Agenzia Delle Entrate Accerta Finti Comodati D’Uso Tra Parenti: Come Difendersi

Da Giuseppe Monardo
Settembre 15, 2025
05:17

Hai ricevuto una contestazione dall’Agenzia delle Entrate perché il comodato d’uso stipulato tra parenti è stato considerato fittizio? In questi casi, l’Ufficio presume che l’accordo sia stato predisposto solo per ottenere vantaggi fiscali (es. IMU ridotta, agevolazioni sulla prima casa, esclusione di redditi da locazione), senza che vi sia un reale utilizzo gratuito dell’immobile. La conseguenza è il recupero delle imposte con sanzioni e interessi. Tuttavia, non sempre la contestazione è legittima: esistono difese concrete per dimostrare l’effettiva validità del comodato.

Quando l’Agenzia delle Entrate contesta un comodato d’uso tra parenti
– Se il contratto non è stato registrato nei termini di legge
– Se il comodatario non risulta residente o domiciliato nell’immobile concesso
– Se i costi (utenze, manutenzione) continuano a essere sostenuti dal comodante
– Se il rapporto appare simulato e in realtà maschera una locazione non dichiarata
– Se vi sono incongruenze tra la documentazione catastale, le agevolazioni richieste e l’uso effettivo dell’immobile

Conseguenze della contestazione
– Decadenza dalle agevolazioni fiscali legate al comodato (IMU ridotta, esenzioni, ecc.)
– Recupero delle imposte sui canoni presunti in caso di riqualificazione come locazione
– Applicazione di sanzioni per dichiarazione infedele o indebita agevolazione
– Interessi di mora sulle somme contestate
– Possibili ulteriori controlli su altri immobili di proprietà della famiglia

Come difendersi dalla contestazione
– Dimostrare la reale gratuità del rapporto con prove documentali (utenze a nome del comodatario, residenza anagrafica)
– Produrre il contratto di comodato registrato e la documentazione catastale aggiornata
– Contestare la riqualificazione come locazione se non esistono canoni percepiti
– Evidenziare vizi di motivazione o difetti di notifica nell’accertamento
– Presentare ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria per ottenere l’annullamento della contestazione

Il ruolo dell’avvocato nella difesa
– Analizzare il contratto e la documentazione relativa all’uso effettivo dell’immobile
– Verificare la legittimità della contestazione e i requisiti per le agevolazioni fiscali
– Redigere un ricorso fondato su elementi concreti e vizi dell’accertamento
– Difendere il contribuente davanti ai giudici tributari contro pretese fiscali indebite
– Tutelare il patrimonio familiare da sanzioni sproporzionate e accertamenti ulteriori

Cosa puoi ottenere con una difesa efficace
– L’annullamento totale o parziale della contestazione
– Il mantenimento delle agevolazioni fiscali previste per i comodati regolari
– L’eliminazione di sanzioni e interessi non dovuti
– La sospensione delle richieste di pagamento già avviate
– La certezza di pagare solo quanto realmente previsto dalla legge

⚠️ Attenzione: le contestazioni sui comodati tra parenti devono essere impugnate entro 60 giorni dalla notifica dell’atto. Se non si agisce per tempo, l’accertamento diventa definitivo.

Questa guida dello Studio Monardo – avvocati esperti in diritto tributario e immobiliare – spiega come difendersi in caso di contestazioni su finti comodati d’uso tra parenti e come tutelare i tuoi diritti.

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Introduzione

Negli ultimi anni l’Agenzia delle Entrate ha intensificato i controlli sui rapporti di comodato d’uso gratuito tra familiari, per individuare possibili abusi o comodati “fittizi”. Si parla di comodato fittizio quando il contratto di comodato è usato come schermo per mascherare una realtà diversa . Tipicamente, due sono le situazioni sotto la lente del Fisco:

Affitto in nero camuffato da comodato: proprietario e parente dichiarano formalmente un comodato gratuito (talora registrando perfino un contratto di comodato), ma di fatto l’utilizzatore paga un canone occulto al proprietario. Lo scopo è evadere le tasse sui redditi da locazione e magari risparmiare l’imposta di registro dovuta sugli affitti . Siamo in presenza di una simulazione relativa: il contratto apparente è un comodato gratuito, ma dietro di esso si cela un contratto di locazione onerosa non dichiarato.
Comodato a scudo di creditori (intestazione fittizia): un proprietario indebitato trasferisce il bene a un terzo (spesso un parente di fiducia), il quale glielo “restituisce” in uso tramite comodato. In questo modo il debitore continua a godere del bene (ad es. abita ancora in casa sua), però, in caso di azioni esecutive, tenta di opporre che il bene non è di sua proprietà e che comunque egli vi risiede legittimamente come comodatario . È uno schema di interposizione fittizia di persona: la proprietà risulta ad un prestanome, mentre il vero dominus rimane il debitore, che mantiene il godimento materiale del bene. Giuridicamente questa è una simulazione soggettiva: l’intestazione a terzi è solo formale, priva di sostanza economica.

In entrambi i casi, il comodato “gratuito” perde la sua causa tipica di liberalità o cortesia: non c’è un reale spirito di gratuità, bensì un vantaggio economico occulto (il canone non dichiarato) oppure un fine ulteriore di frode (proteggere il bene da creditori, eludere norme fiscali) . La legge predispone strumenti per far emergere la verità sostanziale e sanzionare tali abusi: civilmente il contratto simulato è nullo (artt. 1414-1417 c.c.), fiscalmente l’art. 37, comma 3, DPR 600/1973 consente al Fisco di disconoscere interposizioni fittizie imputando i redditi al reale possessore , mentre i creditori possono agire in revocatoria o far dichiarare la simulazione per rendere il bene aggredibile . Dal punto di vista penale, poi, il nostro ordinamento punisce severamente sia chi occulta redditi (es. affitti in nero rilevanti) sia chi dispone fraudolentemente dei propri beni per sfuggire a obblighi fiscali (art. 11 D.Lgs. 74/2000) o a misure di prevenzione patrimoniali (art. 512-bis c.p.) .

Questa guida, aggiornata ad agosto 2025 con le più recenti normative e sentenze, offre un’analisi approfondita di come difendersi efficacemente se l’Agenzia delle Entrate contesta un comodato tra parenti come “finto”. Adottiamo il punto di vista del debitore d’imposta (proprietario/comodante sotto accertamento), con un taglio avanzato adatto a professionisti legali ma anche comprensibile per privati e imprenditori coinvolti. Verranno trattati separatamente i profili fiscali, civilistici ed esecutivi, con tabelle riepilogative, esempi pratici e una sezione finale di Domande & Risposte per chiarire i dubbi più comuni.

Comodato d’uso gratuito vs locazione: caratteristiche e differenze

Prima di esaminare i comodati fittizi, è utile delineare cosa distingue un comodato legittimo da un rapporto di locazione. Il Codice Civile definisce il comodato (art. 1803 c.c.) come “il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa affinché se ne serva per un tempo o uso determinato, con obbligo di restituirla” . Si tratta di un contratto essenzialmente gratuito: se è previsto un qualunque corrispettivo, non siamo più nel comodato ma nella locazione . Altre differenze chiave sono riassunte nella tabella seguente:

Differenze tra comodato d’uso gratuito e locazione (affitto)

Caratteristica	Comodato d’uso gratuito	Locazione (affitto)
Corrispettivo dovuto	Nessuno (uso a titolo gratuito)	Canone periodico pagato dall’inquilino
Durata	Libera. Spesso a tempo determinato, oppure finché serve al comodatario (uso precario)	Vincolata: tipicamente 4+4 anni (uso abitativo) o durata contrattuale specifica. Eventuale rinnovo secondo legge.
Recesso del proprietario	Ampia facoltà: può chiedere la restituzione ad nutum se senza termine, o per urgente bisogno se pattuito un termine (art. 1809 c.c.)	Limitato: il locatore non può sciogliere il contratto prima della scadenza, salvo morosità o altri inadempimenti gravi; necessaria procedura di sfratto.
Tutela dell’utilizzatore	Precaria: il comodatario, non pagando nulla, non gode di protezioni forti. Può essere obbligato a rilasciare il bene appena il comodante lo richiede (specie se senza termine) .	Elevata: l’inquilino ha diritto a rimanere nell’immobile per tutta la durata contrattuale; può essere sfrattato solo con provvedimento giudiziale e ha tutele di legge (es. proroghe).
Obbligo di registrazione	Non obbligatoria ai fini civilistici. Fiscalmente, va registrato solo se in forma scritta e di durata > 30 giorni (imposta fissa €200) . Spesso registrato per usufruire di agevolazioni (es. IMU ridotta).	Obbligatoria per legge entro 30 giorni, con versamento imposta di registro (2% annuo del canone salvo opzione cedolare secca). La mancata registrazione comporta nullità fiscale del contratto e sanzioni .
Tassazione per il proprietario	Nessun reddito imponibile IRPEF, salvo dover dichiarare l’immobile come “a disposizione” (rendita catastale). IMU: possibile riduzione 50% se comodato a figli/genitori e rispettati requisiti di legge (immobile non di lusso, contratto registrato, uno solo oltre abitazione principale) .	Reddito fondiario imponibile IRPEF pari alla rendita catastale o al canone (se più alto) – tuttavia per immobili locati a canone libero l’IRPEF si basa comunque sul canone dichiarato . Possibile cedolare secca (21% o 10% canone). IMU dovuta al 100% (salvo riduzioni per canone concordato).
Opponibilità a terzi (pignoramento, compravendita)	Nulla o scarsa: il comodato non vincola un terzo acquirente né resiste a un pignoramento. Se l’immobile viene venduto (anche all’asta), il comodatario deve lasciarlo; un eventuale comodato registrato può al più servire a dimostrare la buona fede, ma non impedisce lo sgombero .	Parziale: se il contratto di locazione ha data certa anteriore al pignoramento, l’art. 2923 c.c. prevede che l’acquirente all’asta deve rispettare la locazione fino a un massimo di 4 anni (se abitativa) o 9 anni (se uso diverso), salvo canoni manifestamente fuori mercato . In vendita volontaria, l’inquilino ha diritto di prelazione in certi casi e il contratto continua con l’acquirente.

Da quanto sopra si comprende che il comodato è un rapporto precario e fiducioso (basato sulla fiducia tra le parti, spesso familiari), privo di quegli elementi di corrispettività e stabilità tipici dell’affitto. Proprio questa flessibilità ha favorito usi distorti: la mancanza di obblighi formali stringenti rende il comodato terreno fertile per simulazioni.

Vediamo ora nel dettaglio le due principali contestazioni che l’Agenzia delle Entrate può muovere in tema di comodati tra parenti e come difendersi in ciascun caso: (1) il comodato fittizio utilizzato per nascondere un affitto in nero, e (2) il comodato fittizio usato per proteggere un bene da creditori ed esecuzioni.

Affitto in nero mascherato da comodato: profili civilistici e fiscali

Una delle contestazioni più frequenti riguarda l’ipotesi in cui un comodato tra familiari sia in realtà un affitto non dichiarato. In questo scenario, proprietario e inquilino fingono il comodato gratuito mentre di fatto c’è un pagamento occulto di canoni. Questa pratica era diffusa soprattutto in passato, quando l’inquilino non aveva tutele se il contratto non veniva registrato (il proprietario poteva cacciarlo senza troppe conseguenze). Oggi, invece, grazie a modifiche legislative e a una giurisprudenza più rigorosa, un affitto mascherato da comodato espone il proprietario a serie conseguenze sia civili che tributarie, e al contempo fornisce all’inquilino strumenti di tutela .

Conseguenze civilistiche: nullità del contratto e diritti dell’inquilino

Dal punto di vista civilistico, un contratto di locazione non registrato è nullo ex lege sin dall’origine, per espressa previsione dell’art. 1, comma 346, L. 311/2004 (Finanziaria 2005) . Questa nullità è di natura “tributaria”: colpisce il contratto per mancanza di registrazione, rendendolo giuridicamente inesistente finché non venga sanato. Ciò significa che formalmente il proprietario non potrebbe agire in giudizio per sfrattare l’inquilino né per esigere i canoni (mancando un contratto valido che li giustifichi) .

Tuttavia, per lungo tempo questa nullità ha rappresentato un’arma a doppio taglio: se da un lato il locatore evasore rischiava sanzioni, dall’altro l’inquilino rischiava di trovarsi senza alcuna tutela, potenzialmente sfrattabile “dalla sera alla mattina”. Nel 2014 la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionale la norma (D.Lgs. 23/2011, art. 3) che consentiva all’Agenzia delle Entrate di “imporre” d’ufficio un contratto di locazione 4+4 a canone agevolato in caso di affitto in nero (era una sanzione civile per il locatore) . Dopo quella pronuncia (C. Cost. n. 50/2014), c’è stato un vuoto normativo colmato poi dalla Legge di Stabilità 2016: oggi l’inquilino che scopre di essere in nero può rivolgersi al tribunale per far accertare l’esistenza di un contratto di locazione non registrato e ottenerne la regolarizzazione coattiva . In pratica, il giudice – verificati i fatti – può dichiarare che tra le parti vi era un contratto di affitto (fin lì simulato da comodato) e fissare un canone congruo entro i limiti di legge. Il rapporto locatizio “emerso” avrà la durata legale di 4 anni + 4, decorrenti dalla registrazione tardiva o dalla domanda giudiziale . Questo comporta che l’inquilino si vede riconosciuto un contratto stabile a lungo termine con canone calmierato (spesso parametrizzato alla rendita catastale tripla, se inferiore a quanto pagato in nero) , mentre il proprietario perde il diritto di sfrattarlo per tutta la durata contrattuale come sanzione al suo comportamento elusivo .

Inoltre, l’inquilino può chiedere la restituzione di eventuali somme versate in nero eccedenti il canone legale. Ad esempio, in un caso deciso dal Tribunale un conduttore che aveva formalmente un comodato ma pagava €500 al mese “in regalo” al proprietario ha ottenuto la restituzione di tutti gli importi pagati oltre il dovuto (calcolato in base al triplo della rendita catastale) . La Corte di Cassazione ha chiarito che “un comodato gratuito non può ritenersi tale se risulta un pagamento mensile sistematico”: in tal caso il giudice deve qualificare il rapporto come locazione e applicare le tutele dell’inquilino . Cassazione civ. n. 12345/2018 ha affermato proprio questo principio, e più di recente Cass. civ. n. 29671/2020 ha addirittura convalidato l’uso di prove indirette (come messaggi WhatsApp tra le parti) per accertare l’esistenza di un canone occulto in un finto comodato . In quella vicenda, gli scambi in chat sui pagamenti sono risultati decisivi per smascherare l’affitto in nero .

In sintesi (profilo civile): il proprietario comodante che percepiva di nascosto un affitto è in posizione estremamente debole in giudizio. Non può sfrattare l’occupante appellandosi al comodato, perché verrebbe eccepita subito la simulazione e la nullità per difetto di registrazione . Anzi, rischia di essere anticipato dall’inquilino, il quale può attivarsi per far regolarizzare il contratto a condizioni per lui vantaggiose (bloccando lo sfratto e riducendo il canone) . Il debitore-proprietario in questa situazione dovrebbe seriamente valutare di sanare spontaneamente la propria posizione prima che la controparte o il Fisco agiscano: ciò significa registrare tardivamente il contratto come locazione, pagare le imposte dovute magari avvalendosi del ravvedimento operoso, in modo da ridurre sanzioni ed evitare guai peggiori . La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con sent. 23601/2017 ha stabilito che la registrazione tardiva “sana” la nullità fiscale della locazione, con effetto retroattivo . Attenzione: questo vale solo se il contratto era effettivamente di locazione; se c’è stata simulazione (ossia comodato solo apparente con canone occulto), l’eventuale registrazione potrebbe non bastare a sanare tutte le conseguenze – restano infatti dovute imposte evase e relative sanzioni, oltre al fatto che il patto occulto sul canone è nullo ex art. 13 L. 431/1998) . In ogni caso, ravvedersi pagando il dovuto dimostra buona fede sopravvenuta e può evitare imputazioni penali.

Conseguenze fiscali: accertamento, sanzioni e (eventuale) reato

Sul piano fiscale, un affitto in nero dissimulato da comodato integra due violazioni: omessa registrazione del contratto e omessa dichiarazione dei redditi da locazione. L’Agenzia delle Entrate negli ultimi anni ha migliorato gli strumenti di indagine incrociata per scoprire questi casi: se un immobile risulta ufficialmente dato in comodato ma l’occupante vi ha la residenza e si individuano flussi di denaro sospetti dal comodatario al comodante, scatta quasi certamente un accertamento . Gli indizi tipici rilevati nei controlli includono: pagamenti periodici con causali atipiche (“prestito”, “regalo”), bollette e utenze pagate dall’occupante (che però risulta non avere titolo oneroso), eventuali detrazioni per canone di locazione richieste dall’occupante, dichiarazioni ISEE in cui quest’ultimo indica spese d’affitto, ecc. . In generale, quando più presunzioni gravi, precise e concordanti puntano a un affitto occulto, l’Ufficio procede alla riqualificazione.

Se il Fisco accerta che dietro il comodato si celava in realtà un contratto di locazione, i riflessi fiscali sono i seguenti :

Recupero delle imposte evase: il proprietario dovrà versare l’IRPEF (o cedolare secca) sui canoni non dichiarati per tutti gli anni ancora accertabili, oltre all’imposta di registro evasa. L’imposta di registro non versata viene liquidata in misura pari al 2% del canone annuo per ciascuna annualità non registrata (minimo €67 per anno) . Se il contratto è durato più anni senza mai registrazione, si applica il 2% per ogni annualità o frazione, più gli interessi legali maturati .
Sanzioni amministrative: la mancata registrazione entro 30 giorni comporta una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta . L’omessa dichiarazione IRPEF dei redditi da locazione comporta una sanzione dal 90% al 180% dell’imposta evasa . Queste sanzioni sono cumulabili (affitto in nero = omessa registrazione + redditi non dichiarati) , salvo eventualmente ridurle con ravvedimento operoso se il proprietario si autodenuncia prima dell’accertamento . Ad esempio, con ravvedimento immediato la sanzione può scendere a 1/6 del minimo. La tabella seguente riepiloga le principali sanzioni:

Violazioni fiscali in caso di comodato fittizio (affitto in nero)

Violazione	Sanzione prevista (range)
Omessa registrazione del contratto entro 30 gg	120% – 240% dell’imposta di registro evasa (minimo €200) . Riducibile con ravvedimento se il proprietario registra tardivamente spontaneamente.
Omessa dichiarazione del canone (IRPEF)	90% – 180% dell’IRPEF evasa, oltre interessi . Se l’imposta evasa > €50.000, scatta anche l’illecito penale di dichiarazione infedele (art. 4 D.Lgs. 74/2000) .
Comodato dichiarato ma in realtà locazione	Sanzioni cumulate per omessa registrazione + omessa dichiarazione (vedi sopra) . Inoltre, il Fisco può procedere d’ufficio a qualificare il rapporto come affitto 4+4 a canone catastale triplo (oggi su iniziativa in giudizio, ex art. 13 L. 431/98) .
Canoni “in nero” percepiti (redditi non dichiarati)	Oltre alle sanzioni IRPEF sopra, l’Agenzia iscrive a ruolo le imposte dovute su tali canoni, con relativi interessi . L’assenza di contratto valido non esime dal pagare le tasse: fiscalmente conta l’avvenuto godimento del reddito.

Va precisato che l’Agenzia delle Entrate, con l’accertamento, mira principalmente a recuperare le imposte dovute, non a tutelare l’inquilino . Quindi può benissimo accertare un reddito da locazione occulto e allo stesso tempo considerare nullo il contratto: in pratica tassa i canoni evasi e applica le sanzioni, lasciando poi all’inquilino l’onere di far valere i suoi diritti in sede civile .

Dal punto di vista penale tributario, l’affitto in nero di per sé non costituisce reato se le imposte evase sono modeste. Diventa però penalmente rilevante al superamento di determinate soglie: in particolare, se l’evasione di imposta (IRPEF) supera €50.000 annui, scatta il reato di dichiarazione infedele (art. 4 D.Lgs. 74/2000) , punibile con la reclusione da 2 a 5 anni. Nel calcolo della soglia, peraltro, si sommano le imposte evase su tutti i canoni non dichiarati di quell’anno. Pertanto lunghi periodi di affitto in nero possono facilmente oltrepassare il limite. Va menzionato anche l’art. 10-bis D.Lgs. 74/2000 (omesso versamento di ritenute) ma che di solito non si applica agli affitti abitativi tra privati. In generale, comunque, sommergere il Fisco con affitti in nero è estremamente rischioso: oltre alle sanzioni pecuniarie, nelle ipotesi più gravi può aprirsi un procedimento penale a carico del proprietario.

Difendersi dalle contestazioni fiscali: se un proprietario viene accusato dall’Agenzia di aver simulato un comodato per nascondere un affitto, le possibilità di successo in contenzioso sono limitate. Normalmente le prove che il Fisco raccoglie (tracce di pagamenti, utenze intestate, testimonianze del comodatario, ecc.) parlano chiaro. La mossa più saggia, come accennato, è anticipare gli eventi con un ravvedimento operoso: registrare il contratto come affitto, dichiarare i redditi pregressi e pagare sanzioni ridotte . Ciò può talvolta convincere l’Ufficio a chiudere la vicenda con sanzioni minime. Se invece si arriva al ricorso tributario, l’unica linea difensiva realmente praticabile è cercare di dimostrare che il comodato era autentico, cioè che nessun reddito “in nero” è mai esistito . In assenza di evidenze di pagamenti, si può tentare di smontare gli indizi dell’Ufficio (es. quelle movimentazioni erano restituzioni di prestiti pregressi, e non canoni; le bollette pagate dall’occupante erano un favore e non implicavano affitto, ecc.). È un compito in salita: se vi sono bonifici mensili o prelievi in contanti concomitanti, il giudice difficilmente crederà che fossero regali spontanei. La buona fede invocabile è al più l’ignoranza scusabile delle norme – ad esempio sostenere “Pensavo che, essendo mio figlio, bastasse un aiuto nelle spese senza registrare nulla”. Questo non evita la sanzione, ma potrebbe servire a ottenere una qualche attenuazione (molto dipende dalla discrezionalità della Commissione tributaria) . Da notare che il comodatario/inquilino di per sé non viene sanzionato dal Fisco (non ha un obbligo fiscale attivo in tal senso); tuttavia, potrebbe perdere eventuali detrazioni d’affitto di cui ha indebitamente fruito e, finché il rapporto resta “nullo”, non gode di tutela contrattuale: se il proprietario si ravvede e registra tardivamente, bene, altrimenti l’inquilino – paradossalmente – rischia lo sfratto per occupazione sine titulo (da cui la necessità che sia lui a denunciare l’affitto in nero per proteggersi) .

Esempio pratico: Tizio concede in uso a Caio (suo cugino) un appartamento, stipulando un contratto di comodato gratuito regolarmente registrato. In realtà Caio, ogni mese, consegna €400 in contanti a Tizio come “contributo”. Dopo un anno, Caio si stanca di pagare e Tizio minaccia di mandarlo via immediatamente sostenendo che essendo comodato “non hai diritti, fuori da casa mia”. Caio si rivolge allora a un avvocato. Quali sono i suoi strumenti? (1) L’avvocato scopre che Caio può intimare formalmente a Tizio la registrazione di un vero contratto di locazione e la restituzione dei canoni indebitamente percepiti sopra la rendita catastale. (2) Se Tizio ignora, Caio può depositare un ricorso ex art. 13 L. 431/98 al tribunale per far accertare l’esistenza di una locazione e fissare un canone legale fin dall’inizio del rapporto . (3) Il giudice, verificati i movimenti finanziari (anche tramite testimoni e messaggi), appura che Caio pagava effettivamente €400/mese a Tizio e dichiara quindi simulato il comodato, qualificando il rapporto come locazione 4+4 decorrenza originaria, con canone annuo pari al triplo della rendita. (4) Il contratto viene d’ufficio registrato; Tizio viene condannato a restituire a Caio l’eccedenza di quanto pagato (rispetto al canone legale) e a rifondere le spese legali. (5) Nel frattempo l’Agenzia Entrate, informata, notifica a Tizio un accertamento per redditi fondiari non dichiarati, esigendo IRPEF, imposta di registro evasa e sanzioni del 150% circa. A quel punto Tizio, messo alle strette, evita ulteriori guai penali versando subito il dovuto con ravvedimento operoso e rateizza il pagamento.

Comodato fittizio nelle esecuzioni immobiliari: protezione inutile e difese del debitore

Un’altra tipica ipotesi di comodato fittizio si riscontra nelle procedure esecutive (pignoramenti immobiliari). Immaginiamo un debitore con una casa di proprietà minacciata dai creditori: potrebbe pensare di trasferire la proprietà dell’immobile a un parente (tramite donazione o vendita simulata) e contemporaneamente rimanervi a vivere grazie a un contratto di comodato col nuovo intestatario. L’idea è poter dire, al momento del pignoramento: “La casa non è più mia, non potete toccarla; e in ogni caso io ho diritto di starci dentro come comodatario!”. Questa manovra – per quanto ingegnosa in teoria – non funziona in pratica e anzi può peggiorare la posizione del debitore. Vediamo perché.

Comodato e pignoramento: inopponibilità all’esecuzione e all’aggiudicatario

Primo punto fondamentale: un comodato d’uso su un immobile pignorato non vincola né la procedura esecutiva né l’eventuale acquirente all’asta . A differenza della locazione, che in certe condizioni continua ad esistere anche dopo la vendita forzata (art. 2923 c.c.), il comodato non gode di alcuna protezione normativa in tal senso . La ratio è intuitiva: essendo il comodato un mero favore revocabile, se si consentisse al comodatario di restare nell’immobile dopo l’asta, chiunque potrebbe orchestrare comodati fittizi per bloccare le esecuzioni .

La giurisprudenza è univoca nel ritenere inapplicabile l’art. 2923 c.c. (tutela delle locazioni) ai comodati. In pratica, se un bene pignorato è occupato da un comodatario:

Se il comodato è senza termine (precario), il custode giudiziario nominato dal Tribunale – che amministra l’immobile pignorato – può intimare al comodatario di rilasciare subito l’immobile, in forza dell’art. 1810 c.c. (restituzione immediata su semplice richiesta del comodante) . Il custode agisce in vece del proprietario pignorato: essendo questi debitore, ha sicuramente “urgente bisogno” di liquidare il bene, dunque richiede la restituzione immediata. Il comodatario non ha titolo opponibile e deve sloggiare; di solito il giudice dell’esecuzione emette un’ordinanza di liberazione che il custode esegue, se necessario con l’ausilio della forza pubblica .
Se il comodato è a termine determinato (es. “comodato fino al 31/12/2026” oppure “finché il comodatario è in vita”), la legge non prevede espressamente l’interruzione anticipata in caso di pignoramento. Tuttavia, la giurisprudenza sopperisce applicando l’art. 1809, co. 2 c.c.: se sopravviene un urgente e imprevisto bisogno del comodante, questi può esigere la restituzione anche prima del termine . E quale bisogno più urgente che dover vendere coattivamente la casa per pagare i debiti? I giudici riconoscono che il pignoramento stesso costituisce “urgente bisogno” del proprietario-debitore di liberare l’immobile, legittimando così la cessazione anticipata del comodato a termine . Anche in tal caso, quindi, il comodatario deve lasciare l’immobile pignorato.

In definitiva, l’aggiudicatario dell’asta ha diritto di ottenere l’immobile libero da persone: il comodatario non ha alcun diritto per rimanervi dopo la vendita . Se rifiutasse di andarsene, sarà sgomberato forzosamente su ordine del giudice . Spesso peraltro l’ordinanza di liberazione viene eseguita prima ancora dell’aggiudicazione, così da vendere all’asta un immobile già libero.

Dunque il debitore che spera di “mettere al sicuro” la casa facendola intestare a un parente e stipulando un comodato sta inseguendo un falso mito. Questo non ferma il pignoramento né l’asta; al massimo può ingannare qualche acquirente poco informato, intimorito dalla presenza di un occupante – ma chi conosce la legge sa che il comodato precario non è opponibile e pertanto quell’occupante dovrà comunque sloggiare . A conferma di ciò, Cassazione civ. Sez. I n. 17735/2009 ha sancito: “la disciplina di cui all’art. 2923 c.c. in tema di locazione non è applicabile al comodato; ne consegue che, pignorato un bene in comodato, se il comodato è senza durata il custode può chiederne immediatamente la restituzione ex art. 1810 c.c.; se invece vi è un termine, può chiederla ex art. 1809, co. 2, c.c., allegando l’urgenza di vendere l’immobile e consegnarlo libero” .

Alla luce di ciò, un’eventuale opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. basata sull’esistenza del comodato è destinata a fallire . Il giudice dell’esecuzione rigetterà l’istanza perché – come visto – la legge non conferisce al comodatario alcun diritto opponibile ai creditori . L’opposizione potrebbe semmai rallentare un po’ la procedura, ma con esito scontato negativo e rischio di spese ulteriori a carico del debitore soccombente.

Trasferimento a terzi e comodato di ritorno: revocatoria e simulazione

Finora abbiamo ipotizzato che il creditore proceda comunque a pignorare l’immobile nonostante risulti intestato a un terzo (magari ritenendo l’intestazione fittizia). In realtà, un creditore accorto in simili circostanze, prima di pignorare, attiverebbe un giudizio per far cadere la schermo giuridico: ossia per farsi riconoscere che quel trasferimento al parente è nullo o inefficace nei suoi confronti. I due strumenti tipici sono:

Azione revocatoria ordinaria (art. 2901 c.c.): mira a far dichiarare inefficace verso il creditore un atto di disposizione del debitore pregiudizievole per le sue ragioni . È il rimedio per colpire, ad esempio, una donazione al figlio o una vendita simulata fatta a prezzo irrisorio. Se la revocatoria viene accolta, l’atto resta valido tra le parti ma non opponibile al creditore istante, il quale potrà pignorare lo stesso il bene come se fosse ancora del debitore. Condizioni: il creditore deve provare che l’atto gli arreca danno (eventus damni), e che vi era dolo (consapevolezza di nuocere ai creditori); se l’atto è gratuito basta il dolo del solo debitore, se oneroso serve la partecipazione del terzo acquirente alla frode .
Azione di simulazione (assoluta o relativa): se si ritiene che la vendita al parente fosse fittizia – ad esempio una vendita simulata dove il prezzo non è mai stato pagato e il bene in realtà è rimasto al disponente – il creditore può chiedere al giudice di dichiarare la simulazione e quindi la nullità dell’atto . In caso di simulazione assoluta (le parti fingevano un contratto senza volerne alcuno), il bene non è mai uscito dal patrimonio del debitore; in caso di simulazione relativa (es. vendita simulata dissimulando una donazione), si mira a far emergere il negozio dissimulato. La simulazione può essere provata dal creditore con ogni mezzo, anche presunzioni semplici (art. 1417 c.c.), data la sua posizione di terzo pregiudicato .

Spesso i creditori esercitano entrambe le azioni in via subordinata: prima la revocatoria (più agevole se l’atto è recente, entro 5 anni), e, ove non percorribile, l’azione di simulazione per far dichiarare fittizia l’intestazione al terzo .

Dal punto di vista del debitore (e del terzo intestatario, tipicamente un famigliare), come ci si difende in tali cause di revocatoria/simulazione?

Opposizione di terzo al pignoramento

Un primo strumento, se il creditore ha già pignorato l’immobile intestato al parente, è l’opposizione di terzo all’esecuzione (art. 619 c.p.c.) da parte del terzo proprietario . In sostanza, il terzo (es. il figlio a cui la casa è intestata) ricorre al giudice dell’esecuzione sostenendo che il bene pignorato gli appartiene e chiedendo di sospendere l’esecuzione su di esso . Si apre così un giudizio incidentale in cui il creditore dovrà replicare (di solito eccependo che il terzo è un semplice prestanome e che l’atto è revocabile o simulato) . Il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita in attesa dell’esito di questo giudizio di merito sulla proprietà .

Nel giudizio di opposizione di terzo, il terzo opponente dovrà provare di essere il legittimo proprietario con documenti (es. atto notarile di compravendita o donazione) e, se il creditore allega la frode, dovrà confutare l’accusa di fittizietà . L’opposizione di terzo è dunque uno strumento reattivo: serve a bloccare temporaneamente l’esecuzione e a spostare la discussione sulla titolarità del bene in un apposito giudizio. Per il debitore e il suo prestanome è fondamentale agire tempestivamente (entro 20 giorni dal pignoramento, in genere) e fornire subito le prove a sostegno della genuinità dell’operazione . Ad esempio, se si tratta di una vendita, dimostrare che il prezzo è stato effettivamente pagato a valori di mercato; se è una donazione, evidenziare che all’epoca non c’erano debiti in vista oppure che vi erano motivazioni familiari innocue (es. sistemazione di un figlio per matrimonio, divisione patrimoniale nell’interesse di tutti) . Questi elementi aiutano a configurare un’operazione realmente voluta, non fraudolenta.

Prova della buona fede (assenza di intento fraudolento)

Nel merito della causa (revocatoria o simulazione) la domanda cruciale è: chi deve provare cosa? In un’azione revocatoria ex art. 2901 c.c., la legge richiede al creditore attore di provare il pregiudizio arrecato dall’atto (ossia che l’atto ha reso più difficile il recupero del credito) . Quanto all’elemento soggettivo (consilium fraudis), se l’atto è a titolo gratuito (es. una donazione) basta provare il dolo generico del debitore – ossia che era consapevole di pregiudicare i creditori – e non serve provare la malafede del terzo (che ricevendo gratis non ha sacrificato nulla) . Se invece l’atto è oneroso (es. vendita a un parente dietro corrispettivo), occorre dimostrare la malafede di entrambe le parti: il debitore e il terzo dovevano essere d’accordo nel voler sottrarre il bene alle pretese creditorie . In realtà, nei rapporti familiari i giudici spesso inferiscono la collusione in re ipsa: la stretta parentela e le circostanze sospette bastano a far presumere l’accordo fraudolento . Dunque, pur essendo teoricamente onere del creditore provare il dolo, di fatto viene richiesto al debitore e al terzo di dimostrare la loro buona fede, ossia che l’atto non aveva finalità di frode .

Prova della buona fede significa convincere il giudice che non vi era intento di pregiudicare i creditori al momento dell’atto . Ad esempio, si può sostenere che i debiti sono sorti dopo, in modo imprevedibile; oppure che il trasferimento aveva una causa lecita genuina (es. sistemazione patrimoniale in sede di separazione coniugale, attribuzione di casa ai figli, adempimento di obblighi morali) . Su questo fronte è intervenuta una recentissima ancora di salvezza per i debitori: le Sezioni Unite della Cassazione, sent. n. 1898/2025, hanno chiarito che, se l’atto contestato è anteriore al sorgere del credito, per revocarlo occorre provare la “dolosa preordinazione” dello stesso, cioè che il debitore lo ha compiuto appositamente in vista di un futuro debito con lo scopo di frodare quel creditore . La mera consapevolezza che l’atto potrebbe danneggiare eventuali creditori futuri non basta; serve proprio un piano fraudolento specifico, e – se l’atto era oneroso – la prova che anche il terzo acquirente ne fosse consapevole . Questo principio alza l’asticella a favore del debitore: rende più difficile revocare atti molto risalenti o compiuti in tempi non sospetti, a meno di evidenze di una preordinazione dolosa . In altre parole, se il debitore aveva trasferito la casa al figlio quando ancora non aveva alcun debito, il creditore per vincere dovrà dimostrare che egli già prevedeva di indebitarsi e architettò l’atto per anticipare i creditori – prova decisamente ardua . Questa pronuncia delle S.U. 2025 è un importante argomento difensivo per chi deve giustificare donazioni/vendite avvenute in passato in assenza di problemi finanziari noti.

Di contro, per gli atti compiuti dopo che il debito era già sorto o era quantomeno prevedibile (es. pendenza di causa), la prova richiesta è minore: basta la consapevolezza del pregiudizio (dolo generico). In particolare, per gli atti a titolo gratuito successivi al sorgere del debito, la revocatoria è quasi automatica: non occorre provare la malafede del terzo, perché per definizione nei negozi gratuiti il terzo non ha un affidamento da proteggere ed è naturale presumere la collusione . Esempio: se Tizio dona un immobile alla moglie quando ha già debiti esattoriali esecutivi, quella donazione sarà revocabile quasi certamente, a meno che Tizio provi circostanze eccezionali (magari che il suo patrimonio residuo era ampiamente sufficiente a garantire il credito – prova difficile) .

In sintesi (profilo difensivo): la miglior difesa del debitore e del terzo intestatario in cause del genere è dimostrare l’assenza di consilium fraudis, cioè di accordo fraudolento. Se l’atto contestato è precedente al credito, si insisterà che non era finalizzato a frodare (richiamando magari la recente giurisprudenza S.U. 2025 a sostegno). Se è contemporaneo o successivo, bisognerà puntare su altri elementi: ad esempio provare che vi fu un accordo con il creditore (magari il creditore era informato e consenziente al trasferimento in cambio di altre garanzie), oppure che l’atto non ha in concreto inciso sulla garanzia patrimoniale (ad esempio perché il bene trasferito era di valore modesto rispetto al patrimonio del debitore, anche se sostenere questo è delicato, perché il fatto stesso che il creditore agisce dimostra che si è sentito pregiudicato) . Un altro fronte di difesa tecnica è verificare la tempestività dell’azione: la revocatoria ordinaria si prescrive in 5 anni dalla data dell’atto (art. 2903 c.c.), quindi se il creditore si è mosso oltre questo termine il debitore può eccepire la decadenza . (Attenzione: l’azione di simulazione, invece, in teoria non ha un termine così breve, ma spesso viene affiancata alla revocatoria nei medesimi 5 anni).

Contestare l’accusa di simulazione (interposizione fittizia)

Quando il creditore sostiene che l’intestazione al terzo è solo apparente, configurando un’interposizione fittizia di persona (cioè che il terzo intestatario è in realtà prestanome del debitore), la difesa deve focalizzarsi su elementi che provino la reale sostanza dell’operazione. In questi casi, infatti, il creditore cerca di dimostrare che il comodato tra terzo e debitore non è che il “ritorno” al debitore di un bene che lui stesso ha finto di alienare. La prova contraria per il debitore/terzo consisterà nel mostrare che: (a) il trasferimento di proprietà al terzo era genuino (quindi nessuna simulazione: il prezzo è stato realmente pagato, le scritture contabili e bancarie lo confermano, ecc.), e (b) il fatto che il debitore continui a usare il bene ha motivazioni lecite, ad esempio: il terzo è un parente che per benevolenza gli ha concesso di restare in casa senza fini illeciti, magari perché il debitore è anziano/genitore e si è voluto mantenere l’uso familiare dell’immobile. Sarà utile produrre qualsiasi documento che avvalori l’assenza di accordi occulti: ad es. dimostrare che dopo il trasferimento il debitore ha magari pagato un canone (sebbene modesto) al terzo, il che contrasterebbe con l’idea di una simulazione totale. Oppure evidenziare che il terzo intestatario aveva la capacità finanziaria per acquistare (conto proprio, mutuo intestato a sé e pagato da sé, ecc.), e che non ha ricevuto fondi dal debitore per l’acquisto . Spesso, infatti, per smascherare le interposizioni, si guardano proprio questi indici rivelatori: se il prestanome era nullatenente ma improvvisamente acquista un immobile costoso, o se il mutuo dell’intestatario viene pagato con bonifici provenienti dal conto del debitore, è ovvio indizio di simulazione . La difesa dovrà smontare tali indizi, spiegandoli in modo alternativo o negandone l’attendibilità. Ad esempio, se i soldi per l’acquisto provenivano in parte dal debitore, sostenere che era un prestito fruttifero regolarmente restituito, oppure che il debitore aveva un diritto di abitazione ufficialmente concordato (magari registrato come onere contestuale all’atto).

In sede processuale, è bene ricordare che i limiti probatori della simulazione (art. 1417 c.c., che vieta testimonianze e presunzioni tra le parti) non valgono per i creditori, i quali possono provare l’interposizione con ogni mezzo . Di conseguenza, il debitore/terzo deve farsi trovare pronto a contrastare anche prove atipiche: ad esempio, la produzione da parte del creditore di intercettazioni telefoniche (talora impiegate nelle indagini di polizia giudiziaria per reati tributari o di riciclaggio) in cui il debitore parla della casa come fosse ancora sua ; oppure pedinamenti che documentino come il debitore percepisca i frutti del bene (es. pigioni pagate al figlio prestanome) . Non sono situazioni comuni nelle mere cause civili, ma possono emergere se alla questione è correlato un procedimento penale (es. per reati tributari) dal quale affiorano elementi utilizzabili in sede civile.

Infine, ribadiamo l’importanza della tempestività e strategia integrata: un debitore che capisce di essere in una posizione indifendibile farebbe bene, per assurdo, a ravvedersi e pagare i creditori piuttosto che insistere in manovre ostruzionistiche che possono sfociare in responsabilità penali. Nel prossimo paragrafo vediamo proprio i possibili riflessi penali di certe condotte.

Profili penali e antiriciclaggio nei comodati fittizi

Le condotte sin qui descritte – affittare in nero o spostare beni ai familiari per evitare il Fisco – possono integrare, nei casi più gravi, fattispecie di reato. È bene averne consapevolezza, poiché la difesa dovrà considerare anche questo rischio.

Reato di dichiarazione infedele (art. 4 D.Lgs. 74/2000): già menzionato, scatta quando l’evasione d’imposta sui redditi supera €50.000 per periodo d’imposta. Un proprietario che nasconde canoni di affitto elevati per più anni potrebbe facilmente superare questa soglia . La pena è la reclusione 2–5 anni. La soglia va valutata per ciascun anno: ad esempio €15.000 di IRPEF evasa all’anno per 4 anni non integra il reato (essendo 15k < 50k per ciascun anno), mentre €60.000 evasi in un solo anno sì. Occorre quindi fare attenzione al cumulo delle annualità. In giudizio penale, l’accertamento definitivo del Fisco è spesso utilizzato come prova del quantum evaso.
Reato di sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte (art. 11 D.Lgs. 74/2000): è il reato tipico delle “manovre da debitori”. Punisce chi, al fine di evitare il pagamento di imposte o sanzioni già accertate o di cui si prevede l’accertamento, alieni simulatamente o compia altri atti fraudolenti sui propri o altrui beni per rendere più difficile la riscossione . Esempi: simulare una vendita o fare un comodato fittizio a un parente, oppure creare finti crediti ipotecari. La soglia di punibilità è bassa: basta che l’ammontare del debito fiscale sia > €50.000 e che l’atto sia idoneo a pregiudicarne il recupero. La pena va da 6 mesi a 4 anni (aumentata da 1 a 6 anni se il debito > €200.000). Nel nostro contesto, se un contribuente riceve cartelle per 100mila euro e subito dopo trasferisce la casa al figlio mantenendo comodato, potrebbe essere indagato ex art. 11 come sottrazione fraudolenta . Difesa: se si viene accusati, spesso conviene estinguere o ridurre il debito tributario: se il debito viene pagato o garantito, cade l’intento fraudolento e la condotta può non essere più punibile (la giurisprudenza considera il pagamento integrale come causa di esclusione del reato, mancando il fine di sottrazione). Nel dubbio, questo reato funge da “spada di Damocle”: anche la semplice prospettiva che il Fisco possa invocarlo è un motivo per i debitori di non perseverare in atti di occultamento.
Reato di intestazione fittizia di beni (art. 512-bis c.p.): punisce chi attribuisce fittiziamente ad altri la titolarità di beni allo scopo di eludere misure di sequestro o confisca (tipicamente misure antimafia). È nato per contesti di criminalità organizzata, ma è formulato in termini generali e talora contestato anche in ambito fiscale, specie se ricorre l’aggravante dell’art. 7 D.L. 152/1991 (metodo mafioso). La pena base è la reclusione da 2 a 6 anni. Nel caso di comodati fittizi tra parenti, potrebbe astrattamente configurarsi se, ad esempio, il bene era oggetto o provento di reati e si cerca di sottrarlo a misure di prevenzione. Non è di norma invocato nel semplice scenario del debitore civile che nasconde beni: per quello c’è l’art. 11 sopra. Tuttavia, se il contesto è di evasione fiscale molto rilevante e sistematica, non è escluso che la Procura possa contestare anche ipotesi di riciclaggio o autoriciclaggio (artt. 648-bis e 648-ter.1 c.p.) specie qualora i proventi dell’evasione vengano reimmessi in circuiti finanziari schermati da prestanome. Sono scenari più complessi, oltre l’ordinaria vicenda del comodato fittizio familiare.

In caso di procedimento penale parallelo all’accertamento fiscale, è opportuno che il contribuente coordini la propria difesa in entrambe le sedi. Ad esempio, ammettere in sede tributaria l’esistenza di un affitto in nero (per ottenere sanzioni ridotte) potrebbe essere usato contro di lui nel penale; viceversa, contestare ogni addebito potrebbe irrigidire la posizione dell’Agenzia. Spesso è saggio, tramite il proprio avvocato, interloquire con la Guardia di Finanza durante le indagini, fornendo chiarimenti che possano evitare imputazioni infamanti. Si ricordi che molte volte il confine tra illecito amministrativo e reato sta nelle quantità: pagare spontaneamente quanto dovuto e mantenersi sotto certe soglie può fare la differenza tra una sanzione pecuniaria e un’incriminazione.

Domande frequenti (FAQ)

D1. Come scopre il Fisco un affitto in nero nascosto dietro un comodato?
R: Tramite l’incrocio di diverse banche dati e indizi. L’Agenzia Entrate incrocia i registri dei contratti registrati con le informazioni su residenze anagrafiche, utenze domestiche, movimenti bancari e dichiarazioni fiscali. Ad esempio, se per un immobile risulta registrato solo un comodato ma l’occupante ha trasferito lì la residenza e si vedono bonifici periodici dal comodatario al comodante (magari con causali vaghe come “prestito” o “aiuto”), il sospetto di affitto in nero è forte . Altri indicatori: bollette di luce/gas pagate dall’occupante che ufficialmente non dovrebbe nulla; inquilino che ha richiesto detrazioni d’affitto nel 730; dichiarazioni ISEE in cui compaiono spese d’alloggio; vicini di casa che segnalano movimenti di denaro. In aggiunta, la Guardia di Finanza, in caso di indagini, può utilizzare strumenti investigativi: accessi in loco (per vedere chi abita e a che titolo), raccolta di testimonianze dai vicini o dall’amministratore di condominio, analisi dei conti correnti (in cerca di versamenti periodici sospetti) . In casi complessi, sono stati impiegati persino intercettazioni e pedinamenti per vedere chi gode effettivamente del bene e chi ne riceve i frutti . Tutto ciò per raccogliere presunzioni gravi, precise e concordanti atte a dimostrare la simulazione del comodato. Una volta che questi elementi sono in mano al Fisco, spetta al contribuente l’onere di provare il contrario (es. che quei bonifici non erano canoni, ma rimborsi di spese straordinarie o restituzione di un prestito precedente) – compito non facile.

D2. Ho dato in comodato una casa a mio figlio (o genitore) senza fargli pagare nulla. Posso stare tranquillo che il Fisco non lo consideri un affitto mascherato?
R: Sì, nella stragrande maggioranza dei casi. I comodati tra parenti stretti sono comuni e leciti: l’Agenzia delle Entrate di solito non presume un affitto in nero se non ci sono pagamenti di mezzo . Addirittura, per incentivare questi aiuti in famiglia, la legge prevede benefici come la riduzione del 50% di IMU per case date in comodato a figli o genitori (purché soddisfatti requisiti: immobile non di lusso, contratto scritto e registrato, una sola seconda casa) . Tuttavia, per evitare qualsiasi dubbio, è buona prassi formalizzare per iscritto e registrare il comodato . La registrazione (costo fisso €200) conferisce data certa al contratto ed evita contestazioni anche dal Comune sull’IMU agevolata. Inoltre, conviene che il comodatario paghi esclusivamente le spese vive (utenze, condominio) e possibilmente via bonifico con causale chiara (“pagamento bolletta luce – comodato”) in modo da tracciare che non versa alcun canone. In sintesi: comodato tra padre e figlio realmente gratuito e registrato = bassissimo rischio di contestazione.

D3. L’Agenzia mi contesta canoni non dichiarati per un comodato fittizio. Posso difendermi sostenendo che, essendo il contratto nullo (non registrato), “non dovevo pagare nulla” al Fisco?
R: No, questa tesi non regge. È vero che un contratto di locazione non registrato è nullo civilmente, ma dal punto di vista fiscale l’obbligo di pagare le imposte sussiste comunque . L’imposta di registro è dovuta anche solo per il fatto che il contratto esiste di fatto, a prescindere dalla registrazione (tanto che se ti “beccano” ti fanno pagare imposta e soprattassa). Analogamente l’IRPEF è dovuta su ogni reddito prodotto, anche se derivante da un rapporto nullo o illecito (principio della tassazione del reddito in sé). Nessuno può evitare le tasse invocando la nullità del proprio contratto evaso. È il motivo per cui il Fisco, come detto, può contemporaneamente dichiarare nullo civilmente un comodato fittizio e tassare i canoni nascosti: sono piani diversi. In sintesi, la nullità civile non è un esimente fiscale: se hai percepito redditi in nero, le imposte vanno versate comunque .

D4. Un contratto di comodato dev’essere necessariamente scritto e registrato?
R: No. Per legge, il comodato può essere anche verbale e non registrato senza perdere validità, purché la durata non ecceda i 30 giorni . Il Codice Civile non richiede una forma scritta ad substantiam (tranne casi particolari, es. comodati a enti pubblici o per ottenere agevolazioni). Tuttavia, per vari motivi conviene la forma scritta e la registrazione anche di comodati tra parenti: (a) perché in caso di controlli fiscali è una pezza d’appoggio fondamentale per dimostrare la genuinità del rapporto (un comodato registrato fa presumere l’assenza di corrispettivo, mentre uno solo verbale può insospettire), (b) perché consente di accedere a benefici fiscali come l’IMU ridotta, che richiedono espressamente la registrazione, e (c) perché in caso di controversie tra le parti (es. incomprensioni, richiesta di rilascio) avere un contratto scritto evita dispute su termini e condizioni. In pratica, nulla vieta a un genitore di dare la casa al figlio a voce, ma se più tardi sorgono problemi (il figlio non vuole andarsene, o i fratelli contestano, ecc.) o arriva un accertamento, si sarà in balia di presunzioni e servirebbe comunque registrare tardivamente l’accordo. La registrazione tardiva “sanante” è possibile ma come visto comporta sanzioni. Meglio farla subito.

D5. Per aiutarmi, mio marito (o moglie) non debitore ha comprato lui/lei la nostra casa e me l’ha lasciata in comodato. Rischiamo che ci accusino di comodato fittizio o altro?
R: Dipende dal contesto. Tra coniugi è frequente che, per esigenze familiari o di tutela, uno solo sia intestatario dei beni. Se il coniuge non debitore acquista la casa con soldi propri, e l’altro continua a viverci in comodato, di per sé non è illecito: anzi, spesso è una scelta pianificata (ad es. si intestano i beni al coniuge con lavoro stabile per proteggere la famiglia da rischi d’impresa dell’altro coniuge). Attenzione però: se al momento dell’acquisto/donazione già c’erano debiti o cause pendenti contro il coniuge poi comodatario, il creditore potrebbe vederla come atto in frode. Più che comodato fittizio (che riguarda l’uso), si contesterebbe la fittizietà del trasferimento di proprietà. Nei fatti, se la moglie dona la casa al marito (o viceversa) e continuano a viverci insieme, un creditore potrebbe sostenere che è stata una mossa per salvare l’immobile. Scatterebbe quindi una revocatoria (se atto recente) o si cercherebbe di provare che l’atto era simulato (magari con retroscena: prezzo non pagato veramente, ecc.). In assenza di debiti pregressi, invece, trasferire un bene al coniuge rientra nella libertà contrattuale e non costituisce di per sé frode. In sintesi: vivere in un immobile intestato al coniuge non è illegale né inusuale. Diventa un problema solo se avviene quando uno dei due ha già debiti, perché appare come una “spoliazione” del patrimonio. Il comodato in sé (il fatto che ci abiti il coniuge debitore) sarebbe solo una conseguenza naturale della vita coniugale. In sede di eventuale causa, conta mostrare che l’operazione aveva motivazioni legittime (protezione familiare, regime patrimoniale prescelto) e che non era finalizzata a defraudare (ad es., il patrimonio residuo del debitore rimaneva sufficiente a garantire i creditori, ecc.). Se invece c’era malafede, la convivenza nell’immobile donato sarà un forte indizio a sfavore (come visto, Cassazione e giudici non sono teneri in questi casi) .

D6. In caso di pignoramento, il custode giudiziario può buttare fuori subito il comodatario dalla casa?
R: Sì, se lo dispone il giudice dell’esecuzione. Nelle procedure immobiliari, il giudice quasi sempre emette un’ordinanza che autorizza il custode a prendere possesso dell’immobile e a liberarlo da persone e cose non autorizzate . Come spiegato, il comodatario non è considerato “occupante legittimo” opponibile, quindi la sua presenza non ostacola lo sgombero . In pratica il custode invierà al comodatario un avviso intimando il rilascio entro una certa data. Se non ottempera, si potrà procedere coattivamente con l’ausilio dell’ufficiale giudiziario e della forza pubblica, senza bisogno di passare per una causa di sfratto (che sarebbe necessaria invece per un inquilino con regolare contratto). Talvolta il giudice attende l’aggiudicazione per far liberare, altre volte fa liberare prima per vendere meglio; ma in ogni caso il comodatario non può pretendere di restare fino a scadenza (ammesso che ci sia una scadenza contrattuale: e se c’è, come visto, viene anticipata per urgente bisogno). Quindi, purtroppo per il comodatario, deve sloggiare e senza indennità, essendo stato lì a titolo gratuito.

D7. Se il comodante (proprietario) muore, il comodato continua oppure gli eredi possono mandare via subito il comodatario?
R: La morte del comodante in linea di massima termina il comodato, specie se era un comodato “precario” (senza termine). Infatti, l’art. 1810 c.c. consente al comodante di chiedere la restituzione “in qualsiasi momento”; gli eredi, subentrando nella sua posizione, possono esigerla pure immediatamente, soprattutto se hanno necessità di disporre del bene . Se invece era stato pattuito un termine espresso, parte della dottrina ritiene che il comodato prosegua fino a tale scadenza anche dopo la morte (salvo urgente bisogno degli eredi, analogamente a quanto avviene nel pignoramento). Ma nella pratica, quasi tutti i comodati familiari sono informali e senza termine, quindi alla morte del genitore comodante, ad esempio, i figli eredi possono chiedere subito al comodatario di restituire la casa. Per evitare problemi, a volte si inserisce nel contratto una clausola che consente al comodatario (specie se anch’egli erede, come una nuora convivente) di trattenere l’immobile per un certo periodo dopo la morte. In assenza di ciò, va considerato che il comodato è concepito come legame fiduciario personalissimo, destinato a cessare quando viene meno il comodante originario.

D8. Abito in una casa che i miei genitori hanno donato a mio figlio (loro nipote) anziché a me, per “salvarla” dai miei debiti. Potrebbero accusarmi di qualcosa di illecito?
R: Non automaticamente, ma la situazione è sicuramente a rischio e può far sorgere dubbi sia al Fisco sia a un eventuale curatore fallimentare. Civilisticamente, come visto, il creditore (o curatore) può agire per revocare la donazione ai sensi dell’art. 2901 c.c. se è avvenuta in frode ai creditori . Penalmente, abitare in un immobile donato ai figli può essere del tutto normale (molti genitori anziani donano casa ai figli riservandosi l’usufrutto o anche nulla, continuando semplicemente a viverci con il consenso dei figli). Però, se la donazione è avvenuta quando lei aveva debiti fiscali elevati o altri crediti insoddisfatti, la Procura potrebbe ipotizzare la sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte (art. 11 D.Lgs. 74/2000), come spiegato sopra. Specie se la donazione è recente e il debito è > €50.000, l’operazione appare fatta ad hoc per sottrarsi al Fisco. Il fatto che ora l’immobile sia intestato al nipote non la mette al riparo: anzi, in tal caso il giudice potrebbe ravvisare addirittura un tentativo di schermo ulteriore (usare un minore o comunque il figlio del debitore come intestatario di comodo). Tutto dipenderà dalle prove sul fine fraudolento: se all’epoca della donazione lei era già pieno di cartelle esattoriali, l’intento di sottrarre l’immobile ai riscossori appare evidente. Diverso se la donazione è avvenuta antecedentemente e i problemi di debiti sono sorti anni dopo, magari per vicende imprevedibili – in tal caso, come detto, la revocatoria potrebbe essere più difficile (S.U. 1898/2025 ha richiesto la dolosa preordinazione per atti anteriori) . Dal punto di vista dell’accusa penale, comunque, vivere nell’immobile donato non è reato di per sé: ciò che conta è l’atto di donazione in sé e l’eventuale frode che rappresenta. In sintesi, non rischia pene solo per “abitarci”, ma rischia che la donazione venga annullata/revocata e che, se vi sono elementi di frode fiscale, parta una denuncia per sottrazione fraudolenta.

D9. Il giudice può dichiarare nullo un comodato perché in realtà era qualcos’altro (vizio di causa)?
R: Sì. Se in giudizio emerge che il comodato fungeva da “vestito” per un diverso accordo (affitto, donazione simulata, intestazione fittizia), il giudice non fa altro che dichiarare la simulazione del comodato . Tecnicamente, più che annullamento si tratta di inefficacia del contratto apparente e riconoscimento degli effetti del negozio dissimulato: ad esempio, dichiarerà che il comodato era nullo tra le parti e che in realtà c’era un contratto di locazione (non registrato) da assoggettare a relative norme, oppure che la vendita al parente era simulata e quindi l’immobile è da considerarsi ancora di proprietà del debitore. Questi provvedimenti avvengono su istanza di parte: un inquilino può chiedere al giudice tributario di “guardare oltre” il comodato fittizio, un creditore lo può chiedere al giudice civile. D’ufficio, difficilmente un tribunale si mette a riqualificare un comodato come affitto se nessuna delle parti lo solleva; ma se una delle parti (o un terzo interessato) lo invoca e fornisce prove, il giudice ha il potere-dovere di accertare la realtà economica prevalente sulla forma giuridica . Ad esempio, Cassazione civ. n. 1141/2015 ha dichiarato nullo per simulazione assoluta un comodato quarantennale tra genitori e figlio a condizioni palesemente di favore (canone simbolico anticipato una tantum) perché evidente tentativo di sottrarre l’immobile ai creditori, con immediato ordine di rilascio . Insomma, simulatio vincit formam: se c’è vizio di causa (scopo fraudolento), il comodato fittizio viene spazzato via e resta la sostanza (affitto evaso o bene escutibile).

D10. Ho architettato un comodato fittizio (affitto in nero, o trasferimento a un prestanome) ma ora me ne pento e vorrei annullarlo: posso io stesso chiedere al giudice di dichiararlo nullo?
R: No, non direttamente. Un vecchio brocardo spiega perché: “Nemo auditur propriam turpitudinem allegans”, ovvero “nessuno può invocare la propria condotta illegale a proprio vantaggio”. Lei non può presentarsi in tribunale dicendo: “Ho simulato un contratto in frode, vi prego annullatelo” . Verrebbe respinto per ragioni di ordine pubblico: le nullità per simulazione possono essere fatte valere dai terzi pregiudicati (creditori, Fisco, inquilino sfrattato, ecc.) oppure dalla parte “in buona fede” (es. l’inquilino che paga in nero può dirsi parte lesa), ma non dal “furbetto” stesso per trarne beneficio. Tuttavia, nulla le vieta di porre rimedio in via extragiudiziale: ad esempio, se aveva venduto fittiziamente la casa al figlio, potrebbe risolvere consensualmente quel contratto e far tornare la casa a sé; se aveva un comodato finto con affitto in nero, può registrare spontaneamente un contratto di locazione vero col comodatario retrodatandolo (nei limiti consentiti) e pagando il dovuto. Queste mosse – fatte di propria iniziativa – possono attenuare le conseguenze: il Fisco apprezza il ravvedimento e applica sanzioni ridotte, e sul piano penale la voluntary disclosure della propria evasione può evitare l’accusa di infedele dichiarazione (perché prima che scoprano corregge). Quindi, se si pente, sanare spontaneamente è la strada migliore. L’importante è farlo prima di ricevere notifiche di verifica o atti giudiziari, altrimenti oltre al danno (aver confessato) non si ottiene beneficio nei procedimenti in corso.

D11. Nel redditometro risultano beni costosi che uso in comodato (es. auto di lusso intestata a mio padre): rischio un accertamento sintetico su di me? Come difendermi?
R: Il redditometro – lo strumento di accertamento sintetico del reddito basato sul tenore di vita – considera una vasta gamma di spese e possesso di beni come indicatori di capacità contributiva . Se un contribuente a basso reddito risulta, ad esempio, utilizzatore di un’auto di grossa cilindrata o di una villa, l’Ufficio potrebbe presumere redditi non dichiarati. Tuttavia, le norme del redditometro prevedono che il contribuente possa giustificare tali elementi provando che derivano da disponibilità extra-reddito . Nel suo caso, se l’auto di lusso è di proprietà di suo padre e Lei la usa in comodato gratuito, potrà dimostrare che l’acquisto e le spese principali (bollo, assicurazione) sono a carico di Suo padre – magari esibendo copia del libretto e dei pagamenti effettuati da lui – e che a Lei eventualmente competono solo costi marginali (es. carburante) compatibili col Suo reddito. In sede di contraddittorio (che è obbligatorio prima di emettere un accertamento sintetico ) potrà spiegare e documentare che quel bene è un prestito familiare, non frutto di Suo reddito. La Circolare 24/E/2013 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nel redditometro, se un contribuente dispone di un’abitazione in comodato gratuito presso un familiare, non gli viene attribuito il cosiddetto “fitto figurativo” (spesa presunta per l’abitare) perché si riconosce che non paga affitto in virtù di quell’accordo . Analogamente, per l’auto, se risulta intestata a Suo padre, l’elemento a Suo carico potrebbe essere solo la spesa di utilizzo (carburante, manutenzione) e non il costo di acquisto. Dovrà comunque fornire prove documentali: ad esempio, portare dichiarazione scritta di Suo padre che conferma il comodato dell’auto, ricevute di pagamento di bollo/assicurazione intestate a lui, ecc., e per l’immobile eventuale contratto di comodato registrato. In base alla legge (art. 38, co. 5-ter DPR 600/1973) Lei può sempre dimostrare che le spese contestate sono state sostenute con redditi esenti o di terzi, o che l’importo imputato è sovrastimato . Se le sue prove convincono, l’ufficio dovrà escludere dal reddito presunto quelle voci. Per sicurezza, è bene predisporre fin d’ora la documentazione di tali comodati (ad esempio, allegare ai contratti di comodato l’elenco dei beni concessi in uso, con firme, e conservarne copia). Ricordi infine che con la riforma del 2024 il redditometro è stato aggiornato e affina maggiormente l’analisi caso per caso: qualsiasi informazione reale sul Suo nucleo familiare fornita in contraddittorio (come appunto il supporto economico di un genitore) verrà valutata . In conclusione: se un bene non è Suo ma di un familiare, non è tenuto a dimostrare un reddito per possederlo, ma solo a spiegare perché lo utilizza. Una volta chiarito ciò con documenti, l’accertamento sintetico dovrà concentrarsi su altre spese effettivamente a Suo carico.

D12. Un comodato fittizio può comportare problemi con l’Anti–Riciclaggio o segnalazioni sospette?
R: In genere il comodato in sé non rientra tra le operazioni oggetto di segnalazione di operazioni sospette, perché non è un trasferimento di denaro. Tuttavia, se fa parte di un quadro più ampio di movimentazioni anomale, potrebbe attirare l’attenzione. Ad esempio, ipotizziamo un soggetto con scarso reddito che acquista immobili intestandoli a parenti e poi vive in comodato: la banca potrebbe segnalare i flussi finanziari atipici (uscite di denaro non coerenti con i redditi) e l’UIF potrebbe collegare i puntini e notare che quei beni sono usati dal disponente. Quindi, indirettamente sì, un comodato fittizio può emergere da analisi antiriciclaggio. Inoltre, un professionista (notaio, commercialista) che sospetti che dietro a un atto (es. una compravendita tra padre e figlio seguita da comodato di ritorno) vi sia un’operazione di auto–riciclaggio o evasione fiscale, potrebbe essere tenuto a fare segnalazione. In pratica, però, di solito queste vicende emergono a seguito di controlli fiscali o di inchieste giudiziarie più che da segnalazioni antiriciclaggio. Se non ci sono transiti di denaro ingenti, il comodato in sé non genera allarmi automatici.

D13. In caso di avviso di accertamento per comodato simulato, quanto tempo ho per reagire e a chi mi devo rivolgere?
R: Come già ricordato, dal giorno in cui Le viene notificato l’avviso di accertamento (o l’atto impositivo analogo) ha 60 giorni di tempo per presentare ricorso davanti alla competente Corte di Giustizia Tributaria di primo grado (ex Commissione Tributaria Provinciale) . Durante questo periodo può anche valutare un accertamento con adesione: è una procedura di confronto con l’Ufficio che sospende i termini di ricorso e può portare a una soluzione concordata (tipicamente, pagamento di una parte delle somme con sanzioni ridotte a 1/3). Se il ricorso viene depositato, inizierà un contenzioso tributario che può durare diversi mesi/anni. È fondamentale dunque affidarsi immediatamente a un avvocato tributarista o a un professionista abilitato (commercialista esperto in contenzioso) non appena si riceve l’atto. Questi analizzerà le carte, individuerà eventuali vizi formali (es. notifica irregolare, motivazione carente dell’atto) o sostanziali e preparerà il ricorso articolando i motivi di impugnazione. Nel caso in cui il bene comodato sia stato anche pignorato parallelamente, sarà necessario muoversi su due fronti: ricorso tributario e eventualmente opposizione in sede civile (come visto sopra, art. 619 c.p.c. da parte del terzo intestatario). Bisogna coordinare le difese per non contraddirsi (es.: non sostenere in tribunale civile che l’atto era fittizio se in sede tributaria si sostiene che era genuino, o viceversa). Un buon legale saprà impostare una strategia coerente su entrambi i fronti.

D14. Quali documenti devo raccogliere per difendermi da un’accusa di comodato fittizio?
R: La difesa documentale è cruciale. L’elenco può comprendere: contratto di comodato scritto (se esistente) con ricevuta di registrazione; estratti conto bancari di comodante e comodatario per evidenziare l’assenza di bonifici periodici (o per spiegare la natura di quelli esistenti); bollette e utenze per mostrare chi ha pagato cosa (se il proprietario ha continuato a pagare alcune spese, è indice che non c’era vero affitto); corrispondenza e email tra le parti da cui si evinca che non vi era accordo su un canone; eventuali testimonianze (es. altri familiari che confermano che l’uso era gratuito e nessun pagamento è mai avvenuto). Se il comodato riguarda un immobile dato a un parente, utili anche foto o documenti che mostrino che c’era un rapporto di convivenza o ospitalità genuina (es: residenza anagrafica nello stato di famiglia del comodante). Nel caso di contestazione “a posteriori” (es. Agenzia contesta anni passati), può essere difficile reperire prove: in tal caso, bisogna fare appello a ogni elemento disponibile, anche indiretto. Ad esempio, per difendersi dall’accusa di affitto in nero, può aiutare mostrare che il comodatario non aveva proprio le disponibilità per pagare alcun affitto (dunque gli importi in contestazione non potevano essere a lui addebitabili) o che il comodante aveva motivi non fiscali per non volere un affitto (es. volontà di mantenere la casa in famiglia). Ovviamente queste non sono prove certe, ma servono a creare quello che in gergo si chiama fumus boni iuris, cioè il fumus di una buona fede. In sede civile (revocatoria/simulazione) serviranno poi le prove già citate: atto notarile di vendita/donazione, prova dei pagamenti effettivi (assegni, bonifici) per dimostrare che l’atto non era simulato, ecc. In breve: prepararsi a documentare ogni aspetto economico e familiare della vicenda, perché spesso sono proprio i dettagli a fare la differenza nel convincere il giudice o il fisco della verità.

D15. Ho un’azienda e uso beni intestati a un familiare (auto, macchinari in comodato). Possono contestarmi qualcosa (tipo “comodato oneroso” o utilità occulte)?
R: Nelle imprese di famiglia è frequente che alcuni beni siano formalmente di un socio o parente e dati in uso gratuito all’azienda o all’imprenditore. Dal punto di vista fiscale, l’Agenzia può valutare se ciò configuri un’utilità in natura non tassata. Ad esempio, se una società di cui sei amministratore usa gratuitamente un capannone di proprietà di tuo padre, il Fisco potrebbe sostenere che la società sta ottenendo un ricavo in natura (risparmio canone) da tassare oppure che tuo padre sta distribuendo ai soci un dividendo mascherato (utilità ai soci) . La Cassazione (sent. n. 6198/2024) ha affrontato un caso simile: una S.r.l. affittava immobili ai soci a canoni bassissimi, e l’Agenzia ha accertato maggiori ricavi “figurativi” applicando valori di mercato; la Cassazione ha dato ragione al Fisco, ritenendo legittimo l’accertamento analitico-induttivo per evidente antieconomicità . Se invece i beni sono prestati senza corrispettivo né vantaggio per la società, in genere non c’è ricavo tassabile (il risparmio di spesa non genera imponibile diretto). Bisogna però stare attenti alle contabilizzazioni: se l’azienda deduce interamente costi di gestione di beni di terzi (es. carburante auto intestata a un familiare non dipendente), quell’uso promiscuo potrebbe essere ripreso a tassazione come costo non di competenza aziendale. Inoltre, la società dovrebbe formalizzare il comodato con atto scritto, per regolare l’uso e chiarire che è gratuito. In sintesi, non c’è una contestazione standard “comodato oneroso” in azienda, ma l’Agenzia può valutare caso per caso se quell’arrangement nasconda un reddito (o un costo indebito). La difesa consiste nel dimostrare la sostanza economica: se davvero non c’è stato alcun pagamento e il comodante non è socio, di solito non scattano utili o ricavi tassabili. Diverso se comodante è un socio o amministratore: in quel caso, l’uso gratuito di un suo bene da parte della società può essere considerato apporto a capitale o comunque operazione da valutare in Transfer Pricing domestico (ma entriamo in tecnicismi). Per sicurezza, in simili situazioni è bene farsi assistere da un commercialista per valutare l’opzione di stabilire un canone simbolico congruo (che non attiri sospetti di antieconomicità) o di documentare bene l’uso a titolo di cortesia.

D16. Qual è la lezione generale da trarre riguardo i comodati tra parenti e il Fisco?
R: La lezione è che trasparenza e correttezza pagano sempre, mentre le furbizie apparentemente convenienti possono ritorcersi contro. Se vuoi aiutare un familiare concedendogli l’uso di un bene, fallo pure – il comodato è lo strumento giusto – ma formalizzalo adeguatamente e non barare: niente canoni occulti, niente escamotage per evadere tasse. Se vuoi cedere un immobile per proteggere il patrimonio, ricorda che esistono strumenti legali come il fondo patrimoniale o i trust (pur con i loro limiti) che sono meno opachi di una simulazione; oppure pianifica le cose con largo anticipo e genuinità (es. donazioni quando non hai problemi economici, in modo non contestabile). Il Fisco e i creditori scrutano oltre le apparenze: un risparmio immediato (come non pagare una registrazione o un po’ di IRPEF) può tramutarsi in sanzioni doppie , perdita di diritti e guai legali. Dunque, quando si tratta di comodati tra congiunti: se sono veri e in buona fede, non temere a dichiararli per quelli che sono; se invece stai per usarli in modo fittizio, pensaci due volte, perché oggi gli strumenti per scovarli ci sono e le conseguenze possono essere pesanti. In poche parole: onestà, documentazione e consulenza preventiva sono le armi migliori per evitare problemi con l’Agenzia delle Entrate sui comodati tra parenti. Con queste precauzioni, potrai continuare a godere della flessibilità di tale contratto (utile nei rapporti familiari) senza trasformarlo in un boomerang fiscale.

Fonti e riferimenti normativi principali: Codice Civile (artt. 1803, 1809, 1810, 1414, 1417, 2901), Codice Proc. Civile (artt. 615, 619, 2923) ; Legge 431/1998 (art. 13, patti occulti nulli); Legge 311/2004 (art. 1 co. 346, nullità affitti non registrati) ; D.Lgs. 23/2011 art. 3 (disciplina affitti in nero, dichiarata incostituzionale) ; D.L. 208/2015 (Stab. 2016, tutela conduttore in nero) ; D.P.R. 600/1973 art. 37 co. 3 (interposizione fittizia redditi) ; D.P.R. 600/1973 art. 38 e D.M. 16/9/2015 (redditometro); D.Lgs. 74/2000 art. 4 (dich. infedele) e art. 11 (sottrazione fraudolenta) ; Codice Penale art. 512-bis (intestazione fittizia). Giurisprudenza rilevante: Cass. civ. Sez. Unite nn. 23601/2017 e 1898/2025 ; Cass. civ. nn. 1141/2015 , 22801/2014 , 17735/2009 , 12345/2018 , 29671/2020 , 5588/2021 (comodato e locazione breve, proprietario imponibile) , 6198/2024 (affitti antieconomici a soci, accertamento legittimo) ; Cass. pen. n. 4456/2022 (sottrazione fraudolenta); Corte Cost. 50/2014 (illegittimità contratti 4+4 d’ufficio per affitti in nero). Risoluzioni e circolari: Circ. Ag. Entrate 24/E/2013 (redditometro e fitto figurativo) ; Circ. Ag. Entrate 9/2024 (novità redditometro 2024); Corte di Cassazione, sezione tributaria, sentenza n. 28321.

Hai ricevuto un avviso dall’Agenzia delle Entrate perché ti viene contestato un comodato d’uso immobiliare tra parenti ritenuto fittizio? Fatti Aiutare da Studio Monardo

Hai ricevuto un avviso dall’Agenzia delle Entrate perché ti viene contestato un comodato d’uso immobiliare tra parenti ritenuto fittizio?
Vuoi sapere cosa rischi e come puoi difenderti da queste contestazioni?

Il comodato d’uso gratuito è uno strumento legittimo che permette a un familiare di utilizzare un immobile senza corrispondere un canone. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate può ritenere che il contratto sia stato stipulato solo per ottenere agevolazioni fiscali non spettanti (es. IMU ridotta, deduzioni IRPEF) o per mascherare redditi da locazione.

👉 Prima regola: dimostra che il comodato è reale e non simulato, con prove dell’effettiva destinazione dell’immobile al familiare.

⚖️ Quando scattano le contestazioni

Comodati registrati solo formalmente, ma con immobile utilizzato da terzi;
Contratti non registrati o privi di data certa;
Agevolazioni IMU o TASI richieste senza i requisiti di legge;
Comodati usati per coprire affitti in nero;
Mancanza di prova dell’effettiva residenza del familiare nell’immobile.

📌 Conseguenze della contestazione

Recupero delle imposte non versate (IMU, IRPEF, addizionali);
Sanzioni tributarie per dichiarazioni infedeli;
Interessi di mora;
Rischio di riqualificazione come locazione, con ulteriore tassazione sui presunti canoni;
Possibili azioni civili del locatore per nullità del contratto simulato.

🔍 Cosa verificare per difendersi

Validità del contratto di comodato: è stato registrato correttamente?
Effettiva destinazione dell’immobile: il familiare vi risiede davvero?
Requisiti delle agevolazioni: erano rispettati al momento della richiesta?
Tracciabilità dei rapporti familiari: certificati di residenza, stato di famiglia, utenze;
Motivazione della contestazione: l’Agenzia ha prove concrete o solo presunzioni?

🧾 Documenti utili alla difesa

Contratto di comodato registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
Certificati di residenza e stato di famiglia del comodatario;
Utenze domestiche intestate al comodatario;
Verbali o delibere comunali sulle agevolazioni IMU richieste;
Eventuali dichiarazioni sostitutive rese ai fini fiscali.

🛠️ Strategie di difesa

Dimostrare la reale sussistenza del comodato con prove di utilizzo dell’immobile da parte del familiare;
Contestare la presunzione di fittizietà se basata solo su elementi indiziari;
Eccepire vizi procedurali: notifica irregolare, motivazione insufficiente, decadenza dei termini;
Richiedere autotutela se le agevolazioni erano legittimamente spettanti;
Ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria entro 60 giorni per annullare l’accertamento;
Mediazione tributaria per ridurre sanzioni e chiudere la controversia.

🛡️ Come può aiutarti l’Avv. Giuseppe Monardo

📂 Analizza il contratto di comodato e i requisiti fiscali richiesti;
📌 Verifica la legittimità delle agevolazioni contestate;
✍️ Predispone memorie difensive e ricorsi tributari;
⚖️ Ti rappresenta davanti alla Corte di Giustizia Tributaria e nel contraddittorio con l’Agenzia delle Entrate;
🔁 Suggerisce strategie preventive per stipulare comodati sicuri e inattaccabili.

🎓 Le qualifiche dell’Avv. Giuseppe Monardo

✔️ Avvocato esperto in fiscalità immobiliare e contratti di comodato;
✔️ Specializzato in difesa di famiglie e contribuenti contro contestazioni di finti comodati;
✔️ Gestore della crisi iscritto presso il Ministero della Giustizia.

Conclusione

Le contestazioni dell’Agenzia delle Entrate sui finti comodati d’uso tra parenti non sempre sono fondate: spesso derivano da presunzioni o da errori nella verifica dei requisiti.
Con una difesa mirata puoi dimostrare la reale validità del contratto, mantenere le agevolazioni fiscali ed evitare sanzioni indebite.

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