Hai un’azienda in difficoltà e ti stai chiedendo se dare l’attività in affitto possa essere una soluzione temporanea per evitare il fallimento? Oppure sei un imprenditore interessato a prendere in gestione un’azienda in crisi e vuoi sapere quali rischi e tutele ci sono per chi affitta?

L’affitto di azienda è uno strumento molto utilizzato in situazioni di crisi per mantenere in vita l’attività, tutelare i posti di lavoro e guadagnare tempo per una riorganizzazione. Ma è importante capire quando conviene, come si struttura il contratto e quali effetti ha sulle responsabilità e sul patrimonio dell’imprenditore.

Vediamo come funziona e cosa valutare attentamente.

Cos’è l’affitto di azienda?
È un contratto con cui l’imprenditore (affittante) concede a un altro soggetto (affittuario) la gestione dell’azienda, o di un suo ramo, in cambio di un canone. L’affittuario assume il rischio dell’attività e ne gestisce tutte le funzioni operative, mentre la proprietà resta in capo al titolare originario.

Quando può essere utile in caso di crisi?
L’affitto può servire a:

• evitare la chiusura immediata in attesa di una soluzione definitiva;
• mantenere continuità aziendale, utile anche per accedere a strumenti come il concordato;
• proteggere l’avviamento e i contratti in essere;
• congelare parte delle passività, evitando il peggioramento del debito.

In alcuni casi, si affitta l’azienda in vista di una futura vendita, oppure per permettere ai creditori di valutarne la redditività.

Chi risponde dei debiti aziendali durante l’affitto?
Attenzione: l’affitto non trasferisce i debiti all’affittuario. Questi resta responsabile solo per quelli strettamente connessi alla gestione corrente, mentre i debiti pregressi restano in capo all’affittante. Tuttavia, se l’affitto è seguito da una cessione definitiva, i creditori potrebbero far valere diritti di opposizione o chiedere garanzie.

Cosa succede ai dipendenti?
Se l’affitto riguarda l’intera azienda, i rapporti di lavoro proseguono automaticamente con l’affittuario, il quale subentra anche nei relativi obblighi contributivi. È essenziale regolare bene la posizione INPS e INAIL per evitare contestazioni future.

Ci sono rischi o vincoli particolari?
Sì, soprattutto se l’impresa è già in procedura o sotto sorveglianza del tribunale. In questi casi, l’affitto deve essere autorizzato, e spesso viene accompagnato da clausole di salvaguardia o da un piano di risanamento. È importante che il contratto sia redatto con attenzione, per tutelare entrambe le parti.

Questa guida dello Studio Monardo – avvocati esperti in crisi d’impresa, affitto e cessione aziendale – ti spiega come funziona l’affitto d’azienda in caso di difficoltà economiche, quali sono le opportunità e i rischi, e cosa possiamo fare per aiutarti a gestire questa fase delicata in modo strategico e sicuro.

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Introduzione

L’affitto d’azienda costituisce uno strumento giuridico importante in situazioni di crisi d’impresa, in quanto permette di mantenere l’attività produttiva e i livelli occupazionali, generando al tempo stesso risorse finanziarie da destinare ai creditori. In particolare, il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14) riconosce esplicitamente l’affitto d’azienda come strumento di continuità indiretta nelle procedure concorsuali. Esso è previsto sia nel concordato preventivo (art. 84, comma 2) che nella liquidazione giudiziale (artt. 184 e 212), con discipline specifiche. L’obiettivo è evitare la “dispersione irreversibile” del patrimonio aziendale interrompendo l’attività imprenditoriale, conservando il valore dell’avviamento e dei rapporti commerciali.

L’affitto d’azienda in crisi consente al debitore di proseguire l’attività (o di farla proseguire da terzi) pur ottenendo liquidità immediata e preservando posti di lavoro. In questa guida esaminiamo la normativa di riferimento (Codice della crisi, modifiche recenti, prassi giurisprudenziale) e i principali strumenti di risanamento (composizione negoziata, concordato preventivo, accordi di ristrutturazione, liquidazione giudiziale) con focus sull’utilizzo dell’affitto d’azienda dal punto di vista del debitore. Vengono inoltre presentati esempi pratici nei settori del commercio, ristorazione, manifattura, servizi ed edilizia, insieme a fac-simili di clausole contrattuali e atti giudiziari. Infine, una sezione di FAQ risponde ai dubbi più frequenti e una tabella comparativa riassume le caratteristiche dei vari strumenti.

Quadro normativo di riferimento e aggiornamenti

Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII) (D.Lgs. 14/2019) ha introdotto una disciplina organica della crisi, in attuazione della legge 155/2017. L’affitto d’azienda vi è menzionato in più articoli chiave: nel concordato preventivo (art. 84 comma 2, art. 91 comma 1), nella liquidazione giudiziale (artt. 184 e 212) e nel programma di liquidazione (art. 213). Il legislatore ha previsto che il concordato con continuità possa fondarsi anche su contratti di affitto (anche stipulati anteriormente) purché funzionali alla presentazione del ricorso. Il Codice prevede inoltre procedure competitive di vendita/affitto (art. 94 comma 5) e meccanismi di prelazione favorevoli all’affittuario (art. 212 CCII).

Nel corso del 2024 sono state apportate modifiche correttive: il D.Lgs. 136/2024 (“terzo correttivo al CCII”, GU n. 227/2024) ha aggiornato vari aspetti delle procedure di composizione negoziata, accordi di ristrutturazione e concordati. Pur non modificando specificamente gli articoli sull’affitto d’azienda, il correttivo ha semplificato adempimenti e introdotto novità sulle misure protettive e fiscali. Ad esempio, è stata ampliata la flessibilità nelle “misure ritenute opportune” in sede di composizione negoziata (v. punto 5 della relazione illustrativa del correttivo) e introdotta la possibilità di accordi transattivi fiscali anche nella composizione negoziata. È dunque opportuno tenere conto di tali aggiornamenti soprattutto per gli aspetti procedurali (ad es. temine di 180 giorni per la composizione negoziata) e per le novità in tema di moratoria fiscale.

Normativa principale richiamata: D.Lgs. 14/2019 (Codice della crisi) – art. 84 (continuità concordato preventivo), 91 (offerte concorrenti e affitto), 94 (effetti domanda di concordato), 184 (contratto di affitto d’azienda in liquidazione), 212 (esercizio provvisorio e affitto d’azienda in liquidazione). D.Lgs. 136/2024 (decreto correttivo). Codice Civile, artt. 2555-2560 (nozione e disciplina del contratto di affitto d’azienda), art. 1372 (obbligo di eseguire i contratti). Giurisprudenza: Cass. civ., sez. I, 1.3.2022 n. 6772 (compatibilità affitto e concordato preventivo in continuità), Cass. civ. sez. I, 2.11.2022 n. 32280 (affitto e stato di insolvenza). Dottrina recente: P. Barisone, L’affitto di azienda quale operazione strumentale alla soluzione della crisi, Euroconference (eCNews) 7.2.2025, M. Mandrioli, La vicenda circolatoria dell’azienda nella composizione negoziata (Giustizia Civile, dic. 2024), ecc.

Il contratto di affitto d’azienda: definizione e contenuto minimo

L’affitto d’azienda è disciplinato dagli artt. 2555-2560 c.c.: con tale contratto il concedente (proprietario) trasferisce in godimento al conduttore (affittuario) il complesso aziendale, che consiste in un insieme di beni organizzati per l’esercizio dell’impresa. Va ribadito che non si tratta di vendita: l’affittuario non acquista la proprietà, ma solo il diritto di gestire l’attività dietro pagamento di un canone. Il contratto deve essere redatto in forma scritta (art. 2556 c.c.) ed è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Clausole essenziali: il CCII prevede particolari requisiti quando l’affitto è concluso dal curatore nell’esercizio provvisorio (art. 212 CCII). In particolare il contratto deve garantire al curatore (e dunque ai creditori) la massima tutela durante l’affitto. Una sintesi delle clausole “minime” (derivate dall’art. 212 CCII) include:

• Diritto di ispezione: il curatore (o debitore autorizzato) può accedere all’azienda in qualsiasi momento per verificarne lo stato (v. art. 212, comma 3).
• Garanzie patrimoniali: l’affittuario presta adeguate garanzie bancarie o fideiussorie per tutte le obbligazioni contrattuali e legali derivanti dall’affitto.
• Facoltà di recesso: il contratto deve prevedere il diritto del curatore di recedere (sentito il comitato dei creditori) con corresponsione di un “giusto indennizzo” all’affittuario, da iscrivere in prededuzione.
• Durata congrua: la durata dell’affitto deve essere compatibile con le esigenze della liquidazione (di norma contenuta entro pochi anni).
• Prelazione: opzionalmente può essere prevista una prelazione a favore dell’affittuario nell’eventuale vendita successiva dell’azienda o ramo, secondo la procedura prevista dall’art. 212, comma 5.
• Rettrocessione: alla cessazione dell’affitto, l’azienda (o ramo) rientra nella procedura senza che il patrimonio procedurale risponda dei debiti maturati durante l’affitto.

Clausole tipiche del contratto di affitto d’azienda in crisi: il curatore inserisce nel contratto condizioni che assicurino, ad esempio, il diritto di ispezione dell’azienda, adeguate garanzie patrimoniali dell’affittuario e la facoltà per il curatore di recedere con indennizzo, così da bilanciare continuità gestionale e tutela dei creditori.*

Dal punto di vista fiscale, l’affitto d’azienda rimane regolato dalle norme ordinarie (imposte sui contratti, IVA sui canoni) salvo eventuali agevolazioni fiscali introdotte ad hoc per le procedure di crisi (ad es. detrazioni su compensi degli organi della crisi). Le parti dovranno definire nel contratto anche gli obblighi del concedente (ad es. consegna documenti aziendali, autorizzazioni) e dell’affittuario (pagamento del canone, conservazione degli asset, rispetto del personale).

Strumenti di risanamento della crisi e affitto d’azienda

1. Composizione negoziata della crisi d’impresa

La composizione negoziata (DLgs 147/2020 e ss.) è una procedura stragiudiziale volta alla continuità dell’impresa. È gestita dall’imprenditore con la nomina di un esperto indipendente (OCC – Organo di Composizione della Crisi) che agevola le trattative con i creditori. In tale contesto l’affitto d’azienda viene considerato un atto di straordinaria amministrazione che l’imprenditore può disporre anche con l’assenso dell’esperto. Non è necessario il preventivo via libera del tribunale, perché l’art. 22 CCII (che disciplina le autorizzazioni del giudice) opera esclusivamente per le ipotesi di trasferimento dell’azienda (cessione). In altre parole, durante la composizione negoziata il debitore può contrattare un affitto d’azienda senza istanze giudiziali formali: sarà l’esperto a valutare l’operazione, e i creditori a essere eventualmente coinvolti nelle trattative.

Tuttavia, se l’affitto è finalizzato a un trasferimento dell’azienda “in qualunque forma” (ad es. come passaggio propedeutico a una vendita o conferimento), il tribunale può comunque intervenire ai sensi dell’art. 22, lett. d) CCII. Ad esempio, per realizzare appieno la concorrenza tra potenziali acquirenti, l’istante potrebbe richiedere un decreto autorizzativo che prescriva procedure competitive di selezione (c.d. “gara competitiva”), analogo a quanto avviene nel concordato preventivo (v. art. 91, 94 CCII). In sede negoziale, comunque, l’operazione viene sempre gestita in forma contrattuale privata e priva degli effetti tipici delle cessioni forzose.

Esempio d’uso: un’impresa di commercio al dettaglio in crisi può sottoscrivere un contratto di affitto d’azienda (di durata limitata) con un operatore terzo disposto a rilanciare l’attività in una regione diversa. L’esperto OCC vigila sull’adeguatezza del piano e sull’osservanza delle forme (pubblicità dell’offerta, trasparenza del canone, conservazione dei posti di lavoro). Se la trattativa riesce, i creditori vengono coinvolti nell’approvare l’accordo di ristrutturazione negoziale, che include i termini dell’affitto e il piano di soddisfacimento.

2. Concordato preventivo (con continuità e liquidatorio)

Nel concordato preventivo il debitore presenta un piano ai creditori che può prevedere la prosecuzione dell’attività (continuità) o la sola liquidazione del patrimonio. L’art. 84 c.2 CCII esplicita che la “continuità indiretta” può realizzarsi tramite affitto d’azienda, cessione, usufrutto o conferimento a nuovo gestore, anche se il contratto era stato stipulato prima della domanda. Ciò significa che un affitto d’azienda anteriore all’apertura del concordato si considera “funcionale al piano” e non preclude la qualificazione in continuità (Cass. 6772/2022). La Suprema Corte ha confermato che, anche se al momento del ricorso l’azienda è condotta da un terzo (affittuario), il concordato in continuità resta configurabile, poiché l’affitto rappresenta uno strumento di mantenimento degli “intangibles” aziendali (avviamento, know-how).

Il piano concordatario può inserire offerte irrevocabili di affitto d’azienda (o cessione) di per sé migliorative. In base all’art. 91 CCII, se il piano contiene un’offerta vincolante di trasferimento dell’azienda o di un ramo (anche in affitto), il tribunale deve darne ampia pubblicità e sollecitare proposte concorrenti. Questa procedura competitiva – in pratica una gara fra più offerenti – vale anche per l’affitto. Se il debitore ha stipulato in precedenza un contratto di affitto con finalità di cessione futura, anche in questo caso si applica la disciplina “dell’offerta vincolante” (art. 91 c.2).

Dal deposito della domanda fino all’omologazione, il concordato sospende le azioni esecutive (salvo qualche eccezione) e lascia il debitore in pari poteri di amministrazione. Tuttavia gli atti “eccedenti ordinaria amministrazione” (come l’alienazione o affitto di azienda) richiedono autorizzazione giudiziale secondo art. 94 c.2-4 CCII, a meno che siano funzionali al miglior soddisfacimento dei creditori e autorizzati dal tribunale. Le operazioni autorizzate (tra cui affitto/cessione di azienda) devono essere poi effettuate tramite procedure competitive, con stima e pubblicità adeguata. In sostanza, mentre la proposta di affitto può essere presentata dal debitore, la sua effettiva esecuzione in continuità richiede trasparenza e concorrenza tra gli offerenti.

Esempio d’uso: un’impresa di ristorazione con perdite ricorrenti può chiedere il concordato in continuità proponendo di affittare i suoi ristoranti a un nuovo gestore con opzione di acquisto (affitto-ponte). Il piano conterrà il canone dell’affitto e le garanzie sulla conservazione dei posti di lavoro. Se un altro soggetto offre di rilevare i ristoranti (in acquisto o in affitto) a condizioni migliori, il tribunale attiva la procedura competitiva (art. 91). Al termine, il piano viene omologato con il nuovo affittuario e il curatore cedente rimane sollevato dai debiti futuri dell’attività, in conformità con art. 212 CCII.

3. Accordi di ristrutturazione dei debiti

Gli accordi di ristrutturazione dei debiti (artt. 57-61 CCII) sono contratti plurilaterali, stipulati fuori dal tribunale ma sottoponibili a omologazione. L’imprenditore in crisi può proporre piani di risanamento che includano modalità di proseguire l’attività, anche attraverso affitto d’azienda. Non esistono disposizioni specifiche sull’affitto negli accordi, ma essendo strumento negoziale privatistico l’affitto può essere inserito come una clausola di cedimento temporaneo dell’azienda a un partner finanziario. Ad esempio, per chi ha difficoltà finanziarie potrebbe trovare un investitore che affitti l’azienda versando un canone, impegnandosi ad assorbire parte del debito o a fornire risorse fresche. L’accordo di ristrutturazione, corredato da un’attestazione professionale, disciplinerà le modalità di esecuzione di tale affitto e le garanzie correlate.

Poiché gli accordi devono rispettare le maggioranze assembleari previste (creditori almeno 60% o soglie minori se agevolati), l’affitto di azienda incluso nel piano dev’essere accettato dai creditori. In caso di omologazione, l’accordo vincola tutti i creditori aderenti (e i loro successori). In caso contrario, o in mancanza di accordo, l’azienda rimane gestita dal debitore senza variazioni. Va anche ricordato che l’art. 212 bis c.c. (ancora applicabile nei limiti, combinato con CCII) consente ai creditori di opposizione nell’accordo di sollevare eccezioni relative alle clausole anomale.

Esempio d’uso: un’azienda di servizi con debiti bancari esposti propone ai creditori un piano di risanamento in cui il fondo creditore Alfa finanzia l’operazione assumendosi l’affitto dell’azienda per 2 anni (canone congruo + impegno a riservare quota dei ricavi per il rimborso del debito). I creditori votano l’accordo con percentuali di legge e il tribunale lo omologa. Dopo l’esito positivo (omologa), Alfa subentra nella gestione e destina parte degli incassi per pagare i creditori chirografari secondo quanto pattuito. Se invece l’accordo fallisce, rimane l’opzione di avviare il concordato o la liquidazione giudiziale ordinaria.

4. Liquidazione giudiziale

In liquidazione giudiziale (prima fallimento, poi denominazione), l’attività imprenditoriale è tendenzialmente sospesa e il curatore liquida i beni per soddisfare i creditori. Anche qui l’affitto d’azienda riveste un ruolo specifico. L’art. 184 CCII stabilisce che l’apertura della liquidazione non scioglie automaticamente il contratto di affitto in essere: il curatore può recedere entro 60 giorni pagando un equo indennizzo all’affittuario. Tale indennizzo diventa credito concorsuale (prededuzione). Se il curatore sceglie di mantenere in vita l’affitto (o se ne trova uno nuovo), deve rispettare i vincoli dell’art. 212.

L’art. 212 CCII disciplina l’affitto dell’azienda (o di rami) durante l’esercizio provvisorio della liquidazione. Il curatore può proporre al giudice delegato l’affitto dell’azienda a terzi (o di un ramo), con il parere favorevole del comitato dei creditori, se ciò è utile per una migliore vendita futura. La scelta dell’affittuario avviene con procedure competitive e pubblicità (secondo art. 216 CCII). Il contratto deve contenere le clausole tutelative già ricordate (ispezione, garanzie, recesso, durata compatibile, prelazione). È inoltre previsto, in caso di retrocessione alla liquidazione, l’esonero del curatore dalle obbligazioni contratte dall’affittuario (in deroga agli artt. 2112 e 2560 c.c.): ciò significa che i debiti generati dall’affitto fino alla retrocessione ricadono sul patrimonio dell’affittuario, non sugli attivi della procedura.

Esempio d’uso: in un’impresa manifatturiera dichiarata in liquidazione controllata, il curatore individua un investitore disposto ad affittare l’intera azienda per 2 anni, mantenendo i 50 dipendenti, al fine di produrre su ordinazione in regime di “lean manufacturing”. Il Tribunale autorizza l’operazione (ai sensi art. 212 CCII). Vengono inserite nel contratto le garanzie patrimoniali e il diritto di recesso del curatore (con indennizzo). Alla conclusione dell’affitto, i macchinari e l’avviamento rientrano nella liquidazione e gli ordini in corso vengono evasi, massimizzando il ricavo per i creditori.

Fac-simile di clausole contrattuali e atti giuridici utili

Contratto di affitto d’azienda (clausole esemplificative): come accennato, in sede concorsuale è fondamentale inserire nel contratto clausole tutelative del concedente/curatore. Ecco alcuni esempi tipo (formulazioni indicative):

• “Il concedente si riserva di effettuare, in qualsiasi momento, ispezioni e verifiche contabili presso l’azienda oggetto di affitto, anche senza preavviso.” (diritto di ispezione).
• “L’affittuario costituisce, entro [termine], adeguate garanzie a favore del curatore (p.e. fideiussione o deposito cauzionale) per coprire tutte le obbligazioni derivanti dal contratto e dalla legge.” (garanzie obbligatorie).
• “Il concedente/curatore potrà recedere unilateralmente dal contratto, previo parere del comitato dei creditori, versando all’affittuario un indennizzo equo, determinato in caso di discordanza dal giudice delegato.” (clausola di recesso).
• “La durata dell’affitto è fissata in [es.: 2 anni], compatibile con le esigenze di liquidazione dell’azienda; al termine potrà essere esercitata la prelazione di cui al comma 5 art. 212 CCII.” (durata e prelazione).
• “Allo spirare del termine di affitto o in caso di recesso, l’azienda sarà retrocessa nella liquidazione giudiziale del concedente con esonero di quest’ultimo da ogni responsabilità per i debiti contratti dall’affittuario fino alla data di retrocessione.” (clausola di retrocessione ed esonero).

Istanza di autorizzazione del tribunale (es. art. 22 CCII): se, nel contesto di composizione negoziata, il debitore intende effettuare un’operazione traslativa (es. cessione o affitto “finalizzato a cessione”), può essere necessaria la “delega” del giudice. Un fac-simile di istanza potrebbe recitare:

“Tribunale di [•] – Ufficio del Giudice Delegato alla composizione negoziata. In composizione negoziata (art. 18 ss. CCII), il sottoscritto [Nome], debitore in [banca dati] e imprenditore, rappresentato dall’OCC Dott. [Nome], espone che intende trasferire l’azienda [descrizione] in favore del sig. [Nome], in affitto oneroso, ai sensi dell’art. 22 lett. d) CCII. La misura risulta funzionale al miglior soddisfacimento dei creditori, come dettagliato nell’allegato piano di risanamento. Chiede pertanto autorizzazione giudiziale ai sensi dell’art. 22 CCII e eventuali misure “opportune” (come procedura competitiva) per lo svolgimento della gara di selezione dell’affittuario. In fede…”

Analoghe istanze possono accompagnare la domanda di omologa di concordato o ristrutturazione che includa offerte di affitto: si indica nel ricorso il contratto stipulato o proposto e si chiede che il Tribunale disponga le forme competitive (art. 91-94 CCII).

Confronto tra gli strumenti di crisi (tabelle)

Strumento	Affitto d’azienda ammesso	Autorizzazione giudiziale	Normativa di riferimento	Ruolo curatore/esperto
Composizione negoziata	Sì, come atto straordinario gestionale	No, salvo trasferimenti “in qualsiasi forma” (art.22 CCII: cessione)	Art. 18-25 CCII (art.21, art.22)	L’imprenditore/curatore stipula affitto; supervisione dell’OCC (art.21 CCII).
Concordato preventivo – Continuità	Sì, come mezzo di continuità indiretta	Sì, il tribunale autorizza, richiede procedure competitive (artt. 91, 94 CCII)	Art. 84, 91, 94 CCII; art. 186-bis L.F.	Debitore presenta il piano con affitto; tribunale vigila (commissario).
Accordi di ristrutturazione	Sì, può essere incluso nel piano negoziale	L’autorizzazione non formale, ma l’adesione dei creditori è necessaria (omologazione)	Art. 57-61 CCII (acc. ristrutturaz.)	Debitore/curatore negozia l’affitto; organi procedura attestano e omologano.
Liquidazione giudiziale	Sì, affitto in esercizio provvisorio (art. 212 CCII)	L’art. 212 deve essere autorizzato dal giudice delegato (comma 1)	Art. 184-212 CCII	Curatore propone e stipula l’affitto; comm. creditori esprime pareri; giudice delegato autorizza.

Nella tabella si confrontano le modalità operative: in composizione negoziata l’affitto non richiede un decreto formale (agisce l’imprenditore con OCC), mentre nel concordato e nella liquidazione sono previste autorizzazioni e gare competitive (per garantire trasparenza e massimizzazione del ricavato). In ogni caso, l’affitto deve perseguire la miglior soddisfazione dei creditori (principio di proporzionalità).

Casi pratici per settore

• Commercio (negozi al dettaglio): un’impresa commerciale in crisi (es. abbigliamento) può affittare l’intera azienda o una sua filiale a un terzo investitore per evitare la chiusura. Grazie all’affitto, l’impresa concede il suo marchio e avviamento mantenendo un canone ricorrente; i fornitori ottengono un’entrata iniziale e il personale continua a lavorare per l’affittuario. Questo può avvenire sia in sede di concordato (coinvolgendo i creditori nella planificazione) sia in composizione negoziata (ove si tratta privatisticamente).
• Ristorazione: un ristorante o catena in difficoltà può affittare i propri locali e dipendenti a un operatore terzo (anche straniero) che assicuri continuità del business. Ad esempio un gruppo straniero di ristorazione italiana potrebbe affittare un ristorante italiano in Italia per rilanciarlo. L’affitto permette al titolare italiano di restare socio o di uscire gradualmente (es. con opzione di vendita finale) ma evita la chiusura immediata. Il piano può essere veicolato in concordato in continuità o in accordo di ristrutturazione con l’apporto di capitale fresche. In liquidazione giudiziale, il curatore potrebbe esperire una gara per l’affitto del ramo (ristorante) prima di vendere macchinari e marchio.
• Manifattura (industria): un’azienda manifatturiera con ordinativi inevasi e problemi di liquidità può affittare gli stabilimenti a un’altra impresa del settore. L’affittuario continuerà a lavorare gli impianti, onorare i contratti e servire i clienti, versando un canone che viene destinato ai creditori. Questo strumento garantisce che le linee produttive non restino ferme (risparmiando costi di riavvio) e che le relazioni industriali (art. 2112 c.c. sui lavoratori) continuino. Il contratto fisserà clausole di garanzia, controllo qualità e diritto di recesso/indennizzo come previsto dall’art. 212 CCII.
• Servizi (ICT, consulenza): società di servizi o studi professionali possono affittare l’azienda (o parte di essa) a partner commerciali. Ad esempio una società di consulenza in crisi può affittare il proprio portafoglio clienti e progetto in corso a un’altra società di consulenza, così da evitare la perdita di commesse. Il debito residuo viene gestito nei piani di ristrutturazione o concordato, mentre il personale rimane operativo.
• Edilizia/Costruzioni: un’impresa edile con cantieri in corso può affittare l’azienda ad un’altra impresa (o consorzio) per continuare i lavori. Tale formula (affitto di ramo d’azienda) è spesso preferita rispetto alla cessione pura per non interrompere i cantieri; l’affittuario paga un canone e assume i debiti relativi al progetto, mentre il concedente mantiene la proprietà delle società di costruzione. Spesso si utilizza nell’ambito di procedure concordatarie dove la continuità dei lavori è vitale. Il contratto di affitto potrà inserire apposite clausole di portafoglio ordini ed esenzione da responsabilità sulla parte ceduta.

Questi esempi pratici evidenziano come l’affitto d’azienda possa adattarsi ai diversi contesti settoriali: in tutti i casi chi affitta ottiene il nucleo operativo dell’impresa, mentre il debitore (o curatore) raccoglie risorse immediate. Dal punto di vista giuridico, ogni operazione necessita di un’attenta pianificazione contrattuale e talvolta di provvedimenti giudiziali (come visto) per rispettare la normativa concorsuale.

Domande e risposte frequenti (FAQ)

D: L’affitto di azienda conclude automaticamente con l’apertura di una procedura concorsuale (fallimento/liquidazione)?
R: No. Ai sensi dell’art. 184 CCII, l’apertura della liquidazione (fallimento) non scioglie l’affitto in corso; il curatore può recedere, ma finché non lo fa il contratto resta efficace. Anzi, secondo Cass. 32280/2022 un affitto in essere non costituisce di per sé condizione di scioglimento o liquidazione dell’impresa: l’impresa si considera in crisi se non è più in grado di pagare regolarmente i debiti, indipendentemente da un affitto. Quindi l’affitto può continuare fintanto che il curatore lo ritiene utile.

D: Posso stipulare un affitto d’azienda anche se ho già avviato un concordato preventivo?
R: Sì. L’art. 84 CCII (continuità indiretta) consente che l’affitto in essere (o stipulato contestualmente) sia inserito nel piano di concordato a condizione che sia funzionale alla presentazione del ricorso. La Cassazione (sent. 6772/2022) ha confermato che il concordato in continuità è compatibile anche se l’azienda, al momento della domanda, risulta esercitata da un terzo (affittuario). Bisogna comunque rispettare i limiti di legittimità: il contratto non deve mirare unicamente a svuotare l’azienda di beni essenziali (Cass. 6772/2022), e l’affitto deve rientrare in un piano verosimile di risanamento.

D: Occorre l’autorizzazione del tribunale per affittare l’azienda in composizione negoziata?
R: In generale no. La composizione negoziata prevede che l’imprenditore (o debitore) compia gli atti di gestione straordinaria sotto il controllo dell’esperto (OCC). L’art. 22 CCII richiede l’autorizzazione giudiziale solo per “trasferimenti dell’azienda in qualunque forma” (comma 1, lett. d), finalizzato ad escludere il divieto di alienazione ex art. 2560 c.c.). Secondo dottrina recente, l’affitto d’azienda puro non rientra nelle ipotesi di cui all’art. 22 (perché questo è tarato sulle cessioni/trasferimenti di proprietà), quindi di norma non serve istanza. Tuttavia, se l’affitto è propedeutico a una cessione definitiva (cd. “affitto-ponte”), il debitore può comunque chiedere l’autorizzazione giudiziale per formalizzare le condizioni dell’operazione.

D: Che garanzie deve fornire l’affittuario in un procedimento concorsuale?
R: Secondo l’art. 212 CCII, il contratto di affitto stipulato dal curatore deve prevedere “idonee garanzie” per tutte le obbligazioni dell’affittuario. In pratica l’affittuario dovrà costituire garanzie (es. fideiussioni, polizza assicurativa o deposito cauzionale) per coprire il canone e ogni altra obbligazione contrattuale e di legge. Il curatore/supervisore aziendale vigilerà sul rispetto di tali garanzie.

D: Come si calcola l’indennizzo in caso di recesso del curatore dall’affitto?
R: L’indennizzo dovuto all’affittuario in caso di recesso (anticipato) viene definito come un “giusto indennizzo”. In caso di contestazione, interviene il giudice delegato per fissare la somma in base ai principi di buona fede contrattuale (art. 1372 c.c.) e alle valutazioni sull’effettivo danno patrimoniale dell’affittuario. Solitamente si prende come riferimento il canone residuo concordato, gli investimenti effettuati e le spese anticipate dall’affittuario. L’importo determinato dal giudice costituisce credito concorsuale insinuato alla massa.

D: L’affitto di azienda crea debiti pregressi a carico dell’affittuario o del concedente?
R: In linea generale i debiti contratti durante l’affitto sono a carico dell’affittuario, perché quest’ultimo gestisce l’attività con autonomia economica (principio sancito dall’art. 2556 c.c.). Nel contesto della liquidazione giudiziale, l’art. 212 CCII dispone espressamente che, in caso di retrocessione al curatore, i debiti maturati in capo all’azienda fino a quel momento non gravano più sulla procedura (deroga agli artt. 2112 e 2560 c.c.). Ciò significa che se l’azienda viene resa alla liquidazione, gli eventuali debiti contratti dall’affittuario (es. forniture, salari) non ricadono sugli attivi fallimentari. In pratica, gli obblighi economici post-affitto restano nell’ambito del contratto d’affitto (l’affittuario li ha già pagati o dovrà pagarli), mentre il curatore conserva il patrimonio iniziale senza aggravi “fuggitivi”.

D: Quali effetti ai fini dell’esdebitazione ha la stipula di un affitto d’azienda?
R: La presenza di un affitto d’azienda non impedisce di regolarizzare la posizione debitoria ai sensi delle norme sull’esdebitazione (che sollevano il debitore da obblighi residui dopo il piano). Se il concordato o accordo di ristrutturazione viene eseguito con continuità (anche mediante affitto), l’eventuale ammissione allo scioglimento del passivo avviene sulla base del piano effettivamente realizzato. L’affitto facilita il soddisfacimento dei creditori, ma non incide sulle condizioni soggettive di esdebitazione (che sono legate alla buona fede e al soddisfacimento dell’alternativa liquidatoria).

Fonti normative, dottrinali e giurisprudenziali

• Codice Civile, Libro V, Titolo VIII (artt. 2555-2560): disciplina del contratto di affitto d’azienda.
• D.Lgs. 12.1.2019, n. 14 (Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza). In particolare:
  – Capo III, Sezione I (art. 75-96) – Concordato preventivo (art. 84, 91, 94 CCII).
  – Sezione III (art. 160-168) – Accordi di ristrutturazione dei debiti.
  – Capo II (art. 213-238) – Liquidazione giudiziale (artt. 184, 212 CCII).
  – Capo I (art. 18-25) – Composizione negoziata della crisi (art. 21-22 CCII).
• D.Lgs. 13.9.2024, n. 136 – Terzo correttivo al Codice della crisi (GU n. 227/2024).
• Giurisprudenza: Cass. civ. sez. I, 1.3.2022 n. 6772 (concordato preventivo con continuità e affitto d’azienda); Cass. civ. sez. I, 2.11.2022 n. 32280 (affitto d’azienda e stato di insolvenza); Cass. civ. sez. lav., 10.1.2023 n. 407 (affitto e fallimento locatore/conduttore); Cass. civ., 30.11.2022 n. 32280 (affitto e presunzione di insolvenza).
• Normativa Europea: Reg. UE 2015/848 sul regolamento fallimentare europeo (accolto dall’Italia nel 2015); Direttiva UE 2019/1023 (Direttiva Insolvency, recepita in Italia con D.Lgs. 83/2022) in tema di allerta e creditori (tra cui novità su composizione negoziata e moratoria).

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