Contestazioni Per Investimenti In Crowdfunding Immobiliare Non Dichiarati: Come Difendersi

Da Giuseppe Monardo
Settembre 18, 2025
05:20

Hai ricevuto una contestazione dall’Agenzia delle Entrate perché alcuni investimenti in crowdfunding immobiliare non sono stati dichiarati? In questi casi, l’Ufficio presume che i proventi ottenuti da piattaforme di raccolta collettiva per progetti immobiliari costituiscano redditi imponibili non dichiarati. La conseguenza è il recupero delle imposte, con applicazione di sanzioni e interessi. Tuttavia, non sempre la contestazione è fondata: con la giusta difesa è possibile dimostrare la regolarità fiscale o correggere eventuali omissioni.

Quando l’Agenzia delle Entrate contesta investimenti in crowdfunding immobiliare
– Se i rendimenti percepiti non sono stati dichiarati nella dichiarazione dei redditi
– Se la piattaforma è estera e non ha applicato la ritenuta fiscale in Italia
– Se vi sono incongruenze tra i dati trasmessi dalle piattaforme e quelli riportati dal contribuente
– Se i movimenti bancari non trovano riscontro nelle dichiarazioni fiscali
– Se l’Ufficio presume un’omessa dichiarazione sistematica dei redditi da investimento

Conseguenze della contestazione
– Recupero delle imposte sui proventi non dichiarati
– Applicazione di sanzioni per omessa o infedele dichiarazione
– Interessi di mora sulle somme accertate
– Maggiori controlli su altri redditi finanziari e patrimoniali
– Possibili segnalazioni antiriciclaggio per flussi di denaro ritenuti anomali

Come difendersi dalla contestazione
– Produrre estratti conto e rendicontazioni delle piattaforme di crowdfunding immobiliare
– Dimostrare che parte delle somme riguarda rimborsi di capitale e non redditi imponibili
– Contestare errori dell’Agenzia nelle ricostruzioni dei guadagni effettivi
– Evidenziare vizi di motivazione o carenze probatorie nell’accertamento
– Presentare ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria per ottenere l’annullamento totale o parziale della pretesa fiscale

Il ruolo dell’avvocato nella difesa
– Analizzare i movimenti finanziari e la documentazione prodotta dalle piattaforme
– Verificare la corretta tassazione dei rendimenti e la legittimità della contestazione
– Redigere un ricorso fondato su prove concrete e vizi formali dell’accertamento
– Difendere il contribuente davanti ai giudici tributari contro richieste indebite
– Tutelare il patrimonio personale da conseguenze fiscali sproporzionate

Cosa puoi ottenere con una difesa efficace
– L’annullamento totale o parziale della contestazione
– La riduzione o eliminazione delle sanzioni e degli interessi
– Il riconoscimento della corretta natura delle somme (reddito imponibile vs. restituzione capitale)
– La sospensione delle richieste di pagamento già avviate
– La certezza di pagare solo quanto realmente previsto dalla legge

⚠️ Attenzione: i redditi da crowdfunding immobiliare vanno sempre dichiarati, anche se percepiti tramite piattaforme estere. Le contestazioni devono essere impugnate entro 60 giorni dalla notifica.

Questa guida dello Studio Monardo – avvocati esperti in diritto tributario e fiscalità degli investimenti – spiega come difendersi in caso di contestazioni su investimenti in crowdfunding immobiliare non dichiarati e come tutelare i tuoi diritti.

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Introduzione

Nel contesto fiscale italiano, l’omessa dichiarazione di investimenti e redditi derivanti dal crowdfunding immobiliare può esporre il contribuente a contestazioni dell’Agenzia delle Entrate e a sanzioni anche molto gravose. Chi ha investito tramite piattaforme di crowdfunding immobiliare (ad es. Walliance, Concrete Investing, Mamacrowd ecc.) senza dichiarare i relativi proventi o attività potrebbe ricevere accertamenti per dichiarazione infedele (redditi non dichiarati) o per omesso monitoraggio di investimenti esteri (mancata compilazione del Quadro RW). Scopo di questa guida avanzata – rivolta ad avvocati, consulenti, investitori privati e imprenditori – è fornire un quadro completo e aggiornato ad agosto 2025 sulle norme applicabili, le soluzioni difensive e gli strumenti (ravvedimento operoso, contenzioso tributario, ricorsi, etc.) per difendersi efficacemente da tali contestazioni, dal punto di vista del contribuente (debitore verso il Fisco).

Affronteremo dapprima la disciplina fiscale del crowdfunding immobiliare e gli obblighi dichiarativi (incluso il monitoraggio nel Quadro RW), citando le più recenti norme, circolari interpretative e sentenze rilevanti. In seguito analizzeremo le sanzioni previste in caso di omissioni, con riferimenti a casi pratici e pronunce giurisprudenziali aggiornate. Verranno poi esaminati i possibili rimedi e strategie difensive: dal ravvedimento operoso (per sanare spontaneamente le omissioni) agli strumenti deflativi del contenzioso (adesione, acquiescenza) fino al ricorso dinanzi alle Corti di Giustizia Tributaria. Tabelle riepilogative, esempi numerici e una sezione di Domande & Risposte frequenti aiuteranno a sintetizzare i punti chiave. Il taglio sarà giuridico ma con intento divulgativo, così da risultare comprensibile anche ai non addetti ai lavori, pur mantenendo il rigore tecnico necessario per un pubblico esperto.

In breve: se avete ricevuto (o temete di ricevere) una contestazione per investimenti in crowdfunding immobiliare non dichiarati, questa guida vi illustrerà come valutare la situazione, quali passi compiere per regolarizzare, e come impostare un’eventuale difesa, massimizzando le chance di limitare le sanzioni o di far valere le vostre ragioni. Procediamo dunque con l’analisi della normativa di riferimento.

Il quadro normativo: tassazione e obblighi fiscali nel crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding immobiliare consente a investitori diffusi (“crowd”) di finanziare progetti immobiliari attraverso portali online autorizzati. Dal punto di vista fiscale, è necessario distinguere le due principali forme di investimento: equity crowdfunding (si acquisiscono quote/azioni di società progetto) e lending crowdfunding (si eroga un prestito fruttifero). Queste modalità generano differenti tipologie di reddito – dividendi, plusvalenze o interessi – che la normativa italiana tassa in modo specifico. Di seguito riassumiamo le regole fiscali applicabili agli investitori privati (persone fisiche) residenti in Italia, che operano al di fuori di attività d’impresa (quindi come semplici risparmiatori).

Equity crowdfunding immobiliare: dividendi e plusvalenze

Nell’equity crowdfunding l’investitore diventa socio della società che sviluppa l’operazione immobiliare, ottenendo potenzialmente dividendi periodici sugli utili e/o plusvalenze in caso di cessione delle quote partecipative. Fiscalmente, tali proventi rientrano nei redditi di capitale per le persone fisiche e sono soggetti a imposta sostitutiva del 26% :

Dividendi: gli utili distribuiti dalla società immobiliare sono assoggettati a ritenuta a titolo d’imposta del 26% all’atto del pagamento . Ciò avviene indipendentemente dalla percentuale di partecipazione detenuta e dal fatto che il percettore sia una persona fisica o una società . In pratica, la società erogante funge da sostituto d’imposta, trattenendo il 26% e versandolo al Fisco; l’investitore riceve il dividendo netto e non deve ulteriormente dichiararlo nella propria dichiarazione dei redditi, poiché la tassazione è già definitiva . Questo meccanismo semplifica molto gli adempimenti per il contribuente, analogamente a quanto avviene per i dividendi di azioni quotate (su cui le banche applicano la stessa aliquota).
Plusvalenze: il guadagno realizzato vendendo a terzi le proprie quote/azioni dell’investimento (ad esempio, cessione della quota in una società di progetto) è anch’esso qualificato come reddito di capitale. Dal 1° gennaio 2019 l’aliquota sulle plusvalenze da partecipazioni qualificate e non qualificate è stata uniformata al 26% (Legge n. 160/2019, art. 1 comma 999) . Pertanto, l’eventuale plusvalenza ottenuta rivendendo la quota di crowdfunding immobiliare sconta un’imposta sostitutiva del 26%, normalmente applicata tramite intermediario finanziario o, in mancanza, da versare a cura dell’investitore in sede di dichiarazione dei redditi . È importante conservare evidenza del costo di acquisto della partecipazione, per calcolare correttamente la plusvalenza tassabile al momento della vendita . Se invece l’operazione genera una perdita (minusvalenza), questa potrà essere utilizzata nei limiti di legge in compensazione di eventuali altre plusvalenze della stessa natura (redditi diversi di natura finanziaria).

Normativa di riferimento: la tassazione agevolata al 26% per i redditi da equity crowdfunding è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2018 (L. 205/2017, art. 1 commi 100-101), che ha esteso alle persone fisiche non imprenditori la flat tax già prevista per le società. In particolare, l’art. 27 comma 1 del DPR 600/1973 prevede la ritenuta 26% sui dividendi, e l’art. 5 del D.Lgs. 461/1997 prevede l’imposta sostitutiva 26% sulle plusvalenze da partecipazioni. Questa equiparazione fiscale è stata confermata e rafforzata dalla Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019) . Inoltre, per incentivare il settore, il legislatore ha previsto agevolazioni come le detrazioni IRPEF del 30-50% per investimenti in startup/PMI innovative effettuati via equity crowdfunding (art. 29 DL 179/2012 e succ. mod.) e la possibilità di far confluire le quote di startup/PMI acquisite tramite crowdfunding nei PIR alternativi (Piani Individuali di Risparmio a lungo termine) con esenzione totale dei rendimenti. In una circolare recente l’Agenzia delle Entrate (Circ. 19/E del 29.12.2021) ha chiarito che anche le quote di S.r.l. emesse via piattaforme di crowdfunding possono rientrare tra gli investimenti qualificati dei PIR alternativi . Ciò offre opportunità di pianificazione fiscale avanzata – ad esempio, detenere le quote crowdfunding all’interno di un PIR alternativo “fai-da-te” consente, rispettandone le condizioni, di azzerare la tassazione su eventuali plusvalenze . Tuttavia, tali benefici esulano dallo scopo di questa guida, che si concentra sulle contestazioni per omessa dichiarazione.

Lending crowdfunding immobiliare: interessi e ritenute

Nel modello lending crowdfunding (o peer-to-peer lending) l’investitore assume il ruolo di finanziatore: presta capitali al soggetto che realizza il progetto immobiliare, ottenendo in cambio interessi sul capitale prestato. Fiscalmente, per le persone fisiche non imprenditori, gli interessi percepiti tramite lending crowdfunding costituiscono redditi di capitale ex art. 44 TUIR . La tassazione di tali interessi è stata oggetto di interventi normativi e chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, poiché dipende dalla natura del soggetto gestore della piattaforma:

Piattaforme qualificate come intermediari finanziari o istituti di pagamento: la Legge di Bilancio 2018 (L. 205/2017, art. 1 commi 43-44) ha previsto un regime fiscale agevolato per il P2P lending. Se la piattaforma è gestita da un operatore autorizzato (intermediario finanziario ex art. 106 TUB o istituto di pagamento ex art. 114 TUB, vigilati da Banca d’Italia), essa funge da sostituto d’imposta applicando una ritenuta alla fonte a titolo d’imposta del 26% sugli interessi corrisposti ai finanziatori persone fisiche . Questa ritenuta è definitiva: l’investitore riceve interessi già al netto del 26% e non deve dichiararli né pagare ulteriori imposte . In altri termini, si applica lo stesso regime dei depositi bancari o titoli di Stato, con tassazione flat immediata. L’introduzione di tale misura ha equiparato il trattamento fiscale del lending crowdfunding “qualificato” a quello di altri investimenti finanziari standard, incentivando l’adesione di operatori vigilati nel settore.
Piattaforme non qualificate (portali privi di status finanziario): molte piattaforme italiane di crowdfunding immobiliare operano come portali online autorizzati dalla Consob ai sensi del Reg. EU 2020/1503, ma non possiedono direttamente licenza bancaria/finanziaria. Spesso collaborano con istituti di pagamento esteri (es. Lemonway, Mangopay) per la gestione dei flussi di denaro, senza però rientrare essi stessi tra i soggetti abilitati a effettuare ritenute d’imposta. In questi casi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che non si può applicare il 26% come ritenuta a titolo d’imposta sugli interessi . L’unica ritenuta possibile è quella a titolo di acconto, tipicamente effettuata dal soggetto debitore degli interessi. Ad esempio, con la Risposta a interpello n. 168/E del 2020, il Fisco ha escluso che un portale di lending (operante quale agente di pagamento per un IP autorizzato, ma non esso stesso intermediario) potesse applicare la ritenuta d’imposta del 26%; ha invece confermato che il debitore/beneficiario del prestito (es. la società immobiliare finanziata) deve operare una ritenuta del 26% a titolo d’acconto sugli interessi pagati alle persone fisiche finanziatrici . Questo significa che al momento del rimborso del prestito, la società progetto trattiene il 26% di ritenuta e versa il netto all’investitore. Tale ritenuta è solo un acconto: gli interessi vanno comunque dichiarati dal contribuente tra i redditi di capitale nel proprio Modello Redditi, con possibilità di scomputare la ritenuta subita. In pratica, questi interessi vengono tassati secondo l’aliquota IRPEF marginale del percettore, utilizzando la ritenuta come credito d’imposta . Se il contribuente ha uno scaglione IRPEF superiore al 26%, dovrà versare la differenza; se ha aliquota inferiore, maturerà un credito/rimborso. Si noti che, in base all’ordinaria disciplina, gli interessi da prestiti fra privati non godono dell’imposta sostitutiva del 26% se manca un intermediario qualificato: rientrano nei redditi di capitale soggetti a IRPEF ordinaria . È dunque fondamentale per gli investitori capire se la piattaforma utilizzata rientra o meno nel regime agevolato.

Un esempio concreto: Walliance, nota piattaforma italiana di real estate crowdfunding, non è un intermediario finanziario iscritto ex art. 106 TUB né un istituto di pagamento (ha solo licenza di operatore di crowdfunding secondo la normativa europea) . Di conseguenza, i proventi derivanti dai suoi progetti di lending non possono essere tassati con ritenuta definitiva alla fonte. Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nell’Interpello n. 196/2024, se la piattaforma non possiede i requisiti per applicare la ritenuta d’imposta, allora i redditi erogati ai finanziatori vanno trattati come normali interessi su prestito: ritenuta d’acconto 26% applicata dal debitore e successiva inclusione degli interessi lordi in dichiarazione . Walliance stessa, nel proprio Help Center, avvisa che “la piattaforma […] non soddisfa i requisiti normativi per essere considerata intermediario finanziario autorizzato… Pertanto… i soggetti che percepiscono redditi da P2P lending saranno soggetti a ritenuta a titolo di acconto e dovranno includere tali redditi nella propria dichiarazione dei redditi” . Questa situazione è comune alla maggioranza dei portali di crowdfunding italiani autorizzati in Europa ma privi di licenza bancaria.

Riepilogando, per un investitore persona fisica le forme di reddito nel crowdfunding immobiliare e il relativo regime fiscale sono:

Dividendi da equity: 26% a titolo d’imposta applicato dalla società (nessun obbligo dichiarativo) .
Plusvalenze da cessione quote: 26% imposta sostitutiva; se non applicata da un intermediario, da versare in dichiarazione (quadro RT) con indicazione della plusvalenza.
Interessi da lending (piattaforma qualificata): 26% ritenuta definitiva a cura della piattaforma; nulla da dichiarare .
Interessi da lending (piattaforma non qualificata): 26% ritenuta acconto dal debitore; dichiarazione obbligatoria dell’interesse lordo in quadro RL (Persone Fisiche), indicando la ritenuta subita . La tassazione finale avviene a aliquota IRPEF del contribuente, salvo opzioni particolari.

Va aggiunto che, oltre alle imposte sui redditi, possono rilevare nel crowdfunding alcuni tributi patrimoniali: ad esempio, i prestiti erogati tramite piattaforme estere configurano rapporti finanziari detenuti all’estero che possono essere soggetti all’IVAFE (imposta sul valore delle attività finanziarie estere, pari allo 0,2% annuo) se detenuti fuori dal circuito degli intermediari italiani. Analogamente, il possesso di immobili all’estero tramite società veicolo può far scattare l’IVIE (0,76% annuo sul valore) oltre agli obblighi di monitoraggio. Questi aspetti dipendono dalla struttura dell’operazione (es. investimento in SPV estera proprietaria di un immobile estero) e saranno trattati nella sezione dedicata al Quadro RW.

Hai ricevuto un avviso dall’Agenzia delle Entrate perché ti vengono contestati investimenti in crowdfunding immobiliare non dichiarati? Fatti Aiutare da Studio Monardo

Hai ricevuto un avviso dall’Agenzia delle Entrate perché ti vengono contestati investimenti in crowdfunding immobiliare non dichiarati?
Vuoi sapere cosa rischi e come puoi difenderti da queste contestazioni?

Il crowdfunding immobiliare è una modalità di investimento che consente di finanziare progetti immobiliari tramite piattaforme online, ricevendo in cambio interessi (lending) o dividendi (equity). Questi proventi, quando generano redditi imponibili, devono essere dichiarati. L’Agenzia delle Entrate, anche grazie agli scambi informativi con le piattaforme e ai controlli sui flussi bancari, può contestarne l’omessa dichiarazione.

👉 Prima regola: distingui se i redditi erano già tassati alla fonte o se andavano dichiarati in Italia.

⚖️ Quando scattano le contestazioni

Omissione dei redditi generati da crowdfunding nelle dichiarazioni fiscali;
Proventi da piattaforme estere non dichiarati nel quadro RW e nel quadro RL;
Mancata distinzione tra restituzione del capitale e rendimento;
Interessi o dividendi non dichiarati come redditi di capitale o diversi;
Movimenti bancari sospetti rilevati dall’Agenzia attraverso indagini finanziarie.

📌 Conseguenze della contestazione

Recupero IRPEF sui redditi non dichiarati;
Sanzioni dal 90% al 180% dell’imposta accertata;
Interessi di mora;
Sanzioni per omesso monitoraggio RW (dal 3% al 15% del valore, raddoppiate se black list);
Possibile rischio di controlli su altri investimenti digitali.

🔍 Cosa verificare per difendersi

Localizzazione della piattaforma: italiana (con ritenuta alla fonte) o estera (dichiarazione obbligatoria)?
Documentazione fiscale rilasciata dalla piattaforma: contiene già ritenute o certificazioni?
Provenienza dei flussi bancari: erano rimborsi del capitale o redditi imponibili?
Motivazione della contestazione: il Fisco ha prove documentali o si basa solo su presunzioni?
Corretta compilazione del quadro RW per gli investimenti esteri.

🧾 Documenti utili alla difesa

Estratti conto bancari e report delle piattaforme di crowdfunding;
Contratti di investimento e documentazione dei progetti finanziati;
Certificazioni fiscali (CU o equivalenti) rilasciate dalle piattaforme italiane;
Copie delle dichiarazioni dei redditi e quadro RW;
Comunicazioni con la piattaforma o con consulenti fiscali.

🛠️ Strategie di difesa

Dimostrare che i redditi erano già tassati alla fonte in Italia;
Contestare errori di qualificazione dei flussi come redditi imponibili quando erano solo restituzioni di capitale;
Correggere omissioni formali tramite dichiarazioni integrative o ravvedimento operoso;
Eccepire vizi dell’accertamento: motivazione insufficiente, notifica irregolare, decadenza;
Richiedere autotutela se la contestazione si basa su dati incompleti;
Ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria entro 60 giorni per bloccare o annullare l’accertamento.

🛡️ Come può aiutarti l’Avv. Giuseppe Monardo

📂 Analizza gli investimenti contestati e i relativi flussi finanziari;
📌 Verifica la natura dei proventi e la legittimità della contestazione;
✍️ Redige memorie difensive e ricorsi tributari;
⚖️ Ti rappresenta davanti alla Corte di Giustizia Tributaria;
🔁 Suggerisce strategie preventive per una gestione sicura e trasparente degli investimenti in crowdfunding.

🎓 Le qualifiche dell’Avv. Giuseppe Monardo

✔️ Avvocato esperto in fiscalità degli investimenti digitali e immobiliari;
✔️ Specializzato in difesa contro contestazioni su crowdfunding immobiliare e piattaforme estere;
✔️ Gestore della crisi iscritto presso il Ministero della Giustizia.

Conclusione

Le contestazioni dell’Agenzia delle Entrate sugli investimenti in crowdfunding immobiliare non dichiarati non sempre sono corrette: spesso derivano da errori di interpretazione o da mancanza di chiarezza sulla natura dei flussi.
Con una difesa mirata puoi dimostrare la corretta tassazione o l’irrilevanza fiscale degli importi, ridurre drasticamente sanzioni e interessi ed evitare contestazioni future.

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