Hai ricevuto una richiesta di pagamento per spese condominiali arretrate e ti stai chiedendo se quel debito sia ancora valido o se si sia già prescritto? Ti preoccupa dover versare importi risalenti a molti anni fa e vuoi capire se puoi difenderti legalmente?
Le spese condominiali rappresentano una delle obbligazioni più comuni per i proprietari di immobili in condominio. Tuttavia, anche questi debiti hanno un termine di prescrizione: conoscerlo è fondamentale per non pagare somme non più dovute e per evitare azioni giudiziarie ingiustificate.
Quando si prescrivono i debiti condominiali?
I debiti relativi alle spese condominiali si prescrivono, nella maggior parte dei casi, in 5 anni. Questo significa che, se l’amministratore non ha intrapreso alcuna azione legale entro quel termine, non può più pretendere il pagamento.
Da quando decorre il termine di prescrizione?
La prescrizione inizia a decorrere dal momento in cui l’assemblea condominiale approva il bilancio e ripartisce ufficialmente le spese, oppure dalla scadenza indicata per i versamenti.
Attenzione: ogni spesa ha un proprio termine di prescrizione, quindi va valutata singolarmente.
Cosa interrompe la prescrizione?
Qualsiasi atto formale di costituzione in mora – come una lettera raccomandata con richiesta di pagamento, un atto giudiziario, o la notifica di un decreto ingiuntivo – può interrompere il decorso del termine e farlo ripartire da capo.
Semplici solleciti informali o verbali non bastano.
Cosa succede se il debito è prescritto?
Se sono passati più di 5 anni senza alcun atto interruttivo valido, puoi eccepire la prescrizione e rifiutarti legittimamente di pagare. Tuttavia, è necessario opporsi in modo formale, ad esempio contestando per iscritto la richiesta di pagamento o difendendoti in caso di decreto ingiuntivo.
Devo pagare comunque per non avere problemi?
No. Se il debito è prescritto, pagarlo equivale a rinunciare alla tua difesa. Prima di fare qualsiasi versamento, è bene verificare le date, controllare i verbali assembleari e valutare se ci siano stati atti interruttivi.
Questa guida dello Studio Monardo – avvocati esperti in diritto condominiale, recupero crediti e difesa debitoria – ti spiega quando si prescrivono i debiti condominiali, come si calcolano i termini e cosa possiamo fare per aiutarti a contestare una richiesta illegittima e tutelarti.
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Introduzione
La prescrizione dei debiti condominiali è regolata dal Codice Civile italiano e dalla giurisprudenza, che distinguono tra oneri ordinari (periodici) e straordinari. In linea generale, «salvi i casi in cui la legge dispone diversamente, i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni». Tuttavia, le spese condominiali — in quanto rate periodiche di gestione dell’edificio — rientrano nella fattispecie dei pagamenti dovuti periodicamente (art. 2948 c.c., n. 4), soggetti quindi a prescrizione quinquennale. La presenza di un vincolo reale (“obbligazione propter rem”) fa sì che ogni condomino debba concorrere al pagamento dei costi, e che questi crediti si prescrivano in 5 anni. Diversamente, le spese straordinarie (una tantum, senza periodicità) seguono il termine prescrizionale ordinario decennale.
Per il debitore condomino è fondamentale conoscere da quando decorre il termine di prescrizione e quali azioni lo possono interrompere o sospendere. In questa guida esamineremo in dettaglio i termini di prescrizione per quote ordinarie e straordinarie, la decorrenza del termine, gli atti interruttivi/sospensivi, le modalità di notifica, nonché le strategie difensive (impugnazione delibere, eccezione di prescrizione, mediazione, ecc.). Verranno inoltre illustrate simulazioni pratiche di casi italiani tipici e una serie di FAQ. Infine, troverete le fonti normative e giurisprudenziali citate. L’analisi si basa esclusivamente sulla normativa e giurisprudenza italiana aggiornata a giugno 2025.
Quadro normativo generale sulla prescrizione
La prescrizione è un istituto per cui il diritto si estingue se il creditore non lo esercita entro un certo periodo. Il termine generale di prescrizione è di 10 anni (art. 2946 c.c.). Tuttavia, l’art. 2948 c.c. elenca numerosi debiti soggetti a termini più brevi. In particolare, il numero 4 di tale articolo stabilisce che «gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi» si prescrivono in cinque anni. I contributi condominiali rientrano in questa categoria, essendo pagamenti periodici corrisposti dai condomini.
Per i debiti condominiali valgono dunque due regole principali:
- Quote ordinarie: essendo spese di gestione comune pagate periodicamente (ad esempio, spese di pulizia, utenze, manutenzione ordinaria), il credito si prescrive in 5 anni dalla data di inizio decorrenza.
- Quote straordinarie: essendo spese per lavori o servizi una tantum (senza periodicità annuale), seguono il termine ordinario di 10 anni (art. 2946 c.c.).
La tabella seguente riassume i termini di prescrizione applicabili:
| Tipologia di spesa condominiale | Termine di prescrizione | Decorrenza (dies a quo) |
|---|---|---|
| Quote condominiali ordinarie (periodiche) | 5 anni (quinquennale) | Dal giorno successivo all’approvazione del rendiconto consuntivo |
| Quote condominiali straordinarie (una tantum) | 10 anni (decennale) | Dal giorno successivo al sostenimento della spesa o a data fattura |
| Altri crediti condominiali (es. interessi sulle quote) | 5 anni (in generale periodici) | Di norma all’inizio dell’anno di competenza o della maturazione dell’interesse |
Decorrenza del termine: come confermato dalla Cassazione, il termine di prescrizione di cinque anni per le quote condominiali decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto consuntivo e del relativo stato di riparto. In pratica, ogni anno l’assemblea approva consuntivo e suddivisione delle spese; da quella data (o dal giorno successivo) inizia a decorrere il termine per il recupero. Se l’assemblea è assente, dissenziente o un condomino non è convocato, la prescrizione partirebbe comunque dal giorno in cui il condomino è stato informato del piano di riparto, purché l’assemblea sia valida. In periodi di emergenza (ad es. Covid-19), le proroghe normative hanno spostato tali assemblee, posticipando di conseguenza la decorrenza (il Codice Civile riformato imponeva la convocazione entro 180 giorni dall’esercizio, ma le norme emergenziali di fatto hanno dilatato i termini). In ogni caso, di norma il dies a quo coincide con la deliberazione assembleare approvante il rendiconto, come confermato dalla giurisprudenza.
Decorrenza e distinti ambiti applicativi
- Quote ordinarie: assume natura di debito periodico, quindi articolo 2948 n. 4 c.c. (5 anni). La prescrizione inizia dalla delibera assembleare che approva il rendiconto e le quote ripartite. Ad esempio, se l’assemblea del 30 giugno 2023 approva le quote 2022, il termine decennale di 5 anni scatta dal 1° luglio 2023.
- Quote straordinarie: non avendo periodicità, valgono i 10 anni dell’art. 2946 c.c. Contabilmente, il titolo di credito è la delibera di approvazione dell’opera straordinaria e la relativa fattura. Se un lavoro è deliberato a gennaio 2020 e approvato in assemblea, la prescrizione di 10 anni decorre da allora. Va osservato che, seppur l’art. 2948 si riferisca genericamente a pagamenti periodici, i lavori straordinari sono «costi sostenuti una tantum, senza periodicità», dunque assoggettati al termine ordinario.
- Credititi tra condomini: se un condomino deve somme a un altro (ad esempio, perché ha sostenuto spese in comune o a causa di danni), si tratta di un’obbligazione personale. In difetto di norma speciale, si applica il termine decennale (art. 2946 c.c.) per il reciproco adempimento. Non sussistendo periodicità, non si applica il termine quinquennale per debiti condominiali.
Debiti del venditore e acquisto di immobile: particolare attenzione merita l’art. 63 disp. att. c.c., che stabilisce la solidarietà tra venditore e compratore: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente». In sostanza, all’atto di compravendita l’acquirente risponde congiuntamente al venditore delle quote ordinarie in sospeso per l’anno di vendita e l’anno precedente. Ogni altro debito straordinario deliberato prima del passaggio di proprietà resta di solito a carico del venditore, salvo decisione contraria dell’assemblea. La Cassazione (ord. 28/04/2021 n. 11199) ha precisato che anche le spese straordinarie deliberate prima del decreto di trasferimento ma entro il biennio di cui all’art. 63 possono essere richieste al venditore o all’acquirente a scelta del condominio; in entrambi i casi venditore e acquirente risultano solidalmente obbligati.
TABELLA 1 – Termini di prescrizione dei debiti condominiali
| Tipologia di debito condominiale | Termine ordinario | Fondamento normativo |
|---|---|---|
| Quote ordinarie (periodiche annuali) | 5 anni (quinquennale) | Art. 2948, n. 4, c.c. e Cass. 4489/2014 |
| Quote straordinarie (una tantum) | 10 anni (decennale) | Art. 2946 c.c. |
| Debiti tra condomini (personali) | 10 anni (decennale) | Art. 2946 c.c. (salvo patti diversi) |
| Interessi maturati periodicamente | 5 anni (quinquennale) | Art. 2948, n. 4, c.c. |
| Decorrenza | Dopo approvazione rendiconto (quote ordinarie) | – |
Le stesse tabelle di rendiconto approvate annualmente dai condomini sono da ritenersi titolo esecutivo nei confronti dei morosi: ogni singolo condomino accetta indirettamente il proprio debito iscrivendosi nelle spese consuntive, salvo impugnazione della deliberazione assembleare. In caso di vendita, le quote pregresse deliberate e approvate non possono essere ignorate: il nuovo proprietario entra nella posizione debitoria insieme al venditore. Per questo motivo un compratore che eredi un immobile moroso di solito impugna la delibera consuntiva entro 30 giorni, chiedendo di far ripartire il debito tra lui e il venditore (per effetto dell’art. 63 disp. att.).
Decorrenza del termine prescrizionale
Come anticipato, il dies a quo per la prescrizione delle quote condominiali ordinarie è fissato dalla delibera assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo e del piano di riparto delle spese. Tale delibera costituisce titolo nei confronti di ciascun condomino e «disciplina retroattivamente» l’operazione di riparto. Da quel momento, ogni anno decorre un nuovo quinquennio entro il quale il condominio può esigere i crediti ordinari. Se, per esempio, l’assemblea del 20/09/2022 approva il bilancio 2021, il termine di prescrizione di 5 anni scatta dal 21/09/2022. In caso di ritardo nella convocazione (ad es. per forza maggiore), la Cassazione (sentenza 25/02/2014 n. 4489) ha confermato la decorrenza dal momento in cui si perfeziona la delibera.
Per le quote straordinarie, il termine di 10 anni inizia dal momento in cui sorge l’obbligazione specifica, tipicamente dalla deliberazione che autorizza l’opera straordinaria e dalla relativa fatturazione. Non essendovi periodicità, non si fa riferimento al consuntivo annuale ma al momento della delibera o della richiesta di pagamento della spesa straordinaria. In ogni caso l’art. 63 disp. att. c.c. può limitare la solidarietà tra venditore e compratore (vedi sopra), ma non modifica il decorso prescrizionale intrinseco di 10 anni.
Nota sulle proroghe d’emergenza: nel biennio 2020-2022 sono intervenute norme che hanno sospeso o prolungato i termini di approvazione dei rendiconti (e dunque di decorrenza della prescrizione). In particolare, la legge di conversione del DL 104/2020 e successivi decreti di proroga hanno rinviato le assemblee di approvazione dei bilanci 2019-2021 a seconda della fine dello stato di emergenza. Ciò significa che i quinquenni prescrizionali sono rimasti in stand-by fino all’effettiva approvazione contabile. Ad esempio, come osserva il Sole 24 Ore, se i consuntivi degli anni 2019, 2020 e 2021 verranno approvati nel 2022 (dopo le proroghe), il quinquennio prescrizionale di quelle quote partirà solo nel 2022, facendo maturare il termine di prescrizione intorno al 2025. In tali situazioni “eccezionali”, conviene agire subito con decreto ingiuntivo o diffida una volta approvati i bilanci, per non rischiare che gli anni accumulati nel frattempo non inizino a decorrere.
Atti interruttivi e sospensivi della prescrizione
In generale, la prescrizione può essere interrotta da determinati atti o circostanze, con riavvio del computo del termine (comma 4 dell’art. 2943 c.c. e art. 2944 c.c.). Nel condominio, gli atti interruttivi più rilevanti sono: l’iscrizione a ruolo o la richiesta di pagamento giudiziale, la notificazione di un decreto ingiuntivo, la diffida formale (atto di messa in mora) e il riconoscimento del debito da parte del condomino. La Cassazione ha chiarito che “la prescrizione è interrotta dalla notificazione dell’atto con il quale si inizia un giudizio, sia esso di cognizione, conservativo o esecutivo” (ad esempio l’atto di citazione per decreto ingiuntivo). Analogamente, il semplice deposito della domanda presso la cancelleria è sufficiente a interrompere il decorso (Cass. 2021/24891). Anche un riconoscimento del debito compiuto dal condomino insolvente interrompe la prescrizione (art. 2944 c.c.), purché consapevole e inequivoco: ad es. il condomino che scrive all’amministratore ammettendo di dovere le somme e promettendo di pagare ha in genere interrotto la prescrizione.
La messa in mora formale è l’atto tipico per interrompere la prescrizione extragiudizialmente. L’amministratore condominiale deve inviare al condomino moroso una lettera di diffida ad adempiere (con raccomandata A/R o PEC) specificando l’importo dovuto e intimando il pagamento. Secondo un orientamento consolidato, perché la diffida interrompa effettivamente la prescrizione deve indicare chiaramente il debitore, esplicitare la pretesa (somma dovuta) e contenere una richiesta scritta di pagamento. In altre parole, servono tutti gli elementi per «costituire il debitore in mora»: soggetto obbligato, importo, intimazione di adempiere (elemento oggettivo). Se tali requisiti vengono meno (per esempio, una semplice lettera generica senza indicazione precisa della somma) la diffida potrebbe non avere effetto interruttivo.
La Cassazione ha inoltre riconosciuto che l’approvazione del rendiconto condominiale da parte dell’assemblea (anche se il debitore era assente o dissenziente) può costituire una forma implicita di riconoscimento di debito. In pratica, quando il bilancio approvato «riporta a nuovo» i debiti pregressi, si considera che i condomini morosi abbiano implicitamente ammesso il proprio debito, pur non avendo firmato nulla. Ciò significa che dal bilancio consuntivo approvato in assemblea decorrono nuovamente i termini di prescrizione verso quei crediti. Tuttavia questo vale solo per le poste indicate espressamente nel bilancio.
TABELLA 2 – Azioni che interrompono la prescrizione
| Atto o evento | Effetto | Riferimento |
|---|---|---|
| Notifica di atto introduttivo di giudizio (es. decreto ingiuntivo o citazione) | Interrompe (prescrizione rifissa da zero) | Art. 2943, comma 1 c.c. |
| Domanda giudiziale proposta in giudizio già in corso | Interrompe (consegue dall’istruttoria) | Art. 2943, comma 2 c.c. |
| Diffida/formale messa in mora (avviso di pagamento) | Interrompe se conforme (specifica soggetto, somma, intimazione) | Art. 2943, comma 4 c.c.; giurisprudenza |
| Riconoscimento del debito da parte del condomino (verbale o pagamento parziale) | Interrompe (rientra tra atti ricognitivi) | Art. 2944 c.c. |
| Approvazione del bilancio consuntivo (riconoscimento implicito) | Interrompe (per le poste specificate) | Cass. 14/04/2009 n. 7760 |
| Iscrizione ipotecaria giudiziale (in alcuni casi) | Può sospendere/impedire usucapione, ma non interr. prescrizione | Cass. 15273/2023 (equivalenza civile/penale) |
Sospensione della prescrizione: eccezionalmente, eventi straordinari (es. partecipazione a procedimenti penali) possono sospendere temporaneamente i termini (cfr. art. 159 c.p. e analogie, Cass. 27567/2023), ma nel diritto civile ordinario non esistono sospensioni continue del tutto generiche. Eventi come la pandemia non sospendono la prescrizione di diritto condominiale, se non attraverso le norme speciali sulla convocazione assembleare già viste.
Notifica, amministrazione della mora e modalità di calcolo
Per interrompere validamente la prescrizione l’atto formale deve essere recettizio, ossia deve venire a conoscenza certa del debitore. Ciò implica l’uso di forme idonee: tipicamente notifica a mezzo posta raccomandata A/R o Posta Elettronica Certificata (PEC). In alcuni casi l’iscrizione della pretesa in un verbale assembleare può non bastare se il condomino moroso non ne è stato debitamente informato. È buona prassi che ogni richiesta di pagamento, diffida o decreto ingiuntivo sia notificato con ricevuta, in modo da valere effettivamente come atto interruttivo.
Il calcolo della prescrizione avviene in anni solari: si contano 5 o 10 anni a partire dalla data di decorrenza (ad es. se parte il 1/7/2022, i 5 anni scadranno al 30/6/2027; soglia precisa è comunque aggiungere 5 anni e sottrarre un giorno). I giorni festivi, ferie o chiusure non posticipano la fine, a meno che vi sia pattuito diversamente. Una volta interrotto, si ricomincia il conteggio da capo da quel momento (ad es. se nel 2025 si agisce giudizialmente con diffida, da quel giorno partono altri 5 anni).
Modalità di pagamento e dilazioni: se il condomino moroso comincia a pagare anche parzialmente le quote scadute, questo può essere considerato un riconoscimento del debito, interrompendo la prescrizione. Non esiste però un automatico diritto a rateizzare per legge: l’assemblea o l’amministratore può concedere piani di pagamento, ma non vi è una norma imperativa che imponga tali dilazioni al condominio creditore. Rimane comunque possibile concordare stralci o rateizzazioni, eventualmente formalizzate per iscritto, al fine di ottenere comunque un atto interruttivo (una dilazione pattuita può essere equiparata a un riconoscimento del debito).
Per ogni comunicazione ufficiale o invito al pagamento è essenziale che l’amministratore indichi chiaramente le somme dovute e il periodo di riferimento. Errori di calcolo o voci ingiustificate nelle richieste possono essere contestati dal condomino. Se, ad esempio, si chiedono quote per servizi già cessati o per bilanci non approvati, il condomino può opporsi, portando la questione in assemblea oppure al giudice. In tal caso il creditore condominio corre il rischio di vede riconoscere l’eccezione di illegittimità o prescrizione da parte dell’ordinanza ingiuntiva o del giudizio ordinario.
Strategie difensive del condomino debitore (opporsi o ritardare il pagamento)
Il condomino debitore dispone di vari strumenti per contestare il debito o quanto meno dilazionarne l’esecuzione. Eccone alcuni:
- Eccezione di prescrizione: l’art. 2932 c.c. consente di opporre in sede di giudizio che il credito richiesto è già estinto per prescrizione. Il debitore può sollevare l’eccezione al giudice dell’ingiunzione (in opposizione al decreto) o nel processo ordinario. Se accolta, il credito richiesto decade. Questa strategia è particolarmente efficace se sono trascorsi più di 5 anni dall’approvazione del consuntivo (o 10 anni nel caso di spese straordinarie). Occorre però tener presente che l’eccezione può essere rilevata solo se sollevata dalla parte; il giudice non la invoca d’ufficio nel procedimento di opposizione.
- Impugnazione della delibera assembleare (art. 1137 c.c.): se la delibera di approvazione del rendiconto risulta illegittima (per vizi di forma, di convocazione dell’assemblea, di maggioranza, ecc.), il condomino che era assente, dissenziente o astenuto può chiederne l’annullamento in tribunale. L’art. 1137 c.c. stabilisce un termine perentorio di 30 giorni dall’assemblea (o dalla comunicazione della delibera) per proporre l’impugnazione. L’annullamento della delibera determina la decadenza dei crediti lì indicati: in pratica, se si ottiene l’annullamento, quei debiti «non sono mai esistiti» e sono estinti. Attenzione: l’azione di annullamento non sospende automaticamente l’efficacia della delibera; va chiesto espressamente al giudice (in via d’urgenza) la sospensione dell’esecutività. In ogni caso, impugnare significa fermare il conteggio della prescrizione nel frattempo e costringere il condominio a riconvocare l’assemblea corretta, di solito entro il termine di prescrizione residuo.
- Mediazione obbligatoria: dal 2014 la legge italiana ha introdotto la mediazione obbligatoria per le liti condominiali (D.Lgs. n. 28/2010, come riformato). Ciò significa che prima di adire il giudice per controversie relative a spese condominiali (incluso il recupero crediti), normalmente è necessario tentare la mediazione presso un organismo iscritto (tranne rarissime eccezioni). Dal punto di vista del debitore, questo consente di proporre soluzioni amichevoli e tempi di pagamento dilazionati: in mediazione si possono richiedere rateizzazioni o transazioni. Fino all’avvio del procedimento di mediazione non matura la prescrizione; tuttavia, se la mediazione fallisce, poi in tribunale partirà un nuovo conteggio della prescrizione (se il condominio ottiene un decreto ingiuntivo, per esempio).
- Opposizione a decreto ingiuntivo (D.Lgs. n. 24/2002, riforma Cartabia): se il condominio ottiene un decreto ingiuntivo per le somme dovute, il condomino debitore ha 40 giorni dalla notifica del decreto per presentare opposizione al tribunale (art. 645 c.p.c.). In questa sede può sollevare tutte le eccezioni possibili: prescrizione, nullità del titolo (delibera), inesistenza del debito, pagamento, ecc. Se l’opposizione è fondata, il giudice sospende il decreto e decide la controversia nel merito. L’opposizione è quindi uno strumento privilegiato del debitore. Importante: durante il giudizio di opposizione non si prescrive (il credito è già stato riavviato dall’ingiunzione stessa, art. 2943 c.c.).
- Richiesta di rateizzazione: pur non prevista da norme speciali, il condomino può provare a negoziare direttamente con l’amministratore una rateizzazione del debito, magari impegnandosi per iscritto. Un accordo scritto di pagamento a rate, firmato dalle parti, ha valore di riconoscimento del debito e interrompe la prescrizione. Diversamente, in mancanza di accordi il condominio non è tenuto a concedere dilazioni.
- Ritardo nella delibera consuntiva: se l’amministratore non convoca l’assemblea annuale entro 180 giorni (termine ordinario ex art. 1130 c.c.), ne potrebbe derivare una sua responsabilità (il principio di annualità di gestione). Un condomino moroso può usare questo ritardo in due modi: (1) non impugnare in tempo la delibera consuntiva tardiva, facendo valere che la morosità si è preclusa (contestata nel momento dell’approvazione); (2) opporsi al mancato ricalcolo: chiedere che venga convocata un’assemblea correttiva che tiene conto delle spese pregresse non regolarmente ripartite. Sul punto, la giurisprudenza ritiene che il ritardo di per sé non fa cadere i crediti, ma l’assemblea approvante, benché ritardata, rinnova comunque la prescrizione. Comunque, dal punto di vista difensivo, si può contestare la regolarità formale del consuntivo.
- Recupero di somme percepite indebitamente: a volte il debito condominiale può derivare da un’errata imputazione di spese o di morosità. In questi casi il condomino potrebbe agire per pagamento indebito (art. 2033 c.c.) verso gli amministratori o altri condomini, ma ciò esula dal tema della prescrizione delle quote condominiali e verrebbe regolato dal termine ordinario.
In sintesi, il debitore deve verificare attentamente scadenze e vizi procedurali, far valere l’eccezione di prescrizione se matura, e, se possibile, contestare la delibera entro i termini di legge. Richiedere la mediazione può essere utile per guadagnare tempo e diluire il pagamento. Ogni azione giudiziale avviata — giudizio di opposizione o richiesta di decreto ingiuntivo — interrompe automaticamente la prescrizione.
Esempi pratici di applicazione
Esempio 1 – Vendita di un appartamento e spese pregresse: Mario vende il proprio appartamento nel luglio 2021. Alla data della vendita risultano insolute le quote ordinarie relative al 2020 e 2021. Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., l’acquirente (Paolo) è solidalmente obbligato con Mario per le spese dell’anno in corso e dell’anno precedente. Ciò significa che il condominio può richiedere le quote 2020/2021 sia a Mario che a Paolo. Se le spese straordinarie erano state deliberate nel 2020 e non pagate, il condominio potrà scegliere se esigere l’importo da Mario (che era membro dell’assemblea) oppure da Paolo, che ha subentrato nel diritti del venditore. Tuttavia, dal punto di vista della prescrizione, va verificato il dies a quo: le quote ordinarie del 2020 avrebbero potuto cominciare a prescriversi dal momento dell’approvazione del consuntivo 2020 (ad esempio febbraio 2021) con termine 5 anni. Se Mario ha venduto nel luglio 2021 e il consuntivo 2020 era stato approvato in assemblea a marzo 2021, la prescrizione quinquennale scadrà a marzo 2026. Paolo, pur essendo entrato nel 2021, potrà opporre la prescrizione al condominio se questo non avesse agito entro il 2026, ma di solito il condominio agirà prontamente con decreto ingiuntivo o stralcio rateale. In ogni caso Mario rischia lo stesso di pagare, perché venditore e compratore sono solidalmente obbligati per quelle due annualità.
Esempio 2 – Quote ordinarie dimenticate: Un condomino (Giulia) non ha versato le quote condominiali per gli anni 2016, 2017 e 2018. L’assemblea approva i consuntivi 2016-2018 nel maggio 2019, includendo anche i saldi di Giulia. Il condominio notifica una diffida di pagamento il 1° giugno 2019. Qui il termine di prescrizione decennale non si applica (si tratta di rate periodiche): vale il quinquennio a partire dall’approvazione del consuntivo di ciascun anno. Dunque, teoricamente, le quote 2016 sono prescritte nel maggio 2024, quelle 2017 nel maggio 2025, e 2018 nel maggio 2026. Tuttavia, la diffida del 2019 ha interrotto la prescrizione di tutti e tre i crediti, facendo ripartire un nuovo quinquennio da giugno 2019. Pertanto, se Giulia non paga, il termine di prescrizione cadrà nel giugno 2024 per le quote 2016, 2017 e 2018, sempreché il condominio non compia altri atti interruttivi (ad es. atto di citazione) che allunghino ulteriormente i termini. Se invece Giulia avesse iniziato a pagare anche un piccolo importo nel 2021, quel pagamento costituirebbe riconoscimento di debito interrompente, facendo ripartire il quinquennio dal 2021 in poi.
Esempio 3 – Contestazione del rendiconto tardivo: A causa di forza maggiore, l’assemblea condominiale del 2020 è convocata solo nel settembre 2022 per approvare i bilanci 2019 e 2020 in ritardo. Tizio, un condomino, non paga le quote 2019-2020 perché teme la prescrizione. Se il consuntivo 2019-2020 viene approvato nell’ottobre 2022, il termine di prescrizione quinquennale si considera interrotto e fatto ripartire dalla nuova delibera. Di conseguenza, il condominio potrà richiedere le quote al massimo fino al 2027. Tizio potrebbe contestare l’assemblea (impugnare la delibera entro 30 giorni) se il ritardo di convocazione gli ha causato danno; ma la Corte di Cassazione ha osservato che in assenza di un chiaro vizio la prescrizione è comunque decisa dalla data di approvazione definitiva.
Esempio 4 – Richiesta di dilazione: Carla è morosa e l’amministratore le invia una PEC il 1/1/2023, intimandole 5.000€ di arretrati entro 10 giorni. Carla risponde chiedendo rateizzazione, proponendo di pagare in 5 rate mensili. L’amministratore accetta e redige un piano di pagamento firmato da entrambe le parti. Quel piano rappresenta un riconoscimento del debito da parte di Carla: da quel momento la prescrizione di tali 5.000€ ricomincia a decorrere (5 anni da ogni pagamento). Se invece Carla non avesse inviato alcuna risposta, la diffida originale del 2023 (se conforme) resterebbe atto interruttivo valido per 5 anni dalla data di notifica.
Esempio 5 – Debiti tra condomini: Due condomini A e B si accordano per dividere tra loro spese comuni. A avanza a B 1.000€ per lavori fatti in parti comuni. B non rimborsa A. Il credito di A nei confronti di B è un obbligo personale: si prescrive in 10 anni (art. 2946 c.c.), a meno che non sia strutturato come pagamento periodico (caso raro). Se invece A e B avevano concordato che B avrebbe pagato somme mensilmente ad A, allora ogni rata seguirà la prescrizione quinquennale come interesse periodico. Ma in assenza di regolamentazioni condominiali, questo tipo di obbligazione personale segue il termine ordinario decennale.
Domande e risposte (FAQ)
- D: Dopo quanto tempo “cadono” le quote condominiali?
R: Le quote ordinarie si prescrivono in 5 anni (art. 2948, n.4 c.c.), mentre le straordinarie in 10 anni (art. 2946 c.c.). Il termine parte dal giorno successivo all’approvazione del bilancio consuntivo annuale. - D: Cosa succede se l’assemblea approva con troppo ritardo i bilanci?
R: In tal caso il dies a quo della prescrizione è fissato solo dalla data effettiva di approvazione. Le proroghe emergenziali (ad es. per Covid) hanno fatto slittare molte assemblee al 2022; di conseguenza, per quei periodi i 5 anni scattano nel 2022. Se un condomino contesta la validità della delibera (entro 30 giorni), l’eventuale annullamento la fa cadere ex tunc. - D: Cosa può fare un condomino moroso per difendersi?
R: Può sollevare l’eccezione di prescrizione in tribunale se il termine è scaduto. Può anche impugnare la delibera di approvazione del rendiconto (art. 1137 c.c.) entro 30 giorni dalla conoscenza. È obbligatorio tentare la mediazione prima di adire il giudice (D.Lgs. 28/2010); ciò offre tempo e possibilità di piano di rientro. Se arriva un decreto ingiuntivo, ha 40 giorni di tempo per fare opposizione. - D: Il pagamento parziale interrompe la prescrizione?
R: Sì: un qualsiasi riconoscimento di debito, anche tacito (es. un pagamento parziale volontario), interrompe la prescrizione. Al contrario, un pagamento involontario (ad es. trattenuta in Autogrill, Cass. 1986) non interrompe. - D: Il condomino subentrante paga anche le spese precedenti alla vendita?
R: No. Per legge (art. 63 disp. att. c.c.) l’acquirente risponde con il venditore solo delle spese dell’anno di vendita e di quello precedente. Le quote più vecchie restano a carico del venditore. Attenzione però: il nuovo proprietario diventa titolare delle quote future dal giorno della vendita. - D: Se l’amministratore non convoca l’assemblea ogni anno, cosa succede?
R: L’amministratore è obbligato a convocarla annualmente (art. 1130 n.10 c.c.); il mancato rispetto di questo principio può far sorgere responsabilità dell’amministratore. Tuttavia, gli arretrati approvati anche in ritardo restano in vita: la prescrizione quinquennale si calcola dalla nuova approvazione. Un condomino danneggiato da ritardi può impugnare l’assemblea o citare l’amministratore per inadempienza. - D: Una lettera semplice del vicino o dell’amministratore interrompe la prescrizione?
R: No. Ai sensi dell’art. 2943 c.c., l’interruzione civile avviene soltanto con atto notificato (giudiziale o atto di messa in mora recettizio). Un semplice avviso informale (anche orale o via email senza ricevuta) non soddisfa i requisiti e non interrompe. Solo una diffida formale che soddisfi i criteri di cui sopra vale come interruttiva. - D: Chi paga se il precedente proprietario non ha pagato?
R: Il venditore rimane solidalmente responsabile con l’acquirente (art. 63 disp. att. c.c.) per un anno prima della vendita. Quindi se il venditore ha debiti relativi all’anno precedente alla cessione, dovrà pagarli lui. L’acquirente è responsabile solo per l’anno corrente e precedente; per le quote antecedenti risponde il venditore.
Simulazioni pratiche
- Acquisto con debiti condominiali: Alessio compra casa a gennaio 2024. Il venditore non aveva saldato le spese ordinarie del 2022 e 2023 (approvate in assemblea a marzo 2023). Per legge, Alessio e il venditore sono solidalmente tenuti alle quote 2022-2023. Se il condominio ingiunge le quote entro maggio 2024 (entro 5 anni dal consuntivo 2022), Alessio dovrà pagare insieme al venditore. Se invece Alessio impugna il consuntivo 2023 entro 30 giorni per irregolarità (ad es. appello in cassazione), l’azione può far decadere il credito. Ma di solito conviene pagare subito per resettare la prescrizione con una nuova diffida.
- Pagamenti parziali: Maria deve 10.000€ di quote arretrate. Nel marzo 2023 paga 2.000€ come acconto. Questo atto di pagamento volontario interrompe la prescrizione sul debito residuo (rimangono 8.000€). Pertanto, il termine di prescrizione di 5 anni ricomincia a decorrere da marzo 2023 per i restanti 8.000€. Se invece fosse rimasta inerte, il termine continuerebbe a decorrere da quando era in scadenza originariamente, fino a maggio 2025 se il consuntivo 2020 era stato approvato nel 2020.
- Richiesta di insolvenza o conciliazione: Luca non può pagare la morosità. Decide di partecipare alla mediazione obbligatoria con il condominio. Presenta un piano di rientro e il condominio offre di sospendere le azioni giudiziarie. Fino alla conclusione della mediazione la prescrizione non matura (semplicemente non decorre nel frattempo). Se la mediazione dà esito positivo, Luca si impegna a pagare con rate: quell’accordo scritto, una volta firmato, è un riconoscimento che interrompe la prescrizione sul debito residuo.
- Contestazione assembleare: Paola si accorge che nella delibera consuntiva approvata l’assemblea non ha raggiunto il numero legale dei condomini. Entro 30 giorni dalla convocazione (non da delibera) impugna la decisione in tribunale. Se il giudice sospende l’esecuzione, il credito condominiale riferito a quell’anno decade fino a nuova assemblea regolare. In tal modo Paola ottiene due effetti: (a) ferma il conteggio prescrizionale, e (b) cancella quel debito specifico finché non si tiene una nuova assemblea corretta.
Fonti normative e giurisprudenziali citate
- Codice Civile: art. 2946 (prescrizione decennale); art. 2948 n.4 (prescrizione quinquennale per pagamenti periodici); art. 1130 c.c. (attribuzioni dell’amministratore, n.10 convocazione 180 gg); art. 1137 c.c. (impugnazione deliberazioni assembleari); art. 63 disp. att. c.c. (solidarietà venditore/acquirente, testi reperibili su www.normattiva.it e commentari).
- Normativa speciale: Legge 11/12/2012 n. 220 (riforma del condominio); D.Lgs. 4/3/2010 n. 28 (mediazione civile e commerciale, come riformato).
- Giurisprudenza sulla prescrizione condominiale: Cass. civ., sez. II, 25/02/2014, n. 4489; Cass. civ., sez. II, 28/08/2002, n. 12596; Cass. civ., sez. VI, 4/07/2017, n. 16465; Cass. civ., 15/02/2021, n. 3847; Cass. civ. ord., 28/04/2021, n. 11199; Cass. civ., sez. II, 14/04/2009, n. 7760; Cass. civ., sez. II, 09/05/2011, n. 10153; Tribunale Milano, sez. XIII, 10/07/2008; Tribunale Napoli, 03/10/2019, n. 8712; Tribunale Roma, 08/2020, n. 8724; Corte Cost. 1/10/1966, n. 63 (limiti su retribuzioni, v. nota G.U.). (I riferimenti completi delle sentenze sono disponibili nelle banche dati giuridiche e negli atti ufficiali.)
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