Hai immobili detenuti all’estero che non hai mai dichiarato in Italia? Ti stai chiedendo come puoi regolarizzare la tua posizione fiscale per evitare sanzioni, accertamenti o contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate?

Se sei fiscalmente residente in Italia, sei obbligato a dichiarare gli immobili all’estero nel quadro RW della dichiarazione dei redditi. Inoltre, potresti essere tenuto al versamento dell’IVIE (imposta sul valore degli immobili all’estero). Se hai omesso la dichiarazione per uno o più anni, è ancora possibile sanare la tua posizione con il ravvedimento operoso, prima che intervenga un accertamento.

Quando devi dichiarare un immobile estero in Italia?
– Se sei residente fiscalmente in Italia e possiedi case, terreni o locali all’estero
– Anche se l’immobile non produce reddito (es. casa inutilizzata o in ristrutturazione)
– Anche se hai ereditato o ricevuto in donazione l’immobile estero
– Anche se l’immobile è intestato a una società estera di cui sei titolare effettivo

Cosa rischi se non hai dichiarato l’immobile estero?
– Sanzioni dal 3% al 15% annuo sul valore dell’immobile
– Sanzioni raddoppiate se l’immobile è in un Paese black list
– Sanzioni e accertamenti su eventuali redditi locativi non dichiarati
– Rischio di accertamento per omessa dichiarazione fiscale e patrimoniale
– Presunzione di evasione, se non giustifichi l’origine dei fondi usati per l’acquisto

Come puoi regolarizzare con il ravvedimento operoso?
– Presentando una dichiarazione integrativa per ogni anno omesso
– Compilando correttamente il quadro RW per indicare l’immobile estero
– Calcolando e versando l’IVIE dovuta (se applicabile), più interessi e sanzioni ridotte
– Se hai anche percepito redditi (es. affitti), integrando anche il quadro RL o RT
– Allegando, se necessario, documentazione notarile, catastale o bancaria estera
– Agendo prima che il Fisco ti contesti formalmente l’omissione (per evitare il raddoppio delle sanzioni)

Cosa ottieni con una regolarizzazione tempestiva?
– Eliminazione dei rischi penali
– Riduzione delle sanzioni fino a 1/9 del minimo previsto
– Chiusura definitiva della posizione per gli anni sanati
– Tutela patrimoniale, anche in vista di future cessioni, successioni o trasferimenti di residenza
– Serenità nei rapporti con il Fisco, evitando l’attivazione dello scambio di informazioni automatico (CRS)

Il ravvedimento operoso per immobili esteri è oggi una delle vie più efficaci e sicure per mettersi in regola, a condizione che venga fatto prima di un accertamento o una comunicazione formale.

Questa guida dello Studio Monardo – avvocati esperti in fiscalità internazionale e difesa da accertamenti fiscali ti spiega come regolarizzare gli immobili esteri non dichiarati, quali sono gli obblighi e come agire legalmente senza rischi.

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Introduzione

La detenzione di immobili all’estero da parte di contribuenti fiscalmente residenti in Italia comporta specifici obblighi dichiarativi e impositivi. In particolare, tali beni devono essere indicati nel quadro RW della dichiarazione dei redditi ai fini del monitoraggio fiscale, ed è dovuta l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero) sul loro valore. L’omessa o inesatta dichiarazione di questi immobili espone il contribuente a sanzioni amministrative significative (fino al 30% del valore non dichiarato) e, in casi gravi, può far emergere anche profili di responsabilità penale. Tuttavia, il nostro ordinamento offre strumenti per regolarizzare spontaneamente la propria posizione, evitando il cumulo di sanzioni e riducendo il rischio di procedimenti: il principale è il ravvedimento operoso, cui si affiancano (o si sono affiancate in passato) procedure straordinarie di emersione come la voluntary disclosure. In questa guida – aggiornata a luglio 2025 con i più recenti riferimenti normativi, prassi e sentenze – esamineremo in dettaglio come regolarizzare immobili detenuti all’estero dal punto di vista del contribuente (“debitore”), con un linguaggio tecnico-giuridico ma dal taglio pratico. Verranno affrontati gli obblighi dichiarativi, le sanzioni previste, le modalità e i benefici del ravvedimento (ordinario e “speciale”), le procedure straordinarie (collaborazione volontaria ex Legge 186/2014 e riaperture), gli aspetti penali (reati tributari e riciclaggio) con la giurisprudenza più recente, nonché esempi pratici, tabelle riepilogative e una sezione FAQ (domande e risposte) per chiarire i dubbi più frequenti.

Il fine è fornire una guida avanzata e completa, utile sia ai professionisti legali e fiscali (avvocati, commercialisti) sia ai privati contribuenti e imprenditori interessati a regolarizzare volontariamente la propria posizione relativa a proprietà estere, comprendendo rischi e opportunità. Ricordiamo sin da ora che una regolarizzazione tempestiva e spontanea dimostra la buona fede del contribuente e consente di fruire di sanzioni ridotte e, in taluni casi, di evitare conseguenze penali, a fronte di controlli sempre più serrati grazie allo scambio internazionale di informazioni finanziarie. Nelle sezioni che seguono analizzeremo tutti questi aspetti in modo dettagliato.

Obblighi di monitoraggio fiscale per immobili detenuti all’estero

Quadro RW e soggetti obbligati: I contribuenti fiscalmente residenti in Italia sono tenuti a dichiarare al Fisco gli investimenti e attività finanziarie e patrimoniali detenuti all’estero, inclusi gli immobili di proprietà (case, terreni, ecc.), indipendentemente dalla produzione di redditi imponibili da tali beni. L’obbligo di monitoraggio fiscale è previsto dall’art. 4 del D.L. 167/1990 (conv. L. 227/1990) e successive modifiche, e si attua attraverso la compilazione del quadro RW della dichiarazione dei redditi. In pratica, chi risulta residente ai fini fiscali in Italia per la maggior parte dell’anno (almeno 183 giorni) deve indicare nel quadro RW il valore degli immobili detenuti all’estero e gli eventuali redditi da essi prodotti, salvo specifiche esenzioni. È importante notare che l’iscrizione all’AIRE (Anagrafe Italiani Residenti all’Estero) non esonera automaticamente dall’obbligo dichiarativo: ciò che conta è la residenza fiscale effettiva (centro degli interessi) e non quella anagrafica. La Corte di Cassazione ha confermato, ad esempio, che un contribuente AIRE può essere considerato residente in Italia se qui mantiene il domicilio di fatto, e in tal caso è tenuto al monitoraggio dei conti/beni esteri. Pertanto, tutti i soggetti fiscalmente residenti (persone fisiche, enti non commerciali e società semplici, per quanto di loro competenza) devono dichiarare gli immobili situati all’estero di cui hanno la proprietà o altri diritti reali, direttamente o tramite entità interposte (fiduciarie, società estere, trust). In caso di detenzione indiretta, va indicata la partecipazione nell’entità estera controllata, essendo il “titolare effettivo” comunque obbligato al monitoraggio (non occorre però duplicare l’indicazione del medesimo immobile tramite la società e direttamente – sarà sufficiente dichiarare la partecipazione estera).

Modalità e termini di presentazione: Il quadro RW va presentato annualmente, unitamente al modello Redditi PF (Persone Fisiche) dall’interessato. Chi utilizza il modello 730 o è esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi deve comunque presentare il solo quadro RW (con frontespizio Redditi) entro gli stessi termini del modello Redditi. La scadenza ordinaria per il modello Redditi PF è il 30 novembre dell’anno successivo a quello di riferimento (per il 2024, relativa ai redditi/patrimoni 2023, la scadenza era prorogata al 2 ottobre 2024; per il 2025 sarà il 30 novembre 2025). Nel quadro RW occorre indicare, per ciascun immobile estero detenuto nel periodo d’imposta, i seguenti dati essenziali: gli elementi identificativi del bene (indirizzo, Stato estero, tipologia), la quota e periodo di possesso, il valore dell’immobile e l’ammontare di IVIE dovuta, oltre agli eventuali redditi esteri derivanti (se non dichiarati altrove). Anche gli immobili esteri posseduti tramite fiduciarie o per interposta persona vanno dichiarati (in quanto “detenuti all’estero” tramite soggetto non residente). Va compilato il quadro RW anche per gli immobili posseduti solo per parte dell’anno o venduti durante l’anno (indicando valore e periodi di detenzione); in caso di più immobili, ciascuno costituisce una riga del quadro RW.

Valore da indicare e base imponibile IVIE: Un aspetto cruciale è la determinazione del valore dell’immobile estero da indicare. La regola generale (ai sensi dell’art. 19, co. 15 D.L. 201/2011 e Provv. AdE 18.12.2013) prevede che, per gli immobili situati in Paesi UE o SEE (Spazio Economico Europeo), si utilizzi preferibilmente il valore catastale locale (se esiste un valore catastale/parificato nel Paese dove si trova l’immobile). In mancanza di tale dato, oppure per gli immobili situati in Paesi extra-UE/SEE, il valore è costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto oppure, se il costo non è disponibile, dal valore di mercato al termine dell’anno di riferimento. Ad esempio, per una casa in Francia o Regno Unito, esistendo un sistema di valore catastale, si indicherà quello (valore fiscale locale); per una casa negli USA, si indicherà il prezzo di acquisto o il market value al 31/12. Se l’immobile è stato costruito dal contribuente stesso, la base imponibile è data dal costo di costruzione sostenuto. È importante indicare il valore in euro, utilizzando il tasso di cambio medio dell’anno (per valute estere) pubblicato dall’Agenzia delle Entrate. Il valore in euro al 31/12 serve sia per il monitoraggio (RW) sia per calcolare l’IVIE dovuta.

L’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero): Introdotta dal governo Monti (D.L. 201/2011) in parallelo all’IMU, l’IVIE è una imposta patrimoniale dovuta dalle persone fisiche residenti che posseggono immobili all’estero, proporzionale al valore dell’immobile. L’aliquota ordinaria è 0,76% del valore dell’immobile per anno (pari a 7,6 per mille, analoga all’aliquota IMU ordinaria). Sono tenute all’IVIE le persone fisiche residenti proprietarie o titolari di altro diritto reale sull’immobile estero (usufrutto, ecc.), con riferimento ai mesi e alla quota di possesso nell’anno. Dal 2015-2016, in coordinamento con l’esenzione IMU sull’abitazione principale, è stata prevista un’agevolazione per gli immobili esteri adibiti ad abitazione principale del contribuente o dei suoi familiari: se non “di lusso”, tali immobili di regola non scontano l’IVIE (esenzione analoga a IMU). In pratica, per le abitazioni principali non di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8, A/9) l’IVIE non è dovuta a partire dal 2016; per le abitazioni principali di categoria di lusso (A/1, A/8, A/9), si applica un’aliquota ridotta dello 0,40% e una detrazione di € 200 (come per l’IMU prima casa) rapportata al periodo e quota di possesso. Dunque, chi possiede una casa estera come propria abitazione principale generalmente non paga IVIE (salvo case di lusso, in cui paga 0,4‰ con franchigia 200€). L’IVIE non è inoltre dovuta se l’importo annuo calcolato risulta inferiore o uguale a € 200. Questa soglia di esenzione pratica significa, ad esempio, che immobili di valore modesto (fino a circa € 26.000, considerando 0,76% = €197) non generano imposta. Se invece l’IVIE lorda supera € 200, l’imposta si applica per intero (meno il credito estero, v. oltre) ma i primi 200€ non vanno sottratti come ulteriore franchigia (i 200€ rilevano solo come soglia). L’IVIE va versata annualmente con F24 (codice tributo 4041) entro le scadenze previste per il saldo e acconto delle imposte sui redditi (tipicamente saldo entro giugno/luglio dell’anno successivo e acconto per l’anno in corso).

Credito per imposte patrimoniali estere: L’IVIE, a differenza dell’IMU, prevede un meccanismo di credito d’imposta per evitare la doppia imposizione patrimoniale internazionale. In sostanza, dall’IVIE dovuta in Italia è detraibile – fino a concorrenza – l’eventuale imposta patrimoniale pagata all’estero sul medesimo immobile. Molti Paesi non prevedono una tassa patrimoniale analoga all’IVIE, ma alcuni sì (ad esempio la “fortune immobilière” in Francia, l’IBI spagnola assimilabile a una nostra imposta locale sugli immobili, o altre property tax). Se il contribuente ha pagato nello Stato estero un’imposta sul valore dell’immobile, può portarla in detrazione dall’IVIE italiana dovuta. Esempio: un immobile in Francia ha generato impôt sur la fortune immobilière pari a €500 e l’IVIE calcolata per lo stesso immobile è €800; il contribuente italiano dovrà versare solo €300 di IVIE (800 – 500). Se invece l’imposta estera supera quella italiana, il credito è limitato all’imposta IVIE dovuta (non si ha rimborso della differenza). In ogni caso resta fermo l’eventuale esonero se l’IVIE lorda non eccede €200: ad esempio, se l’IVIE sarebbe €150 e all’estero si è pagato l’equivalente di €100, l’IVIE non è comunque dovuta perché sotto soglia (non si versa la differenza di €50).

Redditi prodotti dagli immobili esteri: Oltre alla patrimoniale, gli immobili possono produrre redditi imponibili in Italia, principalmente redditi fondiari esteri (es. affitti da locazione) oppure plusvalenze da vendita. I redditi derivanti da immobili esteri vanno dichiarati nel quadro RL del modello Redditi (redditi diversi, ad esempio plusvalenze da cessione immobili esteri) oppure nel quadro RB/LC (redditi da locazione estera) a seconda dei casi. La tassazione dei canoni di locazione esteri segue in linea generale le stesse regole dei redditi fondiari italiani: attualmente, salvo opzione per la cedolare secca (non applicabile agli immobili fuori dall’Italia), i canoni concorrono all’IRPEF al netto di una deduzione forfettaria del 5% (quindi imponibile al 95% del canone annuo). Tuttavia, bisogna considerare le Convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate dall’Italia: di solito, i redditi immobiliari sono tassabili nello Stato in cui l’immobile è situato (art. 6 del Modello OCSE) e possono essere tassati anche dallo Stato di residenza del proprietario, il quale però deve eliminare la doppia imposizione mediante credito d’imposta*. Ciò significa che un affitto estero potrà scontare un’imposta nello Stato estero (ad esempio, impôt foncier francese, o IRPF spagnola sul canone, ecc.) e va comunque dichiarato in Italia dove sarà tassato secondo le aliquote IRPEF, ma il contribuente avrà diritto a un credito per le imposte pagate all’estero su quel reddito (art. 165 TUIR). Importante: il diritto al credito per imposte estere non decade se il reddito estero non è stato indicato tempestivamente: la Cassazione ha stabilito che l’omessa dichiarazione di un reddito estero non fa perdere il credito per le imposte pagate all’estero su quel reddito, poiché ciò violerebbe le Convenzioni internazionali sulla doppia imposizione. In una recente sentenza (Cass. n. 24205/2024) è stato ribadito che lo Stato italiano non può negare al contribuente il credito d’imposta per il solo fatto formale che il reddito estero non era stato dichiarato, in quanto ciò esporrebbe il contribuente a doppia tassazione in violazione del trattato internazionale. Questo principio è rilevante per chi regolarizza tardivamente: pur avendo omesso la dichiarazione, si ha comunque diritto a ottenere la detrazione delle imposte già versate all’estero su affitti o plusvalenze, eliminando la doppia imposizione.

Riassumendo, chi detiene immobili all’estero deve ogni anno:

• Compilare il quadro RW indicando i dati e il valore degli immobili, anche se non producono redditi (monitoraggio fiscale obbligatorio);
• Calcolare e versare l’IVIE dovuta sul valore di tali immobili (al netto di crediti per eventuali imposte patrimoniali estere pagate), salvo esenzioni prima casa o importi minimi;
• Dichiarare i redditi esteri derivanti dagli immobili (es. canoni di locazione, plusvalenze da cessione) nei quadri reddituali appropriati, applicando la tassazione italiana con riconoscimento del credito per le imposte pagate all’estero.

Sanzioni per omessa dichiarazione di immobili esteri

La mancata o incompleta indicazione degli immobili detenuti all’estero comporta violazioni sia in termini di monitoraggio (quadro RW) sia, eventualmente, di imposte non dichiarate (IVIE e redditi esteri). Le sanzioni previste si suddividono in amministrative tributarie, che possono essere molto elevate, mentre la rilevanza penale scatta solo al superamento di determinate soglie di imposta evasa (vedi oltre sezione Aspetti penali).

Sanzioni per violazione del monitoraggio (Quadro RW): L’art. 5, co. 2 del D.L. 167/1990 stabilisce che l’omessa compilazione del quadro RW (monitoraggio fiscale) è punita con una sanzione amministrativa pecuniaria proporzionale al valore non dichiarato. In particolare:

• Sanzione base ordinaria: dal 3% al 15% degli importi (valori degli investimenti) non dichiarati. Il 3% rappresenta il minimo edittale e il 15% il massimo, applicabili in caso di accertamento ordinario per attività estere in Paesi collaborativi (cioè Stati che consentono lo scambio di informazioni fiscali con l’Italia).
• Sanzione raddoppiata per Paesi black list: dal 6% al 30% degli importi non dichiarati, se relativi a investimenti detenuti in Stati o territori a regime fiscale privilegiato (i cosiddetti “paradisi fiscali”). Questa maggiorazione storicamente si applicava ai Paesi inclusi nell’elenco del DM 4.5.1999 (lista nera). Va notato che la lista è stata oggetto di modifiche: ad esempio, la Svizzera è stata rimossa dalla black list ai fini monitoraggio a decorrere dal periodo d’imposta 2024 (DM 20.7.2023). Di conseguenza, per le violazioni dal 2024 in poi relative a beni in Svizzera, non si applica più il raddoppio sanzionatorio. In generale, con l’implementazione degli accordi CRS e il venire meno di molti segreti bancari, l’ambito dei “Paesi black list” si è ridotto (Panama, ad esempio, oggi scambia dati e non è più considerato non-cooperativo, così come Liechtenstein, ecc. ). Bisogna quindi verificare, per ciascun anno di violazione, lo status del Paese estero (cooperativo o meno) in quel periodo, al fine di determinare la sanzione applicabile.
• Sanzione fissa per ritardo entro 90 giorni: se la dichiarazione dei redditi (modello Redditi) è presentata con un ritardo non superiore a 90 giorni oltre la scadenza (dichiarazione tardiva ma non omessa), si applica una sanzione in misura fissa di €258 per tutti gli obblighi dichiarativi omessi, compreso il quadro RW. In pratica, presentare il quadro RW entro 90 giorni dal termine originario (es. entro circa fine febbraio dell’anno successivo alla scadenza ordinaria) evita le sanzioni proporzionali: si paga la sanzione fissa minima (€258) per dichiarazione tardiva. Tale importo è ulteriormente riducibile con ravvedimento a 1/10 (€25,80) se si presenta spontaneamente la dichiarazione tardiva entro 90 giorni. Ad esempio, per l’anno d’imposta 2023, la scadenza ordinaria è 30/11/2024; se il contribuente presenta il modello Redditi 2024 (con RW) entro 90 giorni (entro 29/02/2025) verserà €25,80 di sanzione tramite ravvedimento (1/10 di €258). Oltre 90 giorni di ritardo, la dichiarazione è considerata omessa, pur se di fatto presentata, e si applicano le sanzioni proporzionali sopra descritte (3-15% o 6-30%).

Le sanzioni RW sopra indicate si applicano per ciascun periodo d’imposta non dichiarato. Se, ad esempio, un immobile estero è stato omesso per 3 anni, l’ufficio potrebbe contestare la sanzione su ciascun anno separatamente (anche se spesso l’atto di contestazione viene unificato). Importante: secondo la normativa attuale, il contribuente può sempre attivare il ravvedimento operoso per sanare spontaneamente queste violazioni, a condizione che la dichiarazione annuale sia stata presentata (anche se priva del RW) e che non siano già iniziati controlli o contestazioni note al contribuente. Approfondiremo a breve il funzionamento del ravvedimento, ma anticipiamo che, tramite esso, le sanzioni proporzionali di cui sopra possono essere ridotte in misura considerevole (anche a un sesto del minimo, cioè 0,5% per Paesi white list).

Presunzione di evasione per attività in Paesi non collaborativi: Un ulteriore aggravio, in caso di attività estere non dichiarate in paradisi fiscali, deriva dall’art. 12 del D.L. 78/2009. Esso prevede che gli investimenti o attività finanziarie detenuti in Paesi black list, se non dichiarati, si presumono costituiti con redditi sottratti a tassazione in Italia (salvo prova contraria). In altre parole, il Fisco può presumere che il valore dell’immobile estero derivi da redditi non dichiarati nel nostro Paese. In tal caso scattano due conseguenze: (1) le sanzioni per le imposte evase sono raddoppiate e (2) i termini di accertamento sono raddoppiati. Ad esempio, se un contribuente non ha dichiarato una casa in un paradiso fiscale, l’Agenzia potrebbe supporre che il denaro usato per acquistarla fosse reddito non dichiarato, e quindi potrebbe contestare un’evasione di pari importo (in genere come reddito imponibile recuperato a tassazione) applicando sanzioni fiscali raddoppiate. Tale presunzione è particolarmente insidiosa perché sposta sull’intestatario l’onere di provare che l’immobile è stato acquistato con redditi leciti già tassati (ad esempio, fondi provenienti da redditi dichiarati, eredità regolarmente registrate, etc.). Da notare che la risoluzione AdE 82/E del 24.12.2020 ha chiarito che il raddoppio delle sanzioni non si applica alle violazioni in materia di IVIE e IVAFE. In pratica, l’omesso versamento dell’imposta patrimoniale estera (IVIE/IVAFE) non è oggetto di raddoppio, poiché quella norma si riferisce alle sanzioni dell’art. 1 D.Lgs. 471/1997 (sanzioni su imposte evase) e non alle sanzioni sul monitoraggio. Resta invece operante il raddoppio delle sanzioni sul monitoraggio RW (3-15% raddoppiato) e il raddoppio dei termini di accertamento per recuperare imposte sui redditi connesse.

Sanzioni per imposte non dichiarate (IVIE, redditi): Oltre alla violazione del monitoraggio RW, bisogna considerare le sanzioni per le eventuali imposte non versate sul possesso o sul reddito dell’immobile estero. Queste rientrano nelle ordinarie sanzioni previste dal D.Lgs. 471/1997:

• Omesso versamento di IVIE: se il contribuente non ha versato l’IVIE dovuta in Italia sull’immobile estero, si configura un’omissione d’imposta nel quadro della dichiarazione dei redditi. L’IVIE è un tributo incluso nel Modello Redditi PF (sezione RW), quindi la sua omissione equivale a un reddito omesso ai fini sanzionatori. In particolare, la mancata indicazione dell’IVIE dovuta determina (in caso di accertamento) l’applicazione della sanzione per dichiarazione infedele sulle imposte sui redditi: attualmente dal 90% al 180% dell’imposta evasa (IVIE non versata). Il minimo edittale è 90% dell’imposta dovuta. Se l’immobile era in Paese black list si applicherebbe storicamente un aumento di 1/3 su tali sanzioni, ma – come detto – l’Agenzia ha escluso l’aumento per IVIE/IVAFE con la risoluzione 82/E/2020. Quindi, per IVIE non dichiarata la sanzione resta 90-180% dell’imposta, senza ulteriori maggiorazioni legate a paradisi fiscali. Facciamo un esempio: immobile in paese white list, IVIE evasa €1.000 per ciascun anno; in caso di accertamento la sanzione sarebbe almeno €900 per anno (90% di 1000) oltre interessi, elevabile fino a €1.800 (180%). Naturalmente, anche queste sanzioni possono essere ridotte con il ravvedimento operoso (ad es. riduzione a 1/8 o 1/6 del minimo, si veda oltre).
• Omessa dichiarazione di redditi esteri (affitti, plusvalenze): se l’immobile produceva un reddito imponibile non dichiarato, pure questo configura una violazione di infedele od omessa dichiarazione. Ad esempio, canoni di locazione esteri non dichiarati in Italia comportano una base imponibile sottratta a tassazione. Le sanzioni in tal caso sono anch’esse dal 90% al 180% della maggiore imposta IRPEF dovuta sul reddito estero. Se l’intero modello Redditi non era stato presentato (magari perché il contribuente pensava erroneamente di non dover dichiarare nulla), potrebbe configurarsi addirittura una omessa dichiarazione ai fini fiscali, con sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta (minimo €250). Tuttavia, spesso il contribuente omette solo il quadro RW e magari il reddito estero, ma presenta la dichiarazione per il resto: in tal caso si parla di dichiarazione infedele (parziale) e la sanzione è 90-180% imposta, come detto. Anche qui, se il reddito era prodotto in paradiso fiscale, l’art. 12 D.L.78/2009 prevedeva l’aumento di un terzo sulle sanzioni IRPEF (oltre al raddoppio termini) per la presunzione di evasione, ma ciò non si applica se interviene collaborazione volontaria con rimpatrio (come vedremo) e in generale i paradisi fiscali tradizionali sono ormai pochi.

Sintesi delle sanzioni amministrative: L’omessa dichiarazione di un immobile estero, scoperta dal Fisco, può portare a: una sanzione per il quadro RW variabile tra il 3% e il 30% del valore dell’immobile (minimo €258 se sanato entro 90 giorni), per ciascun anno; più le sanzioni sulle imposte evase (IVIE non versata e IRPEF sui redditi esteri) pari al 90-180% delle imposte dovute per ciascun anno. Ciò senza considerare interessi legali di mora. È facile capire come, cumulate su più annualità, queste somme possano diventare molto elevate, talvolta addirittura superiori allo stesso valore dell’immobile se l’omissione è protratta e l’immobile in Paese non cooperativo. Fortunatamente, prima che intervenga un accertamento, il contribuente ha la possibilità di regolarizzare spontaneamente la propria posizione usufruendo di riduzioni significative di tali sanzioni, grazie all’istituto del ravvedimento operoso.

Ravvedimento operoso: regolarizzazione spontanea ordinaria

Il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997) è lo strumento generale che consente al contribuente di correggere volontariamente omissioni o errori fiscali, beneficiando di sanzioni ridotte in proporzione alla tempestività del ravvedimento. In sostanza, chi regolarizza di propria iniziativa una violazione, prima di essere raggiunto da contestazioni formali, paga le imposte dovute, gli interessi legali e una sanzione calcolata in misura ridotta rispetto ai minimi edittali. Questo istituto rappresenta il mezzo ordinario e permanente per sanare irregolarità tributarie, a differenza di condoni o disclosure straordinarie che sono state temporanee. Vediamo come funziona e come applicarlo al caso degli immobili esteri non dichiarati.

Condizioni per il ravvedimento: Il ravvedimento è ammissibile purché la violazione non sia già stata constatata dall’Amministrazione finanziaria e non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività di accertamento di cui il contribuente abbia avuto formale conoscenza. In pratica, si può ravvedere qualsiasi omissione fino a quando non arriva un “segnale” ufficiale di controllo (notifica di pvc, richiesta documenti specifica, avviso di accertamento, ecc.). Se si riceve un semplice alert o lettera di compliance (comunicazione bonaria) dall’Agenzia delle Entrate – ad esempio una lettera che invita a verificare la mancata compilazione del quadro RW su segnalazione di dati esteri – è ancora possibile ravvedersi, perché non si tratta di un atto impositivo formale ma di un invito. Anzi, spesso l’Agenzia invia queste lettere proprio per stimolare il ravvedimento entro 90 giorni, evitando di procedere con l’accertamento immediato. Invece, dopo la notifica di un atto di accertamento o di contestazione, il ravvedimento ordinario non è più consentito su quella violazione (restano semmai strumenti come l’adesione o l’acquiescenza, che però offrono riduzioni minori delle sanzioni).

Altra condizione: il ravvedimento per dichiarazioni annuali omesse è possibile solo se si presenta la dichiarazione omessa entro il termine del prossimo periodo d’imposta. Se la dichiarazione dei redditi è stata del tutto omessa oltre 90 giorni dalla scadenza, non la si può più presentare validamente (risulta omessa). In tal caso, si può ravvedere comunque gli obblighi tributari sostanziali versando imposte e sanzioni, ma si rimane esposti alla sanzione formale per dichiarazione omessa. Diversamente, se la dichiarazione (modello Redditi) viene presentata entro 90 giorni dal termine originario, essa è considerata valida ancorché tardiva, e pagando la sanzione fissa (258 ridotto a 1/10) si regolarizza anche il quadro RW contestualmente. Quindi chi si accorge entro pochi mesi di aver dimenticato il RW o la dichiarazione, può porvi rimedio con costi molto contenuti.

Riduzione delle sanzioni con il ravvedimento: Le percentuali di riduzione dipendono dal tempo trascorso tra la violazione e la regolarizzazione. L’art. 13 D.Lgs. 472/97, anche alla luce delle modifiche più recenti (D.Lgs. 158/2015 e D.Lgs. 87/2024), prevede diverse fasce temporali di ravvedimento, ognuna associata a una sanzione ridotta (in termini di frazione del minimo edittale). La tabella seguente riepiloga le principali casistiche (per violazioni commesse fino al 31/8/2024, a cui si applica la disciplina previgente; dal 1/9/2024 sono in vigore lievi modifiche ai tempi di ravvedimento, introdotte dal D.Lgs. 87/2024, che segnaleremo in nota):

Tabella – Sanzioni ridotte per ravvedimento operoso

Tipo di ravvedimento	Termine entro cui ravvedersi	Sanzione ridotta applicabile (*)
Ravvedimento “Sprint”	Entro 14 giorni dalla scadenza	0,1% della tassa per ogni giorno di ritardo (≈1/15 del minimo)
Ravvedimento “Breve”	Entro 30 giorni (oltre i 14 gg)	1,5% (pari a 1/10 della sanzione minima del 15%)
Ravvedimento “Medio”	Entro 90 giorni (oltre i 30 gg)	~1,67% (pari a 1/9 della sanzione minima)
Ravvedimento “Lungo”	Entro 1 anno (oltre 90 gg)	3,75% (pari a 1/8 della sanzione minima del 30%)
Ravvedimento “Biennale”	Entro 2 anni (oltre 1 anno)	~4,29% (pari a 1/7 della sanzione minima)
Ravvedimento “Ultrannuale”	Oltre 2 anni dalla violazione	5% (pari a 1/6 della sanzione minima)
Dopo notifica atto (adesione)	Entro termini ricorso (in caso di atto non impugnato)	~6% (definizione agevolata sanzione a 1/5)

() Le percentuali sono riferite al caso tipico di omesso versamento con sanzione base del 30%. Nel caso di quadro RW omesso (sanzione base minima 3%), le riduzioni si applicano sul minimo edittale 3%: ad es. oltre 2 anni = 1/6 di 3% = 0,5%. Nel caso di dichiarazione infedele (sanzione minima 90%), entro 2 anni la riduzione a 1/6 comporta 15% di sanzione.*

Come si evince, il ravvedimento operoso premia la tempestività: sanare entro 90 giorni comporta sanzioni quasi simboliche (circa l’1,67%), mentre un ravvedimento oltre i due anni espone a pagare il 5% (ancora molto inferiore al 30% o 90% ordinari). Va segnalato che il D.Lgs. 87/2024 (in attuazione della Delega fiscale) ha modificato leggermente queste tempistiche per le violazioni dal 1° settembre 2024: in particolare è stato introdotto il divieto di ravvedimento per le dichiarazioni omesse oltre 90 giorni (che però già erano considerate omesse) e ridotta al 25% la sanzione base per versamenti tardivi, con conseguente abbassamento della sanzione giornaliera sprint allo 0,083%. Le altre frazioni (1/10, 1/9, 1/8, ecc.) restano concettualmente analoghe. Dunque, per semplicità, lo schema sopra riportato resta valido in termini di riduzioni frazionarie.

Nota: Il ravvedimento “dopo contestazione” indicato in tabella (sanzione ~6%) non è un vero ravvedimento operoso, bensì la possibilità di definire in acquiescenza un atto di contestazione di sanzioni con riduzione ad 1/3 del minimo (che su 15% darebbe 5%, su 30% darebbe 10%; la percentuale ~6% sembra riferita a un caso di base 25%). In ogni caso, se si è già ricevuto un atto ufficiale, non si tratta più di ravvedimento spontaneo ma di definizione agevolata dell’atto: conviene agire prima, quando è possibile ravvedersi volontariamente a 1/6 o meno.

Cosa regolarizzare e come calcolare importi: Nel caso di immobili esteri non dichiarati, il ravvedimento comporta di regola i seguenti passi per ciascun anno da regolarizzare:

1. Presentare la dichiarazione integrativa per l’anno in questione, compilando il quadro RW (e gli altri quadri eventualmente omessi). Se la dichiarazione per l’anno era stata omessa del tutto, occorre presentare ora la dichiarazione (se ancora entro l’anno successivo) oppure procedere comunque al pagamento delle imposte dovute per quell’anno.
2. Versare l’IVIE dovuta per l’anno su ciascun immobile estero, se non era stata pagata. Il calcolo va fatto applicando l’aliquota (0,76% o 0,40%) al valore imponibile per la quota e periodo di possesso di quell’anno, sottraendo l’eventuale credito per imposte patrimoniali estere già versate. Se l’IVIE per quell’anno risultava inferiore a €200, ricordiamo che non era dovuta affatto.
3. Versare l’IRPEF sui redditi esteri eventualmente non dichiarati per quell’anno (es. affitti, plusvalenze), al netto delle deduzioni spettanti (es. 5% forfettario su affitti) e sottraendo l’eventuale credito per imposte estere pagate su tali redditi.
4. Calcolare gli interessi legali sulle imposte (IVIE, IRPEF) pagate in ritardo, dal giorno in cui andavano versate (di norma il 30/06 dell’anno successivo) fino alla data di pagamento effettivo. Il tasso legale è attualmente 2,5% annuo (dal 1/1/2024), era 1,25% per il 2022, 0,01% per il 2021, ecc. Gli interessi si calcolano giorno per giorno e vanno versati contestualmente (codice tributo specifico, es. 1989 per interessi su IRPEF).
5. Calcolare e versare le sanzioni ridotte dovute in sede di ravvedimento, per:
   • Violazione RW: si applica la sanzione sul monitoraggio ridotta secondo la tabella (a seconda di quanto tempo è passato). Ad esempio, se si ravvede un anno vecchio di 3 anni, la sanzione RW minima 3% si riduce a 1/6 = 0,5% del valore medio non dichiarato di quell’anno. Tale importo si versa con il codice tributo apposito (es. 8906 per sanzioni da monitoraggio).
   • Omessa IVIE: la sanzione minima 90% sull’IVIE evasa, ridotta per ravvedimento. Ad esempio, se IVIE evasa €500, sanzione base €450 (90%), ravvedimento dopo 2 anni = 1/6 → sanzione €75. Codice tributo sanzione IVIE (es. 8926 per infedele relativa a imposte sui redditi).
   • Omessa IRPEF su reddito estero: anche qui sanzione 90% dell’imposta evasa, ridotta in base al ritardo. Codice tributo sanzione IRPEF (es. 8901 per infedele IRPEF). Se i redditi esteri erano modesti e non generavano imposta (ad esempio canone che con detrazioni e credito estero azzera IRPEF), non c’è imposta evasa né sanzione per infedele, restando solo la sanzione monitoraggio.
6. Compilare il modello F24 per ciascun anno, inserendo gli appositi codici tributo per: IVIE (4041) e/o IRPEF dovuta, relativi codici per sanzioni (ad es. 8906 per quadro RW, 8926 per IVIE se considerata imposta patrimoniale sui redditi, 8901 per IRPEF) e per interessi (codice 1989 per interessi da ravvedimento imposte dirette). È fondamentale utilizzare l’anno di riferimento corretto per ciascun codice e rispettare le regole di compensazione (le sanzioni e interessi non sono compensabili con crediti, vanno a debito).
7. Conservare la documentazione: le ricevute dei versamenti F24, le dichiarazioni integrative presentate e l’eventuale documentazione comprovante il valore dell’immobile e le imposte pagate all’estero. Questo servirà in caso di controlli futuri per dimostrare l’avvenuta regolarizzazione.

Vediamo un esempio pratico semplificato per chiarire i calcoli: Supponiamo un contribuente residente che dal 2018 detiene un appartamento in Francia (Paese collaborativo) mai dichiarato. Valore immobile: €200.000. Nessun affitto percepito (uso personale). IVIE annua dovuta ~€1.520 (0,76% di 200k) meno impôt foncier francese €500 = IVIE netta €1.020 annui. Il contribuente nel 2025 decide di ravvedere gli anni d’imposta 2018–2022 (5 anni). Le violazioni RW risalgono per alcuni anni oltre 2 anni (2018-2019), e per altri meno (2020: circa 3 anni di ritardo, 2021: ~2 anni, 2022: ~1 anno). Procederà così:

• Anno 2018: (violazione commessa nel 2019, ravvedimento oltre 4 anni dopo) – Sanzione RW base 3% di 200.000 = €6.000; riduzione ravvedimento ultra-biennale 1/6 → sanzione RW €1.000. IVIE evasa €1.020; sanzione infedele base 90% = €918; ridotta 1/6 → €153. Interessi legali: tasso 0,1% nel 2019, 0,05% 2020, 0,01% 2021, 1,25% 2022, 2,5% 2023-25 (calcolo cumulativo ~5% in totale sul capitale IVIE) → interessi ~€50.
• Anno 2019: (ravvedimento ~4 anni dopo) – Sanzione RW €1.000 (simile a 2018, stesso 1/6 di 6.000). IVIE €1.020; sanzione €918 rid.1/6 €153. Interessi ~€40.
• Anno 2020: (ravvedimento ~3 anni dopo) – Sanzione RW ridotta 1/7 (ravvedimento biennale essendo oltre 2 anni ma meno di 3): 1/7 di 6.000 = ~€857. IVIE €1.020; sanzione base €918 rid.1/7 = €131. Interessi ~€30.
• Anno 2021: (ravvedimento ~2 anni dopo) – Sanzione RW 1/8 (entro 2 anni): 6.000/8 = €750. Sanzione IVIE €918/8 = €114. Interessi ~€20.
• Anno 2022: (ravvedimento effettuato a metà 2025, ~1,5 anni dopo la violazione) – Sanzione RW 1/8: 6.000/8 = €750 (perché ravved entro 2 anni, considerando scadenza 2023). Sanzione IVIE €918/8 = €114. Interessi ~€10.

In totale, per 5 anni il contribuente verserà circa €4.357 di sanzioni RW e €665 di sanzioni su IVIE, invece di rischiare €30.000+ di sole sanzioni RW in caso di accertamento (oltre a €4.590 di sanzioni IVIE piene). Le imposte IVIE arretrate versate sarebbero €5.100 complessivi (1.020×5), su cui peraltro l’Erario italiano ha incassato un credito netto perché il contribuente potrà forse chiedere rimborso parziale dell’imposta patrimoniale francese (se prevista dal trattato). L’esempio mostra quindi il vantaggio economico netto del ravvedimento rispetto all’inazione.

Procedura pratica: Operativamente, il contribuente può eseguire il ravvedimento anche autonomamente, tramite i servizi telematici dell’Agenzia (F24 web, invio dichiarativi online) o con l’ausilio di un professionista. È consigliabile farsi assistere da un dottore commercialista o un esperto fiscale, soprattutto in casi complessi o multi-annuali, per evitare errori di calcolo o di compilazione che potrebbero inficiarne la validità. Un errore comune, ad esempio, è utilizzare codici tributo errati o versare importi non esatti: ciò potrebbe rendere inefficace il ravvedimento. Bisogna ricordare che il ravvedimento per considerarsi perfezionato richiede il pagamento integrale di imposta, interessi e sanzioni dovute: se anche un solo elemento è carente, la regolarizzazione è incompleta e si potrebbe incorrere comunque in contestazioni (magari per differenze residue).

Vantaggi del ravvedimento operoso: Oltre alla drastica riduzione delle sanzioni, ravvedersi presenta vari benefici: evita le pesantissime sanzioni ordinarie che in caso di accertamento possono arrivare, come visto, al 30% del valore non dichiarato per il monitoraggio e al 180% delle imposte evase; riduce il rischio di futuri accertamenti, perché il contribuente dimostra di voler regolarizzare spontaneamente la sua posizione; in caso di successivo contenzioso, aver effettuato il ravvedimento è indice di buona fede e potrebbe attenuare l’atteggiamento sanzionatorio dell’ente. Inoltre, in un’ottica generale, un comportamento di compliance come il ravvedimento contribuisce a migliorare il profilo fiscale del contribuente (ad esempio, l’Agenzia tiene conto della compliance anche ai fini del c.d. “affidabilità fiscale” e, in prospettiva, del DURC fiscale). Infine, per quanto attiene ai profili penali, anticipiamo che la legge (dopo la riforma del 2019) prevede l’esclusione della punibilità per alcuni reati tributari se il ravvedimento è effettuato prima di certe scadenze – dettaglio che tratteremo a breve nella sezione penale, ma che sottolinea un ulteriore incentivo giuridico al ravvedimento.

Ravvedimento Speciale 2023: Una menzione a parte merita il cosiddetto ravvedimento speciale introdotto dalla Legge di Bilancio 2023 (L.197/2022, art. 1 commi 174-178). Si è trattato di una misura straordinaria e temporanea, valida solo fino al 31 marzo 2023, che consentiva di regolarizzare violazioni riferite alle dichiarazioni fino all’anno d’imposta 2021 con il pagamento di sanzioni ridotte a 1/18 del minimo edittale. In pratica, in luogo delle riduzioni ordinarie (1/8, 1/7, etc.), si applicava un abbattimento molto più forte (circa il 5,56% della sanzione piena). Il contribuente doveva presentare la dichiarazione integrativa entro il 31/3/2023 e versare imposte, interessi e la sanzione ridotta (anche rateizzabile in otto rate trimestrali). Ad esempio, un’omessa IVIE 2021 con sanzione 90% veniva sanzionata al 5% (1/18 di 90%) invece che al 12,5% (1/8). Il ravvedimento speciale era inaccessibile se la violazione era già stata constatata o se erano stati notificati atti impositivi. Questa procedura ha offerto un’ultima chance di sanatoria per chi si era “dimenticato” di regolarizzare entro il 2022. Attenzione: il ravvedimento speciale si è chiuso nel 2023 e non è più attivabile. Chi ne ha usufruito per regolarizzare immobili esteri ha definito la posizione per gli anni fino al 2021 pagando sanzioni simboliche. Chi invece non ha aderito, dal 1° aprile 2023 è tornato al ravvedimento ordinario sopra descritto. È interessante notare che il ravvedimento speciale non prevedeva esplicitamente cause di non punibilità penale, ma poiché implicava comunque il pagamento integrale dei debiti tributari, potrebbe far valere la non punibilità ex art. 13 D.Lgs.74/2000 per alcuni reati (se rientravano nei termini previsti, vedi infra Aspetti penali).

In conclusione, il ravvedimento operoso ordinario rimane oggi (2025) la via maestra per regolarizzare immobili esteri non dichiarati, con costi relativamente contenuti rispetto alle sanzioni piene. È un procedimento che il contribuente può intraprendere in ogni momento – anche ora, nel 2025, per annualità pregresse ancora accertabili – per mettersi in regola volontariamente, evitando incertezza e il timore di ricevere accertamenti salati o denunce penali in futuro. Nel prossimo paragrafo esamineremo le procedure straordinarie di regolarizzazione (come la voluntary disclosure) offerte in passato e i loro effetti, per poi affrontare gli aspetti penali connessi alle omissioni su attività estere.

Procedure straordinarie di regolarizzazione: Voluntary Disclosure e scudi fiscali

Oltre al ravvedimento operoso “ordinario”, negli ultimi anni il legislatore ha introdotto alcune procedure straordinarie per consentire l’emersione di capitali e attività detenute all’estero non dichiarate, accompagnate da benefici specifici (sanzioni ulteriormente ridotte e soprattutto esclusione della punibilità penale per i reati tributari connessi). Le principali iniziative in tal senso sono state la Voluntary Disclosure del 2015 e la sua riapertura nel 2017. Esse si affiancano a precedenti misure come i cosiddetti “scudi fiscali” del 2001-2009. Sebbene queste procedure speciali non siano più attualmente aperte, è utile conoscerne i tratti salienti sia per chi vi ha aderito, sia per comprendere l’evoluzione normativa e i possibili orientamenti futuri.

Scudi fiscali (precedenti storici): Negli anni 2001-2003 e poi nel 2009, l’Italia varò degli “scudi” per il rimpatrio dei capitali esteri: si consentiva ai contribuenti di regolarizzare somme e beni detenuti oltreconfine in violazione valutaria e fiscale, pagando un’imposta una tantum relativamente bassa (dal 2,5% al 5%) sul valore emerso, in cambio della piena anonimizzazione e della protezione penale (esclusi alcuni reati). Gli scudi erano strumenti di emersione “di massa”, caratterizzati da un condono sostanziale (nessun dettaglio da fornire, pagamento forfettario e anonimato). Tuttavia, essi non esigevano il pagamento delle imposte evase (solo lo scudo-ter del 2009 prevedeva un’imposta straordinaria del 5%). Perché ne parliamo? Perché molti contribuenti con immobili esteri optarono in quegli anni per non aderire agli scudi (che erano pensati più per capitali finanziari) o non li ritenevano adeguati. Inoltre, gli scudi non richiedevano di dichiarare esplicitamente gli immobili: bastava fare rientrare capitali. Con il tempo e con la pressione internazionale sullo scambio di informazioni, si passò a un approccio diverso, più trasparente, ovvero la collaborazione volontaria.

Voluntary Disclosure 2015 (Legge n. 186/2014): È stata la prima procedura strutturata di collaborazione volontaria in Italia. La Legge 15 dicembre 2014 n. 186 ha introdotto una disciplina organica che consentiva, fino al 30 settembre 2015, di denunciare spontaneamente all’Agenzia delle Entrate le attività finanziarie e patrimoniali detenute all’estero e non dichiarate, sanando sia le violazioni sul monitoraggio (RW) sia le imposte evase connesse (es. mancata dichiarazione di redditi prodotti da quei patrimoni). La voluntary disclosure (collaborazione volontaria) versione 2015 richiedeva la presentazione di un’istanza corredata da tutte le informazioni e documenti sui beni esteri da regolarizzare, l’indicazione dell’origine dei fondi con cui erano stati acquisiti, e la ricostruzione di tutti i redditi correlati non tassati in passato. In pratica, il contribuente doveva “mettere a nudo” la propria posizione fiscale estera, presentando un dossier completo su tutti i periodi ancora accertabili.

Ambito temporale: La voluntary copriva tutti i periodi d’imposta per i quali, al momento della domanda (2015), non erano scaduti i termini di accertamento o di contestazione delle violazioni RW. Considerando i termini raddoppiati per attività estere (in presenza di paradisi fiscali o reati tributari), ciò poteva risalire fino al 2004 (dichiarazione 2005) nei casi più gravi. In generale, per attività in paesi white list, gli anni regolarizzabili erano ~2009-2013; per black list con raddoppio, ~2004-2013. Il contribuente poteva scegliere due modalità di calcolo: metodo analitico (ricostruzione effettiva di tutti i redditi prodotti dalle attività estere in ogni anno, con tassazione ordinaria) oppure, per i soli asset finanziari di modesta entità (media consistenze < €2 milioni), un metodo forfettario che assumeva un rendimento del 5% annuo tassato al 27% (onere finale 1,35% annuo per sanare i redditi). Questo metodo forfettario era pensato per facilitare chi non aveva la documentazione dettagliata di conti esteri, ma non riguardava specificamente gli immobili (più per investimenti finanziari).

Vantaggi della Voluntary 2015: I partecipanti alla procedura beneficiavano di:

• Sanzioni amministrative ridotte sia per il monitoraggio RW sia per le imposte evase. In particolare, le sanzioni RW venivano calcolate in misura molto inferiore al normale minimo: 1,5% per anno del valore non dichiarato se i capitali venivano rimpatriati in Italia o trasferiti in paesi collaborativi, oppure se si autorizzava la banca estera a trasmettere i dati (condizioni a, b, c). Tale 1,5% era la metà del minimo edittale del 3%, dunque un quarto delle sanzioni ordinarie (minimo 6% per black list ridotto a 3% in caso di collaborazione). Se il contribuente non trasferiva gli asset né dava piena disclosure delle informazioni bancarie, le sanzioni RW erano comunque ridotte al 2,25% annuo (ossia minimo edittale ridotto di un quarto) per paesi white list, e al 4,5% per black list. Ad esempio, per un immobile in Svizzera (che all’epoca era black list) si poteva pagare il 3% annuo del valore come sanzione RW se si trasferiva l’immobile in Italia o si autorizzava lo scambio info, altrimenti il 4,5%. Questo regime era assai più oneroso del ravvedimento operoso “tardivo” (che avrebbe dato 0,5% per anno per white list), ma era rivolto a situazioni di lungo periodo in cui ravvedersi non era più possibile perché l’illecito era già emerso o i termini lunghi. In più, la voluntary dimezzava anche le sanzioni sulle imposte evase: le sanzioni su imposte (es. IRPEF su redditi esteri) venivano fissate al minimo edittale ridotto di 1/4, ossia 67,5% anziché 90% (per infedele dichiarazione).
• Esclusione della punibilità penale per una serie di reati tributari e connessi. La Legge 186/2014, inserendo l’art. 5-quinquies al D.L. 167/90, ha previsto che per chi aderiva alla voluntary disclosure 2015 non fossero punibili i delitti fiscali di dichiarazione fraudolenta (art. 2 e 3 D.Lgs.74/2000), dichiarazione infedele (art.4), omessa dichiarazione (art.5) e i reati di omesso versamento IVA/ritenute (art.10-bis e 10-ter), relativi ai redditi/attività emerse. Inoltre, era esclusa la punibilità per i reati di riciclaggio (art. 648-bis c.p.) e impiego di denaro illecito (art. 648-ter c.p.) connessi a quei redditi. Ancora, si stabiliva che le condotte di “autoriciclaggio” (art. 648-ter.1 c.p., introdotto contestualmente) non fossero punibili se commesse fino al 30.9.2015 in relazione ai medesimi reati tributari coperti dalla procedura. In sintesi, chi collaborava volontariamente entro il termine veniva protetto penalmente sia per i reati tributari di evasione sia per eventuali reati di ostacolo al rintraccio dei proventi (riciclaggio/autoriciclaggio) commessi per occultare quelle somme. Questo scudo penale era un fortissimo incentivo ad aderire, specie per chi temeva non solo multe ma la galera. La non punibilità era subordinata al completamento della procedura (pagamento integrale di quanto dovuto): in caso di inadempimento nei pagamenti, gli effetti premiali venivano meno.
• Nessun anonimato: a differenza degli scudi, la voluntary richiedeva massima trasparenza: tutti i nomi, conti e documenti dovevano essere dichiarati. In compenso, l’Agenzia rinunciava ad irrogare il massimo delle sanzioni e la magistratura a perseguire i reati dichiarativi. Era previsto anche uno specifico reato sanzionatorio per chi avesse presentato dati falsi nella voluntary (art.5-septies D.L.167/90): dichiarazioni false o uso di documenti falsi nell’istanza volontaria erano puniti con reclusione da 18 mesi a 6 anni. Ciò a sottolineare che la collaborazione doveva essere genuina e completa.

La Voluntary Disclosure 2015 ha avuto un significativo successo in termini di adesioni (circa 129.000 domande) e gettito. Molti contribuenti con conti esteri e immobili non dichiarati vi hanno aderito entro settembre 2015, regolarizzando posizioni anche ultradecennali.

Voluntary-bis 2017: Nel 2016, vista la prosecuzione dello scambio di dati e il fatto che alcuni soggetti erano rimasti fuori dalla prima edizione, il legislatore ha riaperto i termini. L’art. 7 del DL 193/2016 (conv. L. 225/2016) ha previsto una riapertura della collaborazione volontaria, la “VD bis”, con istanze presentabili dal 24 ottobre 2016 al 31 luglio 2017. Le regole sostanziali erano simili alla prima edizione, con alcune differenze procedurali: ad esempio fu introdotto un contraddittorio “rafforzato” con l’Agenzia per determinare imponibili in caso di documentazione carente (venivano applicate presunzioni in difetto di prove). La VD bis estese la platea anche ai contribuenti che non erano persone fisiche (es. società fiduciarie per conto di non residenti fiscalmente?), e consentì di regolarizzare anche contanti e valori in cassette di sicurezza in Italia (la cosiddetta voluntary interna) con aliquote forfettarie. Anche la VD bis garantiva la non punibilità penale analogamente alla prima (con estensione al nuovo reato di autoriciclaggio introdotto nel frattempo) e analoghe riduzioni sanzioni. La finestra 2017 fu l’ultima opportunità del genere: dopo di essa, non ci sono state ulteriori edizioni di voluntary disclosure generalizzate.

Differenze ravvedimento vs voluntary: Vale la pena confrontare brevemente ravvedimento operoso e voluntary disclosure, per chiarire quando e perché oggi si opta per il primo. La voluntary era una procedura straordinaria a tempo, pensata per far emergere capitali su cui era in corso una forte azione di compliance internazionale (accordi FATCA e CRS). Offriva vantaggi penali unici, ma dal lato economico aveva costi sanzionatori talora più alti di un ravvedimento operoso fatto per tempo. Ad esempio, un contribuente che avesse potuto ravvedersi anni prima avrebbe pagato sanzioni molto inferiori (1/10 o 1/8), mentre arrivare alla disclosure nel 2015 significava comunque pagare il 1,5% annuo non ravvedibile. Tuttavia, la voluntary copriva anche annualità lontane non più ravvedibili singolarmente e soprattutto blindava penalmente la posizione, cosa che il ravvedimento (di per sé) non garantiva espressamente se non entro certi limiti temporali. Oggi (2025) la voluntary non è aperta, quindi l’unica via di regolarizzazione spontanea è il ravvedimento; ciò che resta della voluntary sono i suoi effetti per chi l’ha fatta (posizioni ormai sistemate e immunità acquisita) e la lezione storica: il Fisco ha dato un’ultima chance di pentimento generale, dopodiché punta su controlli e scambi automatici.

È prevista una nuova voluntary? Al momento non vi sono norme in vigore che riaprano una disclosure generalizzata. Periodicamente circolano ipotesi di “voluntary ter” soprattutto per cripto-attività (in parte attuata con la sanatoria cripto nel 2023) o per capitali ancora occultati. Il Governo nel 2023-2024 ha privilegiato il ravvedimento speciale interno e l’adesione agevolata per ruoli, ma non ha lanciato un nuovo scudo sui beni esteri. Dunque, chi non ha dichiarato immobili all’estero oggi non può confidare in un nuovo condono: la strategia prudente è ravvedersi finché si è in tempo. Gli accordi internazionali (Common Reporting Standard) fanno sì che le autorità fiscali italiane ricevano ormai ogni anno i dati di conti correnti, investimenti e anche immobili (in alcuni casi) detenuti dai residenti in numerosi Paesi. L’Agenzia delle Entrate incrocia queste informazioni con le dichiarazioni: le omissioni prima o poi verranno alla luce, e a quel punto non resterebbe che subire l’accertamento con sanzioni piene e, se del caso, procedimenti penali. Conclusione: la finestra per autodenunciarsi volontariamente con sconti esiste ancora, ma è quella ordinaria del ravvedimento, non più una sanatoria “all’ingrosso” come la voluntary.

Aspetti penali e giurisprudenza recente in materia di attività estere non dichiarate

La violazione degli obblighi dichiarativi relativi a immobili e attività detenute all’estero può configurare, in talune circostanze, reati tributari o reati collegati (come il riciclaggio). In questa sezione analizziamo quando scatta il penale, quali sono i reati ipotizzabili, quali le soglie di punibilità, e come la regolarizzazione volontaria incide sulla punibilità. Faremo riferimento anche alle pronunce più recenti della Corte di Cassazione in materia.

Reati tributari rilevanti: Le norme di riferimento sono nel D.Lgs. 74/2000 (reati in materia di dichiarazione). Le situazioni tipiche connesse a beni esteri sono:

• Omessa dichiarazione dei redditi (art. 5 D.Lgs.74/2000): avviene quando un contribuente non presenta affatto la dichiarazione annuale pur essendovi obbligato e l’imposta evasa supera €50.000. Se un soggetto, per occultare un immobile estero e i relativi redditi, non presenta proprio la dichiarazione dei redditi in Italia, e le imposte dovute superano tale soglia, può essere incriminato per omessa dichiarazione (pena attuale: reclusione 2 – 5 anni). Attenzione: l’omessa compilazione del solo quadro RW, a fronte di una dichiarazione dei redditi comunque presentata, non integra di per sé il reato di omessa dichiarazione. Lo ha chiarito la Cassazione: il reato di cui all’art.5 riguarda l’intera dichiarazione dei redditi, non singoli quadri. Dunque, se il contribuente ha presentato la dichiarazione (magari indicando i redditi italiani) ma ha omesso il quadro RW e magari qualche reddito estero, non è un caso di “omessa dichiarazione” penalmente rilevante, bensì al più di dichiarazione infedele (vedi sotto). Un caso frequente: il contribuente presenta il 730 o Redditi per redditi italiani, ma non dichiara un affitto estero di 10.000 euro; non è omessa dichiarazione perché il modello è stato presentato, sebbene incompleto.
• Dichiarazione infedele (art. 4 D.Lgs.74/2000): si ha quando nella dichiarazione annuale si occultano elementi attivi (redditi) per un importo rilevante, superando specifiche soglie penalmente rilevanti. Attualmente (dopo le modifiche del 2015), il reato di dichiarazione infedele scatta se l’imposta evasa > €100.000 e gli elementi attivi sottratti eccedono il 10% del totale o comunque > €2 milioni. Nel contesto estero, un esempio potrebbe essere: il contribuente dichiara i redditi italiani ma omette di dichiarare un cospicuo reddito estero (ad es. plusvalenza da vendita immobile estero con imposta evasa di 120.000 €) – questo supera la soglia di €100k, quindi è potenzialmente dichiarazione infedele (punita con reclusione 2 – 4 anni). La presenza di attività estere non dichiarate in sé non configura infedele se non c’è imposta evasa sopra soglia. Infatti, la Cassazione ha affermato che il semplice possesso di liquidità o beni all’estero non equivale automaticamente a reddito evaso: occorre che vi siano redditi non dichiarati prodotti da tali beni. Dunque detenere un immobile estero tenuto a disposizione, senza reddito, e omettere il quadro RW non attiva reati di infedele dichiarazione, perché non c’è imposta evasa (si applicano solo sanzioni amministrative). Diverso se quell’immobile produceva redditi (affitti non dichiarati) con imposta evasa rilevante, o se la vendita ha generato plusvalore tassabile non dichiarato. In sintesi: l’omissione del monitoraggio RW è di per sé un illecito amministrativo, non penale; diventa penale solo se sottende materia imponibile evasa oltre soglia.
• Dichiarazione fraudolenta (art. 2 e 3 D.Lgs.74/2000): ipotesi più gravi che in contesto estero potrebbero riguardare, ad esempio, l’uso di fatture false o artifizi per schermare il possesso estero (art.2) o l’indicazione di dati falsi (art.3). Se un contribuente adopera artifici fraudolenti per occultare l’immobile estero – ad esempio intestandolo a società esterovestite con documenti falsi – potrebbe teoricamente configurarsi una frode fiscale. Tuttavia, queste fattispecie sono meno frequenti a livello di persone fisiche con immobili; più facile incontrarle per imprese che occultano attivi all’estero mediante false rappresentazioni.
• Omesso versamento di imposte (art. 10-bis e 10-ter D.Lgs.74/2000): reati di mancato versamento IVA o ritenute. Nel caso di IVIE non pagata o IRPEF su redditi esteri non versata, questi non ricadono in tali articoli (che sono specifici per IVA e ritenute operate). Quindi non si configurano reati di omesso versamento per IVIE/IRPEF estero. I reati su IVIE/IRPEF possono essere solo quelli dichiarativi (infedele/omessa dich.) di cui sopra.

Soglie di punibilità penale: come visto, il penale scatta solo oltre certe soglie: 50.000 € di imposta evasa per l’omessa dichiarazione; 100.000 € di imposta evasa (e 2 milioni base sottratta) per l’infedele. Queste soglie sono alte e molte situazioni di beni esteri le non superano: ad esempio, se ho una casa estera che produce €5.000 di affitto annuo con €1.000 di IRPEF evasa, non raggiungo la soglia penale, per cui al massimo avrò sanzioni amministrative. Anche vendite di immobili: il più delle volte la plusvalenza su un immobile persona fisica può essere esclusa da tassazione se l’immobile era detenuto da >5 anni (regola nazionale) – in tal caso nemmeno c’è imposta dovuta e dunque niente reato. Attenzione però: l’art. 12 D.L.78/2009, con la presunzione di evasione per paradisi fiscali, potrebbe in teoria far emergere reati “a tavolino” se un immobile di grande valore in Paese black list viene considerato comprato con redditi evasi: l’Agenzia può quantificare un reddito evaso pari al valore dell’immobile e, se l’imposta evasa implicita supera le soglie, fare segnalazione penale per infedele/omessa. Su questo, la giurisprudenza ha maturato posizioni garantiste: non basta la mera disponibilità di un bene estero per accusare di reato, serve provare il dolo specifico di evasione e la sussistenza di un’imposta evasa concreta. Ad esempio, la Cassazione ha escluso la possibilità di eseguire sequestri preventivi per il reato di omessa dichiarazione basati solo sull’omesso monitoraggio di capitali all’estero. In una vicenda (Cass. n. 26274/2023) si è deciso che non si può sequestrare a titolo di profitto del reato una somma corrispondente a quanto detenuto all’estero se manca la prova di un reddito effettivamente evaso e del dolo di evasione. Quindi il semplice avere asset esteri non dichiarati non legittima misure penali automatiche.

Riciclaggio e autoriciclaggio: Il possesso e il rimpatrio di capitali illeciti collegati a evasione fiscale possono anche sconfinare nei reati di riciclaggio (art. 648-bis c.p., trasferimento di proventi illeciti per occultarne la provenienza) e dal 2015 di autoriciclaggio (art. 648-ter.1 c.p., reimpiego da parte dell’autore del reato presupposto). Fino al 2014, il contribuente che trasferiva e nascondeva all’estero fondi derivanti da evasione fiscale non era punibile per riciclaggio, in quanto l’evasione fiscale non rientrava tra i reati-presupposto e, comunque, non esisteva il reato di autoriciclaggio. Con la L. 186/2014, contestualmente alla voluntary disclosure, è stato introdotto l’art. 648-ter.1 c.p. che punisce chi impiega, trasferisce, sostituisce denaro provento di un proprio reato in modo da ostacolarne l’origine delittuosa. L’evasione fiscale (almeno i reati dichiarativi) è da allora un reato presupposto possibile dell’autoriciclaggio. Esempio tipico: un imprenditore accumula “nero” (reato di infedele dichiarazione se supera soglia), lo porta su conti offshore e poi li usa per acquistare un immobile all’estero a nome di una società di comodo, cercando di ripulirne l’origine. Questa condotta, se posta in essere dopo l’entrata in vigore della legge (2015), potrebbe integrare autoriciclaggio, punito con la reclusione da 2 a 8 anni (se il reato presupposto è punito oltre 5 anni, come l’omessa dich.) ovvero 1-4 anni in casi meno gravi. La voluntary disclosure 2015 ha previsto la non punibilità anche per i reati di riciclaggio e autoriciclaggio legati ai redditi oggetto di disclosure, ma questo scudo valeva solo per chi ha aderito allora. Oggi, se un contribuente detiene all’estero capitali frutto di evasione e continua a compiere operazioni di occultamento, rischia di incorrere anche nell’autoriciclaggio. Tuttavia, se regolarizza spontaneamente la sua posizione pagando tasse e sanzioni, viene meno l’intento di nascondere: anzi, egli rende trasparenti quei patrimoni. Dunque, il ravvedimento operoso di fatto riduce enormemente il rischio di contestazioni di autoriciclaggio, perché non vi è più ostacolo all’accertamento dell’origine (il soggetto collabora e paga). Non esiste una norma automatica che estingua il reato di autoriciclaggio col ravvedimento (a differenza della voluntary), ma è difficile ipotizzare un’azione penale per autoriciclaggio verso chi ha autodenunciato e sanato l’evasione sottostante, poiché verrebbe meno l’utilità penale e il dolo di occultamento.

Effetto del ravvedimento sulla punibilità penale: Nel diritto tributario italiano vige un importante principio di speciale tenuità del fatto fiscale ravveduto e di premialità per chi paga il dovuto. L’art. 13 D.Lgs. 74/2000, dopo la riforma del 2019 (D.L. 124/2019 conv. L.157/2019), prevede esplicitamente delle cause di non punibilità. In particolare, il comma 2 dell’art. 13 stabilisce che non sono punibili i delitti di dichiarazione fraudolenta (art.2-3), infedele (art.4) e omessa dichiarazione (art.5) se il debito tributario (imposte, sanzioni amministrative e interessi) è integralmente estinto mediante ravvedimento operoso o presentazione della dichiarazione omessa entro il termine di presentazione della dichiarazione dell’anno successivo, e comunque l’estinzione/ravvedimento avviene prima che l’autore abbia formale conoscenza di attività di accertamento o procedimenti penali. Questa norma significa che, ad esempio, se un contribuente ometteva un reddito estero nel 2024 e prima del termine di presentazione del 2025 fa ravvedimento pagando tutto, non sarà punibile per l’eventuale reato (se fosse superata soglia). Tuttavia la formulazione “entro la dichiarazione dell’anno successivo” circoscrive l’esimente ai ravvedimenti tempestivi. Caso pratico: un contribuente nel 2023 non dichiara un affitto estero con 60k € di IRPEF evasa (teorico reato infedele); se entro novembre 2024 presenta integrativa e paga imposte, sanzioni e interessi, non potrà più essere punito penalmente per quel reato. Se invece regolarizza dopo tale termine (es. nel 2025 o 2026), la non punibilità automatica non si applica più, ma potrà comunque invocare l’attenuante speciale (riduzione di pena) se paga tutto prima del dibattimento (art.13-bis).

Questa innovazione del 2019-2020 ha di fatto esteso un principio simile alla voluntary disclosure in forma strutturale: oggi chi si ravvede spontaneamente rapidamente è al riparo dal penale su infedele/omessa. Tuttavia, molti casi di regolarizzazione di immobili esteri riguardano annualità pregresse (es. ravvedersi nel 2025 su anni 2018-2022): in tali ipotesi il ravvedimento è fuori dal termine dell’anno successivo, dunque la non punibilità ex art.13 c.2 non opera letteralmente. Ciò non significa che scatti automaticamente il penale: bisogna sempre avere superato le soglie e l’elemento soggettivo di frode. E anche in questi casi tardivi, restano benefici: se il contribuente paga prima del dibattimento eventuale tutte le imposte e sanzioni, il giudice deve concedere una diminuente di pena fino alla metà (art.13 c.1, attenuante). Inoltre, la nuova disciplina prevede che se il pagamento è in corso con rate concordate, il giudice possa sospendere il processo dando tempo di finire di pagare, e prevede indici di tenuità per valutare la non punibilità ex art.131-bis c.p. per reati fiscali minori.

Giurisprudenza su attività estere e reati: Abbiamo già menzionato alcuni principi importanti affermati dai giudici:

• Cass. Pen. n. 19849/2021: “il semplice possesso di liquidità su conto estero non costituisce reato fiscale in assenza di redditi non dichiarati”. Conferma che la violazione RW di per sé non attiva l’art.5 D.Lgs.74 (omessa dichiarazione).
• Cass. Ord. n. 11620/2021: ha ribadito che l’iscrizione AIRE non basta a escludere la residenza fiscale se il centro degli interessi rimane in Italia. Quindi un espediente tipico di chi voleva evitare obblighi – spostare la residenza formale all’estero pur vivendo in Italia – non tiene in sede penale: si valuta la sostanza.
• Cass. Pen. n. 26274/2023: (citata in dottrina) ha affermato che il ravvedimento operoso esclude la punibilità per dichiarazione infedele anche se la verifica fiscale riguarda terzi e il contribuente si attiva prima di un suo coinvolgimento formale. In pratica, se uno fiuta un controllo in corso su soggetti collegati e corre ai ripari ravvedendosi prima di essere toccato, può beneficiare della non punibilità. Ciò sottolinea la linea di favor verso chi regolarizza prima di essere formalmente “colto in fallo”.
• Cass. n. 24205/2024 (già citata sopra): ha stabilito che l’omessa dichiarazione di redditi esteri non fa perdere il diritto al credito d’imposta estero. Questo è un principio civile/tributario ma con riflessi di equità anche in sede penale: non si può far derivare dal mancato adempimento formale un aggravio sostanziale come tassare due volte uno stesso reddito, e analogamente nel penale si dovrà considerare l’imposta evasa al netto dei crediti spettanti (nessuna evasione se il fisco estero ha già incassato pari imposta).

Conclusione sulla posizione del “debitore” che regolarizza: dal punto di vista del contribuente che ha omesso di dichiarare un immobile estero, il panorama attuale è chiaramente orientato a favorire chi collabora spontaneamente. Se la regolarizzazione avviene prima di qualsivoglia inchiesta e in tempi brevi, il contribuente elimina sostanzialmente ogni rischio penale (oltre a ridurre al minimo le sanzioni amministrative). Anche quando la regolarizzazione è tardiva di diversi anni, comunque estingue il debito tributario e pone il contribuente in una luce molto migliore in caso di eventuali indagini: difficilmente l’autorità giudiziaria spenderà risorse per perseguire un contribuente che, prima ancora di essere accusato, ha già sanato tutto il dovuto al fisco (mancando peraltro il profitto del reato, venuto meno col pagamento). Viceversa, ignorare il problema può portare, oltre a sanzioni pecuniarie esorbitanti, a conseguenze penali serie nei casi di evasione rilevante: ricordiamo che reati come l’omessa dichiarazione non sono bagatellari (pena fino a 5 anni di reclusione) e possono condurre a misure cautelari reali (sequestri preventivi di beni fino a concorrenza delle imposte evase). Inoltre, con l’autoriciclaggio in vigore, mantenere occultati grossi patrimoni all’estero e movimentarli può esporre a imputazioni ancora più gravi (fino a 8 anni). Dunque, il debitore intelligente valuta la convenienza di autodenunciarsi e mettersi in regola: i costi finanziari immediati possono sembrare alti, ma sono comunque inferiori a possibili sanzioni cumulative successive e azzerano il rischio di procedimenti penali con costi umani e reputazionali ben maggiori. La normativa italiana attuale, specie dopo il 2019, ha creato una sorta di “doppio binario” etico: chi spontaneamente rimedia viene perdonato (o quasi), chi continua a nascondere subisce la mano pesante quando scoperto.

Passiamo ora ad illustrare alcuni casi concreti e simulazioni di regolarizzazione, per poi chiudere con una serie di domande e risposte frequenti sull’argomento.

Esempi pratici di regolarizzazione di immobili esteri (casi simulati)

Di seguito presentiamo alcuni scenari ipotetici che illustrano come applicare gli istituti descritti a situazioni reali. I nomi sono di fantasia, ma i casi riflettono problematiche comuni a privati, imprenditori e professionisti con beni immobiliari all’estero non dichiarati.

Caso 1: “Immobiliere” – Privato con casa vacanze in Francia non dichiarata
Il signor Rossi, residente in Italia, possiede dal 2019 un piccolo appartamento nel sud della Francia, adibito a casa per le vacanze estive. Non lo ha mai affittato a terzi né lo ha mai dichiarato nel quadro RW, ignorando tale obbligo. Nel 2025 riceve una comunicazione dall’Agenzia delle Entrate che segnala disponibilità finanziarie estere (in quanto ha un conto in Francia collegato a spese per l’immobile). Preoccupato, decide di ravvedersi spontaneamente prima che parta un accertamento formale. Ecco come procede:

• Monitoraggio RW: presenta dichiarazioni integrative per gli anni 2019-2023 compilando il quadro RW con i dati dell’immobile.
• IVIE: calcola il valore catastale francese (disponibile dagli estratti fiscali francesi: poniamo €150.000). Calcola IVIE 0,76% = €1.140 annui. In Francia paga una taxe foncière annuale di €300; quindi IVIE netta €840 per anno. Versa l’IVIE dovuta per 2019-2023 (totale €4.200) in un unico F24, con interessi legali (circa €150 complessivi) e sanzioni ridotte.
• Sanzioni: essendo trascorsi tra i 2 e i 6 anni, applica sanzioni RW ridotte (per 2019 e 2020 oltre 2 anni: 0,5% del valore = €750 per anno; per 2021 circa 0,5%; 2022 0,75%; 2023 0,375% avendo ravveduto entro un anno). Paga ad esempio €750+750+750+1.125+563 = €3.938 di sanzioni RW totali invece di un minimo potenziale di €22.500 (3%*5 anni). Sanzioni su IVIE evasa: 90% di 840 = €756 per anno, ridotte a 1/6 per i primi 3 anni (€126 ciascuno) e 1/8 per gli ultimi due (€94 ciascuno), totale ~€566.
• Esito: Il signor Rossi spende circa €4.200 (IVIE arretrata) + €150 (interessi) + €3.938 (sanzioni RW) + €566 (sanzioni IVIE) = ~€8.854. In cambio, regolarizza tutto. Nessun rischio penale perché l’imposta evasa annua (€840) è ben sotto soglia. L’Agenzia con tutta probabilità archivierà la segnalazione. Rossi ora continuerà a dichiarare l’immobile ogni anno (o valuterà di vendere l’immobile, ma ora in modo trasparente).

Caso 2: “RentAbroad” – Professionista con redditi da locazione estera non dichiarati
L’architetto Verdi, residente in Italia, ha ereditato nel 2016 un appartamento a New York (USA) che dal 2018 ha affittato stabilmente, percependo un canone annuo di $20.000. Negli USA paga regolarmente le tasse su questo reddito (aliquota ~30%, tasse ~ $6.000/anno) ma non ha mai dichiarato nulla in Italia, credendo erroneamente che bastasse pagare in America. Nel 2025, dovendo riportare in Italia parte dei soldi dell’affitto, il suo consulente bancario gli fa presente il problema fiscale italiano. Verdi decide di regolarizzare 2018-2024. Affronta così la situazione:

• Quadro RW: compila per ogni anno il quadro RW indicando l’immobile in USA (valore di mercato $300.000 stimato, circa €280.000; nota: nessun “valore catastale” negli USA, si usa il market value).
• IVIE: per gli anni 2018-2024 calcola IVIE 0,76% su €280.000 = €2.128 annui. Negli USA paga una property tax locale di circa $3.000/anno (€2.700) – superiore all’IVIE – dunque l’IVIE italiana per ogni anno è azzerata dal credito d’imposta (nessun debito IVIE, anzi la tassa USA eccede). Non deve quindi versare IVIE arretrate, ma dovrà comunque indicare l’immobile e l’imposta estera per usufruire del credito.
• Redditi locazione: determina i redditi annui percepiti (circa €18.000 annui al cambio) e le imposte italiane dovute: su €18.000, IRPEF (ipotizzando aliquota marginale 38%+add.li) ~€7.000/anno. Credito per imposte estere: €6.000/anno (imposte US pagate). Imposta netta italiana per anno €1.000. Per 7 anni (2018-24) l’imposta evasa totale è €7.000. Questo è sotto soglia penale (anche se per anno 1k, in totale 7k). Verdi versa €7.000 di IRPEF arretrata + interessi (€400).
• Sanzioni:
  • Monitoraggio RW omesso: sanzione base 3% di €280k = €8.400 per anno. Ravvedimento nel 2025: per 2018-2022 oltre 2 anni -> 0,5% = €1.400 ciascuno; 2023 ~1% = €2.800; 2024 entro 1 anno = 0,375% = €1.050. Totale sanzioni RW ~€1.400*5 + €2.800 + €1.050 = €11.050 (contro €50.400 potenziali).
  • Infedele dichiarazione redditi esteri: sanzione base 90% su imposta evasa €1.000 = €900 per anno. Ravvedimento: 2018-2020 rid.1/6 = €150 ciascuno; 2021-2023 rid.1/7 = ~€129 ciascuno; 2024 rid.1/8 = €112. Totale sanzioni imposte ~€1503 + €1293 + €112 = €1.197.
• Esito: Verdi paga complessivamente ~€7.000 (imposte) + €400 (interessi) + €11.050 (sanz. RW) + €1.197 (sanz. IRPEF) = €19.647. Una cifra non irrilevante, ma ora la sua posizione è pulita. Avrebbe rischiato in caso di accertamento: €58.800 di sanzioni (50% di €280k, essendo USA white list ma imposte evase in parte) più €6.300 di sanzioni imposte, e potenzialmente anche un procedimento penale se l’imposta evasa fosse stata più alta. Ora, con ravvedimento, niente penale (imposte sotto soglia e comunque ravvedimento prima di controlli), spesa sotto controllo e potrà riportare i capitali liberamente. Inoltre, scopre grazie al suo consulente che avrebbe potuto sin dall’inizio dichiarare gli affitti in Italia senza aggravio quasi, perché il fisco USA assorbiva la maggior parte delle tasse (crediti d’imposta). Una lezione costosa ma utile.

Caso 3: “Luxury Company” – Imprenditore con villa all’estero intestata a società offshore
Il dott. Bianchi, imprenditore, utilizza dal 2015 una villa in Costa Smeralda intestata però a una società con sede a Panama da lui controllata. Tramite questo schema, non ha mai dichiarato l’immobile in RW (ritenendo che fosse la società estera a detenerlo, non lui personalmente) né pagato l’IVIE. Nel 2024, Panama aderisce allo scambio informazioni e l’Agenzia viene a sapere indirettamente che Bianchi è beneficial owner della società proprietaria della villa. Bianchi teme che il meccanismo possa essere qualificato come esterovestizione o interposizione fittizia. Decide di anticipare i tempi: voluntary disclosure purtroppo non più disponibile, opta per un ravvedimento operoso e contestualmente liquida la società panamense trasferendo la villa a sé medesimo (o vendendola e riportando il capitale). Passaggi:

• Presenta integrative 2015-2023 indicando nel quadro RW la partecipazione nella società estera e, come titolare effettivo, il valore dell’immobile sottostante (in nota). L’Agenzia probabilmente ricalcolerà come se l’immobile fosse sempre stato suo ex art.37 co.3 DPR 600/73 (interposizione).
• Versa le IVIE arretrate (valore villa €3 milioni, IVIE 0,76% = €22.800 annui; Panama era black list fino al 2019, cooperativa dopo: credito per eventuali imposte locali trascurabile). Per 9 anni = €205.200, con interessi ~€15.000.
• Versa le sanzioni:
  • Monitoraggio RW: black list fino al 2019 → sanzione base 6% annuo = €180k; dal 2020 white list 3% = €90k. Ravvedimento 2015-2018 (oltre 5 anni) 0,5% = €15k/anno; 2019 0,5% = €15k; 2020 0,5% = €15k; 2021 0,5% = €15k; 2022 0,75% = €22.5k; 2023 0,75% = €22.5k. Tot RW ~€120k (invece di €1,35 milioni potenziali!).
  • Infedele dichiarazione IVIE: imposta evasa €22.8k/anno; sanzione 90% = €20.5k/anno. Ravvedimento: applica 1/6 per anni lontani, 1/8 per recenti, stima ~ €3-4k/anno, totale ~€30k.
• Penale: l’imposta evasa media annua €22.8k, totale ~€205k. La soglia 100k superata (in un anno specifico no, ma l’articolazione annuale rileva per reato). Nessun anno singolo supera €50k EVASA, quindi niente omessa dich.; però alcuni anni l’evaso >100k? No, per arrivare a 205k in 9 anni, annuo ~22k, quindi sotto 100k/anno. Quindi paradossalmente niente reato infedele (che guarda anno per anno). Rischio autoriciclaggio: intestare a società offshore è condotta potenzialmente elusiva/fraudolenta, ma avendo egli spontaneamente svelato tutto e smantellato la struttura, difficilmente lo perseguiranno.
• Bianchi spende molto (tra imposte e sanzioni circa €370k) ma mette in sicurezza un asset da 3 milioni e la propria fedina penale. Avrebbe potuto rischiare, in caso di scoperta: oltre 1 milione di sanzioni e forse un’accusa di frode fiscale.

Questi esempi evidenziano diverse tipologie di contribuenti – dal privato ignaro, al professionista negligente, fino all’imprenditore che ha cercato una pianificazione spinta – e come il ravvedimento possa essere calibrato in ciascun caso. Ovviamente ogni situazione reale presenta peculiarità: in alcuni casi potrebbero emergere problemi di documentazione (valore d’acquisto, tassi di cambio storici, certificati di residenza fiscale, ecc.), oppure questioni giuridiche (ad es. se l’immobile era cointestato con un non residente, la quota da dichiarare). È sempre opportuno valutare col supporto di consulenti esperti il da farsi. Ma il filo conduttore comune è che prima si agisce, meglio è: il tempo che passa aggrava solo la posizione (più anni da sanare, più interessi e sanzioni, e più probabilità di essere scoperti).

Domande frequenti (FAQ) sulla regolarizzazione di immobili esteri

D: Chi è tenuto a dichiarare gli immobili detenuti all’estero?
R: Tutti i soggetti fiscalmente residenti in Italia (persone fisiche e alcuni enti/società equiparati) devono indicare nel quadro RW gli immobili situati all’estero di cui sono proprietari o titolari di altro diritto reale. Ciò indipendentemente dal fatto che generino o meno redditi imponibili. Ad esempio, una casa tenuta a disposizione all’estero va comunque monitorata. Anche gli immobili posseduti tramite fiduciaria, trust o società estera vanno dichiarati (indicando la partecipazione estera e, se si è titolare effettivo, dichiarando il valore sottostante). Sono esclusi dall’obbligo solo i non residenti in Italia. L’iscrizione all’AIRE non esonera se di fatto la persona resta residente fiscale (es. famiglia in Italia, interessi qui). In caso di dubbio sulla residenza fiscale, è bene chiarirla con un esperto: se risulti residente in Italia, devi dichiarare i beni esteri.

D: Quali sono i termini e le modalità per presentare il quadro RW?
R: Il quadro RW si presenta annualmente insieme alla dichiarazione dei redditi (modello Redditi PF). Il termine ordinario è il 30 novembre dell’anno successivo (per il 2024, relativa al 2023, eccezionalmente 2 ottobre 2024 per proroga; per il 2025 sarà 30/11/2025). Se utilizzi il 730 o sei sotto soglia per il 730 ma hai attività estere, devi comunque presentare un modulo Redditi integrativo col solo quadro RW (entro gli stessi termini). Se ti accorgi di non aver presentato il RW, puoi rimediare entro 90 giorni dalla scadenza con una dichiarazione tardiva: la dichiarazione presentata entro 90 giorni (ad es. entro fine febbraio dell’anno seguente alla scadenza) è considerata valida e la violazione è sanzionata in misura fissa (€258, riducibile a €25,80 col ravvedimento). Oltre 90 giorni, la dichiarazione è omessa; potrai comunque regolarizzare tramite ravvedimento operoso sostanziale ma quella dichiarazione avrà valore di “resa informativa”. In pratica: presenta sempre il RW nei termini; se scaduti, presentalo comunque (entro 90 gg è tardivo sanabile, oltre è omessa ma conviene farlo per mostrare collaborazione).

D: Cosa succede se non dichiaro un immobile estero?
R: In caso di omessa dichiarazione scoperta dal Fisco, andrai incontro a sanzioni amministrative molto onerose. La sanzione per il mancato monitoraggio RW va dal 3% al 15% del valore dell’immobile (per Paesi collaborativi), raddoppiata 6%-30% se l’immobile era in un Paese black list. Questa sanzione si applica per ciascun anno non dichiarato. Inoltre dovrai versare tutte le imposte arretrate (IVIE, imposte sui redditi esteri) con relative sanzioni da infedele (90%-180% delle imposte evase). Per esempio, se avevi una casa da €100.000 non dichiarata per 5 anni, potresti rischiare sanzioni RW di minimo €15.000 (3%*5) e sanzioni su IVIE di altri €4.500 (90%5€200 di IVIE evasa ipotetica), oltre interessi. In casi di paradisi fiscali, esiste anche la presunzione che l’immobile sia stato acquistato con redditi evasi: il Fisco potrebbe allora tassare quel valore come reddito non dichiarato e applicare sanzioni doppie. Infine, se l’evasione di imposta supera le soglie penali, potresti subire un procedimento penale per dichiarazione infedele o omessa (vedi domanda successiva). In sintesi: il mancato adempimento può costare moltissimo e avere strascichi penali.

D: Il mancato monitoraggio RW comporta responsabilità penale?
R: Di per sé no. L’omessa compilazione del quadro RW è un illecito amministrativo (sanzione pecuniaria) ma non costituisce reato. I reati tributari sorgono solo se vi sono imposte evase sopra soglia (50k o 100k) dovute a redditi esteri non dichiarati o dichiarazione omessa. In altre parole: se non hai dichiarato l’immobile ma non c’erano redditi/imposte da dichiarare, non hai commesso reati (solo violazione amministrativa). Se invece l’immobile produceva redditi consistenti non dichiarati, allora – indipendentemente dal RW – potresti aver commesso reato di dichiarazione infedele (se imposta evasa >100k) o omessa (se non hai presentato proprio la dichiarazione e >50k). Anche qui però la Cassazione ha chiarito che possedere capitali all’estero non fa automaticamente scattare l’omessa dichiarazione penale: bisogna provare che c’erano redditi imponibili nascosti. In sintesi, il quadro RW mancante in sé non è reato, lo diventano le eventuali imposte evase connesse. Va aggiunto che, dal 2015, l’ordinamento punisce anche l’autoriciclaggio: quindi, se hai nascosto all’estero proventi da reato fiscale, e compi operazioni di occultamento, potresti incorrere in quel reato (ma se regolarizzi volontariamente, il rischio è pressoché scongiurato, vedi oltre).

D: Se regolarizzo spontaneamente, posso essere perseguito penalmente lo stesso?
R: In linea generale, la regolarizzazione tramite ravvedimento operoso riduce enormemente (di fatto annulla) il rischio di conseguenze penali. La legge prevede che se paghi integralmente il dovuto con ravvedimento prima che l’illecito sia scoperto e, comunque, entro l’anno successivo, non sei punibile per dichiarazione infedele o omessa. Anche oltre tale termine, se paghi tutto prima del processo penale, avrai quantomeno una forte attenuante. Quindi, un contribuente che spontaneamente rimedia viene difficilmente perseguito: manca l’offesa (il fisco è stato soddisfatto) e spesso manca la notizia criminis (perché non c’è accertamento, è il contribuente che bussa alla porta del Fisco con il portafoglio in mano). È importante però che il ravvedimento avvenga prima di avere formale notizia di verifiche o inchieste. Se ti ravvedi quando ormai la Guardia di Finanza ti ha già contestato l’evasione, quel pagamento non evita il processo (può solo mitigare la pena). Dunque: sì, regolarizzare anticipa ed esclude quasi sempre l’azione penale. Unica eccezione ipotetica: casi di frode fiscale grave non sanabile solo col pagamento (es. falso in bilancio, organizzazione criminale), che però esulano dall’ambito del semplice possesso di un immobile estero.

D: Fino a quanti anni indietro devo regolarizzare un immobile estero non dichiarato?
R: Dipende dai termini di accertamento ancora aperti. In genere, il Fisco può controllare gli ultimi 5 anni (se la dichiarazione è stata presentata) o 7 anni (se omessa). Quindi, se oggi è il 2025, dovresti sanare dal 2020 in poi (dichiarazioni 2021-2025) se presentavi comunque dichiarazioni, oppure dal 2018 in poi se non presentavi nulla. Tuttavia, per attività estere in Paesi non cooperativi, la legge prevede il raddoppio dei termini: quindi potenzialmente 10 anni (o 14 se omesse). Questo raddoppio automatico oggi è di portata limitata perché molti ex-paradisi sono divenuti cooperativi; ma se, ad es., hai un immobile in un paese considerato black list fino a qualche anno fa, l’Agenzia potrebbe spingersi a controllare 10 annualità. Esempio: Svizzera era black list fino al 2016, quindi fino al 2016 valevano i termini raddoppiati (oggi però quei termini sono trascorsi). In pratica, per prudenza conviene regolarizzare fino a un massimo di 10 anni addietro se l’immobile era in paradiso fiscale conclamato. Se invece era in UE/USA/etc., 5 anni bastano. Nota: la voluntary disclosure 2015 impose di regolarizzare fino al 2004 in alcuni casi penali, ma quelli erano casi-limite ormai non più attuali. Puoi anche scegliere di sanare anni più lontani facoltativamente per pulizia generale, ma oltre il decimo anno le violazioni sono prescritte e potresti evitare, a meno che tu voglia far emergere anche periodi non accertabili per completezza.

D: In cosa consiste il ravvedimento operoso e come si fa in pratica?
R: Il ravvedimento è la procedura di autocorrezione con cui paghi ciò che devi con sanzioni ridotte. In pratica devi: (1) determinare imposte e valori non dichiarati per ciascun anno; (2) predisporre le dichiarazioni integrative (tramite software dell’Agenzia o un professionista) per gli anni in cui la dichiarazione originaria è stata presentata; (3) calcolare gli interessi e le sanzioni ridotte; (4) compilare i modelli F24 con tutti i codici tributo (imposte, interessi, sanzioni) per anno e versare le somme dovute; (5) inviare le dichiarazioni integrative telematicamente e conservare ricevute e documenti. È importante usare i codici corretti: ad esempio, sanzione quadro RW ha un suo codice (8932 se ricordo bene per RW), sanzione IVIE come imposta patrimoniale può essere assimilata a infedele IRPEF (codice 8926), interessi 1989, ecc. L’Agenzia sul suo sito fornisce elenchi dei codici tributo e guide al ravvedimento. In ogni caso, per evitare errori, affidarsi a un commercialista è consigliato. Una volta pagato e inviato tutto, il ravvedimento è perfezionato. Non attendi conferme: sarà l’Agenzia eventualmente a inviare una comunicazione di presa in carico o più spesso non succede nulla (silenzio-assenso). Se hai dubbi sul calcolo, puoi preventivamente interpellare l’Agenzia, ma di solito non è necessario.

D: Ho già ricevuto una lettera dall’Agenzia relativa al mio conto/immobile estero: posso ancora ravvedermi?
R: Dipende dal tipo di lettera. Se è una comunicazione di compliance (ad esempio: “da dati esteri risulta che avevi un conto, verifica se hai adempiuto…”), sì, sei ancora in tempo per ravvederti. Queste lettere non precludono il ravvedimento perché non sono un atto di accertamento, sono inviti bonari. Anzi, nella lettera stessa spesso l’Agenzia indica come regolarizzare entro 90 giorni pagando sanzioni ridotte (a volte forniscono anche il calcolo base della sanzione 0,5% se oltre 2 anni). Quindi affrettati a fare il ravvedimento. Se invece hai ricevuto un vero e proprio avviso di accertamento o atto di contestazione, purtroppo il ravvedimento operoso non è più ammesso su quelle violazioni. Potrai però valutare la definizione agevolata dell’atto: ad esempio l’acquiescenza, che prevede il pagamento entro 60 giorni con riduzione delle sanzioni a 1/3 (quindi paghi il 10% invece del 30% su RW, o il 30% invece del 90% su imposte). Oppure puoi fare accertamento con adesione, ottenendo di solito la sanzione al 1/3 del minimo e rateazione. Sono rimedi meno vantaggiosi del ravvedimento, ma comunque riducono l’impatto. In ogni caso, appena ricevi una notifica ufficiale, contatta un avvocato tributarista per impostare la difesa o l’adesione, e non effettuare ravvedimenti tardivi senza consulto (non avrebbero efficacia).

D: Ho aderito alla Voluntary Disclosure nel 2015 (o 2017). Devo fare altro?
R: No, se hai completato la procedura e pagato tutto, la posizione per gli anni regolarizzati è definita. L’Agenzia avrà emesso gli atti di contestazione concordati e tu hai versato le somme. Non devi ravvederti per quegli stessi anni. Dovrai però continuare a dichiarare correttamente in avanti. Inoltre, verifica di aver incluso tutti gli immobili/attività nella domanda originaria: se qualcosa era rimasto fuori per errore, quella non è coperta e andrebbe regolarizzata a parte (magari con ravvedimento se nei termini). In generale, chi ha fatto la VD dispone di un documento finale riepilogativo – conservalo sempre a dimostrazione se in futuro l’Agenzia sollevasse dubbi. Ricorda che grazie alla voluntary hai ottenuto immunità penale per i reati previsti, quindi non possono perseguitarti per quelli (a meno che emergano elementi dolosi falsi nella domanda – es. se avevi mentito in voluntary, in tal caso potrebbero contestare il reato di dichiarazioni mendaci ex art.5-septies D.L.167/90).

D: Non ho aderito alla Voluntary quando c’era. Posso sperare in una nuova edizione?
R: Attualmente non c’è nulla di programmato. Le voci di una “Voluntary Disclosure ter” circolano periodicamente, ma dal 2017 non si è più concretizzata una riapertura generalizzata. Nel 2019 si parlò di un “scudo fiscale 2.0” per contanti e estero, poi abortito. Il Governo più recente non ha manifestato intenti di condono per capitali esteri, preferendo misure su liti e ruoli interni. Non si può escludere al 100% che in futuro, magari per gettito o in seguito a accordi internazionali (es. sanatoria per criptovalute è stata fatta nel 2023), possa emergere un’altra opportunità. Ma fare affidamento su un condono futuro è rischioso: potrebbe non arrivare, o avere condizioni peggiori. Ad esempio, la voluntary 2015 fu conveniente sul penale ma onerosa su sanzioni (minimo 1,5% annuo) – oggi col ravvedimento paghi 0,5% se agisci dopo anni. Inoltre, se verrai scoperto prima di un eventuale condono, non potrai più aderirvi. Dunque, il consiglio è: non aspettare una nuova voluntary, ravvediti ora con gli strumenti a disposizione. Se poi una sanatoria verrà varata mentre sei sotto accertamento, valuterai se ti conviene aderire a quella (in passato chi era già accertato non poteva accedere alla voluntary, peraltro).

D: Come calcolo l’IVIE sul mio immobile estero?
R: Devi prendere il valore imponibile corretto: se l’immobile è in UE/SEE e ha un valore catastale locale, usa quello (es. in Francia il valore fiscale “valeur cadastrale” o simili). Se non c’è valore catastale (o sei extra-UE), prendi il prezzo di acquisto risultante dall’atto. Se neanche quello è disponibile (es. immobile ereditato tanti anni fa senza valore definito), allora il valore di mercato al 31/12 dell’anno. Una volta determinato il valore, applica l’aliquota 0,76% (o 0,40% se esente prima casa di lusso). Poi riproporziona alla tua quota di possesso e ai mesi di possesso in quell’anno (es. acquistato a luglio -> 6 mesi su 12). Il risultato è l’IVIE lorda annua. Da questa puoi sottrarre eventuali imposte patrimoniali estere pagate su quell’immobile nello stesso anno (es. imposta municipale estera). Attenzione: non confondere imposte patrimoniali con imposte sul reddito. Solo le patrimoniali danno credito sull’IVIE. Inoltre, verifica la soglia €200: se l’IVIE lorda (prima di credito) viene <= €200, allora l’IVIE non è dovuta affatto. Esempio: valore €50k, IVIE 0,76% = €380 -> dovuta perché >200 ma scalerai eventuali 380 di property tax estera; se valore €25k, IVIE 190€ -> non dovuta, non paghi nulla. Infine, se l’immobile è abitazione principale non di lusso: esente; se di lusso: aliquota 0,4% e detrazione fino 200€.

D: Se il mio immobile estero produce redditi (affitti), verranno tassati due volte?
R: No, in virtù delle Convenzioni contro le doppie imposizioni. Quasi tutti i Paesi hanno accordi bilaterali con l’Italia. Di solito, i redditi immobiliari possono essere tassati dallo Stato dove si trova l’immobile e dallo Stato di residenza del proprietario, ma quest’ultimo concede un credito d’imposta per quanto pagato all’estero (metodo dell’imputazione). Ciò è recepito nell’art. 165 TUIR: potrai detrarre dalle imposte italiane l’imposta estera pagata su quel reddito, fino a concorrenza dell’imposta italiana relativa. Ad esempio, se percepisci €10.000 di affitto da cui paghi €2.000 di tasse nel paese estero e in Italia l’IRPEF su quei 10k sarebbe €2.500, pagherai in Italia solo €500 (2.500 – 2.000) di differenza. Se l’imposta estera eccede quella italiana, non devi nulla in Italia (ma non hai rimborso della differenza). Fanno eccezione pochi casi: alcuni trattati prevedono tassazione esclusiva nel paese dell’immobile (in tal caso in Italia non paghi proprio nulla, es. penso al trattato con alcuni Stati su redditi governativi, ma per immobili di solito no, la regola è credito). In generale, dichiari comunque il reddito in Italia per trasparenza, ma indichi il credito spettante. NB: per avere il credito, l’art.165 TUIR chiede che il reddito estero sia stato dichiarato in Italia. Se lo dichiari tardivamente per ravvedimento, come visto la Cassazione ha detto che il diritto al credito non si perde. Quindi potrai comunque ottenere il credito.

D: Cosa rischio con l’auto-riciclaggio? Io ho portato soldi non dichiarati all’estero…
R: L’autoriciclaggio (art.648-ter.1 c.p.) punisce chi reimpiega capitali derivanti da un proprio reato deliberatamente per ostacolarne la provenienza. Nel tuo caso, il “proprio reato” potrebbe essere un reato tributario (evasione). Se hai meramente depositato soldi evasi su un conto estero e li hai lasciati lì, prima del 2015 questo non era reato ulteriore; dopo il 2015, certi comportamenti attivi per nascondere potrebbero rientrare nella fattispecie. Tuttavia, la voluntary disclosure offriva scudo anche su questo (entro 2015). Oggi, se continui a tenere occultato all’estero denaro evaso e lo usi in modi opachi (ad esempio, lo investi tramite società schermo, lo fai girare per celarne l’origine), rischi potenzialmente autoriciclaggio. Ma se regolarizzi fiscalmente la posizione, emergendo con nomi e cifre, di fatto cessi qualsiasi condotta di occultamento e anzi collabori. Non c’è una norma che estingue formalmente l’autoriciclaggio in caso di ravvedimento, ma è altamente improbabile che le autorità ti contestino autoriciclaggio dopo che hai volontariamente denunciato e pagato le imposte sul capitale prima nascosto. Sarebbe contraddittorio. Finora non risultano casi noti di contribuenti ravveduti poi perseguiti per autoriciclaggio relativo ai medesimi fondi. Quindi, il ravvedimento è la scelta migliore anche per dormire sonni tranquilli sotto il profilo penale-finanziario. In caso di somme ingenti, consultare comunque un avvocato penalista per predisporre una strategia è opportuno, ma l’esperienza suggerisce che chi “si pente” spontaneamente difficilmente verrà inseguito come criminale finanziario.

D: Il mio commercialista non mi aveva detto nulla del quadro RW e ora ho scoperto l’errore: posso far valere questa cosa?
R: L’ignoranza o errore del consulente purtroppo non ti esonera dalle sanzioni. La giurisprudenza tributaria è rigida: il contribuente è responsabile in proprio degli obblighi fiscali, salvo che riesca a dimostrare di essere stato indotto in errore inevitabile da informazioni ufficiali sbagliate. L’aver delegato al commercialista la dichiarazione non ti solleva dalle sanzioni se il quadro RW è stato omesso (potrai forse rivalerti civilmente sul professionista se c’è colpa grave). In sede penale, un errore dovuto al consiglio erroneo del consulente potrebbe escludere il dolo (“errore sul fatto”), ma è difficile: l’obbligo RW esiste dal 1990, chi ha patrimoni all’estero dovrebbe quantomeno informarsi. Detto ciò, se il commercialista ha sbagliato, la prima cosa è cambiare consulente o quantomeno affrontare di petto la situazione. Inutile arrabbiarsi: conviene ravvedersi quanto prima. Potresti far firmare al vecchio consulente una dichiarazione in cui si assume la responsabilità dell’omissione per avere un’arma in sede di contraddittorio (tentare l’annullamento per buona fede), ma l’esito è incerto. Concentrati invece sul risolvere, eventualmente chiedendo al professionista un contributo sulle sanzioni (alcuni assicurano questi rischi). Insomma, non aspettarti condono per errore altrui: devi regolarizzare comunque.

D: In conclusione, cosa mi consigliate di fare se ho immobili esteri non dichiarati?
R: Regolarizza subito, con ravvedimento operoso, prima che il Fisco ti scopra. Fatti assistere da un esperto per quantificare imposte e sanzioni ed evitare sbavature. Valuta la tua situazione: se l’omissione è lieve (es. pochi euro di IVIE), il ravvedimento costerà pochissimo; se è grave, costerà di più ma non quanto subire un accertamento. Non aspettare: ogni anno in più accumula rischi e interessi. Il contesto internazionale oggi è di trasparenza totale: dal 2017 in poi le banche estere comunicano i conti degli italiani, e pian piano anche proprietà immobiliari e atti notarili esteri sono più tracciabili (ad es. nei registri immobiliari di molti paesi). L’Agenzia incrocia i dati e invia lettere di compliance come quella menzionata nel Caso 1. Se ricevi una lettera, sei già in “lista”: non tergiversare. Inoltre, la legge premia chiaramente chi regolarizza spontaneamente (sanzioni super ridotte, niente penalità). Potrai tornare a utilizzare liberamente il tuo immobile e i relativi proventi, senza la paura di sequestri o multe sproporzionate. Dal punto di vista dell’imprenditore o professionista, ripulire la posizione fiscale permette anche di evitare problemi in affari: pensa a dover giustificare capitali esteri in un bilancio o a una banca – meglio averli dichiarati e tassati, altrimenti rischi segnalazioni per antiriciclaggio. Insomma, il miglior consiglio è: non avere scheletri nell’armadio fiscale estero. L’era dei paradisi sicuri è finita; oggi conviene pagare il dovuto e vivere serenamente.

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Fonti e riferimenti normativi

• D.L. 167/1990 (convertito L. 227/1990) – Obblighi di monitoraggio fiscale delle attività estere e relative sanzioni.
• D.Lgs. 74/2000 – Reati tributari (dichiarazione infedele, omessa, ecc.) e successive modifiche (D.Lgs. 158/2015, D.L. 124/2019) sulle soglie di punibilità e cause di non punibilità da ravvedimento.
• Legge 15/12/2014 n. 186 – Voluntary Disclosure 2015 e reato di autoriciclaggio. Introduzione art. 5-quater e ss. D.L. 167/90: procedura di collaborazione volontaria, effetti premiali (sanzioni RW ridotte al 1,5% – 2,25%) e non punibilità per reati fiscali e riciclaggio.
• Circolare Agenzia Entrate 27/E del 16/7/2015 – Chiarimenti attuativi sulla Voluntary Disclosure (metodi di calcolo, condizioni per riduzioni sanzioni, esonero penale ecc.).
• Risoluzione Agenzia Entrate 82/E del 24/12/2020 – Esclusione del raddoppio sanzioni per omessa IVIE/IVAFE in applicazione art.12 D.L.78/09.
• Provvedimento AdE 18.12.2013 – Valori di cambio per il calcolo in euro di attività estere e criteri determinazione base imponibile IVIE/IVAFE (richiamato da istruzioni RW).
• Cassazione civile, ordinanza n. 11620/2021 – Residenza fiscale effettiva prevale su iscrizione AIRE per obblighi quadro RW.
• Cassazione penale, sentenza n. 19849/2021 – Detenzione di attività estere non dichiarate: possesso di conto estero non genera reato in assenza di redditi non dichiarati (no art.5 se nessun imponibile).
• Cassazione penale, sentenza n. 26274/2023 – Ravvedimento operoso esclude punibilità del reato di dichiarazione infedele se intervento prima di accertamento a carico (anche se indagini su terzi).
• Cassazione civile, sentenza n. 24205/2024 – Diritto al credito d’imposta per imposte estere non perduto per omessa dichiarazione del relativo reddito in Italia (obbligo trattati di evitare doppia imposizione).
• Sito Agenzia Entrate – schede: “IVIE – Che cos’è e base imponibile”; “Ravvedimento – come regolarizzare” – istruzioni ufficiali.

Immobili all’estero non dichiarati? Ecco come regolarizzarli con il Ravvedimento Operoso

Hai una casa, un appartamento o un terreno all’estero e non l’hai indicato nel quadro RW della dichiarazione dei redditi?
Hai scoperto che sei obbligato a pagare l’IVIE (l’imposta sul valore degli immobili esteri) e temi sanzioni?

La mancata dichiarazione degli immobili detenuti fuori dall’Italia non sempre è frutto di evasione volontaria, ma può avere conseguenze gravi. Con il ravvedimento operoso, però, puoi sanare la posizione spontaneamente, riducendo drasticamente le sanzioni.

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🛡️ Come può aiutarti l’Avvocato Giuseppe Monardo

• 📂 Verifica se il tuo immobile estero era soggetto a obbligo di monitoraggio fiscale
• 📌 Calcola l’imposta IVIE dovuta per ogni anno e le eventuali sanzioni ridotte
• ✍️ Redige e presenta la dichiarazione integrativa con quadro RW corretto
• ⚖️ Ti assiste nel dialogo con l’Agenzia delle Entrate in caso di controlli già avviati
• 🔁 Ti tutela anche in caso di immobili esteri cointestati, ricevuti per eredità o in comproprietà indiretta tramite società estere

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🎓 Le qualifiche dell’Avvocato Giuseppe Monardo

• ✔️ Avvocato esperto in fiscalità internazionale e ravvedimento per immobili esteri
• ✔️ Specializzato in regolarizzazioni RW, IVIE e patrimonio detenuto fuori Italia
• ✔️ Gestore della crisi iscritto presso il Ministero della Giustizia

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Conclusione

Hai un immobile in Francia, Svizzera, Spagna, Germania, Dubai o altro Paese estero?
Con il ravvedimento operoso puoi metterti in regola con il Fisco italiano prima di subire un accertamento, pagando meno sanzioni e nessuna imposta retroattiva non dovuta.

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