Introduzione
Il settore delle costruzioni vive da anni una forte volatilità: le oscillazioni dei prezzi delle materie prime, il rallentamento della domanda immobiliare e le incertezze normative possono trasformare rapidamente un progetto di sviluppo in un incubo finanziario. Il Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza è nato per gestire queste situazioni: non mira a chiudere l’attività, ma a prevenire l’insolvenza e a consentire il risanamento. La normativa è aperta anche alle medie imprese, agli artigiani e ai professionisti del settore edilizio e mette a disposizione diversi strumenti per rinegoziare i debiti e programmare la ripresa.
Cosa leggerai
Nel racconto che segue esamineremo la storia ipotetica di CostruzioniCantierexyz S.r.l., un’impresa di costruzioni con circa 50 dipendenti che ha intrapreso tre importanti progetti immobiliari. Nel giro di pochi anni l’azienda si trova esposta con più di otto milioni di euro di debiti a causa dell’aumento dei costi e del rallentamento delle vendite. Vedremo nel dettaglio come si compone il debito, quali passi temporali portano alla crisi e come la società può utilizzare gli strumenti del Codice della crisi, con l’assistenza di professionisti, per ristrutturare le passività e completare le opere.
Difficoltà iniziali e cause (2019‑2024)
CostruzioniCantierexyz S.r.l. è una società di costruzioni che nel 2019 avvia tre cantieri per complessivi 60 appartamenti tra città e cintura suburbana. Per finanziare l’operazione sottoscrive:
- Un mutuo fondiario con un pool di banche per 5 000 000 € a dieci anni (tasso 4 %).
- Linee di credito per 1 000 000 € destinate all’acquisto di terreni e spese preliminari.
Nel 2021, complici la pandemia e la crisi delle materie prime, i prezzi del cemento, del legno e dell’acciaio aumentano del 30 %. L’azienda, pur avendo già venduto su carta il 40 % degli appartamenti, deve accedere a finanziamenti aggiuntivi per 1 200 000 € (a tasso variabile) per coprire i costi extra e le penali per i ritardi. Inoltre, i tempi burocratici per le concessioni edilizie si dilatano e i fornitori pretendono pagamenti anticipati.
Alla fine del 2023 la situazione finanziaria è la seguente:
| Voce | Importo residuo |
|---|---|
| Mutuo fondiario | 4 200 000 € (rate mensili di 50 000 €) |
| Linee di credito | 900 000 € |
| Finanziamenti aggiuntivi (ponte) | 1 000 000 € (rate mensili di 25 000 €) |
| Debiti verso fornitori (materiali, subappaltatori) | 2 500 000 € |
| Debiti tributari (IVA su acconti, imposte di registro) | 500 000 € |
| Arretrati verso dipendenti e contributi | 200 000 € |
| Totale debiti | 9 300 000 € |
Nel primo trimestre 2024 il cantiere principale subisce un’ulteriore sospensione per problemi autorizzativi, generando ulteriori costi di sorveglianza e penali contrattuali. L’azienda è in ritardo di quattro rate sul mutuo (200 000 €) e di due rate sul finanziamento ponte (50 000 €). Diversi fornitori minacciano azioni esecutive e alcuni acquirenti degli appartamenti richiedono la restituzione degli acconti.
Percorso di soluzione (marzo–dicembre 2024)
Di fronte a un possibile default, a marzo 2024 la direzione di CostruzioniCantierexyz si rivolge a uno studio legale specializzato nella gestione delle crisi d’impresa. Gli avvocati analizzano i flussi di cassa, le commesse e l’andamento dei cantieri e propongono di attivare la composizione negoziata della crisi. Questa procedura permette di instaurare trattative riservate con i creditori, con la supervisione di un esperto nominato dalla Camera di Commercio. La riservatezza consente di valutare soluzioni flessibili senza compromettere la reputazione dell’azienda e di esplorare vari scenari: cessioni di rami d’azienda, ingresso di investitori, rinegoziazioni massicce.
Azioni preliminari (aprile–luglio 2024)
- Analisi dei progetti: lo studio individua i cantieri in perdita e quelli con margine positivo. Si decide di sospendere definitivamente uno dei tre progetti, vendendo il terreno non edificato a un altro costruttore per 1 200 000 €, ottenendo liquidità immediata.
- Moratoria negoziata: con l’intervento dello studio legale, il pool bancario concede la sospensione delle rate del mutuo per 12 mesi, rinunciando alle rate arretrate a fronte dell’impegno a cedere 5 appartamenti una volta terminati i lavori.
- Rinegoziazione del finanziamento ponte: il prestito di 1 000 000 € viene trasformato in un finanziamento decennale al tasso del 3 %, con rata ridotta da 25 000 € a 10 000 € mensili.
- Accordi con i fornitori: gli accordi prevedono il pagamento del 50 % dei crediti (1 250 000 €) in 48 mesi e la trasformazione del restante 50 % in cessioni in proprietà di 8 appartamenti al termine della costruzione.
- Transazione fiscale: l’Agenzia delle Entrate accetta di dilazionare 400 000 € di debiti in 96 rate mensili, annullando 100 000 € tra sanzioni e interessi.
- Riduzione del personale: tramite prepensionamenti e cassa integrazione, il personale viene ridotto da 50 a 35 unità con un costo una tantum di 150 000 €.
Strutturazione del piano (agosto–dicembre 2024)
Ad agosto 2024 lo studio redige un piano attestato di risanamento in cui dimostra che, completando i due cantieri restanti e vendendo gli appartamenti, l’azienda potrà generare flussi per coprire i debiti rinegoziati. Il piano prevede:
- Completamento del cantiere A entro giugno 2025 con vendita di 20 appartamenti per 3 500 000 €.
- Completamento del cantiere B entro marzo 2026 con vendita di 30 appartamenti per 5 000 000 €.
- Utilizzo di parte dei proventi per il rimborso anticipato di una quota del mutuo e per la consegna degli appartamenti ceduti ai fornitori e alle banche.
Oltre il 75 % dei creditori aderisce alla proposta. A novembre 2024 viene depositata un’istanza di concordato preventivo in continuità aziendale con un piano che prevede il pagamento del 35 % dei debiti chirografari (fornitori e fiscali) in cinque anni e la falcidia della quota restante. Il tribunale omologa il concordato a dicembre 2024, permettendo all’azienda di continuare i lavori sotto la supervisione di un commissario giudiziale.
Ripresa e risultati (2025‑2027)
Grazie alla liquidità generata dalla vendita del terreno e alla moratoria sul mutuo, CostruzioniCantierexyz può concentrare le risorse sui due cantieri attivi. Nel 2025 completa e consegna il primo edificio, incassando 3 500 000 € con i quali salda parte dei debiti e trasferisce 5 appartamenti al pool bancario, riducendo il mutuo a 3 000 000 €. Nel 2026 completa il secondo edificio, incassando 5 000 000 €: una quota serve a consegnare 8 appartamenti ai fornitori, il resto viene usato per pagare le rate residue e finanziare nuovi progetti più contenuti.
Grazie al piano e al concordato omologato, l’azienda paga mensilmente 10 000 € per il finanziamento ponte, 40 000 € per il mutuo rinegoziato e 4 200 € per il piano fiscale, importi sostenibili rispetto ai ricavi futuri. Con l’assistenza giuridica e una disciplina finanziaria, CostruzioniCantierexyz può riuscire a superare la crisi e a tornare a operare in modo profittevole.
L’apporto di Studio Monardo
Un percorso di risanamento nel settore delle costruzioni richiede un approccio tecnico e strategico di alto livello, fondato su competenze trasversali in ambito finanziario, immobiliare e legale. In un comparto caratterizzato da forti oscillazioni di mercato, elevato indebitamento e complessità contrattuali, la capacità di gestire con metodo le situazioni di crisi rappresenta la differenza tra la sopravvivenza e il fallimento dell’impresa.
In questo contesto, Studio Monardo mette a disposizione oltre sedici anni di esperienza nel diritto bancario, immobiliare e nella gestione delle crisi aziendali, offrendo un’assistenza completa e integrata che accompagna l’imprenditore in ogni fase del processo di risanamento.
L’attività è coordinata dall’avvocato Giuseppe Monardo, gestore della crisi da sovraindebitamento e negoziatore esperto, che guida un team multidisciplinare in grado di coniugare competenze giuridiche, economiche e operative con una profonda conoscenza del settore edile e delle sue dinamiche.
Lo Studio interviene con un metodo collaudato e personalizzato, articolato in più fasi operative:
- Analisi dei bilanci, dei contratti e dello stato di avanzamento dei cantieri, al fine di individuare tempestivamente i segnali di difficoltà e le aree di rischio finanziario o gestionale;
- Selezione degli strumenti giuridici più appropriati, tra composizione negoziata, piani attestati di risanamento, accordi di ristrutturazione dei debiti o concordato preventivo, calibrandoli sulle peculiarità del comparto edilizio e sul profilo dell’impresa;
- Elaborazione di piani economico-finanziari dettagliati, che illustrano con chiarezza la sostenibilità del progetto, i flussi di cassa previsti e le strategie di riequilibrio da presentare ai creditori e al tribunale;
- Gestione e coordinamento delle trattative con banche, società di leasing, fornitori, subappaltatori, Agenzia delle Entrate e acquirenti, finalizzate a ottenere moratorie, riduzioni, conversioni del debito e soluzioni transattive in grado di preservare la continuità produttiva;
- Tutela del patrimonio aziendale e personale degli imprenditori, mediante una pianificazione mirata che garantisce la prosecuzione dei lavori e la salvaguardia dei principali asset operativi e immobiliari.
Questo approccio integrato e multidisciplinare consente alle imprese del comparto costruzioni di affrontare con metodo e competenza anche le situazioni più complesse, aumentando le probabilità di portare a termine i progetti, contenere i danni economici e rilanciarsi sul mercato con basi più solide e sostenibili.
Lo Studio Monardo non si limita a risolvere la crisi: lavora per ricostruire fiducia, stabilizzare i rapporti con il sistema creditizio e rafforzare la reputazione aziendale, creando le condizioni per una ripartenza duratura nel settore.
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