Istanza Di Cancellazione Semplificata Di Ipoteca: Come Funziona

Da Giuseppe Monardo
Luglio 9, 2025
06:16
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Hai scoperto che sulla tua casa o su un immobile aziendale grava ancora un’ipoteca legata a un vecchio debito già pagato e ti stai chiedendo come rimuoverla senza lungaggini inutili? Vuoi sapere come funziona l’istanza di cancellazione semplificata dell’ipoteca e quando puoi usarla per liberare i tuoi beni?

L’ipoteca, anche se il debito è stato saldato, non si cancella da sola. Ma in molti casi oggi puoi ricorrere a una procedura semplificata, rapida e senza passare dal giudice, per ottenere la cancellazione definitiva dai registri e tornare pienamente proprietario del tuo bene.

Cos’è l’istanza di cancellazione semplificata di ipoteca?
È una procedura che consente al debitore (o all’avente causa) di chiedere la cancellazione di un’ipoteca iscritta a garanzia di un debito ormai estinto, senza dover ottenere un provvedimento giudiziale o attendere l’intervento diretto del creditore.

Quando puoi usarla?
– Quando il debito è stato pagato per intero
– Quando il termine dell’obbligazione garantita è scaduto da oltre 20 anni
– Quando l’ipoteca è decaduta o prescritta
– Quando la cartella esattoriale o il ruolo sono stati annullati o dichiarati inesistenti
– Quando il creditore non ha più interesse o titolo per opporsi alla cancellazione

Cosa serve per presentare l’istanza?
– Una richiesta scritta motivata, indirizzata all’ente competente (ad esempio, l’Agenzia delle Entrate Riscossione per le ipoteche esattoriali)
– La documentazione che prova l’estinzione del debito o la decadenza del vincolo
– Una visura ipotecaria aggiornata
– Eventuali atti di pagamento, quietanze o provvedimenti di archiviazione

A chi si presenta l’istanza?
Dipende dalla natura dell’ipoteca:
– Se si tratta di ipoteca legale o volontaria bancaria, va indirizzata al creditore o al notaio incaricato
– Se si tratta di ipoteca esattoriale, va inviata all’Agenzia delle Entrate Riscossione
– In alcuni casi, è sufficiente depositare la richiesta presso il Conservatore dei Registri Immobiliari

Cosa succede dopo la presentazione?
– Se i requisiti sono corretti e la documentazione è completa, l’ipoteca viene cancellata d’ufficio entro pochi giorni
– Se ci sono problemi o dubbi, l’ufficio può richiedere integrazioni
– In caso di rifiuto, puoi ricorrere al giudice per chiedere la cancellazione forzata

Quali sono i vantaggi della cancellazione semplificata?
– Eviti i costi e i tempi di un’azione giudiziaria
– Libera l’immobile da vincoli, rendendolo vendibile o ipotecabile di nuovo
– Elimini un ostacolo formale che potrebbe bloccare trattative o accesso al credito

Cosa NON devi fare mai?
– Trascurare la presenza dell’ipoteca nei registri: esiste anche se il debito è stato saldato
– Confidare che si cancelli automaticamente dopo il pagamento
– Presentare l’istanza senza la documentazione corretta
– Lasciar passare anni senza sistemare la situazione: l’ipoteca può frenarti in futuro

La cancellazione dell’ipoteca è un diritto, ma va esercitato nel modo giusto.

Questa guida dello Studio Monardo – avvocati esperti in esecuzioni e cancellazioni ipotecarie – ti spiega come funziona l’istanza di cancellazione semplificata dell’ipoteca, quando puoi usarla e cosa fare per liberare il tuo immobile in modo rapido e sicuro.

Hai pagato il debito ma l’ipoteca è ancora lì? Vuoi sapere se puoi cancellarla senza passaggi giudiziari?

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Che cos’è e a cosa serve la cancellazione semplificata di un’ipoteca

La cancellazione semplificata dell’ipoteca è una procedura introdotta nell’ordinamento italiano per snellire e rendere automatico il processo di cancellazione di un’ipoteca immobiliare iscritta a garanzia di un mutuo o finanziamento, una volta che il debito garantito sia stato interamente estinto. In passato, dopo l’estinzione del mutuo, il debitore (proprietario dell’immobile gravato) doveva attivarsi per ottenere la formale cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, richiedendo al creditore un atto di assenso (spesso reso di fronte a un notaio) e sostenendo costi notarili e imposte ipotecarie. Con la procedura semplificata – introdotta dal decreto Bersani-bis (D.L. 7/2007, convertito con legge n.40/2007) e ora disciplinata dall’art. 40-bis del Testo Unico Bancario (TUB) – l’ipoteca viene cancellata d’ufficio dal conservatore dei registri immobiliari senza bisogno di atto notarile, senza costi per il debitore, e su semplice comunicazione del creditore. Questa innovazione normativa ha dunque eliminato tempi e spese precedenti, facilitando la libera circolazione degli immobili una volta estinto il debito.

Dal punto di vista del debitore proprietario dell’immobile, la cancellazione semplificata dell’ipoteca garantisce che, estinto il mutuo, l’immobile risulti libero da vincoli ipotecari anche nei pubblici registri, senza dover intraprendere complesse pratiche. Ciò è fondamentale: sebbene l’ipoteca si estingua sostanzialmente con l’estinzione dell’obbligazione (cioè il pagamento integrale del debito) ai sensi dell’art. 2878 n.3 c.c., la sua iscrizione nei registri immobiliari permane finché non venga formalmente cancellata. Finché l’iscrizione persiste, infatti, risulta ancora un vincolo sull’immobile consultando la conservatoria, il che può limitare la circolazione del bene e pregiudicare il proprietario (ad esempio rendendo difficile vendere o offrire il bene in garanzia). La procedura semplificata garantisce quindi che alla sostanza (estinzione del debito) corrisponda rapidamente la forma (cancellazione dell’iscrizione ipotecaria), tutelando sia il debitore sia i terzi acquirenti.

In sintesi, l’istanza (procedura) di cancellazione semplificata di ipoteca consente di:

Estinguere automaticamente l’ipoteca iscritta a garanzia di mutui/finanziamenti alla data di estinzione del debito, senza bisogno di un atto notarile o giudiziale.
Derogare alla regola generale dell’art. 2847 c.c., che normalmente richiede il consenso del creditore o un provvedimento giudiziario per cancellare un’ipoteca.
Evitare costi per il debitore: la banca (o altro creditore qualificato) deve occuparsi di tutto, rilasciando quietanza e comunicando alla conservatoria l’estinzione, senza spese a carico del mutuatario.
Snellire i tempi: decorsi 30 giorni dall’estinzione del debito, se il creditore ha inviato la comunicazione e non vi sono opposizioni, il conservatore provvede a cancellare l’ipoteca entro il giorno successivo d’ufficio.
Evitare disagi al debitore: non è più necessario inseguire il creditore per ottenere atti notarili o attendere lunghe trafile burocratiche; la cancellazione avviene in modo quasi automatico, garantendo che l’immobile torni libero da gravami in tempi rapidi.

Di seguito esamineremo in dettaglio la normativa italiana vigente (aggiornata a giugno 2025) in materia, i requisiti e le tipologie di ipoteca interessate, il procedimento pratico passo per passo, i possibili casi particolari (ad esempio ipoteche non coperte dalla procedura semplificata) e forniremo esempi pratici, tabelle riepilogative, domande frequenti e riferimenti a giurisprudenza recente sul tema. L’obiettivo è offrire una guida completa – con un linguaggio giuridico ma divulgativo – utile tanto a professionisti legali (avvocati, notai) quanto a privati cittadini e imprenditori che abbiano estinto un mutuo o si accingano a farlo, dal punto di vista del debitore che vuole assicurarsi la piena disponibilità del proprio immobile senza vincoli ipotecari.

Riferimenti normativi principali e quadro generale

La disciplina della cancellazione semplificata delle ipoteche in Italia si fonda su norme introdotte a partire dal 2007 e integrate nel Testo Unico Bancario. Di seguito i riferimenti chiave:

Decreto-legge 31 gennaio 2007 n.7, art. 13 (convertito con L. 2 aprile 2007 n.40) – c.d. “decreto Bersani-bis”: ha introdotto per la prima volta la procedura semplificata di cancellazione delle ipoteche volontarie sui mutui, derogando alle norme del codice civile allora vigenti. Questa norma transitoria è confluita stabilmente nel TUB.
D.Lgs. 1º settembre 1993 n. 385, art. 40-bis – (Testo Unico Bancario, aggiunto nel 2007 e successivamente modificato): è la disposizione vigente che regola in dettaglio la cancellazione automatica delle ipoteche in caso di estinzione di mutui o finanziamenti. L’art. 40-bis è rubricato “Cancellazione delle ipoteche” e dispone che l’ipoteca si estingue automaticamente alla data di estinzione dell’obbligazione garantita, in deroga all’art. 2847 c.c.. Nei commi successivi specifica gli obblighi del creditore (quietanza e comunicazione al conservatore), il termine di 30 giorni, l’eventuale motivo ostativo che il creditore può opporre, l’intervento d’ufficio del conservatore per la cancellazione e l’inutilità dell’autentica notarile. (Vedremo il dettaglio di questi commi nella sezione successiva).
Codice Civile, art. 2878 n.3: prevede tra le cause di estinzione dell’ipoteca l’“estinzione dell’obbligazione” garantita. Tuttavia, secondo l’interpretazione tradizionale, questa estinzione “sostanziale” non eliminava di per sé l’iscrizione ipotecaria nei confronti dei terzi, richiedendo comunque la cancellazione formale (come conferma art. 2882-2884 c.c.). L’art. 40-bis TUB è stato emanato proprio “ai fini di cui all’art. 2878 c.c. e in deroga all’art. 2847 c.c.” per dare efficacia reale all’estinzione del debito, automatizzando la cancellazione.
Codice Civile, art. 2847: stabiliva (e ancora stabilisce, per i casi non coperti da procedura semplificata) che la cancellazione dell’ipoteca deve avvenire su richiesta con il consenso del creditore o con sentenza passata in giudicato. L’art. 40-bis TUB deroga a questa regola per i mutui bancari, eliminando la necessità di un atto formale di consenso notarile.
Circolare Agenzia del Territorio 8 novembre 2007, n. 12/T: trattandosi di una procedura nuova nel 2007, l’allora Agenzia del Territorio (ora accorpata nell’Agenzia delle Entrate – Territorio) emanò una circolare esplicativa. Questa circolare ha fornito istruzioni pratiche su come devono essere le comunicazioni del creditore e su come gestire vari casi particolari. Ad esempio, ha chiarito che se il creditore originario è cambiato (per cessioni di credito, fusioni bancarie, subentri, ecc.), nella comunicazione al conservatore vanno indicati anche i dati del creditore originario iscritto, oltre a quelli dell’attuale, così da permettere al conservatore di individuare l’iscrizione da cancellare. Questo perché il soggetto obbligato a comunicare è comunque il “creditore” attuale: la circolare e la prassi hanno confermato che l’obbligo ricade sul creditore succeduto nel rapporto, non solo su quello originario, in base al generico riferimento normativo al creditore senza ulteriori aggettivazioni.
Circolare Agenzia del Territorio 20 novembre 2007, n. 13/T: un’ulteriore circolare che ha dettato le modalità operative per gli uffici e per i creditori nell’attuare le comunicazioni e cancellazioni d’ufficio ex art. 40-bis TUB. Ha definito, tra l’altro, i formati e canali telematici per l’invio delle comunicazioni di estinzione del debito e le annotazioni da apportare nei registri immobiliari. Oggi tali procedure avvengono tramite il sistema telematico Sister o altri canali predisposti dall’Agenzia delle Entrate.
Art. 161 TUB (comma 3 e 3-bis): il D.L. 7/2007 ha anche introdotto sanzioni in caso di inadempimento dell’obbligo di comunicazione. In particolare, ha previsto che la violazione dell’art. 40-bis TUB (mancata o tardiva trasmissione della comunicazione entro 30 giorni) rientra tra le violazioni sanzionabili dagli organi di vigilanza (Banca d’Italia), aggiungendo il comma 3-bis all’art. 144 TUB poi riorganizzato nell’art. 161 TUB. Ciò significa che la banca o ente finanziario che non provveda nei termini può essere passibile di sanzioni amministrative. Questo aspetto, pur non coinvolgendo direttamente il debitore, funge da leva per assicurare il rispetto degli obblighi da parte dei creditori.

Oltre a queste fonti normative, vi sono stati interventi giurisprudenziali e interpretativi rilevanti: ad esempio la Corte di Cassazione ha avuto modo di confermare principi chiave e risolvere dubbi applicativi (come vedremo più avanti, Cass. 20434/2022 sul rapporto tra estinzione dell’obbligazione e cancellazione ipoteca, Cass. 33740/2022 sull’irreversibilità della cancellazione, Cass. 4741/2023 sulla legittimazione delle SGR nella procedura). Anche l’Agenzia delle Entrate (Direzione centrale Servizi di Pubblicità Immobiliare) ha fornito chiarimenti tramite risposte a quesiti di operatori: ad esempio un parere del 2023 ha confermato l’applicabilità della procedura semplificata anche se il credito ipotecario è stato cartolarizzato ed è gestito da una SGR/Fondo di investimento, equiparando tali soggetti a intermediari finanziari obbligati alla comunicazione.

In definitiva, il quadro normativo vigente (aggiornato a giugno 2025) vede nell’art. 40-bis TUB il fulcro della cancellazione semplificata, supportato dalle circolari attuative e da una consistente elaborazione giurisprudenziale che ha affinato l’interpretazione delle regole, assicurando un’applicazione estesa (a tutti i creditori finanziari qualificati) e risolvendo eventuali contrasti con la disciplina codicistica previgente. Nel prossimo paragrafo esamineremo in dettaglio i requisiti e l’ambito di applicazione di questa procedura semplificata, ovvero quando e per quali ipoteche si può utilizzare.

Ambito di applicazione: per quali ipoteche vale la procedura semplificata?

La procedura semplificata non si applica a tutte le tipologie di ipoteca, ma soltanto a quelle che rispettano determinati requisiti indicati dalla legge. È fondamentale dunque chiarire quali ipoteche possono essere cancellate automaticamente ex art. 40-bis TUB e quali invece rimangono soggette alla procedura ordinaria (atti di consenso notarile o provvedimenti giudiziari).

Ecco i requisiti principali (ambito soggettivo e oggettivo) per l’applicabilità della cancellazione semplificata, secondo il dettato normativo e le interpretazioni ufficiali:

Ipoteca volontaria, non giudiziale: la procedura semplificata riguarda le ipoteche volontarie, ossia quelle iscritte su iniziativa del debitore (o di un terzo datore d’ipoteca) a garanzia di un’obbligazione contrattuale, tipicamente un mutuo o finanziamento. Sono escluse le ipoteche giudiziali, cioè quelle iscritte in base a una sentenza o altro provvedimento giudiziario (es: ipoteca derivante da decreto ingiuntivo o sentenza di condanna): per queste ultime non opera l’art. 40-bis e la cancellazione richiede il metodo tradizionale (consenso del creditore o ordine del giudice). L’esclusione delle ipoteche giudiziali è espressa dalla prassi e confermata dalla ratio della norma, che è focalizzata sui mutui bancari. Esempio: un’ipoteca giudiziale iscritta da un fornitore su un immobile del debitore a seguito di una causa legale non potrà essere cancellata automaticamente; occorrerà il consenso formale di quel creditore o una sentenza che ne ordini la cancellazione.
Obbligazione garantita derivante da contratto di mutuo o finanziamento: l’ipoteca dev’essere iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da un contratto di mutuo (anche non fondiario, cioè non necessariamente un mutuo “fondiario” ex art. 38 TUB, ma qualsiasi mutuo bancario ordinario) oppure da altro finanziamento anche diverso dal mutuo classico. Ad esempio, rientra un’ipoteca a garanzia di un finanziamento chirografario successivamente garantito da ipoteca, o un finanziamento per liquidità; rientra anche l’ipoteca iscritta a seguito di surrogazione o portabilità del mutuo (sebbene in caso di surroga solitamente l’ipoteca non si cancella ma si trasferisce, la procedura Bersani era contestuale alla portabilità per eliminare costi se si sceglieva di estinguere e riaccendere mutuo altrove). Non rientrano invece ipoteche iscritte per altre cause: es. ipoteca a garanzia di un contratto di compravendita (ipoteca legale del venditore per il prezzo non pagato) o ipoteca a garanzia di un’obbligazione diversa da un finanziamento (salvo forse assimilazione via contratto di finanziamento). In pratica, l’ambito oggettivo è pensato per i debiti bancari o assimilati.
Mutuo/finanziamento concesso da soggetti qualificati: la procedura si applica solo se il creditore che ha erogato il mutuo o finanziamento rientra in una delle categorie previste, ossia banche o intermediari finanziari regolarmente autorizzati, oppure enti di previdenza obbligatoria (per i finanziamenti concessi ai propri iscritti/dipendenti). Questo aspetto è cruciale: l’art. 40-bis comma 6 TUB afferma esplicitamente che le sue disposizioni si applicano ai finanziamenti concessi da banche e intermediari finanziari, o da enti previdenziali obbligatori ai loro iscritti. Dunque sono esclusi i creditori privati non finanziari. Se, ad esempio, un privato cittadino (che non è banca né finanziaria) concede un prestito garantito da ipoteca a un altro privato, non si potrà beneficiare della cancellazione semplificata: in quel caso, dopo l’estinzione, bisognerà procedere con l’assenso alla cancellazione tradizionale. Analogamente, se l’ipoteca garantisce un debito di natura diversa (es. dilazione di pagamento commerciale) verso un creditore che non è banca/intermediario, la procedura ex art. 40-bis non è applicabile. In sostanza, il legislatore ha circoscritto l’automatismo ai casi di credito erogato professionalmente da soggetti vigilati (banche, finanziarie) o da enti assimilabili (es. l’INPS per prestiti agli iscritti), escludendo ipotesi estranee a questo circuito.
Ipoteca iscritta (anche) a seguito di frazionamento o accollo: l’art. 40-bis specifica anche che rientrano nel suo campo le ipoteche iscritte a garanzia di mutui “stipulati o accollati a seguito di frazionamento”, anche ai sensi del D.Lgs. 122/2005. Questo si riferisce al tipico caso della vendita di immobili da costruire: un costruttore accende un mutuo ipotecario sull’intero fabbricato in costruzione; quando vende le singole unità, fraziona l’ipoteca e il mutuo, e l’acquirente può accollarsi la quota di mutuo relativa alla propria unità. Ebbene, anche queste ipoteche “frazionate e accollate” rientrano nella procedura semplificata. Quindi, se l’acquirente accollatario estingue anticipatamente o alla scadenza la sua quota di mutuo, l’ipoteca relativa alla sua unità immobiliare verrà cancellata automaticamente. Ciò è molto importante per chi compra da un costruttore: l’ipoteca originaria grava su tutto, ma pagando il proprio debito la singola unità viene liberata con procedura d’ufficio (in teoria, il costruttore/debitore originario o la banca frazionante comunicano l’estinzione parziale). Esempio pratico: Mario acquista un appartamento dal costruttore accollandosi €100.000 di mutuo frazionato su quell’unità; dopo il rogito, decide di estinguere subito il suo debito residuo. In base all’art. 40-bis, la banca dovrà rilasciare quietanza a Mario e comunicare all’Agenzia del Territorio l’estinzione della sua obbligazione; la Conservatoria cancellerà l’ipoteca sulla sua unità, anche se il mutuo generale del costruttore su altre unità continua per gli altri acquirenti. (Naturalmente, l’ipoteca essendo frazionata per singola unità, la cancellazione avviene limitatamente a quella porzione).
Estinzione totale dell’obbligazione garantita: condizione imprescindibile per attivare la procedura è che il debito sia completamente estinto. Il comma 8-sexies dell’art. 13 L.40/2007 (che ha introdotto la norma) parla espressamente di estinzione dell’obbligazione garantita come presupposto fondamentale. Questo significa che l’estinzione deve essere integrale, coprendo tutto il capitale, interessi e oneri dovuti. Non è sufficiente un pagamento parziale né una mera scadenza formale se il debito non è realmente estinto. Ad esempio, se si è solo pagata una parte del mutuo (non c’è estinzione, ma riduzione del debito), oppure se esiste un residuo per spese o interessi di mora, il creditore non rilascerà quietanza liberatoria totale e non scatterà la cancellazione automatica. Deve trattarsi dunque di estinzione “a saldo zero” del rapporto obbligatorio: tipicamente pagamento di tutte le rate dovute, oppure estinzione anticipata totale del mutuo, oppure ancora altre cause estintive come compensazione, datio in solutum accettata, remissione del debito ecc., purché l’effetto sia l’estinguersi definitivo dell’obbligazione garantita. In caso di estinzione anticipata, la procedura è la medesima di quella a scadenza naturale: il debitore paga il residuo, la banca rilascia quietanza e parte la comunicazione per cancellare ipoteca nei 30 giorni successivi. Se invece c’è un’estinzione parziale (ad esempio per riduzione di ipoteca, restrizione ex art. 39 TUB, vedi oltre), la cancellazione automatica non opera perché l’obbligazione non è estinta, e per liberare eventualmente uno dei beni ipotecati serve il consenso della banca o un ordine del giudice di restrizione (procedura ordinaria).

Tabella riepilogativa dei requisiti di applicabilità:

Requisito	Dettaglio	Procedura semplificata applicabile?
Tipo di ipoteca	Volontaria (derivante da contratto di mutuo/finanziamento).	Sì (prevista)
	Giudiziale (da sentenza/decreto) o legale non da mutuo.	No (esclusa)
Obbligazione garantita	Mutuo o finanziamento (anche non fondiario, anche accollato). Credito di natura bancaria/finanziaria.	Sì
	Debito non derivante da mutuo (es: credito commerciale, fiscale, etc. se ipotecato).	No
Soggetto creditore	Banca o Intermediario Finanziario ex art. 106 TUB, oppure Ente di previdenza obbligatoria (es. INPS) per prestiti a iscritti.	Sì
	Privato non finanziario, società non finanziaria, o altro ente non incluso tra i precedenti.	No
Stato del debito	Estinto totalmente (capitale + interessi + oneri pagati o comunque obbligazione cessata completamente).	Sì (procedura si avvia)
	Non completamente estinto (estinzione solo parziale, obbligazione ancora in essere anche in parte).	No (attendere/completare estinzione; ipoteca permane)

Come si vede, la stragrande maggioranza dei mutui concessi da banche e finanziarie a privati e imprese ricade nel perimetro della cancellazione semplificata. Infatti, quasi sempre si tratta di ipoteca volontaria su mutuo bancario o leasing immobiliare, ecc., e quando il cliente estingue il debito (alla fine naturale o anticipatamente) la legge impone la cancellazione automatica. Sono invece fuori dal perimetro casi particolari: ad esempio ipoteche giudiziali (es. da cause civili), ipoteche legali (come quella ex art. 2817 c.c. a favore del venditore per il prezzo non pagato, o ipoteca legale sui beni degli eredi a garanzia dei coeredi/minori ecc.), e ipoteche iscritte da creditori diversi (si pensi all’ipoteca esattoriale iscritta dall’Agente della Riscossione per debiti fiscali: non è un mutuo bancario, dunque l’art. 40-bis TUB non si applica direttamente). Questi casi “esclusi” richiedono ancora la procedura ordinaria di cancellazione (che descriveremo più avanti: tipicamente, la richiesta di consenso alla cancellazione o un ordine del tribunale).

Nota sulle SGR e cessioni di credito: un dubbio interpretativo riguardava i casi in cui il credito garantito da ipoteca venga ceduto a un soggetto non bancario (es. una società veicolo di cartolarizzazione, un fondo d’investimento gestito da SGR, ecc.). In assenza di una banca come creditore finale, la procedura si applica? La risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate nel 2023 è sì: se il credito nasceva da un mutuo bancario, anche il cessionario (purché intermediario finanziario qualificato) deve attuare la cancellazione semplificata. In particolare, è stato chiarito che le SGR (Società di Gestione del Risparmio) che gestiscono fondi che acquistano crediti ipotecari rientrano nella nozione di “intermediari finanziari” ai fini del TUB. Pertanto, una SGR per conto di un fondo creditore subentrato ha l’obbligo di inviare la comunicazione di avvenuta estinzione del debito e può utilizzare la procedura semplificata alla pari di una banca. Questo per evitare che la cessione del credito vanifichi la tutela del debitore: anche se la banca originaria ha ceduto il mutuo, il debitore che lo estingue mantiene il diritto alla cancellazione automatica dell’ipoteca da parte del nuovo creditore. Naturalmente, il nuovo creditore dovrà indicare gli estremi del creditore originario nella comunicazione (come da circolare 12/T 2007 citata), così che la conservatoria sappia a quale iscrizione fare riferimento.

Procedura passo per passo: come avviene la cancellazione semplificata

Esaminiamo ora in pratica come funziona la procedura di cancellazione semplificata di un’ipoteca, dal momento in cui si estingue il mutuo fino alla formale cancellazione nei registri. Dal punto di vista del debitore, è utile capire cosa fare e cosa aspettarsi in ogni fase:

1. Estinzione totale del mutuo/obbligazione garantita:
Il punto di partenza è che il debito venga estinto integralmente. Ciò può avvenire:

Alla scadenza naturale (pagata l’ultima rata prevista del mutuo);
Anticipatamente (estinzione anticipata volontaria, ad esempio vendendo l’immobile e usando il ricavato per pagare il debito residuo, oppure rifinanziando altrove);
Per altre cause estintive (remissione, confusione, compensazione, etc., evenienza rara – tipicamente è pagamento).

Una volta che il debito è estinto, la legge prevede che l’ipoteca si estingua automaticamente in quel momento (art. 40-bis comma 1 TUB). Tuttavia, come detto, questa estinzione “di diritto” deve poi tradursi nella cancellazione dell’iscrizione per essere opponibile ai terzi. Dunque, non appena avvenuto il pagamento finale o l’atto che chiude l’obbligazione, il debitore ha diritto a una quietanza liberatoria e all’attivazione della procedura di cancellazione.

2. Rilascio della quietanza da parte del creditore:
Il creditore (banca o finanziaria) è obbligato per legge a rilasciare al debitore una quietanza che attesti la data di estinzione dell’obbligazione. La quietanza è la dichiarazione con cui il creditore riconosce di aver ricevuto il pagamento dovuto e che nulla più è dovuto (in pratica una ricevuta liberatoria). L’art. 40-bis TUB sottolinea che deve indicare la data in cui l’obbligazione si è estinta. Questo è importante perché da quella data decorre il termine di 30 giorni entro cui il creditore deve attivarsi per la cancellazione (vedi punto successivo).

Di norma la quietanza viene prodotta contestualmente al pagamento finale. Ad esempio, se un mutuo arriva a naturale scadenza con l’ultima rata, la banca invia al cliente una lettera di quietanza che attesta l’avvenuto pagamento di tutte le rate e l’estinzione del mutuo alla data tal dei tali. Se il mutuo viene estinto anticipatamente, spesso la quietanza è contenuta nell’atto notarile di surrogazione o di saldo (quando si salda il mutuo magari in sede di vendita immobiliare, la banca firma una quietanza contestuale). In ogni caso, il debitore dovrebbe accertarsi di ricevere questa quietanza. È un suo diritto, e la banca non può rifiutarsi né subordinare ad alcun pagamento (la legge dice “senza alcun onere per il debitore” per ogni adempimento connesso).

Formato della quietanza: La quietanza non richiede autentica notarile ai fini della procedura semplificata. Può essere un documento cartaceo firmato dal funzionario della banca o un documento elettronico con firma digitale, a seconda delle prassi. Ciò che conta è che contenga tutti i dati rilevanti: dati del debitore, del mutuo (importo, atto di mutuo, estremi iscrizione ipoteca), dichiarazione che il debito è estinto in data XYZ, firma del creditore. Non serve sia in forma di atto pubblico o autenticato perché non deve essere depositata dal debitore: servirà soprattutto come base per la comunicazione telematica e come prova per il debitore di aver estinto. (Per cautela, è bene conservare la quietanza: in caso di disguidi, il debitore ha un documento per dimostrare la propria posizione e magari per attivarsi verso la conservatoria o segnalare a chi di dovere).

3. Comunicazione al Conservatore dei Registri Immobiliari (Agenzia delle Entrate – Territorio):
Questo è il passaggio cruciale a carico del creditore. Entro 30 giorni dalla data di estinzione dell’obbligazione (quella indicata in quietanza), il creditore deve trasmettere al conservatore dei registri immobiliari (oggi uffici provinciali – Territorio dell’Agenzia Entrate, Servizio di Pubblicità Immobiliare) una comunicazione attestante l’avvenuta estinzione del debito. Tale comunicazione è l’atto che avvia formalmente la cancellazione d’ufficio.

Modalità di invio: la comunicazione deve essere inviata telematicamente secondo le modalità stabilite dall’Agenzia. Dal 2007 in poi, l’Agenzia del Territorio ha implementato un sistema informatico (oggi integrato in Sister o altre piattaforme Entrate) per ricevere queste comunicazioni. Dunque la banca solitamente invia un file telematico con firma digitale dell’istituto, contenente tutti i dati richiesti. In passato era possibile anche l’invio su supporto cartaceo per soggetti non telematici, ma le banche sono tenute a operare in via telematica. Non è il debitore che invia nulla: tutto deve partire dal creditore.
Contenuto della comunicazione: come chiarito dalla circolare 12/T 2007, la comunicazione deve riportare i dati che consentono al conservatore di individuare l’iscrizione ipotecaria da cancellare. In pratica include: dati del creditore (denominazione, codice fiscale); dati del debitore e soggetto a favore del quale era iscritta l’ipoteca; estremi dell’ipoteca (numero di registro particolare e generale, data e ufficio di registrazione, importo); dichiarazione che il debito garantito da tale ipoteca è estinto in data XYZ; e se il creditore attuale è diverso dall’originario iscritto, vanno indicati anche i dati del creditore originario. Questa ultima previsione è fondamentale per i casi di cessioni o fusioni: es. se la banca originaria “Mutui S.p.A.” è confluita in “Nuova Banca S.p.A.” che ora invia la comunicazione, dovrà indicare che l’ipoteca era originariamente iscritta a favore di Mutui S.p.A., così che il conservatore non abbia dubbi su quale iscrizione aggiornare.
Nessun onere per il debitore: la trasmissione deve avvenire senza alcun onere per il debitore. Ciò implica che la banca non può addebitare costi per questa attività (né spese vive, né commissioni). Per legge fa parte dei suoi obblighi. Dunque se nel contratto di mutuo c’era qualche clausola di addebito spese per cancellazione, dopo la Bersani tale clausola è nulla perché contraria a norma imperativa. Anche l’eventuale imposta ipotecaria per la cancellazione non è dovuta dal debitore: infatti qui non c’è un atto di assenso soggetto a tassa, ma un procedimento d’ufficio esente da imposte ipotecarie. (Il D.L. 7/2007 aveva esonerato la procedura da bolli e tasse). Al debitore dunque non spetta pagare nulla e non è richiesta la presenza di un notaio.
Termine di 30 giorni: il creditore ha un obbligo temporale preciso: entro 30 giorni dall’estinzione deve inviare la comunicazione. Questo termine serve a dare certezza dei tempi. Ad esempio, se il mutuo si estingue il 1° marzo, la banca deve comunicare entro il 31 marzo. In caso di inerzia del creditore oltre tale termine, la legge – come accennato – prevede sanzioni amministrative potenziali (vigilanza) e, per il debitore, sorge il diritto di sollecitare e eventualmente agire (vedi sezione su “Cosa fare se la banca non comunica”).

4. Attesa di eventuali opposizioni (giustificato motivo ostativo):
L’art. 40-bis prevede una sorta di “finestra” entro cui, in via eccezionale, la cancellazione automatica non deve avvenire se il creditore segnala che l’ipoteca deve permanere per un giustificato motivo. In pratica, se esiste una ragione legittima per cui l’ipoteca non va cancellata (nonostante apparentemente il debito fosse estinto), il creditore può inviare – sempre entro lo stesso termine di 30 giorni – una comunicazione all’Agenzia del Territorio e al debitore dichiarando che “l’ipoteca permane” e indicando il motivo ostativo. Questa comunicazione deve essere fatta con le forme previste per la rinnovazione dell’ipoteca (dunque con nota da presentare al conservatore, presumibilmente atto pubblico o scrittura privata autenticata, data la gravità, oppure digitalmente con firma autorizzata allo stesso modo di una rinnovazione).

Cosa può costituire “giustificato motivo ostativo”? La norma non dettaglia i casi, ma possiamo fare esempi:

Pagamento viziato o revocato: se il pagamento che ha estinto il debito viene annullato (es. un assegno finale risulta scoperto, o un bonifico viene stornato per frode), la banca scopre che in realtà il debito non è stato validamente pagato. Questo sicuramente è motivo per non cancellare l’ipoteca. La banca comunicherà tempestivamente che l’ipoteca deve rimanere perché l’obbligazione non è davvero estinta.
Errore nel calcolo del dovuto: se emergesse che rimanevano interessi o oneri non pagati e il debitore si rifiuta di pagarli, la banca potrebbe opporsi alla cancellazione finché non è tutto saldato.
Contestazioni legali in corso: ad esempio, se l’estinzione è frutto di un pagamento parziale contestato o di una sentenza non definitiva, la banca potrebbe avere interesse a mantenere l’ipoteca finché la questione non è definita.
Mutuo condizionato: se l’efficacia dell’estinzione dipende da una condizione (es. un accordo transattivo soggetto a condizione sospensiva che non si è ancora avverata), il creditore potrebbe dire: per ora non cancello.
Procedure concorsuali: in caso di fallimento o concordato, l’estinzione di un debito ipotecario potrebbe avere risvolti particolari (ad esempio, se c’è un piano di ristrutturazione non ancora definitivamente omologato, ecc.).

In generale, deve essere qualcosa di oggettivamente giustificato. Non può essere un capriccio della banca: se non c’è un vero motivo (ossia il debito è senz’altro estinto), opporsi sarebbe illegittimo. La comunicazione di permanenza, inoltre, dev’essere inviata al debitore e all’Agenzia entro i 30 giorni. Dunque il debitore ne verrebbe a conoscenza subito e potrebbe contestarla se la ritiene infondata.

Effetti dell’opposizione: se il creditore invia la comunicazione che l’ipoteca deve permanere, l’estinzione automatica non si verifica. L’Agenzia/Territorio, appena riceve tale dichiarazione, la annota a margine dell’iscrizione ipotecaria (entro il giorno successivo). In pratica, nei registri immobiliari, accanto all’ipoteca, sarà annotato che in data X il creditore ha dichiarato la permanenza dell’ipoteca per motivi ostativi. Inoltre, fino a che la faccenda non si risolve, se un terzo richiede una visura, il sistema mostrerà l’esistenza di questa dichiarazione. Questo per garantire la trasparenza: chi consulta i registri vedrà che c’è stata un’estinzione comunicata ma anche un’opposizione, capendo che l’ipoteca è tuttora efficace pendente il motivo ostativo.

A quel punto, la vicenda dovrà probabilmente risolversi tra creditore e debitore (pagando l’eventuale differenza dovuta, o con un accertamento giudiziale). Se si risolve a favore del debitore (cioè si conferma che il debito era estinto correttamente), occorrerà un provvedimento o un atto di assenso tardivo per cancellare l’ipoteca. Se invece aveva ragione il creditore (il debito non era realmente estinto), l’ipoteca resta, in attesa poi della futura estinzione effettiva.

5. Cancellazione d’ufficio dell’ipoteca da parte del Conservatore:
Se tutto procede regolarmente – ovvero è stata inviata la comunicazione di estinzione e non è stata inviata alcuna opposizione/motivo ostativo entro i 30 giorni – allora scatta la fase finale: la cancellazione dell’ipoteca d’ufficio.

Decorso il termine di 30 giorni dall’estinzione del debito, il Conservatore dei Registri Immobiliari verifica che:
a) sia presente la comunicazione di estinzione del debito inviata dal creditore;
b) non sia pervenuta alcuna comunicazione di permanenza (opposizione) dal creditore nei termini.

Verificate queste condizioni, il Conservatore provvede d’ufficio, entro il giorno successivo, a cancellare l’iscrizione ipotecaria. La cancellazione avviene mediante annotazione a margine nei registri (iscrizione di una nota di cancellazione) che estingue definitivamente l’ipoteca nei confronti di tutti. In sostanza l’ipoteca sparisce dai carichi pendenti sull’immobile.

Durante questo breve intervallo (dalla scadenza dei 30 giorni fino all’effettiva annotazione di cancellazione, che la legge fissa entro il giorno successivo), la Conservatoria “rende comunque conoscibile ai terzi” la comunicazione di estinzione. Ciò significa che se un soggetto fa una visura proprio in quei giorni, vedrà segnalato che c’è una comunicazione di estinzione in corso. Questo mette i terzi a conoscenza che l’ipoteca è in via di cancellazione, prevenendo equivoci (ad esempio un potenziale acquirente dell’immobile viene rassicurato che è arrivata la comunicazione di saldo e l’ipoteca sta per essere cancellata, quindi non si allarmi vedendo ancora l’iscrizione attiva). Dopo che la cancellazione è eseguita, invece, l’ipoteca risulterà cancellata e la comunicazione perderà rilevanza (diventerà parte della cronistoria dell’immobile ma non più vincolo attuale).

Conseguenze della cancellazione: Una volta cancellata, l’ipoteca è definitivamente estinta e non più ripristinabile. La Cassazione ha più volte sottolineato il carattere irreversibile della cancellazione ipotecaria: una volta annotata la cancellazione, anche se emergesse un errore o un’invalidità del titolo di cancellazione, l’ipoteca non rivive. Ad esempio, in un caso recente un conservatore aveva cancellato per errore un’ipoteca durante un pignoramento e poi provato a “cancellare la cancellazione” annotando che era invalida; la Cassazione ha stabilito che ciò è inammissibile: una volta cancellata, l’ipoteca è estinta in via definitiva e al più il creditore potrà chiedere danni allo Stato se c’è stato errore del Conservatore. Questo principio è importante: garantisce certezza ai terzi sul fatto che ciò che risulta cancellato nei registri è da considerarsi inesistente. Al contempo però impone rigore: per ottenere la cancellazione serve un titolo valido (quietanza + comunicazione o pronuncia definitiva) perché poi non si torna indietro. Ecco perché, in caso di contenzioso, il Conservatore e i giudici esigono un provvedimento definitivo prima di cancellare (un’ordinanza provvisoria non basta, perché se venisse revocata non si potrebbe ripristinare l’ipoteca).

Nel caso standard, comunque, non vi è alcun errore o contenzioso: la cancellazione si perfeziona e l’immobile risulta pulito da ipoteche. Il debitore non dovrà fare altro. Può eventualmente richiedere una visura ipotecaria aggiornata per vedere l’annotazione di cancellazione.

6. Esempio pratico – “Mutuo estinto, ipoteca cancellata automaticamente”:
Mario Rossi ha un mutuo ventennale acceso nel 2005 garantito da ipoteca sulla sua casa. L’ultima rata scade a maggio 2025, e Mario la paga regolarmente il 5 maggio 2025. La banca Credito Alfa il 10 maggio 2025 emette una lettera di quietanza attestando che “il mutuo di €100.000 contratto in data… è integralmente estinto in data 5/5/2025”. Entro fine mese (diciamo il 25 maggio) la banca invia telematicamente all’Agenzia delle Entrate – Ufficio di Pubblicità Immobiliare di Firenze la comunicazione contenente gli estremi dell’ipoteca iscritta a suo tempo e dichiarando l’estinzione al 5/5/2025. Nessuna opposizione viene inviata (perché non c’è alcun motivo ostativo, Mario ha pagato tutto regolarmente). Trascorsi i 30 giorni (5 giugno 2025), il Conservatore verifica la presenza della comunicazione e l’assenza di opposizioni, quindi il 6 giugno 2025 esegue la cancellazione d’ufficio dell’ipoteca iscritta a favore di Credito Alfa. Mario non riceve necessariamente una conferma diretta, ma può verificarlo: il 10 giugno si collega al servizio online dell’Agenzia Entrate e interrogando il registro delle comunicazioni con il suo codice fiscale vede che la comunicazione della banca è presente e lo stato risulta “cancellazione eseguita” (vedi oltre). Oppure Mario richiede al competente ufficio una visura ipotecaria del suo immobile: dalla visura risulta l’annotazione di cancellazione dell’ipoteca al 6/6/2025. Da quel momento, Mario può vendere o ipotecare di nuovo la casa sapendo che nessun vincolo di quel vecchio mutuo grava più formalmente. Il tutto senza aver dovuto firmare altri atti né pagare un euro di spesa extra.

7. Formalità e assenza di autentica notarile:
Un aspetto degno di nota – già menzionato – è che per nessuno degli atti di questa procedura è richiesta l’autentica notarile. Quindi: la quietanza non va autenticata, la comunicazione del creditore nemmeno (è valida con firma digitale o firme autorizzate), la cancellazione è fatta d’ufficio dal conservatore senza intervento di notaio. Questo ha rotto una prassi secolare nel diritto immobiliare italiano dove ogni cancellazione di ipoteca passava dall’atto notarile. Oggi il notaio non interviene affatto nella procedura semplificata (a meno che le parti non vogliano per propria sicurezza stipulare un atto contestuale, ma legalmente non serve). Il Conservatore è tenuto ad accettare la comunicazione della banca come titolo per cancellare, senza pretendere ulteriori formalità.

Tempi, verifiche e strumenti a disposizione del debitore

La cancellazione semplificata, per come è congegnata, riduce moltissimo i tempi rispetto al passato: in teoria, in poco più di un mese dall’estinzione del debito si dovrebbe ottenere la cancellazione. Ricapitolando i tempi standard:

0: Estinzione debito (es. giorno del pagamento finale).
+30 giorni: termine entro cui la banca comunica l’estinzione.
+1 giorno: il Conservatore cancella (se ricevuta comunicazione e nessuna opposizione).

In pratica, circa 31 giorni dopo il pagamento finale l’ipoteca è cancellata. Spesso può avvenire qualche giorno dopo il 30°, ma comunque i tempi sono rapidi.

Dal punto di vista del debitore, è utile sapere come monitorare e verificare che tutto stia andando secondo i piani. Ci sono strumenti messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate proprio per questo scopo di trasparenza e controllo.

Registro delle Comunicazioni – Interrogazione online:
L’Agenzia delle Entrate ha istituito un apposito Registro delle comunicazioni di cancellazione ipoteche. Il debitore può verificare online lo stato della cancellazione della propria ipoteca attraverso il servizio gratuito denominato “Interrogazione del Registro delle comunicazioni”. Per motivi di privacy e sicurezza, la ricerca avviene tramite il codice fiscale del debitore: inserendo il proprio codice fiscale, il sistema mostra le comunicazioni di estinzione di ipoteca che risultano a suo nome e il relativo stato (in lavorazione, cancellata, ecc.).

Come accedere: il servizio è disponibile sia nell’area riservata del sito web dell’Agenzia delle Entrate (accessibile con SPID/CIE o credenziali Fisconline) sia tramite il portale SISTER (usato da notai, banche e professionisti immobiliari). Inoltre, chi non ha accesso online può richiederlo di persona agli sportelli degli Uffici di Pubblicità Immobiliare presentando un apposito modello cartaceo. Il servizio è gratuito.
Informazioni fornite: l’interrogazione consente di sapere se la banca ha già inviato la comunicazione di estinzione e se l’ufficio ha proceduto a cancellare. In particolare, durante i 30 giorni di attesa, dovrebbe risultare che esiste una comunicazione pendente. Una volta cancellata, risulterà che l’ipoteca è cancellata. Questo strumento è utilissimo se, ad esempio, il debitore vuole vendere l’immobile pochi giorni dopo aver estinto il mutuo: può mostrare al potenziale acquirente o notaio che c’è la comunicazione registrata e magari che la cancellazione è imminente, tranquillizzando sulla situazione.

Visura ipotecaria (ispezione dei Registri Immobiliari):
In alternativa o in aggiunta, il debitore può fare una visura ipotecaria sull’immobile presso la Conservatoria (anche tramite i servizi online di Sister o rivolgendosi a un notaio/geometra) per controllare lo stato dell’ipoteca. Finché l’ipoteca non è cancellata, la visura la mostrerà come iscrizione attiva (eventualmente con l’annotazione della comunicazione in attesa). Dopo la cancellazione, la visura mostrerà l’annotazione di cancellazione con la data e gli estremi del provvedimento d’ufficio. Questo documento può essere utile da esibire ufficialmente, ad esempio in caso di vendita: il notaio che farà il nuovo atto di compravendita potrà allegare copia della visura aggiornata per attestare che l’ipoteca non è più gravante.

Conferma dalla banca: alcune banche inviano al cliente una comunicazione di cortesia dopo aver avviato la procedura, ad esempio un avviso tipo “Abbiamo trasmesso alla Conservatoria in data X la comunicazione di estinzione ipoteca ai sensi della L.40/2007”. Non è obbligatorio, ma alcune lo fanno. In altri casi, potrebbe essere il cliente a chiedere alla propria filiale conferma dell’avvenuta comunicazione. La banca dovrebbe poter fornire almeno la data di invio e magari una copia della comunicazione trasmessa (o una ricevuta telematica). Non c’è un vero obbligo normativo di notifica al cliente dopo la quietanza, ma nulla vieta di informarlo.

Tempi effettivi e possibili ritardi: se tutto fila liscio, come detto i tempi sono circa un mese. Possibili cause di ritardo:

La banca invia la comunicazione in prossimità del 30° giorno (ha tutto il diritto di usare tutto il tempo disponibile, quindi magari il 29° giorno inviano; la cancellazione avverrà il 31° giorno).
Piccoli disguidi tecnici nell’ufficio di Conservatoria: la legge dice “entro il giorno successivo” all’accertamento, ma ovviamente la materialità potrebbe portare 1-2 giorni di scarto. In ogni caso parliamo di tempi brevi.
Se però la banca dimentica o tarda oltre i 30 giorni a inviare la comunicazione (vedi paragrafo successivo su cosa fare), allora la cancellazione non avverrà nei tempi. Il debitore potrebbe trovarsi a 40-50 giorni dall’estinzione con l’ipoteca ancora presente nei registri perché la comunicazione non è arrivata. In tal caso occorre intervenire, perché il Conservatore senza comunicazione non può procedere.

Esempio – Verifica online: Chiara Bianchi ha estinto il suo mutuo il 10 gennaio 2025. Dopo un paio di settimane, entra nel sito Entrate area riservata e accede al servizio di interrogazione del Registro Comunicazioni. Inserendo il suo codice fiscale, vede che in data 15 gennaio la sua banca ha trasmesso la comunicazione di cancellazione per l’ipoteca su immobile in Via XYZ, con indicazione “Stato: in lavorazione”. Sa quindi che tutto è regolare. Passato il 10 febbraio (30 gg), torna a controllare: ora lo stato risulta “cancellata il 11/02/2025, protocollo n…”. A questo punto Chiara è certa che la sua ipoteca sia stata cancellata e ne ha evidenza.

In conclusione, il debitore diligente dovrebbe:

Assicurarsi di ottenere la quietanza subito dopo aver estinto il debito.
Verificare dopo qualche settimana che la banca abbia inviato la comunicazione (usando il registro online o chiedendo in filiale).
Verificare l’avvenuta cancellazione dopo circa 30-40 giorni (tramite registro online o visura ipotecaria).
Se qualcosa non quadra (es. passato il termine, la comunicazione non risulta, oppure risulta ma l’ipoteca non è cancellata per molto tempo), attivarsi come descritto oltre.

Queste verifiche sono particolarmente importanti se si ha urgenza di vendere l’immobile subito dopo o se si vuole utilizzare l’immobile per garanzie ulteriori. In situazioni normali, comunque, la procedura è rodata e i tempi sono rispettati.

Cosa fare se la banca non invia la comunicazione (o sorgono problemi)

La procedura semplificata è un meccanismo previsto ex lege e dovrebbe funzionare automaticamente, ma nella pratica possono capitare disguidi o inadempienze. La casistica più comune è: la banca (o altro creditore) non invia la comunicazione di estinzione entro 30 giorni, oppure la invia con errori tali che il Conservatore non la processa. Ciò comporta che, nonostante il mutuo sia pagato, l’ipoteca risulti ancora iscritta nei registri passati i tempi previsti. Dal punto di vista del debitore, questa è una situazione preoccupante, soprattutto se c’è l’urgenza di liberare l’immobile per venderlo o ipotecarlo di nuovo.

Ecco come si può agire e quali sono i rimedi:

1. Sollecito informale alla banca:
Appena il debitore si accorge che la banca non ha inviato la comunicazione (es. interrogando il registro non risulta nulla anche dopo 30-40 giorni dall’estinzione), il primo passo è contattare la propria banca. Può essere un sollecito informale, ad esempio via telefono o email al proprio gestore o direttore di filiale, segnalando: “In data X ho estinto il mutuo numero Y, ma risulta che l’ipoteca non è ancora cancellata. Potete verificare se la comunicazione ai sensi dell’art. 40-bis TUB è stata inviata alla Conservatoria?”. Spesso può trattarsi di una svista burocratica o ritardo interno: la filiale potrebbe non aver attivato l’ufficio competente, oppure l’ufficio legale/tecnico della banca potrebbe aver accumulato pratiche. Un semplice sollecito può risolvere, facendo sì che inviino subito la comunicazione mancante. La banca sa di avere un obbligo di legge in merito, quindi di fronte alla segnalazione di un cliente diligente, di norma corre ai ripari prontamente.

2. Richiesta scritta formale (diffida):
Se il sollecito informale non sortisce effetti immediati, il debitore può inviare una richiesta scritta formale (meglio se con raccomandata A/R o PEC, così resta traccia) alla banca, intimando l’adempimento. Questa lettera può essere intitolata “Richiesta di trasmissione comunicazione di estinzione ipoteca ex art. 40-bis TUB” e nel testo si diffida la banca a provvedere entro un termine breve (es. 10 giorni) a trasmettere la comunicazione al Conservatore, indicando gli estremi del mutuo e dell’ipoteca, e si fa presente che in difetto ci si riserva di tutelare i propri diritti. Facsimile esempio:

Oggetto: Diffida ad inviare comunicazione di cancellazione ipoteca ai sensi dell’art. 40-bis TUB relativa al mutuo n. …
Testo: “Egregi Signori, il sottoscritto … ha integralmente estinto in data … il mutuo n. … acceso presso codesto Istituto, come da quietanza vs. prot. n… del … (allegata copia). Ad oggi, tuttavia, l’ipoteca iscritta a garanzia del predetto mutuo (Conservatoria di …, Reg. Gen. …, Reg. Part. …) risulta ancora in essere nei pubblici registri, e non risulta effettuata la comunicazione di estinzione ai sensi dell’art. 40-bis D.Lgs. 385/93. Vi diffido pertanto a provvedere senza ulteriore indugio e comunque entro 10 giorni dal ricevimento della presente all’invio telematico al competente Ufficio di Pubblicità Immobiliare della comunicazione attestante l’estinzione del debito e a trasmettere allo scrivente copia della stessa. In mancanza, mi riservo di adire le competenti Autorità per la tutela dei miei diritti. Distinti saluti.”

Una comunicazione del genere mette pressione formale. La banca, ricevuta la diffida, di solito dà immediata priorità alla pratica per evitare guai.

3. Ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF):
Se il creditore è una banca o finanziaria vigilata, un rimedio efficace e rapido può essere rivolgersi all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF), un organismo indipendente per la risoluzione delle controversie bancarie. Il cliente può presentare un ricorso ABF lamentando la mancata cancellazione dell’ipoteca per inadempimento della banca. L’ABF, in diverse decisioni, ha riconosciuto le ragioni dei clienti in casi simili, ordinando alla banca di attivarsi. Ad esempio, il Collegio ABF di Napoli in una decisione ha sottolineato che l’obbligo di cancellazione grava sulla banca e un ritardo ingiustificato costituisce un disservizio da ristorare, se causa danno. L’ABF può anche riconoscere un indennizzo simbolico se il cliente ha subito un danno (ad esempio, vendita saltata perché l’ipoteca era rimasta). Il ricorso ABF si presenta online, costa €20 di contributo (rimborsato se si vince) e la decisione arriva in ~60 giorni. È uno strumento pensato proprio per contenziosi rapidi con le banche senza dover andare in tribunale.

4. Segnalazione a Banca d’Italia (Vigilanza):
In parallelo, specie se si ravvisa una prassi scorretta (es. la banca sistematicamente ritarda per spingere i clienti a pagare un notaio e cancellare per via ordinaria – cosa che non dovrebbe accadere), si può inviare un esposto a Banca d’Italia – Vigilanza, segnalando la violazione dell’art. 40-bis e chiedendo intervento sanzionatorio. Come detto, la legge ha previsto sanzioni per queste violazioni: la Banca d’Italia potrebbe sanzionare l’istituto. Ciò ovviamente non risolve immediatamente la singola ipoteca, ma aumenta la pressione sul rispetto della norma.

5. Procedura giudiziale – Ricorso ex art. 2888 c.c.:
In ultima analisi, se nessuno dei rimedi stragiudiziali funziona (ipotesi rara al giorno d’oggi), il debitore può rivolgersi al giudice. Il Codice Civile all’art. 2888 c.c. prevede che in caso di rifiuto del conservatore di eseguire una cancellazione, l’interessato può presentare reclamo al tribunale (volontaria giurisdizione). Nel nostro caso, il conservatore rifiuta di sua iniziativa perché non ha ricevuto la comunicazione; ma il debitore potrebbe comunque chiedere al tribunale di ordinare la cancellazione presentando la quietanza come prova. Il tribunale, sentito eventualmente il creditore (che in questo caso è controinteressato, perché se non ha mandato la comunicazione potrebbe opporsi), può emettere un decreto che ordina la cancellazione. Spesso però i tribunali, in base all’art. 113 disp. att. c.c., se c’è controversia di fatto (ad es. il creditore contesta qualcosa), rinviano alle forme ordinarie di causa contenziosa. In generale, prima di arrivare a ciò, conviene tentare ABF e strumenti più agili.

È bene ricordare che in presenza della quietanza attestante l’estinzione, il debitore ha comunque diritto alla cancellazione, quindi un eventuale giudizio vedrebbe la banca senza motivo valido se l’obbligazione è davvero estinta. La Cassazione ha anche affermato che se il creditore mantiene l’iscrizione ipotecaria indebitamente dopo l’estinzione, potrebbe rispondere di danno ex art. 2043 c.c. verso il debitore. In particolare, in un caso diverso (ipoteca giudiziale eccessiva), la Corte ha ritenuto configurabile un abuso del diritto di garanzia risarcibile; analogamente, trattenere un’iscrizione quando il credito è soddisfatto potrebbe integrare un comportamento scorretto lesivo del diritto del proprietario di disporre liberamente del bene. Ciò significa che la banca inadempiente potrebbe essere condannata a risarcire eventuali danni (es. maggiori oneri per un ritardo nella vendita o nel rifinanziamento causato dall’ipoteca non cancellata).

6. Soluzione alternativa: atto notarile di assenso (ultima risorsa):
Paradossalmente, il debitore potrebbe decidere – in casi di estremo ritardo e necessità urgente – di percorrere la vecchia strada: chiedere alla banca di sottoscrivere un atto di assenso alla cancellazione davanti a un notaio, da presentare immediatamente in conservatoria pagando le relative imposte. Questo era lo scenario pre-2007: la banca, su richiesta, firma un atto (autenticato dal notaio) in cui dichiara di aver ricevuto il pagamento e acconsente alla cancellazione dell’ipoteca; il notaio poi lo presenta e la cancella in pochi giorni. Perché mai farlo se esiste la procedura gratuita? In genere non si dovrebbe, ma facciamo un esempio concreto: Tizio deve stipulare la vendita della casa il 15 luglio; estingue il mutuo il 1° giugno, confidando che al 1° luglio l’ipoteca sarà cancellata. Purtroppo la banca ritarda e al 10 luglio ancora nulla. L’acquirente e il suo notaio non vogliono rischiare di rogitare con ipoteca in essere (anche se vi è quietanza). Per non far saltare la vendita, Tizio può chiedere alla banca di intervenire dal notaio il giorno del rogito e firmare l’assenso contestuale alla cancellazione dietro contestuale pagamento (che comunque ha già avuto). In tal modo, l’ipoteca viene cancellata subito con atto notarile, e la procedura semplificata verrà semplicemente superata (la comunicazione poi potrà non essere neppure mandata o se mandata troverà l’ipoteca già cancellata). Questa soluzione ha un costo (il notaio chiederà compenso, e c’è l’imposta ipotecaria fissa di 35€ per la formalità, salvo esenzioni), ma può essere utile in situazioni di emergenza per evitare di perdere un affare immobiliare o altra operazione. Certo, il debitore potrebbe poi rifarsi sulla banca inadempiente per farsi rimborsare tali costi, perché sostenuti a causa del suo ritardo.

In conclusione, il debitore ha diversi strumenti per tutelarsi se la procedura semplificata non viene avviata correttamente dal creditore. Nella stragrande maggioranza dei casi odierni, le banche rispettano l’obbligo senza bisogno di solleciti (anche perché ormai l’invio telematico è routine giornaliera per i loro uffici post-mutuo). Tuttavia, è bene conoscere i rimedi per poter agire tempestivamente in caso di necessità, specialmente perché la presenza inaspettata di un’ipoteca “fantasma” (estinta ma non cancellata) può creare notevoli inconvenienti pratici al debitore.

Cancellazione di altre tipologie di ipoteca (ipoteche non rientranti nella procedura semplificata)

Finora abbiamo trattato diffusamente la cancellazione semplificata per le ipoteche da mutuo bancario (volontarie). Ma come accennato, esistono ipoteche di altro genere per le quali l’art. 40-bis TUB non si applica. È utile, in un’ottica completa e “di livello avanzato”, delineare come funziona la cancellazione in questi casi, in modo che il debitore sappia cosa aspettarsi e come procedere se si trova in una situazione differente dalla classica ipoteca da mutuo.

Ecco le principali tipologie e la relativa modalità di cancellazione:

Ipoteca giudiziale

Cos’è: L’ipoteca giudiziale è quella iscritta in forza di un provvedimento giudiziario, tipicamente una sentenza di condanna al pagamento di una somma o un decreto ingiuntivo esecutivo. Il creditore munito di titolo esecutivo può iscrivere ipoteca sui beni immobili del debitore (art. 2828 c.c.). Non è frutto di un contratto volontario, ma di una procedura esecutiva/unilaterale.

Esempio scenario: Un fornitore ottiene decreto ingiuntivo contro un’azienda per 50.000€. Non ricevendo subito il pagamento, iscrive ipoteca giudiziale sugli immobili dell’azienda a tutela del credito. Anni dopo, l’azienda paga (o vince la causa, ecc.). Come si toglie quell’ipoteca?

Cancellazione: Non essendo un mutuo bancario, l’art. 40-bis TUB non si applica. Pertanto, la cancellazione richiede la procedura ordinaria prevista dal codice civile: consenso del creditore o ordine del giudice. In pratica:

Se il debitore ha pagato integralmente quanto dovuto in base alla sentenza/decreto, può chiedere al creditore di sottoscrivere un atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca giudiziale. Spesso ciò avviene tramite un atto notarile unilaterale in cui il creditore dichiara di aver ricevuto quanto dovuto e acconsente alla cancellazione dell’ipoteca iscritta il … reg. … ecc. Una volta ottenuto questo atto (sottoscritto dal creditore e con firma autenticata da un notaio), il debitore lo presenta alla Conservatoria per l’annotazione di cancellazione.
Se il creditore rifiuta o è irreperibile (ad es. rapporti deteriorati, creditore fallito, etc.), il debitore deve agire giudizialmente. L’azione tipica è un ricorso al Tribunale in volontaria giurisdizione per ottenere un decreto di cancellazione ex art. 2884 c.c., dimostrando che l’obbligazione garantita non esiste più (estinzione del debito, o annullamento del titolo). Il giudice emetterà un provvedimento (tipicamente un decreto se non vi è opposizione, altrimenti una sentenza in causa contenziosa) e con quel provvedimento definitivo si farà la cancellazione. Come detto, il giudice richiederà certezza sull’estinzione, quindi di solito la sentenza di pagamento dev’essere stata soddisfatta pienamente oppure magari la sentenza di condanna è stata riformata in appello (quindi l’ipoteca è priva di base).
Ci sono casi particolari: se l’ipoteca giudiziale era a garanzia di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo poi sospeso dal giudice (art. 649 c.p.c.), il debitore potrebbe volerla togliere subito. La giurisprudenza però dice che la sospensione non basta a cancellare l’ipoteca, perché la cancellazione è irreversibile e serve una definizione di merito. In tal caso, di solito l’ipoteca resta finché c’è causa, a meno di accordo col creditore.
Ipoteca giudiziale e vendita immobiliare: se un immobile gravato da ipoteca giudiziale viene venduto, il notaio in genere pretende la cancellazione entro l’atto. Ciò significa che il debitore-venditore dovrà ottenere prima dell’atto un assenso scritto del creditore (magari pagando contestualmente al rogito il debito residuo con parte del prezzo). È piuttosto rischioso vendere con ipoteca giudiziale non cancellata, perché per l’acquirente è un peso che può prelazionare.

Costi e tempi: qui purtroppo tornano in campo costi notarili e imposta ipotecaria fissa (attualmente 35€) per l’atto di assenso. I tempi dipendono dalla disponibilità del creditore o dai tempi del tribunale. Se il creditore collabora, in pochi giorni si fa l’atto e si cancella. Se bisogna andare in giudizio, può volerci qualche mese.

Giurisprudenza rilevante: la Cassazione ha affermato che la legittimazione a chiedere la cancellazione di un’ipoteca spetta a chiunque vi abbia interesse, non solo al debitore originario. Ciò significa che anche un acquirente dell’immobile può agire per la cancellazione se il suo bene è gravato da ipoteca (ad es., Tizio compra un immobile con ipoteca giudiziale di Caio, e poi paga Caio o paga il creditore; Tizio può chiedere la cancellazione). Questo è utile da sapere per gli avvocati quando studiano chi deve proporre eventuale ricorso.

Ipoteca legale (non da mutuo)

Cos’è: L’ipoteca legale è quella che sorge per previsione di legge in determinati casi. Ad esempio:

Ipoteca legale del venditore: ai sensi dell’art. 2817 c.c., il venditore di un immobile ha diritto a far iscrivere ipoteca sull’immobile venduto a garanzia del pagamento del prezzo rimanente. È chiamata “legale” perché la legge gliene dà facoltà automaticamente. Nella pratica odierna è poco usata, perché di solito se c’è un prezzo dilazionato si preferisce un mutuo o un trust, ma è ammessa.
Ipoteca legale a favore dei coeredi o dei minori/incapaci: in alcuni casi la legge attribuisce ipoteca a tutela di patrimoni ereditari o amministrati (art. 2818 c.c., ipoteca a favore dei coeredi sui beni ereditari assegnati a uno di essi con conguaglio, o a favore del minore sui beni del tutore, ecc.). Anche queste sono rarissime nella pratica, spesso sostituite da polizze fideiussorie.

Cancellazione: Anche qui siamo fuori dall’ambito mutui bancari. L’ipoteca legale, benché chiamata così, di fatto viene iscritta come un’ipoteca volontaria su richiesta dell’avente diritto (non c’è un creditore “banca”). Dunque, la sua cancellazione segue le regole ordinarie:

Occorre ottenere il consenso scritto di colui a favore del quale l’ipoteca è iscritta, oppure dei suoi aventi causa.
Ad esempio, se in un atto di vendita il venditore ha iscritto ipoteca legale perché l’acquirente gli doveva ancora dei soldi, una volta pagato il saldo prezzo il venditore dovrà firmare l’atto di assenso a cancellazione.
Se il venditore rifiuta, l’acquirente può andare in tribunale per far dichiarare pagato il prezzo e ordinare la cancellazione.

Spesso queste ipoteche hanno vita breve: appena il debito è pagato, si cancella. A volte vengono iscritte contestualmente all’atto di vendita “per sicurezza” ma poi, se l’acquirente paga subito dopo, si fa contestualmente l’assenso.

Una particolarità: molte volte, in atti notarili (soprattutto prima della legge Bersani), veniva iscritta un’ipoteca legale a favore della banca mutuante in aggiunta all’ipoteca volontaria, per avere doppia garanzia. Oggi non serve più e comunque per la banca si applica 40-bis sulla volontaria; la legale aggiuntiva eventualmente segue la sorte della principale. Ma questo caso è accademico.

Ipoteca esattoriale (ipoteca di Equitalia/Agenzia Entrate-Riscossione)

Cos’è: L’ipoteca esattoriale è un’ipoteca legale particolare iscritta dall’Agente della Riscossione (oggi Agenzia Entrate-Riscossione, ex Equitalia) sui beni immobili del contribuente moroso, a garanzia di cartelle esattoriali non pagate. È prevista dal DPR 602/1973. Si può iscrivere se il debito supera determinate soglie (attualmente €20.000) e dopo un preavviso.

Procedura semplificata applicabile?: In linea di massima no, perché non è un mutuo/finanziamento contrattuale, bensì un debito fiscale. L’art. 40-bis TUB dunque non la copre. Tuttavia, l’Agente della Riscossione ha suoi obblighi di cancellazione dettati da normative speciali e interne.

Come si cancella: Quando il debitore paga interamente il debito tributario per cui l’ipoteca era iscritta, oppure la cartella viene annullata (in autotutela o dal giudice), l’ipoteca diventa priva di oggetto. Formalmente, serve un atto di assenso o un provvedimento:

L’Agenzia delle Entrate-Riscossione, una volta constatato il pagamento integrale, emette un provvedimento di cessazione della misura e lo invia alla Conservatoria per la cancellazione. Negli ultimi anni, l’ADER ha reso più automatico questo processo, similmente a quanto fanno le banche: di solito entro 30 giorni dal pagamento comunica essa stessa ai registri la soddisfazione del credito e procede alla cancellazione. In alcuni casi, specie in passato, il contribuente doveva presentare un’istanza di cancellazione allegando la certificazione di avvenuto pagamento. Oggi pare che la cancellazione sia d’ufficio e gratuita (lo ha affermato la stessa Agenzia: “una volta saldato il debito, l’Agente della Riscossione deve provvedere a richiedere la cancellazione dell’ipoteca entro i termini di legge”).
Ipoteca parziale: se il debitore paga solo una parte e scende sotto €20.000 di debito residuo, la normativa impone la cancellazione dell’ipoteca perché non si può tenere ipoteca per debiti sotto soglia. La Cassazione ha chiarito che qualora un giudice annulli parzialmente una cartella riducendo il debito sotto soglia, deve ordinare la cancellazione dell’ipoteca per la parte eccedente (ipoteca va ridotta). Insomma, non deve esistere ipoteca esattoriale per importi modesti.
Se la cartella è annullata da una sentenza, la cancellazione è ordinata nella sentenza stessa o va richiesta esecutivamente. Una recente sentenza ha confermato che spetta al giudice tributario ordinare la cancellazione dell’ipoteca contestualmente all’annullamento della cartella.

In pratica per il debitore: dopo aver pagato, può controllare con AER se l’ipoteca è stata levata. Esiste un modulo di richiesta cancellazione ipoteca esattoriale (disponibile su modulistica AER e siti web), ma spesso non serve presentarlo se il sistema fa da sé. In caso di ritardi, conviene rivolgersi direttamente all’ufficio provinciale dell’ADER: spesso risolvono in tempi brevi. Se tardano molto, si può fare ricorso al giudice delle esecuzioni o al giudice tributario per far dichiarare l’estinzione e ordinare la cancellazione.

Nota: L’ipoteca esattoriale soffre di alcune peculiarità, ad esempio durata ventennale rinnovabile, e l’ADER a volte dimentica di cancellare ipoteche di cartelle prescritte: in quel caso il contribuente deve attivarsi in autotutela o con ricorso. Non c’è però un equivalente dell’ABF per l’ADER; tuttavia esiste il Garante del Contribuente cui segnalare inadempienze dell’ADER, e la via giudiziaria.

Ipoteca volontaria a favore di privato o ente non bancario

Es. Un genitore presta soldi a un figlio e iscrive ipoteca sulla casa del figlio a garanzia della restituzione; oppure una società concede dilazione di pagamento a un cliente e ottiene ipoteca; oppure un Comune iscrive ipoteca a garanzia di un credito patrimoniale. Queste ipoteche sono volontarie (perché derivano da accordo o da legge ma con iscrizione volontaria), ma non rientrano in 40-bis per il requisito soggettivo (creditore non bancario).

La cancellazione segue la regola generale: il debitore, una volta estinto il debito, dovrà ottenere dal creditore un atto di assenso. Ad esempio, il figlio ripaga il prestito al genitore, il genitore firma l’assenso a cancellazione dell’ipoteca. In caso di ente pubblico, spesso occorre una determina dirigenziale che autorizza la cancellazione (es. ipoteca per finanziamenti pubblici, vedi alcuni casi con prestiti prima casa da regioni: pagato il debito, l’ente rilascia lettera per cancellare).

Non essendoci particolarità normative ulteriori, basti ricordare che sebbene l’art. 40-bis non si applichi, il concetto di base di art. 2878 c.c. rimane: l’ipoteca dovrebbe estinguersi con l’obbligazione, ma l’iscrizione rimane finché non formalmente cancellata. Quindi bisogna procedere come sempre con atto notarile o decreto giudice.

Un caso particolare – Mutui ipotecari antecedenti alla legge Bersani:
Mutui estinti prima del 2 aprile 2007 (entrata in vigore della legge Bersani) rimasti con ipoteca mai cancellata: tecnicamente su quelle ipoteche la procedura semplificata non si applicava retroattivamente. In teoria andrebbero cancellate col vecchio metodo. Tuttavia, molti conservatori hanno accettato tardivamente comunicazioni ex 40-bis anche per mutui estinti poco prima del 2007, se il creditore era disponibile. Se oggi un debitore scopre che un vecchio mutuo pagato nel 2005 ha ancora l’ipoteca a registro, può chiedere alla banca (se esiste ancora) di provvedere alla cancellazione: la banca potrebbe comunque ora inviare una comunicazione di estinzione tardiva se ha i dati, oppure più probabilmente farà un atto notarile gratuito per sistemare. Se la banca non esiste più, serve un ricorso al giudice producendo documenti di pagamento e atti di fusione/successione della banca, per far cancellare. Purtroppo diversi immobili venduti negli anni hanno messo in luce ipoteche “vecchie” non cancellate per dimenticanza; di solito si risolve con un atto notarile a posteriori.

Tabella riepilogativa – Cancellazione per tipologia di ipoteca (non semplificata):

Tipo di ipoteca	Esempio tipico	Modalità di cancellazione
Ipoteca volontaria bancaria (mutuo)	Mutuo casa con banca	Procedura semplificata art. 40-bis TUB (quietanza + comunicazione, cancellazione d’ufficio).
Ipoteca giudiziale	Ipoteca da sentenza/decreto ingiuntivo	Atto di assenso del creditore oppure provvedimento giudiziale (cancellazione ex art. 2884 c.c.). Niente procedura automatica.
Ipoteca legale (venditore, eredi etc.)	Ipoteca ex lege a tutela venditore per prezzo dilazionato	Atto di assenso del creditore avente diritto (es. venditore) una volta pagato il dovuto; oppure ordine del giudice su ricorso.
Ipoteca esattoriale (Agenzia Entrate-Riscossione)	Ipoteca per cartelle non pagate (oltre €20k)	Cancellazione d’ufficio da parte di AER dopo pagamento integrale (comunicazione dal concessionario) oppure provvedimento giudiziale (es. sentenza Commissione Tributaria che annulla cartella e dispone cancellazione).
Ipoteca volontaria non bancaria	Prestito privato con ipoteca, ipoteca a favore di ente non finanziario	Atto di assenso del creditore dopo estinzione debito; in caso di rifiuto, ricorso al tribunale. (Trattata come ipoteca comune, senza automatismi).
Ipoteca da mutuo ante-2007 non cancellata	Vecchio mutuo estinto prima del 2007, ipoteca rimasta	Non coperta da procedura semplificata ex lege. Necessario atto di assenso tardivo da banca (se esiste) o ricorso giudiziale. (In pratica, spesso banche provvedono comunque per cortesia).

(Legenda: per “atto di assenso” si intende solitamente una scrittura con firma autenticata del creditore da presentare al Conservatore; per “provvedimento giudiziale” si intende un decreto o una sentenza passata in giudicato che dispone la cancellazione.)

Domande frequenti (FAQ) sulla cancellazione semplificata dell’ipoteca

D: Devo presentare io una “istanza” o richiesta per avviare la cancellazione dell’ipoteca dopo aver pagato il mutuo?
R: No. È questo il vantaggio della procedura semplificata: non serve che il debitore presenti alcuna istanza formale alla Conservatoria. L’iniziativa spetta interamente al creditore (banca) che deve attivarsi d’ufficio. In altre parole, non devi andare tu in Conservatoria a depositare documenti né richiedere la cancellazione: sarà il Conservatore a cancellare d’ufficio sulla base della comunicazione telematica ricevuta dalla banca. L’uso del termine “istanza” nel titolo si riferisce alla procedura in generale, ma non c’è un modulo cartaceo che il debitore deve compilare per la procedura semplificata. (Diverso è il caso di ipoteche non coperte: lì sì che il debitore deve eventualmente presentare un’istanza al giudice o portare un atto notarile al conservatore, ma non nella Bersani).

D: Quanto costa cancellare l’ipoteca col metodo semplificato?
R: Non costa nulla al debitore. Non ci sono né tasse ipotecarie, né onorari di notai, né commissioni bancarie. La legge impone la procedura “senza oneri per il debitore”. Se la banca provasse ad addebitare costi amministrativi per la cancellazione, sarebbe in violazione della norma. Alcuni anni fa, subito dopo l’entrata in vigore, alcuni istituti cercarono di far pagare “spese di cancellazione”: tali clausole sono state dichiarate nulle e sanzionate da Bankitalia. Quindi, se hai pagato l’ultima rata, non devi pagare altro per togliere l’ipoteca. Anche il servizio di verifica stato cancellazione sul sito Agenzia Entrate è gratuito.

D: Quali documenti deve rilasciarmi la banca a fine mutuo?
R: Deve rilasciarti la quietanza liberatoria con la data di estinzione del debito. Conviene anche farsi dare, se possibile, una copia della comunicazione di avvenuta estinzione che la banca invia al Conservatore (o almeno sapere il protocollo e data di invio). Alcune banche rilasciano un documento unico che vale sia come quietanza sia come notifica di “cancellazione in corso”. In ogni caso, il documento chiave è la quietanza: conservala con cura. Potresti averne bisogno se, per ipotesi, a distanza di tempo risultasse ancora l’ipoteca o sorgesse un contenzioso. La quietanza è la prova che hai pagato tutto ed hai diritto alla cancellazione.

D: Dopo aver pagato, in quanto tempo sarà effettivamente cancellata l’ipoteca?
R: Di regola, circa 30-35 giorni. La banca ha 30 giorni dalla data di estinzione per fare la comunicazione; il Conservatore poi cancella entro uno o due giorni successivi. Quindi, poco più di un mese. Spesso le banche inviano subito la comunicazione (molte lo fanno entro 10-15 giorni), quindi può capitare che l’ipoteca sia cancellata anche prima del 30º giorno. Ma per non avere sorprese è bene prevedere un mese abbondante. Se hai urgenza (es. vendi casa subito dopo), comunica alla banca questa urgenza: non ufficialmente non cambia le scadenze, ma la filiale potrebbe velocizzare la pratica.

D: Come posso accertarmi che l’ipoteca sia stata cancellata?
R: Puoi utilizzare il servizio online dell’Agenzia delle Entrate chiamato “Interrogazione del registro delle comunicazioni” con il tuo codice fiscale. Ti dirà se la comunicazione è stata ricevuta e se la cancellazione è stata effettuata. Oppure puoi fare una visura ipotecaria sull’immobile dopo un mese dal pagamento: se vedi l’annotazione di cancellazione, è fatta. In alternativa, puoi chiedere conferma al tuo gestore bancario o al notaio se ne hai uno di fiducia. Ma il metodo più diretto è la verifica telematica gratuita col codice fiscale.

D: E se scopro che dopo 2 mesi l’ipoteca risulta ancora iscritta?
R: In tal caso, la prima cosa da fare è contattare subito la banca per capire se ha inviato la comunicazione. Se non l’ha fatto, sollecitala ufficialmente (anche con una PEC come spiegato prima). Potresti anche rivolgerti all’ABF o diffidare legalmente. È raro, ma succede per disguidi. Non trascurare la cosa: finché l’ipoteca è iscritta, può costituire un problema. Quindi attivati con i mezzi descritti (vedi sezione “Cosa fare se…”).

D: L’ipoteca verrà cancellata anche se la banca non vuole?
R: Se hai realmente estinto il debito e non c’è nessun altro vincolo, la banca non ha motivo legittimo per opporsi. Può opporsi solo per giustificato motivo ostativo, come visto (ad es. pagamento non andato a buon fine, errore, ecc.). Quindi, se la banca “non vuole” nel senso che sostiene – per ipotesi – che ancora devi pagare qualcosa, siamo in scenario di controversia: finché non risolvi quel contenzioso, la banca può legittimamente non far cancellare l’ipoteca. Se invece la banca semplicemente fosse negligente, non è questione di volere o no, è obbligata dalla legge. E il Conservatore comunque senza la sua comunicazione non cancella. In estrema sintesi: se il debito è pagato, la banca non può rifiutarsi di far cancellare, salvo contestare che il debito non fosse pagato davvero. Se lo facesse ingiustificatamente, come detto, potresti portarla in giudizio e avresti altissime probabilità di vincere (con anche risarcimento danni se provi che il rifiuto ti ha danneggiato).

D: Ho perso la quietanza e ora la banca è stata incorporata in un’altra. Come faccio a cancellare un’ipoteca vecchia?
R: Se il mutuo era di molto tempo fa e hai smarrito le carte, niente panico: i pagamenti saranno tracciabili (estratti conto, ricevute di rate, ecc.) e soprattutto la banca che ha incorporato l’altra avrà gli archivi. Puoi rivolgerti alla nuova banca (che è succeduta nei rapporti) chiedendo di verificare. Una volta accertato che il mutuo era effettivamente estinto, la nuova banca è tenuta comunque ad emettere quietanza (magari duplicato) e a inviare la comunicazione. In effetti la circolare del 2007 prevede proprio il caso di creditore succeduto: il dovere ricade su di lui. Quindi anche se la Banca XYZ ha assorbito la vecchia Banca Alfa dove avevi il mutuo, sarà XYZ a occuparsi della cancellazione. Se per assurdo non esiste più alcun successore (ipotesi remota, perché i crediti si trasferiscono, non svaniscono), dovrai ricorrere al giudice con la prova dei pagamenti. Ma di solito una banca incorporante c’è sempre. In ogni caso, recupera qualunque documentazione puoi (anche l’atto di mutuo con la clausola di durata e pagamenti, o lettera di chiusura rapporto) per avere elementi.

D: Posso vendere casa immediatamente dopo aver pagato l’ultima rata del mutuo, anche se l’ipoteca non è ancora formalmente cancellata?
R: Sì, si può vendere, ma bisogna mettere in conto di gestire la cosa con attenzione. Due opzioni:

Vendere con l’ipoteca ancora iscritta ma debito estinto: Il notaio dovrà informare l’acquirente che l’ipoteca, sebbene formalmente esistente, è in via di cancellazione automatica perché il debito è pagato. L’acquirente deve essere d’accordo (di solito richiederà di vedere la quietanza e magari una dichiarazione della banca che la comunicazione è stata inviata). Molti notai fanno sottoscrivere all’acquirente una dichiarazione che accetta l’acquisto nonostante la presenza dell’ipoteca in fase di cancellazione, avendo conoscenza della quietanza. Dal punto di vista legale, l’ipoteca anche se estinta può essere fatta valere dal creditore solo se il debito non era davvero estinto; qui è estinto, quindi è una tutela “dormiente”. Tuttavia, per tranquillità spesso si preferisce l’altra opzione.
Far intervenire la banca al rogito per cancellare contestualmente: Come accennato prima, la banca può mandare un funzionario o dare delega al notaio per dichiarare in atto che il debito è pagato e acconsentire alla cancellazione immediata. Così l’ipoteca viene cancellata seduta stante durante il rogito e l’acquirente acquista l’immobile libero. Questo succede spesso quando l’estinzione del mutuo avviene contestualmente alla vendita (il compratore paga una parte del prezzo direttamente alla banca per estinguere il mutuo del venditore). In tal caso, per evitare ogni rischio, si preferisce unire all’atto di compravendita anche l’assenso a cancellazione della banca. La legge Bersani in teoria rende non necessario questo, ma per operatività molti notai e acquirenti lo richiedono ancora se le tempistiche coincidono.
Attendere la cancellazione prima del rogito: Se non c’è fretta estrema, la soluzione ideale è aspettare che la procedura semplificata faccia il suo corso, e quindi vendere quando l’ipoteca risulta già cancellata (magari fissando il rogito 40-60 giorni dopo l’ultima rata).

In definitiva, si può vendere anche subito, ma serve trasparenza e accordo col compratore. Nessuno vorrà comprare a occhi chiusi un immobile con ipoteca iscritta; ma mostrando quietanza e spiegando la normativa, di solito si trova un’intesa (magari trattenendo in deposito parte del prezzo finché l’ipoteca non è cancellata, come ulteriore garanzia all’acquirente).

D: La cancellazione automatica vale anche per l’ipoteca su un immobile in leasing o su un finanziamento non bancario?
R: Bisogna distinguere. Se parliamo di leasing immobiliare: tipicamente c’è un’ipoteca iscritta dalla società di leasing sull’immobile (che è intestato alla società di leasing) a garanzia di obbligazioni del locatario. Questo è un caso un po’ diverso: la società di leasing è un intermediario finanziario, ma in genere non c’è bisogno di cancellare l’ipoteca quando finisce il leasing perché si estingue da sé quando riscatti e vieni intestato come proprietario (di solito al riscatto la società di leasing rilascia atto di assenso contestuale, perché l’ipoteca era interna). Comunque la legge Bersani parla di obbligazioni da finanziamento con intermediari, quindi in teoria anche per un leasing potrebbe applicarsi. In pratica spesso il notaio che fa l’atto di riscatto contestualmente fa cancellare eventuali ipoteche iscritte dal lessor.
Per finanziamenti non bancari: se l’intermediario è iscritto in albi finanziari (es. una finanziaria ex art. 106 TUB), allora sì, rientra. Se invece è un credito di filiera (tipo il costruttore che dilaziona il pagamento con ipoteca a favore suo), allora no perché costruttore non è intermediario finanziario (a meno che non abbia in mezzo una finanziaria).

D: L’ipoteca si estingue automaticamente con il debito o solo con la cancellazione?
R: Dipende dalla prospettiva. In senso sostanziale, l’art. 2878 c.c. dice che l’ipoteca si estingue con l’estinguersi dell’obbligazione. La Cassazione (sent. 20434/2022) ha confermato che nei rapporti tra debitore e creditore ciò è vero: se il debito è pagato, la garanzia ipotecaria non ha più effetto tra loro. Ma nei confronti dei terzi, finché l’iscrizione perdura nei registri, quell’ipoteca costituisce un limite potenziale: per questo giuridicamente si considera che serva la cancellazione formale perché l’ipoteca sia estinta erga omnes. La dottrina è divisa tra chi dice “estinzione ipoteca ipso iure col pagamento, cancellazione è solo pubblicità” e chi dice “cancellazione è causa effettiva di estinzione”. Comunque con la legge Bersani, il legislatore ha voluto allineare sostanza e forma, stabilendo che per i mutui l’ipoteca “si estingue automaticamente” alla data del pagamento e il resto è attuazione formale. Quindi la risposta breve: il debito estinto fa venir meno la causa dell’ipoteca, ma la sicurezza giuridica piena si ha solo con la cancellazione. Quindi bisogna attivarsi per ottenerla (o attendere che avvenga automaticamente nel nostro caso).

D: Una volta cancellata, si può ripristinare l’ipoteca per errore?
R: No, è definitiva. Come discusso, la cancellazione è irreversibile. Neppure un giudice può “riattivare” un’ipoteca cancellata erroneamente. L’unica via, se proprio c’è stato un errore e il creditore aveva ancora diritto, è iscrivere una nuova ipoteca (ma se il bene nel frattempo è passato a terzi, il creditore perde il suo grado e può solo chiedere danni). La Cassazione (sent. 33740/2022) ha chiarito che “la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, pur se eseguita per errore o senza presupposti, causa la definitiva estinzione della garanzia; ogni successiva annotazione di cancellazione della cancellazione è priva di effetti”. Perciò stai tranquillo: una volta che la tua ipoteca è cancellata, non tornerà più. Assicurati però che fosse tutto in regola prima di cancellare, perché se per caso ci fosse stato un errore nei pagamenti, il creditore non potrebbe più rifarsi sull’ipoteca (ma potrebbe comunque agire per il credito residuo non garantito).

D: Ho ereditato un immobile che risulta gravato da un’ipoteca di un vecchio mutuo di mio padre ormai estinto. Posso utilizzare la procedura semplificata per cancellarla?
R: Sì, puoi farlo, ma devi passare per chi era il creditore originario. Se il mutuo di tuo padre era bancario ed è stato estinto dopo il 2007, probabilmente la banca avrebbe dovuto già cancellare l’ipoteca. Se ciò non è avvenuto, come erede puoi rivolgerti alla banca chiedendo di provvedere ora (presentando magari i documenti di estinzione). La banca, anche se il termine è scaduto, può ancora inviare la comunicazione tardiva oppure più probabilmente predisporrà un atto di assenso. In alcuni casi l’Agenzia Entrate ha un modulo specifico per gli eredi denominato “Richiesta di consenso alla cancellazione di ipoteca – Contribuente che ha ereditato un immobile”. Questo modulo serve per raccogliere i dati e chiedere formalmente la cancellazione di ipoteche in questi frangenti. Dovrai allegare i documenti che provano l’estinzione (es. quietanze, attestati). Se invece il mutuo era estinto prima del 2007 (quindi all’epoca la banca aspettava voi per fare atto notarile e nessuno lo fece), difficilmente la procedura semplificata si può attivare ora (non c’era obbligo allora). Ma nulla vieta che la banca per cortesia aderisca e mandi comunque la comunicazione anche se tardiva – alcuni lo fanno. Oppure dovrai fare l’atto notarile ora come erede, con consenso della banca (se esiste ancora) o un decreto del giudice in mancanza. Quindi il consiglio: verifica con la banca o i suoi successori; in genere per ipoteche vecchie mai tolte, le banche offrono la cancellazione a spese loro per evitare grane (sanno di aver già incassato all’epoca eventuali costi).

D: Il mutuo è cointestato tra me e il mio ex coniuge, e l’ipoteca è sulla casa di entrambi. Abbiamo finito di pagare: serve che entrambi facciamo qualcosa per cancellare?
R: No, non c’è nulla di particolare. La procedura è unica sulla posizione del mutuo. La banca rilascerà quietanza (intestata a entrambi mutuari) e farà la comunicazione indicando i vostri codici fiscali. Il registro comunicazioni infatti ricerca per codice fiscale del debitore: essendo due, credo si possa cercare con ciascuno e dovrebbe apparire (la normativa non lo dice esplicitamente, ma tecnicamente se più debitori, la comunicazione li elenca). In ogni caso, non dovete fare due richieste separate: l’ipoteca è una e viene cancellata una volta sola.

D: Avevo una seconda ipoteca di grado subordinato sulla casa (oltre a quella del mutuo principale) per un altro finanziamento. Vale la stessa procedura?
R: Sì, se era comunque un finanziamento con banca o intermediario, ogni ipoteca va trattata a sé. Quindi anche la seconda banca, quando hai estinto il secondo prestito, dovrà fare la sua comunicazione e far cancellare la sua ipoteca. Le procedure di cancellazione non guardano al grado: ogni creditore gestisce la propria. Una particolarità: se l’ipoteca di primo grado (mutuo A) viene cancellata e la seconda ipoteca (mutuo B) no perché magari il mutuo B è ancora in corso, l’ipoteca B resterà di “secondo grado” ma di fatto sarà la prima rimasta. Il grado è relativo all’ordine temporale di iscrizione originaria, non cambia formalmente, ma sostanzialmente se la prima non c’è più, la seconda è l’unica rimasta. Comunque questo non influisce sulla procedura: ciascun mutuo estinto = ipoteca relativa cancellata.

D: L’ipoteca si cancella automaticamente anche se il mutuo viene trasferito a un’altra banca (surroga) invece che estinto?
R: In caso di surrogazione del mutuo (Legge n.40/2007, art. 8, la cosiddetta portabilità), non si cancella l’ipoteca originale, perché la surroga consiste proprio nel mantenere la stessa ipoteca trasferendo il credito a nuova banca. Quindi la procedura è diversa: non si estingue il mutuo per davvero ma si surroga, e l’ipoteca prosegue a favore del nuovo creditore. Quindi niente cancellazione in quel momento (evitando costi di nuova iscrizione). Quello che accade è che la banca originaria deve rilasciare una quietanza di avvenuto pagamento con contestuale atto di surrogazione del nuovo mutuante. L’ipoteca rimane iscritta ma viene annotato il cambio di creditore (surroga) dal notaio. Tuttavia, può capitare che una surroga non vada a buon fine o che si scelga di estinguere comunque e rifare ipoteca: in tal caso, se il mutuo originario viene proprio estinto, allora sì scatterebbe la cancellazione Bersani. In pratica:

Se surroghi regolarmente, nessuna cancellazione avviene perché il mutuo prosegue con altro creditore.
Se fai una rinegoziazione interna o porti estinzione con contestuale nuovo mutuo (non surroga formale), allora il vecchio mutuo risulta estinto e va cancellata ipoteca, e se ne iscrive un’altra per il nuovo mutuo (ma oggi conviene fare la surroga per non dover cancellare/iscrivere di nuovo).
Quindi la surroga bypassa la cancellazione perché il legislatore voleva evitare discontinuità di garanzie.

D: Cosa succede se estinguo solo in parte il mutuo? Posso togliere l’ipoteca da uno dei miei immobili lasciando l’altro a garanzia (restrizione di ipoteca)?
R: L’estinzione parziale del debito non comporta cancellazione automatica. L’ipoteca rimane intera finché il debito non è estinto completamente (art. 40-bis richiede estinzione totale). Tuttavia, esiste la possibilità di restrizione dell’ipoteca: se hai più immobili ipotecati e paghi una parte considerevole del mutuo, puoi chiedere al creditore di liberare uno degli immobili mantenendo l’ipoteca sugli altri, purché il valore residuo copra il debito residuo. L’art. 39, comma 5 TUB prevede infatti che una volta pagato 1/5 del debito originario e se la parte restante dei beni garantisce ancora ampiamente, il debitore ha diritto a una riduzione del vincolo. In pratica però la restrizione richiede l’accordo della banca sul come restringere. Se la banca rifiuta arbitrariamente, il debitore può ricorrere al giudice perché valuti la sproporzione (azione di riduzione ipoteca ex art. 2874-2876 c.c.); la Cassazione ha pure sanzionato come illecito l’iscrizione ipotecaria eccessiva rispetto al credito, riconoscendo un abuso se il creditore mantiene garanzie esagerate. L’ABF in alcune decisioni ha ritenuto che la banca debba considerare la richiesta del cliente di restrizione in buona fede. Quindi, se la tua domanda è: posso togliere ipoteca da un immobile prima di finire di pagare tutto? Sì, ma non automaticamente. Devi negoziarlo con la banca e farlo con atto notarile di restrizione (o farlo ordinare dal giudice). La procedura semplificata di Bersani non si applica perché l’obbligazione non è estinta, stai solo rimodulando la garanzia.

D: Vi sono differenze tra ipoteca su immobile privato e ipoteca su bene aziendale o altro tipo di bene (es. nave, aeromobile) riguardo la cancellazione?
R: L’art. 40-bis TUB si riferisce alle ipoteche iscritte nei registri immobiliari (fabbricati e terreni) a garanzia di mutui/finanziamenti. Per ipoteche navali o aeronautiche (che sono iscritte in registri diversi) la legge Bersani non ha previsto nulla di analogo. Quindi, se c’è un’ipoteca su una nave a garanzia di un mutuo nautico, temo che la cancellazione richieda ancora il vecchio metodo (il notaio). Il caso è di nicchia, ma va menzionato che la “cancellazione semplificata” è una procedura pensata per il comparto immobiliare. Idem per i pegno non possessorio (forma nuova di garanzia mobiliare pubblicizzata): la legge specifica che la cancellazione di quel pegno, se avviene, è irreversibile proprio come per le ipoteche, ma non c’è un analogo di Bersani per pegni – lì si cancella su richiesta con assenso del creditore. Quindi l’automatismo rimane circoscritto agli immobili e mutuanti finanziari. Per un imprenditore che avesse ipoteche su beni diversi, si dovranno seguire le regole proprie di ciascun registro.

D: Cosa succede se un’ipoteca resta iscritta ma il credito è prescritto?
R: Un punto sofisticato: supponiamo che per dimenticanza l’ipoteca non sia mai cancellata. Il credito però magari è stato pagato o comunque col tempo è prescritto (es. un decreto ingiuntivo non eseguito entro 10 anni). L’ipoteca come vincolo dura 20 anni dall’iscrizione, rinnovabile. Se il creditore non la rinnova prima della scadenza ventennale, l’ipoteca diventa inefficace (non più opponibile). Ciò non significa che sparisce dal registro: rimarrà iscritta con annotazione di mancata rinnovazione, ma è come scaduta. Per eliminarla definitivamente, serve comunque la cancellazione formale. Dunque, se hai un’ipoteca vecchissima sul tuo immobile, magari sai che il debito è caduto in prescrizione o il creditore è scomparso, potresti fare istanza al giudice mostrando che il credito non è più esigibile e l’ipoteca è scaduta, per farla cancellare. La Cassazione in alcune pronunce (es. Cass. 24130/2011) ha affermato che la prescrizione del credito non estingue automaticamente l’ipoteca fino a quando questa non è cancellata, ma consente al proprietario di agire per far dichiarare l’inefficacia dell’ipoteca stessa. Insomma, anche in quel caso serve un provvedimento o un assenso.

Come si nota, la maggior parte di queste questioni frequently asked trova risposta nella normativa e nella prassi discusse. La cancellazione semplificata ha ridotto enormemente i dubbi per i casi standard (mutuo bancario estinto), mentre per i casi diversi occorre rifarsi alle vie tradizionali, tenendo conto però degli orientamenti giurisprudenziali moderni (sempre più attenti a evitare che un’ipoteca ormai inutile rimanga a pregiudicare il debitore).

Conclusioni

Dal punto di vista del debitore italiano, l’introduzione dell’istanza di cancellazione semplificata dell’ipoteca rappresenta una conquista significativa: elimina un fardello burocratico ed economico che un tempo gravava su chi finiva di pagare un mutuo. Oggi, chiude il mutuo, può confidare che in poche settimane la propria casa tornerà formalmente libera, senza dover fare altro che verificare che tutto sia andato a buon fine. Questa procedura, sebbene ormai “normale” da oltre quindici anni, è un esempio di semplificazione legislativa che ha avuto un impatto concreto sul mercato immobiliare (riducendo i tempi morti tra estinzione mutuo e possibilità di rivendere o rifinanziare) e ha portato l’Italia al passo con altri ordinamenti in termini di sburocratizzazione.

Per i professionisti legali è comunque importante conoscere bene i dettagli normativi (art. 40-bis TUB e correlati) e restare aggiornati sulle pronunce giurisprudenziali che via via hanno chiarito aspetti dubbi: dall’ambito soggettivo (estensione a intermediari atipici come SGR), al carattere irretrattabile della cancellazione, alla responsabilità del creditore in caso di inerzia.

Per i privati e imprenditori debitori, la guida sopra fornisce le coordinate per muoversi in autonomia: sapere che i loro diritti includono l’automatica liberazione dell’immobile e che se ciò non avviene, vi sono strumenti di tutela (diffide, ABF, ecc.). Da non dimenticare inoltre il punto di vista dei terzi acquirenti: un compratore informato saprà leggere una visura dove compare “comunicazione di estinzione in corso” e non farsi spaventare, oppure chiedere garanzie aggiuntive sapendo di cosa si tratta.

In conclusione, la cancellazione semplificata dell’ipoteca opera oggi come un meccanismo quasi silenzioso ma fondamentale nel diritto immobiliare italiano, garantendo quell’allineamento tra realtà e pubblicità che rende più sicure e fluide le transazioni. Conoscere come funziona, in dettaglio e con tutte le eccezioni del caso, è indispensabile per gli operatori del settore e molto utile per qualunque cittadino che accende (e poi estingue) un mutuo sulla propria casa.

Fonti e riferimenti normativa e giurisprudenziali (agg. 2025)

Art. 40-bis D.Lgs. 385/1993 (Testo Unico Bancario) – “Cancellazione delle ipoteche”, introdotto dall’art. 13, D.L. 7/2007 conv. in L.40/2007 (Decreto Bersani-bis). Stabilisce l’estinzione automatica delle ipoteche su mutui bancari e la procedura semplificata (quietanza, comunicazione 30 gg, cancellazione d’ufficio).
Art. 13 D.L. 31/1/2007 n.7 conv. L. 40/2007 – Norma di introduzione della procedura semplificata (Bersani), poi confluita nel TUB. Commi 8-sexies e seguenti disciplinavano obblighi di quietanza e comunicazione.
Codice Civile: artt. 2847, 2878 n.3, 2882-2884 c.c. – Disposizioni codicistiche in materia di cancellazione di ipoteca: consenso del creditore o sentenza passata in giudicato per cancellare (2847); cause di estinzione dell’ipoteca tra cui estinzione dell’obbligazione (2878 n.3); provvedimenti giudiziali per cancellazione (2882-2884). Derogate o integrate dalla normativa speciale per mutui.
Circolare Agenzia del Territorio n. 12/T (8 nov 2007) – Istruzioni sulla cancellazione semplificata. Chiarisce contenuto comunicazione (includere dati creditore originario se diverso) e altre modalità operative.
Circolare Agenzia del Territorio n. 13/T (20 nov 2007) – Ulteriori disposizioni operative su cancellazione ipoteche ex L.40/07 (procedure per uffici, tempistiche d’ufficio).
Risoluzione Agenzia Entrate – Direzione Centrale Servizi Catastali e Pubblicità Immobiliare prot. 326973/2023 (parere a istanza di interpello, 2024) – Ha chiarito l’applicabilità art. 40-bis TUB alle SGR che gestiscono crediti da mutui: le SGR sono intermediari finanziari ai fini del TUB, quindi obbligate alla procedura semplificata. Conferma inoltre che l’obbligo di comunicazione grava sul creditore attuale (cessionario) e non solo originario.
FiscoOggi – “Verifica cancellazione ipoteca”, rubrica La Posta, 8/11/2023 – Articolo Q&A dell’Agenzia Entrate che spiega come controllare online l’avvenuta cancellazione di un’ipoteca volontaria e ricorda che la comunicazione di estinzione dev’essere inviata telematicamente dal creditore al registro immobiliare. Descrive il servizio di Interrogazione registro comunicazioni e le modalità di accesso (online via area riservata/Sister o allo sportello con apposito modello).
Cassazione Civile, Sez. II, 24 giugno 2022, n. 20434 – Ordinanza che affronta il tema “estinzione del mutuo bancario e cancellazione dell’ipoteca”. Sottolinea che tra creditore e debitore l’ipoteca si estingue con l’obbligazione, ma verso terzi serve la cancellazione formale per evitare pregiudizi. Illustra due tesi dottrinali (ipso iure vs effetto costitutivo della cancellazione), e richiama la disciplina speciale art. 40-bis TUB: ipoteca si estingue automaticamente all’estinzione del debito, obbligo quietanza e comunicazione 30 gg, possibile opposizione per motivo ostativo, etc..
Cassazione Civile, Sez. III, 16 novembre 2022, n. 33740 – Sentenza sul carattere irreversibile della cancellazione ipotecaria. Caso di cancellazione annotata per errore e poi “cancellazione della cancellazione” tentata dal Conservatore. La Corte ha stabilito che: una volta cancellata l’iscrizione, l’ipoteca è definitivamente estinta; una successiva annotazione che dichiara l’errore non può far rivivere l’ipoteca. Viene evidenziato l’interesse pubblico alla stabilità dei registri immobiliari e la tutela dell’affidamento dei terzi. Il creditore eventualmente leso da una cancellazione erronea può solo agire per danni verso lo Stato ex art. 232-bis disp. att. c.c..
Cassazione Civile, Sez. I, 21 febbraio 2023, n. 4741 – Pronuncia riguardante i fondi d’investimento (FIA) e SGR in relazione ai rapporti giuridici. Richiamata nel parere Entrate 2023, afferma la legittimazione della SGR ad agire in giudizio in nome del fondo e la sua qualifica di parte sostanziale. Tale principio è stato usato per argomentare che la SGR può anche effettuare la comunicazione ex 40-bis TUB.
Cassazione Civile, Sez. III, 13 dicembre 2021, n. 39441 – Sentenza di interesse correlato: ha sancito che il creditore che iscrive ipoteca giudiziale in misura eccessiva rispetto al credito commette atto illecito ex art. 2043 c.c., con obbligo di risarcire i danni al debitore. Supera precedenti contrari, affermando il principio di proporzionalità tra credito e garanzia. Questo rientra nelle tutele del debitore contro abusi nelle iscrizioni ipotecarie (pur non riferita a cancellazione, segnala un orientamento favorevole al debitore).
Decisioni Arbitro Bancario Finanziario (ABF) – Vari collegi ABF hanno affrontato reclami su ritardi nella cancellazione di ipoteca:
- ABF Collegio di Napoli, dec. n. 536/2010: già nel 2010 evidenziava l’obbligo della banca di provvedere alla cancellazione semplificata e l’attesa dei 30 giorni.
- ABF Collegio di Bologna, dec. n. 13112/2017: caso di richiesta di restrizione ipoteca, la banca rifiuta per inadempimento del cliente. Ricostruisce l’art. 39 TUB e dintorni (non direttamente su cancellazione, ma sul tema garanzie post pagamento parziale).
- ABF Collegio di Torino, dec. n. …: (dal file indicato) presumibilmente tratta di un caso di richiesta di quietanza con consenso alla cancellazione e inerzia.
- In generale le decisioni ABF confermano che il cliente può aspettarsi diligenza dalla banca nel cancellare e può ottenere ristori in caso di danno da ritardo.

Hai un’ipoteca iscritta dopo una cartella pagata? Fatti Aiutare da Studio Monardo

L’ipoteca esattoriale è una misura spesso applicata dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione per tutelarsi in caso di cartelle non pagate.
Tuttavia, se il debito è stato estinto o annullato, l’iscrizione ipotecaria non ha più motivo di esistere.
In questi casi puoi richiedere la cancellazione semplificata dell’ipoteca con una procedura rapida e senza dover passare dal giudice.

Cos’è l’istanza di cancellazione semplificata?

È una richiesta formale che si presenta all’Agenzia delle Entrate-Riscossione per ottenere la rimozione dell’ipoteca iscritta su un immobile in modo semplificato, quando:

Il debito oggetto dell’ipoteca è stato pagato per intero
La cartella è stata annullata in autotutela o dal giudice
La procedura esecutiva è stata dichiarata inefficace
L’iscrizione è scaduta o nulla per legge

Una volta accolta, l’agente provvede a comunicare la cancellazione direttamente alla Conservatoria.

Come si presenta l’istanza?

La richiesta può essere presentata:

Online tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione, con SPID o credenziali
A mezzo PEC con allegata la documentazione
Di persona presso uno sportello territoriale

Serve allegare:

Copia della cartella o del provvedimento di annullamento/pagamento
Visura catastale o ipotecaria dell’immobile
Documento di identità del richiedente
Eventuale delega, se presentata da un professionista

L’agenzia ha 30 giorni per rispondere. In caso di silenzio o diniego, si può agire giudizialmente.

🛡️ Come può aiutarti l’Avvocato Giuseppe Monardo

📂 Verifica i presupposti per richiedere la cancellazione semplificata
📑 Redige e invia l’istanza completa in forma corretta
⚖️ Ti assiste in caso di mancata risposta o rigetto ingiustificato
✍️ Presenta ricorso per cancellazione forzata se l’ipoteca è illegittima
🔁 Ti tutela anche nel caso in cui siano presenti altre iscrizioni pregiudizievoli

🎓 Le qualifiche dell’Avvocato Giuseppe Monardo

✔️ Avvocato esperto in riscossione esattoriale e contenzioso tributario
✔️ Iscritto come Gestore della crisi presso il Ministero della Giustizia
✔️ Difensore di privati e imprenditori nella tutela del patrimonio immobiliare
✔️ Consulente per liberare beni da ipoteche, fermi e vincoli illegittimi

Conclusione

Se il debito è stato pagato o annullato, l’ipoteca deve essere cancellata.
Con l’Avvocato Giuseppe Monardo, puoi eliminare l’iscrizione in modo rapido, legale e definitivo, proteggendo il tuo immobile e il tuo valore patrimoniale.

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La consulenza fisica, a differenza di quella digitale, viene organizzata a partire da due settimane dal primo contatto.

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