Contestazioni Su Comodato D’Uso Fittizio Di Immobili: Come Difendersi

Da Giuseppe Monardo
Settembre 3, 2025
05:26

Hai concesso un immobile in comodato d’uso gratuito e hai ricevuto una contestazione dall’Agenzia delle Entrate perché ritenuto fittizio? Il Fisco sospetta spesso che dietro i comodati simulati si nascondano in realtà locazioni non dichiarate o strumenti per sottrarre immobili a imposte e accertamenti. In questi casi le conseguenze possono essere pesanti, ma con la giusta difesa è possibile ribaltare le contestazioni.

Cos’è il comodato d’uso e quando è legittimo
Il comodato è il contratto con cui un soggetto (comodante) concede gratuitamente a un altro (comodatario) l’uso di un immobile, con l’obbligo di restituirlo. È legittimo quando:
– Viene stipulato in forma scritta e registrato, se previsto dalla legge
– È realmente gratuito, senza corrispettivi nascosti
– Il comodatario utilizza l’immobile per esigenze personali o familiari
– Non vengono corrisposti canoni o somme che possano essere assimilate a un affitto

Quando scattano le contestazioni del Fisco
– Se il contratto di comodato non è registrato o non appare coerente con l’utilizzo effettivo dell’immobile
– Se il comodatario paga somme periodiche che, di fatto, lo trasformano in un contratto di locazione mascherato
– Se le spese di gestione o manutenzione versate superano il concetto di semplice rimborso
– Se il comodato è usato come strumento per sottrarre il bene a pignoramenti o imposte patrimoniali
– Se vengono rilevate movimentazioni bancarie non coerenti con la gratuità del contratto

Cosa rischi in caso di comodato fittizio
– Riqualificazione del rapporto come locazione, con tassazione dei canoni presunti
– Recupero delle imposte non dichiarate
– Applicazione di sanzioni e interessi sulle somme contestate
– Possibile accusa di simulazione contrattuale o di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte
– Azioni esecutive su immobili e beni collegati

Come difendersi da una contestazione su comodato d’uso
– Dimostrare con il contratto registrato la natura reale del comodato
– Presentare documentazione che provi la gratuità del rapporto (assenza di canoni, spese sostenute direttamente dal proprietario)
– Contestare la ricostruzione del Fisco quando si basa solo su presunzioni prive di prove concrete
– Evidenziare che eventuali somme versate dal comodatario hanno natura di rimborso spese e non di corrispettivo
– Impugnare l’avviso di accertamento davanti alla Corte di Giustizia Tributaria entro i termini di legge

Il ruolo dell’avvocato nella difesa
– Analizzare l’atto di contestazione e verificare la legittimità della riqualificazione del contratto
– Raccogliere prove documentali e testimonianze sull’effettiva natura del comodato
– Contestare le presunzioni arbitrarie dell’Agenzia delle Entrate
– Redigere memorie difensive e ricorsi per chiedere l’annullamento dell’accertamento
– Tutelare il contribuente anche da eventuali profili penali collegati

Cosa puoi ottenere con una difesa efficace
– L’annullamento totale o parziale della contestazione
– La riduzione delle sanzioni e degli interessi richiesti
– Il riconoscimento della validità del contratto di comodato
– La sospensione di procedure esecutive già avviate
– La tutela del patrimonio personale e familiare da richieste indebite

⚠️ Attenzione: il comodato d’uso gratuito è un contratto legittimo, ma se non è ben documentato o se appare incoerente con la realtà dei fatti, può essere facilmente contestato dal Fisco. Una difesa mirata e supportata da prove è essenziale per ribaltare le accuse.

Questa guida dello Studio Monardo – avvocati esperti in difesa tributaria e contenzioso fiscale – ti spiega come affrontare le contestazioni sul comodato d’uso fittizio di immobili e come difenderti in modo efficace.

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Introduzione

Nel panorama giuridico italiano, il comodato d’uso gratuito di un immobile – ossia il prestito gratuito di una casa o altro bene immobile – può talvolta essere utilizzato in modo strumentale o fittizio, sollevando questioni legali complesse. Si parla di comodato fittizio quando un contratto di comodato viene usato come schermo per mascherare una realtà diversa: ad esempio, un affitto in nero (locazione non dichiarata) oppure una strategia per sottrarre il bene ai creditori. Tali situazioni possono emergere in vari contesti:

Esecuzioni immobiliari: il debitore, sapendo di avere debiti, trasferisce la proprietà a un familiare o presta l’immobile a terzi in comodato nel tentativo di evitare un pignoramento.
Accertamenti fiscali e antiriciclaggio: l’Agenzia delle Entrate o la Guardia di Finanza potrebbero contestare che un comodato gratuito nasconda in realtà un rapporto locativo con canoni non dichiarati, oppure che la fittizia intestazione di un immobile a un prestanome serva per eludere controlli patrimoniali.
Contenzioso tra privati: un proprietario e un occupante possono litigare sul vero titolo di godimento dell’immobile – il primo sostenendo trattarsi di comodato precario, il secondo affermando di aver pagato un affitto in nero (quindi con un contratto di locazione dissimulado).

In tutte queste ipotesi, chi è accusato di aver simulato un comodato (tipicamente il debitore o il proprietario originario dell’immobile) deve sapere come difendersi efficacemente. In questa guida – aggiornata a agosto 2025 – forniremo un’analisi approfondita e pratiche strategie di difesa dal punto di vista del debitore. Useremo un linguaggio giuridico ma chiaro, con riferimenti normativi puntuali, cenni alle più recenti sentenze della giurisprudenza e tabelle riepilogative. Inoltre, una sezione di Domande e Risposte (FAQ) affronterà i dubbi frequenti in materia.

Inquadramento del problema: Un comodato d’uso fittizio è, in sostanza, un contratto simulato. Formalmente le parti dichiarano un comodato gratuito, ma la realtà sottostante è diversa: o c’è un corrispettivo occulto (caso di affitto in nero camuffato da comodato) oppure il comodato serve solo a creare un’apparenza (es. fingere che l’immobile appartenga a un terzo benefattore, mentre è il debitore a detenerlo o a trarne utilità). In entrambi i casi, la legge prevede strumenti per far emergere la verità e sanzionare gli abusi, ma offre anche al soggetto accusato alcune linee di difesa, come vedremo dettagliatamente.

Segue un’analisi sistematica del comodato e delle sue possibili contestazioni “fittizie”, con riferimenti alla normativa vigente (codice civile, codice di procedura civile, leggi tributarie e penali) e alle più recenti pronunce dei Tribunali e della Corte di Cassazione.

Cos’è il comodato d’uso gratuito e quando è “fittizio”

Il comodato d’uso gratuito è definito dall’art. 1803 del Codice Civile come il contratto col quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa, mobile o immobile, affinché questa se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituirla . Si tratta, dunque, di un contratto essenzialmente gratuito: il comodatario non paga alcun corrispettivo per l’uso del bene. Se invece è previsto un pagamento (canone), non si è più in presenza di un comodato, bensì di una locazione. In tabella, le differenze chiave tra comodato e locazione:

Differenze tra comodato e locazione di immobili

Caratteristica	Comodato d’uso gratuito	Locazione (affitto)
Corrispettivo dovuto	Nessuno (uso a titolo gratuito)	Canone periodico (affitto) dovuto
Durata	Libera, spesso a tempo determinato oppure “fintanto che serve” al comodatario (se uso familiare)
Recesso del proprietario	Possibile ad nutum (subito) se senza termine o per urgente bisogno ex art. 1809 c.c. (se a termine)
Tutela dell’utilizzatore	Limitata: nessuna protezione dallo sfratto immediato se il comodante rivuole il bene	Forte: ha diritto a rimanere fino a scadenza; sfratto solo con procedimento formale
Obbligo di registrazione	Non obbligatoria ai fini civilistici; richiesta solo se stipulato in forma scritta e di durata > 30 giorni (per fini fiscali)	Obbligatoria per legge entro 30 giorni (pena sanzioni e nullità)
Tassazione per il proprietario	Nessuna imposta sul reddito (nessun reddito prodotto); registro fissi se registrato (€200)	Reddito da fabbricato imponibile IRPEF (o cedolare secca), imposta di registro annuale 2% canone salvo cedolare
Opponibilità a terzi (es. acquirente all’asta)	NON opponibile: il terzo acquirente può liberare l’immobile, comodato privo di effetti verso di lui	In parte opponibile se il contratto ha data certa anteriore a pignoramento o ipoteca (art. 2923 c.c. per le locazioni)

Come si vede, il comodato è un rapporto precario: il proprietario può generalmente esigerne la restituzione appena ne abbia bisogno o, se non fu pattuito un termine, in qualsiasi momento (art. 1810 c.c.). La legge tutela molto meno il comodatario rispetto a un inquilino locatario. Proprio questa precarietà e gratuità permettono talvolta usi distorti del comodato: grazie alla mancanza di formalità stringenti, un comodato può essere simulato o dichiarato all’esterno per nascondere una situazione differente.

Quando parliamo di comodato d’uso fittizio, infatti, facciamo riferimento a due ipotesi principali:

Simulazione di comodato per nascondere un affitto (“affitto in nero”): qui comodante e comodatario fingono che l’immobile sia concesso gratis, magari registrando pure un contratto di comodato, mentre in realtà c’è un accordo segreto per il pagamento di un canone mensile. Lo scopo è di evitare le tasse e le tutele previste per i contratti di locazione regolari. Questo è un caso di simulazione relativa: il contratto apparente è un comodato gratuito, il contratto dissimulato è una locazione onerosa.
Comodato strumentale a sottrarre il bene ai creditori (interposizione fittizia): il proprietario (debitore) trasferisce il bene a un terzo (spesso un parente o società di comodo) e formalizza un comodato a suo favore, continuando di fatto a godere dell’immobile. Così, in caso di azioni esecutive, potrà dichiarare: “L’immobile non è mio, è di Tizio che me lo ha prestato in comodato”. In realtà Tizio è un prestanome; lo schema configura una intestazione fittizia del bene a terzi. Si tratta qui di una simulazione soggettiva: il vero dominus rimane il debitore, mentre il terzo interposto figura solo formalmente come proprietario (si veda l’approfondimento sulla interposizione fittizia più avanti).

In entrambe le situazioni, il comodato diviene “fittizio” perché manca la causa genuina del contratto di comodato, ossia lo spirito di liberalità o cortesia del comodante. Nel comodato autentico, il proprietario tollera che l’altro usi la cosa senza nulla pretendere. Nel comodato fittizio, invece, o il proprietario in realtà percepisce un vantaggio economico occulto (il canone in nero), oppure il comodato è stipulato solo sulla carta per realizzare un fine ulteriore (proteggere il bene da azioni di terzi, eludere norme).

Rilevanza giuridica: La distinzione non è solo terminologica. Identificare un comodato come fittizio ha conseguenze importanti: un contratto simulato è nullo tra le parti (art. 1414 c.c.), mentre verso i terzi si possono far valere gli accordi dissimulati o la reale natura dell’operazione. Ad esempio, l’inquilino potrà chiedere al giudice di accertare che il comodato celava una locazione e quindi applicare la normativa sugli affitti; il creditore potrà provare che la vendita al parente con comodato di ritorno era una simulazione, facendo considerare l’immobile ancora parte del patrimonio del debitore.

Va detto che il legislatore italiano ha individuato da tempo questi abusi e ha approntato specifiche misure normative. Ad esempio, il c.d. Decreto “Casa” (D.Lgs. 23/2011) prevedeva esplicitamente sanzioni civili per l’affitto in nero, contemplando il caso di registrazione di un contratto di comodato fittizio per celare un affitto. Quella disciplina (art. 3 commi 8-9 D.Lgs. 23/2011) fu però dichiarata incostituzionale nel 2014. Successivamente, la Legge di Stabilità 2016 ha introdotto tutele per l’inquilino che denuncia l’affitto in nero (vedremo a breve). Sul fronte delle esecuzioni, il codice di procedura distingue nettamente la locazione dal comodato: solo la prima può, in certi casi, sopravvivere alla vendita forzata (art. 2923 c.c.), mentre il comodato non vincola mai l’acquirente. Infine, a livello penale, esiste il reato di trasferimento fraudolento di valori (art. 512-bis c.p., già art. 12-quinquies L. 356/1992) che punisce l’intestazione fittizia di beni a terzi per eludere le misure di prevenzione patrimoniali. Anche su questo torneremo.

Nei paragrafi che seguono analizzeremo separatamente le principali situazioni di contestazione di comodato fittizio e i relativi strumenti di difesa:

Affitto in nero mascherato da comodato – Profili civilistici (nullità contrattuale) e fiscali (sanzioni tributarie), con le ultime sentenze.
Comodato fittizio nelle esecuzioni – Come viene trattato nelle procedure esecutive e come opporsi a un pignoramento.
Aspetti penali e antiriciclaggio – Rischi di rilievo penale (intestazione fittizia, riciclaggio) e strategie difensive.
Strumenti di difesa processuale – Opposizione all’esecuzione/pignoramento, prova della buona fede, vizi formali del contratto simulato.
FAQ – Domande frequenti dal punto di vista pratico, con risposte mirate per debitori, proprietari e comodatari.

Normativa di riferimento essenziale

Prima di addentrarci nei casi concreti, riepiloghiamo le principali norme italiane da tenere presenti quando si parla di comodato (fittizio o meno) e delle sue contestazioni:

Codice Civile:
Art. 1803 c.c.: definizione di comodato (gratuità e obbligo di restituzione) .
Art. 1809 c.c.: facoltà di richiedere la restituzione immediata se il comodante ha un urgente e imprevisto bisogno del bene (anche se era stato pattuito un termine). Esempio: genitore che aveva dato casa in comodato al figlio può revocarlo ad nutum se sopravviene necessità di riaverla.
Art. 1810 c.c.: se non è stabilito un termine, il comodante può richiedere la cosa in qualsiasi momento, a sua discrezione. Questo rende il comodato intrinsecamente precario.
Art. 1596 c.c. (in relazione all’art. 2923 c.c.): disciplina l’opponibilità delle locazioni al terzo acquirente di un immobile; non prevede analoga tutela per il comodatario, confermando la non opponibilità del comodato al nuovo proprietario (salvo accordi).
Artt. 1414 – 1417 c.c.: disciplina della simulazione contrattuale. Il 1414 c.c. stabilisce che il contratto simulato non produce effetti tra le parti, se non quelli previsti dall’eventuale contratto dissimulato (p.es. locazione nascosta dietro comodato); l’art. 1417 c.c. consente ai terzi pregiudicati dalla simulazione (es. creditori) di provare la simulazione con ogni mezzo (anche testimoni e presunzioni, non essendo vincolati ai limiti probatori che valgono tra le parti).
Art. 2901 c.c.: azione revocatoria ordinaria, strumento con cui un creditore può far dichiarare inefficace nei suoi confronti un atto del debitore che arreca pregiudizio alle sue ragioni (tipicamente donazioni o vendite ai familiari). Nel contesto del comodato fittizio, la revocatoria viene usata per colpire l’eventuale trasferimento di proprietà simulato (es: vendita/donazione dell’immobile al prestanome); il comodato in sé, essendo atto a titolo gratuito, potrebbe anch’esso rientrare tra gli atti impugnabili se ha data certa successiva al sorgere del credito (ma di solito è il trasferimento ad essere attaccato). I requisiti della revocatoria sono: eventus damni (l’atto riduce la garanzia patrimoniale) e consilium fraudis (intento di frodare i creditori, con conoscenza da parte del terzo se oneroso). Approfondiremo la prova del dolo (specifico o generico) più avanti, anche alla luce delle Sezioni Unite 2025.
Art. 2929-bis c.c.: misura introdotta nel 2015, consente ai creditori di pignorare direttamente beni oggetto di atti a titolo gratuito (es. donazioni) compiuti dal debitore, senza attendere l’esito di una causa di revocatoria, a condizione che il credito fosse anteriore all’atto e risulti da titolo esecutivo. (Questa norma ha portata limitata ma è da menzionare: in caso di donazione al figlio con comodato di ritorno, un creditore con titolo esecutivo pregresso potrebbe pignorare subito l’immobile donato, salvo poi il figlio opporsi in giudizio).
Codice di Procedura Civile:
Art. 615 c.p.c.: Opposizione all’esecuzione da parte del debitore. Se il debitore ritiene che l’esecuzione immobiliare non possa procedere (ad es. sostiene che il bene non era pignorabile o che egli non è il proprietario), può proporre opposizione per far valere tali motivi. Tuttavia, se l’immobile è intestato a un terzo, sarà piuttosto quest’ultimo a dover reagire (opposizione di terzo).
Art. 619 c.p.c.: Opposizione di terzo all’esecuzione (o al pignoramento). È l’azione con cui un terzo estraneo (es. il familiare intestatario) rivendica la proprietà del bene pignorato, sostenendo che non doveva essere sottoposto all’esecuzione per debiti altrui. Nel caso di comodato fittizio, questa è la via tipica per il prestanome proprietario per bloccare il pignoramento, costringendo il creditore a provare che l’intestazione a lui è simulata o revocabile.
Art. 2923 c.c. (applicato per rinvio dall’art. 560 c.p.c. nelle esecuzioni): disciplina l’effetto del pignoramento sulle locazioni in essere. Le locazioni anteriori al pignoramento, se di data certa e di giusto prezzo, sono opponibili all’acquirente fino a un certo limite di anni; quelle non registrate o concluse dopo il pignoramento non lo vincolano. Importante: questa norma non menziona il comodato, e la giurisprudenza è concorde che il comodato non rientra tra i diritti opponibili al custode o all’aggiudicatario. In pratica, il custode giudiziario o il nuovo acquirente può ignorare l’eventuale contratto di comodato e pretendere subito la liberazione dell’immobile (come confermano Cass. civ. Sez. I n. 11424/1999 e n. 17735/2009).
Norme tributarie:
Art. 1, comma 346, L. 311/2004 (Finanziaria 2005): stabilisce che i contratti di locazione non registrati sono nulli. Questa disposizione epocale ha reso nullo ab origine qualsiasi affitto “in nero” (non registrato entro i termini), impedendo al locatore di far valere il contratto in giudizio. La nullità è sanabile con registrazione tardiva? Su questo è intervenuta la Cassazione a Sezioni Unite nel 2017 (v. infra). Da notare: la nullità colpisce i contratti che costituiscono diritti relativi di godimento su immobili non registrati. Un comodato non è soggetto a obbligo di registrazione immediata (salvo uso dell’atto scritto e sue formalità fiscali), quindi non rientra direttamente in questa sanzione; ma se il comodato nascondeva una locazione, il vero accordo (locazione dissimulata) essendo non registrato risulta nullo in base a questa legge.
D.Lgs. 23/2011, art. 3 commi 8 e 9: questa (ormai abrogata) disciplina anti-evasione prevedeva un meccanismo punitivo per affitti in nero. In caso di mancata registrazione nei termini, il contratto veniva forzosamente trasformato in un 4+4 a canone bassissimo (triplo rendita catastale). Lo stesso regime si applicava se era stato registrato un comodato fittizio in luogo della locazione, o dichiarato un canone inferiore al reale. Tale normativa, in vigore dal 2011, fu dichiarata illegittima per eccesso di delega dalla Corte Costituzionale (sent. n. 50/2014). Dunque oggi non è più applicabile direttamente. Tuttavia, il concetto di “comodato fittizio” introdotto in quella sede è rimasto come riferimento: indicava il caso in cui le parti formalmente registravano un comodato ma di fatto esisteva un contratto di locazione non dichiarato.
Legge 208/2015, art. 1 comma 59: ha modificato la L. 431/1998 (disciplina delle locazioni abitative) dopo la caduta del D.Lgs. 23/2011. Oggi, se il locatore non registra il contratto entro 30 giorni, il conduttore può chiedere al giudice di accertare l’esistenza del contratto non registrato e di fissare un canone conformato (non superiore al minimo di legge). In pratica, si è dato all’inquilino un potere unilaterale di far “riemergere” l’affitto in nero a condizioni per lui favorevoli. Questa azione giudiziaria del conduttore è un forte deterrente contro i comodati fittizi usati per evadere il fisco.
T.U. Imposta di Registro, DPR 131/1986: prevede l’obbligo di registrare (con imposta fissa) i contratti di comodato redatti per iscritto entro 20 giorni. Se il contratto di comodato è solo verbale, non vi è obbligo di registrazione immediata; tuttavia, se il comodato verbale dura oltre 30 giorni, vi è comunque l’obbligo di comunicazione per motivi fiscali (quanto meno in caso d’uso diverso dall’abitativo principale). L’omessa registrazione di un comodato scritto comporta una sanzione amministrativa (e ovviamente fa perdere la “data certa” dell’atto nei confronti dei terzi).
D.Lgs. 74/2000 art. 4: reato di dichiarazione infedele dei redditi. Un proprietario che percepisce affitti in nero rischia, se l’imposta evasa supera determinate soglie penali (euro 50.000 annui di imposta evasa), di incorrere in responsabilità penale. Ricevere somme sotto banco da un comodatario può configurare questo reato tributario in caso di evasione significativa.
Norme penali e antiriciclaggio:
Art. 512-bis c.p. (già art. 12-quinquies D.L. 306/1992 conv. in L. 356/1992): reato di trasferimento fraudolento di valori. Punisce con la reclusione chiunque attribuisce fittiziamente ad altri la titolarità di denaro, beni o altre utilità, al fine di eludere misure di prevenzione patrimoniali o provvedimenti di sequestro/confisca. È la norma pensata per colpire i prestanome – ad esempio il mafioso che intesta i suoi immobili al parente incensurato. Oggi tale reato si applica anche in ambito di reati fiscali ed economici: non serve la mafia, basta lo scopo elusivo (es. evitare i sequestri per reati tributari). Dunque, un debitore che, prevedendo possibili azioni esecutive o sequestri, sposta i propri beni a terzi simulando vendite o comodati potrebbe, in casi gravi, essere accusato di questo reato. È un reato di pericolo astratto: non occorre che il bene sia effettivamente sottratto allo Stato o ai creditori, basta l’intenzione di farlo.
Art. 648-bis e 648-ter.1 c.p.: reati di riciclaggio e autoriciclaggio. Se il comodato fittizio si accompagna al reimpiego di denaro di provenienza illecita (per esempio, un immobile comprato con proventi in nero e intestato a un terzo per ripulirne l’origine), possono configurarsi queste fattispecie. La Cassazione ha chiarito che, se i beni acquistati col denaro illecito vengono intestati fittiziamente a terzi, il fatto può essere assorbito nel reato di riciclaggio (non si sommano i reati).
D.Lgs. 231/2007 (antiriciclaggio): impone a notai, avvocati e altri professionisti obblighi di adeguata verifica della clientela e segnalazione di operazioni sospette. Un contratto di comodato gratuito di immobili di valore elevato, soprattutto tra non familiari, è considerato un’operazione che potrebbe celare finalità elusive. Ad esempio, il Consiglio Nazionale del Notariato indica tra gli “indicatori di anomalie” situazioni come beni immobili intestati a persone diverse dai reali utilizzatori (es. socio che intesta a società e poi usa bene in comodato). Inoltre, se l’operazione supera la soglia di €15.000, il notaio deve svolgere due diligence su comodante e comodatario. Questi controlli non incidono direttamente sulla validità del comodato, ma possono far emergere l’interposizione fittizia in sede di indagine.

Come si vede, il quadro normativo è ampio. Nei paragrafi seguenti, useremo queste regole per analizzare i casi pratici di contestazione del comodato fittizio e delineare le possibili difese.

Affitto in nero mascherato da comodato: profili civilistici e fiscali

Una delle contestazioni più frequenti riguardanti comodati fittizi è quella in ambito locatizio: proprietario e inquilino fingono di essere in comodato gratuito, mentre in realtà c’è un affitto in nero. Questa pratica era diffusa specialmente prima del 2016, quando l’inquilino era quasi totalmente sprovvisto di tutele se il contratto non veniva registrato. Oggi, grazie a modifiche legislative e ad una giurisprudenza più rigorosa, un affitto mascherato da comodato espone il proprietario a serie conseguenze sia civili che fiscali, e dà alcuni strumenti di rivalsa all’inquilino.

Nullità del contratto e diritti dell’inquilino

Innanzitutto, va chiarito che un affitto in nero – ossia un contratto di locazione non registrato – è nullo per legge sin dall’origine (nullità ex lege ex art. 1 co. 346 L. 311/2004). Questo significa che, formalmente, il proprietario non potrebbe né agire per sfrattare l’inquilino né pretendere legalmente i canoni (non esiste un contratto valido che li giustifichi). Questa nullità tuttavia non implica che l’inquilino possa essere cacciato dalla sera alla mattina: si tratta di una situazione ibrida in cui, in passato, alcuni tribunali comunque riconoscevano tutela possessoria o applicavano il regime previsto dal D.Lgs. 23/2011 (prima che fosse abrogato).

Dopo la declaratoria di incostituzionalità del D.Lgs. 23/2011 nel 2014, vi è stato un periodo di incertezza. La Cassazione a Sezioni Unite è intervenuta nel 2017 (sent. n. 23601/2017) per affermare principi chiave:

La mancata registrazione rende il contratto nullo, ma tale nullità è di tipo “tributario” e può essere sanata da una tardiva registrazione, con effetti retroattivi . In altre parole, se il contratto era effettivamente di locazione (e non una simulazione) e le parti poi lo registrano, esso viene convalidato retroattivamente per l’intero periodo (tranne forse per eventuali periodi non inclusi nella registrazione) . Le Sezioni Unite hanno precisato che ciò vale in assenza di fenomeni simulatori: se c’è stata simulazione (come nel caso di comodato fittizio con canone occulto), siamo fuori da questo schema di nullità-sanatoria e si applicheranno altre conseguenze.
Hanno inoltre ribadito che patti occulti sul canone (es. accordo di un canone maggiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato) sono nulli ex art. 13 L. 431/1998. Dunque se un contratto registrato come comodato gratuito nascondeva una pattuizione segreta di affitto, tale patto segreto è radicalmente nullo e inopponibile dall’affittante.

Dal 2016, come visto, la legge consente all’inquilino di correre ai ripari: se scopre che il locatore non ha registrato il contratto (o lo ha registrato falsamente come comodato), può rivolgersi al tribunale. Il giudice potrà “accertare l’esistenza del contratto di locazione” e determinare un canone equo (non più alto del minimo di legge). Inoltre, è prassi che, una volta registrato (anche su impulso giudiziario), il contratto di locazione così emersione abbia la durata legale (4 anni + 4) decorrente dalla registrazione o dalla domanda giudiziale. Ciò significa che l’inquilino si vede riconosciuta una locazione regolare a lungo termine a canone calmierato, mentre il proprietario perde ogni diritto di sfrattarlo per la durata contrattuale come sanzione al proprio comportamento. Niente male come deterrente contro i comodati fittizi!

In aggiunta, se il locatore avesse già incassato somme “in nero” superiori al canone legale, l’inquilino potrebbe chiederne la restituzione. Ad esempio, in un caso di qualche anno fa un inquilino che aveva firmato un comodato ma versava mensilmente €500 “in regalo” al proprietario ha ottenuto dal giudice la qualificazione del rapporto come locazione e la condanna del proprietario a restituire l’eccedenza rispetto al triplo della rendita catastale annua prevista ex lege. Cassazione civile, sent. n. 12345/2018 ha affermato chiaramente che un comodato gratuito non può ritenersi tale se risulta un pagamento mensile sistematico: in tali casi il giudice deve qualificare il rapporto come locazione e applicare le relative tutele. Analogamente, Cass. civ. n. 29671/2020 ha convalidato l’uso di prove indirette (come messaggi WhatsApp tra le parti) per accertare l’esistenza di un canone occulto in un finto comodato. In quella vicenda, proprio gli scambi in chat sui pagamenti sono stati decisivi per smascherare l’affitto in nero.

In sintesi, dal punto di vista civilistico: il proprietario che concede un immobile in comodato ma percepisce di nascosto un affitto si trova in una posizione estremamente debole in giudizio. Non può sfrattare l’occupante invocando il comodato (perché verrebbe eccepita la simulazione e la nullità per difetto di registrazione), e rischia anzi che l’inquilino lo precorra denunciando il rapporto e ottenendo una regolarizzazione forzosa a condizioni sfavorevoli per il locatore. Il debitore-proprietario in questa situazione dovrebbe valutare di sanare spontaneamente la posizione (registrando tardivamente il contratto come locazione, pagando le imposte dovute magari con ravvedimento operoso) prima che il conflitto degeneri in giudizio. La registrazione tardiva, come detto, sana la nullità del contratto (Cass. SU 23601/2017) , ridando base legale al rapporto – sebbene rimangano comunque dovute le imposte evase e le relative sanzioni fiscali.

Sanzioni fiscali e conseguenze tributarie

L’affitto in nero celato da comodato espone il proprietario (comodante fittizio) a controlli e sanzioni da parte del Fisco. Negli ultimi anni, l’Agenzia delle Entrate incrocia diverse banche dati per individuare incongruenze: ad esempio, se un immobile risulta dato in comodato ma l’occupante vi ha la residenza e magari compaiono bonifici periodici verso il comodante, scatta un accertamento. Gli “indizi” che tipicamente fanno partire i controlli includono: pagamenti regolari (anche se causale “prestito” o “regalo”), utenze intestate al comodatario, dichiarazioni ISEE dove l’occupante risulta pagare spese per casa, ecc. .

Se l’Agenzia accerta che dietro il comodato si nascondeva un contratto di locazione, i riflessi fiscali sono:

Recupero delle imposte evase: il locatore dovrà pagare l’IRPEF sui canoni non dichiarati (o la cedolare secca se applicabile) per gli anni non prescritti, oltre all’imposta di registro evasa. Quest’ultima, per le annualità non registrate, è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 €. Se il contratto era totalmente occulto, si applica il 2% su ciascun anno o frazione, più interessi.
Sanzioni amministrative: tipicamente, omessa registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni – sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta (art. 69 DPR 131/86). Omessa dichiarazione dei redditi da locazione – sanzione dal 90% al 180% dell’IRPEF evasa (art. 1 D.Lgs. 471/97). Queste sanzioni possono essere ridotte utilizzando l’istituto del ravvedimento operoso (più si paga spontaneamente in fretta, più la sanzione percentuale diminuisce).
Perdita di agevolazioni fiscali eventualmente richieste: ad esempio, se il proprietario beneficiava di IMU ridotta per immobile dato in comodato a un figlio (agevolazione prevista dalla legge, ma richiede che il comodato sia registrato tra parenti entro il II grado), tale agevolazione decade se in realtà era un affitto.
Rischio di sanzioni penali tributarie: nei casi più gravi, se i canoni non dichiarati hanno portato all’evasione di oltre €50.000 di imposta per anno, può configurarsi il reato di dichiarazione infedele (art. 4 D.Lgs. 74/2000). In generale, l’affitto in nero di per sé non è reato se le cifre sono contenute, ma somme elevate o per molti anni possono far scattare la soglia penalmente rilevante .

Di seguito una tabella riepilogativa delle principali violazioni fiscali con le relative sanzioni amministrative in materia di affitti in nero (NB: non comprende eventuali sanzioni penali):

Violazioni fiscali in caso di affitto in nero (comodato fittizio)

Violazione	Sanzione prevista
Omessa registrazione del contratto di locazione nei termini di legge (30 gg)	120% – 240% dell’imposta di registro dovuta sul canone (minimo € 200). Se si registra tardivamente spontaneamente, sanzione ridotta (ravvedimento).
Canone dichiarato inferiore al reale (dichiarazione parzialmente infedele)	90% – 180% della maggiore IRPEF evasa, oltre interessi. Se importo evaso > €50k, possibile rilevanza penale (dichiarazione infedele).
Comodato gratuito “fittizio” (dichiarare comodato invece di locazione)	Inquadrato come omessa registrazione di locazione + omessa dichiarazione redditi: si applicano le due sanzioni sopra cumulate. Inoltre, accertamento d’ufficio del contratto di locazione (4+4) con canone catastale triplo. N.B.: Questo meccanismo era automatico secondo il D.Lgs 23/2011, ora abrogato. Oggi avviene su iniziativa del Fisco o del conduttore in giudizio.
Percezione di canoni non dichiarati (redditi “in nero”)	Oltre alle sanzioni IRPEF sopra, il Fisco esigerà il versamento delle imposte dovute su tali canoni, con interessi. Eventuale imposta di registro annuale non pagata sarà recuperata.

Va evidenziato che, in sede fiscale, l’Agenzia delle Entrate non si interessa di tutelare l’inquilino, ma di recuperare le imposte. Quindi, potrebbe accertare il rapporto di locazione occulto e allo stesso tempo considerare il contratto nullo per legge. In pratica, il Fisco iscrive a ruolo le imposte evase e le sanzioni, dopodiché starà eventualmente all’inquilino ad attivarsi per ottenere un contratto regolare.

Difendersi dalle contestazioni fiscali: Se un proprietario viene accusato di comodato fittizio dall’Agenzia delle Entrate, ha poche vie di scampo, poiché le prove raccolte (pagamenti, utenze, testimonianze) solitamente parlano chiaro. Il ravvedimento operoso prima dell’accertamento è la mossa più saggia: registrare il contratto come locazione, dichiarare i redditi e pagare sanzioni ridotte. In sede contenziosa tributaria, l’unica difesa sarebbe dimostrare che il comodato era vero, ossia che nessun reddito gli è mai derivato. Ma ciò richiede di smontare gli indizi dell’Ufficio, compito arduo se – come spesso accade – vi sono tracce di versamenti di denaro. La buona fede del proprietario potrebbe consistere nell’errore scusabile (es. “pensavo non servisse registrare perché era un contributo spese tra parenti”); ciò difficilmente evita la sanzione, al più potrebbe indurre a una riduzione. Anche il comodatario/inquilino potrebbe subire qualche effetto: formalmente egli non è sanzionato dal fisco (non ha obbligo di dichiarare nulla se paga affitto, è onere del locatore). Tuttavia, può perdere eventuali detrazioni (es. giovani inquilini) e non ha diritto ad alcuna tutela contrattuale finché il rapporto è considerato nullo. In altre parole, se il proprietario ravveduto registra il contratto tardivamente, l’inquilino avrà un contratto regolare; se il proprietario non lo fa, l’inquilino rischia comunque lo sfratto per occupazione senza titolo, salvo chiedere egli stesso la regolarizzazione giudiziale.

Esempio pratico

Esempio: Carla concede al suo amico Dino l’uso di un appartamento, facendo risultare un contratto di comodato gratuito. In realtà, Dino ogni mese versa €400 in contanti a Carla. Nessuno registra nulla. Dopo un anno, litigano perché Carla vuole alzare la “tangente” mensile; Dino si rifiuta e Carla minaccia di mandarlo via subito “tanto sei in comodato, non hai diritti”. Dino si rivolge a un avvocato e scopre che può agire.

Possibili sviluppi:
– Dino, tramite legale, invia una raccomandata a Carla intimando la registrazione del contratto di locazione e la restituzione di parte dei canoni eccedenti. Carla ignora la richiesta.
– Dino allora, prima che Carla lo citi per rilascio, deposita un ricorso ex art. 13 L. 431/98 (come modificato) al tribunale, chiedendo di accertare il rapporto di locazione decorrente dall’inizio e di fissare un canone legale. Il giudice, verificati i bonifici sul conto di Carla e messaggi di conferma pagamenti, accerta che effettivamente c’era un affitto in nero. Dichiara quindi l’esistenza di un contratto 4+4 a partire dalla data della decisione, con canone annuo pari al triplo della rendita catastale (€150 al mese circa). Carla viene condannata a restituire a Dino la differenza tra quanto versato (400€/mese per 12 mesi) e quanto dovuto (€150×12), oltre a registrare il contratto.
– Nel frattempo, l’Agenzia delle Entrate, avvisata dal fatto che Dino ha prodotto documenti finanziari in giudizio (che potrebbero esser comunicati tramite canali di cooperazione tra autorità, o dallo stesso Dino con esposto), apre un accertamento su Carla. Le contesta l’evasione dell’IRPEF sul 2024 per i €4.800 percepiti, più l’omessa registrazione. Carla si vede recapitare un avviso di pagamento di imposta + sanzione 150% + interessi. A questo punto, se non vuole guai peggiori, paga quanto dovuto.

Morale: un comodato usato per occultare un affitto può ritorcersi gravemente contro il proprietario. La strategia difensiva migliore per il debitore-proprietario in questi casi è prevenire: regolarizzare spontaneamente il rapporto prima di essere scoperti (registrazione e pagamento imposte, magari con accordo con l’inquilino). Se invece è già in corso un contenzioso (civile o fiscale), conviene collaborare e chiudere la vicenda negoziando – ad esempio l’inquilino potrebbe rinunciare a parte delle pretese se ottiene un contratto regolare, o il Fisco potrebbe ridurre sanzioni in adesione. Sostenere ostinatamente la tesi del comodato genuino quando le prove indicano il contrario è quasi sempre perdente.

Comodato fittizio nelle esecuzioni immobiliari: protezione inutile (e come difendersi)

Un’altra tipica ipotesi di comodato d’uso fittizio si riscontra nelle procedure esecutive (pignoramenti immobiliari). Immaginiamo un debitore che abbia una casa di proprietà minacciata dai creditori: potrebbe pensare di trasferire la proprietà a un parente (con una donazione o una vendita fittizia) e contestualmente rimanere a vivere nell’immobile grazie a un contratto di comodato. Così spera di poter dire, in caso di pignoramento: “Quella casa non è più mia, non potete toccarla; e comunque io ho diritto di starci dentro come comodatario”. Vediamo perché questa manovra, molto tentata nella pratica, non funziona e anzi può peggiorare la posizione del debitore, e quali difese sono possibili qualora il creditore attacchi comunque il bene.

Inopponibilità del comodato al pignoramento e all’aggiudicatario

Per prima cosa, è fondamentale chiarire che un comodato su un immobile pignorato non vincola la procedura esecutiva né il futuro acquirente. Diversamente da un contratto di locazione, che in certe condizioni può “seguire” l’immobile anche se venduto forzosamente (art. 2923 c.c.), il comodato non gode di alcuna protezione normativa in tal senso. La ratio è intuitiva: essendo il comodato gratuito e revocabile, se si consentisse al comodatario di restare nell’immobile dopo la vendita all’asta, chiunque potrebbe preordinare un comodato fittizio per bloccare di fatto l’esecuzione.

La giurisprudenza ha infatti stabilito con chiarezza che l’art. 2923 c.c. sulle locazioni non si applica al comodato. In pratica:

Se l’immobile pignorato è occupato da un comodatario senza termine, il custode giudiziario nominato dal tribunale (figura preposta ad amministrare l’immobile durante l’esecuzione) può intimare al comodatario di rilasciare l’immobile immediatamente, in forza dell’art. 1810 c.c. (restituzione immediata su richiesta del comodante, che in questo caso agisce tramite il custode). Il comodatario sarà obbligato a lasciare l’immobile senza poter opporre alcun titolo. L’ordine di liberazione può essere dato dal giudice dell’esecuzione anche prima dell’asta, per vendere l’immobile libero.
Se invece esiste un contratto di comodato a termine (esempio: “comodato gratuito per 5 anni” o “finché il comodatario è in vita”), la legge non prevede espressamente la cessazione anticipata per pignoramento. Tuttavia, la giurisprudenza ha colmato il vuoto applicando l’art. 1809 co. 2 c.c.: il comodante (o il custode in sua vece) può chiedere la restituzione prima del termine per urgente e impreveduto bisogno. E quale bisogno più urgente per il proprietario-debitore che dover vendere coattivamente il bene per soddisfare i creditori? Dunque, i giudici ritengono legittimo invocare la cessazione del comodato a termine per “necessità di liquidare l’immobile pignorato”. Anche in questo caso, il comodatario deve sloggiare.

In definitiva, l’aggiudicatario dell’asta acquista l’immobile libero da persone: il comodatario non ha titolo opponibile per restarvi dopo l’aggiudicazione. Se rifiutasse di andarsene spontaneamente, verrebbe sgomberato tramite la forza pubblica su ordine del giudice (ma normalmente l’ordine di liberazione viene eseguito prima o immediatamente dopo la vendita).

Quindi il debitore che pensa di “mettere al sicuro” la casa facendo un comodato a un parente sta perseguendo un falso mito. Il comodato fittizio non ferma l’asta; al più, potrà dissuadere qualche acquirente poco informato spaventato dall’idea di un occupante, ma di fatto l’occupazione del comodatario non regolare non riduce i diritti dell’aggiudicatario (il quale, anzi, ha diritto di ottenerne la liberazione immediata).

A conferma, possiamo citare un passo di Cassazione civile, Sez. I, n. 17735/2009: “la disciplina di cui all’art. 2923 c.c. in tema di locazione non è applicabile al comodato; ne consegue che, pignorato un bene concesso in comodato, se il comodato è privo di determinazione di durata, ai sensi dell’art. 1810 c.c. il custode potrà chiederne immediatamente la restituzione, obbligando il comodatario al rilascio; se invece vi è previsione di durata, il custode potrà comunque chiederne la restituzione ex art. 1809, comma 2, c.c., allegando l’urgente e imprevisto bisogno di vendere l’immobile e consegnarlo libero”.

Questo orientamento consolidato rende piuttosto vano, in sede esecutiva, per il debitore opporre l’esistenza di un comodato. Il giudice dell’esecuzione rigetterà tali eccezioni e disporrà la liberazione. Anche un’eventuale opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. fondata sul comodato in essere è destinata all’insuccesso, perché la legge non conferisce al comodatario alcun diritto opponibile: l’esecuzione può procedere sulla casa indipendentemente da chi la occupa. Semmai, l’opposizione potrebbe rallentare la procedura per i suoi tempi tecnici, ma con esito negativo.

Comodato e interposizione fittizia di proprietà: revocatoria e simulazione

Nel paragrafo precedente abbiamo considerato il caso in cui, nonostante la casa sia stata formalmente intestata a un terzo e data in comodato al debitore, il creditore proceda comunque a pignorare l’immobile (ritenendolo aggredibile). In realtà, in uno scenario del genere, un creditore prudente prima di pignorare chiederà al tribunale di accertare che l’intestazione a terzi è fittizia, attraverso:

un’azione revocatoria (se l’atto di trasferimento è a titolo gratuito o è avvenuto in tempi sospetti): si mira a far dichiarare inefficace verso il creditore la donazione o vendita dall’ex debitore al terzo, così che l’immobile torni aggredibile;
oppure un’azione di simulazione assoluta o relativa: se si ritiene che la vendita fosse simulata (cioè mai realmente voluta, con il prezzo non pagato, e che in realtà la proprietà sostanziale sia rimasta al debitore), il creditore può chiedere al giudice di dichiararlo. In tal caso, l’atto viene considerato nullo e l’immobile figura ancora del debitore.

Talvolta i creditori esperiscono entrambe: prima la revocatoria (più semplice da provare se ci sono i presupposti temporali) e, in subordine, deducono che comunque la vendita era simulata. Dal punto di vista del debitore (e del terzo intestatario, che di solito è un suo parente), come ci si può difendere in tali cause?

Opposizione di terzo al pignoramento

Se il creditore è passato direttamente al pignoramento nonostante l’immobile risulti di proprietà altrui, il primo strumento è l’opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c.. In pratica, il terzo intestatario (ad es. il figlio del debitore, proprietario formale) ricorre al giudice dell’esecuzione sostenendo che il bene pignorato gli appartiene e che l’esecuzione non può aver luogo su di esso.

In questa sede si apre un giudizio incidentale dove il creditore procedente dovrà replicare, di solito eccependo appunto che il terzo è solo un prestanome e che l’atto di trasferimento è revocabile o simulato. Il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita in attesa dell’esito di tale giudizio di merito sulla proprietà. Il terzo opponente dovrà provare la propria proprietà con documenti (atto notarile di acquisto/donazione) e, se allegata dal creditore, confutare la frode.

L’opposizione di terzo, quindi, è uno strumento reattivo: serve a bloccare temporaneamente l’esecuzione e spostare la discussione sulla reale titolarità del bene in un contesto processuale ad hoc. Per il debitore e il suo prestanome è fondamentale muoversi tempestivamente (entro 20 giorni dal primo atto di esecuzione, solitamente), e mettere in campo le prove a supporto della genuinità dell’operazione: ad es. se fu una vendita, dimostrare che il prezzo è stato davvero pagato e a valori di mercato; se fu una donazione, evidenziare che all’epoca non c’erano crediti o c’erano motivazioni familiari innocue (es. sistemazione dei figli).

Prova della buona fede e del “non fittizio”

Chi deve provare cosa? In una causa di revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c., il creditore attore deve provare il pregiudizio arrecato dall’atto e, quanto alla malafede, se l’atto era a titolo gratuito basta provare che il debitore era consapevole del danno ai creditori (dolo generico), se oneroso occorre provare la conoscenza anche del terzo. Tuttavia, per atti verso familiari, i giudici spesso desumono presunzioni di collusione abbastanza facilmente. Sta dunque sostanzialmente al debitore e al terzo controparte dimostrare che l’atto non era fatto per frodare (mostrare la cosiddetta buona fede).

Cosa significa provare la buona fede in questo contesto? Vuol dire convincere il giudice che, al momento del trasferimento, non vi era l’intento di pregiudicare i creditori: magari perché i debiti sono sorti dopo in modo imprevedibile, o perché l’operazione aveva una causa lecita (es. una separazione coniugale in cui la casa fu data ai figli, un’assegnazione familiare ecc.). Di recente, la Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 1898/2025) è intervenuta proprio sulla prova del dolo nelle revocatorie: ha stabilito che, se l’atto contestato è anteriore al sorgere del credito, per revocarlo serve provare la “dolosa preordinazione”, cioè che quell’atto fu compiuto appositamente in vista di un debito futuro allo scopo di pregiudicarne il soddisfacimento. La mera consapevolezza del possibile pregiudizio non basta; occorre un vero piano fraudolento, e – in caso di atto oneroso – la prova che il terzo ne era consapevole. Questo principio rende più difficile per il creditore revocare atti molto risalenti o fatti quando il credito non era ancora sorto, a meno di circostanze molto evidenti. In pratica, se il debitore trasferì la casa al figlio quando ancora non aveva debiti, il creditore dovrà dimostrare che già “preordinava” di sottrarre garanzie in previsione di obbligazioni future – prova non facile, secondo la Cassazione. Questa pronuncia delle Sezioni Unite 2025 (che “alza l’asticella” a favore del debitore per gli atti anteriori) è un importante argomento di difesa per chi si trova a giustificare donazioni o vendite avvenute in tempi non sospetti.

Di contro, per gli atti compiuti dopo che il debito era sorto (o la citazione in giudizio era notificata, ecc.), la soglia probatoria è più bassa: basta dimostrare la consapevolezza di arrecare danno (dolo generico). E per gli atti a titolo gratuito successivi al debito, la revocatoria è quasi automatica: non serve provare la malafede del terzo perché, per definizione, nei atti gratuiti il terzo non è un onerato innocente da tutelare. Ad esempio, se un soggetto riceve in donazione la casa da un parente che aveva debiti già noti, quella donazione sarà revocabile se ha diminuito la garanzia patrimoniale, a meno che il debitore dimostri circostanze eccezionali (la prova contraria è difficile, deve provare magari che il suo patrimonio restante era sufficiente o che il creditore era consenziente, ecc.).

In sintesi, la miglior difesa del debitore e del terzo intestatario in una revocatoria è evidenziare l’assenza di consilium fraudis: se l’atto è precedente al credito, insistere che non era finalizzato a frodare (magari supportandosi con la nuova giurisprudenza SU 2025); se contemporaneo o successivo, puntare su eventuali accordi col creditore o sulla non incidenza (es. era un bene di modesto valore, il debitore ha ancora patrimonio sufficiente – anche se quest’ultima è dura da sostenere, perché il fatto stesso che il creditore agisce indica che avverte pregiudizio).

Un’altra difesa tecnica è verificare i termini di decadenza: l’azione revocatoria ordinaria si prescrive in 5 anni dalla data dell’atto (art. 2903 c.c.). Dunque, se il creditore si muove tardi, si può eccepire l’intervenuta decadenza. Attenzione: per atti simulati, invece, un creditore potrebbe agire in simulazione senza quel limite, in teoria (ma spesso la simulazione emerge nei medesimi 5 anni tramite revocatoria).

Difendersi dall’accusa di simulazione (interposizione fittizia)

Quando il creditore deduce che l’intestazione al terzo è solo apparente (ovvero che è una simulazione soggettiva con interposizione di persona), la difesa deve puntare a negare l’esistenza dell’accordo simulatorio. In diritto, perché ci sia simulazione con interposizione fittizia, è necessario che tutti e tre i soggetti interessati abbiano partecipato all’accordo: l’interponente (debitore reale), l’interposto (prestanome) e l’altro contraente (nel caso di vendita simulata, l’acquirente fittizio, ma qui coinciderebbe col prestanome stesso). Se ad esempio la casa fu venduta dal debitore al figlio, e il creditore sostiene che fu simulazione perché il figlio non pagò il prezzo, occorre che ci fosse un accordo segreto padre-figlio che la vendita non avrebbe avuto effetti reali. Spesso questi accordi restano solo orali; il creditore come terzo può provare la simulazione anche per testimoni e presunzioni.

La Cassazione (Sez. II, ord. n. 34480/2024) ha ribadito che nella simulazione per interposizione fittizia bisogna provare l’accordo trilaterale e l’adesione espressa del terzo interposto alla simulazione. Ciò significa che, se il prestanome non ha mai ammesso la simulazione e non esistono “pezze d’appoggio” (es. una controdichiarazione scritta, o tracce finanziarie che il prezzo non è stato pagato), non è scontato per il creditore vincere sul punto.

Dal lato del debitore e del prestanome, quindi, la difesa consiste nel mantenere la coerenza della versione “ufficiale”: se fu una vendita, mostrare ricevute del pagamento del prezzo, comportamento conforme (il figlio ha magari acceso un mutuo, ha pagato tasse di sua tasca, ecc.); se fu una donazione, enfatizzare l’effettivo spirito di liberalità (es. altri figli hanno ricevuto donazioni simili, quindi non era rivolta a frodare ma a sistemare la prole equamente). Importante: evitare elementi che tradiscano la realtà. Ad esempio, guai se si scopre che è ancora il debitore a pagare le bollette o l’IMU dell’immobile “donato” – questo è un indice fortissimo di interposizione fittizia spesso utilizzato dalle autorità. Se il prestanome riesce a dimostrare di gestire lui tutte le spese come vero proprietario, ciò avvalora la genuinità.

Un caso particolare: se il debitore trasferisce la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto, e poi la conserva con comodato dopo aver ceduto anche l’usufrutto, è quasi palese la volontà di rimanere a vita nell’immobile. Questa situazione viene comunque trattata come donazione simulata con comodato di facciata. Difendersi lì è arduo, a meno di attaccare aspetti formali della procedura (ad es. nullità del pignoramento, errori del creditore, ecc., argomenti ultratecnici che esulano dal merito del comodato).

Riassumendo, contro l’accusa di comodato fittizio a scopo di frode esecutiva, il debitore deve:

Accertarsi di non lasciare tracce che suggeriscano la sua persistente disponibilità del bene come “padrone”. Se tali tracce esistono (utenze, spese pagate, dichiarazioni), trovare giustificazioni credibili (es. “pagavo io le bollette di mia madre proprietaria perché lei è anziana, ma la casa è sua a tutti gli effetti”).
Sfruttare ogni lacuna probatoria del creditore: se non riesce a provare l’accordo simulato, eccepirlo. Ricordare che, in mancanza di prova scritta, la simulazione tra parenti stretti può essere provata con testimoni solo se c’è un principio di prova per iscritto o se il fatto di simulazione risulta da indizi gravi, precisi e concordanti (artt. 2721, 2724 c.c.). Il creditore userà presunzioni: il difensore del debitore dovrà contestarne la gravità/concordanza.
Valutare transazioni: se il creditore è particolarmente aggressivo e la posizione difensiva traballa, può essere conveniente trovare un accordo (es. il debitore offre un piano di rientro, oppure altri beni in cambio di lasciare stare la casa intestata al figlio).

Sintesi difensiva e consigli pratici

Nel contesto delle esecuzioni, la prevenzione è la miglior difesa. Ideare un comodato fittizio nella speranza di salvare l’immobile è sconsigliabile: non solo non impedisce il pignoramento, ma fornisce al creditore ulteriori elementi per accusare il debitore di dolo fraudolento. Se però il comodato fittizio è già in essere e viene contestato:

Durante la procedura esecutiva: il debitore può far leva su questioni formali/procedurali (pignoramento viziato, notifica nulla, ecc.) per guadagnare tempo o annullare l’atto esecutivo – ma queste eccezioni vanno valutate caso per caso da un legale specializzato. Sul merito (comodato), può solo far intervenire il terzo proprietario e gestire l’opposizione di terzo al meglio, come descritto.
In sede di trattativa: evidenziare al creditore che, se costui insiste, dovrà affrontare lunghe cause di simulazione/revocatoria, con esiti incerti e costi. Proporre soluzioni transattive (pagamenti parziali, ipoteche volontarie su altri beni) può a volte convincere il creditore a non aggredire l’immobile in questione.
Aspetti reputazionali e penali: attenzione che usare prestanome e comodati finti può sfociare, in casi estremi, in denunce per bancarotta fraudolenta (se il debitore fallisce e aveva occultato beni) o per intestazione fittizia (se c’è contesto di misure antimafia o reati tributari gravi). Occorre tenere presente anche questo rischio – che affrontiamo nel prossimo paragrafo – poiché difendersi sul piano civile e poi ritrovarsi indagati penalmente vanifica gli sforzi.

In conclusione, nelle esecuzioni il comodato fittizio è una difesa spuntata. Dal lato del debitore, la linea è dimostrare che il trasferimento del bene al terzo era genuino e non fraudolento; dal lato del comodatario (che spesso coincide col terzo proprietario interposto) collaborare per riconsegnare l’immobile se legalmente tenuti, onde evitare sanzioni (ad esempio, l’ordine di liberazione coattiva eseguito dal custode con la forza pubblica può comportare spese aggiuntive a carico dell’esecutato).

Profili penali e antiriciclaggio: comodato fittizio e intestazione fraudolenta

Finora abbiamo esaminato le conseguenze civilistiche e tributarie del comodato simulato. Ma c’è un ulteriore livello da considerare: in certe circostanze, queste condotte possono interessare il diritto penale, in particolare quando il comodato fittizio è parte di un disegno per occultare la reale titolarità di beni o riciclare denaro.

Quando scatta il reato di intestazione fittizia di beni

Come accennato, l’art. 512-bis del Codice Penale (derivato dall’art. 12-quinquies introdotto nel ’92 contro la mafia) punisce chi fittiziamente intesta beni ad altri per eludere possibili misure di prevenzione patrimoniali o provvedimenti dell’autorità giudiziaria. In parole povere: se trasferisco i miei beni a un prestanome (o li compro a nome suo) per evitare che me li sequestrino o confiscano, commetto reato. La pena è la reclusione da 2 a 6 anni (aumentata se l’atto è compiuto nell’esercizio di attività economiche o per ottenere appalti pubblici, etc.).

Due elementi chiave: 1. Il reato si configura come di pericolo astratto: non serve che effettivamente il bene venga risparmiato da un sequestro o che vi sia un procedimento concreto in cui doveva essere confiscato. Basta che la finalità fosse quella di eludere eventuali controlli o provvedimenti. 2. È irrilevante l’origine del bene: anche beni leciti, se messi a nome altrui con finalità elusive, fanno scattare il reato. Se però i beni derivano da attività illecite (es. soldi evasi, proventi di reato), oltre all’intestazione fittizia si configura pure il riciclaggio/autoriciclaggio, con cumulo o assorbimento di reati. Ad esempio, se trasferisco i miei immobili al figlio per evitare il sequestro per reati fiscali, compio sia il trasferimento fraudolento di valori sia (potenzialmente) autoriciclaggio dei proventi evasivi. La Cassazione ha però statuito che, quando c’è riciclaggio, esso assorbe la condotta di mera intestazione fittizia se finalizzata a occultare la provenienza delittuosa.

Nella pratica, casi di comodato fittizio puniti penalmente si vedono soprattutto in contesti di criminalità organizzata o grandi evasioni. Ad esempio, un boss che fa acquistare una villa al proprio prestanome e ci abita in comodato gratuito: tipico scenario da 512-bis c.p. Altro scenario: un imprenditore con molti debiti col Fisco cede fittiziamente l’azienda (o gli immobili) a parenti, continuando a usarli in comodato d’uso – anche questo può integrare il reato, come un caso esaminato in Cassazione in cui un’azienda fittiziamente intestata a un prestanome veniva gestita dall’imprenditore originale tramite contratti di comodato sui beni strumentali.

Come viene scoperto il gioco? Le indagini cercano i cosiddetti “indici di interposizione fittizia”: per esempio, se il presunto prestanome non ha mezzi finanziari adeguati all’acquisto (è nullatenente, ma risulta proprietario di vari immobili), oppure se, come già detto, si scopre che chi utilizza davvero il bene e ne sostiene le spese è un altro soggetto. Altri indizi: contratti di comodato anomali (perché mai una persona senza legami stretti concede gratis un bene di grande valore?), movimenti di denaro incongrui (il prestanome paga il mutuo con bonifici provenienti dal conto del vero dominus, ecc.). Gli inquirenti operano incroci patrimoniali, analisi dei flussi finanziari, e spesso utilizzano intercettazioni e pedinamenti per vedere chi in concreto gode del bene. Ad esempio, hanno valore probatorio i casi in cui il prestanome neppure dispone delle chiavi dell’immobile e tutto viene gestito dall’interponente.

Difendersi dalle accuse penali

Se un debitore (o il suo prestanome) finisce sotto indagine per intestazione fittizia di beni, la faccenda diventa estremamente seria. Occorre impostare una difesa penalistica, che esula un po’ dallo scopo di questa guida, ma a grandi linee:

Negare il fine elusivo: se è possibile sostenere che il trasferimento del bene non era fatto per sfuggire a misure di prevenzione ma per altri motivi (successione familiare naturale, efficientamento fiscale lecito, ecc.), si deve evidenziarlo. Ad esempio, “Ho donato la casa a mio figlio non perché temevo sequestri, ma perché stava per sposarsi e volevo fargli un regalo”. Occorre convincere che non c’era quell’animus nocendi verso creditori o Stato. Questo è difficile se contestualmente c’erano procedimenti pendenti o segnali di rischio, ma non impossibile se si trovano riscontri di una diversa finalità.
Dimostrare gestione genuina del bene da parte del terzo: se il prestanome riesce a dimostrare che non era un prestanome, ovvero che lui ha esercitato tutti i poteri da vero proprietario, l’accusa perde consistenza. Ad esempio, far vedere che il terzo ha utilizzato personalmente l’immobile o lo ha messo a reddito per sé, che non c’è evidenza di direttive del debitore dietro le quinte. L’assenza di flussi finanziari di ritorno al debitore è cruciale: se dopo il trasferimento il debitore non trae più alcun beneficio né possesso dal bene, diventa arduo definire fittizia l’intestazione (potrebbe essere stata una alienazione vera e propria). Nella sentenza di Cassazione n. 4456/2022 si è annullata una confisca di beni donati ai figli proprio perché non era stata provata la fittizietà della donazione né la disponibilità del bene in capo al reo: i beni non erano più suoi e non si è dimostrato che li gestisse ancora.
Attacco agli elementi di prova: la difesa deve minare la “concordanza e gravità” degli indizi. Se l’accusa si basa su presunzioni (es. “il prestanome non aveva reddito per comprare quella casa”), si può controbattere spiegando magari che i soldi li aveva avuti in prestito da familiari (mostrando contratti di mutuo infruttifero, ecc.), cioè fornire spiegazioni alternative lecite agli stessi fatti. Importante è contestare la sussistenza del nesso temporale fra misura temuta e atto: se l’atto è lontano nel tempo o il debitore non aveva ancora problemi, evidenziarlo (es. “quando feci quella cessione non c’erano procedimenti, poi son nati dopo per sfortuna”).
Buona fede del professionista: in alcuni casi, anche il professionista che ha agevolato l’operazione (il notaio, l’avvocato che consiglia il trust, ecc.) può finire indagato per concorso. Occorre quindi aver agito con forme plausibili. Ad esempio, un notaio deve compiere l’adeguata verifica antiriciclaggio e, se sospetta intestazione fittizia, dovrebbe astenersi o segnalare. Se non lo ha fatto, potrebbe testimoniare di non aver avuto elementi per sospettare nulla, supportando la tesi di operazione genuina.
Patteggiamento o collaborazione: se la prova dell’accusa è schiacciante (magari intercettazioni che colgono il debitore dire “intestiamo tutto a te così non mi fanno niente”), conviene considerare strategie come il patteggiamento, la collaborazione attiva (es. restituire i beni, fornire altre informazioni), per attenuanti e riduzione di pena.

In generale, quando scatta l’accusa penale, il discorso esce dal “come difendersi civilmente” ed entra nel “come evitare la condanna penale”. Il debitore deve ponderare bene le sue mosse: a volte, difendersi a oltranza in sede civile sostenendo tesi poco credibili può ritorcersi contro di lui nel penale (es. se in sede civile testimonia il falso sulla simulazione, rischia incriminazione per falsa testimonianza o frode processuale). È fondamentale coordinare la difesa nelle due sedi con avvocati penalisti e civilisti che lavorino insieme.

Fortunatamente, non ogni comodato fittizio porta in dote un procedimento penale. Di solito avviene in contesti di frodi più ampie, importi ingenti o debitori “attenzionati” (es. fallimenti pilotati, evasori seriali, contesti mafiosi). Per un piccolo proprietario indebitato col fisco o con una banca, è più probabile affrontare le azioni civili (revocatorie) che non un’accusa ex 512-bis c.p. Tuttavia, la soglia di attenzione è calata: basti pensare che la normativa antimafia oggi si applica anche a imprenditori sospettati di gravi evasori fiscali, con misure di prevenzione estese. Pertanto, in astratto il rischio penale esiste anche per condotte “furbe” che un tempo erano trattate solo in sede civile.

Antiriciclaggio e controlli preventivi: Un aspetto spesso sottovalutato è che proprio per evitare l’intestazione fittizia, i meccanismi antiriciclaggio fungono da prima linea. I notai segnalano operazioni strane, le banche monitorano se un conto cointestato viene usato interamente da uno solo (indice di possibile prestanome), ecc. Ad esempio, se un cliente chiede a un notaio di redigere un contratto di comodato per una villa tra persone non legate, senza corrispettivo, e magari l’intestatario è nullatenente, il notaio potrebbe segnalare l’operazione all’UIF (Unità di Informazione Finanziaria) come sospetta. Lo stesso vale per società schermo: comodati di beni aziendali a soci o viceversa possono far emergere fenomeni di sovrapposizione persona-società.

Caso di studio sintetico

Esempio: Marco, imprenditore con debiti erariali, trasferisce la sua villa a un amico (atto di vendita simulato, il prezzo non circola) e continua ad abitarla come comodatario. Qualche tempo dopo, Marco viene indagato per reati fiscali e la Guardia di Finanza nota che la villa non è a lui intestata ma lui la occupa. Avviano un’indagine parallela per intestazione fittizia. Trovano che le utenze e le spese sono pagate da un conto riconducibile a Marco. Inoltre, tramite intercettazioni, sentono Marco dire alla moglie “Meno male che la casa l’abbiamo messa a nome di Luca, così non ce la tolgono”.

Difesa: Di fronte a queste evidenze, a Marco conviene collaborare: potrebbe ammettere l’addebito e puntare a un patteggiamento, restituendo l’immobile (che comunque sarebbe confiscabile). Negare l’evidenza aggraverebbe la posizione (rischia anche il riciclaggio data l’origine fiscale illecita).

Se invece le prove fossero meno solide – ad es. niente intercettazioni, solo il fatto che abita lì – la difesa di Marco potrebbe sostenere che lui paga le spese solo perché il vero proprietario è all’estero per lavoro e gli ha lasciato delega, ma che l’amico Luca è il vero proprietario (magari Luca può dimostrare di aver venduto altri beni per “comprare” la villa, etc.). Se riuscissero a instillare il dubbio che l’operazione poteva avere una giustificazione, potrebbero evitare la condanna.

Conclusione secca: Per un debitore, ritrovarsi in un processo penale per aver simulato un comodato è una circostanza estrema ma possibile. La miglior difesa penale è non oltrepassare quella linea: se si impostano operazioni del genere, mantenerle nel lecito. Ad esempio, più efficace e lecito può essere costituire un trust o un vincolo di destinazione sugli immobili (strumenti legali, seppur revocabili dai creditori in certi casi, ma non di per sé reati). Simulare contratti e usare prestanome, invece, porta su un terreno minato penalmente.

Strategie processuali di difesa per il debitore

Dopo aver esplorato i vari scenari sostanziali, è utile riepilogare alcune strategie processuali generali che un debitore accusato di comodato fittizio può adottare. Queste strategie fanno riferimento agli strumenti tecnico-giuridici per far valere le proprie ragioni o far emergere vizi procedurali a proprio vantaggio.

Opposizione a pignoramento ed esecuzione

Come visto, l’opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) è il mezzo con cui il debitore contesta la legittimità dell’azione esecutiva in sé. Se, ad esempio, il creditore pignora un immobile dicendo che la vendita al terzo è simulata, il debitore potrebbe opporsi sostenendo che non c’è titolo esecutivo contro di lui su quell’immobile (in quanto non è suo) o che il creditore prima deve ottenere una sentenza dichiarativa della simulazione. È una strada però impervia: i giudici in genere sospendono l’esecuzione solo se vedono fumus boni iuris, altrimenti la fanno proseguire integrando la causa di simulazione con l’esecuzione. In concreto, sarà più efficace l’opposizione del terzo proprietario (art. 619 c.p.c.), come già trattato.

Un altro caso: il debitore oppone il pignoramento sostenendo che l’atto è nullo per vizi formali (es. notifica inesistente, mancata intimazione a liberare nei termini di legge, ecc.). Questi vizi, se presenti, possono portare all’annullamento del pignoramento e far ripartire da zero il creditore, dando tempo al debitore. Andrebbero ricercati con attenzione dal proprio avvocato. Ad esempio, se il bene risulta del terzo ma il creditore ha comunque pignorato come se fosse del debitore, potrebbe esservi un problema di individuazione del soggetto esecutato (ma di solito i creditori notificano anche al terzo ex art. 604 c.p.c., sanando).

Inoltre, esistono le opposizioni agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) per contestare irregolarità del procedimento (es. ordinanza di vendita emessa ignorando i diritti dell’occupante a esser avvisato, ecc.). Un comodatario, pur non opponibile, ha diritto a essere informato della vendita? Di norma no, perché non è un avente diritto registrato. Quindi scoprire eventuali errori richiede analisi fine.

Prova della buona fede e vizi sostanziali del contratto simulato

La prova della buona fede è concetto trasversale che abbiamo affrontato: significa portare elementi che escludano la volontà fraudolenta. Processualmente, ciò si traduce nell’allegare tutti i fatti positivi: date, documenti, testimonianze, per dipingere una storia alternativa innocente. Esempio: “È vero, ho donato la casa a mio figlio, ma l’ho fatto quando ero solvibile e per ragioni familiari, come prova il fatto che… (inserire dettaglio oggettivo)”. La buona fede può essere provata anche per presunzioni, non serve la “prova diretta” di uno stato d’animo. Ad esempio, se il debito nacque da lì a poco per un evento imprevedibile (una causa risarcitoria successiva alla donazione), ciò è un forte indicatore che non c’era preordinazione. Oppure, se il terzo ha agito in modo trasparente (registrando subito il comodato, pagandoci le imposte di registro, etc.), ciò può indicare mancanza di malafede.

Quanto ai vizi formali del contratto: se il comodato fittizio è stato formalizzato male, potrebbe persino essere nullo di suo. Ad esempio, un comodato immobiliare non scritto difficilmente sarà opponibile a terzi perché manca data certa; se poi per assurdo le parti hanno fatto un atto scritto con data falsa (antidatato), quell’atto è un falso e come tale nullo e penalmente rilevante. Un “vizio formale” tipico potrebbe essere la mancata registrazione del comodato scritto: questo non ne provoca la nullità, ma comporta una sanzione fiscale e significa che, per lo Stato, quell’atto ha data non certa sino a prova contraria. Un creditore potrebbe quindi dire: “Il comodato è stato fatto dopo il pignoramento, con data fittizia anteriore”. Se il debitore non l’aveva registrato, sarà difficile convincere del contrario. Dunque, paradossalmente, per difendersi meglio sarebbe stato opportuno registrare anche il comodato (fittizio) in tempi non sospetti, così da dargli parvenza di serietà – anche se resta inopponibile, può servire come elemento di prova temporale.

Un altro vizio: se l’atto di trasferimento a monte (vendita/donazione) è nullo o annullabile per qualche ragione (magari una donazione nulla per difetto di forma, o simulazione di un atto pubblico, ecc.), la difesa potrebbe sfruttarlo. Ad esempio, se la donazione non è stata trascritta correttamente, un creditore potrebbe non aver bisogno nemmeno di revocatoria perché l’atto è inefficace, ma allo stesso tempo il debitore potrebbe dire che quell’inefficacia lo rende ancora proprietario ma allora il comodato cessa (per contraddizione)… è complesso e spesso queste situazioni portano a soluzioni creative in tribunale.

Utilizzo delle sentenze e della giurisprudenza favorevole

Abbiamo citato varie pronunce autorevoli, specialmente di Sezioni Unite o Corte Costituzionale. Una strategia difensiva qualificata è inserire tali riferimenti nei propri atti, per persuadere il giudice a seguire quell’orientamento. Ad esempio, se si difende un atto anteriore al credito, citare SU 1898/2025 che richiede dolo specifico può portare il giudice a essere più esigente con la controparte creditrice nel provare la frode. Oppure, se si difende un proprietario accusato di affitto in nero dall’inquilino, richiamare la nullità funzionale sanabile di SU 2017 e il fatto che in assenza di registrazione fino alla domanda giudiziale il contratto era nullo può aiutare a ridimensionare pretese retroattive dell’inquilino (ad esempio, su restituzione canoni).

Naturalmente, vale anche il contrario: la controparte citerà sentenze sfavorevoli (la Cassazione ha pure detto in altre sedi che “la semplice qualità di congiunto consente di presumere la conoscenza del pregiudizio” in revocatoria, etc., poi superate dalle SU). Bisogna essere aggiornati e scegliere accuratamente le massime giurisprudenziali da proporre al giudice a sostegno della propria tesi. Fortunatamente, in questa materia di recente le bilance della Cassazione si sono mosse un po’ in favore della tutela della famiglia (SU 2025) e del conduttore onesto (SU 2017 per registrazione tardiva): un avvocato del debitore saprà farne tesoro.

Comportamento in giudizio e coerenza

Quando si è accusati di uno schema “fittizio”, un elemento cruciale è la credibilità. Se il giudice percepisce chiaramente l’intento fraudolento, anche senza prove rigorose sarà tentato di dar ragione al creditore/inquilino/controparte. Viceversa, se c’è modo di fornire al giudice un racconto plausibile e coerente di perché le cose si sono svolte così senza malizia, si hanno chance di successo. Ciò richiede che debitore, eventuale prestanome e altri testimoni rimangano tutti sulla stessa versione senza contraddizioni (ma senza accordarsi fraudolentemente altrimenti si cade in reati). Ad esempio: se sostengo che “vivevo in comodato nella casa di mio padre perché così convenuto in famiglia, ma pagavo a lui un contributo spese”, poi non posso far risultare che quei soldi erano in realtà rate di un mutuo pagato dal padre per comprar casa a me – sarebbe contraddittorio. Meglio ammettere alcune cose e negarne altre con fermezza, in modo logico. A volte ammettere parzialmente una colpa minore accresce la credibilità sulla negazione di colpe maggiori. Esempio: “Sì, ho sbagliato a non registrare il contratto di affitto, ero ingenuo e volevo risparmiare, ma nego assolutamente di aver costretto l’inquilino a pagare extra oltre il pattuito” – ammetto l’omissione fiscale (che magari è evidente) ma nego eventuali vessazioni o importi superiori (che l’altro deve provare).

Tabella riepilogativa: contestazione e possibili difese

Per concludere questa sezione, presentiamo una tabella schematica che riassume diverse situazioni di contestazione di comodato fittizio e, a fianco, le difese principali attivabili dal debitore e dal terzo interessato:

Contestazione vs. Difesa (riassunto)

Situazione contestata	Strumenti di difesa del debitore/terzo
Affitto in nero camuffato da comodato (azione dell’inquilino per riconoscimento locazione regolare, o accertamento fiscale dell’Agenzia Entrate)	– Registrazione tardiva sanante del contratto di locazione (meglio se prima del giudizio) . <br> – Prova della gratuità effettiva: dimostrare che non c’era alcun canone occulto (es. i versamenti erano realmente prestiti occasionali, non periodici né obbligatori). <br> – Transazione col conduttore: offrirgli un contratto regolare immediato o rimborsi parziali per evitare causa. <br> – In sede fiscale: ravvedimento operoso per ridurre sanzioni, pagamento immediato di imposte dovute. <br> – Eccezione di nullità: ricordare che il contratto non registrato era nullo (per prevenire pretese integrali dell’inquilino oltre il legale).
Comodato a familiare utilizzato per evitare pignoramento (revocatoria da parte del creditore su donazione/vendita al familiare + comodato)	– Opposizione di terzo (se pignorato) per affermare la proprietà del familiare e sospendere l’esecuzione. <br> – Dimostrare l’assenza di consilium fraudis: sottolineare che all’epoca dell’atto il debitore non prevedeva il debito o che l’atto aveva altra causa (donazione di liberalità genuina, ecc.). <br> – Citare Cass. SU 1898/2025: se atto anteriore al credito, richiedere prova di dolosa preordinazione (difficile). <br> – Prova che il prezzo è stato pagato (se vendita) o che il patrimonio residuo del debitore era capiente. <br> – Temporeggiare oltre 5 anni: se la cessione è vecchia, eccepire prescrizione dell’azione revocatoria (5 anni). <br> – Far apparire reale il trasferimento: es. mostrare che dopo l’atto il bene fu gestito come proprio dal terzo (investimenti, affitti a terzi, ecc.).
Comodato fittizio opposto all’aggiudicatario di asta (es: debitore dice che l’occupante è comodatario con contratto antecedente)	– Opposizione all’esecuzione (615) se si vuol contestare in linea di principio, sapendo però che l’esito è incerto. <br> – In pratica, limitarsi a chiedere qualche termine di grazia per il rilascio, invocando ragioni umanitarie (giudice può dare qualche mese se abitazione familiare, anche se non dovuto per legge). <br> – Verifica procedure: se il custode non ha seguito il protocollo per la liberazione (ad es. non ha notificato l’ordine di liberazione correttamente), sfruttare opposizione di atti esecutivi (617 c.p.c.) per guadagnare tempo. <br> – Collaborazione col custode: può sembrare strano come “difesa”, ma spesso mostrarsi collaborativi (chiedendo un breve differimento ma senza resistenze) evita provvedimenti più gravosi. Giuridicamente poco da fare: ribadire eventualmente che l’art. 2923 c.c. non tutela il comodato e prenderne atto, puntando su soluzioni extragiudiziali (accordarsi con l’aggiudicatario per restare qualche mese pagando indennità).
Accusa penale di intestazione fittizia (512-bis c.p.)	– Negare il fine illecito: fornire motivazioni alternative all’operazione (non volevo eludere sequestri, ma… ad es. per motivi successori). <br> – Prova contraria sugli indizi: se dicono “pagavi tu le bollette = eri il vero proprietario”, replicare con spiegazioni (es. delega temporanea, rimborso successivo, ecc.). <br> – Dimostrare indipendenza del prestanome: es. testimoni che il prestanome decideva autonomamente del bene, possesso reale da parte sua (chiavi, uso, percezione frutti, ecc.). <br> – Attacco procedurale: verificare se le intercettazioni o le perquisizioni sono state fatte a norma (in difetto, chiedere inutilizzabilità). <br> – Scelta rito alternativo: valutare patteggiamento per ridurre la pena ed evitare confisca totale, magari offrendo collaborazione (ad es. far emergere altri beni occultati di terzi, se rilevante). <br> – Dimostrare regolarità fiscale: se l’accusa è legata a reati tributari, mostrare di aver poi pagato il dovuto può essere un attenuante (ravvedimento post delictum).
Simulazione di comodato per nascondere locazione (cause tra privati) (es: proprietario che sfratta dicendo comodato precario, inquilino che eccepisce simulazione e chiede riconoscimento locazione)	– Contestare la prova del canone occulto: se il proprietario sostiene fosse comodato genuino, può vincere se l’inquilino non prova i pagamenti. Mantenere quindi la linea “non ho mai ricevuto soldi, eventuali versamenti erano contributi spontanei per bollette”. <br> – Evidenziare eventuali contraddizioni del conduttore: es. se in precedenti comunicazioni scritte parlava di “gentile concessione”, usarle per smentire che fosse affitto. <br> – Eccepire nullità contratto orale: qualora l’inquilino si contraddica (tipo afferma di aver avuto un contratto verbale di locazione), ricordare che sarebbe nullo senza registrazione (per tenerlo in difficoltà sul da farsi). <br> – Offrire una soluzione transattiva al conduttore anche qui: magari rinuncia alle sue pretese economiche in cambio di più tempo per lasciare l’immobile. <br> – Insistere sulla forma: se c’è un contratto scritto di comodato firmato, sfruttare la forza di quel documento come prova primaria, relegando le affermazioni di affitto a meri tentativi ex post.

Naturalmente, ogni caso concreto ha le sue peculiarità, e la difesa va calibrata di conseguenza. Le voci in tabella indicano i possibili argomenti generali.

Domande frequenti (FAQ)

D1: Quali sono i segnali che l’Agenzia delle Entrate cerca per scoprire un affitto in nero nascosto da comodato?
R: L’Agenzia incrocia varie informazioni. Segnali tipici sono: pagamenti periodici da comodatario a comodante (soprattutto se con causali vaghe come “prestito”); utenze domestiche (luce, gas) pagate dall’occupante che però risulta ufficialmente ospite; discrepanze tra chi risulta proprietario e chi ha la residenza nell’immobile; dichiarazioni ISEE dove l’occupante indica spese per affitto o analoghe pur essendo in comodato . Anche la registrazione di un contratto di comodato poco dopo la cessazione di una locazione può insospettire, come pure annunci immobiliari o inserzioni che non trovano corrispondenza in contratti registrati. Se emergono indizi, il Fisco può convocare le parti per chiarimenti e richiedere documentazione di eventuali pagamenti.

D2: Sono un proprietario che ha dato casa a un parente in comodato, senza canone. Posso stare tranquillo che non lo considerino affitto in nero?
R: Se non c’è alcun pagamento e siete parenti stretti, di solito il Fisco non presume un affitto in nero. Il comodato tra genitori e figli, ad esempio, è frequentissimo e spesso autentico. Tuttavia, vi conviene registrare il comodato (costa solo l’imposta fissa di registro €200) se volete beneficiare di agevolazioni IMU seconda casa (riduzione 50% prevista per comodati tra parenti di 1° grado, a certe condizioni). La registrazione dà data certa all’atto e fugherà eventuali dubbi. Se invece siete non parenti, un comodato gratuito desta più attenzione, ma se è genuino (nessun giro di denaro) non avrete problemi: l’onere eventualmente sarà su chi vi accusa di provare il contrario. In ogni caso, evitate di far transitare somme di denaro tra comodatario e comodante, perché quello sì può far scattare accertamenti.

D3: Ho subito un accertamento per affitto in nero su un comodato fittizio. Posso sostenere che il contratto essendo nullo non dovevo pagare nulla?
R: No, questa tesi non la accetta nessuno. È vero che il contratto di locazione non registrato è nullo civilmente, ma dal punto di vista fiscale l’obbligo di pagare le imposte sussiste comunque perché l’imposta di registro colpisce anche gli atti nulli (se portano effetti di fatto) e l’IRPEF sui redditi percepiti è dovuta a prescindere dalla validità civilistica del contratto. Anzi, la Cassazione penale ha affermato che la nullità civile di un affitto in nero non esime dalle responsabilità penali tributarie per omessa dichiarazione. Quindi non può essere una scusa. Semmai la nullità può giocare in sede civile a vostro favore per evitare, ad esempio, che l’inquilino vi chieda indietro tutti i canoni versati: la giurisprudenza, a seconda delle situazioni, ha sia concesso la restituzione (considerando il contratto nullo, quindi indebito arricchimento) sia negata (per via di principi di autotutela del contrante in malafede). In sostanza, per il Fisco e per il giudice non potete trincerarvi dietro la nullità: dovevate dichiarare e registrare comunque.

D4: Un comodato deve per forza essere fatto per iscritto?
R: No, il comodato può validamente essere anche verbale. La legge non richiede forma scritta (tranne il caso di beni immobili concessi in comodato a enti o per usi particolari, dove per avere agevolazioni fiscali o opponibilità può servire atto scritto). Tuttavia, c’è un dettaglio: se il comodato riguarda un immobile ed è “di lunga durata” (oltre 9 anni) sarebbe opportuno un atto scritto e registrato per avere efficacia verso terzi (analogamente ai contratti di locazione ultranovennali che vanno trascritti). In pratica, pochissimi comodati sono trascritti perché raramente sono a tempo determinato eccedente i 9 anni. Il più delle volte sono a tempo indeterminato o comunque di qualche anno, quindi non soggetti a trascrizione obbligatoria. Per la registrazione fiscale, è obbligatoria se redatto in forma scritta (entro 20 giorni). Se è verbale, non c’è obbligo immediato, ma l’Agenzia consiglia di registrare comunque una scrittura per conferire data all’accordo. In sintesi: potete anche fare un comodato a voce e consegnare le chiavi: è valido tra di voi. Però in caso di controversie sarà difficile provare i termini (data inizio, durata, condizioni) se non c’è scritto. E soprattutto, un contratto scritto e registrato offre certezza della data in caso di conflitti con terzi (creditori, acquirenti). Dunque, benché non obbligatorio, stipulare almeno una scrittura privata semplice conviene. In caso di comodato “fittizio”, spesso le parti preferiscono tenerlo segreto e non scrivere nulla: ciò però li espone al fatto che in giudizio dovranno ammetterne l’esistenza a parole, con tutti i limiti probatori.

D5: Ho trasferito la mia casa a mia moglie con donazione e viviamo lì: possono accusarci di comodato fittizio o altro?
R: Dipende dal contesto. Tra coniugi, il trasferimento della casa (spesso per vincolarla ai figli o al coniuge non debitore) è comune. Se tu, marito debitore, doni la casa a tua moglie, e continuate a viverci insieme, più che comodato fittizio (tanto siete nucleo familiare) il creditore farà una normale azione revocatoria dell’atto di donazione. E salvo eccezioni, la vincerà se il debito era già esistente. L’escamotage di trasferire al coniuge non funziona se il creditore agisce: la moglie non è tecnicamente un terzo “estraneo” ma neppure gode di protezioni speciali (a meno che fosse assegnazione della casa coniugale in sede di separazione, che complica un po’ le cose per il creditore). Quindi sì, attesa la presenza di un debito, la casa potrebbe tornare aggredibile. Penalmente, invece, nel contesto famigliare di solito non parlerei di reato di intestazione fittizia, a meno che tu fossi un soggetto proposto per misure di prevenzione (tipo persona con problemi di legge) e abbiate fatto questo per frodare sequestri. Nella normalità, resterà un fatto nella sfera civile. Attenzione però: se poi divorziate, quella donazione potrebbe essere considerata nulla (per legge le donazioni tra coniugi sono revocabili se c’è divorzio) e di nuovo la casa torna a te – scenario ipotetico ma da conoscere. In conclusione, il creditore può comunque considerare la casa ancora nella tua disponibilità se vivete lì, e infatti la Cassazione in passato ha ritenuto revocabile l’assegnazione dell’abitazione alla moglie se fatta per eludere creditori (fattispecie particolari, ma indicative). Il comodato fittizio vero e proprio di solito presuppone un terzo diverso dal nucleo familiare stretto, ma in ottica di tutela creditori coniugali poco cambia.

D6: Il custode giudiziario può buttare fuori subito un comodatario?
R: Sì, se c’è un ordine del giudice dell’esecuzione. In molte procedure immobiliari, il giudice emette un’ordinanza che autorizza il custode a prendere possesso dell’immobile pignorato e a liberarlo da persone e cose non autorizzate. Il custode quindi, notificato quell’ordine, può recarsi dall’occupante (comodatario, familiare, ex proprietario) e intimargli di andarsene entro una certa data. Se l’occupante non ottempera, il custode chiede l’intervento della forza pubblica esattamente come avviene per un ufficiale giudiziario in uno sfratto. La differenza è che, in esecuzione forzata, il comodatario non ha titolo opponibile, quindi non può chiedere al giudice di sospendere la liberazione invocando il suo contratto. Può semmai ottenere un breve rinvio per ragioni umane (malattia, difficoltà a traslocare immediatamente), ma è a discrezione. La legge (art. 560 c.p.c. riformato) oggi tende a proteggere l’abitazione principale del debitore fino all’aggiudicazione, ma non oltre. Quindi fino all’asta potreste restare (salvo il giudice disponga prima), ma dopo l’aggiudicazione non c’è scampo, va liberata. In pratica il custode, di concerto col giudice, decide i tempi: in alcuni tribunali liberano gli immobili solo dopo l’aggiudicazione definitiva, in altri anche prima per vendere meglio.

D7: Quanto incide chiamare “comodato” qualcosa rispetto a chiamarlo “locazione” o altro?
R: Incide moltissimo in termini giuridici. Un esempio: se il proprietario di casa tua muore e tu avevi un comodato verbale, gli eredi possono esigerne la restituzione immediata perché il comodato si scioglie con la morte del comodante (secondo giurisprudenza); se invece avevi un regolare contratto di locazione, gli eredi subentrano ma tu puoi restare fino a scadenza. Altro esempio: se sei in un immobile in comodato e il comodante lo vende, tu devi lasciarlo perché l’acquirente non è tenuto a rispettare il comodato, mentre se avessi un contratto di affitto registrato, l’acquirente dovrebbe rispettare la locazione esistente (nei limiti dell’art. 1599 c.c. o 2923 c.c. se vendita all’asta). Dunque le etichette contano: comodato e locazione non sono affatto la stessa cosa. Anche fiscalmente cambia: il comodante non paga tasse su un comodato (nessun reddito, salvo IMU), mentre se dichiara un affitto paga IRPEF/cedolare. Per questo qualcuno chiama affitto un comodato – per risparmiare tasse – ma si espone alle sanzioni dette. In tribunale, se chiami “comodato” un rapporto che in realtà aveva canoni, il giudice guarderà alla sostanza: nomen iuris non vincola. Se emergono pagamenti regolari, il giudice dirà “era locazione simulata”. Viceversa, se uno chiama “locazione a canone zero” un rapporto di favore, in realtà è comodato mascherato da locazione (succede meno, ma succede a volte per scrupolo di registrazione – mettono un canone simbolico di 1 euro l’anno). Anche lì, la sostanza prevarrà: 1 euro l’anno è considerato simulazione del canone, quindi contratto nullo o riqualificato. Insomma, le parole contano fino a un certo punto: contano i fatti (pagamenti sì/no, scopo dell’operazione). L’importante è non fare contratti pasticciati: se è comodato, che sia gratuito davvero; se c’è un corrispettivo, va chiamato affitto e registrato. Le commistioni attirano guai.

D8: Se dono un immobile e poi continuo ad abitarci, commetto automaticamente illecito?
R: Non automaticamente, ma è una situazione che può far sorgere dubbi. Civilisticamente, come spiegato, il creditore può revocare la donazione se pregiudizievole. Penalmente, abitare in un immobile donato può essere del tutto legittimo: magari gli eredi donatari ti lasciano stare per cortesia, o hai riservato l’usufrutto in atto (che è lecito). Per evitare contestazioni, se vuoi donare la casa ma continuare a viverci, la via maestra è riservarti l’usufrutto nell’atto di donazione. Così risulta chiaro: nuda proprietà ai figli, usufrutto a te vita natural durante. Questo non è un comodato, è un diritto reale limitato. I creditori però possono comunque attaccare la donazione della nuda proprietà via revocatoria, e anche l’usufrutto se vale molto. Ma penalmente, l’usufrutto riservato non è intestazione fittizia, è palese e dichiarato. Se invece doni tutto (piena proprietà) e non formalizzi alcun diritto di abitazione o usufrutto, ma di fatto rimani, giuridicamente sei lì per permesso del nuovo proprietario (comodato verbale tacito). Non è reato di per sé: diventa illecito penale solo se provano che quell’assetto era finalizzato a frodare. In alcune confische antimafia, ad esempio, confiscano beni che il mafioso aveva donato ai figli ma continuava a usare, perché sostengono che la disponibilità era rimasta sua. Ma per l’uomo comune, vivere nella casa donata ai figli è normalissimo e non perseguito. Certo, in caso di reati fiscali gravi potrebbero tentare la via della confisca per equivalente dimostrando che il bene è “a lui disponibilie”; Cassazione però richiede prova concreta della disponibilità, non basta la presenza fisica.

D9: Un contratto di comodato fittizio può essere annullato o invalidato per “vizio di causa”?
R: Se si intende: il giudice può dichiarare nullo il comodato perché in realtà maschera un altro negozio, la risposta è sì. Sarebbe in realtà la dichiarazione di simulazione: il comodato apparente è nullo tra le parti, e viene in rilevo il contratto dissimulato (locazione) se le norme lo consentono. Oppure, se non c’è contratto dissimulato valido (es. affitto in nero nullo per difetto di forma), rimane la constatazione che il comodato era finto e il reale rapporto giuridico va valutato diversamente (possesso di fatto, obbligo di restituzione etc.). Non esiste una categoria “vizio di causa” codificata, ma sicuramente la causa illecita o fraudolenta rende nullo un contratto (art. 1344 c.c.: contratto in frode alla legge). Un comodato fatto in frode ai creditori, ad esempio, può essere considerato nullo per causa illecita (perché finalizzato a violare norme imperative che tutelano i creditori). I creditori però usano di solito la revocatoria per colpire questi atti; in teoria potrebbero anche chiedere la nullità per illiceità della causa, ma è meno frequente perché la giurisprudenza preferisce l’azione revocatoria in questi casi, riservando la nullità di causa illecita a ipotesi più estreme. In sintesi, sì: un comodato simulato non regge in giudizio, viene “annullato” nel senso pratico (anche se tecnicamente si parla di declaratoria di simulazione o inefficacia verso terzi). Se invece la domanda è: posso io debitore chiedere di annullare il comodato che avevo fatto fittizio perché ora mi pento? Eh, tu stesso l’hai architettato: non puoi rivolgerti al giudice dicendo “ero in mala fede, annulli l’atto per favore”. Verrebbe respinto per turpitudine: nessuno può giovarsi della propria illegalità. Potrebbe farlo semmai il prestanome contro di te se litigate, sostenendo che il contratto era simulato e chiedendo accertamento (ma se erano d’accordo entrambi, anche lui sarebbe in pari delicto e difficilmente otterrebbe tutela). Dunque questi atti fittizi se le parti restano d’accordo restano formalmente in piedi; solo un terzo (creditore, fisco, etc.) di solito li fa cadere.

D10: Un immobile in comodato può essere usucapito dal comodatario?
R: In genere no, perché il comodatario ha un possesso non qualificato, anzi un semplice detentore: riconosce sin dall’inizio che la cosa è di altri e la restituisce a termine. L’usucapione richiede un possesso uti dominus e non interrotto per 20 anni (in caso di immobili). Se Tizio ti dà casa in comodato e tu ci stai 30 anni, non puoi usucapirla perché il tuo possesso era inizialmente su autorizzazione di Tizio (detenzione). Potresti però tentare di usucapire se riesci a provare che ad un certo punto hai “mutato la detenzione in possesso”, cioè hai iniziato a comportarti da proprietario contro la volontà del comodante, manifestandolo. Ad esempio, se Tizio muore e gli eredi ti chiedono casa e tu ti rifiuti e resta così per decenni, potresti usucapire dal momento del rifiuto (interversione del possesso). Ma è complicato e fuori tema. Ho inserito la domanda perché a volte in contesti familiari succede: parenti in comodato che poi adducono usucapione. La difesa del proprietario è far riconoscere ogni tanto la proprietà (far firmare lettere, far pagare qualche piccola somma di riconoscimento – come l’IMU – proprio per interrompere velleità di possesso autonomo). Nel nostro contesto di comodato fittizio, se per ipotesi un prestanome dicesse “ho usucapito la casa del debitore perché ero comodatario ma poi l’ho tenuta come mia”, sarebbe una situazione contorta: difficile usucapire contro un accordo simulato, perché se era prestanome, in realtà formalmente era lui proprietario (se intestatario) e non serve usucapione; se era comodatario di un bene rimasto al debitore, non credo il prestanome avrebbe titolo per usucapire dato che riconosceva la finzione. Comunque, sono casi limite.

Conclusione: La materia del comodato fittizio intreccia diritto civile, procedura, tributario e persino penale. Dal punto di vista del debitore che vi fa ricorso, inizialmente può sembrare una soluzione facile per “salvarsi la pelle” o per evitare lungaggini contrattuali, ma presenta numerosi rischi. Difendersi a posteriori richiede di padroneggiare gli strumenti giuridici adatti e, meglio ancora, di aver preparato il terreno in modo da non lasciare la legge del tutto dalla parte avversa. Come abbiamo visto, la legge italiana offre vari rimedi ai terzi (creditori, Fisco, conduttori) per oltrepassare le apparenze fittizie e colpire la sostanza delle operazioni. Ciò non toglie che un debitore attento, con l’ausilio di un legale, possa far valere le proprie ragioni e mitigare le conseguenze, specialmente se il suo comportamento non è stato animato da reale malafede o se vengono riscontrati vizi nelle azioni di controparte. L’importante è agire per tempo e con trasparenza dove possibile: a volte un onesto riconoscimento di errore e una parziale rettifica (es. sanare un contratto, proporre un accordo) evitano sanzioni peggiori.

Fonti: Codice Civile (artt. 1803, 1809, 1810, 1414, 1417, 2901); Codice Proc. Civile (artt. 615, 619, 2923); L. 431/1998 art. 13; L. 311/2004 art. 1 co. 346; D.Lgs. 23/2011 art. 3 (incost.); Cass. civ. Sez. Unite n. 23601/2017 ; Cass. civ. Sez. Unite n. 1898/2025; Cass. civ. n. 29671/2020; Cass. civ. n. 12345/2018; Cass. civ. n. 17735/2009; Corte Cost. n. 50/2014; Cass. pen. n. 4456/2022; D.Lgs. 74/2000 art. 4; Codice Penale art. 512-bis.

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Hai ricevuto una contestazione dall’Agenzia delle Entrate perché ti accusano di aver stipulato un comodato d’uso fittizio su un immobile?
Vuoi sapere quali sono le conseguenze e come puoi difenderti da questa accusa?

Il comodato d’uso è un contratto gratuito che permette di utilizzare un immobile senza corrispondere un canone. È uno strumento legittimo, spesso usato in ambito familiare o tra imprese. Tuttavia, quando il Fisco ritiene che il comodato sia stato stipulato solo per nascondere un affitto vero e proprio o per sottrarre redditi alla tassazione, può contestarne la validità.

👉 Non tutti i comodati contestati sono realmente fittizi: spesso si tratta di rapporti genuini che devono essere adeguatamente documentati.

⚖️ Perché scatta la contestazione

Mancanza di registrazione del contratto di comodato quando obbligatoria;
Canoni di locazione mascherati da comodato gratuito;
Contratti stipulati tra soggetti senza legami familiari o economici coerenti;
Utilizzo dell’immobile da parte di terzi che non rientrano nel contratto;
Presunzioni di evasione dell’imposta di registro o dell’IRPEF sui redditi da locazione.

📌 Conseguenze possibili

Recupero delle imposte non pagate su canoni considerati redditi di locazione;
Applicazione di sanzioni e interessi;
Rischio di accertamenti retroattivi su più anni;
Nei casi più gravi, contestazioni penali per dichiarazioni fraudolente.

🔍 Come difendersi

Esamina il contratto di comodato: verifica se è stato redatto correttamente e se era necessaria la registrazione.
Raccogli la documentazione giustificativa: rapporti familiari, utilizzo reale dell’immobile, spese sostenute.
Dimostra la gratuità del rapporto: assenza di canoni, eventuali spese a carico del comodatario.
Contesta le presunzioni del Fisco: l’Agenzia deve dimostrare che il comodato era solo uno schermo per un affitto.
Presenta memorie difensive o ricorso davanti alla Corte di Giustizia Tributaria.

🛡️ Come può aiutarti l’Avv. Giuseppe Monardo

📂 Analizza il contratto di comodato e la contestazione ricevuta;
📌 Verifica la reale natura del rapporto e raccoglie le prove a sostegno;
✍️ Redige memorie difensive e ricorsi per annullare o ridurre la pretesa fiscale;
⚖️ Ti rappresenta nel contraddittorio con l’Agenzia delle Entrate e nei giudizi tributari;
🔁 Valuta soluzioni alternative, come adesione o definizione agevolata.

🎓 Le qualifiche dell’Avv. Giuseppe Monardo

✔️ Avvocato esperto in fiscalità immobiliare e contratti di comodato;
✔️ Specializzato in contenzioso tributario e accertamenti su redditi immobiliari;
✔️ Gestore della crisi iscritto presso il Ministero della Giustizia.

Conclusione

Le contestazioni su comodati d’uso fittizi di immobili non sempre sono fondate: spesso il rapporto è reale e legittimo, ma va dimostrato con la documentazione corretta.
Con una difesa legale mirata puoi provare la genuinità del comodato, contestare le presunzioni del Fisco e ridurre le pretese economiche.

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