Avviso Di Liquidazione Per Agevolazione Prima Casa: Come Difendersi

Da Giuseppe Monardo
Agosto 22, 2025
05:35

Hai ricevuto un avviso di liquidazione perché ti contestano l’agevolazione “prima casa”?
L’Agenzia delle Entrate può revocare i benefici fiscali legati all’acquisto della prima casa quando ritiene che non siano stati rispettati i requisiti previsti dalla legge. Questo comporta la richiesta della maggiore imposta di registro (o IVA), oltre a sanzioni e interessi. Sapere come difendersi è fondamentale per non pagare somme non dovute.

Quando può scattare la revoca dell’agevolazione prima casa
– Se l’immobile acquistato non è stato adibito a residenza entro 18 mesi
– Se l’acquirente possedeva già un’altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni senza averla venduta nei termini
– Se l’immobile non rientra nelle categorie catastali ammesse all’agevolazione
– Se vengono accertate dichiarazioni mendaci nell’atto di acquisto
– Se la casa è stata venduta prima dei 5 anni senza riacquisto di un’altra abitazione principale nei 12 mesi successivi

Cosa comporta l’avviso di liquidazione
– Pagamento della differenza d’imposta non versata al momento dell’acquisto
– Applicazione di sanzioni che possono arrivare fino al 30% del maggior tributo
– Aggiunta degli interessi di mora calcolati dalla data dell’atto di compravendita

Come difendersi da un avviso di liquidazione per agevolazione prima casa
– Verificare se effettivamente i requisiti erano presenti al momento dell’acquisto
– Dimostrare il trasferimento della residenza entro i termini o eventuali impedimenti non imputabili all’acquirente
– Contestare errori di calcolo o di valutazione catastale da parte dell’Agenzia delle Entrate
– Far valere situazioni particolari (separazione, trasferimento lavorativo, forza maggiore) che possono giustificare la deroga alle regole
– Presentare ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso
– Chiedere la sospensione dell’atto se vi sono fondati motivi di illegittimità

Cosa si può ottenere con una difesa efficace
– L’annullamento totale dell’avviso se i requisiti erano rispettati
– La riduzione delle somme dovute in caso di errori o circostanze particolari
– La sospensione delle procedure di riscossione collegate all’atto
– La tutela del patrimonio familiare e personale da sanzioni ingiuste

Attenzione: l’Agenzia delle Entrate contesta spesso la prima casa anche in presenza di situazioni particolari che meritano una valutazione diversa. Un ricorso ben costruito può evitare di perdere un’agevolazione importante.

Questa guida dello Studio Monardo – avvocati esperti in contenzioso tributario e agevolazioni fiscali – ti spiega come difenderti da un avviso di liquidazione per prima casa e quali strategie usare per tutelare i tuoi diritti.

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Introduzione

L’agevolazione “prima casa” consente a chi acquista la propria abitazione principale di beneficiare di una forte riduzione delle imposte (ad esempio, l’imposta di registro scende dal 9% al 2%, oppure l’IVA dal 10% al 4%, a seconda dei casi). Si tratta di un vantaggio fiscale importante, subordinato però a precise condizioni di legge che l’acquirente deve rispettare. Se queste condizioni vengono meno, l’Agenzia delle Entrate può revocare il beneficio e richiedere le maggiori imposte dovute, maggiorate di sanzioni e interessi, tramite un avviso di liquidazione.

L’avviso di liquidazione è l’atto con cui l’Ufficio fiscale ridetermina l’imposta applicata all’atto di acquisto dell’immobile, calcolandola in misura ordinaria (come se l’agevolazione non fosse mai stata applicata) e aggiungendo una sanzione amministrativa pari generalmente al 30% della maggiore imposta, oltre agli interessi maturati. Dal punto di vista del contribuente (il debitore destinatario dell’atto), ricevere un avviso di liquidazione per la decadenza dai benefici “prima casa” significa dover affrontare una richiesta spesso onerosa, che può comprendere migliaia di euro di imposte non versate, sanzioni e interessi.

Questa guida avanzata – aggiornata a luglio 2025 – offre un’analisi approfondita della normativa italiana sulle agevolazioni prima casa e dei casi in cui l’Agenzia delle Entrate ne richiede la restituzione. Verranno esaminati:

le condizioni per ottenere e conservare i benefici prima casa e le cause di decadenza più comuni;
la procedura e i termini con cui il Fisco può notificare un avviso di liquidazione, nonché i termini per il contribuente per opporsi;
le possibili strategie difensive dal punto di vista di chi riceve l’atto: dai rimedi preventivi (come il ravvedimento operoso) alle contestazioni in giudizio basate sulla normativa e sulla giurisprudenza più recente;
una sezione di domande e risposte frequenti e tabelle riepilogative per sintetizzare gli aspetti chiave (requisiti, decadenze, sanzioni, tempistiche) in modo chiaro e fruibile sia per professionisti legali sia per privati e imprenditori interessati.

Il taglio sarà giuridico ma divulgativo, con riferimenti a norme e a sentenze aggiornate (della Corte di Cassazione e delle Corti di Giustizia Tributaria) per fornire un quadro completo e affidabile. L’obiettivo è mettere in condizione il contribuente (o il suo difensore) di comprendere come difendersi di fronte a un avviso di liquidazione per la prima casa, valutando sia gli strumenti deflativi (come la definizione agevolata) sia le difese di merito da far valere in un eventuale contenzioso.

Quadro normativo delle agevolazioni “prima casa”

Per comprendere come e perché possa verificarsi la decadenza dai benefici “prima casa”, è necessario partire dalle norme che disciplinano l’agevolazione. La fonte principale è il Testo Unico dell’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n.131), Tariffa Parte I, Articolo 1, nota II-bis, che elenca requisiti e condizioni per applicare l’imposta ridotta. In sintesi, le condizioni per poter usufruire dell’aliquota agevolata sull’acquisto di una casa di abitazione non di lusso sono le seguenti:

Ubicazione dell’immobile e residenza dell’acquirente: l’abitazione deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha già la residenza anagrafica oppure si impegna a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto. In alternativa, la norma equipara alcune situazioni particolari: se l’acquirente svolge la sua attività lavorativa o studia in un Comune diverso da quello di residenza, può acquistare con i benefici una casa in quel Comune; se è stato trasferito all’estero per lavoro, vale il Comune dove ha sede il datore di lavoro; inoltre, il cittadino italiano emigrato all’estero può acquistare la prima casa in qualunque Comune d’Italia senza l’obbligo di trasferire la residenza. Queste dichiarazioni d’intento (“mi impegno a trasferire la residenza…”) devono essere rese nell’atto di acquisto, a pena di decadenza.
Non possidenza di altra casa nel Comune: nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere già titolare, esclusivamente o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa di abitazione nel territorio dello stesso Comune in cui si trova l’immobile che sta acquistando. In altre parole, non si deve già avere un’abitazione (intera o in comunione con il coniuge) nello stesso Comune.
Non possidenza di altra casa acquistata con i benefici prima casa: sempre nell’atto, occorre dichiarare di non essere titolare (nemmeno per quote) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione che si sia già acquistata con le agevolazioni prima casa (oppure con altre analoghe agevolazioni precedenti). Questa clausola impedisce di utilizzare l’aliquota ridotta due volte, salvo che l’immobile precedente sia stato ceduto. Da notare che la legge fa riferimento a precedenti acquisti agevolati effettuati dall’acquirente o dal coniuge; restano quindi esclusi dall’agevolazione i soggetti che, al momento del nuovo acquisto, posseggano ancora una casa comprata con i benefici fiscali “prima casa” in passato.
Tipologia dell’immobile: l’immobile che si acquista non deve rientrare nelle categorie catastali considerate “di lusso”, cioè A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici). Sono invece agevolabili le abitazioni dalle categorie A/2 a A/7 e A/11 (civili, economiche, popolari, rurali, villini, abitazioni tipiche). Anche le pertinenze (es. cantine C/2, box auto C/6, tettoie C/7) possono godere del regime di favore, limitatamente a una per ciascuna categoria, se acquistate insieme o anche con atto separato rispetto all’abitazione agevolata.

Se tutti questi requisiti (soggettivi e oggettivi) sono soddisfatti e l’acquirente effettua le necessarie dichiarazioni nell’atto notarile, all’atto di acquisto si applicano le imposte agevolate: in caso di vendita da privato l’imposta di registro è del 2% sul valore catastale (invece del 9%), con imposte ipotecaria e catastale fisse in misura minima; in caso di acquisto da impresa con IVA, l’IVA è al 4% (invece del 10%), con imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse. Inoltre, per chi vende una prima casa e riacquista un’altra entro un anno, è previsto un credito d’imposta pari all’imposta pagata sul primo acquisto, da scontare sul nuovo atto.

Decadenza dai benefici prima casa: cause previste dalla legge

La legge stessa (nota II-bis citata) prevede espressamente alcune ipotesi di decadenza in cui il contribuente perde il diritto all’agevolazione e deve pagare la differenza d’imposta. In particolare, la Nota II-bis, comma 4 stabilisce che si decade dai benefici prima casa (con recupero dell’imposta e sanzione) nei seguenti casi tipici:

Dichiarazione mendace – se l’acquirente ha reso false dichiarazioni nell’atto di acquisto circa i requisiti (ad esempio ha dichiarato di non possedere altri immobili mentre invece ne aveva, o ha dichiarato l’intenzione di trasferire la residenza senza poi averne realmente l’intento). In caso di mendacio, l’agevolazione viene revocata d’ufficio.
Rivendita o donazione infraquinquennale – se l’immobile acquistato con i benefici è trasferito (a titolo oneroso o gratuito) prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto. In altre parole, vendere o donare la “prima casa” prima del quinquennio comporta la decadenza automatica dal beneficio goduto sull’acquisto originario. Eccezione: la norma prevede però una possibilità di evitare la decadenza in questo caso: se il contribuente, entro un anno dall’alienazione, riacquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale, i benefici non si perdono. Questo consente, di fatto, di cambiare casa entro un breve lasso di tempo senza subire la revoca delle agevolazioni (è il cosiddetto “riacquisto entro l’anno”). Se però entro 12 mesi non avviene un nuovo acquisto agevolato, la decadenza diviene definitiva.

Oltre a queste due cause esplicitamente indicate in norma, la prassi e la giurisprudenza hanno assodato che si incorre nella decadenza dall’agevolazione anche in altre situazioni concrete previste implicitamente dalla legge o da successivi interventi normativi, fra cui spiccano:

Mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi: come accennato, l’impegno a stabilire la residenza nel Comune dell’immobile entro un anno e mezzo dall’acquisto è preso “a pena di decadenza”. Dunque, se l’acquirente non trasferisce la propria residenza entro 18 mesi, l’agevolazione viene revocata e scatta il recupero della maggiore imposta. Questa è una delle cause più frequenti di decadenza, spesso accertata dall’Agenzia delle Entrate tramite incrocio con i registri anagrafici comunali. Approfondiremo a breve questo aspetto, anche perché negli ultimi anni la giurisprudenza vi ha dedicato molta attenzione.
Mancata alienazione dell’immobile pre-posseduto entro l’anno (ora 2 anni): dal 2016 è stata introdotta (con legge n.208/2015) la possibilità di ottenere l’agevolazione prima casa anche se l’acquirente è ancora proprietario di un’altra abitazione acquistata con i benefici, a patto che quest’ultima venga venduta entro un anno. Tale previsione, contenuta nella Nota II-bis, comma 4-bis, consente, ad esempio, di comprare una nuova casa con il regime agevolato pur possedendo ancora la precedente, evitando la decadenza purché la precedente sia alienata in tempo. Se però non si procede alla vendita entro il termine previsto, l’Ufficio finanziario recupererà la differenza d’imposta applicando le regole della decadenza (ossia come previsto dal comma 4 citato). Novità 2025: la Legge di Bilancio 2025 (L.197/2024) ha esteso il termine da 12 a 24 mesi: per gli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2025, chi possiede già una “prima casa” avrà due anni di tempo per venderla senza perdere i benefici sul nuovo acquisto. Questa estensione si applica anche agli atti stipulati nel 2024 a certe condizioni, secondo i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate (Risposta a interpello n.197/2025).
Classamento “di lusso” dell’immobile: se l’immobile acquistato viene accatastato (o risulta accatastato) in una categoria non agevolabile (A/1, A/8 o A/9), l’agevolazione non spetta. In genere questo aspetto è valutato al momento dell’acquisto (il notaio e le parti sanno la categoria catastale); tuttavia possono sorgere casi dubbi (es. immobile storico accatastato A/3 ma di fatto con requisiti di lusso, oppure un accatastamento che muta a seguito di riclassificazione). La Cassazione ha chiarito che l’agevolazione spetta anche se l’immobile è in costruzione al momento dell’atto, purché poi si concretizzi come abitazione non di lusso; e che il termine per i controlli decorre dall’accatastamento definitivo. Se però emerge che l’immobile rientra tra quelli di lusso, si decade dal beneficio (tipicamente, l’Ufficio recupera la differenza d’imposta per mancanza del presupposto oggettivo).

In ciascuna di queste ipotesi, l’Agenzia delle Entrate procede a notificare un avviso di liquidazione al contribuente, in cui liquida le imposte dovute in misura ordinaria (differenza tra quanto pagato con aliquota ridotta e quanto si sarebbe pagato senza agevolazione) e contestualmente irroga la sanzione del 30% sulla differenza. È importante notare che, per le cessioni soggette a IVA, l’Ufficio non “recupera” l’IVA (che è stata versata al venditore) ma richiede un’imposta di registro in misura fissa e sanziona la difformità (questo tuttavia avviene più raramente, di solito la decadenza riguarda l’IVA agevolata stessa se dovuta). In ogni caso, interessi di mora sono calcolati dalla data dell’acquisto agevolato.

Nella sezione seguente esamineremo in dettaglio come si sviluppa il procedimento di accertamento del Fisco (tempi e modalità dell’avviso di liquidazione) e quali possibilità ha il contribuente di regolarizzare o contestare la pretesa, anche alla luce della giurisprudenza più rilevante su queste tematiche.

L’avviso di liquidazione: notifica, termini e contenuto

L’avviso di liquidazione per decadenza dall’agevolazione prima casa è un atto dell’Agenzia delle Entrate di natura liquidatoria-accertativa. In esso l’Ufficio indica:

gli estremi dell’atto di acquisto agevolato (data e numero di registrazione, parti, ecc.);
il motivo della decadenza (es. “mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi”, “rivendita infraquinquennale senza riacquisto”, “dichiarazione mendace dei requisiti” ecc.);
il ricalcolo delle imposte dovute in assenza dell’agevolazione (ad esempio, imposta di registro al 9% sul valore, oppure IVA al 10%, ecc.), con specificazione degli importi già pagati in sede di registrazione e della differenza richiesta;
la sanzione amministrativa applicata (in genere il 30% della differenza d’imposta, ridotta eventualmente se l’atto consente una definizione agevolata) e gli interessi maturati sino alla data dell’atto;
l’intimazione di pagamento delle somme dovute (di norma entro 60 giorni) e l’indicazione delle modalità per pagare anche ratealmente o, alternativamente, per presentare ricorso alla Commissione/Tribunale tributario competente entro il termine di legge (60 giorni dalla notifica).

Vediamo ora alcuni aspetti critici legati ai termini sia per l’emissione dell’atto da parte dell’Agenzia, sia per la sua impugnazione da parte del contribuente, nonché le eventuali opzioni di definizione in via amministrativa.

Termini per l’emissione dell’atto da parte del Fisco

L’Agenzia delle Entrate deve notificare l’avviso di liquidazione entro un termine di decadenza previsto dalla legge, trascorso il quale l’atto è nullo per tardività. Per le imposte di registro e IVA l’art.76 del D.P.R. 131/1986 stabilisce un termine generale di tre anni dalla registrazione dell’atto per accertare e richiedere imposte supplementari. Tuttavia, poiché alcune cause di decadenza (come il mancato cambio di residenza o la rivendita infraquinquennale) si manifestano dopo la stipula, è sorto il dubbio su quando inizi a decorrere il termine triennale in tali ipotesi: dalla data dell’atto o dal momento in cui si verifica la violazione?

Su questo punto la giurisprudenza ha avuto un’evoluzione: la Corte di Cassazione ha chiarito che il termine triennale decorre dal momento in cui si concretizza la causa di decadenza, cioè da quando viene meno il presupposto agevolativo (o scade il termine entro cui doveva essere adempiuto l’onere). Ad esempio:

per la mancata residenza entro 18 mesi, il termine di tre anni inizia a decorrere dallo spirare del diciottesimo mese successivo all’acquisto, se a quella data il contribuente non ha trasferito la residenza. In pratica, il Fisco ha tempo fino a 3 anni e 18 mesi dall’atto per notificare l’avviso (come confermato già da Cass. n.2527/2014 e ribadito da Cass. n.24488/2023). Ciò perché fino allo scadere dei 18 mesi l’agevolazione è legittimamente “sospesa” in attesa dell’adempimento; solo dopo si può dire violato l’onere.
per la rivendita infraquinquennale, tenendo conto del possibile riacquisto entro l’anno, il termine dovrebbe decorrere dalla scadenza di tale anno se il nuovo acquisto non c’è stato. Ad esempio, immobile acquistato con beneficio il 10/03/2019 e rivenduto il 5/01/2023: il contribuente aveva tempo fino al 5/01/2024 per comprare un’altra casa; se ciò non avviene, da quella data decorre il termine triennale per il Fisco (quindi fino al 5/01/2027) per recuperare le imposte. In passato, parte della giurisprudenza sosteneva invece che il termine restasse sempre tre anni dalla data dell’atto (il che avrebbe reso impossibile colpire rivendite avvenute dopo il triennio), ma l’orientamento oggi prevalente è per la decorrenza dal momento dell’inadempimento dell’obbligo di riacquisto, in analogia al caso della residenza.
analogamente, per la mancata vendita dell’immobile precedente (art.1, comma 4-bis nota II-bis), il termine triennale dovrebbe decorrere dalla scadenza dei 12 mesi (ora 24 mesi) concessi per alienare la casa pre-posseduta. Se, ad esempio, Tizio nel giugno 2023 acquista una nuova casa con beneficio prima casa, pur avendo già un’abitazione agevolata, impegnandosi a vendere quest’ultima entro giugno 2024: qualora non adempia, da luglio 2024 decorrono i tre anni per l’Ufficio (fino a luglio 2027) per notificare l’avviso di liquidazione. (Nota: la modifica legislativa a 24 mesi, entrata in vigore a gennaio 2025, per gli atti del 2023 non cambia il termine di decadenza dell’atto già notificato, ma per atti del 2024 potrebbe estendere il termine di adempimento e quindi posticipare l’eventuale decorrenza).

Causa di decadenza	Decorrenza termine per l’accertamento (Agenzia Entrate)	Scadenza notifica avviso (3 anni da…)
Mancato trasferimento residenza entro 18 mesi	Dal 18° mese successivo all’atto (se residenza non trasferita).	Entro 3 anni dal 18° mese (circa 4 anni e 6 mesi dall’atto).
Rivendita prima di 5 anni senza riacquisto entro 1 anno	Dallo spirare dell’anno successivo alla vendita (se nessun nuovo acquisto prima casa).	Entro 3 anni da tale data (≈ 6 anni dalla vendita originaria). Se la vendita avviene a <3 anni dall’atto, l’Ufficio ha comunque minimo i 3 anni dall’atto.
Mancata vendita dell’altra “prima casa” entro 1 anno (2 anni dal 2025)	Dal termine dell’anno (o 2 anni) previsto per alienare l’immobile precedente.	Entro 3 anni da tale data (≈ 4 anni dall’acquisto agevolato, se termine 1 anno; 5 anni se termine 2 anni).
Dichiarazione mendace su requisiti	Dalla registrazione dell’atto (violazione immediata, beneficio indebito ab origine).	Entro 3 anni dalla registrazione atto (≈ 3 anni dall’acquisto).
Immobile di lusso (categoria non agevolabile)	Dalla registrazione, salvo accertamento successivo della categoria reale. (Se categoria nota dall’inizio, decadenza immediata). In caso di immobile in costruzione, dalla data di accatastamento dell’immobile ultimato (se questo rivela categoria di lusso).	Entro 3 anni dalla registrazione (o dall’accatastamento se posteriore e se considerato dies a quo dell’accertamento).

Osservazione: il termine di decadenza per l’Amministrazione finanziaria è stato oggetto di pronunce anche di recente. Ad esempio, la Cassazione con ord. n.27528/2023 ha ribadito che, anche per acquisti di immobili in costruzione, il termine triennale decorre dalla registrazione dell’atto e non può essere “spostato in avanti” in attesa dell’ultimazione dei lavori, in assenza di una specifica previsione normativa. In quel caso l’Ufficio sosteneva di poter accertare fino a 3 anni dal termine (ipotetico) concesso al contribuente per completare l’immobile, ma la Cassazione ha confermato che senza un’espressa deroga il termine resta quello ordinario (nel caso di specie l’avviso fu considerato tardivo perché notificato oltre il triennio dalla registrazione, benché l’immobile fosse stato accatastato successivamente). Questo per dire che l’Amministrazione non dispone di più tempo oltre il triennio se la legge non lo prevede chiaramente; fa eccezione l’orientamento consolidato sopra illustrato che giustifica la decorrenza differita solo quando c’è un obbligo posticipato da adempiere a pena di decadenza (es. 18 mesi, 12 mesi per riacquisto), in applicazione analogica dei principi generali.

Notifica dell’avviso e soggetti coinvolti

L’avviso di liquidazione va notificato, a pena di nullità, al contribuente intestatario dell’atto che ha fruito dell’agevolazione. Se più persone hanno acquistato insieme (es. coniugi comproprietari), ciascuno riceverà la richiesta pro quota per la propria parte. La notifica avviene di solito tramite raccomandata a/r o PEC (se il destinatario ha un domicilio digitale registrato), e deve rispettare le formalità previste dallo Statuto del Contribuente (L.212/2000) e dal codice di rito.

È bene sapere che, come tutti gli avvisi dell’Agenzia Entrate, anche quello di liquidazione può essere definito senza contenzioso con riduzione di sanzioni: ad esempio, se il contribuente decide di non presentare ricorso e paga entro il termine di 60 giorni, di norma la sanzione del 30% è ridotta ad 1/3 (ossia al 10%) per effetto dell’“acquiescenza” (art. 15 D.Lgs. 218/1997). L’avviso stesso di solito riporta tale possibilità. Inoltre, è ammesso il pagamento rateale (fino a 8 rate trimestrali, o 16 se l’importo supera €50.000), presentando istanza entro 60 giorni. Pagare la prima rata entro 60 giorni equivale a impugnazione rinunciata e consente la riduzione di sanzione. Su questi aspetti di convenienza torneremo nelle FAQ in fondo alla guida.

Termini e modalità per impugnare l’avviso

Se il contribuente intende contestare l’avviso di liquidazione – in tutto o in parte – deve presentare ricorso entro 60 giorni dalla notifica, avanti alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado (nuova denominazione delle Commissioni Tributarie Provinciali dal 2023). Il ricorso va notificato all’Ufficio che ha emesso l’atto (di solito la Direzione Provinciale o Regionale dell’Agenzia delle Entrate) secondo le forme previste (PEC o ufficiale giudiziario) e successivamente depositato presso la segreteria della Corte tributaria. È obbligatoria l’assistenza di un difensore abilitato (avvocato, commercialista o esperto contabile) se l’importo in contestazione supera €3.000.

Prima di ricorrere, il contribuente può valutare di presentare istanza di accertamento con adesione all’Ufficio: questo procedimento “deflattivo” comporta la sospensione del termine per ricorrere per 90 giorni e apre una fase di dialogo con l’ente impositore, volta ad eventualmente trovare un accordo (in genere, riducendo le sanzioni). Nell’ambito di un avviso di liquidazione prima casa, l’adesione potrebbe essere utile se ad esempio si vuole solo ottenere uno sconto sulle sanzioni senza fare causa, oppure se ci sono elementi di fatto da chiarire con l’Ufficio (es. la prova di aver effettivamente trasferito la residenza entro i termini, se non considerata dall’Ufficio). Se l’adesione non si perfeziona, i 60 giorni riprendono a decorrere dalla notifica dell’avviso.

Una volta proposto il ricorso, si instaura il giudizio tributario, strutturato su due gradi di merito (Corte di Giustizia Tributaria di I grado e di II grado, ex Commissioni provinciali e regionali) ed eventualmente il ricorso per Cassazione sui soli motivi di legittimità. Considerato che la materia “prima casa” tocca spesso profili di diritto (interpretazione di norme e applicazione di principi generali) più che meri accertamenti di fatto, la giurisprudenza di Corte di Cassazione risulta particolarmente rilevante ed è opportuno conoscerla per improntare la difesa. Nel seguito, affronteremo dunque le principali linee difensive che il contribuente può adottare contro un avviso di liquidazione per decadenza dal beneficio, alla luce delle pronunce giurisprudenziali più aggiornate (fino al 2024 e prima metà 2025).

Difendersi dall’avviso di liquidazione: strumenti e strategie

Dal punto di vista del contribuente (acquirente della prima casa), “difendersi” da un avviso di liquidazione significa sia prevenire, ove possibile, l’insorgere della decadenza o attenuarne le conseguenze, sia contestare, ove ne ricorrano i presupposti, la legittimità della pretesa fiscale. Esaminiamo distintamente i due approcci:

la regolarizzazione spontanea e gli strumenti deflattivi (per evitare sanzioni piene e contenzioso inutile), e
le difese di merito contro le specifiche contestazioni mosse dall’Ufficio, basate su interpretazioni favorevoli della norma o su cause di forza maggiore, ecc.

Rimedi preventivi e definizione agevolata

Il primo consiglio al contribuente è di agire prima possibile, non appena ci si rende conto che una condizione per mantenere l’agevolazione non potrà essere rispettata. Ad esempio, se a ridosso della scadenza dei 18 mesi appare chiaro che non si riuscirà a trasferire la residenza, oppure se entro un anno dalla vendita della prima casa non si è trovato un nuovo immobile da acquistare, il contribuente può ricorrere al ravvedimento operoso per limitare i danni.

Ravvedimento operoso: consiste nel comunicare volontariamente all’Agenzia delle Entrate l’intervenuta decadenza e pagare spontaneamente le maggiori imposte dovute, prima che l’Ufficio contesti formalmente la violazione. In tal modo si beneficia dell’esclusione (o forte riduzione) delle sanzioni. Nel caso della prima casa, la prassi applicativa consente – ad esempio – di presentare istanza all’Ufficio entro 12 mesi dal termine non rispettato (un anno dalla scadenza dell’obbligo) chiedendo il calcolo della differenza d’imposta e pagando quanto dovuto. Così facendo, la sanzione del 30% viene evitata del tutto (o applicata in misura minima, a seconda dei tempi esatti del ravvedimento). Esempio: Caio vende la sua prima casa dopo 3 anni dall’acquisto (quindi prima dei 5 anni) il 10/09/2024. Entro il 10/09/2025 dovrebbe riacquistare un’altra abitazione per non decadere. Verso la fine di tale anno si rende conto che non riuscirà a comprare nulla: per evitare la sanzione, potrà comunicare all’Agenzia (a settembre 2025) che intende versare la differenza d’imposta dovuta per la decadenza. Pagando spontaneamente l’importo (in questo caso il 7% in più sul valore d’acquisto, visto che aveva pagato il 2% invece del 9% di registro) e i relativi interessi, non incorrerà nella sanzione del 30%. Se invece attende l’avviso dell’Ufficio, dovrà pagare anche il 30% oltre a imposta e interessi. Il ravvedimento può essere utilizzato anche per il mancato trasferimento di residenza: in assenza di specifica disciplina, conviene comunque attivarsi entro un anno dallo scadere dei 18 mesi (ossia entro 30 mesi dall’atto) per segnalare la situazione e pagare la differenza di imposta. Ciò è coerente con la generale finestra di un anno prevista per ravvedere violazioni con sanzione del 30%. In pratica, presentarsi per tempo all’Ufficio paga: oltre alla sanzione azzerata o ridotta, si evita la notifica formale dell’avviso e relative spese.
Autotutela: se l’avviso di liquidazione è già stato emesso ma il contribuente rileva che esso è palesemente errato (ad esempio, perché ha effettivamente trasferito la residenza nei termini ma l’Ufficio non ne ha tenuto conto, oppure ha riacquistato casa entro l’anno ma ciò non risulta), può presentare un’istanza di annullamento in autotutela all’Agenzia allegando le prove documentali (es. certificato storico di residenza, atto di acquisto del nuovo immobile, ecc.). L’autotutela è una facoltà discrezionale dell’amministrazione: l’Ufficio, se riconosce l’errore, può annullare o rettificare l’atto senza bisogno di arrivare in giudizio. Ovviamente, se la decadenza c’è stata per davvero e l’atto è formalmente corretto, l’autotutela difficilmente verrà accolta.
Accertamento con adesione: come anticipato, dopo la notifica dell’avviso, il contribuente può chiedere un incontro per l’adesione. In questa sede si può cercare di transigere sulle sanzioni, ottenendo magari l’applicazione delle sole sanzioni minime previste (in alcuni casi il 15% in luogo del 30%) o ulteriori riduzioni, in cambio del pagamento integrale dell’imposta. Tuttavia, va chiarito che sull’imposta dovuta c’è poco margine di trattativa: essendo un tributo autoliquidato dal notaio, l’Ufficio richiederà esattamente la differenza di aliquota prevista dalla legge. L’adesione può semmai servire se vi è incertezza su aspetti di fatto (ad es. se la residenza è stata trasferita con qualche giorno di ritardo, si potrebbe negoziare di non applicare sanzione considerando irrilevante lo scostamento minimo). È comunque uno strumento da valutare caso per caso, tenendo presente che se l’accordo non si raggiunge, nulla è compromesso per la difesa in giudizio (a parte un allungamento dei tempi per via della sospensione dei termini).
Definizione agevolata delle sanzioni in caso di ricorso: un ulteriore elemento da menzionare è che, qualora si scelga di ricorrere in giudizio, il contribuente può comunque pagare in pendenza di causa le somme contestate usufruendo della riduzione della sanzione a 1/3 (in virtù dell’istituto dell’“acquiescenza parziale” o del pagamento entro i termini per impugnare). Questa opzione è utile quando si vuole evitare l’aggravio ulteriore di interessi di mora durante il processo: pagando subito l’imposta ed eventualmente la parte di sanzione ridotta, si evita il maturare di ulteriori interessi e si prosegue la causa solo magari per far dichiarare non dovuta la sanzione restante. Tuttavia, è una strategia delicata che richiede il calcolo convenienza in base alla forza delle proprie ragioni nel merito.

Riassumendo: prevenire è meglio che curare. Se ci si accorge di non poter rispettare un requisito “prima casa”, sfruttare il ravvedimento operoso evita la sanzione del 30% e limita l’esborso agli interessi legali. Se l’avviso è già arrivato, valutare definizioni alternative (autotutela, adesione, acquiescenza) può ridurre le sanzioni e i costi di una lite. Quando invece si ritiene di avere valide difese di merito, occorre prepararsi ad impugnare l’avviso sostenendo le proprie ragioni con riferimenti normativi e giurisprudenziali appropriati.

Passiamo dunque alle difese di merito più rilevanti nel contesto degli avvisi di liquidazione prima casa, distinguendo per tipologia di contestazione.

Difese comuni nelle cause di decadenza “prima casa”

Alcune linee difensive sono trasversali e possono valere in molte situazioni di decadenza. Tra le più importanti vi sono:

l’assenza di colpa del contribuente per il mancato rispetto della condizione, collegata al concetto di forza maggiore;
l’interpretazione delle norme in senso favorevole al contribuente (ad esempio su come computare i termini, o quali eventi facciano scattare la decadenza);
la verifica della correttezza formale dell’operato dell’Ufficio (tempistiche rispettate, notifiche regolari, motivazione dell’atto sufficiente, ecc.).

Di seguito analizziamo in concreto alcune difese specifiche collegate alle cause più frequenti: mancato trasferimento della residenza, rivendita infraquinquennale senza riacquisto, e altri casi particolari, facendo riferimento alle sentenze più aggiornate.

Caso 1: Mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi

Questa è senza dubbio la situazione in cui si concentra il maggior contenzioso. Molti contribuenti, per varie ragioni, non riescono a stabilire la residenza anagrafica nel Comune dell’abitazione entro un anno e mezzo dall’atto, ritrovandosi un avviso di liquidazione.

Difesa principale: la forza maggiore. Dal punto di vista normativo, la nota II-bis non contempla eccezioni esplicite al termine di 18 mesi. Fino a qualche anno fa, la giurisprudenza di legittimità era piuttosto rigida: nessuna deroga è ammessa se la residenza non viene trasferita in tempo, a meno che il legislatore non l’abbia prevista espressamente. Tuttavia, nel tempo è emerso un filone giurisprudenziale che ha introdotto una valvola di salvezza basata sui principi generali: la sopravvenienza di cause di forza maggiore può impedire la decadenza dal beneficio, perché “non si può richiedere l’adempimento di un obbligo quando questo è divenuto impossibile per cause non imputabili al soggetto”.

La forza maggiore in ambito tributario, mutuata dall’art.6, c.5 D.Lgs. 472/1997 (che la prevede come causa di non punibilità nelle sanzioni), richiede eventi caratterizzati da imprevedibilità, inevitabilità e assoluta impossibilità di adempiere. In sostanza, circostanze oggettive, estranee alla volontà del contribuente, che gli abbiano impedito per tutto il periodo di 18 mesi di trasferire la residenza.

Nel contesto “prima casa”, la Cassazione – con pronunce anche recentissime – riconosce la rilevanza della forza maggiore: ad esempio eventi naturali catastrofici (un terremoto che distrugga o renda inagibile l’immobile), gravi impedimenti sopravvenuti (un’incidente che renda il contribuente immobilizzato per molti mesi), provvedimenti amministrativi imprevedibili (ad esempio il Comune che blocchi per motivi urbanistici l’accesso all’immobile) possono costituire cause di forza maggiore esimenti. Significativa è la giurisprudenza formatasi sul punto: già la Cassazione nel 2014 con la sent. n.18570/2014 escluse la decadenza in un caso in cui un evento sismico aveva reso impossibile il trasferimento; più di recente, le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n.8094/2020) hanno affermato in termini generali che la forza maggiore esclude la decadenza dai benefici fiscali quando l’obbligo non è stato adempiuto per causa esterna, imprevedibile e non evitabile. Questa pronuncia delle Sezioni Unite, pur riguardando un diverso beneficio, ha posto un principio valido erga omnes, applicato poi anche alle agevolazioni prima casa.

Di converso, la Cassazione ha pure delimitato chiaramente cosa non costituisce forza maggiore nel ritardo di trasferimento della residenza: ad esempio, i ritardi nei lavori di ristrutturazione o costruzione dell’immobile non sono considerati forza maggiore, in quanto evenienze non assolutamente imprevedibili e comunque ovviabili (il contribuente avrebbe potuto trasferire la residenza in altro indirizzo nello stesso Comune nell’attesa). Così è stato negato il beneficio a chi invocava come scusa il prolungarsi dei cantieri edili o l’attesa del certificato di abitabilità. Un caso esemplare è l’ordinanza Cass. n.13328/2021, che ha rigettato il ricorso di una contribuente la quale aveva trasferito la residenza 7 giorni oltre il termine perché la casa, in corso di costruzione, aveva subito ritardi per maltempo e altre cause tecniche: la Corte ha ritenuto irrilevante la mancata ultimazione dei lavori, escludendo trattarsi di forza maggiore, e ha confermato la decadenza (il cambio poteva essere fatto nel Comune anche prima che l’immobile fosse pronto).

Alla luce di ciò, per vincere una contestazione di mancata residenza, il contribuente deve provare di essere stato impedito da un evento davvero eccezionale ed estraneo alla sua sfera personale, che abbia reso impossibile perfino spostare formalmente la residenza nel Comune. Esempi pratici in cui le Commissioni e i giudici hanno dato ragione al contribuente includono:

Grave malattia o assistenza familiare: se l’acquirente o un suo familiare stretto ha subìto una malattia improvvisa e molto grave che ha richiesto la presenza continuativa altrove (es. ricoveri prolungati), e ciò ha comportato il differimento del trasferimento. Ad esempio, la Corte di Giustizia Tributaria di Treviso nel 2024 ha annullato un avviso considerando giustificato un ritardo di pochi giorni dovuto all’assistenza di una sorella malata in ospedale. In questi casi, vanno documentate le circostanze (cartelle cliniche, certificati) e dimostrato il nesso causale con l’impossibilità di trasferirsi.
Eventi naturali straordinari: alluvioni, terremoti o altre calamità che colpiscono il Comune o l’immobile, rendendo di fatto impossibile prendere la residenza (magari perché la casa è inagibile o perché il Comune ha sospeso le nuove iscrizioni anagrafiche per emergenza). Un terremoto è tipicamente citato dalla giurisprudenza come esempio scolastico di forza maggiore.
Cause amministrative non imputabili: ipotesi più rare ma possibili: se l’immobile si trova in un complesso in attesa di collaudo urbanistico e per una controversia burocratica il Comune non consente l’occupazione (e l’acquirente non ha altra soluzione abitativa in loco), oppure se vi è un ordine dell’autorità che impedisce di trasferirsi entro il termine. Anche qui la prova è delicata, ma in linea teorica una ordinanza comunale che impedisca l’uso dell’immobile fino a data oltre il 18° mese potrebbe costituire caso di forza maggiore.

È invece sconsigliato portare giustificazioni deboli, che la giurisprudenza ha già scartato: ad esempio, il dire “i lavori si sono prolungati, la ditta ha tardato” non è forza maggiore; “il Comune ha ritardato l’iscrizione anagrafica di qualche settimana” nemmeno, perché in quel caso il rispetto del termine include anche la semplice richiesta entro il 18° mese. Anche motivazioni personali (es. “ho trovato lavoro in un’altra città nel frattempo” oppure “mi sono separato e non ho più voluto abitare lì”) non evitano la decadenza, in quanto rientrano nella sfera di scelte o rischi individuali.

Altre difese nel caso residenza: Oltre alla forza maggiore, il contribuente può verificare se sussistono eventuali vizi dell’atto impositivo (ad esempio, il controllo del termine: se l’avviso è stato notificato oltre i 3 anni e 18 mesi come detto, può eccepire la decadenza del potere accertativo). Oppure, può contestare la quantificazione: ad esempio, se l’immobile fu acquistato da un’impresa con IVA al 4%, in caso di decadenza l’Ufficio deve richiedere la differenza d’IVA (4->10%) oppure, a certe condizioni, l’imposta di registro; ci sono state in passato incertezze su questi calcoli, ma oggi la prassi è chiara (come nel caso di Cass. 24488/2023, la decadenza per mancata residenza comporta il versamento dell’IVA al 10% anziché 4% se era un acquisto soggetto a IVA). Errori di calcolo o duplicazioni (es. il contribuente aveva già pagato parte di imposta tramite ravvedimento e non è stato sottratto) possono essere corretti in giudizio.

Caso 2: Rivendita infraquinquennale senza riacquisto entro un anno

Quando il contribuente vende la sua prima casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, scatta la decadenza salvo che egli compri un’altra abitazione (in Italia o UE) entro un anno da destinare ad abitazione principale. Molti avvisi di liquidazione riguardano proprio la mancata prova del riacquisto entro l’anno. Le difese in questo scenario possono essere di due tipi:

Prova del riacquisto nei termini: sembra banale, ma occorre verificare che l’Ufficio non abbia commesso errori. Ad esempio, se il contribuente ha effettivamente acquistato entro 12 mesi un altro immobile, magari con atto soggetto a IVA o in costruzione, potrebbe essere che l’Agenzia non ne abbia incrociato i dati. In tal caso è sufficiente esibire in giudizio l’atto di acquisto del nuovo immobile, con data entro l’anno, per far annullare l’avviso (che risulterebbe emesso in violazione della condizione di salvezza prevista dalla legge). Spesso chi beneficia del riacquisto entro l’anno ha anche diritto a un credito d’imposta sul nuovo acquisto: se questo è stato fruito, l’Agenzia dovrebbe esserne a conoscenza, ma se la procedura è avvenuta tardivamente o in modo non chiaro, potrebbero esserci disallineamenti.
Forza maggiore nel mancato riacquisto: un tema più complesso è: può il contribuente evitare la decadenza se prova che non ha potuto riacquistare entro 12 mesi per cause di forza maggiore?. La questione è stata oggetto di una recente ordinanza della Cassazione (Cass. n.20557/2024) che ha affrontato proprio l’operatività della forza maggiore nel mancato riacquisto. In quel caso, un contribuente sosteneva di non essere riuscito a comprare un nuovo immobile entro l’anno per circostanze indipendenti dalla sua volontà e chiedeva quindi di non decadere dal bonus. La Cassazione ha ribadito che la forza maggiore richiede i consueti requisiti (evento imprevedibile, inevitabile, non imputabile) e che se tali condizioni sono soddisfatte, l’inadempimento non può comportare la decadenza. Però, nel caso specifico la Corte ha escluso la forza maggiore: le difficoltà incontrate dal contribuente nel rivendere l’immobile (o nel trovarne un altro) non erano considerate imprevedibili e inevitabili, ma rientravano nei rischi normali. Dunque l’appello del contribuente è stato respinto. Questo esito insegna che, teoricamente, anche per il riacquisto mancato si può invocare la forza maggiore, ma è molto arduo dimostrarla. Quale potrebbe essere un esempio? Si potrebbe ipotizzare il caso di un contribuente che vende la casa, poi si accorda per comprarne un’altra ma, prima del rogito, una calamità (incendio, crollo) distrugge l’immobile che stava per acquistare rendendo impossibile concludere l’atto entro l’anno. Se fornisce prova di questo accordo mancato per evento eccezionale, potrebbe sostenere di essere stato impedito all’ultimo da causa di forza maggiore. Allo stato, comunque, la giurisprudenza non registra casi di successo su questo fronte, ed è più probabile ottenere semmai una proroga normativa (come avvenuto in emergenza Covid, vedi infra).
Sospensioni Covid dei termini: un argomento da non dimenticare, per chi ha venduto nel 2019-2020-2021, è che il termine di un anno per il riacquisto è stato sospeso durante la pandemia. Precisamente, il legislatore è intervenuto disponendo che i termini che cadevano tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020 fossero sospesi, successivamente prorogando la sospensione sino al 31 marzo 2022 con vari decreti, e infine (con i decreti “Milleproroghe”) ulteriormente fino al 30 ottobre 2023. In totale, vi è stata una sospensione di circa 1346 giorni (dal 23/2/2020 al 30/10/2023) per i termini “prima casa” non ancora scaduti a quella data. Questo significa che, ad esempio, chi ha venduto a gennaio 2020 aveva inizialmente tempo fino a gennaio 2021 per riacquistare, ma con la sospensione il termine finale slittava di oltre 3 anni (portandosi a circa maggio 2024). L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che tali sospensioni operano automaticamente, anche a beneficio di chi nel frattempo ha ricevuto avvisi di decadenza (purché impugnati): se il termine era sospeso, la decadenza non si verifica. Pertanto, un contribuente che abbia ricevuto un avviso nonostante la copertura della sospensione Covid può far valere in giudizio la non debenza delle somme proprio perché il termine annuale risultava prorogato per legge. (Questa situazione si è ormai esaurita dopo ottobre 2023, ma è ancora possibile che contenziosi pendenti riguardino quel periodo).
Calcolo corretto dell’imposta e sanzioni: sul piano formale, se la decadenza è confermata, resta da verificare che l’Ufficio abbia correttamente calcolato ciò che è dovuto. Come evidenziato dal Notaio Cosenza in un suo studio, il recupero per rivendita infra 5 anni varia a seconda del regime originario: se era registro 2%, andrà pagata la differenza al 9% su un valore catastale ricalcolato con il coefficiente più alto (126 anziché 115.5); se era IVA 4%, la differenza al 10% sul prezzo; inoltre, se era stato utilizzato un credito d’imposta per il riacquisto, questo viene perso. Oltre a ciò, chi aveva un mutuo agevolato (imposta sostitutiva 0,25%) dovrà la differenza fino al 2%. Il contribuente dovrebbe controllare che ogni voce sia stata considerata e calcolata esattamente. La sanzione del 30% normalmente si applica solo sulla maggiore imposta di registro o IVA (non anche sull’imposta sostitutiva mutuo, ad esempio, perché lì la decadenza è in base ad altra norma). Se l’Ufficio avesse sanzionato impropriamente anche quella, si può chiedere lo stralcio parziale.

In sintesi, nella rivendita infraquinquennale: la migliore difesa è aver riacquistato nei termini (o dimostrare di rientrarvi per via di sospensioni normative); in mancanza, la forza maggiore è un’ancora di salvezza solo teorica e di difficile configurazione concreta. Resta la possibilità di giocare sulle sanzioni (ravvedimento, adesione) per ridurne l’impatto qualora la decadenza sia inevitabile.

Caso 3: Altre ipotesi e relative difese

Dichiarazioni mendaci sui requisiti: Se l’Agenzia contesta che il contribuente abbia falsamente dichiarato di avere i requisiti (ad esempio nascondendo di possedere un’altra casa), di fatto non c’è “inadempimento successivo” ma un’agevolazione indebitamente fruita sin dall’origine. In questi casi le difese sono limitate: o si dimostra che la dichiarazione non era mendace, o la decadenza è inevitabile. Conviene allora analizzare bene cosa è stato dichiarato nell’atto: a volte le dichiarazioni standard potrebbero non coprire situazioni particolari. Ad esempio, la legge (nota II-bis lettera b) parla di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge di altra casa nel Comune: se il contribuente al momento dell’atto era comproprietario al 50% con un fratello di un appartamento nello stesso Comune, tecnicamente non ha violato la lettera b) (che cita solo il coniuge) e quindi la dichiarazione resa potrebbe non essere mendace. Un caso del genere potrebbe essere difeso sostenendo la stretta interpretazione della norma agevolativa (che non menziona la comunione con persone diverse dal coniuge). Oppure, lettera c) richiede che non si possegga altra casa acquistata con benefici prima casa: se l’altro immobile posseduto era pervenuto per successione o donazione (quindi non acquistato dal contribuente stesso con benefici), la condizione c) non risulta violata. Insomma, occorre verificare le circostanze: se l’Ufficio ha applicato la decadenza in modo estensivo oltre il dettato normativo, il contribuente può spuntarla facendo leva sul tenore letterale rigoroso (essendo agevolazione fiscale, non si applica analogia). La giurisprudenza di Cassazione ha più volte ricordato che le condizioni agevolative vanno rispettate come scritte, ma anche che eventuali “furbizie” fuori dallo spirito della norma possono essere censurate: ad esempio, se uno possiede l’intera casa nel Comune ma l’ha intestata in parte a un figlio per eludere la lettera b), difficilmente otterrà comprensione in giudizio (potrebbe emergere un abuso del diritto).

Immobile di lusso (categorie A/1, A/8, A/9): Qui la difesa verte sul contestare che l’immobile fosse effettivamente di lusso. Se l’Agenzia fonda l’avviso sul dato catastale (es. immobile in categoria A/8), il contribuente può argomentare che la sola categoria non basta a definire l’immobile di lusso, occorrendo verificarne le caratteristiche. Tuttavia, dal 2014 in poi la definizione di “non di lusso” è stata semplificata equiparandola appunto al non appartenere a quelle categorie catastali. Pertanto se la categoria è quella, c’è poco da fare se non tentare la via (complicata) di far riclassare retroattivamente l’immobile in categoria diversa, ma questo esula dal procedimento tributario. Diverso sarebbe se l’Agenzia sostenesse che l’immobile è di lusso pur in presenza di categoria catastale agevolata (ad esempio cita parametri del DM 2/8/1969, come superficie >240 mq, finiture di pregio, ecc. per immobili accatastati in A/2). Su ciò vi sono state controversie in passato: oggi però prevale l’idea che conta solo la categoria catastale risultante. Un eventuale avviso basato su criteri del 1969 sarebbe probabilmente attaccabile come motivo infondato in diritto. Va infine segnalato il caso particolare degli immobili in corso di costruzione: la Cassazione, nell’ordinanza 27528/2023 già citata, ha confermato che l’agevolazione spetta anche per acquisti di fabbricati da ultimare, purché poi la casa ultimata abbia i requisiti. Dunque l’Ufficio può attendere l’accatastamento finale per vedere se es. l’immobile viene censito in A/8 e solo allora revocare il beneficio (entro 3 anni da tale accatastamento, come visto). In giudizio, la difesa possibile in tale scenario sarebbe dimostrare che l’immobile, sebbene accatastato in categoria di lusso, in realtà avrebbe dovuto essere accatastato diversamente (con perizia e ricorso in Commissione Censuaria eventualmente). Ma è una battaglia tecnico-catastale più che tributaria.

Mancata destinazione ad abitazione principale: un aspetto che talvolta emerge è la confusione tra “trasferimento di residenza” e “adibizione ad abitazione principale”. La legge non richiede espressamente che l’immobile sia effettivamente abitato dal contribuente, ma solo che egli trasferisca lì la residenza anagrafica (o nel Comune) entro 18 mesi. In passato alcuni uffici contestavano la decadenza se, pur avendo trasferito la residenza, il contribuente non viveva stabilmente nella casa (magari l’aveva affittata, o lasciata vuota). Tali contestazioni non hanno base normativa: la Cassazione ha chiarito che ciò che conta è la residenza anagrafica nel Comune, non l’utilizzo effettivo come prima abitazione. Quindi un avviso basato sull’asserita mancata “abitazione” dell’immobile può essere annullato eccependo che la norma non richiede la prova dell’abitazione principale (se non ai fini di un’altra cosa, la plusvalenza, ma quello è profilo reddituale non qui in discussione). In pratica, la legge consente anche di affittare la prima casa subito dopo l’acquisto, senza perdere i benefici, a condizione che si trasferisca formalmente la residenza nel Comune.

Errori formali dell’atto impositivo: Non ultime, vanno considerate possibili difese di tipo procedurale: un avviso di liquidazione deve essere adeguatamente motivado. Se ad esempio l’atto si limita a dire “decadenza prima casa per mancato requisito” senza spiegare quale, o senza riferimenti di fatto, potrebbe essere considerato nullo per difetto di motivazione (specie se il contribuente non è messo in grado di capire la ragione esatta). La motivazione deve almeno indicare l’elemento specifico: es. “non hai trasferito residenza entro il termine” con eventualmente indicazione della data di decorrenza e di scadenza, oppure “hai rivenduto l’immobile in data X e non hai riacquistato entro un anno”. Su questo, solitamente l’Agenzia è abbastanza precisa negli schemi, ma non si può escludere qualche caso lacunoso. Ancora: se l’avviso è stato notificato oltre i termini (discussi sopra) o notificato in modo invalido (es. a un indirizzo errato, o a persona non legittimata a ricevere), sono eccezioni procedurali che vanno fatte valere immediatamente in ricorso, perché possono portare ad annullare l’atto indipendentemente dal merito.

Domande frequenti (FAQ) su avviso di liquidazione e prima casa

D: Ho acquistato con i benefici prima casa ma possedevo già un immobile nello stesso Comune al 50% con mio fratello. Possono revocarmi l’agevolazione per falsa dichiarazione?
R: La lettera b) della Nota II-bis richiede che l’acquirente non sia titolare esclusivo o in comunione col coniuge di altra casa nel Comune. Nel tuo caso, essendo comproprietario con un fratello (non coniuge), la legge non prevede l’esclusione dall’agevolazione. Quindi la dichiarazione resa (“non sono titolare esclusivo o con il coniuge…”) era formalmente vera. L’Agenzia delle Entrate non dovrebbe revocare il beneficio per questo motivo. Se lo facesse, si potrebbe opporre in giudizio che la situazione non rientra tra quelle ostative previste dalla norma (interpretazione letterale restrittiva delle condizioni agevolative). Resta però un punto: se quell’immobile posseduto era stato acquistato con agevolazione prima casa, scatterebbe la lettera c) e quindi la decadenza sarebbe comunque legittima. In sintesi: la comunione con persone diverse dal coniuge non fa perdere a priori il bonus, ma non si deve violare la regola di una sola “prima casa” per soggetto su tutto il territorio.

D: Ho ricevuto un avviso di liquidazione perché secondo l’Agenzia non ho trasferito la residenza entro 18 mesi, ma in realtà l’ho fatto al 17° mese, solo che ho cambiato via all’interno dello stesso Comune. È valida la contestazione?
R: No, la contestazione non sarebbe valida. La legge richiede solo di avere la residenza nel Comune ove è situato l’immobile, non necessariamente nell’abitazione acquistata. Se entro 18 mesi dall’atto tu hai spostato la residenza nel medesimo Comune, hai soddisfatto la condizione (anche se magari inizialmente ti sei registrato a un indirizzo provvisorio diverso e poi hai cambiato indirizzo nello stesso Comune). Dovrai fornire la prova, con certificato storico di residenza, che entro il termine eri iscritto all’anagrafe di quel Comune. Talvolta gli Uffici compiono errori se controllano l’indirizzo specifico: potrebbe sembrare che non hai la residenza nell’immobile se guardano solo quella via, ma ciò è irrilevante ai fini del beneficio. Ti conviene presentare un’istanza di autotutela allegando il certificato; se l’avviso non viene annullato, farai ricorso sottolineando che la decadenza è esclusa perché la residenza comunale era stata stabilita tempestivamente, come risulta dagli atti.

D: Ho venduto la mia prima casa dopo 4 anni dall’acquisto (quindi prima dei 5 anni) e non sono riuscito a riacquistare nulla entro un anno. Posso evitare in qualche modo la decadenza?
R: In generale, no: trascorso un anno senza riacquisto, scatta la decadenza automatica dei benefici fruiti sull’acquisto originario. Devi restituire la differenza d’imposta (più interessi e sanzione 30%). L’unica strada per evitare la decadenza sarebbe dimostrare che un evento di forza maggiore ti ha impedito il nuovo acquisto nei 12 mesi. Tuttavia, come chiarito dalla Cassazione, sono situazioni davvero eccezionali quelle riconosciute: se, ad esempio, avevi un compromesso per acquistare e l’immobile è andato distrutto da un evento calamitoso poco prima dell’atto, allora si potrebbe discutere di forza maggiore. Ma se semplicemente non hai trovato casa o hai avuto difficoltà finanziarie, purtroppo queste sono circostanze ordinarie che non evitano la decadenza. Una buona notizia è che il legislatore ha esteso a 24 mesi il termine per vendere l’immobile posseduto quando si compra il nuovo (ma questa norma vale dal 2025 per chi compra una seconda casa prima di alienare la prima). Purtroppo, nel tuo caso (vendita senza riacquisto) non c’è stato un analogo allungamento. L’unico consiglio è di valutare il ravvedimento operoso: se sei ancora entro un anno dalla scadenza dell’anno (quindi entro due anni dalla vendita originaria), puoi comunicare al fisco la volontà di pagare spontaneamente il dovuto. Così eviterai la sanzione del 30% e pagherai “solo” imposte e interessi. Se invece hai già ricevuto avviso, puoi chiedere adesione per vedere se limano la sanzione, oppure pagare con riduzione 1/3 se rinunci a fare ricorso.

D: È vero che è stata prorogata la scadenza di 12 mesi per il riacquisto? Se ho venduto nel 2024, quanto tempo ho per comprare un’altra casa?
R: Sì, la Legge di Bilancio 2025 ha prorogato da 12 a 24 mesi il termine per vendere la vecchia casa quando si acquista la nuova. Attenzione: questa regola riguarda l’ipotesi in cui compri una nuova casa senza aver ancora venduto la precedente (ti dà più tempo – 2 anni – per vendere quella precedente). Nel tuo caso specifico, se hai venduto nel 2024 la prima casa e intendi riacquistarne un’altra, il termine canonico di 1 anno è stato anch’esso interessato da proroghe Covid se ricadevano in certi periodi, ma la legge 2025 di cui parli non si applica direttamente al “riacquisto entro un anno” dopo vendita. Quella norma nuova (art.1 c.116 L.197/2024) si applica a chi ha comprato una nuova casa nel 2024 ed era tenuto a vendere la vecchia entro 12 mesi: costoro hanno ottenuto l’estensione a 24 mesi tramite interpello all’Agenzia (Risposta n.197/2025). Invece per chi prima vende e poi deve riacquistare, resta il termine di 1 anno (salvo sospensioni Covid come detto). Quindi se hai venduto, ad esempio, a giugno 2024, devi riacquistare entro giugno 2025. Le proroghe Covid non si applicano più dopo il 2023.

D: L’Agenzia mi contesta la decadenza perché sostiene che non ho adibito l’immobile ad abitazione principale. Io però avevo trasferito regolarmente la residenza. Possono farlo?
R: No, non è richiesto dalla legge che tu “adibisca” effettivamente l’immobile ad abitazione principale nel senso di abitarci stabilmente; l’unico requisito è aver trasferito la residenza anagrafica nel Comune entro 18 mesi. Se l’hai fatto, sei in regola a prescindere dall’uso che poi hai fatto della casa. Talvolta l’Agenzia confonde il concetto con quello delle plusvalenze (dove per evitare la tassazione sulla rivendita entro 5 anni occorre aver dimorato principalmente nell’immobile). Ma per l’imposta di registro, conta solo la residenza. Dunque l’avviso è illegittimo. In caso di contenzioso, potrai citare la giurisprudenza che conferma che l’immobile in costruzione o non abitato non rileva, basta la residenza nel Comune.

D: Cosa succede se l’Agenzia notifica l’avviso oltre i termini? Ad esempio, atto del 2019 e avviso nel 2024 per mancata residenza.
R: In tal caso, il contribuente può eccepire la decadenza dell’azione accertativa dell’Ufficio. Nel tuo esempio: atto 2019, la residenza andava trasferita entro 18 mesi (metà 2020 circa); l’Amministrazione aveva 3 anni da allora, quindi presumibilmente fino a metà 2023 per notificare l’avviso. Se è arrivato solo nel 2024, è tardivo. Il giudice tributario, su tua eccezione, dovrà dichiarare nullo l’atto per decorso del termine di decadenza triennale di cui all’art.76 DPR 131/86. Attenzione che i termini possono essere sospesi se hai fatto istanza di adesione o per il periodo 8 agosto-15 settembre (sospensione feriale), ma difficilmente coprono un ritardo di molti mesi. Dunque controlla bene la data di notifica (busta o PEC) e confrontala con la data di scadenza: se è oltre, inserisci subito nel ricorso questo motivo di nullità.

D: Posso pagare a rate l’importo dell’avviso di liquidazione?
R: Sì. Entro 60 giorni dalla notifica, puoi presentare all’Agenzia un’istanza di rateazione. Se l’importo supera €50.000, devi allegare garanzie patrimoniali o fideiussione. Ti verrà concesso di solito un piano in 8 rate trimestrali (2 anni) se l’importo è sotto €100.000, altrimenti fino a 16 rate (4 anni). Pagando la prima rata entro i 60 giorni, l’atto si considera definito per acquiescenza (quindi con sanzioni ridotte a 1/3 automaticamente) e rinunci a impugnare. Se invece decidi di ricorrere, in teoria dovresti pagare l’intero 1/3 delle imposte contestate per ottenere la sospensione automatica delle restanti 2/3 (istituto della “sospensione frazionata” in pendenza di giudizio): però questa regola vale più per avvisi di accertamento su imposte dirette. Nel caso di avviso di liquidazione, conviene chiedere al giudice tributario una sospensione dell’atto se l’importo è elevato e il ricorso ha fondamento, in modo da congelare la riscossione fino alla sentenza di primo grado.

D: Ho richiesto le agevolazioni prima casa ma ora sto per trasferirmi all’estero per lavoro e non potrò prendere la residenza nel Comune entro 18 mesi. Perderò il beneficio?
R: La normativa agevolativa ha una specifica previsione per chi è trasferito all’estero per ragioni di lavoro: in tal caso è sufficiente che l’immobile acquistato sia nello stesso Comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro. Se ti trasferisci fuori Italia, questa clausola potrebbe applicarsi (es: sei assunto da una società con sede a Milano e compri casa a Milano prima di partire per l’estero – anche se tu sarai fisicamente all’estero, la sede del datore è a Milano quindi la condizione risulta soddisfatta). Inoltre, i cittadini italiani emigrati all’estero possono comprare con il bonus in qualsiasi parte d’Italia senza l’obbligo di residenza. Quindi, a seconda della tua situazione, potresti non perdere affatto il beneficio grazie a queste disposizioni. Se invece nessuna di esse si applica (ad esempio ti trasferisci all’estero ma la casa che hai comprato è in un Comune diverso dalla sede italiana del tuo datore di lavoro), allora formalmente violerai l’impegno di residenza. Potresti tentare di mantenere la residenza in Italia presso l’abitazione (se ciò è compatibile col tuo status, magari come residente AIRE?), oppure al ritorno cercare di giustificare come forza maggiore l’impossibilità di trasferirti perché eri all’estero (difesa non garantita). Questo caso è spinoso: suggeriamo di consultare un esperto prima di prendere decisioni, perché la normativa non contempla chiaramente chi viene mandato all’estero dopo aver comprato casa.

Conclusione

Difendersi efficacemente da un avviso di liquidazione per la decadenza dell’agevolazione “prima casa” richiede una buona conoscenza sia delle norme tributarie sia delle interpretazioni giurisprudenziali più recenti. Dal punto di vista del contribuente, è fondamentale:

Prevenire le decadenze quando possibile (trasferendo la residenza nei termini, pianificando con prudenza le eventuali vendite anticipate, utilizzando strumenti di ravvedimento in caso di necessità);
In caso di avviso, valutare soluzioni deflattive (autotutela se ci sono errori evidenti, acquiescenza con sanzione ridotta, rateazione per alleggerire l’impatto finanziario);
Se si arriva al contenzioso, impostare le difese in fatto e in diritto con precisione: far valere eventuali cause di forza maggiore con prova rigorosa, contestare gli errori procedurali dell’Ufficio, sfruttare ogni appiglio normativo (anche a costo di sottolineare formalismi, come nel caso delle comunioni non coniugali escluse dal divieto).

La giurisprudenza degli ultimi anni ha mostrato una certa apertura verso i contribuenti in buona fede quando davvero colpiti da eventi esterni imprevedibili – riconoscendo che il diritto tributario non è avulso dai principi generali come l’impossibilità sopravvenuta e la buona fede del contribuente. Tuttavia, resta ferma la natura strettamente condizionata del beneficio prima casa: al di fuori di ipotesi eccezionali, il mancato rispetto delle condizioni comporta la perdita dell’agevolazione per volontà di legge, e su questo i margini di manovra sono ridotti.

In definitiva, il contribuente (assistito dal proprio difensore) dovrà esaminare caso per caso la situazione che ha originato la decadenza e l’avviso, per scegliere la strategia migliore: pagare il dovuto evitando sanzioni inutili quando l’errore è innegabile, oppure resistere con gli strumenti giuridici appropriati quando ritiene di avere ragione, forte magari di un orientamento giurisprudenziale favorevole o di un’evidente violazione di legge da parte dell’Ufficio. Questa guida, con i riferimenti normativi e le sentenze citate, vuole essere un supporto autorevole per orientare tali scelte e per preparare una difesa consapevole ed efficace.

Fonti normative e giurisprudenziali (luglio 2025)

D.P.R. 26 aprile 1986 n.131, Tariffa Parte I, art.1, Nota II-bis: disciplina delle agevolazioni “prima casa” (condizioni, decadenza e sanzioni).
Legge 23 dicembre 2014 n.190, art.1 comma 55 (modifica alla nota II-bis): introdotto il comma 4-bis (possibilità di acquistare nuova casa con beneficio rivendendo la precedente entro 1 anno). Legge 29 dicembre 2024 n.197 (Bilancio 2025), art.1 comma 116: estensione da 12 a 24 mesi del termine di cui al comma 4-bis (in vigore dal 1/1/2025).
Art.76, c.2 D.P.R.131/1986: termine triennale di decadenza per gli accertamenti in materia di registro (decorrenza dalla registrazione dell’atto, salvo eventi successivi).
Decreto “Cura Italia” (D.L. 18/2020) art.24 e succ. proroghe (DL 23/2020, DL 183/2020 conv. L.21/2021, DL 228/2021 conv. L.15/2022, DL 198/2022 conv. L.14/2023): sospensione dei termini “prima casa” dal 23/2/2020 al 30/10/2023.
D.Lgs. 18 dicembre 1997 n.472, art.6 comma 5: definizione di causa di forza maggiore esimente in materia tributaria.
Cass., Sez. VI-T, ord. n.2527/2014: termine triennale per avviso di liquidazione in caso di mancata residenza decorre dal 18° mese (evento decadenza) e non dalla registrazione.
Cass., Sez. VI-T, ord. n.18570/2014: primo riconoscimento della forza maggiore per mancato trasferimento residenza (evento sismico imprevedibile).
Cass., Sez. Un., sent. n.8053 e 8054/2014: principio del legittimo affidamento nelle agevolazioni prima casa (non decadono se Comune non adotta atti dovuti per lottizzazione – caso di forza maggiore amministrativa).
Cass., Sez. V, sent. n.1392/2010: definizione stringente di forza maggiore tributaria (evento imprevedibile, inevitabile, fuori dalla sfera del contribuente).
Cass., Sez. V, sent. n.13800/2010: trasferimento residenza possibile anche in immobile diverso nel medesimo Comune; il ritardo per lavori non è forza maggiore.
Cass., Sez. V, ord. n.2527/2014: ritardo certificato abitabilità non esclude decadenza; termine avviso 3 anni da scadenza 18 mesi.
Cass., Sez. V, sent. n.16077/2016: orientamento restrittivo (nessuna forza maggiore salvo norma); poi superato da SU 2020.
Cass., Sez. Un., sent. n.8094/2020 (dep. 23/04/2020): leading case sulla forza maggiore nelle agevolazioni fiscali. Concerneva mancata edificazione area edificabile (L.388/2000) ma enuncia principio generale: niente decadenza se contribuente non adempie per causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e non imputabile, che rende inesigibile l’obbligo. Le SU aderiscono alla tesi pro-contribuente sulla forza maggiore.
Cass., Sez. V, ord. n.13328/2021 (dep. 18/05/2021): mancata ultimazione costruzione non è forza maggiore. Confermata decadenza per residenza spostata in ritardo di 7 gg a causa di ritardi cantiere; termine 18 mesi decorre dalla stipula anche per immobili in costruzione (non si sposta alla fine lavori).
Cass., Sez. V, ord. n.26599/2022 (dep. 09/09/2022): ribadisce natura perentoria del termine 18 mesi decorrente dalla stipula, inderogabile; conferma orientamento post-SU 2020: forza maggiore rileva solo se impedimento assoluto.
Cass., Sez. V, ord. n.1405/2023 (dep. 18/01/2023): ha affrontato profili di decadenza prima casa; conferma che la residenza nel Comune è condizione costitutiva del beneficio; richiama orientamenti su forza maggiore, concludendo per decadenza nel caso specifico (impedimenti addotti non rientranti in forza maggiore).
Cass., Sez. V, ord. n.24488/2023 (dep. 10/08/2023): enuncia che il termine per trasferire la residenza è perentorio (non sollecitatorio) e che il termine di decadenza per l’accertamento decorre dal momento in cui l’obbligo rimane inadempiuto (18 mesi).
Cass., Sez. V, ord. n.27528/2023 (dep. 28/09/2023): caso immobile in costruzione accatastato A/7 (non lusso) dopo acquisto. La Corte stabilisce che il termine triennale per revocare beneficio decorre dalla registrazione atto, anche se immobile non ancora accatastato, perché non vi è norma che lo sposti. Respinto tentativo Agenzia di farlo decorrere dalla fine lavori; avviso tardivo confermato nullo.
Cass., Sez. V, ord. n.20557/2024 (dep. 20/07/2024): in tema di mancato riacquisto entro l’anno, riconosce in teoria applicabilità forza maggiore ma ne esclude la sussistenza nel caso concreto (circostanze non imprevedibili né inevitabili). Ribadisce criteri forza maggiore e conferma decadenza.
Agenzia delle Entrate – Risposta interpello n.197/2025 (30/07/2025): chiarimento sulla portata retroattiva dell’estensione a 24 mesi introdotta dalla L.197/2024, applicabile anche ad atti 2024 in determinate condizioni. Conferma finalità di favorire sostituzione abitazione lasciando più tempo ai contribuenti.
Circolare Agenzia Entrate n.27/E del 13/06/2016 (e precedenti risoluzioni): prassi su decadenza parziale e credito d’imposta riacquisto; non direttamente citata sopra ma sottostante a interpretazioni operative.

Hai ricevuto un avviso di liquidazione perché l’Agenzia delle Entrate ti contesta la perdita dell’agevolazione “prima casa”? Fatti Aiutare da Studio Monardo

Hai ricevuto un avviso di liquidazione perché l’Agenzia delle Entrate ti contesta la perdita dell’agevolazione “prima casa”?
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L’agevolazione prima casa consente di pagare imposte ridotte sull’acquisto dell’immobile, ma può essere revocata se non vengono rispettati i requisiti:

mancato trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto,
possesso di un’altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni,
vendita dell’immobile entro 5 anni senza riacquisto di un’altra “prima casa”.

In questi casi, l’Agenzia delle Entrate richiede la differenza d’imposta, con sanzioni e interessi, tramite avviso di liquidazione. Tuttavia, non tutte le contestazioni sono fondate: spesso ci sono margini per dimostrare la correttezza della propria posizione.

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📌 Verifica se i requisiti “prima casa” erano effettivamente rispettati o se ricorrono eccezioni riconosciute dalla legge

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✔️ Specializzato nella difesa da accertamenti e avvisi di liquidazione per agevolazioni fiscali

✔️ Gestore della crisi iscritto presso il Ministero della Giustizia

Conclusione
Un avviso di liquidazione per la perdita delle agevolazioni “prima casa” non sempre è legittimo.
Con una strategia legale mirata puoi contestare la revoca, ridurre o annullare le somme richieste e tutelare i tuoi diritti.

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