecuzione valuterà caso per caso); possono revocare il fondo se costituito in frode; possono pignorare ex 2929-bis c.c. entro l’anno; e in caso di procedure concorsuali o penali, quel fondo non impedirà al curatore o al PM di qualificare l’operazione come distraente o fraudolenta. Dal punto di vista del debitore, quindi, fare un fondo patrimoniale all’ultimo minuto per salvare la villa di famiglia dalle grinfie delle banche o del Fisco è una mossa il più delle volte destinata a fallire e potenzialmente controproducente. Diverso è se il fondo esisteva da tempo, magari costituito quando le cose andavano bene: in tal caso qualche chance di resistere c’è (non fosse altro che il creditore dovrà faticare in giudizio per revocarlo, e non tutti lo fanno se il gioco non vale la candela). Ma oggi i creditori importanti conoscono bene questi trucchi e non li lasciano correre.

Strumenti a confronto: tabella riassuntiva

Per avere un quadro comparativo, presentiamo una tabella che confronta trust, donazione, fondo patrimoniale e atto di destinazione ex art. 2645-ter c.c. in termini di protezione offerta e reazione dei creditori:

Tabella 2 – Trasferimenti di beni a terzi (strumenti di asset protection) e loro efficacia vs creditori

Strumento	Descrizione	Vantaggi apparenti	Azioni dei creditori e rischi
Trust (autodichiarato o con trustee terzo)	Il debitore trasferisce beni a un trustee per destinarli a beneficiari/scopi. Beni segregati, escono dal patrimonio del debitore .	– Separazione patrimoniale: in teoria i beni non sono più aggredibili dai creditori del disponente perché intestati al trustee e dedicati al trust . <br>– Flessibilità: il trust può prevedere clausole varie (discrezionalità trustee, beneficiari mutevoli). <br>– Opacità: trust esteri rendono meno immediata l’individuazione dei beni e del legame col disponente.	– Azione revocatoria ordinaria: il trust è atto a titolo gratuito se il disponente non riceve corrispettivo, quindi facilmente revocabile se il credito è anteriore (non serve prova della partecipazione del trustee) . Revocabile anche l’atto istitutivo senza attendere gli atti dispositivi . <br>– Giurisdizione italiana: il creditore può agire in Italia anche se il trust ha legge straniera . <br>– Revocatoria fallimentare: conferimenti in trust entro 2 anni dal fallimento revocati di default (atti gratuiti). <br>– Art. 2929-bis c.c.: entro 1 anno, pignoramento diretto dei beni conferiti . <br>– Profilo penale: se fatto per evadere il fisco → reato art. 11 d.lgs.74/2000 ; se per eludere condanna civile → possibile reato art. 388 c.p. (atto fraudolento su propri beni). In caso di fallimento → bancarotta fraudolenta per distrazione.
Donazione (a coniuge, figli o terzi)	Il debitore regala un proprio bene a un altro soggetto (di solito familiare). Beni escono dal suo patrimonio senza corrispettivo.	– Semplicità: atto notarile di donazione immediatamente trasferisce la titolarità. <br>– Protezione apparente: il bene non è più formalmente del debitore, quindi un creditore che agisca contro di lui non lo trova tra i suoi beni. <br>– Gradimento familiare: spesso i beni restano “in famiglia” (passano a moglie/figli).	– Azione revocatoria ordinaria: <br>• Credito pregresso: donazione revocabile senza necessità di provare la malafede (atto gratuito pregiudizievole) . <br>• Credito futuro: revocabile provando che il debitore mirava a frodare futuri creditori (es. atti dolosamente preordinati). <br>– Revocatoria fallimentare: donazioni entro 2 anni dal fallimento revocabili di diritto. <br>– Art. 2929-bis: entro 1 anno dalla donazione, il creditore (con titolo) può pignorare il bene donato senza sentenza . <br>– Ulteriori rischi: <br>• Il donatario potrebbe perdere il bene e subire a sua volta costi legali. <br>• Se il debitore muore, la donazione lesiva della legittima complica la successione e potrebbe comunque essere impugnata (profilo più civilistico che da creditori). <br>• Penale: Atto tipico della sottrazione fraudolenta (es. donare casa dopo accertamento fiscale = art. 11 d.lgs. 74/2000; donare bene dopo sentenza civile = art. 388 c.p. se c’è elemento fraudolento in più). Bancarotta per distrazione se poi fallisce (donare = distrarre patrimonio in danno creditori).
Fondo patrimoniale (vincolo per bisogni familiari)	I coniugi destinano determinati beni (immobili o mobili registrati) a garantire i bisogni della famiglia. Beni vincolati e separati dal patrimonio residuo dei coniugi .	– Protezione per debiti personali non legati ai bisogni familiari: i creditori non possono eseguire sui beni del fondo se il debito è estraneo ai bisogni della famiglia e il creditore ne era a conoscenza . <br>– Bene protetto in ottica familiare: si tutela la casa di abitazione o altri cespiti da vicende estranee (es. attività imprenditoriale rischiosa di un coniuge). <br>– Separazione: i beni in fondo non si confondono con il resto, neppure tra coniugi se ad es. uno ha debiti personali pre-matrimonio.	– Limite “bisogni familiari”: se il debito è per scopi non familiari, la protezione vale solo se il creditore ne era consapevole. In pratica, debiti d’impresa e fiscali sono considerati estranei e normalmente aggredibili (la conoscenza spesso irrilevante perché la natura del credito parla da sé). <br>– Azione revocatoria: la costituzione del fondo (atto a titolo gratuito) può essere revocata se pregiudizievole ai creditori anteriori . Effetto: rimozione del vincolo di destinazione rispetto al creditore revocante . <br>– 2929-bis c.c.: entro 1 anno, pignoramento senza aspettare sentenza . Frequentissimo che l’Agente della Riscossione usi questo strumento per ipotecare/vendere beni in fondo per debiti fiscali, considerandoli senz’altro estranei ai bisogni. <br>– Vincolo aggirabile: se i coniugi vendono il bene vincolato a terzi, il creditore che aveva revocato il fondo deve inseguire il bene presso il terzo (complessità ulteriore). <br>– Penale: se creato con intento fraudolento, possibile configurazione di reato (sottrazione fraudolenta se debiti tributari, o come atto fraudolento ex 388 c.p. se successivo a condanna). In fallimento, equiparato a distrazione (bancarotta).
Atto di destinazione (art. 2645-ter c.c.)	Atto pubblico con cui un disponente vincola uno o più beni immobili/mobili registrati a realizzare interessi meritevoli (es. disabilità, tutela di un soggetto) per max 90 anni o vita del beneficiario. Beni vincolati e separati.	– Strumento interno simile al trust per segregare beni senza trasferirli: il proprietario rimane tale ma i beni sono “dedicati” a uno scopo/beneficiario. <br>– Pubblicità legale (trascrizione) che rende opponibile ai terzi il vincolo di destinazione. <br>– Può coprire esigenze variabili: anche tutela di soggetti deboli, etc., con controllo giudiziale eventuale.	– Opponibilità limitata ai creditori futuri: per costante giurisprudenza, il vincolo ex art. 2645-ter c.c. non pregiudica i creditori preesistenti, i quali possono ignorarlo o chiederne la declaratoria di inefficacia (visto come atto a titolo gratuito). <br>– Revocatoria: sicuramente esperibile se il credito è anteriore (essendo atto gratuito destinatorio). <br>– 2929-bis: norma nata anche per colpire atti di destinazione; entro 1 anno il creditore pignora il bene vincolato come se libero . <br>– Incertezze applicative: l’atto di destinazione è relativamente nuovo e i confini della “meritevolezza” non chiarissimi; atti fatti con finalità solvendo (es. pagare debiti di altri) sono stati talora dichiarati nulli. Quindi possibili contenziosi sulla validità stessa dell’atto se usato in frode. <br>– Penale: analogamente agli altri, se usato per frodare creditori, non esime da possibili qualificazioni come atti distrattivi o fraudolenti.

Come si evince, tutti questi strumenti di protezione patrimoniale presentano seri rischi di inefficacia in presenza di creditori agguerriti. Il punto comune è la tempestività e la buona fede: se certe pianificazioni (trust, fondi, atti di destinazione) sono fatte in bonis, molto tempo prima e con giustificazioni genuine, hanno più probabilità di reggere. Se invece sono fatte “alla vigilia” dei problemi economici, vengono quasi sempre smantellate. Un debitore deve quindi ponderare attentamente, con consulenza legale, l’uso di questi strumenti. In particolare, agire quando già esistono debiti è spesso inutile o controproducente: meglio allora negoziare con i creditori apertamente piuttosto che sperare di far sparire i beni, perché come visto i creditori hanno armi efficaci, e il debitore rischia anche di peggiorare la propria posizione esponendosi a conseguenze penali.

Conseguenze penali: bancarotta, sottrazione fraudolenta e altri reati

Finora abbiamo trattato le strategie civilistiche per difendersi dai debiti di una holding immobiliare. È però fondamentale, specie in un’ottica per avvocati e imprenditori esperti, non perdere di vista il confine penalmente rilevante. Alcune condotte che il debitore potrebbe mettere in atto nel tentativo di salvarsi dai creditori possono integrare veri e propri reati, puniti anche severamente. In questa sezione esaminiamo i principali reati connessi alla gestione di una holding immobiliare indebitata dal punto di vista del debitore, ossia quelli in cui può incorrere l’imprenditore/socio/amministratore se eccede nelle manovre difensive in danno dei creditori.

Reati fallimentari (bancarotta fraudolenta, semplice, preferenziale)

Se la holding immobiliare viene trascinata in liquidazione giudiziale (fallimento), entra in gioco la disciplina penal-fallimentare del R.D. 267/1942 (ancora applicabile in gran parte anche dopo il Codice della crisi, per la parte penale). Gli amministratori, i direttori generali, i liquidatori e in alcuni casi i soci di fatto, possono rispondere di bancarotta fraudolenta (artt. 216 e 223 L.F.) qualora, prima o durante il fallimento, abbiano compiuto atti di depauperamento patrimoniale, occultamento di beni, distrazione di risorse o falsificazione delle scritture contabili, con dolo di arrecare pregiudizio ai creditori. È facile intuire che molte delle condotte sin qui discusse (come trasferire immobili a terzi, occultare denaro, gonfiare passività fittizie) rientrano nel paradigma della bancarotta fraudolenta patrimoniale: aver distratto, sottratto o dissipato beni della società fallita. Ad esempio, se gli amministratori della holding prima del fallimento hanno costituito un trust o donato un immobile ai figli, quel bene mancherà nella massa attiva e il curatore segnalerà il fatto: con ogni probabilità, si configurerà una bancarotta fraudolenta per distrazione a carico di chi ha disposto l’atto. La pena per bancarotta fraudolenta è grave – reclusione da 3 a 10 anni – e non dipende dal successo dell’atto (basta averlo compiuto anche se poi magari i beni sono recuperati in revocatoria). Inoltre, è reato di pericolo: il semplice compimento dell’atto distrattivo in stato di insolvenza è sufficiente, non serve che il creditore sia effettivamente rimasto insoddisfatto (anche se praticamente è così). Dunque, dall’istante in cui appare probabile che la società verrà dichiarata fallita, qualsiasi movimento anomalo di beni può essere scrutinato in ottica penalistica.

Oltre alla bancarotta fraudolenta patrimoniale, esiste la bancarotta documentale (occultamento o distruzione di libri e scritture contabili per ostacolare la ricostruzione del patrimonio) e la bancarotta preferenziale (pagamenti o collocazione di garanzie a favore di alcuni creditori con danno degli altri in periodo sospetto). Un esempio di bancarotta preferenziale: la holding, nel tentativo di salvare almeno la banca ipotecaria, paga interamente quest’ultima poco prima di fallire, lasciando zero per gli altri creditori chirografari. Questo pagamento, se compiuto in stato di insolvenza conosciuto, è un reato (oltre a poter essere revocato dal curatore): l’amministratore può essere accusato di aver scientemente favorito un creditore (la banca) rispetto ad altri, violando la par condicio creditorum, punito con reclusione fino a 2 anni (art. 216, co.3 L.F.). Spesso l’imprenditore non percepisce l’illiceità di tale atto – “che male c’è a pagare un debito, seppur in extremis?” – ma nella logica concorsuale è un male, perché altera la distribuzione equa.

Infine, la bancarotta semplice (art. 217 L.F.) punisce con sanzioni minori (fino a 2 anni) le condotte di mera imprudenza o negligenza che hanno aggravato il dissesto, come aver fatto spese personali eccessive, aver ritardato la dichiarazione di fallimento aggravando il passivo, ecc. Anche questa potrebbe colpire l’amministratore della holding che, pur senza frode, abbia gestito malamente (ad esempio continuando a fare investimenti rischiosi sapendo la società indebitata, o non tenendo la contabilità in ordine). La bancarotta semplice è spesso contestata in aggiunta alla fraudolenta (in subordine) o da sola se non emergono profili di dolo.

In sintesi, per il debitore, entrare in un fallimento significa esporsi a un’indagine penale quasi automatica: è prassi che il curatore trasmetta alla Procura una relazione con gli atti di gestione degli ultimi anni. Se vengono rilevati atti dispositivi anomali, favori a creditori particolari, ammanchi di beni o scritture incomplete, scatterà l’inchiesta per bancarotta. Quindi manovre come trust, donazioni, pagamenti preferenziali ai parenti creditori, omissione di registrazioni contabili relative ai debiti, tutto questo può e sarà usato come base per contestare reati fallimentari. La difesa in ambito fallimentare penale è un tema a sé stante; qui basti consigliare al debitore di mantenere la correttezza formale: tenere libri in ordine, non compiere favoritismi nell’agonia finanziaria, e soprattutto evitare di distrarre beni (liquidarli semmai per pagare tutti i creditori in percentuale, non per occultarli). Un debitore che percepisce l’inevitabilità del fallimento farebbe bene, paradossalmente, a fermarsi e non toccare più nulla senza consiglio legale: l’istinto di “salvare il salvabile” – di solito spostando beni a familiari – può portare dritto davanti al giudice penale per bancarotta fraudolenta (con pene ben più pesanti di quelle civili).

Sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte (art. 11 d.lgs. 74/2000)

Questo reato, appartenente alla categoria dei reati tributari, è calibrato su comportamenti fraudolenti volti a evitare il pagamento di imposte o sanzioni. Si verifica quando il debitore, al fine di sottrarsi al pagamento di imposte dovute o di interessi/sanzioni, aliena simulatamente o compie altri atti fraudolenti sui propri o altrui beni tali da rendere in tutto o in parte inefficace la riscossione coattiva (art. 11 D.Lgs. 74/2000). La soglia di punibilità è attualmente un debito tributario di oltre 50.000 € in fase di riscossione coattiva. La pena è pesante: reclusione da 6 mesi a 4 anni (elevabile a 6 anni se l’ammontare supera 200.000 €).

Nel contesto di una holding immobiliare indebitata, questo reato può entrare in gioco se tra i debiti ci sono imposte non pagate (IVA, IRES, IMU, ecc.) e l’imprenditore pone in essere atti per evitare il recupero forzoso da parte dell’erario. Esempi classici: costituire un trust e trasferirvi gli immobili mentre si hanno cartelle esattoriali di importo rilevante ; vendere fittiziamente i beni a terzi compiacenti (magari società di comodo) dopo aver ricevuto la notifica di una cartella o di un accertamento fiscale; simulare debiti inesistenti (es. creare ipoteche false a favore di amici) per gravare gli immobili e impedire al fisco di pignorarli liberi. La Cassazione ha adottato una linea rigorosa: integra il reato anche la creazione di un mero schermo giuridico che renda più difficile la riscossione . Nel caso già menzionato del trust “autodestinato” di un imprenditore sardo, la Corte ha affermato che la stipula di un negozio simulato, come un trust dove il disponente resta di fatto in controllo, costituisce sottrazione fraudolenta poiché obbliga il fisco ad una declaratoria giudiziale (es. revoca o simulazione) per recuperare i beni, rendendo il recupero più difficoltoso . Dunque non occorre neanche che il fisco sia totalmente precluso; basta che si crei un ostacolo – es. dover fare causa per revocare un atto – per configurare l’evento di reato (“rendere in tutto o in parte inefficace la procedura di riscossione”).

Un imprenditore potrebbe ingenuamente pensare che “basta lasciare qualche ipoteca al fisco” per evitare il reato. Nel caso in esame, la difesa aveva sostenuto che il trust non aveva danneggiato il fisco perché gli immobili erano già gravati da ipoteche di Equitalia, quindi comunque il fisco era garantito . Ma la Cassazione ha respinto l’argomento: anche se c’è ipoteca, il trust è servito a far sparire la titolarità diretta e a occultare l’attività dietro schermi societari, dunque con finalità fraudolenta .

Morale: se la holding o l’imprenditore hanno debiti tributari rilevanti, ogni atto dispositivo non a scopo di pagamento ma di occultamento può far scattare l’art. 11. Questo include i già citati trust e fondi patrimoniali, ma anche pagamenti simulati, distruzione di beni (ad es. vendere macchinari “sotto costo” all’estero per far sparire liquidità). Data la soglia bassa (€50k di debito, facilmente superata da qualche annualità di imposte), è un reato che scatta piuttosto spesso nei casi di evasori incalliti che cercano di far sparire il maltolto. La holding immobiliare potrebbe incorrervi se, ad esempio, vende un immobile a prezzo falso a una società estera di comodo quando fiuta un grosso accertamento fiscale: quell’atto è fraudolento e se poi il fisco non trova asset da ipotecare, partirà la denuncia.

Mancata esecuzione dolosa di provvedimenti del giudice (art. 388 c.p.)

Questo reato – un delitto contro l’amministrazione della giustizia – punisce chi, per sottrarsi all’adempimento di obblighi stabiliti da una sentenza di condanna o altro provvedimento dell’Autorità, compie sui propri o altrui beni atti simulati o fraudolenti (art. 388 comma 1 c.p.). La ratio è punire chi, dopo che il suo debito è stato “cristallizzato” in un titolo giudiziale, cerca di eludere l’esecuzione. La pena è la reclusione fino a 3 anni o multa. Si tratta dunque, grosso modo, della versione penale dell’azione revocatoria, con portata però più limitata: è richiesta una sentenza di condanna o un provvedimento equiparato (non basta un debito qualunque, deve essere accertato o di imminente accertamento coattivo) e serve l’elemento della simulazione o frode nell’atto dispositivo.

Esempio tipico (ricavato da Cass. 45914/2021): un imprenditore individuale, dopo aver ricevuto decreto ingiuntivo esecutivo e relativi precetti, cede la propria azienda a una società neo-costituita a lui stesso riconducibile, fingendo un’alienazione genuina . In questo caso, il soggetto ha ingannato la creditrice: mentre le chiedeva dilazioni, trasferiva gli asset produttivi a una nuova società di cui era occultamente amministratore . La Cassazione ha confermato che questa condotta configura l’art. 388 c.p.: il debitore ha messo in atto un inganno fraudolento per svuotare le garanzie e non pagare il dovuto . È interessante notare il ragionamento della Suprema Corte: non ogni inadempimento o ogni atto pregiudizievole ai creditori è penalmente rilevante – altrimenti ogni semplice revocatoria civile implicherebbe reato – ma serve un quid pluris di fraudolenza. Nel caso specifico, la simulazione (cedere a una società di comodo amministrata dallo stesso debitore) e l’inganno (aver promesso di pagare mentre predisponendo la cessione) hanno integrato quell’elemento di frode che distingue il reato dal mero illecito civile .

Pertanto, se la holding o il suo socio subiscono un pignoramento o una condanna, e successivamente compiono atti sui beni per vanificarne l’efficacia, possono incorrere in questo reato. Esempi applicabili: dopo che il tribunale ha ordinato un pignoramento immobiliare, i soci della holding fanno comparire un vecchio contratto di vendita ante-datato per far sembrare che l’immobile fosse già stato venduto; oppure l’amministratore sottrae fisicamente beni mobili pignorati (svuota il capannone nottetempo). Sono atti destinati a rendere inefficace l’esecuzione già iniziata e sono considerati dolosi e fraudolenti, integrando l’art. 388 (oltre a eventuali reati di sottrazione di cose pignorate, art. 334 c.p., se beni mobili).

Va segnalato che anche qui il confine non è sempre nettissimo: la Cassazione a Sezioni Unite nel 2018 (sent. 12213/2018) ha tracciato la linea: non basta che un atto sia oggettivamente finalizzato a evitare il pagamento, serve che abbia carattere simulato o ingannevole, altrimenti rimane sul piano civile (revocatoria) . Quindi, se un soggetto dopo una condanna paga realmente un altro creditore invece del condannante, viola la par condicio ma non è 388 c.p. (manca l’atto fraudolento); se invece finge di vendere un bene ad un amico per non farlo trovare, quello è fraudolento e penalmente rilevante.

Altri reati possibili

Nel contesto di holding immobiliari con debiti potrebbero altresì emergere altri reati, anche se meno direttamente legati alla “difesa dai creditori” e più a comportamenti collaterali:

Usura: se la holding, in crisi di liquidità, ottiene prestiti da privati con interessi usurari (o se i suoi soci la finanziano a tassi esorbitanti), c’è una vittima (la società) ma può darsi che l’imprenditore stesso sia connivente. Non rileva come reato del debitore, ovviamente, ma è un rischio ambientale in situazioni di disperazione finanziaria.
Reati bancari/finanziari: se la holding, per ottenere credito, ha falsificato documenti (bilanci artefatti presentati in banca, ecc.), all’emergere dell’insolvenza ciò potrebbe essere scoperto e configurare truffa o falso in bilancio.
Reati fiscali diversi: oltre all’art. 11 (sottrazione fraudolenta), non vanno dimenticati i reati di omessa dichiarazione, dichiarazione fraudolenta, emissione di fatture false ecc., che spesso accompagnano situazioni di difficoltà economica quando si cerca di evadere per “stare a galla”. Questi non sono direttamente atti di difesa dai creditori, ma sono condotte illecite a cui a volte l’imprenditore ricorre per non pagare il fisco o per procurarsi liquidità illecitamente.
False comunicazioni sociali: se la holding è una società di capitali, gli amministratori potrebbero essere tentati di abbellire i bilanci per ottenere credito o per nascondere il dissesto. Ciò integra il reato di falso in bilancio (punibile se il falso è rilevante). Una situazione tipica: pur di non far scoprire ai creditori la crisi, la società dichiara valori non veritieri; quando poi scoppia la bolla, oltre ai debiti c’è da rispondere penalmente di quel falso.
Auto-riciclaggio: se l’imprenditore distrae fondi dalla società e poi li reimpiega in attività economiche per ostacolare la loro provenienza, potrebbe configurarsi il reato di auto-riciclaggio (ad es. liquida beni societari in nero e investe il contante altrove).

Queste ipotesi completano il quadro cupo che attornia una situazione di insolvenza non gestita correttamente. Per il debitore consapevole, la lezione è che bisogna muoversi con attenzione anche sul piano penale: certe scorciatoie possono portare dall’aula fallimentare all’aula penale. Spesso, affidarsi per tempo a strumenti legali (concordato, accordi, ecc.) ed evitare di “fare i furbi” con occultamenti e preferenze non solo è la via moralmente corretta, ma anche quella che risparmia guai giudiziari peggiori. Meglio una perdita economica che una condanna penale: questa massima dovrebbe sempre guidare l’imprenditore nelle scelte nei momenti di crisi.

Esempi pratici (casi di scuola)

Esponiamo ora alcuni casi simulati, basati su situazioni tipiche, per vedere in pratica come potrebbero evolvere e quali soluzioni adottare o errori da evitare dal lato debitore.

Caso 1: Mutuo ipotecario non pagato e rischio di pignoramento
Scenario: Alfa S.r.l. è una holding immobiliare proprietaria di 3 appartamenti dati in affitto. Ha in essere un mutuo ipotecario di €1 milione con la Banca X, garantito da ipoteca sugli appartamenti e da fideiussione personale del socio unico. A causa di morosità degli inquilini e spese impreviste, Alfa non paga le ultime 6 rate del mutuo. La banca minaccia la risoluzione e l’esecuzione ipotecaria.
Azioni possibili del debitore: Anzitutto, Alfa dovrebbe negoziare subito con Banca X una soluzione: ad esempio richiedere una moratoria di 6 mesi sulle rate o un riequilibrio del piano (allungamento durata, tasso ridotto). Se la banca percepisce che pignorare e vendere gli immobili all’asta potrebbe farle perdere soldi (valore di mercato €1,2M, ma in asta probabile ricavo minore), potrebbe accettare. Il socio garante può offrire un apporto di liquidità (es. paga 2 rate arretrate subito) per mostrare buona fede. Se la banca rifiuta e notifica decadenza dal termine e precetto, Alfa può valutare una procedura concorsuale per bloccare il pignoramento: un concordato preventivo con riserva depositato tempestivamente al tribunale competente le darebbe l’automatic stay. Ciò congelerebbe l’asta, consentendo ad Alfa di presentare poi un piano (magari di vendere 1 appartamento e pagare la banca al 80% e soddisfare i residui con i canoni futuri). Bisogna però essere preparati: il concordato non va improvvisato solo per guadagnare tempo, occorre poi trovare acquirenti o investitori per far funzionare il piano. In parallelo, il socio dovrebbe sapere che se la banca escute la fideiussione, andrà su di lui: la sua casa personale se non protetta può essere pignorata. Se l’avesse messa in fondo patrimoniale dopo aver firmato la garanzia, come visto, poco effetto: la banca è creditore con debito estraneo ai bisogni familiari e potrà attaccarla (l’FP non la proteggerà, e comunque la banca agirebbe per revoca). Dal lato difensivo, il socio potrebbe verificare se la fideiussione contiene le famigerate clausole ABI nulle: se sì, un’avvocato potrebbe eccepire la nullità parziale e guadagnare un vantaggio (talvolta le cause sulle fideiussioni portano a bloccare o ridurre l’obbligo del garante). Nel frattempo, vendere di nascosto gli appartamenti a terzi sarebbe un errore grave: la banca ha ipoteca, la vendita verrebbe fatta salvo ipoteca e non risolve nulla, anzi violerebbe il contratto di mutuo (clausola di acceleration in caso di alienazione non autorizzata). Ancor peggio, far vendere a una società amica a un prezzo vile sarebbe facilmente smascherato e, se Alfa fallisse, porterebbe a bancarotta fraudolenta.
Esito probabile: Se Alfa tratta in tempo, la banca potrebbe concordare un piano di rientro volontario (ad esempio: 6 mesi di sola quota interessi e sposta le rate insolute in coda). Se invece Alfa non fa nulla, Banca X avvia il pignoramento immobiliare: entro ~1 anno gli appartamenti vanno all’asta; se venduti a prezzo basso, resterà un debito residuo verso Alfa, che la banca chiederà al garante. Il socio rischia di vedersi pignorare i propri beni. A quel punto Alfa quasi certamente sarebbe insolvente verso altri e soggetta a fallimento su istanza della banca stessa (se il ricavato d’asta non copre il credito, la banca vorrà insinuarsi su eventuali altre attività). Il socio, oltre a perdere gli immobili e forse i suoi beni per la garanzia, se ha fatto mosse scorrette (es. sottratto canoni locazione invece di destinarli alle rate) potrebbe affrontare accuse di malagestio.
Lezione: Con le banche, prevenire è meglio che curare: trasparenza e trattativa possono spesso evitare il peggio. Se si arriva al pignoramento, usare gli strumenti giudiziali (opposizioni se ci sono vizi, concordato per bloccare) è preferibile a mosse clandestine.

Caso 2: Debiti tributari e costituzione di un trust
Scenario: Beta S.r.l., holding di famiglia, possiede una villa e alcuni terreni. Ha accumulato debiti fiscali per IVA e IRES non versate per €300.000. Ricevute le cartelle esattoriali, l’amministratore (sig. Rossi) costituisce un trust autodichiarato trasferendo la villa e i terreni sotto la sua gestione come trustee “a beneficio dei figli”. Il trust è regolato dalla legge di Jersey e prevede clausola arbitrale estera. L’atto è trascritto a marzo 2024. Beta S.r.l. rimane formalmente proprietaria di zero beni.
Azioni del Fisco (creditore): L’Agenzia delle Entrate Riscossione potrebbe, già nell’aprile 2024, iscrivere ipoteca sui beni in trust: infatti, considera il trust un vincolo successivo al credito e può avvalersi dell’art. 2929-bis c.c. . Entro marzo 2025 notifica il pignoramento dei beni come se ancora di Rossi/Beta, rendendo di fatto inefficace il trust verso di sé. Il trustee (lo stesso Rossi) tenta opposizione, invocando il foro estero e la validità del trust, ma il tribunale italiano, sulla scorta della Cass. SU 2025, dichiara la giurisdizione italiana e respinge le contestazioni . I beni vanno all’asta e vengono venduti; il ricavato preferibilmente va all’Erario (che come ipotecario ha priorità). Nel frattempo, la Procura potrebbe aprire un’indagine per sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte a carico di Rossi: l’operazione di trust appare infatti finalizzata a rendere difficile la riscossione (il trust è costituito dopo accumulo debiti, con Rossi che mantiene controllo – tipico “trust sham”) . Le prove sono solide (atto notarile stesso) e la difesa che “tanto c’era ipoteca” non regge . Rossi rischia una condanna fino a 4-5 anni. Inoltre, Beta S.r.l. con beni liquidati rimane esposta verso altri creditori (se presenti) e può essere dichiarata fallita: in sede fallimentare, il curatore avrebbe comunque potuto revocare il trust se ancora in piedi. Con il fallimento, Rossi potrebbe rispondere anche di bancarotta fraudolenta se il trust ha danneggiato altri creditori (ma essendo debiti fiscali principalmente, quel profilo si assorbe nel penale tributario).
Lezione: Usare un trust per contrastare il Fisco è doppiamente pericoloso: non solo il trust viene neutralizzato rapidamente ex lege, ma scatta un reato specifico. Una soluzione migliore per Beta sarebbe stata semmai richiedere una rateizzazione delle cartelle (fino a 6 anni di tempo) o tentare una transazione fiscale in concordato (offrendo di pagare che so il 50%). Se proprio Rossi voleva proteggere i beni di famiglia, avrebbe dovuto costituire il trust molti anni prima quando non c’era il debito, e magari destinato a scopi altruistici reali; farlo “in extremis” l’ha messo in guai peggiori del debito iniziale.

Caso 3: Fideiussione del socio e fondo patrimoniale
Scenario: Gamma S.r.l. (holding) ha un debito di €100.000 verso un fornitore (Delta S.p.A.) per lavori di ristrutturazione di un edificio. Il socio amministratore di Gamma, sig. Bianchi, aveva firmato una garanzia personale a Delta per quell’importo. Gamma non paga Delta per difficoltà finanziarie. Delta ottiene un decreto ingiuntivo contro Gamma e Bianchi in solido. Bianchi, un anno prima, appena intuito il rischio, aveva costituito un fondo patrimoniale con la moglie mettendovi la casa di proprietà (bene in comunione).
Cosa accade: Delta S.p.A. agisce esecutivamente: pignora un conto di Gamma (vuoto) e notifica pignoramento immobiliare sulla casa di Bianchi, essendo lui garante. Bianchi fa opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. sostenendo che la casa è in fondo patrimoniale e il debito verso Delta è estraneo ai bisogni familiari (trattandosi di debito commerciale). Il giudice dell’esecuzione però potrebbe respingere l’opposizione: il debito sì è per scopi estranei, ma se Delta non sapeva della destinazione familiare all’atto del credito, qualcuno ritiene la tutela non operi; e comunque Delta, avendo il titolo esecutivo precedente di un anno, poteva avvalersi dell’art. 2929-bis c.c. (magari lo ha fatto contestualmente al pignoramento) . Dunque l’esecuzione procede, salvo che un tribunale in appello decida diversamente. Nel frattempo, Bianchi potrebbe tentare un accordo: offre a Delta di pagare €50k subito per chiudere tutto (forse raccogliendo soldi da parenti). Se Delta accetta, l’esecuzione viene ritirata e la casa salva; se rifiuta, la casa potrebbe andare all’asta (a meno che non emergano altri creditori e si converta in fallimento Gamma, nel qual caso il fondo patrimoniale verrebbe revocato dal curatore). In parallelo, non vi sono implicazioni penali immediate (Bianchi ha creato l’FP prima del decreto ingiuntivo, e l’averlo fatto potrebbe considerarsi fraudolento se proprio fatto quando il debito era già maturato: Delta potrebbe denunciare per tentata sottrazione fraudolenta ex art. 388 c.p., ma è meno chiaro – non c’era ancora “provvedimento del giudice” all’epoca; se fosse dopo l’ingiunzione, allora sì sarebbe 388 cp).
Esito: Spesso la presenza del fondo patrimoniale spinge i creditori come Delta a trattare. Delta sa che potrebbe dover litigare su validità del pignoramento, quindi magari accetta 60-70% a saldo. Bianchi riuscirebbe così a proteggere parzialmente la casa (pagando però una somma). Se Delta invece è intransigente e va avanti, probabilmente vincerà: casa pignorata e venduta, essendo chiaramente debito d’impresa non familiare, il vincolo non lo ferma. Bianchi e moglie perdono la casa, ma se c’è surplus oltre 100k, gli torna la differenza (scenari possibili).
Lezione: Il fondo patrimoniale offre un grado di negoziazione in più ma non è blindato. Meglio sarebbe stato per Bianchi non aver garantito personalmente Delta o almeno non farsi trovare con nulla intestato (ma l’FP era il tentativo di non intestare nulla). Se davvero ci teneva alla casa, avrebbe dovuto convincere Delta a rilasciarlo come garante prima, magari trovando un terzo garante o altro. Ancora una volta, la trasparenza: se Bianchi avesse segnalato a Delta l’esistenza del fondo quando firmava, Delta forse non avrebbe accettato lui come garante… ma avendolo accettato, non era a conoscenza dello scudo FP, quindi cercherà di farlo valere.

Caso 4: Trasferimento della sede all’estero
Scenario: Zeta S.r.l. è una holding immobiliare con beni in Italia, controllata da cittadini italiani. Nel 2025, davanti a grosse esposizioni debitorie, i soci decidono di trasferire la sede legale di Zeta in un paese offshore (es. Panama) e cambiare denominazione in Zeta Inc., cancellandola dal registro imprese italiano. Pensano così di sfuggire a eventuali istanze di fallimento in Italia. Gli amministratori e la gestione però rimangono in Italia di fatto; gli immobili restano in Italia intestati a Zeta Inc.; i debiti verso creditori italiani restano impagati.
Epilogo: Un creditore, Omega S.p.A., presenta ugualmente ricorso per fallimento al tribunale italiano, sostenendo che il centro degli interessi principali (COMI) di Zeta è rimasto in Italia. Il tribunale, accertato che la sede estera è fittizia (nessuna attività reale colà, sede irreperibile, soci e manager italiani) , dichiara il fallimento di Zeta in Italia, superando la presunzione di sede legale estera per prova contraria . Viene nominato un curatore che, grazie al Regolamento UE (se paese UE) o comunque alle norme di diritto internazionale, mette le mani sugli immobili in Italia. I soci tentano di opporsi, ma la Cassazione conferma: il trasferimento era preordinato a sottrarre la società alla dichiarazione di fallimento, dunque giurisdizione italiana pacifica (richiamando anche precedenti come Cass. 8426/2010) . Risultato: i beni italiani vengono liquidati per pagare i creditori italiani, proprio come se la società fosse sempre stata italiana. I soci non solo falliscono nel loro intento, ma rischiano anche accuse di frodi fiscali transnazionali (se lo scopo era evadere tasse trasferendo sede) o di bancarotta fraudolenta transfrontaliera. In particolare, se hanno cancellato la società in Italia e trasferito sede con debiti, potrebbero aver violato l’art. 236 L.F. (reati societari come scioglimento abusivo) o concorso in bancarotta documentale se non hanno portato libri.
Lezione: Trasferire la sede all’estero funziona solo se c’è un reale spostamento di attività. Farlo come escamotage è un boomerang: i creditori domestici non vengono azzerati e i giudici italiani possono comunque intervenire. Più vale coordinarsi su quale giurisdizione affrontare l’insolvenza (se fosse UE, a volte i debitori scelgono di portare il COMI in un paese con leggi fallimentari più favorevoli – forum shopping – ma dev’essere genuino lo spostamento, sennò viene impugnato). In definitiva, meglio affrontare la crisi localmente che inseguire miraggi offshore.

Questi esempi mostrano situazioni paradigmatiche e confermano molte delle considerazioni teoriche fatte: spesso la difesa intelligente del debitore sta nel negoziare e utilizzare gli strumenti legali (concordati, accordi, ecc.), mentre la difesa apparente con atti furtivi porta a complicazioni legali, inefficacia pratica o sanzioni.

Domande e Risposte frequenti (FAQ)

Di seguito una serie di domande comuni che debitori, soci o professionisti possono porsi riguardo alle holding immobiliari indebitate, con risposte sintetiche basate su quanto trattato:

D: Cosa si intende esattamente per “holding immobiliare”?
R: Non è un termine tecnico di legge, ma in pratica indica una società, spesso di capitali (S.r.l. o S.p.A.), il cui oggetto principale è detenere e gestire immobili. Può essere parte di un gruppo (holding pura che possiede anche partecipazioni, oltre a immobili) o una società individuale familiare creata per intestare gli immobili di famiglia. In ogni caso svolge principalmente attività di gestione patrimoniale (affitti, acquisti e vendite di immobili) e non un’attività industriale o commerciale in senso stretto.

D: Una holding immobiliare risponde dei debiti solo col suo patrimonio? I soci rischiano i propri beni personali?
R: Se la holding è una società di capitali (S.r.l., S.p.A.), vige l’autonomia patrimoniale perfetta: i creditori possono aggredire soltanto i beni intestati alla società . I soci non sono personalmente responsabili, salvo abbiano prestato garanzie personali (es. fideiussioni) o salvo situazioni patologiche (illeciti, abusi di gestione societaria). Quindi, ad esempio, se la holding non paga un fornitore, quest’ultimo potrà pignorare conti e immobili della società, ma non direttamente la casa del socio (a meno che il socio avesse garantito quel debito). Attenzione però: molti soci di fatto offrono garanzie, specie alle banche, quindi in quei casi diventano debitori anch’essi.

D: I creditori della holding possono aggredire gli immobili posseduti dalla holding stessa?
R: Assolutamente sì. Gli immobili sociali fanno parte del patrimonio della holding e costituiscono garanzia generale per i creditori (art. 2740 c.c.) . Un creditore (banca, fornitore, fisco) che ottiene un titolo esecutivo può iscrivere ipoteca giudiziale sugli immobili e procedere al pignoramento immobiliare per metterli all’asta. Se ci sono ipoteche già iscritte (es. mutuo), il creditore dovrà rispettare i gradi di priorità. Ma in linea di principio, qualunque immobile intestato alla società può essere esecutato se la società non paga spontaneamente i debiti.

D: In caso di debiti bancari, la banca può attaccare i beni personali degli amministratori o dei soci?
R: Solo se dispone di un titolo contro di loro. Tipicamente ciò accade con le fideiussioni personali: se un socio o amministratore ha firmato garanzia, la banca ha un titolo (contratto di garanzia) e può chiedere decreto ingiuntivo pure contro di lui; una volta esecutivo, potrà pignorare i suoi beni (stipendi, immobili personali, conti). Senza garanzie, la banca è limitata al patrimonio sociale. Non può “estendere” arbitrariamente la sua azione sui soci – dovrebbe provare magari un loro illecito (ma si entra in cause lunghe di responsabilità civile del socio, raramente intraprese dalla banca). Quindi, se i soci non hanno garantito e non hanno prelevato indebitamente beni, i loro beni personali sono al sicuro dalle banche.

D: Cos’è l’azione revocatoria e quanto tempo hanno i creditori per farla valere?
R: L’azione revocatoria ordinaria (art. 2901 c.c.) è la causa civile con cui un creditore chiede di dichiarare inefficace nei suoi confronti un atto compiuto dal debitore che pregiudica le sue ragioni (es. il debitore ha donato un immobile, o lo ha venduto a prezzo irrisorio a un parente). Se accolta, l’atto resta valido tra le parti, ma il creditore può ignorarlo ed espropriare comunque il bene. Il termine di prescrizione dell’azione revocatoria è di 5 anni dalla data dell’atto da impugnare (art. 2903 c.c.). Importante: per atti soggetti a pubblicità (trascrizione), come immobili, la Cassazione ha chiarito che il termine decorre dalla trascrizione nei registri, poiché solo da quel momento i terzi (creditori) possono conoscerlo . Dunque, se Tizio trasferisce un immobile in trust il 1° gennaio 2020 ma lo trascrive il 1° marzo 2020, il creditore avrà 5 anni da marzo 2020 per agire.

D: Se un debitore costituisce un trust con i suoi beni prima che arrivino i creditori, questi possono ancora attaccarli?
R: Dipende dal contesto. Se non esisteva alcun creditore (né attuale né prevedibile) all’epoca del trust, i creditori futuri hanno strada stretta: per revocare un atto anteriore al credito, devono provare che c’era “dolosa preordinazione” del debitore, ossia che fece quell’atto prevedendo proprio di contrarre un certo debito e di volerlo poi non pagare . È un livello probatorio elevato. In mancanza di ciò, un trust “antico” può reggere. Tuttavia, se i creditori futuri sono lo Stato o similari, esiste comunque l’art. 2929-bis c.c. che si applica se l’atto è successivo al sorgere del credito – se del tutto precedente, non si applica; quindi solo la revocatoria ordinaria rimarrebbe e come detto è complessa. Insomma, un trust fatto in tempi non sospetti può risultare efficace, benché non invulnerabile (possono provare la frode se c’erano già segnali). Da notare: c’è sempre la possibilità che in sede di procedure concorsuali i trust “di mero scopo dilatorio” vengano ignorati dal giudice (ad es. dichiarando il fallimento lo stesso e considerando i beni in trust come del fallito se il trust è considerato simulato). Comunque, in linea generale: trust prima dei debiti = difesa migliore, trust dopo = quasi nullo.

D: Un trust o un fondo patrimoniale fatti all’estero (o con legge straniera) offrono maggiore protezione rispetto a quelli nazionali?
R: No, non in sostanza. Come visto, la Cassazione SU ha stabilito che il giudice italiano è competente a giudicare una revocatoria su trust esteri, e applicherà le norme italiane a tutela dei creditori . Quindi non serve rifugiare i beni alle Bahamas: il creditore può agire qui. Certo, a livello pratico, se i beni stessi sono all’estero in trust, recuperare può essere più arduo. Ma se i beni rimangono in Italia e solo lo strumento giuridico è estero, la protezione aggiuntiva è minima. Idem per il fondo patrimoniale: l’istituto è italiano; se uno sposta residenza all’estero, irrilevante se i beni sono qui. Più utile può essere trasferire l’effettiva titolarità dei beni a un soggetto estero solvente, ma quello non è più protezione: è proprio pagare i debiti o vendere i beni. In conclusione, internazionalizzare il veicolo non garantisce immunità e aggiunge costi e complessità legali, spesso inutili se il nucleo della vicenda rimane in Italia.

D: Ho sentito parlare di art. 2929-bis c.c.: come funziona esattamente?
R: È una norma introdotta nel 2015 (d.l. 83/2015) che consente al creditore di saltare la causa di revocatoria in alcuni casi. Se il debitore compie un atto a titolo gratuito o un vincolo di destinazione sui suoi beni dopo che il credito è sorto, il creditore munito di titolo esecutivo può direttamente pignorare quel bene entro 1 anno dalla trascrizione dell’atto, senza attendere una sentenza che lo dichiari inefficace . L’onere di provare che non c’erano i presupposti o che il creditore era consapevole dell’estraneità (nel caso di fondo patrimoniale) sposta poi su debitore/terzo tramite le opposizioni esecutive. In pratica, è un pignoramento immediato di beni donati o vincolati. Ad esempio, se Caio dona la casa alla figlia nel 2024 e aveva un debito verso Sempronio dal 2023, Sempronio ottenuto un decreto ingiuntivo nel 2025 può pignorare la casa dalla figlia fino al 2026 (entro l’anno). La figlia potrà opporsi in tribunale, ma intanto l’esecuzione va avanti. Se non oppone o perde, la casa va venduta e Sempronio prende il suo. Questa norma ha “rotto il gioco” di tanti atti in frode perché elimina la lungaggine del dover fare causa per revocatoria, che spesso scoraggiava i creditori. Adesso agiscono e semmai è il debitore a dover reagire per bloccare, con esito incerto.

D: Se la mia holding è in crisi, come scelgo tra tutte le procedure concorsuali (concordato, accordo, ecc.)?
R: Dipende dal caso concreto. Bisogna valutare: la quantità e tipo di creditori (pochi e disponibili a trattare, vs tanti e conflittuali), la gravità dell’insolvenza (temporanea liquidità vs insolvenza conclamata), la necessità di continuare l’attività o meno, e la presenza di un piano realistico. In breve: se i creditori chiave sono pochi e c’è l’accordo di massima, un accordo di ristrutturazione omologato è più rapido e semplice; se la situazione è recuperabile in bonis, la composizione negoziata può evitare di entrare in procedura pubblica; se serve sacrificare patrimonio ma senza chiudere l’azienda, un concordato in continuità può aiutare (ad es. ristrutturo debiti e tengo gli immobili dati in affitto); se l’obiettivo è solo vendere tutto e liquidare ma ordinatamente, un concordato liquidatorio evita la gestione fallimentare e magari permette vendita a prezzo migliore; se invece non c’è proprio accordo e l’insolvenza è ingestibile, spesso si finisce in liquidazione giudiziale. La scelta va fatta con consulenti (commercialisti, avvocati) sulla base di business plan e negoziazioni preliminari. Spesso si tenta prima una composizione negoziata e, se non si trova accordo, si ripiega su concordato o fallimento.

D: Cosa succede se la holding estera proprietaria di immobili in Italia fallisce all’estero?
R: Se la holding ha il COMI all’estero (cioè davvero la sede principale lì) e viene aperta una procedura di insolvenza in quello Stato, grazie al Regolamento UE 2015/848 la sentenza è riconosciuta in Italia. I beni in Italia possono essere gestiti tramite: o la procedura principale estera (il curatore straniero agirà qui, con poteri anche di vendita, salvo necessità di adattare qualche formalità) oppure aprendo una procedura secondaria in Italia limitata ai beni qui (ad es. un fallimento secondario), specie se lo richiedono creditori locali. In ogni caso, i creditori italiani non perdono i diritti: dovranno insinuarsi nel fallimento estero o nel secondario. Se invece la holding estera non è in UE, la faccenda è più complessa: bisogna vedere trattati bilaterali o convenzioni. In mancanza, i creditori italiani potrebbero cercare di far fallire la società anche in Italia, se dimostrano che ha un’unità locale qui o il grosso del patrimonio qui (è raro ma possibile per società extra-UE con interessi in Italia, per evitare discriminazioni di creditori). Insomma, gli immobili in Italia faranno comunque gola ai creditori e verranno aggrediti, indipendentemente da dove la società ha sede legale.

D: La holding (o i soci) possono “liberarsi” dei debiti residui dopo un fallimento?
R: Per la società in sé, no: la società di capitali, terminata la liquidazione fallimentare, si estingue e cessa di esistere; i debiti insoddisfatti rimangono inesigibili perché non c’è più il soggetto debitore. Quindi in un certo senso la società “si libera” perché muore. Per i soci persone fisiche eventualmente falliti (caso di società di persone o soci garanti escussi e indebitati), oggi la legge prevede l’esdebitazione: l’imprenditore persona fisica meritevole, dopo la chiusura del fallimento, ottiene la cancellazione dei debiti rimasti (art. 282 CCII). Anche il socio illimitatamente responsabile di società fallita può chiedere esdebitazione. Questo consente di ripartire da capo senza il peso dei vecchi debiti, salvo eccezioni (debiti da dolo, alimentari, etc.). Nel caso di una holding immobiliare SRL, i soci erano limitatamente responsabili, quindi non falliscono con la società, e se non devono nulla per garanzie o altro, non hanno debiti da cui liberarsi: semplicemente hanno perso il capitale investito. Se invece avevano garantito, possono fallire anch’essi come persone (o subire esecuzioni) e allora potranno poi chiedere esdebitazione personale, a certe condizioni. Quindi, punto di vista debitore: la società muore e con essa i suoi debiti, il socio persona fisica può ottenere un “fresh start” tramite esdebitazione se coinvolto nel fallimento.

D: Se ho un’unica casa che ho messo a garanzia per debiti dell’azienda (es. ipoteca), posso salvare la casa in qualche modo?
R: Non c’è una bacchetta magica. Se la casa è ipotecata a garanzia di un debito societario (es. mutuo della holding garantito da ipoteca su casa del socio), il creditore potrà comunque espropriarla se il debito non viene pagato. Strumenti come il fondo patrimoniale non prevalgono sull’ipoteca precedente (i diritti reali restano) e neanche eventuali trust (verrebbero considerati soggetti a ipoteca). L’unica è trovare un accordo con il creditore: magari vendere volontariamente la casa a prezzo di mercato e pagare il debito (se il valore supera il debito, conviene per non svendere in asta), oppure convincere il creditore a non procedere offrendo altre garanzie o pagamenti parziali. In casi estremi, se i debiti sono più d’uno e la persona è sovraindebitata, potrebbe valutare la procedura di esdebitazione per sovraindebitati (ex L.3/2012) e chiedere di liquidare il proprio patrimonio sotto controllo del giudice: in quell’ambito, a volte, la legge consente di preservare l’abitazione se il piano lo prevede e i creditori votano a favore, ma è complicato. Diciamo che, in via generale, quando una casa privata è data in garanzia per debiti aziendali, di fatto è esposta come se fosse un bene dell’azienda: il modo più sicuro di salvarla è onorare quel debito o farselo rifinanziare (ad esempio, trovare un’altra banca che subentri e magari rinegozi condizioni).

D: Quali sono i rischi penali più comuni per un imprenditore indebitato che cerca di salvare il patrimonio?
R: I principali li abbiamo discussi: – Bancarotta fraudolenta se fa sparire o occulta attivi prima del fallimento (pene pesanti, fino a 10 anni).
– Sottrazione fraudolenta al Fisco se nasconde beni per non pagare imposte (fino a 6 anni).
– Mancata esecuzione dolosa di un provvedimento se elude astutamente una sentenza civile (fino a 3 anni).
– Possibili concorsi in questi reati per eventuali complici (es. un parente che finge di comprare un bene per aiutare potrebbe essere correo).
Inoltre, bancarotta preferenziale se paga qualcuno e lascia altri a bocca asciutta in prossimità del fallimento, bancarotta documentale se non tiene i libri in ordine (fino a 2-3 anni). In sintesi: il rischio penale scatta quando dalla mera sfortuna economica si passa alla frode. Finché un imprenditore subisce passivamente il fallimento, senza toccare nulla e anzi collaborando, di solito non viene punito penalmente (o al più bancarotta semplice, raramente sanzionata severamente). Ma se inizia a fare il “furbo” – vendere sottobanco, spedire i soldi all’estero, regalare beni a familiari, falsificare bilanci, ecc. – varca la linea del penalmente rilevante. Quindi il consiglio è: nei momenti di crisi, agire sempre alla luce del sole, magari facendo scelte difficili (liquidare volontariamente beni per pagare i creditori in parte, o aprire una procedura concorsuale) ma lecite, piuttosto che farsi tentare da scorciatoie che possono finire con un’accusa penale.

D: Se la holding ha debiti con fornitori e banche, e anche con soci che hanno finanziato l’azienda, chi viene pagato per primo?
R: In caso di concorso (ad es. fallimento o concordato), vige la regola delle cause legittime di prelazione: creditori privilegiati (tra cui banche con ipoteca, Fisco/INPS per alcune imposte/contributi, dipendenti per stipendi, ecc.) hanno precedenza sul ricavato dei beni vincolati o in generale. I creditori chirografari vengono soddisfatti pro quota con quello che resta. I finanziamenti dei soci generalmente sono postergati (soprattutto se fatti in periodo di sottocapitalizzazione): significa che i soci verranno rimborsati solo dopo che tutti gli altri crediti non subordinati siano stati saldati (in pratica spesso mai, se c’è insolvenza). In un concordato, l’ordine di pagamento segue comunque le prelazioni: non si può dare a un chirografo più di un privilegiato se questo rimane impagato. Quindi, ad esempio, la banca ipotecaria sulla sede prenderà tutto il ricavato di quella sede fino a copertura del suo credito; il fornitore chirografo prenderà una percentuale insieme agli altri chirografari; il socio finanziatore probabilmente zero perché subordinato (a meno che i chirografari siano pagati al 100%, circostanza rara in crisi). In esecuzioni individuali, l’ordine è: chi arriva primo pignora, ma se sul bene c’era ipoteca, quel creditore ipotecario anche se interviene dopo ha prelazione sul ricavato rispetto al procedente. È un sistema complesso, ma semplificando: banche garantite e Stato hanno il coltello dalla parte del manico; fornitori, professionisti e altri creditori semplici stanno in coda e spesso prendono poco; soci finanziatori stanno in ultimissima fila.

Conclusioni

La gestione di una holding immobiliare indebitata richiede un approccio lucido, informato e legalmente corretto. Dal punto di vista del debitore, “difendersi” dai creditori non significa trovare trucchi per non pagare, bensì individuare le soluzioni per soddisfare al meglio le pretese creditorie minimizzando l’impatto sul proprio patrimonio personale e sul prosieguo dell’attività, il tutto nel rispetto delle norme. Le evoluzioni normative e giurisprudenziali degli ultimi anni (Codice della crisi, art. 2929-bis c.c., orientamenti severi su trust e atti in frode) mostrano chiaramente una tendenza: sfavorire chi tenta di sottrarre beni ai creditori all’ultimo momento . L’ordinamento premia invece chi adotta strumenti di composizione della crisi in buona fede, coinvolgendo i creditori nelle soluzioni.

Pertanto, una holding immobiliare con debiti dovrebbe:

Agire per tempo: Appena si manifestano segnali di tensione finanziaria, attivare gli strumenti di allerta interna (advisor, piano di risanamento) ed eventualmente la composizione negoziata, evitando che la situazione degeneri in insolvenza conclamata. Il tempo è un fattore chiave: se si aspetta che i creditori inizino pignoramenti, si perdono molte opzioni.
Predisporre un piano realistico: Valutare se gli immobili posseduti possano essere venduti o rifinanziati per coprire il debito, o se l’azienda possa generare flussi sufficienti con qualche aggiustamento. Un piano attestato o un accordo possono consolidare le intese e dare respiro legale.
Negoziare in trasparenza: Contattare i maggiori creditori (banche in primis, ma anche fornitori rilevanti) proponendo soluzioni ragionevoli – dilazioni, parziali rinunce concordate (saldo a stralcio) – magari suffragate da perizie sul valore degli immobili. Spesso i creditori preferiscono recuperare in parte senza lungaggini, piuttosto che impantanarsi in cause o procedure concorsuali lunghe.
Valutare la protezione legale disponibile: Se la situazione lo richiede, ricorrere a un concordato preventivo ben strutturato può salvare valore: ad esempio vendendo l’immobile a trattativa privata in concordato si spunta prezzo migliore che in asta fallimentare, beneficiando tanto i creditori quanto eventuali garanti. Lo stay automatico tutela dal fuoco incrociato delle esecuzioni e consente di ragionare a mente fredda.
Evitare atti distrattivi o preferenziali: Resistere alla tentazione di “mettere in salvo” un bene per sé o di pagare di nascosto un creditore a cui si tiene di più. Oltre a essere eticamente discutibile verso gli altri creditori, oggi questi atti lasciano tracce e quasi sempre vengono scoperti e sanzionati (con revoche, azioni risarcitorie o denunce). È meglio un accordo alla luce del sole che una vendita simulata a un prestanome, destinata a venire annullata.
Preservare la documentazione e collaborare: Tenere i libri contabili aggiornati, conservare la corrispondenza e i contratti. In caso di procedura concorsuale o anche di semplice trattativa, la credibilità del debitore è fondamentale: un comportamento onesto e cooperativo può convincere i creditori a dare fiducia in una ristrutturazione. Al contrario, se scoprono che il debitore ha occultato beni o mentito, qualsiasi negoziato collassa e subentrano le vie legali punitive.
Consulenza multidisciplinare: Affidarsi ad avvocati esperti di crisi d’impresa e a commercialisti specializzati. Le norme cambiano e le prassi dei tribunali pure – come abbiamo visto con sentenze recentissime su trust, revocatoria e altro. Solo con un supporto qualificato si possono cogliere opportunità (es. una transazione fiscale favorevole) ed evitare passi falsi (es. ignorare una notifica o mancare un termine in un concordato).
Considerare il debtor in possession vs. liquidazione giudiziale: Finché il debitore mantiene l’iniziativa (presenta un piano concordatario, ad esempio), ha voce in capitolo su come risolvere la crisi. Se subisce passivamente il fallimento, perde il controllo e un estraneo (curatore) deciderà per lui, con l’unico scopo di liquidare tutto al più presto. Di solito, conviene provare a restare “regista” della soluzione, compatibilmente con la sostenibilità delle proposte.

In conclusione, “difendersi” dai debiti di una holding immobiliare significa mettere in sicurezza l’attività e il patrimonio nel perimetro della legge. Gli strumenti di asset protection (trust, fondi, ecc.) non sono bacchette magiche: servono se usati correttamente e in anticipo, ma non salvano da situazioni di insolvenza già in atto e possono anzi ritorcersi contro chi li impiega in extremis. La via maestra rimane affrontare il problema di petto, anche facendo sacrifici (cedere un immobile per ridurre l’esposizione, immettere capitali freschi se possibile) e utilizzando le procedure concorsuali come mezzo di ristrutturazione e non come stigma da evitare a tutti i costi. L’ordinamento italiano, specie dopo la riforma, fornisce diversi strumenti “di salvataggio” equilibrati: dal concordato semplificato alla composizione negoziata, dal cram-down su classi dissenzienti alla esdebitazione finale. Saperli sfruttare è la miglior difesa di un debitore onesto. Al contrario, scappatoie e furbizie vengono sempre più chiuse dalle Corti e trasformano una crisi economica in una crisi anche legale e personale.

Come motto finale: prevenire la crisi è meglio che curarla, ma se c’è da curarla, meglio farlo con l’aiuto della legge, non in sua violazione.

Hai una holding immobiliare che sta affrontando debiti fiscali, bancari o verso fornitori e locatori? Fatti Aiutare da Studio Monardo

Hai una holding immobiliare che sta affrontando debiti fiscali, bancari o verso fornitori e locatori?
Hai ricevuto cartelle esattoriali, intimazioni di pagamento, o temi pignoramenti, ipoteche o sequestri da parte dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione o delle banche?

👉 Prima regola: non sottovalutare la crisi.
Le holding immobiliari sono spesso soggette a forti pressioni fiscali e finanziarie, soprattutto in presenza di mutui, imposte patrimoniali elevate e gestioni di immobili con redditività ridotta.
Con una strategia legale e fiscale ben pianificata, puoi bloccare le azioni esecutive, ristrutturare i debiti e preservare il patrimonio immobiliare del gruppo.

⚖️ Le cause più comuni di indebitamento nelle holding immobiliari

Mutui e finanziamenti onerosi contratti per l’acquisto o la costruzione di immobili.
Calo del valore degli immobili o riduzione dei canoni di locazione.
Mancato versamento di IVA, IMU, IRES o IRAP.
Sanzioni e interessi fiscali per dichiarazioni incomplete o tardive.
Cartelle esattoriali e debiti accumulati con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione.
Flussi di cassa negativi dovuti a morosità degli inquilini o immobili sfitti.
Gestione inefficiente del gruppo e delle controllate immobiliari.

📌 I rischi per una holding immobiliare indebitata

Pignoramenti immobiliari e ipoteche su beni del gruppo.
Cartelle esattoriali e sequestri conservativi su conti e affitti.
Revoca di mutui e affidamenti bancari.
Blocco delle linee di credito e dei flussi finanziari.
Responsabilità patrimoniale degli amministratori per mala gestio.
Rischio di liquidazione giudiziale (ex fallimento) in caso di insolvenza.

🔍 Cosa fare subito

Analizza la posizione debitoria complessiva, distinguendo tra debiti fiscali, bancari e commerciali.
Verifica la legittimità delle cartelle, delle ipoteche e delle azioni giudiziarie ricevute.
Blocca i pignoramenti e le azioni esecutive tramite ricorsi o istanze di sospensione.
Attiva una procedura di Composizione Negoziata della Crisi ai sensi del Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (D.Lgs. 14/2019).
Affidati a un avvocato tributarista esperto, per predisporre una strategia coordinata di tutela e risanamento patrimoniale.

🧾 Strumenti legali per risanare una holding immobiliare

💠 Composizione negoziata della crisi

Permette di:

Sospendere le azioni dei creditori e i pignoramenti immobiliari.
Negoziare con Fisco, banche e fornitori.
Preservare la proprietà e la gestione degli immobili.
Evitare la liquidazione giudiziale, mantenendo la governance aziendale.

💠 Piano di risanamento attestato

Consente di ristrutturare i debiti e riorganizzare la gestione finanziaria del gruppo.
Viene attestato da un esperto indipendente che certifica la sostenibilità del piano.

💠 Accordi di ristrutturazione dei debiti (art. 57 CCI)

Permettono di ridurre e dilazionare i debiti, anche nei confronti delle banche.
Se approvati dal 60% dei creditori, diventano vincolanti per tutti.

💠 Concordato preventivo semplificato

Strumento giudiziale che consente di chiudere le posizioni debitorie salvando parte del patrimonio immobiliare e la continuità gestionale.

🛠️ Strategie di difesa per una holding immobiliare indebitata

Analizzare tutti gli atti fiscali e bancari per individuare vizi o prescrizioni.
Contestare pignoramenti, ipoteche e sequestri illegittimi.
Attivare la composizione negoziata della crisi per sospendere le azioni esecutive.
Rinegoziare mutui e finanziamenti con le banche.
Concordare piani di rientro con Fisco e fornitori.
Proteggere gli immobili e le partecipazioni societarie da azioni dei creditori.

⚖️ Perché agire subito è fondamentale

Nelle holding immobiliari, il tempo è determinante: una sola azione giudiziaria o ipoteca può compromettere l’intero patrimonio societario.
Agire tempestivamente consente di:

Bloccare pignoramenti e aste immobiliari.
Evitare la perdita di immobili e partecipazioni.
Rinegoziare i debiti in modo sostenibile.
Preservare il controllo del gruppo e la reputazione finanziaria.

🛡️ Come può aiutarti l’Avv. Giuseppe Monardo

📂 Analizza la situazione debitoria e patrimoniale della holding.
📌 Valuta la possibilità di accesso agli strumenti del Codice della Crisi d’Impresa.
✍️ Predispone piani di risanamento, accordi di ristrutturazione e difese legali contro Fisco e banche.
⚖️ Rappresenta la holding davanti all’Agenzia delle Entrate-Riscossione, agli istituti di credito e alle autorità giudiziarie.
🔁 Offre consulenza continuativa su fiscalità immobiliare, gestione di gruppo e tutela del patrimonio societario.

🎓 Le qualifiche dell’Avv. Giuseppe Monardo

✔️ Avvocato esperto in diritto tributario, societario e gestione della crisi d’impresa.
✔️ Specializzato nella difesa di holding immobiliari e gruppi societari contro debiti fiscali, bancari e ipotecari.
✔️ Gestore della crisi d’impresa iscritto presso il Ministero della Giustizia.

Conclusione

Una holding immobiliare con debiti può essere risanata e salvaguardare il proprio patrimonio, ma serve un intervento immediato e una strategia professionale.
Con una difesa legale e fiscale efficace, puoi bloccare pignoramenti e ipoteche, ridurre i debiti e mantenere la proprietà e la continuità gestionale del gruppo.
Agire oggi significa proteggere gli immobili, la governance societaria e il futuro della tua impresa immobiliare.

📞 Contatta subito l’Avv. Giuseppe Monardo per una consulenza riservata:
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Leggi con attenzione: se in questo momento ti trovi in difficoltà con il Fisco ed hai la necessità di una veloce valutazione sulle tue cartelle esattoriali e sui debiti, non esitare a contattarci. Ti aiuteremo subito. Scrivici ora. Ti ricontattiamo immediatamente con un messaggio e ti aiutiamo subito.

Informazioni importanti: Studio Monardo e avvocaticartellesattoriali.com operano su tutto il territorio italiano attraverso due modalità.

Consulenza digitale: si svolge esclusivamente tramite contatti telefonici e successiva comunicazione digitale via e-mail o posta elettronica certificata. La prima valutazione, interamente digitale (telefonica), è gratuita, ha una durata di circa 15 minuti e viene effettuata entro un massimo di 72 ore. Consulenze di durata superiore sono a pagamento, calcolate in base alla tariffa oraria di categoria.
Consulenza fisica: è sempre a pagamento, incluso il primo consulto, il cui costo parte da 500€ + IVA, da saldare anticipatamente. Questo tipo di consulenza si svolge tramite appuntamento presso sedi fisiche specifiche in Italia dedicate alla consulenza iniziale o successiva (quali azienda del cliente, ufficio del cliente, domicilio del cliente, studi locali in partnership, uffici temporanei). Anche in questo caso, sono previste comunicazioni successive tramite e-mail o posta elettronica certificata.

La consulenza fisica, a differenza di quella digitale, viene organizzata a partire da due settimane dal primo contatto.

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