Agenzia Delle Entrate Accerta Intestazioni Fittizie Di Immobili: Come Difendersi

Da Giuseppe Monardo
Settembre 9, 2025
05:34

Hai ricevuto un accertamento dall’Agenzia delle Entrate perché ritiene che un immobile sia stato intestato fittiziamente a un terzo? In questi casi, l’Ufficio presume che l’intestazione sia solo apparente e che il reale proprietario abbia voluto occultare redditi o patrimoni, con conseguente tassazione, recupero di imposte e applicazione di sanzioni. Tuttavia, non sempre l’accertamento è legittimo: esistono strumenti di difesa per dimostrare la reale titolarità e la correttezza delle operazioni.

Quando l’Agenzia delle Entrate contesta un’intestazione fittizia di immobili
– Se l’immobile è intestato formalmente a un familiare, socio o prestanome ma i costi sono sostenuti da altri
– Se le spese di acquisto, manutenzione o gestione risultano a carico di un soggetto diverso dall’intestatario
– Se l’intestazione è considerata simulata per occultare redditi o patrimoni aggredibili dal Fisco
– Se emergono incongruenze tra dichiarazioni dei redditi e disponibilità patrimoniali effettive
– Se l’intestazione è ritenuta strumentale a frodi fiscali o elusione di imposte

Conseguenze dell’accertamento
– Attribuzione della proprietà effettiva al soggetto considerato reale titolare
– Recupero a tassazione dei redditi presunti derivanti dall’immobile
– Applicazione di imposte, sanzioni e interessi per intestazioni ritenute simulate
– Rischio di contestazioni penali in caso di frode fiscale o sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte
– Possibile avvio di procedure esecutive sul patrimonio effettivo

Come difendersi dall’accertamento
– Dimostrare la reale titolarità del bene e la genuinità dell’intestazione con prove documentali
– Provare l’effettivo sostegno economico da parte dell’intestatario formale (bonifici, mutui, redditi dichiarati)
– Contestare la ricostruzione presuntiva dell’Agenzia delle Entrate basata su indizi insufficienti
– Evidenziare vizi formali, difetti di motivazione o decadenza dei termini dell’accertamento
– Presentare ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria per chiedere l’annullamento dell’atto

Il ruolo dell’avvocato nella difesa
– Analizzare la posizione patrimoniale e la documentazione legata all’immobile
– Verificare la correttezza dell’accertamento e la solidità delle presunzioni fiscali
– Redigere un ricorso fondato su elementi probatori concreti e vizi formali
– Difendere il contribuente in giudizio contro pretese fiscali indebite e sproporzionate
– Tutelare il patrimonio personale e familiare da azioni esecutive o sequestri

Cosa puoi ottenere con una difesa efficace
– L’annullamento totale o parziale dell’accertamento
– L’eliminazione di sanzioni e interessi non dovuti
– Il riconoscimento della legittimità dell’intestazione dell’immobile
– La sospensione di eventuali procedure esecutive già avviate
– La certezza di proteggere il patrimonio da indebite contestazioni fiscali

⚠️ Attenzione: il ricorso contro l’accertamento deve essere presentato entro 60 giorni dalla notifica dell’atto. Se non si agisce nei termini, l’accertamento diventa definitivo e non sarà più possibile difendersi.

Questa guida dello Studio Monardo – avvocati esperti in diritto tributario e immobiliare – spiega come difendersi in caso di accertamenti sulle intestazioni fittizie di immobili e come tutelare i tuoi diritti.

👉 Hai ricevuto un accertamento per intestazione fittizia di immobili? Richiedi in fondo alla guida una consulenza riservata con l’Avvocato Monardo. Analizzeremo l’atto, verificheremo la legittimità della contestazione e costruiremo la strategia difensiva più efficace per proteggere i tuoi interessi.

Introduzione

L’intestazione fittizia di immobili si riferisce alla situazione in cui la proprietà formale di un bene immobile risulta attribuita a un soggetto (il prestanome o interposto), mentre la titolarità effettiva e il controllo sostanziale appartengono a un’altra persona (il beneficiario effettivo o interponente). In pratica, l’immobile è “schermato” dietro un terzo, creando un’apparenza giuridica che non riflette la realtà economica . Questa strategia – spesso perseguita da imprenditori, professionisti o privati con rilevanti debiti tributari – ha l’obiettivo di sottrarre il bene alle pretese del Fisco o di altri creditori, evitando tasse, sanzioni o pignoramenti. Dal punto di vista dell’Amministrazione finanziaria, tuttavia, tali schermi patrimoniali costituiscono una forma di evasione o elusione grave, poiché impediscono la corretta riscossione e l’imposizione delle imposte dovute .

Negli ultimi anni il fenomeno è diventato oggetto di attenzione crescente da parte dell’Agenzia delle Entrate e della Guardia di Finanza, con strumenti investigativi sempre più raffinati (incrocio di banche dati, controlli sui registri immobiliari, indagini finanziarie sui conti di familiari, ecc.) per smuovere il velo e individuare i casi di intestazione fittizia. Quando l’Agenzia delle Entrate accerta un’intestazione fittizia di immobili, può intraprendere azioni sia amministrative (rettifiche fiscali, sanzioni e recupero delle imposte evase) sia, nei casi più gravi, attivare il percorso penale segnalando la condotta illecita all’Autorità giudiziaria. In parallelo, il fisco può agire in sede civile per rendere inefficaci gli atti simulati (ad esempio con azioni revocatorie o accertamenti di simulazione), così da aggredire comunque il bene fittiziamente intestato.

Questa guida – aggiornata ad agosto 2025 – offre un’analisi avanzata e approfondita del fenomeno dal punto di vista del debitore/contribuente, mantenendo però un linguaggio chiaro e divulgativo adatto anche a non addetti ai lavori. Verranno esaminati i riferimenti normativi italiani rilevanti, le più recenti sentenze di legittimità (Corte di Cassazione) e di merito, nonché le possibili strategie di difesa per chi si trovi accusato di aver schermato immobili tramite prestanome. Il taglio è pensato sia per professionisti del diritto (avvocati tributaristi, civilisti, penalisti) sia per imprenditori e privati cittadini che vogliono comprendere rischi e tutele. Saranno presentati esempi pratici – compresi casi di imprenditori con patrimoni immobiliari, di familiari di soggetti falliti e di varie categorie di immobili (abitazioni, immobili commerciali, terreni agricoli) – in modo da contestualizzare le regole generali nelle situazioni concrete. Troverete inoltre tabelle riepilogative dei principali istituti e una sezione di Domande & Risposte frequenti per chiarire i dubbi più comuni.

In sintesi, l’obiettivo è spiegare come difendersi in caso di contestazione di un’intestazione fittizia di immobili da parte dell’Agenzia delle Entrate, evidenziando sia i diritti del contribuente (ad esempio, l’onere probatorio a carico del Fisco e i mezzi di tutela esperibili) sia i poteri e le armi a disposizione dell’Amministrazione finanziaria e dell’Autorità giudiziaria per contrastare queste condotte.

Cos’è l’intestazione fittizia di un immobile?

Per intestazione fittizia di un immobile si intende un accordo simulatorio con cui la titolarità formale di un bene immobiliare viene attribuita a un soggetto diverso dal suo effettivo proprietario, allo scopo di dissimulare la reale titolarità . In queste operazioni intervengono generalmente due figure chiave:

Interponente (o beneficiario effettivo): colui che, di fatto, è il vero proprietario o finanziatore dell’acquisto dell’immobile e che trae utilità economica dal bene. Dovrebbe essere il soggetto su cui gravano le imposte relative (es. redditi derivanti dall’immobile) e le eventuali pretese dei creditori.
Interposto (o prestanome): il soggetto a cui il bene risulta formalmente intestato. Fa da schermo, prestando il proprio nome in modo fittizio. In genere è un familiare, un socio di fiducia, una società controllata o compiacente, che accetta di comparire come proprietario senza avere un effettivo potere/disponibilità sul bene .

Esempio tipico: Tizio, imprenditore indebitato col Fisco, acquista una seconda casa ma la intesta al fratello (che è nullatenente), così che ufficialmente risulti del fratello. Tizio però paga il prezzo e continua a utilizzare o affittare l’immobile, incamerandone i benefici. Il fratello presta solo il nome, senza esborsi né uso effettivo del bene. Siamo di fronte a un’intestazione fittizia.

Dal punto di vista civilistico, questo scenario ricade nell’ambito della simulazione di contratto (o interposizione fittizia di persona): le parti formalmente dichiarano una cosa (es. che il compratore dell’immobile è il fratello, ossia l’interposto), ma in realtà, d’accordo tra loro, intendono qualcos’altro (ossia che l’immobile è destinato a Tizio, l’interponente). Si parla appunto di simulazione relativa soggettiva, perché viene simulato il soggetto acquirente . In altri casi, l’operazione può configurare un’interposizione reale: ad esempio l’interposto partecipa realmente all’atto (magari pagando temporaneamente, o avendo un ruolo economico minimo), ma poi trasferisce i benefici all’interponente in virtù di accordi fiduciari interni . In entrambi i casi l’apparenza non coincide con la realtà.

❖ Interposizione fittizia vs interposizione reale: La differenza principale sta nel tipo di accordo e nella consapevolezza dei soggetti coinvolti. Nell’interposizione fittizia (simulata) c’è un pieno accordo tra interponente e interposto fin dall’inizio per simulare la titolarità in capo a quest’ultimo; l’interposto è un mero prestanome passivo che accetta di figurare sapendo di non essere il vero proprietario . Di solito anche il terzo contraente (es. il venditore dell’immobile) è consapevole della simulazione o comunque la situazione è tale che la volontà negoziale è falsata per fini di frode . Nell’interposizione reale, invece, l’interposto inizialmente ha un ruolo genuino (ad esempio partecipa all’acquisto con risorse proprie o gestisce l’attività sull’immobile), ma successivamente trasferisce vantaggi o rendite all’interponente in base ad accordi interni. Qui non necessariamente c’è una simulazione manifesta nell’atto di acquisto: il venditore può essere all’oscuro e il negozio è valido fra le parti, ma esistono impegni fiduciari paralleli tra interposto e interponente. L’interposto, dunque, non è una “testa di legno” del tutto inerte, bensì un soggetto che opera davvero ma poi convoglia i frutti all’effettivo dominus .

Un caso particolare di intestazione “per interposta persona” lecita è il cosiddetto patto fiduciario: Tizio e Caio convengono che Caio intesterà a sé un immobile nell’interesse di Tizio, con l’obbligo di trasferirglielo o gestirlo secondo le istruzioni di Tizio. Questa intestazione fiduciaria può essere attuata in modo lecito (ad esempio tramite una società fiduciaria autorizzata, o con un contratto scritto tra le parti che ne chiarisce lo scopo lecito). Ciò che distingue il fiduciario dal prestanome fittizio è l’assenza di scopo di frode: il patto fiduciario può essere motivato da ragioni legittime (tutela patrimoniale, riservatezza, ecc.) e non mira a eludere il Fisco o a danneggiare i creditori. Tuttavia, il confine è labile: se il fine concreto è occultare beni al Fisco, anche un trust o un pactum fiduciae formalmente valido può essere qualificato dal giudice come interposizione fittizia illecita (si pensi a un trust familiare usato solo come “guscio vuoto” dove il disponente mantiene pieno controllo: in tal caso l’Agenzia delle Entrate lo ignorerà, tassando e aggredendo i beni come se fossero ancora in capo al disponente ).

⚖️ Nota bene: Da non confondere con l’intestazione fittizia di beni ex art. 12-quinquies D.L. 306/1992 (art. 512-bis cod. pen.), che è un reato pensato per colpire condotte tipiche della criminalità organizzata (trasferimento fraudolento di valori per eludere misure di prevenzione patrimoniali). In quel contesto, intestare beni a terzi (prestanome) per sfuggire a confische antimafia è di per sé reato a prescindere dall’evasione fiscale. Nel nostro contesto tributario, invece, l’intestazione fittizia diventa rilevante come violazione fiscale e come reato tributario (sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte) quando è finalizzata a non pagare le tasse o i debiti fiscali. I presupposti e gli scopi sono diversi, pur essendoci somiglianze strutturali nella condotta (schermare i beni tramite terzi).

Normativa italiana di riferimento

Il legislatore italiano ha predisposto varie norme – sia tributarie sia civilistiche e penali – per contrastare l’intestazione fittizia di beni e garantire che la sostanza economica prevalga sulla forma giuridica . Di seguito, riepiloghiamo i principali riferimenti normativi:

Art. 37, comma 3, DPR 29 settembre 1973 n. 600: è la pietra angolare in materia tributaria. Stabilisce che “in sede di rettifica o di accertamento d’ufficio sono imputati al contribuente i redditi di cui appaiono titolari altri soggetti quando sia dimostrato, anche sulla base di presunzioni gravi, precise e concordanti, che egli ne è l’effettivo possessore per interposta persona” . In altre parole, il Fisco può ignorare l’intestazione formale e tassare i redditi come se fossero percepiti dal dominus effettivo, qualora provi che il titolare apparente è un mero prestanome. Questa norma nasce per le imposte sui redditi (IRPEF/IRES), ma la giurisprudenza ne ha esteso la portata anche all’IVA e ad altre imposte collegate . Importante: l’art. 37, co.3 non distingue tra interposizione fittizia e reale – copre qualsiasi dissociazione tra titolarità formale e possesso effettivo . La Cassazione ha più volte ribadito che tale disposizione fa prevalere la realtà economica sull’apparenza in ogni ipotesi in cui un contribuente sia di fatto possessore di redditi intestati ad altri .
Art. 10-bis, L. 27 luglio 2000 n. 212 (Statuto del Contribuente): introdotto nel 2015, definisce e disciplina l’abuso del diritto e l’elusione fiscale. Pur non riferendosi specificamente all’interposizione di persona, è rilevante perché consente all’Amministrazione di disconoscere vantaggi fiscali ottenuti tramite operazioni prive di sostanza economica e finalizzate essenzialmente al risparmio d’imposta . La differenza con l’intestazione fittizia è che l’abuso del diritto riguarda schemi elusivi formalmente leciti (es. usare una norma per scopi diversi da quelli previsti, senza occultare l’identità del contribuente), mentre nell’interposizione fittizia c’è un vero occultamento del soggetto . Inoltre, l’art. 10-bis prevede che in caso di operazione abusiva contestata non si applichino sanzioni né sorge obbligo di denuncia penale – cosa che invece non vale per l’interposizione fittizia, considerata una forma di frode e dunque sanzionabile .
Codice Civile – Azioni a tutela dei creditori: quando un debitore trasferisce beni a terzi per sottrarli alle pretese creditorie, il codice civile offre strumenti come l’azione revocatoria ordinaria (art. 2901 c.c.) per dichiarare inefficaci verso il creditore gli atti di disposizione del patrimonio compiuti in frode alle sue ragioni. L’Agenzia delle Entrate, in qualità di creditore per i tributi dovuti, può utilizzare l’azione revocatoria per far invalidare una vendita o donazione dell’immobile fatta dal contribuente a un terzo (es. familiare) allo scopo di non pagare le imposte. Se il giudice accerta che l’atto era pregiudizievole e che vi era consapevolezza della frode (scientia damni), lo revoca, rendendo il bene aggredibile dal Fisco. Va ricordato il termine di decadenza di 5 anni dalla data dell’atto per proporre la revocatoria (art. 2903 c.c.). In ambito fallimentare esiste l’azione revocatoria fallimentare (artt. 64 e 67 R.D. 267/1942, ora D.Lgs. 14/2019) con termini ridotti e presunzioni particolari (ad es. le donazioni o atti a titolo gratuito compiuti nei due anni anteriori al fallimento sono revocabili di diritto). Questo per dire che se un imprenditore fallisce, i trasferimenti di immobili a familiari fatti poco prima possono essere annullati dal curatore, e se era tutto simulato la curatela può agire per far emergere la reale titolarità .
Art. 2929-bis c.c. (Espropriazione di beni oggetto di vincoli fraudolenti): è una norma introdotta nel 2015 che consente al creditore munito di titolo esecutivo di procedere direttamente all’esecuzione forzata su beni che il debitore ha gratuitamente trasferito a terzi (o vincolato in trust) in pregiudizio delle sue ragioni, senza dover attendere l’esito di una causa di revocatoria. Ad esempio, se Caio dona la propria casa ai figli mentre ha debiti fiscali, l’Agenzia delle Entrate Riscossione può, ottenuto un titolo esecutivo (iscrizione a ruolo e cartella, o sentenza), pignorare lo stesso l’immobile donato ai figli, come se la donazione non fosse mai avvenuta. Saranno poi i figli a poter fare opposizione in tribunale per contestare i presupposti (entro 30 giorni dalla notifica del pignoramento ai sensi dell’art. 2929-bis c.c.). Questo strumento è molto incisivo perché accelera il recupero: evita al Fisco di dover provare la “fraudolenza” dell’atto in un separato giudizio, limitandosi a soddisfare alcuni requisiti formali (atto a titolo gratuito, credito antecedente o quantomeno insorto prima che il creditore ne abbia conoscenza). Ciò aumenta significativamente i rischi per chi ricorre a donazioni o trust familiari per schermare immobili in presenza di debiti tributari.
D.Lgs. 10 marzo 2000 n. 74 (Reati tributari): sul fronte penale, diversi articoli possono venire in rilievo. I più pertinenti nel caso delle intestazioni fittizie di immobili sono:
Art. 11 – Sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte: punisce con la reclusione da 6 mesi a 4 anni chiunque, al fine di sottrarsi al pagamento di imposte o relativi interessi/sanzioni per un importo complessivo superiore a 50.000 euro, aliena simulatamente (es. compie vendite fittizie) o compie altri atti fraudolenti sui propri o su altrui beni idonei a rendere inefficace la riscossione coattiva . Se l’ammontare supera 200.000 euro, la pena sale da 1 a 6 anni . Questa è la fattispecie tipicamente contestata quando un contribuente intesta fittiziamente immobili a terzi per non farli pignorare dal Fisco . La giurisprudenza ha chiarito che per “atti fraudolenti” si intendono condotte connotate da artificio o inganno – ad esempio vendite simulate, donazioni occulte, creazione di trust schermo, ecc. – mentre una semplice vendita a terzi a prezzo di mercato potrebbe non integrare reato se manca l’intento ingannatorio (restando semmai soggetta a revocatoria in sede civile) . Approfondiremo oltre i requisiti di questo reato.
Artt. 2-3 – Dichiarazione fraudolenta (mediante utilizzo di fatture false o altri artifici): puniscono chi, per evadere le imposte sui redditi o IVA, mette in atto artifici o documenti falsi per ostacolare l’accertamento. Un esempio attinente: creare una società fittizia o utilizzare un prestanome può costituire quell’“artificio” ingannatorio richiesto dall’art. 3 . Se tramite l’interposizione fittizia non sono state emesse fatture false ma si è comunque ingannato il Fisco sulla reale situazione (magari costruendo un complesso schema societario), la condotta può rientrare nell’art. 3 (che punisce la dichiarazione fraudolenta mediante altri artifici, con soglia di 30.000 € di imposta evasa) . L’art. 2 (più grave, fino a 8 anni di reclusione) si applica se si usano fatture o documenti per operazioni inesistenti – meno comune nel caso di intestazioni fittizie di immobili, a meno che per giustificare passaggi di denaro non si ricorra a documentazione fittizia.
Art. 4 – Dichiarazione infedele: riguarda l’ipotesi in cui vengano omessi redditi o esposti elementi passivi fittizi superando determinate soglie (100.000 € di imposta evasa, ai tempi attuali) senza utilizzare artifici. Un contribuente che nasconde proventi locativi o plusvalenze derivanti da immobili intestati a terzi potrebbe, al superamento delle soglie, incorrere in questo reato (punito da 2 a 4 anni di reclusione). Va detto che spesso l’interposizione fittizia più elaborata coinvolge qualche artificio, per cui le contestazioni penali tendono a focalizzarsi sugli artt. 2 o 3 piuttosto che sul 4, salvo casi relativamente lineari di omessa dichiarazione di redditi immobiliari.
Art. 5 – Omessa dichiarazione: se il meccanismo è tale per cui il dominus effettivo non presenta proprio la dichiarazione dei redditi confidando che i redditi figurino in capo al prestanome (oppure non emergano affatto), si potrebbe configurare il reato di omessa dichiarazione (soglia 50.000 € di imposta evasa) . Ad esempio, Tizio amministra di fatto un’attività immobiliare intestata ai figli; i figli dichiarano redditi minimi, Tizio ufficialmente non dichiara nulla perché risulta nullatenente – se l’imposta evasa supera 50.000 €, l’omissione dichiarativa è integrata.

Da notare che per i reati dichiarativi (2, 3, 4, 5) la legge prevede una causa di non punibilità (art. 13 D.Lgs. 74/2000): se il contribuente paga integralmente il debito tributario (imposte, sanzioni, interessi) prima che si apra il dibattimento penale, il reato è estinto. Questa causa di non punibilità, però, non si applica al reato di sottrazione fraudolenta (art. 11), per il quale il pagamento tardivo costituisce solo un’attenuante discrezionale . Ciò significa che chi ha schermato beni al Fisco rischia comunque il processo penale anche se poi, messo alle strette, paga tutto (potrà ottenere uno sconto di pena, ma non evitare la condanna salvo assoluzione nel merito).

Art. 7 D.L. 269/2003 (conv. L. 326/2003) – Responsabilità per sanzioni amministrative in caso di interposto fittizio societario: questa norma prevede che le sanzioni tributarie relative al rapporto fiscale di società o enti con personalità giuridica sono di regola a carico solo della persona giuridica. Tuttavia, la Cassazione ha stabilito in una recente pronuncia (Cass. Sez. Trib. n. 1358/2023) che tale principio non vale se la società è una mera fictio creata nell’esclusivo interesse personale dell’amministratore . In quel caso, le violazioni fiscali – pur formalmente commesse dalla società schermo – vanno riferite all’attività dell’interponente, ripristinando la responsabilità personale di quest’ultimo . Questo orientamento giurisprudenziale rafforza l’arsenale contro chi utilizza società prestanome: non solo i redditi possono essere imputati al dominus ex art. 37, co.3, ma persino le sanzioni tributarie possono ricadere su di lui, bypassando la limitazione di responsabilità offerta dalla personalità giuridica.
Normativa antiriciclaggio (D.Lgs. 231/2007) – Titolare effettivo: anche se non prettamente tributaria, merita un cenno perché ha introdotto l’obbligo generalizzato di identificare il titolare effettivo di società, conti finanziari, trust, ecc. Questo concetto – il beneficial owner – permea ormai anche il diritto tributario: ad esempio chi detiene conti o investimenti all’estero deve dichiarare il titolare effettivo (Quadro RW in dichiarazione). L’istituzione di registri dei titolari effettivi a livello UE mira proprio a rendere trasparente l’assetto proprietario di entità giuridiche e fiduciarie, e tali informazioni possono essere accessibili all’Amministrazione finanziaria. In sostanza, la trasparenza forzata sui titolari effettivi riduce lo spazio per le interposizioni fittizie, soprattutto quelle transnazionali o societarie, poiché diventa più facile per il Fisco risalire all’identità delle persone fisiche che realmente controllano beni e ricchezze.

Come il Fisco accerta le intestazioni fittizie: controlli e onere della prova

L’Agenzia delle Entrate, spesso in sinergia con la Guardia di Finanza, dispone oggi di potenti mezzi per scoprire un’intestazione fittizia di immobili. L’assunto di base è che “la sostanza economica prevale sulla forma”: se un soggetto apparentemente povero o privo di reddito risulta intestatario di rilevanti proprietà, oppure se un contribuente benestante non possiede nulla a lui intestato ma i familiari sì, scatta l’alert di una possibile interposizione .

Strumenti di indagine:

Accertamenti incrociati e banche dati: Il Fisco incrocia le informazioni dell’Anagrafe Tributaria, del catasto e registri immobiliari, del PRA (veicoli) e altre banche dati per individuare discrepanze tra redditi dichiarati e patrimoni detenuti, anche considerando il nucleo familiare. Ad esempio, se un contribuente dichiara 20.000 € l’anno ma la moglie (casalinga senza reddito proprio) acquista due appartamenti, ciò costituisce un elemento indiziario forte. Le analisi del tenore di vita (il vecchio redditometro) possono far emergere spese per case, mutui, ristrutturazioni non coerenti col reddito dichiarato, suggerendo che forse tali spese sono state sostenute per beni intestati a terzi ma nella disponibilità dell’interessato.
Indagini finanziarie su conti di terzi: Ai sensi dell’art. 32 DPR 600/1973, l’Agenzia può effettuare accessi ai conti bancari non solo del contribuente indagato, ma anche di terzi soggetti a lui legati (coniugi, figli, società familiari, ecc.), qualora abbia fondato motivo di ritenere che su quei conti transitino proventi o disponibilità dell’interessato . La Cassazione ha confermato la legittimità di estendere le verifiche bancarie ai conti del coniuge o familiari, potendo presumere la riferibilità al contribuente di operazioni sui conti altrui in presenza di elementi sintomatici quali: stretti legami familiari, mancanza di una capacità reddituale autonoma del familiare, infedeltà delle dichiarazioni del contribuente, commistioni finanziarie tra le parti, ecc. . In particolare, una pronuncia del 2020 (Cass. n. 546/2020) ha elencato tali indizi, e la giurisprudenza successiva (Cass. n. 34747/2023) ha ribadito che il solo vincolo familiare non è di per sé sufficiente a presumere l’interposizione – servono anche altri riscontri fattuali che rendano incompatibile la situazione reddituale del familiare con le operazioni sul conto, indicando che quel conto è usato in realtà dal contribuente . Ad esempio, se un figlio studente movimenta centinaia di migliaia di euro sul proprio conto, l’Agenzia può legittimamente sospettare che stia facendo da schermo per il padre imprenditore evasore, ma dovrà raccogliere indizi concreti (versamenti riconducibili al padre, bonifici girati, ecc.) per sostenere l’addebito. In ogni caso, non è necessario provare una “intestazione fittizia” in senso civilistico del conto – è sufficiente dimostrare indiziariamente che quelle somme sono “nella disponibilità effettiva” del contribuente . La Cassazione ha infatti affermato che non occorre provare un formale accordo simulatorio sul conto: le indagini bancarie sui terzi servono proprio a far emergere utilizzi anomali, senza che l’Ufficio debba previamente ottenere una sentenza di simulazione .
Verifiche documentali e presunzioni: Durante un accertamento, gli organi fiscali possono chiedere spiegazioni e documenti su transazioni e possessi. Se un immobile è intestato a un terzo ma viene utilizzato dal contribuente (es. la casa dove questi vive è intestata alla madre anziana), può essere chiesto di documentare come sono stati reperiti i fondi per l’acquisto, chi paga le utenze, ecc. Presunzioni legali agevolano il Fisco: ad esempio, l’art. 32 DPR 600/73 prevede che i versamenti su conti correnti non giustificati si presumono ricavi occulti salvo prova contraria. Quindi, se sul conto del prestanome compaiono accrediti significativi che l’interessato non sa giustificare come reddito proprio, tali somme possono essere imputate al dominus come ricavi in nero . Allo stesso modo, se un immobile produce un canone di locazione che di fatto incassa Tizio anche se il contratto è a nome di Caio, l’Ufficio potrà presumere che quel reddito sia di Tizio e non di Caio.
Controlli incrociati su agevolazioni fiscali: Un ulteriore indizio è l’uso di agevolazioni fiscalmente vantaggiose ottenute grazie all’intestazione a terzi. Un caso frequente riguarda l’agevolazione “prima casa” (imposta di registro 2% e IVA agevolata): se un contribuente non può più usufruirne (perché ha già un immobile prima casa) potrebbe far comprare un altro immobile al figlio/neomaggiorenne per godere di nuovo dell’aliquota ridotta e dell’esenzione IMU, pur essendo lui il finanziatore e utilizzatore. L’Agenzia delle Entrate può incrociare i dati e, se emerge che il figlio non aveva mezzi per pagare e non utilizza realmente l’immobile, contestare l’intestazione fittizia sia ai fini delle imposte dirette (imputando eventualmente redditi al padre) sia ai fini delle imposte indirette, revocando le agevolazioni prima casa indebitamente fruite dal prestanome . Ad esempio, Cass. civ. n. 20398/2005 ha statuito che l’acquisto di un immobile con denaro di Tizio ma intestato a Caio configura interposizione fittizia rilevante anche per ricalcolare le imposte di registro se Caio ha goduto di un trattamento fiscale che a Tizio non sarebbe spettato .

In tutte queste attività istruttorie, comunque, valgono garanzie procedurali per il contribuente. L’accertamento fiscale deve essere motivato e fondato su elementi precisi, concordanti e dotati di gravità presuntiva. Non basta un sospetto generico (“è il marito, quindi sicuramente i suoi beni sono intestati alla moglie”) per emettere un avviso di accertamento: servirà sempre un insieme di dati oggettivi (flussi finanziari, spese, tenore di vita, relazioni economiche) che giustifichino la ricostruzione operata dall’Ufficio . Ad esempio, nel caso di un conto bancario intestato al coniuge, la Cassazione ha ritenuto legittima la presunzione di riferibilità al contribuente quando c’erano più elementi: il rapporto di coniugio unito al fatto che la moglie lavorava (seppur per breve periodo) nell’azienda del marito e al fatto che due versamenti su quel conto erano riconducibili al marito . In presenza di questo quadro, la CTR (Commissione Tributaria Regionale) ha potuto concludere che quelle movimentazioni appartenevano di fatto al marito, senza bisogno di “prove dirette” oltre gli indizi gravi e concordanti . La Cassazione ha confermato, aggiungendo che la mancata cointestazione del conto o il regime di separazione dei beni tra i coniugi non erano elementi risolutivi a favore del contribuente, dato che comunque la sostanza dei fatti indicava la riconducibilità delle somme a lui .

Onere della prova: Tradizionalmente, nel processo tributario vige il principio che l’Amministrazione finanziaria debba fornire la prova (anche presuntiva) delle maggiori pretese d’imposta, mentre spetta poi al contribuente l’onere di dimostrare eventualmente il contrario (es. provare che i fondi rinvenuti presso terzi avevano una diversa destinazione lecita, o che l’intestazione era frutto di una donazione genuina e non di una simulazione). Recenti riforme (ad es. il nuovo comma 5-bis dell’art. 7 D.Lgs. 546/1992, introdotto nel 2022) hanno formalizzato che “l’amministrazione prova in giudizio le violazioni contestate” e che il giudice annulla l’atto se tale prova manca o è contraddittoria . Si tratta di un rafforzamento del principio dispositivo nel processo tributario, ma secondo la Cassazione questa norma non ha innovato la ripartizione dell’onere in casi come gli accertamenti bancari . In sostanza, il Fisco deve motivare e provare i fatti-base (es. flussi finanziari, legami, incongruenze) su cui fonda la presunzione di interposizione; se ci riesce, sta poi al contribuente fornire una spiegazione alternativa credibile. Ad esempio, se l’Ufficio dimostra che l’immobile intestato al figlio è stato pagato integralmente col denaro del padre e che il padre ne trae utilità (lo utilizza o ne percepisce i frutti), al contribuente toccherà provare che in realtà si trattava magari di una donazione autentica e definitiva al figlio (mostrando ad esempio di aver rinunciato davvero a ogni ingerenza sul bene, e che il figlio ne ha la piena disponibilità). In mancanza di tali prove contrarie, la presunzione del Fisco reggerà.

Va sottolineato che il contribuente, in sede di contraddittorio o di processo tributario, può difendersi con ogni mezzo di prova documentale (mentre non sono ammesse testimonianze orali, se non per il tramite di documenti). Questo significa che chi viene accusato di intestazione fittizia farà bene a raccogliere evidenze come: tracce di pagamento effettivo da parte del terzo (se sostiene che il prestanome ha comprato coi propri soldi), documenti che attestino la capacità reddituale del prestanome (stipendi, eredità ricevute, ecc.), atti notarili di donazione se c’è stato realmente uno spirito liberale, scritture private antecedenti che chiariscono la volontà delle parti, eventuali dichiarazioni di parte avversa (a volte il prestanome potrebbe ammettere l’accordo, ma questo più spesso accade in sede penale con confessioni). In una nota vicenda, ad esempio, un fallimento, la Cassazione ha rigettato l’azione di simulazione promossa dal curatore perché quest’ultimo non era riuscito a provare neppure per presunzioni la natura simulata di un’acquisizione immobiliare da parte della moglie di un socio . La curatela fallimentare, pur non avendo limiti probatori ex art. 1417 c.c., non aveva prodotto elementi sufficienti: l’acquisto appariva giustificato dal regime di separazione dei beni e, soprattutto, era avvenuto oltre 5 anni prima del fallimento, quindi al di fuori di un periodo sospetto . In più, mancava la prova che il venditore fosse a conoscenza dell’accordo simulatorio – e senza la partecipazione del terzo contraente non c’è simulazione soggettiva, bensì al massimo interposizione reale . Questo esempio evidenzia come anche il Fisco/curatore deve fare i compiti a casa: se le tracce documentali non bastano a svelare l’inganno, l’accusa di intestazione fittizia può cadere.

Conclusione su accertamento: l’Agenzia delle Entrate, per accertare un’intestazione fittizia, non necessita di “prove schiaccianti” come una confessione scritta, potendo basarsi su una serie coerente di indizi. Tuttavia, tali indizi devono essere solidi e molteplici. Dal canto suo, il contribuente ha diritto di contraddire e spiegare quei medesimi fatti in chiave lecita. Spesso la differenza tra un atto lecito e uno fraudolento sta nelle sfumature (es. timing dell’operazione rispetto all’insorgere del debito fiscale, comportamenti successivi delle parti, reali condizioni economiche dei soggetti coinvolti). Sarà compito del giudice tributario valutare se l’insieme di circostanze addotto dal Fisco giustifica l’ignorare la forma giuridica (intestazione a terzo) per affermare la sostanza economica (titolarità in capo al contribuente). La Cassazione, come vedremo, ha mostrato un orientamento costante nel sostenere questa prevalenza della sostanza: ad esempio con sentenza Sez. Trib. n. 939 del 15/01/2025 ha ribadito che l’art. 37, comma 3 DPR 600/73 si applica a “ogni ipotesi di dissociazione tra titolarità formale e possesso effettivo del reddito, facendo prevalere la realtà economica sull’apparenza” . Ciò conferisce al Fisco uno strumento potentissimo, bilanciato però – almeno in teoria – dalla necessità di sostenere le proprie pretese con elementi concreti e dalla possibilità per il contribuente di fornire prova contraria.

Tipologie di immobili coinvolti e casistiche frequenti

L’intestazione fittizia può riguardare qualsiasi categoria di immobile. Tuttavia, a seconda della tipologia (abitazione, immobile commerciale, bene rurale, ecc.), possono esservi motivazioni “tipiche” e differenti implicazioni pratiche. Analizziamo le casistiche più comuni, suddivise per categoria di immobile, evidenziando per ciascuna i possibili vantaggi illeciti ricercati e i rischi connessi.

Immobili residenziali (case, appartamenti)

Le abitazioni sono spesso al centro di intestazioni fittizie in ambito familiare. Si pensi a:
– Coniuge con debiti fiscali che intesta la casa di famiglia all’altro coniuge o ai figli per evitarne il pignoramento da parte di Agenzia Entrate Riscossione. In molti casi l’immobile in questione è la prima casa del debitore: ciò è in parte paradossale, perché la legge già offre una certa protezione sull’abitazione principale (per i debiti fiscali, se è l’unico immobile di proprietà del debitore e vi risiede anagraficamente, non è espropriabile a meno che il debito superi 120.000 € e l’immobile sia di lusso – v. art. 76 DPR 602/1973, come modificato nel 2013). Nonostante questo scudo parziale, alcuni debitori preferiscono non rischiare e trasferiscono la casa a un familiare. Oppure lo fanno per evitare l’ipoteca fiscale: l’Agente della Riscossione può iscrivere ipoteca sulla casa anche per debiti sopra 20.000 €, e ciò può ostacolare vendite o mutui . Un’intestazione fittizia al coniuge percepito come “sicuro” (magari perché con regime di separazione dei beni e senza debiti propri) viene vista dal debitore come un modo per mettere il tetto al riparo. Di solito ciò avviene mediante una donazione o un trasferimento simulato (es. una vendita fittizia al coniuge per un prezzo solo apparente). I rischi: l’Agenzia Entrate può agire in revocatoria se il debito era già esistente o anche solo in previsione (la giurisprudenza tributa ampio spazio alla “scientia damni” da parte del debitore); inoltre, come ricordato, una vendita simulata finalizzata a evitare il pignoramento integra gli estremi del reato art. 11 D.Lgs. 74/2000 . La Cassazione penale ha affermato che far figurare un terzo (es. un parente) come acquirente di un immobile messo all’asta per evitare che Equitalia lo aggredisca è una tipica ipotesi di sottrazione fraudolenta . Dunque chi, avendo cartelle esattoriali, fa comprare (fittiziamente) la propria casa da un prestanome, rischia sia la revoca/inefficacia dell’atto in sede civile, sia una denuncia penale. Anche il prestanome, se consapevole, può essere coinvolto penalmente come complice.

Genitori e figli: molto diffuso è il caso dei genitori che intestano case ai figli. A volte il movente è fiscale (far risultare la casa come “prima casa” del figlio per non pagare l’IMU e ottenere imposte di registro ridotte, oppure suddividere fittiziamente proprietà tra coniugi/figli per usufruire più volte di bonus fiscali). Altre volte è a scopo di protezione patrimoniale (mettere gli immobili al riparo da potenziali future pretese su di sé, ad esempio un imprenditore che teme azioni dei creditori). Se il rapporto è genuinamente donativo – i genitori regalano la casa al figlio e poi davvero gliela lasciano gestire – non si configura interposizione fittizia, ma una normale donazione (che tuttavia può essere revocata se in frode ai creditori entro 5 anni, o aggredita ex art. 2929-bis c.c. come visto). Se invece la realtà è che i genitori continuano a usare e amministrare l’immobile come fosse loro (magari incassano l’affitto e lo usano per sé, decidono loro se e quando vendere, ecc.), allora l’Agenzia potrà sostenere che si tratta di intestazione simulata. Caso tipico: il figlio 20enne studente risulta proprietario di 10 appartamenti, ma è lo zio a riscuotere tutti i canoni di locazione – appare evidente chi sia il vero beneficiario e come verrà impostato l’accertamento . Dal punto di vista fiscale, l’Ufficio imputerebbe i redditi da locazione allo zio ex art. 37, co.3 DPR 600/73 (possessore effettivo) e magari contesterebbe al contempo al figlio l’indebita fruizione di agevolazioni (se aveva dichiarato trattarsi per lui di abitazione principale senza averne diritto). Inoltre, potrebbe scattare l’applicazione dell’imposta sulle donazioni se emerge che i soldi per comprare le case provenivano in realtà dallo zio: le cosiddette donazioni indirette (come pagare il prezzo per intestare la cosa a un altro) sono soggette a imposta solo se vengono formalizzate, ma se scoperte a posteriori da accertamento possono portare a tassazione (in linea teorica; in pratica l’Agenzia spesso preferisce concentrarsi sui redditi evasi).
Intestazione al coniuge non debitore: merita attenzione la fattispecie in cui un immobile acquistato durante il matrimonio venga intestato esclusivamente a uno dei due coniugi, magari quello formalmente “pulito” da debiti. In regime di comunione legale dei beni, un acquisto compiuto da un coniuge rientra comunque nella comunione e quindi anche l’altro coniuge ne è proprietario al 50%, il che renderebbe vano intestare solo a uno (salvo rinunce). Spesso però tali operazioni avvengono in separazione dei beni, proprio per tenere separati i patrimoni. Se però i fondi usati per l’acquisto provengono in realtà dal coniuge debitore, oppure se emergono elementi che indicano che il coniuge acquirente funge da prestanome, l’Agenzia potrà contestare l’interposizione. In giurisprudenza, come visto, il semplice rapporto matrimoniale non basta come prova, ma è un forte indizio combinato con altri. Difendersi richiederà provare che il coniuge intestatario aveva mezzi propri (stipendio, risparmi, aiuti familiari leciti) e che l’altro non ha continuato ad utilizzare l’immobile come fosse suo. Ad esempio, se un immobile risulta intestato alla moglie casalinga, ma il marito lo utilizza come ufficio per la propria attività e magari lo ammortizza pure nelle sue scritture contabili, è molto probabile che il Fisco lo consideri del marito. In tal caso, oltre alle imposte dirette sul reddito, potrebbero sorgere contestazioni IVA o di costi indebiti se il marito ha “fatto finta” di pagare un affitto alla moglie deducendolo (potrebbe configurare una fattura per operazione inesistente, se emessa).

Rischi specifici per immobili residenziali: da un lato, come detto, l’ordinamento tutela l’abitazione principale del debitore limitando le possibilità di esproprio fiscale (in assenza di altri immobili e per debiti sotto 120.000 € l’asta non è ammessa). Questa tutela però non impedisce: (i) l’iscrizione di ipoteca; (ii) il pignoramento se il debito supera la soglia; (iii) l’esproprio se il debitore ha altri immobili, anche se uno è prima casa. Quindi l’intestazione a terzi viene vista da alcuni come ulteriore scudo. In realtà, come abbiamo visto, può essere aggirata con revocatorie o con l’art. 2929-bis. Inoltre, un acquirente terzo di un immobile con ipoteca fiscale iscritta rischia comunque grosso se compra senza coinvolgere il Fisco: l’ipoteca segue il bene e l’Agenzia può espropriare anche nelle sue mani, oltre a potersi configurare la cessione fraudolenta. La Cassazione ha avvertito che vendere un immobile gravato da debiti fiscali senza saldarli configura reato di sottrazione fraudolenta (sopra soglia) e che il compratore in tali casi può subire successivamente pignoramenti o azioni revocatorie/simulatorie che lo privano del bene . Insomma: vendere o cedere fittiziamente la casa non risolve il problema, anzi lo aggrava.

Immobili commerciali e industriali (capannoni, negozi, uffici)

In ambito imprenditoriale, l’intestazione fittizia di immobili strumentali o a uso commerciale assume connotazioni particolari. Diversi scenari possibili:

Capannone o negozio intestato a un familiare invece che alla società/impresa debitrice: Spesso avviene nelle imprese familiari: il titolare dell’attività, anziché far possedere l’immobile produttivo alla società (o a sé se ditta individuale), lo intesta alla moglie o ai figli. Ciò può essere fatto fin dall’acquisto (ad esempio costruendo il capannone sul terreno intestato alla moglie) oppure attraverso un trasferimento simulato successivo. I vantaggi cercati: se l’impresa fallisce o ha debiti, il capannone formalmente non rientra nel patrimonio aggredibile dai creditori aziendali (banche, fornitori, Fisco). Inoltre, fiscalmente, si può far figurare un contratto di locazione tra il familiare proprietario e la società, deducendo canoni dall’azienda e tassandoli magari a un’aliquota IRPEF più bassa in capo al familiare (sempre che vengano dichiarati). Questo schema incrocia quindi sia profili di tutela patrimoniale sia di ottimizzazione fiscale interna al nucleo familiare. Il rischio: se la moglie proprietaria è un “soggetto interposto” privo di sostanza (ad es. non ha partecipato realmente all’acquisto, o applica un canone di affitto irrisorio giusto per giustificare la detenzione), l’Agenzia delle Entrate può considerare quei canoni di fatto redistribuzione di utili occulti all’imprenditore, o disconoscere l’operazione come elusiva, contestando sia l’indebita deduzione in capo all’azienda sia l’eventuale intestazione fittizia ex art. 37, co.3 (imputando redditi al titolare effettivo). In caso di crisi d’impresa o fallimento, poi, il capannone potrebbe essere oggetto di azione revocatoria fallimentare se risultasse ceduto a un familiare in periodo sospetto (entro un anno se a titolo oneroso con prezzo non equo, o due anni se a titolo gratuito). Se l’operazione è antecedente di molto, potrebbe essere più difficile aggredirlo, a meno di provare che era simulata (ma qui torna il problema della prova della partecipazione del terzo contraente, come visto nella sentenza 27189/2024: se la controparte venditrice non era al corrente, il contratto è valido ed efficace, l’interposizione è reale e il bene sta fuori dal fallimento salvo revocatoria) .
Beni immobili intestati a società di comodo o a soci occulti: Un imprenditore potrebbe creare una società immobiliare ad hoc (spesso SRL unipersonale o intestata a un prestanome) a cui conferire la proprietà degli immobili aziendali. Se questa società non ha reale autonomia (è finanziata interamente dall’imprenditore, non ha altra attività), può configurare un caso di società schermo. La Cassazione tributaria in vari casi ha “look-through” simili entità, imputando i beni e i redditi al dominus e anche le sanzioni a lui, come visto con Cass. 1358/2023 . Sul piano penale, utilizzare una società di comodo per mascherare la proprietà di asset può integrare il reato di dichiarazione fraudolenta mediante artifici (art. 3 D.Lgs.74/2000) se c’è intento evasivo. Se invece lo scopo è soprattutto sottrarre i beni ai creditori, la condotta può ricadere nell’art. 11 (specie se quando i debiti diventano esigibili, l’imprenditore sposta i beni nella società off-shore o li vende a questa società a prezzo simbolico). Ad esempio, in una pronuncia penale del 2023 (Cass. pen. n. 12084/2023) l’amministratore di fatto di alcune società estere aveva di fatto dirottato redditi all’estero e omesso di dichiararli, mantenendo il controllo occulto: la Cassazione ha confermato il sequestro preventivo per equivalente a suo carico, riconoscendo lo schema come esterovestizione fraudolenta e omessa dichiarazione punibile .
Immobili strumentali venduti a terzi compiacenti: Un altro scenario è l’imprenditore che, prevedendo pignoramenti, vende il magazzino o l’ufficio a un amico o parente (spesso con patto occulto di riottenere il bene in futuro) e magari continua ad usarlo in affitto. Se il prezzo è stato davvero pagato e l’acquirente non è consapevole dell’intento fraudolento, non c’è simulazione (caso di interposizione reale o di cessione genuina ma revocabile). Se invece l’operazione è concordata (l’amico fa solo da schermo e c’è una riservata intesa che l’imprenditore resta il dominus), allora è simulazione. Dal punto di vista del Fisco, se questa manovra avviene dopo che il debito tributario è sorto o mentre pende una verifica, è praticamente certa la denuncia per sottrazione fraudolenta. Pure in ambito fallimentare, sarebbe tipica bancarotta fraudolenta per distrazione. La differenza è che l’art. 11 si applica anche se l’impresa non fallisce: basta il fine di evitare il pagamento di imposte per attivarlo. Quindi l’esecuzione tributaria può essere integrata da una misura cautelare penale: il PM può chiedere il sequestro preventivo dell’immobile ceduto se c’è fumus del reato, impedendo di fatto che il prestanome lo disponga ulteriormente. Va segnalato che, in parallelo, dottrina e giurisprudenza stanno affermando l’applicabilità dell’istituto della confisca per equivalente sui reati tributari: significa che se l’immobile non è più recuperabile, il condannato può subire confisca di beni di pari valore. Questa minaccia mira a dissuadere da operazioni del tipo “intesta a terzi, così non mi trovano nulla” – in realtà, se scoperto, pagheresti comunque con altri beni tuoi il valore di quello sottratto.

Ricapitolando per gli immobili d’impresa: il prestanome spesso assume la forma di un parente o di una società satellite. L’Agenzia delle Entrate adotta approcci multipli: inquadrare la società come fiscalmente inesistente o interposta, attribuendone gli asset e redditi all’imprenditore ; applicare l’art. 37, co.3 DPR 600/73 per ignorare l’intestazione; oppure invocare direttamente l’abuso del diritto su eventuali vantaggi (deduzioni di canoni, scissioni di proprietà). Le sentenze di legittimità mostrano che l’Agenzia e la Cassazione non fanno sconti in caso di società schermo: ad esempio Cass. n. 5297/2022 (citata in monografie tributarie) ha considerato fittizia una società utilizzata per frode IVA, imputando tutto all’amministratore di fatto . E altre pronunce recenti (Cass. 9096/2025, 9445/2025) confermano che trust e società estere prive di sostanza vengono ignorate per tassare il dominus .

Immobili rurali e terreni agricoli

Anche i beni agricoli possono essere oggetto di interposizione, sebbene meno al centro delle cronache. Alcune ipotesi:

Terreni agricoli intestati a familiari per beneficiare di agevolazioni agricole: In Italia esistono regimi fiscali di favore per coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP), come agevolazioni su imposta di registro e catastale per l’acquisto di terreni, o esenzioni IMU per terreni agricoli montani, ecc. Può accadere che un soggetto non avente i requisiti faccia acquistare i terreni a un parente qualificato (es. il figlio iscritto come coltivatore diretto) per godere delle agevolazioni, mentre in realtà la gestione e l’utilizzo del fondo restano in mano sua. In tal caso, se viene scoperto, l’Agenzia potrebbe revocare le agevolazioni godute indebitamente dal finto acquirente e richiedere le imposte risparmiate. Inoltre, sul piano del reddito, se quel terreno genera proventi (coltivazioni, affitto agrario) che di fatto percepisce l’interponente, si applicherebbe lo stesso principio di imputazione al possessore effettivo. I controlli in questo settore possono incrociarsi con quelli previdenziali (INPS) e con enti regionali (in caso di contributi agricoli percepiti indebitamente tramite prestanome).
Casali e fabbricati rurali: La qualificazione di “fabbricato rurale” comporta determinati benefici (ad esempio, IRPEF non dovuta se strumentale all’attività agricola, IMU ridotta o esente se strumentale e il proprietario è coltivatore diretto/IAP, ecc.). Alcuni proprietari di seconde case in campagna cercano di classarle come rurali intestandole a un parente agricoltore, pur usandole come case vacanze. Anche qui, si rischia l’accertamento sia catastale (per declassare l’immobile e recuperare IMU) sia reddituale, qualora emergesse che viene usato in modo estraneo all’agricoltura dal vero proprietario.
Aziende agricole di comodo: Un imprenditore non agricolo potrebbe intestare i terreni a una società agricola (magari SRL semplificata agricola con socio un parente) per sfruttare qualche esenzione (penso a sgravi su accise per carburanti agricoli, o contributi PAC intestati all’azienda agricola prestanome). Se la struttura è un guscio vuoto e i benefici vanno a un soggetto diverso, ci troviamo di nuovo nell’ambito delle interposizioni fittizie. Un caso ipotetico: Tizio, non agricoltore, compra estesi terreni e li intesta alla “Verde Srl” di cui è socio occulto, e tramite quella percepisce contributi UE fingendo una coltivazione. Una verifica incrociata tra Agenzia Entrate e Agea (ente pagatore agricolo) potrebbe far emergere che Verde Srl è inattiva e serve solo a incassare fondi, con tutto giroconto verso Tizio. Sarebbe configurabile non solo evasione ma anche truffa ai danni dello Stato, oltre al reato tributario.

Aspetti particolari nei beni rurali: Spesso i trasferimenti di terreni avvengono all’interno delle famiglie per motivi successori (suddivisione dell’azienda di famiglia) e non necessariamente per frode. In tali casi, se il genitore agricoltore dona i terreni ai figli e poi continua a lavorarli, non c’è illecità intrinseca: è normale collaborazione familiare. Il discrimine sta nell’intento di sottrarre il patrimonio ai creditori o al Fisco. Se il padre aveva cartelle esattoriali e dona l’azienda agricola ai figli per non farsela pignorare, la finalità fraudolenta appare chiara. L’Agenzia Entrate Riscossione, equipaggiata di titolo esecutivo, potrebbe agire ex art. 2929-bis subito sul terreno donato. Oppure il curatore fallimentare (se l’imprenditore agricolo fallisce, cosa rara ma non impossibile) potrebbe revocare l’atto. Inoltre, anche i beni strumentali all’impresa agricola (trattori, attrezzi) se ceduti a terzi compiacenti per evitare ipoteche rientrano nel perimetro dell’art. 11 D.Lgs.74/2000: la norma infatti parla di “beni propri o altrui” su cui si compiono atti fraudolenti, comprendendo ogni cespite patrimoniale.

Va detto che i terreni agricoli spesso hanno un valore di mercato inferiore ad altri immobili e un interesse fiscale minore (possono generare redditi agrari spesso modesti). Ciò fa sì che le intestazioni fittizie più “remunerative” per l’evasione riguardino case di pregio, immobili commerciali in città o società con beni ingenti. Ciò non toglie che in contesti specifici (es. grande latifondista con debiti) il Fisco guarderà anche a quei possedimenti.

Tabella – Esempi di intestazione fittizia per tipologia di immobile e finalità illecite

Tipo di immobile	Esempio di intestazione fittizia	Finalità ricercata	Rischi in caso di accertamento
Abitazione (prima casa)	Debitore trasferisce la proprietà della casa coniugale alla moglie senza prezzo reale (vendita simulata)	Evitare ipoteca/pignoramento; mantenere la casa fuori dalle procedure esecutive; fruire di esenzione prima casa tramite il prestanome	Revocatoria dell’atto; pignoramento ex art. 2929-bis; reato art.11 D.Lgs.74/00 per atto fraudolento; annullamento agevolazioni fiscali indebite
Abitazione (seconda casa)	Imprenditore acquista appartamento al mare intestandolo alla figlia studentessa (con denaro suo)	Schermare investimento e relativi redditi (affitti estivi) per non dichiararli; evitare IMU seconda casa facendola risultare come prima casa della figlia	Imputazione dei redditi da parte del Fisco al padre ex art.37 co.3 DPR 600/73; sanzioni per omessa/infedele dichiarazione; recupero IMU e imposta registro con sanzioni
Negozio/Ufficio	Tizio, professionista con debiti, intesta lo studio al fratello e gli paga un affitto fittizio	Evitare ipoteche/pignoramenti professionali; dedurre fittiziamente un costo di affitto e spostare reddito al fratello (tassato meno)	L’affitto può essere considerato inesistente ➔ indeducibilità e sanzioni; reddito imputato a Tizio; revoca atto di intestazione (se recente e fraudolento); possibili profili di dichiarazione fraudolenta (art.3) per artificio contabile
Capannone industriale	Società Alfa vende il capannone alla Beta Srl (di fatto controllata occultamente dal socio di Alfa) lasciandone l’uso invariato	Sottrarre l’immobile a creditori di Alfa; in caso di insolvenza di Alfa, far trovare “il guscio vuoto” senza beni immobili; eventualmente incassare canoni da Alfa	Se Beta Srl è fittizia: Cassazione permette di ignorarla, imputando beni e redditi al socio dominus ; curatore fall. può revocare la vendita (entro 1 anno se prezzo vile); possibile bancarotta fraudolenta; se debiti tributari, reato art.11 D.Lgs.74/00 e sequestro del capannone
Terreni agricoli	Coltivatore con cartelle esattoriali dona tutti i terreni al figlio per non farli espropriare	Salvare il patrimonio fondiario da Equitalia; far risultare il figlio beneficiario dei titoli PAC o altre agevolazioni agricole al posto del padre indebitato	Azione ex art.2929-bis c.c. (pignoramento diretto dei terreni donati); reato sottrazione fraudolenta se debito >50k€; figlio considerato prestanome ➔ redditi agrari imputati al padre; eventuale contestazione di indebita percezione di contributi se il figlio non coltiva davvero

(Fonti: elaborazione basata su normativa e casi giurisprudenziali, v. Cass. 20398/2005 in materia di compravendite simulate ; Cass. 1358/2023 su società schermo ; Cass. 27189/2024 su simulazioni coniugali ; Cass. pen. 12084/2023 su schemi esterovestiti .)

Conseguenze per il contribuente: effetti fiscali, civili e penali

Quando l’Agenzia delle Entrate scopre (o ritiene di aver scoperto) un’intestazione fittizia di immobili, le ripercussioni per il contribuente e i soggetti coinvolti possono essere molteplici e assai gravi. Possiamo suddividerle in tre macro-ambiti:

Conseguenze fiscali (amministrative): ovvero sul piano delle imposte evase e delle sanzioni tributarie;
Conseguenze civilistiche/patrimoniali: ossia gli effetti sugli atti giuridici simulati (nullità, inefficacia verso i creditori, ecc.) e sulle procedure esecutive;
Conseguenze penali: l’eventuale configurarsi di reati tributari o fallimentari con relative pene detentive e misure cautelari.

Esaminiamo ciascuno di questi aspetti in dettaglio.

Conseguenze fiscali e sanzioni tributarie

Dal punto di vista fiscale, l’accertamento di un’intestazione fittizia comporta innanzitutto il recupero delle imposte evase. In pratica, l’Agenzia ricalcola le posizioni fiscali come se la situazione reale fosse stata dichiarata fin dall’inizio: i redditi prodotti dall’immobile (canoni di locazione, plusvalenze da rivendita, ecc.) vengono imputati al contribuente interponente e tassati in capo a lui, con effetto retroattivo per gli anni non prescritti . Se, ad esempio, Caio ha incassato affitti su un appartamento intestato a Sempronio, l’Agenzia emetterà avvisi di accertamento verso Caio per ogni anno in cui quei redditi non sono stati dichiarati, applicando l’aliquota IRPEF corretta e richiedendo le relative somme. Contestualmente, potrebbe “stornare” tali redditi dalla dichiarazione di Sempronio se questi li avesse dichiarati (cosa rara: di solito il prestanome è nullatenente e non li dichiara affatto; se li dichiarasse per copertura, allora l’evasione è solo parziale, ma comunque l’operazione potrebbe servire per ridurre l’aliquota effettiva).

In aggiunta, vengono applicati gli interessi di mora sulle imposte dovute, calcolati dal momento in cui le imposte avrebbero dovuto essere versate (per le imposte sui redditi, tipicamente dal saldo dovuto per l’anno di imposta, quindi dal 16 giugno dell’anno successivo a quello di produzione).

Oltre al recupero del tributo evaso, scattano le sanzioni amministrative tributarie, che in materia di dichiarazioni infedeli/omesse sono particolarmente salate. Ad esempio:
– per omessa dichiarazione di redditi (quando, a causa dello schermo, il contribuente non presentava proprio la dichiarazione, figurando nullatenente) la sanzione va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta ;
– per dichiarazione infedele (dichiarazione presentata ma con redditi occultati) la sanzione va dal 90% al 180% della maggiore imposta evasa ;
– se vi sono violazioni relative al monitoraggio fiscale (es. non aver dichiarato in RW investimenti all’estero intestati a trust o società estere interposte), le sanzioni vanno dal 3% al 15% degli importi non dichiarati (o dal 6% al 30% se in Paesi black-list).
– Qualora l’intestazione fittizia abbia comportato anche indebite fruizioni di agevolazioni (esenzione IMU prima casa, aliquote registro ridotte, credito d’imposta prima casa ecc.), verrà richiesto il recupero di tali benefici con applicazione di sanzione (di solito pari al 30% dell’imposta/beneficio indebitamente fruito, se si configura come “indebita compensazione/agevolazione”, oppure specifiche sanzioni previste dal testo normativo dell’agevolazione).

Da notare che in ambito tributario non esistono sanzioni pecuniarie a carico del prestanome “di per sé”: le sanzioni vengono comminate al soggetto obbligato all’imposta. Tuttavia, come visto, se il prestanome era una società creata ad hoc, la Cassazione ha aperto alla possibilità di colpire l’interponente persona fisica in qualità di vero trasgressore . Se invece il prestanome è una persona fisica che ha fatto da mero teste di legno (ad esempio firmando contratti di comodato fittizi o risultando parte di simulazioni), potrebbe incorrere in sanzioni solo se ha violato un suo specifico obbligo tributario: si pensi al caso in cui il prestanome presenti una dichiarazione dei redditi falsa per “assorbire” redditi del dominus. In tal caso, lui stesso avrebbe presentato una dichiarazione infedele, e quindi sarebbe sanzionabile (oltre che perseguibile penalmente eventualmente). Ma se il prestanome si è limitato a “metterci il nome” senza presentare dichiarazioni (magari era al di sotto soglia imponibile, o i redditi non sono stati dichiarati affatto), formalmente il trasgressore unico è l’interponente che ha occultato redditi suoi.

Il Fisco di norma può accertare e sanzionare entro il termine di decadenza previsto (oggi, in caso di omessa dichiarazione, il 31 dicembre dell’ottavo anno successivo a quello di imposta; in caso di dichiarazione infedele, entro il settimo anno successivo, per effetto della L.208/2015). Ciò significa che se l’intestazione fittizia ha prodotto effetti fiscali per molti anni, l’Agenzia potrebbe recuperare le annualità non ancora prescritte (fino a 7-8 anni addietro). Per gli anni più remoti, resteranno eventualmente le conseguenze extrafiscali (ad es. se c’è un reato, la rilevanza penale potrebbe perdurare anche oltre il limite fiscale).

Un ulteriore impatto fiscale indiretto è che l’accertamento di un’interposizione può portare a far saltare eventuali piani di rientro o transazioni fiscali: se un contribuente ha proposto all’Erario un piano di rateazione o di composizione della crisi nascondendo però dei beni dietro prestanome, la scoperta di ciò compromette la sua affidabilità. Ad esempio, in un caso di piano del consumatore (procedura di sovraindebitamento) la Cassazione ha confermato il diniego di omologa proprio perché il debitore non aveva incluso nel piano un immobile che aveva fittiziamente intestato a terzi . Quindi, i debitori scoperti in questo “gioco delle tre carte” perdono credibilità e difficilmente ottengono sconti o concordati.

Riassumendo, sul piano fiscale la parola chiave è stangata economica: pagare tutto il dovuto con gli interessi e con sanzioni molto elevate, spesso pari se non superiori all’imposta stessa . È facile che, a fronte di anni di evasione, il debito tributario rideterminato diventi enorme, mettendo in seria difficoltà finanziaria il contribuente (il quale paradossalmente potrebbe essere spinto a nuove azioni elusive nel tentativo di non pagare neanche quello – entrando così in un circolo vizioso).

Esempio reale: un professionista che aveva intestato i propri compensi a una società di comodo estera per 5 anni, non dichiarando nulla personalmente, si è visto accertare circa 500.000 € di imposte evase. Con sanzioni e interessi, il dovuto superava 1 milione di euro. A quel punto, oltre al penale, ha dovuto cedere l’unico immobile (che per fortuna era emerso essere formalmente suo) per pagare il fisco ed evitare la reclusione. Questo per dire che l’evasione tramite prestanome spesso presenta il conto salato più avanti.

Conseguenze civilistiche: nullità, inefficacia degli atti e tutela dei creditori

Sul piano civilistico, un’intestazione fittizia comporta di norma che l’atto giuridico utilizzato come schermo sia nullo o quantomeno inefficace verso i terzi creditori.

Vediamo le principali situazioni:

Nullità per simulazione: se l’intestazione fittizia è realizzata mediante un contratto simulato (es. rogito di compravendita fittizio, con prezzo mai pagato e con accordo segreto che il bene resta al venditore o passa a un terzo), quel contratto è nullo tra le parti ex artt. 1414 ss. c.c. (non produce effetti reali tra di loro). In un rapporto bilaterale ordinario, se le parti convengono la simulazione e poi una delle due si “tiene” il bene, la controparte non può invocare il contratto simulato: tutt’al più emergerebbe un contratto dissimulato (ad es. spesso dietro una vendita simulata c’è una donazione dissimulata). Tuttavia, i terzi, come i creditori, possono far valere la simulazione senza essere soggetti alle limitazioni probatorie che vincolano le parti (art. 1417 c.c. permette ai terzi di provare la simulazione con ogni mezzo) . Quindi l’Agenzia Entrate – in qualità di creditore – può agire giudizialmente per far dichiarare simulato un atto di compravendita e ottenerne la nullità nei propri confronti, provando che era solo apparente. Una volta provata la simulazione, l’effetto è che il bene non è mai uscito dal patrimonio del debitore: ciò apre la strada a pignoramenti e ipoteche sul bene stesso come se fosse sempre stato suo. La difficoltà di questa via sta nella prova: serve dimostrare l’accordo simulatorio. E come evidenziato, ciò implica dimostrare la consapevolezza anche del terzo contraente estraneo (il venditore, nel nostro esempio), altrimenti si configura interposizione reale e il contratto resta valido . Per questo, spesso il Fisco preferisce azioni più snelle (revocatoria, 2929-bis) che non richiedono di scardinare il negozio alla radice, ma solo di renderlo inefficace verso di sé.
Inefficacia relativa ex art. 2901 c.c. (revocatoria): se l’intestazione fittizia è attuata con un atto di disposizione del patrimonio del debitore in pregiudizio del Fisco, l’Agenzia può esercitare l’azione revocatoria ordinaria entro 5 anni dall’atto, come già detto. In giudizio non occorre provare un inganno, ma semplicemente che esisteva un credito (anche solo eventuale, futuro ma prevedibile) al momento dell’atto e che l’atto arrecava pregiudizio alle ragioni del creditore. Inoltre va provata la consapevolezza del debitore del pregiudizio (scientia damni) e, se l’atto è a titolo oneroso, la partecipazione o conoscenza del terzo acquirente (se quest’ultimo è parente stretto, la legge presume la conoscenza della frode, invertendo l’onere). Nel caso tipico di intestazione a familiare, la giurisprudenza considera spesso integrati questi requisiti: la consanguineità è un indizio forte di collusione, così come il prezzo irrisorio o la permanenza del debitore nel godimento del bene. Se la revocatoria viene accolta, l’atto (vendita, donazione, conferimento in trust, ecc.) viene dichiarato inefficace verso l’Agenzia delle Entrate, permettendo a quest’ultima di agire esecutivamente come se quell’atto non fosse mai avvenuto . Ad esempio, se Tizio ha venduto al figlio un immobile, una volta ottenuta la sentenza ex art.2901, l’Agente della Riscossione potrà iscrivere ipoteca e pignorare l’immobile come se fosse ancora di Tizio (mentre rimane valido tra Tizio e il figlio, che però subisce l’esecuzione). Spesso l’esito di queste cause è scontato se i tempi combaciano (debito anteriore all’atto o coevo, parentela, evidenti sproporzioni) – quindi dal punto di vista del debitore, c’è poco da difendere se la cronologia lo condanna.
Applicazione dell’art. 2929-bis c.c.: come già spiegato, questa norma permette ipso iure al creditore di saltare la causa di revocatoria in caso di atti gratuiti o trust. Ciò significa che se, poniamo, un contribuente aveva un accertamento in corso (anche solo notificato ma non definitivo) e dona un immobile al fratello, l’Agente della Riscossione, appena munito di titolo esecutivo, può direttamente iscrivere pignoramento su quell’immobile donato al fratello. Il fratello verrà informato e potrà fare opposizione all’esecuzione sostenendo magari che l’atto non era in frode (buona fortuna, essendo gratuito è quasi impossibile vincere) o contestando i presupposti formali. In mancanza di opposizione vincente, l’immobile verrà venduto all’asta e il ricavato andrà al Fisco (fino a concorrenza del debito). Questo strumento è potentissimo e scoraggia molto le donazioni in presenza di debiti. Dal punto di vista civilistico, esso crea una sorta di inefficacia automatica dell’atto in relazione al creditore procedente. Non c’è neppure bisogno di dimostrare scientia damni, perché la gratuità dell’atto è sufficiente a rendere l’atto presuntivamente pregiudizievole. Per il debitore, l’unica difesa è sperare in vizî formali dell’azione esecutiva (o sostenere che non c’era un credito pregresso), ma sul merito c’è poco margine.
Opposizione all’esecuzione/di terzo: Infine, sul piano delle tutele processuali, consideriamo il caso in cui l’Agenzia delle Entrate Riscossione proceda a pignorare un immobile intestato a un terzo ritenendolo del debitore (magari senza aver promosso alcuna causa, basandosi sui propri indizi). Il soggetto terzo proprietario potrà reagire con l’opposizione di terzo all’esecuzione (art. 619 c.p.c.), sostenendo davanti al giudice dell’esecuzione che quel bene è effettivamente suo e il creditore non aveva diritto di aggredirlo. In tale sede, però, la giurisprudenza richiede che il terzo provi la propria effettiva proprietà smentendo le allegazioni di interposizione. Ad esempio, dovrà provare di aver pagato il prezzo, di disporre del bene autonomamente ecc. Non è facile, perché spesso il terzo è coinvolto e non ha una causa di acquisto solida (specie se è figlio minorenne che non aveva redditi). Se il giudice esclude la mala fede del creditore, può rigettare l’opposizione e lasciar proseguire l’esecuzione, ritenendo che il terzo era un prestanome. Viceversa, se il terzo offre una spiegazione convincente (era un pagamento di debito genuino, oppure lui stesso è creditore del debitore per pari importo e ha acquistato a saldo di ciò – situazioni rare ma possibili), allora l’esecuzione verrà limitata o sospesa. C’è da dire che gli agenti di riscossione pubblici di solito non pignorano direttamente beni intestati a terzi senza prima avere almeno una base: tipicamente agiscono ex 2929-bis (dove l’iter è codificato) oppure dopo aver vinto una revocatoria. In casi di intestazioni fittizie ante iscrizione a ruolo, è più frequente la segnalazione al penale con conseguente sequestro giudiziario, piuttosto che il pignoramento “d’ufficio” sulla testa di un altro soggetto.

In generale, per il debitore interponente le conseguenze civilistiche di un’intestazione fittizia svelata sono: vedersi togliere la protezione che credeva di aver creato – il bene torna ad essere considerato suo agli occhi della legge (verso il creditore) e quindi diventa aggredibile. Per il prestanome, le conseguenze civili sono di ritrovarsi coinvolto in cause e potenzialmente perdere il bene su cui magari contava (a volte i prestanome sono parenti che ingenuamente credevano di mettere al sicuro l’immobile: finiscono per perderlo all’asta se il debitore non riesce a salvarlo in tempo). Inoltre, se l’atto viene dichiarato simulato, il prestanome potrebbe essere obbligato a restituire eventuali vantaggi percepiti (ad es. se c’era un prezzo pagato fittiziamente).

Da ultimo, un cenno alla posizione dei terzi acquirenti in buona fede: capita, ad esempio, che un prestanome, prima che il Fisco se ne accorga, rivenda l’immobile a un terzo estraneo al disegno fraudolento. Questo complica ulteriormente le cose. Se il terzo acquirente era in buona fede, ha pagato prezzo congruo e ha trascritto l’atto, la sua posizione è tendenzialmente preferita: l’azione revocatoria, ad esempio, non può colpire quell’atto ulteriore (colpisce al massimo la prima vendita simulata, ma ormai il bene è passato di mano) e dunque al Fisco resterebbe solo da aggredire l’eventuale corrispettivo incassato dal prestanome (che però di solito lo rigira al dominus immediatamente). Il codice civile prevede tutele per i terzi in buona fede che acquistano da un venditore apparente, ma nella simulazione il problema è che se l’acquirente non era consapevole, quell’atto in realtà è efficace e genuino. La Cassazione civile (sent. n. 8112/2016) ha affrontato il caso di un immobile venduto dopo iscrizione ipoteca fiscale: ha stabilito che l’ipoteca segue il bene anche presso il terzo acquirente, salvo che questi ottenga la cancellazione provando la regolarità formale (non facile) . In pratica, l’acquirente corre un rischio elevato se compra immobili “sospetti”: potrebbe vedersi opporre che l’atto originario era in frode e quindi subire confische o perdite senza colpa propria . Ecco perché vendere immobili ipotecati dal Fisco è quasi impossibile se non passando dalla sua autorizzazione o dall’estinzione del debito .

Conseguenze penali e profili di reato

Il comportamento di intestare fittiziamente un immobile per evadere le tasse o sfuggire alla riscossione può integrare diversi reati tributari e, in certi casi, anche reati fallimentari (se il soggetto poi fallisce) o comuni (es. sottrazione di beni pignorati, se l’atto avviene dopo un pignoramento).

Reati tributari principali:

Sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte (art. 11 D.Lgs. 74/2000) – È il reato principe in materia, più volte citato. Si configura quando un soggetto compie atti simulati o fraudolenti sui propri o altrui beni al fine di rendere inefficace la riscossione di imposte dovute (per oltre 50.000 €) . Nel caso delle intestazioni fittizie, la condotta tipica è proprio intestare beni a terzi per non farli trovare ai riscossori . La giurisprudenza ha qualificato l’intestazione a prestanome come un esempio classico di “atto fraudolento” richiesto dalla norma . La soglia di punibilità è relativamente bassa: basta che il debito fiscale (imposte, interessi, sanzioni) superi 50.000 € complessivi. Attenzione: il reato prescinde dal fatto che l’imposta sia evasa o meno; riguarda la fase del pagamento. Quindi può commetterlo anche chi, pur avendo dichiarato tutto, sposta poi i beni per non pagare ad esempio una cartella. Se l’ammontare supera 200.000 €, scatta la forma aggravata con pena fino a 6 anni . Un aspetto interessante è la natura di reato di pericolo e la possibile permanenza: secondo alcune sentenze, è sufficiente l’idoneità dell’atto a ostacolare la riscossione, non serve che vi sia riuscito definitivamente (reato di pericolo concreto). Inoltre, se l’atto fraudolento dispiega i suoi effetti nel tempo (es. il bene rimane occultato per anni), talora si è parlato di reato eventualmente permanente, il che incide sul calcolo della prescrizione (che decorre dalla cessazione della situazione fraudolenta, quindi ad esempio dal dissequestro o dal momento in cui il bene torna disponibile) . Pur non addentrandoci troppo, basti sapere che nascondere beni al Fisco espone a una responsabilità penale specifica che non si estingue facilmente col tempo, specie se l’occultamento continua.

Elementi chiave da provare per la condanna: (a) l’esistenza di un debito tributario >50k (b) un atto compiuto dall’imputato riguardante i propri beni o beni formalmente altrui (c) la natura fraudolenta di tale atto (quindi non un atto qualsiasi, ma un artificio che sottintende inganno: tipicamente, simulazione o occultamento volontario); (d) il dolo specifico di voler evitare il pagamento. Quest’ultimo si ricava spesso dalle circostanze – es.: Tizio riceve una verifica fiscale e subito trasferisce la villa ai figli = chiara intenzione di sottrarla ai futuri ruoli.

Possibili difese specifiche: dimostrare che l’atto compiuto non aveva carattere fraudolento ma una giustificazione reale (ad esempio: “ho venduto sul serio l’immobile per pagare altri debiti, a prezzo di mercato, senza intenzione di nasconderlo” – se il ricavato non è stato occultato ma tracciato per pagare creditori, potrebbe non considerarsi fraudolento); sostenere che l’importo dovuto era sotto soglia (a volte contestazioni su cosa includere nel calcolo); evidenziare la mancanza del fine specifico (es. l’atto era stato fatto prima ancora che vi fossero accertamenti o timori, come nel caso del trust autodichiarato valutato lecito dal Tribunale di Roma perché creato con scopi dichiarati e non per scappatoia fiscale ).

Dichiarazione fraudolenta mediante altri artifici (art. 3 D.Lgs. 74/2000) – Se l’intestazione fittizia fa parte di un disegno evasivo più ampio, per cui poi l’interponente presenta dichiarazioni infedeli difficili da scoprire proprio grazie a quei “artifici”, può essere contestato l’art. 3. Esempio: l’imprenditore individuale che fa figurare la sua attività sotto il nome della moglie (che apre partita IVA fittiziamente) e così dichiara redditi modesti, mentre in realtà lui incassa ben altro; l’utilizzo del prestanome come schermo contabile e giuridico è considerato un mezzo fraudolento idoneo ad ostacolare l’accertamento e integra questo reato, purché l’imposta evasa superi 30.000 € . La pena va da 3 a 8 anni. La giurisprudenza considera “fraudolento” qualsiasi comportamento ingannevole, anche se illecitamente non tipizzato altrove, quindi usare una società o persona fittizia rientra chiaramente nella definizione . Ovviamente, se si contesta l’art. 3, spesso si contesta anche l’art. 11 per la parte di occultamento beni, ma dipende dalle circostanze: l’art. 3 copre il momento dell’evasione (dichiarazione), l’art. 11 il momento della riscossione. Possono coesistere.
Dichiarazione infedele (art. 4) od omessa (art. 5) – Qualora l’utilizzo del prestanome abbia portato a evadere sopra soglia (100k imposta evasa per infedele; 50k per omessa), e non vi siano gli estremi della frode (ossia era un espediente più semplice, senza articolati artifici), possono scattare questi reati meno gravi (puniti max 3 anni per infedele, 1.5-4 anni per omessa). Tuttavia, nella pratica, l’interposizione fittizia implica una volontà di occultamento sofisticata, per cui spesso le contestazioni sono di frode (art.3) se supera soglia. L’art. 4 è residuale, per esempio, se un contribuente non dichiara i canoni di un immobile intestato al figlio e l’imposta evasa supera 100k, potrebbe essergli contestato l’infedele; ma se la struttura era più ampia (es. coinvolgeva anche costi fittizi per coprire movimenti finanziari), allora passano all’art.3.
Altri reati eventuali: se per perpetrare l’intestazione fittizia si producono documenti falsi (es. scritture private retrodatate, contratti di comodato falsi per giustificare la presenza del debitore nell’immobile), potrebbe configurarsi il reato di falsità ideologica o materiale in atto pubblico/privato, a seconda di cosa viene alterato. Inoltre, se l’interposizione si realizza tramite comportamenti che integrano altre fattispecie (ad es., appropriazione indebita di somme fatte transitare sul conto altrui, riciclaggio/autoriciclaggio di proventi illeciti reimmessi tramite il prestanome), possono aggiungersi tali reati. Non ultimo, se i beni occultati sono poi oggetto di un sequestro preventivo, la loro ulteriore distrazione potrebbe configurare un reato di violazione di sigilli o peculato se riguardante garanzie dovute allo Stato (ma entriamo in ipotesi molto particolari).

Reati fallimentari: se il soggetto interponente è un imprenditore che viene dichiarato fallito, le condotte di intestazione fittizia di suoi beni possono costituire bancarotta fraudolenta patrimoniale (artt. 216 e 223 legge fallimentare o corrispondenti del Codice della crisi). In pratica, distogliere beni dal patrimonio su cui i creditori potevano soddisfarsi è distrazione, punita con pene fino a 10 anni. Un caso tipico: l’amministratore di una società fallita che aveva venduto a prezzo vile un immobile aziendale al fratello prima del fallimento. Sarà imputato di bancarotta fraudolenta. Se l’operazione era simulata, pure il fratello potrebbe risponderne come extraneus concorrente. Notare che l’art. 11 D.Lgs. 74/2000 e la bancarotta possono concorrere, oppure escludersi a vicenda temporalmente (se il fallimento assorbe tutta la vicenda, spesso si procede per bancarotta e non per sottrazione fraudolenta, salvo debiti fiscali rilevanti non soddisfatti). Ad ogni modo, dal punto di vista del debitore, sia che resti nell’ambito tributario sia che sfoci nel fallimento, il castigo penale è previsto.

Pene e misure di sicurezza: L’art. 11, come detto, prevede pena detentiva massima 6 anni (caso aggravato). Le pene per i reati dichiarativi vanno da 1,5 a 8 anni a seconda. Quindi, potenzialmente, un contribuente “beccato” per intestazioni fittizie potrebbe affrontare condanne anche cumulative. In concreto, spesso vi è unificazione delle pene nel processo, ma non è raro che in casi di frodi gravi si arrivi a pene sopra i 4-5 anni (poi magari ridotte per attenuanti, rito abbreviato, ecc.). Pene di entità inferiore ai 2 anni possono essere spesso sospese, ma sopra i 2 anni no, e oltre i 3 anni di condanna definitiva scatta la reclusione (salvo misure alternative a discrezione). Quindi la minaccia di carcere è reale. Inoltre, la condanna per reati tributari comporta sanzioni accessorie come l’interdizione dai pubblici uffici e l’incapacità di contrattare con la PA per la durata della pena e oltre . Per un imprenditore, essere interdetto può significare non poter partecipare a bandi o appalti pubblici per anni.

Misure cautelari reali: Nelle indagini per evasione fiscale con intestazioni fittizie, la Procura quasi sempre richiede ed ottiene il sequestro preventivo dei beni o somme corrispondenti all’imposta evasa (cosiddetto sequestro per equivalente). Ciò avviene ai sensi dell’art. 321 c.p.p. e finalizzato alla confisca ex art. 12-bis D.Lgs. 74/2000. Dunque, se Tizio è indagato perché ha nascosto 1 milione di euro di imponibile tramite prestanome, il GIP può sequestrargli beni personali per un controvalore equivalente (case, auto, conti) . Questo comporta un immediato congelamento del suo patrimonio, a tutela del credito erariale. Se i beni erano intestati a terzi ma si prova che in realtà sono di Tizio, potranno essere sequestrati nella disponibilità di quei terzi. Ad esempio, se la villa è intestata alla moglie ma emergono elementi che è di fatto di Tizio, il sequestro preventivo può colpire quell’immobile, pur intestato alla moglie, in quanto profitto/reimpiego del reato tributario. I terzi estranei che subiscono il sequestro possono fare istanza di riesame se dimostrano la loro buona fede e la estraneità al reato, ma non è semplice. Di fatto, l’interposizione fittizia espone l’intero nucleo familiare a misure aggressive, con l’ombra della confisca definitiva in caso di condanna.

Cause di non punibilità e attenuanti: come accennato, pagando integralmente il dovuto prima del dibattimento, l’interponente può estinguere i reati di dichiarazione infedele, omessa e (in talune condizioni) anche di frode fiscale . Questo incentiva chi può a correre ai ripari appena scoperto: se ha risorse, paghi e ottieni l’archiviazione sul penale (non sulle sanzioni amministrative però, quelle restano). Ma sull’art. 11 questa scialuppa di salvataggio non esiste; il pagamento tardivo è solo un’attenuante generica . Dunque, chi ha fatto sparire beni e viene beccato, anche se restituisce il mal tolto al Fisco, subirà comunque un processo penale (magari la pena sarà minore, ma la fedina penale non la salva). Questa asimmetria è voluta: sottrarre attivi al Fisco è considerato più grave, perché mina direttamente la garanzia patrimoniale.

Coinvolgimento del prestanome e di consulenti: Sul piano penale, attenzione che non solo il beneficiario effettivo rischia. Anche il prestanome, se consapevole e partecipe del disegno criminoso, risponde quantomeno come complice (concorrente nel reato). Prestare il proprio nome sapendo di aiutare a evadere o a sottrarre beni integra l’elemento soggettivo. Ad esempio, il coniuge che firma la finta vendita o il figlio maggiorenne che accetta la donazione fittizia e poi lascia al padre i poteri, di solito sa bene lo scopo. Costoro potrebbero essere indagati e imputati insieme all’interponente. In varie vicende giudiziarie, però, capita che il prestanome sia persona nulla tenente, poco punibile in concreto, e talvolta i PM preferiscono colpire il dominus principale offrendo magari al prestanome trattamenti di favore in cambio di collaborazione (es. testimonianza sui fatti). In altri casi, se il prestanome è anche beneficiario in parte (magari un parente che ci guadagna pure), allora viene colpito duramente. Idem dicasi per eventuali consulenti fiscali o legali che abbiano ideato o agevolato l’operazione fraudolenta: possono rispondere di concorso nel reato tributario (se c’è prova del dolo). La Cassazione ha condannato professionisti per aver creato architetture societarie fittizie sapendo di favorire evasioni, qualificandoli istigatori o concorrenti. Dunque, un avvocato o commercialista disonesto che consiglia “intesta tutto a X che non ti fanno nulla” potrebbe trovarsi sul banco degli imputati insieme al cliente se lo schema viene scoperto .

Reputazione e altre conseguenze: Infine, vanno menzionati i danni collaterali. Un’indagine per reati fiscali comporta spesso perquisizioni in azienda e abitazione, con sequestro di documenti, computer, ecc., incidendo sull’attività lavorativa. La notizia di una incriminazione per frode fiscale può ledere gravemente la reputazione professionale/commerciale di un imprenditore o professionista. Inoltre, se l’imprenditore ha società con appalti pubblici, una condanna fiscale rientra tra i reati che possono far scattare la responsabilità amministrativa dell’ente (D.Lgs. 231/2001, art. 25-quinquiesdecies, introdotto nel 2019) con sanzioni pecuniarie e interdittive per la società stessa . Certo, nel caso di società schermo, poco importa perché spesso sono scatole vuote; ma se l’interponente opera anche tramite società “serie”, queste potrebbero subire contraccolpi.

In sintesi, dal fronte penale l’intestazione fittizia di immobili finalizzata all’evasione è una pessima idea: si passa dall’evasione all’infrazione, e dall’infrazione al reato, con conseguenze ben peggiori. Come figurativamente detto da alcuni commentatori, “si rischia la casa e pure la galera”.

Strategie di difesa del contribuente (come reagire e prevenire)

Dal punto di vista del debitore/contribuente accusato di aver architettato un’intestazione fittizia, quali sono le possibili strategie di difesa? È importante distinguere le fasi e le sedi in cui tali difese vanno articolate:

Difesa in sede amministrativa/tributaria (nel procedimento di accertamento davanti all’Agenzia delle Entrate e poi nel contenzioso tributario, Commissioni Tributarie oggi Corti di Giustizia Tributaria);
Difesa in sede civile/esecutiva (nelle cause civili come l’azione revocatoria o l’opposizione a esecuzione, volte a salvare il bene o a contestare la simulazione);
Difesa in sede penale (nel procedimento penale per reati tributari o fallimentari);
Prevenzione e strumenti alternativi leciti (consigli per chi vuole tutelare il patrimonio senza incorrere in illegalità).

Vediamole separatamente, pur con qualche sovrapposizione.

Difendersi nell’accertamento fiscale e nel contenzioso tributario

Se l’Agenzia delle Entrate vi contesta un’intestazione fittizia (ad es. con un Processo Verbale di Constatazione della Guardia di Finanza o direttamente con un avviso di accertamento), la prima cosa da fare è analizzare a fondo le prove presuntive addotte dall’Ufficio. Occorre capire su quali elementi si basa la contestazione: flussi bancari? Discrepanza tra redditi dichiarati e acquisti immobiliari? Uso dell’immobile? Legami di parentela? Ci sono documenti specifici (es. dichiarazioni di terzi, indagini patrimoniali)?

Una volta chiarito “di cosa vi accusano”, le possibili linee di difesa sono:

Dimostrare la legittima provenienza dei fondi e l’assenza di simulazione: Se la tesi del Fisco è che Tizio ha pagato ma Caio ha intestato, e voi sostenete invece che Caio è il vero acquirente, dovete fornire evidenze che Caio aveva risorse proprie. Esempi di documenti utili: copie di bonifici o assegni emessi da Caio per pagare il prezzo; documentazione su redditi di Caio (es. Caio ha ricevuto eredità o liquidazioni poco prima dell’acquisto); eventuale contratto di mutuo intestato a Caio e pagato da Caio (se l’ha pagato Tizio è controprova…); insomma, tutte le tracce finanziarie che facciano emergere che non è stato Tizio a finanziare. Inoltre, può aiutare dimostrare che il bene è entrato nella disponibilità effettiva di Caio: ad esempio, se l’immobile è affittato, mostrare che i canoni sono incassati da Caio e dichiarati da lui; se è uso familiare, mostrare che Tizio non ne ha tratto utilità (magari era destinato ad altra famiglia). Portare testimoni in Commissione non è ammesso formalmente, ma si possono produrre dichiarazioni scritte rese ad altri organi (per esempio, se in un processo civile parallelo Caio ha dichiarato di essere il proprietario effettivo, o se in atti pubblici risulta qualcosa a supporto).
Evidenziare la mancanza di presunzioni gravi, precise e concordanti: Si può impostare la difesa in chiave “tecnica”, sostenendo che gli indizi portati dall’Ufficio non hanno i requisiti richiesti per motivare l’accertamento. Ad esempio: “L’Agenzia presume che l’immobile del figlio sia di fatto del padre solo perché il padre l’ha ristrutturato; ma ciò non è un indizio grave poiché è normale aiutare un figlio, e non ci sono altri elementi (il figlio ha lavoro, risiede lì, ecc.)”. Oppure: “L’unico elemento addotto è il rapporto di parentela – insufficiente ex jurisprudentia (Cass. 34747/2023) se non corroborato da altro” . Insomma, si cerca di far leva sulla giurisprudenza più favorevole (che chiede più di un semplice sospetto generico) e di demolire la concordanza degli indizi, proponendo spiegazioni alternative per ciascuno. Attenzione, però: limitarsi a negare senza fornire una versione credibile può non bastare. Il giudice tributario tende sì ad annullare l’atto se vede presunzioni fragili, ma se vede fumus potrebbe comunque ritenere onere del contribuente dare spiegazioni sostanziali. Quindi, meglio combinare questa linea con la precedente (ovvero: attaccare la debolezza dell’impianto accusatorio e al contempo fornire una propria narrativa dei fatti).
Verificare vizi procedurali formali: È sempre buona norma controllare se l’atto impugnato presenta vizi di forma o violazioni di norme procedimentali (omessa notifica di atti presupposti, mancato contraddittorio endoprocedimentale se dovuto, carenza di motivazione sull’utilizzo di presunzioni, ecc.). Ad esempio, se l’accertamento si basa su indagini bancarie su conti di terzi, bisogna verificare che l’ufficio abbia ottenuto la necessaria autorizzazione interna e che questa sia indicata (la Cassazione dice che la mancata esibizione non invalida salvo mancanza sostanziale e pregiudizio) . Oppure, se contestano un abuso del diritto connesso all’interposizione, devono aver avviato il contraddittorio obbligatorio ex art.10-bis L.212/2000, pena nullità. Qualsiasi vizio procedurale può portare all’annullamento dell’atto impositivo senza neppure entrare nel merito. Tale strada è talvolta “più sicura” che giocarsela sul fatto, ma bisogna avere elementi concreti. Ad esempio, un vizio classico potrebbe essere: l’avviso di accertamento ricopia passaggi di PVC ma non spiega perché secondo l’Ufficio i movimenti sul conto della moglie siano sicuramente redditi di marito – se la motivazione è carente o tautologica, si può eccepire nullità per difetto di motivazione. Certo, sono eccezioni da calibrare, poiché le Commissioni potrebbero sanare il vizio se il quadro probatorio è chiaro comunque.
Transazione fiscale o definizione agevolata: Questo non è proprio “difesa” ma una via alternativa: qualora la posizione sia effettivamente compromessa (le prove del Fisco sono schiaccianti), valutare di definire bonariamente l’accertamento. Ad esempio, presentare adesione volontaria all’accertamento (istituto dell’accertamento con adesione) cercando di strappare un qualche sconto sulle sanzioni e rateizzare. Oppure, se è tempo di condoni o definizioni agevolate (rottamazioni, ecc.), aderirvi per chiudere la partita fiscale con costi minori (magari pagando solo il tributo e interessi, senza sanzioni). Questo ovviamente comporta pagare il dovuto, ma almeno evita il prolungarsi del contenzioso e, soprattutto, può essere utilizzato come argomento in sede penale per chiedere il proscioglimento (nei casi ammessi) o la non applicazione di misure cautelari. Ad esempio, se il contribuente transige e paga tutto il recupero, in un eventuale giudizio penale per dichiarazione infedele si vedrà estinto il reato (art.13), e per l’art.11 avrà l’attenuante. Certo, ammettere la pretesa fiscale può essere doloroso, ma è un’opzione razionale se la prospettiva di vincere in causa è scarsa e il rischio penale concreto.
Ruolo del prestanome nel contenzioso tributario: Formalmente, l’avviso di accertamento colpisce il soggetto ritenuto possessore effettivo (o talvolta entrambi i soggetti, ognuno per la sua parte). Il prestanome di norma non è destinatario dell’atto a meno che non gli venga contestato qualche indebito a lui (es. revoca agevolazione, o redditi che lui ha dichiarato e ora stornano). Tuttavia, può essere utile – in casi complessi – valutare la chiamata in causa del terzo o un intervento ad adiuvandum nel processo tributario, soprattutto se il prestanome ha interesse a confermare la versione del contribuente. Ad esempio, se un genitore è accusato e dice “No, la casa è davvero di mio figlio”, il figlio potrebbe testimoniare in altri procedimenti oppure fornire dichiarazioni scritte da allegare. Anche se la testimonianza diretta non è ammessa in CT, nulla vieta di allegare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio del figlio, giusto per dare peso. Ovviamente, deve essere coerente e non smentire altri fatti.
Focus sui tempi di acquisizione del bene: Se l’intestazione risale a molto addietro, sottolineare la lontananza temporale dal sorgere dei debiti tributari può essere un punto di difesa: “Ho intestato quell’immobile a mia moglie 15 anni fa, quando navigavo nell’oro e non avevo pendenze col Fisco; solo ora ho debiti, ma all’epoca non vi era intento fraudolento”. Ciò in sede tributaria può non essere decisivo (perché l’art.37 co.3 guarda alla situazione attuale di possesso effettivo, a prescindere da quando fu fatto l’atto), però può influire sulla valutazione dell’elemento soggettivo: un conto è scoprire una manovra fatta il giorno dopo la verifica, un conto è rimettere in discussione atti “antichi”. I giudici potrebbero essere più scettici nel secondo caso a imputare malizia. Inoltre, se gli anni di imposta coinvolti sono datati, è possibile che alcuni siano decaduti per termini e quindi contestabili in parte.

In definitiva, la difesa tributaria deve cercare di smontare il castello presuntivo eretto dall’Agenzia o quantomeno di incrinarlo, presentando una narrazione alternativa plausibile. Spesso il contribuente onesto potrà mostrare che la ragione reale dell’intestazione era un’altra (ad es.: “Ho messo la casa a nome di mia moglie perché l’abbiamo comprata con soldi suoi, sebbene io l’abbia aiutata – non c’era intento di frode”; oppure: “Ho donato ai figli per estate familiare, all’epoca non avevo idea di avere un contenzioso fiscale che poi è nato per un errore del mio ex commercialista…”). Se tale narrazione regge ai fatti, il giudice potrà accoglierla. Se invece la realtà è inconfessabile (era effettivamente per sottrarre il bene al Fisco), il contribuente dovrà puntare più su vizi formali e attenuanti, oppure su un accordo col Fisco prima che sia troppo tardi.

Difesa nelle sedi civili: come proteggere (o recuperare) il bene

Sul fronte civile, se il bene è già stato colpito da un’azione del Fisco (es. una revocatoria, o un pignoramento ex 2929-bis, o un sequestro conservativo giudiziario richiesto dall’ente), la difesa mira a mantenere valido e ferreo l’atto di intestazione e a evitare che il creditore lo scavalchi.

Resistere a un’azione revocatoria: Se l’Agenzia vi cita ex art. 2901 c.c., dovrete contestare una delle condizioni: o che non vi fosse pregiudizio (ad es. “ho altri beni sufficienti a pagare, quindi la vendita di quell’immobile non danneggia il creditore” – difficile se quell’immobile era grosso, ma possibile se il debito è piccolo e avete patrimonio maggiore altrove) oppure che non c’era scientia damni (es. “all’epoca dell’atto il mio debito tributario non era affatto prevedibile, l’accertamento è arrivato 3 anni dopo”; oppure “ho venduto per necessità genuine, non immaginavo di indebolire il Fisco” – se l’acquirente è un terzo non parente ciò potrebbe avere presa). Se l’atto è a titolo oneroso, un’altra linea è provare la buona fede dell’acquirente: “mio cognato non sapeva nulla dei miei problemi col Fisco, ha comprato in buona fede a prezzo di mercato per suo investimento”. Se il giudice crede a ciò, può rigettare la revocatoria per assenza di partecipazione del terzo, almeno su quell’aspetto. Tuttavia, tenete presente che la soglia probatoria è bassa per il Fisco: basta dimostrare che al momento l’Amministrazione non poteva facilmente soddisfarsi e che voi lo sapevate. Essendo la consapevolezza soggettiva, se siete stati colti da verifica o c’erano cartelle già, difficilmente potete convincere che ignoravate il rischio. Qualche carta da giocare c’è se, ad esempio, il debito tributario deriva da accertamenti poi annullati (potreste dire “quando ho fatto l’atto pensavo di non dover pagare nulla perché avevo ragione nel merito” – ma se poi state perdendo, argomento debole). In revocatoria, un eventuale esito penale a voi favorevole potrebbe aiutare: ad es., se il giudice penale vi assolve dall’art.11 perché ritiene che l’atto non fu fraudolento, quell’accertamento potrebbe influire nel civile (non vincola, perché standard diversi, ma ha un peso). E viceversa: una condanna penale per sottrazione fraudolenta è praticamente un’ipoteca sulla revocatoria, perché attesta dolo fraudolento.
Opposizione al pignoramento ex 2929-bis: Se vi hanno già pignorato il bene donato, l’opposizione verte su aspetti formali o su eccezioni di diritto: ad esempio sostenere che l’atto non era in realtà a titolo gratuito ma oneroso (se c’è un minimo corrispettivo, si prova a farlo valere); oppure che quando è stata fatta la donazione il credito non era sorta né prevedibile (il 2929-bis richiede che il creditore avesse un credito antecedente o comunque che agisca per crediti sorti prima della conoscenza dell’atto). Se, poniamo, avete donato la casa ai figli nel 2018 e il debito fiscale deriva da un avviso per anno 2019 notificato nel 2021, si può discutere se nel 2018 il fisco avesse già un titolo o un credito certo. In mancanza di credito, l’art.2929-bis non si applicherebbe (ma in genere l’Agenzia aspetta di avere almeno un accertamento notificato prima di colpire, quindi scenario raro). Altra possibile difesa: l’atto impugnato non è tecnicamente “donazione o atti gratuiti” in senso stretto – ma qui la giurisprudenza interpreta estensivamente (anche trust o fondo patrimoniale possono rientrare). Se per caso il bene fu ceduto contro pagamento (anche minimo) a un parente, potreste dire che è atto oneroso e quindi l’art.2929-bis non si applica (costringendo il creditore alla revocatoria con prova). Questa linea ha qualche speranza se il giudice ritiene che quell’atto non era proprio gratuito (es. costituire un fondo patrimoniale in cui i beni servono ai bisogni familiari potrebbe essere considerato non gratuito – interpretazione minoritaria). In generale, però, le opposizioni ex 2929-bis sono difficili: la norma è pensata per tagliare corto.
Dimostrare l’effettiva sostanza dell’operazione: Un argomento difensivo universale è: “non c’è intestazione fittizia, l’atto è autentico e voluto, e il creditore esagera nel leggerci una frode”. Ciò implica magari portare evidenze che: a) l’acquirente/donatario ha trattato davvero il bene come proprio (es. ci vive da anni, lo ha ristrutturato a sue spese, ecc.), b) l’atto aveva ragioni lecite (successione generazionale, divisione ereditaria concordata, ecc.), c) non vi era convenienza per il debitore (es. ha alienato il bene ma ha usato il ricavato per pagare altri debiti – anche se non fiscali, mostra che la finalità era pagare qualcuno, non arricchirsi fraudolentemente). Se convincete il giudice civile della genuinità, potete salvarlo. Come nel caso discusso del fallimento Alfa: i giudici hanno ritenuto che l’acquisto intestato alla moglie in separazione di beni non fosse fraudolento perché all’epoca non c’era insolvenza e rientrava in scelte familiari normali . E inoltre non c’era prova dell’accordo simulato col venditore . Quindi hanno respinto la richiesta del curatore di dichiarare la simulazione.
Transazioni extra-giudiziali: In alcuni casi, specie se il debito non è enorme, può convenire trovare un accordo col creditore (Agenzia Riscossione) per pagare il dovuto in cambio della rinuncia alle azioni sul bene. Ad esempio, se pendono revocatoria o pignoramento, proporre un saldo e stralcio: paghi subito X (che copre il debito) e chiedi di liberare l’immobile. Questo presuppone che abbiate risorse (magari tramite ipoteca volontaria di terzi, ecc.). Se riuscite a pagare, il Fisco ovviamente molla la presa sul bene (non avrebbe senso proseguire l’azione se incassa). Così il bene resta al prestanome. Certo, questa non è proprio una “difesa giudiziaria”, è piuttosto un rimedio finale per non perdere il patrimonio: vendi una parte per salvarne un’altra.

Difesa nel procedimento penale

Se scatta il procedimento penale (indagine, informazione di garanzia, ecc.), occorre immediatamente predisporre una strategia difensiva penalistica. Le coordinate saranno:

Negare il fatto reato o l’elemento soggettivo, cercando di far archiviare o prosciogliere la posizione, oppure ammettere e puntare su cause estintive/attenuanti per limitare danni (specie pagando il dovuto).

Linee di difesa possibili in sede penale:

Assenza di dolo fraudolento: Si può sostenere che l’operazione non fu compiuta per frodare il Fisco, ma per ragioni lecite o comunque non legate al debito tributario. Ad esempio: “È vero che ho venduto l’immobile, ma l’ho fatto perché avevo bisogno di liquidità per la mia azienda, non per sottrarlo al Fisco; tanto che col ricavato ho pagato stipendi, non l’ho occultato” – questo potrebbe escludere l’art. 11 (perché l’atto non è fraudolento in quanto alienazione reale e giustificata). Oppure: “Ho messo la casa a nome di mia moglie perché litigavamo e pensavo in caso di separazione di lasciarla a lei, non per motivi fiscali” – suona un po’ pretestuoso, ma se il timing fosse molto antecedente ai problemi col Fisco, si può instillare il dubbio che non vi fosse intento di evasione. L’obiettivo è minare il nesso finalistico (“al fine di sottrarsi al pagamento di imposte”). Senza quello, l’art.11 cade.
Sotto la soglia o non dovute: Verificare se effettivamente l’importo di imposte, sanzioni e interessi superava i 50.000 € al momento dell’atto. A volte il Fisco conteggia tutto ma magari alcune sanzioni non erano definitive o sono state annullate, o l’importo comprende somme non dovute. Se si scende sotto soglia, il reato non sussiste. Anche per infedele/omessa dichiarazione, le soglie vanno valutate al netto di quanto eventualmente pagato, ecc. Un classico in art.11: le soglie di 50k e 200k includono interessi e sanzioni. Se gran parte del “debito” era sanzioni poi annullate, forse il debito effettivo era minore. Questo è un punto tecnico su cui un avvocato penalista esperto di tributario deve lavorare, magari con perizia.
Applicazione di cause di non punibilità: Qualora il contribuente riesca a pagare integralmente il debito tributario (imposte, interessi, sanzioni) prima del dibattimento, potrà chiedere l’applicazione dell’art. 13 D.Lgs.74/2000 per i reati dichiarativi – ciò comporta l’estinzione di quelli (infedele, omessa, fraudolenta dichiarativa). Rimane l’art.11, ma in giudizio si farà valere quantomeno come attenuante del risarcimento del danno (avendo pagato tutto, non c’è più pregiudizio) . Spesso in tal caso si punta a ottenere dalla Procura un patteggiamento su art.11 magari a una pena contenuta e convertibile, e l’estinzione degli altri capi. Ogni vicenda è a sé, ma la collaborazione attiva (pagare, fornire documenti, evitare ulteriori ostacoli) aiuta a ottenere esiti più favorevoli anche in sede di sentenza (attenuanti generiche, sospensione condizionale se la pena lo consente, ecc.).
Questioni procedurali nel penale: Verificare se i sequestri sono stati eseguiti regolarmente (si può fare riesame per dissequestrare beni se mancano fumus o periculum). Per esempio, talora il sequestro per equivalente viene fatto su beni intestati ad altri sostenendo che sono di fatto dell’imputato: se quell’assunto è fragile, si può impugnare dicendo che il bene appartiene a terzo estraneo e che non c’è prova che l’imputato ne tragga utilità – magari un giudice del riesame prudente libera il bene del terzo. È difficile ma tentare è d’obbligo per ridurre danni. Sul merito, si possono depositare memorie o chiedere interrogatorio per spiegare la propria versione: in un caso simile, far trovare al PM documenti che evidenziano ragioni non fiscali dell’atto potrebbe convincerlo a derubricare il reato da fraudolento a nulla (ad es. da art.11 a condotta lecita, quindi chiedere archiviazione). Dipende dalla sensibiltà del PM.
Patteggiamento o rito abbreviato: Se le prove sono schiaccianti (es. intercettazioni dove uno dice “nascondi la casa se no Equitalia ce la leva”), allora conviene puntare a ridurre le pene con riti alternativi. Il patteggiamento consente di ottenere fino a 1/3 di sconto sulla pena ed evitare le pene accessorie automatiche (tranne confisca che rimane). Se si è pagato il debito o si è in procinto di farlo, spesso la Procura concorda su pene basse (magari sui minimi). Il rito abbreviato pure dà 1/3 di sconto e si decide allo stato degli atti: conviene se pensate di poter spuntare un’assoluzione sul materiale probatorio insufficiente, ma in questi casi di solito la GdF porta dossier robusti.
Focus sul prestanome (coimputato o testimone): Se il prestanome non è indagato, può essere un testimone a favore, ma attenzione: se ammette di essere prestanome rischia di incriminarsi, quindi spesso tace o nega. Se è coindagato, ognuno cercherà di scaricare sull’altro la responsabilità. Una strategia può essere trovare un accordo di non belligeranza tra interponente e prestanome: ad esempio presentare una versione comune del tipo “sì, abbiamo fatto così ma non era per frode, era perché…” in modo da ridurre colpa. Se uno dei due invece crolla e confessa (“l’abbiamo fatto per fregare il Fisco su consiglio di Tizio”), allora per l’altro è finita: a quel punto conviene patteggiare subito anche per lui.
Consulenti tecnici e perizie: A volte nei procedimenti complessi si nominano consulenti per analizzare flussi finanziari, ecc. La difesa può fare lo stesso: far redigere a un commercialista di fiducia una relazione che spieghi diversamente le operazioni (es. “il passaggio di soldi dal conto A al conto B aveva questa giustificazione commerciale, non era un occultamento”). Ciò per instillare dubbi. Non raramente nei processi per reati fiscali la partita si gioca sulle interpretazioni tecniche (era realmente dovuta quell’imposta? Davvero c’è stata evasione o solo elusione non punibile?). Sull’art.11, però, conta più il dato fattuale (atto simulato sì/no). Quindi il consulente può servire a dire: guardate che quell’atto non ha impedito al Fisco di soddisfarsi perché… (ad esempio, il debito era già garantito da ipoteca su altro bene, quindi vendere questo non ha reso inefficace la riscossione). Un’argomentazione del genere fu portata in un caso di trust familiare: la difesa disse “anche col trust, i debiti fiscali sarebbero stati pagati col patrimonio restante, quindi mancava il pericolo concreto” e il giudice gli diede ragione assolvendo . Ogni caso ha sue peculiarità.

In sintesi per il penale: la miglior difesa è non arrivarci, ovvero risolvere prima pagando o chiarendo col Fisco. Se ci si arriva, bisogna valutare realisticamente le prove: se reggono, conviene limitare i danni (collaborare, pagare, patteggiare). Se c’è spazio di manovra, puntare su assenza di dolo e destinazioni lecite. Ricordarsi che il processo penale ha regole probatorie più rigorose del tributario: qui servono prove “oltre ogni ragionevole dubbio”. Quindi, a differenza del giudizio tributario dove bastano presunzioni qualificate, in sede penale quelle stesse presunzioni devono diventare prove concrete. Ad esempio, il giudice penale può non accontentarsi del semplice “vivevano insieme, ergo era di lui il bene” ma volere evidenze (movimenti di denaro, accordi scritti). Se tali evidenze mancano, l’imputato va assolto (“dubbio” = assoluzione). Dunque la difesa può vincere per mancanza di prova certa laddove in sede tributaria magari si è persa. Ci sono casi in cui un contribuente ha perso in Commissione (dovendo pagare) ma è stato assolto in penale perché la soglia di prova non è stata raggiunta – tipicamente per l’art.11 se non si prova la simulazione con documenti, alcuni giudici sono prudenti.

Prevenzione e strumenti leciti di tutela patrimoniale

Da ultimo, rivolgendosi magari a chi legge questa guida per pianificare il futuro, va detto che esistono modi legali per proteggere il proprio patrimonio dai rischi senza incorrere in intestazioni fittizie. Se siete imprenditori o professionisti preoccupati di potenziali debiti, potete valutare ad esempio:

Costituire un fondo patrimoniale (se siete coniugati) destinando l’immobile familiare a bisogni della famiglia: i creditori per debiti estranei a quei bisogni (il Fisco in teoria per tributi puri potrebbe considerarsi estraneo, anche se c’è dibattito) troveranno più ostacoli a pignorare, salvo che provino la mala fede. Attenzione però: se il debito fiscale era già sorto, il fondo è revocabile e l’art. 2929-bis lo colpisce, quindi va fatto in tempi non sospetti. Inoltre, dopo la riforma del 2015, il fondo patrimoniale non offre scudo verso il Fisco se il debito deriva dall’attività con cui mantenete la famiglia (la giurisprudenza tende a dire che i debiti tributari, essendo conseguenza del lavoro con cui si provvede ai bisogni familiari, non sono estranei ai bisogni, quindi il Fisco può pignorare lo stesso) – c’è Cass. 16498/2009 e altre che vanno in tal senso. Quindi il fondo funziona solo per debiti “voluttuari” non connessi, e parzialmente.
Stipulare polizze vita o fondi pensione: queste forme di investimento sono impignorabili nei limiti di certi importi e condizioni, e non sono intestazioni fittizie perché sono reali atti di previdenza. Spostare liquidità e risparmi in polizze vita può mettere al riparo quei soldi da futuri creditori (salvo revocatoria se versamenti spropositati pre-debito). Non vi protegge la casa, ma almeno i risparmi sì.
Trust o vincoli destinati: istituire un trust vero, con un trustee indipendente e finalità chiare (es. tutela dei figli), può offrire protezione se fatto in bonis (cioè quando non avete odore di debiti). Ma deve essere un trust sostanziale: se poi continuate voi ad amministrare i beni come nulla fosse, verrà smascherato . C’è stata molta diatriba sui trust: oggi se ne salva la validità solo se c’è effettiva separazione e scopo non fraudolento. Diversi trust familiari “auto-dichiarati” sono stati ignorati dal Fisco (e penalmente perseguiti) perché manifestamente fatti solo per proteggere i beni mantenendo il controllo occulto .
Usare patti di famiglia per il passaggio generazionale dell’azienda (strumento legale che però richiede liquidare gli altri legittimari). Questo può blindare alcuni trasferimenti evitando impugnazioni ereditarie, ma non protegge dai creditori se fatto a ridosso di insolvenza.
Trasparenza e concordati preventivi: paradossalmente, se avete grossi debiti, è meglio affrontarli a viso aperto tramite un accordo con i creditori (rateazione con il Fisco, accordo di ristrutturazione debiti, ecc.) prima che degenerino in esecuzioni. Molte persone tentano di salvare i beni con trucchi e poi si trovano comunque rovinate e in più pregiudicate penalmente. Invece, coinvolgere i creditori in un dialogo, offrire parte del patrimonio per chiudere le pendenze, è un’alternativa lecita e spesso più efficace nel lungo termine.

In sostanza, la miglior difesa è la prevenzione legale: se temete di poter avere problemi, consultate professionisti per vie lecite di tutela. Una volta compiuta l’intestazione fittizia, come abbiamo visto, difendersi è complesso e i rischi elevati.

Domande frequenti (FAQ) su intestazioni fittizie di immobili

D: Cosa si intende esattamente per “intestazione fittizia” di un immobile?
R: È la situazione in cui un immobile risulta formalmente intestato a una persona che in realtà funge solo da prestanome, mentre il vero proprietario di fatto è un altro soggetto . In pratica c’è un accordo occulto per cui l’intestatario formale non esercita i tipici poteri e benefici del proprietario, limitandosi a fare da schermo a colui che invece finanzia l’acquisto, utilizza l’immobile e ne trae vantaggi . Ad esempio, se Tizio compra una casa ma la registra a nome del fratello Caio (che non sborsa nulla e lascia che Tizio la utilizzi e magari la affitti), l’immobile è intestato fittiziamente a Caio. Civilisticamente, è una simulazione: l’apparenza (proprietario = Caio) non coincide con la realtà (proprietario sostanziale = Tizio).

D: Perché l’Agenzia delle Entrate e i creditori perseguono le intestazioni fittizie?
R: Perché spesso queste operazioni sono utilizzate per evadere tasse o sfuggire ai creditori, violando il principio che ciasuno risponde dei propri debiti con tutti i suoi beni. Dal punto di vista fiscale, intestare redditi o patrimoni a terzi consente di occultare imponibile o di rendere infruttuosa la riscossione coattiva . Il Fisco dunque le considera condotte fraudolente (evasione/evasione contributiva), da contrastare facendo emergere la reale situazione e recuperando le imposte evase. Anche un creditore privato (es. banca) le combatte perché con prestanomi il debitore sembra nullatenente e non paga. In sintesi: sono viste come frode alla legge, quindi vanno neutralizzate per tutelare l’interesse erariale e la par condicio creditorum.

D: È la stessa cosa dell’elusione fiscale o dell’abuso del diritto?
R: Non proprio. Nell’elusione fiscale (abuso del diritto) il contribuente sfrutta strumenti leciti in modo artificioso per ottenere vantaggi d’imposta, senza mentire sull’identità: ad esempio, sposta la residenza in un paradiso fiscale per pagare meno tasse, ma in realtà continua a vivere in Italia (qui l’abuso sta nel simulare una residenza estera) . L’intestazione fittizia, invece, implica proprio un inganno sul soggetto: c’è un prestanome che finge di essere il proprietario/contribuente al posto del vero. È più simile all’evasione (occultamento) che all’elusione . Un’operazione può avere aspetti di entrambe: es., creare una società estera fittizia (abuso) e intestarle beni propri (interposizione fittizia). La differenza pratica: l’elusione (abuso) comporta solo il recupero delle imposte senza sanzioni penali, mentre l’interposizione fittizia è considerata fraudolenta e porta a sanzioni amministrative e anche penali .

D: Quali segnali usa l’Agenzia delle Entrate per scoprire un’intestazione fittizia?
R: Diversi indicatori tipici fanno scattare l’attenzione:
– Disparità reddito-patrimonio: soggetti che dichiarano poco o nulla ma risultano legati a patrimoni immobiliari ingenti (magari intestati a familiari senza redditi) .
– Movimentazioni finanziarie sospette: grandi flussi di denaro verso conti di terzi legati al contribuente (coniugi, parenti stretti) senza giustificazione economica plausibile .
– Uso di beni intestati ad altri: ad esempio, il contribuente vive in una casa intestata a un parente, guida auto aziendali di società riconducibili a lui, affitta immobili intestati a terzi incassandone i canoni, ecc. Se c’è incoerenza tra chi appare proprietario e chi di fatto gode del bene, è un forte segnale .
– Agevolazioni fiscali sfruttate tramite terzi: es., immobili acquistati con agevolazione prima casa intestati a familiari ma pagati da contribuente, o intestazione di immobili a società di comodo per dedurre costi (affitti) in capo al contribuente stesso.
– Patrimoni schermati in trust o società estere: trust familiari dove disponente e beneficiario coincidono, società in paradisi fiscali possedute indirettamente, etc. Ormai c’è scambio info a livello internazionale, e se emergono trust esteri opachi legati a un italiano, scatta verifica come possibili interposizioni .

Quindi il Fisco incrocia dati di famiglia, catasto, registri, controlla i conti bancari di congiunti, verifica se i contribuenti “poveri” conducono in realtà beni intestati ad altri. In presenza di questi indizi formulano presunzioni e chiedono al contribuente spiegazioni; se non sono convincenti, procedono con accertamento .

D: Se l’Agenzia scopre un’intestazione fittizia, cosa mi succede in concreto?
R: Ti troverai esposto su tre fronti:
1. Fronte fiscale: l’Agenzia ignora l’intestazione a terzi e ti tassa direttamente i redditi patrimoniali collegati (affitti, plusvalenze, ecc.), recuperando le imposte evase con interessi . In più, pesanti sanzioni amministrative: tipicamente il 90-180% dell’imposta evasa per infedele dichiarazione, 120-240% per omessa . Dovrai pagare anche eventuali imposte indirette evitate (es. imposta di registro prima casa se non spettava). Insomma, un accertamento con somme molto elevate.
2. Fronte civile-patrimoniale: il Fisco (o altro creditore) agirà per aggredire il bene nascosto. Può chiedere al giudice di dichiarare l’atto con cui l’hai intestato a terzi inefficace o simulato . Oppure, se era una donazione a un familiare, può direttamente pignorarlo (grazie all’art. 2929-bis c.c.). In definitiva, rischi di perdere il bene: può essere ipotecato e venduto all’asta per saldare i tuoi debiti tributari. Il terzo intestatario non potrà opporsi efficacemente se c’è prova che faceva da schermo.
3. Fronte penale: se la condotta è rilevante (e di solito lo è, perché implica volontà di frode), potresti essere denunciato per reati tributari. In primis la sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte (art.11 D.Lgs.74/2000) che prevede fino a 6 anni di reclusione . Inoltre, se attraverso l’intestazione hai evaso redditi, si aggiungono reati di dichiarazione infedele od omessa (anche lì pene di qualche anno). Quindi potresti sottoporti a processo penale, con rischio di condanna a carcere (spesso convertibile in misure alternative se incensurato e paghi il dovuto, ma la fedina penale viene macchiata). Già in fase di indagine, puoi subire sequestri preventivi sui tuoi beni per equivalente: ti congelano conti, immobili, ecc. .

In sintesi: dovrai pagare somme ingenti al Fisco, potresti perdere la proprietà dell’immobile “schermato” e affrontare conseguenze penali serie (che vanno dal patteggiare una pena con condizionale fino a rischiare effettivamente la detenzione se la frode è grossa e non ripaghi). Non ultimo, se sei un imprenditore o professionista, tali vicende rovinano la tua reputazione e i rapporti con le banche/fornitori.

D: Come posso difendermi se mi contestano un’intestazione fittizia che in realtà non è tale?
R: Devi dimostrare che l’intestazione è reale, non un prestanome. In pratica, che il soggetto formalmente intestatario è anche il vero proprietario/finanziatore. Quindi:
– Prova che i soldi per comprare l’immobile venivano dall’intestatario (esibisci bonifici, assegni a suo nome, movimenti da suoi conti) e non da te .
– Prova che l’intestatario aveva la capacità economica per permettersi quell’acquisto (stipendi, risparmi, vendite di altri beni suoi, eredità). Se era disoccupato e senza patrimonio, è arduo convincere.
– Mostra che l’intestatario amministra e usa realmente il bene: ad esempio incassa i canoni d’affitto e li spende per sé, compare come parte attiva in ogni gestione dell’immobile (pagamento imposte, decisioni, ecc.), mentre tu non ne trai vantaggi. Se invece di fatto sei tu a usare l’immobile, devi spiegare perché (es. comodato gratuito genuino).
– Se l’Agenzia porta indizi (es. parentela), controbattili punto per punto: “sì è mio figlio ma aveva i suoi soldi dal nonno”, “vero che io vivevo lì, ma pagavo un affitto a mio figlio” (mostrane le prove), etc. Devi smontare la presunzione di schermo che hanno costruito .
– Attenzione ai tempi: se l’atto è avvenuto quando neanche esisteva il debito fiscale, sottolinealo (nessuna frode perché all’epoca non c’era nulla da frodare). Questo può togliere il movente.
– Utilizza ogni elemento formale a tuo favore: ad esempio, se il rogito riporta che il prezzo è stato pagato con assegno di Caio, evidenzia che c’è quell’atto pubblico che ne fa fede (sarà l’Agenzia a dover provare il contrario).
– In sede giudiziaria, puoi anche far testimoniare terzi che confermino la tua versione (in sede penale e civile è possibile): ad es. il notaio o amici di famiglia potrebbero dire “sapevamo che i soldi erano di Caio, non di Tizio”.

Insomma, porta alla luce tutto ciò che rende verosimile che non c’era un accordo simulatorio ma un vero trasferimento di ricchezza. Se restano ambiguità e contraddizioni, sarà dura vincere: il giudice potrebbe propendere per la tesi del Fisco.

D: Intestare i miei beni a un familiare per non farli prendere dal Fisco è reato?
R: Sì, quasi certamente. Si configura il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte (art.11) se hai debiti fiscali rilevanti (sopra 50.000 €) e, con lo scopo di evitare il pagamento, trasferisci o schermi beni tramite un prestanome . Tipicamente “intestare la casa ad altri per non farla pignorare” è proprio l’esempio da manuale di questo reato . La pena va da 6 mesi a 4 anni (fino a 6 anni se il debito supera 100k) . Ciò a prescindere dal fatto che poi il Fisco riesca o meno a recuperare: basta l’atto fraudolento compiuto al fine di sottrarsi. Quindi sì, “far sparire” beni con intestazioni fittizie è penalmente perseguibile. Lo scenario comune è: arriva una verifica o una cartella grossa, e tu corri a intestar beni a moglie e figli – ecco, stai dando prova del dolo di sottrazione, e se ti scoprono (e ti scoprono, perché controllano i registri) scatterà la denuncia all’Autorità giudiziaria. Meglio evitare: si passa da un problema economico a uno penale.

D: Se però io trasferisco davvero il bene, a prezzo di mercato, è ancora reato?
R: Vendere un bene per pagare altri debiti, a valore di mercato e senza inganni, non integra reato (potrebbe semmai essere soggetto a revocatoria in sede civile, ma penalmente no). L’art.11 infatti richiede l’artificio o la simulazione. Una vendita reale, dove incassi soldi e magari li usi per la tua azienda o li lasci in conto correnti tracciabili, non è fraudolenta, anche se rende più difficile al Fisco pignorare quel bene (perché l’hai alienato). La giurisprudenza dice chiaramente: “la mera idoneità a ostacolare la riscossione non basta, serve un quid pluris di inganno” . Ad esempio, se vendi la casa per fare cassa e pagare fornitori, e il corrispettivo è congruo e documentato, non è reato (potrebbe diventarlo se il ricavato lo nascondi in conti esteri non tracciati, allora rientra nell’inganno). Invece una vendita fittizia (con prezzo finto o compratore compiacente) è senz’altro fraudolenta . Così come mettere i soldi in un trust segreto: anche quello è un artifizio (occultamento). Quindi, la sostanza conta: atto realmente dispositivo e finalità non evasiva = niente reato (forse imprudenza civile, ma non penale); atto simulato/ingannevole = reato. Attenzione però: l’onere di dimostrare che era tutto genuino poi potrebbe ricadere su di te se finisci indagato. Quindi se proprio vendi, documenta bene l’uso del ricavato, in modo da poter dire “vedete, non volevo evadere, questi soldi sono andati lì, niente di nascosto”.

D: Il prestanome (parente o amico) rischia qualcosa legalmente?
R: Sì, anche lui può avere grane. In sede civile, se collabora alla frode, subirà le azioni (si vedrà revocare l’atto, pignorare il bene, ecc.). Non solo: se l’operazione viene scoperta, il prestanome potrebbe essere chiamato a rispondere come complice nel reato tributario. Chi presta il proprio nome “sapendo perché” di solito commette concorso in sottrazione fraudolenta o in dichiarazione infedele (a seconda). Per dire: se tuo fratello accetta di figurare proprietario per salvarti dai debiti, e magari firma dichiarazioni false, sta volontariamente partecipando a un reato. In molti casi la magistratura processa sia l’interponente che l’interposto. Certo, se il prestanome è, ad esempio, la nonna ultraottantenne all’oscuro di tutto, non verrà toccata. Ma se è un familiare consapevole e attivo, rischia denuncia penale in concorso . Inoltre, se il prestanome è un professionista (avvocato, commercialista) che organizza lo schema, ancora peggio: potrebbe rispondere pure lui e magari di reati più gravi (tipo autoriciclaggio se ripulisce soldi, o favoreggiamento reale). Quindi fare il prestanome “per aiutare un parente” non è affatto privo di conseguenze: può portare a perdere il bene e a beccarsi imputazioni penali. Spesso è anche controproducente: non di rado il prestanome finisce per confliggere col dominus (ad es., se il prestanome viene pressato dal Fisco, potrebbe confessare tutto dando guai al parente, oppure al contrario potrebbe impuntarsi a tenersi il bene per sé una volta passato il pericolo, creando litigi). Insomma, è uno sporco gioco in cui ci si può far male in due.

D: Ho fatto anni fa questo errore di intestare beni ai miei, ora ho paura: cosa dovrei fare?
R: La situazione è delicata. In genere, continuare nella frode aggrava solo le cose (ogni atto ulteriore potrebbe essere un nuovo reato, e la prescrizione decorre più tardi). Una strategia è quella di regolarizzare spontaneamente: ad esempio, far emergere i redditi evasi (ravvedimento operoso per le tasse non dichiarate) e iniziare a pagare il dovuto, se possibile, prima che arrivino controlli. Così riduci drasticamente il pericolo penale (se paghi prima di eventuale giudizio, molti reati decadono). Per il bene intestato, potresti riportarlo a te (il che però attira l’attenzione se non lo è già) oppure lasciarlo com’è ma renderti disponibile a offrire quel bene a garanzia del debito. Mi spiego: se vai all’Agenzia Riscossione e dici “ho questo debito, non ho intestato niente ma posso ipotecare volontariamente la casa di mia moglie per ottenere una rateazione”, stai cambiando atteggiamento, riconoscendo di fatto la titolarità economica. Difficile consigliarti senza dettagli, ma spesso la via migliore è mettersi in regola prima di essere scoperti: costa, ma meno di sanzioni e processi. Se invece sei già sotto accertamento, allora predisponi una difesa come sopra (se hai margini di vittoria) oppure valuta un accordo di pagamento. In sintesi, conviene rompere lo schema fittizio in modo controllato, piuttosto che perseverare e farsi scoprire.

D: Quali alternative legali esistono per proteggere un immobile da possibili futuri crediti senza commettere reati?
R: Ci sono alcuni strumenti leciti di asset protection, se usati per tempo e correttamente:
– Costituire un fondo patrimoniale (se sei sposato) o destinare un bene a bisogni di figli minori: questo vincolo rende il bene aggredibile solo per debiti contratti per bisogni familiari. Attenzione però: il Fisco spesso rientra tra questi bisogni, specie se il debito deriva da redditi con cui mantieni la famiglia, quindi la protezione è limitata. Inoltre, se hai già debiti, il fondo è revocabile (e col 2929-bis pure pignorabile subito). Quindi va fatto quando ancora non hai problemi, come misura preventiva.
– Usare un trust o una fondazione: trasferire i beni a un trust amministrato da un soggetto indipendente, con scopi chiari (es. garantirti una rendita, o tutelare un figlio disabile). Se il trust è istituito in bonis e non su misura per frodare i creditori, può reggere. La giurisprudenza però esamina caso per caso: trust troppo “fai da te” (dove tu sei sia disponente che trustee e beneficiario) vengono ignorati dal Fisco . Un trust efficace richiede perdere davvero controllo sui beni – cosa che molti non sono disposti a fare.
– Fare un patto di famiglia per passare l’azienda (non tanto per immobili personali, ma per aziende di famiglia) ai figli, liquidando gli altri eredi: è lecito e protegge da impugnazioni ereditarie, ma non tutela dai creditori.
– Stipulare assicurazioni vita e previdenziali: i capitali investiti lì sono in parte impignorabili e fuori dall’asse ereditario, quindi possono sfuggire ai creditori se fatti in tempi non sospetti. Non protegge la casa, ma mette al sicuro liquidità.
– Per l’immobile principale, considerare se vendere e magari prendere casa in affitto: soluzione radicale ma a volte ragionevole se prevedi che comunque la perderesti e preferisci monetizzare tu ora (ovviamente se non ci sono già ipoteche o vincoli). Vendere a terzi estranei a prezzo pieno e utilizzare il ricavato per pagare i debiti o metterlo al sicuro in forme lecite è meglio che intestare ai parenti restando esposto.

In generale: proteggere un bene dai creditori è lecito solo entro certi limiti (non deve ledere eccessivamente le loro ragioni). La vera tutela legale è non indebitarsi oltre il sostenibile e, se succede, cercare accordi. Le scorciatoie dei prestanome sono quasi sempre scoperte e punite. Come regola: consultare un esperto prima di fare mosse patrimoniali se sei in odore di problemi economici – ti potrà indicare le poche vie sicure percorribili.

Conclusioni

L’intestazione fittizia di immobili appare, a prima vista, una soluzione furba per mettere al riparo i propri beni o ridurre il carico fiscale. Tuttavia, come abbiamo illustrato, si tratta di un rimedio illusorio e rischiosissimo. Le normative italiane – tanto tributarie quanto civili e penali – dispongono di strumenti efficaci per smascherare l’inganno e ripristinare la realtà sostanziale: il Fisco può ignorare il prestanome e imputare redditi e patrimoni al vero proprietario , i creditori possono ottenere l’inefficacia degli atti dispositivi in frode , e i giudici penali possono sanzionare severamente chi simula vendite o donazioni per non pagare le imposte . In definitiva, chi percorre questa strada finisce per peggiorare la propria posizione: invece di salvare il bene, rischia di perderlo ugualmente (magari all’asta, a prezzo inferiore) e al contempo di subire sanzioni economiche ben più pesanti e addirittura condanne penali.

Dal punto di vista del debitore, la guida ha evidenziato come le possibili difese siano complesse e tutt’altro che garantite. Se l’intestazione aveva una sostanza lecita, occorre faticosamente provarlo con documenti e fatti concludenti; se invece era effettivamente fittizia, le argomentazioni difensive diventano deboli ed è spesso più fruttuoso cercare un componimento (pagare il dovuto, transare) che non impuntarsi in cause dall’esito prevedibile. Ignorare la convocazione dell’Agenzia o sperare che non se ne accorga è una strategia perdente: l’Amministrazione finanziaria dispone ormai di informazioni dettagliate sui patrimoni familiari e utilizza presunzioni legittime e confermate in Cassazione . Meglio affrontare la situazione, magari con l’ausilio di un avvocato tributarista esperto, per limitare i danni e valutare le opzioni (dalla difesa in giudizio se ci sono spiragli, alle procedure di definizione agevolata, ecc.).

Un’ultima riflessione: il punto di vista del legislatore e dei giudici su queste vicende è chiaramente orientato a far prevalere la sostanza sulla forma, in nome della giustizia fiscale. Ciò significa che, salvo rarissime eccezioni dove davvero l’intestazione era innocente, la bilancia penderà quasi sempre a favore dell’interpretazione anti-fraudolenta. Il debitore farebbe bene a esserne consapevole e a non farsi illusioni di poter “battere il sistema” con qualche documento di comodo. La realtà è che l’ordinamento – pur garantendo in linea di principio il diritto di disporre liberamente dei propri beni – pone un argine netto agli abusi: “le interposizioni fittizie di soggetti sono inopponibili al Fisco” recita l’art.37, co.3 , principio ormai scolpito anche nella giurisprudenza più recente .

In conclusione, come difendersi davvero? La miglior difesa è la correttezza: se non si attuano intestazioni fittizie, non si dovrà correre ai ripari. Se è troppo tardi e l’operazione è fatta, la difesa consiste nel collaborare per ripristinare la verità (o dimostrare che la verità economica era già quella apparente). In ogni caso, è fondamentale agire con l’assistenza di professionisti qualificati – tributaristi, civilisti, penalisti – in grado di navigare tra normative e sentenze aggiornate (come quelle citate in questa guida) per costruire la linea d’azione più efficace. Il debitore ha comunque dei diritti e delle opportunità (contradditorio, presunzioni da contestare, strumenti deflattivi, etc.), purché si muova per tempo e con trasparenza. L’obiettivo deve essere risolvere la propria posizione fiscale e patrimoniale in modo sostenibile e legale, evitando che un’intestazione fittizia di ieri diventi la rovina di domani.

Fonti e Riferimenti: Questa guida ha fatto riferimento a numerosi provvedimenti normativi e giurisprudenziali, tra cui l’art. 37, comma 3 DPR 600/1973 , l’art. 10-bis L.212/2000 , il D.Lgs. 74/2000 (artt. 2,3,4,5,11) , nonché sentenze recenti della Corte di Cassazione (es. Cass. Sez. Trib. 15/01/2025 n.939 , Cass. 27189/2024 sulle simulazioni , Cass. 1358/2023 sulle società schermo , Cass. 34747/2023 sui conti familiari , Cass. 20398/2005 sull’interposizione immobiliare , Cass. pen. 12084/2023 su sequestro e omessa dichiarazione , tra le altre). Si è inoltre fatto riferimento a commenti dottrinali e prassi (come circolari sull’abuso del diritto e sulla disciplina dei trust ). Ogni citazione nel testo rimanda alla fonte specifica per ulteriori approfondimenti. In particolare, si segnalano le analisi specialistiche di A. Monardo, “Interposizione fittizia in ambito tributario” , per un inquadramento sistematico, e le note di commento a Cassazione civile e penale su casi recenti .

In un’epoca di crescente interscambio di informazioni e tolleranza zero verso l’evasione, il messaggio è chiaro: ogni intestazione fittizia prima o poi verrà a galla e, a quel punto, difendersi diventa arduo e costoso. La via maestra rimane quella della trasparenza e, se necessario, della negoziazione onesta delle proprie difficoltà con il Fisco, piuttosto che imboccare scorciatoie illegali che possono portare a vicoli ciechi.

Sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte (art. 11 D.Lgs. n. 74/2000)
Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza n. 20816 depositata il 25 luglio 2024 – In materia di giudizio tributario, il nuovo comma 5-bis dell’art. 7 del d.lgs. n. 546 del 1992, introdotto dall’ art. 6 della l. n. 130 del 2022, è una norma di natura sostanziale e non processuale, sicchè la stessa si applica ai giudizi introdotti successivamente al 16 settembre 2022
Cass. pen., sez. II, 3 febbraio 2023, n. 4822

Hai ricevuto un avviso di accertamento perché l’Agenzia delle Entrate sostiene che un immobile a te collegato sia stato intestato fittiziamente a un’altra persona (parente, socio o terzo)? Fatti Aiutare da Studio Monardo

Hai ricevuto un avviso di accertamento perché l’Agenzia delle Entrate sostiene che un immobile a te collegato sia stato intestato fittiziamente a un’altra persona (parente, socio o terzo)?
Vuoi sapere cosa rischi e come puoi difenderti da queste contestazioni?

L’intestazione fittizia di immobili è una delle ipotesi più delicate per il Fisco: l’Agenzia può ritenere che il bene appartenga in realtà a un soggetto diverso dall’intestatario formale, allo scopo di evitare imposte o agevolazioni indebite. Tuttavia, non basta il sospetto: servono prove concrete, che spesso mancano o sono viziate.

👉 Prima regola: verifica su quali elementi si fonda l’accertamento. L’onere della prova non è solo a tuo carico.

⚖️ Quando scattano le contestazioni

Acquisto intestato a terzi ma finanziato con denaro tuo (o di un familiare);
Compravendite simulate per ottenere agevolazioni fiscali o esenzioni;
Intestazioni a soci o parenti usate per ridurre la base imponibile o nascondere beni;
Utilizzo dell’immobile da parte tua o della tua impresa, pur se formalmente intestato ad altri;
Segnalazioni incrociate da notai, banche o anagrafe tributaria.

📌 Conseguenze della contestazione

Recupero delle imposte non pagate su acquisto o possesso (registro, ipotecarie, catastali, IMU);
Sanzioni per simulazione o dichiarazioni infedeli;
Interessi di mora;
Rischio di ulteriori contestazioni su redditi, plusvalenze o agevolazioni collegate;
Possibili profili di illecito penale in caso di frode fiscale.

🔍 Cosa verificare per difendersi

Provenienza del denaro: chi ha realmente sostenuto il pagamento?
Contratti e rogiti: riportano fedelmente le pattuizioni tra le parti?
Utilizzo dell’immobile: chi ne ha la disponibilità effettiva?
Motivazione dell’accertamento: l’Agenzia deve indicare fatti concreti e non basarsi solo su presunzioni generiche;
Regolarità della notifica e rispetto dei termini di decadenza.

🧾 Documenti utili alla difesa

Atti notarili di compravendita e contratti correlati;
Bonifici, assegni e prova dei finanziamenti utilizzati;
Dichiarazioni bancarie o contratti di mutuo;
Certificati di residenza e utenze per dimostrare l’effettivo uso dell’immobile;
Eventuali contratti di comodato o locazione registrati;
Comunicazioni con il notaio o con i terzi coinvolti.

🛠️ Strategie di difesa

Dimostrare la reale titolarità e i motivi legittimi dell’intestazione;
Provare la regolarità fiscale dell’operazione e dei pagamenti;
Contestare vizi dell’atto: motivazione insufficiente, decadenza dei termini, notifica irregolare;
Richiedere autotutela in caso di contestazioni palesemente infondate;
Ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria entro 60 giorni, con possibilità di sospendere la riscossione;
Mediazione tributaria (quando prevista) per ridurre sanzioni e interessi.

🛡️ Come può aiutarti l’Avv. Giuseppe Monardo

📂 Analizza l’accertamento e le prove raccolte dall’Agenzia delle Entrate;
📌 Verifica la legittimità della contestazione di intestazione fittizia;
✍️ Redige memorie difensive e ricorsi per annullare o ridimensionare la pretesa fiscale;
⚖️ Ti rappresenta nel contraddittorio e nei giudizi tributari;
🔁 Suggerisce strategie preventive per strutturare correttamente operazioni immobiliari future.

🎓 Le qualifiche dell’Avv. Giuseppe Monardo

✔️ Avvocato esperto in accertamenti fiscali e operazioni immobiliari;
✔️ Specializzato in difesa di privati, famiglie e società contro contestazioni di intestazioni fittizie;
✔️ Gestore della crisi iscritto presso il Ministero della Giustizia.

Conclusione

Le contestazioni dell’Agenzia delle Entrate sulle intestazioni fittizie di immobili non sempre reggono: spesso si basano su presunzioni fragili o su dati incompleti.
Con una difesa tecnica puoi dimostrare la regolarità dell’operazione, evitare il recupero di imposte non dovute e proteggere il tuo patrimonio.

📞 Contatta subito l’Avv. Giuseppe Monardo per una consulenza riservata: la tua difesa contro gli accertamenti su intestazioni fittizie di immobili inizia qui.

Leggi con attenzione: se in questo momento ti trovi in difficoltà con il Fisco ed hai la necessità di una veloce valutazione sulle tue cartelle esattoriali e sui debiti, non esitare a contattarci. Ti aiuteremo subito. Scrivici ora. Ti ricontattiamo immediatamente con un messaggio e ti aiutiamo subito.

Informazioni importanti: Studio Monardo e avvocaticartellesattoriali.com operano su tutto il territorio italiano attraverso due modalità.

Consulenza digitale: si svolge esclusivamente tramite contatti telefonici e successiva comunicazione digitale via e-mail o posta elettronica certificata. La prima valutazione, interamente digitale (telefonica), è gratuita, ha una durata di circa 15 minuti e viene effettuata entro un massimo di 72 ore. Consulenze di durata superiore sono a pagamento, calcolate in base alla tariffa oraria di categoria.
Consulenza fisica: è sempre a pagamento, incluso il primo consulto, il cui costo parte da 500€ + IVA, da saldare anticipatamente. Questo tipo di consulenza si svolge tramite appuntamento presso sedi fisiche specifiche in Italia dedicate alla consulenza iniziale o successiva (quali azienda del cliente, ufficio del cliente, domicilio del cliente, studi locali in partnership, uffici temporanei). Anche in questo caso, sono previste comunicazioni successive tramite e-mail o posta elettronica certificata.

La consulenza fisica, a differenza di quella digitale, viene organizzata a partire da due settimane dal primo contatto.

Disclaimer: Le opinioni espresse in questo articolo rappresentano il punto di vista personale degli Autori, basato sulla loro esperienza professionale. Non devono essere intese come consulenza tecnica o legale. Per approfondimenti specifici o ulteriori dettagli, si consiglia di contattare direttamente il nostro studio. Si ricorda che l’articolo fa riferimento al quadro normativo vigente al momento della sua redazione, poiché leggi e interpretazioni giuridiche possono subire modifiche nel tempo. Decliniamo ogni responsabilità per un uso improprio delle informazioni contenute in queste pagine.
Si invita a leggere attentamente il disclaimer del sito.